第一篇：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書模板 1.0 項(xiàng)目概要

1.1 項(xiàng)目公司

1.2 項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1.3 客戶基礎(chǔ)

1.4 市場(chǎng)機(jī)遇

1.5 項(xiàng)目投資價(jià)值

1.6 項(xiàng)目資金及合作

1.7 項(xiàng)目成功關(guān)鍵

1.8 公司使命

1.9 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)

2.0 公司介紹

2.1 項(xiàng)目公司與關(guān)聯(lián)公司

2.2 公司組織結(jié)構(gòu)

2.3 [歷史]財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況

2.4 [歷史]管理與營(yíng)銷基礎(chǔ)

2.5 公司地理位置

2.6 公司發(fā)展戰(zhàn)略

2.7 公司內(nèi)部控制管理

3.0 項(xiàng)目介紹

3.1 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)

3.2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思路

3.3 商業(yè)地產(chǎn)開資源狀況

3.4 項(xiàng)目建設(shè)基本方案

3.4.1 規(guī)劃建設(shè)年限與階段

3.4.2 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)依據(jù)

3.4.3 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容

3.5 項(xiàng)目功能分區(qū)及主要內(nèi)容

4.0 所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

4.1 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策

4.1.1 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)的影響

4.1.2 房地產(chǎn)宏觀政策

4.2 城市周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境

4.3 城市市城市規(guī)劃

4.3.1 城市總體規(guī)劃的布局與定位

4.3.2 城市中心城區(qū)的五大問(wèn)題

4.4 城市土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)供需

4.4.1 城市市土地出讓情況

4.4.2 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需

4.5 城市商業(yè)地產(chǎn)供需

4.5.1 商圈分布

4.5.2 商業(yè)業(yè)態(tài)分析

4.5.3 城市商業(yè)現(xiàn)狀分析

4.5.4 居民消費(fèi)特征分析

4.5.5 城市商鋪價(jià)格分析

4.5.6 商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)供需分析

4.6 消費(fèi)者調(diào)查

4.6.1 居民消費(fèi)特點(diǎn)

4.6.2 商業(yè)地產(chǎn)潛在消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查

4.7 競(jìng)爭(zhēng)分析

4.7.1 競(jìng)爭(zhēng)分析的方法

4.7.2 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

5.0 開發(fā)模式及QB區(qū)選擇

5.1 [RRR城]及QB區(qū)項(xiàng)目

5.1.1 [RRR城]的開發(fā)背景

5.1.2 [RRR城]項(xiàng)目

5.1.3 [RRR城]開發(fā)情況

5.2 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇

5.2.1 山水綠城SWOT分析

5.2.2 [山水綠城]開發(fā)策略和開發(fā)模式

5.2.3 QB區(qū)項(xiàng)目

6.0 QB區(qū)方案概念設(shè)計(jì)

6.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)主題原則

6.2 產(chǎn)品組合和功能定位

6.3 建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃

6.4 建筑及景觀概念規(guī)劃

6.5 智能化配套

6.6 QB區(qū)各地塊設(shè)計(jì)要求

6.6.1 商業(yè)地產(chǎn)功能配置要求

6.6.2 A13地塊設(shè)計(jì)要求

6.6.3 A21地塊設(shè)計(jì)要求

6.6.4 A08地塊(局部)設(shè)計(jì)要求

6.6.5 A22地塊設(shè)計(jì)要求

7.0 營(yíng)銷策略

7.1 預(yù)計(jì)銷售額及市場(chǎng)份額

7.2 產(chǎn)品定位

7.2.1 各項(xiàng)目的住房產(chǎn)品定位

7.2.2 商業(yè)地產(chǎn)定位

7.3 定價(jià)策略

7.3.1 住房項(xiàng)目的定價(jià)策略

7.3.2 商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)策略

7.4 銷售策略

7.4.1 住房地產(chǎn)的銷售策略

7.4.2 商業(yè)地產(chǎn)的銷售策略

7.4.3 品牌發(fā)展戰(zhàn)略

7.5 整合傳播策略與措施

7.6 電子網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策略

8.0 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

8.1 項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表

8.2 項(xiàng)目工程進(jìn)度管理體系

8.2.1三級(jí)計(jì)劃進(jìn)度管理體系的建立與執(zhí)行

8.2.2三級(jí)計(jì)劃進(jìn)度管理體系的工作流程一級(jí)計(jì)劃——總控制進(jìn)度計(jì)劃

二級(jí)計(jì)劃——階段性工期計(jì)劃或分部工程計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃——月、周計(jì)劃

9.0 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避對(duì)策

9.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

9.1.1 項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

9.1.2 項(xiàng)目工程風(fēng)險(xiǎn)分析

9.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

9.2.1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策

9.2.2 工程風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

9.2.3 安全風(fēng)險(xiǎn)控制措施

10.0 QB區(qū)投資估算和開發(fā)計(jì)劃

10.1 項(xiàng)目投資估算

10.1.1 項(xiàng)目開發(fā)成本估算10.1.2 開發(fā)費(fèi)用估算

10.1.3 項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算10.2 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃

10.2.1 開發(fā)分期 69

10.2.2 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 69-7210.3 項(xiàng)目人員和組織機(jī)構(gòu)配置 72-7310.3.1 組織保障 72

10.3.2 組織機(jī)構(gòu) 72-73

10.4 項(xiàng)目融資計(jì)劃和財(cái)務(wù)費(fèi)用 73-74

11.0 QB區(qū)財(cái)務(wù)與投資價(jià)值分析

11.1 銷售收入

11.1.1 銷售價(jià)格

11.1.2 銷售收入

11.1.3 項(xiàng)目稅費(fèi)率

11.2 項(xiàng)目現(xiàn)金流量

11.2.1 全部資金的投資現(xiàn)金流量表11.2.2 自有資金的現(xiàn)金流量表11.2.3 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)匯總11.3 不確定性和風(fēng)險(xiǎn)分析

11.3.1 盈虧平衡分析

11.3.2 敏感性分析

11.4 結(jié)論

11.4.1 項(xiàng)目投資決策結(jié)論

11.4.2 項(xiàng)目總體效益評(píng)價(jià)

