第一篇：獨山子小區物業管理中存在的問題及應對策略

獨山子小區物業管理存在的問題與對策

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摘要：獨山子封閉小區都引入了物業公司進行管理，小區的保潔，綠化，安全等方面都有很大的提高，小區業主也得到了極大的方便，但是物業公司作為一個新興行業，在它發展過程中，也存在許多這樣那樣的問題困擾著其發展。目前獨山子小區物業管理不規范、監管滯后,從業人員素質偏低、業主物業費繳納不積極甚至長期拖欠，都是影響它健康發展的重要因素。因此,如何解決小區物業管理所面臨的問題,是一項長期的、艱巨的、緊迫的重要任務。

關鍵詞：封閉小區 物業管理 問題與對策

前言

獨山子，與其它城市一樣，在其城鎮化過程中，居民小區建設取得了長足的發展，近十年來新建的居民小區都為封閉小區，小區管理都引入了物業公司。目前獨山子的眾鑫花園，錦秀花園，美林花園，東方花園以及其它新建小區等都有物業公司進行管理。物業管理在獨山子作為居民小區管理的新模式，在推進住房制度商品化、社會化，提高小區管理水平，改善居民居住環境，推動社區建設等方面發揮了積極作用。然而，隨著物業管理范圍的擴大，物業糾紛日益增多，嚴重影響了居民的正常生活及和諧社會的建設，并已經成為獨山子居民普遍關注的焦點和區政府管理工作的難點。因此，住宅小區物業管理中存在的問題應盡快解決，這樣物業管理行業才會步入一個健康、持續、快速發展的新時期，也會為小區居民提供一個更加干凈，整潔，綠色，和協，安全，美好的家園，為城鎮健康發展提供有力的支持。

一、城市住宅小區物業管理存在的問題

物業管理是一項新生事物，作為市場經濟條件下的城市住房制度管理的新模式，在獨山子區已經有十多年的發展歷程，經過多年的探索，對改善獨山子區居民居住環境，提高生活質量，起到了推動作用，越來越多的人享受到物業管理給自己的生活帶來的便利。但在物業管理的發展過程中，隨著物業管理范圍的擴大，由于種種原因，小區的物業管理存在許多問題，造成除眾鑫花園以外的其它小區物業飽受詬病，小區物業管理舉步維艱，甚至個別物業公司退出獨山子物業市場，更有甚者出現物業公司與小區業主對簿公堂的現象。非石化公司開發的商品房，經濟適用房，以及危改回遷房等老舊小區的物業管理差異相距甚遠，其法規的不配套、管理體制的不健全，服務不到位等問題逐漸地顯現出來，并已成為影響和諧社會的焦點，政府管理的難點，越來越受到社會各界的關注。眾所周知，當今物業管理已經成為城市建設與管理的基礎性工作，是社區服務的重要組成部分。然而物業糾紛的日益突出，影響了居民的正常生活，妨礙了和諧社會，經過我們的調查走訪綜合分析后認為：目前引起物業糾紛的議案原因很多，既有立法不完善，服務不到位，制度不銜接，體制不健全，也有居民消費觀念滯后等原因。業主大多以不繳物業費為主要表現形式，使一些小區的物業費收繳率僅為百分之十幾，造成物業服務難以持續，形成惡性循環。綜合分析小區糾紛的問題主要存在以下幾個問題：

（一）、獨山子獨特的房產開發原因造成不同小區物業管理差異

近幾年來,獨山子區的城鎮化建設發展很快，區政府引入許多房產公司進行小區房屋建設，本地的房產公司有眾鑫房產，建業房產等，外地進入的有美林房產，新百合房產，永升房產，以及其它一些房產公司，而這些不同的房產公司也引入了各自不同的物業公司，如眾鑫房產由于是獨山子石化公司所屬房產，引入石化公司自已的物業管理公司，其它小區都引入了各自合作的物業公司。由于獨山子小區的特殊性，大部分居民都為石化公司員工，因此石化公司對于自己物業公司管理的小區在前幾年一律免收物業費，由石化公司承擔。而在其它小區內居住的業主就享受不到這種待遇，同時石化公司還對其管轄的小區大搞基礎建設，綠化工程，惠民工程，這在一定程度上造成了其它小區居民的心理不平衡，再加上一些其它原因，別的小區的物業管理也相應低于石化公司的物業管理，這就更加劇了這種不平衡度，造成別的小區居民物業費繳納不積極，因此，從該點上說，石化公司這種厚此薄彼的管理方式也是造成獨山子小區物業管理困難局面的一個主要原因。

（二）物業管理公司財務管理欠妥

我國物業行業發展很快,物業管理市場環境日趨成熟,物業管理行業面臨著良好的發展機遇,但同時也面臨著嚴峻的挑戰。該行業有其自身的行業特點,因此財務管理相比較于其他行業也存在一定的特殊性,如何加強和完善物業公司的財務管理,不僅關系著物業公司自身的發展,還涉及到社區的和諧穩定。物業管理不僅是勞動密集型的行業,而且也是管理密集型的行業。物業管理企業的最主要的財務信息使用者是業主和企業管理層。由于業主最關心的是物業管理收費的使用狀況及其效益等信息,因此物業管理企業所提供的財務信息必須充分滿足這一特殊的需求。

獨山子多家物業公司中，有的物業公司越作越大，有的物業管理卻恰恰相反，到最后甚至面臨虧損甚至破產，退出獨山子物業行業，這當中既有其它原因，而物業公司的財務管理不善也是造成這種局面的很大一個原因。物業公司財務管理涉及的面相當廣泛, 從提供服務、支付人員工資,到對房屋、公共設施設備維修保養、物料消耗、清潔保沽、環境維護、綠化養護等一系列的成本支出,以及按勞取酬收取的物業服務費,開展多種經營的現金流入等都與資金有關。企業經營活動的各個方面基本上都有財務管理的存在。這就要求作為物業管理公司的財務管理工作,要兼顧到企業的各個部門、各個項目必須從總體上合理地分配和運用資金,使企業經營各環節占用的資金比例關系協調。

（二）、開發建設遺留大量問題

開發建設遺留問題主要表現在：擅自變更規劃、設計不完善；拆遷中遺留的矛盾（含開發商的承諾不能兌現）；房屋及附屬設施質量缺陷、面積縮水、配套設施不全；物業管理配套設施權屬界定不清，不能按時發放產權證。據統計，80%的物業糾紛起因來源于開發建設遺留問題。主要有：開發企業為追求利潤最大化，而有意損害業主的利益，減少必備的配套設施建設。由于法規不完善，政府部門的失察，加之前期物業在接手管理時，不從業主利益出發，不做細致檢查，故意為開發商隱瞞存在的問題，使業主對開發商的不滿轉嫁到物業身上，給解決這些遺留問題更增加了難度。

1、擅自變更規劃、設計不完善及開發建設遺留的問題為小區開展物業管理留下了諸多后患。從調查來看，多數小區都遇到過開發建設遺留的問題，（1）擅自變更規劃、設計不完善為日后物業管理埋下禍根。不僅影響了小區的整體環境，而且在居民入住不到一年時間里，電動自行車、殘摩、自行車，丟失數十輛。引起了居民的強烈不滿，以此為由拒絕繳納物業費。（2）開發建設中的配套設施不到位影響物業費的收繳。（3）開發建設單位不按規劃設計要求建設小區配套設施，房屋及附屬設備質量差，水電氣配套項目得不到落實。開發企業對一些遺留問題不能及時解決，采取能生就省，能不解決就不解決的策略；工程一旦完工，開發企業撤走后，問題都甩給了物業企業，從而造成物業企業與業主之間糾紛不斷。（4）多收的物業費無法退回。

