第一篇：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目合作計(jì)劃書(shū)

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目合作計(jì)劃書(shū)

一、合作背景

鑒于貴方商業(yè)項(xiàng)目所需采取運(yùn)營(yíng)外包合作，我司就合作計(jì)劃框架與貴司進(jìn)行書(shū)面提交。

二、公司介紹

杭州陌晨投資管理公司是一家專業(yè)從事商業(yè)地全程服務(wù)的事業(yè)合伙制公司。主營(yíng)業(yè)務(wù)涉及商業(yè)地產(chǎn)全案策劃、銷(xiāo)售管理、招商管理、運(yùn)營(yíng)管理、資產(chǎn)管理、物業(yè)服務(wù)等專業(yè)領(lǐng)域。

核心事業(yè)合伙人由從事商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的精英組成，是專業(yè)面向國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)操型團(tuán)隊(duì)，擁有豐富的商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)操作經(jīng)驗(yàn)和資源，旨在為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)提供高品質(zhì)、專業(yè)、全面且能落地實(shí)現(xiàn)的商業(yè)資產(chǎn)管理增值服務(wù)。

陌晨投資管理業(yè)務(wù)涉及國(guó)內(nèi)十余個(gè)省市，物業(yè)服務(wù)范圍主要涉及城市綜合體、大型購(gòu)物中心、主題百貨、專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街、步行街、文創(chuàng)園等，管理及服務(wù)的商業(yè)面積逾百萬(wàn)平米。

主要服務(wù)內(nèi)容包括投資分析、商業(yè)分析調(diào)研、專題商業(yè)規(guī)劃、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售管理、招商管理、運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)服務(wù)、消費(fèi)者市場(chǎng)推廣管理等商業(yè)地產(chǎn)一站式服務(wù)，幫助開(kāi)發(fā)商操作商業(yè)項(xiàng)目、協(xié)助投資者收購(gòu)商業(yè)項(xiàng)目，使資產(chǎn)得到穩(wěn)定持續(xù)的增值。

三、操盤(pán)案例

1、溫嶺農(nóng)貿(mào)城

服務(wù)內(nèi)容：定位、策劃、銷(xiāo)售、招商

服務(wù)時(shí)間：2009年-2011年

項(xiàng)目概況：溫嶺農(nóng)貿(mào)城位于溫嶺市萬(wàn)昌路與開(kāi)發(fā)大道交匯處，與市客運(yùn)中心相鄰，占地110 畝，地上建筑面積73300平米，地下室面積為10900平米，其中市場(chǎng)建筑面積為53500平米，綜合服務(wù)區(qū)（十六層）建筑面積為19800平米。農(nóng)貿(mào)城采用專業(yè)場(chǎng)館和特色街相結(jié)合的建筑風(fēng)格，開(kāi)設(shè)本地優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品、糧油、副食品、水果、蔬菜、水產(chǎn)、花卉等專業(yè)交易場(chǎng)館和南北貨、特色小吃一條街，配套建設(shè)信息中心、農(nóng)產(chǎn)品展示中心、儲(chǔ)藏保鮮中心、農(nóng)產(chǎn)品檢驗(yàn)檢測(cè)中心、污水污物處理中心、商品配送中心等大型的綜合性市場(chǎng)。

2、紹興瑪格麗特

服務(wù)內(nèi)容：策劃、招商、運(yùn)營(yíng) 服務(wù)時(shí)間：2010年

項(xiàng)目概況：紹興瑪格麗特商業(yè)中心位于紹興火車(chē)站對(duì)面，總建筑面積196800平米，其地上建筑面積為150800平米，地下建筑面積為46000平米，由商、住兩部分組成，其中商業(yè)部分90000平米。

瑪格麗特商業(yè)中心是以大型零售業(yè)為主體，眾多精品店、專賣(mài)店為輔助和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施為配套，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)、文化六大功能為一體的塊狀復(fù)合式商業(yè)中心。

3、溫州鄰里中心

服務(wù)內(nèi)容：策劃、業(yè)態(tài)調(diào)整、運(yùn)營(yíng) 服務(wù)時(shí)間：2011年

項(xiàng)目概況：溫州鄰里中心位于溫州龍灣區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)核心商業(yè)中心區(qū)，占地面積1萬(wàn)余平米，建筑面積1.8萬(wàn)余平米，商務(wù)辦公物業(yè)改商業(yè)物業(yè)。2002年10月開(kāi)業(yè)，定位開(kāi)發(fā)區(qū)鄰里生活中心。

4、溫嶺時(shí)代廣場(chǎng)

服務(wù)內(nèi)容：定位、招商、運(yùn)營(yíng) 服務(wù)時(shí)間：2011年

項(xiàng)目概況：溫嶺時(shí)代廣場(chǎng)位于溫嶺市萬(wàn)昌中路1239號(hào)，建筑面積40000多平米，是溫嶺市唯一一家集時(shí)尚名品、潮流新品、休閑良品的中高檔百貨商場(chǎng)，有樂(lè)購(gòu)超市、KFC、周大福、中國(guó)黃金、ONLY、百麗、康奈等品牌。

5、杭州香港城（名鎮(zhèn)天下香港城）服務(wù)內(nèi)容：定位、策劃、銷(xiāo)售 服務(wù)時(shí)間：2012年

項(xiàng)目概況：杭州香港城位于杭州三墩板塊，集商業(yè)、小戶型公寓、寫(xiě)字樓等為一體的綜合類主題生活街，總建筑面積約15萬(wàn)平方米，其中商業(yè)項(xiàng)目面積6萬(wàn)平米。在考慮餐飲、娛樂(lè)、超市和其他業(yè)態(tài)的配比的基礎(chǔ)上，注重體驗(yàn)式消費(fèi)、家庭式消費(fèi)，打造以休閑健身、特色餐飲、美容美體、精品購(gòu)物、兒童游樂(lè)場(chǎng)所為主要業(yè)態(tài)的三墩首席精品時(shí)尚生活街區(qū)。

6、杭州江南時(shí)代廣場(chǎng) 服務(wù)內(nèi)容：策劃、招商、運(yùn)營(yíng) 服務(wù)時(shí)間：2013年

項(xiàng)目概況：江南時(shí)代廣場(chǎng)位于下城區(qū)石橋路456號(hào)，總建筑面積12萬(wàn)平方米，是以兒童體驗(yàn)為特色，集時(shí)尚、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、文化等為一體的主題特色購(gòu)物中心。

除定位于兒童游樂(lè)的爆米花樂(lè)園外，江南時(shí)代廣場(chǎng)更集聚了眾多品牌體驗(yàn)館，通過(guò)空間設(shè)計(jì)、互動(dòng)體驗(yàn)等方式，充分刺激消費(fèi)者感官，創(chuàng)造充滿樂(lè)趣的購(gòu)物新體

驗(yàn)。同時(shí)江南時(shí)代廣場(chǎng)通過(guò)拉大休閑餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)所占比重，打造特色休閑步行街，并集合主題餐飲廣場(chǎng)、影院、電玩、健身、KTV、SPA館等，盡情享受娛樂(lè)生活的精彩紛呈。

7、東陽(yáng)香港城（金羅馬中央廣場(chǎng)）服務(wù)內(nèi)容：定位、策劃、銷(xiāo)售 服務(wù)時(shí)間：2012年-2013年

項(xiàng)目概況：東陽(yáng)香港城位于東陽(yáng)市江北區(qū)廣福東街上，是目前東陽(yáng)唯一的城市綜合體，集吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)、住、游與一體的一站式文化商業(yè)航母。項(xiàng)目占地面積4.5萬(wàn)余平米，總建筑面積約16萬(wàn)余平米。