12.0 公司無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值分析

12.1 分析方法的選擇 12.2 收益年限的確定 12.3 基本數(shù)據(jù)

12.4 無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的確定

附件

.1 財(cái)務(wù)報(bào)表

.2 相關(guān)證明文件

第二篇：土地開發(fā)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

土地開發(fā)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書模板

1.0 項(xiàng)目概要

1.1 項(xiàng)目公司

1.2 項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1.3 客戶基礎(chǔ)

1.4 市場(chǎng)機(jī)遇

1.5 項(xiàng)目投資價(jià)值

1.6 項(xiàng)目資金及合作

1.7 項(xiàng)目成功關(guān)鍵

1.8 公司使命

1.9 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)

2.0 公司介紹

2.1 項(xiàng)目公司與關(guān)聯(lián)公司

2.2 公司組織結(jié)構(gòu)

2.3 [歷史]財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況

2.4 [歷史]管理與營(yíng)銷基礎(chǔ)

2.5 公司地理位置

2.6 公司發(fā)展戰(zhàn)略

2.7 公司內(nèi)部控制管理

3.0 項(xiàng)目介紹

3.1 土地開發(fā)目標(biāo)

3.2 土地開發(fā)思路

3.3 土地開發(fā)資源狀況

3.4 項(xiàng)目建設(shè)基本方案

3.4.1 規(guī)劃建設(shè)年限與階段

3.4.2 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)依據(jù)

3.4.3 土地開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容

3.5 項(xiàng)目功能分區(qū)及主要內(nèi)容

4.0 所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

4.1 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策

4.1.1 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)的影響

4.1.2 房地產(chǎn)宏觀政策

4.2 城市周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境

4.3 城市市城市規(guī)劃

4.3.1 城市總體規(guī)劃的布局與定位

4.3.2 城市中心城區(qū)的五大問(wèn)題

4.4 城市土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)供需

4.4.1 城市市土地出讓情況

4.4.2 住宅市場(chǎng)供需

4.5 城市商業(yè)地產(chǎn)供需

4.5.1 商圈分布

4.5.2 商業(yè)業(yè)態(tài)分析

4.5.3 城市商業(yè)現(xiàn)狀分析

4.5.4 居民消費(fèi)特征分析

4.5.5 城市商鋪價(jià)格分析

4.5.6 商業(yè)寫字樓供需分析

4.6 消費(fèi)者調(diào)查

4.6.1 居民消費(fèi)特點(diǎn)

4.6.2 住宅潛在消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查

4.7 競(jìng)爭(zhēng)分析

4.7.1 競(jìng)爭(zhēng)分析的方法

4.7.2 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

5.0 開發(fā)模式及QB區(qū)選擇

5.1 [RRR城]及QB區(qū)項(xiàng)目

5.1.1 [RRR城]的開發(fā)背景

5.1.2 [RRR城]項(xiàng)目

5.1.3 [RRR城]開發(fā)情況

5.2 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇

5.2.1 山水綠城SWOT分析

5.2.2 [山水綠城]開發(fā)策略和開發(fā)模式

5.2.3 QB區(qū)項(xiàng)目

6.0 QB區(qū)方案概念設(shè)計(jì)

6.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)主題原則

6.2 產(chǎn)品組合和功能定位

6.3 建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃

6.4 建筑及景觀概念規(guī)劃

6.5 智能化配套

6.6 QB區(qū)各地塊設(shè)計(jì)要求

6.6.1 住宅功能配置要求

6.6.2 A13地塊設(shè)計(jì)要求

6.6.3 A21地塊設(shè)計(jì)要求

6.6.4 A08地塊(局部)設(shè)計(jì)要求

6.6.5 A22地塊設(shè)計(jì)要求

7.0 營(yíng)銷策略

7.1 預(yù)計(jì)銷售額及市場(chǎng)份額

7.2 產(chǎn)品定位

7.2.1 各項(xiàng)目的住房產(chǎn)品定位

7.2.2 商業(yè)地產(chǎn)定位

7.3 定價(jià)策略

7.3.1 住房項(xiàng)目的定價(jià)策略

7.3.2 商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)策略

7.4 銷售策略

7.4.1 住房地產(chǎn)的銷售策略

7.4.2 商業(yè)地產(chǎn)的銷售策略

7.4.3 品牌發(fā)展戰(zhàn)略

7.5 整合傳播策略與措施

7.6 電子網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策略

8.0 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

8.1 項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表

8.2 項(xiàng)目工程進(jìn)度管理體系

8.2.1三級(jí)計(jì)劃進(jìn)度管理體系的建立與執(zhí)行

8.2.2三級(jí)計(jì)劃進(jìn)度管理體系的工作流程一級(jí)計(jì)劃——總控制進(jìn)度計(jì)劃

二級(jí)計(jì)劃——階段性工期計(jì)劃或分部工程計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃——月、周計(jì)劃

9.0 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避對(duì)策

9.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

9.1.1 項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

9.1.2 項(xiàng)目工程風(fēng)險(xiǎn)分析

9.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

9.2.1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策

9.2.2 工程風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

9.2.3 安全風(fēng)險(xiǎn)控制措施

6.0 QB區(qū)投資估算和開發(fā)計(jì)劃

6.1 項(xiàng)目投資估算

6.1.1 項(xiàng)目開發(fā)成本估算

6.1.2 開發(fā)費(fèi)用估算

6.1.3 項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算

6.2 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃

6.2.1 開發(fā)分期 69

6.2.2 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 69-72

6.3 項(xiàng)目人員和組織機(jī)構(gòu)配置 72-73

6.3.1 組織保障 72

6.3.2 組織機(jī)構(gòu) 72-73

6.4 項(xiàng)目融資計(jì)劃和財(cái)務(wù)費(fèi)用 73-74

7.0 QB區(qū)財(cái)務(wù)與投資價(jià)值分析

7.1 銷售收入

7.1.1 銷售價(jià)格

7.1.2 銷售收入

7.1.3 項(xiàng)目稅費(fèi)率

7.2 項(xiàng)目現(xiàn)金流量

7.2.1 全部資金的投資現(xiàn)金流量表

7.2.2 自有資金的現(xiàn)金流量表

7.2.3 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)匯總

7.3 不確定性和風(fēng)險(xiǎn)分析

7.3.1 盈虧平衡分析

7.3.2 敏感性分析

7.4 結(jié)論

7.4.1 項(xiàng)目投資決策結(jié)論

7.4.2 項(xiàng)目總體效益評(píng)價(jià)

