第一篇：城市住宅小區物業管理存在的問題與對策

城市住宅小區物業管理存在的問題與對策

[摘要] 隨著城市商品化住房的不斷深化，與之相適應的物業管理做為專業化、社會化的房屋管理形式已在全國各地實施。經過十幾年的發展，物業管理不再單純為一種房屋管理模式，其已更深層次的觸及到城市管理層面，成為社區建設、城市管理不可或缺的一部分。物業管理這一新興的管理模式改善了人們的居住條件與居住環境,提高了人們生活質量。同時,存在于城市住宅小區物業管理一些深層次的問題也逐步暴露出來。因此,本文主要根據城市住宅小區物業管理發展中突顯的問題進行全面分析,提出相應的解決對策,以促進城市住宅小區物業管理的健康發展。

[關鍵詞] 城市住宅小區;物業管理;問題與對策

改革開放以來,住宅建設飛速發展,大量住宅小區投入使用，帶來了物業管理行業。20世紀八十年代初我國第一家房地產物業管理公司在深圳建立，標志著物業管理行業的誕生。然而,隨著它的蓬勃發展,接踵而來的種種問題也時不時地困擾著這個朝陽行業。目前物業管理法制的滯后,體制不健全、監管滯后,從業人員素質偏低也將是影響它健康發展的重要因素。因此,如何解決城市住宅小區物業管理所面臨的問題,是一項長期的、艱巨的、緊迫的重要任務。

一、城市住宅小區物業管理存在的問題

隨著百姓住房條件的逐步改善,廣大城市居民對住宅物業管理工作的要求越來越高。他們認為,住上了新居并不等于真正改善了生活條件,只有住房和物業管理、小區配套設施 科學 有效地結合才能使居住條件得到真正的改善,才能算是安居。從對物業管理的現狀分析,發現很多直接影響群眾生活和群眾安居的問題。

1.物業管理法規與體制滯后

我國物業管理法律政策的框架體系，是在沒有國家大法的情況下，由為數不多的行業 性、地方性法規政策組成的不完整結構，完善的法規體系尚未形成。自1994年以來，建設部等國家部委（局）和各地方政府雖頒發《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業企業財務管理規定》、《住宅共用部位共同設備維修基金管理辦法》、《關于物業管理企業代收費用有關營業稅問題的通知》、《物業管理企業資質試行辦 法》、《物業管理委托合同示范文本》、《業主公約示范文本》、《前期企業管理協議示范文本》等行政規章行業規范和地方性法規。但由于缺乏系統而科學的物業管理理論體系的指導，各部門在制定法規的過程中，往往局限于對境內外成功經驗的模仿或就事論事的解決方法上，存在許多不足之處.現行的住宅小區物業管理體制存在著一些弊端,這些問題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實際的物業管理法律關系,也不可能使我國的物業管理產業健康發展。

2.開發商遺留問題

從大多數的物業管理投訴中也可以看出,眾多的糾紛并非因為物業管理公司自身經營水平問題,而是由于房屋質量差、過度承諾等開發企業遺留為題,從而使物業管理公司代人受過。現階段,由于樓宇施工質量差導致樓宇墻皮脫落、漏水,甚至出現墻體撕裂現象。房地產開發建設過程中存在的后遺癥帶到物業管理中,由于這部分維修費很高,物業公司根本無力解決,建設和管理脫節造成了物業管理先天不足。還有的開發建設單位為了促進銷售,做不切實際的承諾,如綠化率、配套設施、各種優惠、高承諾的物業管理等等,給后續物業管理帶來了被動局面,一旦處理不當,或業主表現激進,就會加劇業主和物業公司之間的矛盾。解決開發商遺留問題,要靠物業公司自己和開發商“劃清界限”,加強對業主宣傳,明確開發商的責任和物業公司的責任。從另一方面講,比較規范的住宅小區80%以上的物業管理公司都來源于開發企業,物業公司與開發企業如同母子關系,物業管理公司為開發商遮遮掩掩,即使不是一家,物業管理公司的權限也不能制約開發商的行為。因此,開發商的遺留問題,給業主和物業管理公司帶來了后患。

3.業主缺乏自我約束

由于房屋產權多元化的發展,居住在同一物業內的業主的生活習慣、文化背景、消費層次等不盡相同,規模大的住宅區業主更是千差萬別。業主的自我約束與自我保護意識也處于不同層次,為各自的利益沖突也經常發生,從而增強了物業管理的難度。

4.物業管理收費難且不規范

自從有了物業管理公司那天起,物業服務收費難無時無刻不在困擾著物業管理 企業 的生存和發展,表現有兩個方面:一是物業管理費用征收標準實際執行不到位,遠遠低于物價部門審定標準;二是部分業主拖欠、拒交物業管理費的現象比較嚴重。分析其原因,主要有三點:一是物業管理市場化程度不高,缺乏競爭意識,運作不規范。實踐中,物業管理服務質量不到位,在一些地方,物管企業重收輕管,多收少管,質價不符的現象比比皆是,引起了廣大業主的不滿。二是物業管理的整體性和業主交費的分散性矛盾。拒繳物業管理服務費的那部分業主一直損害著全體業主的共同利益。三是對違約拒繳物業管理服務費缺乏有效的制約措施。現在違約拒繳服務費的不是個別現象而是普遍情況,有的小區拒繳率高達40%—50%。

二、城市住宅小區物業管理的發展對策分析

切實解決目前物業管理中存在的問題和困難,提高公司的管理服務水平,完善物業管理服務功能,對促進物業公司的健康發展,構建和諧小區是十分重要和必要的。

1.制定完善的物業管理相關配套法規

貫徹落實《物業管理條例》,出臺配套法規。完善的物業管理法律體系需要在與國家已經頒布實施的其它法律法規互相銜接,由不同層次、不同類型的法律規范組成有機整體,并成為國家法律體系必不可少的分支。完善的物業管理法律體系要覆蓋物業管理行業的各個領域,使物業管理的各項活動均有法可依。

