第一篇：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作務(wù)實(shí)

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作務(wù)實(shí)

分類:企業(yè)管理顧問

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作務(wù)實(shí)

一、招商工作過程中的操作要點(diǎn)

１、市場調(diào)查

市場調(diào)查是招商工作的第一步。最先要做的是對目標(biāo)所在市場的調(diào)查，這主要包括對項(xiàng)目周邊的交通人流、居民收入，消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)層次等等；另一個(gè)調(diào)查的方向是周邊商鋪目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營狀況、租金水平、經(jīng)營面積等。這兩方面調(diào)查非常重要，它決定著項(xiàng)目的發(fā)展和前程。

２、項(xiàng)目分析

項(xiàng)目的分析包括項(xiàng)目產(chǎn)品本身的分析，如項(xiàng)目的物業(yè)形式分析（街鋪、商業(yè)群樓、綜合市場、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)等）；物業(yè)產(chǎn)品分析（鋪面或鋪位、開間、進(jìn)深、樓層）；市場分析（租金、租期、優(yōu)惠辦法）。這部分要考慮的是項(xiàng)目適合引進(jìn)怎樣的商家，將來要做成怎樣的一個(gè)商業(yè)物業(yè)，怎樣才能制訂合適的招商政策等。３、商業(yè)定位

在對項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)定位時(shí)，要充分考慮到項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素來決定你經(jīng)營什么類型的產(chǎn)品，是中檔還是高檔還是更精細(xì)一點(diǎn)的東西，只有定位準(zhǔn)確，才能在招商過程中找準(zhǔn)目標(biāo)，才能有的放矢地制定招商計(jì)劃，免做許多無用之功。４、業(yè)態(tài)組合目前各地房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的商業(yè)物業(yè)日益放量，商鋪的分類主要有這幾種：商業(yè)街商鋪、市場類商鋪，住宅底層商鋪、百貨商場購物中心鋪、交通設(shè)施商鋪、街鋪和鋪位；除此外，餐飲類、百貨類、電子類、服裝類等經(jīng)營業(yè)態(tài)如何組合排列，都需要我們對項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)組合和布局劃分。

５、招商

招商的方式主要有幾種，一種是通過廣告媒體宣傳，這是目前采用較多的方式，使看到廣告后的客戶會來電來訪，通過他們對項(xiàng)目的了解又間接影響其他客戶；第二種是人員推廣，包括向外派發(fā)海報(bào)，海報(bào)的內(nèi)容會更廣泛更詳細(xì)更能吸引人。還有一種就是直接上門拜訪。通過這幾種方式告訴他們這個(gè)商場的地理位置、經(jīng)營模式等，要想盡一切辦法讓客戶到現(xiàn)場來，這是非常關(guān)鍵的一步，因?yàn)橛袝r(shí)候有些客戶只在電話里聽你很模糊地說而沒有實(shí)地去看，他們的印象就不是很深刻，你講過以后也就算了，時(shí)間一長都忘了，所以無論是采取

何種方式一定要把客戶搬到現(xiàn)場來，到了以后依據(jù)實(shí)物再詳細(xì)地介紹。

６、商業(yè)物業(yè)管理

最后一個(gè)要點(diǎn)是商家招進(jìn)來以后的物業(yè)管理，一個(gè)場子要做旺，市場環(huán)境非常重要，開發(fā)商必須有配套的規(guī)范的市場管理體系和旺場措施，如水電配套、物業(yè)管理、形象統(tǒng)一宣傳等。這樣才能保證商戶的正常經(jīng)營，在洽談的時(shí)候會給商戶安全感和信心。

二、開發(fā)商在招商中常見的誤區(qū)

1、盲目定位，不切合實(shí)際。

為了在銷售推廣中宣傳項(xiàng)目的價(jià)值，開發(fā)商往往對項(xiàng)目的定位人為拔高，即導(dǎo)致商鋪的價(jià)格定得比較高，而理智的做法是根據(jù)周圍的消費(fèi)群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費(fèi)環(huán)境不協(xié)調(diào)，定位過低會損害開發(fā)商的利益，而定位過高，則會造成商家今后的經(jīng)營成本過高，不敢問津。

2、招商期望值過高。

期望值過高的表現(xiàn)首先體現(xiàn)就是在租金上。我們在定租金價(jià)格的時(shí)候首先考慮的不應(yīng)是自己的利潤，應(yīng)該先考慮經(jīng)營者，只有經(jīng)營者生存了，我們的商場才能生存。

３、過分強(qiáng)調(diào)市場環(huán)境的影響。

現(xiàn)在競爭是比較激烈的，很多地產(chǎn)開發(fā)商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時(shí)候就出現(xiàn)了一種情況，就是招商人員過分強(qiáng)調(diào)受市場環(huán)境的影響，不能正確地分析自己的優(yōu)勢和劣勢從而制定有效的招商策略，有時(shí)候我們往往有一種想法，覺得這個(gè)市場很難做，競爭激烈確實(shí)是目前整個(gè)行業(yè)的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機(jī)遇越來越多，因?yàn)楹芏啻笮偷纳碳乙M(jìn)入這個(gè)發(fā)展中的城市，它們的到來是很大的挑戰(zhàn)也是很大的機(jī)遇，會讓我們在這個(gè)區(qū)域中更完善和強(qiáng)大，從而更有實(shí)力去競爭，最后站穩(wěn)腳跟。４、缺乏持續(xù)經(jīng)營的商業(yè)管理觀念。

很多開發(fā)商認(rèn)為客戶進(jìn)來了就萬事大吉了，這是一個(gè)很大的誤區(qū)。其實(shí)客戶進(jìn)來只是商場開始的第一步，如何持續(xù)的經(jīng)營商場才是最關(guān)鍵的問題。開發(fā)商招來了客戶，還要注意協(xié)助客戶經(jīng)營，客戶生存得越久，商場就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段后紛紛流失，再招商就非常的困難了。

三、如何克服招商中的問題

１、多學(xué)習(xí)行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)，增長商業(yè)知識，加強(qiáng)溝通能力。商業(yè)發(fā)展瞬息萬變，受諸多因素影響很大，因此我們要多走出去，學(xué)習(xí)優(yōu)秀同行的優(yōu)點(diǎn)，吸取它們的經(jīng)驗(yàn)，增長知識。

２、熟知商業(yè)運(yùn)作及合作方式。

只有熟悉商業(yè)的操作方法，分析得有條有理，他才會對你感興趣，雙方有了信任感才會有合作的可能。

３、學(xué)會分析項(xiàng)目的優(yōu)勢和劣勢。

在熟悉自己項(xiàng)目的本身優(yōu)勢和劣勢以外，也要做到對周邊項(xiàng)目優(yōu)勢和劣勢的詳細(xì)認(rèn)知。這樣給客戶做介紹的時(shí)候，互相對比說明一下，更容易讓客戶接受。有人擔(dān)心一對比客戶會流失，其實(shí)只要抓住客戶心理，突出本產(chǎn)品的重點(diǎn)優(yōu)勢，反而會讓客戶覺得你真誠可信而更愿意和你接觸。

