第一篇：新營業稅條例及實施細則講解

新營業稅條例及實施細則講解

一、納稅人與征稅范圍

（一）納稅人

1、基本納稅人

《條例》第一條 在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。個人，是指個體工商戶和其他個人。

2、承包、承租、掛靠方式的納稅人

《細則》第十一條規定：單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統稱承包人）發生應稅行為，承包人以發包人、出租人、被掛靠人（以下統稱發包人）名義對外經營并由發包人承擔相關法律責任的，以發包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。原《細則》第十條 企業租賃或承包給他人經營的，以承租人或承包人為納稅人。這一條是對將發生偷稅行為時法律劃分納稅人而定，如：工程隊掛靠某建筑公司，以某建筑公司名義（簽訂合同是“某建筑公司”的章）對外經營，發生偷稅行為找某建筑公司。否則以承包人為納稅人，也就（簽訂合同不是“某建筑公司”的章，是承包人的章）或者承包人承包時就明確了納稅人，如：畢君業承包某企業的酒店名稱不改變（這個名稱不應該有冠名,如:歐亞※※），但《承包合同》中明確納稅義務（也包括其他法律責任）由承包者履行。這時發生偷稅行為找畢君業。

3、鐵路運營的納稅人

《細則》第十二條: 中央鐵路運營業務的納稅人為鐵道部，合資鐵路運營業務的納稅人為合資鐵路公司，地方鐵路運營業務的納稅人為地方鐵路管理機構，基建臨管線運營業務的納稅人為基建臨管線管理機構。

以上是特殊納稅人,(與原規定一樣取消了“從事水路運輸、航空運輸、管道運輸或其他陸路運輸業務并負有營業稅納稅義務的單位，為從事運輸業務并計算盈虧的單位。”這條)

4、不屬于營業納稅人的規定

《細則》第十條規定: 除本細則第十一條和第十二條的規定外，負有營業稅納稅義務的單位為發生應稅行為并收取貨幣、貨物或者其他經濟利益的單位，但不包括單位依法不需要辦理稅務登記的內設機構。

這一條是對實施內部核算的企業經濟往來而言，如：一個建筑企業，內設混凝土攪拌隊，機械化作業隊，設備租賃隊，互相內部結算，內設機構不是營業稅納稅人。

財政部、國家稅務總局關于明確《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十一條有關問題的通知（財稅[2001]160號）

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為進一步完善營業稅政策，經研究，現將《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》(以下簡稱《細則》)第十一條有關問題明確如下：

一、《細則》第十一條“負有營業稅納稅義務的單位為發生應稅行為并向對方收取貨幣、貨物或其他經濟利益的單位，包括獨立核算的單位和不獨立核算的單位”中的“向對方收取貨幣、貨物或其他經濟利益”，是指發生應稅行為的獨立核算單位或者獨立核算單位內部非獨立核算單位向本獨立核算單位以外單位和個人收取貨幣、貨物或其他經濟利益，不包括獨立核算單位內部非獨立核算單位從本獨立核算單位內部收取貨幣、貨物或其他經濟利益。

二、本通知第一條所稱獨立核算單位是指：

(一)在工商行政管理部門領取法人營業執照的企業。

(二)具有法人資格的行政機關、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。

三、納稅人必須將為本獨立核算單位內部提供應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產取得收入和為本獨立核算單位以外單位和個人提供應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產取得的收入分別記帳，分別核算。凡是未分別記帳，未分別核算的，一律征收營業稅。

四、本通知自2001年9月1日開始執行。

（二）征稅范圍

1、應稅行為——交、建、金、郵、文、娛、服，轉、銷。（不包括：加工和修理、修配；為本單位或者雇主提供的勞務）

※ 非應稅勞務（也就是屬于增值稅應稅勞務）。

2、征稅對象——收入即：“有償”也就是：取得貨幣、貨物或者其他經濟利益（特殊情況下除外）如：《細則》第五條

（一）單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人，視同發生應稅行為

（二）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發生的自建行為；

3、征稅行為發生地——在中華人民共和國境內 是指：（新增加發生變化的內容）

（1）提供或者接受條例規定勞務的單位或者個人在境內；

（2）所轉讓的無形資產（不含土地使用權）的接受單位或者個人在境內；

（3）所轉讓或者出租土地使用權的土地在境內；

（4）所銷售或者出租的不動產在境內。

如：A、設計企業到外國進行設計取得收入

B、延邊企業到朝鮮為朝鮮的企業或個人提供運輸取得收入，（提供的勞務沒有在境內，但，接受條例規定勞務的單位或者個人在境內）——征稅。

C、外國個人在中國境內提供外語培訓取得收入，（提供的勞務在境內）——征稅。

D、組織中國農民工到外國打工，國外的收入如果隸屬國內公司的收入——征稅；

如果隸屬國外公司——不征稅。

原《細則》第七條 除本細則第八條另有規定外，有下列情形之一者，為條例第一條所稱在中華人民共和國境內（以下簡稱境內）提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產：

（一）所提供的勞務發生在境內；

（二）在境內載運旅客或貨物出境；

（三）在境內組織旅客出境旅游；

（四）所轉讓的無形資產在境內使用；

（五）所銷售的不動產在境內。

第八條 有下列情形之一者，為在境內提供保險勞務：

（一）境內保險機構提供的保險勞務，但境內保險機構為出口貨物提供保險除外；

（二）境外保險機構以在境內的物品為標的提供的保險勞務。

發生變化的規定：

國家稅務總局關于境內單位外派員工取得收入應否征收營業稅問題的批復

國稅函〔1999〕830號

大連市地方稅務局： 你局《關于大連中海勞務合作有限公司外派勞務收入是否征收營業稅的請示》（大地稅函〔1999〕86號）收悉。經研究，現批復如下：

境內單位派出本單位的員工赴境外，為境外企業提供勞務服務，不屬于在境內提供應稅勞務。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》第一條及其《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第七條的規定，對境內企業外派本單位員工赴境外從事勞務服務取得的各項收入，不征營業稅。

1999年12月3日

4、征稅與不征營業稅范圍的劃分（1）混合銷售行為

《細則》第六條規定： 一項銷售行為如果既涉及應稅勞務又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細則第七條的規定外，從事貨物的生產、批發或者零售的企業、企業性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，繳納營業稅。第一款所稱貨物，是指有形動產，包括電力、熱力、氣體在內。

第一款所稱從事貨物的生產、批發或者零售的企業、企業性單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產、批發或者零售為主，并兼營應稅勞務的企業、企業性單位和個體工商戶在內。此條與以前的規定未發生變化。也就是繳納增值稅的企業發生混合銷售行為納增值稅，其他企業和個人納營業稅。但，取消了原細則的“納稅人的銷售行為是否屬于混合銷售行為，由國家稅務總局所屬征收機關確定”這句話。

《細則》第七條規定： 納稅人（提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物）的混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業額：

此條為新增內容，對建筑業納稅人來說，不分別核算，地稅就要核定其應稅勞務的營業額，如：提供建筑勞務時自產鋁門窗，按原規定需要國稅征收增值稅，這回就不用了，由地稅一并征收營業稅。（如何核定？暫不知道）

《細則》第十六條規定： 除本細則第七條規定外，納稅人提供建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。

原《細則》第十八條 納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業，無論與對方如何結算，其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。

納稅人從事安裝工程作業，凡所安裝的設備的價值作為安裝工程產值的，其營業額應包括設備的價款在內。

不包括建設方提供的設備的價款，如果說施工企業建造房屋，甲方（鋼材、石材等）或者提供（中央空調、電梯等）需要判定那個可以扣除。注意：這里都談到了“設備”？區別就在于——誰提供的。（2）兼營行為

《細則》第八條 納稅人兼營應稅行為和貨物或者非應稅勞務的，應當分別核算應稅行為的營業額和貨物或者非應稅勞務的銷售額，其應稅行為營業額繳納營業稅，貨物或者非應稅勞務銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅行為營業額。

此條也發生變化了原《細則》第六條規定：納稅人兼營應稅勞務與貨物或非應稅勞務的，應分別核算應稅勞務的營業額和貨物或者非應稅勞務的銷售額。不分別核算或者不能準確核算的，其應稅勞務與貨物或者非應稅勞務一并征收增值稅，不征收營業稅。

如：賓館的小買店，如果不分別核算，就不用再向國稅納稅增值稅了，由地稅核定其應稅行為營業額就是了（如何核定？暫不知道）

二、稅目稅率

《條例》第二條 營業稅的稅目、稅率，依照本條例所附的《營業稅稅目稅率表》執行。

稅目、稅率的調整，由國務院決定。

納稅人經營娛樂業具體適用的稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在本條例規定的幅度內決定。

三、計稅營業額

（一）對核算的要求 《條例》第三條 納稅人兼有不同稅目的應當繳納營業稅的勞務（以下簡稱應稅勞務）、轉讓無形資產或者銷售不動產，應當分別核算不同稅目的營業額、轉讓額、銷售額（以下統稱營業額）；未分別核算營業額的，從高適用稅率。

（二）發生退款后營業稅處理 《細則》第十四條 納稅人的營業額計算繳納營業稅后因發生退款減除營業額的，應當退還已繳納營業稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業稅稅額中減除。

（三）營業額折扣的規定

《細則》第十五條 納稅人發生應稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中扣除。

（四）娛樂業的營業額

《細則》第十七條 娛樂業的營業額為經營娛樂業收取的全部價款和價外費用，包括門票收費、臺位費、點歌費、煙酒、飲料、茶水、鮮花、小吃等收費及經營娛樂業的其他各項收費。

（五）稅額的計算

《條例》第四條 納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。應納稅額計算公式：

應納稅額＝營業額×稅率

（六）外幣折算

《條例》第四條第二款：營業額以人民幣計算。納稅人以人民幣以外的貨幣結算營業額的，應當折合成人民幣計算。

《細則》第二十一條 納稅人以人民幣以外的貨幣結算營業額的，其營業額的人民幣折合率可以選擇營業額發生的當天或者當月1日的人民幣匯率中間價。納稅人應當在事先確定采用何種折合率，確定后1年內不得變更。

（七）全部價款和價外費用 《條例》第五條 納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。

《細則》第十三條 條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：

（1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；

（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；

（3）所收款項全額上繳財政。

（八）余額為營業額的規定

1、納稅人將承攬的運輸業務分給其他單位或者個人的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位或者個人的運輸費用后的余額為營業額；

2、納稅人從事旅游業務的，以其取得的全部價款和價外費用扣除替旅游者支付給其他單位或者個人的住宿費、餐費、交通費、旅游景點門票和支付給其他接團旅游企業的旅游費后的余額為營業額；

3、納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業額；

4、外匯、有價證券、期貨等金融商品買賣業務，以賣出價減去買入價后的余額為營業額；

《細則》第十八條 條例第五條第（四）項所稱外匯、有價證券、期貨等金融商品買賣業務，是指納稅人從事的外匯、有價證券、非貨物期貨和其他金融商品買賣業務。

貨物期貨不繳納營業稅。

（九）抵扣的有效憑證 《條例》第六條 納稅人按照本條例第五條規定扣除有關項目，取得的憑證不符合法律、行政法規或者國務院稅務主管部門有關規定的，該項目金額不得扣除。第十九條 條例第六條所稱符合國務院稅務主管部門有關規定的憑證（以下統稱合法有效憑證），是指：

（1）支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證；

（2）支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證；

（3）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明；

（4）國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。

（十）核定營業額 《條例》第七條 納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業額。

第二十條 納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發生應稅行為而無營業額的，按下列順序確定其營業額：

（1）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（2）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（3）按下列公式核定：

營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）

公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市稅務局確定。吉地稅流字[1999]253號文件規定：自1999年9月1日起對成本利潤率進行調整，最低限為：交通運輸業、建筑業、轉讓無形資產、文化體育業為10％；金融保險業、郵電通訊業為15％；娛樂業、服務業、銷售不動產為20％。

四、減免稅規定

第八條 下列項目免征營業稅：

（一）托兒所、幼兒園、養老院、殘疾人福利機構提供的育養服務，婚姻介紹，殯葬服務；

（二）殘疾人員個人提供的勞務；

《細則》第二十二條規定：所稱殘疾人員個人提供的勞務，是指殘疾人員本人為社會提供的勞務。

（三）醫院、診所和其他醫療機構提供的醫療服務；

（四）學校和其他教育機構提供的教育勞務，學生勤工儉學提供的勞務；

《細則》第二十二條規定：所稱學校和其他教育機構，是指普通學校以及經地、市級以上人民政府或者同級政府的教育行政部門批準成立、國家承認其學員學歷的各類學校。

（五）農業機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護、農牧保險以及相關技術培訓業務，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治；