2.物業管理的早期介入

物業管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業管理企業參與小區項目可行性研究、小區的規劃、設計等階段,站在業主的角度,從使用、維修管理出發提出前瞻性意見,從根本上杜絕影響日后物業管理的先天不足問題。

3.積極開展招投標機制

在物業管理剛實現招投標機制的初期,人們還不適應市場的選擇,因此政府應加大工作力度,首先對比較規范的住宅小區進行試點運行,多組織相應的招投標活動,進行廣泛宣傳,通過市場選擇的物業管理公司不是一家而是二十幾家,最后到不經過市場的選擇就拿不到物業管理的良好態勢。對物業管理公司實行優勝劣汰,有效的優化資源配置,節約管理成本,促進物業管理規范發展。此外,應明確建設與管理的責權利,逐步推進分業經營,改變物業管理依附于房地產開發的狀況,使物業管理公司真正成為自主經營、自負盈虧的市場主體,從體制上解決建管不分的弊端,通過完善物業管理前期介入和接管驗收制度,明晰物業管理各方的責權利。

4.建立物業管理信用檔案

政府應委派物業管理協會建立物業管理公司信用檔案體系,它可為各級政府部門和社會公眾監督物業管理公司及從業人員的市場行為,為業主、業主委員會查詢物業管理公司信用服務,為社會公眾對物業管理公司的違法違規行為提供投訴途徑的信息管理系統,減少物業管理公司違法違規的經營行為。

5.加強員工培訓,全面提高從業人員素質

發達、完善的物業管理,取決于訓練有素的物業管理專門人才。培養物業管理人才的關鍵,在于提高物業管理人員的素質。應強化培訓,提高物業管理人員的專業技術水平。首先,制定計劃,分期分批對各類人員進行專業培訓,經考核合格后持證上崗;其次,企業根據管理人員的實際情況及工作崗位的需要,定期或不定期、長期培訓與短期集訓結合對在職人員進行專題培訓,使員工專業技術水平不斷提高;再次,從員工中選拔有培養前途的人,參加物業管理專業學歷 教育 ,為企業發展儲備人才。

6.奉行“以人為本”的服務理念,不斷提升管理服務的質量

物業管理作為勞動密集型的服務行業,最終的顧客是居住者,居住者的滿意度才是衡量物業公司工作的最終標準。這就要求物業管理企業:一方面要更新服務觀念,寓管理于服務之中,在管理中服務,在服務中管理;另一方面要堅持“以人為本”的服務理念,優化服務質量,注重對顧客提供優質的服務,不斷改革服務質量。只有這樣,才能真正尊重居住者的生理和心理需求,進而為其提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務。

7.培育和監督業主大會與業主委員會的建立與運作

行政主管部門、社區居委會應加強對物業管理法規的宣傳，通過各種有效措施提高廣大業主的物業管理意識，積極推動小區業主大會的召開及業主委員會的產生，并引導業主委員會開展工作。在物業糾紛中，業主是弱勢群體，急需要政府部門的支持，只有幫助小區業主成立業主委員會，讓其發揮“主人翁”的作用，管理自己居住的“家園”，才能切實際保護業主自身的利益不受侵犯。政府部門應通過各種有效渠道加強宣傳力度，從而使廣大業主意識到自身權益的保障不能僅消極的依靠外界來實現，更重要的是要實現物業自治，靠業主自身積極參與，才能實現保障業主權利與搞好小區建設的雙贏。

物業管理說到底是對資產的管理，只有使其走上規范化的道路，每一環節、每一份工作都有章可循，有法可依，才能使這個“朝陽產業”朝氣蓬勃的發展，使廣大公民的切身利益得到保障,物業管理行業才能從中獲利，才能持續發展下去。

參考文獻 :

[1] 周三多.物業管理學 [M].上海:復旦大學出版社,2003.[2] 趙濤.物業經營管理:理論、案例、制度、實務.北京工業大學出版社,2006.[3] 張明媚.物業管理服務與經營[M].電子工業出版,2006.

第二篇：城市住宅小區物業管理存在的問題與對策

城市住宅小區物業管理存在的問題與對策

[摘要]隨著對傳統福利住房分配制度的改革,物業管理這一新興的管理模式改善了人們的居住條件與居住環境,提高了人們生活質量。同時,存在于城市住宅小區物業管理一些深層次的問題也逐步暴露出來。因此,本文主要根據城市住宅小區物業管理發展中突顯的問題,如物業管理法規與體制滯后、開發商遺留問題多等進行全面分析,提出相應的解決對策,以促進城市住宅小區物業管理的健康發展。

[關鍵詞]城市住宅小區 物業管理 問題與對策

改革開放以來,住宅建設飛速發展,大量住宅小區投入使用,帶來了管理工作的變化,國外專業化管理經驗被引入,取得了較好的效果,并帶動了全國物業管理工作的起步發展。然而,隨著它的蓬勃發展,接踵而來的種種問題也時不時地困擾著這個朝陽行業。目前物業管理法制的滯后,體制不健全、監管滯后,從業人員素質偏低也將是影響它健康發展的重要因素。因此,如何解決城市住宅小區物業管理所面臨的問題,是一項長期的、艱巨的、緊迫的重要任務。

一、城市住宅小區物業管理存在的問題

隨著百姓住房條件的逐步改善,廣大城市居民對住宅物業管理工作的要求越來越高。他們認為,住上了新居并不等于真正改善了生活條件,只有住房和物業管理、小區配套設施科學有效地結合才能使居住條件得到真正的改善,才能算是安居。從對物業管理的現狀分析,發現很多直接影響群眾生活和群眾安居的問題。

1.物業管理法規與體制滯后

盡管《物權法》出臺,又有此前的《物業管理條例》,但整體上而言,有關物業管理的配套法律法規比較零散,缺少系統性。

現行的住宅小區物業管理體制存在著一些弊端,這些問題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實際的物業管理法律關系,也不可能使我國的物業管理產業健康發展。