４、學(xué)習(xí)商業(yè)物業(yè)管理知識，有為客戶服務(wù)的觀念。

建立以“客戶利益為中心，客戶滿意為宗旨”的服務(wù)理念，是新的房產(chǎn)營銷和物業(yè)管理的靈魂，也是21世紀(jì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理行業(yè)的發(fā)展方向。

５、給自己信心。

一個(gè)招商人員只有對自己的項(xiàng)目有信心，他才會充滿激情地去介紹他的項(xiàng)目，在微笑服務(wù)的背后使客戶增強(qiáng)了對他的信任感，這樣的自信心往往起到事半功倍的作用。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)定位操作模式

商業(yè)地產(chǎn)定位操作模式

商業(yè)地產(chǎn)定位操作模式

創(chuàng)新操作1：商場定位核心--市場調(diào)研

影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力，商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實(shí)力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭堡。

調(diào)研種類 所需資料/研究范圍

商圈研究 對項(xiàng)目所在的商圈做出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，營業(yè)品種、人流狀況、與交通狀況及其購買力。

消費(fèi)者研究 對消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等做調(diào)研

投資客戶研究 對投資客戶所投資的商鋪，做基本調(diào)研，如營業(yè)時(shí)間、業(yè)績、鋪面狀況等

競爭對手研究 包括競爭項(xiàng)目面積，基本狀況及競爭者研究等

商圈研究

1、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指

2、數(shù)，3、人口分布，4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等。

5、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：包括商品交易狀況，6、恩格爾系數(shù)，7、居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等。

8、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流；研究范圍包括：人流數(shù)量，9、停留時(shí)間，10、每次消費(fèi)，11、對不同

12、類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。

13、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍，14、商圈內(nèi)的其他競爭項(xiàng)目等。

終端消費(fèi)者研究

15、消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北地域的差異性，16、不同

17、宗教，18、不同

19、民族，20、不同

21、年齡，22、性別等。

23、逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵。

24、偏愛商場：包括尋找消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)，25、及其原因。

26、對項(xiàng)目上圈評價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對商場滿意度等。

投資客戶研究

27、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。

28、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

29、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時(shí)間、營業(yè)時(shí)間、輻射范圍等。競爭對手研究

30、競爭者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)勢、劣勢等。

31、競爭項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。創(chuàng)新操作2：商業(yè)地產(chǎn)定位標(biāo)準(zhǔn)流程

商場開發(fā)的第一要素是“地段”，第二要素是定位。

商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)不僅僅看地頭，最主要的應(yīng)該看好整個(gè)商場的市場定位和經(jīng)營主題，經(jīng)營定為能否與周邊消費(fèi)群的層次吻合。據(jù)廣州上下九路的某某商場、北京路的某某商場成交情況反映：有8成半以上買商鋪的是為了投資。整個(gè)商場的定位和經(jīng)營將直接影響到投資者的投資回報(bào)

創(chuàng)新操作3：成功商業(yè)地產(chǎn)定位操作工具

商業(yè)地產(chǎn)定位操作模式

商業(yè)地產(chǎn)定位操作模式

工具1：目標(biāo)市場定位

區(qū)域定位：對區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場需求空白點(diǎn)空間范圍；

客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，確定客戶群。

超級消費(fèi)群定位：通過對消費(fèi)者的市場細(xì)分，最終確定消費(fèi)群。

商場消費(fèi)群分析的三個(gè)層次

層次1 顧客的基本情況層次，包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性和社會屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計(jì)分析中稱為社會學(xué)因素。層次2 行為反應(yīng)層次，主要調(diào)查顧客商場消費(fèi)的一般行為狀況。

層次3 動機(jī)層次，主要調(diào)查顧客對商場服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況。

工具2：商場功能定位

現(xiàn)代商場已不可能以傳統(tǒng)單一的購物功能滿足消費(fèi)群、客戶群的需要了。隨著人們消費(fèi)水平的提高，休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢。現(xiàn)代商場通常體現(xiàn)如下四大功能：

購物功能：體現(xiàn)于商場商品品種、檔次上，購物功能是商場最基本功能；

休閑功能：在現(xiàn)代大型商場中，休閑功能往往被當(dāng)作商場的附加功能加以設(shè)置； 娛樂功能：體現(xiàn)于各類游玩活動，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等； 服務(wù)功能：主要體現(xiàn)于商場物管和商場客戶經(jīng)營主體服務(wù)兩方面。

工具3：商場特色定位

大眾化定位

若商場項(xiàng)目所在商圈內(nèi)有足夠消費(fèi)群、客戶群，沒有激烈競爭，采用大眾化經(jīng)營定位，可以取得穩(wěn)定收益，投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)小。

特色化定位

主要體現(xiàn)在：一是商場特色主題；二是特色服務(wù)。

工具4：經(jīng)營方式定位

根據(jù)企業(yè)實(shí)力、經(jīng)營目標(biāo)、承受風(fēng)險(xiǎn)能力等因素考慮采用哪種經(jīng)營方式，按實(shí)際情況，一般可以采用自營、招租、委托經(jīng)營管理三種方式。經(jīng)營方式定位要點(diǎn)： 要點(diǎn)1：投資資金回收期預(yù)測

項(xiàng)目資金的有效回收，可以保證企業(yè)充足的流動資金，有效運(yùn)用到下一項(xiàng)目中去； 要點(diǎn)2：項(xiàng)目收益效果預(yù)測

收益效果是企業(yè)成敗關(guān)鍵，通過不同經(jīng)營方式的效果分析比較，選擇最優(yōu)方案。要點(diǎn)3：經(jīng)濟(jì)走勢分析

通過包括利率走勢、投資回報(bào)率等分析，判斷采取何種經(jīng)營方式；

要點(diǎn)4：風(fēng)險(xiǎn)比較分析

分析商場不同經(jīng)營方式所帶來的風(fēng)險(xiǎn)幾率、大小等。

要點(diǎn)5：統(tǒng)一管理

商場實(shí)行統(tǒng)一管理，能有效維護(hù)商場日常經(jīng)營秩序。

工具5：商場業(yè)態(tài)定位

商場業(yè)態(tài)定位要考慮產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動向等因素。商場有如下七種業(yè)態(tài)：

1、綜合商場：特點(diǎn)是經(jīng)營較大、經(jīng)營品種較為豐富，2、包括日用品、食品、服

3、裝、皮具、化妝品、首飾、精品等。

4、主題商場：如電腦商場、家具商場、兒童商場等，5、其特點(diǎn)是經(jīng)營品種限于一定主題。

6、超級市場：其特點(diǎn)是采用開放經(jīng)營的方式，7、通常毛利率較低，8、顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，9、因此客流量相對較高。經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，10、顧客自選購物。

1）大型超市：其特點(diǎn)是單店規(guī)模較大、品種齊全，2）以經(jīng)營國產(chǎn)及合資產(chǎn)品為主，3）以當(dāng)?shù)鼐用駷橹饕?）務(wù)對象，5）滿足顧客日常生活一站式購物的需要，6）如沃爾瑪、家樂福、新一佳、好又多等。

