第一篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃模式

一、市場調(diào)研：

1，前言——本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等； 2，市場分析——（1）當(dāng)前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）

3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢

4，競爭個案項目調(diào)查與分析 5，消費者分析：

（1）購買者地域分布；（2）購買者動機（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）（4）購買時機、季節(jié)性

（5）購買反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點等）（6）購買頻度 6，結(jié)論

二、項目環(huán)境調(diào)研 1，地塊狀況：（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì)

2，地塊本身的優(yōu)劣勢 3，地塊周圍景觀（前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）4，環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6，公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）7，地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）

三、項目投資分析 1，投資環(huán)境分析

（1）當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境（銀行利息、金融政策、開

（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)（3）目標城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2，土地建筑功能選擇（見下圖表）

3，現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

4，土地延展價值分析判斷（十種因素）

5，成本敏感性分析（1）容積率

（2）資金投入（3）邊際成本利潤 6，投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價模擬表（2）股東回報率

7，同類項目成敗的市場因素分析

四，營銷策劃

（一）市場調(diào)查項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2 建筑規(guī)模與風(fēng)格建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）

（二）、目標客戶分析

1、經(jīng)濟背景· 經(jīng)濟實力

· 行業(yè)特征公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）

家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、（三）、價格定位理論價格（達到銷售目標）2 成交價格 3 租金價格 4 價格策略

（四）、入市時機、入市姿態(tài)

（五）、廣告策略 1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題 3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介策略 1 媒介選擇 2軟性新聞主題 3媒介組合 4投放頻率 5費用估算

（七）、推廣費用現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）2 印刷品（銷售文件、售樓書等）3媒介投放

五、概念設(shè)計

1，小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

2，小區(qū)容積率的敏感性分析 3，小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

4，小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）5，小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運用示意

6，小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

7，小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系 8，小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分

9，小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10，小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

六、識別系統(tǒng)

（一）核心部分 1，名稱 2，標志 3，標準色 4，標準字體

（二）運用部分 1，現(xiàn)場 · 工地圍板 · 彩旗 · 掛幅 · 歡迎牌 2，營銷中心 · 形象墻 · 門楣標牌 · 指示牌 · 展板規(guī)范 · 胸卡 · 工作牌 · 臺面標牌 3，工地辦公室 · 經(jīng)理辦公室 · 工程部 · 保安部 · 財務(wù)部 4，功能標牌 · 請勿吸煙 · 防火、防電危險 · 配電房 · 火警119 · 消防通道 · 監(jiān)控室

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)模式

商業(yè)地產(chǎn)模式

第一種就是我們逐步認同的是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經(jīng)濟評估會是我們現(xiàn)在講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。

第二種模式就是“ 出售”這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價高、利潤率及開發(fā)風(fēng)險較高、投資回收期長”等特點，使有能力全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實在少而甚少；即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項目上。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時不免會面臨兩難局面。一難是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時，難找到買家，開發(fā)資金無法回籠；二難是，自己經(jīng)營時，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項目的開發(fā)，影響整體運作。開發(fā)商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發(fā)經(jīng)營模式上有所創(chuàng)新。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市。

第三種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實大連萬達嘗到很多的甜頭，那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為“拖”，這個“拖”實際上當(dāng)?shù)暮茫瑸榱宋譅柆攦r值的提升，它是主力店，或者是遠期的回報起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢？大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)全程策劃解：2+3+4+5模式

“2＋3＋4＋5”模式：商業(yè)地產(chǎn)全程策劃解

目前，許多開發(fā)商因缺乏商業(yè)地產(chǎn)運作經(jīng)驗，但卻急于求成，結(jié)果忽略了商業(yè)地產(chǎn)自身的商業(yè)法則，導(dǎo)致所開發(fā)商業(yè)項目陷入困局??那么，商業(yè)地產(chǎn)有沒有成功方程式或運作模式？如何實現(xiàn)開發(fā)商、投資商、經(jīng)

營者、消費者的共贏？??在成功運作十多個商業(yè)地產(chǎn)項目后，中聯(lián)行總結(jié)出一套商業(yè)地產(chǎn)全程營銷策劃的運作模型“2＋3＋4＋5”模式。

