第一篇：城市住宅小區物業管理存在的問題及對策

城市住宅小區物業管理存在的問題及對策

物業管理作為一個新興行業取得了快速的發展，然而,隨著它的蓬勃發展,接踵而來的種種問題也時不時地困擾著這個朝陽行業。在城市住宅小區發展過程中遇到諸多的困難和壓力，暴露出很多問題和矛盾。目前物業管理法制的滯后,體制不健全、監管滯后,從業人員素質偏低也將是影響它健康發展的重要因素。因此,如何解決城市住宅小區物業管理所面臨的問題,是一項長期的、艱巨的、緊迫的重要任務。本文主要根據城市住宅小區物業管理發展中突顯的問題進行全面分析,提出相應的解決對策,以促進城市住宅小區物業管理的健康發展。

一、城市住宅小區物業管理存在的問題

物業管理是一項新生事物，作為市場經濟條件下的城市住房制度管理的新模式，在我區已經有十多年的發展歷程，經過多年的探索，對改善我區居民居住環境，提高生活質量，起到了推動作用，越來越多的人享受到物業管理給自己的生活帶來的便利。但在物業管理的發展過程中，隨著物業管理范圍的擴大，由于地理環境、經濟發展水平以及業主觀念認識上的不同，在全區發展也不平衡。如：商品房，經濟適用房，危改回遷房等老舊小區的物業管理差異相距甚遠，其法規的不配套、管理體制的不健全，服務不到位等問題逐漸地顯現出來，并已成為影響和諧社會的焦點，政府管理的難點，越來越受到社會各界的關注。經過我們的調查走訪綜合分析后認為城市小區糾紛的問題主要存在以下幾個問題：

（一）、物業管理法規與體制滯后

我國物業管理法律政策的框架體系，是在沒有國家大法的情況下，由為數不多的行業性、地方性法規政策組成的不完整結構，完善的法規體系尚未形成。故由于缺乏系統而科學的物業管理理論體系的指導，各部門在制定法規的過程中，往往局限于對境內外成功經驗的模仿或就事論事的解決方法上，存在許多不足之處.（二）、物業管理公司財務管理欠妥

近幾年來,我國物業行業發展很快,物業管理市場環境日趨成熟,物業管理行業面臨著良好的發展機遇,但同時也面臨著嚴峻的挑戰。該行業有其自身的行業特點,因此財務管理相比較于其他行業也存在一定的特殊性,如何加強和完善物業公司的財務管理,不僅關系著物業公司自身的發展,還涉及到社區的和諧穩定。物業管理不僅是勞動密集型的行業,而且也是管理密集型的行業。物業管理企業的最主要的財務信息使用者是業主和企業管理層。由于業主最關心的是物業管理收費的使用狀況及其效益等信息,因此物業管理企業所提供的財務信息必須充分滿足這一特殊的需求。

（三）、開發建設遺留大量問題

開發建設遺留問題主要表現在：擅自變更規劃、設計不完善；拆遷中遺留的矛盾（含開發商的承諾不能兌現）；房屋及附屬設施質量缺陷??面積縮水、配套設施不全；物業管理配套設施權屬界定不清，不能按時發放產權證。據統計，80%的物業糾紛起因來源于開發建設遺留問題。主要有：開發企業為追求利潤最大化，而有意損害業主的利益，減少必備的配套設施建設。由于法規不完善，政府部門的失察，加之前期物業在接手管理時，不從業主利益出發，不做細致檢查，故意為開發商隱瞞存在的問題，使業主對開發商的不滿轉嫁到物業身上，給解決這些遺留問題更增加了難度。從另一方面講,比較規范的住宅小區80%以上的物業管理公司都來源于開發企業,物業公司與開發企業如同母子關系,物業管理公司為開發商

遮遮掩掩,即使不是一家,物業管理公司的權限也不能制約開發商的行為。因此,開發商的遺留問題,給業主和物業管理公司帶來了后患。

（四）、物業公司服務不到位

物業公司管理的水平參差不齊、服務質量差、收支不透明，使業主不能明明白白消費。物業管理企業與業主是服務和被服務的關系，存在矛盾是必然的。

（五）、業主缺乏自我約束，物業消費意識淡薄

由于房屋產權多元化的發展,居住在同一物業內的業主的生活習慣、文化背景、消費層次等不盡相同,規模大的住宅區業主更是千差萬別。業主的自我約束與自我保護意識也處于不同層次,為各自的利益沖突也經常發生,從而增強了物業管理的難度。并且業主的觀念難于改變，物業消費意識淡薄多年來，我國實行的是計劃經濟體制。實施的是福利分房地租金制，房屋產權歸國家所有，職工只需交很低的房租，幾乎不用再交其它的服務費用，雖然住房制度改革了，福利分房停止了，大部分職工已從“無產者”變成了房屋所有權人，但職工不僅要拿出多年的積蓄買房，爾后每月還要按米數交納物業費。由過去的“無償服務”一下變成了“花錢買服務”，思想準備不足，商品意識和物業消費意識尚未確立。

二、城市住宅小區物業管理的發展對策分析

1.制定完善的物業管理相關配套法規

貫徹落實《物業管理條例》,出臺配套法規。完善的物業管理法律體系需要在與國家已經頒布實施的其它法律法規互相銜接,由不同層次、不同類型的法律規范組成有機整體,并成為國家法律體系必不可少的分支。完善的物業管理法律體系要覆蓋物業管理行業的各個領域,使物業管理的各項活動均有法可依

2、全面展開財務分析，強化成本觀念,建立財務成本分析控制制度。

物業管理作為服務性行業,財務管理的一個重要方面就是成本管理,因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費用的支出,因此物業管理公司應該樹立全員成本控制觀念。通過對人力資源的科學整合,激活人才潛力,減少冗員,降低人工成本。同時還要通過職業道德及服務技術培訓,造就一批敬崗愛業、懂技術、會管理的高素質復合型人才隊伍,來提高工作質量和效率。

3.積極開展公開招投標機制

貫徹執行物業管理實行公開招標制度，減少“父子”企業，強化前期物業管理責任。對于參與前期物業管理的企業資質應有較高的要求。明確前期管理期間，物業管理企業除必須按照前期物業服務合同的約定提供物業服務外，對于發現的開發建設遺留問題，應當及時向全體業主公開并說明有關情況。業主因開發建設遺留問題與開發建設單位發生矛盾的，前期物業管理企業應當予以協調相關單位及時處理。對互相推委不負責任的企業，應有嚴厲的處罰措施。

4.建立物業管理信用檔案

政府應委派物業管理協會建立物業管理公司信用檔案體系,它可為各級政府部門和社會公眾監督物業管理公司及從業人員的市場行為,為業主、業主委員會查詢物業管理公司信用服務,為社會公眾對物業管理公司的違法違規行為提供投訴途徑的信息管理系統,減少物業管理公司違法違規的經營行為。