2、業主投訴得不到及時有效解決。對開發建設中的遺留問題，開發商與物業公司相互推委，業主反映強烈，但找不到有效解決的部門，業主進而采取拒繳物業費的辦法來進行抗拒。

（三）、物業公司服務不到位

物業公司管理的水平參差不齊、服務質量差、收支不透明，使業主不能明明白白消費。物

業管理企業與業主是服務和被服務的關系，存在矛盾是必然的。（1）但目前的主要問題是矛盾產生后，無法有效地協調，缺少評判依據。業主與物業公司對物業的服務品質和收費標準存在分歧。一些物業管理公司服務理念有差異，收費至上，確服務不到位。同時，我區的物業收費大都采取包干制的形式，物業公司在物業維護上的開支不透明，業主對物業管理公司的服務缺少客觀評價依據。對物業的不滿，一些物業管理企業不是與業主主動溝通，積極化解矛盾，而是以管理者自居，態度強硬，造成物業糾紛。（2）有些公司在辦理完入住手續后不久，便減少服務，侵占業主利益，引起業主的不滿。（3）部分物業從業人員服務意識差，沒有從根本上樹立為業主服務的觀念，甚至顛倒了業主與物業公司的關系，不能按照規章制度、崗位責任和應急方案服務，出現緊急情況時不能做到及時處理，保證居民的正常生活。

（四）、業主的觀念難于改變，物業消費意識淡薄

多年來，獨山子區實行的是福利分房制，2000年改制后一直是經濟適用房制度，只要是獨山子區居民，都可以購買經濟適用房，購房后幾乎不用再交其它的服務費用，只是每個月繳納幾塊錢衛生費即可。小區建設改為封閉小區后，居民享受的服務由過去的“無償服務”一下變成了“花錢買服務”，思想準備不足，商品意識和物業消費意識尚未確立，盡管他們在入住時都在合同上簽字同意按規定交納物業管理費，但相當多的居民思想上還沒有確立物業費這個概念，也沒有物業管理的理念，這是當前物業收費率低的重要原因之一，是物業企業的生存遇到了很大的問題。

二、小區物業管理的發展對策分析

1、打破差異，對所有小區物業建設統籌管理，作到一視同仁，不能厚此薄彼。

針對獨山子物業目前這種局面，區政府房產局應要求石化公司及礦區服務事業部要打破常規格局，對小區物業目前局面進行改革，而不能給物業管理行業制造混亂。石化公司已經就其管轄小區的物業管理進行了試點改制，不再承擔小區物業建設費用，而是全面收取物業費，這就使其它小區的居民心理平衡程度增強一些，有利于其它小區的物業費用的收繳。

2、全面展開財務分析，強化成本觀念,建立財務成本分析控制制度。

物業管理作為服務性行業,財務管理的一個重要方面就是成本管理,因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費用的支出,因此物業管理公司應該樹立全員成本控制觀念。通過對人力資源的科學整合,激活人才潛力,減少冗員,降低人工成本。同時還要通過職業道德及服務技術培訓,造就一批敬崗愛業、懂技術、會管理的高素質復合型人才隊伍,來提高工作質量和效率。

物業企業在開展經營的過程中,經濟收益主要來自于兩個方面,一個是為客戶提供物業管理,收取管理費,另一個就是開展多種經營,多元化、分散化投資。首先,財務管理部門要評價公司的財務狀況,了解公司一定時期的資產、負債水平,從而判斷企業的經營風險,保證資金合理運作。企業通過財務分析可以及時了解企業資金的構成比例,充分利用閑置資金,合理安排長期借款或者是短期借款,有效控制資金成本。其次,財務分析要評價企業的管理效率,管理效率的高低是企業管理能力的集中反映。最后,企業的財務管理分為三個部分,投資、融資以及利潤分配。對企業贏利能力的評估是必須的,不僅可以滿足投資者的需要,而且還可以根據自身的活力能力及時做出財務預測。企業在財務分析的過程中,制定出行之有效的行動方針,有效的對資金進行預測、對成本進行預算,以及對利潤進行預測,這對于物業管理企業來說都是必不可少的,這也為物業公司的經營者調整產業結構、進行科學的經營決策提供可靠依據。

3、貫徹執行物業管理實行公開招標制度，減少“父子”企業，強化前期物業管理責任。對于參與前期物業管理的企業資質應有較高的要求。明確前期管理期間，物業管理企業除必須按照前期物業服務合同的約定提供物業服務外，對于發現的開發建設遺留問題，應當及時向全體業主公開并說明有關情況。業主因開發建設遺留問題與開發建設單位發生矛盾的，前期物業管理企業應當予以協調相關單位及時處理。對互相推委不負責任的企業，應有嚴厲的處罰

措施。

4、提高物業管理從業人員的綜合素質

物業管理是一項綜合性很強，技術含量很高的工作。而我區物業管理行業處于起步發展階段，物業管理人員培訓教育也處于起步階段，對高層次的專業人才比較匱乏。員工的素質是企業素質的基礎，是服務于業主的基本條件，員工素質的高低，決定著企業發展的速度、成敗與興衰。每一個物業管理企業都面臨著機遇和挑戰，員工素質的高低將決定其在競爭中的地位。關系到物業管理企業的生存與發展。為此，一方面應引進一些具有相關知識與經驗的高層次管理人才，另一方面應通過培訓、定期考核、評比等手段，提高物業管理企業自身員工的素質。隨著員工素質的提高，管理手段的加強，管理水平的提高，服務質量也會隨之相應提高。作為物業管理的從業人員要不斷提高自身的綜合素質和管理能力，要做到法規清楚、管理有方，技術精湛、服務熱情。首先，要轉變觀念，物業管理企業的全體員工要改變物業管理見物不見人的傾向。物業管理在服務過程中要注重與業主聯系溝通，以達到和諧相處的目的。其次，加快企業員工技能培訓，專業知識的培訓，職業專業學校需要加強物業管理職業教育。提升員工綜合素質，營造文明禮貌的服務氛圍。

5、針對業主的觀念難于改變，物業消費意識淡薄的思路

成立區房產局指導下的區物業協會。積極協助政府完善物業自律機制。制定行規，監督企業的行為和服務質量，接受業主的投訴，解決企業之間的糾紛。公布服務項目和收費標準。各物業公司應在自己所管轄的小區內設立“物業公示欄”，在宣傳物業常識的同時公布服務項目和收費標準。一方面便于廣大業主監督服務質量，業主又能夠明明白白消費。

三、結束語

獨山子的小區物業管理目前存在的一些問題，在全國其它地方也同相存在，通過對獨山子小區物業管理問題的分析，相信不僅對獨山子本地小區物業管理帶來幫助，對于全國其它地方的小區物業管理同樣具有很大的參考性。隨著物業管理行業的發展，物業管理法制的完善和人們消費水平不斷提高、消費觀念的轉變，物業服務企業和小區業主的關系會不斷改善，形成“和諧社區”。

參考文獻：

[1] 《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》

[2] 張明媚.物業管理服務與經營[M].電子工業出版,2006.

