第一篇：銀川公司銷售部市場調(diào)研分析報告

銀川公司銷售部市場調(diào)研分析報告

撰寫人:李勇

集團銷售公司：

2009年12月份，集團在中寧相繼召開了幾次重要會議，會上集團董事長、總裁、楊總對2010年的水泥銷售工作提出了很多寶貴意見。尤其是在2010年市場總量不變，產(chǎn)量大幅快速增長的情況下，如何保證水泥產(chǎn)品的銷售是擺在全集團的首要任務(wù)。而銀川公司又因8月分天琛項目水泥投產(chǎn)、賽馬蘭山2500噸新線的投產(chǎn)而更顯重要。為此，集團決定利用年底的時間對各公司的市場進行認真的調(diào)研分析，理清今年市場存在的利弊，為明年的銷售工作提供可靠的參照。使我們做銷售工作的同仁在了解市場、了解其他廠家的基礎(chǔ)上，更加充分認識到自身的不足和短處。明確今年的工作思路，做到早安排、早布署，為集團今年的大發(fā)展鋪平道路，為投產(chǎn)新建項目創(chuàng)造一個寬松的外部銷售資金環(huán)境。

本次調(diào)研我方的主要對象是銀川及周邊市場的競爭廠家的產(chǎn)能、市場份額、對經(jīng)銷商、直供客戶的新政策、冬儲價格、今年的價格動向、技改項目、銀川市場上商品混凝土公司今年的生產(chǎn)量、以及他們對水泥廠家的相關(guān)要求，以及他們今年的新增產(chǎn)能及時間掌握他們的動態(tài)，適時與已簽訂今年的合作意向書及供應(yīng)合同，了解銀川市今年的新建開工重點項目及水泥使用量，了解其他競爭廠家的經(jīng)銷商及直供客戶的相關(guān)情況。

本次調(diào)研，我組共計安排四人，集團發(fā)文后，我部便于1月26日 召開了專題會議，并對調(diào)研課題進行了劃分，李勇同志負責銀川商混站的相關(guān)情況，于會成同志調(diào)研區(qū)域內(nèi)競爭廠家的經(jīng)銷商及相關(guān)政策，岑少東、錢金芳同志調(diào)研區(qū)域內(nèi)各廠家項目建設(shè)及今年新建開工項目，調(diào)研采取各種靈活的方法，現(xiàn)場洽談，通過其他人員了解，電話了解，網(wǎng)上查詢、有關(guān)部門查詢等方式，要求寫一份調(diào)研報告。

