第一篇：產(chǎn)業(yè)聯(lián)動 擴張旅游地產(chǎn)版圖

產(chǎn)業(yè)聯(lián)動 擴張旅游地產(chǎn)版圖

在天津濱海新區(qū)，近幾年亮相的星耀五洲、錦繡香江、極地海洋世界等項目，基本都是投資幾十個億以上，形成區(qū)域及產(chǎn)業(yè)聯(lián)動的大型綜合項目。這一方面是資本實力凸顯的規(guī)模效應(yīng)，另一方面也表明產(chǎn)業(yè)聯(lián)動成為大型旅游地產(chǎn)項目的支撐。

在天津濱海新區(qū)，近幾年亮相的星耀五洲、錦繡香江、極地海洋世界等項目，基本都是投資幾十個億以上，形成區(qū)域及產(chǎn)業(yè)聯(lián)動的大型綜合項目。這一方面是資本實力凸顯的規(guī)模效應(yīng)，另一方面也表明產(chǎn)業(yè)聯(lián)動成為大型旅游地產(chǎn)項目的支撐。

旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)提供了一個天然的交互撬動，帶動旅游、酒店、商務(wù)、商業(yè)、居住、交通等產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。對于旅游地產(chǎn)核心聯(lián)動產(chǎn)業(yè)的選擇，一是結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢、立足區(qū)位資源優(yōu)勢進行開發(fā)，帶動區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)提升，如大唐芙蓉園的開發(fā)使曲江新區(qū)晉升為國家文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū);二是根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，導(dǎo)入相關(guān)產(chǎn)品，驅(qū)動區(qū)域潛力產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如溫江區(qū)通過打造金馬體育城，建設(shè)成都國家體育產(chǎn)業(yè)基地。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)互動實現(xiàn)要以產(chǎn)品規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)集群化為依托，產(chǎn)業(yè)互動的乘數(shù)效應(yīng)產(chǎn)生要以產(chǎn)業(yè)鏈的互動和協(xié)調(diào)為基礎(chǔ)，而這不僅需要很長的投資培育期，也還時刻要面臨產(chǎn)業(yè)市場競爭和變化的風(fēng)險，因此，開發(fā)商必須有極強的資金的平衡和開發(fā)節(jié)奏的控制能力。不管怎樣，可以預(yù)見，“旅游+地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)=大旅游地產(chǎn)”將是未來發(fā)展的大潮。

總而言之，獨特的理念創(chuàng)新，有利于塑造旅游地產(chǎn)的個性品牌，清晰的角色定位，有利于精準(zhǔn)旅游地產(chǎn)的目標(biāo)市場，合理的業(yè)態(tài)組合，為旅游地產(chǎn)贏利奠定基礎(chǔ)，有效的產(chǎn)業(yè)互動，實現(xiàn)旅游地產(chǎn)的可持續(xù)擴張。緊握這四把密鑰，旅游地產(chǎn)的開發(fā)就能在最大限度實現(xiàn)政府、開發(fā)商、游客、原住民等多方共贏。旅游小鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)研究

旅游房地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)相結(jié)合的一種邊緣產(chǎn)業(yè)，旅游房地產(chǎn)是隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐漸產(chǎn)生和興起的，旅游地產(chǎn)的興起，是旅游小城鎮(zhèn)特別是旅游城市開發(fā)的一個主動力。將旅游區(qū)域開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合起來，是能夠形成政府資金來源和企業(yè)利潤構(gòu)成的關(guān)鍵。

旅游房地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)相結(jié)合的一種邊緣產(chǎn)業(yè)，旅游房地產(chǎn)是隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐漸產(chǎn)生和興起的，旅游地產(chǎn)的興起，是旅游小城鎮(zhèn)特別是旅游城市開發(fā)的一個主動力。將旅游區(qū)域開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合起來，是能夠形成政府資金來源和企業(yè)利潤構(gòu)成的關(guān)鍵。

旅游小鎮(zhèn)開發(fā)實際上就是以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的小城鎮(zhèn)建設(shè)。小城鎮(zhèn)建設(shè)是中國城市化進程中非常重要的一個部分，是大多數(shù)農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民的基本模式。因此，國家給予小城鎮(zhèn)建設(shè)大量的資金、土地等等政策支持。特別重要的是，小城鎮(zhèn)的土地，不僅僅為國有土地開發(fā)，還為集體土地流轉(zhuǎn)開了口子，是一個地產(chǎn)領(lǐng)域的缺口。

但是小鎮(zhèn)開發(fā)中，房地產(chǎn)價格非常低，本地居民購買力不強，商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)不太有興趣。只有旅游房地產(chǎn)，對于擁有旅游資源的小鎮(zhèn)建設(shè)而言，意味著巨大的商機--因為旅游房地產(chǎn)的買家，不是本地居民，而是全國各地的度假游客和度假房地產(chǎn)投資人。以低價獲取的小鎮(zhèn)土地為依托，面向全國乃至國際銷售風(fēng)景旅游地的度假物業(yè)，利差極大，一旦銷售成功，獲利豐厚。這就是旅游小鎮(zhèn)提供的商機!將旅游區(qū)域開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合起來，在大理、麗江、昆明等地，已經(jīng)得到實踐，并走在了云南旅游地產(chǎn)的前列。高爾夫地產(chǎn)成為最經(jīng)典的樣板，激勵著房地產(chǎn)商的極大熱情。海南旅游地產(chǎn)的機遇與挑戰(zhàn)

沒有絲毫松動跡象的樓市宏觀調(diào)控正在改變著中國地產(chǎn)開發(fā)商的生存規(guī)則。當(dāng)旅游地產(chǎn)一度因“藍(lán)?！倍灰曌髡{(diào)控避風(fēng)港而得以吸引眾多地產(chǎn)商蜂擁而至之時，旅游地產(chǎn)的再度細(xì)分也已迫在眉睫。對此，業(yè)內(nèi)專家已經(jīng)形成共識。簡單的景觀資源，已然無法起到贏得市場認(rèn)可的“避險”作用。于是，包括萬達(dá)、華僑城、春光等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分別將自身的產(chǎn)品線定位在冰雪、文化旅游和熱帶雨林為核心資源，多元化細(xì)分正在成為避險的必然選擇。在他們看來，“旅游地產(chǎn)的每一次發(fā)展，都會以一類稀缺資源的深度開發(fā)為代表，比如20世紀(jì)初時的海景房。

沒有絲毫松動跡象的樓市宏觀調(diào)控正在改變著中國地產(chǎn)開發(fā)商的生存規(guī)則。當(dāng)旅游地產(chǎn)一度因“藍(lán)?！倍灰曌髡{(diào)控避風(fēng)港而得以吸引眾多地產(chǎn)商蜂擁而至之時，旅游地產(chǎn)的再度細(xì)分也已迫在眉睫。對此，業(yè)內(nèi)專家已經(jīng)形成共識。簡單的景觀資源，已然無法起到贏得市場認(rèn)可的“避險”作用。于是，包括萬達(dá)、華僑城、春光等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分別將自身的產(chǎn)品線定位在冰雪、文化旅游和熱帶雨林為核心資源，多元化細(xì)分正在成為避險的必然選擇。在他們看來，“旅游地產(chǎn)的每一次發(fā)展，都會以一類稀缺資源的深度開發(fā)為代表，比如20世紀(jì)初時的海景房。

而現(xiàn)在，以熱帶雨林休閑度假生活為代表的雨林地產(chǎn)，正在成為旅游地產(chǎn)下一階段的發(fā)展風(fēng)向標(biāo)?！北娝苤?，熱帶雨林是世界上最為稀缺的生態(tài)資源之一，這決定了雨林地產(chǎn)不可能像海景房那樣，成為相對大眾化的度假產(chǎn)品，而被定義為旅游地產(chǎn)中的“高端奢侈品”。于是作為我國最大的熱帶島嶼，擁有豐富的熱帶雨林資源的海南，再次站在了機會的風(fēng)口浪尖上。

一個最新利好或?qū)⑦M一步加大熱帶雨林資源和雨林地產(chǎn)的開發(fā)力度。據(jù)了解，《海南省熱帶森林旅游發(fā)展總體規(guī)劃(審議稿)》編制工作已完成，正式提交海南省旅游規(guī)劃委員會審議。海南省林業(yè)局局長關(guān)進平曾對外表示，“海南省將制定世界一流的森林旅游規(guī)劃，建設(shè)世界一流的森林旅游設(shè)施，開發(fā)世界一流的森林旅游產(chǎn)品。”

盡管相比冷清的住宅地產(chǎn)而言，旅游地產(chǎn)市場還算熱鬧。然而，正如很多新興領(lǐng)域一樣，當(dāng)人們都開始意識到其發(fā)展前景之后，同質(zhì)化便如同影子般逐漸的出現(xiàn)了。旅游地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也不例外。海南作為旅游地產(chǎn)投資的黃金地，似乎也沒能逃過這一“劫”。專家認(rèn)為，同質(zhì)化已經(jīng)是一個普遍的問題。縱觀很多城市的相關(guān)規(guī)劃，都大同小異，而考察世界知名的一些旅游度假勝地的規(guī)劃，則發(fā)現(xiàn)每個地方都有差異性。作為我國唯一獲批的國際旅游島，海南的規(guī)劃顯得非常重要。除了同質(zhì)化，另一個挑戰(zhàn)來自營銷。旅游地產(chǎn)最大的特性就是項目和購房者是在不同的區(qū)域，是在異地。而今超過70%購買海南房地產(chǎn)的客戶來自于島外，這就預(yù)示著整個營銷戰(zhàn)線非常長。

還有一個問題在于服務(wù)，旅游地產(chǎn)不是一個單純居住的功能，而是要滿足跟旅游相關(guān)的吃喝玩樂購住行。因此，海南要做好的是針對旅游地產(chǎn)這個物業(yè)所提供的后續(xù)的衍生服務(wù)或者基本服務(wù)。據(jù)了解，目前，在海南短期居住的客戶占到主要的比例，據(jù)統(tǒng)計，在海南居住時長少于一個月的客戶群體超過了70%，他們需要專業(yè)公司提供酒店式的入戶管理服務(wù)，而且對于剩下11個月閑置期，應(yīng)該有專業(yè)公司提供閑置期經(jīng)營管理服務(wù)，這些服務(wù)才剛剛啟動。海南任重而道遠(yuǎn)。

