第一篇：淺談房地產項目的規劃設計管理

淺談房地產項目的規劃設計管理

作者：楊光清

改革開放30多年，房地產開發10多年，在任何一個大城市都建造了數百萬方的多層、別墅、小高層、高層、超高層建筑。這樣多的建筑應該造就相當數量的設計大師和著名的開發商，然而，效果并不竟然。

縱觀房地產開發項目，市場對建筑師的評價：“設計千篇一律，缺乏創造力，意念落后，沒有地域感、新鮮感和時代感?！?/p>

而設計師則對房地產商的評價是：“實施別人的原始創意、情思和預謀、為別人莫名的觀念拐扭自己的建筑?！?/p>

在現實中，當設計出現問題，或者設計未達到預期的目的時，建筑師往往成了批評對象。這是因為，只有設計師才是專業的設計者，設計人員應該負設計的責任。

在房地產開發的實踐中，常?？梢耘龅健耙粋€好的規劃設計方案，為營銷預設了賣點和賣相”、“一個設計方案害死一個項目”的情況。為什么會出現后一種情況呢？究其原因，大體有兩種，一種是設計公司自己沒有專業能力，“天下設計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責，做出低下水平的作品；另一種是開發商自以為是，獨斷專橫，聽不進專業意見，完全不尊重設計院，把設計師當作一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結局是項目失敗，設計師承擔罪名。

從房地產開發營銷角度來看，一個規劃設計方案的好壞，在很大程度上決定著一個項目的成敗命運。那么，我們怎樣去審視一個規劃設計方案？評價分析一個規劃設計方案，出發點是什么？

一、規劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子?。┴撠?。許多規劃設計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。如小區主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠又是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區主入口，假若旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區業主的車輛出入會遇到多少麻煩！把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細節看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閑視之。“規劃方案無小事”，一個細節留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細節就顯示出設計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發做設計，犯了一條大忌。

二、設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。

項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領社區，價位適中，檔次中等，但如設計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，作出幾千上萬平方米的中庭，在里面布置什么“地中?！?、“愛琴海”、“波羅的海”，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個水幕墻，這就完全是頂級豪宅的景觀設計！我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業管理的運轉費用更高得可怕，這樣一個中檔小區，向業主收取的物業管理費是很有限的，而單只是水景的運轉費用，一年就需付出幾十萬元！誰來承擔這筆費用？這就是設計師背離項目定位的情形。

三、規劃設計應該充分考慮將來物業管理的方便。

現在物業管理已經成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理。”以前設計方案是不考慮物業管理的，而現在策劃項目時就必須提前考慮物業管理的各種問題。如以一個湖為中心，湖周圍一圈是獨棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設計師的想法很簡單：讓別墅的業主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內直接欣賞湖光水色。他沒有考慮到：這個湖不是別墅業主獨享的，而是小區全體業主共享的，那些住在多層、小高層的業主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業主經常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。

四、計在條件許可的前提下，應該盡量考慮項目營銷的方便。

營銷在規劃設計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在，如最大的賣點是戶型設計，所有的戶型都必須精心推銷，戶型面積必須趨向于實用化，中戶型基本上以大廳小房為主，大戶型通過增加房間數目、強化功能空間的手段達到效果；戶內公共走道、室內走道、樓宇邊角等公共空間減少，比以前更講究如何充分利用每一寸空間；功能設計更趨完善。（1）、主人房帶衛生間，已成為中大戶型設計的必須配備條件；（2）、工作陽臺的設置，應合理、方便（以前是家務操作、觀景在一個空間內實現）；（3）、書房、兒童房、健身房、衣帽間等配套，使室內生活豐富多彩，居家舒適；（4）、玄關的設計，增加戶內空間層次，與生活水平提高的社會現實相吻合，使入室更衣、換鞋等新風尚變得可能，促進居家健康化、安逸化。功能分區必須明顯：（1）、確立三大分區理念：動態靜態分區、工作空間和生活空間分區、公共和秘密空間分區在設計中貫徹；（2）、打破平面廳室劃分的傳統，利用突出的邊角、臺階、隱行走道等進行空間劃分，使空間層次感更強，空間變化更大。戶型設計更貼近人性。設計觀念的變革：（1）、朝向觀念的變革，不必再追求戶戶朝南，景觀與朝向同樣

