第一篇：商業(yè)地產(chǎn)“動(dòng)態(tài)”分析論范文

商業(yè)地產(chǎn)“動(dòng)態(tài)”分析論

不管是住宅項(xiàng)目還是商業(yè)項(xiàng)目，在寫(xiě)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告的時(shí)候都少不了要作SWOT分析，大家都知道目的是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅的分析，能夠在實(shí)際操盤(pán)過(guò)程中更好的發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)劣勢(shì)，利用機(jī)會(huì)以及規(guī)避威脅，但在實(shí)際的運(yùn)用過(guò)程中，我們看到很多報(bào)告的SWOT分析只是一種形式、一種擺設(shè)，沒(méi)有真正體現(xiàn)SWOT分析的作用，甚至是很牽強(qiáng)的在做一個(gè)SWOT分析。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研不在于收集了多少的資料、數(shù)據(jù)，也不在于你的報(bào)告有多少的頁(yè)碼，關(guān)鍵是要有針對(duì)性和對(duì)重要問(wèn)題研究有足夠的深度，要找對(duì)及研究問(wèn)題的核心，尤其是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在前期研究中我們經(jīng)常在說(shuō)“一步三市”，所以SWOT分析也是一樣，需要針對(duì)不同的項(xiàng)目做不同的SWOT分析，而且SWOT分析里的文字要精益求精，提煉出精華，不能像寫(xiě)小說(shuō)一樣運(yùn)用太多的文字，這就像電視劇的臺(tái)詞和廣告片的畫(huà)外音一樣，電視劇里你多說(shuō)十個(gè)字甚至幾十個(gè)字都不要緊，但在廣告片里畫(huà)外音都是有字?jǐn)?shù)規(guī)定的，多幾個(gè)字就會(huì)顯得整個(gè)片子很亂、很散、沒(méi)有核心（魂）。

商業(yè)地產(chǎn)的SWOT分析從某個(gè)方面也能看出操盤(pán)手在前期調(diào)查中是否有針對(duì)性、是否找對(duì)了核心的問(wèn)題，是否對(duì)重要問(wèn)題有足夠深的研究。

其實(shí)，光做好SWOT分析還不夠，這就是為什么地產(chǎn)知行者經(jīng)常提到：在商業(yè)地產(chǎn)中要運(yùn)用 “動(dòng)態(tài)’SWOT分析，呵呵！很多同行聽(tīng)到我這個(gè)觀點(diǎn)時(shí)都是非常詫異，怎么又出來(lái)一個(gè)“動(dòng)態(tài)’SWOT分析呢？難道說(shuō)SWOT長(zhǎng)腿了？

世界上唯一不變的就是變化??！

因?yàn)槭袌?chǎng)每天都在變化，項(xiàng)目完工后的SWOT和建設(shè)前的SWOT往往會(huì)有較大的區(qū)別，項(xiàng)目是否能夠招商成功、是否能夠讓每個(gè)商家都好好的發(fā)展下去，除了取決于項(xiàng)目建設(shè)前的規(guī)劃、定位決定招商的成敗，招進(jìn)來(lái)的商家能否留下了則取決于項(xiàng)目建成后的SWOT因素，所以我提出商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展就需要將“動(dòng)態(tài)”SWOT分析運(yùn)用到商業(yè)地產(chǎn)分析中。

市場(chǎng)在不斷變化、城市建設(shè)在不斷變化、地塊價(jià)值在不斷變化、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在不斷變化，消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣在不斷變化??也許你一覺(jué)醒來(lái)，發(fā)現(xiàn)旁邊又多了個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，讓你來(lái)不及做出反應(yīng)，就像鐘表行業(yè)做夢(mèng)也沒(méi)想到手機(jī)會(huì)對(duì)其造成那么大的影響（請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在還有多少人在靠鐘表了解時(shí)間？還有多少人的鬧鈴是在靠鬧鐘？）。

當(dāng)這個(gè)世界在快速的變化時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)作為這個(gè)世界里面的某一事物，也是需要與時(shí)俱進(jìn)的，所以就需要商業(yè)地產(chǎn)操盤(pán)手對(duì)SWOT的分析更具有前瞻性的思維，不僅要看到目前的市場(chǎng)情況，還要對(duì)未來(lái)市場(chǎng)變化情況做到“動(dòng)態(tài)”的分析。

第二篇：銀川商業(yè)地產(chǎn)分析

第一部分：銀川市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述：

一、近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況：

2010全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值763.26億元，同比增長(zhǎng)14.8%，是“十一五”期間增速最快的一年，位居全區(qū)五市之首；完成地方財(cái)政收入137.27億元，其中：一般預(yù)算收入64.13億元，增長(zhǎng)45.6%；全市全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資648.69億元，比上年增長(zhǎng)31.8%，高于全區(qū)同期增速0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資10.48億元，增長(zhǎng)10.6%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資282.59億元，下降2.5%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資306.19億元，增長(zhǎng)74.1%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額225.14億元，增長(zhǎng)19.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到17073元、6160元，增長(zhǎng)8.6%和14.3%，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)和民生指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。

二、三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r概述：

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)加快發(fā)展，新農(nóng)村建設(shè)有力推進(jìn)。全年完成農(nóng)業(yè)增加值41.37億元，增長(zhǎng)6.4%。落實(shí)各項(xiàng)強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策，發(fā)放農(nóng)業(yè)直補(bǔ)資金1.6億元。全面啟動(dòng)建設(shè)29個(gè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地，新增設(shè)施園藝面積4.9萬(wàn)畝，總量達(dá)29萬(wàn)畝，成功舉辦第二屆中國(guó)（寧夏）園藝博覽會(huì)；奶產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，奶牛存欄量達(dá)到13萬(wàn)頭；建設(shè)16個(gè)糧食創(chuàng)高產(chǎn)示范區(qū)，糧食總產(chǎn)達(dá)93.99萬(wàn)噸。露地瓜菜、長(zhǎng)紅棗、釀酒葡萄、花卉產(chǎn)業(yè)規(guī)模和效益進(jìn)一步提升，清真牛羊肉、“適水”產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，有機(jī)大米、種子產(chǎn)業(yè)迅速起步，優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)區(qū)域化布局基本形成。累計(jì)流轉(zhuǎn)土地面積21萬(wàn)畝。實(shí)施科技特派員創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目216項(xiàng)，農(nóng)業(yè)科技人員下基層的比率在80%以上。培育28家龍頭企業(yè)擴(kuò)規(guī)升級(jí)，組織41家企業(yè)開(kāi)展“村企互動(dòng)”，創(chuàng)建農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作示范社30家，認(rèn)證綠色、有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品16個(gè)。建成新世紀(jì)農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流中心等一批重點(diǎn)項(xiàng)目，新增冷藏保鮮庫(kù)5萬(wàn)平方米。農(nóng)業(yè)機(jī)械化、信息化全面推進(jìn)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不斷提高。全年完成工業(yè)增加值282.72億元，增長(zhǎng)19.1%，增速同比提高4.9個(gè) 百分點(diǎn)。能源化工產(chǎn)業(yè)加快推進(jìn)，下游產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展；機(jī)械裝備制造業(yè)協(xié)作配套能力明顯增強(qiáng)，新能源及裝備制造業(yè)異軍突起，光伏發(fā)電、風(fēng)電初步形成產(chǎn)業(yè)鏈；組 建羊絨產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟，品牌戰(zhàn)略深入實(shí)施；清真食品和穆斯林用品產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)拓力度加大；新材料、發(fā)酵及生物制藥產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值分別增長(zhǎng)60%和20%以上，“一強(qiáng)五優(yōu)”產(chǎn)業(yè)占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)90.4%。工業(yè)發(fā)展空間布局進(jìn)一步優(yōu)化，在寧東設(shè)立“飛地工業(yè)園”，臨河綜合項(xiàng)目區(qū)C區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)順利推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)及德勝、望遠(yuǎn)、靈武羊絨等園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)初步顯現(xiàn)。企業(yè)技術(shù)改造和新產(chǎn)品研發(fā)加快推進(jìn)，30個(gè)重點(diǎn)技改項(xiàng)目進(jìn)展順利。工業(yè)綜合效益指數(shù)達(dá)314.67，提高51.8個(gè)點(diǎn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提升。服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展，聚集輻射作用明顯增強(qiáng)。全年完成第三產(chǎn)業(yè)增加值342.63億元，增長(zhǎng)11%。親水商業(yè)廣場(chǎng)、凱賓斯基酒店、建發(fā)現(xiàn)代城等項(xiàng)目建成投用，大連萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)萬(wàn)家、世紀(jì)金花等知名商企進(jìn)駐銀川?？崭?、陸港、銀川物流港等物流重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展順利，國(guó)家A級(jí)物流企業(yè)達(dá)到10家，我市進(jìn)入全國(guó)首批流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流示范城市行列?？偛拷?jīng)濟(jì)和會(huì)展業(yè)蓬勃發(fā)展，總部企業(yè)達(dá)到82家，主辦第十三屆房地產(chǎn)交易博覽會(huì)暨家居婚慶博覽會(huì)、第四屆清真美食文化節(jié)等大型展會(huì)18場(chǎng)次，榮獲“中國(guó)清真美食文化之都”。創(chuàng)意、軟件動(dòng)漫和服務(wù)外包等新興產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，成功舉辦“創(chuàng)意銀川2010”設(shè)計(jì)節(jié)，建成“801”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，軟件動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)20%。運(yùn)動(dòng)休閑城市和旅游目的地建設(shè)步伐加快，市民休閑場(chǎng)所不斷增加完善，開(kāi)展了龍舟賽、市民健步走等主題活動(dòng)，成功舉辦第三屆賀蘭山巖畫(huà)藝術(shù)節(jié)、第九屆中國(guó)銀川國(guó)際汽車(chē)摩托車(chē)旅游節(jié)等重大節(jié)會(huì)，銀川代表隊(duì)在法國(guó)贏得“城市之間”國(guó)際總決賽冠軍，我市入選2010“中國(guó)10大休閑城市”，全年旅游接待人數(shù)和旅游收入增長(zhǎng)20%和31%。家電、汽車(chē)、摩托車(chē)下鄉(xiāng)深入開(kāi)展，城鄉(xiāng)消費(fèi)持續(xù)升溫，消費(fèi)總量迅速擴(kuò)大。