11.0 公司無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值分析

11.1 分析方法的選擇

11.2 收益年限的確定

11.3 基本數(shù)據(jù)

11.4 無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的確定

附件

.1 財(cái)務(wù)報(bào)表

.2 相關(guān)證明文件

第三篇：網(wǎng)絡(luò)游戲開發(fā)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

網(wǎng)絡(luò)游戲開發(fā)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

合伙或投資方式

1.想開發(fā)的網(wǎng)絡(luò)游戲

想開發(fā)一款3D的中國(guó)歷史內(nèi)涵的注重社交感精品的RPG網(wǎng)絡(luò)游戲，已有成型的設(shè)計(jì)想法。游戲?qū)幙闲∫惨?/p>

2.開發(fā)出來(lái)會(huì)有多大市場(chǎng)、什么用戶會(huì)需要玩、高峰時(shí)間會(huì)在什么時(shí)候

RPG的網(wǎng)游在中國(guó)有非常多的用戶，這些用戶目前主要被魔獸世界、征途、天龍八部、誅仙、永恒之塔等網(wǎng)游占有。市場(chǎng)上游戲數(shù)量非常多，但口碑好的沒(méi)幾款，用戶滿意的很少。

1）魔獸世界的用戶，有些對(duì)游戲的風(fēng)格不滿，希望有中國(guó)內(nèi)涵的同等質(zhì)量的網(wǎng)游

2）征途、天龍八部、誅仙的用戶，對(duì)游戲的畫面、收費(fèi)、設(shè)計(jì)、外掛的處理方式不滿，希望有更好的網(wǎng)

游能玩

3）永恒之塔的用戶，對(duì)游戲的流暢性，設(shè)計(jì)，外掛處理方式不滿，希望有更好的網(wǎng)游能玩

4）主要用戶群，大學(xué)生，公司白領(lǐng)，網(wǎng)吧

5）用戶高峰時(shí)間會(huì)在寒暑假，周六周日，晚8點(diǎn)-10點(diǎn)

3.想開發(fā)的網(wǎng)游是這樣的1）畫面上采用韓國(guó)的風(fēng)格

2）內(nèi)容上采用中國(guó)的歷史內(nèi)涵

3）設(shè)計(jì)上參考魔獸世界

4）采用3D技術(shù)

5）游戲要非常的流暢，畫面并不要非常的好

6）游戲注重社交設(shè)計(jì)，情感體驗(yàn)

7）裝備的獲取、游戲幣的獲取要平衡

8）非常好的組隊(duì)方式

9）高可玩性的，副本，戰(zhàn)場(chǎng)、攻城戰(zhàn)

10）非常好的劇情和一定量的任務(wù)

11）使用順手的地圖設(shè)計(jì)

12）RPG與休閑平衡等

4.想開發(fā)的網(wǎng)游產(chǎn)品市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)

1）具有社交感的3D畫面、內(nèi)容，精品的，游戲流暢、穩(wěn)定

2）具有中國(guó)歷史內(nèi)涵、內(nèi)容、功夫

3）更好的組隊(duì)方式、副本方式、戰(zhàn)場(chǎng)方式、攻城方式

4）更加公平的裝備獲取方式、更好的游戲幣平衡獲取方式

5）更好的劇情，一定量的任務(wù)

6）更好的運(yùn)營(yíng)管理、外掛處理方式

7）做游戲的人很多一類是，社交+聰明+模仿，做游戲；一類是，正直+智慧+靈感，做游戲，我適合后一類方式做游戲

8）現(xiàn)在是網(wǎng)游行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)期，會(huì)采用更好的設(shè)計(jì)思路，更好的美工等，避免同質(zhì)化

9）以人品、職業(yè)能力贏得團(tuán)隊(duì)尊重，贏得話語(yǔ)權(quán)，領(lǐng)導(dǎo)大家做事

5.網(wǎng)游開發(fā)過(guò)程

1）咨詢有經(jīng)驗(yàn)的人或?qū)W習(xí)魔獸世界或韓國(guó)網(wǎng)游的開發(fā)方法

2）先策劃好，游戲的玩法，視頻風(fēng)格，地圖，建筑，背景，內(nèi)涵，技能，技能天賦，界面，NPC，怪物，BOSS，裝備，材料，裝備材料藥劑市場(chǎng)，坐騎，寵物

3）先研究下一個(gè)場(chǎng)景，角色，美工制作過(guò)程，怎樣做會(huì)效果好，效率，在批量制作

4）不同開發(fā)人員需要配備什么樣的電腦和道具

5）最好能先制作個(gè)地圖、場(chǎng)景、角色等編輯器，在通過(guò)編輯器制作游戲里的，地圖、場(chǎng)景、角色，例如：地圖編輯器Mappy,Tiled,wow edit

6.開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與回避風(fēng)險(xiǎn)

1）人員流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，盡量減少主美工和主程的流動(dòng)，主設(shè)計(jì)我來(lái)做

2）在設(shè)計(jì)上保證一次成型

3）游戲要保證流暢、程序要保證條理清楚，便于優(yōu)化，精簡(jiǎn)，便于其他人員修改

4）目前國(guó)內(nèi)國(guó)外開發(fā)的網(wǎng)游很多是失敗的，但這也因人而異，我相信我有很大的成功把握

5）先用一段時(shí)間把游戲的整個(gè)開發(fā)過(guò)程研究下，在把我的游戲設(shè)計(jì)想法研究下，提前做到每個(gè)環(huán)節(jié)

心中有數(shù)，在著手開發(fā)

