第一篇：淺析住宅小區物業管理中存在的問題及對策.

安徽建筑大學繼續教育

畢業論文

課題名稱 專 業 姓 名 學 號

淺析住宅小區物業管理中存在的問題及對策

工程管理 陳昆 2011010096 2015 年 10 月 25 日至 2015 年 11 月 30 日共 6 周

指導教師簽字

2015

王虹孜

年 12 月 日

淺析住宅小區物業管理中存在的問題及對策

【摘要】

隨著城鎮化步伐的加快，我國大中小城市迅速發展，城市住宅社區建設越來越多，商品化住宅已成為我國城鎮居民居住的主要形式.物業管理已納人日常生活中，這對提高人們的生活質量、生存環境及改變城市面貌和推進城市化進程都起著積極作用。然而在現實中，社區物業管理方面問題也逐漸顯現，物業管理還存在著很多問題和不足，全國各地小區時常出現物業棄管現象，物業企業與業主糾紛不斷，導致矛盾不斷升級。物業管理與日益發展的城市建設逐漸出現了不和諧的現象。本文將剖析我國住宅小區物業管理中存在的問題，并提出解決的對策和建議，供大家參考。

關鍵詞：社區建設；物業；物業管理；內容

目錄

內容摘要 關鍵詞 正文

一、城市住宅小區物業管理的現狀....................................1

（一）開發初期的小區物業管理情況.........................................1

（二）開發結束小區的物業管理情況.........................................1

（三）老舊小區、老住宅的物業管理情況.....................................1

二、城市住宅小區物業管理存在的問題................................1

（一）物業管理法律不健全，物業法規宣傳不到位,執行力度不夠.................2

（二）物業管理企業服務不到位，經費使用不透明..............................2

（三）違章建筑、私搭亂建現象嚴重..........................................2

（四）房屋質量不過關，開發商存在遺留問題..................................2

（五）業主委員設立及其作用存在問題........................................2

三、對完善物業管理的幾點建議......................................3

（一）完善物業法律法規，加強宣傳力度,提高全民物業管理消費意識.............3

（二）物業服務企業嚴格按照法定程序辦事，與業主簽訂明確詳盡的物業管理合同..3

（三）依法成立業主委員會，有效發揮業主委員會的作用........................3

（四）加強對開發商的監管，明確開發商的責任................................3

（五）物業管理企業堅守職責，保證服務......................................4

四、結語.........................................................4

五、參考文獻.....................................................4

1.城市住宅小區物業管理的現狀

1.1開發初期的小區物業管理情況

開發初期的小區，物業管理比較規范。因為開發商為了吸引顧客，尋求賣點銷售房子，對小區的綠化、環境、安保等都能夠提供相對令人滿意的物業服務。大多數業主也能夠履行義務，按時繳納物業費，物業管理企業也能盡職盡責負責小區的服務工作。但隨著房子銷售結束和房屋使用時間的增加，很多問題就逐漸凸顯出來，例如房屋質量、設施的損壞、綠化維護、停車位不足、道路維護及物業費欠收的問題等等，物業企業和業主的矛盾顯現出來。而我國城市社區建設也就20多年的歷史，物業管理發展并不成熟，很多物業管理企業和開發商是一家，業主很容易將開發商的應完成的售后服務轉嫁到物業企業上，因此常常引起責任糾紛,業主和物業企業矛盾由此產生。

1.2開發結束小區的物業管理情況

開發結束的小區，物業管理從起初的規范管理逐漸過渡到松散管理，再到勉強維持，有的甚至被棄管。業主剛人住時，必須交齊當年物業費后才能獲準人住。因此業主人住初期，物業費的繳納率基本上是百分之百，此時物業費能滿足正常經營需要，物業管理也能及時到位.但隨著人住時間的推移，諸如住戶的屋頂漏水、墻皮脫落、可視對講門的損毀、對講機不能使用、監控失靈、道路塌陷坑洼不平、住戶失竊、管道堵塞等一系列問題接踵而來。實際上很多問題是歷史原因造成的，也是開發商造成的，僅靠收取的物業費很難解決這一系列的問題。因此，給物業管理帶來較大難度，業主也因此與物業企業的矛盾糾紛不斷。

1.3老舊小區、老住宅的物業管理情況

老舊小區、老住宅或是沒有物業管理、或是存在物業棄管現象。在我國,城市商品住宅開發近20余年，在上個世紀90年代中期之前都是福利分房，各單位建設家屬宿舍，由單位的后勤部門進行維修服務。上個世紀90年代末取消了福利分房，開發商開始征收土地、拆遷，建設小區。沒有被開發商拆遷的的老舊房子，通常是由政府的房產部門或街道辦事處統一管理，對樓體外部粉刷、收取垃圾、清掃樓道、統一巡邏，居民繳納少量的“衛生費”、“治安費”等管理費，由街道居委會挨家挨戶統一收取。老舊小區、老住宅的配套服務設施普遍不健全，硬件條件比較差，私搭亂建、違章建筑現象嚴重。在老舊小區、老住宅成立物業管理企業非常困難，很多的住戶對物業管理這樣一個新興事物，在觀念上尚沒有完全接受,存在只要服務，不愿付出，還不太習慣物業管理有償服務，不愿意繳納物業費。即使繳費，業主很容易對物業企業產生過分的要求，憧憬著少繳費多辦事或不繳費就享受服務的思想，在繳費時也是極不情愿，不想承擔相應的義務，有的社區存在長年不繳費的住戶，物業費收繳率很低，造成物業管理經費嚴重短缺。事實上，老舊小區建設時，往往是孤立而行，缺乏整體 規劃設計，很多問題不是單純的物業管理問題，而是歷史遺留問題，沒有經費很難解決。2.城市住宅小區物業管理存在的問題

2.1物業管理法律不健全，物業法規宣傳不到位,執行力度不夠

物業管理是一個非常復雜的系統工程，涉及開發公司、物業管理公司、業主、使用人、業主委員會及向物 業區內提供其他方面專業服務的有關單位、政府有關職能部門等。目前,物業管理法律法規沒有形成一個完整的體系.現執行的法律依據是中華人民共和國國務院令第504號頒發的修訂后的《物業管理條例》和第十屆全國人民代表大會第五次會議通過2007年10月1日起施行的“物權法物權法明確物的歸屬，保護權利人的物權，它無法囊括城市住宅小區的事務性管理和糾紛，而政府對僅有的法律法規宣傳不到位，執行力度也不夠。還有一些房地產商對物業管理重視不夠，物業管理矛盾沒有依法依規嚴格管理，業主違規現象沒有及時遏制，由此留下很多隱患，致使物業管理后患無窮，造成業主、開發企業、物業管理企業和社會的一些不必要的麻煩和損失。

