第一篇：我國物業(yè)管理誠信存在的問題

我國物業(yè)管理誠信存在的問題

1、物業(yè)管理法律制度建設(shè)相對滯后

物業(yè)管理服務(wù)涉及到多個主體,物業(yè)管理服務(wù)涉及到多重權(quán)利義務(wù)關(guān)系,包括銷售商品房的開發(fā)公司、業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)相互之間多方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而我國物業(yè)管理法律制度建設(shè)尚不完善,物業(yè)管理相應(yīng)配套的法律法規(guī)還不健全,加快物業(yè)管理的立法步伐,盡快建立符合中國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)框架體系,已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當務(wù)之急。雖然國家和地方也出臺了一系列規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策,但缺乏全國性、全面性的行業(yè)法律,使得物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量的矛盾糾紛得不到合法解決,日益增多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據(jù)而難以及時處理。沒有相應(yīng)的法規(guī)約束,物業(yè)管理違規(guī)成本低,物業(yè)管理相關(guān)主體誠信缺失現(xiàn)象嚴重。

2、物業(yè)管理體制轉(zhuǎn)變帶來的問題

我國物業(yè)管理行業(yè)在體制轉(zhuǎn)換的過程中出現(xiàn)了一些問題。一方面,物業(yè)管理市場介入不規(guī)范。目前我國物業(yè)管理市場介入方式主要有接管、談判和招投標。在實際操作中,物業(yè)管理的介入多是接管形式,即從開發(fā)商、政府手中接管,缺乏競爭。即使采用招投標方式,也不乏暗箱行為。這就阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)育,競爭機制難以形成。物業(yè)管理公司定位不清,服務(wù)意識淡薄,無競爭壓力,服務(wù)質(zhì)量低下。另一方面,一旦出現(xiàn)糾紛,則開發(fā)商與物業(yè)管理公司互相推諉責任。隨著城市住房制度改革的深化,物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化、商品化、貨幣化,我國物業(yè)管理由以前的政府分管而逐漸分離。目前,許多物業(yè)管理企業(yè)附屬于開發(fā)商,導(dǎo)致一些項目在規(guī)劃設(shè)計、施工階段缺乏專業(yè)的物業(yè)管理介入,建管脫節(jié)造成物業(yè)管理先天不足。對于具體問題。物業(yè)公司和開發(fā)商往往采取互相推諉的策略,最終使得業(yè)主只能不了了之,自身權(quán)益得不到有效維護。

3、物業(yè)管理企業(yè)自身的不實承諾

我國物業(yè)管理行業(yè)法律法規(guī)建設(shè)尚待完善,物業(yè)管理公司權(quán)利義務(wù)范圍亟待明確規(guī)定。但也有些物業(yè)管理公司不注重自身形象的維護,做出自身有可能做不到的承諾。有些企業(yè)為了爭市場份額,接管項目之前,不顧自身實力,做出不發(fā)生汽車丟失、不發(fā)生重大刑事案件、保證人身安全等承諾。而一旦發(fā)生事情,公司又無法或不愿負責,這就導(dǎo)致業(yè)主們與物管公司之間關(guān)系惡化。還有不少企業(yè)在訂合同免責條款時,不注意風險規(guī)避。

4、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)意識薄弱

我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展起步較晚,人們對物業(yè)管理的了解不全面,不深入。業(yè)主在接受“管理”時,對自身在接受物業(yè)管理服務(wù)過程中的權(quán)利和義務(wù)并不十分清楚。也有一些業(yè)主過于強調(diào)維護自身的權(quán)利,而忽略履行應(yīng)有的義務(wù)。這就導(dǎo)致亂扔垃圾、占用公共物業(yè)、不交物業(yè)管理費、不遵守業(yè)主公約等現(xiàn)象發(fā)生。

第二篇：淺析我國物業(yè)管理問題

淺析我國物業(yè)管理問題

黃 瑩

內(nèi)容摘要：我國住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責任，有利于解決我國物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。