6）多聽些高人和朋友的建議

7）如何讓不同的人適合不同的崗位

8）注重開發(fā)知識(shí)的積累，團(tuán)隊(duì)的融洽，公司環(huán)境的正直

9）畫面不夠好，用戶不滿意怎么辦？畫面會(huì)像天堂2一樣的好

10）外掛多怎么辦？會(huì)像魔獸世界一樣的辦法合理的處理機(jī)器人（掛的）

11）可玩性不好怎么辦？會(huì)像魔獸世界一樣的好玩

12）游戲不流暢怎么辦？會(huì)像魔獸世界一樣的流暢

13）開發(fā)周期長(zhǎng)怎么辦？會(huì)盡量縮小游戲地圖，建筑，降低美工成本，但又不會(huì)讓游戲感到缺失

14）裝備獲取不平衡，玩家不滿怎么辦？會(huì)像魔獸世界一樣的平衡

15）經(jīng)濟(jì)通脹，游戲幣貶值，玩家不滿怎么辦？會(huì)參考魔獸世界的方式，進(jìn)行平衡

1n)達(dá)不到要求不推向市場(chǎng)

7.游戲引擎

1）可以參考以下作品，魔獸世界Direct8魔獸爭(zhēng)霸的引擎，天堂2虛幻3引擎，天龍八部ogre引擎

2）一款游戲的成功與否，與引擎沒(méi)有太大的關(guān)系，更多的是情感互動(dòng)和游戲的可玩性

8.游戲收費(fèi)方式

1）采用時(shí)間式收費(fèi)，不賣道具

9.目標(biāo)的網(wǎng)游用戶群特點(diǎn)

1）有素質(zhì)、有內(nèi)涵

2）高收入低收入都能暢玩

3）主要目標(biāo)用戶群，大學(xué)生或白領(lǐng)

10.開發(fā)周期

1）預(yù)計(jì)在3年內(nèi)完成11.市場(chǎng)推廣策略

1）以口碑為主要宣傳方式，只做非常必要的廣告，具體推廣策略，以當(dāng)時(shí)的情況而定

12.法律文化

1）符合國(guó)家法律，嚴(yán)格遵守國(guó)家文化部規(guī)定

13.網(wǎng)游運(yùn)營(yíng)方式

1）自主運(yùn)營(yíng)，秉承正直、合理、游戲平衡、公平、人情化的運(yùn)營(yíng)理念，人情化的外掛處理辦法

14.融資費(fèi)用預(yù)算

1）前期需要的人員，主設(shè)計(jì)、數(shù)值設(shè)計(jì)；文案策劃（主要做任務(wù)策劃、劇情策劃）；主美工（主要做角

色、場(chǎng)景、特效）；美工（主要輔助主美工做事）；主程序（主要做服務(wù)器、客戶端、數(shù)據(jù)庫(kù)）；程序（主要輔助主程序）；音樂(lè)音效；財(cái)務(wù)。

2）場(chǎng)地，先租用家庭住宅做為辦公場(chǎng)所

3）IT設(shè)備盡量采用二手高性能的設(shè)備，車暫時(shí)不配

4）游戲引擎，盡量采用免費(fèi)的，如ogre引擎

5）游戲上線廣告費(fèi)用，用戶對(duì)游戲的滿意指數(shù)越高，投入廣告越多，采用口碑式營(yíng)銷

7）預(yù)計(jì)需要資金1000萬(wàn)

8）根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整成本支出

15.資金退出方式

1）通過(guò)上市、購(gòu)并、利潤(rùn)分配等方式退出

合伙方式：

工作地點(diǎn)：最好在北京或大連

甲方：尹世凱

乙方：某公司

甲方，擔(dān)任主設(shè)計(jì)兼運(yùn)營(yíng)、管理及營(yíng)銷監(jiān)督。

乙方，負(fù)責(zé)提供辦公環(huán)境，財(cái)務(wù)，人員招聘，工資發(fā)放等所有費(fèi)用。

游戲產(chǎn)權(quán)：游戲的產(chǎn)權(quán)歸甲方

游戲運(yùn)營(yíng)：

1)產(chǎn)品在經(jīng)雙方同意才可推向市場(chǎng)，如果有一方不同意，不可以推向市場(chǎng)

2)在正式推向市場(chǎng)后最少合作3年，期間扣除所有成本，凈利潤(rùn)的80%歸乙方，20%歸甲方，如果

3年后解除合伙,游戲的產(chǎn)權(quán)歸甲方，甲方帶走游戲，乙方不能再繼續(xù)該游戲的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

合伙風(fēng)險(xiǎn)：

1）如果中途甲方中止合伙，游戲產(chǎn)權(quán)歸乙方

2）如果乙方中止合伙，乙方要向甲方付違約金100萬(wàn)，游戲產(chǎn)權(quán)歸甲方，并有甲方帶走，乙方不可

以繼續(xù)開發(fā)該游戲

以上為合伙方式，如有不同意之處可以協(xié)商解決，或增加修改合伙方式

個(gè)人簡(jiǎn)歷

尹世凱：大連，男，34歲。在大連海事大學(xué)讀過(guò)1年，學(xué)市場(chǎng)營(yíng)銷。

熱愛網(wǎng)絡(luò)游戲，為人正直，做事踏實(shí)，能獨(dú)立思考不斷學(xué)習(xí)，有優(yōu)秀的創(chuàng)造力和想像力；對(duì)網(wǎng)游設(shè)計(jì)有很好的悟性，沒(méi)事時(shí)也喜歡玩；身體健康，精力充沛。

對(duì)網(wǎng)絡(luò)游戲設(shè)計(jì)有深刻認(rèn)識(shí)，熟悉網(wǎng)絡(luò)游戲運(yùn)營(yíng)，市場(chǎng)營(yíng)銷。網(wǎng)游設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷，對(duì)在市場(chǎng)上能否取得成功非常重要。