2.2物業管理企業服務不到位，經費使用不透明

城市小區物業收費難問題比較突出.物業費是業主個人所繳納的費用，按照理性經濟人的思維，消費者總是想要以最小的支出獲得最大的效用，既然物業費屬于個人消費，業主勢必就想獲得最大的服務.如果物業公司服務不能滿足業主居住的合理需要，對經費的使用還不透明，那么，業主就會產生抵觸情緒，不愿意交納物業費。物業公司和業主之間缺乏溝通和理解，兩者之間產生隔閡，發生沖突，一些物業管理企業在沒有辦法的情況下,只好以停水停電來催交費用，但往往導致矛盾的加劇。

2.3違章建筑、私搭亂建現象嚴重

個別業主在進住小區后存在著破壞綠化、違章搭建、擅自安裝防盜窗、封閉陽臺等破壞小區整體面貌的行為，從而引發其他大部分業主的不滿。而物業公司除了進行勸阻外，無任何行政執法權來對其進行制約。物業的無授權管理行為,往往成為和而不解的導火索，導致這些個別行為與群體之間的對峙，從而進一步增加物業管理工作的難度，擴大了矛盾糾紛，影響了小區的和諧建設。實際上，居民居住環境與居委會、公安、環保、衛生、園林等很多部門都有密切關系，許多事情單靠物業公司很難治理，物業公司不是執法部門，業主對其不理不睬，違規現象常有發生。

2.4房屋質量不過關，開發商存在遺留問題

部分開發商在施工后遺留下來的諸如墻體裂縫、房屋滲水等房屋質量問題，業主需要尋求解決.這本來應該是由開發商解決的問題，而業主直接面對的是物業管理者，找物業解決問題。由于開發商與物業的職責不清晰，物業企業與開發商經常扯皮，使得問題無法解決.有些物業管理企業隸屬開發商，業主理所當然地認為物業公司和開發商就是一家，自己的問題沒有答復時，就會把對開發商的不滿轉嫁到物業管理方面。目前，一些開發商的售后服務缺少必要制約，業主入住后遇到建筑問題往往把責任推給物業,而物業管理公司往往認為房屋質量問題不屬于自己管理服務范疇，把責任推給開發商，造成相互推諉，業主的權益得不到有效保護從而激化業主和物業公司間的矛盾。

2.5業主委員設立及其作用存在問題

由于目前我國有關物業法規對業委會權利義務未做明確規定，導致業委會運作不規范。有的小區成立業委會,有的小區則沒有成立。由于業委會是業主選舉出來的民間組織，多數業主參與的積極性并不髙,大家對參加業主大會缺乏關注度，態度漠然，業委會缺乏堅實的業主基礎。業主在遇到物業管理方面的問題時，多數業主不去找業主委員會解決，而是自己解決或是忍耐，業委會形同虛設。另外，由于業委會的經濟收人是按照物業費的一定比例，有的業委會甚至受物業公司掌控，更是形同虛設。即使不受物業公司掌控的業委會，運作過程中也存在很多問題，比如，業主委員會中人員結構、素質、組織能力、公信力等十分有限，很少有專職人員 承擔這項工作，業主委員徒有虛名，不能發揮其應有的作用。

3對完善物業管理的幾點建議

3.1完善物業法律法規，加強宣傳力度,提高全民物業管理消費意識

建立與住宅小區建設相關的房屋維修管理、設備設施管理、環境衛生管理、保安保衛、消防安全管理等法律、法規。社區要積極宣傳相關法律、法規，提高業主及物業管理企業的法律意識，讓人們更多的了解自己的義務和責任。社區居委會是最基層政府的代表，因此，社區要轉變觀念，研究新時期社區居委會的任務，要緊密與物業聯系，接地氣，走群眾路線，從業主關心的問題出發，積極幫助業主組建業主委員會，配合物業管理，在社區中依法開展物業服務活動，積極協調物業管理糾紛和鄰里糾紛，深入調研，為建立健全業主委員會和物業管理的監督體系提供依據，強化黨委政府及社區居委會對業主委員會的指導，提升城市管理整體水平。

3.2物業服務企業嚴格按照法定程序辦事，與業主簽訂明確詳盡的物業管理合同

政府要嚴格按照法定程序規范物業服務企業，積極宣傳《物業管理條例》及相關司法解釋，增強業主、物 業服務企業與開發商的法律意識，鼓勵房地產開發商、房地產銷售和房地產管理分業經營，三家形成一種相互制約的關系，物業服務企業既能對業主負責，又能對開發商的前期行為進行監督，使整個物業的前期開發建設過程,能為后來的物業服務創造一個良好的條件。業主和物業管理企業在簽訂物業管理合同時,應切實 遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則。在合同內容上應就可能發生的爭議作出明確的規定。

3.3依法成立業主委員會，有效發揮業主委員會的作用

由政府的最基層組織——街道辦事處所管轄的社區牽頭組織小區內的業主依法選舉、成立業主委員會，還要監督物業公司支付業委會活動經費。業主委員會的成員應由能代表業主利益的業主組成，承擔與物業溝通的責任、監督物業服務、維護業主利益，應根據法律、法規的規定行使職權。對于物業公司所提供的管理服務應及時予以審查、監督;對于損害業主利益的物業公司，應及時予以解除物業管理合同或訴訟主張民事權益。業主委員會還要積極參與個別業主與物業管理企業之間的糾紛，平衡業主與物業管理企業之間的權利義務，以最大限度的維護小區絕大多數業主的合法利益。

3.4加強對開發商的監管，明確開發商的責任

“百年大計，質量第一”，這是喊了多年的口號，然而目前城市建設中的小區時間最長不過20余年，房屋質量問題、基礎設施問題，確實比比皆是，更不用說到“百年”之后了。因此,各級政府在審批驗收小區時，要有長遠目光，嚴格把關,不能留有后患，明確開發商的責任，開發商按照一定比例繳納資金,解決規劃設計、施工階段遺留問題，分清物業企業和開發商的責任，保證后續修繕補漏工作。

3.5物業管理企業堅守職責，保證服務

物業企業應樹立以人為本的服務理念，嚴格按照政策法規和物業服務合同,公開服務標準、收費標準和 收費依據，盡職盡責地為業主服務。物業企業與業主的關系應該定位于魚水關系，成為業主親密的朋友。物業、企業還要進一步提高自身素質，加強對員工的培訓，增強與業主的溝通和交流，積極與政府相關部門配合，進 一步提高協調能力，全力支持社區建設，開展健康向上的社區文化活動，促進鄰里交流，加強鄰里團結。