第二篇：小區物業管理存在的問題及策略探討

小區物業管理存在的問題及策略探討

摘要：物業管理是在住房制度和城市管理體制的改革中新興的一種服務型行業，其從最開始的無到有，逐漸發展壯大，然后到現在基本成為每個小區中不可或缺的一部分，在此發展的過程中必然會經歷一些制度以及服務水平方面的不完善，只有發現問題，從而才能尋找解決問題的策略。

本文通過自己在生活中的實地調查以及網上的數據、其他人的觀點，系統的分析出小區物業管理中存在的一些問題，并挖掘其導致的原因，然后從政府、物業服務企業、業主三方面提出改善策略。全文主要分四個部分去論述：第一部分是物業管理的發展歷程及含義；第二部分是物業管理現狀及原因分析；第三部分是物業管理的改善策略；第四部分是物業管理的前景展望。

關鍵詞：小區；物業管理；問題；策略

i Discussion on Residential Estate Property Management Problems &

Countermeasures Abstract:Property management is in the housing system and the reform of the urban management system in the emerging service industry, which from the beginning of the gradual development and growth, and then to now become an integral part of each district, in the process of development is bound to experience some of the system and service level is not perfect, only to find the problem, so as to find a solution to the problem.In this paper, through their own life in the field survey and online data, other people's point of view, the system analysis of the residential property management in some of the problems, and the reasons for the cause, and then from the government, property services companies, the owners of three ways to improve the strategy.The full text is divided into four parts: the first part is the development course and meaning of the property management;the second part is the property management status and reason analysis;the third part is the improvement strategy of the property management;the fourth part is the prospect of property management.Key word:residential estate;property management;problem;strategy

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目錄 物業管理發展歷程及含義 ····················· 1 1.1物業管理發展歷程 ······················· 1 1.2物業管理的含義 ························ 1 2 物業管理現狀及原因分析 ····················· 1 2.1物業管理相關的法律法規不健全 ·················2.2相關機構對物業管理公司的監管力度不夠 ·············2.3老舊小區管理難 ························2.4物業管理人員不夠專業，管理水平待提高 ·············2.5物業管理收費難度大或收費偏高 ·················2.6小區設備設施維護不及時以及運轉率不高 ·············2.7業主不配合物業管理 ······················2.8業主委員會不能充分發揮自己的權利和作用 ············3 物業管理的改善策略 ·······················3.1政府機構方面的改善 ······················3.1.1完善相關法律法規確保物業管理有法可依 ············3.1.2加強對物業管理公司的管理使其在法律法規下陽光運轉 ······3.1.3加大扶持力度使物業公司敢于、善于管理 ············3.2物業公司本身的改善 ······················3.2.1對相關崗位的人員進行定期培訓，提高其法律法規意識 ······3.2.2對管理人員進行愛崗敬業教育 ················3.2.3了解業主的需求，及時幫助各解決問題——服務到家 ·······3.2.4合理規劃小區公共資源 ···················3.3業主自身的改善 ························3.3.1加強“小區是我家”教育，提高主人翁意識 ···········3.3.2積極配合物業管理，彰顯主人翁形象 ··············3.3.3提高自身的維權意識 ····················4 物業管理的前景展望 ·······················1 2 2 3 3 3 4 4 5 5 5 5 6 6 6 7 7 7 8 8 8 9 9

1.物業管理發展歷程及含義

物業管理是當代快速發展的社會應運而生的產物，在其不斷發展的過程中經歷了不同階段的改變和變革。

1.1物業管理的發展歷程

世界上最早的物業管理是19世紀60年代的英國。而中國現代意義上的物業管理開始于20世紀80年代初，當時正是經濟體制和住房體制的改革時期。

1981年3月10日，深圳市物業服務公司作為中國第一家物業服務企業而誕生，深圳東湖麗苑小區也成為該物業服務企業的第一家業主，因此就這樣一個新興企業逐漸的被大家所認識和接受，隨后物業服務企業也逐漸的增加。為了促進和改善其發展，1994年，建設部頒布了物業管理方面的第一個法律法規-《城市新建住宅小區管理辦法》，與此同時，有關物業管理的第一個地方性法規-《深圳經濟特區物業管理條例》由此而產生，隨后其他一線城市均制定了物業管理的相關地方法規。2003年，《物業管理條例》的頒布，詳細了物業管理在法律法規中的地位以及管理辦法。

在法律法規制度的健全下，物業管理逐步的發展，這也標志著我國的物業管理向新的時期邁進。

1.2物業管理的含義

《物業管理條例》中指出：物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、維護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。通俗的物業管理就是物業服務企業完成房屋的維護和區域安全等工作，盡最大的可能去維護業主的相關權益。

2.物業管理現狀及原因分析

現代的物業管理相對于起初的物業管理有了很大的進步，也在法規的管理下逐步成長，日新月異的房地產行業也在不斷促進其發展，數據表明，物業服務企業已經達到了幾萬家，從事物業服務的人員有上百萬，行業的數量還是挺龐大的，但很多地方還存在一些問題，與國外的一些發展國家的物業服務水平還是有一定 的差距的。

2.1物業管理相關的法律法規不健全

目前，我國物業管理的法律法規基本有地方性和行業性法規組成，因此會存在一些不健全的地方，很多業主和物業管理企業的糾紛都會由此產生。重慶某一小區業主與物業管理公司簽訂合同時候，由于合同中規定的各方的權利與義務不是很明確，從而導致了在后期各方履行和行使自己的權利時候產生了很多的矛盾。

相關管理部門對物業管理有關的法律制度的執行中的小條款沒有形成完整和系統的體系，很多法規都存在一些矛盾，可能致使物業管理公約的權利不夠，很難將相關的法律法規全部落實執行。

2.2相關機構對物業管理公司的監管力度不夠

我國現在物業管理公司還沒有一個自發的行業協會，大多數地方都是由半政府性質的行業協會在約束和規范當地的物業管理公司，而建設管理部門和房管部門都是間接的管理物業行業，很大程度上物業管理公司幾乎都是自我進行約束，因此就會在很多方面有所松懈。相關部門應該每年定期對物業管理公司進行檢查的，有時也是做著面子上的事情，很少深入的去核查。從而導致物業管理公司將行業中的制度當作擺設，根據該公司自己的“制度”執行。

物業管理前期的招投標也是相關機構監管中存在的較大的問題。很多小區在物業管理企業的招投標過程中，由于政府領導以及相關企業單位的強行干涉，導致在很多“中間環節”都需要投入大量的資金，有時還會以不正當的方式得到該項目，物業管理企業在投標的過程中成本提高很多，從而導致在后期的運營中利潤微薄，就會極大的降低企業在各個方面的積極性。

2.3老舊小區管理難

在不同的地區都存在一些老舊小區，特別是在三四線之類的城市里居多，為了業主的方便和小區的維護問題，業主也不得不要求物業管理企業的管理。由于老舊小區都有些年限了，跟現代的小區的設施設備以及施工工藝都有很多不同，比如現代小區基本都是通過門卡進入小區，而老舊小區根本沒有這些設施，如果物業想了解出入的是不是本小區的業主，就必須通過逐個詢問的方式去了解，通過后期加裝此類設備的話，相對于以前買房的價格來說業主的成本又會增加很多，業主必然會產生一定的反感。

老舊小區中最重要的問題就是房屋的維護。很多老舊小區都可能出現墻體脫落、漏水等情況，很多問題都是由于房屋年限的原因，有些房屋盡管存在一些問題，但還未到達基本的使用年限，因此相關人員也未對房屋進行翻修或者改造。2015年12月，北京朝陽區的某住宅小區就發生了驚人的一幕，某住戶家的陽臺掉了下來，經調查，此小區已經有60年之久。這樣的小區不僅對物業的管理來說是一件難的事情，而且對業主來說也是害怕的事情，生活在這樣的小區每天都會擔驚受怕，誰也不知道下一秒會發生什么事情。

2.4物業管理人員不夠專業，管理水平待提高

很多地區的物業管理水平都處在一個發展的時期，對物業管理中的技術人才還十分缺乏，很多人能從事工作都相對單一，大量缺乏復合型人才。據不完全統計發現，在從事物業管理的人員中，只有極少數的人員是這方面的專業水平，除了管理人員外，很多物業管理人員都是某些行業中下崗或者退休的人，普遍的專業水平都不高，并且對自己從事的崗位職責和該物業的管理模式等都不是很清楚。

由于從業人員的不專業就很大程度上影響了該物業公司的管理的規范性，從而就會導致業主和物業管理企業之間的一些矛盾，讓物業管理公司在以后很難去管理，長此以往就會使業主對物業管理的滿意度大大降低。

2.5物業管理收費難度大或收費偏高

對于物業管理企業來說物業管理費就是其運營的費用和企業利益的來源。目前政府規定的物業管理指導價是1.0元/月.平方米，但很多的物業管理基本都高于這個價格，對于業主來說肯定會以自己的利益為中心，如果與其他的小區相比，自己所在的小區物業管理費收的相對高，就會導致一些必要的矛盾。而物業管理方面又認為，我們是以服務為目的，盈利是很微薄的，從而導致兩者間的矛盾更加激化。