對(duì)游戲的風(fēng)格設(shè)計(jì)、練級(jí)設(shè)計(jì)、裝備獲取設(shè)計(jì)、副本設(shè)計(jì)、組隊(duì)設(shè)計(jì)、玩法設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)平衡設(shè)計(jì)、外掛處理設(shè)計(jì)、技能設(shè)計(jì)、界面設(shè)計(jì)、收費(fèi)方式等有一定的見解。

熟悉的游戲

網(wǎng)絡(luò)游戲：魔獸世界，天堂2，天龍八部，夢(mèng)幻西游，永恒之塔

單機(jī)版：魔獸爭(zhēng)霸，星際爭(zhēng)霸，紅色警戒，帝國(guó)，CS，使命召喚，暗黑

做過(guò)三年網(wǎng)游工作室，從事游戲代練，游戲幣出售，這段時(shí)間經(jīng)常會(huì)思考如何設(shè)計(jì)游戲、運(yùn)營(yíng)游戲、如何營(yíng)銷。做過(guò)的游戲有，天堂2，魔獸世界，天龍八部，夢(mèng)幻西游，永恒之塔

喜歡中國(guó)歷史：

看過(guò)的歷史電視劇：封神榜，秦始皇，漢劉邦，三國(guó)演義，唐太宗李世民，薛仁貴，楊家將，包青天，張三豐，朱元璋，康熙，乾隆；看過(guò)的書，三國(guó)演義，孫子兵法；喜歡了解歷史人物、歷史經(jīng)濟(jì)、古人智慧、歷史功夫

工作經(jīng)歷：

98年9月開始工作，之間主要做網(wǎng)絡(luò)工程師，寫過(guò)網(wǎng)絡(luò)方案設(shè)計(jì)，調(diào)試過(guò)路由器、交換機(jī)、網(wǎng)絡(luò)線路，windows服務(wù)器，Linux服務(wù)器。

工作過(guò)的主要公司：

1． 2000年9月至2002年9月任大連奧遠(yuǎn)電子有限公司網(wǎng)絡(luò)工程師。

2． 2002年10月至2004年11月任上海金棕櫚科技有限公司網(wǎng)絡(luò)工程師。

3． 2004年11月至2006年10月任上海網(wǎng)強(qiáng)科技有限公司高級(jí)網(wǎng)絡(luò)工程師。

4． 2006年1月至2007年1月任上海合勝科技有限公司高級(jí)網(wǎng)絡(luò)工程師。

5． 2007年10月至2011年1月建立網(wǎng)游工作室，從事游戲代練、游戲幣出售。

做過(guò)項(xiàng)目有：

大連市工商局局域網(wǎng)及廣域網(wǎng)系統(tǒng)改造項(xiàng)目，建設(shè)銀行上海開發(fā)中心網(wǎng)絡(luò)維護(hù)，農(nóng)業(yè)銀行數(shù)據(jù)中心網(wǎng)絡(luò)維護(hù)，上海電氣集團(tuán)802.1X安全項(xiàng)目實(shí)施，移動(dòng)個(gè)人數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)實(shí)施與維護(hù)，蘇州DELPHI無(wú)線項(xiàng)目實(shí)施，上

海快客項(xiàng)目實(shí)施，上海閘北區(qū)政府交通商務(wù)區(qū)CWDM城域網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目，上海市奉賢區(qū)人民檢察院業(yè)務(wù)網(wǎng)及公務(wù)網(wǎng)安全建設(shè)項(xiàng)目，上海市審計(jì)局存儲(chǔ)項(xiàng)目

第四篇：網(wǎng)絡(luò)游戲開發(fā)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

網(wǎng)絡(luò)游戲開發(fā)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

合伙或投資方式

1.想開發(fā)的網(wǎng)絡(luò)游戲

想開發(fā)一款3D的中國(guó)歷史內(nèi)涵的注重社交感精品的RPG網(wǎng)絡(luò)游戲，已有成型的設(shè)計(jì)想法。游戲?qū)幙闲∫惨?/p>

2.開發(fā)出來(lái)會(huì)有多大市場(chǎng)、什么用戶會(huì)需要玩、高峰時(shí)間會(huì)在什么時(shí)候

RPG的網(wǎng)游在中國(guó)有非常多的用戶，這些用戶目前主要被魔獸世界、征途、天龍八部、誅仙、永恒之塔等網(wǎng)游占有。市場(chǎng)上游戲數(shù)量非常多，但口碑好的沒(méi)幾款，用戶滿意的很少。1）魔獸世界的用戶，有些對(duì)游戲的風(fēng)格不滿，希望有中國(guó)內(nèi)涵的同等質(zhì)量的網(wǎng)游

2）征途、天龍八部、誅仙的用戶，對(duì)游戲的畫面、收費(fèi)、設(shè)計(jì)、外掛的處理方式不滿，希望有更好的網(wǎng)游能玩

3）永恒之塔的用戶，對(duì)游戲的流暢性，設(shè)計(jì)，外掛處理方式不滿，希望有更好的網(wǎng)游能玩

4）主要用戶群，大學(xué)生，公司白領(lǐng)，網(wǎng)吧

5）用戶高峰時(shí)間會(huì)在寒暑假，周六周日，晚8點(diǎn)-10點(diǎn)

3.想開發(fā)的網(wǎng)游是這樣的

1）畫面上采用韓國(guó)的風(fēng)格 2）內(nèi)容上采用中國(guó)的歷史內(nèi)涵 3）設(shè)計(jì)上參考魔獸世界 4）采用3D技術(shù)

5）游戲要非常的流暢，畫面并不要非常的好 6）游戲注重社交設(shè)計(jì)，情感體驗(yàn) 7）裝備的獲取、游戲幣的獲取要平衡 8）非常好的組隊(duì)方式

9）高可玩性的，副本，戰(zhàn)場(chǎng)、攻城戰(zhàn) 10）非常好的劇情和一定量的任務(wù) 11）使用順手的地圖設(shè)計(jì) 12）RPG與休閑平衡等

4.想開發(fā)的網(wǎng)游產(chǎn)品市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)