《細則》第二十二條規定：所稱農業機耕，是指在農業、林業、牧業中使用農業機械進行耕作（包括耕耘、種植、收割、脫粒、植物保護等）的業務； 排灌，是指對農田進行灌溉或排澇的業務；

病蟲害防治，是指從事農業、林業、牧業、漁業的病蟲害測報和防治的業務； 農牧保險，是指為種植業、養殖業、牧業種植和飼養的動植物提供保險的業務； 相關技術培訓，是指與農業機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護業務相關以及為使農民獲得農牧保險知識的技術培訓業務；

家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治業務的免稅范圍，包括與該項勞務有關的提供藥品和醫療用具的業務。

（六）紀念館、博物館、文化館、文物保護單位管理機構、美術館、展覽館、書畫院、圖書館舉辦文化活動的門票收入，宗教場所舉辦文化、宗教活動的門票收入；

《細則》第二十二條規定：所稱紀念館、博物館、文化館、文物保護單位管理機構、美術館、展覽館、書畫院、圖書館舉辦文化活動，是指這些單位在自己的場所舉辦的屬于文化體育業稅目征稅范圍的文化活動。其門票收入，是指銷售第一道門票的收入。宗教場所舉辦文化、宗教活動的門票收入，是指寺院、宮觀、清真寺和教堂舉辦文化、宗教活動銷售門票的收入。

（七）境內保險機構為出口貨物提供的保險產品。

《細則》第二十二條規定：所稱為出口貨物提供的保險產品，包括出口貨物保險和出口信用保險。、除前款規定外，營業稅的免稅、減稅項目由國務院規定。任何地區、部門均不得規定免稅、減稅項目。

《條例》第九條 納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的營業額；未分別核算營業額的，不得免稅、減稅。

五、起征點

第十條 納稅人營業額未達到國務院財政、稅務主管部門規定的營業稅起征點的，免征營業稅；達到起征點的，依照本條例規定全額計算繳納營業稅。

第二十三條 條例第十條所稱營業稅起征點，是指納稅人營業額合計達到起征點。

營業稅起征點的適用范圍限于個人。（吉政發[2007]34號 適用范圍為個體工商戶及其他有經營行為的個人）營業稅起征點的幅度規定如下：

（一）按期納稅的，為月營業額1000－5000元；

（二）按次納稅的，為每次（日）營業額100元。

省、自治區、直轄市財政廳（局）、稅務局應當在規定的幅度內，根據實際情況確定本地區適用的起征點，并報財政部、國家稅務總局備案。

（以下是吉林省下發100號文件后，個人整理的關于營業稅起征點的若干事項，一并提供給大家）

營業稅起征點調高后一系列問題解答

二00八年九月八日吉林省地方稅務局下發吉地稅發〔2008〕100號文件《關于推進民營經濟發展若干稅收政策的通知》全文如下：

為進一步促進民生改善，提高居民可支配收入能力，推進全省民營經濟特別是個體經濟的發展，結合我省實際，現對有關個體工商戶征稅問題明確如下：

一、營業稅起征點由原市（州）4000元、縣（市）3000元統一調整到5000元，即對月營業額5000元以下的所有個體工商戶及其他有經營行為的個人，不征收營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。

二、對月收入5000元以下的個體工商戶、個人獨資及合伙企業（不含建筑、娛樂、采礦等行業）個人所得稅核定征收率確定為0，即月收入5000元以下不征收個人所得稅。

三、對未達營業稅、增值稅起征點的個體工商戶自有且經營用（不含出租）的房產、土地免征房產稅、土地使用稅。

本通知自2008年9月1日起執行。

文件下發后，諸多納稅人和稅務同仁撥打12366·2咨詢探討關于100號文件的若干問題如何操作？就涉及的一系列問題在里給大家進行解答，供大家參考，如有與當地文件相悖的，應按當地文件執行。

一、關于營業稅起征點的判定

1、問：對營業額下好為5000元是否征收營業稅？

答：起征點，是征收營業稅時的一個點，達到這個點就全額征稅，不答則不征，也就是收入（計稅營業額）達到5000元/月時全額征收營業稅。同時征收城市維護建設稅和教育附加。

2、問：是否區分行業？

答：此次調整不再區分行業，統一調整到5000元，包括：娛樂業、建筑業等。原吉地稅發〔2008〕17號文件規定：自2008年3月1日起，長春市城區按期納稅的（交通運輸、廣告、房屋租賃、典當、按摩、網吧和氧吧行業除外）營業稅起征點調整為月營業額5000元。在100號文件下發前，上述括號中的行業仍按吉財法［2003］308號文件規定： 長春市按2000元/月掌握。

3、問：適用范圍？ 答：根據吉政發[2007]34號文件和《營業稅條例》的相關規定，營業稅起征點適用范圍為個體工商戶及其他有經營行為的個人。（包括：非雇員的保險營銷員；不包括“個人獨資企業、合伙企業”）。

4、問：如何判定“按期”與“按次”？

答： 些次調整營業稅起征點是對按期納稅的個體戶、有經營行為的個人。不包括按次納稅的個人（按次納稅的營業稅起征點為：100/次）。

對個人出租房屋應屬于按期納稅的個人，不屬于按次納稅的個人。

從吉地稅發〔2008〕17號文件分析，這個文件對“房屋租賃”暫不作調整，那么這次100號文件統一調整到5000元，就包括了所有行業，因此也包括房屋租賃。比如：湖南省下發文件，對營業稅起征點明確規定不包括出租房屋。而深圳規定出租房屋5000以下不征營業稅，我省沒有具體規定，說明個人出租房屋應屬于按期納稅的個人。應該對不超過5000元/月以下不征營業稅。

5、問：起征點的營業額如何確定？

答：應按計稅營業額判定，對廣告業、旅游業等“差額”計算營業稅的，起征點應為計稅營業額。

二、對營業稅不達起點的是否征收個人所得稅？

100號的第條二條規定：對月收入5000元以下的個體工商戶、個人獨資及合伙企業（不含建筑、娛樂、采礦等行業）個人所得稅核定征收率確定為0，即月收入5000元以下不征收個人所得稅。

1、問：適用范圍？

答：對個體工商戶、個人獨資及合伙企業都適用。但，不含建筑、娛樂、采礦等行業。不適用于個人。

2、問：如何理解核定征收率確定為0？

答： 需要結合吉地稅發[2008]99號文件一并理解，但無論是什么情況，只要是稅務機關對其“核定征收”就應該理解為：“即月收入5000元以下不征收個人所得稅。”

對個體戶凡月收入在5000元以下的，只要采取“定期定額”征收方式的，應應該對核定征收率確定為0。對“定率征收”的，營業稅不達起征點，不征營業稅。對個人所得稅確定“附征率”后，應查實計算納稅個人所得稅的“應納稅所得額”如果沒有應納稅所得額則不征。

對“獨資、合伙企業”稅務機關采取定率（附征率）征收的，因“獨資、合伙企業”不適用營業稅起征點，同時也不應考慮核定征收率確定為0的因素，因為“核定征收率”是指“定期定額征收方式”適用，對定率征收方式不適用。

3、問：有經營行為的個人是否享受此政策？

答：不享受，因為個人所得稅的確11項收入都有相應的費用扣除標準，無論是出租房屋，否是提供勞務報酬，都按稅法規定計算個人所得稅。

三、關于房產稅、土地使用稅

100號的第條三條規定：“對未達營業稅、增值稅起征點的個體工商戶自有且經營用（不含出租）的房產、土地免征房產稅、土地使用稅。”

1、問：個體戶承租房屋，合同規定由承租人繳納房產稅，是否可免征？ 答：不含出租房屋，也不含承租代繳納房產稅。因為出租房屋的納稅人是出租人，只有自己的房屋、土地才可以免征“兩稅”。

2、問：“獨資、合伙企業”是否可執行此政策？

答：只有個體戶可享受此政策，不包括獨資及合伙企業。

3、問：本文件是2008年9月1日執行，對個體戶在年初已納全年稅款的如何處理？

答：按《征管法》、《減免稅管理辦法》及本文件規定，應予以退還。

四、問：對營業稅不達起征點的（征收文化事業費的行業）是否征收文化事業費？

答：根據文化事業費的相關規定，不執行起征點的規定。按文化事業費的文件規定執行。即：國辦發〔2006〕43號：各種營業性的歌廳、舞廳、卡拉OK歌舞廳、音樂茶座和高爾夫球、臺球、保齡球等娛樂場所，按營業收入的3%繳納文化事業建設費。廣播電臺、電視臺和報紙、刊物等廣告媒介單位以及戶外廣告經營單位，按經營收入的3%繳納文化事業建設費。

五、問：怎樣提供發票？

答：按吉地稅發[2003]129號文件規定：低于起征點業戶的發票提供月營業收人低于起征點的業戶，首先由主管稅務機關對其認定，并按月實際營業額提供相應數額的發票。

吉地稅發[2005]72號文件規定：申請代開發票金額達不到起征點的，只代開發票，不征收營業稅。但根據代開發票記錄，屬于同一申請代開發票的個人，在一個納稅期內累計開票金額達到起征點的，應在達到起征點的當期一并計算征稅。

2008年10月10日整理并發布

六、扣繳義務人

（一）中華人民共和國境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，在境內未設有經營機構的，以其境內代理人為扣繳義務人；在境內沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務人。

（二）國務院財政、稅務主管部門規定的其他扣繳義務人。

關于扣繳義務人，發生較大變化，原《條例》第十一條規定： 營業稅扣繳義務人：

（一）委托金融機構發放貸款，以受托發放貸款的金融機構為扣繳義務人。

（二）建筑安裝業務實行分包或者轉包的，以總承包人為扣繳義務人。

（三）財政部規定的其他扣繳義務人。特別注意的是：建筑安裝業務實行分包或者轉包的由總承包人代扣代繳事項取消了，對建筑安裝來說，無論是否分包，各納各的稅，如：甲企業總包100萬元，乙企業分包60萬元，丙企業又從乙企業再分包20萬元。

甲：100－60計稅，但需要乙給甲開具60萬元發票給甲。

乙：60－20計稅，但需要丙給甲開具20萬元發票給乙。

丙：20計稅。

特別注意的是：甲、乙、丙的稅都要交給勞務發生地。

七、納稅義務發生時間 《條例》第十二條 營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。

《細則》第二十四條 條例第十二條所稱收訖營業收入款項，是指納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項。

條例第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。

這里有幾個變化的情況：

1、“國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定”這句話什么意思？

答：這是基本規定，比如《細則》以下作出的規定就是特殊規定，還有財稅[2003]16號文件規定：“單位和個人提供應稅勞務、轉讓專利權、非專利技術、商標權、著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款（包括預收款、預付款、預存費用、預收定金等，下同），其營業稅納稅義務發生時間以按照財務會計制度的規定，該項預收性質的價款被確認為收入的時間為準。”在國家沒明確這條廢止這前仍然有效。

2、“應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項”，也就是發生過程中，你收到了款項（無論收到多少）就要繳稅；完成后收到款項也如此，這里就說明是“收付實現制”

3、“書面合同確定的付款日期的當天”這一點毫無疑義，只要合同中明確了付款日期，無論是否收到，這一天就得計稅。

4、合同未明確的“為應稅行為完成的當天”。什么意思？假如一項勞務需要3個月完成，當完成一個月的工作時，是不是視為完成了一個月的應稅行為？還是整個應稅行為（3個月）后視為完成？ 對于整個應稅行為完成了，這肯定發生了納稅義務。如：設計的圖紙交給對方了，整個電梯安裝結束了，這時盡管你沒收到款項也要計算繳納營業稅。是否按月判定應稅行為完成，在實際工作沒有必要。

以上四點，都是新名詞，有點亂，我幫你理一理： 一項業務發生后，有兩種情況：

A、有合同（有付款日期），如果按合同規定收到款項，什么都不用說，正常確定納稅義務發生時間。如果提前或滯后收到款項，按“收付實現制”確認（這句話有問題，提前收到款項是得提前交，滯后收到款項不能滯后交，得在合同確定的付款日期交稅），當整個項目完成了屬于“為應稅行為完成的當天”，要計算納稅營業稅。