三、未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述：

2011年銀川市將進(jìn)一步科學(xué)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，確保工業(yè)增加值、服務(wù)業(yè)增加值和社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額在“十一五”基礎(chǔ)上翻一番；加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，更加注重優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)培育，強(qiáng)力推進(jìn)新型工業(yè)化，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；著力保障和改善民生，加快完善教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等基本公共服務(wù)體系，強(qiáng)化工資收入分配調(diào)節(jié)等。使全市全年的地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)期增長(zhǎng)12%以上，地方財(cái)政一般預(yù)算收入增長(zhǎng)15%以上，城鎮(zhèn)居民人均支配收入和農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)10%以上?！笆濉币?guī)劃中，銀川市制定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)是，到2015年，全市GDP達(dá)到1160億元，年均增速為12％；地方財(cái)政一般預(yù)算收入達(dá)到90億元，年均增長(zhǎng)15％以上；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總規(guī)模5年累計(jì)3380億元，年均增長(zhǎng)20％；人均基本公共服務(wù)接近全國(guó)平均水平，城鄉(xiāng)居民收入分別達(dá)到2.55萬(wàn)元和8200元，年均分別增長(zhǎng)8％和7％；城鄉(xiāng)基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，全市普及高中階段教育。

第二部分：銀川市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資概述：

一、近十年銀川市房地產(chǎn)投資發(fā)展概況：

2010年，銀川市房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資160.82億元，比上年增長(zhǎng)66.8%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為24.8%，成為拉動(dòng)全市固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，隨著現(xiàn)代化區(qū)域中心城市和“兩宜”城市建設(shè)的步伐加快，銀川市房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。

二、近十年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重

根據(jù)以上圖表可以看出房地產(chǎn)占全市固定資產(chǎn)投資的比重在四分之左右，從此可以看出銀川市房地產(chǎn)在政府經(jīng)濟(jì)中的支柱作用非常明顯。

三、銀川市房地產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)述： 08年下半年，受大環(huán)境的影響，銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“房產(chǎn)商固守不降價(jià)，消費(fèi)者持幣不購(gòu)房”的現(xiàn)象，由于銀川市房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，加上銀川區(qū)域中心城市輻射功能的進(jìn)一步增強(qiáng)，09年銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)提前度過(guò)“低谷期”，且市場(chǎng)出現(xiàn)前所未有的繁榮，價(jià)格大幅攀升整體市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺。2010年初，房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控拉開(kāi)大幕，關(guān)于“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，抑制投機(jī)性需求”的調(diào)控政策密集發(fā)布，其尤以4月17日出 臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，調(diào)控力度之大，堪稱(chēng)史無(wú)前例。一時(shí)間，住宅市場(chǎng)觀望氣氛明顯加重，而商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻逆市小幅漲 價(jià)。伴隨著銀川住宅產(chǎn)業(yè)的紅火局面，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也是異軍突起，發(fā)展迅猛，尤其以今年更為凸顯。在剛結(jié)束的第二屆中國(guó)西部(銀川)房?車(chē)生活文化節(jié)上，既有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、綠地21城等全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大鱷開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,也有逸家財(cái)富廣場(chǎng)、星月天地等本土企業(yè)帶來(lái)的力作。項(xiàng)目類(lèi)型包括公寓、寫(xiě)字樓、大型商場(chǎng)、購(gòu)物中心，以及家居、汽車(chē)、醫(yī)藥等專(zhuān)業(yè)經(jīng)銷(xiāo)市場(chǎng)。根據(jù)銀川市的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)比例來(lái)看：土地費(fèi)用占30%至35%，建設(shè)成本占40%至50%、各種稅費(fèi)占8%至9%，管理費(fèi)占1%至2%，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)占10%至15%?？梢哉f(shuō)，銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”不大，也就是說(shuō)銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)還相對(duì)安全，加之銀川作為500公里半徑內(nèi)的區(qū)域中心城市的輻射能力明顯增強(qiáng)，所造成的剛性需求還是比較大。隨著中央積極的財(cái)政、穩(wěn)健的貨幣政策、銀川市交易政策的實(shí)施，銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)處于平穩(wěn)緩漲期。

第三部分：銀川市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析：

一、商業(yè)地產(chǎn)起源及分類(lèi)

起初，人類(lèi)還沒(méi)有認(rèn)識(shí)到商鋪的價(jià)值，只是為了方便交易商品，當(dāng)這種交易平臺(tái)隨著商品交易的活躍，其自身價(jià)值也被人類(lèi)發(fā)現(xiàn)，特別是土地私有化產(chǎn)生以后，長(zhǎng)期占 領(lǐng)一個(gè)好的地段來(lái)進(jìn)行商品交易可以促進(jìn)交易量，獲得商品交易利益最大化，人類(lèi)就步入了封建社會(huì)。土地包括在土地上的建筑就成了封建王朝世襲的寶貴財(cái)富，封 建主除了占有商品，還占有了從事商品交易的土地，其中包括商鋪。工業(yè)化的產(chǎn)生標(biāo)志著資本主義的到來(lái)，特別是土地可以自由買(mǎi)賣(mài)打破了封建王朝的世襲制度，體現(xiàn)了資本主義的先進(jìn)性，從此，土地成為商品，附和在土地上從事商品買(mǎi)賣(mài)的建筑，其價(jià)值被資本充分開(kāi)發(fā)利用。

在某些區(qū)域，資本開(kāi)發(fā)的地上建筑的價(jià)值遠(yuǎn)大于在此建筑物內(nèi)從事商品交易所產(chǎn)生的價(jià)值。資本充分利用了土地和建筑物的稀缺性，充分利用了稀缺后無(wú)法估量的價(jià)值 空間，充分利用了這種空間的聚合力和想象力，把有形的空間變成無(wú)限的利潤(rùn)了，甚至成了其無(wú)數(shù)年以后，用來(lái)進(jìn)行更大交換的籌碼（現(xiàn)在無(wú)法判斷其動(dòng)機(jī)）。這就是商業(yè)地產(chǎn)的雛形。

1、商業(yè)地產(chǎn)及類(lèi)型劃分

商鋪分類(lèi)：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對(duì)它進(jìn)行有效分類(lèi)是無(wú)法深入進(jìn)行相關(guān)研究。

1.1按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi)：

（1）商業(yè)街商鋪

商業(yè)街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街過(guò)去十年在國(guó)內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材街、汽車(chē)配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。

（2）市場(chǎng)類(lèi)商鋪

在這里，“市場(chǎng)”是指各種用于某類(lèi)或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類(lèi)市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類(lèi)商鋪。市場(chǎng)類(lèi)商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國(guó)各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，比如，圖書(shū)交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。

（3）社區(qū)商鋪

社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。

（4）百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪

百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類(lèi)型購(gòu)物中心里面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類(lèi)型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠(yuǎn)。（5）商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪

商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、展覽中心、寫(xiě)字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類(lèi)商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。商務(wù)樓、寫(xiě)字樓底商商鋪?lái)?xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要包括服裝專(zhuān)賣(mài)店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國(guó)際診所、娛樂(lè)項(xiàng)目等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者。（6）交通設(shè)施商鋪

交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車(chē)站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周?chē)纳啼?，以及道路兩?cè)各類(lèi)中小型商鋪。1.2商業(yè)業(yè)態(tài)的分類(lèi)的基本特征：

商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（主題商城）、專(zhuān)賣(mài)店、購(gòu)物中心和倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)等。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營(yíng)特征如下：(1)、百貨店

百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門(mén)設(shè)銷(xiāo)售區(qū)，開(kāi)展進(jìn)貨管理、運(yùn)營(yíng)，滿(mǎn)足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。A、選址在城市繁華區(qū)、交通要道。B、商店規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積在5000平方米以上。C、商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營(yíng)男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類(lèi)齊全、少批量、高毛利。D、商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。E、采取柜臺(tái)銷(xiāo)售與自選（開(kāi)架）銷(xiāo)售相結(jié)合方式。

F、采取定價(jià)銷(xiāo)售，可以退貨。G、服務(wù)功能齊全。(2)、超級(jí)市場(chǎng)