2.6小區設施設備維護不及時以及運轉效率不高

目前所建設的一些小區基本都有安裝電梯，但電梯的安全性以及運轉率就成了一個問題。基本設施設備的維護就是物業管理企業的職責，對電梯的定期維護是不可少的一部分，有些小區由于在安裝電梯的招投標初期，由于各方面的原因 導致電梯的質量等方面有一些缺陷，從而使得后期的維護頻繁，業主就經常不能使用電梯。

路燈基本是每個小區所存在的，有些不經意的一些地方的路燈，物業管理公司都少去維護，甚至是在業主報告之后都不會去維修，他們認為那些地方是很少有人去的，對業主的妨礙不大。但有些老人就喜歡到處走走，誰也不能肯定說他們不會去，畢竟那是小區的公共活動區域。

某小區的整棟樓過道的燈均不亮，多次保修物業，但都未見解決，后來一位老人經過過道是摔倒導致骨折，后來其家人認為這是屬于物業的責任，而物業卻否認，后來只有通過上告院解決。這本來是一件很小的事情，也屬于物業管理的職責范圍內，在小成本和少人力的情況下就能解決的。但最終導致了這么嚴重的后果，對于物業和業主都是極大不劃算的。

2.7業主不配合物業管理

在一些小區里經常會看見業主私自到處拉電線，有時確實是方便了自己，但這極大的影響了小區中的美觀，一人這樣做可能沒多大的影響，如果每個業主都這樣做就顯得太混亂，無論是從安全的角度還是從小區的美觀角度去考慮，這樣的行為物業肯定會上前制止的，但有些業主以方便或者說是開發商前期沒考慮到這些問題為由，總是不配合物業，這讓物業顯得十分為難。

有些業主為了省點車位的錢，就會將車亂停在小區某些道路上，使得其他的車輛不能通過，導致路段的堵塞，經過物業的提醒之后還不將車挪走，如果車在某時候出現的問題還可能去找物業的麻煩。重慶某小區中就出現了這樣一件事情：小區的某個業主將車停在了小區內的隨便一個位置，第二天早上用車的時候發現車上出現了很多的劃痕，隨后就去找物業賠償，認為這是物業沒管理好，剛好他停車的那個位置也沒有監控，因此無法找出是誰做的。對于這樣的事情大多數的責任只能是業主，小區內有車庫，而業主不選擇聽到車庫里去，而是在路邊，物業也不可能只去看護你的車的。

2.8業主委員會不能充分發揮自己的權利和作用

業主委員會是通過全小區業主共同推選出來的，其代表小區各個業主行使其所擁有的權利，從而使得業主的利益得到最大的保護，以致使物業管理公司盡到自己所履行的義務。業主委員會能極大地促進物業管理的發展，能讓其所在的小區的各方面得到很大的改善，萬科物業前總經理曾說過：“只要物業管理公司存 在，業主委員會就是一個永久的話題”。

通過調查發現，很多小區的業主委員會就形同虛設，并且其成員基本都是一些老年人，很多人都不知道自己所需要履行的職責是什么，甚至對法制觀念相對薄弱。其成員基本都將小區全業主的利益拋之腦后，想得都是自己的利益，有時甚至通過利用自己的身份來謀取一些不當的利益。因此對物業管理公司的監督、協助等職能很難得到發揮。

3.物業管理的改善策略

對物業管理的完善不僅是物業本身的問題，而且也需要政府機構和業主的配合，通過多方面的

3.1政府機構方面的改善

3.1.1完善相關法律法規確保物業管理有法可依

物業管理的完善肯定是離不開相關法律法規的。市場經濟體制下的行業就是在法律法規體系的不斷完善中的成長的經濟。首先加強對物業招投標時的監管，將其中能公示的步驟與內容向相關業主展示，盡量避免招投標中的內幕，減少后期中不必要的麻煩；然后就是必須根據《物權法》、《物業管理條例》以及《合同法》在業主業主和物業簽訂合同時明確業主和物業服務企業的權利和義務，落實相關執行人員的責任和所掌握的權限，嚴格規范合同內容，以至后期出現問題有據可依。同時加大宣傳力度，使得相關人員完全熟悉自己所擁有的權利，在出現相關問題的時候能輕松應對。

3.1.2加強對物業管理公司的管理使其在法律法規下陽光運轉

對物業管理公司的管理是一個相對大范圍的工作，相關行政部門基本都會通過劃分片區的方法來管理，有時會出現一些交叉的區域，就可能相關人員都不處理的情況，因此行政部門可以通過綜合執法的方式來解決這種問題，層層覆蓋，讓業主和物業出現某些無法直接解決的糾紛時能很快的找到相關人員。在相關部門的管理過程中，不僅要加強其立法，使其遇到問題能很好的協調，同時處理問題是有據可依，而且要在管理體制上理順各個部門之間的關系，使其健康蓬勃的發展。

加強對物業管理公司以及相關人員的資格審查。除了定期對企業的資質進行 審查外，還要進行不定時的抽查，讓物業管理企業以一種“時刻準備著”的心態去規范自己。對于不合格的企業必須責令限期整改或者取消其資格，并且記錄在誠信檔案中，這樣不僅是對該企業的警告，而且也是多其他企業的提醒以及對該企業所服務的小區負責。

加強對物業管理企業合理收費的規范。物業管理費是根據房屋的不同類型來確定的，可能有些物業所管理的范圍同時有住宅、學校、商業區等，因為這些不同的類型所服務的要求與內容都不盡相同，所以收費標準也有所不同。因此相關部門要嚴格規范收費標準，依據當地行政部門所制定的收費標準去要求物業管理企業，避免出現亂收費等情況的發生。3.1.3加大扶持力度使物業公司敢于、善于管理

物業管理屬于發展中的一個新興的行業，一個行業的剛起步必須要有人助其一臂之力，這時政府就能極大的發揮其作用。政府加大對其扶持力度，不僅能使物業服務企業盡職盡責的為業主服務，而且也能其能良好的生存與發展。

在物業服務收費標準方面，政府可以根據不同的地域以及不定期的調整期收費標準，在業主和物業服務企業之間制定一個相對平衡的價格，通過政府機構的調查以及審核后，當物業服務企業在管理過程中產生的費用實在是高于實際成本，政府可以對相關企業作出一定程度的補助，以支持其發展。比如降低或減免其營業稅、機械設備的安檢費等。同時政府也應該在各個小區進行宣傳物業服務方面的意識，讓業主能及時的去繳納物業管理費，減少物業服務企業的人力以及物力，使其能及時保證企業資金的流動。

3.2物業公司本身的改善

3.2.1對相關崗位的人員進行定期培訓，提高其綜合素質

企業的服務質量的高低，很大程度上就決定了其所服務的對象的滿意度，但服務質量就需要企業員工的綜合素質能達到一定的水平，因此對企業員工的綜合素質培訓就顯得尤為重要。

只有具備了綜合素質較高的物業管理人才，物業管理才能完善、高效、滿意度高。所以物業管理企業應該建立起一支善管理、懂經營、技術精、思想好的專業化物業管理隊伍。建立人才隊伍、培養管理人才，關鍵在于管理人員綜合素質的提高。物業管理企業應該強化對管理人員的考核與培訓，不斷提高從業人員的專業素質。對人員的培訓就是對該企業的企業文化的提升，好的企業文化一方面 能在企業中營造一個好的氛圍，使得員工能在工作的同時得到一種享受，從而工作的時候沒有那么大的壓力；另一方面還能提升企業的品質，這是一種無形資產，能給企業帶來更多的利益。3.2.2對管理人員進行愛崗敬業教育

管理人員是對下屬的人員的一個帶頭和示范作用，他們對事情的處理方式以及對每件事情或相關人員的態度，都極大的影響著下屬員工。因此對管理人員的愛崗敬業教育是很有必要的。