8、連云港香港城

服務(wù)內(nèi)容：商業(yè)定位、策劃服務(wù) 服務(wù)時(shí)間：2013年

項(xiàng)目概況：連云港香港城位于連云港贛榆縣華中路南與青口河交叉處，是贛榆最繁華的商務(wù)中心區(qū)。項(xiàng)目占地250畝、建筑面積近50萬(wàn)㎡，其中商業(yè)面積10萬(wàn)㎡，是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、文化、旅游、居住、商務(wù)等眾多業(yè)態(tài)于一體的大型城市建筑綜合體和地標(biāo)性項(xiàng)目。

9、泰尚達(dá)生活廣場(chǎng)（文化創(chuàng)意園區(qū)）

服務(wù)內(nèi)容：定位調(diào)整、業(yè)態(tài)調(diào)整、二次招商、策劃服務(wù)、運(yùn)營(yíng) 服務(wù)時(shí)間：2014年

項(xiàng)目概況：泰尚達(dá)生活廣場(chǎng)位于杭州筧橋鎮(zhèn)中心，以家庭居民為目標(biāo)客戶，打造特色餐飲、休閑娛樂(lè)、兒童配套為主題的生活商業(yè)廣場(chǎng)；滿足居民日常生活需求；

提供舒適的購(gòu)物環(huán)境，提升社區(qū)居民生活品質(zhì)。一站式多功能的業(yè)態(tài)包括了零售、餐飲、娛樂(lè)、文化、運(yùn)動(dòng)、辦公等。

四、商務(wù)條件

1、項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)部組織架構(gòu)

2、運(yùn)營(yíng)商務(wù)條件

服務(wù)內(nèi)容：以獨(dú)特創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念、策略，為商業(yè)品牌注入生機(jī)活力，以細(xì)膩嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾盹L(fēng)格培養(yǎng)商業(yè)品牌永續(xù)運(yùn)營(yíng)、發(fā)展。

服務(wù)費(fèi)用：人員工資（39500元/月）+ 服務(wù)利潤(rùn)（年總租金的3%）人員組成：營(yíng)運(yùn)部5人，市場(chǎng)推廣部1人、信息管理部1人

其它條件：甲方安排食宿；簽定合同時(shí)先預(yù)支付三個(gè)月服務(wù)費(fèi)用中的人員工資。

杭州陌晨投資管理

2014-7-2

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目合作意向書(shū)

合作意向書(shū)

甲方：*********************公司

乙方：

甲方現(xiàn)提供的商業(yè)項(xiàng)目給乙方進(jìn)行投資購(gòu)買(mǎi)，現(xiàn)這一項(xiàng)目中，甲乙雙方的合作模式具體如下（以下兩種模式，乙方可根據(jù)實(shí)際投資安排選擇其中一種與甲方進(jìn)行合作）：

一：乙方支付甲方中介信息費(fèi)的合作模式

乙方認(rèn)可該項(xiàng)目的投資價(jià)值，并完成與該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的購(gòu)買(mǎi)合同后三日內(nèi)，支付甲方投資額（即購(gòu)買(mǎi)合同中的房產(chǎn)總金額）的10%作為信息費(fèi)。二：利潤(rùn)分成的合作模式

1、乙方選擇該合作模式的前提是，乙方在完成投資，并具備再次銷(xiāo)售的條件下，乙方立即開(kāi)展全面的二次銷(xiāo)售。

2、乙方將該項(xiàng)目的二次銷(xiāo)售工作交由甲方全面執(zhí)行。

3、二次銷(xiāo)售金額實(shí)現(xiàn)收回投資成本以后，甲乙雙方進(jìn)行利潤(rùn)分配，具體如下：

（1）純利潤(rùn)未達(dá)到25%，甲方不參與分成。

（2）純利潤(rùn)達(dá)到25%（含25%）—50%，甲乙雙方分配比例為2: 8

（3）純利潤(rùn)達(dá)到50%（含50%）—75%，甲乙雙方分配比例為2.5: 7.5

（4）純利潤(rùn)達(dá)到75%（含75%）—100%，甲乙雙方分配比例為3 : 7

（5）純利潤(rùn)達(dá)到100%以上，甲乙雙方分配比例為3.5 : 6.5

此協(xié)議經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商擬定，未盡事宜可另行商定。

甲方：乙方：代 表 人：代 表 人：月月

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)模板 1.0 項(xiàng)目概要

1.1 項(xiàng)目公司

1.2 項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1.3 客戶基礎(chǔ)

1.4 市場(chǎng)機(jī)遇

1.5 項(xiàng)目投資價(jià)值

1.6 項(xiàng)目資金及合作

1.7 項(xiàng)目成功關(guān)鍵

1.8 公司使命

1.9 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)

2.0 公司介紹

2.1 項(xiàng)目公司與關(guān)聯(lián)公司

2.2 公司組織結(jié)構(gòu)

2.3 [歷史]財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況

2.4 [歷史]管理與營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)

2.5 公司地理位置

2.6 公司發(fā)展戰(zhàn)略

2.7 公司內(nèi)部控制管理

3.0 項(xiàng)目介紹

3.1 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)

3.2 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思路

3.3 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)資源狀況

3.4 項(xiàng)目建設(shè)基本方案

3.4.1 規(guī)劃建設(shè)年限與階段

3.4.2 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)依據(jù)

3.4.3 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容

3.5 項(xiàng)目功能分區(qū)及主要內(nèi)容

4.0 所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

4.1 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策

4.1.1 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)的影響

4.1.2 房地產(chǎn)宏觀政策

4.2 城市周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境

4.3 城市市城市規(guī)劃

4.3.1 城市總體規(guī)劃的布局與定位

4.3.2 城市中心城區(qū)的五大問(wèn)題

4.4 城市土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)供需

4.4.1 城市市土地出讓情況

4.4.2 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需

4.5 城市商業(yè)地產(chǎn)供需

4.5.1 商圈分布

4.5.2 商業(yè)業(yè)態(tài)分析

4.5.3 城市商業(yè)現(xiàn)狀分析

4.5.4 居民消費(fèi)特征分析

4.5.5 城市商鋪價(jià)格分析

4.5.6 商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)供需分析

4.6 消費(fèi)者調(diào)查

4.6.1 居民消費(fèi)特點(diǎn)