熱帶雨林正在成為海南繼黃金海岸線之后，又一張國際化的旅游名片。在海南，最具代表性的熱帶雨林就是呀諾達(dá)雨林文化旅游區(qū)。該項目堪稱中國雨林地產(chǎn)開發(fā)的一個典型樣本：一是擁有呀諾達(dá)熱帶雨林的稀缺雨林景觀，包括4.6萬平方米原生雨林湖、168平方公里生態(tài)氧吧、2公里長的濱湖路。二是在通過坡屋頂、吊腳樓、茅草屋、無邊際泳池等建筑元素。融合了本土黎苗文化和東南亞文化，呈現(xiàn)原味的雨林建筑。

旅游地產(chǎn)案例研究需要具備哪些因素？

巔峰智業(yè)旅游規(guī)劃專家對黃山區(qū)進行考察得出：文化是旅游的靈魂。黃山區(qū)靠山擁水，圣人云：“仁者樂山、智者樂水”，黃山區(qū)的山水旅游也即是文化的大仁大智之旅;黃山區(qū)位于徽文化與青弋江文化交匯處，文化多元，內(nèi)容豐富，旅游文化發(fā)展規(guī)劃對加快發(fā)展文化事業(yè)，形成創(chuàng)新開拓型的文化事業(yè)發(fā)展環(huán)境，建設(shè)一批高檔次的文化設(shè)施，創(chuàng)作一批文化精品，進一步豐富城鄉(xiāng)群眾文化生活有重要的促進意義。文化作為一種產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)被社會所認(rèn)同。但是，目前黃山區(qū)還沒有形成具有區(qū)域特色的旅游文化，知名度缺乏，無法形成品牌效應(yīng);區(qū)域特色旅游文化發(fā)展規(guī)劃措施如下：

巔峰智業(yè)旅游規(guī)劃專家對黃山區(qū)進行考察得出：文化是旅游的靈魂。黃山區(qū)靠山擁水，圣人云：“仁者樂山、智者樂水”，黃山區(qū)的山水旅游也即是文化的大仁大智之旅;黃山區(qū)位于徽文化與青弋江文化交匯處，文化多元，內(nèi)容豐富，旅游文化發(fā)展規(guī)劃對加快發(fā)展文化事業(yè)，形成創(chuàng)新開拓型的文化事業(yè)發(fā)展環(huán)境，建設(shè)一批高檔次的文化設(shè)施，創(chuàng)作一批文化精品，進一步豐富城鄉(xiāng)群眾文化生活有重要的促進意義。文化作為一種產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)被社會所認(rèn)同。但是，目前黃山區(qū)還沒有形成具有區(qū)域特色的旅游文化，知名度缺乏，無法形成品牌效應(yīng);區(qū)域特色旅游文化發(fā)展規(guī)劃措施如下：

開發(fā)和利用好歷史、文化遺產(chǎn)及文物資源。努力發(fā)展旅游文化產(chǎn)業(yè)，使之成為旅游經(jīng)濟發(fā)展的一個有力增長點，全面推行旅游文化產(chǎn)業(yè)的市場化、產(chǎn)業(yè)化管理模式，形成全方位開放的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，努力創(chuàng)建創(chuàng)新型、特色化旅游文化，形成三個重點，即旅游生態(tài)文化、休閑文化和度假文化。

重點開發(fā)旅游生態(tài)文化，突出黃山和太平湖的山水之奇秀，突出黃山區(qū)依山傍水的旅游勝地特征。重點開發(fā)旅游休閑文化，形成環(huán)繞黃山和太平湖的山水休閑區(qū)和甘棠鎮(zhèn)的城區(qū)休閑區(qū)，成為三小時交通圈市民和當(dāng)?shù)鼐用裰苣┬蓍e和夜生活的首選，重點開發(fā)旅游度假文化，突出依托黃山、九華山的太平湖國際旅游度假區(qū)的形象，使太平湖成為知名的旅游度假勝地。加強旅游文化管理，規(guī)范行業(yè)行為。切實做好旅游文化規(guī)劃管理工作，側(cè)重弘揚歷史文化和民族文化。增加景區(qū)內(nèi)涵 提升旅游地產(chǎn)價值

當(dāng)前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來補充旅游投資的長期性;而另一面，旅游的人氣效應(yīng)又有力的構(gòu)成了旅游地產(chǎn)的價值，形成可持續(xù)升值效應(yīng)。而從投資的層面來說，因為旅游地產(chǎn)的操作倚重于經(jīng)營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。需要操作團隊具有極高的專業(yè)性，并保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。

當(dāng)前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來補充旅游投資的長期性;而另一面，旅游的人氣效應(yīng)又有力的構(gòu)成了旅游地產(chǎn)的價值，形成可持續(xù)升值效應(yīng)。而從投資的層面來說，因為旅游地產(chǎn)的操作倚重于經(jīng)營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。需要操作團隊具有極高的專業(yè)性，并保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。

景區(qū)旅游地產(chǎn)的市場表現(xiàn)，所謂旅游景點地產(chǎn)，就是在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅行活動提供的各種觀光、休閑娛樂的非住宿型建筑物及關(guān)聯(lián)空間，對于此類旅游景區(qū)地產(chǎn)的開發(fā)來說，最重要的是既可以增加景區(qū)的游覽內(nèi)容，又能提高游客的游覽興趣，從而間接提升其它旅游地產(chǎn)的價值，達(dá)到最終盈利的目的。從旅游景區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)品表現(xiàn)形式來看，旅游主題公園首當(dāng)其沖。其比較知名的案例就數(shù)杭州宋城主題公園以及深圳華僑城，而以宋城集團開發(fā)宋城公園為代表，1995年宋城集團投資巨資復(fù)制“清明上河圖”，借助西湖旅游的品牌優(yōu)勢宋城公園取得成功，2005年宋城借助世界休閑博覽會，成功打造休閑旅游第一城。未來，旅游地產(chǎn)如何滿足休閑需求？

近年來，伴隨著大眾消費實力的逐步增長，人們愈加注重休閑，自助游、度假游乃至“候鳥型”的遷居，已成為很多人的選擇。而旅游地產(chǎn)則被認(rèn)為是“休閑剛需”的一種。尤其是“國五條”出臺之后，憑借較為寬松的投資環(huán)境，旅游地產(chǎn)吸引了越來越多的房企涉足。甚至有業(yè)界人士大膽預(yù)測，旅游地產(chǎn)將撐起樓市的“后黃金十年”。

近年來，伴隨著大眾消費實力的逐步增長，人們愈加注重休閑，自助游、度假游乃至“候鳥型”的遷居，已成為很多人的選擇。而旅游地產(chǎn)則被認(rèn)為是“休閑剛需”的一種。尤其是“國五條”出臺之后，憑借較為寬松的投資環(huán)境，旅游地產(chǎn)吸引了越來越多的房企涉足。甚至有業(yè)界人士大膽預(yù)測，旅游地產(chǎn)將撐起樓市的“后黃金十年”。

旅游產(chǎn)業(yè)已成為各地政府加快經(jīng)濟增長模式轉(zhuǎn)型、帶動就業(yè)、發(fā)展經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一?！暗胤秸M房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)旅游地產(chǎn)項目，發(fā)展旅游經(jīng)濟本無可厚非，但國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)習(xí)慣于低價拿地、高價賣房的住宅開發(fā)模式?！痹鴷猿芍毖?，國內(nèi)的旅游地產(chǎn)才剛剛起步，旅游與地產(chǎn)究竟如何結(jié)合，才能更好地促進地方旅游經(jīng)濟的發(fā)展，還處在摸索階段。

旅游財富網(wǎng)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2009年以前在山東半島和海南地區(qū)出售的候鳥式度假項目，實際上絕大部分都是普通住宅物業(yè)，由于缺乏相應(yīng)的度假設(shè)施和生活服務(wù)配套，許多地區(qū)的度假類物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的“售后空置”現(xiàn)象。事實上，這些項目大都地處旅游度假區(qū)或旅游景區(qū)周邊，旅游度假客源也相對豐富，但由于只是普通的物業(yè)管理公司管理，業(yè)主物業(yè)基本上無法通過經(jīng)營來獲得收益。在一些地區(qū)，即便是旅游旺季，在酒店房價高企、客房爆滿的情況下，旅游地產(chǎn)項目還是存在大量閑置現(xiàn)象，造成了土地利用、資源開發(fā)等方面極大的浪費。

旅游地產(chǎn)最早興起于海南。上世紀(jì)90年代中后期，為了盤活當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)，海南的開發(fā)商提出了“旅游地產(chǎn)”這個概念，“但其實質(zhì)是打著旅游開發(fā)的旗號開發(fā)住宅物業(yè)?！痹鴷猿山榻B說，時至今日，旅游地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)呈現(xiàn)出火爆的態(tài)勢，全國各地全面開花，重點集中在海南、山東半島、云南、廣西、東北、長三角、珠三角和京津唐等地區(qū)。復(fù)合旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式

海南的大旅游地產(chǎn)項目建設(shè)取得了較好成效，城市建設(shè)也隨著國家重大戰(zhàn)略的實施進入了發(fā)展的快車道，在海南旅游地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃中，列出了幾個重要的節(jié)點城市，作為我國未來最大航天基地的文昌、擁有石油加工工業(yè)的東方和洋浦、臨高等城市。這一類城市的旅游地產(chǎn)和上兩類的發(fā)展模式迥然不同。

海南的大旅游地產(chǎn)項目建設(shè)取得了較好成效，城市建設(shè)也隨著國家重大戰(zhàn)略的實施進入了發(fā)展的快車道，在海南旅游地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃中，列出了幾個重要的節(jié)點城市，作為我國未來最大航天基地的文昌、擁有石油加工工業(yè)的東方和洋浦、臨高等城市。這一類城市的旅游地產(chǎn)和上兩類的發(fā)展模式迥然不同。復(fù)合旅游地產(chǎn)項目潛力大升值快 借助低緯度的優(yōu)勢，文昌成為中國也是世界上為數(shù)不多的航天中心。目前兩條一路和東線高速鐵路的建設(shè)使文昌擺脫了長期被邊緣化的局面，迎來了發(fā)展的黃金時代。就在宣布航天城建設(shè)后不到兩年的時間里，文昌房地產(chǎn)價格已經(jīng)翻番，城市基礎(chǔ)設(shè)施投入也急劇增加。