解密“2”：首先要解決兩個矛盾

“2＋3＋4＋5”模式中的“2”是指在項目前期策劃中，首先要解決的開發(fā)商短期利益與長期利益的矛盾；其次要考慮地產(chǎn)思維和商業(yè)思維的矛盾。商業(yè)地產(chǎn)項目，首先就是要與開發(fā)商一起把上述兩個矛盾協(xié)調(diào)好。

如果采用長期利益的運作模式，開發(fā)商必須有足夠的資金；如果開發(fā)商實力不濟，就要考慮發(fā)售或部分發(fā)售的形式，即短期利益運作模式。該矛盾必須解決好，尤其是租與售的問題。

地產(chǎn)思維和商業(yè)思維的矛盾，其實就是一種觀念的轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)的表象是地產(chǎn)，但實質(zhì)或者說核心是商業(yè)地產(chǎn)后期的經(jīng)營運作。商業(yè)地產(chǎn)有別于住宅地產(chǎn)最大的特點，就是它的成功銷售只是商業(yè)運作的第一步，或者說是開始，銷售之后的經(jīng)營運作才是它最本質(zhì)、最重要的內(nèi)容。

中聯(lián)行曾成功運作過一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目金億城。項目位于全國十大批發(fā)市場之一的新華集貿(mào)市場——華北地區(qū)最大的服裝批發(fā)基地。我們發(fā)現(xiàn)項目的開發(fā)商懂商業(yè)經(jīng)營，因其曾運作過商場。中聯(lián)行綜合上述特點，根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r以及投資者和經(jīng)銷商戶的心理特征，建議項目一、二層銷售，三、四層自主經(jīng)營。這樣，一、二層商業(yè)可以充分實現(xiàn)銷售利潤最大化，而三、四層由開發(fā)商自主經(jīng)營運作，又給一、二層投資者

提供了信心保障。不出所料，該項目經(jīng)過一周內(nèi)部認購，一、二層商鋪全部售罄。

解密“3”：三個氣場

所謂的“3”就是指三個氣場：地氣、商氣、人氣。“三氣”的多少，決定一個商業(yè)項目可實現(xiàn)市場價值的最大化程度。

只租不售，經(jīng)過兩年經(jīng)營，取得不菲業(yè)績：租金不斷提升，并形成穩(wěn)定消費群體和品牌效應(yīng)。借用一期的品牌影響力，匯聚地氣、人氣、商氣，從而使項目自身升值。最終，該項目一層銷售均價達40，000多元／㎡，這在二三線城市，是相對較高的。

解密“4”：四個元素與四個定位

對于商業(yè)地產(chǎn)，四個元素必然是指開發(fā)商、投資商、經(jīng)營者、消費者。無論商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商或是運營，都應(yīng)實現(xiàn)四個元素的共贏。怎樣共贏？這就必須把握好在開發(fā)、銷售、招商、推廣四個環(huán)節(jié)上的四個定位：開發(fā)商的定位、面對投資群體的銷售定位、面對經(jīng)營者招商推廣定位和針對消費者的廣告推廣定位。否則，定位不“對位”，就會出現(xiàn)定位“錯位”。

北京的某商業(yè)地產(chǎn)項目，廣告表現(xiàn)力很好，但卻因廣告表達“錯位”，直接影響項目運作。究其根本，在項目發(fā)售階段，沒有考慮并區(qū)分終端消費群和投資者的年齡、審美等差異，以及其所關(guān)心的利益點區(qū)別，而廣告表現(xiàn)明顯將推廣對象對準終端消費群個性十足的年輕時尚消費群體。商業(yè)地產(chǎn)中的任何一個元素在任何一個環(huán)節(jié)，最關(guān)心的只有利益，或者說是收益而不是其他因素。在銷售階段，推廣主題必須針對投資群體，如果投資群體年齡區(qū)間在35甚至45歲以上，那么推廣策略以及廣告訴求就要瞄準這部分人群。然而，此項目廣告表現(xiàn)針對的卻是非常年輕化的消費群體，而且年齡構(gòu)成在35歲以下。這個“錯位”，是導(dǎo)致該項目不成功的關(guān)鍵因素之一。

可見，四個元素與四個定位一定要“對位”，否則，項目的每一個環(huán)節(jié)都會出現(xiàn)問題。解密“5”：商業(yè)地產(chǎn)的五種類型及其運作關(guān)鍵點;

