第一篇：沈陽市物業管理存在的問題及對策

08級經濟學院工程管理劉國祥280707113

沈陽市物業管理存在的問題及對策

物業管理作為一個起步較晚的一種模式，在各方面還存在不少的不足之處，在經過為期幾天的調查（當然大多數是網上查閱資料）后，我對沈陽市物業管理存在的問題提出自己的如下一些拙見。

1、沈陽市物業管理存在的主要問題1、1 關于物業管理方面的法制建設的滯后使得物業管理涉及的一系列法律問題還沒有從根本上得到解決。

隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉向個人購房，隨之而來產生居民小區的物業管理問題，但由于我國的相關法律體系尚未出臺，近兩年引發多起群體糾紛。雖然現在已經有《物業管理條例》，相關部門也推出了《物業服務收費管理辦法》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等行政規章，但現有的物業管理模式基本上是一種剝奪業主選擇權、強迫業主接受有資質（甚至沒有資質）的物業管理公司管理模式。

1、2 相當一部分物業管理企業資質不全，在人力資源素質、風險意識、危機管理水平、質量管理體系、公共關系能力、品牌塑造能力等多方面還處于較低水平，物業管理企業經營理念、管理水平有待提高，其中以高素質物業管理人才的短缺最為嚴重。

目前，我國有相當數量的物業管理企業的人力資源隊伍在專業結構、知識結構等方面與物業管理的發展要求有較大差距。非專業人員做物業管理成為我國物業管理行業的奇怪現象之

一。房地產開發企業的分流人員、傳統房管局（所）的轉型人員等在一定程度上依舊充斥著物業管理市場，管理人員普遍素質低，服務不到位。《物業管理條例》中第 33 條規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。但實際從事物業管理的人員中取得物業管理員職業資格的人數并不多，具備高級管理資格（如物業管理企業經理、部門經理、“三總師”等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經嚴重影響了物業管理行業向高水平發展。

1、3 產業物業糾紛的一些根本性問題沒有得到解決。

當前的物業糾紛要么因收費問題引起，要么最終導致收費問題，物業收費成了物業管理部門和業主相互博弈的一個重要選項。根本原因在于各利益主體保證自身利益的正常渠道不順暢，符合當前公民素質的能夠保證各方利益的可操作性機制尚未形成。《物業管理條例》中規定業主的義務之一是按時交納物業服務費用。在物業管理中也應該貫徹“誰享用，誰受益，1

誰負擔”的原則，以形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀念還有相當的慣性，服務標準與收費標準不符等現象時有出現，許多物業公司收費范圍和價格透明度低，有的公司收取物業費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業公司提交的物業收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業管理企業，這些都極大的影響了物業管理的健康發展，同時，也使物業管理主體雙方產生了后續的不良連鎖反應，也遏制了物業管理企業進一步發展壯大。

1、4 對業主行為進行約束和規范的程度缺乏力度，對業主的約束偏少，而且多數業主的物業知識也較缺乏。

1、5 物業管理企業以單純謀利為目標導致物業管理水平低下。

追求利潤是物業公司的出發點之一，本應無可厚非，但如果是片面追求利潤，單純追求利潤或只管理不服務，必然在物業管理中釀成巨大的問題。許多地產公司及其附屬的物業公司，在售樓時就信誓旦旦，大肆喧染，許下種種承諾，并在售樓時一次性收取3年左右的物業管理費。待接管物業后，便抓住居民維權意識差，沒有業主委員會等弱點，千方百計降低服務成本，有的甚至只是搞象征性的服務，待時間一到，錢也賺了，便以種種托詞逃之夭夭。留下一大堆問題交給居民，交給社會。

2、沈陽市物業管理問題的對策2、1 加快物業管理方面的立法建設，從根本上讓物業管理做到有法可依，有規可循。

這方面需要政府方面的努力，作為一般居民也無能為力，我們做的就是要提出自己的意見，讓政府去加快這方面的立法。

2、2 促進物業管理企業提高經營管理水平

第一, 發揮物業管理協會的優勢, 更多地介紹發達地區先進物業管理企業的經營管理經驗；在行業內展開經營管理方面的交流；組織企業管理者對外埠先進物業管理企業和物業項目進行實地考察；針對部分企業管理者業務素質不高的情況, 舉辦業務培訓, 開展物業管理企業員工業務競賽。培訓上要加大力度，培訓一批適應我區物業工作需要的人員是當務之急，也是今后物業管理的需要，一是強化對物業公司法人的培訓，使他們在政策法規、專業知識等方面得到全面提高。同時，幫助沒有取得物業工作資質的企業，盡快拿到資質。打造一支有資質、素質高、責任心強的物業管理隊伍。二是開展物業公司專業人員的強化培訓，如物業財務人員、保安員、水電工等，使他們具備良好的職業道德和工作需要的專業技能。

第二, 在核定物業管理企業資質的條件中, 除規定物業管理專業人員的職稱標準外,還應考慮增加學歷標準, 促進物業管理企業積極吸收高素質人才加入, 從整體上保證沈陽市物業管理行業人才素質的提升, 為企業長遠發展提供人才保障。

第三, 進一步加強宣傳, 推動物業管理企業積極按照國際標準規范物業服務質量, 提高物業服務標準化水平； 加強對住宅小區物業管理中的危機管理。

2、3 針對目前的物業收費難的問題，建立新的物業繳費機制。

新的繳費機制旨在將收費與物業糾紛分離開來，就是物業費不由物業公司直接收取，而由業主委員會代收，并且介入第三方的仲裁和認證機構，保證業主委員會秉公辦事，通過這種收費機制，可以有效的將業主與物業公司的矛盾分離開來，如果仍是原先那樣物業公司收取物業費，本身就和物業公司有糾紛的業主會因為各種糾紛糾纏在一起而不繳納物業費，這樣更加加大了收取物業費的難度。