愛崗是敬業的前提，敬業是愛崗的表現。對物業管理人員的教育不僅是使其能熱愛物業行業，而且是促使其能履行好自己的職責和能完成自己的工作以及促使下屬人員能極好的完成工作。通過培訓教育使得他們能更加富有激情、責任心，并能全身心的投入到工作中，同時也能將自己所服務的小區當作自己的家，將業主當作自己的家人一樣去對待。

3.2.3了解業主的需求，及時幫助解決問題——服務到家

物業管理作為一個服務型的企業就必須時刻的關注業主的需求。對于大部分的小區來說，基本時間都是一些老人或者小孩在家，相對年輕人來說，他們就沒有那么的方便，因此物業需要體現其人文關懷，讓業主能感受到物業企業好的服務態度。比如不定時對業主進行家訪，了解其家中的狀況，對于只是老人在家的業主，物業可以定時幫忙他們買一些生活必須品；以及有看病需要時，物業可以安排醫生到家進行就診，這不僅能極大的體現物業的服務水平，而且更是極大的方便了老人。

小孩子在各個小區也是一個很大的群體，物業應該不定時的對小孩的安全方面進行宣傳教育，物業可以根據小孩的喜好組織一些活動，對小區的小孩子進行集中教導，比如知識搶答、實際案例講解等方式，并且設置一些小的獎品，激勵大家都參加。這樣一方面增加了小區和諧融洽的氛圍，另一方面更能增加各業主對物業服務企業的滿意度 3.2.4合理規劃小區公共資源

公共資源是小區的重要組成部分，小區公共資源的合理規劃與業主的生活以及居住環境密切相關。

運動場所以及器材是一般小區必須的一些東西，但很多時候受眾人群都有一定的局限性，比如游泳池、籃球場、網球場等一系列公共設施基本對大眾都不是 免費開放的，因此物業應盡量將這些公共資源向業主開放，并且增加一定量的運動器材，讓受眾人群能從小孩到老人，以此能滿足不同人群的需求。

在小區內休閑娛樂的地方可以設立一些桌椅等，方便業主的休息以及娛樂活動的需要，在公共娛樂的地方也要考慮到一些特殊人群的存在，需要的地方可以增加無障礙的設施以及殘障人士的專業設施。

物業管理企業也要管理好該小區的公共資源被個人利用的情況，盡量避免公共資源利益化，公共資源是屬于所有業主的資源，如果利益化就會給小區造成一種不和諧的畫面。

3.3業主自身的改善

3.3.1加強“小區是我家”教育，提高主人翁意識

小區的主體還是業主自己，物業對于小區來說只是被動的管理，小區的后期發展以及各方面的改善都需要業主的大力的支持。“主人翁”這三個字，看似平常，其實它所蘊涵的是一種肯定和認同，是一種責任和使命。

對于有些小區來說，可能業主的流動率相對較高，因此很難將小區當作自己永久的家來看待。我們必須將我們所經過的任何一個地方當作家來看，將這種意識映射到我們的心里。不論是業主自己通過某種方式來向更多的人傳播這種意識，還是物業或者政府通過宣傳的方式來引導業主，這些都離不開每個人的主動，只有自己將自己當作所在地方的主人，才能將所在的地方發展得更好。3.3.2積極配合物業管理，彰顯主人翁形象

俗話說“一個巴掌拍不響”，物業管理企業所服務的對象是業主，如果業主不積極配合物業管理進行的一系列管理行為，這肯定會給物業管理企業帶來很大的困難。

業主作為小區的主人，要主動彰顯自我的主人翁形象。在小區的環境方面，業主應該學會自我保持小區的清潔，將垃圾扔到指定的地方，并且在看到有垃圾的地方，應該主動的收拾，不要因為是公共區域，就認為這是物業管理的責任；在物業收費方面，只要在合理的收費標準范圍內，業主應該及時的去繳納，不要讓物業管理企業來催繳，要將按時繳費形成一個習慣；在糾紛方面，有時業主間關于某些的糾紛，需要物業出面處理的時候，業主應該及時通過物業去處理，并且積極配合物業管理的處理，物業管理所做出的合理的解決方式，相關業主應該盡量接受并且能妥善的處理糾紛。3.3.3提高自身的維權意識

維權的意識不僅是業主所需要提高的，而且小區的業主委員會也需要得到極大的改善，業主委員會是所有業主強有力的代表，要將每位業主委員會的成員的職責明確，其需要提高自身的監督的職能，必須熟悉業主與物業所簽訂的服務合同，根據合同要求，對物業服務的質量、內容等進行監督，使其能時刻改善自身的服務水平。同時也要對全部業主的管理規約實施情況進行監督，促使業主也能履行好自己的職責。

4.物業管理的前景展望

物業管理作為一個新興的行業，其還處于發展的階段，可能目前還存在很多需要改善的地方，但我相信通過相關政府部門、物業管理企業以及業主的不斷協作改善，會讓物業管理發展的更好。

相關的制度會更加的完善。物業管理是一種經濟行為，而不是一種政府的行政行為，現在有些企業不能適應現代社會下的市場經濟體制，在服務水平、技術創新、人員的培養等方面可能有些欠缺，在以后的制度完善下，企業肯定能有更大的發展空間，能在完善后的體制中開創物業管理中的新格局。

社會在不斷的發展中，科技也在不斷進步中，物業管理以后也會走向智能化，讓物業在對小區的管理過程中更加便利，減少其中投入的人力，同時也能節約其長期的人工成本。并且可以通過智能化的系統，業主在報修、費用查詢、物業建議等方面有需求的時候，足不出戶就能在網上一鍵查詢以及報修等。

隨著社會中人們的知識水平的不斷提高，業主的法制意識也會越來越強。政策法規對任何一個企業的運作以及經濟收益都起著決定性的作用。在知道相關法律的情況下，業主才能熟悉得法律，然后就能很好的去遵守法律和維護自己的權利。

物業企業更加注重品牌化發展。品牌的建立是在長期的發展中逐步形成的，在將來的發展中，市場的體系中的資源逐漸達到飽和，使得競爭愈加激烈，物業管理將從數量型向質量型、規模型、效益型轉變，因此樹立一個好的品牌就顯得尤為重要，在服務水平、質量的基礎上建立起企業外部和內部的形象，將品牌發展壯大。

在任何一個行業的發展中，都會遇到各種各樣的問題，我們需要做的就是在發現問題中不斷成長，將其中的不完善逐步的改善，可能過程會有些艱辛和漫長，但我相信物業管理在后期的發展會開拓出新的一片天。

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第三篇：課堂教學中存在的主要問題及應對策略

課堂教學中存在的主要問題及應對策略

教學是學校的中心工作，課堂教學是教學工作的核心環節。課堂教學效益將最終決定教學質量，因此加強課堂教學管理，提高教師課堂教學能力和課堂教學效益是學校尤為重要的工作。但長期以來，我校部分教師固執地認為課堂教學效益和質量的低下，歸咎于生源質量太差，很少認真查找或自我反思課堂教學中存在的普遍性問題，去認真研究解決這些大家熟視無睹的問題的對策。為引起全體教師對課堂教學的重視，大興反思和研究之風，下面就我校課堂教學中存在的主要問題及對策提出拙見，誠盼對促進我校教學工作盡綿薄之力。

上學期，我在本校聽了 32 節課，涉及語文、數學、英語、物理、化學、政治、歷史等學科，共23 名教師，三個年級所有班。在聽課中，我側重關注教師的課前準備、課堂組織教學、師生互動情況、重難點的突破、學法指導、知識過手等方面。幾乎每次聽課結束后，我都要隨機抽 5 個學生，以口頭或書面形式檢查學生對當堂知識的掌握和理解情況，并收集對教師授課的意見和建議。囿于時間，我在課后只與11 位授課教師交換了意見。我為老師們務實的工作作風、無私的奉獻精神所感動，也為個別教師在教學中的大膽創新而驚喜，但也為課堂教學中暴露出來的若干問題而憂心忡忡，我對這些問題進行了認真的梳理，并嘗試著尋找一些對策。