4.結語

從以上分析可以看出，我國住宅小區物業管理中出現的問題必須通過依法治理物業管理市場，建立有效的監管體系，健全相關法律制度和法規,規范物業管理市場的運作，加強輿論宣傳，不斷提高業主的物業服務消費意識，以獲得業主對物業服務工作的支持與配合。當前物業服務行業正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的關鍵時刻，物業服務行業內、外部環境都在發生著重大變化。如何更好的研究住宅小區物業管理存在的問題和發展對策，需要我們作出更進一步的努力

參考文獻

（1）余興全，提升物業服務滿意度的思考[J].南方論刊，2010（2）甘志英，住宅小區物業管理中存在的問題及對策[K].（3）張寶珍《物業管理基礎》，中央廣播電視大學出版社，2004年3月第1版（4）曲建國《物業管理實務》，武漢理工大學出版社，2009年12月第1版（5）王躍國《物業管理法規》，機械工業出版社，2009年1月第1版

（6）楊永杰《物業經營管理》，化學工業出版社，2008年8月第1版

第二篇：住宅小區中物業管理存在的問題和對策

住宅小區中物業管理存在的問題和對策

關鍵詞：物業管理 業主委員會 普遍問題 常見問題對策 提綱：

一、現階段我國的物業管理存在的普遍問題

1、物業管理法規與體制的滯后問題

2、人力資源建設隊伍問題

3、開發商遺留下的問題

4、業主的物業知識缺乏

5、物業管理收費困難

6、物業企業的市場規模小、缺乏有效的市場競爭

7、物業管理法規體系不夠完善

二、住宅小區物業管理中比較常見的問題

1、業主的知情權和選擇權無法得到保障

2、業主委員會無社團法人地位

3、小區設備設施的收益權屬不清

三、物業管理中存在問題的解決對策

1、制定完善的物業管理相關配套法規

（1）物業管理的早期介入

（2）建立物業管理信用檔案

（3）積極大力開展招投標機制

2、嚴格執行承接驗收標準、嚴把關

3、培養業主的物業管理知識

4、建立物業管理招標制度、真正做到公平、公正、公開原則、實現企業透明化

5、改變收費方式與收費態度

6、加強物業企業的自身建設、培養正確的服務理念、提高服務水平和質量

第三篇：住宅小區物業管理中存在的問題及解決對策

住宅小區物業管理中存在的問題及解決對策

【摘要】近年來，物業管理在城市居民中的知曉率和接受度不斷提高，物業管理已經成為社區居民日常生活中必不可少的基本內客，小區物業管理的水平以及管理質量日益影響著人們的生活。目前小區物業管理公司與業主之間的矛盾日趨激烈，本文就此問題進行了分析并提出解決對策。

【關鍵詞】物業管理、住宅小區、問題、對策

物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。從1981年第一家物業管理公司在深圳成立起，我國物業管理經過近32年的發展，取得了很大的進步。新建住宅小區基本實行物業管理新體制，舊住宅區物業管理也取得了突破。物業管理遵循市場規律，開始引人競爭機制，相關立法工作得到重視，整體管理水平有了很大的提高。物業管理在住宅小區中發揮的重要作用，日益顯示出物業管理己經構成房地產行業中一個重要的新興子行業【l】。但是，在小區物業管理的快速發展背后，隨之而來的問題也越來越多。

住宅小區物業管理應遵循“服務第一、方便住戶”，“統一經營、綜合管理”，“競爭擇優”，“專業化管理與民主管理相結合”，“有償服務、合理分擔”的原則。

一、住宅小區物業管理中存在的問題

1、政策法規滯后

法律法規滯后，完善的物業管理法規體系尚未形成。由于傳統房屋管理局限于房屋修繕，管理對象限于公有房屋，對規范的法律需求不大。自1994年以來，建設部等國家部委和各 級地方政府先后頒發了一系列行政規章、行業規范和地方性法規。但事實上物業管理的實踐在上世紀80年代中后期就有了一定的發展，顯然物業管理立法滯后于該行業的發展。

2、開發商的私欲

合理的規劃、優良的工程質量和齊全的配套設施是做好小區物業管理的重要前提條件。但近些年，我國很多地方不少開發商重建設、輕管理，追求短期經濟效益，設計規劃缺乏長遠考慮，建筑施工質量粗糙，配套設施不全。

3、業主眾口難調

物業管理行業與其他行業相比，具有其自身的特點：公共性和綜合性。使物業管理服務有別于特約服務和專項服務；受益群體的廣泛性和差異性，使客觀評價物業服務質量的難度增大；即時性和無形性，使得業主無法象有形產品的消費者那樣意識到物業服務的真實存在：持續性和長期性，使得物業管理企業必須長時間接受客戶的監督和考驗。業主或者物業使用人雖然共享一個住區，但是不同人群的主觀喜好和經濟承受能力的差別決定了他們對物業管理服務的需求是千差萬別的。差別就容易產生矛盾。有的業主注重高品質的服務。對原管理企業服務滿意；有業主要求大幅度降低物業管理費，使得原企業做不下去斷然撤離。業主之間矛盾激化【2】。

4、物業管理主體模糊

業主、業主大會、業主委員會是物業管理的基本主體，只有這三方面在責權利問題上認識統一和行動到位，住宅小區才可能有和諧的局面。但由于‘物權法>剛通過，其法律效力的發揮尚有待時日。一方面導致大多數業主并沒有從財產、契約和消費的角度理解物業管理，公共權利淡漠，缺少主動參與和自覺守約的意識；另一方面，本應由業主大會和業委會擔負的管理共同事務和制止侵害行為的責任，全部推到了物業管理企業身上，就使得物業管理一直處于矛盾的風口浪尖。

5、物業管理企業產業結構單一

作為一個新興行業，中國物業管理在成長的過程中，受到了各種因索的制約，因而未能

全力舒展。行業主體的單一使消費者所接受的服務范圍受到了限制，行業客體的單一則把更廣大的消費群體拒之門外。產業的單一性，使我國的物幢管理企業普遍缺乏后勁，只能數著物業管理費過日子。不僅限制企業本身的成長壯大，也制約了企業提高服務水平開展全方位 服務的可能。這種單一性表現在：行業主體單一。物業管理企業的出身和物業管理行業的“開放式”特性。使得企業在運作模式、方法上互相抄襲與模仿，呈現現出驚人的相似性。物業管理企業未能與其他行業緊密結合、良性互動，重復的、小而全的物業產業隊伍結構．造成了極大的資源浪費。

