第一篇：物業(yè)管理中存在問(wèn)題的情況匯報(bào)

公司領(lǐng)導(dǎo):

伴隨公司入駐xx小區(qū)A1物業(yè)管理，我在公司上班已一個(gè)多月了。期間發(fā)生許多預(yù)料之中的事情，也發(fā)生了一些預(yù)料之外的事情。在此期間，也收獲了許多，也從中成長(zhǎng)不少。結(jié)合項(xiàng)目物業(yè)管理情況和平時(shí)工作中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，匯報(bào)如下：

物業(yè)管理工作中存在的問(wèn)題

一、項(xiàng)目建筑工程移交后的感官質(zhì)量差，一些影響使用的細(xì)節(jié)處理不完善，造成物業(yè)管理中業(yè)主投訴大，矛盾多，抱怨多。

1、驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題報(bào)修后，返工多次均未能及時(shí)解決。導(dǎo)致業(yè)主意見較大。

2、業(yè)主反映綠化不夠，感覺光禿禿的，或者大面積泥土裸露在外~或者是雜草太多~~應(yīng)該積極提升小區(qū)內(nèi)的外貌檔次。

3、現(xiàn)在人們的通訊主要是依靠手機(jī)，但是手機(jī)總是以沒有訊號(hào)告終。

4、電梯，電梯總是不能正常運(yùn)行~業(yè)主安全感不強(qiáng)。

5、照明方面，地下室總是以瞎子走路看不見，業(yè)主插電卡帶來(lái)很多不便。

6、公攤計(jì)算不滿意，無(wú)人解釋清楚！

7、設(shè)置有地面停車位，無(wú)限速標(biāo)識(shí)，減速措施，行駛指引，這些都會(huì)給業(yè)主帶來(lái)很多不便，也不會(huì)有很好的安全防衛(wèi)！更不會(huì)有安全舒適的居住環(huán)境~。

二、部分物業(yè)管理人員素質(zhì)參差不齊，影響物業(yè)公司形象，也是不容忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)

1、人員進(jìn)入、或者車輛進(jìn)入、大型物品進(jìn)入，驗(yàn)證登記記錄不完善，門崗職責(zé)不清。

2、由于垃圾處理池尚未修建完成，垃圾堆放感覺沒有固定方位。遍地都是垃圾堆積站！應(yīng)該有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，應(yīng)該有明確的分工和責(zé)任的范圍，照舊執(zhí)行下去這樣才能營(yíng)造良好的生活環(huán)境！

3、在公司很多方面都成在亡羊補(bǔ)牢的情況，希望在公司豐富的經(jīng)驗(yàn)下應(yīng)該完善手續(xù)辦理！其實(shí)在此有很多事故原本都是可以避免的，不要總是出了丑，再來(lái)美化！

建議及處理方案

獨(dú)木難成林，靠一個(gè)人是無(wú)法撐起一個(gè)企業(yè)的，必須大家一起努力才行，團(tuán)隊(duì)精神，分工協(xié)作，在此我在公司擔(dān)任填寫業(yè)主手冊(cè)，從中看見的部分問(wèn)題，覺得可以多添升華。物業(yè)管理本是服務(wù)性質(zhì)的工作，最高品質(zhì)的服務(wù)是完全發(fā)自內(nèi)心地為客人自覺服務(wù)的心理活動(dòng)，才是真正的服務(wù)！

1、公司應(yīng)該有專人專崗位才行，這樣更能夠很流暢的服務(wù)好業(yè)主，更能提高工作的效率，提高員工的工作激情，及時(shí)在工作中有變動(dòng)，也應(yīng)該有個(gè)過(guò)程來(lái)適應(yīng)，而不是很草率的，或者直接是濫竽充數(shù)上崗，后果將是我們自己的麻煩，因?yàn)榍捌诘牟粚I(yè)帶來(lái)的業(yè)主不滿意。

2、一個(gè)員工就是一個(gè)窗口，每個(gè)人都有不順心的時(shí)候，也可能把煩惱帶到工作中來(lái)，但請(qǐng)記住：微笑是工作的一部分，微笑服務(wù)是你的責(zé)任，而不是讓我們的業(yè)主看你的臉色。心里記住業(yè)主是我們的衣食父母就可以了~希望物業(yè)公司所有的同事見面先笑笑，再對(duì)業(yè)主笑笑，你生活麻煩將會(huì)少少，一句話說(shuō)積極的人像太陽(yáng)，照到那里那里亮，消極的人像月亮初一十五不一樣，所以多笑笑，你的生活，你的工作才會(huì)清清爽爽！

3、物業(yè)服務(wù)相關(guān)信息公示不到位，或者沒有很明顯的公示出物業(yè)服務(wù)對(duì)象，或者臨時(shí)管理公約，老是預(yù)見顧客詢問(wèn)天然氣公司需要什么資料，辦業(yè)主手冊(cè)需要什么資料，我認(rèn)為我們完全可以寫成pOp類型的資料告示給業(yè)主，也方便于業(yè)主也方便于我們，同樣也給我們辦公室添加色彩！感覺更加生機(jī)勃勃！！

4、要想火車跑的快全靠火車頭帶，所以領(lǐng)導(dǎo)者是相當(dāng)重要的，領(lǐng)導(dǎo)者不僅僅是擁有權(quán)力的人，也是為一線員工服務(wù)的人。領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該既是總指揮，也是一位高明的教練，因?yàn)樗虝?huì)員工如何克服困難，取得成就，在此最主要的任務(wù)是匯集公司所有的信息與資源，讓全體員工有一個(gè)既簡(jiǎn)單又容易操作的平臺(tái)，配備適合的人、物、資源、方法和技術(shù)，而不是讓我們像無(wú)頭蒼蠅一樣到處亂闖，這樣最終的結(jié)果是工作不暢，效率低下，問(wèn)題多多。

