第一篇：電梯管理作業指導書

JBPM-WI-GC-12 電梯管理作業指導書 A/0 1/6 1.目的

規范電梯運行、維修保養、故障及困人救援等工作，確保電梯安全穩定運行。

2.范圍

適用于物業服務區域內電梯的安全運行、維修保養、故障及困人救援等處置。

3.職責

3.1物業集團維保修管理中心負責監督電梯生產廠家售后服務質量并協調解決存在的問題。

3.2維保修部負責電梯系統管理的指導和監督。

3.3維修部負責電梯系統運行、維修保養工作及困人救援處置。

4.內容 4.1基本要求

4.1.1物業服務中心須按國家及當地電梯安全管理法規要求，將本項目電梯委托給取得相應資質許可的專業電梯維保單位進行維修保養，并由其購買公眾責任險。

4.1.2物業服務中心監督電梯維保單位按合同條款開展電梯維修保養工作，及時完成電梯的年度安全檢驗工作，確保電梯運行于安全合格證書的有效期內。4.1.3與電梯管理工作相關的作業人員及管理人員均須持有效的電梯安全管理或特種設備作業人員證上崗。

4.1.4物業服務中心定期向業戶開展安全搭乘電梯的知識宣傳教育，以強化公眾電梯安全知識、提高安全搭乘意識，預防和減少電梯意外傷害和事故。4.1.5物業服務中心必須根據項目實際情況制定電梯困人、電梯浸水、火災應急JBPM-WI-GC-12 電梯管理作業指導書 A/0 1/6 預案，并每半年進行一次演練，向物業服務中心所有員工開展處置電梯各類意外（含困人、火災、浸水等異常情況）的操作培訓及考核。4.2日常巡查

4.2.1電梯技工每周對項目的全部電梯的機房和轎廂部分至少巡查1次，掌握電梯狀況，并詳細填寫《電梯巡檢記錄》。

4.2.2巡檢內容主要包括：機房衛生情況、設備表面衛生情況、機房門鎖、防鼠設施、曳引機運行、機房消防設施、機房溫度、機房通風、機房照明/應急照明、JBPM-WI-GC-12 電梯管理作業指導書 A/0 2/6 運行舒適性、廳門和轎門開關、轎廂照明、五方對講、轎廂通風/空調等。4.3維修保養

4.3.1電梯維修保養計劃

4.3.1.1每年的12月25日之前，工程主管審核維保單位提供的《電梯維修保養年度計劃》，經維修部經理審核后上報物業服務中心負責人和維保修部審批。4.3.1.2每月25日之前，工程主管審核維保單位提供的《電梯維修保養月度計劃》，經維修部經理審核后上報物業服務中心負責人審批和維保修部備案。4.3.2電梯維保單位履約的監督、檢查、評估和考核 4.3.2.1電梯維保單位的確定按集團招投標制度執行。

4.3.2.2電梯維保單位按合同要求提供電梯維修保養計劃和進行維修保養人員的相關資格證書復印件等。

4.3.2.3維修部安排專人跟進、協助電梯維修保養的整個過程。

4.3.2.4維修部須嚴格按照電梯維修保養合同要求和保養計劃對電梯維保單位的工作進行監督檢查，對未按計劃實施保養或保養工作不符合要求的，按合同條款對電梯維保單位予以扣罰。

4.3.2.5電梯技工對維修保養的質量進行檢查、監督，簽署確認《電梯維護保養記錄》表內容(一式兩份)，一份存檔備查，如屬電梯故障的，需另行記錄在《電梯故障記錄表》內。

4.3.2.6維修部須在電梯年檢前組織電梯維保單位對所有待年檢電梯進行1次全面檢查。

4.3.2.7維修部在每年底組織電梯維保單位、物業服務中心相關部門等對項目所有電梯進行1次年度綜合性檢查。

4.3.2.8維修部須在電梯年度維修保養合同期屆滿前兩個月提出簽署新一期電梯維修保養合同的申請，跟進申請審批工作進度，確保電梯維修保養工作的連續性。

4.3.2.9維保修部每月對電梯維保單位的維修保養工作進行抽查，發現未按規范、合同要求進行保養而維修部未處置的，給予維修部負責人相應的考核。4.3.2.10如更換電梯維保單位的，維保修部應負責協調新維保單位進場和原維JBPM-WI-GC-12 電梯管理作業指導書 A/0 2/6 保單位退場，做好交接工作，保存三方簽字確認的交接記錄。4.4電梯使用及停用管理 4.4.1電梯使用管理 JBPM-WI-GC-12 電梯管理作業指導書 A/0 3/6 4.4.1.1保持電梯內清潔衛生。嚴禁在廂內吸煙、吐痰、丟垃圾。4.4.1.2嚴禁裝載易燃易爆、超長超重物品和具有腐蝕性的物品。4.4.1.3嚴禁單車、摩托車和斗車等進入電梯。