重要，在戶型設計中更關注景觀方向而不是南北方向；（2）、需求觀念的變革，從人口構成確定居住空間，必須注重安全第一。而在那些戶型比較一般的項目上，就力求環境景觀園林設計有些出彩的新意。

“先做賣相”的觀點，堅持要求項目開盤時必須完成一個漂亮的小區大門、一條主軸景觀商業大道、一處中心園林、一個布置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房等。現在許多項目在樓房建好之前，先做好環境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發商只有完成銷售才能實現利潤，因此不得不要求設計規劃工作也為營銷服務。

五、劃設計除了遵循專業規范以及技術要點之外，還應盡量考慮中國傳統建筑景觀學說的基本禁忌。

一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術要點都是規定死的，只能在這些前提下做規劃設計。但傳統建筑景觀學說，很多設計師都不大了解，所以經常在這方面出問題。另外，在樓盤規劃和戶型設計方面，關于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關鍵在于設計師必須懂得這些基本禁忌。

一般來說：“一個項目成敗的70％在于前期策劃。”這個前期策劃中，所有關于項目定位，目標消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在規劃設計方案里體現出來。開發商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規劃設計方案中。所以在規劃設計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規劃設計上費了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。

六、發展商與建筑商的關系

在市場經濟環境下，發展商面對的是使用者市場，發展商要迎合使用者的口味；建筑師面對的是開發商的市場，建筑師自然要迎合開發商的口味。建筑師是開發商的設計顧問，在均衡開發項目與社會、經濟、城市、技術、環境等各方面為開發商定位平衡點；開發商也是建筑師市場顧問，在提供精確的市場化對建筑設計的要求后，使建筑師的創作最終切合使用者需求的脈搏。

七、選好建筑師的技巧

建筑是缺陷的藝術，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設計不當，影響使用；有的設計考慮不周，使發展商的良苦策劃難以實現。發展商以贏利為目的，設計水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經濟利益的實現。因此，從一開始就應該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關系重能力；不重價錢重質量；不單看單位，還要看個人（業績、經驗、當面交談）

八、發展商與建筑師的交流

發展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎上著重注意如下：建筑師必須加強口頭表達能力，增強理論知識；建筑師必須有組織協調能力，并在設計過程中記錄下所有重要的談話內容、方能明確發展商的觀點和意圖； 開發商應當給予相應寬松的創作環境，應尊重設計的專業性，不要盲目加以意見，左右設計師。

前期工作是創作的源泉，交流與溝通的多少在一定程度上決定設計成功與否，也關系到項目建設的是否順利。因此，設計的前期階段，建筑師應主動和開發商聯系溝通，盡量去挖他們的想法，把零散、混亂的思路變成條理清晰的構思，從專業技術的角度給予轉化和升華。

建筑師還必須協調和和統領各個工種的關系，加強相互的溝通和協調，使建筑設

計在建設工程中不斷完善和落實。為減少建成與原設計的差距，建筑師必須始終不懈貫徹設計意圖，了解不同工種的配合。這也是一個建筑師綜合能力的體現。

限時間、趕進度的設計難出精品；發展商缺乏審美觀難出精品；建筑師缺乏對市場認識和了解，難出精品；發展商對建筑高度干預太多，難出精品。

九、策劃師與建筑師

在過去是兩點成一線，發展商直接找會畫圖紙的設計院，一拍即合，一合就畫，畫出來就施工，然后賣樓，買不動請人策劃，策劃走幾步成殘局，就死棋。

現在應該是發展商、策劃師、建筑師三點成一線的時候了，成功的建筑師必須了解民眾、樓盤潛在客戶的需求。策劃師的介入使得建筑師更加了解市場的需求，同時對于政府管理機構的管理思路非常清楚，能主動處理雙方的關系。策劃師有比建筑師更多的時間、更多的機會去接觸、了解民眾、市場、購房者的心理。或者說，了解民眾是策劃師的一種職業要求。策劃師要了解民眾購房心態上、在了解房屋市場的有效需求上，為建筑師提供說法，不至于讓不明白市場需求的建筑師設計出的房屋，就象舞臺上走來走去的模特而遠離民眾。策劃好的樓盤，不但能賣出去，而且住進去后還要三年、五年、十年不過時還能升值，這才是真正的策劃大師。