5，變“被動(dòng)”為“主動(dòng)”的觀念。作為一個(gè)物業(yè)管理人員，一個(gè)員工，要主動(dòng)地為業(yè)主去服務(wù)，而不要被動(dòng)坐在辦公室里等人來(lái)敲門；或者是推一下，走一步，見著矛盾和問(wèn)題就繞開或者就是那么多同事總會(huì)有人去解決，結(jié)果最后就是沒有解決，應(yīng)該積極的深入實(shí)際，了解事情的真相，這樣與業(yè)主溝通交流，才能將問(wèn)題盡快解決，才能將工作效率提升上去，也才能最終取得好的評(píng)價(jià)。形成良性循環(huán)，保障費(fèi)用到賬滿額率達(dá)到的理想狀態(tài)！

第二篇：物業(yè)管理中存在的問(wèn)題

物業(yè)管理中存在的問(wèn)題

——以老校宿舍物業(yè)管理為例 摘要：物業(yè)管理中，高校住宅小區(qū)的物業(yè)管理是比較特殊的一種，文章以山大老校宿舍物業(yè)管理為例，分析高校物業(yè)管理現(xiàn)狀，找出其中的問(wèn)題，結(jié)合物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)，提出個(gè)人建議。關(guān)鍵詞：高校 住宅小區(qū) 物業(yè)管理

隨著城市建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理作為新興的服務(wù)行業(yè)得到了越來(lái)越多的重視。各大高校為了方便教職工的工作，也都建設(shè)了本校的職工宿舍，因其住戶多為本校教職工，所以在物業(yè)管理上與普通住宅小區(qū)的情況有所不同。為了了解物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策，我采訪了山大老校宿舍的物業(yè)管理部門，在交談中對(duì)物業(yè)管理有了更進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)。

山東大學(xué)老校二、三、四宿舍的物業(yè)管理歸屬于山東大學(xué)第二項(xiàng)目部，并非是某個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理公司。該項(xiàng)目部服務(wù)的范圍有老校第二宿舍的十三棟樓，第三宿舍的七棟樓，第四宿舍的兩棟樓，共計(jì)約1400位住戶，其中絕大多數(shù)為山大教職工。

一、物業(yè)管理中存在的問(wèn)題

1、物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系

我國(guó)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，大多數(shù)是開發(fā)商自己成立的物業(yè)公司或從原房管所轉(zhuǎn)變而來(lái),管理水平參差不齊。真正按照現(xiàn)代企業(yè)制度,按照物業(yè)管理專業(yè)化、市場(chǎng)化要求建立的企業(yè)不到總數(shù)的10%。物業(yè)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收、管理等各個(gè)環(huán)節(jié),時(shí)間跨度大,涉及部門多,需要專業(yè)的人員進(jìn)行管理和服務(wù)。然而若是開發(fā)商自己成立物業(yè)公司，在專業(yè)水平上必然不及獨(dú)立的物業(yè)公司。招標(biāo)是選擇物業(yè)公司的一個(gè)很有效的方式，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)督促各物業(yè)公司用最好的資源為住戶服務(wù)，若沒有招標(biāo)而是通過(guò)其他方式選擇物業(yè)，則缺少競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，容易造成物業(yè)人員工作上的懈怠。負(fù)責(zé)山大老校宿舍物業(yè)管理的并非專門的物業(yè)公司，而是山東大學(xué)第二項(xiàng)目部，是學(xué)校機(jī)構(gòu)的一個(gè)組成部分，其管理的職能大大超過(guò)了服務(wù)職能，造成物業(yè)人員服務(wù)意識(shí)薄弱。

2、物業(yè)公司與住戶脫節(jié)

業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的代表性組織。有些城市住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組建不及時(shí)，有的未按規(guī)定程序通過(guò)民主選舉產(chǎn)生，還有的委員會(huì)不能代表產(chǎn)權(quán)人、使用人的意志，作用發(fā)揮得不好。比如目前大多數(shù)小區(qū)選舉樓長(zhǎng)等職務(wù)都是直接口頭任命的方式，并沒采取民主形式，業(yè)主遇到問(wèn)題時(shí)也無(wú)從知道該向何人反映。在目前得實(shí)際運(yùn)作中，業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用也沒有體現(xiàn)出來(lái)。像高校教工宿舍，一般住戶都是學(xué)校職工，有問(wèn)題都向?qū)W校反映，很少直接跟物業(yè)部門溝通，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)。

3、物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低,人才短缺

物業(yè)管理是新興的行業(yè),人才儲(chǔ)備基礎(chǔ)薄弱。目前,行業(yè)隊(duì)伍總體素質(zhì)偏低,人才短缺,從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展,目前,在中小城市相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為一些地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的奇怪現(xiàn)象之一。由于我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚,培養(yǎng)的人才有限,加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范,在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足,更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理毋需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等,使得我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,制約了行業(yè)的良性發(fā)展,影響行業(yè)地位的提高。

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)策

1、積極開展招投標(biāo)機(jī)制

在物業(yè)管理剛實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)機(jī)制的初期，人們還不適應(yīng)市場(chǎng)的選擇，因此政府應(yīng)加大工作力度，首先對(duì)比較規(guī)范的住宅小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)運(yùn)行，多組織相應(yīng)的招投標(biāo)活動(dòng)，進(jìn)行廣泛宣傳，通過(guò)市場(chǎng)選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家，最后到不經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢(shì)。

2、提高物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)

一支責(zé)任心強(qiáng)、技術(shù)好、素質(zhì)高的人才隊(duì)伍，是物業(yè)管理水平提高的重要保障。例如，對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行物業(yè)管理概論、法律法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)、物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理企業(yè)、房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)造、住宅小區(qū)管理和物業(yè)管理法規(guī)案例分析等為主要內(nèi)容的系統(tǒng)培訓(xùn)，尤其應(yīng)該大力推行從業(yè)人員職業(yè)資格考試，如《物業(yè)管理師職業(yè)資格考試》，以此提