7）便民式超市，8）其特點(diǎn)是單店規(guī)模較小、分店較多，9）主要經(jīng)營食品和日常生活必需品，10）如民潤、華潤萬11）方、惠康金田、百佳等。

11、百貨與超市相結(jié)合的業(yè)態(tài)

特點(diǎn)是在同一商場內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，把兩者的優(yōu)勢有機(jī)地結(jié)合起來。

12、連鎖專賣場

13、街鋪

工具6：商場規(guī)模定位

商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場的規(guī)模也并非越大越好，適當(dāng)?shù)囊?guī)模才能達(dá)到經(jīng)營的最優(yōu)，商場規(guī)模定位，要考慮以下因素： 商品品種對商場規(guī)模的制約

我國現(xiàn)有商品品種約70萬種，而一個(gè)商場所能經(jīng)營的品種往往只占很小比例，而對于走特色化經(jīng)營路線的商場，可供選擇的商品種類就更少。若商場規(guī)模過大，可能造成品種重復(fù)。

顧客購物疲勞度對商場單店規(guī)模的制約

消費(fèi)者逛商場疲勞度指數(shù)

購物時(shí)間 ≤3小時(shí)

步速 30-40米/分鐘

步行距離 7500米

商圈購買力對商場規(guī)模的制約

購買力決定規(guī)模公式：

規(guī)模=商圈購買力－圈內(nèi)競爭分流購買力

商場單位面積保本銷售額

商場購買力取決于商圈人口及其消費(fèi)水平，商圈人口通常包括圈內(nèi)居住人口，市內(nèi)過客及外地游客；消費(fèi)水平往往與其收入水平和消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)；競爭店分流的購買力往往與競爭各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營能力、經(jīng)營范圍等方面的差異程度有關(guān)。

商場單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營成本和經(jīng)營毛利率有關(guān)。

工具7：商場形象定位

商場的形象定位，實(shí)際上是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經(jīng)營運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。商場形象可以通過CIS系統(tǒng)加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者。如下三種形式表現(xiàn)商場形象：

通過商場建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等。

通過顧客對賣場購物氣氛表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等。

通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)。

工具8：定位方法的確定

商場定位方法

方法一 采用錯(cuò)位交*論證，按照不同定位重點(diǎn)，綜合各定位要素錯(cuò)位交*論證。尋求定位支互斥點(diǎn)

方法二 綜合商場項(xiàng)目運(yùn)作不同階段，定位側(cè)重點(diǎn)隨之而變

方法三 超級分析定位，要從客戶角度進(jìn)行消費(fèi)群分析，定位才能更到位，為以后商場營銷運(yùn)作做基礎(chǔ)。

方法四 動態(tài)定位，商場定位根據(jù)商場動態(tài)運(yùn)作，適時(shí)調(diào)整，灌于動態(tài)理念

第三篇：2016房地產(chǎn)操作務(wù)實(shí)及答案

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實(shí)務(wù)習(xí)題

（一）（二）答案

第一章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)類型及流程

一、單項(xiàng)選擇題

1．根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的方式不同，可以分為（D）。

A．房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) B．新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) C．住宅經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和商鋪經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) D．房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人查看房屋具體情況后，需要編制的是（B）

A．房屋使用說明書 B．房屋狀況說明書 C．房屋交易說明書 D．房屋保障說明書

3．可以避免同一房號重復(fù)銷售的重要工具是（B）。A．價(jià)目表 B．銷控表 C．客戶置業(yè)計(jì)劃 D．須知文件

4．房屋租賃業(yè)務(wù)中，押金一般為（C）租金。A．一周 B．半個(gè)月 C，一個(gè)月 D．三個(gè)月

5．在房屋租賃備案提供的材料中，不需要提供的是（D）

A．共有權(quán)人的同意出租證明 B．委托代管人授權(quán)出租的證明 C．房屋租賃合同 D．房屋居間服務(wù)合同

二、多項(xiàng)選擇題

1．在存量房租賃代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)內(nèi)容主要包括（ABCD）。

A．市場和交易政策咨詢 B．房地產(chǎn)實(shí)地查看和權(quán)屬調(diào)查 C．信息發(fā)布和廣告宣傳 D．代收代付租金 E．協(xié)助辦理交易資金監(jiān)管

2．房地產(chǎn)交易信息包括（BCD）

A．政策信息 B．房源信息 C．客源信息 D．價(jià)格信息 E．市場信息

3．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在進(jìn)行房源實(shí)地查看的時(shí)候，重點(diǎn)了解房屋的（BCD）。A．鄰居狀況 B．實(shí)物狀況 C．區(qū)位狀況 D．物業(yè)管理 E．學(xué)區(qū)狀況

4．決定銷售人員數(shù)量的主要因素有（ABCD）。

A．銷售階段 B．項(xiàng)目銷售量 C．銷售目標(biāo) D．宣傳推廣 E．銷售技巧

5．在存量房買賣居間業(yè)務(wù)的洽談階段，最主要協(xié)商的是房屋的（ABC）A．買賣價(jià)格 B．交易稅費(fèi) C，貸款 D．房屋交接手續(xù) E．交易流程

第二章 房地產(chǎn)交易信息搜集與運(yùn)用

一、單項(xiàng)選擇題

1.下列屬于被動收集房源信息的方式是了（A）。

A．門店接待 B．媒體獲取 C．住宅小區(qū)獲取 D．聯(lián)系有關(guān)單位

2．下列不屬于房源信息構(gòu)成要素的是（B）。

A．房地產(chǎn)狀況 B．權(quán)屬證明材料 C．掛牌要求 D．房地產(chǎn)權(quán)利人資料

3．經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)人在購買住房（5）年后，先向政府住房保障部門申請回購，政府放棄回購的，可以上市交易。A．2 B．3C．4 D．5

4．將房源分為A、B類房源的依據(jù)是房屋的（A）A．銷售難易 B．坐落位置 C．業(yè)主報(bào)價(jià) D．物業(yè)服務(wù)

5．房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告必須載明的事項(xiàng)不包括（C）

A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱 B．預(yù)售或者銷售許可證號 C．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人代表名稱 D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱

6．房源信息由接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員錄入，其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只能看到房源基本情況，業(yè)主的聯(lián)絡(luò)方式由接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員擁有，其房源共享形式為（A）。A．私盤制 B．公盤制 C．分區(qū)公盤制 D．分類公盤制

7．下列關(guān)于發(fā)布新建商品房房源廣告要求的表述中，錯(cuò)誤的是（B）

A．房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容 B．房地產(chǎn)廣告可以利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境 C．房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明是建筑面積或者使用面積 D．房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容

8．針對購買需求強(qiáng)烈并且購買力較強(qiáng)的客戶，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)（B）A．長期培養(yǎng) B．重點(diǎn)跟蹤 C．保持一般性溝通 D．不斷了解客戶需求