2.開發商遺留問題

從大多數的物業管理投訴中也可以看出,眾多的糾紛并非因為物業管理公司自身經營水平問題,而是由于房屋質量差、過度承諾等開發企業遺留為題,從而使物業管理公司代人受過。從另一方面講,比較規范的住宅小區80%以上的物業管理公司都來源于開發企業,物業公司與開發企業如同母子關系,物業管理公司為開發商遮遮掩掩,即使不是一家,物業管理公司的權限也不能制約開發商的行為。因此,開發商的遺留問題,給業主和物業管理公司帶來了后患。

3.業主缺乏自我約束

由于房屋產權多元化的發展,居住在同一物業內的業主的生活習慣、文化背景、消費層次等不盡相同,規模大的住宅區業主更是千差萬別。業主的自我約束與自我保護意識也處于不同層次,為各自的利益沖突也經常發生,從而增強了物業管理的難度。

二、城市住宅小區物業管理的發展對策分析

切實解決目前物業管理中存在的問題和困難,提高公司的管理服務水平,完善物業管理服務功能,對促進物業公司的健康發展,構建和諧小區是十分重要和必要的。

1.制定完善的物業管理相關配套法規

(1)物業管理的早期介入

物業管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業管理企業參與小區項目可行性研究、小區的規劃、設計等階段,站在業主的角度,從使用、維修管理出發提出前瞻性意見,從根本上杜絕影響日后物業管理的先天不足問題。

(2)積極開展招投標機制

在物業管理剛實現招投標機制的初期,人們還不適應市場的選擇,因此政府應加大工作力

度,首先對比較規范的住宅小區進行試點運行,多組織相應的招投標活動,進行廣泛宣傳,通過市場選擇的物業管理公司不是一家而是二十幾家,最后到不經過市場的選擇就拿不到物業管理的良好態勢。

(3)建立物業管理信用檔案

政府應委派物業管理協會建立物業管理公司信用檔案體系,它可為各級政府部門和社會公眾監督物業管理公司及從業人員的市場行為,為業主、業主委員會查詢物業管理公司信用服務,為社會公眾對物業管理公司的違法違規行為提供投訴途徑的信息管理系統,減少物業管理公司違法違規的經營行為。

2.嚴格執行承接查驗標準

針對開發商遺留的施工質量問題應認真實施承接查驗程序,嚴格執行承接查驗標準。在物業接管時,以明確物業公司與開發單位的責任。

物業的承接查驗是一個復雜的過程,它涉及的建筑工程技術和許多法律法規的問題。因此,承接查驗時應注意:

(1)在承接查驗前,物業公司與開發建設單位協商接受驗收的相關問題,如:交接雙方的人員、驗收各分類的時間、注意事項等,統一思想、統一驗收標準,明確驗收程序,明確交接雙方的責、權、利。

(2)承接查驗不但要注意檢查物業質量,還應該認真清點物業內的各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數量、類型,并經交接雙方在驗收報告簽字后生效。

(3)對查驗中發現問題,屬必須改正的,應書面報請建設施工單位返修,一時無法返修的項目要確定今后維修期限,屬于無法返修的項目,應與建設單位協商達成一致意見形成備忘錄備案。

(4)為保證設施設備的正常運行,對驗收完后的設施設備進行試運行測試。在此期間,工作重點應逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移,要注意物業管理公司管理處技術人員與設備安裝調試單位人員的銜接和培訓。

3.培育和監督業主大會與業主委員會的建立與運作

(1)增強業主的自我約束與自我救濟能力

由政府、媒體共同加大宣傳力度,增強業主花錢買服務意識,不交物業管理費是違法行為的宣傳,引導業主依法履行業主的權利和義務,同時監督《業主公約》的執行力度,將業主違約行為進行宣傳,提高業主的自覺性。

(2)借助社區管理的力量,監管好業主、業主委員會的建立與運作

過去,業主委員會的成立是由開發企業來選舉的。新的物業管理條例改為應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政管理部門的指導下,成立業主大會,并選舉產生業主委員會。同時,當業主委員會成立后,到房地產部門備案,并接受居委會的監督指導。因此,可將業主委員會的成立納入政府的派出機構,居委會或社區監管的范疇,這將有利于社區服務功能的建設,同時又確保業主大會、業主委員會成員有較高的素質,規范的運行。在業主委員會與物業管理公司產生矛盾糾紛時,社區監管部門可以作為中介調解人進行調解,化解糾紛,及時解決問題。

(3)政府推行建立第三方管理機構

由于業主對物業管理的不滿與日俱增,并迫切要求物業管理在透明、公正的環境下進行操作,同時對于物業管理公司來說,面對業主過多的缺乏理性和缺乏專業的責問,已顯得力不從心,而政府將太多的時間耗費在業主委員會的成立及物業管理公司與業主關系的調和上,此時可以組建一個第三方機構解決這些矛盾。

第三方機構可以是招投標中心、業主咨詢公司、也可以是行業認證機構、仲裁機構、專家委員會。

參考文獻:[1]長春市物業管理調查報告.長春市房地產管理局,2003.[2] 周三多.物業管理學[M].上海:復旦大學出版社,2003.[3] 趙濤.物業經營管理:理論、案例、制度、實務.北京工業大學出版社,2006.[4] 張明媚.物業管理服務與經營[M].電子工業出版,2006.