關(guān) 鍵 詞：物業(yè)管理 現(xiàn)狀 完善

隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的逐步深入，物業(yè)管理日益成為社會各界和老百姓關(guān)注的焦點之一。物業(yè)管理是房地產(chǎn)在消費領(lǐng)域的延續(xù)。隨著全國各地房地產(chǎn)的熱銷，將意味著會有更多的家庭和個人的生活與物業(yè)管理密不可分。然而我國的物業(yè)管理起步較晚，仍屬于新興行業(yè)，在它的成長壯大的過程中不可避免的會出現(xiàn)諸多問題。因此，正視我國物業(yè)管理現(xiàn)階段存在的問題是十分必要的。本文從法律的角度談?wù)劰P者的認識，以期待完善物業(yè)管理的各項制度，規(guī)范物業(yè)管理的運作，提高物業(yè)管理的水平、建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。

一、物業(yè)管理的涵義

由于在此之前國內(nèi)沒有統(tǒng)一的物業(yè)管理的立法，各物業(yè)管理公司只能依照各地方政府的法規(guī)經(jīng)營。然而各地方法規(guī)對物業(yè)管理的理解和界定也不一致，這就造成了在全國范圍內(nèi)物業(yè)管理公司沒有統(tǒng)一的經(jīng)營標準，給物業(yè)管理的規(guī)范經(jīng)營、管理水平的提高帶來了很大的困難。在理論上，業(yè)內(nèi)外的學(xué)者對物業(yè)管理的認識也各不相同。有的學(xué)者認為，所謂的物業(yè)管理是指專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員受物業(yè)所有人的委托依照國家法律法規(guī)和合同，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的技術(shù)，對已經(jīng)投入使用的物業(yè)以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理，并對物業(yè)周圍的環(huán)境，清潔綠化，安全保衛(wèi)、道路養(yǎng)護等實施統(tǒng)一的專業(yè)化的管理，向業(yè)主或住戶提供全方位的服務(wù)。還有的學(xué)者認為，物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司受物業(yè)所有人（業(yè)主）的委托運用現(xiàn)代的管理科學(xué)和先進的維修、養(yǎng)護技術(shù)，對物業(yè)進行修繕、養(yǎng)護、經(jīng)營并為使用人提供多方位服務(wù)的行為。

針對立法不健全，使得全國范圍內(nèi)的物業(yè)管理標準難以統(tǒng)一這一問題，2002年國務(wù)院出臺了《物業(yè)管理條例（草案）》，這一條例的頒布，對物業(yè)管理工作的開展提供了立法上的指導(dǎo)作用。《條例》第二條明確規(guī)定：“本條例所稱的物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過對房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理，以及維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)的活動。”該規(guī)定對“物業(yè)管理”這個概念作了較權(quán)威的闡述。

首先，該規(guī)定指出了物業(yè)管理公司是按照物業(yè)服務(wù)合同來提供服務(wù)的，說明物業(yè)管理公司與業(yè)主之間是一種契約關(guān)系。這種契約關(guān)系決定了雙方的法律地位是平等的，雙方的權(quán)利義務(wù)是對等的。物業(yè)管理公司給業(yè)主提供的是一種有償?shù)墓芾砗头?wù)，對業(yè)主來說，要想享受舒適的管理和服務(wù)，必須支付一定的費用，這就是說業(yè)主要花錢買服務(wù)；而物業(yè)管理公司得到物業(yè)管理費后，必須提供質(zhì)價相符的服務(wù)。在這里，享受服務(wù)是業(yè)主的權(quán)利，但繳納物業(yè)管理費是其義務(wù)；與之相對應(yīng)，物業(yè)管理公司有權(quán)收取物業(yè)管理費，但必須提供優(yōu)越的管理和服務(wù)。

其次，明確了物業(yè)管理公司的工作范圍，即房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。這就是說，小區(qū)內(nèi)的房屋、綠地、娛樂設(shè)施、供水、供電、供氣等設(shè)備以及其他居住條件不可缺少的設(shè)施都由物業(yè)管理公司負責管理。這樣就避免了業(yè)主和物業(yè)管理公司對物業(yè)管理范圍劃分的不同理解，而造成業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾。