4.4.1.4凡用電梯運載散物件(如沙石、余泥等)必須有良好包裝，并均勻放置，否則不得使用電梯。4.4.1.5嚴禁碰撞轎廂門。

4.4.1.6嚴禁敲打、手扒或身靠關閉著的轎廂門，以防發生意外。

4.4.1.7搭乘電梯時，若遇停電或其他意外，請按信號鈴發出緊急求救信號，不可盲目行動。

4.4.1.8七歲以下小孩乘電梯，必須有家長陪同。嚴禁在電梯內打鬧玩耍、涂畫和亂按按鈕等。

4.4.1.9嚴禁沖洗電梯口及周圍樓面地板，以防水滲入電梯井道，損壞電梯設備設施。

4.4.2電梯停用管理

4.4.2.1電梯因維修保養原因需要停梯時，應由工程主管填寫《停機申請表》，每月28日前將次月維保計劃停梯時間提交客戶服務部。

4.4.2.2如維保計劃發生變動，需經維修部經理審核報物業服務中心負責人批準后，提前48小時通知客戶服務部。

4.4.2.3客戶服務部提前24小時通知有關業戶。

4.4.2.4如因特殊情況突然電梯停用，時間超過4小時，應通告業戶并告知停梯原因及預計恢復時間。

4.5電梯的異常處置（困人、火災、浸水等異常情況）4.5.1困人救援

4.5.1.1當發生電梯困人事故時，監控中心通過電梯對講機或現場喊話與被困人員取得聯系，并說明轎廂隨時可能移動、務必使其保持鎮靜，不要驚慌，告知被困人員如果轎廂門處于半開閉狀態，應設法將轎廂門完全關閉，不可將身體任何部位伸出轎廂外，靜心等待救援人員的援救。并立即通知秩序維護部、維修部電梯技工、電梯維保單位前往救援。JBPM-WI-GC-12 電梯管理作業指導書 A/0 3/6 4.5.1.2客戶服務部和維修部電梯技工接報后立即趕往困人樓層，根據指示燈、4.5.1.3控制柜內顯示器、選層器橫桿或打開廳門觀察判斷轎廂所在位置。JBPM-WI-GC-12 電梯管理作業指導書 A/0 4/6 4.5.1.4當電梯停在距某平層位置約±0.5米范圍時的救援工作程序如下： ? 客戶服務部和秩序維護部負責與被困業戶交流穩定情緒、以免情緒惡化撞擊轎廂門給救援工作帶來不便。? 電梯技工進入機房切斷電梯主電源，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。? ? ? ? ? 用專用廳門鑰匙開啟廳門。在轎頂用人力開啟轎廂門。協助乘客安全離開轎廂。重新關好廳門。

困人救援工作完畢后，電梯技工應將情況完整、規范地記錄在《電梯故障記錄表》內。

4.5.1.5當轎廂停于距離廳門±0.5米以外位置的救援工作程序如下: ? 客戶服務部、秩序維護部負責與被困業戶交流穩定情緒、進行安撫，以免情緒惡化撞擊轎廂門給救援工作帶來不便。? ? 秩序維護部負責應急處理、協助維修部救援。

救援工作需要三人同時進行，一人在被困樓層用對講機聯絡、兩人在機房操作。? 電梯技工進入機房切斷電梯主電源，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。? ? 拆除曳引電動機尾軸罩蓋，安上旋柄座及旋柄(即盤車手輪)。

操作必須由兩人配合進行。一人握緊旋柄，另一人手持釋放桿，輕輕撬開制動器，利用轎廂自重向正方向移動。為了避免轎廂移動太快發生危險，操作時應一撬一放使轎廂逐步移動，直至最接近廳門±100毫米為止。? 確認剎車制動無誤，放開盤車手輪。

當電梯未超出頂層或底層的平層位置時，可向較省力的方向移動電梯。? 而當電梯超出頂層（或底層）平層時，則應向底層（或頂層）方向移動電梯。? ? 必要時利用盤車手輪盤動電梯。

當轎廂平層后用專用廳門鑰匙開啟廳門、在轎頂用人力開啟轎廂門、協JBPM-WI-GC-12 電梯管理作業指導書 A/0 4/6 助乘客安全離開轎廂、重新關好廳門。? 困人救援工作完畢后，電梯技工應將情況完整、規范地記錄在《電梯故障

記JBPM-WI-GC-12 電梯管理作業指導書 A/0 5/6 ? 錄表》內。

4.5.2發生火災的處置

4.5.2.1客戶服務部協助維修部、秩序維護部開展火災發生時，搭乘電梯人群疏散、解困、救援及操作電梯等救助工作。

4.5.2.2當火災自動報警系統啟動或接到火警求助，并已由消防監控中心確認，消防監控中心值班人員應立即通過五方對講系統勸導業戶盡快離開，不得搭乘電梯，并迅速將情況上報秩序維護部負責人、維修部負責人和秩序維護部當值中隊長。