策劃師把市場調查結果、分析的結果、決策的結果告訴發展商，并與發展商共同研究。在有決策權的發展商同意后，策劃人再去找

第二篇：房地產規劃設計管理

房地產規劃設計管理

摘要

規劃設計管理是開發商自己實施的對投資項目有目標的管理活動。規劃設計管理是基于內部需求的一種管理，要求代表甲方對與設計有關的活動，如市場調查、土地購買、國際咨詢和招標、規劃設計、設計報批及設計變更等進行統一管理和協調。

房地產項目的設計管理要有明晰的程序，管理規劃應當要知道什么時候做什么事。做出明智的選擇比什么都重要，選擇意味著下一步的方向，如果選擇出偏差，就會走入誤區，走很多彎路，因此管理和規劃同樣重要。

規劃設計管理師開發商自己實施的對投資項目有目標的管理活動。規劃設計管理是 基于內部需求的一種管理，要求代表甲方對設計有關的活動，如市場調查、土地購買、國際咨詢和招標、規劃設計、設計報批和設計變更等進行統一管理和協調。因此房地產規劃設計管理在房地產開發項目中具有重要的統籌作用和意義。

關鍵詞 規劃設計管理；目標管理

如何做好房地產項目規劃設計管理要點？

1.做好詳細的規劃調查研究

一個地產項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結果，規劃設計階段是項目運作的龍頭和開端，它包含了發展商最初的投資決策、目標分析和項目定位以及市場供需關系的深入研究。沒有周密的調查資料，就無法了解房地產市場的現狀以及產品的分布和競爭的特點，也就無法進行項目的定位，規劃設計設計也就如無源之水。所以成功的項目來自于詳實的調查研究，這是項目運作的出發點和根本點。

必須從城市規劃的角度研究地產市場的發展和項目的規劃選址問題。土地開發和建設總是城市規劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規劃和詳細的規劃情況，要與當地城市的規劃設計院和管理者保持聯系，對城市的現狀、規劃結構和發展計劃以及城市的戰略要深入研究，要結合土地儲備和規劃選址通盤考慮。項目的實施要與城市近期建設和中遠期發展保持同步，期待由市政基礎設施建設帶來商機。

另外，在進行規劃調查時，要避開規劃有爭議的細節地方，要著眼于那些有潛在規劃價值和市場潛力的地段進行周密的調查，盡可能想的更遠一些，3年5年或者10年后該地段的預測情況要從規劃的戰略發展中而不是規劃的細微處，尋找市場的價值和投資點。

2.加強報批過程目標管理，確認規劃設計的要點

報批不僅僅是批準的問題、時間上的問題，要認識到設計報批是將設計目標通過政府的批準加以確認和合法化，跟蹤者要學會與管理者的溝通和協調。盡管用地紅線和規劃設計要點都是規劃國土部下達的，但我們可以通過合法的正當的途徑將公司的而目標和設計意圖反映給他們，去積極協商和溝通。

規劃選址初步確定后，就要進行土地的購買工作。土地購買時要事先與規劃土地部門將土地價格、土地面積和規劃設計要點以及開發建設要求協商好，要做到心中有數，盡可能把今后開發建設中遇到的問題想清楚，并在合同中為公司留下調整的余地。所以用地紅線要根據法定圖則或控制性詳細規劃所確定的路網進行下去，地產公司要及時跟蹤或協調，如果在一個范圍內允許選擇或與規劃部門有商量的余地，就要結合下一步的城市規劃以及公司的項目定位，做出最優價值評估和判斷。比如商業，最好臨近道路和便于出入，如果住宅最好遠離市政干道，選擇僻靜處。而周邊如果要有好的景觀如公園、海景或水庫、山體，則對辦公或住宅的銷售或租賃有較大的吸引力。所以用地紅線的跟蹤，不是一個簡單的劃線問題，而是一個重新進行細分和目標確定的過程。