再次，強調(diào)物業(yè)管理公司要以向業(yè)主提供服務(wù)為中心開展工作。因此物業(yè)管理公司就要改變過去那種以領(lǐng)導(dǎo)者身份自居去管理別人的管理理念，注重服務(wù)觀念和服務(wù)意識的培養(yǎng)，通過對小區(qū)的物業(yè)進行專業(yè)性的維修、養(yǎng)護和管理，以及搞好小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主營造一個舒適的生活環(huán)境。

二、目前我國物業(yè)管理中存在的問題和成因

物業(yè)管理最初起源于經(jīng)濟發(fā)達國家，60年代初，香港從英國引入了物業(yè)管理這一概念。80年代初，深圳、廣州等地受香港地區(qū)影響，在我國率先開創(chuàng)了適合我國市場經(jīng)濟的專業(yè)化物業(yè)管理模式。此后，物業(yè)管理公司在全國各地紛紛涌現(xiàn)，但由于物業(yè)管理是一個新生事物，從它現(xiàn)身之日起，紛爭從未停止過。據(jù)調(diào)查反映，2001年關(guān)于物業(yè)管理的投訴大量增加，而在2002年中央電視臺“3.15”消費者調(diào)查問卷結(jié)果顯示，物業(yè)管理名列消費者不滿意行業(yè)的第五位。近幾年來，物業(yè)糾紛事件頻頻見于報端，這樣一個曾經(jīng)令市場振奮，革新居住觀念的新生事物究竟存在哪些問題，筆者對此談?wù)勛约旱恼J識。

（一）、概念不清

近些年由于商品房的熱買，我們經(jīng)常能聽到或看到“物業(yè)管理”一詞，究竟什么是物業(yè)管理？怎樣進行物業(yè)管理？許多開發(fā)商和物業(yè)管理公司對此認識很模糊。一些開發(fā)商和物業(yè)管理公司或者是為了盈利，或者是為了追趕時尚，或者是為了吸引更多消費者而成立物業(yè)管理公司，由于概念上認識不清，有的物業(yè)管理公司則以當然的主人身份來管理廣大業(yè)主。一些業(yè)主對物業(yè)管理也沒有足夠的認識和充分的理解，認為物業(yè)管理公司就相當于居委會，管理生活小區(qū)的閑雜瑣碎之事。正是因為開發(fā)商或物業(yè)管理公司以及業(yè)主對物業(yè)管理的認識不正確，導(dǎo)致了物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾頻頻發(fā)生。

（二）、權(quán)責不明

由于法制不健全，再加上物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂的合同不規(guī)范，物業(yè)管理公司和業(yè)主并不清楚各自的權(quán)責利益。一些業(yè)主認為自己的權(quán)利至高無上，只要交了管理費，小區(qū)里的任何事情物業(yè)管理公司都得管，而且還要管好。當現(xiàn)實的情況達不到要求時，雙方難免發(fā)生矛盾與糾紛。有的甚至對簿公堂。例如：現(xiàn)在許多小區(qū)存在的大到人身傷亡、汽車被盜，小到水浸地板，人被狗咬、卡拉ok擾民等等問題都可能成為業(yè)主索賠和拒絕繳納管理費的理由。

（三）、運作不規(guī)范

物業(yè)管理是住宅小區(qū)建設(shè)完成投入使用后開展的小區(qū)管理工作，但是在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是由開發(fā)商自己組建一個物業(yè)管理公司來進行管理，這種管理模式至今仍然存在。這樣使得物業(yè)管理長期依附于房地產(chǎn)開發(fā)，沒有能夠形成一個獨立的行業(yè)，沒有能夠建立一套規(guī)范的運作機制。

此外，物業(yè)管理公司本身運作也不規(guī)范。一些物業(yè)管理公司僅聘幾名保安在大門口站崗，其他的工作都不做，然后向業(yè)主收取高額的管理費。這種只收費不服務(wù)，或者是多收費少服務(wù)的做法自然會引起業(yè)主的反感，因而引發(fā)物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾。