5、提高物業管理從業人員的綜合素質

物業管理是一項綜合性很強，技術含量很高的工作。而我國物業管理行業處于起步發展

階段，物業管理人員培訓教育也處于起步階段，對高層次的專業人才比較匱乏。員工的素質是企業素質的基礎，是服務于業主的基本條件，員工素質的高低，決定著企業發展的速度、成敗與興衰。首先，要轉變觀念，物業管理企業的全體員工要改變物業管理見物不見人的傾向。物業管理在服務過程中要注重與業主聯系溝通，以達到和諧相處的目的。其次，加快企業員工技能培訓，專業知識的培訓，職業專業學校需要加強物業管理職業教育。提升員工綜合素質，營造文明禮貌的服務氛圍。

6、針對業主的觀念難于改變，物業消費意識淡薄的思路

成立建委指導下的區物業協會。積極協助政府完善物業自律機制。制定行規，監督企業的行為和服務質量，接受業主的投訴，解決企業之間的糾紛。公布服務項目和收費標準。各物業公司應在自己所管轄的小區內設立“物業公示欄”，在宣傳物業常識的同時公布服務項目和收費標準。一方面便于廣大業主監督服務質量，業主又能夠明明白白消費。

結束語

物業管理說到底是對資產的管理，只有使其走上規范化的道路，每一環節、每一份工作都有章可循，有法可依，才能使這個“朝陽產業”朝氣蓬勃的發展，使廣大公民的切身利益得到保障,物業管理行業才能從中獲利，才能持續發展下去，城市住宅小區物業管理的法治化任重而道遠，在經過一段時間的實踐摸索之后進行細化完善，查漏補缺。隨著時代的發展，現代化小區的數量還將呈上升趨勢。隨著物業管理行業的發展，物業管理法制的完善和人們消費水平不斷提高、消費觀念的轉變，物業服務企業和小區業主的關系會不斷改善，形成“和諧社區”。

第二篇：城市住宅小區物業管理存在的問題與對策

城市住宅小區物業管理存在的問題與對策

[摘要]隨著對傳統福利住房分配制度的改革,物業管理這一新興的管理模式改善了人們的居住條件與居住環境,提高了人們生活質量。同時,存在于城市住宅小區物業管理一些深層次的問題也逐步暴露出來。因此,本文主要根據城市住宅小區物業管理發展中突顯的問題,如物業管理法規與體制滯后、開發商遺留問題多等進行全面分析,提出相應的解決對策,以促進城市住宅小區物業管理的健康發展。

[關鍵詞]城市住宅小區 物業管理 問題與對策

改革開放以來,住宅建設飛速發展,大量住宅小區投入使用,帶來了管理工作的變化,國外專業化管理經驗被引入,取得了較好的效果,并帶動了全國物業管理工作的起步發展。然而,隨著它的蓬勃發展,接踵而來的種種問題也時不時地困擾著這個朝陽行業。目前物業管理法制的滯后,體制不健全、監管滯后,從業人員素質偏低也將是影響它健康發展的重要因素。因此,如何解決城市住宅小區物業管理所面臨的問題,是一項長期的、艱巨的、緊迫的重要任務。

一、城市住宅小區物業管理存在的問題

隨著百姓住房條件的逐步改善,廣大城市居民對住宅物業管理工作的要求越來越高。他們認為,住上了新居并不等于真正改善了生活條件,只有住房和物業管理、小區配套設施科學有效地結合才能使居住條件得到真正的改善,才能算是安居。從對物業管理的現狀分析,發現很多直接影響群眾生活和群眾安居的問題。

1.物業管理法規與體制滯后

盡管《物權法》出臺,又有此前的《物業管理條例》,但整體上而言,有關物業管理的配套法律法規比較零散,缺少系統性。

現行的住宅小區物業管理體制存在著一些弊端,這些問題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實際的物業管理法律關系,也不可能使我國的物業管理產業健康發展。

2.開發商遺留問題

從大多數的物業管理投訴中也可以看出,眾多的糾紛并非因為物業管理公司自身經營水平問題,而是由于房屋質量差、過度承諾等開發企業遺留為題,從而使物業管理公司代人受過。從另一方面講,比較規范的住宅小區80%以上的物業管理公司都來源于開發企業,物業公司與開發企業如同母子關系,物業管理公司為開發商遮遮掩掩,即使不是一家,物業管理公司的權限也不能制約開發商的行為。因此,開發商的遺留問題,給業主和物業管理公司帶來了后患。

3.業主缺乏自我約束

由于房屋產權多元化的發展,居住在同一物業內的業主的生活習慣、文化背景、消費層次等不盡相同,規模大的住宅區業主更是千差萬別。業主的自我約束與自我保護意識也處于不同層次,為各自的利益沖突也經常發生,從而增強了物業管理的難度。

二、城市住宅小區物業管理的發展對策分析

切實解決目前物業管理中存在的問題和困難,提高公司的管理服務水平,完善物業管理服務功能,對促進物業公司的健康發展,構建和諧小區是十分重要和必要的。

1.制定完善的物業管理相關配套法規

(1)物業管理的早期介入

物業管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業管理企業參與小區項目可行性研究、小區的規劃、設計等階段,站在業主的角度,從使用、維修管理出發提出前瞻性意見,從根本上杜絕影響日后物業管理的先天不足問題。

(2)積極開展招投標機制

在物業管理剛實現招投標機制的初期,人們還不適應市場的選擇,因此政府應加大工作力

度,首先對比較規范的住宅小區進行試點運行,多組織相應的招投標活動,進行廣泛宣傳,通過市場選擇的物業管理公司不是一家而是二十幾家,最后到不經過市場的選擇就拿不到物業管理的良好態勢。

(3)建立物業管理信用檔案

政府應委派物業管理協會建立物業管理公司信用檔案體系,它可為各級政府部門和社會公眾監督物業管理公司及從業人員的市場行為,為業主、業主委員會查詢物業管理公司信用服務,為社會公眾對物業管理公司的違法違規行為提供投訴途徑的信息管理系統,減少物業管理公司違法違規的經營行為。

2.嚴格執行承接查驗標準

針對開發商遺留的施工質量問題應認真實施承接查驗程序,嚴格執行承接查驗標準。在物業接管時,以明確物業公司與開發單位的責任。

物業的承接查驗是一個復雜的過程,它涉及的建筑工程技術和許多法律法規的問題。因此,承接查驗時應注意:

(1)在承接查驗前,物業公司與開發建設單位協商接受驗收的相關問題,如:交接雙方的人員、驗收各分類的時間、注意事項等,統一思想、統一驗收標準,明確驗收程序,明確交接雙方的責、權、利。

