第一篇：房地產商業地產策劃項目優劣勢分析

房地產商業地產策劃項目優劣勢分析

一、項目優勢

（1）公司形象佳、品牌好。中國海外集團公司是中國的房地產巨頭、海外上市公司，作為對業界的影響是十分巨大的，中海外一貫的風格是穩重和務實，以一絲不茍的專業精神保證房屋的建筑品質和局部的精雕細作。初入成都地產界，經過到位的宣傳，讓消費者、大眾對中海外的實力及對公司有更多的了解，使客戶堅信房屋在質量、物管和入住時間上有堅強保證。

（2）小區內外綠化環境和清新的歐式風格。溶入“天府之國”的巴蜀文化，深刻的理解和挖掘其歷史文化內涵，作到真正的“中西合璧，自然融合”。小區內部環境結合濱河公園，房屋立面和戶型平面美觀合理，配套商業街和即景小品等，使小區成為名副其實的精品小區，小區在二環路與三環路之間，周圍無重工業生產區，因此該小區能真正做到“鬧中取靜”的效果。

（3）區域位置優越。【中海名城】位于成都高新技術產業園區內、毗鄰成都城南“富人區”，交通便利，到市中心、機場僅需20分鐘左右，地塊緊鄰成雅高速路，到峨眉、樂山、雅安極為快捷。

（4）周邊環境良好，自然人文濃釅。地處成都高新區神仙樹，神仙樹由來已久的歷史傳說為【中海名城】增加自然文脈的血液。大環境已是成熟的高尚生活社區。高新區市政設施到位，公共娛樂活動場所配套齊全，緊靠項目東200米左右即是一座現代化的新型體育公園，實現了“運動就在家門口”的鍛煉需要。大中專院學、華西醫院、金融、郵局等都近在咫尺。

（5）銷售政策優勢。可利用項目在地高新區人才戰略的實施、結合西部開發的政策和區域經濟環境優勢，在購買力方面有較大優勢。

（6）智能化。考慮到所在區域為高新區以及住宅發展趨勢，智能化將是賣點之一。

自然、綠化環境，區位位置優勢，智能化，售優勢，公司實力品牌是宣傳的重點。

二、項目劣勢

三期項目較缺乏整體性。分期開發與市政配套較難協調，電纜廠及鐵路支線把二、三期分隔開來，加上用地北面44畝地尚無法使用，使小區雖位于高新區，又似乎相對隔離。

三期地塊的北面及一期地塊的西北面，在景觀上存在不可避免的缺陷。由于電纜廠搬遷的可能性很小，所以緊鄰電纜廠樓宇的銷售面臨極大的困難。

公司在西南部地區尚無先期項目，品牌及市場信譽短期內尚無法深入人心，為彌補這一缺陷，前期宣傳費用及廣告費用會很大。

項目位于元華路以南，而紫金苑、大世界商業廣場以及銀都花園等一些中高檔項目與該項目有一定的距離，四周沒有好的物業來襯托，使得該項目顯得異常孤立。因此在VR導引上需要下一定的工夫。

項目面臨其它同期、同檔大型中高檔小區有力競爭，特別是萬科城市花園、萬達的成都花園，以及官新城、麗都花園4.5期等，所以在尋求自己獨特的賣點上困難較大，公司需高度重視在營銷上的創意和投入。

三、項目賣點分析

項目賣點是為今后的宣傳炒做、銷售推廣找到靚點和說辭，也是項目本身特別耀眼的地方，我們的目的是找出項目的賣點，將之“放大”。根據對該項目的分析和周邊、同類樓盤的對比分析，歸納出該項目的賣點：