一、課堂教學中存在的主要問題及表現

在現行教育體制下，課堂是學生在校學習的主要場所，師生有共同的責任和義務構建有生命力和創造力課堂，使之成為師生獲得知識和精神交流的愉快場所。但如今的情況是，個別老師對課堂產生厭倦乏味感、失落無奈感，不少學生對課堂產生枯燥感、甚至夾雜著恐懼感、或游戲課堂，或木然面對，這樣一來，課堂成了一個了無生趣的場所。那么我們的課堂到底存在哪些問題呢？

1、課前準備工作不充分。在聽課過程中，我發現個別教師對課前準備這個重要的環節重視不夠。主要表現在，上課鈴響后才慢悠悠到教室;本可以提前準備在小黑板上的內容上課時才板書;由于研究學情和課程不夠，導致備課不夠充分不成熟，對課堂教學組織的實施產生負面影響等。這些課前準備不充分，直接導致的后果就是課堂浪費，極大地降低課堂教學效益。

2、學生習慣培養不重視。由于較為特殊的校情，我校學生行為習慣普遍較差，尤其是學習習慣。比如，學生課前靜息普遍不好，學具準備不齊，該做筆記的不做或不規范，思考問題不主動、不深入，回答問題不積極或擾亂課堂，預習不充分或根本不預習，課后練習質量低劣或拖欠，業余時間學習安排毫無計劃等等，此類現象不一而足。其關鍵在于學生自控能力和自我教育意識普遍缺失，教師在教育過程中，缺乏指導方法和持之以恒的精神，缺乏協同作戰的意識。

3、組織教學能力不夠強。課堂組織教學是指在課堂教學過程中，管理學生、引起注意、調動學生的積極性、使其活潑主動地學習，建立和諧融洽的教學秩序，從而實現預定的教學目標的行為方式。在我校，教師的課堂組織教學能力顯得尤為重要，毫不諱言，其能力的強弱直接決定著教學效果的好壞。但遺憾的是，個別教師在管理課堂紀律，吸引學生注意力，激發學生興趣和積極性，處理課堂偶發事件等方面顯得力不從心。個別課堂混亂不堪，甚至處于完全失控狀態，課堂教學效果也就無從談起。

4、教學方法過于陳舊。在課堂教學中，由于個別教師對新課程理解不夠，過度依賴經驗系統，教法單

一、呆板。具體表現在，課堂教學多采用講授式，重自己的講解感覺，對學生接受與否關注不夠，缺乏新穎和創造力。尤其是對學生學法指導不夠，影響了學生的發展。

5、課堂氣氛較為沉悶。課堂氣氛是師生在課堂上教與學的情緒和鉆研狀態的表現。在課堂教學中，教師本應該通過精彩的導入、精心的設計、豐富的語言、師生的互動等來創設生動活潑、積極和諧的課堂氣氛。但在我所聽的課堂上，這種場面很是難得一見。部分課堂是沉悶的，教師嚴厲的眼神、枯燥的說教，學生懶散的行為、漠然的表情，簡直讓人壓抑、窒息，哪還有教與學的樂趣。

6、關注學生發展不夠。在新課程背景下，學生是一個完整的生命個體，是知識的建構者，在課堂教學中處于主體地位。但個別教師在課堂教學中關注學生或面向全體不夠，不敢或不愿把主動權還給學生，要不就是重知識的傳授、輕能力和情商的培養，比如在知識探究、分析問題、歸納小結等方面，本該大膽放手學生，但教師往往“包辦”、“越位”，不留空間給學生，一節課幾乎是教師的表演，少見學生的主動參與。長此以往，學生雖樂得“清閑”，荒蕪了自主思維、創新思維這片片良田。

二、原因分析及對策研究

以上所列舉的問題及現象，究其原因主要有以下幾點:

1、從管理層面上來看。學校教學管理是促進課堂教學規范和提高課堂教學效益的重要保障。但由于多種原因，我校在教學管理上，還存在著制度不健全不落實，工作缺乏思路和連續性，人浮于事而部分工作不深入，管理創新淺嘗輒止，校本教研流于形式，如此種種，給課堂教學中存在的問題提供了生存的土壤。

2、從教師層面上來看。教師是教學活動的組織者、實施者，所以導致目前課堂教學中問題突出，教師自身的原因占了很大的比重。首先是教師對自己所從事的職業理解不夠，而表現出教師觀、教學觀、學生觀陳舊落后;其次是對學校發展和學生發展認同不夠，表現出主人翁意識和互助意識淡薄，責任心不強;第三是對新課程背景下的教學研究不夠，鉆研精神和上進心不足，缺乏創新精神和能力。

3、從學生層面上來看。由于我校生源結構復雜，生源質量差，大面積的學生家庭環境不好，家庭教育效果不好甚至缺失，導致他們學習愿望不強烈、學習習慣較差、學習能力低下、學習品質不良，這一定程度上影響了課堂教學質量。要徹底地扭轉我校教學工作的不良局面，尤其是消除課堂教學中存在的種種問題，真正賜予課堂以生命和活力，全校的各極管理者和教學人員必須同心同德、思想重視、更新觀念、勇于創新、勤奮鉆研、務實工作，惟有如此才能把教學工作帶入一片新的天地。我認為當前要從以下幾個方面著手改進:(1)提高教學管理水平。在今后的工作中，我們要克服重常規、輕突破，重結果、輕過程，重督促、輕指導，重高段、輕低段，重謀劃、輕落實，重情面、輕制度等缺點和不足，要切實增強工作責任心，改進工作方法，提升教學管理水平。

首先，各級教學管理者要切實履行自己的職責，要站在提高課堂教學質量是學校生存和發展的高度來思考問題和開展工作。在工作中要做到“管導結合、獎懲結合、點面結合、人事結合、量質結合”，要竭力為教師創設良好的教學環境和條件，要搭建教師成長發展的平臺。總之，對待教學管理工作，要敢于抓、勤于抓、善于抓、抓全面、抓重點、抓難點、抓深入，用自己的智慧和心血把教學每項工作落到實處，為構筑學校教學工作大廈夯好基石。其次，要提高自己的業務素質。在新的形勢下，我們管理者要克服“怕出丑、怕揭短、得過且過”消極思想，認真學習先進的教育教學理論，全面而深刻理解所有學科課標精神，有針對性參加聽課、說課、評課等教學活動，要注重對各層面教學工作的總體規劃和部署，要及時有效地總結和推廣我校教師在課堂教學活動中的好做法和好經驗，勤于和善于與教師交流和溝通課堂教學的意見和建議，要真誠地與有待提高的教師一道制定個人課堂教學成長計劃，開創管理者和一線教師共同成長的可喜局面。

(2)扎實開展教學活動。活動是推進各項工作的重要載體。但長期以來，我校的教學活動開展情況并不理想，止步于“老三篇”，對提高教師課堂教學能力產生消極影響。因此，我們要結合學校實際，積極開展校本教研（結對幫扶、優質課競賽、示范課展示等）、校際交流等活動，讓大家在活動中達成共識，提升水平，尋求新的突破。