高物業(yè)管理從業(yè)人員的業(yè)務(wù)能力，為建設(shè)文明住宅小區(qū)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

3、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管

業(yè)主委員會(huì)作為轄區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人民主推薦，選舉產(chǎn)生的群眾性自發(fā)組織，充分發(fā)揮其作用，對(duì)維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，同物業(yè)企業(yè)一道作好物業(yè)管理工作至關(guān)重要。因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)同物業(yè)管理企業(yè)是建立在法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上的平等民事主體，體現(xiàn)了物業(yè)管理的專業(yè)管理與自治管理相結(jié)合的原則，堅(jiān)持這原則，有利于發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和產(chǎn)權(quán)人、使用人三個(gè)積極性。同時(shí)它在物業(yè)管理企業(yè)和產(chǎn)權(quán)人、使用人之間起著橋梁和紐帶的作用。因此，住宅小區(qū)入住率達(dá)到一定比例時(shí)，一定要在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政部門的指導(dǎo)下，要及時(shí)召開產(chǎn)權(quán)人、使用人代表大會(huì)，并嚴(yán)格按照民主程序從代表大會(huì)代表中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，也只有這樣，業(yè)主委員會(huì)才能真正代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，并積極配合物業(yè)管理企業(yè)共同管理好區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作

目前我國(guó)物業(yè)管理中的問(wèn)題既有物業(yè)管理自身的問(wèn)題，也有政策法規(guī)不健全的原因，對(duì)這些問(wèn)題的解決要分清不同的性質(zhì)，采取針對(duì)性的措施。這不僅需要政府頒布有指導(dǎo)意義、可操作性強(qiáng)的法律法規(guī)，物業(yè)管理企業(yè)也要遵循市場(chǎng)規(guī)律辦事，在競(jìng)爭(zhēng)中求生存、求發(fā)展，讓業(yè)主享有更加舒適、安全、健康、文明、和諧的生活環(huán)境。

第三篇：住宅小區(qū)中物業(yè)管理存在的問(wèn)題和對(duì)策

住宅小區(qū)中物業(yè)管理存在的問(wèn)題和對(duì)策

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 業(yè)主委員會(huì) 普遍問(wèn)題 常見問(wèn)題對(duì)策 提綱：

一、現(xiàn)階段我國(guó)的物業(yè)管理存在的普遍問(wèn)題

1、物業(yè)管理法規(guī)與體制的滯后問(wèn)題

2、人力資源建設(shè)隊(duì)伍問(wèn)題

3、開發(fā)商遺留下的問(wèn)題

4、業(yè)主的物業(yè)知識(shí)缺乏

5、物業(yè)管理收費(fèi)困難

6、物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模小、缺乏有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

7、物業(yè)管理法規(guī)體系不夠完善

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理中比較常見的問(wèn)題

1、業(yè)主的知情權(quán)和選擇權(quán)無(wú)法得到保障

2、業(yè)主委員會(huì)無(wú)社團(tuán)法人地位

3、小區(qū)設(shè)備設(shè)施的收益權(quán)屬不清

三、物業(yè)管理中存在問(wèn)題的解決對(duì)策

1、制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)

（1）物業(yè)管理的早期介入

（2）建立物業(yè)管理信用檔案

（3）積極大力開展招投標(biāo)機(jī)制

2、嚴(yán)格執(zhí)行承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)把關(guān)

3、培養(yǎng)業(yè)主的物業(yè)管理知識(shí)

4、建立物業(yè)管理招標(biāo)制度、真正做到公平、公正、公開原則、實(shí)現(xiàn)企業(yè)透明化

5、改變收費(fèi)方式與收費(fèi)態(tài)度

6、加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的自身建設(shè)、培養(yǎng)正確的服務(wù)理念、提高服務(wù)水平和質(zhì)量

第四篇：淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策.

安徽建筑大學(xué)繼續(xù)教育

畢業(yè)論文

課題名稱 專 業(yè) 姓 名 學(xué) 號(hào)

淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策

工程管理 陳昆 2011010096 2015 年 10 月 25 日至 2015 年 11 月 30 日共 6 周

指導(dǎo)教師簽字

2015

王虹孜

年 12 月 日

淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策

【摘要】

隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，我國(guó)大中小城市迅速發(fā)展，城市住宅社區(qū)建設(shè)越來(lái)越多，商品化住宅已成為我國(guó)城鎮(zhèn)居民居住的主要形式.物業(yè)管理已納人日常生活中，這對(duì)提高人們的生活質(zhì)量、生存環(huán)境及改變城市面貌和推進(jìn)城市化進(jìn)程都起著積極作用。然而在現(xiàn)實(shí)中，社區(qū)物業(yè)管理方面問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)，物業(yè)管理還存在著很多問(wèn)題和不足，全國(guó)各地小區(qū)時(shí)常出現(xiàn)物業(yè)棄管現(xiàn)象，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主糾紛不斷，導(dǎo)致矛盾不斷升級(jí)。物業(yè)管理與日益發(fā)展的城市建設(shè)逐漸出現(xiàn)了不和諧的現(xiàn)象。本文將剖析我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，并提出解決的對(duì)策和建議，供大家參考。

關(guān)鍵詞：社區(qū)建設(shè)；物業(yè)；物業(yè)管理；內(nèi)容

目錄

內(nèi)容摘要 關(guān)鍵詞 正文

一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀....................................1

（一）開發(fā)初期的小區(qū)物業(yè)管理情況.........................................1

（二）開發(fā)結(jié)束小區(qū)的物業(yè)管理情況.........................................1

（三）老舊小區(qū)、老住宅的物業(yè)管理情況.....................................1

二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題................................1