6、物業服務不到位．維修保養不得力

一些物業公司企業專業化水平低，收取管理費后，僅僅提供簡單的保安、保潔、綠化 等服務，其服務質量、服務態度與業豐的實際要求存在一定距離。而對于如何保養好建筑 物的外貌，公用部位、周圍環境，主動維修設備，提高物業的使用功能和經濟價值則未能 很好顧及。小區或寫字樓一旦發生故障性事件而向物業管理公一J反映(諸如電梯損壞、水 管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等)，往往不能得到及時解決。他們一不具備各方面的專業知識，二無配備必要的維修隊及設施，這顯然不符合專業物業管理規范的要求。

7、物業管理費收繳困難

對物業公司來說，物業費收繳困難是最傷腦筋的事。有的小區因入住率低而收不起來，有的因業主對物業公司不滿意而收繳困難，有的因物業公司提交的物業收費預算、決算等財務報告存在問題難以收繳等等，收費難問題依然困擾著各物業管理企業，這些都極大的影響物業管理的健康發展。同時，因缺少經費，服務工作不到位，業主因不滿意拒繳或遲繳物業費，也使物業管理主體雙方產生了后續的不良連鎖反應，也遏制了物業管理企業進一步發展壯大。

8、企業服務品種少，質量低

在經濟欠發達地區，特別是一些舊小區和房改房小區，由于業主經濟收入以及所居住小區的條件限制，承擔不起較高的物業費用。另一方面，物業管理公司大部分從業人員沒有從業經驗、公司管理落后。在服務品種上，僅限于提供清潔、保安、維修等基本服務，缺乏更深層次的物業服務意識。

9、物業管理人才短缺

物業管理隊伍中專業人才少，懂經營管理、工程技術、維護技術，又通曉物業管理業務的專業化人才則更少。與此同時，我國對物業管理人才的培養還有所欠缺。

二、完善物業管理的措施

1、加強宣傳力度

要積極利用一切有效的宣傳手段，面向全社會積極宣傳物業管理方面的法律法規，宣傳住宅小區物業管理的意義、目的、重要性，尤其是物業管理對住宅小區建筑樓宇的保值、增值作用。以有效的管理，優質的服務，合理的收費，讓居民切身感受到自己是推行住宅小區物業管理的受益者，從而喚起他們的參與意識，使物業管理步入正規軌道。

2、加強前期物業管理

很多立志于開發優秀樓盤的開發商在社區建設乃至規劃過程中，就已經邀請一些知名物業公司進行前期介入，由物業公司從今后管理的角度出發對設計和施工提出合理建議，這樣的前期介入運作下來。事實證明是非常有作用的，能避免今后管理中的很多問題，比較典型的是車位配比設置、空調外機位的設計、電梯大小等細節問題，只有經驗豐富的物業公司才能體會到怎樣的設計是最合適的設計。

3、設置機構，規范管理

國家有必要設置專業的物業管理機構，利用國家和地方有關職能部門制定的一些法規及規章對業主委員會，物業管理公司、開發商實施綜合管理，并盡快編制物業管理勞動定額，各物業各工種的工作量，材料消耗，及以機械臺班損耗等做出明確的測定，使物業在競爭中一方面即可雙向選擇，又可防止物業行業不正當競爭。

4、提高員工素質，提高物業管理水平

要加強對物業管理人員的業務培訓，提高從業人員素質，認真執行有關政策、法規，樹立服務意識，建立良好的職業道德規范，為用戶提供優質服務，滿足用戶需要，樹屯良好的物業管理形象，促進物業管理水平的提高。

5、完善服務收費機制。

應從滿足不同類型的服務需求出發，完善物業管理服務收費。要明確物業管理服務收費的定價原則、定價方式和價格構成；根據物業管理服務內容、服務質量，制定普通住宅的收費指導標準，方便消費者根據自己的消費水平選擇確定相應的物業管理服務。同時使廣大居民樹立物業管理服務的消費意識，物業管理服務不是“免費的午餐”，采取有效辦法提高物業管理費的收繳率。

6、向專業化方向發展

物業管理的專業化是物業管理市場化到一定程度的必然結果。物業管理要有專門的針對對象和具體的細分市場，在管理上要有專業化水準。全國70％以上的物業管理公司是由房地產開發企業派生的，物業管理企業要克服這種一體化管理中機構龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學的人力資源管理機制，加大專業人才培訓力度，吸引和留住人才，發揮和調動他們的積極主動性和創造精神，做好服務集成，通過高標準服務來激發消費者的自覺繳費意識，從根本上解決物業管理收費難的問題，向知識型管理過渡，走一條人才專業化、服務專業化、競爭市場化的道路【3】。

7、使物業管理向專業化發展。

這是物業管理全面推向市場的基礎。物業管理涉及保安、保浩、維修、綠化等眾多專業領域，以專業公司對之進行統一安排，分別管理，能夠提高工作效率，提升服務水平，不僅節約了人力、財力，而且能夠更全面、更專業的為居住小區服務。專業公司的推向市場也減輕了物業公司的負擔．也能促進一些新建企業能夠盡快趕上行業平均水平。

三、總結

住宅小區物業管理的本質是服務，圍繞著這一特性，物業管理的發展就是要實現競爭機制的完善、管理規則的健全、服務內容和方式的創新。隨著住宅小區物業管理的發展，國外物業管理“洋品牌”會逐步進入我國物業管理市場，競爭在所難免并將日趨激烈。

我們必須盡快改善住宅小區物業管理的宏觀與微觀環境，以業主需求和市場機制來調節服務行為，不斷修正管理方式和策略，加快企業的現代企業制度建設，推進住宅小區物業管理市場化進程，完善小區物業管理收費機制，樹立企業服務品牌和提高物業管理水平，加強工作紀律、崗位責任、崗位技能的管理、教育、培訓，充分調動全體員工的工作積極性和主動性，增強服從意識、服務意識、責任感，使全體員工用飽滿的工作熱情全身心地投入到日常的工作中。以業養業，從而實現小區物業管理行業的持續健康發展。

總之，物業管理的好壞的確在一定程度上影響著社區的和諧與否。因此，如何提升物業管理行業的整體水平，鼓勵物業管理企業在日常管理服務中探索營造和諧社區的途徑，積極發揮物業管理企業在其中的作用，是一個比較迫切又具有重要現實意義的課題。