4.6.2 商業(yè)地產(chǎn)潛在消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查

4.7 競(jìng)爭(zhēng)分析

4.7.1 競(jìng)爭(zhēng)分析的方法

4.7.2 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

5.0 開(kāi)發(fā)模式及QB區(qū)選擇

5.1 [RRR城]及QB區(qū)項(xiàng)目

5.1.1 [RRR城]的開(kāi)發(fā)背景

5.1.2 [RRR城]項(xiàng)目

5.1.3 [RRR城]開(kāi)發(fā)情況

5.2 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇

5.2.1 山水綠城SWOT分析

5.2.2 [山水綠城]開(kāi)發(fā)策略和開(kāi)發(fā)模式

5.2.3 QB區(qū)項(xiàng)目

6.0 QB區(qū)方案概念設(shè)計(jì)

6.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)主題原則

6.2 產(chǎn)品組合和功能定位

6.3 建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃

6.4 建筑及景觀概念規(guī)劃

6.5 智能化配套

6.6 QB區(qū)各地塊設(shè)計(jì)要求

6.6.1 商業(yè)地產(chǎn)功能配置要求

6.6.2 A13地塊設(shè)計(jì)要求

6.6.3 A21地塊設(shè)計(jì)要求

6.6.4 A08地塊(局部)設(shè)計(jì)要求

6.6.5 A22地塊設(shè)計(jì)要求

7.0 營(yíng)銷(xiāo)策略

7.1 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額及市場(chǎng)份額

7.2 產(chǎn)品定位

7.2.1 各項(xiàng)目的住房產(chǎn)品定位

7.2.2 商業(yè)地產(chǎn)定位

7.3 定價(jià)策略

7.3.1 住房項(xiàng)目的定價(jià)策略

7.3.2 商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)策略

7.4 銷(xiāo)售策略

7.4.1 住房地產(chǎn)的銷(xiāo)售策略

7.4.2 商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售策略

7.4.3 品牌發(fā)展戰(zhàn)略

7.5 整合傳播策略與措施

7.6 電子網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)策略

8.0 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

8.1 項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表

8.2 項(xiàng)目工程進(jìn)度管理體系

8.2.1三級(jí)計(jì)劃進(jìn)度管理體系的建立與執(zhí)行

8.2.2三級(jí)計(jì)劃進(jìn)度管理體系的工作流程一級(jí)計(jì)劃——總控制進(jìn)度計(jì)劃

二級(jí)計(jì)劃——階段性工期計(jì)劃或分部工程計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃——月、周計(jì)劃

9.0 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避對(duì)策

9.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

9.1.1 項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

9.1.2 項(xiàng)目工程風(fēng)險(xiǎn)分析

9.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

9.2.1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策

9.2.2 工程風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

9.2.3 安全風(fēng)險(xiǎn)控制措施

10.0 QB區(qū)投資估算和開(kāi)發(fā)計(jì)劃

10.1 項(xiàng)目投資估算

10.1.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算10.1.2 開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算

10.1.3 項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算10.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃

10.2.1 開(kāi)發(fā)分期 69

10.2.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 69-7210.3 項(xiàng)目人員和組織機(jī)構(gòu)配置 72-7310.3.1 組織保障 72

10.3.2 組織機(jī)構(gòu) 72-73

10.4 項(xiàng)目融資計(jì)劃和財(cái)務(wù)費(fèi)用 73-74

11.0 QB區(qū)財(cái)務(wù)與投資價(jià)值分析

11.1 銷(xiāo)售收入

11.1.1 銷(xiāo)售價(jià)格

11.1.2 銷(xiāo)售收入

11.1.3 項(xiàng)目稅費(fèi)率

11.2 項(xiàng)目現(xiàn)金流量

11.2.1 全部資金的投資現(xiàn)金流量表11.2.2 自有資金的現(xiàn)金流量表11.2.3 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)匯總11.3 不確定性和風(fēng)險(xiǎn)分析

11.3.1 盈虧平衡分析

11.3.2 敏感性分析

11.4 結(jié)論

11.4.1 項(xiàng)目投資決策結(jié)論

11.4.2 項(xiàng)目總體效益評(píng)價(jià)

12.0 公司無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值分析

12.1 分析方法的選擇 12.2 收益年限的確定 12.3 基本數(shù)據(jù)

12.4 無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的確定

附件

.1 財(cái)務(wù)報(bào)表

.2 相關(guān)證明文件

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議

這里所說(shuō)的《商業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作》是指的一種相對(duì)新穎的商業(yè)項(xiàng)目合作模式：經(jīng)由一家專業(yè)的商業(yè)投資管理公司對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，選定投資場(chǎng)所、投資項(xiàng)目并確定投資方式后，再由一家商業(yè)地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)該商業(yè)項(xiàng)目的施工建設(shè)，商業(yè)投資管理公司繼續(xù)負(fù)責(zé)對(duì)該商業(yè)項(xiàng)目的后期招商，各商業(yè)公司或租或買(mǎi)入駐后，實(shí)際進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)。如鄭州國(guó)貿(mào)中心就是這種經(jīng)營(yíng)模式。為了保證投資的可行性和利益最大化，一些商業(yè)投資公司、商業(yè)地產(chǎn)權(quán)和商業(yè)公司就有了形成相對(duì)穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的市場(chǎng)需求。即商業(yè)投資公司考察的商業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)先推薦給其固定合作的商業(yè)地產(chǎn)公司，凡是對(duì)于商業(yè)投資公司和商業(yè)地產(chǎn)公司共同確定的商業(yè)項(xiàng)目，其固定的商業(yè)公司，比如麥當(dāng)勞、沃爾瑪都入駐經(jīng)營(yíng)。

對(duì)于這種商業(yè)項(xiàng)目合作，當(dāng)一家商業(yè)投資管理公司的老總讓我?guī)兔ζ鸩菀环荨渡虡I(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議》時(shí)時(shí)，我也是第一次遇到。他們作為非法律專業(yè)人士，所告訴我的也基本就是這些。然而，作為協(xié)議起草人，這些信息只是基本信息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。但是朋友所熟悉的是商業(yè)操作，對(duì)于我們作為律師所要考慮的各種“萬(wàn)一”，他們還真不熟悉，因?yàn)樗悸凡煌核麄兛紤]的是好的一面，而我們?yōu)轱L(fēng)險(xiǎn)預(yù)防之需要必須考慮壞的一面。因此，還有哪些信息要他們提供，只能靠我們這些律師來(lái)“循循善誘”了。此時(shí)，考驗(yàn)的就是我們這些律師的快速反應(yīng)能力和分析能力。盡管客戶并不需要我們每件事都熟悉，并不要求我們當(dāng)場(chǎng)就拿出最終的完整意見(jiàn)，但是，如果在了解和討論過(guò)程中，跟不上他們的思維，抓不住事情的要點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)不了他們所未考慮到的要害，就會(huì)讓客戶們很沒(méi)有信心將事情交辦，很可能就從根本上失去了一個(gè)業(yè)務(wù)，至少是一次學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。

我以前在律師崗前培訓(xùn)時(shí)常講，特別是我們作非訴訟業(yè)務(wù)時(shí)，必須要盡可能準(zhǔn)確和充分地理解客戶的商業(yè)目的和思路，這樣才能抓住問(wèn)題的本質(zhì)。對(duì)于這種至少是我們內(nèi)地律師很少見(jiàn)到的這種特殊的合同的起草----審查合同時(shí)因?yàn)橛邪凶泳腿菀椎枚嗔?----就得多想想了。如三者之間的關(guān)系到底如何界定，“捆綁”的松緊度究竟怎樣----是否甲商業(yè)投資管理公司的業(yè)務(wù)只能交給乙商業(yè)地產(chǎn)公司作，是否只要商業(yè)投資管理公司的業(yè)務(wù)一經(jīng)提出，乙商業(yè)地產(chǎn)公司只能采納并實(shí)施，如果乙商業(yè)地產(chǎn)公司不采納，甲商業(yè)投資管理公司又如何操作，未被采納的商業(yè)投資管理公司的前期調(diào)研成本如何處理，等等。因此，當(dāng)我一邊聽(tīng)他們介紹，一邊思考，一邊提出此類問(wèn)題時(shí)，他們就被觸動(dòng)了。盡管我明確告知他們我是頭一次接觸此類業(yè)務(wù)，他們還是相信我能做好。這樣，不僅贏得了機(jī)會(huì)，更贏得了時(shí)間，可以深入的去分析和思考。