4.5.2.3秩序維護部中隊長應按《火災報警處理作業指導書》啟動救災工作。4.5.2.4樓層發生火災時： ? 秩序維護部當值中隊長收到指令后，應立即組織災區業戶疏散至避難層并勸導不得搭乘電梯，同時擊碎該樓棟首層“消防開關”玻璃和按動“消防開關”，迫降消防電梯運行到基站，疏散里面的乘客，以使消防電梯用于運輸消防人員和救災設備設施及其他物資等。? 電梯技工收到指令后，應立即將客梯駛離火災層下兩層，停止客梯運行，立即組織客戶服務部、秩序維護部等按以上困人救援程序對被困人員進行解困。4.5.2.5電梯轎廂發生火災時： ? ? 著火電梯不得升降。

秩序維護部及其樓棟當值人員應攜帶消防器材趕赴火場，電梯技工趕赴電梯機房，客戶服務部協助。? 困。

4.5.2.6火災處理完畢后，維修部應及時通知和協助電梯維保單位對災后電梯開展維修和保養工作，及時通知和協助保險公司開展電梯公眾責任險的評估工作，盡快恢復電梯的正常運行。4.5.3發生浸水的處置

4.5.3.1當底坑內出現少量進水或浸水時，應將電梯停在二層以上，斷開電梯總電源。按以上困人救援程序和《火災報警處理作業指導書》對被困人員進行解JBPM-WI-GC-12 電梯管理作業指導書 A/0 5/6 4.5.3.2當樓層發生水淹而使井道或底坑進水時，應將轎廂停于進水層站的上方樓層，斷開電梯總電源。當底坑、井道或機房進水較多時，應立即斷開電梯電源總開關，停梯排水。JBPM-WI-GC-12 電梯管理作業指導書 A/0 6/6 4.5.3.3發生濕水時，應迅速阻斷漏水源。

4.5.3.4對濕水電梯應進行除濕處理，如用干凈干抹布擦拭、熱風吹干(溫度不能太高)、自然通風(用鼓風機)、更換管線等，確認濕水已消除，各絕緣電阻達到要求并且試梯運行無異常后，電梯方可投入正式運行。4.6質保期內電梯的管理

4.6.1處于質保期內的電梯，維修部須每月登記故障情況、統計存在問題，并詳細填寫《電梯故障記錄表》，報維保修部分析整理。

4.6.2物業集團維保修管理中心負責監督電梯生產廠家對質保期內電梯的售后服務質量，協調電梯生產廠家解決質保期內電梯存在的問題。

5.支持性文件

JBPM-WI-WH-09 《火災報警處理作業指導書》

6.相關質量記錄表格

JBPM-QR-GC-07 《停機申請表》 JBPM-QR-GC-21 《電梯故障記錄表》 JBPM-QR-GC-22 《電梯巡檢記錄》

第二篇：2018新版電梯維修保養作業指導書

1.《電梯維修保養計劃》的制定。

⑴ 每年的12月15日之前，由物業工程部主管制定《電梯維修保養計劃》并上報公司審批。⑵ 制定《電梯維修保養計劃》的原則是：

a

電梯使用的頻度；

b

電梯的運行狀況（故障隱患）；

c

合理時間（避開節假日、特殊活動日等）。⑶ 《電梯維修保養計劃》應包括如下內容： a

維修保養項目及內容； b

備品、備件計劃； c

具體實施維修保養時間； d

預計費用。

2.值班電工進行電梯維修保養時，應按《電梯維修保養計劃》進行。3.電梯維修保養安全操作。⑴ 維修保養前的安全準備工作：

a

在電梯基站門口處放置“檢修停用”標牌；

b

關好廳門，不能關廳門時，用合適的護柵擋住入口處，防止無關人員進行電梯轎廂或進入電梯井道； c

有人在轎頂上做檢修工作時，必須按下轎箱檢修箱上的檢修開關，關好廳門。⑵ 檢修過程中的安全注意事項：

a

給轉動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時必須停閉電梯。

b

人在轎頂上工作時，站立之處應有選擇，腳下不得有油污，否則應打掃干凈，以防滑倒。c

人在轎頂上準備開動電梯以觀察有關電梯部件的工作情況時，必須牢牢握住鋼絲繩，并應注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內，防止被其他部件碰傷。需由轎內檢修人員開電梯時，要交代和配合好，未經許可不準開動電梯。

d

禁止在井道內和轎頂上吸煙。

e

檢修電器部件時應盡可能避免帶電作業，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時，應預防觸電，并應有監護人、必備的工具和材料，特別應注意電梯突然啟動運行。f