緊密結(jié)合城市發(fā)展 與濱海灣區(qū)開發(fā)的國際化和養(yǎng)老地產(chǎn)的獨自發(fā)展模式不同，城市拓展區(qū)地產(chǎn)開發(fā)項目要承擔(dān)起部分城市功能，對項目和配套設(shè)施的規(guī)劃都提出了更高的要求，客戶需求多元 這類地產(chǎn)不僅要照顧外來的候鳥客戶和度假客戶，更多的是城市升級帶來的大量商務(wù)人群。他們的消費行為和海南傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)客戶不同，更看重資產(chǎn)的升值潛力。

復(fù)合旅游地產(chǎn)的開發(fā)的限制因素，海南島城市中除?？诤腿齺喭猓鞘惺姓九涮自O(shè)施檔次低，城市功能不完備，歷史欠賬較多，城市醫(yī)療和文化娛樂設(shè)施缺乏，針對單個復(fù)合旅游地產(chǎn)的開發(fā)開發(fā)商難以承擔(dān)市政配套設(shè)施的建設(shè)，在土地的一級開發(fā)中要為其預(yù)留發(fā)展用地。解密養(yǎng)老旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

隨著休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴大，承擔(dān)了越來越大的城市的功能和作用，而大規(guī)模的城市地產(chǎn)開發(fā)項目勢必帶動周邊區(qū)域的交通聯(lián)系、配套設(shè)施、居住環(huán)境、綜合效益的顯著性增值。旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個新興市場,是市場細(xì)分和深化的結(jié)果。目前在全國范圍內(nèi)己開發(fā)和正在開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目將近千家,可以說,中國旅游地產(chǎn)已經(jīng)起步,并且發(fā)展快速增長態(tài)勢,這也給學(xué)術(shù)界提出了對旅游地產(chǎn)理論進行深入研究的客觀要求和迫切需要,實踐的發(fā)展離不開科學(xué)理論的支持。

隨著休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴大，承擔(dān)了越來越大的城市的功能和作用，而大規(guī)模的城市地產(chǎn)開發(fā)項目勢必帶動周邊區(qū)域的交通聯(lián)系、配套設(shè)施、居住環(huán)境、綜合效益的顯著性增值。旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個新興市場,是市場細(xì)分和深化的結(jié)果。目前在全國范圍內(nèi)己開發(fā)和正在開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目將近千家,可以說,中國旅游地產(chǎn)已經(jīng)起步,并且發(fā)展快速增長態(tài)勢,這也給學(xué)術(shù)界提出了對旅游地產(chǎn)理論進行深入研究的客觀要求和迫切需要,實踐的發(fā)展離不開科學(xué)理論的支持。

大規(guī)模的地產(chǎn)必將形成具有鮮明特征和完整程序的，開發(fā)在分析周邊環(huán)境及了解自身的資源現(xiàn)狀，制定項目的發(fā)展定位和發(fā)展戰(zhàn)略，明確項目今后的發(fā)展方向和目標(biāo)，在落實土地利用和空間布局，將規(guī)劃的意圖逐步的細(xì)化實施到土地上。

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式——海島中部定安代表的“候鳥型”社區(qū)開發(fā) 海南島中部雖沒有濱海資源，但和濱海地產(chǎn)相比這部分旅游地產(chǎn)性價比較高，吸引了更多中低收入者購買，并且海島中部的溫度、濕度等氣候條件更適合老年人、候鳥一族養(yǎng)生度假，因此養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)潛力巨大，在海南有著獨特優(yōu)勢，海南中部高速沿線的定安、屯昌、瓊中、五指山、保亭等地的旅游地產(chǎn)已開展得如火如荼，將成為海南旅游地產(chǎn)開發(fā)體系中不容忽視的力量。

景觀設(shè)計要遵循人與自然和諧統(tǒng)一的原則 旅游地產(chǎn)中的旅游規(guī)劃與策劃角色

旅游規(guī)劃在旅游地產(chǎn)中所扮演的第一個角色是發(fā)現(xiàn)價值。通過準(zhǔn)確而獨到的分析、前瞻性的預(yù)測以及清晰的思路與判斷來發(fā)現(xiàn)價值。旅游地產(chǎn)專家認(rèn)為：“旅游地產(chǎn)在某些方面更像商業(yè)地產(chǎn)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實力?！碑?dāng)下千億資本會戰(zhàn)旅游地產(chǎn)，面對市場的激烈競爭、巨額投資的風(fēng)險、項目贏利的壓力，旅游地產(chǎn)開發(fā)的核心抓手何在，如何把握?基于此，本文從品牌理念、市場角色、業(yè)態(tài)組合、產(chǎn)業(yè)發(fā)展四個方面入手，意在拋磚引玉解碼旅游地產(chǎn)。

旅游規(guī)劃在旅游地產(chǎn)中所扮演的第一個角色是發(fā)現(xiàn)價值。通過準(zhǔn)確而獨到的分析、前瞻性的預(yù)測以及清晰的思路與判斷來發(fā)現(xiàn)價值。旅游地產(chǎn)專家認(rèn)為：“旅游地產(chǎn)在某些方面更像商業(yè)地產(chǎn)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實力。”當(dāng)下千億資本會戰(zhàn)旅游地產(chǎn)，面對市場的激烈競爭、巨額投資的風(fēng)險、項目贏利的壓力，旅游地產(chǎn)開發(fā)的核心抓手何在，如何把握?基于此，本文從品牌理念、市場角色、業(yè)態(tài)組合、產(chǎn)業(yè)發(fā)展四個方面入手，意在拋磚引玉解碼旅游地產(chǎn)。

近幾年，在旅游地產(chǎn)開發(fā)的熱潮當(dāng)中，相當(dāng)多的旅游地產(chǎn)項目遭遇戰(zhàn)略策劃層面的失誤而使得項目擱淺，這是旅游地產(chǎn)開發(fā)中的一種跛足現(xiàn)象。從失誤案例中吸取教訓(xùn)，開發(fā)商們已漸漸地認(rèn)識到旅游地產(chǎn)的核心在于旅游項目的前期導(dǎo)入以及旅游價值的挖掘和資源的合理配置，并符合政府規(guī)劃的整體發(fā)展方向。只有通過對旅游項目的精心經(jīng)營，才能拉動人氣、提升價值，以此促進地產(chǎn)項目的銷售。

國內(nèi)已經(jīng)有一些旅游地產(chǎn)的項目形成了自己的模式，比如“華僑城模式”等等。一些具有實力的投資商、開發(fā)商不僅形成了自己的模式，也已經(jīng)完成了模式輸出，因此旅游地產(chǎn)的客戶群更加關(guān)注產(chǎn)品特點、著眼投資效益。旅游地產(chǎn)的營銷方式是租賃與出售相結(jié)合，要求經(jīng)營者有更高的管理水平和經(jīng)營能力。這就決定了只有經(jīng)營專業(yè)化、開發(fā)專業(yè)化、管理專業(yè)化的團隊，才能在旅游地產(chǎn)的市場中勝出。華僑城與招商旅游地產(chǎn)重點項目設(shè)置

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，老齡化的加劇，成都養(yǎng)老物業(yè)未來是一個積極發(fā)展的趨勢。溪嶺雪項目的負(fù)責(zé)人對記者表示溪嶺雪不是一個單純的養(yǎng)老物業(yè)，而是集旅游、度假、休閑、養(yǎng)生于一體的綜合型項目。據(jù)了解，溪嶺雪占地500余畝，項目集山地溫泉度假酒店、英倫臺地小別墅、英式貴族CLUB、英格蘭商業(yè)街于一體。其自然賣點在于負(fù)氧離子含量極高，以及地下原生溫泉數(shù)千種珍惜動植物、國家保護動物，也是旅游度假物業(yè)的天然條件。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，老齡化的加劇，成都養(yǎng)老物業(yè)未來是一個積極發(fā)展的趨勢。溪嶺雪項目的負(fù)責(zé)人對記者表示溪嶺雪不是一個單純的養(yǎng)老物業(yè)，而是集旅游、度假、休閑、養(yǎng)生于一體的綜合型項目。據(jù)了解，溪嶺雪占地500余畝，項目集山地溫泉度假酒店、英倫臺地小別墅、英式貴族CLUB、英格蘭商業(yè)街于一體。其自然賣點在于負(fù)氧離子含量極高，以及地下原生溫泉數(shù)千種珍惜動植物、國家保護動物，也是旅游度假物業(yè)的天然條件。

本區(qū)塊的主要旅游規(guī)劃項目設(shè)計，除了進行觀光基礎(chǔ)設(shè)施的改造外，在現(xiàn)有土地利用的基礎(chǔ)上，不增加開發(fā)面積，提升改造象爾山莊，通過建設(shè)觀賞佛臺，在天氣晴朗的白天觀看峨眉山主峰，道教、佛教相互對應(yīng)，與峨眉山佛教勝地資源互動。同時，通過文化展示性產(chǎn)品與參與性、體驗型的旅游產(chǎn)品相互結(jié)合的方式設(shè)計項目，豐富內(nèi)容，提升旅游服務(wù)設(shè)施，大規(guī)模的旅游地產(chǎn)投資熱潮給行業(yè)帶來同質(zhì)化競爭，增加了企業(yè)自身的財務(wù)風(fēng)險。

華僑城與招商地產(chǎn)先后與深圳大鵬新區(qū)簽署框架投資協(xié)議，但根據(jù)目前公布的項目規(guī)劃來看，雙方在同一區(qū)域投資的項目均涉及旅游度假、高端酒店、商業(yè)娛樂等產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)?！斑@必然導(dǎo)致雙方日后在產(chǎn)品方面形成同質(zhì)化競爭，項目在發(fā)展中或缺乏對游客獨特的吸引力。”旅游地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士如此認(rèn)為，由于旅游地產(chǎn)具有投資規(guī)模大、回報周期長的特點，旅游地產(chǎn)對投資企業(yè)的資金實力有更高的要求，不少涉足文化旅游地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)財務(wù)風(fēng)險上都難言樂觀 旅游地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)復(fù)合多元化特征

旅游地產(chǎn)項目圍繞景區(qū)展開建設(shè)，對景區(qū)進行了有機的外延結(jié)合，使旅游資源得到最大化的利用，綜觀近期國內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)，復(fù)合型、多元化特征越發(fā)明顯，不再只是包括景區(qū)游玩和酒店住宿的功能，健身、休閑、滑雪等娛樂設(shè)施甚至是高爾夫、游艇俱樂部等高端休閑方式也已融入到旅游綜合體中，賦予了旅游新的內(nèi)涵，也為旅游地產(chǎn)的長足發(fā)展注入了新的活力。