B、沒合同或有合同（沒付款日期），該項業務實施過程中收到款項——為收到當天；實施過程中沒收到款項，暫不考慮納稅，但對跨年項目，到了年度終了（12月31日）要按完工進度百分比法確認收入（這是企業所得稅的要求），如果確認為收入，即使沒收到款項，也要計算納稅營業稅。《細則》第二十五條納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。（沒有變化）納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

這里說的是“預收款方式”，很顯然，財稅[2003]16號文件的規定就適用本條，也就是“國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。”

對租賃業來說，一般都是“上打珠”，這時你就乖乖納稅就是了。

納稅人發生本細則第五條所稱將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發生時間為不動產所有權、土地使用權轉移的當天。納稅人發生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務發生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發生時間。（以上兩條沒發生變化）

營業稅扣繳義務發生時間為納稅人營業稅納稅義務發生的當天。

八、納稅地點：

《條例》第十四條：

（一）納稅人提供應稅勞務應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。但是，納稅人提供的建筑業勞務以及國務院財政、稅務主管部門規定的其他應稅勞務，應當向應稅勞務發生地的主管稅務機關申報納稅。

（二）納稅人轉讓無形資產應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。但是，納稅人轉讓、出租土地使用權，應當向土地所在地的主管稅務機關申報納稅。

（三）納稅人銷售、出租不動產應當向不動產所在地的主管稅務機關申報納稅。

扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報繳納其扣繳的稅款。

《細則》第二十六條 按照條例第十四條規定，納稅人應當向應稅勞務發生地、土地或者不動產所在地的主管稅務機關申報納稅而自應當申報納稅之月起超過6個月沒有申報納稅的，由其機構所在地或者居住地的主管稅務機關補征稅款。納稅地點，也沒什么大的變化，原規定的“勞務發生地”這回改成“機構所在地或者居住地”只是把財稅[2003]16號文件規定：“在中華人民共和國境內的單位提供的設計（包括在開展設計時進行的勘探、測量等業務，下同）、工程監理、調試和咨詢等應稅勞務的，其營業稅納稅地點為單位機構所在地。”規范到細則中明確。建筑業還是應稅勞務發生地。

九、納稅期限

《條例》第十五條 營業稅的納稅期限分別為5日、10日、15日、1個月或者1個季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務機關根據納稅人應納稅額的大小分別核定；不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。

納稅人以1個月或者1個季度為一個納稅期的，自期滿之日起15日內申報納稅；以5日、10日或者15日為一個納稅期的，自期滿之日起5日內預繳稅款，于次月1日起15日內申報納稅并結清上月應納稅款。

《細則》第二十七條 銀行、財務公司、信托投資公司、信用社、外國企業常駐代表機構的納稅期限為1個季度。

十、其他規定

扣繳義務人解繳稅款的期限，依照前兩款的規定執行。

第十六條 營業稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關規定執行。

第十七條 本條例自2009年1月1日起施行。

第二篇：新營業稅問答

新《營業稅暫行條例》及實施細則問答 發布時間：2009-05-14 10:29:00

新修訂的《中華人民共和國營業稅暫行條例》和《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（以下簡稱營業稅條例和營業稅實施細則），已分別以中華人民共和國國務院令第540號和財政部 國家稅務總局第52號令予以公布，自2009年1月1日起施行。

問：營業稅條例及其實施細則修訂的主要背景是什么？

答：營業稅作為流轉稅的主體稅種之一，是地方稅收的主體稅種，現行的《營業稅條例》是1993年頒布并于1994年1月1日實施的，距今已經15個年頭，隨著我國經濟快速增長，不斷涌現出新的經濟行為、產生許多新興的行業，原先的《營業稅條例》已不能完全適應新情況的要求，因此，對現行《營業稅條例》做適當的修訂是非常必要的。為進一步完善稅制，2008年11月5日經國務院第34次常務會議審議通過《中華人民共和國營業稅暫行條例》。為切實保證新暫行條例的順利實施，財政部與國家稅務總局共同組織了相關立法工作，對現行營業稅實施細則進行了相應地修訂。

問：營業稅條例此次修訂的主要內容有哪些？

答：營業稅條例主要作了以下四個方面修訂： 一是將營業稅納稅地點的表述從“勞務發生地”調整為“機構所在地”。為了解決在實際執行中一些應稅勞務的發生地難以確定的問題，考慮到大多數應稅勞務的發生地與機構所在地是一致的，而且有些應稅勞務的納稅地點現行政策已經規定為機構所在地，將營業稅納稅人提供應稅勞務的納稅地點由按勞務發生地原則確定調整為按機構所在地或者居住地原則確定。但對建筑業、轉讓出租土地使用權、銷售出租不動產等勞務仍明確在發生地納稅。

二是刪除了轉貸業務差額征稅的規定。這一規定在實際執行中僅適用于外匯轉貸業務，取消這一規定，統一了外匯轉貸與人民幣轉貸之間的稅負。

三是為解決營業稅各稅目的具體征收范圍難以列舉全面的問題，刪除了營業稅條例所附的稅目稅率表中征收范圍一欄，具體范圍由財政部和國家稅務總局規定。

四是將納稅申報期限從10日延長至15日。同時進一步明確了對境外納稅人如何確定扣繳義務人、扣繳義務發生時間、扣繳地點和扣繳期限的規定。

問：營業稅實施細則主要作了哪些修訂?

答：營業稅實施細則修訂的內容，主要包括四個方面：

一是對境內應稅勞務進行界定。原細則關于境內應稅勞務的認定主要以所提供的勞務發生在境內為準，而新細則將其修訂為提供或者接受勞務的單位或者個人在境內的表述。此外針對無形資產轉讓的特點，將原細則條款“所轉讓的無形資產在境內使用”修訂為“所轉讓的無形資產的接受單位或者個人在境內”。

二是與增值稅實施細則銜接，對混合銷售行為作出規定。新細則繼續維持對混合銷售行為處理的一般原則，即按照納稅人的主營業務統一征收增值稅或者營業稅。但鑒于銷售自產貨物并同時提供建筑業勞務的混合銷售行為較為特殊，對其采用分別核算、分別征收增值稅和營業稅的辦法。

三是對兼營行為的銷售額劃分問題作出規定。原政策規定，納稅人兼營銷售貨物、增值稅應稅勞務和營業稅應稅勞務應分別核算銷售額和營業額，不分別核算或不能準確核算的，應一并征收增值稅，是否應一并征收增值稅由國家稅務局確定。但在執行中，對于此種情形，容易出現增值稅和營業稅重復征收的問題，給納稅人產生額外負擔。此次修訂，將這一規定改為，未分別核算的，由主管國家稅務局、地方稅務局分別核定貨物、增值稅應稅勞務的銷售額和營業稅應稅勞務的營業額。

四是根據現行稅收政策和征管需要，對部分條款進行補充或修訂；按照準確、簡練、統一、規范的原則，對部分文字進行了修改。

問：營業稅條例對營業稅扣繳義務人上有哪些新規定？

答：一是在新營業稅條例第十一條增加了“中華人民共和國境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，在境內未設有經營機構的，以其境內代理人為扣繳義務人；在境內沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務人”的規定。

二是在新營業稅條例第十二條增加了“營業稅扣繳義務發生時間為納稅人營業稅納稅義務發生的當天” 的規定。

三是在新營業稅條例第十四條增加了“扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報繳納其扣繳的稅款” 的規定。

問：營業稅條例在對交通運輸業營業額上有什么規定？ 答：新營業稅條例第五條規定，納稅人將承攬的運輸業務分給其他單位或者個人的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位或者個人的運輸費用后的余額為營業額。

問：營業稅條例在對旅游業營業額上與過去相比有什么變化？

答：新營業稅條例第五條規定, 納稅人從事旅游業務的，以其取得的全部價款和價外費用扣除替旅游者支付給其他單位或者個人的住宿費、餐費、交通費、旅游景點門票和支付給其他接團旅游企業的旅游費后的余額為營業額。與過去相比，一是將“房費”改成“住宿費”、“交通”改成“交通費”、“門票”直接明確為“旅游景點門票”，表述上更加準確，避免產生歧義；二是明確規定除替旅游者支付給其他單位或者個人的住宿費、餐費、交通費、旅游景點門票等四項費用以及支付給接團企業的旅游費外的其他費用均不得扣除。

問：個人無償贈送不動產或者土地使用權是否免稅？

新修訂的營業稅實施細則第五條規定納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：1.單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；2.單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發生的自建行為；3.財政部、國家稅務總局規定的其他情形。

為了堵塞個別納稅人借假贈與不動產或土地使用權偷漏稅的稅收政策漏洞，新細則將原細則中僅限于單位贈與不動產要征稅的范圍擴大到單位和個人，即單位和個人贈與不動產或土地使用權都要繳納營業稅。

問：營業稅實施細則對承包、承租、掛靠方式經營的營業稅納稅人是如何規定的？

新修訂的營業稅實施細則第十一條規定單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統稱承包人）發生應稅行為，承包人以發包人、出租人、被掛靠人（以下統稱發包人）名義對外經營并由發包人承擔相關法律責任的，以發包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。

問：營業稅實施細對建筑業、租賃業納稅義務發生時間是如何規定的？

答：新細則第二十五條明確規定：1.納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。2.納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

原細則僅規定了上述的第1種情形（即轉讓土地使用權或者銷售不動產），采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。新細則改變了建筑業、租賃業應稅勞務，采取預收賬款方式的納稅義務發生時間，即建筑業、租賃業發生應稅勞務而取得的預收賬款，收到預收賬款的當天就產生了納稅義務。

第三篇：營業稅條例講解及案例分析

營業稅條例講解及案例分析

稅法修改對企業的影響

（一）對國內生產總值的影響

新營業稅條例影響：將導致走出去海外企業大量本地化，國內生產總值GDP減少

新營業稅條例規定營業稅的征收將由屬地原則改為屬人原則，公司在海外的勞務提供獲得的收入還要在國內再征稅，這個決定讓公司的決策層不得不選擇讓海外子公司從事勞務，而利潤也將被留在海外。而這樣做的中國公司還將越來越多，沒有任何一個公司愿意被兩個國家征收兩次稅收。而走出去的中國企業也將不得不都在海外設立子公司以避免雙重征稅。設立子公司將導致本來屬于中國的收入留在了海外，而這也一直是當地國所期望的，中國的國內生產總值GDP注定會受到影響。也許這就是新營業稅的影響吧。

（二）對二手房交易市場的影響

去年12月份，國務院下發通知，個人購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人購買過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

以北京為例，目前北京市場上的二手房有80%是2.5年的次新房。這就意味著二手房市場上過半房產都是本次營業稅調整的對象。營業稅稅率占到了房屋總價的5.5%，在二手房交易費用中營業稅所占份額最大。此次的營業稅減免政策，對低迷的二手房交易情況會有明顯改善。

（三）對交通運輸業的影響

明確“納稅人將承攬的運輸業務分給其他單位或者個人的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位或者個人的運輸費用后的余額為營業額”。在理解本規定時，要重點把握以下三點：一是必須承接運輸業務，一般應提供運輸合同。二是將運輸業務分給其他單位或個人時，應取得分運人開具的交通運輸業專用發票。三是只能扣除支付給分運人的運費，對支付的其他費用如保險費、過路過橋費、鐵路基金等不得扣除。

（四）對旅游業的影響

明確“納稅人從事旅游業務的，以其取得的全部價款和價外費用扣除替旅游者支付給其他單位或者個人的住宿費、餐費、交通費、旅游景點門票和支付給其他接團旅游企業的旅游費后的余額為營業額”。理解該條規定時，要注意把握以下兩點變化：一是適用主體發生了變化，不再局限于“旅游企業”而是對所有納稅人，這也解決了過去不少沒有旅游企業資格但實際組織境內外考察的單位差額征稅問題。二是扣除費用僅限于扣除以下兩類費用：

①替旅游者支付給其他單位或者個人的住宿費、餐費、交通費、旅游景點門票等四項費用，除此以外的如簽證費、保險費等費用均不得扣除。

②替旅游者支付給其他接團旅游企業的旅游費，這里包括了支付給境內和境外接團旅游企業的接團費用。

（五）對建筑業的影響

明確“納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業額”。與原規定相比，主要有以下三點變化：

一是適用主體由“建筑業的總承包人”調整為“納稅人”，即所有從事建筑業勞務的單位或者個人，解決了過去再分包不得扣除分包價款而造成重復征稅的問題；

二是將扣除適用范圍由“工程分包或者轉包”調整為“建筑工程分包”，對轉包業務不再允許扣除；

三是根據建筑行業有關“嚴禁個人承攬分包工程業務”等規定，將扣除對象由“他人”調整為“其他單位”，對分包給個人的也不得扣除分包價款。

同時,新細則第16條規定，除本細則第七條規定外，納稅人提供建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。