公司品牌實力是一大賣點。這就可以讓購房者相信開發商的實力，達到放心的購房目的。該項目又是在成都發展的第一個項目，所以當然會注重公司品牌的前期效力。

小區內外環境、配套等。小區內外環境的渲染主要體現在周邊與體育公園毗鄰、濱河公園與小區連成一體；以及地處城南“富人區”的區域優勢；建筑風格和規劃特點等。

精品戶型，戶戶有景。“蝴蝶飛進我的家”，在規劃設計上如果考慮到了戶戶有景的話，這將是一個不錯賣點。

購房的優惠政策。結合高新區人才戰略的實施，我們將對高新區的有實力購房的高級技術人才等這部分目標群實施優惠，這將是一大賣點。

第二篇：商業地產策劃案例分析

商業地產策劃案例分析

----本內容更多專業知識摘自：智地網余源鵬房地產大講堂

商業地產策劃案例：昆山市某購物中心的業態規劃

【點評】該項目只有兩層，位處市中心，整體定位理念先進且全面。前1～5點進行主題、經營、功能、目標消費群體定位，接著第6點指出業態組合分布規則，第7～15點分別對百貨、3C店、電影院、外餐、風情美食廣場、咖啡茶餐簡餐、娛樂區、品牌服飾折扣店、服務配套從經營方式、區域位置及面積規劃、依據、收益方式、經營定位、目標客戶等方面進行詳細規劃，第16點列出各業種具體的面積及占比，第17點列出各樓層、各業種的預招商品牌，在第19點還考慮了動線規劃。

該案例在業態、業種的選擇、定位、規劃上分析全面。具有較強的可操作性和可行性，是一份優秀的商業地產項目業態規劃的借鑒案例。

更多商業地產項目策劃案例的基本知識請參與余源鵬房地產大講堂系列課程，網絡授課，１６節課僅３８８。

【培訓方式與優惠價格】

該課程采用網絡遠程培訓，只要你有QQ就能聽課。

特別優惠好消息：為慶祝公司成立7周年，本周前5名報名學員學費僅388元!本課程面授價格3880元，余源鵬全程網絡授課學費原價 1680元。

該網絡課程采取車輪式循環學習的形式，余源鵬老師在線實時講解，每課時僅30元。學員可根據自身的時間安排報讀不同的課程班。在選定報讀某一課程班后，如果錯過了某一講課程的內容，也不用著急，因為我們的課程是不限次數循環輪播的，您可以在下次課程學習時繼續學習錯過的內容。

【課程對象】

■商業地產投資商和開發商的董事長、董事、總經理、總監，及各部門、各項目經理，涉及商業地產項目開發的開發企業的開發、投資、財務、研發、設計、工程、材料、營銷、招商、銷售、策劃、市場等部門的經理、主管和從業人士。

■涉及商業地產定位、策劃、銷售、招商和商業規劃的商業地產投資商、商業地產運營商、商業地產經營管理企業、商業地產咨詢顧問公司、商業地產策劃代理公司的相關領導及從業人士。

■涉及商業地產項目規劃設計、建筑設計、景觀設計、裝飾設計的設計單位的設計師和領導，以及商業地產項目的的材料供應商和設備供應商的相關人士。

■全國廣大百貨公司、超市、大賣場、家具專賣場、數碼專賣場、家電專賣場、品牌專賣店、便利店、連鎖餐飲店、影院、電玩城等等商業地產的主力商家的選址和經營管理人士。■其他涉及購物中心、城市綜合體、商業街、社區商業、專業市場、綜合商場、主題商城的開發和運營的材料設備供應商和管理服務人員。

■政府規劃部門、商業研究機構以及廣大商鋪購買投資人士。

資料參考：

智地網

智地網【 余源鵬房地產大講堂】；

智地網【商業地產培訓課程】；

第三篇：商業地產策劃案例分析

商業地產策劃案例分析

一．商業地產市場調研以及策劃的側重點

1． 商圈——A.城市核心商圈

B.區域性商圈

C.專業市場

2． 基礎數據的獲取——A.人流量

B.消費人群

C．消費實力

D．商家家數、規格

3． 可行性分析報告

4． 具體操盤策劃

二．商業地產銷售流程（與住房差異不大，在此不作詳細描述）

三．商業地產銷售技巧

1.外觀形象——突出成熟、干練、睿智、誠信。

2.談話技巧——忌諱打機槍，語速放平緩，目光專注。

3.探究實力——詢問其身家，公司經營狀況，借機將其贊揚一番。

4.攻心為上——在了解其基本需求后，即可為其推薦物業。

5.精確計算——讓其看的見實在的利益以及遠期的發展前景。

6.談判中技巧的把控——拋磚引玉、以小換大、讓步是要通過利益來換取的，讓 其認可每一點利益都是來之不易的。

7.心理把控——也是商業地產乃至整個行業中最距挑戰性的課題。

四．商業地產消費者五大思考模式

1． 只接受有限的信息

2． 痛恨負責，喜歡簡單3． 缺乏安全感4． 對品牌印象不會輕易改變5． 想法容易失去焦點五．客戶流失因素分析1． 1％死亡2． 2％搬遷3． 4％競爭對手的活動4． 5％親朋好友的轉介紹5． 9％可從其他地方得到相同產品6． 10％不滿意投訴7． 69％沒有受到尊重或冷遇