（四）、觀念落后

住房制度的改革使老百姓的住房消費觀念發(fā)生了深刻的變革，但是業(yè)主的物業(yè)管理消費觀念和消費意識還沒有完全樹立起來。一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理服務(wù)，但是只愿意付非常少的管理費用，這樣物業(yè)管理的收費和物業(yè)管理的質(zhì)價不等，給物業(yè)管理帶來了經(jīng)濟上的困難，也容易引起業(yè)主對物業(yè)管理的不滿意，進而引發(fā)糾紛。

三、完善我國物業(yè)管理問題的思考

物業(yè)管理是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，我國的物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展也日趨成熟和完善。建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系是業(yè)內(nèi)外人士的共同目標。要想搞好物業(yè)管理關(guān)系需要業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司及其他相關(guān)部門的配合，然而其中最重要的是所有參與物業(yè)管理的部門和人員都應(yīng)當認真學(xué)習物業(yè)管理法規(guī)，都要清楚什么是物業(yè)管理以及物業(yè)管理中的法律關(guān)系。只有明確各方主體在物業(yè)管理活動中的地位和責任，之后出現(xiàn)的一系列問

題才能迎刃而解，物業(yè)管理工作才能做好。因此，筆者認為應(yīng)理順以下幾方面的關(guān)系：

(一)、明確物業(yè)管理公司與業(yè)主之間是平等的合同關(guān)系

在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間之所以出現(xiàn)諸多的糾紛，究其原因主要是雙方的法律關(guān)系不明確。一些物業(yè)管理公司或業(yè)主錯誤地理解了自己在物業(yè)管理中的法律地位。

其實，物業(yè)管理是物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主提供的一種服務(wù)。小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共同出錢，選聘一個物業(yè)管理公司代自己對物業(yè)小區(qū)進行管理，物業(yè)管理公司不是業(yè)主的管家或仆人，也不是業(yè)主的代理人，它和業(yè)主都是物業(yè)服務(wù)合同的主體，雙方都應(yīng)該按照合同的約定來規(guī)范自己的行為。雙方的法律地位是平等的，二者的關(guān)系是平等的合同關(guān)系，而不是主人與仆人的關(guān)系，也不是主人與管家的關(guān)系，更不是管理者與被管理者的關(guān)系。“業(yè)主大會有權(quán)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)”，“業(yè)主通過業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。” 由此可見，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種聘用與被聘用的合同關(guān)系。所謂“合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。” 在法律上，合同雙方的法律地位是平等的，不存在誰高誰低，或誰強誰弱的問題。物業(yè)管理公司為業(yè)主提供良好的管理和服務(wù)，而業(yè)主須繳納物業(yè)管理費以作為物業(yè)管理公司為其提供管理和服務(wù)的對價。雙方都應(yīng)該按合同認真地行使權(quán)利和履行義務(wù)，若業(yè)主借故拖欠管理費或物業(yè)管理公司沒有履行服務(wù)和管理的職責，都可能因沒有履行合同約定的義務(wù)而將承擔違約責任。

因此，明確物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的法律關(guān)系有助于物業(yè)管理公司與業(yè)主正確認識自己在物業(yè)管理活動中的位置，扮演好自己的角色。在物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)當在合同中明確約定各自的權(quán)利義務(wù)以及承擔違約責任的具體辦法。由于目前物業(yè)服務(wù)合同多是物業(yè)管理公司事先擬定好的格式合同，這樣業(yè)主委員會代表業(yè)主在簽訂合同時，一定要注意雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責任的約定，以避免物業(yè)管理公司規(guī)避法律，減輕自己的責任而加重業(yè)主的負擔。

（二）、明確開發(fā)商在前期物業(yè)管理活動中的法律地位

開發(fā)商開發(fā)一個物業(yè)小區(qū)，將物業(yè)建成經(jīng)政府有關(guān)主管部門驗收合格后，通過商品房的銷售，所建的商品房逐漸部分地或全部地出售給了購房人，即業(yè)主。這樣開發(fā)商的法律地位逐漸從原來開發(fā)項目的所有者，到把商品房售完，逐步轉(zhuǎn)移而不再擁有已售出部分商品房的所有權(quán)。由于開發(fā)商開發(fā)一個項目一般需要幾年的時間，在這段時間里，開發(fā)商對未售出的商品房仍擁有所有權(quán)。但當該項目完成了商品房銷售后，房屋的所有權(quán)就發(fā)生了轉(zhuǎn)移。由于發(fā)生了房產(chǎn)交易行為，這里的