超級(jí)市場(chǎng)指采取自選銷(xiāo)售方式，以銷(xiāo)售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿(mǎn)足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。

A、選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

B、以居民為主要銷(xiāo)售對(duì)象，10分鐘左右可到達(dá)。C、商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米以下。D、商品構(gòu)成以購(gòu)買(mǎi)頻率高的商品為主。

E、采取自選銷(xiāo)售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。F、營(yíng)業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)。G、有一定面積的停車(chē)場(chǎng)地。(3)、大型綜合超市 大型綜合超市是指采取自選銷(xiāo)售方式，以銷(xiāo)售大眾化實(shí)用品為主，滿(mǎn)足顧客一次性購(gòu)足需求的零售業(yè)態(tài)。

A、選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。B、商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上。

C、商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)。D、采取自選銷(xiāo)售方式。E、設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)。

(4)、便利店（方便店）

便利店是滿(mǎn)足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。A、選址在居民住宅區(qū)，主干線(xiàn)公路邊，以及車(chē)站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。

B、商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高。C、居民徒步購(gòu)物5—7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購(gòu)買(mǎi)。D、商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。

E、營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無(wú)休日。

(5)、購(gòu)物中心

購(gòu)物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類(lèi)零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。

A、由發(fā)起者有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。B、選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。C、內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，與各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、快餐店等組合構(gòu)成。D、設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實(shí)行賣(mài)場(chǎng)租賃制。E、核心店的面積一般不超過(guò)購(gòu)物中心面積的80%。

F、服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。G、根據(jù)銷(xiāo)售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。

(6)、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)

倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)指以經(jīng)營(yíng)生活資料為主的，儲(chǔ)銷(xiāo)一體、低價(jià)銷(xiāo)售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會(huì)員制形式，只為會(huì)員服務(wù)）。A、在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。B、商店?duì)I業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。C、目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)和有交通工具的消費(fèi)者為主。

二、銀川市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史

前些年，銀川市先后有龍盤(pán)家私城、副食品批發(fā)市場(chǎng)、新華商城、銀川商城等一批專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和綜合購(gòu)物商城出現(xiàn)，再加上許多商住樓下的街邊營(yíng)業(yè)房，供大于求。但近年來(lái)，隨著政府把銀川建設(shè)成為西部區(qū)域中心城市戰(zhàn)略的不斷實(shí)施，兩個(gè)“適宜”工作的不斷推進(jìn)，銀川商業(yè)地產(chǎn)在宏觀調(diào)控中經(jīng)受著市場(chǎng)的考驗(yàn)，銀川商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了從低谷徘徊到高位運(yùn)行的不尋常歷程，2009年以來(lái)伴隨著銀川住宅產(chǎn)業(yè)的紅火局面，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也是異軍突起，發(fā)展迅猛，尤其以2010年更為凸顯，2009年 以前銀川的商業(yè)地產(chǎn)集中區(qū)域主要以新華街商業(yè)圈為主要中心，形成了銀川市最為成熟的商業(yè)區(qū)域中心。伴隨著銀川市住宅居住區(qū)的不斷分散與擴(kuò)容，逐漸形成了較 為明顯的多個(gè)板塊居住區(qū)域，近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)也開(kāi)始圍繞這幾個(gè)板塊進(jìn)行分散開(kāi)發(fā)，不再集中于某一個(gè)區(qū)域。以東西居住板塊為例：在東邊的麗景湖居住板塊，塞 上凝聚力、月星家居廣場(chǎng)等多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始投入運(yùn)營(yíng)；在西邊的新區(qū)居住板塊，目前有拉普斯水上商業(yè)廣場(chǎng)、銀川金鳳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、瑞銀·財(cái)富中心等多家大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在建設(shè)中。

綜觀2010年的銀川商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，呈現(xiàn)出較為明顯的4大特征： 業(yè)態(tài)呈多元化 銀川早期的商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)多以單一業(yè)態(tài)為主，皆是商戶(hù)通過(guò)自身經(jīng)營(yíng)而自覺(jué)或不自覺(jué)形成的，規(guī)劃和布局比較松散，未形成特色、專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)。而如今，隨著經(jīng)濟(jì)和 消費(fèi)水平的提高，單一業(yè)態(tài)已不能滿(mǎn)足消費(fèi)需求，多元化業(yè)態(tài)發(fā)展成為時(shí)下商業(yè)地產(chǎn)的主要模式。例如，城北具有代表性的商業(yè)地產(chǎn)——綠地21城，它的投入運(yùn)營(yíng)將形成集SHOPPINGMALL、生態(tài)花園酒店、商業(yè)街、酒店式公寓、電景廣場(chǎng)等多業(yè)態(tài)模式。管理更趨專(zhuān)業(yè)化

與早期銀川的商業(yè)地產(chǎn)相比較，如今的商業(yè)地產(chǎn)更是朝著專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展。在銀川，已有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始開(kāi)發(fā)特色化、專(zhuān)業(yè)化商業(yè)街道。一些有實(shí)力的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已率先在此領(lǐng)域拔得頭籌，如光耀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的光耀美居已開(kāi)始在銀川的家具批發(fā)行業(yè)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。規(guī)模、體量不斷增大

商業(yè)地產(chǎn)集購(gòu)物、餐飲、文化娛樂(lè)、商務(wù)辦公、公寓、高檔住宅于一身，在規(guī)模和體量上都有著很高的要求。與早期銀川商業(yè)地產(chǎn)相比，近兩年的商業(yè)地產(chǎn)無(wú)論從規(guī)模 上，還是體量上都呈逐年上升趨勢(shì)，城市綜合體已占據(jù)了銀川商業(yè)地產(chǎn)的半壁江山。城市綜合體對(duì)提升城市形象，增強(qiáng)城市的功能，提高城市的品位具有重要的提升 作用。尤其像銀川這樣的二、三線(xiàn)城市，商業(yè)地產(chǎn)的輻射力對(duì)城市品位的提高起到了很大作用。更多外地企業(yè)參與銀川商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

與住宅產(chǎn)業(yè)具有同樣特點(diǎn)的就是去年以來(lái)銀川的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中外地企業(yè)占了近五成。這些企業(yè)在為銀川帶來(lái)好項(xiàng)目的同時(shí)也帶來(lái)了先進(jìn)的招商模式和運(yùn)營(yíng)管理模式。作為自治區(qū)重點(diǎn)招商項(xiàng)目，銀川金鳳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)者——萬(wàn)達(dá)集團(tuán)就是一個(gè)在全國(guó)具有影響力的開(kāi)發(fā)企業(yè)，它的進(jìn)駐將為銀川打造一個(gè)具有30萬(wàn)平方米體量的高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；作為中國(guó)500強(qiáng)前幾位的上海綠地集團(tuán)，以75萬(wàn)平方米的綠地21城為銀川增添了西北首屈一指的城市綜合體。此外，還有萬(wàn)商國(guó)際汽車(chē)城的開(kāi)發(fā)者——云南鴻曦企業(yè)集團(tuán)，瑞銀·財(cái)富中心的開(kāi)發(fā)者——浙江麗水瑞銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等外地企業(yè)，也紛紛在銀川進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

三、各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)詳細(xì)分析

1、商業(yè)街鋪、購(gòu)物廣場(chǎng)

悅海新天地 項(xiàng)目介紹 銀川悅海新天地建筑面積21.8萬(wàn)平方米；地下二層，面積為7萬(wàn)平方米。總投資約30億元，工程建筑總面積28.8萬(wàn)平方米，著力打造集高檔寫(xiě)字樓、高檔百貨、多元化特色餐飲、時(shí)尚休閑娛樂(lè)為一體的商業(yè)街?；緮?shù)據(jù) 悅海新天地地上三棟，三十九層，地下二層

主推商鋪：30000/平米 均價(jià) 7500元/平方米 價(jià)格詳情 公寓均價(jià)7500元，商鋪起價(jià)2萬(wàn)元/平米 建筑面積 21.8萬(wàn)平方米

入住時(shí)間 預(yù)計(jì)將會(huì)在2011年6月左右交房

城區(qū) 金鳳區(qū) 地址 金鳳區(qū)上海路與正源北街交匯地帶 開(kāi)發(fā)商 銀川開(kāi)元投資股份有限公司

建筑類(lèi)型 板樓,塔樓,板塔結(jié)合 物業(yè)類(lèi)別 建筑綜合體 付款方式 銀行按揭貸款,分期付款 裝修情況 毛坯 付款方式 銀行按揭貸款,分期付款 小結(jié)：2010年 政府調(diào)控年，住宅受控之時(shí)商業(yè)地產(chǎn)卻一枝獨(dú)秀銷(xiāo)售火爆。在金鳳區(qū)缺乏大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)背景下，親水商業(yè)廣場(chǎng)和萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)抓住市場(chǎng)機(jī)遇，借銀川市重 點(diǎn)招商項(xiàng)目之勢(shì)，在政府政策及開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勢(shì)品牌引入帶動(dòng)下，這兩個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)可度極高，后期市場(chǎng)關(guān)注度也特別高，是銀川市商業(yè)地產(chǎn)的明星代表項(xiàng)目。寧夏四季鮮果品批發(fā)市場(chǎng) 簡(jiǎn)介：項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于望遠(yuǎn)鎮(zhèn)，地處銀川環(huán)城高速、北京-拉薩、銀川-福州高速公路、109國(guó)道交匯處，距建設(shè)中的太中銀鐵路望洪站25公里，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，非常適合批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于永寧縣望遠(yuǎn)鎮(zhèn)望遠(yuǎn)橋北，占地面積658.5畝，總建筑面積265134平方米，主要包括：