【參考文獻】

【1】陳海英．物業管理概論[M]．北京：中國建筑工業出版社，2010

【2】謝秋源，冀中能源邢臺礦業集團有限責任公司生活后勤服務分公司，河北，邢臺，2011(2)

【3】匙靜，王偉，石家莊職業技術學院，科技咨詢導報2007(10)

【4】田小紅，我國物業管理存在問題及發展趨勢[J]，經濟師，2009(8)

第四篇：住宅小區物業管理存在的問題及對策

柳州市住宅小區物業管理存在的問題及對策

物業管理是伴隨著市場經濟下的住房制度改革、房地產開發以及住宅的商品化逐步產生和發展起來的，科學、規范、專業和現代化的物業管理與服務可以給住宅小區帶來良好的社會效益、經濟效益和環境效益。物業服務公司向業主提供有償服務，理應收取相應的報酬。但在實際操作中，許多公司由于各種原因導致收費不足，影響了自身的正常經營和運轉，不少公司收不抵支，甚至嚴重虧損；而與此同時，住宅小區的停車收費和物業服務收費已成為價格舉報咨詢的熱點問題。據統計2014年1月—2015年4月，柳州市物價局受理各類價格舉報咨詢共3462件，其中住宅小區的停車和物業服務投訴1041件，占總投訴31.04%。物業服務收費問題成為老百姓新的投訴熱點，并有逐年升溫的趨勢。

一、我市住宅小區物業管理現狀

（一）目前我市登記在冊的小區共有1447個，其中有物業公司管理的小區有371個，單位管理的小區有 66 個，三無小區 588 個。其中：柳南區小區數為：383個，魚峰區小區數為：332個，城中區小區數為：363個，柳北區小區數為:345個，陽和小區數為:14個，柳東新區小區數為：10個。

（二）貫徹落實《廣西壯族自治區物業管理條例》情況。民之所欲，我之所為，面對物業服務收費亂的呼聲，我局認真落實《廣西壯族自治區物業管理條例》和2013年自治區物價局住房和城鄉建設廳制

定的《廣西壯族自治區住宅小區物業服務收費管理辦法》（試行，），積極作為。一方面及時妥善處理大量的物業收費投訴糾紛，開展物業服務收費專項整治；另一方面，迅速行動，開展了“物業服務收費問計于民”征集意見活動，深入居民小區調查研究，對40多個小區物業收費進行成本監審，多次召開業主代表、物業公司、房開商座談會。2014年4月22日，我局還聯合柳州晚報舉辦“柳州市物業服務管理促進懇談會”。在歷時一年反復修改后，于2014年7月，市物價局和住建委重新下發了《柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》、《柳州市住宅小區物業服務等級政府指導價收費標準》、《柳州市住宅小區車輛停車收費指導標準》、《柳州市住宅小區裝修垃圾清運和IC卡出入證等收費標準》等規范性文件。為規范老舊小區物業服務價格調整秩序。解決老舊住宅小區物業服務費調整難度大的問題。我局和住建委在 2012、2013年分別出臺了《關于規范我市住宅小區物業服務價格調整有關問題》，明確規定了調整條件、調整程序。提出調整物業服務費必須由本小區50%以上的業主同意。至 2014年底止，共有26家物業小區調整物業服務收費標準。能調整的小區都是服務質量取得業主認可的小區，也有部分沒有調整成功的小區，最終物業公司不提價或撤出小區。

通過制定新的管理辦法和服務等級與收費標準，讓收費政策更加符合發展實際，給亂收費、亂調價行為套上“籠頭”；用統一的服務項目、服務等級、收費標準以及推進服務項目與收費標準全公示全覆蓋。讓物業服務企業對服務內容與質量等級清清楚楚，讓廣大居民對物業收費情況明明白白白。解決了長期以來停車收費、垃圾清運費、IC卡工本費、裝修押金混亂的局面。

二、我市住宅小區物業管理存在的突出問題

從近年來的物業投訴來分析，我市住宅小區物業管理的問題有以下幾方面：

（一）未按規定執行物業服務收費公示制度。少數物業服務企業未按照《價格法》和《廣西壯族自治區物業管理條例》的規定，在物業服務區域的顯著位臵公示服務內容和收費項目、標準，侵犯了業主的知情權，引發價格糾紛。

（二）提高標準收費。少數物業服務企業未執行停車1小時內免費的規定，以車位少為由，對業主不辦理月票，而是按次數收取；一些房開以小區停車場產權屬于為由，只售不租，導致業主無法停放車輛，或提高標準收取公共能耗的電費、水費價格（如電梯電費、二次加壓產生的電費）加重業主負擔。

（三）強制或變相強制服務并高收費。一些物業企業服務意識欠缺，在未與業主充分溝通并征得業主同意下，無視業主意見，收取房產證、土地證、管道燃氣代辦費，甚至單方面強行推廣門禁卡和車輛藍牙出入裝臵，然后轉嫁至業主身上并從中牟利。

（四）違反規定以保證金、抵押金等形式變相收費的。2014年8月我市根據《廣西壯族自治區物業管理條例》和《廣西壯族自治區住宅小區物業服務收費管理辦法（試行）》（桂價格[2013]62號）的有關規定，市物價、住建部門聯合下發了《柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》明確規定，物業服務企業不得以任何名義收取與裝修有關的裝修押金、裝修管理費、裝修出入證工本費、裝修電梯使用費等，但仍有一些物業公司強行收取明令禁止的費用。

（五）重復收費問題。2014年8月實施的《柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》明確規定，物業管理區域的配電、給排水、電梯、消防、公共照明、綠化用水等公共設施設備運行所產生的電費、水費以及管漏、線損，列入物業服務成本，我市一些新交付的樓盤，物業服務企業在向業主預收一年的物業服務費后，仍向業主收取300—500元不等的水電周轉金；一些樓盤按照物業等級不同，每年有1—2次免費清理，但仍有物業服務企業向業主分攤下水道、化糞池清理費用。

（六）擴大范圍收費。一些物業服務企業以管理者自居，在車位緊張情況下，未經業主大會或專有部分占建筑總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意下，占用屬于業主已共有的場地停放車輛并收取車輛停放服務費，且所得收益不按規定使用。

（七）不按照規定提供服務而收取費用的。物業服務企業水平參差不齊，物業服務短斤少兩、服務不到位，服務態度簡單粗暴，帳目不公開，物業服務得不到有效監督，得不到業主的認同，最終導致“欠費—服務變差—更多人欠費”的惡性循環。