(2)承接查驗不但要注意檢查物業質量,還應該認真清點物業內的各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數量、類型,并經交接雙方在驗收報告簽字后生效。

(3)對查驗中發現問題,屬必須改正的,應書面報請建設施工單位返修,一時無法返修的項目要確定今后維修期限,屬于無法返修的項目,應與建設單位協商達成一致意見形成備忘錄備案。

(4)為保證設施設備的正常運行,對驗收完后的設施設備進行試運行測試。在此期間,工作重點應逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移,要注意物業管理公司管理處技術人員與設備安裝調試單位人員的銜接和培訓。

3.培育和監督業主大會與業主委員會的建立與運作

(1)增強業主的自我約束與自我救濟能力

由政府、媒體共同加大宣傳力度,增強業主花錢買服務意識,不交物業管理費是違法行為的宣傳,引導業主依法履行業主的權利和義務,同時監督《業主公約》的執行力度,將業主違約行為進行宣傳,提高業主的自覺性。

(2)借助社區管理的力量,監管好業主、業主委員會的建立與運作

過去,業主委員會的成立是由開發企業來選舉的。新的物業管理條例改為應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政管理部門的指導下,成立業主大會,并選舉產生業主委員會。同時,當業主委員會成立后,到房地產部門備案,并接受居委會的監督指導。因此,可將業主委員會的成立納入政府的派出機構,居委會或社區監管的范疇,這將有利于社區服務功能的建設,同時又確保業主大會、業主委員會成員有較高的素質,規范的運行。在業主委員會與物業管理公司產生矛盾糾紛時,社區監管部門可以作為中介調解人進行調解,化解糾紛,及時解決問題。

(3)政府推行建立第三方管理機構

由于業主對物業管理的不滿與日俱增,并迫切要求物業管理在透明、公正的環境下進行操作,同時對于物業管理公司來說,面對業主過多的缺乏理性和缺乏專業的責問,已顯得力不從心,而政府將太多的時間耗費在業主委員會的成立及物業管理公司與業主關系的調和上,此時可以組建一個第三方機構解決這些矛盾。

第三方機構可以是招投標中心、業主咨詢公司、也可以是行業認證機構、仲裁機構、專家委員會。

參考文獻:[1]長春市物業管理調查報告.長春市房地產管理局,2003.[2] 周三多.物業管理學[M].上海:復旦大學出版社,2003.[3] 趙濤.物業經營管理:理論、案例、制度、實務.北京工業大學出版社,2006.[4] 張明媚.物業管理服務與經營[M].電子工業出版,2006.

第三篇：城市住宅小區物業管理存在的問題與對策

城市住宅小區物業管理存在的問題與對策

[摘要] 隨著城市商品化住房的不斷深化，與之相適應的物業管理做為專業化、社會化的房屋管理形式已在全國各地實施。經過十幾年的發展，物業管理不再單純為一種房屋管理模式，其已更深層次的觸及到城市管理層面，成為社區建設、城市管理不可或缺的一部分。物業管理這一新興的管理模式改善了人們的居住條件與居住環境,提高了人們生活質量。同時,存在于城市住宅小區物業管理一些深層次的問題也逐步暴露出來。因此,本文主要根據城市住宅小區物業管理發展中突顯的問題進行全面分析,提出相應的解決對策,以促進城市住宅小區物業管理的健康發展。

[關鍵詞] 城市住宅小區;物業管理;問題與對策

改革開放以來,住宅建設飛速發展,大量住宅小區投入使用，帶來了物業管理行業。20世紀八十年代初我國第一家房地產物業管理公司在深圳建立，標志著物業管理行業的誕生。然而,隨著它的蓬勃發展,接踵而來的種種問題也時不時地困擾著這個朝陽行業。目前物業管理法制的滯后,體制不健全、監管滯后,從業人員素質偏低也將是影響它健康發展的重要因素。因此,如何解決城市住宅小區物業管理所面臨的問題,是一項長期的、艱巨的、緊迫的重要任務。

一、城市住宅小區物業管理存在的問題

隨著百姓住房條件的逐步改善,廣大城市居民對住宅物業管理工作的要求越來越高。他們認為,住上了新居并不等于真正改善了生活條件,只有住房和物業管理、小區配套設施 科學 有效地結合才能使居住條件得到真正的改善,才能算是安居。從對物業管理的現狀分析,發現很多直接影響群眾生活和群眾安居的問題。

1.物業管理法規與體制滯后

我國物業管理法律政策的框架體系，是在沒有國家大法的情況下，由為數不多的行業 性、地方性法規政策組成的不完整結構，完善的法規體系尚未形成。自1994年以來，建設部等國家部委（局）和各地方政府雖頒發《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業企業財務管理規定》、《住宅共用部位共同設備維修基金管理辦法》、《關于物業管理企業代收費用有關營業稅問題的通知》、《物業管理企業資質試行辦 法》、《物業管理委托合同示范文本》、《業主公約示范文本》、《前期企業管理協議示范文本》等行政規章行業規范和地方性法規。但由于缺乏系統而科學的物業管理理論體系的指導，各部門在制定法規的過程中，往往局限于對境內外成功經驗的模仿或就事論事的解決方法上，存在許多不足之處.現行的住宅小區物業管理體制存在著一些弊端,這些問題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實際的物業管理法律關系,也不可能使我國的物業管理產業健康發展。

2.開發商遺留問題

從大多數的物業管理投訴中也可以看出,眾多的糾紛并非因為物業管理公司自身經營水平問題,而是由于房屋質量差、過度承諾等開發企業遺留為題,從而使物業管理公司代人受過。現階段,由于樓宇施工質量差導致樓宇墻皮脫落、漏水,甚至出現墻體撕裂現象。房地產開發建設過程中存在的后遺癥帶到物業管理中,由于這部分維修費很高,物業公司根本無力解決,建設和管理脫節造成了物業管理先天不足。還有的開發建設單位為了促進銷售,做不切實際的承諾,如綠化率、配套設施、各種優惠、高承諾的物業管理等等,給后續物業管理帶來了被動局面,一旦處理不當,或業主表現激進,就會加劇業主和物業公司之間的矛盾。解決開發商遺留問題,要靠物業公司自己和開發商“劃清界限”,加強對業主宣傳,明確開發商的責任和物業公司的責任。從另一方面講,比較規范的住宅小區80%以上的物業管理公司都來源于開發企業,物業公司與開發企業如同母子關系,物業管理公司為開發商遮遮掩掩,即使不是一家,物業管理公司的權限也不能制約開發商的行為。因此,開發商的遺留問題,給業主和物業管理公司帶來了后患。