我的一些具體思路這里不再贅述，從我所起草的范本中，朋友們也可以輕松的判斷。當(dāng)然，當(dāng)時(shí)時(shí)間緊促，考慮也不一定周延，此后也未再作進(jìn)一步的分析，因此必然有不足之處?，F(xiàn)在拿出來(lái)，作為學(xué)習(xí)資料，與朋友們共同再研習(xí)，歡迎多提指正意見(jiàn)。

附件：

商業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議

甲方：XXX商業(yè)投資管理公司

乙方：XXX商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

丙方：XXX商業(yè)公司

鑒于

1、甲方是一家擁有雄厚實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)和聲譽(yù)的商業(yè)投資管理公司，2、乙方是一家擁有雄厚實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)和聲譽(yù)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，3、丙方是一家擁有雄厚實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)和聲譽(yù)的商業(yè)投資公司，甲乙丙三方有意形成一種戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，共同在河南省境內(nèi)進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)現(xiàn)、開(kāi)發(fā)和投資，故經(jīng)友好協(xié)商，三方特簽訂本戰(zhàn)略合作協(xié)議如下：

一、基本合作原則

1.1 甲方負(fù)責(zé)在河南省境內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)查和推薦；

1.2 乙方負(fù)責(zé)對(duì)所選定的商業(yè)項(xiàng)目的投資建設(shè)；

1.3 丙方負(fù)責(zé)進(jìn)駐乙方所投資建設(shè)的商業(yè)項(xiàng)目。

二、甲方具體負(fù)責(zé)的合作事宜

2.1 甲方在河南省境內(nèi)所自行調(diào)查，或受乙方、丙方任一方或雙方共同委托調(diào)查的以下各類具備開(kāi)發(fā)、投資價(jià)值的商業(yè)項(xiàng)目，均須同時(shí)優(yōu)先推薦給乙方、丙方選擇

2.1.1

2.1.2

2.2 甲方在向乙方、丙方所推薦第2.1條規(guī)定之商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)保證自己對(duì)各具體推薦項(xiàng)目的調(diào)查、分析和建議均已盡自己最大的判斷力；盡管有前述規(guī)定，但是甲方的盡職行為決不能少于同行業(yè)對(duì)于一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的投資管理公司所期望的應(yīng)有能力和技巧。

2.3除非發(fā)生以下任一情形，甲方不得再將自己向乙方和丙方所推薦的第2.1條規(guī)定之具體商業(yè)項(xiàng)目另行推薦給乙方及丙方以外的其他人：

2.3.1 自甲方向乙方、丙方報(bào)送該具體推薦商業(yè)項(xiàng)目資料之日起 天內(nèi)，乙方和丙方均未給予任何書(shū)面答復(fù)；

2.3.2 自甲方向乙方、丙方報(bào)送該具體推薦商業(yè)項(xiàng)目資料之日起 天內(nèi)，乙方和丙方均明確書(shū)面答復(fù)無(wú)意實(shí)施該具體推薦商業(yè)項(xiàng)目；

2.3.3 雖然乙方和丙方均在甲方向其報(bào)送該具體推薦商業(yè)項(xiàng)目資料之日起 天內(nèi)明確書(shū)面答復(fù)愿意實(shí)施該具體推薦商業(yè)項(xiàng)目，但須延期實(shí)施，而甲方不同意乙方及丙方提出的延長(zhǎng)期限；

2.3.4 自甲方向乙方、丙方報(bào)送該具體推薦商業(yè)項(xiàng)目資料之日起 天內(nèi)，僅有乙方或丙方中的一方書(shū)面同意在甲方建議的周期內(nèi)實(shí)施此項(xiàng)目；

2.3.5 乙丙雙方共同選定該具體推薦商業(yè)項(xiàng)目之日起 天內(nèi)，甲乙雙方之間未就該具體項(xiàng)目中甲乙雙方之間的具體合作事宜簽訂正式書(shū)面合同；

2.3.6 乙丙雙方共同選定該具體推薦商業(yè)項(xiàng)目之日起 天內(nèi)，乙丙雙方之間未就該具體項(xiàng)目中乙丙雙方之間的具體合作事宜簽訂正式書(shū)面合同，屆時(shí)乙方亦不同意自行開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目；

2.3.7 乙丙雙方共同選定該具體推薦商業(yè)項(xiàng)目，且甲乙雙方之間、乙丙雙方之間分別簽訂正式合作合同后，乙方未能依法取得該具體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資格；

2.3.8 乙丙雙方共同選定該具體推薦商業(yè)項(xiàng)目，且甲乙雙方之間、乙丙雙方之間分別簽訂正式合作合同后，乙方、丙方任一方或雙方共同提前終止該具體項(xiàng)目的實(shí)施工作，致使或者項(xiàng)目無(wú)法正常進(jìn)行。乙方、丙方一方或共同做出此類書(shū)面決定，或經(jīng)甲方書(shū)面通知在通知期限內(nèi)均確認(rèn)此事實(shí)或均未予答復(fù)；

2.4 甲方向乙方、丙方所推薦的具體商業(yè)項(xiàng)目一經(jīng)乙方按第3.4條規(guī)定方式選定，則甲方須與乙方就此具體商業(yè)項(xiàng)目簽訂正式的合作合同，并須嚴(yán)格按照該具體項(xiàng)目合作合同履行自己的義務(wù)，并享有相應(yīng)的權(quán)利。

2.5 甲方向乙方、丙方所推薦的具體商業(yè)項(xiàng)目如僅經(jīng)丙方按第4.6條規(guī)定方式選定，則自丙方另行選定開(kāi)發(fā)商后，甲方與丙方選定開(kāi)發(fā)商就此具體商業(yè)項(xiàng)目簽訂正式合作合同，并嚴(yán)格按照該具體項(xiàng)目合作合同履行自己的義務(wù)，并享有相應(yīng)的權(quán)利。

三、乙方具體負(fù)責(zé)的合作事宜

3.1 如乙方擬開(kāi)發(fā)第2.1條規(guī)定的各類商業(yè)項(xiàng)目，除非存在以下情形，則只能由甲方獨(dú)家負(fù)責(zé)調(diào)研和推薦：

3.1.1 甲方在接到乙方通知之日起 日內(nèi)未予答復(fù)；

3.1.2 甲方在乙方正式委托后，未在雙方協(xié)商確定的期限完成所委托的具體項(xiàng)目的調(diào)研。

3.2 乙方須在收到甲方報(bào)送的具體推薦商業(yè)項(xiàng)目資料之日起 天內(nèi)向甲方做出書(shū)面答復(fù)。該答復(fù)內(nèi)容須包括乙方是否同意實(shí)施此項(xiàng)目、乙方計(jì)劃于何時(shí)實(shí)施此項(xiàng)目、如丙方不同意實(shí)施此項(xiàng)目時(shí)乙方是否同意自行實(shí)施此項(xiàng)目或與本協(xié)議以外的與丙方為同一類型并從事相同的競(jìng)爭(zhēng)性業(yè)務(wù)的第四方合作實(shí)施此項(xiàng)目等內(nèi)容。

3.3 對(duì)于乙方委托甲方進(jìn)行的調(diào)研項(xiàng)目，如乙方改變經(jīng)營(yíng)計(jì)劃致使該項(xiàng)目取消或延遲，則乙方應(yīng)對(duì)甲方予以補(bǔ)償。