2、4 政府介入，加大對物業管理公司的管理。

政府管理主要是通過制度方面，通過建立制度，強制約束物業公司提高物業服務質量，并加大對他們的監督力度，漸漸地通過強制約束到讓物業公司從思想上轉變單純為謀利的觀念，讓物業公司在公眾中樹立起一個好的形象，改變物業公司單純謀利的現狀。把物業管理的責任全部歸結于政府是不公平的，但如果說物業管理中存在的一系列問題政府沒有責任也是不客觀的，或者說政府是造成出現這些問題的主要癥結。試想，哪一個小區的規劃審批不是政府所為，哪一棟樓的驗收把關不是政府決定，哪一家開發商、建筑商不歸政府管理，哪一個物業公司的運營組建不是政府準入。所以說政府有責任加大對物業公司的監督力度。2、5 物業管理也可以有針對性的嘗試一些新的管理模式。

在加大對沈陽物業的扶持力度的同時，像對于低收入人群密集的住宅小區以及近郊區, 可以嘗試開展業主經營式管理的物業管理模式。在嘗試新模式的同時提高物業管理企業的信息化管理水平，完善物業公司的信息管理系統。

第二篇：物業管理問題及對策

物業管理（存在的主要問題及解決對策）研究目的和意義

一、當前物業管理服務中的反映出來的主要問題

（一）法規不健全，司法效力不高

近些年來，雖然物業管理的立法取得了不小進展，《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等的出臺，對規范物業管理的運作起了一定的作用。但物業管理中的一些深層次問題，如業主組織與其它組織的關系處理、物業管理權力交接等，依然缺乏可操作性的規定。這使得許多物業管理糾紛難以通過法律途徑解決。加之當前我國的司法訴訟程序多、費時長、效力低，物業服務欠費、接管不暢一類糾紛更是經常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭執，甚至引發集體請愿、暴力沖突等一些嚴重影響社會和諧的事件。

（二）物業公司與業主之間的缺乏信任，難以建立和諧關系

目前有一些物業公司依仗有開發建設單位的支持，經常對業主的呼聲不予理會，粗暴干涉業主的權利，導致業主對開發建設單位附屬的物業公司很反感、不信任。開發建設單位的物業公司對物業早期介入和前期管理往往走形式主義，不能真正維護業主的利益，在建筑質量、功能、配套等重大事項上沒有起到應有的監督把關作用。引致業主經常以房屋質量問題、建設單位承諾不兌現等而遷怒于物業公司，對物業公司不信任，關系處理不好。廣州、深圳許多小區由此發生暴力沖突。

（三）物業公司履約意識和能力差，物業服務不到位

有一些物業公司在取得物業管理權后，沒有按照合同認真提供物業服務，擅自降低服務等級，減少服務項目，降低服務標準和要求；有的公司連起碼的服務合同要求都不能達到，以減少成本增加利潤。有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好。

（四）業主組織地位不明確，業主委員會運作不規范

長期以來，業主委員會只是一個無法人地位和獨立財產相對松散的業主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨立承擔民事責任。即便現在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴后，也難以執行。而在實際運作中業委會主任、業主代表等人又難以得到適當的激勵。機制欠缺，部分業委員成員或業主代表便會不公、不當地行使自己的權力，難以發揮業主組織應有的作用。

（五）業主欠費比例在有的地方較為嚴重

根據《中國物業管理》雜志的報導，北京市居民小區管理辦公室對28個商品房小區進行調查，物業收費率能達到80%的只有14個小區，商品房小區平均物業收費率僅為65%。而一般來說物業管理費收費率低于80%物業公司將難以維持正常管理活動。

二、物業管理服務問題產生的原因

（一）業主與物業管理企業理念滯后

時致今天，仍然有大量人們對物業管理的認識停留在計劃經濟時代的單位管理或房管所管理模式上,無論是物業公司還是業主對物業管理的認識均又不成熟之處。特別是內地這種情況更普遍。據陜西《華商報》記者調查，西安市民對物業管理存在的問題可概括為六個方面：97％的業主稱小區物業管理部門不是根據業主意愿公平選聘產生，而是由開發商“欽定”的，小區業主合法權益無法得到保障；86％的業主認為小區物業收費不透明，更有60％的業主稱不了解物業部門收費的用途，而行政主管部門的指導無從談起；參與調查的70％以上的業主對物業服務不滿意，同時認為業主無法行使屬于自己的權利；在參與調查的市民

中，有一半以上的人稱不知道小區物業管理的政府行政主管部門是誰；參與者中，近90％的業主稱小區不能按時召開業主大會，其中不少業主稱小區沒有召開業主大會卻產生了業主委員會，懷疑是物業管理部門暗箱操作；在“您對小區物業管理不滿時采取何種方式解決？”的調查項中，近30％的小區業主通過“爭吵”解決物業糾紛。

（二）物業管理規模小，規模不經濟，經營管理困難

規模不經濟的問題。物業管理行業有一種說法，如住宅小區的管理面積在5萬平方米以下者往往是虧損的，5-8萬平方米才收支平衡，8萬平方米才有贏利可能。但目前很多物業管理項目面積較少，整體上很難達到規模經營水平。據據統計，物業管理較成熟的廣東省，截止2004年底物業管理覆蓋率也只有為40%。物業管理企業有3000余家，管理項目1.2萬個,平均管理4個項目，管理面積5億平方米，每個公司平均管理面積只有16.7萬平方米，每個項目只有4.2萬平方米。［13］物業公司管理項目少，面積少的現狀，反應了物業管理正常的市場競爭機制尚未形成，使物業管理企業難以走出經營困境，服務質量自然難以保證。