第四篇：優劣勢分析

優劣勢分析

4.1公司潛在的內部優勢

先購自運經營業態節約成本

主要在公司中的倉儲式會員制商場采用，“先購自運”配銷制的實現與公司倉儲合一和會員的大宗消費是密不可分的，互相匹配的。其主要特征，就是商品進銷價位較低，現金結算保證了勤進快出，顧客和供應商都要自備運輸工具。于是，在公司、供應商、零售商或團體消費者之間，構建了提貨都要現金支付的合作關系，使商品在三者之間能以最少的成本和 最少的資金占用完成流通，從而減少風險。公司擁有自己的市場部門，使制造商能以較小的成本開支接近很多小顧客。接觸面廣，較制造商更易得到買方的信任。實行現購自運的銷售方式，實行用零售的方式從事現代的批發業務一配銷，這樣既沒有批發企業要承擔的運輸費用，也沒有被下游企業或最終客戶占用的商品資金，還可獲得負流動資金。配銷模式規范了目標顧客采購行為，降低了其采購成本，因為它直接把商品的采購行為分成了訂貨和取貨兩個過程，并且不向任何買主提供商品回扣，這就大大節約了中國企事業單位的團購的成本，也規范了它們的采購行為。商品齊全，用全部賣場的商品對客戶進行現場的配銷，它比單純的批發企業更具有品種上齊全的優勢和價格上綜合低價的優勢。

4.2公司的外部威脅

1;傳統批發市場頑強地抵抗著會員店對其客戶的爭奪。國內每個城市都有一個集中的區域批發市場，許多小生意人、酒店等商業單位都習慣從那里批量進貨。而且，他們其中的很多人表示，在會員店并不能一次性配齊他們想要的商品，他們只會在會員店中購買比批發市場價格更有優勢的某一種或幾種商品。另外，一些經常往來的批發商可以為他們提供短期融資的掛賬業務，而這一點公司會員店做不到。

2倉儲式商場一般需要兩三年才能培育出穩定而充足的會員顧客，倉儲式商場贏利也比綜合超市慢。

3一般的大型超市普遍都設有團購接洽處，并越來越重視這部份顧客的銷售，它們以更低折扣向團購單位銷售商品，并提供會員店所不具備的配送服務，開具任意內容的發票。而且，超市團購接洽處的工作人員還展開主動尋找客戶的銷售，大大分流了會員店的團購客戶。

4.3公司優勢

1、選址策略，商場地址選在非鬧市區，這樣既避免了市中心及市區的交通擁擠，又因土地價格相對便宜，減少了投資風險。同時，選址還適應了城鄉一體化的發展趨勢，提前占據區位優勢。它商圈的輻射半徑通常為50公里。減少了投資費用。

2、麥德龍倉儲式商場，倉庫與商場合二為一，它使用的是高貨架，分為銷售區和庫存區兩大部分，這樣可以充分利用空間。商品庫存與銷售陳列合一減少倉庫管理人力，使它不需要承擔巨額的商品倉儲費用。商場本身不做豪華裝修，在商場里顧客可以看到屋頂的鋼梁，普通的日光燈照明，大型通風管道，僅以倉庫式貨架陳列商品，這些都可以降低巨額的投資和龐大維修費用。

3、商品銷售數量起點較高，包裝大，顧客一次購買數量大，這樣有利于勤進快銷、薄利多銷。商品流轉速度快，加速了資金周轉，減少了資金占用，資金使用成本低。

4、與顧客現金交易，無交易損失風險，降低財務風險。

5、實行自助式服務，不負責送貨，員工少，人員成本低。集中有效的培訓計劃改善員工人效率和效益，擁有精干而受過高級培訓的銷售隊伍。從組織結構上看到相對較少的管理層次，降低管理費用。