商業(yè)地產(chǎn)大體可分為五種類型，一是社區(qū)商業(yè)、二是商業(yè)街或精品商街、三是產(chǎn)權(quán)式商城、四是大型超市或大型專業(yè)賣場、五是大型購物中心或主題“摩爾”。

商業(yè)地產(chǎn)策劃所接觸的產(chǎn)品類型不同，運作關(guān)鍵點也有所區(qū)別。

第一種類型：社區(qū)商業(yè)

運作關(guān)鍵點包括：;

1.業(yè)態(tài)限制。它是指根據(jù)項目服務(wù)于社區(qū)居民生活的特質(zhì)，根據(jù)社區(qū)居民的生活需求，引進便利店、干洗店、鮮花店等相關(guān)業(yè)態(tài)的同時，規(guī)避一些不利于小區(qū)居民生活的業(yè)態(tài)，比如KTV、餐館等。

2.利潤最大化。就是指無論哪種模式定價，無論是住宅價格的2倍還是2.5倍，目的只有一個創(chuàng)造最大化利潤。

第二種類型：精品商業(yè)街

運作關(guān)鍵點：

1.旗艦店招商，這對商業(yè)街的運作和銷售將產(chǎn)生很大促進作用；

2.增加娛樂休閑業(yè)態(tài)的比重。從目前的市場情況分析，商業(yè)街的購物比重正在降低，而餐飲、休閑、娛樂比重增大，并呈上升趨勢。

第三種類型：產(chǎn)權(quán)式商城

運作關(guān)鍵點：

1.制造“項目品牌”，通過對項目的精確定位與策劃推廣，快速凝聚地氣、商氣、人氣，迅速樹立項目的品牌形象及影響力，形成品牌效益；

2.“市場化運作，商場化管理”。借鑒商場化統(tǒng)一管理的優(yōu)點，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，實現(xiàn)合理的業(yè)態(tài)分布與良性運營。

第四種類型：大型超市或大型專業(yè)賣場

運作關(guān)鍵點：

1.招商先行。對于大型超市或?qū)Ｙu場，最迫切的任務(wù)就是前期招商工作，先簽約商家也正是為其定制化的關(guān)鍵所在。

2.定制化。招商完成后，就要根據(jù)商家的具體要求進行規(guī)劃設(shè)計，諸如層高、停車位、單層面積等。作為商家與開發(fā)商的中間人策劃顧問公司必須進行全盤考慮，做好相關(guān)溝通、協(xié)調(diào)作用。

第五種類型：大型購物中心（或主題MALL）

運作關(guān)鍵點：

1.“零”發(fā)售。大型購物中心應(yīng)該遵循自身的特點，堅持所有商鋪都不能賣的原則，通過良好的經(jīng)營運作，并根據(jù)商圈環(huán)境的變化進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以期實現(xiàn)項目的長期營利。

2.經(jīng)營設(shè)計。由于商家經(jīng)營品種和貨源的限制，大型購物中心，尤其是12萬平方米或者20萬平方米以上的大型購物中心，其功能結(jié)構(gòu)設(shè)計、產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的設(shè)計等必須經(jīng)過周密的調(diào)研、論證與策略設(shè)計，這一點也是至關(guān)重要的。

當(dāng)前，許多實力雄厚的國外資本已經(jīng)進入或正在謀求進入中國的房地產(chǎn)領(lǐng)域，而中國商業(yè)地產(chǎn)還處于一個相對初級的階段，尤其是商業(yè)地產(chǎn)項目的全程運作。如何尋求出路，成了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和策劃公司共同面臨的重要課題。

中聯(lián)行經(jīng)過多年的摸索，總結(jié)出上述“2”+“3”+“4”+“5”模式，不僅成功運用于若干商業(yè)項目，也為商業(yè)地產(chǎn)的實際操作運營提供了一個可供比對的策劃模型。

第四篇：中國特色的商業(yè)地產(chǎn)策劃發(fā)展模式

中國特色的商業(yè)地產(chǎn)策劃發(fā)展模式

萬達集團被公認是世界500強企業(yè)在中國最大的房東。從住宅到商業(yè)、到服務(wù)、到旅游、到文化，萬達每一次都走在行業(yè)前面。

如今的萬達，發(fā)明了有中國特色的商業(yè)地產(chǎn)策劃發(fā)展模式—綜合體發(fā)展模式。深受業(yè)界好評的萬達武漢楚河漢街項目，不僅成就武漢一個著名的商圈，也改變了武漢的功能和定位。