（三）行業隊伍素質偏低，人才短缺

物業管理作為專業化的管理，需要各類高素質的管理人才。但由于我國物業管理專業教育起步晚，培養的人才有限，加之尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，在職專業物業管理人員的培訓不足和各種上崗專業培訓流于形式、監管不足，更加之觀念上認為物業管理無需高素質人員的誤區等，使得我國物業管理行業從業人員整體素質偏低，制約了行業的良性發展，影響行業地位的提高。

回答人的補充2009-06-04 12:57

（四）物業糾紛處理方法不當，解決物業糾紛的有效途經不夠

目前，不少物業公司對物業糾紛和和與業主的糾紛經常采用不適當的方法處理，如暴力解決、對簿公堂等，結果不僅難以解決根本問題，反而容易激化矛盾。據新京報報導，2005年10月30日晚，朝陽區57名欠交物業費、未履行判決的業主被法院強制執行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝陽區法院強制執行物業費一個月后對朝陽區被強制執行小區（百環花園、歐陸經典小區、農光里小區和芍藥居北里小區）百名業主進行的問卷調查表明：超七成業主認為強制執行不會促使他們交納物業費，而其后物業公司提供的服務也沒有改善。調查結果統計顯示：6.1％的業主對小區物業服務滿意，65.9%的業主選擇了不滿意；同時42.7％的業主也意識到拒交物業費不能促使物業改善服務。對于強制執行后的影響，76.8%的業主認為，強制執行不會促使他們積極繳納物業費；73.2％的業主感到強制執行后，物業的服務并未得到改善；68.3％的業主認為，強制執行后，業主和物業的關系惡化了。

三、解決問題的對策

通過以上分析，我們認為解決當前物業管理服務中的問題，主要應從以下幾方面解決：

（一）完善立法，改進司法

一年前出臺的《物業管理條例》突出了權在業主、訂約自由、合同優先、建設與管理相分離、以招投標方式選聘物管企業、以合理公開以及費用與服務水平相適應的原則確定物業服務收費標準等物業管理法治精神與原則，較以往有了較大的改善。但迫切需要地方立法加以細化，強化法規的可執行性和可操作性，特別是要在業主組織的成立運作、物業接管的程序、方式、不交物業服務費的制約等方

面作出具體規定，以化解當前大量出現的一些突出糾紛與矛盾。在司法方面，要借鑒香港小額錢債審裁方面的經驗，改革簡化審判程序，提高審判效率，加大對物業服務中每一方違約違規的處罰力度，遏制“賴賬”等不良現象與苗頭。

（二）強化政府監管與指導，加強社會監督力度

首先，要從源頭上對包括物業項目報建、規劃設計、融資、開發、銷售全過程進行嚴格監管，為后續的物業管理服務打下良好的基礎。要積極改革物業管理行政管理模式，真正落實三級管理體制，將對物業管理監管的權力中心下移至街道辦事處，明確賦予街道辦事處指導業主大會召開成立，對物管招投標、物管交接及業主組織和物業公司實際運作進行監管的具體職責，提高監管效率。回答人的補充2009-06-04 12:58

再者，要依靠社區代表、人大代表、專聘社會監督員等各方力量，加強對物業管理的社會監督。拓寬群眾投訴渠道，及時解決群眾反映的物業管理問題，并加大對群眾投訴的處理力度，對各種違法違規行為堅決查處，公開曝光，以起“震懾”作用。把物業管理市場中容易出現的問題消除在萌芽狀態。

（三）多種途徑培育規范物業管理市場，提高物業管理水平

要進一步加強社會輿論宣傳，引導群眾轉變思想觀念，使物業管理進一步得到廣大群眾的認同和支持，提高他們參與物業管理活動的主動性和積極性；要加強對業主大會、業主委員會成立的指導、引導，確立起物業管理市場的真正的買方主體，并增加這一主體的決策能力和行為能力；要加強物業管理市場競爭主體的培育，嚴格實行建管分離，大力推行物業管理招投標制度，真正建立業主與物業管理企業雙向選擇市場競爭機制；要增設對口的高等教育專業，大力培養具有相關專業的高層次人才，通過職業教育、在職培訓考核等多種手段，提高物業管理人員的素質；要加強政府調控引導力度，加快物業管理企業改組改制，優化結構，重組上規模的步伐，培育一批高素質的企業；加強對物業管理公司的資質審核，對違法違規不能規范運作的物業管理企業，加大監督處罰力度，使物業管理企業在競爭中規范自己的經營行為，提高管理服務水平。

（四）加強專業人才培養和全員培訓工作，提高行業服務人員素質

即要通過多種途徑解決當前的物業管理服務人員素質不高的問題。首先，學歷教育要要培養既懂政策法規、服務禮儀、心理溝通，也熟悉工程技術的經營管理服務型人才；同時物業管理行業應加快職業資格制度的建立，培養各級職業人才；企業內部培訓重點要從解決業主關心的人員素質著手，加強服務規范、服務標準、員工禮儀、各種工程問題的解決實用技能、法律知識、突發事件應變能力等針對性培訓。多管齊下，達到行業人員素質的根本提高，從而帶來服務作風、水平的大力改善，使業主欣然接受優質的服務，消除內心的對抗心理。

總之，解決物業管理服務方面的問題不是一朝一夕之事，需要全社會的努力。相信隨著我國法制建設的完善、市場經濟體系的成熟，物業管理行業也一定能逐步走上規范、健康、和諧的發展軌道。