（一）物業(yè)管理法律不健全，物業(yè)法規(guī)宣傳不到位,執(zhí)行力度不夠.................2

（二）物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，經(jīng)費(fèi)使用不透明..............................2

（三）違章建筑、私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重..........................................2

（四）房屋質(zhì)量不過(guò)關(guān)，開發(fā)商存在遺留問(wèn)題..................................2

（五）業(yè)主委員設(shè)立及其作用存在問(wèn)題........................................2

三、對(duì)完善物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議......................................3

（一）完善物業(yè)法律法規(guī)，加強(qiáng)宣傳力度,提高全民物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí).............3

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照法定程序辦事，與業(yè)主簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同..3

（三）依法成立業(yè)主委員會(huì)，有效發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用........................3

（四）加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管，明確開發(fā)商的責(zé)任................................3

（五）物業(yè)管理企業(yè)堅(jiān)守職責(zé)，保證服務(wù)......................................4

四、結(jié)語(yǔ).........................................................4

五、參考文獻(xiàn).....................................................4

1.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

1.1開發(fā)初期的小區(qū)物業(yè)管理情況

開發(fā)初期的小區(qū)，物業(yè)管理比較規(guī)范。因?yàn)殚_發(fā)商為了吸引顧客，尋求賣點(diǎn)銷售房子，對(duì)小區(qū)的綠化、環(huán)境、安保等都能夠提供相對(duì)令人滿意的物業(yè)服務(wù)。大多數(shù)業(yè)主也能夠履行義務(wù)，按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)也能盡職盡責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)的服務(wù)工作。但隨著房子銷售結(jié)束和房屋使用時(shí)間的增加，很多問(wèn)題就逐漸凸顯出來(lái)，例如房屋質(zhì)量、設(shè)施的損壞、綠化維護(hù)、停車位不足、道路維護(hù)及物業(yè)費(fèi)欠收的問(wèn)題等等，物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的矛盾顯現(xiàn)出來(lái)。而我國(guó)城市社區(qū)建設(shè)也就20多年的歷史，物業(yè)管理發(fā)展并不成熟，很多物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商是一家，業(yè)主很容易將開發(fā)商的應(yīng)完成的售后服務(wù)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)上，因此常常引起責(zé)任糾紛,業(yè)主和物業(yè)企業(yè)矛盾由此產(chǎn)生。

1.2開發(fā)結(jié)束小區(qū)的物業(yè)管理情況

開發(fā)結(jié)束的小區(qū)，物業(yè)管理從起初的規(guī)范管理逐漸過(guò)渡到松散管理，再到勉強(qiáng)維持，有的甚至被棄管。業(yè)主剛?cè)俗r(shí)，必須交齊當(dāng)年物業(yè)費(fèi)后才能獲準(zhǔn)人住。因此業(yè)主人住初期，物業(yè)費(fèi)的繳納率基本上是百分之百，此時(shí)物業(yè)費(fèi)能滿足正常經(jīng)營(yíng)需要，物業(yè)管理也能及時(shí)到位.但隨著人住時(shí)間的推移，諸如住戶的屋頂漏水、墻皮脫落、可視對(duì)講門的損毀、對(duì)講機(jī)不能使用、監(jiān)控失靈、道路塌陷坑洼不平、住戶失竊、管道堵塞等一系列問(wèn)題接踵而來(lái)。實(shí)際上很多問(wèn)題是歷史原因造成的，也是開發(fā)商造成的，僅靠收取的物業(yè)費(fèi)很難解決這一系列的問(wèn)題。因此，給物業(yè)管理帶來(lái)較大難度，業(yè)主也因此與物業(yè)企業(yè)的矛盾糾紛不斷。

1.3老舊小區(qū)、老住宅的物業(yè)管理情況

老舊小區(qū)、老住宅或是沒有物業(yè)管理、或是存在物業(yè)棄管現(xiàn)象。在我國(guó),城市商品住宅開發(fā)近20余年，在上個(gè)世紀(jì)90年代中期之前都是福利分房，各單位建設(shè)家屬宿舍，由單位的后勤部門進(jìn)行維修服務(wù)。上個(gè)世紀(jì)90年代末取消了福利分房，開發(fā)商開始征收土地、拆遷，建設(shè)小區(qū)。沒有被開發(fā)商拆遷的的老舊房子，通常是由政府的房產(chǎn)部門或街道辦事處統(tǒng)一管理，對(duì)樓體外部粉刷、收取垃圾、清掃樓道、統(tǒng)一巡邏，居民繳納少量的“衛(wèi)生費(fèi)”、“治安費(fèi)”等管理費(fèi)，由街道居委會(huì)挨家挨戶統(tǒng)一收取。老舊小區(qū)、老住宅的配套服務(wù)設(shè)施普遍不健全，硬件條件比較差，私搭亂建、違章建筑現(xiàn)象嚴(yán)重。在老舊小區(qū)、老住宅成立物業(yè)管理企業(yè)非常困難，很多的住戶對(duì)物業(yè)管理這樣一個(gè)新興事物，在觀念上尚沒有完全接受,存在只要服務(wù)，不愿付出，還不太習(xí)慣物業(yè)管理有償服務(wù)，不愿意繳納物業(yè)費(fèi)。即使繳費(fèi)，業(yè)主很容易對(duì)物業(yè)企業(yè)產(chǎn)生過(guò)分的要求，憧憬著少繳費(fèi)多辦事或不繳費(fèi)就享受服務(wù)的思想，在繳費(fèi)時(shí)也是極不情愿，不想承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，有的社區(qū)存在長(zhǎng)年不繳費(fèi)的住戶，物業(yè)費(fèi)收繳率很低，造成物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重短缺。事實(shí)上，老舊小區(qū)建設(shè)時(shí)，往往是孤立而行，缺乏整體 規(guī)劃設(shè)計(jì)，很多問(wèn)題不是單純的物業(yè)管理問(wèn)題，而是歷史遺留問(wèn)題，沒有經(jīng)費(fèi)很難解決。2.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