（八）宣傳、解釋工作不到位。一些物業服務企業存在重收費、輕服務的現象，與業主缺乏深入溝通交流的有效平臺，如一些房屋質量問題、小區亂搭亂建問題、占用綠地、養雞養狗問題、住宅以外用電價格未按居民用價格電結算問題，這些問題本身非物業服務企業造成，但由于宣傳、解釋工作不位，導致業主把怨氣撒在物業公司頭上，并拒交物業費。

三、我市住宅小區物業管理問題原因分析

（一）小區停車收費問題原因分析

小區停車收費問題，主要原因一是各小區停車難的問題越來越突出，特別是停車位配比率低的小區，房開商或物業服務企業憑著對車位擁有的機會，在利益上為自己獲取最大利益化。采取不辦理月票而是按次收費，以車位租賃費收費避免管理。二是在實際操作中，物業公司按次收費，不執行月票價格，物價局無法給予處理，因為我局的職責是制定停車收費標準，沒有要求一定采用什么停放方式。三是在業主大會成立之前，產權屬于全體業主所有的部分，因無人過問，物業公司有意將屬全體業主的車位租賃費收入據為已用。就此情況，我局已向住建委通報，建議由行業主管部門加強管理，對屬于業主公有部分收入（在業主大會成立之前）納入柳州市住宅專項維修基金管理中心統一管理。但住建委只對新建商品房的維修資金的收集和管理，而對其他的公共收益沒納入管理。目前，業主的法律意識加強，對業主的公共利益有所關注，因沒有成立業主委員會，無法管理這部分收入，這原因也是業主拒繳物業費的理由之一。四是業主對價格政策不理解，業主在自己擁有使用權的車位（車庫）內停車僅交納車位物業費，不用再繳納車輛停放服務費。車位物業費每個不超過60元/月。其中規定電動車、摩托車停放服務收費標準不含充電費，充電費標準由經營者根據電費等成本支出向車主收取。五是由于對商場、賓館、娛樂場所、寫字樓配套的停車場停車收費實行市場調節價，而住宅區的停車場停車收費實行政府指導價。在我市中心區，部分商住樓就出現停車場一部分按兩種價格模式，引起爭議。對一些混合的商住樓，如高新區的彩虹城樓盤1-4層酒店，5-19層寫字樓，20-54層住宅樓。該項目所配套的停車場停車收費按市場調節價，住宅區的業主有意見，按政府指導價，房開商有意見，同時實行兩種價，雙意見仍存在分岐。這也是我們所面臨著的新難題。

（二）小區生活用水用電問題原因分析

據了解，目前確有一些小區因供電部門對小區公共能耗采取先購電后使用的方式，且涉及二次加壓供水，但是水表無法分戶過戶到業主名下，物業公司必須根據小區總水表使用度數按時向自來水公司繳納水費。然后再向業主逐戶收取供電分攤的電費和業主分表水費。物業公司因此向業主收取了一些預付水電費，此情況有一定的合理性；但我局和住建委2014年下發《柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》（柳價格[2014]99號）實施后，共用設施設備運行以及公共性服務所產生的水、電等公共能耗費列入物業服務成本的，從物業服務費中由業主繳納，公共能耗費不再公攤。物業公司不得再收取水電周轉金。

我局2014年8月出臺的文件《柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》（柳價格[2014]99號）第十五條規定，物業管理區域的配電、給排水、電梯、消防、水泵、監控設備、公共照明、綠化用水等公共設施設備運行所產生的電費、水費等能耗費以及管漏、線損，列入物業服務成本的，公共能耗費不再分攤；未列入物業服務成本的，公共能耗費合理分攤。但2015年之前的物業收費政策，公共能耗費可以分攤，我市兩種模式同時存在。

同一小區域，住戶的用電實行居民電價，戶外的路燈、照明、公共設施設備用電卻是非居民電價。電梯用電不是居民電價，一直是居民投訴的熱點。經過多年向上級反映，自治區物價局通過調查研究，統一明確小區上述用電價格的納入居民用電價類。按照文件規定，自

2014年1月1日起，物業住宅小區費居民用電，按照合表戶電價收取，即0.5491元/度。

（三）調整小區物業服務費難的原因分析

目前，調整老舊小區物業收費標準，是所有物業管理的難點和熱點，長期以來都是社會關注的熱點。一方面業主認為，享受物業服務是業主，小區交費對象也是業主，小區收費標準是否調整理應由全體業主決定。在小區沒有成立業主大會還屬前期階段，價格部門出臺的調整物業收費政策屬于指導性質，對于小區的全體業主大部分能理解當前物價上漲的壓力，對調整價格政策理解，但仍有少數業主反對,仍認為價格部門調整價格過高，物業服務不到位，是物業公司以價格主管的調整文件為由提高收費標準，是不能接受的。另一方面物業公司認為，目前還是前期物業階段，由于成本發生變化，價格主管部門應履行職責，調整物業服務標準，不該因小區少數業主反對意見而不作為。結果是不調整物業收費，企業難以忍受用工成本上漲的壓力；調整收費，業主的意見大，同時認為政府部門干涉業主的利益。

調整物業服務費難，業主方面認為物業服務不到位，就應降低收費標準，或提高服務質量；物業公司認為，物業服務已按等級標準執行，是業主過高的要求。業主希望物價和建設部門進行監督。但在實際操作中，物價和建設部門面對全市上百個小區的物業質量糾紛，要求件件落實、解決這類問題也不符合實際。住建部門或行業協會出臺服務等級評定標準，對業主和物業的爭執，由第三方評定。

四、我市住宅小區物業管理成功經驗做法

（一）堅持落實物業收費公示制度。目前，我市物業服務收費公示率已達98%以上。在物業服務區域內公示收費項目、標準、服務等級、投訴電話等內容，已成為物業、業主的共識和自覺行為，必須要長期堅持下去。

（二）快速處理小區物業收費投訴。2014年以來，我局12358價格舉報電話共受理住宅小區物業收費投訴1041件，辦結1041件，辦結率100%，退款35.58萬元，做到了“事事有回音，件件有著落”，有效地化解了價格矛盾。如2014年1月之前，住戶的家庭用電實行居民電價，戶外的電梯、路燈、消防、監控設備、公共設施設備用電卻是非居民電價。戶外電價高一直是居民投訴的熱點。經過我局多年向上級反映，自治區物價局通過調查研究，統一明確小區上述用電價格的納入居民用電價類。按照文件規定，自2014年1月1日起，物業住宅小區費居民用電，按照合表戶電價收取，即0.5491元/度，大大地減輕了居民負擔。2013、2014年連續兩年，我局榮獲廣西價格舉報先進集體稱號和柳州市數字化城市管理一等獎。