第三篇：住宅小區中物業管理存在的問題和對策

住宅小區中物業管理存在的問題和對策

關鍵詞：物業管理 業主委員會 普遍問題 常見問題對策 提綱：

一、現階段我國的物業管理存在的普遍問題

1、物業管理法規與體制的滯后問題

2、人力資源建設隊伍問題

3、開發商遺留下的問題

4、業主的物業知識缺乏

5、物業管理收費困難

6、物業企業的市場規模小、缺乏有效的市場競爭

7、物業管理法規體系不夠完善

二、住宅小區物業管理中比較常見的問題

1、業主的知情權和選擇權無法得到保障

2、業主委員會無社團法人地位

3、小區設備設施的收益權屬不清

三、物業管理中存在問題的解決對策

1、制定完善的物業管理相關配套法規

（1）物業管理的早期介入

（2）建立物業管理信用檔案

（3）積極大力開展招投標機制

2、嚴格執行承接驗收標準、嚴把關

3、培養業主的物業管理知識

4、建立物業管理招標制度、真正做到公平、公正、公開原則、實現企業透明化

5、改變收費方式與收費態度

6、加強物業企業的自身建設、培養正確的服務理念、提高服務水平和質量

第四篇：住宅小區物業管理存在的問題及對策

柳州市住宅小區物業管理存在的問題及對策

物業管理是伴隨著市場經濟下的住房制度改革、房地產開發以及住宅的商品化逐步產生和發展起來的，科學、規范、專業和現代化的物業管理與服務可以給住宅小區帶來良好的社會效益、經濟效益和環境效益。物業服務公司向業主提供有償服務，理應收取相應的報酬。但在實際操作中，許多公司由于各種原因導致收費不足，影響了自身的正常經營和運轉，不少公司收不抵支，甚至嚴重虧損；而與此同時，住宅小區的停車收費和物業服務收費已成為價格舉報咨詢的熱點問題。據統計2014年1月—2015年4月，柳州市物價局受理各類價格舉報咨詢共3462件，其中住宅小區的停車和物業服務投訴1041件，占總投訴31.04%。物業服務收費問題成為老百姓新的投訴熱點，并有逐年升溫的趨勢。

一、我市住宅小區物業管理現狀

（一）目前我市登記在冊的小區共有1447個，其中有物業公司管理的小區有371個，單位管理的小區有 66 個，三無小區 588 個。其中：柳南區小區數為：383個，魚峰區小區數為：332個，城中區小區數為：363個，柳北區小區數為:345個，陽和小區數為:14個，柳東新區小區數為：10個。

（二）貫徹落實《廣西壯族自治區物業管理條例》情況。民之所欲，我之所為，面對物業服務收費亂的呼聲，我局認真落實《廣西壯族自治區物業管理條例》和2013年自治區物價局住房和城鄉建設廳制

定的《廣西壯族自治區住宅小區物業服務收費管理辦法》（試行，），積極作為。一方面及時妥善處理大量的物業收費投訴糾紛，開展物業服務收費專項整治；另一方面，迅速行動，開展了“物業服務收費問計于民”征集意見活動，深入居民小區調查研究，對40多個小區物業收費進行成本監審，多次召開業主代表、物業公司、房開商座談會。2014年4月22日，我局還聯合柳州晚報舉辦“柳州市物業服務管理促進懇談會”。在歷時一年反復修改后，于2014年7月，市物價局和住建委重新下發了《柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》、《柳州市住宅小區物業服務等級政府指導價收費標準》、《柳州市住宅小區車輛停車收費指導標準》、《柳州市住宅小區裝修垃圾清運和IC卡出入證等收費標準》等規范性文件。為規范老舊小區物業服務價格調整秩序。解決老舊住宅小區物業服務費調整難度大的問題。我局和住建委在 2012、2013年分別出臺了《關于規范我市住宅小區物業服務價格調整有關問題》，明確規定了調整條件、調整程序。提出調整物業服務費必須由本小區50%以上的業主同意。至 2014年底止，共有26家物業小區調整物業服務收費標準。能調整的小區都是服務質量取得業主認可的小區，也有部分沒有調整成功的小區，最終物業公司不提價或撤出小區。

通過制定新的管理辦法和服務等級與收費標準，讓收費政策更加符合發展實際，給亂收費、亂調價行為套上“籠頭”；用統一的服務項目、服務等級、收費標準以及推進服務項目與收費標準全公示全覆蓋。讓物業服務企業對服務內容與質量等級清清楚楚，讓廣大居民對物業收費情況明明白白白。解決了長期以來停車收費、垃圾清運費、IC卡工本費、裝修押金混亂的局面。

二、我市住宅小區物業管理存在的突出問題

從近年來的物業投訴來分析，我市住宅小區物業管理的問題有以下幾方面：

（一）未按規定執行物業服務收費公示制度。少數物業服務企業未按照《價格法》和《廣西壯族自治區物業管理條例》的規定，在物業服務區域的顯著位臵公示服務內容和收費項目、標準，侵犯了業主的知情權，引發價格糾紛。

（二）提高標準收費。少數物業服務企業未執行停車1小時內免費的規定，以車位少為由，對業主不辦理月票，而是按次數收取；一些房開以小區停車場產權屬于為由，只售不租，導致業主無法停放車輛，或提高標準收取公共能耗的電費、水費價格（如電梯電費、二次加壓產生的電費）加重業主負擔。

（三）強制或變相強制服務并高收費。一些物業企業服務意識欠缺，在未與業主充分溝通并征得業主同意下，無視業主意見，收取房產證、土地證、管道燃氣代辦費，甚至單方面強行推廣門禁卡和車輛藍牙出入裝臵，然后轉嫁至業主身上并從中牟利。

（四）違反規定以保證金、抵押金等形式變相收費的。2014年8月我市根據《廣西壯族自治區物業管理條例》和《廣西壯族自治區住宅小區物業服務收費管理辦法（試行）》（桂價格[2013]62號）的有關規定，市物價、住建部門聯合下發了《柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》明確規定，物業服務企業不得以任何名義收取與裝修有關的裝修押金、裝修管理費、裝修出入證工本費、裝修電梯使用費等，但仍有一些物業公司強行收取明令禁止的費用。