旅游地產(chǎn)項目圍繞景區(qū)展開建設(shè)，對景區(qū)進行了有機的外延結(jié)合，使旅游資源得到最大化的利用，綜觀近期國內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)，復(fù)合型、多元化特征越發(fā)明顯，不再只是包括景區(qū)游玩和酒店住宿的功能，健身、休閑、滑雪等娛樂設(shè)施甚至是高爾夫、游艇俱樂部等高端休閑方式也已融入到旅游綜合體中，賦予了旅游新的內(nèi)涵，也為旅游地產(chǎn)的長足發(fā)展注入了新的活力。

旅游地產(chǎn)項目圍繞景區(qū)展開建設(shè)，對景區(qū)進行了有機的外延結(jié)合，使旅游資源得到最大化的利用。綜觀近期國內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)，復(fù)合型、多元化特征越發(fā)明顯，不再只是包括景區(qū)游玩和酒店住宿的功能，健身、休閑、滑雪等娛樂設(shè)施甚至是高爾夫、游艇俱樂部等高端休閑方式也已融入到旅游綜合體中，賦予了旅游新的內(nèi)涵，也為旅游地產(chǎn)的長足發(fā)展注入了新的活力。

雖然旅游地產(chǎn)已經(jīng)四處開花，但是整體來說，旅游地產(chǎn)項目仍然是一個開發(fā)周期較長、投資量較大的旅游產(chǎn)品。世聯(lián)集團戰(zhàn)略顧問事業(yè)部總經(jīng)理楊文斌在其實名微博中表示，資金的高成本和融資渠道要求旅游地產(chǎn)必須追求短期收益，而配套資源，如旅游地產(chǎn)服務(wù)提供商，物業(yè)經(jīng)營平臺缺失，也導(dǎo)致了資源整合的困難，只能通過物業(yè)銷售來實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)。地產(chǎn)行業(yè)專家認(rèn)為：“旅游地產(chǎn)的“資產(chǎn)化”將成為必然，包括通過強調(diào)物業(yè)的使用價值和使用效率，通過經(jīng)營實現(xiàn)作為資產(chǎn)的增值，或者采取售后返租、分時度假、主流產(chǎn)品小型化等形式。旅游地產(chǎn)項目開發(fā)有待重新定義

如今，我國的房地產(chǎn)政策不斷在調(diào)整，中國房地產(chǎn)發(fā)展模式正在面臨著轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)的以住宅銷售為主的地產(chǎn)開發(fā)模式已不在受到熱捧了。2013年，國家重新提出的“城鎮(zhèn)化”，它導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)順勢而起，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)、汽車產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等開發(fā)模式紛紛開始了一個新的階段，云南省作為旅游大省，在旅游二次創(chuàng)業(yè)的助推下，旅游地產(chǎn)迎來了前所未有的機遇，旅游地產(chǎn)專家目前大力主推的旅游小鎮(zhèn)、自然生態(tài)村，都要有旅游作為支柱產(chǎn)業(yè)支撐，在這個基礎(chǔ)上做的旅游地產(chǎn)呢，更要融合式發(fā)展。

如今，我國的房地產(chǎn)政策不斷在調(diào)整，中國房地產(chǎn)發(fā)展模式正在面臨著轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)的以住宅銷售為主的地產(chǎn)開發(fā)模式已不在受到熱捧了。2013年，國家重新提出的“城鎮(zhèn)化”，它導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)順勢而起，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)、汽車產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等開發(fā)模式紛紛開始了一個新的階段，云南省作為旅游大省，在旅游二次創(chuàng)業(yè)的助推下，旅游地產(chǎn)迎來了前所未有的機遇，旅游地產(chǎn)專家目前大力主推的旅游小鎮(zhèn)、自然生態(tài)村，都要有旅游作為支柱產(chǎn)業(yè)支撐，在這個基礎(chǔ)上做的旅游地產(chǎn)呢，更要融合式發(fā)展。

真正的旅游地產(chǎn)首先必須是能為旅游者服務(wù)的東西，能夠讓旅游者反復(fù)多次使用，如溫泉的附屬設(shè)施、景區(qū)的亭臺樓閣等;其次，對旅游資源的開發(fā)有提升作用，產(chǎn)權(quán)式酒店、分時度假酒店等業(yè)態(tài)都是具體表現(xiàn)。旅游業(yè)是點石成金的行業(yè)，游客帶來大量的信息流、現(xiàn)金流都使得級差地租通過杠桿效應(yīng)放大數(shù)倍，這比上市來得還猛烈。如迪拜，抽沙填海建造人工島，賣給各國開發(fā)商去建造，請世界最著名的的規(guī)劃師進行旅游地產(chǎn)規(guī)劃，最終建造出來的都是頂級的精品地產(chǎn)項目。一個由沙漠里崛起金碧輝煌的城市就這樣成了世界著名旅游勝地。云南具備了與眾不同的旅游、文化旅游資源和得天獨厚的氣候條件和多民族特色和旅游休閑產(chǎn)業(yè)，在居民經(jīng)濟收入不斷提高的同時，生活水平質(zhì)量的提高，也讓越來越多的人能夠外出旅游度假，所以旅游地產(chǎn)項目并不存在過剩這種說法，不同區(qū)域內(nèi)的旅游地產(chǎn)案例因其所在地區(qū)的環(huán)境不同，加上旅游地產(chǎn)項目對自身定位，旅游地產(chǎn)案例研究發(fā)展的主題也不同，“百花齊放”，這對于旅游地產(chǎn)行業(yè)來說是好事，各有所長，游客也可以各取所需。我國旅游地產(chǎn)案例研究

當(dāng)前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來補充旅游投資的長期性;而另一面，旅游的人氣效應(yīng)又有力的構(gòu)成了旅游地產(chǎn)的價值，形成可持續(xù)升值效應(yīng)。隨著收入水平的提高，人們可以到處去游山玩水了。這個時候名山勝水的地利就開始起作用了，第三個階段是休閑體驗旅游階段，能夠“聲色犬馬”，這個階段是人和起作用，能符合人性，體驗人情，聚集人氣的地方就成為熱點，比如上海新天地，云南麗江。從歷史發(fā)展歷程來說，國際旅游地產(chǎn)與市場需求同步發(fā)展，呈現(xiàn)循序漸進的特征。旅游地產(chǎn)有幾個特征，第一高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平，第二科學(xué)規(guī)劃，第三多元的復(fù)合功能，第四附加值很高，第五要便于投資。當(dāng)前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來補充旅游投資的長期性;而另一面，旅游的人氣效應(yīng)又有力的構(gòu)成了旅游地產(chǎn)的價值，形成可持續(xù)升值效應(yīng)。隨著收入水平的提高，人們可以到處去游山玩水了。這個時候名山勝水的地利就開始起作用了，第三個階段是休閑體驗旅游階段，能夠“聲色犬馬”，這個階段是人和起作用，能符合人性，體驗人情，聚集人氣的地方就成為熱點，比如上海新天地，云南麗江。從歷史發(fā)展歷程來說，國際旅游地產(chǎn)與市場需求同步發(fā)展，呈現(xiàn)循序漸進的特征。旅游地產(chǎn)有幾個特征，第一高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平，第二科學(xué)規(guī)劃，第三多元的復(fù)合功能，第四附加值很高，第五要便于投資。旅游地產(chǎn)是對分散的區(qū)域功能的一種整合，成功的旅游地產(chǎn)是商業(yè)價值和社會價值的相承之級，本身就是一個可再生的區(qū)域系統(tǒng)，是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的帶動者，旅游地產(chǎn)從某種意義上來說，它是一種經(jīng)濟綜合體，它覆蓋了地產(chǎn)、度假、生活、休閑娛樂等各大方面，而從投資的層面來說，因為旅游地產(chǎn)的操作倚重于經(jīng)營，旅游地產(chǎn)項目投資周期長而被稱為難度最高的房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。

旅游地產(chǎn)案例研究需要操作團隊具有極高的專業(yè)性，并保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道，旅游在人民收入水平不高的年代，人們沒有能力到處游玩，只能“開門見山”，于是微縮景觀、主題公園大興其道，風(fēng)靡全國，這是第一個階段。在這一階段，天時起了很大作用，率先開發(fā)微縮景觀、主題公園的地方就發(fā)了橫財，第二個階段是觀光旅游，可以“走馬觀花”了，旅游地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵因素包括對旅游資源的整合，主題的發(fā)掘，區(qū)位選址的把握，以及宏觀戰(zhàn)略定位的把握。土地供應(yīng)政策對旅游地產(chǎn)的影響

國家為了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、健康發(fā)展，針對不同時期我國房地產(chǎn)發(fā)展的具體情況，出臺了包括金融政策、土地政策、稅收政策、保障性住房和限購政策等一序列調(diào)控政策。土地政策作為國家最重要的宏觀經(jīng)濟管理手段之一，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，房地產(chǎn)市場得到快速發(fā)展，居民居住條件持續(xù)改善，對經(jīng)濟發(fā)展形成較強的帶動作用。但在房地產(chǎn)市場運行中又存在著突出問題，一是近年來我國房地產(chǎn)投資、銷量、價格等主要運行指標(biāo)均出現(xiàn)了大幅波動，“十一五”時期，是我國房地產(chǎn)市場波動幅度最大的五年，其主要運行指標(biāo)的波動幅度都明顯大于“十五”時期。

國家為了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、健康發(fā)展，針對不同時期我國房地產(chǎn)發(fā)展的具體情況，出臺了包括金融政策、土地政策、稅收政策、保障性住房和限購政策等一序列調(diào)控政策。土地政策作為國家最重要的宏觀經(jīng)濟管理手段之一，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，房地產(chǎn)市場得到快速發(fā)展，居民居住條件持續(xù)改善，對經(jīng)濟發(fā)展形成較強的帶動作用。但在房地產(chǎn)市場運行中又存在著突出問題，一是近年來我國房地產(chǎn)投資、銷量、價格等主要運行指標(biāo)均出現(xiàn)了大幅波動，“十一五”時期，是我國房地產(chǎn)市場波動幅度最大的五年，其主要運行指標(biāo)的波動幅度都明顯大于“十五”時期。