第三篇：我國物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題及解決對策

物業(yè)管理是指由專門的機構(gòu)和人員，依照合同和契約，對己竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化，道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。

一、我國物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題

（一）物業(yè)管理服務(wù)收費問題一直是物業(yè)管理工作的難點

自從開始實施物業(yè)管理以來，物業(yè)管理服務(wù)收費問題一直是工作的難點，也是政府主管部門立法和監(jiān)管工作的重點。

從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的角度，主要是收費標準過高。對于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人來說，主要是針對房租而言，現(xiàn)階段的低水平房租，使產(chǎn)權(quán)人交費額與房租相差很小；對于物業(yè)使用人來說，與以往相比，除了交納房租外，還必須承擔住戶個人交費項目的費用這筆難以承受的開支。價格水平與服務(wù)質(zhì)量也不相符。違規(guī)收費時有發(fā)生。比如擅自增設(shè)收費項目、擅自提高收費標準、擅自處長收費期限、只收費不服務(wù)、多收費少服務(wù)、不按規(guī)定明碼標價收費等等。

從物業(yè)管理單位的角度，主要是收費標準太低、項目不全。有資料顯示，對于物業(yè)管理項目進行成本核算，發(fā)現(xiàn)除了個別項目外，大多數(shù)收費標準低于成本價。同時收費責任不清，承擔風險過大。現(xiàn)階段各物業(yè)管理企業(yè)承擔了大多數(shù)公用部門的收費任務(wù)，不僅物業(yè)管理企業(yè)要投入人力代收費用，而且由于拒繳、欠繳現(xiàn)象普遍存在，物業(yè)管理企業(yè)還不得不為住戶暫付大量費用，承擔了很大的經(jīng)濟風險。

（二）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)費嚴重不足

在實行物業(yè)管理后，居民從思想上、經(jīng)濟上都難以接受物業(yè)管理服務(wù)收費，這是物業(yè)管理遇到的一個難點問題。有些物業(yè)管理公司之所以起步艱難，其關(guān)鍵是不能解決經(jīng)費來源，僅靠向住戶收取服務(wù)費來解決物業(yè)管理的經(jīng)費來源，大多步履維艱。公共設(shè)施、設(shè)備、維修基金的資金難以到位，很少有物業(yè)管理企業(yè)落實到了這一筆資金；按合同規(guī)定的向每一個住戶收取的管理費收入又由于目前存在的對收費工作的不理解、不支持，住戶欠繳、拒繳管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生，使這一筆資金也難以全部落實；合同之外的特約有償服務(wù)收入由于大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)特約服務(wù)項目少，業(yè)務(wù)量小，不能從中取得多少收入，對資金的補充也是杯水車薪。

（三）物業(yè)管理的法制建設(shè)滯后

物業(yè)管理在我國的興起也就是從近幾年來開始的，國家出臺了的法規(guī)雖然填補了我國物業(yè)管理法律制度的空白，初步改變了我國物業(yè)管理無法可依的狀況，然而，與物業(yè)管理實踐對立法的要求相比，仍有相當差距。由于在許多方面都缺乏明確的法律規(guī)定，使得在管理中形成大量的矛盾與分歧，物業(yè)管理的糾紛事件日益增多，而物業(yè)管理公司、業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛后也缺乏仲裁機構(gòu)和處理規(guī)程。