（五）重復收費問題。2014年8月實施的《柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》明確規定，物業管理區域的配電、給排水、電梯、消防、公共照明、綠化用水等公共設施設備運行所產生的電費、水費以及管漏、線損，列入物業服務成本，我市一些新交付的樓盤，物業服務企業在向業主預收一年的物業服務費后，仍向業主收取300—500元不等的水電周轉金；一些樓盤按照物業等級不同，每年有1—2次免費清理，但仍有物業服務企業向業主分攤下水道、化糞池清理費用。

（六）擴大范圍收費。一些物業服務企業以管理者自居，在車位緊張情況下，未經業主大會或專有部分占建筑總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意下，占用屬于業主已共有的場地停放車輛并收取車輛停放服務費，且所得收益不按規定使用。

（七）不按照規定提供服務而收取費用的。物業服務企業水平參差不齊，物業服務短斤少兩、服務不到位，服務態度簡單粗暴，帳目不公開，物業服務得不到有效監督，得不到業主的認同，最終導致“欠費—服務變差—更多人欠費”的惡性循環。

（八）宣傳、解釋工作不到位。一些物業服務企業存在重收費、輕服務的現象，與業主缺乏深入溝通交流的有效平臺，如一些房屋質量問題、小區亂搭亂建問題、占用綠地、養雞養狗問題、住宅以外用電價格未按居民用價格電結算問題，這些問題本身非物業服務企業造成，但由于宣傳、解釋工作不位，導致業主把怨氣撒在物業公司頭上，并拒交物業費。

三、我市住宅小區物業管理問題原因分析

（一）小區停車收費問題原因分析

小區停車收費問題，主要原因一是各小區停車難的問題越來越突出，特別是停車位配比率低的小區，房開商或物業服務企業憑著對車位擁有的機會，在利益上為自己獲取最大利益化。采取不辦理月票而是按次收費，以車位租賃費收費避免管理。二是在實際操作中，物業公司按次收費，不執行月票價格，物價局無法給予處理，因為我局的職責是制定停車收費標準，沒有要求一定采用什么停放方式。三是在業主大會成立之前，產權屬于全體業主所有的部分，因無人過問，物業公司有意將屬全體業主的車位租賃費收入據為已用。就此情況，我局已向住建委通報，建議由行業主管部門加強管理，對屬于業主公有部分收入（在業主大會成立之前）納入柳州市住宅專項維修基金管理中心統一管理。但住建委只對新建商品房的維修資金的收集和管理，而對其他的公共收益沒納入管理。目前，業主的法律意識加強，對業主的公共利益有所關注，因沒有成立業主委員會，無法管理這部分收入，這原因也是業主拒繳物業費的理由之一。四是業主對價格政策不理解，業主在自己擁有使用權的車位（車庫）內停車僅交納車位物業費，不用再繳納車輛停放服務費。車位物業費每個不超過60元/月。其中規定電動車、摩托車停放服務收費標準不含充電費，充電費標準由經營者根據電費等成本支出向車主收取。五是由于對商場、賓館、娛樂場所、寫字樓配套的停車場停車收費實行市場調節價，而住宅區的停車場停車收費實行政府指導價。在我市中心區，部分商住樓就出現停車場一部分按兩種價格模式，引起爭議。對一些混合的商住樓，如高新區的彩虹城樓盤1-4層酒店，5-19層寫字樓，20-54層住宅樓。該項目所配套的停車場停車收費按市場調節價，住宅區的業主有意見，按政府指導價，房開商有意見，同時實行兩種價，雙意見仍存在分岐。這也是我們所面臨著的新難題。

（二）小區生活用水用電問題原因分析

據了解，目前確有一些小區因供電部門對小區公共能耗采取先購電后使用的方式，且涉及二次加壓供水，但是水表無法分戶過戶到業主名下，物業公司必須根據小區總水表使用度數按時向自來水公司繳納水費。然后再向業主逐戶收取供電分攤的電費和業主分表水費。物業公司因此向業主收取了一些預付水電費，此情況有一定的合理性；但我局和住建委2014年下發《柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》（柳價格[2014]99號）實施后，共用設施設備運行以及公共性服務所產生的水、電等公共能耗費列入物業服務成本的，從物業服務費中由業主繳納，公共能耗費不再公攤。物業公司不得再收取水電周轉金。

我局2014年8月出臺的文件《柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》（柳價格[2014]99號）第十五條規定，物業管理區域的配電、給排水、電梯、消防、水泵、監控設備、公共照明、綠化用水等公共設施設備運行所產生的電費、水費等能耗費以及管漏、線損，列入物業服務成本的，公共能耗費不再分攤；未列入物業服務成本的，公共能耗費合理分攤。但2015年之前的物業收費政策，公共能耗費可以分攤，我市兩種模式同時存在。

同一小區域，住戶的用電實行居民電價，戶外的路燈、照明、公共設施設備用電卻是非居民電價。電梯用電不是居民電價，一直是居民投訴的熱點。經過多年向上級反映，自治區物價局通過調查研究，統一明確小區上述用電價格的納入居民用電價類。按照文件規定，自

2014年1月1日起，物業住宅小區費居民用電，按照合表戶電價收取，即0.5491元/度。

（三）調整小區物業服務費難的原因分析

目前，調整老舊小區物業收費標準，是所有物業管理的難點和熱點，長期以來都是社會關注的熱點。一方面業主認為，享受物業服務是業主，小區交費對象也是業主，小區收費標準是否調整理應由全體業主決定。在小區沒有成立業主大會還屬前期階段，價格部門出臺的調整物業收費政策屬于指導性質，對于小區的全體業主大部分能理解當前物價上漲的壓力，對調整價格政策理解，但仍有少數業主反對,仍認為價格部門調整價格過高，物業服務不到位，是物業公司以價格主管的調整文件為由提高收費標準，是不能接受的。另一方面物業公司認為，目前還是前期物業階段，由于成本發生變化，價格主管部門應履行職責，調整物業服務標準，不該因小區少數業主反對意見而不作為。結果是不調整物業收費，企業難以忍受用工成本上漲的壓力；調整收費，業主的意見大，同時認為政府部門干涉業主的利益。