1）具有社交感的3D畫面、內(nèi)容，精品的，游戲流暢、穩(wěn)定 2）具有中國(guó)歷史內(nèi)涵、內(nèi)容、功夫

3）更好的組隊(duì)方式、副本方式、戰(zhàn)場(chǎng)方式、攻城方式 4）更加公平的裝備獲取方式、更好的游戲幣平衡獲取方式 5）更好的劇情，一定量的任務(wù) 6）更好的運(yùn)營(yíng)管理、外掛處理方式

7）做游戲的人很多一類是，社交+聰明+模仿，做游戲；一類是，正直+智慧+靈感，做游戲，我適合后一類方式做游戲

8）現(xiàn)在是網(wǎng)游行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)期，會(huì)采用更好的設(shè)計(jì)思路，更好的美工等，避免同質(zhì)化 9）以人品、職業(yè)能力贏得團(tuán)隊(duì)尊重，贏得話語(yǔ)權(quán)，領(lǐng)導(dǎo)大家做事

5.網(wǎng)游開發(fā)過(guò)程

1）咨詢有經(jīng)驗(yàn)的人或?qū)W習(xí)魔獸世界或韓國(guó)網(wǎng)游的開發(fā)方法

2）先策劃好，游戲的玩法，視頻風(fēng)格，地圖，建筑，背景，內(nèi)涵，技能，技能天賦，界面，NPC，怪物，BOSS，裝備，材料，裝備材料藥劑市場(chǎng)，坐騎，寵物

3）先研究下一個(gè)場(chǎng)景，角色，美工制作過(guò)程，怎樣做會(huì)效果好，效率，在批量制作 4）不同開發(fā)人員需要配備什么樣的電腦和道具

5）最好能先制作個(gè)地圖、場(chǎng)景、角色等編輯器，在通過(guò)編輯器制作游戲里的，地圖、場(chǎng)景、角色，例如：地圖編輯器Mappy,Tiled,wow edit

6.開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與回避風(fēng)險(xiǎn)

1）人員流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，盡量減少主美工和主程的流動(dòng)，主設(shè)計(jì)我來(lái)做 2）在設(shè)計(jì)上保證一次成型

3）游戲要保證流暢、程序要保證條理清楚，便于優(yōu)化，精簡(jiǎn)，便于其他人員修改

4）目前國(guó)內(nèi)國(guó)外開發(fā)的網(wǎng)游很多是失敗的，但這也因人而異，我相信我有很大的成功把握 5）先用一段時(shí)間把游戲的整個(gè)開發(fā)過(guò)程研究下，在把我的游戲設(shè)計(jì)想法研究下，提前做到每個(gè)環(huán)節(jié)心中有數(shù)，在著手開發(fā) 6）多聽些高人和朋友的建議 7）如何讓不同的人適合不同的崗位

8）注重開發(fā)知識(shí)的積累，團(tuán)隊(duì)的融洽，公司環(huán)境的正直 9）畫面不夠好，用戶不滿意怎么辦？畫面會(huì)像天堂2一樣的好

10）外掛多怎么辦？會(huì)像魔獸世界一樣的辦法合理的處理機(jī)器人（掛的）11）可玩性不好怎么辦？會(huì)像魔獸世界一樣的好玩 12）游戲不流暢怎么辦？會(huì)像魔獸世界一樣的流暢

13）開發(fā)周期長(zhǎng)怎么辦？會(huì)盡量縮小游戲地圖，建筑，降低美工成本，但又不會(huì)讓游戲感到缺失 14）裝備獲取不平衡，玩家不滿怎么辦？會(huì)像魔獸世界一樣的平衡

15）經(jīng)濟(jì)通脹，游戲幣貶值，玩家不滿怎么辦？會(huì)參考魔獸世界的方式，進(jìn)行平衡

1n)達(dá)不到要求不推向市場(chǎng)

7.游戲引擎

1）可以參考以下作品，魔獸世界Direct8魔獸爭(zhēng)霸的引擎，天堂2虛幻3引擎，天龍八部ogre引擎

2）一款游戲的成功與否，與引擎沒(méi)有太大的關(guān)系，更多的是情感互動(dòng)和游戲的可玩性

8.游戲收費(fèi)方式

1）采用時(shí)間式收費(fèi)，不賣道具

9.目標(biāo)的網(wǎng)游用戶群特點(diǎn)

1）有素質(zhì)、有內(nèi)涵

2）高收入低收入都能暢玩

3）主要目標(biāo)用戶群，大學(xué)生或白領(lǐng)

10.開發(fā)周期 1）預(yù)計(jì)在3年內(nèi)完成

11.市場(chǎng)推廣策略

1）以口碑為主要宣傳方式，只做非常必要的廣告，具體推廣策略，以當(dāng)時(shí)的情況而定

12.法律文化

1）符合國(guó)家法律，嚴(yán)格遵守國(guó)家文化部規(guī)定

13.網(wǎng)游運(yùn)營(yíng)方式

1）自主運(yùn)營(yíng)，秉承正直、合理、游戲平衡、公平、人情化的運(yùn)營(yíng)理念，人情化的外掛處理辦法

14.融資費(fèi)用預(yù)算

1）前期需要的人員，主設(shè)計(jì)、數(shù)值設(shè)計(jì)；文案策劃（主要做任務(wù)策劃、劇情策劃）；主美工（主要做角色、場(chǎng)景、特效）；美工（主要輔助主美工做事）；主程序（主要做服務(wù)器、客戶端、數(shù)據(jù)庫(kù)）；程序（主要輔助主程序）；音樂(lè)音效；財(cái)務(wù)。

2）場(chǎng)地，先租用家庭住宅做為辦公場(chǎng)所

3）IT設(shè)備盡量采用二手高性能的設(shè)備，車暫時(shí)不配

4）游戲引擎，盡量采用免費(fèi)的，如ogre引擎

5）游戲上線廣告費(fèi)用，用戶對(duì)游戲的滿意指數(shù)越高，投入廣告越多，采用口碑式營(yíng)銷

7）預(yù)計(jì)需要資金1000萬(wàn)