3.4 乙方按以下方式之一選定具體甲方推薦商業(yè)項(xiàng)目之日起 天內(nèi)須與甲方就此具體商業(yè)項(xiàng)目簽訂正式的合作合同：

3.4.1 乙方與丙方共同選定具體商業(yè)項(xiàng)目；

3.4.2 丙方不同意實(shí)施該具體商業(yè)項(xiàng)目但乙方仍同意實(shí)施時(shí)，乙方自行選定；

3.4.3 丙方不同意實(shí)施該具體商業(yè)項(xiàng)目但乙方仍同意實(shí)施時(shí)，乙方與本協(xié)議以外的與丙方為同一類型并從事相同的競(jìng)爭(zhēng)性業(yè)務(wù)的第四方共同自行選定。

3.5 乙方在與丙方共同選定甲方所推薦的具體商業(yè)項(xiàng)目之日起 內(nèi)除須與甲方就此具體商業(yè)項(xiàng)目簽訂正式的合作合同外，并須與丙方就此具體商業(yè)項(xiàng)目簽訂正式的合作合同。此后，除非乙丙雙方另有規(guī)定外，乙方在該具體商業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，不得再與其他與丙方為同一類型并從事相同的競(jìng)爭(zhēng)性業(yè)務(wù)的其他第四方合作。

3.6 乙方按第3.4條規(guī)定選定具體甲方推薦商業(yè)項(xiàng)目后，須自行投資對(duì)該具體商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)，包括對(duì)該具體商業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)、成立項(xiàng)目公司、取得土地使用權(quán)、施工建設(shè)、招商等該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全部開(kāi)發(fā)活動(dòng)。

3.7 乙方在對(duì)該選定具體商業(yè)項(xiàng)目投資建設(shè)過(guò)程中，除非嚴(yán)格按乙方與甲方就此具體商業(yè)項(xiàng)目簽訂的合作合同保障甲方對(duì)乙方開(kāi)發(fā)此具體商業(yè)項(xiàng)目時(shí)的指導(dǎo)等權(quán)利外，并須嚴(yán)格按照乙方與丙方就此具體商業(yè)項(xiàng)目簽訂的合作合同規(guī)定的涉及丙方租、購(gòu)部分房產(chǎn)和設(shè)施的要求進(jìn)行規(guī)劃和施工建設(shè)。

3.8 除丙方租、購(gòu)部分房產(chǎn)外，對(duì)于乙方開(kāi)發(fā)建設(shè)的具體商業(yè)項(xiàng)目中的其他房產(chǎn)和設(shè)施乙方自行委托甲方另行處置。

四、丙方具體負(fù)責(zé)的合作事宜

4.1 如丙方擬開(kāi)發(fā)第2.1條規(guī)定的各類商業(yè)項(xiàng)目，除非存在以下情形，則只能由甲方獨(dú)家負(fù)責(zé)調(diào)研和推薦：

4.1.1 甲方在接到丙方通知之日起 天內(nèi)未予答復(fù)；

4.1.2 甲方在丙方正式委托后，未在雙方協(xié)商確定的期限完成所委托的具體項(xiàng)目的調(diào)研。

4.2 如丙方擬開(kāi)發(fā)第2.1條規(guī)定的各類商業(yè)項(xiàng)目，除非存在以下情形，則只能由乙方獨(dú)家負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)：

4.2.1 乙方在接到丙方通知這日起 天內(nèi)未予答復(fù)；

4.2.2 對(duì)甲方自行調(diào)研并推薦或甲方受丙方委托進(jìn)行調(diào)研的具體商業(yè)項(xiàng)目，丙方同意實(shí)施，但乙方不同意的；

4.2.3 乙方未能取得丙方選定的具體商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資格的，如未能取得相應(yīng)的土地使用權(quán)；

4.2.4 有證據(jù)顯示乙方因無(wú)充分資金或存在其他客觀原因（如因訴訟被法院采取財(cái)產(chǎn)保全措施，或被申請(qǐng)破產(chǎn)等）從而無(wú)法確保正常開(kāi)發(fā)丙方選定具體商業(yè)項(xiàng)目的，且經(jīng)丙方要求，未在丙方要求的合理時(shí)間內(nèi)予以消除這些隱患或提供相應(yīng)的擔(dān)保。

4.3 丙方須在收到甲方報(bào)送的具體推薦商業(yè)項(xiàng)目資料之日起 天內(nèi)向甲方做出書(shū)面答復(fù)。該答復(fù)內(nèi)容須包括丙方是否同意實(shí)施此項(xiàng)目、丙方計(jì)劃于何時(shí)實(shí)施此項(xiàng)目、如乙方不同意實(shí)施此項(xiàng)目時(shí)丙方是否同意自行實(shí)施此項(xiàng)目或與本協(xié)議以外的與乙方為同行業(yè)的第四方合作實(shí)施此項(xiàng)目等內(nèi)容。

4.4 對(duì)于丙方委托甲方進(jìn)行的調(diào)研項(xiàng)目，如丙方改變經(jīng)營(yíng)計(jì)劃致使該項(xiàng)目取消或延遲，則丙方應(yīng)對(duì)甲方予以補(bǔ)償。

4.5 丙方與乙方共同選定具體商業(yè)項(xiàng)目之日起 天內(nèi)須與乙方就此具體商業(yè)項(xiàng)目簽訂正式的合作合同。

4.6 如丙方因第4.2條規(guī)定情形選擇與本協(xié)議以外的和乙方為同一類型并從事相同的競(jìng)爭(zhēng)性業(yè)務(wù)的第四方共同來(lái)實(shí)施此項(xiàng)目時(shí)，丙方須保證甲方享有在與其他投資管理公司同等的條件下與該丙方選定的第四方的優(yōu)先合作權(quán)。如甲方最終未能與丙方選定的第四方進(jìn)行合作，則丙方應(yīng)對(duì)甲方予以補(bǔ)償。

4.7 在乙方完成具體商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后，丙方須按乙丙雙方之間的合同約定進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。

五、其他

5.1 在本協(xié)議有效期間，各方均有權(quán)對(duì)外宣傳時(shí)表明三方之間的這種戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系；盡管有前述規(guī)定，但在發(fā)生在某一具體商業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中乙方或丙方有一方未實(shí)際參與時(shí)，其他各方對(duì)該具體商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳時(shí)，不得做引人誤導(dǎo)的宣傳。

5.2 本協(xié)議履行過(guò)程中各方另有特別約定的，按該特別約定執(zhí)行。

5.3 本協(xié)議履行過(guò)程中如有爭(zhēng)議協(xié)商不能解決，則提交本協(xié)議簽訂地人民法院管轄。

5.4 本協(xié)議一式陸份，各方各執(zhí)一份，自本協(xié)議各方代表簽字、蓋章之日起生效。

甲方： 乙方： 丙方：

代表： 代表： 代表：

簽字時(shí)間：

簽字地點(diǎn)：

第五篇：某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)診斷報(bào)告

郁森國(guó)際購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)診斷報(bào)告—項(xiàng)目目概況

項(xiàng)目概述 “郁森國(guó)際”位于水秀城市花園四期南側(cè)，在整個(gè)城市花園布局中居中心位置，總建面積7萬(wàn)平方米，其中南公建5萬(wàn)平方米，北公建2萬(wàn)平方米?！坝羯瓏?guó)際”規(guī)劃包括大型超市,百貨服飾，鄰里中心，娛樂(lè)天地，運(yùn)動(dòng)商城，美食廣場(chǎng)，風(fēng)情主題街等。

南公建各樓層功能定位如下： 地下一層：大型超市

地上一層：大型超市、閑趣小百貨、鄰里中心 主題風(fēng)情街、商場(chǎng)中庭

地上二層：品茶室、休閑水吧、特色專賣(mài)區(qū)