(3)切實增強教師素質。要改進課堂教學，教師是至關重要的因素。因此，全校教師要結合自身實際，認真反思，加強學習，努力提升思想、業務素質。

首先，教師要對自己的職業有深刻的理解，要自覺加強師德師風建設。國運興衰，系于教育，教師又在教育的興衰中扮演著十分重要的角色。因此，教師這個職業意味著責任、未來、奉獻、進取，需要的是過硬的素質、先進的理念、超強的能力、務實的作風，不然，決難擔此重任。我們每位教師面對的是一個個對人生有無限美好期許的完整生命體，肩上扛著引導這些生命體走向成熟、走向智慧、走向美好的重擔。有了這些理解，我們就能自覺地把上進心、責任感、求知欲、合作精神這些被視為現代人走向成功的最為重要的幾個要素植根于腦海，自覺地樹立正確的教師觀、教學觀、學生觀，增強自己的人格魅力，增進與學生的感情，須知研究表明:教師的情感與學生成績之間呈明顯的正比例關系。師生情感越濃，學生成績越佳。其次，教師要多途徑提高課堂教學能力。課堂教學能力是教師能力結構中最為核心的要素。它是教師的綜合素質水平的反映，也是教師的本質特征，它決定著課堂教學質量的高低。而課堂教學能力包含了設計力、決策力、組織力、協調力、創新力、親和力等元素，因此要提高課堂教學能力，還得從以下途徑著手:①學習中成長。學習包括教學實際經驗學習和教學理論學習。每個教師應該每學期至少精讀一本教學類書籍，比如《課堂教學藝術》、《教師課堂教學能力訓練》、《論課堂組織教學技能群》、《新課程背景下的課堂教學模式研究》等，通過學習這些理論，我們會掌握一些知識和技巧。其次，要有選擇性地學習借鑒一些行家、名家好的做法，用心去消化、吸收，融進自己的教學實踐中。比如在課前設計、新課導入、課堂組織、復習小結等教學的各個環節，我校教師中就有很多很好的經驗和做法，大家就應該相互探討、交流，共同進步。②實踐中探索。教師在課堂教學中，要有意識地實踐那些得來的理論和經驗，并勇于創新教學方法、模式。教學能力只有在實踐中才能磨礪出來。教師要主動承擔一些教學活動，尤其是公開課、研究課等，并以海納百川的胸懷和度量面對來自各方面的意見和建議，擇其善者而從之。誠如是，成長為教學能手指日可待。③反思中升華。教學反思是指教師在課堂教學實踐中，以自己的教學活動過程為思考對象，對目標、內容、策略、措施、方法、結果等進行全面審視和系統分析，并予以肯定或否定、思索與修正，不斷地更新自己的教學觀念、改善自己的教學行為、提升教學實踐的合理性、提升教學質量。

第四篇：高校物業管理中存在的問題及應對措施

高校物業管理中存在的問題及應對措施

隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，物業管理作為后勤社會化改革中的重要環節，其重要性越來越明顯。如何進一步使得高校物業管理得到可持續發展，必須要找準當前高校物業管理中存在的一系列問題，改變傳統思路和觀念，積極應對，主動適應市場的檢驗，不斷深化改革，加速發展自身社會化、市場化、專業化和品牌化的適應能力。

一、高校物業管理中存在的問題

（一）物業管理模式落后

當前，多數高校物業管理單位作為高校所屬單位，單位負責人、編制、管理權限、經費均由高校以行政式確定，必然要受到各種制約。高校物業產權基本上屬于國家所有，相比社會型物業企業，高校物業的屬性決定了物業管理有特殊的性質和特點。以我省為例，目前很多高校物業管理中普遍采用的是甲、乙方運行機制，由學校內部各部門齊管共管的模式。學校后勤處或其他部門代表學校作為甲方行使后勤管理的職能，各物業管理單位作為乙方承接物業管理工作任務，但主要是針對校內物業管理，“市場化”的概念不明顯。

（二）制度建設欠缺

當前，國家或高校教育主管部門沒有制定出專門規范高校物業管理的政策法規，而指導社會物業企業工作的《物業管理條例》在高校這一具有特殊性質背景的實體中，無法得到有效落實。各高校基本都結合自身實際情況，制定相關的工作要求和內容，這就導致制度建設 有很大的欠缺，不能建立制度支撐，導致物業管理不規范。雖然目前各高校物業管理單位結合自身實際制定了包括員工崗位職責、質量標準、程序流程等一系列內部工作制度，高校物業管理專業委員會也制定了一些章程、質量參考標準，但不夠充實完善，約束力不強，落實也不盡如人意。(三)專業化程度低

目前高校物業管理從業人員多為高校原后勤職工以及社會外聘人員，而物業管理中綠化、維修等崗位的要求是必須有較強的專業性及操作證、上崗證。甚至普遍認為技術含量低的保安、保潔也隨著社會經濟的發展，也對專業性提出了新的要求。雖然許多高校物業管理單位在這方面不斷努力，增強專業性人員的聘用，在崗員工的培訓，但因高校物業管理外聘人員的工資水平無法和社會專業性人員相比，即使通過“二次培訓”現有員工，專業知識技能也相對缺乏，專業化要求無法很好實現。

（四）物業管理經費短缺

作為高校所屬單位，注定要“吃皇糧”，這樣必然導致物業管理經費不能很充足地保障工作所需支出，加之高校的各項物業、設施設備使用率高，維護難度大，致使物業管理中需要投入的人力、物力多。與此同時，業主對物業管理的要求也越來越高，各種諸如消防、監控安防、出入門禁、車輛管理等高技術自動化設備需要逐漸配套完善，這些僅靠高校行政撥款和少量的物業收費根本無法滿足實際所需資金，物業管理經費投入不足的問題越加明顯，嚴重制約物業管理工作 的質量。

（五）工作范圍內容單一

高校物業管理作為高校工作的一部分，同樣肩負著“三服務、兩育人”的責任和義務，但目前因前面所提的幾點存在問題，導致物業管理單位工作范圍、內容較為單一。教學區域、家屬社區的物業管理往往只限于簡單的保潔、綠化、設施設備維護，為師生員工、家屬服務項目不全面，服務內容不充實，服務理念不到位，物業管理中的人文化、人性化建設不完善，無法滿足業主日益對物業管理的新要求。

二、應把握的幾點應對措施

高校物業管理要想得到可持續發展，保持旺盛的生命力、競爭力，必須要想法設法克服制約發展的困難和存在問題，做好以下幾個應對措施：

（一）、改變物業管理經營模式

高校物業管理單位必須要轉變經營模式，要按照市場經濟的原則去運作，要脫離原來的行政管理模式，建立自身完善的管理運行機制，從職能型管理轉變到經營型管理，走市場化道路。具體來說，必須實行企業化管理,要引入市場核算機制，實行嚴格的成本核算和監控,實行自主經營、自負盈虧的經營模式,使物業管理單位產生健康的市場和競爭意識，在管理成本和服務質量上多思考、多下功夫，并依據工作實際需求和發展需要,逐步建立和完善工作制度,加強物業管理水平,通過以管理制度化驅動，以服務規范化帶動、以質量標準化推動，強化“標準、質量、成效”三結合的落實，逐步適應物業管理社 會化、市場化的檢驗。用市場的杠桿檢驗工作質量和能力，參與校內外物業管理項目競標，按照建立現代企業管理制度的要求,規范運作,自主經營,自負盈虧,自我發展。這樣，雖然增加了物業管理單位和員工的壓力，但更為積極的意義是，增強了物業管理單位和員工能動力、上進力、創造力，克服了以往那些吃大鍋飯和“旱澇保收”的消極思想，建立績效優先，市場效益與物業管理單位、員工的自身利益想掛鉤的分配機制，既保證和提升了高校物業管理質量，又創造了一定的經濟效益。

（二）、瞄準市場定位

高校物業管理要按照市場經濟的原則去運作，建立自身完善的管理運行機制，從職能型管理轉到經營型管理，走市場化道路。開展多元化、多層次的經營服務，科學規范的進行管理，保證物業管理水平的提高，逐漸引導從業者變被動服務為主動服務，堅持“三服務，兩育人”的根本宗旨，為業主不斷提供優質、高效、全方位的服務。全面營造文明向上、環境優美、舒適、服務周到、經營有序的良好的校園環境，業主的滿意度有了明顯的提高，相應地服務領域、服務項目就會得到擴大。由此可見，只要把業主的需求作為高校物業管理的首要關注點，觀念的實現根本性轉變，才能樹立起市場取向的服務觀念。