銀川區(qū)域市場我方的主要競爭對手是賽馬水泥，賽馬水泥09年共計出庫水泥150萬噸，（不含寧東和大武口）、雙鹿出庫12萬噸，P.C出庫11萬噸，外購熟料18萬噸，從平?jīng)龊Ｂ荨⑸轿饕頄|調(diào)入熟料，價格分別為260元、210元，年底前熟料基本使用完畢，最近生產(chǎn)熟料達40萬噸，賽馬蘭山2500噸生產(chǎn)線已于09年12月6號正式點火投產(chǎn)，生產(chǎn)比較穩(wěn)定，熟料生產(chǎn)平均每日3000噸，目前賽馬蘭山兩條2500噸生產(chǎn)線運行正常，老三線停產(chǎn)技改，計劃在2010年6月份正式點火。因賽馬廠家資金狀況較好，今冬沒有預(yù)訂冬儲水泥，在去年11月份我方出臺冬儲政策進行收款時，賽馬相關(guān)人員也對此價格政策進行了了解，但沒有實施冬儲水泥政策，并說我方冬儲價格以什么為依據(jù)，并分析了當前全區(qū)水泥的增量，意為今年水泥價格不會超過冬儲價格。永寧09年生產(chǎn)水泥52萬噸，除自用部分散裝外，全部為P.C水泥，今年對方指標是水泥80萬噸，目前廠家已從中衛(wèi)、山西等處調(diào)運儲存熟料15萬噸，自燒4.5萬噸，因永寧現(xiàn)有4臺3*12米大磨，基礎(chǔ)已完工，并說春節(jié)后再開工建設(shè)日產(chǎn)2500噸新線，仍與中衛(wèi)勝金關(guān)合作，地點為中衛(wèi)寺口，12月點火投產(chǎn)。賀蘭金山09年年產(chǎn)水泥29萬噸，今年的生產(chǎn)量也在30萬噸，軍浩蘭粉磨站目前 也從山西、天祥處調(diào)運熟料，今年在市場中的競爭不是很大；冬儲永寧做21萬噸，為P.C型號.價格為248元及255元，P.O42.5R價格為350元。金山冬儲做4萬噸，價格235元，軍浩蘭冬儲5萬元，價格248元。因賽馬近兩年不做冬儲水泥，加之對經(jīng)銷商采取排外政策，即使工地需要，也是從別人手中賒買，基本不去賽馬廠家直接購買。而近幾年我方加大了經(jīng)銷商的扶持，穩(wěn)定政策，從07年開始評定星級經(jīng)銷商，將經(jīng)銷商發(fā)展為我方的銷售主力，他們在市場上成為我方最好的推銷員，對水泥的使用、價格、品牌提升起到了宣傳的作用，加之我方近兩年水泥質(zhì)量穩(wěn)定，使之在市場上有了一定的口碑，而永寧、金山、軍浩蘭等廠家的銷售人員說他們的P.O42.5水泥在市場上人家根本不認可，只認P.C32.5水泥，所以銀川市場上大水泥只有賽馬和瀛海，而P.C32.5因近兩年水泥市場緊張，盡管我方價格高于其他廠家80元左右，仍不能及時出庫，08、09年出庫分別從11萬噸下降到3萬噸，且繼續(xù)有減少的可能。多各廠家及大經(jīng)銷商中了解，銀川市上的大經(jīng)銷商幾乎都與我方有業(yè)務(wù)來往，在其他廠家做的經(jīng)銷商在銀川市場沒有一席之地，只做32.5水泥，需用42.5時會從這些大經(jīng)銷商手中購得，以再次出售，而軍浩蘭、永寧、金山等廠家的經(jīng)銷商也幾乎是與我方合作的經(jīng)銷商，因我方P.C價格高且無法供應(yīng)，他們每年從其他廠家訂購32.5水泥出售，有的32.5水泥銷量甚至超過我方42.5水泥。今年冬儲永寧、金山、軍浩蘭在我處合作的客戶都在對方訂購水泥，但他們不簽訂全年合同沒有年底返利，今年永寧也組織部分經(jīng)銷商到海南旅游。一、2009年全區(qū)水泥生產(chǎn)1100萬噸，銀川市場需量在400萬噸左右，因受基礎(chǔ)設(shè)施剛性需求，寧夏水泥在金融危機中逆市而上，產(chǎn)量、價格屢創(chuàng)新高，雖有幾條2500噸生產(chǎn)線相繼投產(chǎn)，但止11月底降大雪前，水泥市場仍供不應(yīng)求。今年，全國各地均發(fā)現(xiàn)水泥產(chǎn)業(yè)過剩問題,從全國看，供求關(guān)系決定價格，價格決定利潤，09年用量占全國30%的中西部地區(qū)，卻占到水泥利潤的70%，而用量70%的東南部，利潤只有30%，中西部仍屬建設(shè)投資期，但我區(qū)水泥市場新增產(chǎn)能過快，按目前商場新建項目，據(jù)分析到今年底水泥產(chǎn)能將達到2000萬噸，平均全區(qū)每人30噸，而且有消息稱賽馬和永寧也正在進行項目認證，擬在2010年再新上日產(chǎn)5000噸，、2500噸生產(chǎn)線，而新建新增項目建設(shè)遠遠超過落后產(chǎn)能的淘汰速度。2010年大家對市場及競爭有共感，競爭的主體是價格，但我方認為在銀川市場上大水泥只有賽馬和瀛海兩家，我們的競爭不應(yīng)是比價格，惡意競爭而是應(yīng)從銷售競爭走向銷售協(xié)同，共同維護目前市場上難有的有序格局。09年銀川市場上的幾家水泥廠生產(chǎn)總量達350萬噸左右，賽馬150萬噸，瀛海43萬噸，永寧建成52萬噸，軍浩蘭粉磨站20萬噸，賀蘭金山30萬噸，寧東兩家粉磨站及周邊其他縣市進入銀川市場水泥共預(yù)計40萬噸，因去年各區(qū)域市場水泥均出現(xiàn)緊俏，外省市調(diào)入水泥也均有限，只有內(nèi)蒙部分廠家大小水泥進入我區(qū)市，水泥市場需求主要以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，其中房地產(chǎn)開發(fā)，新農(nóng)村建設(shè)，公路建設(shè)用量較大，其次一些大項目建設(shè)也是水泥的另一主戰(zhàn)場。房地產(chǎn)因近兩年價格一路上揚，各開發(fā)商力度較大，盡管據(jù)調(diào)查銀川商品房閑 置率近30%，但因利潤可觀，建房熱潮仍如火如荼；09年銀川商混市場共計用水泥近100萬噸，且有繼續(xù)上升的趨勢。兩種型號水泥市場消化量平分秋色，賽馬和瀛海做42.5，其他小廠家全部主投32.5水泥市場。2010年雖水泥產(chǎn)能大增，個別廠家也分別在冬季從平?jīng)觥⑸轿鞯鹊卣{(diào)入熟料以備2010年之需，經(jīng)我方調(diào)研分析，2010年水泥在上半年仍會是一個比較緊俏的市場。因09年跨年度工程較多，加之今年的新農(nóng)村建設(shè)，基礎(chǔ)道路建設(shè)步伐仍會加快，盡管中央三令五申強調(diào)給房地產(chǎn)打壓，但因?qū)幭牡姆績r在我國各中大城市仍屬偏低價格，建房熱潮不會一下冷卻，但各方面反饋的信息也不是十分樂觀，抑制房價，緊縮銀根等政策的出臺，定會使一些未開發(fā)或是資金不到位的房地產(chǎn)商等待觀望。今年，集團下達銀川公司生產(chǎn)任務(wù)43.8萬噸，我方銷售量也只是區(qū)域市場上的冰山一角，盡管已邁入大水泥品牌，但市場份額卻一直無法顯現(xiàn)，這也是近幾年影響我方品牌迅速提升的軟肋。盡管今年預(yù)計8月份天琛可以出水泥，但從我方認為到時局面已定，無法改變目前市場的營銷格局。目前，我方水泥從結(jié)構(gòu)及品種上應(yīng)予以更大的調(diào)整，即多4少3，多散少袋。從冬儲水泥的訂購上也已看出，我方袋裝42.5已具備25萬噸以上的格局，散裝42.5今年也會突破20萬噸，消化全年產(chǎn)量問題不大，但如何應(yīng)對下半年天琛水泥的銷售卻是“遲到的春天”，上半年我方訂水泥數(shù)量多無法保證供應(yīng)，也只能將一些有意合作的客戶拱手讓出，而賽馬2500噸新線投產(chǎn)完全可以彌補銀川市場上的空缺，待下半年我方再做工作估計比較被動。去年，我方價格緊跟賽馬，甚至持平，今年我方價格在 賽馬增量下已不具優(yōu)勢，甚至會出現(xiàn)以往10-20元的差距，前2年市場緊俏，我方抓住時機，在使用方無奈的情況下被動接受我方的硬性價格，如不接受會影響其正常生產(chǎn)。今年卻不然，賽馬2500噸新線每天可新增3000噸水泥，填補市場，而我方的品牌、質(zhì)量又使我方在競爭中不具有硬性優(yōu)勢。而賽馬排斥經(jīng)銷商的政策又使我方與經(jīng)銷商隊伍結(jié)成了同盟，但在大客戶、大項目、商混站方面，我方優(yōu)勢明顯不及對方。而今年我方的主攻目標是42.5R，一是利潤高，二是已站在高利潤區(qū)域，與其他廠家劃分了等級界限，這與經(jīng)銷商隊伍在市場上發(fā)揮相當?shù)淖饔檬欠植婚_的，宣傳企業(yè)名牌、不進行賒欠，在利益的驅(qū)動下會千方百計去公關(guān)客戶；而散裝客戶的發(fā)展更加有利于我們的成長壯大，06年之前，我方基本出不了多少散裝水泥，只有公鐵兩個項目部每年做一點，而08 09年我方積極主動與商混合作，在兩年的合作中也確定了一些客戶，給別的廠家、大客戶、大項目一個最起碼的認識，我方的水泥完全可在大項目中使用，但我方07年底靈武事故使我們的信譽大打折扣，設(shè)計院指定水泥時只用賽馬，又使我方銷售工作舉步艱難，有些單位使用后報資料竟“換梁換柱”，我方水泥何時真正在一些大項目重點工程上從地下堂而皇之地步入市場還需我們的共同努力，提高我們質(zhì)優(yōu)的產(chǎn)品。近日，賽馬有關(guān)人員講今年給較大的商混站以低于去年價10元的優(yōu)惠政策簽訂合同，也就是368元/噸，此價能否全年運行還不得而知，袋裝按正常情況下上調(diào)10元，也就在378元左右，而我方冬儲價格在6月份便已達到此價格（貸款+利息），如中間利潤過小、持平或是虧損，那么我方 今年的冬儲就不是成功的營銷策略。最近我方冬儲價格358元/噸，但除經(jīng)銷商11月份訂購?fù)猓獠繂挝弧€人或再收回貸款的經(jīng)銷商卻無一人再訂，當然這個價格對廠家，客戶春節(jié)以后的使用及市場供需都是一個考驗，這完全取決于賽馬價格的出臺及維持時間而定。銀川市做為寧夏的中心，他的各方面建設(shè)均優(yōu)于其他市區(qū)，做為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)使用最廣的水泥行業(yè)更為重要，賽馬做為該區(qū)域市場的龍頭，他的價格和品牌及市場份額，質(zhì)量等均在各廠家之首，近兩年他們的業(yè)績?nèi)缛罩刑欤尤胫胁暮笾亟M，擴張，資本運作已勢不可擋，在寧夏而言，他們占半壁江山，從價格的控制上已實現(xiàn)集團統(tǒng)一，正是因為他們的重組整合，才使寧夏市場水泥價格出現(xiàn)堅挺和統(tǒng)一，而市場的供求緊張已使其他廠家緊跟其后，他們從自身講品牌、質(zhì)量占絕對優(yōu)勢，從外部講設(shè)計、企業(yè)形象、大水泥等無形資產(chǎn)也占市場的很大份額，從08年汶川地震后，國家對水泥標號再次提高，人們對質(zhì)量更是有更高的要求，尤其是大項目、重點工程、重點部位、高層建筑、一些橋梁涵洞、高層地段建筑等特殊使用水泥也非其莫屬，這些都給其銷售帶來了錦上添花的效果；近兩年他們不與經(jīng)銷商合作，直接用業(yè)務(wù)員與各廠家，工地直接合作，憑借的就是他們上述的優(yōu)勢。賽馬的營銷戰(zhàn)略仍是直供重大項目及大客戶，在商混市場也獨領(lǐng)風騷，因其有上述獨特的硬件，各廠家均會第一選擇賽馬，市場緊張且賽馬無法供應(yīng)時選擇我方及其他廠家，賽馬卻置之不理，一旦市場有變，賽馬完全出招來制約商混站，如商標號水泥不供給，設(shè)計資料換梁換柱舉報等，自去年賽馬也新建了兩個混凝土站進入商混市場，而 他們更有優(yōu)勢引領(lǐng)市場，如付款方式結(jié)算，價格上有優(yōu)先發(fā)言權(quán)，其他廠家不遵守規(guī)定，他們便可以從水泥供應(yīng)上給予制裁，去年已有先例。而我方做為寧夏第二，在銀川市場上卻是冰山一角，從各方面均不及老大賽馬，盡管今年我們新建5000噸天琛項目，但畢竟是在年底投產(chǎn)，企業(yè)的形象、品牌也不會一下名聲鵲起。這需要幾年的打拼以及各方面綜合提高。永寧建成和中衛(wèi)勝金也已看到企業(yè)整合重組帶來的航母作用，以及淘汰落后的產(chǎn)能帶來的威脅，為了保存自己多年的產(chǎn)業(yè)的分得市場，他們也再次設(shè)計新上生產(chǎn)線，賽馬也在運籌5000噸新線之事。看來，寧夏淘汰落后產(chǎn)能的步伐會在近兩年加速，如市場發(fā)生重大變化，落后產(chǎn)能估計會加速消亡。

三、2010年寧夏水泥產(chǎn)能將會再創(chuàng)歷史記錄，下半年甚至會出現(xiàn)飽合狀態(tài)，價格也逐步回落；一些落后產(chǎn)能會在政策、市場的雙重壓力下退出市場競爭;企業(yè)間的重組整合；自身快速壯大已成共識，銷售價格不是惡意競爭而是主動融合，我方已踏入市場大水泥門檻，應(yīng)積極調(diào)整品種結(jié)構(gòu)和市場主攻方向（即努力公關(guān)42.5水泥出廠，加大經(jīng)銷商扶持力度和商混站公關(guān)），更就注重內(nèi)部質(zhì)量和外部服務(wù)，品牌及設(shè)計院的公關(guān)，以使我方水泥真正步入大水泥行業(yè)，并在各方面得以真正提升。

第二篇：2011年銀川家裝市場調(diào)研報告

銀川調(diào)研報告

一、基本情況

銀川市是中國十大新天府之一，位于西北寧夏平原北部，處于“呼-包－銀-蘭-青經(jīng)濟帶”的中心地段，東踞鄂爾多斯西緣，西依賀蘭山，自古就是絲綢之路上的商埠重鎮(zhèn)。是新亞歐大陸橋沿線的重要商貿(mào)城市，是輻射寧蒙陜甘毗鄰地區(qū)的區(qū)域性中心城市，在國家“十五”西部總體規(guī)劃中，確定銀川為西隴海蘭新線經(jīng)濟帶的重點發(fā)展城市。

二、行政區(qū)劃及人口結(jié)構(gòu)