二、若干原因探析

（一）產(chǎn)生收費問題原因探析

傳統(tǒng)的福利觀念根深蒂固，物業(yè)管理意識尚未形成。在計劃經(jīng)濟體制下，居民除交納象征性房租外，沒有其它任何住房消費，而推行新的物業(yè)管理模式，住戶要支付高出原有房租許多的物業(yè)管理費，在觀念上一時難以接受。同時行業(yè)規(guī)范尚不健全，競爭機制尚未形成。再者收費標準背離價值規(guī)律，執(zhí)法監(jiān)督缺乏有力保障。在收費執(zhí)法監(jiān)督問題上，對于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人來說，可以通過消協(xié)、物價、房管部門甚至法院等途徑維護自身合法權(quán)益，而對物業(yè)管理單位來說，由于分戶收費金額小，欠費住戶數(shù)量多和欠費

原因復(fù)雜等因素的制約，在目前情況下，要通過法律手段監(jiān)督和制約物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人交納物業(yè)管理費，存在著諸多的實際困難。

（二）物業(yè)管理經(jīng)費不足的主要原因

（1）物業(yè)管理啟動資金難以到位。當前我國的物業(yè)管理尚處于起步階段，需要大量資金投入，盡管政府每年對住宅小區(qū)的管理都能給予一定的經(jīng)費補貼，但遠遠不能滿足物業(yè)管理快速發(fā)展的要求。（2）物業(yè)管理企業(yè)管理成本居高不下。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營嚴重不足，營運資金缺乏，導(dǎo)致大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)，除了收費難，啟動資金沒有到位等原因外，還有物業(yè)管理企業(yè)本身規(guī)模和所管理的物業(yè)質(zhì)量的原因。（3）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營渠道少。企業(yè)化要強調(diào)“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”。物業(yè)管理公司要取得經(jīng)濟效益，既要通過各種方法降低管理成本，又要開拓經(jīng)營渠道增加收入。

（三）法制建設(shè)跟不上物業(yè)管理發(fā)展的主要原因

（1）效力層次低、權(quán)威性不高，體系殘缺不全。現(xiàn)行物業(yè)管理立法大多是建設(shè)所公布的各種部門規(guī)章，政策及規(guī)范性文件，這些規(guī)章的權(quán)威性、普遍適用性較低，不利于物業(yè)管理職權(quán)的行使。在我國現(xiàn)行的物業(yè)管理法律法規(guī)中，缺乏一部能統(tǒng)率物業(yè)管理所涉及的所有領(lǐng)域的基本法，一旦某一單行法規(guī)出現(xiàn)立法漏洞，無法可依的現(xiàn)象便不可避免。（2）內(nèi)容不完全、法律漏洞多。現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的適用范圍過窄。物業(yè)管理法的調(diào)整對象應(yīng)該是所有的物業(yè)管理關(guān)系，而現(xiàn)行法規(guī)主要涉及住宅小區(qū)的物業(yè)管理，至于工業(yè)廠房、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、倉庫等眾多領(lǐng)域的物業(yè)管理還是無法可依。同時，尚未建立完善、科學(xué)的物業(yè)管理市場準入制度。準入制度是主管機關(guān)對物管企業(yè)進行監(jiān)督和管理的首要環(huán)節(jié)，是建立競爭有序的市場體系的基礎(chǔ)。物業(yè)管理市場的監(jiān)督管理體制尚未理順。目前物業(yè)管理市場存在著多頭監(jiān)管而又監(jiān)管不力的現(xiàn)象，不僅增大了物業(yè)管理企業(yè)的工作難度，也給物業(yè)管理的有序運行埋下了隱患。法律責任制度不健全也是原因之一。