使用的手燈必須采用護罩的、電壓為36V以下的安全燈。最好使用手電筒。

g

嚴禁維修技工站在井沿處向井道內探身，嚴禁維修技工兩只腳分別站在轎廂頂與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作。

h

底坑深度超過1.5M的，應使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進入底坑后，應將底坑檢視箱上的急停開關或限速器張緊裝置的斷電開關斷開。

i

應盡量避免在井道內上下同時作業，必須同時作業時，下方作業人員應戴上安全帽。j

檢修未完，檢修人員需暫時離開現場時，應做到：

—— 關閉所有廳門，暫時關不上的必須設置明顯標示物，進行安全圍檔，并在該廳門口懸掛“危險，切勿靠近”警告牌，并派人看守； —— 切斷電梯總電源開關；

—— 排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。k

檢修保養工作結束后應做到：

—— 將所有開關恢復到原來狀態，檢查工具、材料有無遺落在設備上； —— 清點工具、材料、打掃工作現場，摘除懸掛的告示牌； —— 送電試運行，觀察電梯運作情況，發現異常及時整改； —— 通知有關人員電梯恢復正常運行。4.值班電工負責電梯的日常維修保養工作（清潔、潤滑、調整、測試和安全裝置效能檢查），電梯的大中型修理由外委完成。

5.每3個月對電梯各部位進行一次檢查、清潔、潤滑（著重對各安全裝置效能檢查，對電梯進行保養時，可以一臺電梯的全部保養項目一次性進行，也可以對小區內所有電梯分項目進行保養。

⑴ 檢查曳引電動機、減速箱有無異常響聲，如有則應對曳引電動機軸承加注潤滑油，對減速箱加入蝸輪蝸桿潤滑油。

⑵ 檢查曳引電動機和減速箱聯軸器彈性圈有無損傷，如有則應更換彈性圈，檢查曳引電動機、減速箱地腳螺栓有無松動現象，如有則應擰緊。

⑶ 檢查制動器電磁鐵與銅套是否潤滑良好，動作是否靈活無阻礙，否則應加潤滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調節螺母是否緊固無松動，如松動則應擰緊。制動器溫升不超過60度。⑷ 門機直流電動機碳刷磨損如果超過新裝時厚度的1/3時則應更換。

⑸ 限速器旋轉銷軸處應加潤滑油，限速器輪、張緊輪輪槽應無異常磨損，如磨損嚴重則應更換并作必要調整；鋼絲繩應完好無油污；限速器夾繩鉗口處于正常位置，如未在正常位置則應扳回。

⑹ 檢查安全鉗傳動連桿動作是否正常，否則應作機械調整；檢查限位開關是否處于正常位置，如未在正常位置則應扳回。

⑺ 檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻，如果有阻滯現象則應對各傳動處加潤滑油，安全鉗楔塊與導軌的間隙應為2~4cm。安全鉗鉗口應清潔無油污。

⑻ 清潔控制柜內各元器件，檢查接觸器、繼電器動作是否正常，有無異常聲響，觸點有無燈火、熔焊積炭現象，如有則應進行整修，整修達不到要求的則應更換同型號規程的接觸器、繼電器；檢查熔繼器有無松動、發熱現象，如有則應處理并擰緊檢查各儀表、信號燈是否正常，如損壞則應予以更換。

⑼ 檢查機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現象，如有則應更換鋼帶；檢查各傳動機構動作是否靈活無阻滯，如阻滯則應對各傳動部位加潤滑油；檢查電氣觸頭或開關接觸是否良好，否則應擦拭或修理。⑽ 清除轎門、各廳門導軌的灰塵、油污。

⑾ 檢查各廳門門鎖接觸是否良好，否則應修理，門鎖轉動部位應注入潤滑油；檢查操縱箱按鈕、開關操作是否靈活可靠，失效的應及時更換。

⑿ 檢查自動門傳動機構，安全觸板傳動機構是否正常，各部位螺釘、定位裝置是否緊固，門機皮帶有無損傷，開關門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關、減速開關、門鎖接點、電阻器等有無損壞。要求門刀距廳門地坎5~8mm，運行中門刀不能碰門轱轆，門刀與門轱轆間隙為3mm，廳門不能從外面用物扒開。對各轉動軸加潤滑油，保證轉動靈活自如，安全觸板動作靈敏可靠。

⒀ 檢查轎廂和對重導靴油盒中油量（正常應為2/3油盒），缺油應及時加好；檢查滾輪導靴膠皮有無開裂、膨脹，如開裂、膨脹，則應更換。

⒁ 檢查斷相保護、超速保護、機械聯鎖、廳門和轎門機電聯鎖油壓緩沖器復位開關、急停開關、安全鉗開關、檢修開關、終端限位安全裝置是否動作可靠，對不符合要求的要調整或更換，對傳動部位應加潤滑油。

⒂ 清除對重架、對重塊、緩沖器上的雜物，清掃底坑、清潔接油盒。⒃ 檢查緊固感應器各部位螺栓，清除各部位灰塵、污物。

⒄ 檢查曳引鋼絲繩張力是否一致，繩有無伸長，如伸長則應作相應調整。曳引輪繩槽應清潔無油污。⒅ 檢查導軌連接板、壓道板螺栓是否緊固，如松動則應擰緊。⒆ 做好中間接線盒外部清潔，緊固各端子板壓線螺母。

6.每年對小區內所有電梯進行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試，此項工作于每年12月上旬以前完成。