銀川市下轄興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)3個區(qū)，靈武市和永寧縣、賀蘭縣。2009年底，銀川市戶籍為52.86萬戶，人口約155.55萬人，戶均人口2.94人。其中市轄區(qū)30.48 萬戶，人口約91.42萬人。

興慶區(qū)概述

銀川市興慶區(qū)原稱為銀川市老城區(qū)。是首府銀川的政治、經(jīng)濟、科技、文化、教育、金融和商貿(mào)中心，堪稱“寧夏第一區(qū)”。面積757.6平方公里，人口41萬，下轄2鄉(xiāng)、2鎮(zhèn)、11個街道辦事處，有回、漢、滿、蒙等22個民族，其中回族人口8.5萬。2008年，完成地區(qū)生產(chǎn)總值189.62億元，同比增長11.9％，完成地方財政收入4.09億元，同比增長46.7％。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到15951元，同比增長16.7％。農(nóng)民人均純收入達到5618元，同比增長12.5％。

金鳳區(qū)概述

金鳳區(qū)地處銀川市中部，行政區(qū)劃東起唐徠渠、西至包蘭鐵路、南接永寧縣、北臨賀蘭縣，總面積353平方公里，轄豐登、良田2個鎮(zhèn)，總?cè)丝?3.1萬，城市化率達82%。房地產(chǎn)年均開發(fā)面積100萬平方米以上，城市建成區(qū)綠化覆蓋率達43%，2009年，金鳳區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值66億元，同比增長12.1％；地方財政一般預(yù)算收入1.32億元，同比增長30%；全社會固定資產(chǎn)投資55億元，同比增長10.5%；農(nóng)民人均純收入5380元，同比增長10％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14500元，同比增長12％。

西夏區(qū)概述

西夏區(qū)位于銀川市西部，是銀川市所轄縣區(qū)之一。西夏區(qū)東起包蘭鐵路，西至賀蘭山口軸線，南鄰永寧縣，北接賀蘭縣，總面積987平方公里，是銀川市面積最大的市轄區(qū)。總?cè)丝诩s24萬人，其中農(nóng)業(yè)人口約4萬人。

（四）經(jīng)濟發(fā)展概況

2010年實施市級重點建設(shè)項目30個，完成投資62億元；實施30個投資億元以上工業(yè)項目，完成投資300億元，增長30%；完成房地產(chǎn)投資160.82億元，增長66.8%。全年爭取中央、自治區(qū)項目資金11.3億元；招商引資實際到位資金420億元，增長19.7%，中糧集團等11家世界和中國500強企業(yè)入駐銀川。

2010年工業(yè)增加值282.72億元，增長19.1%，增速同比提高4.9個百分點。其中新材料、發(fā)酵及生物制藥產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值分別增長60%和20%以上，“一強五優(yōu)”產(chǎn)業(yè)占全市規(guī)模以上工業(yè)

總產(chǎn)值比重達90.4%。工業(yè)綜合效益指數(shù)達314.67，提高51.8個點。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)提質(zhì)增效。2010年完成農(nóng)業(yè)增加值41.37億元，增長6.4%。各項強農(nóng)惠農(nóng)政策，發(fā)放農(nóng)業(yè)直補資金1.6億元。

2010年完成第三產(chǎn)業(yè)增加值342.63億元，增長11%。全年旅游接待人數(shù)和旅游收入增長20%和31%。

四、城市規(guī)劃

2011年至2020年，終期人口達到130萬人左右，城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在185至195平方公里，中心城區(qū)用地控制在140平方公里。

此次規(guī)劃提出，在寧夏的核心地區(qū)形成都市圈，以銀川為核心，以吳忠、青銅峽為副中心，依托自治區(qū)“三縱六橫”公路網(wǎng)中的“X”型公路骨架及規(guī)劃中的古窯子至青銅峽支線以及鐵路規(guī)劃中的包蘭線、大古線與銀川聯(lián)絡(luò)線圍成的“銀三角”，形成發(fā)展走廊。銀川市都市圈的核心地區(qū)由興慶區(qū)、西夏區(qū)、金鳳區(qū)、賀蘭縣和永寧縣組成。興慶區(qū)注重突出歷史文化名城地位，重點發(fā)展高層次的金融保險、商貿(mào)、信息等第三產(chǎn)業(yè)。金鳳區(qū)突出“塞上江南”自然景觀特色，依托銀川經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和畜牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)，發(fā)展成為高科技、行政、信息、旅游等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和景

色優(yōu)美、人居環(huán)境適宜、具有現(xiàn)代化氣息的城市新區(qū)。西夏區(qū)依托銀川國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，重點發(fā)展化工、機械、建材等產(chǎn)業(yè)和生態(tài)、觀光農(nóng)業(yè)，依托集中的科技優(yōu)勢，發(fā)展成為大學城、科技文化中心。在生態(tài)保護上，進行流域的綜合治理，規(guī)劃突出銀川“塞上江南”的風貌；在城市布局上形成城市組團鑲嵌于自然環(huán)境之中的城市與自然和諧發(fā)展的園林化格局。

五、2010年銀川市房地產(chǎn)市場狀況

分析：

從以上數(shù)據(jù)及交易信息可以看出，房地產(chǎn)住宅開發(fā)主要集中于銀川市內(nèi)。銀川的發(fā)展方向以西部為主，伴隨著銀川市住宅居住區(qū)的不斷分散與擴容，較為明顯的距市中心較近板塊居住區(qū)域逐漸形成，商業(yè)、住宅等也開始圍繞這幾個板塊分散開來。以往商鋪“扎堆”的現(xiàn)象也得到了緩解，目前銀川商業(yè)地產(chǎn)已擺脫早期的單一業(yè)態(tài)，多元化、規(guī)模化特點尤為明顯。近幾年銀川市就先后有龍盤家私城、三森美居、月星家居、紅星美凱龍二期、新華商城、溫州商城等一批專業(yè)市場和綜合購物商廈出現(xiàn)，再加上許多商住樓下的街邊營業(yè)房，萬達廣場、綠地21城、逸家財富廣場、萬商國際汽車城等一時間銷售均達到了空前規(guī)模。因此主要城區(qū)住宅仍是土地開發(fā)市場的主力軍，目前而言市場的需求還是很大的。

家裝公司現(xiàn)狀與賣場情況

城市人家

城市人家裝飾公司2006年進駐銀川市場。截至至今在銀川有3家店面，分別是高爾夫店、寶塔店和民族南路店。其中民族南路店是城市人家旗艦店，營業(yè)面積達5000平方米，店面兩側(cè)為銀川較大的建材城，光耀美居還集中中高端等住宅樓。經(jīng)營場所分為負一層和三層，每層約2500平方米，其中二層為酒樓，負一層為華杰美居，三層為設(shè)計部及行政辦公室。合作品牌齊全，有諾貝爾、LD、恒杰、法恩莎、浪鯨、惠爾、生活家、友邦、海爾等國內(nèi)一線品牌。以100平方米為例，基礎(chǔ)裝修價3萬元左右，大包價約為8萬左右，24%的管理費，年產(chǎn)值約2500萬。主要宣傳途徑有銀川晚報、公交車身、戶外廣告等，其中晚報年費用30萬。

業(yè)之峰

銀川業(yè)之峰于2005年8月18日成立，是業(yè)之峰集團公司第68家特許加盟公司。位于金鳳區(qū)新昌西路，門店周邊主要集中小型餐飲，通信，電力，比較僻靜，除了附近的居民出沒，幾乎沒什么人流，銀川業(yè)之峰僅一家店面，營業(yè)場所為小區(qū)底商，上下兩層，約1000平方米，以基礎(chǔ)裝修為主，沒有合作與材料商合作，采用陪同客戶到賣場選取材料的銷售模式。100平方米為例，基礎(chǔ)裝修價4萬元左右，大包價約為10萬元左右，每平方米40---150%的設(shè)計費，年產(chǎn)值約1500萬。主要宣傳途徑有銀川晚報、公交車身、戶外廣告等，其中晚報年費用20萬。

昌禾家居

原昌禾裝飾業(yè)務(wù)范圍涵蓋家居裝飾設(shè)計與施工、完整家居產(chǎn)品（整體衛(wèi)浴、整體廚房、整體木作、整體軟飾）設(shè)計與生產(chǎn)等相關(guān)范疇。成立于2004年，僅一家店，是銀川本土企業(yè)，位于市金鳳區(qū)正源南街。經(jīng)營場所分散，分為三個場地，其中辦公區(qū)為低端寫字樓上下兩層約900兩層，展廳距辦公樓約20米處，上下3層約3000平方米，展廳產(chǎn)品齊全，木門、潔具、地板、瓷磚、廚房、衛(wèi)浴壁紙、衣柜、五金等均是國內(nèi)一線品牌，在展廳側(cè)面還有3個小型的瓷磚展廳，每個瓷磚展廳約平均80平方米，每個瓷磚展廳約有3個品牌。以100平方米建筑面積為例，基礎(chǔ)價格約3萬元，大包價格約8萬元，每平方米收取30-150%設(shè)計費，年產(chǎn)值約6000萬—7000萬元左右。稅金20.8%。主要宣傳途徑有公交車身、銀川晚報、電臺廣播、寧夏衛(wèi)視，其中銀川晚報年投入10萬元。