地上三層：康體健身館、流行飾品屋、大型娛樂(lè)廣場(chǎng) 休閑運(yùn)動(dòng)城、親子樂(lè)園

地上四層：美食廣場(chǎng)、主題餐廳

1、主題餐廳2

郁森國(guó)際購(gòu)物中心于2008年1月6日開(kāi)業(yè)，目前招商情況與項(xiàng)目預(yù)期存在差距。

郁森國(guó)際購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)診斷報(bào)告—項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)分分析析 1.規(guī)模：郁森國(guó)際購(gòu)物中心的整體規(guī)模在我市居前列，比較容易形成規(guī)模效應(yīng)。本項(xiàng)目在占地面積、建筑面積方面，都有獨(dú)到優(yōu)勢(shì)，依托福山新城區(qū)轉(zhuǎn)移的發(fā)展機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看郁森國(guó)際購(gòu)物中心發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

2.位置：地處福山區(qū)，為芝罘區(qū)、煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、福山區(qū)三區(qū)交界之處。雄據(jù)通往芝罘區(qū)、煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、蓬萊市的咽喉要地。紅旗路隧道全線貫通，8分鐘可直抵市中心。

3.政府政策：本項(xiàng)目無(wú)論在占地、建筑面積還是在投資等等方面，都是福山及至煙臺(tái)市規(guī)模較大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在《煙臺(tái)市城市發(fā)展規(guī)劃》中，已明確提出“打造以郁森國(guó)際購(gòu)物中心為代表的福山商圈”。煙臺(tái)市、福山區(qū)兩級(jí)政府在各方面都給予了很大的政策支持。對(duì)于本項(xiàng)目，這也是很重要的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)

4.商業(yè)功能：本項(xiàng)目共有五層空間可利用，每層面積大，分割容易，在使用方面是其他同類產(chǎn)品難以比擬的。靈活的空間設(shè)計(jì)為項(xiàng)目運(yùn)作提供了較大的自由度。

5.交通：本項(xiàng)目位置地處天府商業(yè)街中心，四周路面開(kāi)闊，道路兩端均

煙臺(tái)中智企業(yè)管理咨詢有限公司-----------------

日期：2008年8月

可于交通干線相對(duì)接。目前，正在運(yùn)作市內(nèi)公交車(chē)開(kāi)通至水秀購(gòu)物中心事宜，線路開(kāi)通后交通會(huì)變得更加方便。

6．綠化和環(huán)境：政府已計(jì)劃對(duì)天府街進(jìn)行整體改造，改造后路面將更加寬闊，同時(shí)會(huì)擁有更多的綠地，郁森國(guó)際購(gòu)物中心周?chē)木坝^將變得更加優(yōu)美。

7．配套：水電及其他配套設(shè)施完善，有人行直梯2部，自動(dòng)扶梯4部，觀光梯2部，樓梯14部。主通道寬度4.5米，次通道2.5米。有免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)及地下停車(chē)場(chǎng)，解除業(yè)主后顧之憂。

8．物業(yè)：郁森國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)由天府威格斯商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司全

程打理，該物業(yè)公司由煙臺(tái)市福山天府房地開(kāi)發(fā)有限公司與威格斯物業(yè)顧問(wèn)（上海）有限公司聯(lián)合成立，集中雙方公司之優(yōu)勢(shì)，是當(dāng)?shù)仄放婆c國(guó)際品牌的戰(zhàn)略結(jié)合，將為業(yè)主營(yíng)造高檔、統(tǒng)一、規(guī)范、舒適之購(gòu)物中心。

9．裝修：外部裝修豪華、大氣，內(nèi)部裝修簡(jiǎn)約、美觀，充分考慮到業(yè)主需求，使業(yè)主既可以直接入住，也可根據(jù)各自需求進(jìn)行重新裝飾與布局。

10．升值空間：以天府商業(yè)街為核的福山商圈日益發(fā)展成熟，郁森國(guó)際購(gòu)物中心必將寸土寸多，升值空間巨大。

劣劣勢(shì)勢(shì)分分析析 煙臺(tái)中智企業(yè)管理咨詢有限公司-----------------

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1． 項(xiàng)目規(guī)劃預(yù)期與市場(chǎng)環(huán)境存在差距。項(xiàng)目基本定位是不存在問(wèn)題的，體現(xiàn)出決策者的戰(zhàn)略前瞻意識(shí)，但作為一個(gè)戰(zhàn)略性的決策，應(yīng)因地制宜，因時(shí)制宜，分布推進(jìn)，穩(wěn)步實(shí)施，不能急于求成，一蹴而就，否則便會(huì)欲速則不達(dá)。以本項(xiàng)目為例，在市場(chǎng)環(huán)境尚不成熟的情況下，便急于打出精品百貨、高端品牌的賣(mài)點(diǎn)，其效果可想而知。

2． 目標(biāo)消費(fèi)者定位混亂。整個(gè)項(xiàng)目是按業(yè)態(tài)分布進(jìn)行定位的，市場(chǎng)定位是全年齡段、全客層的家庭式購(gòu)物、休閑消費(fèi)，兼顧旅游者的觀光消費(fèi)。而實(shí)際上，定位過(guò)寬相當(dāng)于無(wú)定位，郁森國(guó)際購(gòu)物中心的定位過(guò)于籠統(tǒng)，甚至存在矛盾，比如二層定位是精品百貨，其消費(fèi)群體應(yīng)是有較高購(gòu)買(mǎi)力人群，而其它樓層又面向青年人及普通大眾。

3． 樓層整體功能布局及各樓層內(nèi)部功能布局不盡合理。表現(xiàn)在：整體功能劃分及各樓層內(nèi)部功能界定不清晰，沒(méi)有充分顧及消費(fèi)者的消費(fèi)心理及消費(fèi)習(xí)慣。而做為一個(gè)一站式購(gòu)物、娛樂(lè)及餐飲中心，如果連消費(fèi)者都感覺(jué)“亂”，足以說(shuō)明在功能設(shè)計(jì)上是存在問(wèn)題的。

4． 沒(méi)有建立清晰、高效的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要想取得成功，必須以商業(yè)思維作為主導(dǎo)，建立一套具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，這種模式必須基于項(xiàng)目本身實(shí)際而產(chǎn)生，不能生搬硬套。

5． 缺少一支分工明確、各負(fù)其責(zé)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。一個(gè)成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)必須做到熟練操作品牌營(yíng)造、商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)、策劃推廣、商鋪管理、租賃管理、工程技術(shù)、物業(yè)管理、資金運(yùn)作、信息系統(tǒng)、法律事務(wù)、人力資源等多方面的核心業(yè)務(wù)。

6． 推廣工作不力，市場(chǎng)啟動(dòng)有難度，影響業(yè)主信心。對(duì)于任何一個(gè)項(xiàng)目，煙臺(tái)中智企業(yè)管理咨詢有限公司-----------------

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7． 如果前期缺乏有力的推廣，都是很難匯聚人氣的，而對(duì)于商家來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)不賺錢(qián)是可以理解的，但如果超過(guò)半年仍不賺錢(qián)，他們就會(huì)離開(kāi)會(huì)考慮離開(kāi)。

8． 交通問(wèn)題。交通問(wèn)題包括兩部份：一是市內(nèi)公交線路，必須確保兩條以下公交線路能夠到達(dá)，否則站在消費(fèi)者角度考慮，是很難被接受的；二是地下停車(chē)場(chǎng)必須方便停車(chē)，且進(jìn)出空間要足夠?qū)掗?，因?yàn)橥＼?chē)問(wèn)題現(xiàn)已成為許多消費(fèi)者關(guān)注的重要問(wèn)題之一。