與舊條例和細則相比，主要有兩點變化：

一是適用范圍由原先“建筑、修繕、裝飾工程作業”調整為“除裝飾勞務以外的建筑業勞務”。也就是說,如果納稅人提供裝飾勞務的，則不適用本規定；

二是對工程所用原材料、其他物資和動力無論是建設單位提供還是納稅人提供，均應并入營業額繳納營業稅。

（六）以金融商品買賣的影響

新法規定“外匯、有價證券、期貨等金融商品買賣業務，以賣出價減去買入價后的余額為營業額”，與舊條例和細則“外匯、有價證券、期貨買賣業務，以賣出價減去買入價后的余額為營業額”相比，增加了其他金融商品，即對遠期、期權、掉期等金融衍生品買賣業務也給予了差額征稅照顧。

新稅法下的節稅籌劃

（一）先講三個案例

營業稅是我國第二大流轉稅，根據營業額和適用稅率計算交納。新《營業稅暫行條例》第五條規定：納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用（但運輸業、旅游業、建筑業以及外匯、有價證券、期貨等金融商品買賣業務除外）。

也就是說，除了“除外”的行業“按差價”上稅，其他業務都要按全額納稅。盡管營業稅的稅率一般不高（最高稅率達20%的娛樂業例外），但是按全部營業額計算稅金，也不是個小數；也正是因為按全額計算稅金，過一道手，就要交納一次營業稅，所以往往會造成營業稅的重復納稅。

依據“全部價款和價外費用”為營業額的規定，那些實際上具有“代收性質”的款項——屬于第三方的款項，如果處理不當，也要混在一起計算交納稅金，這就交重了。

還有一個棘手的問題就是稅法與實際征管的“沖突”。比如稅法規定“納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業額”，但在實際征管活動中，稅務機關多是按發票征稅——開多少發票就要交納多少稅。例如，某建筑公司承攬一個1000萬元的項目，分包出去300萬元。但如果建筑公司給甲方開出1000萬元的收款發票，稅務機關肯定要求他們按1000萬元上稅，而不是700萬元。

要消除這些棘手的問題，我們在實際操作中就要讓“全部價款和價外費用”都直接各歸其主——你的就是你的，我的就是我的，不參合，避免“轉手”或“過手”現象，徹底消除營業稅的重復納稅。這也是營業稅的節稅技巧之一。試舉兩例：

案例1.運用第三方合同，消除營業稅的重復納稅

這個案例的籌劃效果：消除60%的重復納稅。

這個案例是為某建筑設計單位做的節稅方案。這個單位除了繪制圖紙外，還承攬一些工程建設的活。我們給他們做財務咨詢時，曾到業務部門訪談，結果就發現了問題：

他們承建一個鍋爐房，合同總價款為1000萬元，其中鍋爐價格600萬元，實際的收入是400萬元，但要按全價1000萬元納稅，交納的營業稅為：

1000×3%=30（萬元）

這里，可以直觀地看出，600萬元的鍋爐款所交納的稅金，顯然是重復納稅。但我們不可以自作主張地說這600萬元不用交稅了，如果這樣做，那就是偷稅，要受到法律的追究。因為你簽的合同就是1000萬元，按照稅法的規定就應該按1000萬元納稅。

那么，節稅的空間在哪里呢？在消除“過手”現象。

當我們知道他們中間不再賺鍋爐的錢時（“過手”的鍋爐不加價），就建議他們修改交易方式，拉上鍋爐廠，簽訂三方合同。企業負責施工，合同價款為400萬元；鍋爐廠負責供應鍋爐，合同價款為600萬元。則施工部分應交納的營業稅為：

400×3%=12（萬元）

在鍋爐廠交納的稅金沒有變化的前提條件下，施工方的稅負由30萬元降低到12萬元，節稅18萬元，消除了60%的重復納稅。實屬可觀。

不收取價款，就不涉及稅收。但由于一些工程項目存在“轉手”或“過手”等現象，一些企業還有代收款項，處理不當，就會產生重復納稅。簽定三方或多方合同的作用，就是為了減少款項的周轉或代收款項。消除了代收款項，也就消除了營業稅的重復納稅。

案例2.分解營業額，消除營業稅的重復納稅

這個案例節約了25萬元的稅款，消除了50%的重復納稅。

節稅籌劃前，某展覽公司每年都要在市展覽館舉辦一期產品展覽會，參展的客商有500多家，營業收入大約1000萬元。展覽公司取得收入后，要支付展覽館租金等費用500萬元。

展覽公司的收入屬于中介服務，按服務業計征營業稅。其應納營業稅稅額是：

應納稅額＝1000×5%=50（萬元）

因其中有500萬元的租金要支付給展覽館，不屬于展覽公司的所得，所以具有代收款項的性質，由此產生了重復納稅。

我們的節稅籌劃思路是：改變“過手”的業務模式，把本應屬于展覽館收入的500萬元從展覽公司的收入中分離出來。

具體的籌劃方法為：展覽公司在發出辦展通知時，規定參展的客戶分別交費。50%匯到展覽公司，展覽公司給客戶開發票；50%直接匯給展覽館，展覽館給客戶開發票。改變收款模式給展覽館增加了收款工作，雙方可以洽談回報方式。

展覽公司籌劃后的納稅情況如下：

1000萬元的營業額分解為兩個500萬元，展覽公司應納營業稅為：500×5%=25（萬元）

通過節稅籌劃的分解技術，把營業額進行分解，在保證雙方收入額不變、客戶和展覽館的稅收負擔不增加的前提條件下，展覽公司少繳了營業稅25萬元，消除了50%的重復納稅，是非常值得借鑒的一種節稅方法。

所以，對于營業稅這個稅種，我們推薦的節稅籌劃方法是：通過分解應稅營業額，或減少納

稅環節，或利用相關的稅收政策，達到合法節約稅收的目的。

營業稅也有高稅率，比如娛樂業的稅率最高達到20%，像酒吧、歌廳等行業，稅務機關給他們定的稅率都不低（我國娛樂業的營業稅稅率設定在5%到20%之間，但企業要按多少稅率交納營業稅，由主管稅務機關來核定）。稅負高，一些娛樂業企業就采取“蠻干”的方式偷逃稅款，這給企業帶來風險不說，還帶來了管理的混亂。

對于高稅率的娛樂業，我們也有很好的節稅籌劃方法。試舉一例：

案例3.拆分業務，削減高額的營業稅稅負

這個案例減輕了企業41.91%的營業稅稅負。

這個企業是一個酒吧。我們都知道，酒吧里的東西貴，但可能不知道酒吧的稅率高。我們接觸的這個酒吧的營業稅稅率被稅務機關核定為18%。也就是說，取得100元收入，要交納18元的營業稅，然后刨掉成本再交納企業所得稅，給員工發工資還要代扣代繳個人所得稅。如此的重稅負，使得酒吧老板來咨詢我們，試圖通過“走正道”的方式來減輕企業的稅收負擔。

通過對這個酒吧收入結構的調查，我們發現了節稅籌劃的空間。在30萬元的月收入中，有15萬元的收入是出售酒水、小食品帶來的，也就是商品銷售行為帶來的；其他15萬元收入屬于娛樂收入。商品銷售收入和娛樂收入各占50%。

按照稅務機關核定的18%稅率，酒吧每月應交納的營業稅為：

300000×18%=54000（元）

如果把50%的營業收入改變為實際的商品銷售收入，適用較低的銷售稅率，整體稅負就可以降低。但要達到這個目的，必須把酒吧出售酒水、小食品等銷售業務分離出去，重新注冊一個商業企業，來經營酒水、小食品等業務。由于經營的商品進銷差價很大，所以應把這個商業企業注冊成小規模納稅人，按3%的增值稅稅率交納增值稅。

有了這樣的思路，就有了具體節稅籌劃的行為。酒吧把當街的窗戶改成門臉房，注冊成一個小規模的商業零售企業，酒水和小食品等商品從商業企業出售，開商業零售發票，收入歸于商業企業賬戶。這樣，客戶在酒吧消費，就取得了兩張發票，雖然麻煩一點，但很多客戶還是愿意要商業零售發票，不愿意要帶有酒吧印章的服務業發票。這可能與他們方便報銷有關吧。

業務分開以后，整體納稅負擔就減輕了許多。我們以調查的那個月收入計算如下：

酒吧應交納的營業稅為：150000×18%=27000（元）

小規模商業企業應交納的增值稅為：150000÷（1+3%）×3%=4368.93（元）

稅負減輕額﹦原納稅額-現納稅額=54000-（27000+4368.93）=22631.07（元）

整體稅負減輕了41.91%（22631.07÷54000），這是相當可觀的。

從這個案例我們可以得出這樣的結論：對于高稅率的營業稅，我們也要設法“分”——通過企業組織形式的拆分，讓部分業務合法地適用低稅率，減輕高額稅負。

（二）利用營業稅稅收優惠的節稅籌劃

1.利用營業稅征收范圍上的節稅籌劃

我國現行營業稅征稅范圍在原營業稅征收范圍基礎上,經過一系列地增加和轉變之后,最后形成9個稅目。即交通運輸業、建筑業、郵電通訊業、文化體育業、金融保險業、服務業、轉讓無形資產、銷售不動產和娛樂業。根據新《營業稅暫行條例實施細則》第2 條，以上征稅范圍中，交通運輸業、建筑業、郵電通訊業、文化體育業、金融保險業、服務業稅目征稅范圍的業務稱為應稅勞務，但單位或個體經營者聘用的員工為本單位或雇主提供應稅勞務，不包括在征稅范圍內。注意，加工和修理修配業務不屬于營業征稅范圍，故稱為非應稅勞務。根據新《營業稅暫行條例實施細則》第3條：轉讓無形資產或銷售不動產稅目征稅范圍的業務稱為應稅行為。

此外，立法機關、司法機關、行政機關的收費，同時具務下列條件的，也不屬于營業稅稅征收范圍內：

國務院、省級人民政府所屬財政、物價部門以正式文件允許收費，而且收費標準符合文件規定的；

所收費用由立法機關、司法機關、行政機關自己直接收取的。

此外，以不動產投資入股、參與接受投資方利潤的分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅；以無形資產投資入股、參與接受投資方利潤的分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。

例4：利用營業稅征收范圍的節稅籌劃

A公司由于經營不善，連年虧損，2009年1月31日，資產總額1200萬元（其中房屋、建筑物1000萬元），負債1205萬元，凈資產-5萬元。公司股東決定清算并終止經營。B公司與A公司經營范圍相同，為了擴大公司規模，決定出資1205元購買A公司的全部資產，A公司將1205萬元全部用于償還債務，然后將公司解散。在本業務中，A公司向B公司銷售不動產將繳納55萬元的營業稅及附加。

1000×5%（1+3%+7%）=55（萬）

籌劃及結果：

根據國稅函〔2002〕165號和國稅函〔2002〕420號文件規定，《營業稅暫行條例》及其實施細則規定的營業稅征收范圍為有償提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的行為。《增值稅暫行條例》及其實施細則規定的增值稅征收范圍是為銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物。轉讓企業產權是整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為，其轉讓價格不光是由資產價值決定的。所以，企業產權的轉讓與企業銷售不動產、銷售貨物及轉讓無形資產的行為是完全不同的，既不屬于營業稅征收范圍，也不屬于增值稅征收范圍。因此，轉讓企業產權既不應交納營業稅也不需要交納增值稅。如果B公司將A公司吸收合并，A企業的資產和負債全部轉移至B公司的賬下，B公司無須立即支付資金即可獲得A公司的經營性資產，而且A公司也無須交納營業稅。

2.利用營業稅中的營業額節稅籌劃

納稅人的營業額即為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取全部價款和價外費用。因此，營業稅的節稅關鍵不在于合法正確計算營業額，并使之縮小。這樣公司就可以籌劃營業額，從根源上減少納稅額，達到稅收籌劃的目的了，下面是確定營業額時可能節稅的要點：