北京旅游地產(chǎn)策劃公司巔峰智業(yè)認(rèn)為：“旅游地產(chǎn)的“資產(chǎn)化”將成為必然，包括通過強調(diào)物業(yè)的使用價值和使用效率，通過經(jīng)營實現(xiàn)作為資產(chǎn)的增值，或者采取售后返租、分時度假、主流產(chǎn)品小型化等形式。”由于我國城市土地屬國家所有，政府壟斷一級城市土地市場，調(diào)控房地產(chǎn)市場。土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)的影響，本質(zhì)是對土地供應(yīng)量、土地供應(yīng)方式、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策干預(yù)，以達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的。雖然旅游地產(chǎn)已經(jīng)四處開花，但是整體來說，旅游地產(chǎn)依然是一個開發(fā)周期長，周轉(zhuǎn)較慢，投資量較大的產(chǎn)品。世聯(lián)集團戰(zhàn)略顧問事業(yè)部總經(jīng)理楊文斌在其實名微博中表示，資金的高成本和融資渠道要求旅游地產(chǎn)必須追求短期收益，而配套資源，如旅游地產(chǎn)服務(wù)提供商，物業(yè)經(jīng)營平臺缺失，也導(dǎo)致了資源整合的困難，只能通過物業(yè)銷售來實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)。

北京等部分城市的房價明顯偏高，存在泡沫成分，住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)商品住宅銷售均價總體呈持續(xù)上漲趨勢，但北京等部分熱點城市房價漲幅顯著高于同期居民收入增速。為解決房地產(chǎn)市場頻繁大幅波動問題及部分城市房價過高的問題，需要在找準(zhǔn)其成因的基礎(chǔ)上，采取針對性的調(diào)控政策，綜合利用金融、土地、稅收等多種調(diào)控手段，將短期調(diào)控政策和長期發(fā)展政策有機結(jié)合起來，科學(xué)調(diào)控，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行。

旅游地產(chǎn)精細(xì)化管理大勢所趨

旅游地產(chǎn)發(fā)展呈幾何形增長的火爆局面，旅游地產(chǎn)方興未艾，開發(fā)企業(yè)對景區(qū)資源的追逐則已先行一步，人們耳熟能詳?shù)木皡^(qū)已經(jīng)有了眾多地產(chǎn)開發(fā)商的足跡。除地緣性開發(fā)企業(yè)以外，市場上越來越多地出現(xiàn)了大牌開發(fā)商的全國性布局旅游地產(chǎn)將成為地產(chǎn)行業(yè)升級、換代、轉(zhuǎn)型的新模式出現(xiàn)，它使旅游與地產(chǎn)相互融合，共同發(fā)展”，蔡云表示，由于旅游資源的稀缺性，以往造成過度浪費的粗放型開發(fā)模式將被市場摒棄，未來開發(fā)商將更加珍惜自然資源，通過自身的精耕細(xì)作，使行業(yè)走向持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展之路。面對如今旅游地產(chǎn)項目如雨后春筍般涌現(xiàn)，但旅游地產(chǎn)項目開發(fā)模式與普通住宅有明顯區(qū)別，對于開發(fā)商來說并不是把房子建在景區(qū)周邊那么簡單。

旅游地產(chǎn)發(fā)展呈幾何形增長的火爆局面，旅游地產(chǎn)方興未艾，開發(fā)企業(yè)對景區(qū)資源的追逐則已先行一步，人們耳熟能詳?shù)木皡^(qū)已經(jīng)有了眾多地產(chǎn)開發(fā)商的足跡。除地緣性開發(fā)企業(yè)以外，市場上越來越多地出現(xiàn)了大牌開發(fā)商的全國性布局旅游地產(chǎn)將成為地產(chǎn)行業(yè)升級、換代、轉(zhuǎn)型的新模式出現(xiàn)，它使旅游與地產(chǎn)相互融合，共同發(fā)展”，蔡云表示，由于旅游資源的稀缺性，以往造成過度浪費的粗放型開發(fā)模式將被市場摒棄，未來開發(fā)商將更加珍惜自然資源，通過自身的精耕細(xì)作，使行業(yè)走向持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展之路。面對如今旅游地產(chǎn)項目如雨后春筍般涌現(xiàn)，但旅游地產(chǎn)項目開發(fā)模式與普通住宅有明顯區(qū)別，對于開發(fā)商來說并不是把房子建在景區(qū)周邊那么簡單。

在上世紀(jì)90年代初，旅游地產(chǎn)開發(fā)項目在海南扎堆，就曾經(jīng)處于泡沫地產(chǎn)的“風(fēng)暴眼”一度爛尾樓遍地，如今，旅游地產(chǎn)項目進軍的區(qū)域轉(zhuǎn)為三、四線城市，像三、四線城市旅游地產(chǎn)項目往往供大于需。旅游地產(chǎn)項目圍繞景區(qū)展開建設(shè)，對景區(qū)進行了有機的外延結(jié)合，使旅游資源得到最大化的利用。綜觀近期國內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)，復(fù)合型、多元化特征越發(fā)明顯，不再只是包括景區(qū)游玩和酒店住宿的功能，健身、休閑、滑雪等娛樂設(shè)施甚至是高爾夫、游艇俱樂部等高端休閑方式也已融入到旅游綜合體中，賦予了旅游新的內(nèi)涵，也為旅游地產(chǎn)的長足發(fā)展注入了新的活力。旅游地產(chǎn)專家分析：“由于旅游地產(chǎn)項目投入成本較高且培育周期較長，對開發(fā)商的資金鏈和專業(yè)運作能力要求很高高，房企集中發(fā)力，產(chǎn)品多姿多彩，面對住宅市場的宏觀調(diào)控，旅游地產(chǎn)正在成為新的投資渠道，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)也將對旅游地產(chǎn)的開發(fā)形成強勁的旅游地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展推動力。旅游景點地產(chǎn)案例研究

市場表現(xiàn)：所謂武漢周邊旅游景點地產(chǎn)，就是在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅行活動提供的各種觀光、休閑娛樂的非住宿型建筑物及關(guān)聯(lián)空間，對于此類旅游景區(qū)地產(chǎn)的開發(fā)來說，最重要的是既可以增加景區(qū)的游覽內(nèi)容，又能提高游客的游覽興趣，從而間接提升其它旅游地產(chǎn)的價值，達(dá)到最終盈利的目的，從旅游景區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)品表現(xiàn)形式來看，旅游主題公園首當(dāng)其沖。其比較知名的案例就數(shù)杭州宋城主題公園以及深圳華僑城。而以宋城集團開發(fā)宋城公園為代表，1995年宋城集團投資巨資復(fù)制“清明上河圖”，借助西湖旅游的品牌優(yōu)勢宋城公園取得成功，2005年宋城借助世界休閑博覽會，成功打造休閑旅游第一城。

市場表現(xiàn)：所謂武漢周邊旅游景點地產(chǎn)，就是在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅行活動提供的各種觀光、休閑娛樂的非住宿型建筑物及關(guān)聯(lián)空間，對于此類旅游景區(qū)地產(chǎn)的開發(fā)來說，最重要的是既可以增加景區(qū)的游覽內(nèi)容，又能提高游客的游覽興趣，從而間接提升其它旅游地產(chǎn)的價值，達(dá)到最終盈利的目的，從旅游景區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)品表現(xiàn)形式來看，旅游主題公園首當(dāng)其沖。其比較知名的案例就數(shù)杭州宋城主題公園以及深圳華僑城。而以宋城集團開發(fā)宋城公園為代表，1995年宋城集團投資巨資復(fù)制“清明上河圖”，借助西湖旅游的品牌優(yōu)勢宋城公園取得成功，2005年宋城借助世界休閑博覽會，成功打造休閑旅游第一城。

麗江束河古鎮(zhèn) 注重資源保護與開發(fā)，經(jīng)典案例：在云南，全國知名的麗江束河古鎮(zhèn)就是一個典型的景點旅游地產(chǎn)案例，束河古鎮(zhèn)位于麗江城區(qū)西北部4公里處，曾被列入“世界文化遺產(chǎn)”名錄。如今，束河從一個不為外人所知的邊陲小城鎮(zhèn)發(fā)展為全國最佳人居環(huán)境魅力名鎮(zhèn)、國家4A級風(fēng)景旅游區(qū)、云南十大名鎮(zhèn)。束河古鎮(zhèn)取得的成功，離不開開發(fā)、建設(shè)企業(yè)以及政府的共同努力，束河古鎮(zhèn)旅游小鎮(zhèn)建設(shè)實施以來，開發(fā)商不僅認(rèn)真做好規(guī)劃工作，制定了突出束河古鎮(zhèn)地方特色和民族風(fēng)格的“束河保護與開發(fā)的設(shè)計方案”，同時，還處理好保護與開發(fā)的關(guān)系，以古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護、水資源保護與利用、古建筑保護與利用為重點，旅游商業(yè)服務(wù)和民居住宅建設(shè)與古鎮(zhèn)格局、風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，使古鎮(zhèn)村落的整體格局保留完好。在此基礎(chǔ)上還全面著重改善基礎(chǔ)設(shè)施，使束河古鎮(zhèn)最終有了今天的風(fēng)貌和成就。旅游地產(chǎn)的價值發(fā)現(xiàn)歷程

這是我很喜歡的一個環(huán)節(jié)。旅游的價值發(fā)現(xiàn)過程往往是發(fā)現(xiàn)，大家發(fā)現(xiàn)一個旅游機會，可能是一個風(fēng)景秀麗的自然景觀/小鎮(zhèn)，也可能是一個小賭場之類，傳播，旅游機會被廣為傳播，形成市場口碑，吸引來更多的旅游者，擴容，為了應(yīng)對更多的旅游者，增加更多的配套設(shè)施，甚至引入成規(guī)模的投資

這是我很喜歡的一個環(huán)節(jié)。旅游的價值發(fā)現(xiàn)過程往往是發(fā)現(xiàn)，大家發(fā)現(xiàn)一個旅游機會，可能是一個風(fēng)景秀麗的自然景觀/小鎮(zhèn)，也可能是一個小賭場之類，傳播，旅游機會被廣為傳播，形成市場口碑，吸引來更多的旅游者，擴容，為了應(yīng)對更多的旅游者，增加更多的配套設(shè)施，甚至引入成規(guī)模的投資