9． 缺乏“統(tǒng)一性”。目前，在郁森國(guó)際購(gòu)物中心，基本上感受不到“統(tǒng)一性”帶來(lái)的視覺(jué)沖擊以及由此產(chǎn)生的心理認(rèn)同。而對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由內(nèi)及處的“統(tǒng)一性”是彰顯商業(yè)定位及綜合實(shí)力的重要手段。

機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)分分析析

1.福山舊城區(qū)、福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和煙臺(tái)市開(kāi)發(fā)區(qū)三足鼎立，郁森國(guó)際購(gòu)物中心位居核心，這一有利商業(yè)布局將給郁森國(guó)際帶來(lái)強(qiáng)有力的消費(fèi)支撐。

2.郁森國(guó)際購(gòu)物中心周?chē)闹懈邫n小區(qū)住戶是郁森國(guó)際重要的目標(biāo)客戶群，隨著他們的不斷入住，郁森國(guó)際的核心商圈日益形成。

3.隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，市民生活水平不斷提高，閑暇時(shí)間也不斷增多，一家老少在郁森國(guó)際聚會(huì)，孩子到屬于自己的兒童樂(lè)園中去玩，年青人去尋找適合自己的文化休閑娛樂(lè)活動(dòng)，家庭主婦們可以去購(gòu)物或健身美容，男士們則可以去娛樂(lè)或交際場(chǎng)所輕松一下，各得其所，各得其樂(lè)，煙臺(tái)中智企業(yè)管理咨詢有限公司-----------------

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這種將吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)等元素融合為一體的消費(fèi)模式將會(huì)越來(lái)越受到歡迎。

4.隨著中國(guó)奢侈品消費(fèi)逐年升溫，帶動(dòng)起中高收入階層對(duì)于奢侈品消費(fèi)的強(qiáng)烈需求。部分國(guó)際頂級(jí)奢侈品牌進(jìn)駐郁森國(guó)際后，依托有力的品牌推廣及靈活的價(jià)格策略，相信一定能夠引爆這一需求點(diǎn)。

5.煙臺(tái)有著豐富的旅游資源，福山也正在逐步加大旅游開(kāi)發(fā)力度，而郁森國(guó)際集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、旅游和文化等于一體，相信在吸引流動(dòng)消費(fèi)客戶的同時(shí)，其自身也會(huì)開(kāi)發(fā)成當(dāng)?shù)芈糜蔚囊淮罅咙c(diǎn)。

威威脅脅分分析析

1.煙臺(tái)市民已形成相對(duì)穩(wěn)定的購(gòu)物習(xí)慣。目前，煙臺(tái)市民購(gòu)物地點(diǎn)高度集中在南大街及附近商業(yè)街，引導(dǎo)市民改變消費(fèi)習(xí)慣需要經(jīng)歷一段相對(duì)艱難的市場(chǎng)培育期。

2.煙臺(tái)市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)升溫，新開(kāi)發(fā)及正在開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)必加入到分割市場(chǎng)空間行列，成為郁森國(guó)際強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)者。萊山區(qū)七月開(kāi)業(yè)的佳世客以及市中心在建的陽(yáng)光100商業(yè)地產(chǎn)都是郁森國(guó)際的直接競(jìng)爭(zhēng)者。

3.政府規(guī)劃將天府街建成商業(yè)街，即將在商業(yè)街上建成的商業(yè)單體一方面會(huì)凝聚人氣，有利于整體商圈的形成，另一方面，個(gè)性化的商業(yè)單體也會(huì)對(duì)郁森國(guó)際消費(fèi)群產(chǎn)生分流的負(fù)效應(yīng)，以“替代品”身份與郁森國(guó)際瓜分市場(chǎng)。

4.作為郁森國(guó)際的最核心商圈，福山地區(qū)居民整體收入水平不高，消費(fèi)不

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活躍，市場(chǎng)培育期將會(huì)比較長(zhǎng)。

郁森國(guó)際購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)診斷報(bào)告—項(xiàng)目目建議 項(xiàng)目建議

1.要具有魅力和獨(dú)特性

定位是商業(yè)房地產(chǎn)的脊梁骨，沒(méi)有主題定位的商業(yè)房地產(chǎn)就好比人沒(méi)有了魂。商業(yè)的成功與否并不是通過(guò)規(guī)模多大來(lái)衡量的，即它成功的關(guān)鍵并不在于讓消費(fèi)者感覺(jué)“有多大”，而是要讓這一多業(yè)態(tài)的綜合體體現(xiàn)出鮮明的“定位”和獨(dú)特的魅力。

商業(yè)房地產(chǎn)模式定位模型包括三部份內(nèi)容：做什么？如何做？在哪里做？對(duì)于郁森國(guó)際購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，已不涉及在哪里做的問(wèn)題了，當(dāng)務(wù)之急是首先要確定做什么和怎么做。主題定位是為了創(chuàng)造產(chǎn)品的差異化。有了鮮明主題定位的房地產(chǎn)，才能起到三方面積極的作用。一是可以了解自己的特色和項(xiàng)目鮮明地個(gè)性，將自己和眾多商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)分開(kāi)來(lái)。二是才能起到聚眾效果。三是鎖定目標(biāo)消費(fèi)群體。功能組合定位也稱為“綜合性定位”。綜合性定位是指融合多種功能業(yè)態(tài)，以一站式服務(wù)為顧客創(chuàng)造方便的策略。商業(yè)房地產(chǎn)的功能定位的其中一個(gè)重要原則就是“錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)”，使商業(yè)房地產(chǎn)中的幾個(gè)功能模塊產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，而不是幾個(gè)功能模塊的簡(jiǎn)單壘加。

2.對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者進(jìn)行清晰定位

目標(biāo)消費(fèi)者定位要解決的問(wèn)題為：在研究消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力、年齡結(jié)

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構(gòu)、性別比例、職業(yè)特征、分布區(qū)域、消費(fèi)偏好、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)傾向、消費(fèi)潛力等的基礎(chǔ)上，按分類特征，確定消費(fèi)者構(gòu)成。特別要解決兩大問(wèn)題：一是清晰界定主體消費(fèi)者；二是清晰界定第一商圈。主體消費(fèi)者可理解為60%的消費(fèi)者，這部份消費(fèi)者來(lái)自哪里?這是目標(biāo)消費(fèi)者定位首先要解決的問(wèn)題，也是項(xiàng)目后期成功經(jīng)營(yíng)的最根本的前提。主體消費(fèi)者判斷失誤，將直接導(dǎo)致項(xiàng)目的巨大風(fēng)險(xiǎn)；第一商圈可理解為60%的消費(fèi)者來(lái)自這一區(qū)域，第一商圈定界定不準(zhǔn)，同樣會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)較大問(wèn)題。

3.對(duì)各樓層業(yè)態(tài)布局進(jìn)行科學(xué)分配與調(diào)整

地下一層至地上四層，每層基本功能定位是什么，每層內(nèi)部業(yè)態(tài)如何細(xì)分，這種功能定位及細(xì)分方式是否符合整體的主體定位，是否符合消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣。在業(yè)態(tài)布局方面，有兩點(diǎn)值得予以關(guān)注：

? 盡可能引進(jìn)符合項(xiàng)目地實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對(duì)原有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局；同時(shí)，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，形成規(guī)模上的強(qiáng)勢(shì)地位，將項(xiàng)目打造成新的商業(yè)中心；