⑴ 每年對減速箱更換一次新的蝸輪蝸軒油。

⑵ 檢查制動片磨損情況，如磨損厚度超過新裝時厚度的1/2時則應更換。⑶ 清潔限速輪、張緊輪并加潤滑油。⑷ 張緊輪底平面距底坑地面距離應為500±50mm，超過規定的應予以截繩。

⑸ 檢查安全鉗楔塊和導軌的間隙（正常值2~4mm），試驗安全鉗動作是否靈敏可靠，如不滿足要求則應作機械調整。

⑹ 清潔機械選層器，對各轉動部位加潤滑油，損壞的元器件應予以更換。

⑺ 清潔廳門吊門輪、軌道和鋼絲繩，更換磨損的門輪、地腳滑塊，調整好門機速度。

⑻ 調整廳轎門位置、門鎖位置，緊固各部螺栓，門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應保證5~8mm。⑼ 緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部螺栓，調整緊固補償鏈，運行時應無撞擊聲。⑽ 加緩沖器油，作緩沖器復位試驗時，復位開關應動作準確，傳動部分應靈活。⑾ 對終端限位開關做越程試驗，其越程距離為上下端站廳門地坎以遠50~70mm。⑿ 對終端極限開關做越程試驗，其越程距離為上下端站廳站地坎以遠150~200mm。

⒀ 檢查動力部分絕緣電阻應在0.5MΩ以上，其余電氣線路應在0.25MΩ以上，電氣設備的金屬外殼對地應在4MΩ以上，如果達不到要求則應進行干燥處理。

⒁ 檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護裝置是否工作正常，如果不行則應更換。7.每次電梯維修保養時間不允許超過8小時，若要超過8小時，則應由物業工程部主管填寫《申請延時維修保養表》，經主管經理批準后方可延時。

8.對于計劃中未列出的維修保養工作，應由物業工程主管盡快補充至計劃中，對于突發性的設備設施故障，先經物業維修主管口頭批準后，按《電梯故障維修作業指導書》進行緊急維修。

9.值班電工應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《

維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內整理成冊后交物業工程部存檔，保存期為長期。10.電梯停用管理。

電梯因維修保養等原因需要停梯時，必須經物業經理批準后通知住戶服務中心，由住戶服務中心提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然電梯停用，應在電梯恢復使用后12小時內向有關用戶作出解釋。

第三篇：淺談電梯管理

淺談電梯管理

在物業管理行業，電梯的管理是由三方組成，物業管理者（物業管理公司）、維保單位（電梯公司）和電梯使用者（業主），當然有的物業管理公司有自己的專業維修隊伍，但總的來說電梯運行是否良好與這三者之間有密切的聯系。本人多年來一直在物業管理公司從事電梯維修保養和管理方面的經驗，通過這幾年來的實際工作中碰到的設備管理和安全管理方面的問題談談自己的心得體會，供大家參考：

一、電梯的設備管理

（1）、在一個樓盤土建和裝修工程即將完工，物業管理公司準備進駐時，其中驗收工作是一項重要工作，把住這一關，對今后的管理和使用者有著很重要的意義，對電梯的接管也是一樣，對每部電梯都應個別驗收，物業管理企業接到電梯安裝公司的“接管通知”后，應即組織驗收小組，其成員應有物業管理企業主管負責人員及技術人員，驗收時應有原施工單位負責人參加，物業管理企業如電梯技術力量，可委托“質量監督站”進行驗收，第一次驗收為初檢，對發現的問題應商定安裝單位簽訂協議保修或賠款補償，對這類協議必須是在設備能用不致出現重大問題時方可簽訂。

（2）、驗收時應注意對重點部位的檢查，驗收的具體技術標準按國家現行規范、標準執行。

（3）、交驗時應提交完整的電梯設備安裝與建筑施工圖，包括使用說明書，電氣控制原理圖與性能測試記錄。（4）、其它相關問題：

第一：保修期，按規定，產品在出廠一年半內保修，安裝質量在一年內保修，特殊要求與施工單位協商決定。

第二：提供電梯的易損件和備件費。這兩項問題可以在驗收時協商議定。

2、維保方面的管理

電梯是一種使用相當頻繁的設備，電梯在整個運行過程中，其主機與各零件都在發生不同程度的自然損耗，而良好的維修保養可減少損耗，提高可靠性，確保安全，延長電梯的使用壽命，節約資金，使其保值、增值。物業管理公司在對電梯進行維修保養時，可以自己成立一個專門的電梯維修保養隊伍，也可委托社會上的專業電梯公司進行管理，但必須注意如下事項：

（1）、電梯維修單位應取得質量技術監督部門的資格審查，方能從事相應的維修業務。

（2）、在維修保養及修理工程中應嚴格執行電梯安全操作規程。

（3）、電梯每年由當地檢測部門進行一次安全檢測，合格后方能繼續使用。（4）、保養時間要固定，保養內容要達到電梯的安全使用標準，并盡量避開節假日和上下班高峰用梯時間。