三、我國物業(yè)管理發(fā)展對策

作者試圖根據(jù)我國具體國情，結(jié)合國內(nèi)外物業(yè)管理的一些先進的管理經(jīng)驗及方法，探索解決當前問題的行之有效的方法。

（一）解決物業(yè)管理收費問題的有效途徑

首先要改變傳統(tǒng)觀念，提高對收費的認識。讓人們充分意識到購房之后，還要在使用期限內(nèi)，連續(xù)不斷地自行承擔物業(yè)維護和享受服務(wù)的全部費用。同時，強化業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的作用。業(yè)主可以通過業(yè)主委員會來充分行使自己的權(quán)利，維護自己的利益。再者，物業(yè)管理要得到發(fā)展和繁榮，就要得到政府的扶助和支持，政府應(yīng)該在物業(yè)管理開始興起階段扶持物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，激勵物業(yè)管理行業(yè)競爭機制的形成。可對物業(yè)管理收費實施特殊稅收政策，應(yīng)進一步明確公共維修服務(wù)收費的法定稅費的標準，使物業(yè)管理服務(wù)的價格構(gòu)成更加合理，同時便于物業(yè)管理企業(yè)的實際操作。同時可以從各城市的實際出發(fā)，對物業(yè)管理收費實施特殊優(yōu)惠的稅制，減免部分稅費，減輕物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟壓力。政府對物業(yè)管理經(jīng)費應(yīng)當進行適當補貼，這有利于保護從事這一類物業(yè)管理的企業(yè)的積極性，推進住房制度改革進程。

（二）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從多方面著手，以改善經(jīng)費不足狀況

（1）物業(yè)管理可實行規(guī)模化經(jīng)營。企業(yè)在生產(chǎn)規(guī)模上要達到經(jīng)濟規(guī)模，此時產(chǎn)品的單位成本最低。物業(yè)管理公司也應(yīng)考慮運用規(guī)模經(jīng)濟發(fā)展企業(yè)化經(jīng)營。（2）物業(yè)管理應(yīng)實行專業(yè)服務(wù)社會化。我國的物業(yè)管理公司機構(gòu)大、人員多，公司對每一項管理業(yè)務(wù)、服務(wù)項目都要親力親為，這勢必大大增加了成本。物業(yè)管理公司應(yīng)以積極的態(tài)度，努力尋求和適應(yīng)符合國際慣例的新的管理架構(gòu)和方式。（3）物業(yè)管理公司應(yīng)開展多種經(jīng)營。物業(yè)管理公司采取“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”。物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理和服務(wù)的同

時，也可利用自身的優(yōu)勢將經(jīng)營范圍擴大到與物業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù)，也可根據(jù)自身特點和該小區(qū)的情況向其它方向發(fā)展。（4）改革現(xiàn)行物業(yè)管理體制，打破單一物業(yè)管理模式。從大多數(shù)中低收入者無力負擔物業(yè)管理費的實際情況出發(fā)，可以嘗試打破普遍推行物業(yè)管理公司管理一種模式的體制，將我國臺灣地區(qū)普遍實行的業(yè)主自營式物業(yè)管理方式引進我國大陸的物業(yè)管理體制，實行物業(yè)管理公司管理與業(yè)主的自營式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。業(yè)主自營式物業(yè)管理就是住宅小區(qū)（臺灣稱社區(qū)）的物業(yè)管理，既不由房地產(chǎn)開發(fā)公司負責，也不聘請社會上專門的物業(yè)管理公司負責，而是由樓房業(yè)主自己打班。這種方式在臺灣的城市中比較普遍。整個社區(qū)的建筑物分為兩部分：一部分是私產(chǎn)（即居民的套房），由業(yè)主自己打班；另一部分是公產(chǎn)，包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物。公產(chǎn)歸社區(qū)全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理。臺灣的物業(yè)管理隊伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監(jiān)控員(他們的房間有對公產(chǎn)部分進行監(jiān)控的先進電子設(shè)備，并且24小時錄像，保留二周)。另外有少量的臨時工，如保潔員、修理工等，由干事根據(jù)需要聘請，他們的工資、獎金等從出租房屋收取的管理費中支出。工作人員盡職、敬業(yè)，加上文明程度較高、設(shè)備先進、通訊發(fā)達，所以其物業(yè)管理成本不算高，水平和效率卻很高。

（三）完善物業(yè)管理法律法規(guī)