第一，掌握營業額確定的一般原則并節稅。根據《營業稅暫行條例》的規定，營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產向對方收取的全部價款及價外費用。其中價外費用是指向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項和各種形式的價外收費。根據這一原則特點的節稅策略有兩個：一是不收費或低收費策略；二是收費收入“灰色化”。

第二，特殊情況下，各行業營業額確定時的節稅策略。

雖然新條例對營業稅的確定做出了原則上的規定，但新條例和新細則對一些特殊納稅行為的營業額在原則的基礎上也有特殊規定，在這些特殊規定中存在著節稅的機會。

以行業劃分進行節稅籌劃如下：

一是運輸業的節稅策略

根據新《營業稅暫行條例》第5 條：納稅人將承攬的運輸業務分給其他單位或者個人的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位或者個人的運輸費用后的余額為營業額。

因此，從企業節稅角度考慮，應當說要求對方承運時擴大費用從而沖減總運費，尋求對方用其他的方式回報高費用沖減帶來的損失。

二是旅游業節稅策略

根據新《營業稅暫行條例》第5 條：納稅人從事旅游業務的，以其取得的全部價款和價外費用扣除替旅游者支付給其他單位或者個人的住宿費、餐費、交通費、旅游景點門票和支付給其他接團旅游企業的旅游費用扣的余額為營業額。

這樣各旅游團之間，通過配合就有了節稅可能。特別是收費項目和門票費用上，旅游團及導游通過各種形式回扣節稅。

三是建筑、安裝業的材料費和設備價款節稅策略

根據新《營業稅暫行條例》第5 條：若納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業額。

因此，企業從節稅角度看，企業常常通過通過降低材料費用和設備價款的方式降低營業額，達到節稅的目的。

四是單位和個人演出業務節稅策略

單位或個人進行演出，以全部票價收入或包場收入減去付給提供演出場所的單位、演出公司或經紀人的費用后的余額作為營業額。

納稅人通過人為設計降低票價收入或者包場收入，擴大演出公司或者經紀人支出（同時又用其他形式返回），從而可以壓縮營業稅額，達到節稅目的。

五是娛樂業節稅策略

根據新《營業稅暫行條例》第17條：娛樂業的營業額為經營娛樂業收取的全部價款和價外費用，包話門票收費、臺位費、點歌費、煙酒、飲料、茶水、鮮花、小吃等收費及經營娛樂業的其他各項收費。

這些項目的收費一般極易“灰色化”，從而達到節稅的目的。此外，通過征管彈性可以稅率上錄找較低稅率節稅。

例5：利用抵扣法規節稅

廣電網絡公司在009年中完成安裝工程5000萬元，所用寬帶設備為2000萬元；有線安裝工程5000萬元，其安裝工程使用電纜與光纜等可扣除項目的總價值為2000萬元。

如果不運用法規進行抵扣項目的核算，年應納營業稅額為：10000×3%=300（萬元）

籌劃及結果：

廣電網絡公司的主營業務主要為有線電視的安裝運營業務和數據寬帶的安裝運營業務，公司涉及的營業稅主要為有線電視初裝費和收視維護費、數據寬帶的安裝費和使用費。對于這四種收費業務，廣電網絡公司營業稅的稅目及相應的稅率如下：

一建安業（有線電視和廣電寬帶的安裝業務）稅率為3%；

二文體業（有線電視的收視維護費收入）稅率為3%；

三服務業（寬帶使用費收入）稅率為5%。

根所財稅〔2002〕16號第三條第十三款規定，通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品屬于設備，其價值不包括在工程的計稅營業額中。因此，年應納營業稅為：（10000-2000-2000）×3%=180（萬元）

籌劃前后對比：廣電網絡公司每年減少120萬的營業稅。這說明充分學習稅收法律法規，合理利用法規，為企業節稅的稅金價值將是非常大的。

3.利用營業稅的減免稅目項目進行節稅籌劃

營業稅規定了許多減免稅項目，免稅項目包括：

（一）托兒所、幼兒園、養老院、殘疾人福利機構提供的育養服務、婚姻介紹、殯葬服務。

（二）殘疾人員個人提供的勞務。

（三）醫院、診所和其他醫療機構提供的醫療服務。

（四）學校和其他教育機構提供的教育勞務，學生勤工儉學提供的勞務。

（五）農業機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護、農牧保險以及相關技術培訓業務，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治。

（六）紀念館、博物館、文化館、文物保護單位管理機構、美術館、展覽館、書畫院、圖書館舉辦文化活動的門票收入，宗教場所舉辦文化、宗教活動的門票收入。

（七）境內保險機構為出口貨物提供的保險產品。除前款規定外，營業稅的免稅、減稅項目由國務院規定。任何地區、部門均不得規定免稅、減稅項目。

因此，單獨核算減免稅項目就是一項重要的節稅籌劃方案。

出租商鋪產生的稅費一定要約定清楚

【案例】老王跟隨房市潮流將投資撞到商業用房，近期在宛市繁華地段買了一間底樓90㎡的商鋪門面，招租廣告張貼出去后，每天的咨詢電話不斷，由于初次經營商鋪，老王也拿不準租金到底收多少，后來打聽旁邊鄰居店鋪租金從一平方米80到90元不等。這天劉女士打電話說要租房，劉女士真誠地表達了自己的想法，想做日化生意，代理一個外國品牌，但由于屬于創業階段，劉女士和老王商量，能夠第一年租金在75元/㎡。由于老王被每天不斷的電話折騰得不行，想趕緊把房子租出去，就同意了劉女士的要求。但是，在簽訂合同的時候，老王沒有考慮到出租房屋要繳納一定的稅費。后來，劉女士在辦理工商營業執照和稅務登記手續的時候，要求老王和劉女士之間的房屋租賃合同到房屋登記部門進行登記。需要老王繳納如下稅費：

商鋪出租合同應當對稅費約定清楚。營業稅81000*5%=4050，房產稅81000*12%=9720，城市維護建設稅4050*7%=283.5，教育附加4050*3%=121.5，地方教育附加4050*1%=40.5，印花稅81000*0.1%=81。合計14296.5。最后算下來，老王房子的租金是62元/㎡。遠遠低于旁邊店鋪的租金。后來老王又打聽到旁邊一家銀行的租金是115元/㎡，原來這家銀行在租房子的時候，出租方把稅費考慮進去了。其他租金在80-90元/㎡的幾家商鋪合同上都約定稅費由承租方支付，老王來律所找律師尋求解決方法。

【律師提示】房屋出租要當心稅費風險，要在合同中明確約定稅費由哪一方支付：

一、個人出租非住房（商鋪、寫字間等）應繳納以下稅款：

1.房產稅：以租金收入12%計算繳納（根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第四條的規定）。

2.營業稅：以租金收入的5%計算繳納（根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》稅目稅率表）。

3.城市維護建設稅及教育費附加：以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納。

4.個人所得稅：按財產租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用，其余額為應納稅所得額，稅率是20%（根據《中華人民共和國個人所得稅法》第三條和第六條及《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第八條和第二十一條的規定）。

5.印花稅：按財產租賃合同租賃金額的千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花（根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表）。

二、個人出租住房應繳納以下稅款，根據財稅〔2008〕24號文件（對房產稅、營業稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅分別做以下優惠）：

1.房產稅：以租金收入4%計算繳納。

2.營業稅：3%稅率的基礎上減半計算繳納。

3.城市維護建設稅及教育費附加：以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納。

4.個人所得稅：對個人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。財產租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用，其余額為應納稅所得額。

5.免征城鎮土地使用稅。

6.免征印花稅。

三、企業納稅人出租，房產承租方用于經營應繳納以下稅款： 1.房產稅：以租金收入12%計算繳納。2.營業稅：以租金收入的5%計算繳納。

3.城市維護建設稅及教育費附加：以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納。

4.企業所得稅：年終匯算清繳。

5.印花稅：按財產租賃合同按租賃金額千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花。

四、企業納稅人按市場價格向個人出租用于居住的住房，應繳納以下稅款：

1.房產稅：以租金收入4%計算繳納（根據財稅〔2008〕24號文件的規定）。

2.營業稅：以租金收入的5%計算繳納。

3.城市維護建設稅及教育費附加：以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納。

4.企業所得稅：年終匯算清繳。

5.印花稅：按財產租賃合同按租賃金額千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花。

二手房買賣要提防四大風險

其一：利用公證先賣后過戶

花招：不少業主找到買家后選擇到公證處公證轉讓房屋，再約定等房子5年期限到了后再辦理過戶轉讓手續。

后果：到公證部門辦理交易公證手續的花費，與全額征收營業稅及附加費相比，確實便宜很多。只公證不過戶，使購房者承擔了較多風險。因為房屋實行的是登記備案制，即使進行了公證，在未辦理產權過戶前，房屋的產權仍屬賣方。在此期間，若賣方私自將房屋賣給第三方，房屋的產權就會發生變化。有買家說，我可以要求把房產證拿在我手上，但律師指出，賣方可以辦理遺失手續取得新的房產證，并將房屋產權過戶給新的買家。

這種避稅辦法下買方契稅是始終不能免的，只有賣方占了稅收便宜，但風險卻全是買方承擔。

還有，業主如果因資金短缺還可以拿房產去抵押貸款，當發生還款困難，銀行是有權利收房的。如果遇上賣家私自抵押或者進行二次銷售，找得到原業主還好，要是他跑了找不到，那就成無頭官司了。

其二：簽訂合同先租后賣

花招：針對5年內轉讓房屋全額繳納營業稅及附加費的政策，一些賣方與買方約定，買方先以租賃的方式入住，5年期限到了以后雙方再按約定價格交易過戶，到時租金就抵房價。后果：這種方法和第一種方法一樣，也是賣方節省了售房的營業稅及附加費，買方卻要承擔很大風險。如果幾年后房屋價格上漲了，房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣房子，這對于買方來講，則要承擔由此帶來的諸多機會成本。同時賣方還有可能在此期間將此房抵押或另外出售，對于買方而言法律風險極大。另外，賣方雖然少交了賣房子的營業稅及附加費，但在租賃期間必須依法承擔房屋出租的營業稅及附加費、房產稅、個人所得稅等。

其三：假贈與真賣房

花招：我國現行稅法規定，對私人贈與房屋的行為不征收營業稅。由于稅務機關人力限制，不可能對每一筆贈與行為進行核實，所以假贈與真賣房，也是一種比較流行的逃稅花招。

后果：為防止房屋買賣雙方利用假贈與行為偷逃稅，國家稅務總局最近已經出臺新規定，要求個人贈與房屋必須提交有效證明材料(如公證書)，經審核后才能免稅，而且規定這種行為稅務機關不能開具發票。新規定最關鍵在于，受贈方在以后轉讓房屋時會面臨高額的稅收，其個人所得稅將按銷售收入扣除合理稅費后的20%征收，重要的是明文規定不得核定征收。對不是通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與方式取得的住房，受贈人再轉讓房屋時的營業稅，其購房時間將從受贈者取得房屋時間算起，而不能從贈與人取得房屋時算起。

假贈與讓賣方少交了營業稅，買方卻要面臨未來出售房屋時高額的個人所得稅，很不劃算。

采取假贈與真買賣的方式轉移房產，對買方來說還存在很大的交易風險。比如確定付款方式就是一個難題。因為賣方在房屋產權轉移之前可以隨時撤銷贈與，即使買方已付了定金，也對出售方沒有約束力，定金很難受到法律保護。此外，《合同法》規定：“贈與的財產有瑕疵，贈與人不承擔責任。”換言之，如果買方收到的房屋有質量問題，也不能要求原主人予以賠償。

其四：簽訂“陰陽合同”

花招：這是最為普遍的做法，許多中介公司建議買賣雙方在簽訂真實合同之外，另外再簽一個假合同，把售房價格定得比市場價格低很多，以達到少繳稅的目的。這種方法雖然繳了營業稅、個人所得稅和買方契稅，但因為合同交易價格低了，納稅額相應減少。

后果：這是一種偷稅行為，如果被發現，買賣雙方除了補繳稅款還將面臨數倍罰款。我市房地產交易中心征稅窗口就曾發現這樣的行為，并被移交稅務稽查部門進行處罰。

二手房交易中使用“陰陽合同”，對買方很不利。一旦買方想再次將房子轉讓時，將面臨兩個問題：一是由于買入價低，房屋出售時估值也會相應降低；二是由于買入價低，再次賣出和買入價之間的差額就會比較大，再次繳稅時也會相應多繳個人所得稅，而個人所得稅的稅率是20%，遠遠高于營業稅和契稅的稅率。對賣方而言也有風險，如果是過戶前對方只付了部分房款，約定過戶后再付款，等過戶后買方動起歪腦筋，堅持以申報的合同價為據，剩下的差價不予給付，賣方還得承擔法律糾紛。