? 要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)物業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售力強(qiáng)，以吸引人氣，積聚商氣；但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低整體經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤(rùn)率，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。

4.重視控制高中低檔品牌的比例

即使在北京、上海這樣一線城市的消費(fèi)者中，重視高端品牌的消費(fèi)者比例也是很少的，所以作為一個(gè)超級(jí)大型商業(yè)設(shè)施，相對(duì)高端的品牌，引入的比例要進(jìn)行控制，應(yīng)當(dāng)更加重視實(shí)惠、質(zhì)量以及服務(wù)。同時(shí)贏得

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高端消費(fèi)者的青睞也需要時(shí)間。如果一味追求高檔，將會(huì)導(dǎo)致人氣極低。為此，一是項(xiàng)目品牌的業(yè)態(tài)分布要全，能滿足消費(fèi)者一站式消費(fèi)的需要；二是高、中檔次的品牌相結(jié)合，價(jià)格定位適當(dāng)?shù)乜紤]消費(fèi)者的實(shí)際消費(fèi)能力。

具體到郁森國(guó)際這一項(xiàng)目，建立摒棄“高端品牌”，引入outlets。奧特萊斯是專門(mén)銷(xiāo)售名牌過(guò)季、下架、斷碼商品的商店組合，折扣可以低至七折以下，被稱為“品牌廠家直銷(xiāo)購(gòu)物中心”。美國(guó)的奧特萊斯購(gòu)物中心一般位于市郊。值得一提的是，美國(guó)奧特萊斯絕大多數(shù)商品屬于品質(zhì)一流的當(dāng)季商品，斷碼、過(guò)季商品僅占整個(gè)奧特萊斯商品的15%以下。奧特萊斯能在遠(yuǎn)離城市的地帶吸引大量的顧客群體，必定有它獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。奧特萊斯的優(yōu)勢(shì)之一是名牌商品。奧特萊斯的商品多是名牌下架商品、過(guò)季商品及斷碼商品。這些全新商品，由高檔專賣(mài)店或商場(chǎng)下架后直接轉(zhuǎn)到奧特萊斯銷(xiāo)售。奧特萊斯的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)是購(gòu)物環(huán)境。每一個(gè)奧特萊斯中心的購(gòu)物面積都很大，以美國(guó)為例，奧特萊斯中心的面積由一萬(wàn)平方米到十幾萬(wàn)平方米都有。而每一個(gè)購(gòu)物中心都有自己的特點(diǎn)和環(huán)境，有配套的服務(wù)設(shè)計(jì)和便捷的交通，因此成為人們購(gòu)物休閑的理想場(chǎng)所。奧特萊斯最大的優(yōu)勢(shì)是令人心動(dòng)的商品價(jià)格，奧特萊斯的商品與市中心的百貨商場(chǎng)比較，同樣的商品在價(jià)格上普遍低60%，甚至更多。

奧特萊斯之所以受到如此熱捧，主要原因是由于它的良好的市場(chǎng)表現(xiàn)和廣闊的市場(chǎng)空間。以北京燕莎奧特萊斯為例，該店于2002年開(kāi)業(yè)，目前營(yíng)業(yè)額已經(jīng)從最初的3億元發(fā)展到2006年的94億元，效益增長(zhǎng)率高達(dá)40%，日均客流量達(dá)三萬(wàn)人次。而且，北京燕莎奧特萊斯選址于典型的非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域，開(kāi)業(yè)時(shí)周邊還沒(méi)有住宅，人煙稀少，但就是在這種位置，奧特萊斯展現(xiàn)出了旺盛的生命力。因此，奧特萊斯在整體表現(xiàn)平平的現(xiàn)有商業(yè)中，由于其新穎性、輻射力、盈利性而散發(fā)出惹眼的光環(huán)，受到市場(chǎng)的熱捧是情理中的事。

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5.建立自身的商業(yè)模式。

說(shuō)到底，商業(yè)模式就是關(guān)于做什么，如何做，怎樣賺錢(qián)的問(wèn)題，其實(shí)質(zhì)是一種創(chuàng)新形式。它包括：

價(jià)值主張：能給消費(fèi)者提供何種價(jià)值（包括價(jià)格、方便性、購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量、全新體驗(yàn)等）。

消費(fèi)者目標(biāo)群體：公司所瞄準(zhǔn)的消費(fèi)者群體。分銷(xiāo)渠道：如何開(kāi)拓市場(chǎng)。

客戶關(guān)系：公司同其消費(fèi)者群體之間所建立的聯(lián)系。價(jià)值配置：資源和活動(dòng)的配置。

核心能力：公司執(zhí)行其商業(yè)模式所需的能力和資格。

合作伙伴網(wǎng)絡(luò)：公司同其他公司之間為有效地提供價(jià)值并實(shí)現(xiàn)其商業(yè)化而形成的合作關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。

6.變招商為選商

招商是一個(gè)過(guò)程，是商業(yè)地產(chǎn)的一種手法、形式，選商才是真正的結(jié)果，怎么選擇你需要的品牌、經(jīng)營(yíng)商家，符合你之前制訂的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)定位，這是一個(gè)核心。片面把招商交給中介，自己不管，忽略運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的介入，這是很多開(kāi)發(fā)商存在的問(wèn)題。這也就是說(shuō)，如果無(wú)視整體定位，僅僅為了招商而招商，則雖可能帶來(lái)一時(shí)的繁榮，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，勢(shì)必對(duì)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展造成致命影響。

7.推廣運(yùn)營(yíng)

推廣運(yùn)營(yíng)同樣是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，能否系統(tǒng)做好推廣運(yùn)營(yíng)工作，在很大程度上決定著整個(gè)項(xiàng)目的成敗。要根據(jù)項(xiàng)目整體定

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位、消費(fèi)者定位和本地媒體特點(diǎn)，選擇推出高效適用推廣運(yùn)營(yíng)手法，通過(guò)系統(tǒng)化的包裝提升項(xiàng)目品牌知名度及品牌價(jià)值，通過(guò)市場(chǎng)無(wú)形的手提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，拓展商業(yè)機(jī)會(huì)。

8.機(jī)構(gòu)設(shè)置

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較成熟的機(jī)構(gòu)設(shè)置模式，一般設(shè)一個(gè)總經(jīng)理，下面分四個(gè)部門(mén)：一個(gè)部門(mén)是營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)部門(mén)，通常包含選商、招商、策劃推廣以及客戶管理工作等；一個(gè)工程技術(shù)部門(mén)，這是保障日常的機(jī)電設(shè)備的運(yùn)營(yíng)，照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)，交通組織系統(tǒng)等等的正常運(yùn)營(yíng)，以及商鋪的裝修管理等等；一個(gè)安全管理部門(mén)，負(fù)責(zé)保安、消防和衛(wèi)生保潔工作；一個(gè)后勤財(cái)務(wù)部門(mén)。

9.統(tǒng)一管理，統(tǒng)一形象

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一定要統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，整合營(yíng)商資源。包括統(tǒng)一形象、統(tǒng)一視覺(jué)系統(tǒng)（VIS）；統(tǒng)一招商品牌的審核管理，統(tǒng)一完善租約管理；統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題；統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃，統(tǒng)一商品布局；統(tǒng)一策劃；統(tǒng)一物業(yè)管理；統(tǒng)一進(jìn)行建筑空間環(huán)境管理與設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)；統(tǒng)一指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督商戶經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；統(tǒng)一咨詢平臺(tái)；統(tǒng)一提供服務(wù)咨詢。

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