嘉德鑫瑞

嘉德鑫瑞裝飾成立于2008年，位于光耀美居4樓，營業(yè)面積約1000平方米，其中展廳約800平方米。經(jīng)營 3種套餐，288經(jīng)濟套餐、388精致套餐、588精美套餐。以銀川低端消費群體為主，搭配的材料比較品牌比較雜，知名度較高的材料品牌約三個，分別是生活家、法恩莎、大自然。在旺季時平均月簽單約30戶左右，年產(chǎn)值約1000萬，每平方米設(shè)計費30—80%，廣告宣傳以銀川晚報為主，少量的公交車身廣告和戶外廣告。

誠達世家

誠達世家成立于2009年3月，是銀川當?shù)氐牡投似髽I(yè)，位于民族南路康樂家私5層，營業(yè)位置是以前元洲裝飾的總部，營業(yè)面積月1000平方米，其中展廳約800平方米。經(jīng)營 3種套餐，198經(jīng)濟精裝套餐、268精致精裝套餐、388精美精裝套餐。材料搭配與嘉德鑫瑞相識，知名材料品牌很少，僅有生活家、法恩莎、蒙娜麗莎。年簽單約250戶，2010年產(chǎn)值約1200萬，12%的稅金。主要宣傳途徑有銀川晚報，公交車身，其中銀川晚報年投入30萬元。

瑞博文

瑞博文于2008年進入銀川市場，隸屬北京瑞博文的直營分公司，位于光耀美居5樓，營業(yè)面積約2500平方米，其中展廳約2000平方米。經(jīng)營3種套餐，269精美套餐、369時尚套餐、568豪華套餐。主要合作品牌有：生活家、箭牌、恒杰、惠爾、北美風情、惠達、立邦、維可陶、西蒙。年產(chǎn)值約1200萬，每平方米3%的設(shè)計費，12%的管理費，3%的稅金。

廣東星藝

星藝裝飾于2009年8月進入銀川，位于名族南路，營業(yè)面積約200平方米，辦公人員以南

方人為主，約有30余人，以輕功輔料為主，沒有合作與材料商合作，采用陪同客戶到賣場選取材料的銷售模式。100平方米為例，基礎(chǔ)裝修價3萬元左右，大包價約為7—10萬元左右，每平方米30---400%的設(shè)計費，年產(chǎn)值約800萬。近期辦公場所將搬進光耀美居中心4層，營業(yè)面積約400平方米。

同業(yè)綜合對比表

建材市場部分相關(guān)數(shù)據(jù)

第三篇：銷售部分析報告

銷售部分析報告

及下一步工作思路

公司領(lǐng)導(dǎo)：

按照公司統(tǒng)一部署，業(yè)務(wù)一部將經(jīng)營重點放在了外部市場的開拓上。在外部市場競爭激烈、價格不占優(yōu)勢等諸多不利局面下，我們迎難而上，以百折不撓的工作態(tài)度，努力開拓外部市場業(yè)務(wù)。現(xiàn)將我部今年以來的經(jīng)營情況及下一工作思路報告如下，請公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。

一、經(jīng)營完成情況

截止目前，我部共計完成瀝青銷售xx噸。其中：向xx市政公司銷售基質(zhì)瀝青xx噸、巖改性瀝青xx噸，向xx市政公司銷售基質(zhì)瀝青xx噸。鋼材共計完成銷售xx噸。其中：向集團公司科研綜合樓項目銷售xx噸，向xx高速公路項目銷售xx噸,向濟南市政公司銷售xx噸。另外，在公司領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，我部已經(jīng)成功爭取到置業(yè)公司承建的xx職工宿舍樓項目的鋼材供應(yīng)工作，全部用量約為xx萬噸，預(yù)計今年十一月份開始供應(yīng)。在業(yè)務(wù)營銷過程中，我們遵循“款到發(fā)貨”的結(jié)算方式，使得每一筆業(yè)務(wù)都實現(xiàn)了及時回款。另外，在積極開拓新業(yè)務(wù)的同時，我們還積極催要老業(yè)務(wù)欠款，確保了新老業(yè)務(wù)貨款都得到了及時回收，大大降低了公司財務(wù)費用和經(jīng)營風險。其中，我部今年以來的新業(yè)務(wù)共計 1

回收貨款3257余萬，實現(xiàn)了貨款回收的百分之百；老業(yè)務(wù)方面，經(jīng)過積極協(xié)調(diào)，從xx養(yǎng)護公司回收貨款1500萬。

截止目前，我部共計實現(xiàn)銷售收入xx萬元，其中瀝青業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售收入xx萬元，扣除成本支出xx萬元，瀝青業(yè)務(wù)實現(xiàn)毛利xx萬元；置業(yè)公司鋼材業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售收入xx萬多元，扣除全部成本費用支出xx萬余元，可實現(xiàn)純利xx萬多元；xx市政公司鋼材業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售收入xx萬多元，扣除成本費用支出xx萬元，可實現(xiàn)純利xx萬多元；xx路鋼材業(yè)務(wù)目前還沒有進行結(jié)算，就已發(fā)生供應(yīng)量測算，可實現(xiàn)純利潤約xx萬元。綜合計算，截止目前我部共創(chuàng)收利潤約為xx萬多元。經(jīng)營形勢比較困難，距離完成經(jīng)營目標任務(wù)相去甚遠。

二、兩點制約因素

（一）沒有了內(nèi)部市場這一主要業(yè)務(wù)的支撐。年初，公司對內(nèi)部市場的業(yè)務(wù)經(jīng)營權(quán)限進行了調(diào)整。在內(nèi)部市場經(jīng)營方面，我部除繼續(xù)經(jīng)營前期延續(xù)過來的一些業(yè)務(wù)外，將不再經(jīng)營內(nèi)部市場業(yè)務(wù)。失去了內(nèi)部市場這一主要業(yè)務(wù)的支撐，致使我部業(yè)務(wù)量出現(xiàn)了大幅下降，而現(xiàn)有內(nèi)部市場業(yè)務(wù)主要是鋼材業(yè)務(wù)，以服務(wù)為主，利潤微薄。集團公司綜合科研樓鋼材供應(yīng)業(yè)務(wù)，置業(yè)公司允許的利潤水平起初僅為xx萬元，經(jīng)過努力協(xié)調(diào)，使該筆業(yè)務(wù)利潤增加到xx余萬元。xx高速公路鋼材供應(yīng)業(yè)務(wù)，根據(jù)合同約定，公司預(yù)計可實現(xiàn)的利潤

也僅為兩年xx萬元。

（二）開拓外部市場產(chǎn)品價格不具競爭優(yōu)勢。按照公司工作部署，我部將工作重心著力放在了在外部市場的開拓上。雖然我部做了很多工作，取得了一定成績，但是外部市場競爭激烈，產(chǎn)品價格透明，而我們的產(chǎn)品不具價格競爭優(yōu)勢，致使外部市場業(yè)務(wù)拓展比較困難，沒有取得預(yù)期的成績。拿我們的主營產(chǎn)品——瀝青來說：年初價格為xx元/噸，而目前價格僅為xx元每/噸,價格不升反降，有悖于往年的價格走勢。供大于求的局面導(dǎo)致商家競相壓價，市場競爭愈發(fā)激烈，致使瀝青市場價格持續(xù)走低。而我公司今年的瀝青采購存儲成本高，再綜合代存費、運費、財務(wù)費計算的話，每噸瀝青成本高達xx元，比市場平均價高出了xx余元，根本不具任何競爭優(yōu)勢，致使外部市場開拓舉步維艱。

三、下一步經(jīng)營形勢及應(yīng)對工作措施

距離年終還有兩個月的時間，而且隨著冬季的到來，好多公路施工都會停滯下來，必將導(dǎo)致材料用量尤其瀝青大幅減少。因此，下一步面臨的經(jīng)營形勢更加嚴峻，需要我們提早籌劃，做好兩手準備，以應(yīng)對嚴峻的形勢。

（一）做好現(xiàn)有項目供應(yīng)工作，爭取以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得更大的市場。強化服務(wù)宗旨意識，與xx市政公司和xx市政公司的加強溝通協(xié)調(diào)，密切配合，根據(jù)工程進度，及早儲備，及早調(diào)度，及時足量地做好瀝青產(chǎn)品的供應(yīng)，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)

贏得客戶的認可，力爭達成長期穩(wěn)定合作關(guān)系。

（二）我們將業(yè)務(wù)重點放到鋼材等非瀝青材料的拓展上，盡可能地降低因瀝青這一主要業(yè)務(wù)季節(jié)性萎縮帶來的不利影響。對內(nèi)，與置業(yè)公司繼續(xù)深入接觸，以爭取到其在建工程更多的鋼材供應(yīng)；對外，積極與xx宿舍樓項目有關(guān)人員加強聯(lián)系，以爭取參與到其工程的鋼材供應(yīng)。同時，積極與xx各大房地產(chǎn)開發(fā)建筑公司進行接觸，努力拓展新的外部市場。