二手房買賣，警惕炒房客“做籠子

北京市第一中級人民法院日前進行的一項調研顯示，在該院近期審理的房屋買賣合同糾紛案件中，買房人違約的案件量明顯增多，其中不乏炒房客因房產新政頒布后炒房風險增大，不愿繼續履行合同而違約的案件。以下為北京市一中院最近審結的一起具有代表性的案件。

以案說法

李先生在海淀區成府路附近有一套60平米的房屋要出售，今年4月10日，其通過某房產中介與魏某簽訂房屋買賣合同，約定房屋成交價為150萬元，魏某應在簽訂合同時支付定金5萬元并于4月15日前支付房款85萬元；雙方于簽訂合同2個月內辦理房產公證手續，魏某于公證當日支付剩余房款60萬元后，李先生將房屋及房產證、公證書原件交付給魏某，所有稅費由魏某承擔。合同簽訂后，魏某如期向李先生支付了定金和首付款共90萬元。雙方通過某房產中介協商于6月7日共同到公證處辦理委托公證，但后來雙方就委托公證范本未能達成一致意見，最終未能辦理公證手續，就此發生爭議。李先生遂訴至法院要求魏某繼續履行合同、支付剩余房款并按照合同違約條款承擔遲延履行違約金。魏某則反訴要求李先生限期出具合法并能實現合同目的的公證委托書、承擔遲延辦理房產證的違約金。

本案看似一起簡單的房屋買賣合同糾紛案件，實則背后隱藏著炒房客以買房自住之名投機炒房的玄機。為規避買賣房屋的相關稅費，降低轉賣成本，職業炒房客購房時一般不辦理過戶手續，而是在簽訂植入特別條款的買賣合同后，找出各種理由，要求業主到公證處辦理房屋所有權和房屋買賣過戶等事項的委托公證書，如果這時業主發現遭炒房客算計而不愿履行合同，炒房客便會要求業主賠償違約金。這種操作方法符合炒房客低買高賣的運作原則，以較少資金換取較大回報，另外，也可規避樓市新政對個人新購房屋套數的限制，使其在新政頒布后仍能繼續炒房。

法院經審理認為，李先生與魏某所簽合同雖約定雙方于簽訂合同后2個月內辦理公證手續，但因約定不明，雙方對公證的具體內容、時間和辦理手續等事項產生分歧意見，導致合同未能繼續履行。魏某與李先生簽訂房屋買賣合同的目的，在于通過買賣行為在雙方之間完成房屋所有權的移轉，并非通過買賣合同完成委托公證，是否進行委托公證并不影響合同目的的實現。因此，在合同未明確約定公證委托具體事項的前提下，魏某要求李先生出具合法并能實現合同目的的公證委托書的請求缺乏依據。因雙方均同意繼續履行合同并辦理房屋過戶手續，故魏某應在雙方自行辦理過戶手續后，將剩余房款支付給李先生。最終，法院判決雙方繼續履行合同，駁回李先生的其他訴訟請求和魏某的反訴請求。

炒房客慣用伎倆揭秘

法院經調研發現，此類案件有一些共通之處，炒房客與業主簽訂房屋買賣合同時，合同中往往含有公證條款，目的在于從業主處取得該房屋出售、過戶等相關事項的代理權，從而在下次買賣中，將房屋從該業主名下直接過戶給新的買房人，以此達到獲取更多差價的目的。公證條款往往先進行模糊約定，從而不至業主在簽訂合同時生疑拒簽。從表面看，炒房客是為買房自住，且按合同約定實際支付大部分甚至全部房款，但這只是騙取業主信任的一個步驟。合同履行過程中，炒房客一般會找出一些理由，比如聲稱買房實際由其父母出資，房產證可能要寫父母名字，可先將辦理買賣過戶等事宜委托給炒房客本人辦理，以此作為業主辦理房屋過戶手續的替代方式，從而為自己留下炒房的活動空間；或主張為防止支付房款后不予過戶情況出現，可委托給房產中介某業務員，由其作為共同信任的監督人辦理房屋買賣過戶等事宜，而實際上該業務員是炒房客在“黑中介”中的“同伙”，與炒房客一同“做籠子”讓業主往里鉆。

有的業主沒有識別出炒房客的“陰謀”而徑直配合其辦理公證手續，有的業主雖有顧忌，但擔心自己違約，且認為炒房客已支付價款，最終往往無奈地予以配合。本案中，李先生在簽訂房屋買賣合同時沒有注意到公證條款，當魏某要求按照其提供的公證范本辦理委托公證手續時，李先生發現魏某有炒房的嫌疑，但為了繼續履行合同而不至違約，李先生希望僅將公證授權范圍限制為辦理過戶，不能包含買賣和網簽等事項，遭魏某拒絕。因具體的公證內容未在買賣合同中明確，所以并不能直接將未辦理公證而導致合同無法繼續履行的責任歸結為一方，使李先生陷入進退兩難的被動境地。

二手房買賣遭遇炒房客風險大

有人會質疑，若炒房客能夠按照合同約定支付全部房款，那何必還要計較他怎樣處置房子？其實遇到此種炒房客，不管對賣房的業主還是下一個買房人來說都有巨大安全隱患。

對賣房的業主來說，如果辦理公證，雖然業主最終能取得全部房款，表面上看沒有經濟利益的損失，但存在一系列風險。首先，炒房客將該房屋轉賣他人，炒房客只是名義的賣房人，形式上是代理原業主出售，若該合同履行過程中產生糾紛，新的買房人可能主張原業主與炒房客存在惡意串通的行為，一旦發生訴訟，原業主將被直接列為被告；因原業主已將房屋交付炒房客并取得價款，實際占有人和使用人已隨之轉變，炒房客再行轉賣甚至進行多次轉賣，產生糾紛后，新的買房人會要求買賣合同的相對方——原業主交付房屋，原業主必將承擔一房二賣甚至一房多賣的法律責任；若炒房客在使用房屋過程中破壞了房屋結構，將房屋進行修飾后轉賣，新的買房人入住后發現質量問題，會直接向原業主主張修復或賠償；因房屋未過戶，在炒房客尋到下一個買家前，若將房屋租賃給他人，或在該房屋內進行其他違法亂紀活動，原業主作為房屋的所有人可能為此承擔更重的法律負擔；更有甚者，若炒房客未向原業主支付全部房款，一旦其將房屋轉售后卷款逃走，后果更不堪設想。

對新的買房人來說，買房遇到炒房客亦有較大弊端。首先，以不滿五年的普通住宅為例，按照交易習慣，二手房交易的營業稅一般約定由買房人承擔，正常交易途徑下，炒房客從原房主處購買時應按照房價款差額征收營業稅，炒房客再次轉讓給新的買房人應再次按差額收取營業稅，但因炒房客不辦理過戶和交稅，所以新的買房人是按照原房主購房價款為基準計算營業稅，實際上是炒房客將本應由自己承擔的大部分稅費轉嫁給新的買房人；因炒房客不是實際房屋產權人，對房屋狀況不甚了解，還會為了提高轉賣價格進行簡單裝修，隱藏房屋缺陷，買房人最終買到的可能不是其理想的房屋；房屋物業、供暖、水電氣、有線電視、電信等事項的辦理可能會涉及實名的問題，這些工作炒房客往往不能直接辦理，新的買房人會因此產生不必要的麻煩；若遇到炒房客一房多賣，則買房人難以順利取得房屋。

法官提醒——如何防止炒房客算計

業主在賣房時對一些問題多加注意，能大大降低遇到炒房客的風險。首先，選擇正規中介機構提供居間服務。出售二手房應選擇知名、正規房產經紀機構，這些機構一般操作規范，管理嚴格，工作人員業務熟練，可避免中介與炒房客一起“做籠子”的情況出現；第二，不要貪圖支付全款而大幅降低報價。炒房客一般會選取面積較小、總價較低的房屋進行買賣，并以短期內支付全款等理由壓低房價，這往往是炒房客壓低房價的一貫伎倆，業主應以正常市場價出售房屋，不要貪圖買房人能夠短期支付全款而過分降低價格；第三，留意買賣合同中的公證條款。辦理公證不是買賣房屋變更產權人的必經途徑，賣房時若見到合同中有公證條款的一定要多加小心，最好不寫公證條款，或將公證內容在合同中明確，不要給炒房客留下進一步操作的空間。

買房人應注意同樣的問題，最好直接與房產證登記的產權人進行交易，從而避免炒房客鉆空子。

二手房避稅的方法及法律風險

在二手房交易時，不少購房者采用“黑白合同”、“假贈與”與“房屋典當”等“規則空白”進行避稅的現象時有發生。其實這里隱藏著重重風險。有關專家提醒消費者不要采取不正當的方法避稅，這樣會給你帶來不必要的麻煩。

第一、先租后賣

房產新政出臺后，郭先生由于各方面原因想將已買三年的房子賣掉，但想到要按照房價全額繳納5.5%的營業稅及附加費，郭先生覺得很不劃算，于是他與買家約定，買家先以租賃的方式入住，兩年之后雙方再按約定的價格交易過戶，已交租費就計入房價。

律師點評：此種方法不繳全額營業稅及附加費了，只繳契稅、登記費、印花稅等。具有一定可行性。但由于房屋的價格具有極大的可變因素，如果所簽的價格與兩年后該房屋的市場價格不一樣，房屋價格上漲了，房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣房子，對于買方來講，則要承擔由此帶來的諸多機會成本。同時賣家還有可能將此房抵押或另外出售，對于買家就有很大的法律風險!

第二、假贈與真賣房

王女士手頭有套房子，有買主愿意出55萬買，但是今年新政策出臺，讓她覺得賣掉房子后除去雜七雜八的稅費，落入自己口袋的錢似乎少了不少，于是李女士在中介的幫助下想通過贈與的方式把這套房子轉讓出去。

律師點評：通過贈與方式轉移房產，是房產轉移過程中常見形式，也是我國法律所規定的權屬人處分自己財產的一種權利和行為方式。因為贈與方式轉移房產完全不同于市場化交易，故而不征營業稅。

對于有親屬關系的和確實屬于贈與關系的雙方來講，通過贈與方式轉移房產是一種合理的避稅方式。其費用主要是契稅、公證費、登記費、印花稅等。契稅是交易額或評估額的1.5%(第一次交易)，以后交易為3%;公證費(贈與合同的公證)成都市一環路內16元/平方米，一環路外二環路內14元/平方米，二環路外12元/平方米;登記費80元。

如果房產轉移雙方的真實意思和目的不是贈與，而是想轉移房產并獲利，完全背離贈與法律上無償性的特征。那么，這種行為將不夠成合法有效的贈與，而是以外在表現合法的贈與形式，掩蓋了逃避稅收非法目的違法行為。一旦出現糾紛，根據現行法律規定，當事人雙方就要承擔補繳稅款、罰款的責任，嚴重的甚至要承擔刑事責任。而且，明為贈與實為買賣的轉移房產除了上述法律風險外，實際過程中還存在很大的交易風險。對買家來說，如何約定付款方式，這是一個難題，因為贈與人在贈與財產權利轉移之前可以撤銷贈與，即使買家已經付了定金，也對出售方沒有約束力。此外，我國《合同法》規定：“贈與的財產有瑕疵，贈與人不承擔責任。”也就是說，如果買方收到的房屋出現質量問題，就很難要求原主人賠償。另外，買家還要提防贈與人撤銷贈與或不履行贈與義務的行為。

第三、合同價格遠低于實際價格

正準備賣房的王女士也是通過中介與買房人約定了一個賣價，不同的是,買賣合同上寫的交易價格只是該價格的一半，她想以這種方式少繳納營業稅。

律師點評：此種方法少繳全額營業稅及附加費了，仍須交契稅、登記費、印花稅等。這種行為是以外在表現合法的形式，掩蓋了逃避稅收的非法目的,是一種違法行為。一旦出現糾紛，根據我國現行法律規定，當事人雙方就要承擔補繳稅款、罰款的責任，嚴重的甚至要承擔刑事責任。