2.1物業(yè)管理法律不健全，物業(yè)法規(guī)宣傳不到位,執(zhí)行力度不夠

物業(yè)管理是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及開發(fā)公司、物業(yè)管理公司、業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)及向物 業(yè)區(qū)內(nèi)提供其他方面專業(yè)服務(wù)的有關(guān)單位、政府有關(guān)職能部門等。目前,物業(yè)管理法律法規(guī)沒有形成一個(gè)完整的體系.現(xiàn)執(zhí)行的法律依據(jù)是中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第504號(hào)頒發(fā)的修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)2007年10月1日起施行的“物權(quán)法物權(quán)法明確物的歸屬，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，它無(wú)法囊括城市住宅小區(qū)的事務(wù)性管理和糾紛，而政府對(duì)僅有的法律法規(guī)宣傳不到位，執(zhí)行力度也不夠。還有一些房地產(chǎn)商對(duì)物業(yè)管理重視不夠，物業(yè)管理矛盾沒有依法依規(guī)嚴(yán)格管理，業(yè)主違規(guī)現(xiàn)象沒有及時(shí)遏制，由此留下很多隱患，致使物業(yè)管理后患無(wú)窮，造成業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和社會(huì)的一些不必要的麻煩和損失。

2.2物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，經(jīng)費(fèi)使用不透明

城市小區(qū)物業(yè)收費(fèi)難問(wèn)題比較突出.物業(yè)費(fèi)是業(yè)主個(gè)人所繳納的費(fèi)用，按照理性經(jīng)濟(jì)人的思維，消費(fèi)者總是想要以最小的支出獲得最大的效用，既然物業(yè)費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)，業(yè)主勢(shì)必就想獲得最大的服務(wù).如果物業(yè)公司服務(wù)不能滿足業(yè)主居住的合理需要，對(duì)經(jīng)費(fèi)的使用還不透明，那么，業(yè)主就會(huì)產(chǎn)生抵觸情緒，不愿意交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏溝通和理解，兩者之間產(chǎn)生隔閡，發(fā)生沖突，一些物業(yè)管理企業(yè)在沒有辦法的情況下,只好以停水停電來(lái)催交費(fèi)用，但往往導(dǎo)致矛盾的加劇。

2.3違章建筑、私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重

個(gè)別業(yè)主在進(jìn)住小區(qū)后存在著破壞綠化、違章搭建、擅自安裝防盜窗、封閉陽(yáng)臺(tái)等破壞小區(qū)整體面貌的行為，從而引發(fā)其他大部分業(yè)主的不滿。而物業(yè)公司除了進(jìn)行勸阻外，無(wú)任何行政執(zhí)法權(quán)來(lái)對(duì)其進(jìn)行制約。物業(yè)的無(wú)授權(quán)管理行為,往往成為和而不解的導(dǎo)火索，導(dǎo)致這些個(gè)別行為與群體之間的對(duì)峙，從而進(jìn)一步增加物業(yè)管理工作的難度，擴(kuò)大了矛盾糾紛，影響了小區(qū)的和諧建設(shè)。實(shí)際上，居民居住環(huán)境與居委會(huì)、公安、環(huán)保、衛(wèi)生、園林等很多部門都有密切關(guān)系，許多事情單靠物業(yè)公司很難治理，物業(yè)公司不是執(zhí)法部門，業(yè)主對(duì)其不理不睬，違規(guī)現(xiàn)象常有發(fā)生。

2.4房屋質(zhì)量不過(guò)關(guān)，開發(fā)商存在遺留問(wèn)題

部分開發(fā)商在施工后遺留下來(lái)的諸如墻體裂縫、房屋滲水等房屋質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主需要尋求解決.這本來(lái)應(yīng)該是由開發(fā)商解決的問(wèn)題，而業(yè)主直接面對(duì)的是物業(yè)管理者，找物業(yè)解決問(wèn)題。由于開發(fā)商與物業(yè)的職責(zé)不清晰，物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商經(jīng)常扯皮，使得問(wèn)題無(wú)法解決.有些物業(yè)管理企業(yè)隸屬開發(fā)商，業(yè)主理所當(dāng)然地認(rèn)為物業(yè)公司和開發(fā)商就是一家，自己的問(wèn)題沒有答復(fù)時(shí)，就會(huì)把對(duì)開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理方面。目前，一些開發(fā)商的售后服務(wù)缺少必要制約，業(yè)主入住后遇到建筑問(wèn)題往往把責(zé)任推給物業(yè),而物業(yè)管理公司往往認(rèn)為房屋質(zhì)量問(wèn)題不屬于自己管理服務(wù)范疇，把責(zé)任推給開發(fā)商，造成相互推諉，業(yè)主的權(quán)益得不到有效保護(hù)從而激化業(yè)主和物業(yè)公司間的矛盾。

2.5業(yè)主委員設(shè)立及其作用存在問(wèn)題

由于目前我國(guó)有關(guān)物業(yè)法規(guī)對(duì)業(yè)委會(huì)權(quán)利義務(wù)未做明確規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)運(yùn)作不規(guī)范。有的小區(qū)成立業(yè)委會(huì),有的小區(qū)則沒有成立。由于業(yè)委會(huì)是業(yè)主選舉出來(lái)的民間組織，多數(shù)業(yè)主參與的積極性并不髙,大家對(duì)參加業(yè)主大會(huì)缺乏關(guān)注度，態(tài)度漠然，業(yè)委會(huì)缺乏堅(jiān)實(shí)的業(yè)主基礎(chǔ)。業(yè)主在遇到物業(yè)管理方面的問(wèn)題時(shí)，多數(shù)業(yè)主不去找業(yè)主委員會(huì)解決，而是自己解決或是忍耐，業(yè)委會(huì)形同虛設(shè)。另外，由于業(yè)委會(huì)的經(jīng)濟(jì)收人是按照物業(yè)費(fèi)的一定比例，有的業(yè)委會(huì)甚至受物業(yè)公司掌控，更是形同虛設(shè)。即使不受物業(yè)公司掌控的業(yè)委會(huì)，運(yùn)作過(guò)程中也存在很多問(wèn)題，比如，業(yè)主委員會(huì)中人員結(jié)構(gòu)、素質(zhì)、組織能力、公信力等十分有限，很少有專職人員 承擔(dān)這項(xiàng)工作，業(yè)主委員徒有虛名，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