規劃設計的要點是項目的靈魂和技術的核心。它影響著公司的一系列抉策和經濟戰略的確定。比如，3.5的容積率對于開發住宅來講就是高層住宅，它在某些城市如消費人群還達不到可以承受電梯的管理成本和高層土建成本 的情況下，茫然采用高容積率，會使經營陷入困境。所以在簽訂土地合同時就要做好經濟技術分析，重點對容積率公共配套（學校，商場等）進行成本分析，計算建設后的單方成本，與市場同類項目進行比較，并做出方案判斷和選擇。因為規劃這幾要點在下達后就不容易調整。所以，之前一定要將開發建設遇到的問題在規劃設計要點中考慮進去，為今后自我調整留有余地。

3.完善管理制度，保證規劃設計水平

規劃設計必須在深入細致的市場調查后，在占有第一手基礎資料后，并經過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密策結合起來。項目是否成功，需要一系列的運作和精心策劃才能達到所定的目標。其中規劃設計是龍頭，是關鍵。尤其是大型項目更應重視規劃設計，大型項目要結合項目的復雜程度和市場情況，分階段進行規劃設計，將規劃設計的目標逐步進行深化和細分。所以對于大型項目的規劃設計首先要有一個整體清晰的概念，而后腰清楚開始做什么，中間做什么，實施做什么。總之，要將項目的整體運作和策劃精神貫穿到每一步中，并逐步實行落實和反饋。

做好一個規劃設計方案離不開三個前提條件:甲方的指導和目標激勵，高水平善

于溝通的設計單位，推出優秀的機制和設計方式。這三點相輔相成，互為推進。

3.1規劃設計管理制度

3.1.1集團規劃設計評審會管理辦法

目的：為規范集團各地產公司項目設計的操作，加強對規劃設計管理與成果標準中實施方案階段的集團規劃設計評審會這一重要節點的監控，以達到確保質量、進度目的。

3.1.2主管部門

集團規劃設計部負責各項目操作公司評審會的統籌安排。項目評審會在總部或者項目所在地方召開，有集團規劃設計部或項目操作公司負責具體會務組織工作。

3.1.3．時間計劃

評審會的召開時間應以項目設計計劃為依據，如有變更，項目操作公司應事先知會規劃設計部。項目操作公司應在評審會召開之前至少7日向規劃設計部提出正式的申請，會前至少3日提交評審文件匯編。評審文件匯編應包括以下內容：

（1）項目可行性研究報告。其中規劃設計部分按投資分析階段的成果標準完成（2）項目設計工作控制性計劃

（3）集團規劃設計部對設計前期工作總體計劃的意見

（4）集團規劃設計部隊設計前期工作結論的意見

（5）概念設計方任務書

（6）概念設計方案文本

（7）項目設計指導書

（8）規劃方案設計招標書

（9）規劃方案設計任務書

（10）規劃方案設計文本

（11）規劃方案分析表

4.文件審核

集團規劃設計部對評審文件進行審核，發現不符合要求的，可以要求評，審會延期審核。

5.會議組織

會議組織應在評審會召開前至少兩日向參會者發出會議通知及議程。

6.評審會議投票人員組成集團主管設計領導、集團規劃設計部總經理及總建筑師、項目操作公司總經理、營銷部及設計部經理、集團內專家。

7.評審會議議程

7.1時間安排

整體時間安排視項目的復雜程度而定，委托項目以不超過六小時為宜，投標項目以不超過9小時為宜。

7.2評審會具體安排

①由項目操作公司的項目設計負責人及營銷負責人對“規劃設計指導書”進行講解重點介紹項目總體開發計劃及市場、經營、成本方面的分析結論和設計工程部門的前期研究成果，以不超過60分鐘為宜。（此時 投標單位應不在場）②項目操作公司的項目設計及營銷負責人就所介紹的項目向評審團答疑，以不超過15分鐘為宜。