第三篇：城市住宅小區物業管理存在的問題及對策

城市住宅小區物業管理存在的問題及對策

物業管理作為一個新興行業取得了快速的發展，然而,隨著它的蓬勃發展,接踵而來的種種問題也時不時地困擾著這個朝陽行業。在城市住宅小區發展過程中遇到諸多的困難和壓力，暴露出很多問題和矛盾。目前物業管理法制的滯后,體制不健全、監管滯后,從業人員素質偏低也將是影響它健康發展的重要因素。因此,如何解決城市住宅小區物業管理所面臨的問題,是一項長期的、艱巨的、緊迫的重要任務。本文主要根據城市住宅小區物業管理發展中突顯的問題進行全面分析,提出相應的解決對策,以促進城市住宅小區物業管理的健康發展。

一、城市住宅小區物業管理存在的問題

物業管理是一項新生事物，作為市場經濟條件下的城市住房制度管理的新模式，在我區已經有十多年的發展歷程，經過多年的探索，對改善我區居民居住環境，提高生活質量，起到了推動作用，越來越多的人享受到物業管理給自己的生活帶來的便利。但在物業管理的發展過程中，隨著物業管理范圍的擴大，由于地理環境、經濟發展水平以及業主觀念認識上的不同，在全區發展也不平衡。如：商品房，經濟適用房，危改回遷房等老舊小區的物業管理差異相距甚遠，其法規的不配套、管理體制的不健全，服務不到位等問題逐漸地顯現出來，并已成為影響和諧社會的焦點，政府管理的難點，越來越受到社會各界的關注。經過我們的調查走訪綜合分析后認為城市小區糾紛的問題主要存在以下幾個問題：

（一）、物業管理法規與體制滯后

我國物業管理法律政策的框架體系，是在沒有國家大法的情況下，由為數不多的行業性、地方性法規政策組成的不完整結構，完善的法規體系尚未形成。故由于缺乏系統而科學的物業管理理論體系的指導，各部門在制定法規的過程中，往往局限于對境內外成功經驗的模仿或就事論事的解決方法上，存在許多不足之處.（二）、物業管理公司財務管理欠妥

近幾年來,我國物業行業發展很快,物業管理市場環境日趨成熟,物業管理行業面臨著良好的發展機遇,但同時也面臨著嚴峻的挑戰。該行業有其自身的行業特點,因此財務管理相比較于其他行業也存在一定的特殊性,如何加強和完善物業公司的財務管理,不僅關系著物業公司自身的發展,還涉及到社區的和諧穩定。物業管理不僅是勞動密集型的行業,而且也是管理密集型的行業。物業管理企業的最主要的財務信息使用者是業主和企業管理層。由于業主最關心的是物業管理收費的使用狀況及其效益等信息,因此物業管理企業所提供的財務信息必須充分滿足這一特殊的需求。

（三）、開發建設遺留大量問題

開發建設遺留問題主要表現在：擅自變更規劃、設計不完善；拆遷中遺留的矛盾（含開發商的承諾不能兌現）；房屋及附屬設施質量缺陷??面積縮水、配套設施不全；物業管理配套設施權屬界定不清，不能按時發放產權證。據統計，80%的物業糾紛起因來源于開發建設遺留問題。主要有：開發企業為追求利潤最大化，而有意損害業主的利益，減少必備的配套設施建設。由于法規不完善，政府部門的失察，加之前期物業在接手管理時，不從業主利益出發，不做細致檢查，故意為開發商隱瞞存在的問題，使業主對開發商的不滿轉嫁到物業身上，給解決這些遺留問題更增加了難度。從另一方面講,比較規范的住宅小區80%以上的物業管理公司都來源于開發企業,物業公司與開發企業如同母子關系,物業管理公司為開發商

遮遮掩掩,即使不是一家,物業管理公司的權限也不能制約開發商的行為。因此,開發商的遺留問題,給業主和物業管理公司帶來了后患。

（四）、物業公司服務不到位

物業公司管理的水平參差不齊、服務質量差、收支不透明，使業主不能明明白白消費。物業管理企業與業主是服務和被服務的關系，存在矛盾是必然的。

（五）、業主缺乏自我約束，物業消費意識淡薄

由于房屋產權多元化的發展,居住在同一物業內的業主的生活習慣、文化背景、消費層次等不盡相同,規模大的住宅區業主更是千差萬別。業主的自我約束與自我保護意識也處于不同層次,為各自的利益沖突也經常發生,從而增強了物業管理的難度。并且業主的觀念難于改變，物業消費意識淡薄多年來，我國實行的是計劃經濟體制。實施的是福利分房地租金制，房屋產權歸國家所有，職工只需交很低的房租，幾乎不用再交其它的服務費用，雖然住房制度改革了，福利分房停止了，大部分職工已從“無產者”變成了房屋所有權人，但職工不僅要拿出多年的積蓄買房，爾后每月還要按米數交納物業費。由過去的“無償服務”一下變成了“花錢買服務”，思想準備不足，商品意識和物業消費意識尚未確立。

二、城市住宅小區物業管理的發展對策分析

1.制定完善的物業管理相關配套法規

貫徹落實《物業管理條例》,出臺配套法規。完善的物業管理法律體系需要在與國家已經頒布實施的其它法律法規互相銜接,由不同層次、不同類型的法律規范組成有機整體,并成為國家法律體系必不可少的分支。完善的物業管理法律體系要覆蓋物業管理行業的各個領域,使物業管理的各項活動均有法可依

2、全面展開財務分析，強化成本觀念,建立財務成本分析控制制度。

物業管理作為服務性行業,財務管理的一個重要方面就是成本管理,因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費用的支出,因此物業管理公司應該樹立全員成本控制觀念。通過對人力資源的科學整合,激活人才潛力,減少冗員,降低人工成本。同時還要通過職業道德及服務技術培訓,造就一批敬崗愛業、懂技術、會管理的高素質復合型人才隊伍,來提高工作質量和效率。

3.積極開展公開招投標機制

貫徹執行物業管理實行公開招標制度，減少“父子”企業，強化前期物業管理責任。對于參與前期物業管理的企業資質應有較高的要求。明確前期管理期間，物業管理企業除必須按照前期物業服務合同的約定提供物業服務外，對于發現的開發建設遺留問題，應當及時向全體業主公開并說明有關情況。業主因開發建設遺留問題與開發建設單位發生矛盾的，前期物業管理企業應當予以協調相關單位及時處理。對互相推委不負責任的企業，應有嚴厲的處罰措施。