3.業主缺乏自我約束

由于房屋產權多元化的發展,居住在同一物業內的業主的生活習慣、文化背景、消費層次等不盡相同,規模大的住宅區業主更是千差萬別。業主的自我約束與自我保護意識也處于不同層次,為各自的利益沖突也經常發生,從而增強了物業管理的難度。

4.物業管理收費難且不規范

自從有了物業管理公司那天起,物業服務收費難無時無刻不在困擾著物業管理 企業 的生存和發展,表現有兩個方面:一是物業管理費用征收標準實際執行不到位,遠遠低于物價部門審定標準;二是部分業主拖欠、拒交物業管理費的現象比較嚴重。分析其原因,主要有三點:一是物業管理市場化程度不高,缺乏競爭意識,運作不規范。實踐中,物業管理服務質量不到位,在一些地方,物管企業重收輕管,多收少管,質價不符的現象比比皆是,引起了廣大業主的不滿。二是物業管理的整體性和業主交費的分散性矛盾。拒繳物業管理服務費的那部分業主一直損害著全體業主的共同利益。三是對違約拒繳物業管理服務費缺乏有效的制約措施。現在違約拒繳服務費的不是個別現象而是普遍情況,有的小區拒繳率高達40%—50%。

二、城市住宅小區物業管理的發展對策分析

切實解決目前物業管理中存在的問題和困難,提高公司的管理服務水平,完善物業管理服務功能,對促進物業公司的健康發展,構建和諧小區是十分重要和必要的。

1.制定完善的物業管理相關配套法規

貫徹落實《物業管理條例》,出臺配套法規。完善的物業管理法律體系需要在與國家已經頒布實施的其它法律法規互相銜接,由不同層次、不同類型的法律規范組成有機整體,并成為國家法律體系必不可少的分支。完善的物業管理法律體系要覆蓋物業管理行業的各個領域,使物業管理的各項活動均有法可依。

2.物業管理的早期介入

物業管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業管理企業參與小區項目可行性研究、小區的規劃、設計等階段,站在業主的角度,從使用、維修管理出發提出前瞻性意見,從根本上杜絕影響日后物業管理的先天不足問題。

3.積極開展招投標機制

在物業管理剛實現招投標機制的初期,人們還不適應市場的選擇,因此政府應加大工作力度,首先對比較規范的住宅小區進行試點運行,多組織相應的招投標活動,進行廣泛宣傳,通過市場選擇的物業管理公司不是一家而是二十幾家,最后到不經過市場的選擇就拿不到物業管理的良好態勢。對物業管理公司實行優勝劣汰,有效的優化資源配置,節約管理成本,促進物業管理規范發展。此外,應明確建設與管理的責權利,逐步推進分業經營,改變物業管理依附于房地產開發的狀況,使物業管理公司真正成為自主經營、自負盈虧的市場主體,從體制上解決建管不分的弊端,通過完善物業管理前期介入和接管驗收制度,明晰物業管理各方的責權利。

4.建立物業管理信用檔案

政府應委派物業管理協會建立物業管理公司信用檔案體系,它可為各級政府部門和社會公眾監督物業管理公司及從業人員的市場行為,為業主、業主委員會查詢物業管理公司信用服務,為社會公眾對物業管理公司的違法違規行為提供投訴途徑的信息管理系統,減少物業管理公司違法違規的經營行為。

5.加強員工培訓,全面提高從業人員素質

發達、完善的物業管理,取決于訓練有素的物業管理專門人才。培養物業管理人才的關鍵,在于提高物業管理人員的素質。應強化培訓,提高物業管理人員的專業技術水平。首先,制定計劃,分期分批對各類人員進行專業培訓,經考核合格后持證上崗;其次,企業根據管理人員的實際情況及工作崗位的需要,定期或不定期、長期培訓與短期集訓結合對在職人員進行專題培訓,使員工專業技術水平不斷提高;再次,從員工中選拔有培養前途的人,參加物業管理專業學歷 教育 ,為企業發展儲備人才。

6.奉行“以人為本”的服務理念,不斷提升管理服務的質量

物業管理作為勞動密集型的服務行業,最終的顧客是居住者,居住者的滿意度才是衡量物業公司工作的最終標準。這就要求物業管理企業:一方面要更新服務觀念,寓管理于服務之中,在管理中服務,在服務中管理;另一方面要堅持“以人為本”的服務理念,優化服務質量,注重對顧客提供優質的服務,不斷改革服務質量。只有這樣,才能真正尊重居住者的生理和心理需求,進而為其提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務。

7.培育和監督業主大會與業主委員會的建立與運作

行政主管部門、社區居委會應加強對物業管理法規的宣傳，通過各種有效措施提高廣大業主的物業管理意識，積極推動小區業主大會的召開及業主委員會的產生，并引導業主委員會開展工作。在物業糾紛中，業主是弱勢群體，急需要政府部門的支持，只有幫助小區業主成立業主委員會，讓其發揮“主人翁”的作用，管理自己居住的“家園”，才能切實際保護業主自身的利益不受侵犯。政府部門應通過各種有效渠道加強宣傳力度，從而使廣大業主意識到自身權益的保障不能僅消極的依靠外界來實現，更重要的是要實現物業自治，靠業主自身積極參與，才能實現保障業主權利與搞好小區建設的雙贏。

物業管理說到底是對資產的管理，只有使其走上規范化的道路，每一環節、每一份工作都有章可循，有法可依，才能使這個“朝陽產業”朝氣蓬勃的發展，使廣大公民的切身利益得到保障,物業管理行業才能從中獲利，才能持續發展下去。

參考文獻 :

[1] 周三多.物業管理學 [M].上海:復旦大學出版社,2003.[2] 趙濤.物業經營管理:理論、案例、制度、實務.北京工業大學出版社,2006.[3] 張明媚.物業管理服務與經營[M].電子工業出版,2006.