1、物流交易區(qū)：占地296.6畝，建筑面積19.54萬(wàn)平方米；包括農(nóng)業(yè)信息服務(wù)中心、商務(wù)金融服務(wù)商廈、商務(wù)辦公樓、產(chǎn)品展示交易廳、輔助用房、餐飲區(qū)、道路等；

2、倉(cāng)儲(chǔ)及加工區(qū)：占地361.9畝，建筑面積7萬(wàn)平方米，包括倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)、加工廠房、服務(wù)用房、道路、停車(chē)場(chǎng)等。均價(jià)6700到6800（一期均價(jià)）項(xiàng)目分兩期，一期已售完，二期待售

二期優(yōu)惠和價(jià)格現(xiàn)在未確定

客戶(hù)來(lái)源：東環(huán)/北環(huán)批發(fā)市場(chǎng)、銀南、銀北、部分來(lái)至陜西甘肅 寧夏望遠(yuǎn)現(xiàn)代金屬物流園 簡(jiǎn)介：寧夏望遠(yuǎn)現(xiàn)代金屬物流園，是由上海大學(xué)司頓物流聯(lián)合規(guī)劃設(shè)計(jì)，寧夏發(fā)改委審批立項(xiàng)，總占地面積2000畝，計(jì)劃建設(shè)周期5年，投資26億元，分三期完成。2009年—2010年為一期工程建設(shè)期。2009年6月30奠基2010年4月27日投入試運(yùn)營(yíng)，一期占地760畝，投資9億元，已經(jīng)建設(shè)完成的21萬(wàn)ｍ2的商務(wù)服務(wù)區(qū)、方管加工區(qū)，堆貨場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積17萬(wàn)多ｍ2，道路21萬(wàn)ｍ2的現(xiàn)代金屬物流園，已于2010年4月建成投入試運(yùn)營(yíng)，目前已有700多家鋼材經(jīng)銷(xiāo)企業(yè)入駐，日吞吐貨物量已經(jīng)達(dá)到3500噸，預(yù)計(jì)到年底總吞吐量可達(dá)75萬(wàn)噸。分三期，一期鋼材市場(chǎng)售完，二期三期未定，現(xiàn)在只售公寓小商鋪?，F(xiàn)在商鋪均價(jià)7000元左右每平米

開(kāi)間進(jìn)深不明 面積有88㎡、139㎡、196㎡、276㎡ 小結(jié)： 2010年 是銀川市房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)錦上添花的一年，不僅項(xiàng)目數(shù)量大增，且規(guī)?？涨?。從幾十萬(wàn)平米到上百萬(wàn)平米不等的項(xiàng)目逐鹿銀川市商業(yè)地產(chǎn)分割這塊蛋糕，可見(jiàn)競(jìng)爭(zhēng)激 烈程度不同尋常。從專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看最初的只做市場(chǎng)到目前集酒店、配套辦公、住宅、商業(yè)、主題市場(chǎng)等綜合為一體的大型商業(yè)市場(chǎng)綜合體。就銷(xiāo)售情況來(lái)看，部分項(xiàng)目銷(xiāo)售較好的原因是其宣傳推廣力度大，加之產(chǎn)品面積較小總價(jià)較低從而吸引周邊市縣投資者的眼球，達(dá)到熱銷(xiāo)的局面，銷(xiāo)售手段以打折返租較為常見(jiàn)。

四、商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)分析

一、投機(jī)者：

1、目的：短期內(nèi)轉(zhuǎn)手獲利，而且一般都是暴利。

2、注重因素：較大利潤(rùn)、轉(zhuǎn)手套現(xiàn)容易

3、具體內(nèi)容：商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)人數(shù)的多少及積極性、短期內(nèi)區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃

4、獲利方式：轉(zhuǎn)手

二、投資者

1、目的：中長(zhǎng)期獲利。追求一定期限內(nèi)投資保值、增殖和長(zhǎng)時(shí)期的穩(wěn)定的投資回報(bào)。

2、注重因素：穩(wěn)定的投資回報(bào)、資產(chǎn)增值

3、具體內(nèi)容：區(qū)域內(nèi)的租金水平，整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況，區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、考慮出租率的情況，租金升降等等

4、獲利方式：主要是出租，適當(dāng)時(shí)候考慮轉(zhuǎn)賣(mài)。

5、投資回報(bào)率：通常住宅的投資回報(bào)率在5%左右，而商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）一般在10%左右，投資回收期限為8—12年。最方便的投資回報(bào)率計(jì)算方法： R=M/P

R為投資回報(bào)率

M為年租金

P為總投資額 舉例：某10平方米的商鋪銷(xiāo)售總價(jià)為10萬(wàn)元，如果將其放租出去的租金每月是100元/平方米，請(qǐng)問(wèn)其商鋪的投資回報(bào)率是多少？ R=M/P=100*10*12/100000=12%

6、租價(jià)和售價(jià)的關(guān)系

R=P*H/(12*V)R為月租金

P為出售價(jià)格（地產(chǎn)使用年限或收益年限不限制）H為投資回報(bào)率

V為出租率 舉例：某10平方米的商鋪出售價(jià)格為10萬(wàn)元，假定投資回報(bào)率是10%，在出租率為80%的情況下，請(qǐng)問(wèn)其商鋪放租出去的租金是多少？

R=P*H/(12*V)=100000*10%/（12*80%）=1042（元/月）即商鋪每平方米的月租金是105元。

三、經(jīng)營(yíng)者

1、目的：獲取經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，主要通過(guò)商業(yè)經(jīng)營(yíng)獲取利潤(rùn)，避免因交納租金而讓商業(yè)利潤(rùn)流失。同時(shí)也有保值增值的想法。

2、注重因素：是否適合自身的商業(yè)經(jīng)營(yíng)。

3、具體內(nèi)容：商業(yè)氛圍及成熟度、交通狀況、人流量、區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力水平、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、政府相關(guān)政策（稅收）等等

4、獲利方式：商業(yè)經(jīng)營(yíng)

第四部分：銀川市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

一、自2010年4月份“新國(guó)十條”調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，在政策和市場(chǎng)的雙重壓力下，住宅投資前景預(yù)期不甚明朗，銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅一家獨(dú)大的局面逐漸開(kāi)始改變，此前一直處于次要地位的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始成為市場(chǎng)多方關(guān)注的熱點(diǎn)，眾房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，競(jìng)爭(zhēng)將愈發(fā)激烈。

二、在流動(dòng)性過(guò)剩、住宅投資受打壓的背景下，資金涌入商業(yè)地產(chǎn)的局面在所難免，銀川市近兩年商業(yè)地產(chǎn)的火爆足以說(shuō)明，商業(yè)地產(chǎn)在投資風(fēng)險(xiǎn)抗能上仍然高于住宅。

三、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的盈利模式或?qū)⒂僧?dāng)前的開(kāi)發(fā)出售為主逐步向持有出租模式轉(zhuǎn)變?！皬膰?guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況來(lái)看，散賣(mài)后放任業(yè)主或使用者自營(yíng)的方式早已證明是失敗之舉，商業(yè)物業(yè)的成功經(jīng)營(yíng)必須建立在企業(yè)有自營(yíng)商業(yè)體系的基礎(chǔ)上，再輔以緊密的商家聯(lián)盟，作為商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)成功標(biāo)桿的萬(wàn)達(dá)企業(yè)便是最好的明證。

四、行業(yè)規(guī)模化和專(zhuān)業(yè)功能化方向發(fā)展將更加深入，外地品牌企業(yè)進(jìn)駐，促使銀川本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提高自身操控管理水平，走規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化可持續(xù)發(fā)展之路。

五、行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，行業(yè)分類(lèi)越來(lái)越細(xì)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，迫使很多商品交易市場(chǎng)不斷向生產(chǎn)領(lǐng)域延伸，以利于暢通供應(yīng)渠道，掌握優(yōu)質(zhì)貨源，減少流 通成本，依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，確立價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這將導(dǎo)致各類(lèi)市場(chǎng)之間在經(jīng)營(yíng)范圍和產(chǎn)品品類(lèi)上的分化和區(qū)隔越來(lái)越細(xì)，集中銷(xiāo)售某一類(lèi)別或某一區(qū)域的，甚至是某些 品牌的商品，以求通過(guò)特色經(jīng)營(yíng)，獲得最大的輻射廣度和強(qiáng)度，占據(jù)最好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。這在珠三角、長(zhǎng)三角等地區(qū)已可以明顯看出，除了傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)外，許多內(nèi)地 綜合市場(chǎng)或零售市場(chǎng)中一小類(lèi)的商品，如紡織、五金、玩具、酒店用品、包裝機(jī)械、農(nóng)產(chǎn)品、美容化妝品、眼鏡等在珠三角、長(zhǎng)三角已發(fā)展成為非常專(zhuān)業(yè)、規(guī)模龐大 的產(chǎn)業(yè)集群鏈專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。