4.建立物業管理信用檔案

政府應委派物業管理協會建立物業管理公司信用檔案體系,它可為各級政府部門和社會公眾監督物業管理公司及從業人員的市場行為,為業主、業主委員會查詢物業管理公司信用服務,為社會公眾對物業管理公司的違法違規行為提供投訴途徑的信息管理系統,減少物業管理公司違法違規的經營行為。

5、提高物業管理從業人員的綜合素質

物業管理是一項綜合性很強，技術含量很高的工作。而我國物業管理行業處于起步發展

階段，物業管理人員培訓教育也處于起步階段，對高層次的專業人才比較匱乏。員工的素質是企業素質的基礎，是服務于業主的基本條件，員工素質的高低，決定著企業發展的速度、成敗與興衰。首先，要轉變觀念，物業管理企業的全體員工要改變物業管理見物不見人的傾向。物業管理在服務過程中要注重與業主聯系溝通，以達到和諧相處的目的。其次，加快企業員工技能培訓，專業知識的培訓，職業專業學校需要加強物業管理職業教育。提升員工綜合素質，營造文明禮貌的服務氛圍。

6、針對業主的觀念難于改變，物業消費意識淡薄的思路

成立建委指導下的區物業協會。積極協助政府完善物業自律機制。制定行規，監督企業的行為和服務質量，接受業主的投訴，解決企業之間的糾紛。公布服務項目和收費標準。各物業公司應在自己所管轄的小區內設立“物業公示欄”，在宣傳物業常識的同時公布服務項目和收費標準。一方面便于廣大業主監督服務質量，業主又能夠明明白白消費。

結束語

物業管理說到底是對資產的管理，只有使其走上規范化的道路，每一環節、每一份工作都有章可循，有法可依，才能使這個“朝陽產業”朝氣蓬勃的發展，使廣大公民的切身利益得到保障,物業管理行業才能從中獲利，才能持續發展下去，城市住宅小區物業管理的法治化任重而道遠，在經過一段時間的實踐摸索之后進行細化完善，查漏補缺。隨著時代的發展，現代化小區的數量還將呈上升趨勢。隨著物業管理行業的發展，物業管理法制的完善和人們消費水平不斷提高、消費觀念的轉變，物業服務企業和小區業主的關系會不斷改善，形成“和諧社區”。

第四篇：城市老舊住宅小區物業管理存在的問題與對策研究

老舊住宅小區物業管理存在的問題與對策

【摘要】研究政府在老舊小區物業管理方面存在的問題，可以從宏觀地角度解決物業管理在老舊小區中遇到的政策、法規等問題，特別是基層管理部門，經常解決物業公司與小區業主的糾紛，十分清楚其產生矛盾的地方，能夠準確地制定政策來解決矛盾，改善老舊小區物業管理；物業公司是直接的管理者，直接對小區物業進行管理，研究物業公司在老舊小區物業管理方面遇到的困難與難題，能夠更好更有效地管理小區物業，實實在在地為小區業主們服務；小區業主，是小區物業管理的受益者，通過對業主在小區物業管理中提出的問題與不足的研究，可以了解業主真正的需求，從而不斷提高物業管理水平。通過對以上的研究，從而推進城市老舊住宅小區實施物業管理。

【關鍵詞】

物業管理，老舊住宅小區，問題，對策，物業公司

2012年12月16日中午12點10分，寧波市江東區徐戎三村的一棟居民樓突然發生倒塌，事故造成1死1傷，附近400多位居民被迫疏散。令人驚訝的是，這棟倒塌的樓房，只有23年的房齡。為何只有短短23年房齡的房子會突然發生倒塌。這其中存在著哪些問題，值得我們去了解、去解決。

一、城市老舊住宅小區物業管理現狀

（一）硬件設施不到位

(1)老住宅小區硬件設施嚴重不足，配套不到位，已經形成了歷史欠賬，加上過去住宅建設一直是重建設輕管理，長期失管失修，造成道路破損、下水道堵塞等問題嚴重。在轉入社區管理和物業公司管理時，由于與原來的建設、管理單位交接不規范，導致房屋維修基金難落實使房屋維修難，也使小區管理成為群眾投訴的熱點問題。

(2)隨著城市建設的發展和居民生活水平的不斷提高，各種類型的車輛越來越多，特別是私人轎車數量飛速增長，停車位數量無法適應汽車增長的需求。老住宅小區建設時基本沒有配置專門的停車位，更別說是那些成本較高的地下車庫了。

這導致很多小區大量存在占行車道，人行道，小區走道，綠地停車和違章停車等行為。造成了“無車人”與“有車人”的利益沖突和糾紛投訴，影響了社會公平和居住環境，加劇了交通擁堵，惡化了生活居住回家，給防災，安全帶來一定的隱患。

（二）居住人群分析

老住宅小區居住人群主要分三類：

(1)老住宅小區居住的很多是老人，他們的收入低，經濟承受能力差。即使收入可觀的老人，他們也不理解物業管理是有償服務行為，物業管理在中國發展起來正真算起來也就十幾年而已，老住宅小區業主享受物業管理服務需要付費的觀念還沒有形成，房屋的維護保養，小區的綠化、衛生、安保等工作都成了業主自己的事情，而要請人維護卻需要付費，這種觀念還沒有完全轉變過來。長期計劃經濟下的觀念已經根深蒂固，把物業管理當作一種服務性消費來支出還是有待時日。

(2)老住宅小區居住的另一類人則是下崗工人或是病人等社會弱勢群體，他們收入低下，家庭負擔重，經濟壓力大，根本無法承受物業管理費，更是不理解物業管理收費這一觀念。所以即使有物業管理愿意接收老住宅小區，進行管理，卻也因為一直無法收取物業費，而入不敷出，使得物業管理公司對于小區的維護只能是有心無力了，這使得一部分已經交納物業費的業主的利益受到影響，業主對物業公司失去信心，不愿再交物業費。