8）根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整成本支出

15.資金退出方式

1）通過(guò)上市、購(gòu)并、利潤(rùn)分配等方式退出

合伙方式：

工作地點(diǎn)：最好在北京或大連

甲方：尹世凱 乙方：某公司

甲方，擔(dān)任主設(shè)計(jì)兼運(yùn)營(yíng)、管理及營(yíng)銷監(jiān)督。

乙方，負(fù)責(zé)提供辦公環(huán)境，財(cái)務(wù)，人員招聘，工資發(fā)放等所有費(fèi)用。

游戲產(chǎn)權(quán)：游戲的產(chǎn)權(quán)歸甲方

游戲運(yùn)營(yíng)：

1)產(chǎn)品在經(jīng)雙方同意才可推向市場(chǎng)，如果有一方不同意，不可以推向市場(chǎng)

2)在正式推向市場(chǎng)后最少合作3年，期間扣除所有成本，凈利潤(rùn)的80%歸乙方，20%歸甲方，如果3年后解除合伙,游戲的產(chǎn)權(quán)歸甲方，甲方帶走游戲，乙方不能再繼續(xù)該游戲的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

合伙風(fēng)險(xiǎn)：

1）如果中途甲方中止合伙，游戲產(chǎn)權(quán)歸乙方

2）如果乙方中止合伙，乙方要向甲方付違約金100萬(wàn)，游戲產(chǎn)權(quán)歸甲方，并有甲方帶走，乙方不可以繼續(xù)開發(fā)該游戲

以上為合伙方式，如有不同意之處可以協(xié)商解決，或增加修改合伙方式

個(gè)人簡(jiǎn)歷

尹世凱：大連，男，34歲。在大連海事大學(xué)讀過(guò)1年，學(xué)市場(chǎng)營(yíng)銷。

熱愛網(wǎng)絡(luò)游戲，為人正直，做事踏實(shí)，能獨(dú)立思考不斷學(xué)習(xí)，有優(yōu)秀的創(chuàng)造力和想像力；對(duì)網(wǎng)游設(shè)計(jì)有很好的悟性，沒(méi)事時(shí)也喜歡玩；身體健康，精力充沛。

對(duì)網(wǎng)絡(luò)游戲設(shè)計(jì)有深刻認(rèn)識(shí)，熟悉網(wǎng)絡(luò)游戲運(yùn)營(yíng)，市場(chǎng)營(yíng)銷。網(wǎng)游設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷，對(duì)在市場(chǎng)上能否取得成功非常重要。

對(duì)游戲的風(fēng)格設(shè)計(jì)、練級(jí)設(shè)計(jì)、裝備獲取設(shè)計(jì)、副本設(shè)計(jì)、組隊(duì)設(shè)計(jì)、玩法設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)平衡設(shè)計(jì)、外掛處理設(shè)計(jì)、技能設(shè)計(jì)、界面設(shè)計(jì)、收費(fèi)方式等有一定的見解。

熟悉的游戲

網(wǎng)絡(luò)游戲：魔獸世界，天堂2，天龍八部，夢(mèng)幻西游，永恒之塔 單機(jī)版：魔獸爭(zhēng)霸，星際爭(zhēng)霸，紅色警戒，帝國(guó)，CS，使命召喚，暗黑

做過(guò)三年網(wǎng)游工作室，從事游戲代練，游戲幣出售，這段時(shí)間經(jīng)常會(huì)思考如何設(shè)計(jì)游戲、運(yùn)營(yíng)游戲、如何營(yíng)銷。做過(guò)的游戲有，天堂2，魔獸世界，天龍八部，夢(mèng)幻西游，永恒之塔

喜歡中國(guó)歷史：

看過(guò)的歷史電視劇：封神榜，秦始皇，漢劉邦，三國(guó)演義，唐太宗李世民，薛仁貴，楊家將，包青天，張三豐，朱元璋，康熙，乾隆；看過(guò)的書，三國(guó)演義，孫子兵法；喜歡了解歷史人物、歷史經(jīng)濟(jì)、古人智慧、歷史功夫

工作經(jīng)歷：

98年9月開始工作，之間主要做網(wǎng)絡(luò)工程師，寫過(guò)網(wǎng)絡(luò)方案設(shè)計(jì)，調(diào)試過(guò)路由器、交換機(jī)、網(wǎng)絡(luò)線路，windows服務(wù)器，Linux服務(wù)器。工作過(guò)的主要公司：

1． 2000年9月至2002年9月任大連奧遠(yuǎn)電子有限公司網(wǎng)絡(luò)工程師。2． 2002年10月至2004年11月任上海金棕櫚科技有限公司網(wǎng)絡(luò)工程師。3． 2004年11月至2006年10月任上海網(wǎng)強(qiáng)科技有限公司高級(jí)網(wǎng)絡(luò)工程師。4． 2006年1月至2007年1月任上海合勝科技有限公司高級(jí)網(wǎng)絡(luò)工程師。5． 2007年10月至2011年1月建立網(wǎng)游工作室，從事游戲代練、游戲幣出售。

做過(guò)項(xiàng)目有：

大連市工商局局域網(wǎng)及廣域網(wǎng)系統(tǒng)改造項(xiàng)目，建設(shè)銀行上海開發(fā)中心網(wǎng)絡(luò)維護(hù)，農(nóng)業(yè)銀行數(shù)據(jù)中心網(wǎng)絡(luò)維護(hù)，上海電氣集團(tuán)802.1X安全項(xiàng)目實(shí)施，移動(dòng)個(gè)人數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)實(shí)施與維護(hù)，蘇州DELPHI無(wú)線項(xiàng)目實(shí)施，上海快客項(xiàng)目實(shí)施，上海閘北區(qū)政府交通商務(wù)區(qū)CWDM城域網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目，上海市奉賢區(qū)人民檢察院業(yè)務(wù)網(wǎng)及公務(wù)網(wǎng)安全建設(shè)項(xiàng)目，上海市審計(jì)局存儲(chǔ)項(xiàng)目

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程

1、市場(chǎng)條件判斷(前期市場(chǎng)調(diào)研)

在項(xiàng)目初期，首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性,和對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。