（三）以開創(chuàng)性的營銷工作，實現(xiàn)內(nèi)外市場業(yè)務(wù)的新拓展。我部將創(chuàng)新產(chǎn)品營銷思路，不斷拓展產(chǎn)品經(jīng)營范疇，積極謀求產(chǎn)品直接代理權(quán)，努力降低產(chǎn)品采購成本，提升產(chǎn)品價格優(yōu)勢，為外部市場開拓夯實產(chǎn)品基礎(chǔ)。同時，加強內(nèi)部員工的培訓(xùn)，努力提高業(yè)務(wù)技能，充分調(diào)動部門全體員工積極性，廣泛采集、跟蹤內(nèi)外市場工程建設(shè)信息，主動跟進，積極營銷，不斷拓展新的業(yè)務(wù)。

根據(jù)目前業(yè)務(wù)情況，結(jié)合未來市場預(yù)期。經(jīng)過綜合分析測算，我們預(yù)計第四季度能再創(chuàng)收利潤約xx萬元。

四、兩點工作建議

（一）作為一個以貿(mào)易為主的企業(yè)，千方百計降低產(chǎn)品采購成本是確保市場競爭力的根本。如果采購與銷售各自為政，不能集中內(nèi)部資源、實現(xiàn)資源共享，造成了資源的嚴重浪費，無形中增加了經(jīng)營成本，降低了產(chǎn)品價格競爭力。建

議公司在采購環(huán)節(jié)實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一實施，形成數(shù)量規(guī)模優(yōu)勢，提高談判籌碼，以利盡可能降低采購成本。

（二）公司內(nèi)外市場業(yè)務(wù)管理與業(yè)績考核沒有區(qū)別對待，再加上內(nèi)外市場部門人員沒有最終明確，導(dǎo)致部門工作安排相互沖突，不能充分調(diào)動相關(guān)人員的積極性。建議公司在盡早明確各部門人員的基礎(chǔ)上，實行內(nèi)外有別的銷售激勵政策，以利充分調(diào)動業(yè)務(wù)相關(guān)人員的工作積極性。

業(yè)務(wù)一部

日期

第四篇：市場調(diào)研報告分析

關(guān)于在蘭州高校投放投幣自動咖啡機可行性研究調(diào)查報告 前言：隨著經(jīng)濟的發(fā)展大學生群體的消費水品在不斷地提高，飲品已成日常消費的一部分，尤其是對追新且學業(yè)緊張的大學生而言，消費投幣式自動咖啡機提供的飲品是不錯的選擇。投幣式咖啡機在蘭州的大學校園里幾乎還是個空白，市場前景良好。本報告結(jié)合調(diào)查后的數(shù)據(jù)資料對目前在蘭州高校投幣自動式咖啡機的可行性和存在問題及原因等進行了相關(guān)分析。

調(diào)查背景：隨著大學生消費水平的不斷提高以及受西方文化的影響，國內(nèi)有很多高校都紛紛設(shè)立了自動投幣咖啡機來方便學生的需求，但是目前主要集中在沿海等發(fā)達地區(qū)的高校，內(nèi)地相對較少，特別是蘭州市高校更是沒有設(shè)立過自動投幣式咖啡機，為了了解自動投幣咖啡機再蘭州高校設(shè)立的可行性，我們認真做了調(diào)研分析報告, 針對性地提出了其存在的問題并探討了相應(yīng)的對策, 以供相關(guān)高校進行參考。

建議：

調(diào)查的組織與實施

1、調(diào)查的時間和地點

本科研小組認為安寧區(qū)是蘭州的大學集聚地，比較具有代表性，因此，我們在2014年6月初對安寧區(qū)西北師范大學、蘭州交通大學等幾所高校進行了實地調(diào)研和相關(guān)訪談工作。

2、問卷的發(fā)放與回收

本次調(diào)研在結(jié)合實地考察的基礎(chǔ)上形成問卷，采用問卷調(diào)查法，在校園共計發(fā)放了100份調(diào)查問卷，其中有效問卷100份，問卷有效率為100%。

3、調(diào)查對象

本次調(diào)查主要針對安寧區(qū)幾所所高校學生，女生占到了總?cè)藬?shù)的63%，男生人數(shù)占了調(diào)查總?cè)藬?shù)的37%.問卷數(shù)據(jù)分析

1、被調(diào)查者性別分布直方圖

2、被調(diào)查的身份分析

3、被調(diào)查者每天零花錢多少的直方圖分析

4、是否購買飲品所占比例分析

5、購買者喜歡的飲品種類分析

8、替代飲品的所占比例分析

10、對于投幣自動咖啡機設(shè)置地點分析

12、被調(diào)查者對咖啡喜好程度分析

11、對使用自動投幣式咖啡機的原因分析

13、希望所設(shè)自動投幣咖啡機提供飲品種類分析

針對蘭州市高校設(shè)立自動投幣咖啡機的一些建議

1、注重自動投幣咖啡機的選擇

目前市場上自動投幣咖啡機種類相對較多，各高校在選擇自動投幣咖啡機的時候應(yīng)該從價格、質(zhì)量、維修間隔、售后服務(wù)等方面作出一個合理的比較，選擇適合自己學校的咖啡機，保證整個自動投幣咖啡機項目的順利實施。

2、在滿足學生需求的同時要注重盈利性

在蘭州市高校自動投幣咖啡機在滿足大學生需求的同時一定要盡可能實現(xiàn)盈利，衡量自動咖啡機是否可行的一個標準就是能否實現(xiàn)盈利，如果該項目不能盈利，那么意味著此投資項目的失敗。所以在經(jīng)營時一是要注意經(jīng)營方式的選擇，二是要注意盈利模式的選擇。

3、重視周圍競爭對手的情況，適時調(diào)整經(jīng)營方式

在蘭州市高校設(shè)立自動投幣咖啡機的主要競爭對手就是學校周邊的奶茶店、咖啡屋或者其他飲品店等，一定要隨時注意競爭對手的經(jīng)營狀況的變化，敏銳把握市場發(fā)展方向，適時對消費群體進行相關(guān)調(diào)查和深入訪談，調(diào)整經(jīng)營方式，以期在競爭中取勝。

4、注重飲品質(zhì)量和飲品安全

精美的包裝可口的口味和安全有保障的產(chǎn)品質(zhì)量是得到消費者歡迎和在校園內(nèi)爭得良好的口碑的關(guān)鍵。只有不斷滿足消費者的需求才能實現(xiàn)盈利。

第五篇：銀川商業(yè)地產(chǎn)分析

第一部分：銀川市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展概述：

一、近幾年經(jīng)濟發(fā)展概況：

2010全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值763.26億元，同比增長14.8%，是“十一五”期間增速最快的一年，位居全區(qū)五市之首；完成地方財政收入137.27億元，其中：一般預(yù)算收入64.13億元，增長45.6%；全市全社會完成固定資產(chǎn)投資648.69億元，比上年增長31.8%，高于全區(qū)同期增速0.9個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資10.48億元，增長10.6%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資282.59億元，下降2.5%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資306.19億元，增長74.1%。社會消費品零售總額225.14億元，增長19.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達到17073元、6160元，增長8.6%和14.3%，多項經(jīng)濟和民生指標創(chuàng)歷史新高。