（3）再有居住在老住宅小區的第三類人是一下外來的打工人員。他們一般是租來臨時居住的，很多人在承租房屋的時候并沒有跟業主談好物業管理費有誰來交著一事情，雙方相互推托，誰也不愿意繳納。即使當時談妥，他們也會相互推托。承租人認為反正房屋不是自己的，租賃期滿就會搬走，房屋的問題又不是自己的問題，物業費自然不會交；而原有業主的認為反正不是自己在住，自己人沒在，物業也找不到自己拿錢，要斷水斷電跟自己也沒關系。

由于老住宅小區居住人群的特點，使得收取物業管理費難，從而沒有物業管理公司愿意接收，即使接收了管理起來也十分困難。現在一些老住宅小區要不就是沒有物業管理，要不就是一些國有單位在管理，卻一直在虧損，需要國家補助。所以很多房屋，小區設施的問題得不到很好的解決。

二、城市老舊住宅小區物業管理對策

由于老住宅小區是當前物業管理的難點和重點，也是過去在城市規劃、基層設施建設中欠賬較多的區域，對物業管理或社區來說，難以依賴自身努力承擔起老住宅小區物業管理真正改觀的重任，為此，對老住宅小區物業管理需要出臺更多的扶持政策。

（1）面對老舊住宅小區，政府應投入更多的資金支持，改善小區的基礎設施狀況，一方面可以依靠舊城改造逐步淘汰一批居住條件差的老房子，改善居民居住環境。這點上目前杭州市、寧波市政府已經在加快實施。另一方面，對目前還不能拆遷的老住宅，只能依靠大量財政資金的投入加以改造，為老住宅小區推行物業管理提供“硬件”環境和條件。

（2）對于進入老住宅區進行管理的物業公司進行補助，管轄小區經測算所需管理費，用在合理收費基礎上，不足部分有政府財政給予補貼。可采用對參考老住宅小區管理的物業公司每年劃撥一定的物業管理費進行補助的方式，用于彌補各企業的經營虧損。為確保補助資金的來源，可在房屋維修基金或者在新建小區的配套費中劃撥，還可以通過財政撥款，建立老住宅物業管理補助專項基金等多種渠道來加以落實。

（3）國家應加快出臺老住宅小區物業管理稅收減免等優惠政策，切實減輕物業管理單位負擔。物業管理屬于微利性性質，同事也承擔了一定的社會職能，為下崗工人和生活困難人員提供了就業機會。目前因收費標準低和收繳率低的原因，經營狀況不佳，但各種稅費都按普通的企業一樣收取，嚴重影響了物業管理企業管理老舊住宅小區的信心，建議出臺對老舊住宅小區物業管理公司稅收減免的優惠政策。

（4）對于經濟實在有困難的低保戶，實行費用補貼。在低保戶人群比較集中的老住宅小區應有街道出面，在條件允許下盡可能地展開一些最基本的物業管理服務，如清潔衛生、房屋維修、保安巡邏。對于生活確有困難的低保戶，可在其低保工資中增加物業管理費補貼，以減輕生活負擔。同時，建議民政部門，將低保戶的房屋維修納入慈善基金開支范圍，切實解決其房屋維修難的問題。

（5）多方籌集資金，做好老住宅小區基礎設施的整治工作，每年重點改造幾個小區，逐年分批進行，改善老舊住宅的面貌，同時整管結合，在整治時同步成立業主委員會，特別對目前的“三無小區”可由附近的社區或物業公司實施管理，政府給予管理的社區或物業公司補貼，擴大物業管理覆蓋面。

結語

老住宅區普遍缺乏物業管理用房，不僅給日常管理帶來不便，而且加大了物管企業的成本支出。物業管理用房是實施物業管理活動最基本的條件之一。通過調查發現，由于歷史原因，物管企業在接管老住宅區時基本沒有配備物業管理用房，如何解決管理用房，已成為接管老住宅區的物業管理企業必須面對的問題之一。通過本文分析，我們經過討論提出以下幾點建議與對策：

1、加強政府管理和引導，完善物業管理法制建設。在已制定的《物業管理條例》基礎上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發企業、物業公司和業主各方的責任、權力和義務；深入宣傳相關法律法規，讓廣大業主了解物業管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業企業做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規范物業企業工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優秀物業管理企業引進來，以改變物業從業人員素質差，服務不規范，專業性不強，企業運作透明度不夠的落后狀況。

2、提高業主意識，加快業主委員會制度規范化。相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。

3、嚴格把好小區驗收關。開發商遺留問題日漸成為新建小區的物業管理難點。小區竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關；要監督物業管理企業承接物業時必須履行的程序，堅決避免一些物業企業因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自我發展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區物業管理規劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業管理企業要與社區緊密結合，加強對弱勢居民的扶助。

參考文獻

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第五篇：我的物業管理論文--城市住宅小區物業管理存在的問題與對策

《物業管理》課程考查

名姓名__________________________________ 學號 專業________________________________ 年級____________________________________ 班級________________________ 指導教師____________________________________

月

城市住宅小區物業管理存在的問題與對策

學號：姓名：

摘要： 物業管理作為一個新興行業取得了快速的發展，然而,隨著它的蓬勃發展,接踵而來的種種問題也時不時地困擾著這個朝陽行業。在城市住宅小區發展過程中遇到諸多的困難和壓力，暴露出很多問題和矛盾。目前物業管理法制的滯后,體制不健全、監管滯后,從業人員素質偏低也將是影響它健康發展的重要因素。因此,如何解決城市住宅小區物業管理所面臨的問題,是一項長期的、艱巨的、緊迫的重要任務。

關鍵詞：城市住宅小區 物業管理 問題與對策

Urban residential property management problems and countermeasures

Student number:Name:

Abstact: Property management as an emerging industry has developed rapidly, however, with its vigorous development, through various problems also regularly bothering the sunny industry.In urban residential development encountered many difficulties and pressure, revealed many of the problems and contradictions.Current legal system lags behind, property management system and the imperfect, lagging regulation, jobholders low will also affect the healthy development of it are important factors.Therefore, how to solve the urban residential property management faces many problems, is a long-term and arduous, pressing the important task.Keywords:Urban residential area;Property management;Problems and solutions