（三）物業服務不達標要降級處理。物業服務不到位，一直是小區管理的熱點話題，2014年8月后，市住建、物價部門強化了對物業服務等級的監管，對達不到等級要求進行整改，對整改仍不達標的，經城區住建部門核準，作降級處理。

（四）物業與業主主動溝通交流。停車難、停車貴，是柳州市絕大多數小區都存在的共性問題，柳州市鳳起新都物業公司主動發起議事，邀請業主代表、社區工作人員、魚峰區法院、住建、物價局工作人員、人大代表，就小區停車難題舉行“百聊會”，共同商討尋求解

決問題的辦法和途徑，大美天地小區建立小區QQ群，及時解決小區業主的各種問題。

（五）物業與業主相互遵守合同，相互配合。如三星園小區、華林郡邸的業主積極配合物業工作，物業服務業主認可，物業繳費率高，物業服務人員的工資和小區維護費及時到位，從而形成一個良性循環。

（六）簡化辦事手續，提高效率。2015年2月1日，為了落實黨的十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中“完善主要由市場決定價格的機制。凡是能由市場形成價格的都交給市場”的精神，經請示自治區物價局同意，我局在全區城市率先取消住宅小區物業服務收費核準備案程序。

五、先進地區城市住宅小區物業管理的經驗做法

（一）大力推動成立業主委員會。上海深化社區事務管理，加強居民區民主自治建設，將小區業委會的籌建和換屆工作納入績效考核。泉州市將街道成立業委會納入年終績效考核指標，由市政府督查室進行督查。

（二）物業服務實行“酬金制”，業主真正當家作主。上海、杭州、溫州的個別小區實行酬金制，物業公司只為業主提供服務，依據服務合同收取酬金，物業管理開支則向業主實報實銷，“酬金制”能讓業主已明明白白消費，讓物業降低風險，提高服務質量。

（三）對老舊小區停車位改造，在人口密集建設停車樓。近期，溫州市政府為緩解停車難題，2015年擬對10個舊小區停車位進行改造，新增停車泊位500個，在市中心廣場建設17層的停車樓，計劃新增停車泊位15000個。

（四）改費為稅。2014年，市政府組織多個部門到新加坡考察房地產市場，據考察回來的同志反饋，新加坡政府對住宅小區內的治安、衛生、綠化、設施維護費用均由政府承擔，業主無需交物業費。針對我國物業收費普遍存在亂像問題，建議取消物業費，改為向房產所有者征收房產稅，并重新定義房產稅的含義，以解決長期以來，全國物業收費各種亂像，解決物業收費難的問題，解決因物業收費引發的各種不安定因素。

六、加強我市住宅小區物業管理的對策

根據國家發改委關于放開部分價格的通知，使市場在資源配臵中起決定性作用，促進相關服務行業發展，對地方實行定價管理的非保障性住房物業服務、住宅小區停車服務價格放開的精神，結合我市的實際情況，提出對策如下：

（一）政府引導住宅小區成立業主委員會，提高成立業主委員會的比重。當前，我市物業管理存在的問題，表面上是物業服務政策相對滿后，物業服務收費項目不明確，但再往深剖析，根本原因，在于物業服務企業與業主地位不對等，代表業主維護其利益、監督物業服務企業的業主自治組織缺位，以及雙方溝通交流渠道缺失所致。我市住宅小區業主委員會成立比例不到二成。按照國家發改委放開物業服務價格的思路，加快成立業主委員會的步伐，物業服務價格才能放而不亂，有序健康發展。同時，建議借鑒上海、泉州、成都的經驗，將業主委員會成立指標例入城區政府的考核指標。為促進我市業主委員會成立的比重，行業主管部門出臺政策，簡化成立手續，降低門檻。2014年4月22日《柳州晚報》組織柳州市物業服務管理促進懇請會，成立業委會維護業主地位成為大家的共識。

（二）認真貫徹《廣西壯族自治區物業條例》第四條的規定。該《條例》第四條明確規定“鄉鎮人民政府、街道辦事處在縣級人民政府房產行政主管部門指導下，具體負責指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解業主、業主委員會、物業服務企業相互之間的物業糾紛”。為改變前期物業沒期限的局面，即使小區因客觀原因沒有成立業主委員會，也不能超過三年。三年后，由小區所在地社區居民委員會在街道辦事的指導和監督下業主委員會職責，監督物業運行管理，參考政府指導價（或市場調節價）制定物業服務收費標準。

（三）價格部門做好放開部分物業服務價格后規范物業服務企業價格行為指導和監督檢查。重點為物業服務企業調整收費前必須向全體業主公布服務費收支情況及成本變化情況，且需業主大會同意方可執行。下一步，一是將落實放開部分物業服務價格政策。放開的物業服務價格范圍是包括物業管理區域內停車服務收費、非保障性住房及辦公用房物業服務收費。放開的物業收費實行市場調節價，由業主方與依照法定程序選聘的物業服務企業以物業服務合同的形式約定，合同應載明服務標準、收費標準等內容。收費標準必須做到：向全體業主公布服務費收支情況及成本變化情況；拿出制定或調整收費標準方案，說明調價理由和調價幅度，就方案與業主協商。對設立業主大會的小區，需經業主大會依照法定程序討論同意后，與業主委員會簽署或變更相關服務合同；未設立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主、且占總人數過半數的業主同意，方可簽署或變更相關服務合同。新的收費標準確定后，物業服務企業或停車服務企業，應當按照明碼標價的規定，將收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位臵進行公示。二是公布我市的物業成本行情，加強對物業服務價格事中事后的監督和檢查。

（四）想方設法解決停車難的問題。供求關系對價格高低起決定的作用，隨著社會進入汽車時代，停車難已成為一個共性問題，因此對于物業公司在管理小區停車方面的努力應予以支持和理解，與此同時，規劃、建設部門必須以前瞻性的眼光把好關，要求開發商做足配套設施，政府想方法設法在老舊小區、人口密集區域建設公共停車位。