二、多項(xiàng)選擇題

I．下列屬于A類房源特征的是（BCE）。

A．價(jià)格較高 B．銷售難度小 C．房地產(chǎn)質(zhì)量上乘 D．市場需求旺盛 E．有房源鑰匙

2．下列屬于房源信息共享形式的是（ABD）。

A．私盤制B．公盤制C．分區(qū)私盤制 D．分區(qū)公盤制 E．集團(tuán)公盤制

3．房源信息記錄整理的方式有（BCD）。

A．影像的方式 B．紙張載體 C．計(jì)算機(jī) D．計(jì)算機(jī)聯(lián)機(jī)系統(tǒng) E．云技術(shù)

4．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員搜集的價(jià)格信息的渠道主要有（ABCD）

A．政府主管部門的網(wǎng)站 B．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的成交案例 C．通過交易當(dāng)事人了解信息 D．相關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)研報(bào)告 E．稅務(wù)局的房屋納稅記錄

5．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)重點(diǎn)追蹤的客戶所體現(xiàn)的特征有（ADE）

A．購房需求強(qiáng)烈 B．購房能力較強(qiáng) C．對房屋要求較高 D．有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力 E．預(yù)算合理

6．發(fā)布房源要保證其真實(shí)性，主要是指房源的（ABD）

A．真實(shí)存在 B.真實(shí)委托 C．真實(shí)用途 D．真實(shí)價(jià)格 E．真實(shí)廣告

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實(shí)務(wù)(三)(四)習(xí)題答案

第三章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同簽訂

一、單項(xiàng)選擇題

1．下列屬于房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容的是（A）

A．引領(lǐng)買受人看房 B．引領(lǐng)承租人看房 C．協(xié)助簽訂《商品房屋租賃合同》 D．對承購房屋進(jìn)行房權(quán)調(diào)查

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的簽訂方是（D）。A．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 B．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和第三方 C．第三方和委托人 D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和委托人

3．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同完成的標(biāo)志是（B）

A．支付定金 B．簽訂房地產(chǎn)交易合同 C．完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù) D．完成房屋的交接工作

4．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)合同上應(yīng)該簽署本人的（C）

A．經(jīng)紀(jì)公司工號 B．身份證號 C．職業(yè)資格登記號碼 D．勞動合同號

5．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同不能在合同條款中明示的項(xiàng)目是（B）

A．傭金標(biāo)準(zhǔn) B．委托人的收入狀況 C．服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) D．合同的履行地點(diǎn)

6．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，有義務(wù)向委托人書面說明的事項(xiàng)有（C）。A． 查看委托房屋 B． 查看委托人身份證明 C．委托房屋的市場參考價(jià)格 D．查看委托房屋權(quán)屬證書

7．定金數(shù)額不應(yīng)超過房屋交易價(jià)款的（D）。A．5% B． 10% C． 15%D． 20%

8．經(jīng)紀(jì)人為了滿足委托人與第三方達(dá)成交易從事的經(jīng)紀(jì)服務(wù)獲取的報(bào)酬是（B）A．差價(jià) B．傭金 C．回扣 D．信息費(fèi)

9．未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定的事項(xiàng)，或者服務(wù)未達(dá)到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（A）

A．不得收取傭金 B．可酌情收取傭金 C．可根據(jù)完成情況按比例收取傭金 D．可與委托人協(xié)商確定是否收取傭金 10.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同約定的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與（D）之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。A．交易一方 B．交易雙方 C．交易當(dāng)事人 D．委托人

11.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)中，主要協(xié)助交易雙方簽訂的合同類型是（C）。A．《存量房屋買賣合同》 B．《房屋在建工程轉(zhuǎn)讓合同》 C《商品房屋租賃合同》 D．《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》

12.依據(jù)《合同法》的規(guī)定，商品房屋的租賃期限不得超過（A）年。A． 20 B． 30 C． 15 D．10

13.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同成立的要件不包括（B）

A．委托人的簽名或者蓋章 B．授權(quán)人的簽字或者蓋章 C．承辦該業(yè)務(wù)的兩個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的簽名 D．受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的蓋章

14.在租賃合同簽訂后（B）日內(nèi)，房屋租賃雙方當(dāng)事人持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。A．20 B．30 C．40 D．60

15.委托人的違約情形主要包括（B）

A，未達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn) B．委托方未能按時(shí)將約定經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)支付給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，C． 未經(jīng)委托人書面同意，擅自改變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn) D． 未完成委托人委托的經(jīng)紀(jì)服務(wù)事項(xiàng)

16.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)由（D）簽名。

A．一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理 B．兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理 C．一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 D．一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理

17．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以提供的基本服務(wù)內(nèi)容不包括（C）

A．提供房地產(chǎn)市場信息 B．協(xié)助實(shí)地看房 C．代辦個(gè)人住房抵押貸款 D．協(xié)助促成交易雙方簽訂房地產(chǎn)交易合同

二、多項(xiàng)選擇題

1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的主要內(nèi)容有（ABCE）

A．委托人基本情況 B．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容 C．委托事項(xiàng) D．房屋交易稅費(fèi) E．違約責(zé)任和糾紛解決方

2．在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中常見的錯(cuò)誤包括（ABC）

A．證件信息填寫有誤 B．合同服務(wù)內(nèi)容未明確界定 C．格式合同空白處留白 D．未約定違約責(zé)任 E．未明確履行期限

3．在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，應(yīng)做好準(zhǔn)備工作，其內(nèi)容有（BCD）

A．委托房屋的市場參考價(jià)格 B．書面告知委托人有關(guān)事項(xiàng) C．查看委托人的身份證明 D．洽談服務(wù)項(xiàng)目 E．告知委托人交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

4．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同上應(yīng)當(dāng)有（ABE）。

A．委托人的簽名或者蓋章B．受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的蓋章 C．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店經(jīng)理的簽名 D．電子簽名 E．承辦該業(yè)務(wù)的兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理簽名

5．按照委托事項(xiàng)或要求提供的服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同可分為（ACDE）

A．房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同 B．房屋轉(zhuǎn)讓經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同 C．房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同 D．房屋承購經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同 E．房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同

第四章房屋實(shí)地查看

一、單項(xiàng)選擇題

1．下列屬于房屋物業(yè)管理狀況查看內(nèi)容的是（D）。

A．物業(yè)權(quán)屬 B．地段等級 C．裝修情況 D．物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目

2．下列不屬于房屋區(qū)位狀況查看注意事項(xiàng)的是（C）

A．注意房屋附加價(jià)值 B．觀察環(huán)境 C．注意空間布局 D．注意景觀

3.8 層樓的住宅按照層數(shù)劃分屬于（C）。

A．低層住宅 B．多層住宅 C．中高層住宅 D．高層住宅

4．關(guān)于房屋物業(yè)管理狀況需要查看的內(nèi)容不包括（D）

A．物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱 B．物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)項(xiàng)目 C．基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)情況 D．物業(yè)法定代表人信息

二、多項(xiàng)選擇題

1．編制房屋狀況可以（ABCD）。

A．提升房地產(chǎn)權(quán)利人對經(jīng)紀(jì)服務(wù)的認(rèn)可 B．提升客戶對經(jīng)紀(jì)服務(wù)的依賴 C．防范房地產(chǎn)交易有關(guān)糾紛 D．積累房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)E．提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收費(fèi)