十多年來，隨著住房制度的改革的不斷深入，物業管理作為城市房屋管理的新模式，在推進住房制度商品化、社會化，提高城市管理水平，改善居民居住環境，推動社區建設等方面發揮了積極作用。然而，隨著物業管理范圍的擴大；物業糾紛日益增多，嚴重影響了居民的正常生活及和諧社會的建設，并已經成為社會各界普遍關注的焦點和政府管理工作的難點。因此，城市住宅小區物業管理中存在的問題應盡快解決，這樣我國的物業管理行業將會步入一個健康、持續、快速發展的新時期，必將演奏出一篇現代建筑美妙和諧、雄渾精彩的樂章！

一、城市住宅小區物業管理存在的問題

物業管理是一項新生事物，作為市場經濟條件下的城市住房制度管理的新模式，在我區已經有十多年的發展歷程，經過多年的探索，對改善我區居民居住環境，提高生活質量，起到了推動作用，越來越多的人享受到物業管理給自己的生活帶來的便利。但在物業管理的發展過程中，隨著物業管理范圍的擴大，由于地理環境、經濟發展水平以及業主觀念認識上的不同，在全區發展也不平衡。如：商品房，經濟適用房，危改回遷房等老舊小區的物業管理差異相距甚遠，其法規的不配套、管理體制的不健全，服務不到位等問題逐漸地顯現出來，并已成為影響和諧社會的焦點，政府管理的難點，越來越受到社會各界的關注。眾所周知，當今物業管理已經成為城市建設與管理的基礎性工作，是社區服務的重要組成部分。然而物業糾紛的日益突出，影響了居民的正常生活，妨礙了和諧社會，經過我們的調查走訪綜合分析后認為：目前引起物業糾紛的議案原因很多，既有立法不完善，服務不到位，制度不銜接，體制不健全，也有居民消費觀念滯后等原因。業主大多以不繳物業費為主要表現形式，使一些小區的物業費收繳率僅為百分之十幾，造成物業服務難以持續，形成惡性循環。個別小區集體上訪，甚至出現暴力沖突事件。綜合分析小區糾紛的問題主要存在以下幾個問題：

（一）、物業管理公司財務管理欠妥

近幾年來,我國物業行業發展很快,物業管理市場環境日趨成熟,物業管理行業面臨著良好的發展機遇,但同時也面臨著嚴峻的挑戰。該行業有其自身的行業特點,因此財務管理相比較于其他行業也存在一定的特殊性,如何加強和完善物業公司的財務管理,不僅關系著物業公司自身的發展,還涉及到社區的和諧穩定。物業管理不僅是勞動密集型的行業,而且也是管理密集型的行業。物業管理企業的最主要的財務信息使用者是業主和企業管理層。由于業主最關心的是物業管理收費的使用狀況及其效益等信息,因此物業管理企業所提供的財務信息必須充分滿足這一特殊的需求。

物業公司財務管理涉及的面相當廣泛, 從提供服務、支付人員工資,到對房屋、公共設施設備維修保養、物料消耗、清潔保沽、環境維護、綠化養護等一系列的成本支出,以及按勞取酬收取的物業服務費,開展多種經營的現金流入等都與資金有關。企業經營活動的各個方面基本上都有財務管理的存在。這就要求作為物業管理公司的財務管理工作,要兼顧到企業的各個部門、各個項目必須從總體上合理地分配和運用資金,使企業經營各環節占用的資金比例關系協調。

（二）、開發建設遺留大量問題

開發建設遺留問題主要表現在：擅自變更規劃、設計不完善；拆遷中遺留的矛盾（含開發商的承諾不能兌現）；房屋及附屬設施質量缺陷??面積縮水、配套設施不全；物業管理配套設施權屬界定不清，不能按時發放產權證。據統計，80%的物業糾紛起因來源于開發建設遺留問題。主要有：開發企業為追求利潤最大化，而有意損害業主的利益，減少必備的配套設施建設。由于法規不完善，政府部門的失察，加之前期物業在接手管理時，不從業主利益出發，不做細致檢查，故意為開發商隱瞞存在的問題，使業主對開發商的不滿轉嫁到物業身上，給解決這些遺留問題更增加了難度。

1、擅自變更規劃、設計不完善及開發建設遺留的問題為小區開展物業管理留下了諸多

后患。從調查來看，多數小區都遇到過開發建設遺留的問題，（1）擅自變更規劃、設計不完善為日后物業管理埋下禍根。不僅影響了小區的整體環境，而且在居民入住不到一年時間里，電動自行車、殘摩、自行車，丟失數十輛。引起了居民的強烈不滿，以此為由拒絕繳納物業費。（2）開發建設中的配套設施不到位影響物業費的收繳。（3）開發建設單位不按規劃設計要求建設小區配套設施，房屋及附屬設備質量差，水電氣配套項目得不到落實。開發企業對一些遺留問題不能及時解決，采取能生就省，能不解決就不解決的策略；工程一旦完工，開發企業撤走后，問題都甩給了物業企業，從而造成物業企業與業主之間糾紛不斷。（4）多收的物業費無法退回。

2、業主投訴得不到及時有效解決。對開發建設中的遺留問題，開發商與物業公司相互推委，業主反映強烈，但找不到有效解決的部門，業主不得不訴之法院或拒繳物業費。

（三）、物業公司服務不到位

物業公司管理的水平參差不齊、服務質量差、收支不透明，使業主不能明明白白消費。物業管理企業與業主是服務和被服務的關系，存在矛盾是必然的。（1）但目前的主要問題是矛盾產生后，無法有效地協調，缺少評判依據。業主與物業公司對物業的服務品質和收費標準存在分歧。一些物業管理公司服務理念有差異，收費至上，確服務不到位。同時，我區的物業收費大都采取包干制的形式，物業公司在物業維護上的開支不透明，業主對物業管理公司的服務缺少客觀評價依據。對物業的不滿，一些物業管理企業不是與業主主動溝通，積極化解矛盾，而是以管理者自居，態度強硬，造成物業糾紛。（2）有些公司在辦理完入住手續后不久，便減少服務，侵占業主利益，引起業主的不滿。（3）部分物業從業人員服務意識差，沒有從根本上樹立為業主服務的觀念，甚至顛倒了業主與物業公司的關系，不能按照規章制度、崗位責任和應急方案服務，出現緊急情況時不能做到及時處理，保證居民的正常生活。