第四、先簽合同幾年后再過戶

張女士今年3月份在城西又購買了一套面積為120平方米的住房，就想把3年前在草金路買的房子賣掉，不巧的是剛好趕上新政出臺，這套40萬元的房子如果按照46萬元賣出，可能要多繳1.5萬元的稅費。張女士覺得劃不來，于是通過中介與買房人約定了一個價格，準備等到房子滿了五年之后再辦過戶手續來避稅。

律師點評：此種方法不繳全額營業稅及附加費了，只繳契稅、登記費、印花稅等，具有一定可行性。但雙方簽訂合同之后，如果不及時辦理交易手續，時間一長，就會有諸多外界因素影響到交易過程，雙方都將面臨所有突如其來的風險，包括政策風險、市場波動的風險，特別是房地產價格并不是很穩定的情況下，一旦出現大的落差，必有一方會有重大的損失。而且，時間越長所承擔的風險越大，而且即使合同辦理了公證手續，也不能避免上述風險的存在。同時，賣家還有可能將此房抵押或另外出售。

據了解，一些二手房中介為達到盡快成交的目的，抓住買賣雙方的心理，為雙方出如何“合理避稅”的主意。他們常用的方法是：

一、“有意壓低交易價格”買賣雙方故意壓低房屋實際成交價格，欲達到少繳稅的目的。

律師提醒：對于“有意壓低成交價”的做法，第一，其違反稅收政策，政府對此違規行為也即將加大監管力度，風險性較大;第二，從購房者角度來看，當此房產再次出售時，先行做低的“購買價”將拉大買賣差額，反而再次增加出售成本，得不償失。

二、假贈予方式。這是二手房買賣雙方為達到“避稅”目的，本無親友關系，私下交易后，卻以此名義經過公證將房產進行“贈予”。按照目前的政策，贈與過戶只需買方繳納4%契稅，而買賣過戶如果在5年以內需要繳納5.5%營業稅、2%或4%契稅，以及個稅。

律師提醒：針對“假贈予”，有關法規規定除公益捐贈不可反悔外，一般公民間的財產贈予，其贈予人可以反悔。

如果在房產交易中，雙方表面辦理的是“假贈予”，一旦發生糾紛，買房方因缺乏證據很可能得不到法律的支持。

三、“假租賃真交易”。由于房產可免稅的年限未到，或干脆為“避稅”，買賣雙方交易后卻不按規定辦理繳稅、過戶、更名等手續，以表面的租賃合同替代交易合同。

律師提醒：假租賃真交易風險很大，一旦發生爭執，受害方往往是買房方。

四、“規避第二套房產”。一些中介向投資者建議，夫妻買房，最好只寫一個人的名字，這樣可以規避第二套房產因非自住而繳稅。“由于通知中規定對自住5年以上的惟一用房免稅，售房者可在自住房上做文章，比如買房時以父母、兒子或者夫妻雙方的一方為產權持有者。”

律師提醒：一旦親屬間出現利益糾紛，則難以理清。

五、“協議延期辦理產權變更”。這種避稅方式看上去有理有利，但其背后卻暗藏著巨大的法律風險，稍不留神，就有可能讓二手房買賣雙方落得一個“貪小便宜吃大虧”的下場。

律師提醒：

一、如果房價大漲，賣房人有可能因此毀約而不再按協議的約定時間去辦理房屋過戶手續，意圖提高房屋的成交價或轉售;

二、可能到協議約定時間辦理房屋過戶手續，又出現某些原因而致使過戶手續辦不了;

三、若賣房人背著買主申請補辦了產權證，又把房屋賣給第三人并辦理了過戶手續的話，買主將無法取得房屋所有權。

這些常見的“合理避稅”行為都是違法的，而且為當事人留下嚴重后患。住房是金額巨大的財產，我們在獲得時就應合理合法，公民的合法權益才能受到法律保護。如果獲得時的程序、方式等違法，一旦發生糾紛，公民勢必得不到應有的保護。按總值1%交稅費其實并不高，沒必要鋌而走險。

第四篇：安全監理實施細

重慶市園博園巴渝園工程

安 全 監 理 實 施 細 則

重慶聯盛建設項目管理有限公司

園博園項目監理部

一、安全監理的依據：

1.《建筑工程安全生產管理條例》； 2.已批準的《監理規劃》； 3.施工組織設計。

二、安全監理的具體工作：

1.嚴格執行《建筑工程安全生產管理條例》，貫徹執行國家現行的安全生產的法律、法規，建設行政主管部門的安全生產的規章制度和建設工程強制性標準；

2.督促施工單位落實安全生產的組織保證體系，建立健全安全生產責任制； 3.督促施工單位對工人進行安全生產教育及分部分項工程的安全技術交底；

4.審核施工方案及安全技術措施；

5.檢查并督促施工單位，按照建筑施工安全技術標準和規范要求，落實分部、分項工程或各工序的安全防護措施；

6.監督檢查施工現場的消防工作、冬季防寒、夏季防暑、文明施工、衛生防疫等各項工作；

7.進行質量安全綜合檢查。發現違章冒險作業的要責令其停止作業，發現安全隱患的應要求施工單位整改，情況嚴重的，應責令停工整改并及時報告建設單位；

8.施工單位拒不整改或者不停止施工的，監理人員應及時向建設行政主管部門報告。

三、施工階段安全監理的程序

1.審查施工單位的有關安全生產的文件： ⑴《營業執照》； ⑵《施工許可證》； ⑶《安全資質證書》； ⑷《建筑施工安全監督書》；

⑸ 安全生產管理機構的設置及安全專業人員的配備等； ⑹ 安全生產責任制及管理體系； ⑺ 安全生產規章制度；

⑻ 特種作業人員的上崗證及管理情況； ⑼ 各工種的安全生產操作規程；

⑽ 主要施工機械、設備的技術性能及安全條件。

2.審核施工單位的安全資質和證明文件（總包單位要統一管理分包單位的安全生產工作）；

3.審查施工單位的施工組織設計中的安全技術措施或者專項施工方案： ⑴ 審核施工組織設計中安全技術措施的編寫、審批： ① 安全技術措施應由施工企業工程技術人員編寫；

② 安全技術措施應由施工企業技術、質量、安全、工會、設備等有關部門進行聯合會審；

③ 安全技術措施應由具有法人資格的施工企業技術負責人批準； ④ 安全技術措施應由施工企業報建設單位審批認可；

⑤ 安全技術措施變更或修改時，應按原程序由原編制審批人員批準。⑵ 審核施工組織設計中安全技術措施或專項施工方案是否符合工程建設強制性標準： ① 土方工程：

A 地上障礙物的防護措施是否齊全完整； B 地下隱蔽物的保護措施是否齊全完整； C 相臨建筑物的保護措施是否齊全完整； D 場區的排水防洪措施是否齊全完整；

E 土方開挖時的施工組織及施工機械的安全生產措施是否齊全完整； F 基坑的邊坡的穩定支護措施和計算書是否齊全完整； G 基坑四周的安全防護措施是否齊全完整。② 腳手架：

A 腳手架設計方案（圖）是否齊全完整可行； B 腳手架設計驗算書是否正確齊全完整； C 腳手架施工方案及驗收方案是否齊全完整； D 腳手架使用安全措施是否齊全完整； E 腳手架拆除方案是否齊全完整。③ 模板施工；

A 模板結構設計計算書的荷載取值是否符合工程實際，計算方法是否正確； B 模板設計應包過支撐系統自身及支撐模板的樓、地面承受能力的強度等； C 模板設計圖包過結構構件大樣及支撐系統體系，連接件等的設計是否安全合理，圖紙是否齊全； D 模板設計中安全措施是否周全。④高處作業：

A 臨邊作業的防護措施是否齊全完整； B 洞口作業的防護措施是否齊全完整； C 懸空作業的安全防護措施是否齊全完整。⑤ 交叉作業：

A 交叉作業時的安全防護措施是否齊全完整； B 安全防護棚的設置是否滿足安全要求； C 安全防護棚的搭設方案是否完整齊全。⑥ 臨時用電：

A 電源的進線、總配電箱的裝設位置和線路走向是否合理； B 負荷計算是否正確完整；

C 選擇的導線截面和電氣設備的類型規格是否正確； D 電氣平面圖、接線系統圖是否正確完整； E 施工用電是否采用TN-S接零保護系統；

F 是否實行“一機一閘”制，是否滿足分級分段漏電保護； G 照明用電措施是否滿足安全要求。⑦安全文明管理：

檢查現場掛牌制度、封閉管理制度、現場圍擋措施、總平面布置、現場宿舍、生活設施、保健急救、垃圾污水、放火、宣傳等安全文明施工措施是否符合安全文明施工的要求。

4.審核安全管理體系和安全專業管理人員資格；

5.審核新工藝、新技術、新材料、新結構的使用安全技術方案及安全措施； 6.審核安全設施和施工機械、設備的安全控制措施； 施工單位應提供安全設施的產地、廠址以及出廠合格證書 7.嚴格依照法律、法規和工程建設強制性標準實施監理；

8.現場監督與檢查，發現安全事故隱患時及時下達監理通知，要求施工單位整改或暫停施工：

① 日常現場跟蹤監理，根據工程進展情況，監理人員對各工序安全情況進行跟蹤監督、現場檢查、驗證施工人員是否按照安全技術防范措施和操作規程操作施工，發現安全隱患，及時下達監理通知，責令施工企業整改； ② 對主要結構、關鍵部位的安全狀況，除日常跟蹤檢查外，視施工情況，必要時可做抽檢和檢測工作；

③ 每日將安全檢查情況記錄在《監理日記》；

④ 及時與建設行政主管部門進行溝通，匯報施工現場安全情況，必要時，以書面形式匯報，并作好匯報記錄。

9.施工單位拒不整改或者不停止施工，及時向建設單位和建設行政主管部門報告。

四、如遇到下列情況，監理人員要直接下達暫停施工令，并及時向項目總監和建設單位匯報：

1.施工中出現安全異常，經提出后，施工單位未采取改進措施或改進措施不符合要求時；

2.對已發生的工程事故未進行有效處理而繼續作業時； 3.安全措施未經自檢而擅自使用時； 4.擅自變更設計圖紙進行施工時； 5.使用沒有合格證明的材料或擅自替換、變更工程材料時； 6.未經安全資質審查的分包單位的施工人員進入施工現場施工時； 7.出現安全事故時。

2010年12月1日

第五篇：個人住房轉讓的營業稅優惠政策講解

贏了網s.yingle.com 遇到財政稅收問題？贏了網律師為你免費解惑！訪

問>>http://s.yingle.com

個人住房轉讓的營業稅優惠政策講解

財政部、國家稅務總局聯合下發的《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅〔2008〕174號，以下簡稱新政策），公布了個人住房轉讓營業稅優惠政策的執行細則。現筆者結合相關政策就新政策實際操作中應該注意的問題提示如下。

營業稅征免年限有變化

《財政部、國家稅務總局關于調整房地產營業稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕75號）規定，2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。新政策將營業稅征免年限從原政策中的“5年”重改為“2年”。具體調整為：自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com 稅；個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。自2009年1月1日起，《財政部、國家稅務總局關于調整房地產營業稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕75號）廢止。

對上述新政策，具體可以從以下三點加以理解：一是注意區分住房是普通住房還是非普通住房，因為兩者的政策待遇明顯不同；二是普通住房不足2年可以享受差額征稅待遇；三是政策執行期僅2009年1月1日~12月31日一年時間。

準確把握政策規定

新政策明確，普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）、《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）的有關規定執行。筆者進行了整理，歸納如下。

（一）普通住房及非普通住房的有關標準。根據國辦發〔2005〕26號文件規定，享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com 住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。

（二）符合條件辦理免稅的具體程序規定。根據國稅發〔2005〕89號規定，納稅人“應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。地方稅務部門應根據當地公布的普通住房標準，利用房地產管理部門和規劃管理部門提供的相關信息，對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅”；“住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經審核不符合規定條件的，一律按非普通住房的有關營業稅政策征收營業稅”。此外，根據國稅發〔2005〕172號規定，“成交價格”是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。

（三）購買房屋的時間認定和發票的開具。根據國稅發〔2005〕89號規定：“個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間”；“個人對外銷售住房，應持依法取得的房屋權屬證書，并到地方稅務部門申請開具發票”。同時，《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com（國稅發〔2005〕172號）對購買房屋的時間認定問題進行了進一步明確：“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發日期。納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