3對(duì)完善物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

3.1完善物業(yè)法律法規(guī)，加強(qiáng)宣傳力度,提高全民物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)

建立與住宅小區(qū)建設(shè)相關(guān)的房屋維修管理、設(shè)備設(shè)施管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、保安保衛(wèi)、消防安全管理等法律、法規(guī)。社區(qū)要積極宣傳相關(guān)法律、法規(guī)，提高業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的法律意識(shí)，讓人們更多的了解自己的義務(wù)和責(zé)任。社區(qū)居委會(huì)是最基層政府的代表，因此，社區(qū)要轉(zhuǎn)變觀念，研究新時(shí)期社區(qū)居委會(huì)的任務(wù)，要緊密與物業(yè)聯(lián)系，接地氣，走群眾路線，從業(yè)主關(guān)心的問(wèn)題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會(huì)，配合物業(yè)管理，在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛，深入調(diào)研，為建立健全業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理的監(jiān)督體系提供依據(jù)，強(qiáng)化黨委政府及社區(qū)居委會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)，提升城市管理整體水平。

3.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照法定程序辦事，與業(yè)主簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同

政府要嚴(yán)格按照法定程序規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)，積極宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)司法解釋，增強(qiáng)業(yè)主、物 業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商的法律意識(shí)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)，三家形成一種相互制約的關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既能對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，又能對(duì)開發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督，使整個(gè)物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過(guò)程,能為后來(lái)的物業(yè)服務(wù)創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時(shí),應(yīng)切實(shí) 遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則。在合同內(nèi)容上應(yīng)就可能發(fā)生的爭(zhēng)議作出明確的規(guī)定。

3.3依法成立業(yè)主委員會(huì)，有效發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用

由政府的最基層組織——街道辦事處所管轄的社區(qū)牽頭組織小區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法選舉、成立業(yè)主委員會(huì)，還要監(jiān)督物業(yè)公司支付業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)的成員應(yīng)由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，承擔(dān)與物業(yè)溝通的責(zé)任、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)、維護(hù)業(yè)主利益，應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權(quán)。對(duì)于物業(yè)公司所提供的管理服務(wù)應(yīng)及時(shí)予以審查、監(jiān)督;對(duì)于損害業(yè)主利益的物業(yè)公司，應(yīng)及時(shí)予以解除物業(yè)管理合同或訴訟主張民事權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)還要積極參與個(gè)別業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛，平衡業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)，以最大限度的維護(hù)小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的合法利益。

3.4加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管，明確開發(fā)商的責(zé)任

“百年大計(jì)，質(zhì)量第一”，這是喊了多年的口號(hào)，然而目前城市建設(shè)中的小區(qū)時(shí)間最長(zhǎng)不過(guò)20余年，房屋質(zhì)量問(wèn)題、基礎(chǔ)設(shè)施問(wèn)題，確實(shí)比比皆是，更不用說(shuō)到“百年”之后了。因此,各級(jí)政府在審批驗(yàn)收小區(qū)時(shí)，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)目光，嚴(yán)格把關(guān),不能留有后患，明確開發(fā)商的責(zé)任，開發(fā)商按照一定比例繳納資金,解決規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留問(wèn)題，分清物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商的責(zé)任，保證后續(xù)修繕補(bǔ)漏工作。

3.5物業(yè)管理企業(yè)堅(jiān)守職責(zé)，保證服務(wù)

物業(yè)企業(yè)應(yīng)樹立以人為本的服務(wù)理念，嚴(yán)格按照政策法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同,公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和 收費(fèi)依據(jù)，盡職盡責(zé)地為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系應(yīng)該定位于魚水關(guān)系，成為業(yè)主親密的朋友。物業(yè)、企業(yè)還要進(jìn)一步提高自身素質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)，增強(qiáng)與業(yè)主的溝通和交流，積極與政府相關(guān)部門配合，進(jìn) 一步提高協(xié)調(diào)能力，全力支持社區(qū)建設(shè)，開展健康向上的社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)鄰里交流，加強(qiáng)鄰里團(tuán)結(jié)。

4.結(jié)語(yǔ)

從以上分析可以看出，我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題必須通過(guò)依法治理物業(yè)管理市場(chǎng)，建立有效的監(jiān)管體系，健全相關(guān)法律制度和法規(guī),規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)作，加強(qiáng)輿論宣傳，不斷提高業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)，以獲得業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的支持與配合。當(dāng)前物業(yè)服務(wù)行業(yè)正面臨一個(gè)由初級(jí)階段向高級(jí)階段過(guò)渡的關(guān)鍵時(shí)刻，物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的研究住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題和發(fā)展對(duì)策，需要我們作出更進(jìn)一步的努力

參考文獻(xiàn)

（1）余興全，提升物業(yè)服務(wù)滿意度的思考[J].南方論刊，2010（2）甘志英，住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策[K].（3）張寶珍《物業(yè)管理基礎(chǔ)》，中央廣播電視大學(xué)出版社，2004年3月第1版（4）曲建國(guó)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》，武漢理工大學(xué)出版社，2009年12月第1版（5）王躍國(guó)《物業(yè)管理法規(guī)》，機(jī)械工業(yè)出版社，2009年1月第1版