（三）、堅持規范化發展

高校物業管理單位要注意堅持規范化發展，尤其是要逐步建立完整的科學、規范的管理制度、工作標準和服務程序，引入ISO質量管理體系，制定切實可行的質量方針、質量目標，進一步提升管理的 科學化、規范化程度，使管理方法更科學、管理過程更規范、管理目標更明確，有效地降低管理成本，提高管理效率和組織效能。作為高校的后勤部門，其公司運作模式和社會型專業物業管理企業是有很大差別的。譬如，原來作為高校后勤部門，沒有生存壓力，員工工資福利主要由高校發放，而一旦改制為專業物業服務企業，就必須努力提高物業服務質量，獲得業主認可，以全額收取物業費，否則將面臨生存壓力。當然，規范化發展不僅僅表現在企業自身的運作模式上，更表現在企業要遵守物業管理行業的一系列政策和法律法規。

（四）、樹立市場觀念和服務意識

高校物業管理單位必須樹立市場觀念，要在競爭中求生存、謀發展，必須革除作為行政事業單位后勤服務部門時期的觀念，以市場化企業的心態和姿態去主動服務業主，不斷提高服務質量，以高服務質量贏得業主的認可，并進而在市場中求得生存和發展。同時必須要樹立嚴格的質量意識，通過科學的管理手段，提高服務質量，提升服務水平，打造品牌，以服務求生存，以質量求發展。

（五）、嘗試走管作分離的形式

高校物業管理項目有很多的專業性要求，為保證物業管理水平，高校物業管理單位必須勇于嘗試走管作分離的道路，大膽將一些工作委托給分包商來做，這也是行業發展的一個趨勢和行業產業升級的必然選擇。比如綠化和大型維修，社會型物業管理公司或專業分包公司的介入，一方面可以為高校帶來規范化、標準化、科學化的管理理念，使學校在人力、物力和財力的成本投入得到降低，另一方面還為高校 引進了競爭機制，增進了高校物業管理市場的活力。

（六）、打造品牌，迎戰市場

高校物業管理單位要在不斷競爭激烈的市場競爭中取得發展，必須要打造樹立品牌形象，提高服務質量，提升服務水平，增強參與競爭的實力。同時必須要擴大規模，走向社會市場。當然，前提是要穩固自身發展的基礎——原有高校，高校市場是高校物業管理公司的生存之本，只有切實保障學校教學、科研的順利進行，為師生員工提供優質、優價的服務，才能在此基礎上擴大規模，謀求更大的發展。此外，高校物業管理單位在開拓市場時要充分利用高校優勢，抓住機遇，走向社會參與到校外物業項目管理中，夯實自身實力，爭取和創造更大的生存發展空間。

雖然經過多年的探索實踐，但高校物業管理是“逆水行舟、不進則退”，如何進一步夯實和提升高校物業管理單位自身的品牌形象和美譽度，如何在工作中不斷開拓和創新，如何在工作中穩中求進和不斷進取，如何正確應對機遇和挑戰，這些都是擺在高校物業管理單位面前需要思考和面對的問題。未來的工作中，高校物業管理單位要在發展戰略層面上制定好工作規劃，尋找創新突破口，加強學習，扎實奮進，不斷提升工作水平和質量，把高校物業管理這個蛋糕做大做強。

第五篇：關于小區物業管理存在的問題及建議

關于小區物業管理存在的問題及建議

隨著城鎮化、城市化水平的逐步提高，居民小區物業管理已逐漸成為城市化的重要內容，成為城市管理的重要部分，扮演城市管理的重要角色，居民小區物業管理的好壞直接影響城市居民日常生活和社會秩序維護。近幾年由于配套政策的不完善、監管機制制度不健全等原因，居民小區物業管理的矛盾糾紛問題越來越突出，誘發的影響社會穩定事件也越來越多，規范居民小區物業管理迫在眉睫。

一、當前小區物業管理存在的突出問題

（一）新舊物業更換矛盾。小區業主認為現有物業管理公司服務水平差、服務不到位，業主拒絕現有物業管理公司繼續服務，并另引進其他物業管理公司。因物業管理的巨大利于驅使等原因，現有物業公司不愿退出管理，而新引進的物業管理公司又無法正常開展工作，引發一系列矛盾糾紛問題。

（二）物業管理用房問題。小區物業管理用房產權未明確，小區業主認為物業管理用房產權屬小區業主共有，而物業管理公司則認為物業管理用房產權屬開發商所有，雙方就產權歸屬問題產生分歧，進而引發業主不愿意繳納物管費用等諸多問題。

（三）車庫管理收費問題。一些小區，因物業管理公司收取車庫停車及管理費用，業主認為費用過高或小區車庫產權屬于業主等不愿意繳納相關費用，導致業主與物業管理公司多次出現糾紛，引發業主圍堵車庫等群體性聚集事件，嚴重影響社會穩定。

（四）大修基金動用問題。物業管理公司進行小區基礎設施維修維護時，需動用大修基金，但業主不同意使用大修基金，導致基礎設施遲遲不能維修維護的到位，引發業主不滿。部分物業管理公司動用大修基金僅僅通過業主委員會統一，未召開業主大會征得業主同意，也引發業主強烈反對等。

二、主要原因分析

（一）政策不完善導致準入門檻過低。由于對物業管理公司資質、準入條件、物業公司引進程序、規范服務標準等政策不完善，導致物業管理公司亂象頻出，特別是前期物業存在許多為，多數小區的前期物業由開發商指定或直接安排人員臨時成立，既無相關資質，又無管理服務經驗，入駐之后以謀取利益為主要目的，引發諸多矛盾隱患。

（二）主管部門監管不到位。小區物業管理缺乏上位領導，沒有形成自上而下的監督管理體制機制，加之國土、屬地街道及居委會沒有認真履行監督職能，沒有主動深入小區走訪調研收集問題，對物業管理公司前期存在的苗頭問題未能及時督促整改落實。

（三）業主及業主委員會內部問題。一些小區業主委員會成員以謀取私利為目的，勾結物業管理公司侵害業主權益；一些小區業主委員會沒有按規定程序選舉，未能得到大多數業主認可；少數業主因參與業主委員會未能成功等原因，對業主委員會及物業管理公司開展的工作百般刁難阻礙等。

三、工作建議

（一）完善準入及資質管理機制。進一步完善物業管理資質分級管理機制，并嚴格以資質作為準入門檻，建立物業管理公司綜合服務管理平臺，在平臺上公示物業管理公司資質，開展物業管理公司招標引入等工作，促進物業管理公司入駐規范化、透明化。

（二）建立物業管理責任清單。以《物業管理條例》和《物業服務管理辦法》為依托，建立物業管理責任清單，進一步明確國土房管、規劃、建設、物價、市政、工商、質監等行政主管部門職能職責，促進各單位履職盡責。

（三）引入調解機制。成立行業調解協會。由國土房管局牽頭，推選轄區內有資質的物業管理公司高層人員組建行業調解協會，負責對物業管理行業不規范服務等現象予以糾正，對發生的糾紛問題進行調解處理。建立“四級三方”調解機制，四級：即區級領導小組，區國土房房管局等區級部門和水電氣等單位，屬地鎮街，屬地社區。三方“即開發商、物業管理公司、業主委員會或業主代表，小區物業管理糾紛首先由屬地社區組織開發商、物業管理公司、業主委員會或業主代表進行調解，調解不成再由屬地鎮街、區國土房管局等部門和區級領導小組逐級協調。

（四）建立懲戒機制。成立專門的物業管理服務監管部門，受理處理關于物業管理的投訴事項。建立物業管理服務“保證金”制度，所有按程序入駐小區的物業管理公司，每一都必須向物業管理服務監督部門繳納一定數額的保證金，若當物業管理公司沒有發生不規范服務等情況，則年底全額返還保證金，若當物業管理公司存在不規范服務問題，監管部門有權對當保證金進行罰沒并降低物管公司資質等級，從而促進物業管理公司規范服務。