六、運(yùn)營(yíng)和交易方式將向信息化與集約型轉(zhuǎn)變。其實(shí)批發(fā)市場(chǎng)不是簡(jiǎn)單的商品中轉(zhuǎn)站，必須具備“商品集散、財(cái)務(wù)結(jié)算、信息傳播和價(jià)格形成”四 大功能。因此，未來(lái)將圍繞上述四大功能的實(shí)現(xiàn)來(lái)進(jìn)行完善，逐步把批發(fā)市場(chǎng)建成商品的集散中心、信息中心、價(jià)格形成中心和統(tǒng)一結(jié)算中心。走出干篇一律的攤位 制對(duì)手交易模式，網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用，對(duì)攤位制經(jīng)營(yíng)為主的傳統(tǒng)交易市場(chǎng)將產(chǎn)生根本性影響。把連鎖、代理、配送、拍賣(mài)、信息互動(dòng)等現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)方式引入批發(fā) 市場(chǎng)，大膽探索網(wǎng)絡(luò)交易、倉(cāng)單經(jīng)營(yíng)等符合批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)作的現(xiàn)代交易方式。

七、復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)。當(dāng)越來(lái)越多的網(wǎng)上交易與線(xiàn)下實(shí)體進(jìn)行結(jié)合，當(dāng)超市中出現(xiàn)越來(lái)越多的專(zhuān)賣(mài)店，我們有理由相信，傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)劃分的界限越來(lái)越模糊，對(duì)于業(yè)態(tài)的定義也越來(lái)越不清晰?！皢我恍浴笔袌?chǎng)，將受制于“多元化”消費(fèi)，“美食匯”、“婚紗城”、“鉆石城”等“集中式商業(yè)地產(chǎn)”將出現(xiàn)蕭條，原因也許很簡(jiǎn)單：這些商業(yè)市場(chǎng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)讓消費(fèi)者“同時(shí)消費(fèi)”的目的，同一項(xiàng)目下的商家無(wú)法彼此分享客戶(hù)資源，商業(yè)本身的吸引力就會(huì)逐步降低。當(dāng)一家有特色的餐飲門(mén)店，足以和整個(gè)“美食城”相抗衡時(shí)，商家也許會(huì)感到目的性消費(fèi)的可怕。與此相反，“小吃街”、“婚慶市場(chǎng)”、“花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)市場(chǎng)”等可以提供消費(fèi)者“多元化消費(fèi)”的場(chǎng)所仍會(huì)生意興隆。在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的市場(chǎng)中，每個(gè)商家必須為自己尋找可以將“規(guī)?！卑l(fā)揮到最大的場(chǎng)所。

總體來(lái)看，由于目前銀川市的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未完全成型，剛剛從一個(gè)低谷爬升起來(lái)，可以預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將迎來(lái)黃金時(shí)期，但是考慮到商業(yè)地產(chǎn)復(fù)雜性和 要求明顯高于住宅，因而短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還存在諸多的困難，特別是開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理上與住宅領(lǐng)域的巨大差距，將直接關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功與否。在這方 面，開(kāi)發(fā)商不妨借鑒萬(wàn)達(dá)集團(tuán)通過(guò)房地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)，將公寓住宅、高級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓、商業(yè)中心融合在一體，打造一個(gè)商業(yè)中心，通過(guò)大手筆的開(kāi)發(fā)建設(shè)，創(chuàng) 造一個(gè)核心商業(yè)區(qū)域。同時(shí)做商業(yè)地產(chǎn)，不應(yīng)像住宅那樣蓋好后賣(mài)掉即完事，還應(yīng)該努力做到包括招商、營(yíng)銷(xiāo)、規(guī)劃、管理等細(xì)節(jié)與項(xiàng)目本身相匹配。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析

從2007年到2009年上半年，宏觀調(diào)控的嚴(yán)峻形勢(shì)令住宅開(kāi)發(fā)面臨相當(dāng)?shù)睦Ь常虡I(yè)地產(chǎn)則被認(rèn)為是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的避風(fēng)港灣。2009年大的動(dòng)蕩以及種種不可知因素依然可能存在，商業(yè)地產(chǎn)的需求在短期內(nèi)必定面臨著挑戰(zhàn)，但從更遠(yuǎn)來(lái)看危機(jī)會(huì)帶來(lái)更多的機(jī)遇，誰(shuí)把握了機(jī)遇就會(huì)掌握未來(lái)。

一、商業(yè)地產(chǎn)新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

1、住宅市場(chǎng)遇冷商業(yè)地產(chǎn)預(yù)熱

在樓市住宅開(kāi)發(fā)陷入低迷期時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了發(fā)展轉(zhuǎn)機(jī)。受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的不利影響導(dǎo)致目前單純投資住宅開(kāi)發(fā)利潤(rùn)下滑和風(fēng)險(xiǎn)增加，是開(kāi)發(fā)商們轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的一大原因，是為通過(guò)持有商業(yè)物業(yè)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)本身之外更大的商業(yè)價(jià)值，從而降低風(fēng)險(xiǎn)和增加利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商成功持有的這種示范效應(yīng)，同時(shí)帶動(dòng)了民間資本對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資熱。本土的開(kāi)發(fā)商也正逐步調(diào)整住宅與商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)比例，以期平衡收入分配。然而，大部分本土開(kāi)發(fā)商都是商業(yè)方面的新手，他們期待與基金、與有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和工作軌跡的職業(yè)經(jīng)理人合作成立合資企業(yè)。

投資商們尋求的是商業(yè)物業(yè)上穩(wěn)定的投資回報(bào)，而持有型物業(yè)有著三個(gè)重要的特點(diǎn)，一是收益相對(duì)穩(wěn)定并且長(zhǎng)期化，二是能夠在一定程度上抵御和化解經(jīng)濟(jì)波動(dòng)所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，三是更加容易成為投資機(jī)構(gòu)旗下眾多資產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)，在一些開(kāi)發(fā)商未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略書(shū)上已經(jīng)標(biāo)記為重點(diǎn)。如2008年12月份，世茂股份重組正式完成。這樣一來(lái)，世茂商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將由原來(lái)的“分家而治”變成為“擰成一股合力”。值得注意的是，外資對(duì)中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在也流露出興趣。曾在上海收購(gòu)翠湖天地等高檔住宅的英國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資公司高富諾，又新成立了6億美元基金，下一個(gè)重點(diǎn)投資目標(biāo)轉(zhuǎn)為了大陸的購(gòu)物中心；不久前，黑石集團(tuán)在上海浦東成立商業(yè)管理公司，意圖大力進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

2、“救市”政策或利好商業(yè)地產(chǎn)

2008年，國(guó)際投資機(jī)構(gòu)和銀行受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，對(duì)中國(guó)投資的承諾無(wú)法得以實(shí)現(xiàn)；住宅市場(chǎng)也急劇萎縮。盡管目前商業(yè)地產(chǎn)存在不少困難，但中國(guó)城市化進(jìn)程的大趨勢(shì)沒(méi)有變，中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的預(yù)期仍然沒(méi)有改變。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)發(fā)布的《2008 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家報(bào)告》強(qiáng)調(diào)：國(guó)家業(yè)已出臺(tái)的救市措施力度非常，其中建設(shè)保障性安居工程、廉租房建設(shè)、棚戶(hù)區(qū)改造、農(nóng)村危房改革試點(diǎn)等等，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是利好消息。最近三年之內(nèi)，建設(shè)部要?jiǎng)佑弥醒胴?cái)政9000億進(jìn)行保障性住房建設(shè)，很大一塊就是新區(qū)建設(shè)，也會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)提供巨大的投資機(jī)會(huì)。在此種情況下，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)預(yù)測(cè)：2009 年上半年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可能還會(huì)有困難，下半年就會(huì)有回暖。尤其是中低端商業(yè)地產(chǎn)；區(qū)域型、社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，更會(huì)有較大的利好消息。消費(fèi)依然強(qiáng)勁。

3、收益高吸引新行業(yè)涉足

在樓市普遍不景氣情況下，開(kāi)發(fā)商拿地都十分謹(jǐn)慎，再加上開(kāi)發(fā)商資金短缺，于是喪失了拿地的熱情和能力。不過(guò)這樣一來(lái)，卻給其他行業(yè)的企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)提供了時(shí)機(jī)和空間。這些外來(lái)企業(yè)資金相對(duì)比較充裕，并且以商業(yè)用地為主，建成后可自用，并且目前股市也處于低迷，投資類(lèi)產(chǎn)品相對(duì)不足的情況下，通過(guò)拿地也可以顯現(xiàn)為保值增資的一種投資行為。一些外來(lái)新行業(yè)已經(jīng)迫不及待涉足房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。近日，七喜控股引起房產(chǎn)界關(guān)注，雖然競(jìng)拍土地失敗，但七喜控股意圖拍得土地用于開(kāi)發(fā)商品住宅，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)公司多元化策略的舉措已經(jīng)暴露無(wú)遺。值得注意的是，一些其他行業(yè)的企業(yè)還以購(gòu)買(mǎi)自用辦公樓方式，實(shí)現(xiàn)曲線(xiàn)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。2008年11月份，上海北外灘上海港國(guó)際客運(yùn)中心兩幢寫(xiě)字樓被中化集團(tuán)等大型央企收購(gòu)，投資總額達(dá)到了70億元。保險(xiǎn)資本也成為房地產(chǎn)行業(yè)重要“進(jìn)門(mén)人”。雖然有保險(xiǎn)資金不能直接投資國(guó)內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)定，但國(guó)內(nèi)各大保險(xiǎn)公司依然另覓途