③投標單位分別介紹方案，并向評審團答疑，每家時間不宜超過40分鐘為宜（其他投標單位應不在場），如果是委托一家設計單位做多方案比較時間可以適當延長。

④評審團以記名投票的方式從投標方案中選擇2~3個優選方案（如果是委托設計，可以直選一家）。

⑤評審團就所選的優選方案發表意見，集中討論，由會議組織者形成評審結論時間不宜超過60分鐘為宜。

8.評審會組織安排注意事項

8.1會前

①準備并檢測調試所有的會議器材：投影儀、數碼錄影機、白板和大鐵夾（用于掛圖和板書）

②如果是視頻會議，應與對方同步調試。

③準備會議過程的文件資料：評審會文件匯編、會議議程、選票、每一位投票人員應有以上文件。

④根據參會人員情況布置會場，投票人員的位置應用姓名牌指定。

8.2會議服務按票服務安排

①會場上應備有飲用水、水果及點心

②應事先安排好會議中途所需的咖啡、茶水

③長時間的評審會應安排好工作餐事宜

④會議進行過程中應留出適當的休息時間。

8.3開會期間組織者應注意維持會場紀律和秩序

①與會者應關閉手機保持會場安靜

②投標單位介紹方案時，應保證其他投標單位不在場，條件允許情況下，可安排休息室供投標單位使用

③投標單位在場內的活動，如攝影、攝像、錄音，應手組織者的限制。

9.會議紀要

由集團規劃設計部負責整理和匯總會議紀要，會議紀要應該包括投標結果、方案簡評和會議決議。

10.會議決議

會議決議如下：

① 同意××方案，建議增加××內容，在××方面應予注意

② 傾向通過××方案，應在××方面改進后再確認規劃思路，不需另行開會。③ 各方案均難滿足要求，須在××方面仔細考慮，完成設計后申請重新召開評審會

結束語

規劃設計管理是開發商自己實施的對投資項目有目標的管理活動。規劃設計管理是基于內部需求的一種管理，要求代表甲方對設計有關的活動，如市場調查、土地購買、國際咨詢和招標、規劃設計、設計報批和設計變更等進行統一管理和協調。因此房地產規劃設計管理在房地產開發項目中具有重要的統籌作用和意義。

第三篇：房地產項目規劃設計注意事項

房地產開發項目規劃設計注意事項

在房地產營銷策劃的實踐中，常?？梢耘龅健耙粋€設計方案害死一個項目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設計公司自己沒有專業能力，“天下設計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責，做出低下水平的作品；另一種是開發商自以為是，獨斷專橫，聽不進專業意見，完全不尊重設計院，把設計師當做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結局是項目失敗，設計師承擔罪名。

從房地產營銷角度來看，一個規劃設計方案的好壞，在很大程度上決定著一個項目的成敗命運。那么，我們怎樣去審視一個規劃設計方案？評價分析一個規劃設計方案，出發點是什么？根據我們的實踐經驗，對規劃設計方案的評價分析應該把握五條基本原則。



一、規劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子?。┴撠?。許多規劃設計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。西安融發沁園的最初設計方案中，小區主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠就是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區主入口，而且旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區業主的車輛出入會遇到多少麻煩！經過我們的再三堅持，這個方案終于做了修改，把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細節看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閑視之。“規劃方案無小事”，一個細節留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細節就顯示出設計師完全沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發做設計，犯了一條大忌。

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二、規劃設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園項目，定位是中小戶型的白領社區，價位適中，檔次中等，但設計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，在大約一萬平方米的中庭里，布置了“地中?！?、“愛琴?！薄ⅰ安_的海”，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、五個水幕墻，完全是頂級豪宅的景觀設計！粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業管理的運轉費用更高得可怕，這樣一個中檔小區，向業主收取的物業管理費是很有限的，而單只是水景的運轉費用，一年就需付出三十多萬元！誰來承擔這筆費用？這就是設計師背離項目定位的典型例子。

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三、規劃設計應該充分考慮將來物業管理的方便?，F在物業管理已經成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理?！币郧霸O計方案是不考慮物業管理的，而現在策劃項目時就必須提前考慮物業管理的各種問題。湖南株洲的明珠花園，最初的規劃方案是上海一家著名設計院提供的，以一個湖為中心，湖周圍一圈是獨棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設計師的想法很簡單：讓別墅的業主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內直接欣賞湖光水色。但是他沒有考慮到：這個湖不是別墅業主獨享的，而是小區全體業主共享的，那些住在多層、小高層的業主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業主經常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。后來調整了規劃方案，把一個湖變為兩個湖，內湖是別墅區獨享，外湖是小區業主共享。這樣，別墅單獨成區，物業管理和安全保護工作都以橋為界，相對容易一些。