萬達向商業(yè)地產(chǎn)策劃轉(zhuǎn)型始于2002年，10年來，萬達不斷創(chuàng)新，推出4代產(chǎn)品。第一代產(chǎn)品“單體店”，萬達通過引進沃爾瑪?shù)戎髁Φ耆腭v，進而拉動小商鋪的售價而獲利；第二代產(chǎn)品“商業(yè)組合體”，此時萬達的身份不再是單純的商業(yè)地產(chǎn)策劃開發(fā)商，而是一個類似于城市經(jīng)營者的角色，人與環(huán)境、人與城市、人與商業(yè)之間的關(guān)系變得越來越重要。

萬達商業(yè)的發(fā)展為中國地產(chǎn)企業(yè)顯示了中國商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)圈的發(fā)展和進化，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個范本，它向業(yè)界展示，商業(yè)地產(chǎn)不只是收租物業(yè)，而是改變城市功能、結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品。

王健林對宏觀經(jīng)濟環(huán)境及微觀市場變化有著異于常人的敏感。《中國企業(yè)家》雜志曾經(jīng)這樣評價王健林，“他深諳政府之道，左右逢源。他對大政方針、行業(yè)趨勢、發(fā)展熱點，始終抱有遠超普通中國商人的熱情。他是這個時代出色的機遇獵手，發(fā)現(xiàn)最厚的雪—利潤豐厚的地產(chǎn)行業(yè)；最長的坡—城市化進程、消費勃 興的幾次重大的機會。”

作為中國企業(yè)領(lǐng)袖年會“常客”，在年會上王健林總能發(fā)出不一樣的聲音，判斷行業(yè)趨勢，預(yù)測發(fā)展熱點。

國的經(jīng)濟也要進入調(diào)整期，他認為“中國自己的問題是最主要的。中國經(jīng)濟改革開放30年，基本上10年是一個周期，2008 年又進入了周期調(diào)整期，后面加上自身的緊縮等原因，美國的金融危機只是對中國的經(jīng)濟調(diào)整起到了一個加速或者是加速下滑的作用。只有認識到這點，中國下一 步?jīng)Q定策略、決定企業(yè)發(fā)展，才能真正找到方向，做決策不能老盯著美國”。

衡量一個企業(yè)家是否真正的成功或做到精神和物質(zhì)共同的富有有兩個標準，一是看他怎么賺錢，二是看他如何花錢。他說人要賺錢或者花錢應(yīng)該有三個層面，第一為自己賺錢，第二層面為事業(yè)、為名利、為成功賺錢花錢，第三個層面就是為了慈善賺錢。這方面美國走在我們前面，而且如果大家都能把賺錢、定位在更高的層面，就不會有假冒偽劣、坑蒙拐騙、偷稅漏稅等問題。

縱觀全球，世界正處于大變革大調(diào)整之中。美國金融危機和歐洲國家主權(quán)債務(wù)危機仍未見底，繼續(xù)深化；大選之年的政治變局、大國沖 突，讓 全球經(jīng)濟平生不少波折。另一方面，以往每一次經(jīng)濟危機之后，都會發(fā)生重大的科技革命，為世界經(jīng)濟走出泥濘提供新的引擎。如今，第三次工業(yè)革命正在到來，遠見者已經(jīng)覺醒，新的世界經(jīng)濟格局將會如何？在以“重塑商業(yè)安全邊界”為主題的2012中國企業(yè)家領(lǐng)袖年會中，王健林將跟您共同探討中國經(jīng)濟大 勢、中國房地產(chǎn)業(yè)走向等問題，敬請期待。

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第五篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃

商業(yè)地產(chǎn)策劃

商業(yè)項目策劃工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行，即要緊密圍繞項目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時，還要回答為什么要這么做及辦法實施之后的結(jié)果。執(zhí)行需要指導(dǎo)，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項目實際操作當(dāng)中實施不了的策劃方案是沒有價值的。因此，鴻偉摩爾建議：商業(yè)地產(chǎn)策劃必須“落地”!