（四）對非普通住房差額征稅的扣除憑證。對個人購買的非普通住房超過規定年限對外銷售的，根據國稅發〔2005〕89號規定，“在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證”。新政策在此未作特別規定，但根據文件表述及稅收政策延續性的特點，具體工作中應延用國稅發〔2005〕89號相關規定執行。而且新修訂《營業稅暫行條例》及其實施細則對于差額扣除憑證問題進行了詳細規定。

（五）非購買形式取得住房行為相關規定。根據國稅發〔2005〕172號規定，個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規定。其購買時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購買時間確定。個人需持

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com 其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續。根據國家房改政策購買的公有住房，以購買合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。對此，新政策要求類似問題比照上述規定執行。

如何辦理免繳營業稅手續

新政策沒有對“個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅”。如何申請辦理免繳營業稅手續進行詳細明確，但比照《國家稅務總局關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕74號）規定，可以理解為“個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。地方稅務部門對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅；個人將購買超過2年（含2年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經審核不符合規定條件的，一律執行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅；個人將購買不足2年住房不能提供屬于普通住房證明材料或經審核不符合規定條件的，一律執行銷售非普通住房政策，不能按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅，應全額征收營業稅”。為方便理解，現按政策情形分別舉例說明。

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com

情形一：不足2年。新政策規定，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額繳納營業稅；不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額繳納營業稅。

例一：張三2007年3月1日購買一套住房，原價130萬元，2009年1月5日在二手房市場銷售，售得150萬元。根據規定，不足2年，如該住房經認定是非普通住房，則全額繳稅，應繳納營業稅75000〔1500000×5%〕元；如該住房是普通住房，則按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額繳納營業稅，應繳納營業稅10000元〔（1500000－1300000）×5%〕。

情形二：超過2年（含2年）。新政策規定，個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅；個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額繳納營業稅。

例二：同例一，張三上述房產如果于2009年5月1日在二手房市場銷售，仍售得150萬元。假設上述房產經認定是普通住房，且經地方稅務部門審核符合規定條件，因為超過2年，此150萬元不繳納營業稅。假定上述房產經認定是非普通住房，則應按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額繳納營業稅10000元〔（1500000－1300000）

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com ×5%〕。

小編推薦個人出租住房稅收優惠政策分析 娛樂業應稅收入及適用稅率如何確定？ 企業政策性搬遷收入所得稅處理需注意事項 集體土地拆遷牽出四大營業稅難題 自然人股東占用企業資金年底不要繳個稅 個人住房轉讓的營業稅優惠政策

? 對行政許可的變更有什么法律規定2018(2018)http://s.yingle.com/l/cs/677290.html

? 直接財產損失賠償費的計算公式及相關法律法規 http://s.yingle.com/l/cs/677289.html

? 行政許可的優先原則是指哪些原則 http://s.yingle.com/l/cs/677288.html

? 倉單它有哪些主要性質

http://s.yingle.com/l/cs/677287.html

? 關于飛機場種植農作物的收入繳納農業稅問題的通知 http://s.yingle.com/l/cs/677286.html

? 債權憑證在執行期限都有哪些適用規則 http://s.yingle.com/l/cs/677285.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com ? 債權憑證擔保無效的規定(2018)有哪些 http://s.yingle.com/l/cs/677284.html

? 海事賠償責任限制與單位責任限制的區別 http://s.yingle.com/l/cs/677283.html

? 行政收費資金管理存在的問題有哪些 http://s.yingle.com/l/cs/677282.html

? 關于農業特產收入征收農業稅的實施辦法（修正）http://s.yingle.com/l/cs/677281.html

? 工程結算科目核算的內容是如何的 http://s.yingle.com/l/cs/677280.html

? ? 資源稅的概念 http://s.yingle.com/l/cs/677279.html 幾種典

型

可

得

利

益

損

失的計

算

http://s.yingle.com/l/cs/677278.html

? 關于調整農業稅稅率的通知

http://s.yingle.com/l/cs/677277.html

? ? 出納會犯經濟罪嗎 http://s.yingle.com/l/cs/677276.html 財務會計制度有哪些法律法規規定(2018)2018最新 http://s.yingle.com/l/cs/677275.html

? 債權憑證的含義是什么

http://s.yingle.com/l/cs/677274.html

? 四川省農林特產農業稅征收實施辦法 http://s.yingle.com/l/cs/677273.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com ? 債權憑證要記載哪些內容

http://s.yingle.com/l/cs/677272.html

? 關于新擴大的自留地

http://s.yingle.com/l/cs/677271.html

? 債務重組債權人的會計處理的方式 http://s.yingle.com/l/cs/677270.html

? 土地承包經營權無形資產的關系如何 http://s.yingle.com/l/cs/677269.html

? 關于示范繁殖農場農業稅免征范圍的補充規定 http://s.yingle.com/l/cs/677268.html

? 債權憑證需要記載的哪些內容

http://s.yingle.com/l/cs/677267.html

? ? 印花稅的申報期限 http://s.yingle.com/l/cs/677266.html 以固定資產投資入股,投資方應繳納哪些稅 http://s.yingle.com/l/cs/677265.html

? 可得利益損失賠償如何計算

http://s.yingle.com/l/cs/677264.html

? 關于做好農業稅農業特產稅

http://s.yingle.com/l/cs/677263.html

? 公司逃避債務有哪些主要的方式

http://s.yingle.com/l/cs/677262.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com ? 委托加工賬務處理的辦法是什么樣子的 http://s.yingle.com/l/cs/677261.html

? 青島市征收農業特產農業稅實施辦法 http://s.yingle.com/l/cs/677260.html

? 執行中止與債權憑證的功能有哪些不同 http://s.yingle.com/l/cs/677259.html

? 申報財產損失需要報送哪些資料

http://s.yingle.com/l/cs/677258.html

? ? 關于提高煤炭 http://s.yingle.com/l/cs/677257.html 公司上

市

可

以

獲

得

哪

些

益

處

http://s.yingle.com/l/cs/677256.html

? ? 違約金應怎樣做賬 http://s.yingle.com/l/cs/677255.html 會計中的記

賬

符

號

是

什

么

http://s.yingle.com/l/cs/677254.html

? 河南省降低農業稅稅率實施方案

http://s.yingle.com/l/cs/677253.html

? 利用職務之便盜用財務是不是構成經濟犯罪 http://s.yingle.com/l/cs/677252.html

? 涉外及涉港澳的海事

http://s.yingle.com/l/cs/677251.html

? 遲延履行債務利息具體是怎樣計算 http://s.yingle.com/l/cs/677250.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com ? 債權憑證具有哪些特征

http://s.yingle.com/l/cs/677249.html

? 使用計算機開票（行政許可）

http://s.yingle.com/l/cs/677248.html

? 工程造價審計的常用方法具體是什么樣子的 http://s.yingle.com/l/cs/677247.html

? 關于開展農業稅收工作檢查的通知 http://s.yingle.com/l/cs/677246.html

? 工傷賠償怎么做憑證

http://s.yingle.com/l/cs/677245.html

? 非單位員工的火車票可以做賬嗎

http://s.yingle.com/l/cs/677244.html

? 工程施工與工程結算賬務處理

http://s.yingle.com/l/cs/677243.html

? 債務置換要如何規避風險

http://s.yingle.com/l/cs/677242.html

? 債權憑證有哪些含義及優點

http://s.yingle.com/l/cs/677241.html

? 國稅辦稅流程一覽表

http://s.yingle.com/l/cs/677240.html

? 債權憑證指的是什么意思

http://s.yingle.com/l/cs/677239.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com ? 如何能降低應收賬款損失

http://s.yingle.com/l/cs/677238.html

? 廣西壯族自治區農業特產收入征收農業稅規定 http://s.yingle.com/l/cs/677237.html

? 債權憑證制度具體有哪些積極作用 http://s.yingle.com/l/cs/677236.html

? 城市房地產稅的征收范圍

http://s.yingle.com/l/cs/677235.html

? 關于農業稅折征代金問題的批復

http://s.yingle.com/l/cs/677234.html

? 什么是金融資產確認與計量差異

http://s.yingle.com/l/cs/677233.html

? 個稅起征點調至3000元個人納稅額怎樣計算 http://s.yingle.com/l/cs/677232.html

? 付員工工傷的錢如何做賬

http://s.yingle.com/l/cs/677231.html

? 集團公司的預算編制及其考核是什么樣子的 http://s.yingle.com/l/cs/677230.html

? 倉儲收入構成的表現具體有哪些

http://s.yingle.com/l/cs/677229.html

? 以不動產或無形資產投資入股收取固定利潤是否征收營業稅 http://s.yingle.com/l/cs/677228.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com ? 債權憑證制度產生的積極作用有哪些 http://s.yingle.com/l/cs/677227.html

? 新個稅起征點下我的工資需繳納多少個稅 http://s.yingle.com/l/cs/677226.html

? 財務管理公司債券是什么

http://s.yingle.com/l/cs/677225.html

? 支付職工工資內包括代付保險怎么做賬 http://s.yingle.com/l/cs/677224.html

? 如何利用會計處理職能實現稅收籌劃 http://s.yingle.com/l/cs/677223.html

? 天津市征收農林特產農業稅若干規定 http://s.yingle.com/l/cs/677222.html

? 犯罪嫌疑人的財務需要扣押嗎

http://s.yingle.com/l/cs/677221.html

? 對納稅人未按規定注銷或者畫銷已粘貼的印花稅票，稅務機關將會對其進行何種 http://s.yingle.com/l/cs/677220.html

? 財務人員用工證明書寫格式2018 http://s.yingle.com/l/cs/677219.html

? 企業應收票據核算中的問題主要有哪些 http://s.yingle.com/l/cs/677218.html

? 金融負債的含義是什么

http://s.yingle.com/l/cs/677217.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com ? 什么是代扣代繳義務人

http://s.yingle.com/l/cs/677216.html

? 債務人和債權人分別對債務重組的會計如何處理 http://s.yingle.com/l/cs/677215.html

? 審計局審計項目前要出預算嗎

http://s.yingle.com/l/cs/677214.html

? 拖航時應當注意什么

http://s.yingle.com/l/cs/677213.html

? 關于體育彩票銷售點個人所得稅有關問題的通知 http://s.yingle.com/l/cs/677212.html

? 我單位購進固定資產增值稅進項能抵扣嗎 http://s.yingle.com/l/cs/677211.html

? 關于吉林省免征農業稅試點工作方案的復函 http://s.yingle.com/l/cs/677210.html

? 關于農業稅征收中的兩個問題的通知 http://s.yingle.com/l/cs/677209.html

? ? ? 共同海損理算 http://s.yingle.com/l/cs/677208.html 發票購領 http://s.yingle.com/l/cs/677207.html

關于加強農業稅個體納稅戶征收管理辦法 http://s.yingle.com/l/cs/677206.html

? 土地稅如何計算 http://s.yingle.com/l/cs/677205.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com ? 關于飲食娛樂場所內設吧臺銷售煙酒征收營業稅問題的批復 http://s.yingle.com/l/cs/677204.html

? 從事會計工作年限證明書寫格式http://s.yingle.com/l/cs/677203.html

2018 ? 將財政資金存入金融機構取得的利息收入要繳營業稅嗎 http://s.yingle.com/l/cs/677202.html

? 光船租賃合同的概念是什么

http://s.yingle.com/l/cs/677201.html

? 受托加工和委托加工的賬務如何處理 http://s.yingle.com/l/cs/677200.html

? 關于農業稅折征代金問題的通知

http://s.yingle.com/l/cs/677199.html

? ? 過失損壞財務賠償 http://s.yingle.com/l/cs/677198.html 不按規定(2018)申請審計、評估、鑒定會有什么后果 http://s.yingle.com/l/cs/677197.html

? 財務部人員崗位責任制包含哪些內容 http://s.yingle.com/l/cs/677196.html

? 現金流量表編制具體方法是什么

http://s.yingle.com/l/cs/677195.html

? 關于加強農業稅收征管機構隊伍建設的通知 http://s.yingle.com/l/cs/677194.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com ? 托收憑證模板怎么填寫

http://s.yingle.com/l/cs/677193.html

? 建筑工程拖欠工程款要如何解決

http://s.yingle.com/l/cs/677192.html

? 如何構建網絡環境下會計信息系統內部控 http://s.yingle.com/l/cs/677191.html

法律咨詢s.yingle.com