徑，據(jù)悉，民生保險(xiǎn)、太平人壽、生命人壽、中意人壽都分別在北京的金融街和CBD商業(yè)區(qū)及中關(guān)村的商圈內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了幾萬(wàn)平方米不等的物業(yè)。外來(lái)新行業(yè)一直對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)覬覦已久。

二、集團(tuán)化開(kāi)發(fā)，連鎖經(jīng)營(yíng)將成主流

2009年住宅開(kāi)發(fā)仍然備受宏觀調(diào)控的沖擊，相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言受到的政策性的影響依然較少，客觀上推動(dòng)了更多的房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，但對(duì)一些資金實(shí)力較弱和融資渠道狹窄的企業(yè)，也面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)甚至被迫和主動(dòng)退出。一些資本型的品牌企業(yè)，由于受到短期變現(xiàn)和年報(bào)的壓力，特別是持有物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的綜合檢驗(yàn)，會(huì)調(diào)整對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特別是持有物業(yè)的投資戰(zhàn)略和組合策略。

隨著大型房企的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)已成必然，其標(biāo)志是大公司都會(huì)明確或者調(diào)高各自持有資產(chǎn)，組建自己的商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)門(mén)的投資與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)的集團(tuán)化開(kāi)發(fā)和連鎖經(jīng)營(yíng)將會(huì)成為開(kāi)發(fā)的主流。《2008 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家報(bào)告》指出：城市化在未來(lái)五年帶來(lái)新增人口是1.2億，每年新增城市人口2400萬(wàn)，城市大眾化消費(fèi)市場(chǎng)每年大概增加900億元，增長(zhǎng)非常可觀，直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。隨著國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階級(jí)的興起，2009年會(huì)帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)的提升，并且會(huì)打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，隨著消費(fèi)升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)也要升級(jí)。受金融危機(jī)以及國(guó)家信貸政策的影響，必定會(huì)對(duì)持有物業(yè)造成新的壓力，中小商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商鋪散售逐步疲軟的情形下，還有可能進(jìn)一步繼續(xù)被邊緣化。

三、商業(yè)地產(chǎn)有望受益REITs1、期待REUITs破冰

2008年中國(guó)房地產(chǎn)金融上半年和下半年出現(xiàn)了冰火兩重天的形勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)雖然是傳導(dǎo)最慢和最抗跌的但也無(wú)力規(guī)避和幸免。商業(yè)地產(chǎn)融資的信貸總量和品種本來(lái)就單一，原來(lái)就系統(tǒng)缺失，金融創(chuàng)新的步伐放緩或前景更加不明朗，限外的加劇和外資大本營(yíng)起火的自救和抽緊，再加上投資市場(chǎng)的消極和悲觀，商業(yè)地產(chǎn)的融資無(wú)疑是雪上加霜。

2009年，最值得期待的就是以REITs(房地產(chǎn)信托基金)的正式推出。以商務(wù)部等部委力促的開(kāi)放REITs通道和銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款區(qū)別對(duì)待的呼吁得到了國(guó)務(wù)院和金融監(jiān)管部門(mén)的響應(yīng)。2008年12月13日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》。房地產(chǎn)信托投資基金（即REITs）是一種以租金收益為標(biāo)的的融資產(chǎn)品，普通住宅項(xiàng)目是不能以房地產(chǎn)投資信托基金形式上市的。從這個(gè)角度講，以持有物業(yè)為開(kāi)發(fā)模式的商業(yè)或工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將從中受益。2009年1月6日的國(guó)務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)霍穎勵(lì)透露，央行已經(jīng)形成房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）初步試點(diǎn)總體構(gòu)架，并將在上報(bào)國(guó)務(wù)院后進(jìn)行試點(diǎn)。

2、REITs為商業(yè)地產(chǎn)最好“退出通道”

REITs推出的重要意義在于，它為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了最好的“退出通道”。到目前為止，很多開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)很難做，最大的問(wèn)題在于“出口”(Exit)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般分為開(kāi)發(fā)(Development)、孵化(Incubation)、穩(wěn)定(Stabilized)等幾個(gè)環(huán)節(jié)，其中穩(wěn)定環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)低、相應(yīng)收益也低，但開(kāi)發(fā)商自有資金成本往往較高，開(kāi)發(fā)完成后或穩(wěn)定后一般更愿意退出而形成資金的有效周轉(zhuǎn)。

而最佳的退出通道之一就是REITs(房地產(chǎn)信托基金)市場(chǎng)，即把成熟物業(yè)(穩(wěn)定現(xiàn)金流)打包資產(chǎn)證券化，使追求較低風(fēng)險(xiǎn)、較穩(wěn)定收益的低成本資金持有者(如公眾、機(jī)構(gòu)投資者等)可以接手長(zhǎng)期持有。而REITs能夠推出的最好時(shí)機(jī)就是熊市。因?yàn)?，熊市物業(yè)資產(chǎn)價(jià)格回落，租售比(租金/價(jià)格)較高，資本市場(chǎng)的資金成本也較低、投資風(fēng)格趨于防守型。例如美國(guó)REIT 的真正繁榮是在大熊市之后的90年代；日本的J-REIT也是在房地產(chǎn)泡沫破滅后長(zhǎng)期熊市的2001年推出。本輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)為中國(guó)REITs產(chǎn)品的出現(xiàn)奠定了最好的機(jī)會(huì)。我們有理由相信，以REITs為象征的金融創(chuàng)新將會(huì)在2009年破冰。

2009年商業(yè)地產(chǎn)的形勢(shì)并不盡然全是那么悲觀。比如，從目前的情況看，經(jīng)濟(jì)危機(jī)還未對(duì)北京的消費(fèi)市場(chǎng)形成太大影響，2008年北京的社會(huì)零售總額依然會(huì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)20%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)北京10% 的GDP增速。只不過(guò)新商業(yè)開(kāi)業(yè)的總體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)比例，以至于平均下來(lái)市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡，而根據(jù)20/80規(guī)律，少數(shù)搶眼的項(xiàng)目更是賺得本滿(mǎn)缽滿(mǎn)。2009年是一個(gè)烏云籠罩、充滿(mǎn)變數(shù)的一年。商業(yè)地產(chǎn)的需求在短期內(nèi)必定面臨著挑戰(zhàn)，但從更遠(yuǎn)來(lái)看危機(jī)會(huì)帶來(lái)更多的機(jī)遇。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)分析方法總結(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)可以分為居住物業(yè)市場(chǎng)和非居住物業(yè)市場(chǎng)。非居住物業(yè)市場(chǎng)是廣義上的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)；商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)狹義上指購(gòu)物中心。由于廣義的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)包含了：寫(xiě)字樓市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、購(gòu)物中心等，這幾個(gè)子市場(chǎng)差異較大，分析方法也不同，所以本文主要討論狹義的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)——購(gòu)物中心的市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究方法。

在發(fā)達(dá)國(guó)家購(gòu)物中心可分為以下幾個(gè)大類(lèi)：

區(qū)域購(gòu)物中心（regional mall）：封閉式的建筑，擁有綜合性的百貨超市。以總租售面積（GLA）可以將區(qū)域中心劃分為一般區(qū)域中心和超區(qū)域中心（4.7——18萬(wàn)㎡），車(chē)位指數(shù)（PI）一般為5.5個(gè)/100㎡。業(yè)態(tài)上濃縮了中央商務(wù)區(qū)的功能，為顧客提供各種檔次的商品；主導(dǎo)商主要為大型百貨超市，此外還有各種附屬商為顧客提供各種個(gè)性化服務(wù)。一般區(qū)域中心要求服務(wù)區(qū)內(nèi)人口規(guī)模在15萬(wàn)以上，超區(qū)域中心在35萬(wàn)以上。

社區(qū)購(gòu)物中心（community shopping center）:采用開(kāi)放式的建筑設(shè)計(jì)，GLA一般在1——4萬(wàn)㎡，車(chē)位指數(shù)一般為：5個(gè)/100㎡，業(yè)態(tài)上沒(méi)有大型綜合性百貨超市，有初級(jí)百貨超市，日用品超市，平價(jià)超市，專(zhuān)賣(mài)店等，市場(chǎng)服務(wù)區(qū)人口規(guī)模4——15萬(wàn)。

鄰里購(gòu)物中心（neighborhood shopping center）:GLA一般在0.3——5萬(wàn)㎡之間，車(chē)位指數(shù)為：5個(gè)/100㎡，業(yè)態(tài)：包括食品、藥品、日用雜貨等日常生活相關(guān)的商品，銀行、干洗店等；服務(wù)區(qū)要求的人口規(guī)模一般在2000——4萬(wàn)之間。

此外還有：特色專(zhuān)賣(mài)中心(specialty center)，直銷(xiāo)中心(outlet center)，平價(jià)中心(off-price center)，休閑購(gòu)物中心(urban entertainment center)，時(shí)尚中心(fashion center)，假日中心(festival center)，混合式商務(wù)中心(retail uses in mixed-use development)等