（五）建立價格信用信息庫，推進社會信用體系建設。從2014年下半年起，我局開始著手建立柳州市價格信用信息庫。擬建成1個市局總網，6縣4城區、職工站子網的構架管理模式，做到價格監管和服務工作全覆蓋。目前正在聯合住建委對全市物業服務企業的資料進行了收集，主要收集工商營業執照、稅務登記證、執法人員現場執法照片、檢查記錄、違法記錄等。力爭2015年建立柳州市價格信用庫，并與柳州市社會信用體系網對接，實現信息共享、互聯互通，及時向社會發布經營者價格誠信及價格失信信息，充分發揮正面教育，反面警示的作用，引導經營者誠信經營、守法經營，不斷完善價格違法失信懲戒機制，在全社會范圍內營造誠信守法意識。

第五篇：住宅小區物業管理存在問題和難點

住宅小區物業管理存在問題和難點

發布: 2011-10-16 16:56 |作者: 我愛我家 |來源:

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總體上看，長沙縣居住小區物業管理的發展是健康有序的，但隨著房地產業的持續快速發展、居民生活水平的不斷提高，對物業管理提出了一系列新要求，實踐中也產生了不少新的矛盾和問題，突出表現在 “二難一少 ”, 即物業管理收費難、小區停車難、品牌物業管理企業少。

1、住宅小區物業管理公司收費難。

造成物業管理收費難的原因多種多樣: 一是受傳統思想觀念的影響，一些居民物業管理消費觀念還未形成；二是部分住戶，受單位改制、拆遷征收等影響而未能就業，生活比較困難無法負擔物業費； 三是由于一些體制的欠缺，使一些在房屋生產建設管理過程出現的問題在進行物業管理時顯現出來，使得業主入住后不滿而拒付物業管理費； 四是收費與服務脫節，收了費服務跟不上，或所收費用與提供的服務不匹配而使業主拒交。

2、住宅小區停車難。

隨著城市建設的發展和居民生活水平的不斷提高，擁有私家車的家庭越來越多，停車位數量無法適應汽車增長的需求。目前長沙縣縣城住宅小區停車位比大多只有1:0.6左右,遠不能滿足現在私家車增長速度對車位的需求。加之，部分車主為了避免支付地下車庫租金或為了圖一己之便，不將車停入地下車庫，導致部分小區地下有車位，地上停滿車的現象。另外還有部分車主存在占行車道、人行道、小區走道、綠地停車和違章停車等行為，造成了各方的利益沖突和糾紛投訴，加劇了交通擁擠、惡化了生活居住環境，給防災、安全帶來一定的隱患。

3、物業管理企業的運作機制不規范、服務水平和隊伍素質不高。

物業管理與城市發展、居民生活水平提升之間還存在不小差距。一是多數企業尚未實現物業管理的規模化、社會化、專業化，總體上仍處于家庭式的粗放型經營狀態。二是小區物業管理服務水平難以滿足不同層次居民服務要求。三是物業管理隊伍的素質有待提高，部分企業缺乏必要的設備和一支懂經營、通技術、業務精的物業管理專業化隊伍。從業人員現狀與行業發展的要求相比還不適應，因而導致物業管理服務不到位。

推進物業管理行業發展的對策

發布: 2011-10-16 16:57 |作者: 我愛我家 |來源:

網絡 |查看: 3次

物業管理是一項涉及部門眾多、專業技術要求高的綜合性工作，關系到老百姓的日常生活和切身利益，管理難度相當大。尤其是現階段，物業管理矛盾百出、糾紛不斷的現實狀況下，迫切需要創新思維，加大力度，推進改革。

1、加快提高物業管理水平，強化行業隊伍建設。物業管理行業要提高其社會化、市場化和專業化的程度。目前，多數小區仍停留在“誰開發、誰管理 ”的局面，沒有形成物業管理市場競爭機制。因此必須完善目前的物業公司準入機制，通過市場競爭，優勝劣汰來促使物業管理業的健康發展，實現物業管理服務的專業化。物業管理企業應打破統包統攬的經營模式，可將保安、清潔、綠化等專項業務承包給專業的公司。專業化分工使各項服務更加優質, 并使成本費用降至最低，從而讓消費者、物業公司、專業公司都成為贏家。針對縣城物業管理從業人員實際情況，建議主管部門加強對物業管理人員的資格審查，嚴格執行物業管理人員持證上崗制度，同時注重對企業員工的崗位培訓。

2、建立有效機制，切實解決收費難問題。

面對物業管理收費難，應采取多種措施提高物管費的收繳率。一是要規范收費標準，增加收費透明度。收費標準應根據各小區實際情況制定，并報物價部門核準，應以不同檔次物業的平均成本支出為基準，適當考慮物業管理企業的利潤。同時，提高物業管理資金使用的透明度。這既可加強監督，促使物業管理企業節約成本，提高資金使用效益；也可讓業主了解物業管理的難處，理解和支持物業管理工作，提高繳費的自覺性。二是廣泛宣傳物業管理相關知識、法規，促使廣大居民轉變思想觀念，正確認識物業管理的有償服務性，使居民接受并且積極配合，提高物業費收繳率。三是提高物業管理服務質量，提高收費和服務的對等性，在解決收費難中，物業管理企業也要從自身的服務進行審視。四是對于經濟實在有困難的家庭, 實行費用減免、補貼等方式解決。

3、整合縣城區域停車場資源, 有效解決居住小區停車難問題。

隨著經濟的發展，人民生活水平的提高，停車難的矛盾將日益突出。要解決這一問題，一是對已建有停車場的小區應充分利用，小區地面或附近的道路上取消劃定的停車線或設置防護欄等障礙，這樣，既發揮建設效益，又可保證路面暢通；二是要清理已建小區和高樓配建的車場,對移作他

用的，要限期退出，恢復停車功能。同時在不干擾正常道路交通運行的前提下，設置一定數量的路內停車位，實行有償停車，緩解停車壓力；三是要鼓勵引導動員機關、團體和企事業單位自用和公共建筑配建的停車場對外開放。

4、加強政府監管，規范物業管理企業行為。

政府應將小區物業管理作為城市管理工作的重要組成部分來抓，構建包括物業管理主管部門、公安、工商、稅務及物價等部門組成的物業管理機構。嚴格按照法律法規的要求，加強對物業管理企業的管理，依法行政，嚴格規范物業管理企業的行為。進一步規范物業管理市場，促使物業管理企業提供質價相符的服務。

物業管理問題不僅是一個經濟問題, 也是一個社會問題。物業管理行業發展水平的高低不光會影響房地產業的發展，更會影響到老百姓日常生活，進而會影響到社會穩定和發展。因此，政府、物業管理企業和居民都應從自身角度出發，妥善處理和解決物業管理中存在的矛盾和問題，提高小區生活品質，構建幸福和諧小區。