（6）楊永杰《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》，化學(xué)工業(yè)出版社，2008年8月第1版

第五篇：存在問(wèn)題匯報(bào)

洛川縣城市管理局

關(guān)于解決當(dāng)前工作存在問(wèn)題的報(bào)告

縣政府：

我局成立于2003年12月，主要工作職責(zé)是：依法對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的市容環(huán)境衛(wèi)生、市政設(shè)施、園林綠化，供熱、供氣、排污，燃?xì)馄骶呓?jīng)銷、安裝，供水管材準(zhǔn)入及210國(guó)道沿線的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行管理。全系統(tǒng)現(xiàn)有干部職工165人，其中：正式人員62人，環(huán)衛(wèi)生產(chǎn)工人103人。局機(jī)關(guān)與市政監(jiān)察大隊(duì)兩塊牌子，一套機(jī)構(gòu)，行使城市管理的綜合執(zhí)法職能。編制 8人，現(xiàn)有34人（市政監(jiān)察大隊(duì)未核編），下設(shè)：

環(huán)境衛(wèi)生工作隊(duì)，事業(yè)性質(zhì)，副科建制，編制管理人員3人，現(xiàn)有人員21人（含退休2人、城建局借調(diào)1人）；現(xiàn)有環(huán)衛(wèi)生產(chǎn)服務(wù)工人102人（編制員150名），其中：清潔工90人（公益性崗位40人、臨時(shí)雇傭50人），清運(yùn)工8人，司機(jī)4人，公廁及垃圾臺(tái)管理人員1人。設(shè)隊(duì)長(zhǎng)1人。現(xiàn)有垃圾清運(yùn)車6輛，灑水車1輛。主要工作職責(zé)是：承擔(dān)著縣城13條主街道，清掃面積達(dá)33萬(wàn)平方米的的清掃保潔、垃圾收集、運(yùn)輸?shù)裙ぷ魅蝿?wù)。

城市燃?xì)夤芾磙k公室，事業(yè)性質(zhì)，股級(jí)建制，編制3人，實(shí)有5人。主要工作職責(zé)是：負(fù)責(zé)城鄉(xiāng)液化氣、天燃?xì)膺\(yùn)營(yíng)及燃?xì)馄骶呓?jīng)銷、安裝、維修的安全管理工作。是燃?xì)庑袠I(yè)的行政主管單位。

園林綠化管理所，事業(yè)性質(zhì)，股級(jí)建制，編制4人，實(shí)有2人，主要工作職責(zé)是：負(fù)責(zé)縣城園林綠化的管理、養(yǎng)護(hù)等工作。

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)城市管理的要求也越來(lái)越高，現(xiàn)就當(dāng)前工作存在以下幾方面的問(wèn)題：

一、城市管理機(jī)構(gòu)不全

城管局是城市管理行政執(zhí)法的主管部門，市政監(jiān)察大隊(duì)是-1-

城市管理行政執(zhí)法的主體單位。目前，兩個(gè)單位是兩塊牌子，一套機(jī)構(gòu)，存在著政事不分、責(zé)任不清、體制不順、機(jī)構(gòu)不全等問(wèn)題。按照行政執(zhí)法相關(guān)要求，參照延安市及外地城管機(jī)構(gòu)設(shè)置和管理模式，結(jié)合我縣實(shí)際，建議城管局與市政監(jiān)察大隊(duì)分設(shè)，成立“洛川縣市政公用設(shè)施管理辦公室”。主要工作職責(zé)是：負(fù)責(zé)城市道路、排污、供熱、照明、街路牌、公廁等設(shè)施的管理、維護(hù)，城市公用設(shè)施廣告冠名權(quán)及供水管材準(zhǔn)入的管理工作。成立“洛川縣城市市場(chǎng)管理辦公室”。主要工作職責(zé)是：負(fù)責(zé)縣城夜市、攤點(diǎn)、市場(chǎng)及廣場(chǎng)的管理工作。成立“洛川縣生活垃圾衛(wèi)生填埋場(chǎng)”。主要工作職責(zé)是：負(fù)責(zé)規(guī)劃區(qū)內(nèi)垃圾的填埋、處理工作。

二、城管工作經(jīng)費(fèi)不足

1、城市維護(hù)費(fèi)用不足。城市維護(hù)費(fèi)主要用于路燈電費(fèi)及

市政公用設(shè)施維護(hù)支出。縣政府2005年預(yù)算城市維護(hù)費(fèi)60萬(wàn)元，2006年預(yù)算55萬(wàn)元，2007年預(yù)算50萬(wàn)元。自2005年解放路路燈改造和2007年鳳棲街移交我局后，縣城增加專變3臺(tái)，路燈電量?jī)粼?63.6kw；2008年迎賓大道點(diǎn)亮工程將實(shí)施，增加用電量46.8kw,年需追加路燈電費(fèi)20萬(wàn)元。