（5）、因故障或計劃修理電梯，應盡量縮短操作時間，在維修過程中，要確保人身安全，必須懸掛警示標記。

3、技術檔案資料的管理

每部電梯都要在接管后建立單獨的檔案，這樣對以后電梯的維修和管理方面都有很大的幫助。

（1）、電梯文件和原始資料：驗收報告、安裝合同、電氣原理圖、使用說明書、遺留問題協議書等。

（2）、設備登記表：電梯運行記錄表，性能參數，各主要配件的型號、功率等。（3）、大、中、小記錄表，記載大、中、小修時間，次數、維修內容等。

（4）、維修資料：包括維修單，維修保養記錄表，電梯改造項目，更新記錄等。

二、電梯的安全管理

電梯作為一種交通運輸設備本身就具有一定的危險性，其維修工作又具有高空作業和帶電作業的特點，因此對安全工作必須有嚴格的管理制度，電梯的安全管理首先是對電梯司機、電梯操作人員，電梯管理人員和電梯維修人員的安全作業的訓練；其次是對電梯安全監督和檢查，對電梯的各項安全開關經常檢查，檢查開關按鈕是否運作可靠；第三是對用戶的安全教育和宣傳電梯的安全使用知識。第一：加強對電梯作業人員的培訓考核。

1、物業公司首先對電梯作業人員要求持證上崗，電梯作為特種行業，根據國家有關要求從業人員必須持證上崗。

2、制訂合理的電梯使用操作規程和電梯維修操作規程。

3、加強培訓與考核工作。作為物業公司，經常要對電梯值班人員加強電梯困人救援方法的培訓和電梯發生緊急事故時處理方法，一旦發生緊急事故，電梯值班人員應該能夠快速安全救出乘客，確保人身安全。

第二、設備安全檢查和監督。為了運行安全，電梯本身在設計和制造上已經設置了多種安全裝置，在使用中必須經常檢查這些開關、按鍵的可靠性和運作靈活性，定期進行安全機構動作試驗與整體性能試驗。這些在維修使用說明中有明確的規定，關鍵是嚴格執行。作為物業管理公司，對電梯的安全，還要求有防火、防水、防盜、防震等措施。例如，通向機房的樓梯口應設有防火的安全門，機房應裝有防盜報警器和滅火器，機房內不應有上下管線，井道、底坑應有防水措施，機房地板所開的孔洞應有防水隔離圈，井道內壁不應有凸出部分，以保證安裝，維修安全運行的需要。第三、對廣大用戶加強宣傳電梯的安全使用規則，確保更多的人都能正確使用電梯。

電梯作為人們經常使用的設備，不管是物業管理者，電梯維保單位，都必須從細微的工作做起，不斷加強完善自己的管理制度，才能使電梯的運行處在一個良性循環體系之中。

第四篇：車輛管理作業指導書

車輛管理作業指導書

1.0

目的

保障停車場內車輛的安全，為車主提供方便、快捷的服務。

2.0

適用范圍

適用于麗江花園區內停車場、封閉小區已售/租車位的車輛停放的管理。

3.0

職責

3.1 車場門口崗/封閉小區門口崗負責對進出車輛的計時收費、登記、檢查。

3.2 車場巡邏崗/封閉小區機動巡邏崗負責對車輛停放的指引及巡查。

3.3 車場門口崗/區域財務前臺文員負責辦理月保車場的收費登記。3.4 保安部助理/區域財務前臺文員負責車場收費的日清、月結。3.5 保安部/資源部負責按要求完善車場內的標識指引牌。

4.0

內容

4.1 停車收費標準按政府物價部門批準的標準執行

4.2

車場/區域門口崗對進場車輛的管理

4.2.1 登記車牌號碼、派發出入卡、核查月保卡、臨時車輛派發計時單。

4.2.2 檢查車狀，如發現車輛損壞，提請車主確認并登記在值班記錄本上。

4.2.3 提醒車主停車時拉緊手手掣，切斷電源，帶走貴重物品，鎖好門窗再離開。

4.2.4 禁止載有易燃、易爆、易腐蝕揮發性劇毒、槍支、彈藥等違禁物品的車輛泊入場內/區內。

4.2.5 禁止漏油、漏水的車輛進入場內/區內。4.2.6 勸阻酒后駕駛的司機開車進入場內/區內。4.3

車場/區域巡邏崗對停放車輛的管理 4.3.1 指引車主對車輛的停放。

4.3.2 檢查車主有否關好門窗和切斷車內電源。4.3.3 檢查車輛有無破損。

4.3.4 禁止車主在場地/區內對車場進行加油、換電池和修車、洗車、吸煙和動用明火。

4.3.5 督促清潔工搞好車場內的清潔衛生。

4.3.6 檢查車場/車位的公共設施、消防器材等是否正常，發現損壞及時報告當值負責人/領班。4.4

對車主不按指定位置停放的管理

4.4.1 如車主當時在場，按《禮貌用語及專業服務用語規范》的要求對車主進行勸喻。

4.4.2 如車主已離場，填寫《違章停放警告書》放置于車前擋風玻璃上，或在車主取車時提醒車主下次按指定位置停放。4.4

發現車輛門窗、電源未關的處理

4.4.1 查找車輛入場登記本上車主的聯系地址、電話，聯系車主回來鎖好門窗和關閉電源

4.4.2 如聯系不到車主，在值班記錄本上做好記錄并重點留意該車。4.4.3 如車內有現金等貴重物品，立即上報當值負責人/領班處理，不得擅自動用車內的任何物品。4.發現車輛有破損的處理