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四、規劃設計在條件許可的前提下，應該盡量考慮項目營銷的方便。營銷在規劃設計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在，比如深圳寶安碧海名園項目，最大的賣點是戶型設計，所有的戶型全都是錯層，每戶送20平方米左右的一間或兩間房，廣告口號是“經典戶型，買一送一”。而在那些戶型比較一般的項目上，我們就力求環境景觀園林設計有些出彩的新意。石家莊天山花園項目，最初的設計方案并未考慮到開盤銷售的賣相，在小區布局和分期建設方面都只考慮居住和施工的方便。后來我們提出“先做賣相”的觀點，堅持要求項目開盤時必須完成一個漂亮的小區大門、一條主軸景觀商業大道、一處中心園林、一個布置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房。開發商按照我們的要求，首先在一期施工中完成這五個工程，項目就具備了良好的賣相?，F在許多項目在樓房建好之前，先做好環境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發商只有完成銷售才能實現利潤，因此不得不要求設計規劃工作也為營銷服務。



五、規劃設計除了遵循專業規范以及技術要點之外，還應盡量考慮中國傳統建筑景觀學說的基本禁忌。一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術要點都是規定死的，只能在這些前提下做規劃設計。但傳統建筑景觀學說，很多設計師都不大了解，所以經常在這方面出問題。另外，在樓盤規劃和戶型設計方面，關于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關鍵在于設計師必須懂得這些基本禁忌。

業內人士常說：“一個項目成敗的70％在于前期策劃。”這個前期策劃中，所有關于項目定位，目標消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在規劃設計方案里體現出來。開發商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規劃設計方案中。所以在規劃設計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規劃設計上費了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。在房地產營銷策劃的實踐中，常?？梢耘龅健耙粋€設計方案害死一個項目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設計公司自己沒有專業能力，“天下設計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責，做出低下水平的作品；另一種是開發商自以為是，獨斷專橫，聽不進專業意見，完全不尊重設計院，把設計師當做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結局是項目失敗，設計師承擔罪名。

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第四篇：房地產項目規劃設計策劃營銷

房地產項目規劃設計策劃營銷

通過完整科學的投資策劃營銷分析，發展商有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階段。房地產經過多年的發展后，市場需求發生了根本性的變化，消費者對房地產的建筑規劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發展商將“以人為本”的規劃思想和提高人居環境質量作為目標去實現消費者的需求。項目規劃設計策劃營銷是基于市場需求而專業設計的工作流程。

項目規劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對項目地塊進行總體規劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，并對項目的環藝設計進行充分提示。

一 總體規劃

1、項目地塊概述

.項目所屬區域現狀

.項目臨界四周狀況

.項目地貌狀況

2、項目地塊情況分析

.發展商的初步規劃和設想

.影響項目總體規劃的不可變的經濟技術因素

.土地SWOT分析在總體規劃上的利用和規避

.項目市場定位下的主要經濟指標參數

3、建筑空間布局

.項目總體平面規劃及其說明

.項目功能分區示意及其說明

4、道路系統布局

.地塊周邊交通環境示意：

地塊周邊基本路網

項目所屬區域道路建設及未來發展狀況

.項目道路設置及其說明：

項目主要出入口設置

項目主要干道設置

項目車輛分流情況說明

項目停車場布置

5、綠化系統布局

.地塊周邊景觀環境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

項目所屬地域市政規劃布局及未來發展方向.項目環藝規劃及說明：

項目綠化景觀系統分析

項目主要公共場所的環藝設計

6、公建與配套系統

.項目所在地周邊市政配套設施調查

.項目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面設計提示：

會所外立面設計提示

營銷中心外立面設計提示

物業管理公司、辦公室等建筑外立面設計提示其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設計提示.公共建筑平面設計提示：