2．實(shí)地看房前的鋪墊工作包括（BCE）。

A．首次看房按時(shí)到達(dá)就行了 B．事先熟悉帶看的路線 C．帶看的房屋不宜超過3套 D．簽訂看房協(xié)議 E．讓客戶不要與業(yè)主在看房時(shí)直接談價(jià)格

3．房屋實(shí)地查看的內(nèi)容包括（ACD）。A．房屋區(qū)位狀況 B．產(chǎn)權(quán)歸屬情況 C．房屋實(shí)物狀況 D．物業(yè)管理狀況 E．建筑規(guī)模狀況

4．房屋實(shí)物狀況查看的注意事項(xiàng)包括（ACD）。

A．看房頂是否有漏水 B看裝飾裝修情況 C．戶型是否方正 D．關(guān)注電梯質(zhì)量 E．關(guān)注房齡情況

5．帶領(lǐng)客戶實(shí)地看房的注意事項(xiàng)包括（ABDE）

A，約看要求要明確 B．事先熟悉周邊環(huán)境和房源 C．在路上多與客戶交談 D．了解交易的背景或原因 E．及時(shí)了解客戶真正需求

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實(shí)務(wù)(五)(六)習(xí)題答案

第五章 房地產(chǎn)交易合同代擬

一、單項(xiàng)選擇題

1.代擬存量房買賣合同簽約時(shí)準(zhǔn)備的材料不包括了（B）。

A． 買賣雙方的身份證明 B． 水電費(fèi)結(jié)清單據(jù) C． 房地產(chǎn)權(quán)屬證書原件 D． 房地產(chǎn)共有人同意出售的證明

2．以下房屋可以出租的是（B）

A．保障性住房 B．共有權(quán)人同意出租的房屋 C．違法建筑 D．地下儲藏室

3，在存量房買賣合同風(fēng)險(xiǎn)防范時(shí)，做法錯(cuò)誤的是（D）

A． 約定清楚戶口遷移的條款，規(guī)避交付的風(fēng)險(xiǎn) B． 需要注明房屋是否有抵押、查封等情況 C． 補(bǔ)充協(xié)議需要當(dāng)事人簽字 D． 房屋裝飾裝修按照慣例處理，不需在合同中明確

二、多項(xiàng)選擇題

1．《合同法》規(guī)定哪些情況下簽訂的合同無效（ACDE）。

A．損害社會公共利益 B．使用自制的合同文本 C．以合法形式掩蓋非法目的 D．以欺詐、脅迫手段訂立合同 E．違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

2．做好存量房買賣合同風(fēng)險(xiǎn)防范要做到（BCD）

A． 房屋圖紙與結(jié)構(gòu)的確認(rèn) B． 法律責(zé)任的提醒 C． 定金條款和定金罰則提示 D． 補(bǔ)充協(xié)議簽字的提示 E． 土地與開發(fā)情況說明

3．代擬房屋租賃合同，簽約前要做的準(zhǔn)備有（ACDE），A．實(shí)地查看 B．合同當(dāng)事人主體資格的提示 C．如實(shí)介紹房屋使用狀況 D．租賃合同的文本選擇 E．提示雙方注意房屋設(shè)施設(shè)備狀況

4．房屋租賃合同的主要條款不包括（BD）。

A．房屋的坐落 B．房屋單價(jià)與總價(jià) C．租賃用途和房屋使用要求 D．房地產(chǎn)權(quán)屬證書的基本情況 E．房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能

5．在存量房買賣合同的擬定中，對于關(guān)鍵條款的擬定需注意的有（ABC）

A．買賣雙方需要填寫真實(shí)的身份信息 B．寫清房地產(chǎn)坐落與地址 C．標(biāo)明房屋的結(jié)構(gòu)和戶型 D．明確面積差異的處理方 E．公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬

第六章房地產(chǎn)交易資金結(jié)算

一、單項(xiàng)選擇題 1．《擔(dān)保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的（B）A． 10% B． 20% C． 30% D． 40% 2．如果雙方約定的定金比例為合同總價(jià)款的25%，則超過整個(gè)定金條款的（B）是無效的。A． 4% B．5% C．8% D．10%

3．在房屋租賃中，通常業(yè)主會收取租戶（A）月的租金作為押金。A．1-2 B．3--4 C．3-5 D．4-5

4．一般在房地產(chǎn)交易中，根據(jù)客戶 資信和房屋狀況，如果首次按揭貸款支付房價(jià)款，一般可以申請到房屋評估值的（D）A． 40% B． 50% C． 60% D． 70%

5．下列不屬于房地產(chǎn)交易錢款種類的是（D）。A．定金 B．房款 C．押金 D．保險(xiǎn)

6．由于房屋貸款的利率相比與其他消費(fèi)貸款的利率有優(yōu)勢，最長貸款年限可以達(dá)到（D）年。

A．10 B．15 C．20 D．30

7．下列不屬于一次性付款日期的三種情況的是（B）

A．房屋交付之日 B．房屋交付使用之后10天 C．房屋交付使用之前的特定某天 D．房屋交付之后的特定某天

8．存量房商業(yè)抵押貸款時(shí)，購房人不需要提供（B）

9．A．購房合同 B．借款合同 C．婚姻關(guān)系證明 D.首付款收到證明

二、多項(xiàng)選擇題

1．交易資金監(jiān)管的積極作用有（ACDE）。

A．保障交易安全 B．簡化了交易手續(xù) C．規(guī)范了交易流程 D．提高交易效率 E．規(guī)范市場秩序

2．下列有關(guān)房地產(chǎn)交易付款方式說法正確的是（ABC）。

A．-次性付款是指一次性付清房地產(chǎn)交易的費(fèi)用，最主要的指房屋價(jià)款 B．分期付款是當(dāng)事人雙方約定，根據(jù)不同的時(shí)間階段，進(jìn)行付款 C．自有資金支付是指客戶使用自己現(xiàn)有的資金來支付房價(jià)款 D．貸款支付是指客戶使用自己現(xiàn)有的資金來支付房價(jià)款 E．轉(zhuǎn)賬支付最好在銀行柜臺辦理

3．下列有關(guān)存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管說法正確的是（BCDE）A．交易保證機(jī)構(gòu)可以從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

B．建立交易保證機(jī)構(gòu)保證金制度，對保證金的數(shù)額做出具體規(guī)定

C．交易當(dāng)事人可以通過合同約定，由雙方自行決定交易資金支付方式 D．通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶 E．交易資金監(jiān)管的期限為交易資金存人監(jiān)管專用賬戶 起至房屋所有權(quán)證書頒發(fā)止