4.5.1 查看門口崗有否登記，如無登記及時通知當班負責人/領班，并在值班記錄本上做好記錄。

4.52 如發現是新的破損情況，注意察看地面有無破損的碎片及相鄰車輛有無撞/刮痕，并通知領班/負責人對現場予以拍照。4.6

車場內發生撞車事故的處理

4.6.1 車主在停放車輛時，撞壞相鄰的車輛，要及時聯系被撞車主到場處理。

4.6.2 處理方法參照《緊急事故處理作業指導書》。4.7

門崗對離場車輛的管理

4.7.1 月保車輛離場向車主收回出入卡并確認車主身份后給予放行。4.7.2 臨保車輛離場時，收回出入卡、計時單并按收費標準向車主收取停車費用，將發票給車主，確認車主身份后予以放行。4.8

車輛被盜的處理

4.8.1

發現車輛被盜報當值領班/經理確認后，立即通知車主，協同車主向當地公按機關報案

4.8.2 事故發生后，投保人（車主）應立即通知保險公司。保安部協助車主向保險公司索賠，車場或相關的崗位當值員要積極協助公安機關和保險公司做好調查處理。

5.0

相關文件

5.1 禮貌用語及專業服務用語規范 5.2 緊急事故作業指導書 5.3 停車場管理規定

6.0

質量記錄

6.1車輛出入登記表 6.2停車時租記錄單

第五篇：中央空調管理作業指導書

JBPM-WI-GC-06 中央空調管理作業指導書 A/0 1/4 1.目的

規范中央空調設備設施運行管理及維修保養工作,確保中央空調設備設施安全穩定運行。

2.范圍

適用于物業服務區域內中央空調設備設施運行管理、維修保養工作。

3.職責

3.1維保修部負責中央空調系統管理的指導和監督。3.2維修部負責中央空調系統運行、維修保養工作。

4.內容 4.1基本要求

4.1.1.1嚴格按照中央空調隨機操作使用說明書進行操作，運行人員須持證上崗。

4.1.1.2要求管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患。

4.1.1.3空調技工應合理開關中央空調，根據負荷情況啟用相應的中央空調機組，最大限度地節省能源。4.2開關機操作 4.2.1開機前的檢查

4.2.1.1電壓表指示是否在額定值的±10%范圍以內。4.2.1.2各種信號燈顯示是否正常。JBPM-WI-GC-06 中央空調管理作業指導書 A/0 1/4 4.2.1.3各種閥門狀態是否正確。4.2.2開機

4.2.2.1啟動冷卻水泵。

4.2.2.2啟動冷卻塔風機（視情況而定）。4.2.2.3啟動冷凍水泵。

4.2.2.4確認冷卻水壓力正常、冷凍水壓力正常，過5—10分鐘后啟動壓縮機。4.2.2.5壓縮機啟動后，觀察壓縮機運行電流，壓縮機蒸發壓力、冷凝壓力，檢查有無異常振動、噪音或異常氣味，確認一切正常后才算啟動成功。JBPM-WI-GC-06 中央空調管理作業指導書 A/0 2/4 4.2.3停機

4.2.3.1停壓縮機。

4.2.3.2過5-10分鐘停冷卻水泵、冷卻塔風機。觀察出水溫度表，溫度高于18攝氏度，再停冷凍水水泵。

4.2.3.3全部關停后，嚴禁將總電源開關拉下，應保持壓縮機繼續預熱以便下次啟動。

4.2.3.4確認無異常情況后才算停機成功。4.3運行巡查

4.3.1空調運行期間，空調技工每隔2小時巡視一次中央空調機組，并做好記錄，填寫《中央空調運行記錄表》及《中央空調運行巡查表》。巡視部位包括中央空調主機、冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔、膨脹水箱、控制柜（箱）及管路、閥門等附件。

4.3.2巡視監控的主要內容如下，具體參數須按照空調廠家說明書執行。4.3.2.1檢查線電壓（正常380V，不能超額定值的±10%）。4.3.2.2檢查三相電流（三相是否平衡，是否超額定值）。4.3.2.3檢查油壓（正常1.0-1.5Mpa）。4.3.2.4檢查冷凝壓力（1.2-1.8Mpa）（R22）。4.3.2.5檢查蒸發壓力（0.35-0.55Mpa）（R22）。4.3.2.6冷卻水進水溫度（正常<35℃）。4.3.2.7冷卻水出水溫度(正常<40℃)。4.3.2.8冷凍水進水溫度(正常10-18℃)。4.3.2.9冷凍水出水溫度（正常6-10℃）。JBPM-WI-GC-06 中央空調管理作業指導書 A/0 2/4 4.3.2.10檢查中央空調主機、空調水泵運轉是否有異常振動或噪音。4.3.2.11檢查冷卻塔風機運轉是否平穩、冷卻塔水位是否正常。4.3.2.12檢查管道、閥門是否有滲漏、保溫層是否完好。