調整物業服務費難，業主方面認為物業服務不到位，就應降低收費標準，或提高服務質量；物業公司認為，物業服務已按等級標準執行，是業主過高的要求。業主希望物價和建設部門進行監督。但在實際操作中，物價和建設部門面對全市上百個小區的物業質量糾紛，要求件件落實、解決這類問題也不符合實際。住建部門或行業協會出臺服務等級評定標準，對業主和物業的爭執，由第三方評定。

四、我市住宅小區物業管理成功經驗做法

（一）堅持落實物業收費公示制度。目前，我市物業服務收費公示率已達98%以上。在物業服務區域內公示收費項目、標準、服務等級、投訴電話等內容，已成為物業、業主的共識和自覺行為，必須要長期堅持下去。

（二）快速處理小區物業收費投訴。2014年以來，我局12358價格舉報電話共受理住宅小區物業收費投訴1041件，辦結1041件，辦結率100%，退款35.58萬元，做到了“事事有回音，件件有著落”，有效地化解了價格矛盾。如2014年1月之前，住戶的家庭用電實行居民電價，戶外的電梯、路燈、消防、監控設備、公共設施設備用電卻是非居民電價。戶外電價高一直是居民投訴的熱點。經過我局多年向上級反映，自治區物價局通過調查研究，統一明確小區上述用電價格的納入居民用電價類。按照文件規定，自2014年1月1日起，物業住宅小區費居民用電，按照合表戶電價收取，即0.5491元/度，大大地減輕了居民負擔。2013、2014年連續兩年，我局榮獲廣西價格舉報先進集體稱號和柳州市數字化城市管理一等獎。

（三）物業服務不達標要降級處理。物業服務不到位，一直是小區管理的熱點話題，2014年8月后，市住建、物價部門強化了對物業服務等級的監管，對達不到等級要求進行整改，對整改仍不達標的，經城區住建部門核準，作降級處理。

（四）物業與業主主動溝通交流。停車難、停車貴，是柳州市絕大多數小區都存在的共性問題，柳州市鳳起新都物業公司主動發起議事，邀請業主代表、社區工作人員、魚峰區法院、住建、物價局工作人員、人大代表，就小區停車難題舉行“百聊會”，共同商討尋求解

決問題的辦法和途徑，大美天地小區建立小區QQ群，及時解決小區業主的各種問題。

（五）物業與業主相互遵守合同，相互配合。如三星園小區、華林郡邸的業主積極配合物業工作，物業服務業主認可，物業繳費率高，物業服務人員的工資和小區維護費及時到位，從而形成一個良性循環。

（六）簡化辦事手續，提高效率。2015年2月1日，為了落實黨的十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中“完善主要由市場決定價格的機制。凡是能由市場形成價格的都交給市場”的精神，經請示自治區物價局同意，我局在全區城市率先取消住宅小區物業服務收費核準備案程序。

五、先進地區城市住宅小區物業管理的經驗做法

（一）大力推動成立業主委員會。上海深化社區事務管理，加強居民區民主自治建設，將小區業委會的籌建和換屆工作納入績效考核。泉州市將街道成立業委會納入年終績效考核指標，由市政府督查室進行督查。

（二）物業服務實行“酬金制”，業主真正當家作主。上海、杭州、溫州的個別小區實行酬金制，物業公司只為業主提供服務，依據服務合同收取酬金，物業管理開支則向業主實報實銷，“酬金制”能讓業主已明明白白消費，讓物業降低風險，提高服務質量。

（三）對老舊小區停車位改造，在人口密集建設停車樓。近期，溫州市政府為緩解停車難題，2015年擬對10個舊小區停車位進行改造，新增停車泊位500個，在市中心廣場建設17層的停車樓，計劃新增停車泊位15000個。

（四）改費為稅。2014年，市政府組織多個部門到新加坡考察房地產市場，據考察回來的同志反饋，新加坡政府對住宅小區內的治安、衛生、綠化、設施維護費用均由政府承擔，業主無需交物業費。針對我國物業收費普遍存在亂像問題，建議取消物業費，改為向房產所有者征收房產稅，并重新定義房產稅的含義，以解決長期以來，全國物業收費各種亂像，解決物業收費難的問題，解決因物業收費引發的各種不安定因素。

六、加強我市住宅小區物業管理的對策

根據國家發改委關于放開部分價格的通知，使市場在資源配臵中起決定性作用，促進相關服務行業發展，對地方實行定價管理的非保障性住房物業服務、住宅小區停車服務價格放開的精神，結合我市的實際情況，提出對策如下：

（一）政府引導住宅小區成立業主委員會，提高成立業主委員會的比重。當前，我市物業管理存在的問題，表面上是物業服務政策相對滿后，物業服務收費項目不明確，但再往深剖析，根本原因，在于物業服務企業與業主地位不對等，代表業主維護其利益、監督物業服務企業的業主自治組織缺位，以及雙方溝通交流渠道缺失所致。我市住宅小區業主委員會成立比例不到二成。按照國家發改委放開物業服務價格的思路，加快成立業主委員會的步伐，物業服務價格才能放而不亂，有序健康發展。同時，建議借鑒上海、泉州、成都的經驗，將業主委員會成立指標例入城區政府的考核指標。為促進我市業主委員會成立的比重，行業主管部門出臺政策，簡化成立手續，降低門檻。2014年4月22日《柳州晚報》組織柳州市物業服務管理促進懇請會，成立業委會維護業主地位成為大家的共識。

（二）認真貫徹《廣西壯族自治區物業條例》第四條的規定。該《條例》第四條明確規定“鄉鎮人民政府、街道辦事處在縣級人民政府房產行政主管部門指導下，具體負責指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解業主、業主委員會、物業服務企業相互之間的物業糾紛”。為改變前期物業沒期限的局面，即使小區因客觀原因沒有成立業主委員會，也不能超過三年。三年后，由小區所在地社區居民委員會在街道辦事的指導和監督下業主委員會職責，監督物業運行管理，參考政府指導價（或市場調節價）制定物業服務收費標準。