第四篇：住宅小區物業管理存在的問題及對策

柳州市住宅小區物業管理存在的問題及對策

物業管理是伴隨著市場經濟下的住房制度改革、房地產開發以及住宅的商品化逐步產生和發展起來的，科學、規范、專業和現代化的物業管理與服務可以給住宅小區帶來良好的社會效益、經濟效益和環境效益。物業服務公司向業主提供有償服務，理應收取相應的報酬。但在實際操作中，許多公司由于各種原因導致收費不足，影響了自身的正常經營和運轉，不少公司收不抵支，甚至嚴重虧損；而與此同時，住宅小區的停車收費和物業服務收費已成為價格舉報咨詢的熱點問題。據統計2014年1月—2015年4月，柳州市物價局受理各類價格舉報咨詢共3462件，其中住宅小區的停車和物業服務投訴1041件，占總投訴31.04%。物業服務收費問題成為老百姓新的投訴熱點，并有逐年升溫的趨勢。

一、我市住宅小區物業管理現狀

（一）目前我市登記在冊的小區共有1447個，其中有物業公司管理的小區有371個，單位管理的小區有 66 個，三無小區 588 個。其中：柳南區小區數為：383個，魚峰區小區數為：332個，城中區小區數為：363個，柳北區小區數為:345個，陽和小區數為:14個，柳東新區小區數為：10個。

（二）貫徹落實《廣西壯族自治區物業管理條例》情況。民之所欲，我之所為，面對物業服務收費亂的呼聲，我局認真落實《廣西壯族自治區物業管理條例》和2013年自治區物價局住房和城鄉建設廳制

定的《廣西壯族自治區住宅小區物業服務收費管理辦法》（試行，），積極作為。一方面及時妥善處理大量的物業收費投訴糾紛，開展物業服務收費專項整治；另一方面，迅速行動，開展了“物業服務收費問計于民”征集意見活動，深入居民小區調查研究，對40多個小區物業收費進行成本監審，多次召開業主代表、物業公司、房開商座談會。2014年4月22日，我局還聯合柳州晚報舉辦“柳州市物業服務管理促進懇談會”。在歷時一年反復修改后，于2014年7月，市物價局和住建委重新下發了《柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》、《柳州市住宅小區物業服務等級政府指導價收費標準》、《柳州市住宅小區車輛停車收費指導標準》、《柳州市住宅小區裝修垃圾清運和IC卡出入證等收費標準》等規范性文件。為規范老舊小區物業服務價格調整秩序。解決老舊住宅小區物業服務費調整難度大的問題。我局和住建委在 2012、2013年分別出臺了《關于規范我市住宅小區物業服務價格調整有關問題》，明確規定了調整條件、調整程序。提出調整物業服務費必須由本小區50%以上的業主同意。至 2014年底止，共有26家物業小區調整物業服務收費標準。能調整的小區都是服務質量取得業主認可的小區，也有部分沒有調整成功的小區，最終物業公司不提價或撤出小區。

通過制定新的管理辦法和服務等級與收費標準，讓收費政策更加符合發展實際，給亂收費、亂調價行為套上“籠頭”；用統一的服務項目、服務等級、收費標準以及推進服務項目與收費標準全公示全覆蓋。讓物業服務企業對服務內容與質量等級清清楚楚，讓廣大居民對物業收費情況明明白白白。解決了長期以來停車收費、垃圾清運費、IC卡工本費、裝修押金混亂的局面。

二、我市住宅小區物業管理存在的突出問題

從近年來的物業投訴來分析，我市住宅小區物業管理的問題有以下幾方面：

（一）未按規定執行物業服務收費公示制度。少數物業服務企業未按照《價格法》和《廣西壯族自治區物業管理條例》的規定，在物業服務區域的顯著位臵公示服務內容和收費項目、標準，侵犯了業主的知情權，引發價格糾紛。

（二）提高標準收費。少數物業服務企業未執行停車1小時內免費的規定，以車位少為由，對業主不辦理月票，而是按次數收取；一些房開以小區停車場產權屬于為由，只售不租，導致業主無法停放車輛，或提高標準收取公共能耗的電費、水費價格（如電梯電費、二次加壓產生的電費）加重業主負擔。

（三）強制或變相強制服務并高收費。一些物業企業服務意識欠缺，在未與業主充分溝通并征得業主同意下，無視業主意見，收取房產證、土地證、管道燃氣代辦費，甚至單方面強行推廣門禁卡和車輛藍牙出入裝臵，然后轉嫁至業主身上并從中牟利。

（四）違反規定以保證金、抵押金等形式變相收費的。2014年8月我市根據《廣西壯族自治區物業管理條例》和《廣西壯族自治區住宅小區物業服務收費管理辦法（試行）》（桂價格[2013]62號）的有關規定，市物價、住建部門聯合下發了《柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》明確規定，物業服務企業不得以任何名義收取與裝修有關的裝修押金、裝修管理費、裝修出入證工本費、裝修電梯使用費等，但仍有一些物業公司強行收取明令禁止的費用。

（五）重復收費問題。2014年8月實施的《柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》明確規定，物業管理區域的配電、給排水、電梯、消防、公共照明、綠化用水等公共設施設備運行所產生的電費、水費以及管漏、線損，列入物業服務成本，我市一些新交付的樓盤，物業服務企業在向業主預收一年的物業服務費后，仍向業主收取300—500元不等的水電周轉金；一些樓盤按照物業等級不同，每年有1—2次免費清理，但仍有物業服務企業向業主分攤下水道、化糞池清理費用。

（六）擴大范圍收費。一些物業服務企業以管理者自居，在車位緊張情況下，未經業主大會或專有部分占建筑總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意下，占用屬于業主已共有的場地停放車輛并收取車輛停放服務費，且所得收益不按規定使用。

（七）不按照規定提供服務而收取費用的。物業服務企業水平參差不齊，物業服務短斤少兩、服務不到位，服務態度簡單粗暴，帳目不公開，物業服務得不到有效監督，得不到業主的認同，最終導致“欠費—服務變差—更多人欠費”的惡性循環。

（八）宣傳、解釋工作不到位。一些物業服務企業存在重收費、輕服務的現象，與業主缺乏深入溝通交流的有效平臺，如一些房屋質量問題、小區亂搭亂建問題、占用綠地、養雞養狗問題、住宅以外用電價格未按居民用價格電結算問題，這些問題本身非物業服務企業造成，但由于宣傳、解釋工作不位，導致業主把怨氣撒在物業公司頭上，并拒交物業費。

三、我市住宅小區物業管理問題原因分析

（一）小區停車收費問題原因分析

小區停車收費問題，主要原因一是各小區停車難的問題越來越突出，特別是停車位配比率低的小區，房開商或物業服務企業憑著對車位擁有的機會，在利益上為自己獲取最大利益化。采取不辦理月票而是按次收費，以車位租賃費收費避免管理。二是在實際操作中，物業公司按次收費，不執行月票價格，物價局無法給予處理，因為我局的職責是制定停車收費標準，沒有要求一定采用什么停放方式。三是在業主大會成立之前，產權屬于全體業主所有的部分，因無人過問，物業公司有意將屬全體業主的車位租賃費收入據為已用。就此情況，我局已向住建委通報，建議由行業主管部門加強管理，對屬于業主公有部分收入（在業主大會成立之前）納入柳州市住宅專項維修基金管理中心統一管理。但住建委只對新建商品房的維修資金的收集和管理，而對其他的公共收益沒納入管理。目前，業主的法律意識加強，對業主的公共利益有所關注，因沒有成立業主委員會，無法管理這部分收入，這原因也是業主拒繳物業費的理由之一。四是業主對價格政策不理解，業主在自己擁有使用權的車位（車庫）內停車僅交納車位物業費，不用再繳納車輛停放服務費。車位物業費每個不超過60元/月。其中規定電動車、摩托車停放服務收費標準不含充電費，充電費標準由經營者根據電費等成本支出向車主收取。五是由于對商場、賓館、娛樂場所、寫字樓配套的停車場停車收費實行市場調節價，而住宅區的停車場停車收費實行政府指導價。在我市中心區，部分商住樓就出現停車場一部分按兩種價格模式，引起爭議。對一些混合的商住樓，如高新區的彩虹城樓盤1-4層酒店，5-19層寫字樓，20-54層住宅樓。該項目所配套的停車場停車收費按市場調節價，住宅區的業主有意見，按政府指導價，房開商有意見，同時實行兩種價，雙意見仍存在分岐。這也是我們所面臨著的新難題。