構(gòu)建生態(tài)，當(dāng)旅游價值真正得到體現(xiàn)，配套設(shè)施逐漸完善，就會出現(xiàn)最早的一批“常駐者”，他們有可能演變?yōu)榈谝淮用?，甚至已?jīng)足夠建立簡單的本地產(chǎn)業(yè)鏈來支持他們的生活消費。嚴(yán)格來說他們才是有可能購買住宅產(chǎn)品的消費者，但這個時期的住宅需求還不足以達(dá)到成規(guī)模的市場化。分化，有些旅游機會可能還來不及達(dá)到第四步就已經(jīng)消亡了，有些旅游機會會使得當(dāng)?shù)胤睒s成為一個小鎮(zhèn)但規(guī)模從此變得相對穩(wěn)定，還有些旅游機會可能遇到更好的契機開始進一步發(fā)展，產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級甚至演變成為一個城市(也許到那個時候，已經(jīng)沒有人會記得最開始那個小小的旅游發(fā)現(xiàn)了。從上面的過程來看，我們會發(fā)現(xiàn)旅游地產(chǎn)往往是在第三步以后以配套的形式才開始出現(xiàn)，而住宅可能要到第四步甚至第五步才能出現(xiàn)。這使得旅游地產(chǎn)的投資必須遵循一個規(guī)律：配套先行，先做商業(yè)，后做住宅。如果這個地方的商用物業(yè)都火的一塌糊涂，這才有可能會有人在這里定居。這在另一個角度也證明僅憑一個環(huán)境優(yōu)美的地理環(huán)境，還談不上做住宅開發(fā)。

第二篇：旅游地產(chǎn)調(diào)查報告

旅游地產(chǎn)調(diào)查報告

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)是市場必然的選擇，也是相互促進的良性結(jié)構(gòu)。一般旅游項目的投資收益期都超過15年，但可持續(xù)回報時間可以達(dá)到50年以上。而旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項目。但旅游地產(chǎn)以低成本為基礎(chǔ)，關(guān)鍵問題是必須有人氣。沒人去的地方什么房子也很難賣。

旅游地產(chǎn)的價值與旅客流量正相關(guān)，與客源地的交通正相關(guān)，和周邊風(fēng)景價值正相關(guān)。當(dāng)前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來補充旅游投資的長期性；而另一面，旅游的人氣效應(yīng)又有力的構(gòu)成了旅游地產(chǎn)的價值，形成可持續(xù)升值效應(yīng)。而從投資的層面來說，因為旅游地產(chǎn)的操作倚重于經(jīng)營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。需要操作團隊具有極高的專業(yè)性，并保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生是長期持續(xù)回報與快速回報，持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷售了結(jié)，低成本土地與高成本配套等相互聯(lián)結(jié)的合理趨勢。實際上，低成本的土地是與高門檻的旅游開發(fā)相結(jié)合的，這里面討巧的機會并不多。把人氣搞上去，就需要進行基礎(chǔ)設(shè)施、景點、游樂、娛樂、景觀、接待等等的開發(fā)，需要較大的投入。因此，旅游與地產(chǎn)之間互補互助關(guān)系非常重要。旅游地產(chǎn)的分類

旅游地產(chǎn)，從某種意義上來說，它是一種經(jīng)濟綜合體，它覆蓋了地產(chǎn)、度假、生活、休閑娛樂等各大方面。

從理論上來說，旅游地產(chǎn)是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類——旅游景點地產(chǎn)，旅游商業(yè)地產(chǎn)，旅游度假地產(chǎn)，旅游住宅地產(chǎn)。

旅游景點地產(chǎn)

主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間；

旅游商業(yè)地產(chǎn)

主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間；

旅游度假地產(chǎn)

主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時度假的時權(quán)酒店等等；

旅游住宅地產(chǎn)

主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品

隨著中國旅游地產(chǎn)的迅速升溫，目前在市場中常見的幾種旅游地產(chǎn)產(chǎn)品有以下幾種： 分時度假分時度假從實質(zhì)上看，是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。旅游地產(chǎn)中分時度假酒店（公寓）就是加入了分時度假交換體系的“時權(quán)酒店”。在分時度假產(chǎn)品中會涉及多方主體：開發(fā)商，擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；銷售商，作為開發(fā)商的銷售代表向公眾銷售分時度假產(chǎn)品；度假房產(chǎn)管理公司，管理和維護分時度假房產(chǎn)；分時度假交換公司，向具有分時度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費者（會員）提供不同地區(qū)之間的分時度假產(chǎn)品交換業(yè)務(wù)；其他還有律師、金融機構(gòu)、咨詢顧問等直接或間接與分時度假相關(guān)的專業(yè)群體。在我國現(xiàn)階段，分時度假產(chǎn)品中的各方主體發(fā)展不平衡，全國可發(fā)展分時度假的產(chǎn)品有上千處，但專業(yè)的銷售商不到20家，真正在運作點數(shù)制進行交換的系統(tǒng)更是屈指可數(shù)。

分時度假在全球的穩(wěn)健發(fā)展已經(jīng)預(yù)熱了中國市場。為全球分時度假行業(yè)提供相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的最大供應(yīng)商RCI公司已經(jīng)于今年4月中旬與國內(nèi)的中安達(dá)公司簽署了協(xié)議，意與中國公司共同建設(shè)分時度假市場。

我國青島弄海園度假村、北京九華山莊、北京翠宮飯店、京瑞溫泉國際酒店、珠海石景山旅游中心、無錫太湖威尼斯花園等30個度假村或酒店已經(jīng)率先加入RCI度假交換網(wǎng)絡(luò)，接待來自全球各地的度假會員。其中青島弄海園度假村、京瑞溫泉國際酒店今年還分別獲得了RCI總部頒發(fā)的金冠獎和國際金獎。

2001年3月份，中房集團向香港特區(qū)政府提出收購2萬套香港居屋作為分時度假產(chǎn)品的計劃，這一舉動立即得到了香港特區(qū)政府的大力支持。2萬套居屋將會分量分時段賣給旅游者。其次，2萬套居屋賣給100萬個家庭并不是天方夜譚。從香港旅游局提供的數(shù)字來看，香港平均每年每個家庭消費6000港元，假設(shè)按10000元人民幣計算，會帶來每年300億到400億的收入。

分時度假這種產(chǎn)品目前市場度還不是很高。

旅游主題社區(qū)

在房地產(chǎn)競爭日益激烈的北京東部，將崛起一個僅配套住宅項目的建筑面積就達(dá)80萬平方米的旅游地產(chǎn)大盤。該項目暫命名為“北京旅游主題社區(qū)”，總投資預(yù)計達(dá)20億元人民幣，位置在東四環(huán)與京沈路交界的東南角。項目總占地面積約為1.5平方公里，規(guī)劃有50萬平方米的名為“歡樂森林”的主題公園，主題公園的活動內(nèi)容和模式近似于美國的迪斯尼樂園，初步預(yù)計將于2005年11月開園。投資方為深圳華僑城集團，開發(fā)商是北京世紀(jì)華僑城實業(yè)公司。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，該項目一旦初具規(guī)模，將與毗鄰的世紀(jì)東方城、紫南家園這兩個供應(yīng)量近百萬平方米的大盤形成三足鼎立之勢。而其開發(fā)商深圳華僑城在深圳成功開發(fā)了世界之窗和民俗文化村項目，諳熟主題公園和配套住宅的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，此次將這一模式移植來京，有望對北京市場帶來新沖擊。

據(jù)該項目代理公司中原物業(yè)顧問策劃部負(fù)責(zé)人透露，該項目早在2001年就完成了圈地工作，2002年至2003年上半年，該公司花費了近一年半的時間進行整個社區(qū)的規(guī)劃。去年11月才真正開始破土動工。但因為冬季不宜植樹等客觀原因，主題公園直到今年3月才進入實戰(zhàn)階段，目前已完成土地平整。

另據(jù)介紹，該項目的配套住宅建筑面積達(dá)80萬平方米，將分為多期開發(fā)，定位為中高檔住宅，現(xiàn)已進入開發(fā)準(zhǔn)備階段。但近期尚不準(zhǔn)備做大規(guī)模宣傳，據(jù)有關(guān)消息稱，這可能與其將打算以準(zhǔn)現(xiàn)房形式銷售有關(guān)。按行情，若計劃買準(zhǔn)現(xiàn)房而非期房，現(xiàn)在做推廣為時過早。

度假村1997年，中坤投資集團開始對安徽省黃山市黟縣進行整體旅游開發(fā)，下轄的黃山京黟旅游開發(fā)有限公司擁有綜合型現(xiàn)代涉外賓館“中城山莊”及宏村、南屏村、關(guān)麓村等國內(nèi)外著名古村落風(fēng)景區(qū)。其中宏村的水系設(shè)計更是別具一格，湖光山色與層樓疊院融為一體，自然景觀與人文內(nèi)涵交相輝映，享有“中國明清博物館”之美譽。2000年11月，宏村被聯(lián)合國教科文組織列入了“世界文化遺產(chǎn)名錄”。

近期，中坤投資集團又開始著手開發(fā)位于宏村旁的黃山宏村奇墅湖國際旅游度假村項目，該項目擁有山水面積近5000畝，風(fēng)光秀美異常，譽為“人間仙境”。奇墅湖國際旅游度假村將建設(shè)徽派村落式別墅面積10萬平方米，四星級賓館一座，并經(jīng)安徽省政府批準(zhǔn)，在景區(qū)內(nèi)捐資恢復(fù)重建唐代寺廟——梓路寺，占地百畝，宏偉莊嚴(yán)，正在中國佛教協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)和支持下進行設(shè)計、施工，度假村總計投資5億元，2005年內(nèi)建成。

2003年中坤集團又開始向中國的大西北新疆拓展，將在5年內(nèi)一期投入5億元，整體促進以喀什、克州阿克蘇為主體的南疆帕米爾風(fēng)光旅游、國際登山、探險及跨境游的特色旅游，把南疆推向世界，帶動整體經(jīng)濟發(fā)展。并計劃先期設(shè)計建設(shè)2至3座3星或4星級的旅游賓館，建設(shè)國際一流的登山探險營地，投資組建大型旅游車隊，拍攝制作包括電視連續(xù)劇《瑪納斯》史詩在內(nèi)的文化宣傳作品，制定面向國際及國內(nèi)大中城市的特色旅游計劃。大連萬達(dá)也要在昆明滇池風(fēng)景區(qū)開發(fā)大型的旅游度假項目，總投資高達(dá)30多億元人民幣。萬達(dá)將該項目暫定名為“滇池衛(wèi)城”，該項目的推進，將全面完成國務(wù)院對度假區(qū)批復(fù)的九大功能建設(shè)，即：一座大型游樂園、湖濱高爾夫球場、一座園林五星級酒店、英式馬術(shù)俱樂部、旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、連排別墅、獨立別墅等；社區(qū)配套包括中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)保中心、購物中心。項目集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅等為一體，是一座按照國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的大型綜合度假休閑社區(qū)。