公共建筑風格設計的特別提示

項目公共建筑外部環境概念設計

7、分期開發

.分期開發思路

.首期開發思路

8、分組團開發強度

二 建筑風格定位

1、項目總體建筑風格及色彩計劃

.項目總體建筑風格的構思

.建筑色彩計劃

2、建筑單體外立面設計提示

.商品住宅房外立面設計提示：

多層、小高層、高層外立面設計提示

不同戶型的別墅外立面設計提示

針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示其它特殊設計提示

.商業物業建筑風格設計提示

三 主力戶型選擇

1、項目所在區域同類樓盤戶型比較

2、項目業態分析及項目戶型配置比例

3、主力戶型設計提示

.一般住宅套房戶型設計提示

.躍式、復式、躍復式戶型設計提示

.別墅戶型設計提示

4、商業物業戶型設計提示

.商業群樓平面設計提示

.商場樓層平面設計提示

.寫字樓平面設計提示

四 室內空間布局裝修概念提示

1、室內空間布局提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五 環境規劃及藝術風格提示

1、項目周邊環境調查和分析

2、項目總體環境規劃及藝術風格構想

.地塊已有的自然環境利用

.項目人文環境的營造

3、項目各組團環境概念設計

.組團內綠化及園藝設計

.組團內共享空間設計

.組團內雕塑小品設計提示

.組團內椅凳造型設計提示

.組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示

4、項目公共建筑外部環境概念設計

.項目主入口環境概念設計

.項目營銷中心外部環境概念設計

.項目會所外部環境概念設計

.項目營銷示范中心沿途可營造環境概念設計.針對本項目的其它公共環境概念設計

六 公共家具概念設計提示

1、項目周邊同類樓盤公共家具擺設

.營銷中心大堂

.管理辦公室

2、本項目公共家具概念設計提示

七 公共裝飾材料選擇指導

1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較

2、本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思

3、項目營銷示范單位裝修概念設計

.客廳裝修概念設計

.廚房裝修概念設計

.主人房裝修概念設計

.兒童房裝修概念設計

.客房裝修概念設計

.室內其它（如陽臺、玄關、門窗）裝修提示

4、項目營銷中心裝修風格提示

5、住宅裝修標準提示

.多層、小高層、高層裝修標準提示.躍層、復式、躍復式裝修標準提示.別墅裝修標準提示

八 燈光設計及背景音樂指導

1、項目燈光設計

.項目公共建筑外立面燈光設計

.項目公共綠化綠地燈光設計

.項目道路系統燈光設計

.項目室內燈光燈飾設計

2、背景音樂指導

.廣場音樂布置

.項目室內背景音樂布置

九 小區未來生活方式的指導

1、項目建筑規劃組團評價

2、營造和引導未來生活方式

.住戶特征描述

.社區文化規劃與設計

第五篇：房地產開發項目規劃設計管理

房地產開發項目規劃設計管理

房地產設計管理直接關系著房地產項目的成敗，由于設計管理的疏忽會導致建設項目進度緩慢、工程停滯、成本盲目增加甚至產品質量嚴重受損。當這些事發生時開發商往往把責任全部推到設計公司的頭上，認為設計公司配合不積極，方案總不能達到甲方滿意，施工圖設計不負責任，二次設計多，造成設計變更、工程洽商頻繁出現增加無法控制的成本漏洞。其實房地產項目的設計工作的混亂責任完全在開發商自身的管理。房地產開發商要集成社會各種資源才能完成一個房地產項目，這其中包括市場研發、地質勘察、規劃設計、成本測算、建筑工程總包及工程專項分包、園林市政工程施工、營銷策劃、融資管理等，這些人或公司都是房地產項目的參與者，但這其中有很少一部分是開發商自己項目管理團隊成員，大多工作都是通過承包和采購的形式完成的，而設計工作是貫穿項目始終的，對設計公司合理準確的采購，對設計工作進行精確規劃、嚴格管理對房地產項目的順利進行至關重要。

每一個項目都是要分階段來完成的，房地產開發項目應該分成幾個階段呢？每個階段的內容是什么？設計工作在每個階段的任務是什么？

對于不同的項目、不同的公司管理風格項目階段的劃分可能會有所不同，用項目管理理論結合中國房地產建設的實際出發，同時結合中國規劃設計市場的特點，項目可以分成以下幾個階段：

啟動階段——設計階段——工程計劃階段——工程施工階段——控制階段——收尾階段

以上階段是項目被批準開展后的項目生命周期，之前的項目選擇、項目分析過程即可行性研究報告和項目建議書不包括其中。

很多住宅或商業項目在其項目周期還未結束時就已經開始其產品生命周期的銷售階段，PMI的項目管理知識體系PMBOK沒有類似的論述，在隨后的論述中我們簡單的分析一下此階段在房地產項目周期中所處的位置。