（二）小區生活用水用電問題原因分析

據了解，目前確有一些小區因供電部門對小區公共能耗采取先購電后使用的方式，且涉及二次加壓供水，但是水表無法分戶過戶到業主名下，物業公司必須根據小區總水表使用度數按時向自來水公司繳納水費。然后再向業主逐戶收取供電分攤的電費和業主分表水費。物業公司因此向業主收取了一些預付水電費，此情況有一定的合理性；但我局和住建委2014年下發《柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》（柳價格[2014]99號）實施后，共用設施設備運行以及公共性服務所產生的水、電等公共能耗費列入物業服務成本的，從物業服務費中由業主繳納，公共能耗費不再公攤。物業公司不得再收取水電周轉金。

我局2014年8月出臺的文件《柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》（柳價格[2014]99號）第十五條規定，物業管理區域的配電、給排水、電梯、消防、水泵、監控設備、公共照明、綠化用水等公共設施設備運行所產生的電費、水費等能耗費以及管漏、線損，列入物業服務成本的，公共能耗費不再分攤；未列入物業服務成本的，公共能耗費合理分攤。但2015年之前的物業收費政策，公共能耗費可以分攤，我市兩種模式同時存在。

同一小區域，住戶的用電實行居民電價，戶外的路燈、照明、公共設施設備用電卻是非居民電價。電梯用電不是居民電價，一直是居民投訴的熱點。經過多年向上級反映，自治區物價局通過調查研究，統一明確小區上述用電價格的納入居民用電價類。按照文件規定，自

2014年1月1日起，物業住宅小區費居民用電，按照合表戶電價收取，即0.5491元/度。

（三）調整小區物業服務費難的原因分析

目前，調整老舊小區物業收費標準，是所有物業管理的難點和熱點，長期以來都是社會關注的熱點。一方面業主認為，享受物業服務是業主，小區交費對象也是業主，小區收費標準是否調整理應由全體業主決定。在小區沒有成立業主大會還屬前期階段，價格部門出臺的調整物業收費政策屬于指導性質，對于小區的全體業主大部分能理解當前物價上漲的壓力，對調整價格政策理解，但仍有少數業主反對,仍認為價格部門調整價格過高，物業服務不到位，是物業公司以價格主管的調整文件為由提高收費標準，是不能接受的。另一方面物業公司認為，目前還是前期物業階段，由于成本發生變化，價格主管部門應履行職責，調整物業服務標準，不該因小區少數業主反對意見而不作為。結果是不調整物業收費，企業難以忍受用工成本上漲的壓力；調整收費，業主的意見大，同時認為政府部門干涉業主的利益。

調整物業服務費難，業主方面認為物業服務不到位，就應降低收費標準，或提高服務質量；物業公司認為，物業服務已按等級標準執行，是業主過高的要求。業主希望物價和建設部門進行監督。但在實際操作中，物價和建設部門面對全市上百個小區的物業質量糾紛，要求件件落實、解決這類問題也不符合實際。住建部門或行業協會出臺服務等級評定標準，對業主和物業的爭執，由第三方評定。

四、我市住宅小區物業管理成功經驗做法

（一）堅持落實物業收費公示制度。目前，我市物業服務收費公示率已達98%以上。在物業服務區域內公示收費項目、標準、服務等級、投訴電話等內容，已成為物業、業主的共識和自覺行為，必須要長期堅持下去。

（二）快速處理小區物業收費投訴。2014年以來，我局12358價格舉報電話共受理住宅小區物業收費投訴1041件，辦結1041件，辦結率100%，退款35.58萬元，做到了“事事有回音，件件有著落”，有效地化解了價格矛盾。如2014年1月之前，住戶的家庭用電實行居民電價，戶外的電梯、路燈、消防、監控設備、公共設施設備用電卻是非居民電價。戶外電價高一直是居民投訴的熱點。經過我局多年向上級反映，自治區物價局通過調查研究，統一明確小區上述用電價格的納入居民用電價類。按照文件規定，自2014年1月1日起，物業住宅小區費居民用電，按照合表戶電價收取，即0.5491元/度，大大地減輕了居民負擔。2013、2014年連續兩年，我局榮獲廣西價格舉報先進集體稱號和柳州市數字化城市管理一等獎。

（三）物業服務不達標要降級處理。物業服務不到位，一直是小區管理的熱點話題，2014年8月后，市住建、物價部門強化了對物業服務等級的監管，對達不到等級要求進行整改，對整改仍不達標的，經城區住建部門核準，作降級處理。

（四）物業與業主主動溝通交流。停車難、停車貴，是柳州市絕大多數小區都存在的共性問題，柳州市鳳起新都物業公司主動發起議事，邀請業主代表、社區工作人員、魚峰區法院、住建、物價局工作人員、人大代表，就小區停車難題舉行“百聊會”，共同商討尋求解

決問題的辦法和途徑，大美天地小區建立小區QQ群，及時解決小區業主的各種問題。

（五）物業與業主相互遵守合同，相互配合。如三星園小區、華林郡邸的業主積極配合物業工作，物業服務業主認可，物業繳費率高，物業服務人員的工資和小區維護費及時到位，從而形成一個良性循環。

（六）簡化辦事手續，提高效率。2015年2月1日，為了落實黨的十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中“完善主要由市場決定價格的機制。凡是能由市場形成價格的都交給市場”的精神，經請示自治區物價局同意，我局在全區城市率先取消住宅小區物業服務收費核準備案程序。

五、先進地區城市住宅小區物業管理的經驗做法

（一）大力推動成立業主委員會。上海深化社區事務管理，加強居民區民主自治建設，將小區業委會的籌建和換屆工作納入績效考核。泉州市將街道成立業委會納入年終績效考核指標，由市政府督查室進行督查。