4．關(guān)于交易資金自行交割適用情形，下列說法正確的是（ABDE）A．新建商品房買賣交易資金的交割

B．新建商品房買賣中定金、押金、租金等小額錢款的交割 C．已抵押、租賃的存量房買賣中的資金交割

D．存量房買賣中，交易雙方對自行交割無異議的

E．存量房買賣中，賣方為法人、其他組織，或交易雙方彼此熟悉，且交易雙方對自行交割無異議的

5．下列有關(guān)交易結(jié)算資金的存儲和劃轉(zhuǎn)說法正確的是（BCD）。

A，交易資金的存儲和劃轉(zhuǎn)可以通過交易結(jié)算資金專用賬戶，也可協(xié)商議定其他方式

B．房產(chǎn)買方應(yīng)將資金存人客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶下的子賬戶，交易完成后，通過轉(zhuǎn)賬的方式劃入房產(chǎn)賣方的個(gè)人銀行結(jié)算賬戶

C．當(dāng)交易未達(dá)成時(shí)，通過轉(zhuǎn)賬的方式劃人房產(chǎn)買方的原轉(zhuǎn)入賬戶 D．以現(xiàn)金存人的，轉(zhuǎn)入房產(chǎn)買方的個(gè)人銀行結(jié)算賬戶 E． 客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶可以支取現(xiàn)金

6．通過第三方專用賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 正確的做法是（ABD）。A．不得擅自劃轉(zhuǎn)客戶交易結(jié)算資金

B．提醒買賣雙方收付款賬戶須是本地賬戶，且具有轉(zhuǎn)賬功能 C．買方需要貸款的，客戶自行咨詢決定

D．提醒買賣雙方進(jìn)行交易資金監(jiān)管，并告知資金監(jiān)管的范圍、基本流程和要求 E．可以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義收取交易資金監(jiān)管手續(xù)費(fèi)用

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實(shí)務(wù)習(xí)題(七)(八)習(xí)題答案

第七章房屋查驗(yàn)和交接

一、單項(xiàng)選擇題

1．在物業(yè)交驗(yàn)過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)做的工作是（C）

A．收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)傭金 B．繳納公共事業(yè)費(fèi)用 C．安排交易雙方核對并簽訂物業(yè)交接單 D．與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)交易雙方的矛盾

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)保存房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，保存期應(yīng)至少保存（D）年。A． 2 B． 3 C． 4 D． 5

3．出賣人出售商品住宅的，按照（B）承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。A．《住宅使用說明書》 B．《住宅質(zhì)量保證書》 C．《住宅維修說明書》 D．《住宅維修保證書》

4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時(shí)應(yīng)該向買受人提供（A）。A．《住宅質(zhì)量保證書2 B．《住宅裝修說明書》 C．《住宅使用保證書》 D．《住宅維修保證書》

5．辦理房屋租賃登記備案應(yīng)到（D）部門辦理。

A．轄區(qū)派出所 B．小區(qū)居委會 C．街道辦事處 D．人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）主管部門

二、多項(xiàng)選擇題

1．在存量房買賣中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對房屋進(jìn)行查驗(yàn)的工作有（ABCD）A．查驗(yàn)房屋的結(jié)構(gòu) B．查驗(yàn)裝修及設(shè)備 C．查驗(yàn)計(jì)量表 D．填寫房屋交接單 E．辦理房屋備案

2．在辦理房屋交接手續(xù)時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)（ABCD）。A．解決驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)的問題 B，相關(guān)費(fèi)用結(jié)算

C．設(shè)施設(shè)備使用人變更 D．簽署房屋交接單 E．結(jié)算傭金費(fèi)用

3．辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交的材料（ABC）A．房屋租賃合同

B．房屋租賃當(dāng)事人身份證明

C．房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明 D．委托人的簽名或者蓋章 E．承租人的收人證明

4．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保存（ACDE）。A．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同 B．《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》 C．房地產(chǎn)交易合同 D．房屋狀況說明書 E．房屋交接單

5．在存量房買賣查驗(yàn)的前期準(zhǔn)備中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員需要準(zhǔn)備的資料有（ABC）。A．驗(yàn)房工具

B，房屋狀況說明書 C．房屋交接單

D．住宅使用說明書 E．住宅質(zhì)量保證書

第八章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

—、單項(xiàng)選擇題 1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王某在為客戶張某提供房地產(chǎn)承購經(jīng)紀(jì)服務(wù)過程中，忘記將目標(biāo)房源已抵押的事實(shí)告知張某，由此可能引起的風(fēng)險(xiǎn)屬于（B）。

A． 承諾不當(dāng)風(fēng)險(xiǎn) B． 產(chǎn)權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn) C． 房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn) D． 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人道德風(fēng)險(xiǎn)

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同未由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽字引起的風(fēng)險(xiǎn)屬于（C）A．民事賠償風(fēng)險(xiǎn) B．自律處罰風(fēng)險(xiǎn) C．行政處罰風(fēng)險(xiǎn) D．刑事處罰風(fēng)險(xiǎn)

3．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)防止客戶“跳單”．的正確方法是（C）

A．避免客戶與業(yè)主有任何接觸 B．嚴(yán)格審查客戶身份和職業(yè) C．要求客戶在協(xié)議中承諾違約責(zé)任 D．要求客戶繳納履約保證金

4．偽造簽名屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)民事賠償風(fēng)險(xiǎn)中（B）引起的風(fēng)險(xiǎn)。A．未盡審查義務(wù)B．提供虛假信息 C．承諾不當(dāng) D．產(chǎn)權(quán)糾紛

5．提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別能力的基本前提是（A）A．樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識 B．合理承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) C．建立監(jiān)察稽核體系 D．建立風(fēng)險(xiǎn)識別系統(tǒng)

二、多項(xiàng)選擇題

1．對外承諾標(biāo)準(zhǔn)化包括（ABCD）。A．制定標(biāo)準(zhǔn)的對外承諾文本 B．展示標(biāo)準(zhǔn)化的文本 C．規(guī)范檔案 D．印章管理 E．投訴處理

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)防范經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施有（CDE）A．提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金水平 B．不簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同 C．經(jīng)紀(jì)服務(wù)對外承諾標(biāo)準(zhǔn)化

D．加強(qiáng)對經(jīng)紀(jì)門店負(fù)責(zé)人的培訓(xùn) E．合理控制和分配業(yè)務(wù)權(quán)限

3．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提高風(fēng)險(xiǎn)識別能力的做法有（ABCE）。A．樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識 B．提高專業(yè)服務(wù)能力 C．規(guī)范業(yè)務(wù)操作流程 D．適當(dāng)降低工作效率 E．收集各類風(fēng)險(xiǎn)信息

4．下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人道德風(fēng)險(xiǎn)的有（ABCE）A．賺取差價(jià)

B．外泄客戶資料

C．與客戶私底下交易 D．被騙導(dǎo)致機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)損失 E．?dāng)y帶大金額服務(wù)傭金潛逃

三、綜合分析題

（一）甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)某市某大型小區(qū)有大量的空置房并有許多客戶要求購買或租賃該小區(qū)物業(yè)。于是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)決定在該小區(qū)附近設(shè)立分支機(jī)構(gòu)主要從事該小區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，并通過在某網(wǎng)站平臺發(fā)布該小區(qū)的房源信息。1． 甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采用（AB）進(jìn)行客源的開拓。

A． 門店接待 B． 互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法 C． 會員攬客法 D． 駐守和掛紅幅攬客法