商業(yè)項目策劃工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行，即要緊密圍繞項目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時，還要回答為什么要這么做及辦法實施之后的結(jié)果。執(zhí)行需要指導(dǎo)，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項目實際操作當(dāng)中實施不了的策劃方案是沒有價值的。

對于商業(yè)項目的策劃而言，首要的任務(wù)是對項目的特性有準確到位的把握，即充分認識項目的個性：自身獨有的優(yōu)勢體現(xiàn)在哪些方面;最突出的難點有哪些等。這是項目規(guī)劃的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，直接影響到下一步的市場定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、收益預(yù)測等核心規(guī)劃工作。項目分析涉及的因素既有宏觀層面的，也有微觀的;既有外部影響因素，也有項目自身約束條件，但所有要素的分析都是緊密圍繞項目展開的，因此，對于綜合分析能力及專業(yè)技術(shù)要求是比較高的。

商業(yè)地產(chǎn)盲目策劃的幾大表現(xiàn)

商業(yè)地產(chǎn)項目策劃與運作的核心問題是“項目定位”，項目定位的準確與否，決定了項目是否可以成功運作。目前，在各地商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運作過程中，出現(xiàn)了一種不顧當(dāng)?shù)叵M需求及商業(yè)競爭的實際狀況，盲從于一些國外的商業(yè)規(guī)劃理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商業(yè)業(yè)態(tài)，結(jié)果導(dǎo)致項目運作失敗。總結(jié)起來主要有以下幾種表現(xiàn)形式：

1、盲目追隨國外商業(yè)或一線城市的商業(yè)業(yè)態(tài)。

開發(fā)商或策劃公司在業(yè)態(tài)定位時絲毫不考慮當(dāng)?shù)囟⑷€城市的消費能力及商業(yè)文化的現(xiàn)狀，將自己出國考察或在一些國內(nèi)一線城市所看到的商業(yè)照抄照搬，信奉“國內(nèi)外營銷策劃專家”或“大師”在到項目案場后，一兩天之內(nèi)就作出的定位判斷。結(jié)果造成“南李北枳”不能落地，出現(xiàn)“四不像”的商業(yè)模式。一方面由于沒有與定位相符的產(chǎn)品支撐而無法達到該商業(yè)業(yè)態(tài)的各項要求，使得啟動時缺乏商業(yè)氛圍;另一方面，由于當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣及商業(yè)文化的影響，導(dǎo)致消費者不認可，陷入兩難境地。

2、非“mall”不做。

一些開發(fā)商在自身實力有了一定積累后，盲目迷信于“綜合mall”的開發(fā)，認為只有“mall”模式才能體現(xiàn)出企業(yè)的實力和品位。結(jié)果就會出現(xiàn)我們在一個二、三線地市里可以同時看到有幾個大型商業(yè)綜合項目同時啟動的現(xiàn)象，甚至于一些縣級區(qū)域也開發(fā)十幾萬項目的大型商業(yè)綜合體，結(jié)果造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重、競爭激烈的局面。

3、盲目開發(fā)。

這種情況在批發(fā)市場的開發(fā)過程中較為常見。有些地方的開發(fā)商過分依賴或夸大了政府對市場開發(fā)的支持作用，不遵循市場發(fā)展的規(guī)律，在沒有任何市場基礎(chǔ)的地方盲目開發(fā)項目，或想當(dāng)然地希望把一些成熟的市場可以簡單地進行搬遷，導(dǎo)致開發(fā)失敗。

4、以“住宅”的手法運作“商業(yè)地產(chǎn)”。

用假大空的商業(yè)概念進行定位或包裝，只想獲取短期利益一走了之，不愿意進行商業(yè)的培育，造成項目運作失敗。商業(yè)地產(chǎn)在中國經(jīng)過了十幾年的發(fā)展，投資者和商家對這種商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式已經(jīng)有了一個比較清晰的認識，從以往一些一賣了之、不注重商業(yè)啟動而導(dǎo)致投資者投資利益得不到保障的失敗案例已經(jīng)吸取了豐富的經(jīng)驗教訓(xùn)，因此，這種方式的商業(yè)地產(chǎn)運作模式已經(jīng)沒有了落地性。