（二）物業服務實行“酬金制”，業主真正當家作主。上海、杭州、溫州的個別小區實行酬金制，物業公司只為業主提供服務，依據服務合同收取酬金，物業管理開支則向業主實報實銷，“酬金制”能讓業主已明明白白消費，讓物業降低風險，提高服務質量。

（三）對老舊小區停車位改造，在人口密集建設停車樓。近期，溫州市政府為緩解停車難題，2015年擬對10個舊小區停車位進行改造，新增停車泊位500個，在市中心廣場建設17層的停車樓，計劃新增停車泊位15000個。

（四）改費為稅。2014年，市政府組織多個部門到新加坡考察房地產市場，據考察回來的同志反饋，新加坡政府對住宅小區內的治安、衛生、綠化、設施維護費用均由政府承擔，業主無需交物業費。針對我國物業收費普遍存在亂像問題，建議取消物業費，改為向房產所有者征收房產稅，并重新定義房產稅的含義，以解決長期以來，全國物業收費各種亂像，解決物業收費難的問題，解決因物業收費引發的各種不安定因素。

六、加強我市住宅小區物業管理的對策

根據國家發改委關于放開部分價格的通知，使市場在資源配臵中起決定性作用，促進相關服務行業發展，對地方實行定價管理的非保障性住房物業服務、住宅小區停車服務價格放開的精神，結合我市的實際情況，提出對策如下：

（一）政府引導住宅小區成立業主委員會，提高成立業主委員會的比重。當前，我市物業管理存在的問題，表面上是物業服務政策相對滿后，物業服務收費項目不明確，但再往深剖析，根本原因，在于物業服務企業與業主地位不對等，代表業主維護其利益、監督物業服務企業的業主自治組織缺位，以及雙方溝通交流渠道缺失所致。我市住宅小區業主委員會成立比例不到二成。按照國家發改委放開物業服務價格的思路，加快成立業主委員會的步伐，物業服務價格才能放而不亂，有序健康發展。同時，建議借鑒上海、泉州、成都的經驗，將業主委員會成立指標例入城區政府的考核指標。為促進我市業主委員會成立的比重，行業主管部門出臺政策，簡化成立手續，降低門檻。2014年4月22日《柳州晚報》組織柳州市物業服務管理促進懇請會，成立業委會維護業主地位成為大家的共識。

（二）認真貫徹《廣西壯族自治區物業條例》第四條的規定。該《條例》第四條明確規定“鄉鎮人民政府、街道辦事處在縣級人民政府房產行政主管部門指導下，具體負責指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解業主、業主委員會、物業服務企業相互之間的物業糾紛”。為改變前期物業沒期限的局面，即使小區因客觀原因沒有成立業主委員會，也不能超過三年。三年后，由小區所在地社區居民委員會在街道辦事的指導和監督下業主委員會職責，監督物業運行管理，參考政府指導價（或市場調節價）制定物業服務收費標準。

（三）價格部門做好放開部分物業服務價格后規范物業服務企業價格行為指導和監督檢查。重點為物業服務企業調整收費前必須向全體業主公布服務費收支情況及成本變化情況，且需業主大會同意方可執行。下一步，一是將落實放開部分物業服務價格政策。放開的物業服務價格范圍是包括物業管理區域內停車服務收費、非保障性住房及辦公用房物業服務收費。放開的物業收費實行市場調節價，由業主方與依照法定程序選聘的物業服務企業以物業服務合同的形式約定，合同應載明服務標準、收費標準等內容。收費標準必須做到：向全體業主公布服務費收支情況及成本變化情況；拿出制定或調整收費標準方案，說明調價理由和調價幅度，就方案與業主協商。對設立業主大會的小區，需經業主大會依照法定程序討論同意后，與業主委員會簽署或變更相關服務合同；未設立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主、且占總人數過半數的業主同意，方可簽署或變更相關服務合同。新的收費標準確定后，物業服務企業或停車服務企業，應當按照明碼標價的規定，將收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位臵進行公示。二是公布我市的物業成本行情，加強對物業服務價格事中事后的監督和檢查。

（四）想方設法解決停車難的問題。供求關系對價格高低起決定的作用，隨著社會進入汽車時代，停車難已成為一個共性問題，因此對于物業公司在管理小區停車方面的努力應予以支持和理解，與此同時，規劃、建設部門必須以前瞻性的眼光把好關，要求開發商做足配套設施，政府想方法設法在老舊小區、人口密集區域建設公共停車位。

（五）建立價格信用信息庫，推進社會信用體系建設。從2014年下半年起，我局開始著手建立柳州市價格信用信息庫。擬建成1個市局總網，6縣4城區、職工站子網的構架管理模式，做到價格監管和服務工作全覆蓋。目前正在聯合住建委對全市物業服務企業的資料進行了收集，主要收集工商營業執照、稅務登記證、執法人員現場執法照片、檢查記錄、違法記錄等。力爭2015年建立柳州市價格信用庫，并與柳州市社會信用體系網對接，實現信息共享、互聯互通，及時向社會發布經營者價格誠信及價格失信信息，充分發揮正面教育，反面警示的作用，引導經營者誠信經營、守法經營，不斷完善價格違法失信懲戒機制，在全社會范圍內營造誠信守法意識。

第五篇：城市老舊住宅小區物業管理存在的問題與對策研究

老舊住宅小區物業管理存在的問題與對策

【摘要】研究政府在老舊小區物業管理方面存在的問題，可以從宏觀地角度解決物業管理在老舊小區中遇到的政策、法規等問題，特別是基層管理部門，經常解決物業公司與小區業主的糾紛，十分清楚其產生矛盾的地方，能夠準確地制定政策來解決矛盾，改善老舊小區物業管理；物業公司是直接的管理者，直接對小區物業進行管理，研究物業公司在老舊小區物業管理方面遇到的困難與難題，能夠更好更有效地管理小區物業，實實在在地為小區業主們服務；小區業主，是小區物業管理的受益者，通過對業主在小區物業管理中提出的問題與不足的研究，可以了解業主真正的需求，從而不斷提高物業管理水平。通過對以上的研究，從而推進城市老舊住宅小區實施物業管理。

【關鍵詞】

物業管理，老舊住宅小區，問題，對策，物業公司

2012年12月16日中午12點10分，寧波市江東區徐戎三村的一棟居民樓突然發生倒塌，事故造成1死1傷，附近400多位居民被迫疏散。令人驚訝的是，這棟倒塌的樓房，只有23年的房齡。為何只有短短23年房齡的房子會突然發生倒塌。這其中存在著哪些問題，值得我們去了解、去解決。

一、城市老舊住宅小區物業管理現狀

（一）硬件設施不到位

(1)老住宅小區硬件設施嚴重不足，配套不到位，已經形成了歷史欠賬，加上過去住宅建設一直是重建設輕管理，長期失管失修，造成道路破損、下水道堵塞等問題嚴重。在轉入社區管理和物業公司管理時，由于與原來的建設、管理單位交接不規范，導致房屋維修基金難落實使房屋維修難，也使小區管理成為群眾投訴的熱點問題。