在商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析過(guò)程中，購(gòu)物中心類(lèi)型的選擇會(huì)對(duì)整個(gè)分析過(guò)程產(chǎn)生較大影響。

一、經(jīng)典市場(chǎng)研究方法

商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的主要內(nèi)容有：需求分析、供給分析。在進(jìn)行這兩項(xiàng)分析之前必須進(jìn)行購(gòu)物中心市場(chǎng)服務(wù)區(qū)（商圈）分析，界定購(gòu)物中心未來(lái)可能覆蓋的地理范圍。市場(chǎng)服務(wù)區(qū)（trade area）指一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)所提供的商業(yè)服務(wù)（商品服務(wù)）的范圍，如一個(gè)商場(chǎng)商品的主要銷(xiāo)售范圍。市場(chǎng)服務(wù)區(qū)的界定方法主要有：同心圓法、行車(chē)時(shí)間法、路線(xiàn)調(diào)查法。購(gòu)物中心的市場(chǎng)服務(wù)區(qū)由該中心的類(lèi)型、規(guī)模、業(yè)態(tài)、周?chē)?jìng)對(duì)手狀況、人口密度、交通狀況等因素所決定，它的邊界不一定規(guī)則，理想狀況是同心圓，實(shí)際上則不一定，許多自然地物、道路等都可能成為其邊界。界定范圍之后需要收集不同服務(wù)圈層里的人口規(guī)模、居民戶(hù)數(shù)、平均家庭收入、人均收入等數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)是進(jìn)行市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)。

1、市場(chǎng)需求分析主要方法

市場(chǎng)需求分析需要在市場(chǎng)服務(wù)區(qū)的界定完成的基礎(chǔ)上進(jìn)行，其主要方法有：

比率——人口相乘法：在一個(gè)城市區(qū)域內(nèi)商品零售面積的人均需求量的經(jīng)驗(yàn)值乘以服務(wù)區(qū)的總?cè)丝冢瑥亩贸鍪袌?chǎng)需求總量。市場(chǎng)需求潛力 + 調(diào)查區(qū)現(xiàn)有零售面積 = 總需求量。

如果需求潛力大于零，即存在開(kāi)發(fā)空間，開(kāi)發(fā)可行。

單位零售房地產(chǎn)面積商品零售額比率比較法：首先統(tǒng)計(jì)商品服務(wù)區(qū)內(nèi)的商品零售總額和零售房產(chǎn)總面積；然后對(duì)商品進(jìn)行分類(lèi)，統(tǒng)計(jì)不同類(lèi)型商品（家電、汽車(chē)等）零售額、零售面積；最后將商品分類(lèi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與商品零售總額和零售房產(chǎn)總面積進(jìn)行比較，可以發(fā)現(xiàn)某類(lèi)商品單位零售面積零售額是否存在不足現(xiàn)象，從而判斷市場(chǎng)是否處于飽和狀態(tài)。

馬利茲亞城市商業(yè)房產(chǎn)需求預(yù)測(cè)法：該方法以“長(zhǎng)期預(yù)測(cè)和短期預(yù)測(cè)都受就業(yè)增長(zhǎng)直接影響，就業(yè)增長(zhǎng)快預(yù)示商業(yè)房產(chǎn)有開(kāi)發(fā)潛力”這一理論假設(shè)為前提。馬利茲亞模型將眾多市場(chǎng)的影響因素分為：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素（在短期預(yù)測(cè)中可促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素如：區(qū)位優(yōu)勢(shì)、就業(yè)人口比率等）和經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素（能帶動(dòng)城市區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的因素如：教育水平、產(chǎn)業(yè)多樣性等），通過(guò)對(duì)以上因素的綜合分析可以較為宏觀的判斷一個(gè)城市商業(yè)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)前景。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)度指數(shù)（power ratio）法：一個(gè)大城市區(qū)域可以看成一個(gè)統(tǒng)一的市場(chǎng)可以進(jìn)一步劃分成若干個(gè)二級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)間存在著投資競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的分析可以找出各個(gè)二級(jí)市場(chǎng)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資飽和狀況，該狀況決定了某個(gè)二級(jí)市場(chǎng)取是否有商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)度指數(shù)法通過(guò)對(duì)城市市場(chǎng)區(qū)零售房產(chǎn)總面積、單元區(qū)零售房產(chǎn)總面積、城市平均家庭收入、單元區(qū)平均家庭收入等數(shù)據(jù)的分析可以具體得出某一單元區(qū)的商業(yè)房產(chǎn)需求量。

2、經(jīng)典研究方法的分析步驟

1)確定購(gòu)物中心類(lèi)型

2)研究購(gòu)物中心商品服務(wù)范圍（街道、城市、地區(qū)）

3)調(diào)查在服務(wù)區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有該種類(lèi)型購(gòu)物中心的商業(yè)樓面，包括已經(jīng)出租的樓面、控制樓面的總量；調(diào)查服務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的人口統(tǒng)計(jì)，居民收入和消費(fèi)狀況及單位樓面的租（售）價(jià)格

4)研究人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)狀況，分析商品服務(wù)區(qū)內(nèi)可以支撐的總的商業(yè)樓面面積

5)比較服務(wù)區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)樓面與該商品服務(wù)區(qū)可支撐的總的商業(yè)樓面之間的差異，從而發(fā)現(xiàn)商業(yè)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)潛力

6)根據(jù)商品服務(wù)區(qū)外具體情況的研究對(duì)上述開(kāi)發(fā)潛力作進(jìn)一步修正

發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息較為全面，城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)獲得相對(duì)較容易，因此商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的經(jīng)典方法可以得到較好的運(yùn)用。但是在界定購(gòu)物中心的類(lèi)型等環(huán)節(jié)時(shí)，市場(chǎng)研究人員的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)仍然有重要作用，在市場(chǎng)分析過(guò)程中市場(chǎng)分析人員的主觀判斷仍是不可缺少的。特別是在休閑娛樂(lè)中心的定位上市場(chǎng)分析過(guò)程更多的表現(xiàn)為一種藝術(shù)，而不是一種技術(shù)。此外在國(guó)內(nèi)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全，宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、針對(duì)性不強(qiáng)，微觀區(qū)域經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)缺乏的情況下，我們必須結(jié)合現(xiàn)實(shí)條件創(chuàng)造性的應(yīng)用商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)典市場(chǎng)分析方法。

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)投資收益分析報(bào)告

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前言

為了充分了解并把握****商業(yè)街項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性，我司組織人員對(duì)****目前主要路段的商業(yè)現(xiàn)狀、現(xiàn)有的****縣城區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)、幾大商城營(yíng)運(yùn)現(xiàn)狀、本地塊的現(xiàn)狀及未來(lái)的展望，以及**人對(duì)本項(xiàng)目的看法及建議，特舉行為期一周的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)。

我司在結(jié)合****商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，以及目前****縣城區(qū)缺乏成型的商業(yè)街區(qū)，缺乏標(biāo)志性、符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求的綜合性商業(yè)圈，結(jié)合****縣政府對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期望值，對(duì)本案提出一個(gè)全新的、科學(xué)性的、可執(zhí)行性的項(xiàng)目方案，將本項(xiàng)目定位為集購(gòu)物、居住、休閑、娛樂(lè)為一體的城鎮(zhèn)中心區(qū)標(biāo)志性商業(yè)街。

本報(bào)告是建立在項(xiàng)目市場(chǎng)可行性、項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析的基礎(chǔ)上，并參照****小縣城相似項(xiàng)目投資的各項(xiàng)成本投入，并對(duì)本項(xiàng)目作初步的銷(xiāo)售額估算投資收益，最終完成對(duì)本項(xiàng)目的可行性分析結(jié)論。不足之處，請(qǐng)予指正！

一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性報(bào)告

（一）城市概況:

1、自然條件

2、經(jīng)濟(jì)狀況

3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

4、城市化進(jìn)程

（二）現(xiàn)有的商業(yè)無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求

1、商業(yè)街區(qū)經(jīng)營(yíng)比較集中但業(yè)態(tài)分布混亂

2、幾大商城經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀不佳

（三）消費(fèi)型業(yè)態(tài)形象多數(shù)不佳，規(guī)模不大，存在較大的市場(chǎng)契機(jī)

1、休閑、娛樂(lè)業(yè)：

2、餐飲業(yè)：

3、網(wǎng)吧：

（四）作為現(xiàn)代城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的代表之一的超市，**仍存在很大市場(chǎng)份額

（五）項(xiàng)目分析

1、項(xiàng)目地塊概況；

2、項(xiàng)目地段商業(yè)價(jià)值分析；

（1）優(yōu)勢(shì)：

（2）劣勢(shì)：

（3）機(jī)會(huì)點(diǎn)：

（4）問(wèn)題點(diǎn)

3、行動(dòng)對(duì)策圖

（1）、SO對(duì)策（最大與最大的對(duì)策）

（2）、WO對(duì)策（最小與最大的對(duì)策）

（六）縣政府對(duì)于本項(xiàng)目的期望，有利于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)