6、限定客戶降低成本

公司整個供應鏈的運作，都是由顧客的需求來拉動的，因而它總是站在客戶的角度去思考，提供更加完善的商品和服務。比如針對中小型零售商、酒店、餐飲業、工廠、企事業單位、政府和團體等，其供應鏈管理的特色之一就是對顧客實行不收費的會員制管理，并建立了顧客信息管理系統。

公司認為，如果公司不限定客戶，讓所有人都來，運營成本就要增加，管理難度也將加大。例如，貨架上的商品陳列可以一件一件放，也可以一箱一箱放。但如果在貨架上擺一箱可口可樂，一件一件地放，要放24次。如果一箱一箱地放，一次就夠了，而且還可從接貨處直接用機器將貨品擺上貨架。公司針對的是選擇那些愿意一箱一箱購買的客戶，而不是那些希望一件一件零買的客戶。這樣可以減少操作成本，進而減少人員成本。

第五篇：大型商業地產項目策劃流程

大型商業地產項目策劃流程解析

商業地產項目的開發不同于住宅項目開發，不能沿用住宅項目開發的操作模式，機械的照搬設計住宅項目的理念和流程對商業項目進行規劃設計。商業地產項目無論業態定位，還是設施的規劃都要考慮其商業屬性，商業屬性是項目開發的根本點，貫穿項目開發、設計、建設、運營的每個過程與環節。

飆馬商業顧問機構在進行大型商業地產項目建筑規劃設計時，一般包括7個環節：商業方案設計、商業建筑方案設計、商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計、商業管理模式設計、品牌規劃及招商策略設計。

一、商業方案設計

商業方案設計是大型商業地產項目建筑規劃設計的第一個環節，也是項目整個設計過程中最根本的環節，其成敗直接影響項目未來的發展前景。本環節主要是通過市調對項目進行可行性分析，確定項目定位、業態及功能設定、主力店位置、技術經濟指標。市場調查和可行性分析是本階段的基礎工作，確定定位、業態及功能設定是本階段的設計目標。本階段主要設計內容如下：

（一）立地選項

在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規劃調控的依據，這就需要嚴格規范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確保可行性研究報告的質量和足夠的深度。

大型商業地產項目的可行性研究要以質量、項目商業屬性控制為核心，對項目的規模、建設標準、功能布局、業態規劃、技術進步等方面實事求是的進行科學分析。

定位是項目入市的第一步，是商業地產項目設計的第二個環節。項目定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進行科學的SWOT分析。在完成SWOT分析后，對項目以下七個方面進行定位：

1、項目業態定位——明確項目的業態，回答項目是什么的問題。

2、項目功能定位——明確項目的基本服務功能，回答項目可以做什么的問題。

3、項目主題定位——明確項目的主題，回答項目應該做什么的問題。

4、項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。

5、項目目標客戶定位——明確項目資源優勢，回答項目如何整合資源，提升項目商業價值的問題。

6、項目目標消費群體定位——明確項目為誰服務，回答項目生存、發展的問題。

7、項目戰略定位——確定項目整體開發規劃思路與目的，回答項目運營模式的問題。

在項目七個方面的定位中，項目目標消費群體定位作為開發商，是很難把握的。要準確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業專業人士來完成。商業項目的發展，歸根結底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設置項目的功能組合。

（二）商業規劃

商業規劃就是對項目物業室內空間的限定和功能劃分進行規劃，大型商業項目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、餐飲等多種功能，其功能和業態復合性強，每種業態、每個功能、每個消費者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業人士進行科學設計，不能按照住宅項目的設計或想當然的進行空間的限定和功能劃分。

在這個設計環節中，功能組合及分區設計是最重要的設計內容。首先，從開始規劃設計時就要充分考慮其商業屬性，確定經營模式、服務對象，再按經營業態和服務功能需求進行建筑規劃與設計，否則項目建成入市以后改建的費用會大大增加。在建筑設計上要充分注意動線設計的科學性，避免由于區域死角所帶來的物業價值的貶損；其次，結合項目特征、定位以及項目所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理控制和規劃項目各零售業態營業面積的比例。

商業規劃主要包括：業態及面積配比規劃、功能及面積配比規劃、項目交通組織、主力店組合及面積規劃、店鋪/專柜分割規劃、樓層品類/功能規劃。

二、建設方案規劃設計

建設規劃設計是項目商業規劃設計第一階段中的第二個環節，是在項目定位、物業功能組合、可行性分析等基礎工作完成后進行。這個環節要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮項目的商業屬性、定位以及項目的業態組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術性方面考慮。