（三）價格部門做好放開部分物業服務價格后規范物業服務企業價格行為指導和監督檢查。重點為物業服務企業調整收費前必須向全體業主公布服務費收支情況及成本變化情況，且需業主大會同意方可執行。下一步，一是將落實放開部分物業服務價格政策。放開的物業服務價格范圍是包括物業管理區域內停車服務收費、非保障性住房及辦公用房物業服務收費。放開的物業收費實行市場調節價，由業主方與依照法定程序選聘的物業服務企業以物業服務合同的形式約定，合同應載明服務標準、收費標準等內容。收費標準必須做到：向全體業主公布服務費收支情況及成本變化情況；拿出制定或調整收費標準方案，說明調價理由和調價幅度，就方案與業主協商。對設立業主大會的小區，需經業主大會依照法定程序討論同意后，與業主委員會簽署或變更相關服務合同；未設立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主、且占總人數過半數的業主同意，方可簽署或變更相關服務合同。新的收費標準確定后，物業服務企業或停車服務企業，應當按照明碼標價的規定，將收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位臵進行公示。二是公布我市的物業成本行情，加強對物業服務價格事中事后的監督和檢查。

（四）想方設法解決停車難的問題。供求關系對價格高低起決定的作用，隨著社會進入汽車時代，停車難已成為一個共性問題，因此對于物業公司在管理小區停車方面的努力應予以支持和理解，與此同時，規劃、建設部門必須以前瞻性的眼光把好關，要求開發商做足配套設施，政府想方法設法在老舊小區、人口密集區域建設公共停車位。

（五）建立價格信用信息庫，推進社會信用體系建設。從2014年下半年起，我局開始著手建立柳州市價格信用信息庫。擬建成1個市局總網，6縣4城區、職工站子網的構架管理模式，做到價格監管和服務工作全覆蓋。目前正在聯合住建委對全市物業服務企業的資料進行了收集，主要收集工商營業執照、稅務登記證、執法人員現場執法照片、檢查記錄、違法記錄等。力爭2015年建立柳州市價格信用庫，并與柳州市社會信用體系網對接，實現信息共享、互聯互通，及時向社會發布經營者價格誠信及價格失信信息，充分發揮正面教育，反面警示的作用，引導經營者誠信經營、守法經營，不斷完善價格違法失信懲戒機制，在全社會范圍內營造誠信守法意識。

第五篇：當代政府機關辦公樓物業管理存在問題及對策

當代政府機關辦公樓物業管理存在問題及對策

李超良

在建設服務型、節約型政府機關的大背景下，具體負責各級政府辦公樓日常運行管理的機關事務管理部門，正逐步嘗試用市場化手段引入社會企業，把政府機關辦公樓的安保、衛生、綠化、會務等物業管理工作面向社會外包，以便提高服務保障能力。在這一過程中，不少現實問題還需不斷加以研究：

一、目前政府機關辦公樓物業管理存在的問題

1、相關法律法規的缺位。

一是《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等法規、規章不盡完善，其相關規定主要針對住宅區物業，而寫字樓物業尤其是機關辦公樓（區）類的特殊物業還無相應條款，一旦管理方、服務對象、物業公司在政府機關內部的財產被盜、公用設施傷人、服務質量等方面發生糾紛，便會出現無據可憑的情況。

二是機關事務管理工作立法仍未完成。各級政府的機關事務管理（后勤）工作由于主要向同級黨政機關提供內部的保障和服務，各級機關事務管理部門未經法律授權而長期存在是既成的客觀事實，是特定歷史條件下適應機關政務工作發展需要的產物。從中國黨政機關內部事務管理、服務、保障的實際需要來看，因為沒有相應法律法規的授權，機關事務管理機構不得不靠行政命令、政府文件作為其管理依據，在對政府機關辦公樓實行社會化物業管理時，其產權人地位、與使用服務對象的關系、對物業管理的監管職能等諸多關系尚無明確的法律界定。

2、經費保障難以規范。

一是尚無相應收費標準。目前物業管理市場以住宅小區為主，房產、物價等主管部門的物業管理收費指導文件也僅用于規范住宅小區管理，政府機關辦公樓物業管理收費尚無相應的規范和標準。在實際操作層面，業主（機關事務管理局或服務中心、行政處）在選擇物業公司時往往采取競價方式，結果最低價中標往往與高質量服務要求初衷相背離，如不用競價方式又易出現暗箱操作，滋生腐敗，且引入的物業管理質次價高。

二是物業管理消費意識尚須培育。機關辦公樓物業管理的消費者是廣大的機關公務員，他們長期習慣于福利化服務，由于對物業管理也是一種需付費的商品的意識認識不到位，隨意提高服務質量檔次、增加服務范圍和次數的現象時有發生。

三是財政支付政策不明。自主管理通過養人搞服務，機關管理成本主要反映為人員工資和各種福利，雖然數額不小，但可以按編制數由財政保障。實施物業管理主要體現為花錢買服務，其費用雖比前者明顯降低，但卻要超出自主管理不計人員成本后的費用，且由于物業管理范圍不

一、標準不一，物業管理定價往往是物業管理公司、機關事務管理局、財政局等多輪會商確定。如不針對機關辦公樓物業管理制定財政支付政策，其發展前景將很不明朗。

3、物業管理企業運行問題多。

一是物業管理市場發育不足。由于物業管理在中國發展時間不長，市場進入門檻低，導致良秀不齊，管理型、專業型、大型、小型各類物業管理企業混雜一起，市場選擇機制尚未完全形成。