（四）、業主的觀念難于改變，物業消費意識淡薄

多年來，我國實行的是計劃經濟體制。實施的是福利分房地租金制，房屋產權歸國家所有，職工只需交很低的房租，幾乎不用再交其它的服務費用，雖然住房制度改革了，福利分房停止了，大部分職工已從“無產者”變成了房屋所有權人，但職工不僅要拿出多年的積蓄買房，爾后每月還要按米數交納物業費。由過去的“無償服務”一下變成了“花錢買服務”，思想準備不足，商品意識和物業消費意識尚未確立。盡管他們在入住時都在合同上簽字同意按規定交納物業管理費，這是當前物業收費率低的重要原因之一。是物業企業的生存遇到了很大的問題。

二、城市住宅小區物業管理的發展對策分析

1、全面展開財務分析，強化成本觀念,建立財務成本分析控制制度。

物業管理作為服務性行業,財務管理的一個重要方面就是成本管理,因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費用的支出,因此物業管理公司應該樹立全員成本控制觀念。通過對人力資源的科學整合,激活人才潛力,減少冗員,降低人工成本。同時還要通過職業道德及服務技術培訓,造就一批敬崗愛業、懂技術、會管理的高素質復合型人才隊伍,來提高工作質量和效率。物業企業在開展經營的過程中,經濟收益主要來自于兩個方面,一個是為客戶提供物業管理,收取管理費,另一個就是開展多種經營,多元化、分散化投資。首先,財務管理部門要評價公司的財務狀況,了解公司一定時期的資產、負債水平,從而判斷企業的經營風險,保證資金合理運作。企業通過財務分析可以及時了解企業資金的構成比例,充分利用閑置資金,合理安排長期借款或者是短期借款,有效控制資金成本。其次,財務分析要評價企業的管理效率,管理效率的高低是企業管理能力的集中反映。最后,企業的財務管理分為三個部分,投資、融資以及利潤分配。對企業贏利能力的評估是必須的,不僅可以滿足投資者的需要,而且還可以根據自身的活力能力及時做出財務預測。企業在財務分析的過程中,制定出行之有效的行動方針,有效的對資金進行預測、對成本進行預算,以及對利潤進行預測,這對于物業管理企業來說都是必不可少的,這也為物業公司的經營者調整產業結構、進行科學的經營決策提供可靠依據。

2、貫徹執行物業管理實行公開招標制度，減少“父子”企業，強化前期物業管理責任。對于參與前期物業管理的企業資質應有較高的要求。明確前期管理期間，物業管理企業除必須按照前期物業服務合同的約定提供物業服務外，對于發現的開發建設遺留問題，應當及時向全體業主公開并說明有關情況。業主因開發建設遺留問題與開發建設單位發生矛盾的，前期物業管理企業應當予以協調相關單位及時處理。對互相推委不負責任的企業，應有嚴厲的處罰措施。

3、提高物業管理從業人員的綜合素質

物業管理是一項綜合性很強，技術含量很高的工作。而我國物業管理行業處于起步發展階段，物業管理人員培訓教育也處于起步階段，對高層次的專業人才比較匱乏。員工的素質是企業素質的基礎，是服務于業主的基本條件，員工素質的高低，決定著企業發展的速度、成敗與興衰。特別是物業管理企業，不久的將來，當國際上一些從事物業管理的企業進入我國,搶占我國物業管理市場時，每一個物業管理企業都面臨著機遇和挑戰，屆時員工素質的高低將決定其在競爭中的地位。關系到物業管理企業的生存與發展。所以，加快人才的培訓是物業管理企業提供優質服務的基礎。為此，一方面應引進一些具有相關知識與經驗的高層次管理人才，另一方面應通過培訓、定期考核、評比等手段，提高物業管理企業自身員工的素質。隨著員工素質的提高，管理手段的加強，管理水平的提高，服務質量也會隨之相應提高。作為物業管理的從業人員要不斷提高自身的綜合素質和管理能力，要做到法規清楚、管理有方，技術精湛、服務熱情。首先，要轉變觀念，物業管理企業的全體員工要改變物業管理見物不見人的傾向。物業管理在服務過程中要注重與業主聯系溝通，以達到和諧相處的目的。其次，加快企業員工技能培訓，專業知識的培訓，職業專業學校需要加強物業管理職業教育。提升員工綜合素質，營造文明禮貌的服務氛圍。

4、針對業主的觀念難于改變，物業消費意識淡薄的思路

成立建委指導下的區物業協會。積極協助政府完善物業自律機制。制定行規，監督企業的行為和服務質量，接受業主的投訴，解決企業之間的糾紛。公布服務項目和收費標準。各物業公司應在自己所管轄的小區內設立“物業公示欄”，在宣傳物業常識的同時公布服務項目和收費標準。一方面便于廣大業主監督服務質量，業主又能夠明明白白消費。

三、結束語

我國的物業管理行業目前還存在巨大的潛力可以挖掘，物業管理的法治化任重而道遠，目前我們能做的就是為物業管理行業的全面法治化打好基礎。在經過一段時間的實踐摸索之后進行細化完善，查漏補缺。隨著時代的發展，現代化小區的數量還將呈上升趨勢。隨著物業管理行業的發展，物業管理法制的完善和人們消費水平不斷提高、消費觀念的轉變，物業服務企業和小區業主的關系會不斷改善，形成“和諧社區”。

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