2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)現(xiàn)某房源隨著市場的變化，房源價(jià)格不斷攀升，這體現(xiàn)出房源的（C）。A．物理屬性 B．法律屬性 C． 心理屬性 D.市場屬性

3．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在進(jìn)行房源信息發(fā)布時(shí)，需要符合的要求有（AB）

A．保證房源的真實(shí)性 B．保證房源的具有交易資格 C．保障房源可視性D．保障房源價(jià)格穩(wěn)定性

4．甲機(jī)構(gòu)開設(shè)分支機(jī)構(gòu)辦理備案時(shí)，需要提交的材料有（ABC）

A．分支機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照副本 B．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書 C．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的身份證件 D．甲機(jī)構(gòu)的法定代表人身份證件

5．甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采用互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布房源的優(yōu)勢有（ABC）A．更新快 B．內(nèi)容全面直觀 C．信息量大 D．互動好

（二）張某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（以下簡稱甲機(jī)構(gòu)）購買一套住房。張某對擬購住房的要求是：位置在其單位附近，面積為70一 90平方米，價(jià)格合適，裝修比較精致。甲機(jī)構(gòu)指派本機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王某為張某提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，經(jīng)過王某帶張某多次看房，張某最終購買了一套比較滿意的住房。

1．甲機(jī)構(gòu)為張某可以提供的服務(wù)有（ABC）。A．提供法律法規(guī)、政策、市場行情咨詢 B．對符合需求的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查和實(shí)地查驗(yàn) C．協(xié)助張某與出售人達(dá)成房屋買賣合同 D．代辦購買房屋的解除抵押貸款手續(xù)

2． 王某帶張某第一次看房時(shí)，張某對所看住房不滿意，王某應(yīng)（CD）

A． 全力說服張某購買該套住房 B． 承諾盡力壓低該套住房的成交價(jià)格 C． 詢問張某對該套住房的不滿意之處 D．進(jìn)一步明確張某的購房需求

3． 張某與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)簽署的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同類型是（C）

A． 存量房買賣合同 B． 房屋出售委托合同 C． 房屋承購委托合同 D． 房屋出租委托合同

4． 在進(jìn)行客戶帶看時(shí)，需要了解客戶的真實(shí)需求包括（ABD）

A． 價(jià)格、面積和戶型 B． 購房的動機(jī) C． 客戶的職業(yè)情況 D． 支付方式和資金預(yù)算 5．關(guān)于張某在帶客戶前需要的鋪墊工作有（ABC）。

A．提前告知客戶不要與業(yè)主直接洽談價(jià)格 B．事先熟悉帶看的路線 C．帶齊物品 D．帶看房屋盡量多，便于比較

第四篇：中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)操作趨勢

中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)操作趨勢

發(fā)表：fangzheng 時(shí)間：2010-05-13閱讀次數(shù)：1972 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有其行業(yè)特殊性。一方面，大部分開發(fā)商自有投資能力較弱，許多開發(fā)商希望通過尋找投資、融資的方式來解決資金問題。另一方面，大量國際基金及投資商，尋找地產(chǎn)投資項(xiàng)目，但實(shí)現(xiàn)成功投資的少之又少。在未來，要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、高速的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)必須進(jìn)入“金融產(chǎn)品化”時(shí)代。

改變傳統(tǒng)的“售房”觀念，以制造“金融產(chǎn)品”的方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營，創(chuàng)造更高商業(yè)價(jià)值是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的正確途徑。其宗旨是在項(xiàng)目開發(fā)的理念及開發(fā)方式上，以一種完整而專業(yè)的方式，體現(xiàn)項(xiàng)目的最大真實(shí)價(jià)值，以創(chuàng)造在項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營各階段進(jìn)行資本運(yùn)作的基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“金融產(chǎn)品化”是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長遠(yuǎn)趨勢，也是中國商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的唯一出路。

開發(fā)模式專業(yè)化

商業(yè)地產(chǎn)由于其自身的高專業(yè)化特點(diǎn)，開發(fā)的目標(biāo)應(yīng)集中在初期的項(xiàng)目招商與后期的商業(yè)管理方面，而國內(nèi)目前開發(fā)操作模式多有盲目性。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃性至關(guān)重要，而這關(guān)鍵的一環(huán)需要具有專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)、技能和引進(jìn)資源的潛在價(jià)值的專業(yè)機(jī)構(gòu)完成的。在既缺乏經(jīng)驗(yàn)，又沒有能同國際接軌的招商渠道情況下，經(jīng)歷了眾多失敗的商業(yè)地產(chǎn)商正在走上“開發(fā)模式專業(yè)化”的道路。住宅開發(fā)模式不再適用商業(yè)地產(chǎn)

很多商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)沿用了住宅開發(fā)的模式，思路上存在偏差。住宅地產(chǎn)可以被視為直銷，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)則更類似于傳銷。由于需要專業(yè)的機(jī)構(gòu)介入前期招商與后期的管理，所以商業(yè)地產(chǎn)更類似于酒店項(xiàng)目的開發(fā)，其開發(fā)與顧問和管理方是相互獨(dú)立的，商業(yè)地

產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)是招商與運(yùn)營的成功，所以開發(fā)商主要的目標(biāo)客戶是專業(yè)零售商家與專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，而不是二手出租的散戶投資客。目前，大城市盲目的投資潮正在退去，住宅開發(fā)模式也已不再適用于商業(yè)地產(chǎn)。

專業(yè)機(jī)構(gòu)的缺環(huán)制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

在中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中，專業(yè)的顧問中介機(jī)構(gòu)是明顯缺失的一環(huán)。在國際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中，中介機(jī)構(gòu)的價(jià)值被廣為接受。由于專業(yè)中介的存在，使得投資方、開發(fā)商、零售商的職責(zé)更清晰，操作更專業(yè)，項(xiàng)目的成功也更有保證。大型Mall的開發(fā)中最重要的角色也是能夠整合商家資源并合理配置業(yè)態(tài)的專業(yè)中介。

中國地產(chǎn)的傳統(tǒng)是輕視中介，對策劃與資源整合類純智力型服務(wù)不信任，這一點(diǎn)更反映在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)能提供五大方面的服務(wù)：1.提供最佳項(xiàng)目形態(tài)2.在國際化招商過程中起至關(guān)重要作用。3.全程提供專業(yè)水準(zhǔn)的規(guī)劃4.確保規(guī)劃設(shè)計(jì)出優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施5.代表客戶項(xiàng)目與國外商家有目標(biāo)、有選擇地進(jìn)行交流

而這五項(xiàng)服務(wù)正是中國開發(fā)商所沒有能力解決的。

專業(yè)招商渠道將更受重視

專業(yè)中介機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢之一就是具有招商渠道。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在資源整合的過程中必須兼顧零售商家的利益，而不僅僅代表開發(fā)商的利益。專業(yè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)同商家的魚水關(guān)系是開發(fā)商不具備的，這也是中國商業(yè)地產(chǎn)最缺乏的招商渠道。

況且對于中國目前大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，主力店特別是國際大型主力品牌店的招商難度最大，對項(xiàng)目開發(fā)的后續(xù)進(jìn)程影響也最大，專業(yè)的國際中介在招商渠道方面的優(yōu)勢十分明顯。