（七）項(xiàng)目市場(chǎng)可行性結(jié)論

基于上述的因素，本項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)有著較大的社會(huì)效應(yīng)，其定位也切合當(dāng)?shù)厝藢?duì)于新型商業(yè)項(xiàng)目的需求，更能彌補(bǔ)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)空白點(diǎn)。作為二層的商業(yè)，本項(xiàng)目只在項(xiàng)目的黃金地帶規(guī)劃,控制好二層的總建筑面積,而且一開(kāi)始就考慮以租待售，從而直接避免二層商業(yè)難以銷(xiāo)售、難以經(jīng)營(yíng)的尷尬局面。商品住宅部分，目前更是無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，可以直接占領(lǐng)****的商品住宅的市場(chǎng)份額。我們相信，雖然****的潛在購(gòu)買(mǎi)群體會(huì)受到前幾個(gè)項(xiàng)目的影響，從而在銷(xiāo)售中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是本項(xiàng)目的規(guī)模、規(guī)劃思路、標(biāo)志性、政府的大力支持，以及可實(shí)現(xiàn)的營(yíng)銷(xiāo)推廣力，都能夠迅速提升****人民對(duì)于本項(xiàng)目的信心！

二、項(xiàng)目初步定位

（一）產(chǎn)品定位

1、定位；

集鎮(zhèn)中心區(qū)集購(gòu)物、居住、休閑、娛樂(lè)為一體的標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)；

臨**路右側(cè)規(guī)劃二層的商業(yè)（框架結(jié)構(gòu)），一層規(guī)劃為獨(dú)立門(mén)面，開(kāi)間可控制在3.9-4.2之間，進(jìn)深控制在13-15米之間?？筛鶕?jù)需要幾個(gè)門(mén)面一起銷(xiāo)售；

二層規(guī)劃成大型的酒樓、休閑茶樓、休閑中心、休閑網(wǎng)吧；或者是大型超市（一層要保證足夠面積的門(mén)面與二層相接）；

其他兩側(cè)的商業(yè)門(mén)面僅規(guī)劃一層（框架結(jié)構(gòu)），層高5.1米，可作夾層使用，特別是可作為美容美體店、小型的休閑廳，可幾個(gè)門(mén)面合并，擴(kuò)大夾層的使用空間；

**路右側(cè)的三層以上，其他兩側(cè)的二層以上均規(guī)劃為住宅（磚混結(jié)構(gòu)），以南北朝向?yàn)橹?，?hù)型面積控制在85-125m2之間，以二、三房為主；

2、定位依據(jù)；

標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)，特別是中央硬地景觀廣場(chǎng)，完全可以成為人氣的聚集地，不僅可以直接提升項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，也可以提升**城市的形象與品味，有效區(qū)別于其他商業(yè)項(xiàng)目；

集購(gòu)物、居住、休閑、娛樂(lè)為一體商業(yè)街區(qū)，是**縣真正意義上的四位一體的大型商業(yè)街區(qū)，也直接與“***”、“***”、“***”區(qū)分開(kāi)，從而盡量避免意向客戶(hù)受到上述三項(xiàng)目不良的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的影響；

一層臨街獨(dú)立門(mén)面，向來(lái)為當(dāng)?shù)赝顿Y者或經(jīng)營(yíng)者所喜好，其銷(xiāo)售難度不大，但是要控制住單店面積，控制住銷(xiāo)售總價(jià)，才能盡快完成銷(xiāo)售；

目前**縣二層的商業(yè)均無(wú)法經(jīng)營(yíng)，所以臨***路右側(cè)的商業(yè)二層定位為休閑中心、酒樓、休閑茶樓、網(wǎng)吧等，而且目前這些行業(yè)在**具備較大的市場(chǎng)契機(jī)。這些行業(yè)注重地段，鑒于成本的投入大，并不一定需要在一層經(jīng)營(yíng)；若在項(xiàng)目規(guī)劃或是銷(xiāo)售過(guò)程中，能夠引進(jìn)實(shí)力強(qiáng)的大型超市，則可以將二層結(jié)合一層部分門(mén)面一起納入超市經(jīng)營(yíng)面積當(dāng)中；

由于都是臨街門(mén)面，臨***路右側(cè)的是二層的商業(yè)，而其他兩側(cè)則無(wú)法規(guī)劃成二層商業(yè)（整體二層商業(yè)面積要控制，不能過(guò)大，市場(chǎng)接受度弱），因此，作為立面的處理，應(yīng)該提高層

高，這樣從商業(yè)氛圍上與中間的兩層的商業(yè)立面有個(gè)呼應(yīng)，而且由于層高的提高，也可以提升其商業(yè)使用價(jià)值，進(jìn)而提升售價(jià)；

商品住宅，作為**縣今后的住宅發(fā)展的趨勢(shì)，其接受度必將越來(lái)越強(qiáng)。而且，作為經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，特別是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的小縣城，城市進(jìn)程化速度必將越來(lái)越快，作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民進(jìn)城的心態(tài)，肯定希望居住在城市的中心區(qū)，這樣不僅面子十足，而且出行、生活、休閑娛樂(lè)也十分便利；這也是全國(guó)上下鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民，或是郊區(qū)、縣進(jìn)入高層次城市的人民的購(gòu)房心態(tài)。

（二）案名建議

（三）目標(biāo)客戶(hù)定位

1、定位；

（1）一層商業(yè)門(mén)面客戶(hù)定位：投資及自用者；

（2）二層商業(yè)客戶(hù)定位：

（3）住宅客戶(hù)定位：

定位依據(jù)；

商業(yè)：參考相類(lèi)似的項(xiàng)目客戶(hù)群體分析，訪(fǎng)問(wèn)過(guò)的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買(mǎi)意愿；

住宅：城市進(jìn)程化快速發(fā)展，許多農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房置業(yè)，一為享受好的生活環(huán)境，二來(lái)為了子女的教育問(wèn)題；城區(qū)內(nèi)多數(shù)是家庭拆分產(chǎn)生購(gòu)房需求；

（四）價(jià)格定位

1、定位；

2、定位依據(jù)；

（1）一層部分：

（2）二層部分：

（3）住宅部分：

三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性分析

（一）項(xiàng)目投資估算及財(cái)務(wù)可行性分析的依據(jù)

1、初步的總平面規(guī)劃方案、主要建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型；

2、建設(shè)項(xiàng)目投資成本構(gòu)成參照***省小型城鎮(zhèn)同類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用；

3、有關(guān)稅費(fèi)按國(guó)家相關(guān)文件規(guī)定；

4、銷(xiāo)售價(jià)格采用市場(chǎng)調(diào)查分析數(shù)據(jù)并參考同類(lèi)項(xiàng)目；

（二）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（規(guī)劃方案）

項(xiàng) 目數(shù) 據(jù)備注

總用地面積20500m230.4畝

建筑占地面積9369 m2

總建筑面積40030 m2

其中商業(yè)面積12260 m2

其中A區(qū)總建筑面積12700 m2

其中商業(yè)3050 m

2住宅9250 m2

配套管理用房400 m2

B區(qū)總建筑面積17166 m2

其中商業(yè)7400 m2

住宅9160 m2

配套管理用房606 m2

C區(qū)總建筑面積10166 m2

其中商業(yè)1808 m2

住宅8138 m2

配套管理用房220 m2

容積率1.95

建筑密度45.7%

（三）項(xiàng)目投資成本及收益估算

序號(hào)名稱(chēng)金額（萬(wàn)元）備注

一工程成本4427

1土地款2100

2報(bào)建費(fèi)用8621.5元/m2×40030 m2

3建安費(fèi)用1841460元/m2×40030 m2

4配套費(fèi)用400估算

二其他費(fèi)用2520

1稅費(fèi)1300估算

2辦公費(fèi)用250估算

3財(cái)務(wù)成本220估算

4開(kāi)辦費(fèi)100估算

5銷(xiāo)售廣告費(fèi)用330估算

6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用320估算

三項(xiàng)目總投資6947

四銷(xiāo)售收入11215

1住宅部分2443880/m2×27770 m2

2商業(yè)部分8772

其中一層商業(yè)79638500元/m2×9369m2

二層商業(yè)8092800元/m2×2891m2

五效應(yīng)測(cè)算4268銷(xiāo)售收入-總投資

（四）項(xiàng)目不確定性分析

1、敏感性分析

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)抵制性效應(yīng)，但對(duì)于剛 起步的縣市房地產(chǎn)影響較小。

2、臨界點(diǎn)分析

根據(jù)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析投資臨界點(diǎn)約占銷(xiāo)售總量的62%。

（五）投資周期

1、投資本金從開(kāi)工計(jì)起12個(gè)月內(nèi)全部回籠；

2、利潤(rùn)分紅80%從開(kāi)工計(jì)起20個(gè)月之內(nèi)；

（六）風(fēng)險(xiǎn)提示

該項(xiàng)目從實(shí)地察看與可行性分析，都可認(rèn)為是個(gè)周期短、利潤(rùn)豐厚的 項(xiàng)目，但是必須指出，該項(xiàng)目也同其他任何投資一樣，具有風(fēng)險(xiǎn)性。

由于此項(xiàng)目在操作中,后期進(jìn)行調(diào)整了很多,所以將有關(guān)資料刪掉了.只是格式