二、三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況概述：

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)加快發(fā)展，新農(nóng)村建設(shè)有力推進。全年完成農(nóng)業(yè)增加值41.37億元，增長6.4%。落實各項強農(nóng)惠農(nóng)政策，發(fā)放農(nóng)業(yè)直補資金1.6億元。全面啟動建設(shè)29個現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地，新增設(shè)施園藝面積4.9萬畝，總量達29萬畝，成功舉辦第二屆中國（寧夏）園藝博覽會；奶產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，奶牛存欄量達到13萬頭；建設(shè)16個糧食創(chuàng)高產(chǎn)示范區(qū)，糧食總產(chǎn)達93.99萬噸。露地瓜菜、長紅棗、釀酒葡萄、花卉產(chǎn)業(yè)規(guī)模和效益進一步提升，清真牛羊肉、“適水”產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，有機大米、種子產(chǎn)業(yè)迅速起步，優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)區(qū)域化布局基本形成。累計流轉(zhuǎn)土地面積21萬畝。實施科技特派員創(chuàng)業(yè)項目216項，農(nóng)業(yè)科技人員下基層的比率在80%以上。培育28家龍頭企業(yè)擴規(guī)升級，組織41家企業(yè)開展“村企互動”，創(chuàng)建農(nóng)民專業(yè)合作示范社30家，認證綠色、有機農(nóng)產(chǎn)品16個。建成新世紀農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流中心等一批重點項目，新增冷藏保鮮庫5萬平方米。農(nóng)業(yè)機械化、信息化全面推進。工業(yè)經(jīng)濟較快增長，產(chǎn)業(yè)競爭力不斷提高。全年完成工業(yè)增加值282.72億元，增長19.1%，增速同比提高4.9個 百分點。能源化工產(chǎn)業(yè)加快推進，下游產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展；機械裝備制造業(yè)協(xié)作配套能力明顯增強，新能源及裝備制造業(yè)異軍突起，光伏發(fā)電、風電初步形成產(chǎn)業(yè)鏈；組 建羊絨產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟，品牌戰(zhàn)略深入實施；清真食品和穆斯林用品產(chǎn)業(yè)市場開拓力度加大；新材料、發(fā)酵及生物制藥產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值分別增長60%和20%以上，“一強五優(yōu)”產(chǎn)業(yè)占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重達90.4%。工業(yè)發(fā)展空間布局進一步優(yōu)化，在寧東設(shè)立“飛地工業(yè)園”，臨河綜合項目區(qū)C區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)順利推進，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及德勝、望遠、靈武羊絨等園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)初步顯現(xiàn)。企業(yè)技術(shù)改造和新產(chǎn)品研發(fā)加快推進，30個重點技改項目進展順利。工業(yè)綜合效益指數(shù)達314.67，提高51.8個點，工業(yè)經(jīng)濟運行質(zhì)量明顯提升。服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展，聚集輻射作用明顯增強。全年完成第三產(chǎn)業(yè)增加值342.63億元，增長11%。親水商業(yè)廣場、凱賓斯基酒店、建發(fā)現(xiàn)代城等項目建成投用，大連萬達、華潤萬家、世紀金花等知名商企進駐銀川。空港、陸港、銀川物流港等物流重點項目進展順利，國家A級物流企業(yè)達到10家，我市進入全國首批流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流示范城市行列。總部經(jīng)濟和會展業(yè)蓬勃發(fā)展，總部企業(yè)達到82家，主辦第十三屆房地產(chǎn)交易博覽會暨家居婚慶博覽會、第四屆清真美食文化節(jié)等大型展會18場次，榮獲“中國清真美食文化之都”。創(chuàng)意、軟件動漫和服務(wù)外包等新興產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，成功舉辦“創(chuàng)意銀川2010”設(shè)計節(jié)，建成“801”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，軟件動漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長20%。運動休閑城市和旅游目的地建設(shè)步伐加快，市民休閑場所不斷增加完善，開展了龍舟賽、市民健步走等主題活動，成功舉辦第三屆賀蘭山巖畫藝術(shù)節(jié)、第九屆中國銀川國際汽車摩托車旅游節(jié)等重大節(jié)會，銀川代表隊在法國贏得“城市之間”國際總決賽冠軍，我市入選2010“中國10大休閑城市”，全年旅游接待人數(shù)和旅游收入增長20%和31%。家電、汽車、摩托車下鄉(xiāng)深入開展，城鄉(xiāng)消費持續(xù)升溫，消費總量迅速擴大。

三、未來經(jīng)濟發(fā)展概述：

2011年銀川市將進一步科學推進經(jīng)濟發(fā)展，確保工業(yè)增加值、服務(wù)業(yè)增加值和社會固定資產(chǎn)投資總額在“十一五”基礎(chǔ)上翻一番；加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，更加注重優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)培育，強力推進新型工業(yè)化，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；著力保障和改善民生，加快完善教育、醫(yī)療、社會保障等基本公共服務(wù)體系，強化工資收入分配調(diào)節(jié)等。使全市全年的地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)期增長12%以上，地方財政一般預(yù)算收入增長15%以上，城鎮(zhèn)居民人均支配收入和農(nóng)民人均純收入增長10%以上。“十二五”規(guī)劃中，銀川市制定的經(jīng)濟增長目標是，到2015年，全市GDP達到1160億元，年均增速為12％；地方財政一般預(yù)算收入達到90億元，年均增長15％以上；全社會固定資產(chǎn)投資總規(guī)模5年累計3380億元，年均增長20％；人均基本公共服務(wù)接近全國平均水平，城鄉(xiāng)居民收入分別達到2.55萬元和8200元，年均分別增長8％和7％；城鄉(xiāng)基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療實現(xiàn)應(yīng)保盡保，全市普及高中階段教育。

第二部分：銀川市房地產(chǎn)開發(fā)投資概述：

一、近十年銀川市房地產(chǎn)投資發(fā)展概況：

2010年，銀川市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資160.82億元，比上年增長66.8%，占全社會固定資產(chǎn)投資比重為24.8%，成為拉動全市固定資產(chǎn)投資快速增長的主要動力，隨著現(xiàn)代化區(qū)域中心城市和“兩宜”城市建設(shè)的步伐加快，銀川市房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。

二、近十年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重

根據(jù)以上圖表可以看出房地產(chǎn)占全市固定資產(chǎn)投資的比重在四分之左右，從此可以看出銀川市房地產(chǎn)在政府經(jīng)濟中的支柱作用非常明顯。

三、銀川市房地產(chǎn)發(fā)展簡述： 08年下半年，受大環(huán)境的影響，銀川房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“房產(chǎn)商固守不降價，消費者持幣不購房”的現(xiàn)象，由于銀川市房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，加上銀川區(qū)域中心城市輻射功能的進一步增強，09年銀川房地產(chǎn)市場提前度過“低谷期”，且市場出現(xiàn)前所未有的繁榮，價格大幅攀升整體市場供銷兩旺。2010年初，房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控拉開大幕，關(guān)于“遏制房價過快上漲，抑制投機性需求”的調(diào)控政策密集發(fā)布，其尤以4月17日出 臺的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，調(diào)控力度之大，堪稱史無前例。一時間，住宅市場觀望氣氛明顯加重，而商業(yè)地產(chǎn)市場卻逆市小幅漲 價。伴隨著銀川住宅產(chǎn)業(yè)的紅火局面，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也是異軍突起，發(fā)展迅猛，尤其以今年更為凸顯。在剛結(jié)束的第二屆中國西部(銀川)房?車生活文化節(jié)上，既有萬達廣場、綠地21城等全國商業(yè)地產(chǎn)大鱷開發(fā)的項目,也有逸家財富廣場、星月天地等本土企業(yè)帶來的力作。項目類型包括公寓、寫字樓、大型商場、購物中心，以及家居、汽車、醫(yī)藥等專業(yè)經(jīng)銷市場。根據(jù)銀川市的房價結(jié)構(gòu)比例來看：土地費用占30%至35%，建設(shè)成本占40%至50%、各種稅費占8%至9%，管理費占1%至2%，開發(fā)商利潤占10%至15%。可以說，銀川房地產(chǎn)市場“泡沫”不大，也就是說銀川房地產(chǎn)市場還相對安全，加之銀川作為500公里半徑內(nèi)的區(qū)域中心城市的輻射能力明顯增強，所造成的剛性需求還是比較大。隨著中央積極的財政、穩(wěn)健的貨幣政策、銀川市交易政策的實施，銀川房地產(chǎn)市場會繼續(xù)處于平穩(wěn)緩漲期。

第三部分：銀川市商業(yè)地產(chǎn)市場分析：

一、商業(yè)地產(chǎn)起源及分類

起初，人類還沒有認識到商鋪的價值，只是為了方便交易商品，當這種交易平臺隨著商品交易的活躍，其自身價值也被人類發(fā)現(xiàn)，特別是土地私有化產(chǎn)生以后，長期占 領(lǐng)一個好的地段來進行商品交易可以促進交易量，獲得商品交易利益最大化，人類就步入了封建社會。土地包括在土地上的建筑就成了封建王朝世襲的寶貴財富，封 建主除了占有商品，還占有了從事商品交易的土地，其中包括商鋪。工業(yè)化的產(chǎn)生標志著資本主義的到來，特別是土地可以自由買賣打破了封建王朝的世襲制度，體現(xiàn)了資本主義的先進性，從此，土地成為商品，附和在土地上從事商品買賣的建筑，其價值被資本充分開發(fā)利用。

在某些區(qū)域，資本開發(fā)的地上建筑的價值遠大于在此建筑物內(nèi)從事商品交易所產(chǎn)生的價值。資本充分利用了土地和建筑物的稀缺性，充分利用了稀缺后無法估量的價值 空間，充分利用了這種空間的聚合力和想象力，把有形的空間變成無限的利潤了，甚至成了其無數(shù)年以后，用來進行更大交換的籌碼（現(xiàn)在無法判斷其動機）。這就是商業(yè)地產(chǎn)的雛形。

1、商業(yè)地產(chǎn)及類型劃分

商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對它進行有效分類是無法深入進行相關(guān)研究。

1.1按照開發(fā)形式進行分類：

（1）商業(yè)街商鋪

商業(yè)街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材街、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。

（2）市場類商鋪

在這里，“市場”是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。

（3）社區(qū)商鋪

社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。

（4）百貨商場、購物中心商鋪

百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠。（5）商務(wù)樓、寫字樓商鋪

商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關(guān)注。商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者。（6）交通設(shè)施商鋪

交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。1.2商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的基本特征：

商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下：(1)、百貨店

百貨店是指在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進貨管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。A、選址在城市繁華區(qū)、交通要道。B、商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。C、商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。D、商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。E、采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。

F、采取定價銷售，可以退貨。G、服務(wù)功能齊全。(2)、超級市場

超級市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。

A、選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

B、以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達。C、商店營業(yè)面積在1000平方米以下。D、商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。

E、采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機統(tǒng)一進行。F、營業(yè)時間每天不低于11小時。G、有一定面積的停車場地。(3)、大型綜合超市 大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。

A、選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。B、商店營業(yè)面積2500平方米以上。

C、商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。D、采取自選銷售方式。E、設(shè)與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。