產(chǎn)權(quán)式酒店

產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕松、風(fēng)險小、回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。有關(guān)資料顯示，近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長15.8%。與銀行儲蓄和投資股票債券相比，投資風(fēng)險相對較小的產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為中產(chǎn)階層的首選。對于投資回報率來說，其實就是出租率，只有高出租率的保證，才能提高投資回報率并降低投資風(fēng)險。而出租率直接與物業(yè)的地段、稀缺性以及品質(zhì)相關(guān)，因此地段好，有特色的產(chǎn)權(quán)式酒店才能成為投資者眼中的寵兒。

旅游地產(chǎn)的開發(fā)

旅游和房地產(chǎn)是完全不同的兩個行業(yè)，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結(jié)構(gòu)，如產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假項目、度假別墅區(qū)、高爾夫別墅區(qū)、中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、shopping mall 等等模式。

其中，以別墅開發(fā)為主流，已經(jīng)引起地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注；產(chǎn)權(quán)酒店即將迎來大規(guī)模推廣的時期；與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的中央游憩區(qū)、濱水休閑區(qū)、餐飲街區(qū)、娛樂街區(qū)、古文化古建筑街區(qū)、shopping mall 等，已經(jīng)成為城市休閑餐飲娛樂及購物的主力消費場所；而旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)及旅游城市開發(fā)——這種將旅游區(qū)域開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合的旅游地產(chǎn)提升模式，已經(jīng)出現(xiàn)，并逐漸走向流行。北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院提出要從旅游的視角看房地產(chǎn)。認(rèn)真思考旅游與房地產(chǎn)之間的結(jié)合，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)的提升。

旅游地產(chǎn)的開發(fā)這主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

景觀設(shè)計：景觀是旅游的基礎(chǔ)資源，我國的景觀評價、景觀設(shè)計已經(jīng)具備非常成熟的專

業(yè)技術(shù)。而房地產(chǎn)對環(huán)境景觀的理解，還長期停留在園林綠化的傳統(tǒng)框架內(nèi)，若能借用旅游業(yè)已經(jīng)形成的理念、素材與技術(shù)，將形成新的提升。

主題定位：旅游項目設(shè)計，非常講究主題定位，這對提升附加價值和塑造吸引力具有極大的功效。這也是房地產(chǎn)項目能夠借鑒的內(nèi)容。

游憩方式設(shè)計：游憩方式設(shè)計中的很多理念與技術(shù)，在旅游開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)中是通用的。比如，情景設(shè)計、體驗設(shè)計、娛樂化設(shè)計等，對房地產(chǎn)開發(fā)有實際的借鑒價值；居住、辦公等房產(chǎn)的過程化設(shè)計，休閑空間與功能設(shè)計，景觀與觀賞方式設(shè)計，對旅游開發(fā)有借鑒價值。通過塑造吸引力，增加游客量、延長滯留時間、提升消費水平等游憩方式設(shè)計和分析方法，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是別具意義。

國內(nèi)的發(fā)展空間

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生始于法國地中海沿岸，當(dāng)時地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，一時間歐洲、北美的游客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。20世紀(jì)60年代法國阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時銷售的方式招攬客戶。而今天，分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已遍布世界各地。在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國，馬來西亞、新加坡等國家的旅游房地產(chǎn)方興未艾，大批國際地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機構(gòu)紛紛介入旅游物業(yè)開發(fā)，并取得了可觀的收益。

在此感召下，各地的旅游房地產(chǎn)項目是接踵而至。其中包括北京強龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大”產(chǎn)權(quán)酒店；位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓；新世界集團投資的海南新世界家園等。中國華源集團與海南泰信實業(yè)有限公司開發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店），7月在上海開盤，僅一星期內(nèi)便售出產(chǎn)權(quán)客房近60套；還有位于深圳大梅沙的四星級酒店-----雅蘭酒店六成客房192間已被買下，業(yè)主除了可以享受酒店式家居生活外，還可以通過委托經(jīng)營與酒店經(jīng)營者分享利潤，實現(xiàn)新的休閑置業(yè)方式。這樣的旅游房地產(chǎn)開發(fā)例子在國正越來越多，其發(fā)展的空間也是越來越大。目前，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、深圳、四川等地已開發(fā)的旅游房地產(chǎn)項目已達(dá)到上百個，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店就已超過80家。其投資商除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，同時也包括天鴻集團、萬通集團等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商。

旅游地產(chǎn)成為市場新寵

2011年，隨著國家嚴(yán)酷新政對高房價的大力打壓，曾經(jīng)火爆的傳統(tǒng)住宅市場成交表現(xiàn)逐漸黯淡，新政無疑很大力度的壓縮了住宅市場的投資空間，限制了投資客的投資和投機性需求。在此形勢下，旅游地產(chǎn)憑借其政策導(dǎo)向性和資源稀缺性優(yōu)勢深受投資客們青睞，成為萬眾矚目的樓市新寵！

旅游地產(chǎn)升值潛力巨大

隨著國家對旅游業(yè)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的明確定位，縱使在新政打壓下，旅游地產(chǎn)依然成為眾多獨具慧眼的投資客所共同關(guān)注的焦點。旅游地產(chǎn)受到熱捧并不難理解，在自然資源日益緊缺的當(dāng)下，旅游地產(chǎn)的最大優(yōu)勢即在于其對自然的占有。

旅游地產(chǎn)的核心

旅游、休閑的生活方式已逐漸被中國人所接受，隨著中國經(jīng)濟發(fā)展，中國人對健康、綠色的生活擁有更多訴求，越來越需要通過旅游、休閑以及自己的私屬空間來提升生活品質(zhì)，因此糅合文化、旅游、休閑的地產(chǎn)項目將成為地產(chǎn)界新的開發(fā)目標(biāo)。由美國JMP高爾夫設(shè)計集團Mark Hollinger大師主創(chuàng)設(shè)計的輝煌27洞國際高爾夫球場，以及世界一線星級度假酒店、御水溫泉SPA、國際會議中心、法式紅酒莊等完善的輝煌云上，是 京城有名的旅游地產(chǎn)。該項目位于北京西北部延慶張山營鎮(zhèn)西部，背依松山美景，俯瞰官廳水庫，總占地面積約5000畝，綠水青山環(huán)抱、景色秀麗、空氣清新如天然氧吧。

隨著國家對旅游產(chǎn)業(yè)的支柱型戰(zhàn)略定位，政府加快高速公路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，旅游地產(chǎn)度假區(qū)項目，對具備經(jīng)濟實力、注重生活品質(zhì)的人群而言，既是與家人享受第二人生的度假產(chǎn)品，又是保值增值抗通脹的優(yōu)秀投資選擇。

第三篇：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)解讀

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)解讀

每棟大樓都有不同顏色，老人可以根據(jù)顏色辨別自己家在哪個門棟，每位老年人佩戴著緊急呼叫的胸卡，無障礙設(shè)計遍布居屋和小區(qū)。十多棟大樓都用連廊連接，做到風(fēng)雨無阻，每棟樓還配有多名管家，遇到緊急

情況，可以隨時向管家求助。

這是一個新興老年社區(qū)，與其獨特功能相應(yīng)的是，由于這類產(chǎn)品的前景之大，引發(fā)了保險公司、民營資本敏銳的投資目光。

保險公司謀建“養(yǎng)老網(wǎng)絡(luò)”

泰康人壽在四川先后援建了4個養(yǎng)老院，這是泰康人壽試水養(yǎng)老地產(chǎn)的一步而已。而記者從相關(guān)人士處了解到，泰康人壽將整合國內(nèi)的一些療養(yǎng)院和尋覓新的地產(chǎn)項目，來逐步建立自己的養(yǎng)老網(wǎng)絡(luò)。在北京昌平的一家非常高規(guī)格的療養(yǎng)中心就有泰康人壽的進入。其中的頤養(yǎng)中心采用了會員制的方式，有20萬-60萬不等的會員資格，符合條件的老年人成為會員后，可以在這個風(fēng)景如畫的療養(yǎng)院享有居住權(quán)。泰康資產(chǎn)管理公司有關(guān)人士也表示：目前養(yǎng)老公寓是泰康人壽進行直投的一個重點業(yè)務(wù)，養(yǎng)老院作為建立養(yǎng)老體系過程的一個渠道，其可以和補充養(yǎng)老、保險等完全結(jié)合起來，是一種固定資產(chǎn)，可以作為行業(yè)的一種延伸。而且該人士認(rèn)為，就其他國家的經(jīng)驗來看，養(yǎng)老業(yè)在中國將是一個朝陽行業(yè)，因此也是目前泰康人壽的一個戰(zhàn)略方向。泰康人壽今后將成立一個專業(yè)的管理養(yǎng)老院的運營公司來運作。

除此之外，事實上，他們已經(jīng)自開爐灶，泰康人壽旗下的泰康置地是泰康人壽進入地產(chǎn)領(lǐng)域的另一平臺。其一直將養(yǎng)老地產(chǎn)作為投資寫字樓之外的一個重要業(yè)務(wù)模塊。泰康置地在北京、上海開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，同時還在一些核心城市尋找土地資源。這家公司成立于2006年，其公司成立的戰(zhàn)略目標(biāo)就是成為中國最大的以養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)為核心的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營公司。但這家公司從成立至今，都一直對媒體保持緘默。除卻2006年完成北京金融街及CBD兩棟甲級寫字樓的投資交易之外，鮮有

媒體關(guān)注這家公司。

但我們了解的情況，泰康人壽在北京投資的老年公寓項目屬于泰康人壽直投的項目，并沒交給泰康置地。

泰康人壽進入養(yǎng)老地產(chǎn)的野心從來就沒有掩飾，其董事長陳東升就曾表示，進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，投資設(shè)立養(yǎng)老院已成為泰康人壽三大發(fā)展戰(zhàn)略之一。另據(jù)透露，保監(jiān)會有關(guān)方面也在做保險資金投資養(yǎng)老實體的相關(guān)規(guī)劃設(shè)