二是人員素質不高。主要表現為實際從事物業管理的人員中取得職業資格的人數不多，具備高級管理資格的人員更少，如2008年深圳市有物業管理項目5981個，但全市物業管理師僅137名。

三是員工流失率高。由于物業管理公司需靠低價位中標來取得市場，其員工工資水平整體偏低，導致了較高的員工流失率，這在機關辦公樓的管理中顯得尤為突出，機關工作人員工資數倍于物業公司一線員工工資，導致的距離感太大，從事安保、會務的年輕人往往嫌工資太低而頻繁跳槽。而對機關而言，管理人員的流動不斷，往往意味服務質量的不穩定和風險的形成。

4、服務質量監管體系不齊。

一是監管方行政色彩太重。目前，機關事務管理局作為業主代表，其“辦后勤”向“管后勤”的角色轉換尚未全部完成，局機關所屬處室仍按計劃經濟色彩設臵，有房產處、設備處、綜合（會務處）等，對現代社會化專業化的物業管理具體內容、標準研究尚不夠，對與物業公司等契約關系尚難以接受。

二是服務對象參與度不高。好的物業管理必須是服務者與被服務者的雙向互動，而現實的機關辦公大樓物業管理除少數服務對象的投訴外，缺少集中服務對象意見的制度性安排。

三是質量監控體系不全。對于物業管理公司的具體運作，機關事務管理部門在制訂監控標準、工作流程控制、強化考核等方面尚需作大量研究。

二、解決存在問題的對策

1、完善行業法律法規。

物業管理行政主管部門要加強對行業行為、各方關系的研究，尤其要針對辦公樓、寫字樓的具體特點，加快完善相關的法律法規，促進依法管理，建議具體區分物業管理公司類型，將其資質細化。制訂針對辦公樓（區）的條款，解決目前《物業管理條例》太籠統、不便操作等問題。就機關事務管理部門地位而言，國家層面應加快立法速度，就各類黨政機關的國有資產管理、辦公用房分配、機關物業管理、公務消費等方面分層級制訂標準，盡快出臺《機關事務法》或《機關事務條例》。

2、逐步規范經費保障標準。

一要盡快制訂相關收費標準。目前，政府物價、房產等行業主管部門對住宅小區、高級寫字樓物業管理收費有相應的指導性政策，而對機關辦公樓、醫院、學校等特殊物業尚無具體收費標準。具體到政府機關辦公樓的物業管理收費，可由省一級機關事務管理部門牽頭，聯合物價、房產等行業主管部門，根據辦公樓的層數、面積、設備數量、服務項目內容、各地人員工資水平等因素，定期發布物業管理收費標準，以避免無序競爭，促進行業發展。同時，具體的物管收費標準也使財政部門有了撥款依據。

二要逐步在政府內部實行租金制。美國、澳大利亞政府各機構辦公用房都要交納租金，租金列入部門預算每年交國會審核。這一做法在中國尚無先例，但其優點是顯而易見的：既可抑制使用單位的過度需求，又可培養公務人員服務即商品的意識，更有利于促進節約型機關建設。考慮到現階段黨政機關的實際情況，有學者建議，現階段可以對各部門占用超過核定面積的部分收取租金，對企事業單位占用行政房產而不能騰退的部分收取租金，并逐步將租金提高到市場租金水平，抑制各單位過度需求。[3]在此基礎上，對各部門核定使用面積內的部分也要逐步收取租金，可以從新組建的機構進行試點，總結經驗，逐步推開。辦公用房租金分別納入使用部門和產權部門預算，用于辦公用房維修、改造和物業管理經費開支等用途。

3、大力培育專業化物業管理市場。

中國城市化的迅猛發展催生了對物業管理的需求，就政府機關辦公樓這一特殊物業而言，除相應的法律法規、行業標準需更要有針對性外，物業管理主管部門和機關事務管理部門應加大對政府物業管理的指導和管理力度。目前，由于建國初期建設的政府辦公樓使用壽命到期和城市化迅速發展等因素的影響，省、市、縣直至鄉鎮級的黨政機關都已建設或正在建設新的辦公樓（區），這一類市場規模特別龐大，為促進行業發展應具體做好以下工作：

一是行業主管部門（住建部）應盡快細化物業管理資質標準，啟動專項的政府辦公樓（區）物業管理市場，將其從住宅區物業管理市場中區分開來。

二是機關事務管理部門（國管局）應制訂全國性黨政機關物業管理的統一要求，如保密性工作規定、安全保衛規定、機關會議標準流程、車輛管理規定等等。

三是加強人才隊伍建設，物業管理行業協會應針對機關、醫院、學校等不同類型物業的特點，從職業經理人、專業人才、操作員工等層面加強培訓交流，引入國外先進的管理模式和技術手段，依靠高素質隊伍提升行業服務質量。

4、建立健全服務質量監管體系。

一要實行集中統一管理。各級黨政部門應從降低機關運行成本出發，將保障機關運行的綠化、保潔、安保、會務等事務工作交由機關事務管理部門集中管理，以促進效率提高和專業化市場形成。

二要建立完善質量監管體系。主要是機關事務部門要改革內部職能組織結構，按服務質量監管的要求成立專門的機構。其次要制訂各專項標準，如設備維護、安全保衛、會務保潔、車輛管理等各項物業管理服務的工作流程、質量標準。再次要加強考核，機關事務部門應充分運用現代管理手段，通過日常巡查、月度考核、發放意見征求表、邀請外部專業部門鑒定等方式，對物業管理公司運行情況進行考核管理。

三要嚴格獎懲、優勝劣汰。獎懲激勵機制能有效加強質量管理，保持物業管理公司的危機意識、競爭意識。可采取整改制、通報制、獎罰制等手段，對物業管理服務進行分類考核，對服務質量好、測評滿意率高的予以物質和精神獎勵，對考核不合格、服務對象投訴多的解除合同關系，如此方可保證監管體系進入良性循環軌道。