(4)、便利店（方便店）

便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。A、選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企業(yè)事業(yè)所在地。

B、商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。C、居民徒步購物5—7分鐘可到達，80%的顧客為有目的的購買。D、商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點。

E、營業(yè)時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。

(5)、購物中心

購物中心指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。

A、由發(fā)起者有計劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經(jīng)營。B、選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。C、內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。D、設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實行賣場租賃制。E、核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

F、服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。G、根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。

(6)、倉儲式商場

倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制形式，只為會員服務(wù)）。A、在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。B、商店營業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。C、目標顧客以中小零售商、餐飲店、集團購買和有交通工具的消費者為主。

二、銀川市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史

前些年，銀川市先后有龍盤家私城、副食品批發(fā)市場、新華商城、銀川商城等一批專業(yè)市場和綜合購物商城出現(xiàn)，再加上許多商住樓下的街邊營業(yè)房，供大于求。但近年來，隨著政府把銀川建設(shè)成為西部區(qū)域中心城市戰(zhàn)略的不斷實施，兩個“適宜”工作的不斷推進，銀川商業(yè)地產(chǎn)在宏觀調(diào)控中經(jīng)受著市場的考驗，銀川商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了從低谷徘徊到高位運行的不尋常歷程，2009年以來伴隨著銀川住宅產(chǎn)業(yè)的紅火局面，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也是異軍突起，發(fā)展迅猛，尤其以2010年更為凸顯，2009年 以前銀川的商業(yè)地產(chǎn)集中區(qū)域主要以新華街商業(yè)圈為主要中心，形成了銀川市最為成熟的商業(yè)區(qū)域中心。伴隨著銀川市住宅居住區(qū)的不斷分散與擴容，逐漸形成了較 為明顯的多個板塊居住區(qū)域，近年來，商業(yè)地產(chǎn)也開始圍繞這幾個板塊進行分散開發(fā)，不再集中于某一個區(qū)域。以東西居住板塊為例：在東邊的麗景湖居住板塊，塞 上凝聚力、月星家居廣場等多個商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)開始投入運營；在西邊的新區(qū)居住板塊，目前有拉普斯水上商業(yè)廣場、銀川金鳳萬達廣場、瑞銀·財富中心等多家大型商業(yè)地產(chǎn)項目正在建設(shè)中。

綜觀2010年的銀川商業(yè)地產(chǎn)市場，呈現(xiàn)出較為明顯的4大特征： 業(yè)態(tài)呈多元化 銀川早期的商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)營多以單一業(yè)態(tài)為主，皆是商戶通過自身經(jīng)營而自覺或不自覺形成的，規(guī)劃和布局比較松散，未形成特色、專業(yè)化市場。而如今，隨著經(jīng)濟和 消費水平的提高，單一業(yè)態(tài)已不能滿足消費需求，多元化業(yè)態(tài)發(fā)展成為時下商業(yè)地產(chǎn)的主要模式。例如，城北具有代表性的商業(yè)地產(chǎn)——綠地21城，它的投入運營將形成集SHOPPINGMALL、生態(tài)花園酒店、商業(yè)街、酒店式公寓、電景廣場等多業(yè)態(tài)模式。管理更趨專業(yè)化

與早期銀川的商業(yè)地產(chǎn)相比較，如今的商業(yè)地產(chǎn)更是朝著專業(yè)化方向發(fā)展。在銀川，已有越來越多的開發(fā)商開始開發(fā)特色化、專業(yè)化商業(yè)街道。一些有實力的地產(chǎn)開發(fā)商已率先在此領(lǐng)域拔得頭籌，如光耀房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的光耀美居已開始在銀川的家具批發(fā)行業(yè)獨領(lǐng)風騷。規(guī)模、體量不斷增大

商業(yè)地產(chǎn)集購物、餐飲、文化娛樂、商務(wù)辦公、公寓、高檔住宅于一身，在規(guī)模和體量上都有著很高的要求。與早期銀川商業(yè)地產(chǎn)相比，近兩年的商業(yè)地產(chǎn)無論從規(guī)模 上，還是體量上都呈逐年上升趨勢，城市綜合體已占據(jù)了銀川商業(yè)地產(chǎn)的半壁江山。城市綜合體對提升城市形象，增強城市的功能，提高城市的品位具有重要的提升 作用。尤其像銀川這樣的二、三線城市，商業(yè)地產(chǎn)的輻射力對城市品位的提高起到了很大作用。更多外地企業(yè)參與銀川商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

與住宅產(chǎn)業(yè)具有同樣特點的就是去年以來銀川的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中外地企業(yè)占了近五成。這些企業(yè)在為銀川帶來好項目的同時也帶來了先進的招商模式和運營管理模式。作為自治區(qū)重點招商項目，銀川金鳳萬達廣場的開發(fā)者——萬達集團就是一個在全國具有影響力的開發(fā)企業(yè)，它的進駐將為銀川打造一個具有30萬平方米體量的高端商業(yè)地產(chǎn)項目；作為中國500強前幾位的上海綠地集團，以75萬平方米的綠地21城為銀川增添了西北首屈一指的城市綜合體。此外，還有萬商國際汽車城的開發(fā)者——云南鴻曦企業(yè)集團，瑞銀·財富中心的開發(fā)者——浙江麗水瑞銀房地產(chǎn)開發(fā)公司等外地企業(yè)，也紛紛在銀川進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

三、各類商業(yè)地產(chǎn)詳細分析

1、商業(yè)街鋪、購物廣場

悅海新天地 項目介紹 銀川悅海新天地建筑面積21.8萬平方米；地下二層，面積為7萬平方米。總投資約30億元，工程建筑總面積28.8萬平方米，著力打造集高檔寫字樓、高檔百貨、多元化特色餐飲、時尚休閑娛樂為一體的商業(yè)街。基本數(shù)據(jù) 悅海新天地地上三棟，三十九層，地下二層

主推商鋪：30000/平米 均價 7500元/平方米 價格詳情 公寓均價7500元，商鋪起價2萬元/平米 建筑面積 21.8萬平方米

入住時間 預(yù)計將會在2011年6月左右交房

城區(qū) 金鳳區(qū) 地址 金鳳區(qū)上海路與正源北街交匯地帶 開發(fā)商 銀川開元投資股份有限公司

建筑類型 板樓,塔樓,板塔結(jié)合 物業(yè)類別 建筑綜合體 付款方式 銀行按揭貸款,分期付款 裝修情況 毛坯 付款方式 銀行按揭貸款,分期付款 小結(jié)：2010年 政府調(diào)控年，住宅受控之時商業(yè)地產(chǎn)卻一枝獨秀銷售火爆。在金鳳區(qū)缺乏大型商業(yè)地產(chǎn)項目的市場背景下，親水商業(yè)廣場和萬達購物廣場抓住市場機遇，借銀川市重 點招商項目之勢，在政府政策及開發(fā)商強勢品牌引入帶動下，這兩個項目的市場認可度極高，后期市場關(guān)注度也特別高，是銀川市商業(yè)地產(chǎn)的明星代表項目。寧夏四季鮮果品批發(fā)市場 簡介：項目建設(shè)地點位于望遠鎮(zhèn)，地處銀川環(huán)城高速、北京-拉薩、銀川-福州高速公路、109國道交匯處，距建設(shè)中的太中銀鐵路望洪站25公里，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，非常適合批發(fā)市場建設(shè)。項目建設(shè)地點位于永寧縣望遠鎮(zhèn)望遠橋北，占地面積658.5畝，總建筑面積265134平方米，主要包括：

1、物流交易區(qū)：占地296.6畝，建筑面積19.54萬平方米；包括農(nóng)業(yè)信息服務(wù)中心、商務(wù)金融服務(wù)商廈、商務(wù)辦公樓、產(chǎn)品展示交易廳、輔助用房、餐飲區(qū)、道路等；

2、倉儲及加工區(qū)：占地361.9畝，建筑面積7萬平方米，包括倉儲庫、加工廠房、服務(wù)用房、道路、停車場等。均價6700到6800（一期均價）項目分兩期，一期已售完，二期待售

二期優(yōu)惠和價格現(xiàn)在未確定

客戶來源：東環(huán)/北環(huán)批發(fā)市場、銀南、銀北、部分來至陜西甘肅 寧夏望遠現(xiàn)代金屬物流園 簡介：寧夏望遠現(xiàn)代金屬物流園，是由上海大學司頓物流聯(lián)合規(guī)劃設(shè)計，寧夏發(fā)改委審批立項，總占地面積2000畝，計劃建設(shè)周期5年，投資26億元，分三期完成。2009年—2010年為一期工程建設(shè)期。2009年6月30奠基2010年4月27日投入試運營，一期占地760畝，投資9億元，已經(jīng)建設(shè)完成的21萬ｍ2的商務(wù)服務(wù)區(qū)、方管加工區(qū)，堆貨場營業(yè)面積17萬多ｍ2，道路21萬ｍ2的現(xiàn)代金屬物流園，已于2010年4月建成投入試運營，目前已有700多家鋼材經(jīng)銷企業(yè)入駐，日吞吐貨物量已經(jīng)達到3500噸，預(yù)計到年底總吞吐量可達75萬噸。分三期，一期鋼材市場售完，二期三期未定，現(xiàn)在只售公寓小商鋪。現(xiàn)在商鋪均價7000元左右每平米