(2)隨著城市建設的發展和居民生活水平的不斷提高，各種類型的車輛越來越多，特別是私人轎車數量飛速增長，停車位數量無法適應汽車增長的需求。老住宅小區建設時基本沒有配置專門的停車位，更別說是那些成本較高的地下車庫了。

這導致很多小區大量存在占行車道，人行道，小區走道，綠地停車和違章停車等行為。造成了“無車人”與“有車人”的利益沖突和糾紛投訴，影響了社會公平和居住環境，加劇了交通擁堵，惡化了生活居住回家，給防災，安全帶來一定的隱患。

（二）居住人群分析

老住宅小區居住人群主要分三類：

(1)老住宅小區居住的很多是老人，他們的收入低，經濟承受能力差。即使收入可觀的老人，他們也不理解物業管理是有償服務行為，物業管理在中國發展起來正真算起來也就十幾年而已，老住宅小區業主享受物業管理服務需要付費的觀念還沒有形成，房屋的維護保養，小區的綠化、衛生、安保等工作都成了業主自己的事情，而要請人維護卻需要付費，這種觀念還沒有完全轉變過來。長期計劃經濟下的觀念已經根深蒂固，把物業管理當作一種服務性消費來支出還是有待時日。

(2)老住宅小區居住的另一類人則是下崗工人或是病人等社會弱勢群體，他們收入低下，家庭負擔重，經濟壓力大，根本無法承受物業管理費，更是不理解物業管理收費這一觀念。所以即使有物業管理愿意接收老住宅小區，進行管理，卻也因為一直無法收取物業費，而入不敷出，使得物業管理公司對于小區的維護只能是有心無力了，這使得一部分已經交納物業費的業主的利益受到影響，業主對物業公司失去信心，不愿再交物業費。

（3）再有居住在老住宅小區的第三類人是一下外來的打工人員。他們一般是租來臨時居住的，很多人在承租房屋的時候并沒有跟業主談好物業管理費有誰來交著一事情，雙方相互推托，誰也不愿意繳納。即使當時談妥，他們也會相互推托。承租人認為反正房屋不是自己的，租賃期滿就會搬走，房屋的問題又不是自己的問題，物業費自然不會交；而原有業主的認為反正不是自己在住，自己人沒在，物業也找不到自己拿錢，要斷水斷電跟自己也沒關系。

由于老住宅小區居住人群的特點，使得收取物業管理費難，從而沒有物業管理公司愿意接收，即使接收了管理起來也十分困難。現在一些老住宅小區要不就是沒有物業管理，要不就是一些國有單位在管理，卻一直在虧損，需要國家補助。所以很多房屋，小區設施的問題得不到很好的解決。

二、城市老舊住宅小區物業管理對策

由于老住宅小區是當前物業管理的難點和重點，也是過去在城市規劃、基層設施建設中欠賬較多的區域，對物業管理或社區來說，難以依賴自身努力承擔起老住宅小區物業管理真正改觀的重任，為此，對老住宅小區物業管理需要出臺更多的扶持政策。

（1）面對老舊住宅小區，政府應投入更多的資金支持，改善小區的基礎設施狀況，一方面可以依靠舊城改造逐步淘汰一批居住條件差的老房子，改善居民居住環境。這點上目前杭州市、寧波市政府已經在加快實施。另一方面，對目前還不能拆遷的老住宅，只能依靠大量財政資金的投入加以改造，為老住宅小區推行物業管理提供“硬件”環境和條件。

（2）對于進入老住宅區進行管理的物業公司進行補助，管轄小區經測算所需管理費，用在合理收費基礎上，不足部分有政府財政給予補貼。可采用對參考老住宅小區管理的物業公司每年劃撥一定的物業管理費進行補助的方式，用于彌補各企業的經營虧損。為確保補助資金的來源，可在房屋維修基金或者在新建小區的配套費中劃撥，還可以通過財政撥款，建立老住宅物業管理補助專項基金等多種渠道來加以落實。

（3）國家應加快出臺老住宅小區物業管理稅收減免等優惠政策，切實減輕物業管理單位負擔。物業管理屬于微利性性質，同事也承擔了一定的社會職能，為下崗工人和生活困難人員提供了就業機會。目前因收費標準低和收繳率低的原因，經營狀況不佳，但各種稅費都按普通的企業一樣收取，嚴重影響了物業管理企業管理老舊住宅小區的信心，建議出臺對老舊住宅小區物業管理公司稅收減免的優惠政策。

（4）對于經濟實在有困難的低保戶，實行費用補貼。在低保戶人群比較集中的老住宅小區應有街道出面，在條件允許下盡可能地展開一些最基本的物業管理服務，如清潔衛生、房屋維修、保安巡邏。對于生活確有困難的低保戶，可在其低保工資中增加物業管理費補貼，以減輕生活負擔。同時，建議民政部門，將低保戶的房屋維修納入慈善基金開支范圍，切實解決其房屋維修難的問題。

（5）多方籌集資金，做好老住宅小區基礎設施的整治工作，每年重點改造幾個小區，逐年分批進行，改善老舊住宅的面貌，同時整管結合，在整治時同步成立業主委員會，特別對目前的“三無小區”可由附近的社區或物業公司實施管理，政府給予管理的社區或物業公司補貼，擴大物業管理覆蓋面。

結語

老住宅區普遍缺乏物業管理用房，不僅給日常管理帶來不便，而且加大了物管企業的成本支出。物業管理用房是實施物業管理活動最基本的條件之一。通過調查發現，由于歷史原因，物管企業在接管老住宅區時基本沒有配備物業管理用房，如何解決管理用房，已成為接管老住宅區的物業管理企業必須面對的問題之一。通過本文分析，我們經過討論提出以下幾點建議與對策：

1、加強政府管理和引導，完善物業管理法制建設。在已制定的《物業管理條例》基礎上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發企業、物業公司和業主各方的責任、權力和義務；深入宣傳相關法律法規，讓廣大業主了解物業管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業企業做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規范物業企業工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優秀物業管理企業引進來，以改變物業從業人員素質差，服務不規范，專業性不強，企業運作透明度不夠的落后狀況。

2、提高業主意識，加快業主委員會制度規范化。相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。

3、嚴格把好小區驗收關。開發商遺留問題日漸成為新建小區的物業管理難點。小區竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關；要監督物業管理企業承接物業時必須履行的程序，堅決避免一些物業企業因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自我發展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區物業管理規劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業管理企業要與社區緊密結合，加強對弱勢居民的扶助。

參考文獻

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