1.啟動階段。設計工作在項目全過程中起著不同的作用，但都必須是滿足項目的總體規劃和要求來開展的。啟動階段首先明確項目批準的原因，市場需求、營運需求、客戶要求、法律要求、戰略需要等都有可能是項目開展的依據。作為一個房產項目，啟動階段更多的是明確項目組織結構、產品范圍，很多房地產組織結構都是典型的項目式結構，劃分成幾個職能部門，啟動階段明確各項目參與人員的權責至關重要，包括總裁、總經理、部門經理、職員的權責。規劃設計部門要明確項目產品范圍，漸進明細產品的總體定位。拿住宅項目為例，住宅社區—別墅住宅社區—地上二層底下一層節能別墅住宅社區，通過每次對項目的定義加深，明確項目的產品范圍，就是我們常說的概念設計，同時制定產品范圍說明書，和項目章程一起作為項目開展的原始依據。

2.設計階段。這個階段又分為設計采購和產品設計兩個階段。

1)設計采購時選擇合適的設計公司通過合同的形式承包項目的產品設計工作。設計采購可以用兩種方式進行，直接指定設計公司和招投標選擇設計公司。直接指定公司長期合作的戰略伙伴或指定知名設計公司、設計師，這可以根據以往項目經驗、專家判斷、產品類型等綜合因素決定是否直接與指定的設計公司建立合同關系。方案招投標可以分內部招標和公開招標，現很多公司都采用此方式就不再贅述。

2)產品設計是在概念設計的基礎上深化建筑設計，這包括方案設計和初步設計。方案設計的主要內容是：總體規劃設計方案、景觀綠化設計方案、建筑單體設計方案。作為

一個完整的房地產項目，這三項內容是緊密銜接相互制約的，必須在方案階段同時考慮同時深化。初步設計階段包括內容：規劃報審總圖、市政設計方案、景觀綠化初步設計、建筑單體初步設計。房地產項目的設計方案通過要經過兩道門檻。

u首先是項目投資人或發起人的認可，我們暫且把項目投資人或發起人稱為老板，讓老板用最快最簡單的方法理解產品是非常重要的，有很多項目的設計管理人員抱怨樓都蓋起來了老板又要改立面，其實這不是老板的錯，是我們規劃設計管理人員沒有建立有效的溝通方式，讓老板沒有理解設計方案的真實信息或過濾掉了部分信息，要順利通過這個門檻，就要建立有效的溝通系統，不只是規劃設計而是整個項目的管理。

u其次是政府各職能部門的審核，這也是伴隨項目始終的重要工作。對國家及地方的法律法規進行充分的了解，多吸取同類項目的經驗作為本項目的風險。

3.工程計劃階段。這是整個項目的關鍵階段，要制定工程施工總體計劃，其基礎就是施工圖。施工圖設計包括：市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。所有施工圖都應該是詳細的涵蓋了所有項目范圍，而大部分的材料設備采購也應該在這個過程完成，并成為施工圖的內容詳細表述，這其中也包括專項設計的采購，例如高層建筑項目的幕墻設計、住宅項目的燃氣設計等。各專業施工圖設計越細致項目成本預算就越完整詳細，項目質量、項目成本、項目進度也能更有效的控制。對于大多數建設商業住宅的房地產項目，此時已開始產品的銷售策劃工作，這是設計部門必須提供準確的詳細的設計信息，把設計語言翻譯成大眾語言進行宣傳，吸引客戶同時讓客戶準確理解還未建成的產品，避免虛假錯空的信息傳遞給未來的客戶。

4.工程施工階段。按照項目總體計劃按部就班的進行施工組織，這個階段的工作完全是通過向外承包完成的。設計管理主要參與的是以下控制階段的工作。

5.控制階段是和工程施工階段并行的，質量、進度、成本以項目總體計劃進行實施和控制，而開發商一方主要控制的就是變更，設計管理要及時準確地審核各種變更，提出準確地通過或否定的意見，使變更的發生盡量不脫離總體計劃，同時還要提出對項目有利的變更申請，例如變更新技術可以提高工程進度和質量。

6.收尾階段。此階段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同進行收尾，其中設計管理很重要的工作就是總結經驗教訓，這對一個公司持續發展有著重要的支持，一個項目的完整歷史紀錄會成為其他新項目的模版、風險庫、數據庫、專家庫。