2、環(huán)衛(wèi)工作經(jīng)費(fèi)不足。縣政府2005年以前預(yù)算環(huán)衛(wèi)工作

經(jīng)費(fèi)40萬(wàn)元，2006年預(yù)算后60萬(wàn)元，環(huán)衛(wèi)雇傭人員的月工資也由2005年的280元提高到現(xiàn)在的355元，人均清掃面積3667平方米（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)3200平方米）。生產(chǎn)工人工資待遇低，勞動(dòng)強(qiáng)度大,且無(wú)星期天、節(jié)假日，與新頒布實(shí)施的《勞動(dòng)合同法》和《職工帶薪休假條例》不相適應(yīng)。存在著招工難，隊(duì)伍不穩(wěn)定，年齡偏大（平均年齡在60歲以上），工作效率不高的問(wèn)題。建議一是環(huán)衛(wèi)生產(chǎn)工人的工資由財(cái)政部門按照編辦的核編人數(shù)和國(guó)家規(guī)定的最低工資標(biāo)準(zhǔn)列入預(yù)算；二是增加公益性崗位，充實(shí)壯大環(huán)衛(wèi)清掃保潔隊(duì)伍；三是建議財(cái)政撥款單位、事業(yè)收費(fèi)單位的生活垃圾處理費(fèi)參照教育附加費(fèi)的征收辦法，由財(cái)政部門配合征收；收費(fèi)罰沒全部返還，用于彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足。四是核撥清潔工勞保福利、“三險(xiǎn)”及環(huán)衛(wèi)勞動(dòng)工具購(gòu)置費(fèi)，新《勞動(dòng)合同法》頒布后環(huán)衛(wèi)生產(chǎn)人員的加班補(bǔ)助等。每人每月按700元預(yù)算，150人年需資金126萬(wàn)元，目前預(yù)算60萬(wàn)元，需追加66萬(wàn)元。

4、環(huán)衛(wèi)管理人員21人中,財(cái)政差額供養(yǎng)10人（含退休1

人），非供養(yǎng)10人（含退休1人），城建局移交、手續(xù)代理1人，由于經(jīng)費(fèi)不足，新工資標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后，工資無(wú)法保障，影響職工工作積極性。依據(jù)《陜西省城市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》第62條規(guī)定，“市容環(huán)境衛(wèi)生行政執(zhí)法所需經(jīng)費(fèi)納入本級(jí)財(cái)政預(yù)算”，建議把環(huán)衛(wèi)執(zhí)法人員工資全部納入財(cái)政預(yù)算，年需增加經(jīng)費(fèi)16萬(wàn)元。

5、垃圾清運(yùn)車輛增加，燃料價(jià)格上漲過(guò)快，2007年車輛

燃料支出26萬(wàn)元，2008年垃圾場(chǎng)投入使用后運(yùn)輸成本將會(huì)更高。建議財(cái)政部門根據(jù)工作量及環(huán)衛(wèi)車輛運(yùn)輸成本給予核定，年需資金40萬(wàn)元。

6、園林綠化管護(hù)經(jīng)費(fèi)未納入財(cái)政預(yù)算。每年縣城園林綠

化苗木補(bǔ)植、修剪、噴藥、施肥及樹木涂白等費(fèi)用約需5萬(wàn)元。

7、建議核撥辦公場(chǎng)所租賃費(fèi)4萬(wàn)元。

三、市政環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)滯后

1、垃圾清運(yùn)車輛年久失修，急需更新。環(huán)衛(wèi)隊(duì)現(xiàn)有垃圾

車6臺(tái)，灑水車1臺(tái)，其中：灑水車和3臺(tái)垃圾車均屬1997年以前購(gòu)置，已超過(guò)使用年限，故障不斷，影響工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，且維修成本高。今年，我縣擬在全城推行生活垃圾袋裝化，由環(huán)衛(wèi)隊(duì)統(tǒng)一收集、運(yùn)輸、處理。且市上要求機(jī)化清掃率達(dá)到20%，需購(gòu)置微型農(nóng)用車10輛（每輛5萬(wàn)元），密封垃圾車4輛（每輛8萬(wàn)元），灑水車1輛（12萬(wàn)元），清掃車1輛（15萬(wàn)元），需資金109萬(wàn)元。

2、環(huán)衛(wèi)設(shè)施陳舊，急需更新街道共投放垃圾桶386個(gè)（新

桶200個(gè)、舊桶186個(gè)），垃圾集裝箱12個(gè)（10個(gè)已破損，無(wú)法修復(fù)使用），果皮箱150個(gè)（新箱40個(gè)、舊箱110個(gè)）。需購(gòu)置垃圾桶200個(gè)（每個(gè)400元），垃圾集裝箱10個(gè)（每個(gè)8000元），果皮箱150個(gè)（600元），共需資金25萬(wàn)元。

2、垃圾臺(tái)布點(diǎn)不規(guī)范，垃圾隨處亂倒，污染環(huán)境。由于

縣城及城鄉(xiāng)結(jié)合部的垃圾臺(tái)布點(diǎn)不規(guī)范，垃圾隨處亂倒，污染環(huán)境的問(wèn)題。經(jīng)實(shí)地勘察，縣城及城鄉(xiāng)結(jié)合部需建設(shè)垃圾屋60座（每座4000元）。需資金24萬(wàn)元。

3、縣城公廁建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到要求，解決市民入廁難已成為當(dāng)務(wù)之急。目前，縣城有公廁6座，其中：早廁2座（老東街、南關(guān)各1座），水廁1座（解放路），待使用2座（鳳棲街），半成品 1座（新安廣場(chǎng)）。根據(jù)城市公廁設(shè)置相關(guān)要求，結(jié)合實(shí)際，建議：一是把現(xiàn)有兩座旱廁改造成水沖式，建筑面積420平方米，造價(jià)：1000元/平方米，加上附屬設(shè)施建設(shè)10萬(wàn)元，兩座需資金52萬(wàn)元。二是新安廣場(chǎng)公廁由個(gè)人承包建設(shè)、經(jīng)營(yíng)，因?qū)侔氤善芳捌渌颍两駸o(wú)法投入使用，建議收回經(jīng)營(yíng)權(quán)，改造化糞池及附屬設(shè)施，需資金6萬(wàn)元。三是在中心街、府前街設(shè)置移動(dòng)公廁4座（每座6萬(wàn)元），需資金24

萬(wàn)元。共需資金82萬(wàn)元。

以上共需增加資金391萬(wàn)元,其中：工作經(jīng)費(fèi)151萬(wàn)元，設(shè)施建設(shè)及購(gòu)置費(fèi)240萬(wàn)元。

二00八年三月十六日