招商晚于設(shè)計(jì)則風(fēng)險(xiǎn)更大

多數(shù)開發(fā)商在招商未有結(jié)果的情況下已開始規(guī)劃設(shè)計(jì)，甚至開工建設(shè)，導(dǎo)致許多設(shè)計(jì)招投標(biāo)完成，甚至已竣工的項(xiàng)目無法落實(shí)招商與營銷。與項(xiàng)目的整體商業(yè)規(guī)劃相比，建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)屬于下家。建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案必須滿足專業(yè)中介提出的整體商業(yè)業(yè)態(tài)搭配構(gòu)想。合理的業(yè)態(tài)搭配是對零售商的專業(yè)吸引力，也是持久盈利的保證。

由于設(shè)計(jì)方不可能具有專業(yè)中介的能力，以建筑師為主導(dǎo)的商業(yè)項(xiàng)目只能是高通用性的虛擬設(shè)計(jì)。但欲招到的主力店都有自己一些獨(dú)特的要求，在店家明確之前，設(shè)計(jì)是盲目的。不能滿足店家需求，有些項(xiàng)目在招商過程中由于缺乏整體規(guī)劃，按住宅營銷模式由店家自選認(rèn)購。導(dǎo)致本來有希望整體招商的項(xiàng)目被切得七零八落。所以為降低風(fēng)險(xiǎn)，招商和商業(yè)規(guī)劃應(yīng)在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，不用于實(shí)施的虛擬建筑設(shè)計(jì)當(dāng)然除外。統(tǒng)一規(guī)劃模式與運(yùn)營方式的改變

新一代的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)將在計(jì)劃性、綜合性及開發(fā)與運(yùn)營的統(tǒng)一性方面大幅提高。在不同業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌方面，需結(jié)合購物、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)。而在零售一個(gè)層面，主力店、次主力店及小型商面之間在位置、規(guī)劃、檔次上的搭配同等重要。在行業(yè)層面，不同行業(yè)零售的租金支付能力不同，但不同行業(yè)的零售能帶來不同的支撐點(diǎn)，有的具有品牌，有的有高回報(bào)，有的低回報(bào)但能聚人氣，所以統(tǒng)一籌劃的目的是以不同的租金與搭配求得項(xiàng)目運(yùn)營的整體回報(bào)，而不是一次性銷售的業(yè)績。

為實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的籌劃與長久回報(bào)就需要運(yùn)營商的早期介入和開發(fā)與運(yùn)營的統(tǒng)一管理。只有開發(fā)與運(yùn)營的高度配合，商業(yè)與地產(chǎn)的統(tǒng)一才能標(biāo)志商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到規(guī)范化與專業(yè)化的新高度。

既往開發(fā)模式將成為社會問題

我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式，先期是以住宅區(qū)的開發(fā)為支撐，以住宅底層商店的業(yè)態(tài)形式

出現(xiàn)。其基本的開發(fā)思路是建立在“小區(qū)配套”這一計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代產(chǎn)物的基礎(chǔ)上，按照“千人指標(biāo)”和“合理的服務(wù)半徑”的要求，定位定量。伴隨大盤開發(fā)模式的出現(xiàn)，及開發(fā)商集中運(yùn)作專項(xiàng)的規(guī)模化的投資資金的可能，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入專門化、大型化、集約化的階段。在各地大中城市使出現(xiàn)了以“超市”業(yè)態(tài)為首，以店鋪群為主力的大大小小的商業(yè)中心。在發(fā)展中，如果盲目的投資和孤立的建設(shè)，以及“賣掉就走”的商販?zhǔn)椒康禺a(chǎn)營銷策略，勢必會造成投資無回報(bào)，“建成售不出、店家難經(jīng)營”的局面。而近年不斷攀升的空置率和店鋪售價(jià)下滑的現(xiàn)象，已經(jīng)呈現(xiàn)出了商業(yè)地產(chǎn)

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

最近中國產(chǎn)業(yè)競爭情報(bào)網(wǎng)發(fā)布的《商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，就是通過對項(xiàng)目的市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等角度對項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對項(xiàng)目建成以后可能取得的經(jīng)濟(jì)效益和社會環(huán)境影響進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，為項(xiàng)目決策提供公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢意見。如果對內(nèi)容感興趣的話，可以去華經(jīng)縱橫咨詢問一下。

以下內(nèi)容是報(bào)告的詳細(xì)目錄，可以給你做個(gè)參考：

第一部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總論

總論作為可行性研究報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目背景

（一）項(xiàng)目名稱

（二）項(xiàng)目的承辦單位

（三）承擔(dān)可行性研究工作的單位情況

（四）項(xiàng)目的主管部門

（五）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)

（六）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

二、項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論

在可行性研究中，對項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

（一）項(xiàng)目產(chǎn)品市場前景

（二）項(xiàng)目原料供應(yīng)問題

（三）項(xiàng)目政策保障問題

（四）項(xiàng)目資金保障問題

（五）項(xiàng)目組織保障問題

（六）項(xiàng)目技術(shù)保障問題

（七）項(xiàng)目人力保障問題

（八）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制問題

（九）項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益結(jié)論

（十）項(xiàng)目社會效益結(jié)論

（十一）項(xiàng)目可行性綜合評價(jià)

三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

在總論部分中，可將研究報(bào)告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使

審批和決策者對項(xiàng)目作全貌了解。

四、存在問題及建議

對可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問題進(jìn)行說明并提出解決的建議。

第二部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性

這一部分主要應(yīng)說明項(xiàng)目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項(xiàng)目開展的支撐性條件等等。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)背景

（一）國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

（二）項(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

（三）……

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)可行性

（一）經(jīng)濟(jì)可行性

（二）政策可行性

（三）技術(shù)可行性

（四）模式可行性

（五）組織和人力資源可行性

第三部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性研究報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場調(diào)查

（一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國際市場調(diào)查

（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國內(nèi)市場調(diào)查

（三）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查

（四）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場調(diào)查

（五）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場調(diào)查

（六）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場競爭調(diào)查

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場預(yù)測

市場預(yù)測是市場調(diào)查在時(shí)間上和空間上的延續(xù)，利用市場調(diào)查所得到的信息資料，對本項(xiàng)目產(chǎn)品

未來市場需求量及相關(guān)因素進(jìn)行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預(yù)測。在可行性研究工作報(bào)

告中，市場預(yù)測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模參考的重要根據(jù)。

（一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國際市場預(yù)測

（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國內(nèi)市場預(yù)測

（三）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測

（四）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場預(yù)測

（五）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場預(yù)測

（六）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展前景綜述

第四部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

（一）工藝設(shè)備選型

（二）工藝說明

（三）工藝流程

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案

（一）營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

（二）營銷模式

在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴(kuò)大市場份額，穩(wěn)定

銷售價(jià)格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究報(bào)告中，要對市場營銷模式進(jìn)行詳細(xì)研究。

1、投資者分成2、企業(yè)自銷

3、國家部分收購

4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析

（三）促銷策略

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