2、項(xiàng)目位置選擇

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問(wèn)題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。實(shí)際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。

商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對(duì)位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過(guò)之而無(wú)不及。一個(gè)住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化，會(huì)發(fā)生倍增，也會(huì)發(fā)生銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候，項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問(wèn)題。

3、判斷可發(fā)展規(guī)模

在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問(wèn)題。

在做完市場(chǎng)咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等資料對(duì)項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。

4、項(xiàng)目土地取得及政府許可

完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項(xiàng)目土地取得及政府許可的問(wèn)題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價(jià)格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請(qǐng)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并得到政府相應(yīng)計(jì)劃委員會(huì)、規(guī)劃局、商業(yè)委員會(huì)等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。

項(xiàng)目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：

1、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)土地規(guī)模的要求：要滿足該項(xiàng)目本身功能的需要，得夠用。

2、土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。土地價(jià)格的高低將直接決定項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。尤其在項(xiàng)目運(yùn)做初期，土地價(jià)格越低，前期資金壓力越小。

5、項(xiàng)目定位細(xì)化

徹底的，細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，市場(chǎng)定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動(dòng)策略，財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問(wèn)題。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項(xiàng)目沒(méi)有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場(chǎng)。

6、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。

7、設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)，無(wú)論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求。如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。

8、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問(wèn)題。通過(guò)調(diào)整整合，判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理；判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問(wèn)題，那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。

9、項(xiàng)目方案的政府許可

在完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計(jì)劃部門提交可行性研究報(bào)告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計(jì)，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告，向供電部門提交項(xiàng)目用電方案，向天然氣、自來(lái)水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過(guò)程。

10、項(xiàng)目招投標(biāo)

在完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的深化后，在項(xiàng)目規(guī)劃得到審批、項(xiàng)目土地使用得到許可后，經(jīng)過(guò)招投標(biāo)的程序確定項(xiàng)目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測(cè)量師及后面階段的機(jī)電咨詢商等，以便做好項(xiàng)目施工準(zhǔn)備的過(guò)程。

11、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算

在開發(fā)商在完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案后，建立或委托專門的財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、收益、投資回報(bào)率、投資回報(bào)的敏感性分析等進(jìn)行專業(yè)化分析。這是投資商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投

資的微觀量化的決策依據(jù)。在財(cái)務(wù)分析核算過(guò)程中，財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。

12、資金需求方案

指財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目的資金需求量及資金流量的工作。該項(xiàng)工作需要首先對(duì)項(xiàng)目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案編制，再結(jié)合項(xiàng)目他項(xiàng)資金的需求，最終完成該項(xiàng)目的資金需求方案

13、融資方案

開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等，以項(xiàng)目資金需求方案為參照對(duì)象，制定的資金供給計(jì)劃。在此強(qiáng)調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對(duì)象，是因?yàn)槿魏谓鹑诠ぞ叩幕A(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源，否則除非市場(chǎng)因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn)，所以在項(xiàng)目運(yùn)做時(shí)低估自身資源的重要性，過(guò)高評(píng)價(jià)自身在項(xiàng)目中的價(jià)值，并盲目產(chǎn)生對(duì)股權(quán)的過(guò)高期望，從而導(dǎo)致融資方案不可行。

14、項(xiàng)目融資

除非開發(fā)商有足夠的資金做支持，除非項(xiàng)目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、財(cái)務(wù)融資方案的決策，就可以推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)做過(guò)程中最重要的工作，即項(xiàng)目融資工作。項(xiàng)目融資包括項(xiàng)目開發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。

開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目融資工作之前首先要進(jìn)行項(xiàng)目融資的決策工作。準(zhǔn)確對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資策略及方案進(jìn)行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。如果開發(fā)商過(guò)高估計(jì)其在該項(xiàng)目中的股權(quán)期望，在融資過(guò)程中必然面臨失敗，最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。

完成融資決策后，進(jìn)行的首要工作是項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書的編寫工作。項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項(xiàng)目的有效渠道。

15、市場(chǎng)策劃

項(xiàng)目的市場(chǎng)策劃對(duì)于項(xiàng)目的成功至關(guān)重要，高明的市場(chǎng)策略可以降低項(xiàng)目的成本，并有效打開市場(chǎng)空間，收益空間和利潤(rùn)空間。贏得市場(chǎng)必須面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的局面，避免競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)策略是制勝的關(guān)鍵之舉。

16、招商

項(xiàng)目招商的方式主要有兩種，即：

（1）、委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商；

（2）、自己搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商工作。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講，將國(guó)際知名零售商請(qǐng)進(jìn)來(lái)有利于整個(gè)項(xiàng)目的招商，也就是主力店。通常招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國(guó)際知名零售商的需求，所以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的前期招商更能有效促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。

17、價(jià)格策略

對(duì)于采取商鋪出售方案的項(xiàng)目來(lái)講，需要對(duì)商鋪的售價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并依據(jù)市場(chǎng)策略進(jìn)行售價(jià)決策。商鋪的售價(jià)首先由商鋪?zhàn)陨韮r(jià)值決定，其次，市場(chǎng)策略將有效提升商鋪的價(jià)值。售價(jià)決策的準(zhǔn)確性將有利于項(xiàng)目的出售操作。

價(jià)格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。

18、租金策略

在招商階段就需要對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)必須依靠對(duì)現(xiàn)狀市場(chǎng)的研究，和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，不僅考慮自身市場(chǎng)空間，而且要考慮競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的影響力。租金判斷對(duì)于項(xiàng)目招商意義非常，準(zhǔn)確的租金定位將提高項(xiàng)目的招商效率。

19、管理公司的選擇

項(xiàng)目取得成功最重要的因素之一，是商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)管理。好的管理商對(duì)招商工作、融資工作、工程的進(jìn)行都有積極影響及作用，其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只對(duì)招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理商比較少，多為國(guó)際、香港、東南亞等國(guó)家地區(qū)的機(jī)構(gòu)。

商業(yè)房地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有：

（1）、管理公司以管理參股；

（2）、聘請(qǐng)管理公司。