4.3.2.13檢查控制柜(箱)各元器件動作是否正常,有無異常噪音或氣味。4.3.2.14巡視過程中如發現上述情況有不正常時，空調技工應及時采取措施予以處理，解決不了的問題應及時詳細地匯報給工程主管，請求支援解決。4.4非供冷季節巡查JBPM-WI-GC-06 中央空調管理作業指導書 A/0 3/4 4.4.1非供冷季每月巡查一次。

4.4.2每月對空調主機、空調風機房、水泵、管道、閥門、保溫材料、冷卻塔等設備設施巡查，填寫《設備設施巡檢記錄》。4.5維修保養管理

4.5.1維修部根據設備運行、檢查情況及設備使用年限，組織相關技術人員制定設備大中修、更新改造計劃。經物業服務中心負責人審核后報地區物業公司負責人審批后實施，并填寫《設備設施維修記錄》。

4.5.2空調技工負責中央空調的日常維修保養，中央空調主機的維修保養由外委單位完成，并填寫《設備設施保養記錄》。

4.5.3對于突發性的設備設施故障，先經維修部經理口頭批準后，可以先組織解決而后補辦手續。

4.5.4中央空調因維修保養等原因需停用時，應由維修部工程主管填寫《停機申請表》，經維修部經理審核報物業服務中心總經理批準后，并書面通知客戶服務部，客戶服務部提前一周通知有關業戶。如因突然故障停用中央空調，應在恢復使用后2小時內向有關業戶做出解釋。

4.5.5中央空調維修保養的時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由工程主管填寫《申請延時維修保養表》經維修部經理批準后方可延時。4.5.6維保修部不定期對項目中央空調系統維修保養情況進行檢查。4.6水處理

4.6.1為防止冷凝器和蒸發器管道結垢，氧化腐蝕，并且要達到殺菌、滅藻等目的，中央空調冷卻水和冷凍水要進行水處理，冷卻塔進行清洗。4.6.2水處理工作一般外委專業水處理公司進行。

4.6.3維修部應嚴格按照水處理合同要求對外委單位的施工過程進行監督，對違反質量、安全、進度等要求的，嚴格按合同條款予以扣罰。JBPM-WI-GC-06 中央空調管理作業指導書 A/0 3/4 4.6.4維保修部對水處理合同執行情況進行抽查。4.7運行異常情況的處置

4.7.1中央空調發生冷媒泄漏時的處置

4.7.1.1立即關停中央空調主機，關閉相關的閥門；加強現場通風或用水管噴水淋澆（應注意不要淋在設備上）；救護人員應頭戴防毒面具進入現場，并要求兩JBPM-WI-GC-06 中央空調管理作業指導書 A/0 4/4 人為一組，確保安全。

4.7.1.2對于頭痛、嘔吐、頭暈、耳鳴、脈搏呼吸加快者應立即轉移到通風良好的地方休息。

4.7.1.3如中毒者出現痙攣、神志不清，處于昏迷狀態，應立即轉移到空氣新鮮的地方，進行人工呼吸并送醫院治療。

4.7.1.4排除泄漏源后，啟動中央空調試運行，確認無泄漏后，機組方可投入正式運行。

4.7.2中央空調機房發生水浸時的處置

4.7.2.1視進水情況關掉中央空調機組，拉下總電源開關。4.7.2.2堵住漏水源，同時應立即排水。

4.7.2.3如果漏水較大，應立即通知工程主管，同時盡力阻滯進水。4.7.2.4排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理，如用干凈干抹布擦拭、熱風吹干、自然通風或更換相關管線等。

4.7.2.5確認濕水已消除，各設備絕緣符合要求，開機試運行后，如無異常情況出現則可以投入正常運行。

4.7.2.6中央空調機房發生火災時按《火災報警處理作業指導書》處置。

5.支持性文件

JBPM-WI-WH-09 《火災報警處理作業指導書》

6.相關質量記錄表格

JBPM-QR-GC-02 《設備設施維修記錄》 JBPM-WI-GC-06 中央空調管理作業指導書 A/0 4/4 JBPM-QR-GC-03 《設備設施保養記錄》 JBPM-QR-GC-04 《設備設施巡檢記錄表》 JBPM-QR-GC-06 《申請延時維修保養表》 JBPM-QR-GC-07 《停機申請表》 JBPM-QR-GC-17 《中央空調運行記錄表》 JBPM-QR-GC-18 《中央空調運行巡檢表》