計。

想投身于養(yǎng)老地產(chǎn)不僅是泰康人壽一家保險公司，兩會期間，全國政協(xié)委員、中國人壽保險（集團）公司總裁楊超就提交了《《關(guān)于大力支持

養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的提案》。民間資本覬覦“養(yǎng)老”蛋糕 看上養(yǎng)老行業(yè)這塊巨大蛋糕的不僅僅是陳東升，而一家名為親和源的老年社區(qū)也出現(xiàn)了民營資本的身影，而文章開頭描述的就是這個小區(qū)的模

樣。

親和源股份有限公司董事長辦公室的俞小姐告訴記者，目前這家社區(qū)的投資已投資約6億，大部分都來自股東的投資。記者了解到，俞小姐所說的股東之一就是建橋集團董事長周星增。建橋集團是一家投資礦山、教育等多個領(lǐng)域的公司，而周星增就是溫州人在上海經(jīng)商的典范?！坝H和源老年公寓”社區(qū)坐落于浦東康橋，首期占地125畝，共包括910套老年住宅。周星增還曾表示，要將這種老年社區(qū)連鎖化，在兩三

年內(nèi)謀求海外上市。

據(jù)介紹，親和源已有100多位老人購買了居住權(quán)。目前，已有60多戶入住，居住權(quán)需60多萬元。但即便這樣不菲的俱樂部資格式購買，粗略地計算下，回收這個投資依然需要很長時間。

我們了解到，因為銀行認(rèn)為養(yǎng)老行業(yè)的利潤率一般，不會輕易貸款給老年產(chǎn)業(yè)，而這家老年社區(qū)的投資也鮮有銀行參與。周星增曾表示親和源

要多年才能收回投資。

老齡化問題

一位從事私募股權(quán)投資的資深人士是這么暢談其對該類項目的認(rèn)識：中國的第一次人口高峰出現(xiàn)在50年代，第二次是1963-1974年，第三次是1989-1996年，但從1991年開始，綜合生育率已經(jīng)低于2.1,但在1963年，這個數(shù)字是7.5。按照中國目前人口出生態(tài)勢，到2018年，會出現(xiàn)1000萬的用工缺口。

而計劃生育之后，中國很多家庭都是一對夫妻贍養(yǎng)4位老人，現(xiàn)在50年代出生的人正步入60歲，到了2018年，人力成本也不再低廉，請保姆也不便宜，如果一對夫妻養(yǎng)四位老人，就意味著還要巨大的房子。這些情況一綜合，學(xué)習(xí)國外的居家養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老結(jié)合來解決這個問題就是眼前的事。一般的養(yǎng)老院不能滿足中高檔需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一個適老和宜老的社區(qū)，有園林，有活動場所，有朋友聚會這樣以優(yōu)化老年生活為前提的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老場所。所以他現(xiàn)在很看好老年社區(qū)的項目。記者也聽到多位私募股權(quán)投資人士談?wù)撨@個問題。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的專家、中國老齡科學(xué)研究中心的陶立群也告訴記者，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資需要很長時間，一般的年投資回報不過10%，但目前因為市場廣闊，前景巨大，所以才有很多資本愿意進入。

正因為這個市場前景巨大，在昆明還出現(xiàn)了一種集資方式。有家金曦集團。在昆明開發(fā)了一個養(yǎng)老的地產(chǎn)項目——臥云仙居。而這家公司現(xiàn)在向社會募資的方式是：1萬元入會，按不同投資年限，承諾年投資回報8%-9%。每年還可以去他們的別墅群休閑幾天。該公司稱，15億在白洋淀收購了一個風(fēng)景資源，要建立一個旅游加養(yǎng)老模式的地產(chǎn)項目，在云南的石林也收購了另一個土地項目?，F(xiàn)在投資養(yǎng)老地產(chǎn)的各式資本熱潮涌動，實際上，北京在2000年左右就出現(xiàn)過老年居住為主打概念的社區(qū)，最后還是將房子賣給了高薪白領(lǐng)。老年社區(qū)必須有很多資源（地理位置，公交，醫(yī)院）等與之匹配，而老年社區(qū)的服務(wù)也需要專業(yè)的機構(gòu)參與，并非一日之功。而親和源就請了國外的一些專業(yè)服務(wù)機構(gòu)來作為戰(zhàn)略合作伙伴加入，譬如專業(yè)經(jīng)營老人社區(qū)的美國艾瑪客公司、提供餐飲服務(wù)的法國索迪斯公司。專家認(rèn)為，這套老年社區(qū)的體系完善需要逐步學(xué)習(xí)借鑒和再創(chuàng)造的過程。上海、大連等城市養(yǎng)老院已經(jīng)一床難求，但高檔的養(yǎng)老項目，一般老人會覺得收費偏高。另外，行業(yè)人士認(rèn)為，投資養(yǎng)老地產(chǎn)還存在政策不夠優(yōu)惠、銀行資金和地方扶持力度不夠等諸多問題，怎樣既能實現(xiàn)盈利又有社會效益，這都是專家熱衷討論的問題。養(yǎng)老地產(chǎn)前景雖好，但道路

注定漫長。

第四篇：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)合法性問題

一、法律梳理

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的兩大核心：房地產(chǎn)開發(fā)，商品房預(yù)售

（一）房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)經(jīng)營

1、《城市房地產(chǎn)管理法》

第二條 在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。

本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》

第二條 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目 預(yù)售 中介

第四十一條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。

第四十二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于房地開發(fā)經(jīng)營。

（二）商品房及商品房預(yù)售

1、國家計委、城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部、國家統(tǒng)計局《關(guān)于加強商品房屋建設(shè)計劃管理的暫行規(guī)定》1987.11.02

關(guān)于商品房屋建設(shè)的計劃管理

商品房屋是指由開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其它建筑物。凡是自建或者委托施工單位建設(shè)或者參加統(tǒng)建，又是自己使用的住宅和其它建筑物，不屬于商品房屋范圍。疑問：經(jīng)濟適用房、保障房??

2、商品房銷售管理辦法 2001.3.14 2001.6.1實施 第三條 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

3、城市商品房預(yù)售管理辦法 94.11.15 2001.8.15 2004.7.20兩次修訂

第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

第十條商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

4、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 1995.8.7 2001.8.15修訂

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是否屬于房地產(chǎn)開發(fā)？能否取得預(yù)售證？

1、國務(wù)院2003.8.12《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》：

各地要健全房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃供應(yīng)制度，房地產(chǎn)開發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃個計劃。

2、國土資源部2003.9.24《關(guān)于加強土地供應(yīng)管理，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》：

嚴(yán)禁以科技、教育、觀光農(nóng)業(yè)和生態(tài)建設(shè)等名義取得享受優(yōu)惠政策的土地用于房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)。3、2005年3月21日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部《關(guān)于促進國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)進一步提高發(fā)展水平的若干意見》

工業(yè)用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。4、2006年4月28日，國務(wù)院《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》

屬于工業(yè)建設(shè)項目的，受讓宗地中用于企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地不得超過受讓宗地面積的一定比例，受讓人不得在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性設(shè)施。5、2007.4.12：國土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于落實工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知》

推進“工業(yè)用地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓”，并確保已出讓的工業(yè)用地用于原批準(zhǔn)項目，不得用于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房出租、變相搞工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。6、2008.2：《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》

新修訂的《控制指標(biāo)》由投資強度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率五項指標(biāo)構(gòu)成。規(guī)定，工業(yè)項目的建筑系數(shù)應(yīng)不低于30%。工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。嚴(yán)禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。工業(yè)企業(yè)內(nèi)部原則上不得安排綠地。但因生產(chǎn)工藝等有特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%。（信息來源：國土資源部）7、2008.7.25 ：國土資源部《關(guān)于繼續(xù)開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理和檢查工作的通知》

“主要檢查2007年專項清理工作中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題的查處及整改措施落實情況”，并“重點對出讓規(guī)劃條件的管理、協(xié)議出讓土地公示制度、經(jīng)營性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓操作規(guī)范、工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，以及土地出讓收入全額繳庫、土地出讓收支納入地方政府基金預(yù)算、實行‘收支兩條線’管理等政策”實行清理、檢查。

第五篇：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)定義

網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟和城市經(jīng)營背景下，以地產(chǎn)為載體，以實現(xiàn)財富的持續(xù)增長為目標(biāo)，以工商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓和經(jīng)濟園區(qū)地產(chǎn)為開發(fā)對象，整合自然資源和社會資源、綜合開發(fā)，集約化經(jīng)營的新興產(chǎn)業(yè)形式。

消費型地產(chǎn)以健康、生態(tài)、人居環(huán)境與自然相融合為最高級特征，產(chǎn)業(yè)型地產(chǎn)滿足消費型地產(chǎn)的功能的同時，則是在此基礎(chǔ)上以其更適宜人的創(chuàng)業(yè)發(fā)展、自我價值實現(xiàn)和投資的可持續(xù)增值為其本質(zhì)特征。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)特點

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追求資源價值最大化，而不是企業(yè)價值最大化。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的出發(fā)點是將地產(chǎn)資源與其它資源整合，把土地開發(fā)升華為區(qū)域經(jīng)濟增長極的培育。對于土地與房產(chǎn)的開發(fā)更是持續(xù)性的二次、三次的深度開發(fā)和利用，因此具有更廣闊的升值潛力與投資價值。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)更注重非凡客戶群的需求，提供菜單式定制化服務(wù)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追求經(jīng)濟效益的同時，更注重社會效益。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在營造適宜人居住環(huán)境的同時，注重人們的就業(yè)與個人事業(yè)的發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能促進區(qū)域價值呈幾何式增值，從而帶動城市增值。各個子項目完成，會形成整體強大的社會效益和經(jīng)濟效益。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是為城市形象突出的代表之一，是具有沖擊力的整體城市地標(biāo)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有超越地理空間的聚集與輻射功能。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的最大區(qū)別在于，它不單是以好地段所在地形成的自然輻射，而是在產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢、區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢的基礎(chǔ)之上，借助城市發(fā)展的綜合資源優(yōu)勢，依托地區(qū)經(jīng)濟能量、城市功能的提升，促進城市的繁榮和升級。