開間進深不明 面積有88㎡、139㎡、196㎡、276㎡ 小結(jié)： 2010年 是銀川市房地產(chǎn)專業(yè)市場錦上添花的一年，不僅項目數(shù)量大增，且規(guī)模空前。從幾十萬平米到上百萬平米不等的項目逐鹿銀川市商業(yè)地產(chǎn)分割這塊蛋糕，可見競爭激 烈程度不同尋常。從專業(yè)市場的發(fā)展來看最初的只做市場到目前集酒店、配套辦公、住宅、商業(yè)、主題市場等綜合為一體的大型商業(yè)市場綜合體。就銷售情況來看，部分項目銷售較好的原因是其宣傳推廣力度大，加之產(chǎn)品面積較小總價較低從而吸引周邊市縣投資者的眼球，達到熱銷的局面，銷售手段以打折返租較為常見。

四、商業(yè)地產(chǎn)購買客戶分析

一、投機者：

1、目的：短期內(nèi)轉(zhuǎn)手獲利，而且一般都是暴利。

2、注重因素：較大利潤、轉(zhuǎn)手套現(xiàn)容易

3、具體內(nèi)容：商業(yè)項目購買人數(shù)的多少及積極性、短期內(nèi)區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃

4、獲利方式：轉(zhuǎn)手

二、投資者

1、目的：中長期獲利。追求一定期限內(nèi)投資保值、增殖和長時期的穩(wěn)定的投資回報。

2、注重因素：穩(wěn)定的投資回報、資產(chǎn)增值

3、具體內(nèi)容：區(qū)域內(nèi)的租金水平，整個商業(yè)項目的經(jīng)營狀況，區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、考慮出租率的情況，租金升降等等

4、獲利方式：主要是出租，適當時候考慮轉(zhuǎn)賣。

5、投資回報率：通常住宅的投資回報率在5%左右，而商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）一般在10%左右，投資回收期限為8—12年。最方便的投資回報率計算方法： R=M/P

R為投資回報率

M為年租金

P為總投資額 舉例：某10平方米的商鋪銷售總價為10萬元，如果將其放租出去的租金每月是100元/平方米，請問其商鋪的投資回報率是多少？ R=M/P=100*10*12/100000=12%

6、租價和售價的關(guān)系

R=P*H/(12*V)R為月租金

P為出售價格（地產(chǎn)使用年限或收益年限不限制）H為投資回報率

V為出租率 舉例：某10平方米的商鋪出售價格為10萬元，假定投資回報率是10%，在出租率為80%的情況下，請問其商鋪放租出去的租金是多少？

R=P*H/(12*V)=100000*10%/（12*80%）=1042（元/月）即商鋪每平方米的月租金是105元。

三、經(jīng)營者

1、目的：獲取經(jīng)營場所，主要通過商業(yè)經(jīng)營獲取利潤，避免因交納租金而讓商業(yè)利潤流失。同時也有保值增值的想法。

2、注重因素：是否適合自身的商業(yè)經(jīng)營。

3、具體內(nèi)容：商業(yè)氛圍及成熟度、交通狀況、人流量、區(qū)域購買力水平、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、政府相關(guān)政策（稅收）等等

4、獲利方式：商業(yè)經(jīng)營

第四部分：銀川市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測

一、自2010年4月份“新國十條”調(diào)控政策出臺以來，在政策和市場的雙重壓力下，住宅投資前景預(yù)期不甚明朗，銀川市房地產(chǎn)市場住宅一家獨大的局面逐漸開始改變，此前一直處于次要地位的商業(yè)地產(chǎn)開始成為市場多方關(guān)注的熱點，眾房企進軍商業(yè)地產(chǎn)，競爭將愈發(fā)激烈。

二、在流動性過剩、住宅投資受打壓的背景下，資金涌入商業(yè)地產(chǎn)的局面在所難免，銀川市近兩年商業(yè)地產(chǎn)的火爆足以說明，商業(yè)地產(chǎn)在投資風險抗能上仍然高于住宅。

三、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的盈利模式或?qū)⒂僧斍暗拈_發(fā)出售為主逐步向持有出租模式轉(zhuǎn)變。“從國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，散賣后放任業(yè)主或使用者自營的方式早已證明是失敗之舉，商業(yè)物業(yè)的成功經(jīng)營必須建立在企業(yè)有自營商業(yè)體系的基礎(chǔ)上，再輔以緊密的商家聯(lián)盟，作為商業(yè)物業(yè)開發(fā)成功標桿的萬達企業(yè)便是最好的明證。

四、行業(yè)規(guī)模化和專業(yè)功能化方向發(fā)展將更加深入，外地品牌企業(yè)進駐，促使銀川本地房地產(chǎn)開發(fā)商提高自身操控管理水平，走規(guī)模化、專業(yè)化、精細化可持續(xù)發(fā)展之路。

五、行業(yè)的專業(yè)化趨勢越來越明顯，行業(yè)分類越來越細。市場競爭的日趨激烈，迫使很多商品交易市場不斷向生產(chǎn)領(lǐng)域延伸，以利于暢通供應(yīng)渠道，掌握優(yōu)質(zhì)貨源，減少流 通成本，依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，確立價格競爭優(yōu)勢。這將導(dǎo)致各類市場之間在經(jīng)營范圍和產(chǎn)品品類上的分化和區(qū)隔越來越細，集中銷售某一類別或某一區(qū)域的，甚至是某些 品牌的商品，以求通過特色經(jīng)營，獲得最大的輻射廣度和強度，占據(jù)最好的區(qū)位優(yōu)勢。這在珠三角、長三角等地區(qū)已可以明顯看出，除了傳統(tǒng)批發(fā)市場外，許多內(nèi)地 綜合市場或零售市場中一小類的商品，如紡織、五金、玩具、酒店用品、包裝機械、農(nóng)產(chǎn)品、美容化妝品、眼鏡等在珠三角、長三角已發(fā)展成為非常專業(yè)、規(guī)模龐大 的產(chǎn)業(yè)集群鏈專業(yè)批發(fā)市場。

六、運營和交易方式將向信息化與集約型轉(zhuǎn)變。其實批發(fā)市場不是簡單的商品中轉(zhuǎn)站，必須具備“商品集散、財務(wù)結(jié)算、信息傳播和價格形成”四 大功能。因此，未來將圍繞上述四大功能的實現(xiàn)來進行完善，逐步把批發(fā)市場建成商品的集散中心、信息中心、價格形成中心和統(tǒng)一結(jié)算中心。走出干篇一律的攤位 制對手交易模式，網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用，對攤位制經(jīng)營為主的傳統(tǒng)交易市場將產(chǎn)生根本性影響。把連鎖、代理、配送、拍賣、信息互動等現(xiàn)代營銷方式引入批發(fā) 市場，大膽探索網(wǎng)絡(luò)交易、倉單經(jīng)營等符合批發(fā)市場運作的現(xiàn)代交易方式。

七、復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)。當越來越多的網(wǎng)上交易與線下實體進行結(jié)合，當超市中出現(xiàn)越來越多的專賣店，我們有理由相信，傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)劃分的界限越來越模糊，對于業(yè)態(tài)的定義也越來越不清晰。“單一性”市場，將受制于“多元化”消費，“美食匯”、“婚紗城”、“鉆石城”等“集中式商業(yè)地產(chǎn)”將出現(xiàn)蕭條，原因也許很簡單：這些商業(yè)市場無法實現(xiàn)讓消費者“同時消費”的目的，同一項目下的商家無法彼此分享客戶資源，商業(yè)本身的吸引力就會逐步降低。當一家有特色的餐飲門店，足以和整個“美食城”相抗衡時，商家也許會感到目的性消費的可怕。與此相反，“小吃街”、“婚慶市場”、“花鳥魚蟲市場”等可以提供消費者“多元化消費”的場所仍會生意興隆。在競爭如此激烈的市場中，每個商家必須為自己尋找可以將“規(guī)模”發(fā)揮到最大的場所。

總體來看，由于目前銀川市的商業(yè)房地產(chǎn)市場尚未完全成型，剛剛從一個低谷爬升起來，可以預(yù)計未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將迎來黃金時期，但是考慮到商業(yè)地產(chǎn)復(fù)雜性和 要求明顯高于住宅，因而短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還存在諸多的困難，特別是開發(fā)運營管理上與住宅領(lǐng)域的巨大差距，將直接關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功與否。在這方 面，開發(fā)商不妨借鑒萬達集團通過房地產(chǎn)的綜合開發(fā)，將公寓住宅、高級酒店、高檔寫字樓、商業(yè)中心融合在一體，打造一個商業(yè)中心，通過大手筆的開發(fā)建設(shè)，創(chuàng) 造一個核心商業(yè)區(qū)域。同時做商業(yè)地產(chǎn)，不應(yīng)像住宅那樣蓋好后賣掉即完事，還應(yīng)該努力做到包括招商、營銷、規(guī)劃、管理等細節(jié)與項目本身相匹配。