在進行建設方案設計時，需要把握好四個方面：

1、城市基礎設施發展狀況。

2、城市未來規劃發展趨勢。

3、項目主要主力店和主要功能區基本物業需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。

4、商業功能的通用性設計，不可按照某一個商業機構的個性需求設計。

項目建設方案設計規劃主要包括兩個方面方案設計：建筑方案設計、商業設備設施配套規劃設計。相關方案圖紙的確定標志著一個大型商業地產項目建筑設計的基本完成，在項目建設和招商、營銷的過程中，方案需要局部調整和完善，需要專業的設計機構配合以提供保障。

三、商業空間裝飾方案設計

在完成了項目商業方案設計和建設方案設計后，項目的商業規劃設計進入第二個設計階段，第二個設計階段包括三個方面的規劃設計：商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計。在第二個階段的整個設計規劃中，以上三個環節可同步進行。

商業空間裝飾設計主要是根據項目定位、功能、建筑空間限定的要求，結合物業的建筑藝術，對物業空間環境進行藝術處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間環境。主要設計的內容包括：商業平面布置方案、商業空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛生間效果、扶梯及電梯效果、中庭效果、商業空間視覺中心效果等。

四、商業外環境設計

商業外環境設計主要包括外立面形象設計和外部環境設計兩部分，具體設計內容包括：

外立面形象設計：商業建筑外立面設計、商業建筑外立面夜景設計、外立面商業氣氛設計、外立面廣告位設計。

外部環境設計：周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、休息空間設計、外部展示及促銷空間設計、環境照明系統設計、室外指示及引導系統設計。

五、二次商業裝飾設計

二次商業裝飾設計主要是對建筑室內空間、主要商業服務設施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業規律進行裝飾設計。主要設計內容有三個方面：服務設施規劃設計、導購系統設計、店鋪及專柜/專賣店形象設計。每個方面主要的設計內容如下：

服務設施規劃設計：總服務臺設計、顧客收銀臺設計、顧客休息設施設計、室內景觀設計、監控系統設計、員工辦公系統設計。

導購系統設計：標識、指示系統設計、促銷空間設計、廣告位設計、櫥窗設計、花車設計。

店鋪及專柜/專賣店形象設計：專賣店形象、專賣店室內展示設計、專柜形象設計、專柜燈光設計、陳列道具設計。

六、商業管理模式設計

完成了第一、第二階段的設計工作，并不能代表商業規劃設計工作的結束，這僅僅只是完成了項目硬件建設設計工作，項目的商業規劃設計應該包括商業管理模式設計及品牌規劃和招商策略設計。

商業管理模式對一個大型的商業地產項目的整體設計是至關重要的，是項目運營的根本保障。商業管理模式設計主要包括三大體系設計內容：組織體系設計、制度體系設計、流程

體系設計。每個體系設計的具體內容如下：

組織體系設計：組織架構、崗位及編制、崗位職責及規范。

制度體系設計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業管理制度體系。

流程體系設計：業務流程體系、物業服務流程。

七、品牌規劃及招商策略設計

品牌規劃及招商策略設計是項目商業規劃設計的最后一個環節，是在項目定位的要求下進行的，解決項目提供什么服務的問題，是很重要的一個環節，但往往被忽視或不被重視，這對項目后期的整體運營會產生很大的阻力，影響項目的持續發展。

品牌規劃是必須尊重品牌市場發展戰略，尊重品牌市場定位，盲目求高是不現實的，應該客觀規劃出切實可行的目標品牌計劃，此計劃包括三個方面：其一，理想的目標品牌計劃；其二，目標品牌退換計劃；其

三、應急品牌計劃。制定目標品牌計劃應該綜合考慮項目經營的經濟效益與項目形象定位要求的關系，合理控制、科學搭配不同定位的品牌的配比。同時在規劃品牌落位時，科學利用房屋不同區域的商業價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風格等協調過度。

招商策略是進行招商的基本原則，必須達到可行、操作性強的要求，更重要的是能很好把握品牌及商戶的發展需求，實現合作多贏的局面。