為了規(guī)范物業(yè)管理的組織和行為，保障各主體的合法權(quán)益，構(gòu)建物業(yè)管理市場的公平競爭秩序，當務(wù)之急是完善物業(yè)管理法規(guī)。在結(jié)合我國實際情況的基礎(chǔ)上，提出如下的建議：（1）提升物業(yè)管理法規(guī)的層次和效力，建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系。就物業(yè)管理的目的、基本原則、物業(yè)管理法律關(guān)系（含主體的權(quán)利義務(wù)）、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)務(wù)范圍、監(jiān)管體制和物業(yè)管理法的適用范圍等原則性內(nèi)容加以明確規(guī)定。各有關(guān)部門要加強政策法規(guī)的協(xié)調(diào)，盡量摒棄狹隘的部門利益，以實現(xiàn)法規(guī)的體系化，促進法與社會需求之間的和諧。（2）完善物業(yè)管理法規(guī)內(nèi)容，做到內(nèi)容與體系的協(xié)調(diào)。應(yīng)當擴展物業(yè)管理法規(guī)的適用范圍，除了繼續(xù)完善城市住宅小區(qū)物業(yè)管理法規(guī)外，還要將工業(yè)廠房、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、倉庫等的物業(yè)管理也納入物業(yè)管理法規(guī)的調(diào)整范圍。同時建立完善科學(xué)的物業(yè)管理市場準入制度，凈化市場競爭環(huán)境。物管企業(yè)應(yīng)做到產(chǎn)權(quán)清晰且獨立、組織機構(gòu)和內(nèi)部管理制度科學(xué)合理、不斷提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量、創(chuàng)造好的業(yè)績。促使那些由房管所、公房管理單位轉(zhuǎn)制而來的物管企業(yè)盡快適應(yīng)市場需求，并放寬企業(yè)參與市場競爭的條件。再者，應(yīng)當理順物業(yè)管理市場的監(jiān)管體制，細化各職能部門的職權(quán)及行使職權(quán)的程序，完善監(jiān)管、制約手段。最后，完善法律責任制度。明確規(guī)定罪錯與應(yīng)承擔的責任形式，構(gòu)建涵蓋民事責任、行政責任和刑事責任的責任體系，使各主體明確知道如果違反了物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定應(yīng)受到何種懲罰，這將有力地督促各主體正確行使權(quán)利和積極履行義務(wù)，盡可能減少和避免糾紛，違法行為的發(fā)生。明確界定依法追究各種法律責任的組織積程序，使各類組織依法定程序切實履行監(jiān)管義務(wù)，保障物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實施，也便于保護各個主體的合法權(quán)益。

第四篇：我國物業(yè)管理發(fā)展存在的問題及對策思考

我國物業(yè)管理發(fā)展存在的問題及對策思考

物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，伴隨著我國 社會經(jīng)濟 和房地產(chǎn)市場的快速 發(fā)展，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。物業(yè)管理的推進與發(fā)展，改善了廣大居民的生活、工作環(huán)境，推動了兩個文明建設(shè)，為促進住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟增長點和實施社會再就業(yè)工程作出了積極的貢獻。同時，也應(yīng)該看到在物業(yè)管理過程中存在的 問題 日益突出。據(jù)上海市價格舉報投訴中心的資料顯示，物業(yè)管理的投訴共有 3 526 件，占整個投訴總量的 14.6%，成為 2003 年市民投訴的七大熱門行業(yè)之首。因而，研究 現(xiàn)階段我國物業(yè)管理發(fā)展存在的問題及對策成為熱點問題。1.現(xiàn)階段我國物業(yè)管理存在的問題 １.1人力資源隊伍建設(shè)滯后于物業(yè)管理發(fā)展水平目前，我國有相當數(shù)量的物業(yè)管理 企業(yè) 的人力資源隊伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為我國物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場，管理人員普遍素質(zhì)低，服務(wù)不到位。《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）中第 33 條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當 1

按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。但實際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級管理資格（如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、“三總師”等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴重 影響 了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。１.2業(yè)主的物業(yè)知識缺乏一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德，肆意擴大物業(yè)管理中的矛盾報道，或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對社會、對企業(yè)、對業(yè)主的理性引導(dǎo)和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。１.3物業(yè)管理收費難是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的羈絆《條例》中規(guī)定業(yè)主的義務(wù)之一是按時交納物業(yè)服務(wù)費用。在物業(yè)管理中也應(yīng)該貫徹“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀念還有相當?shù)膽T性，服務(wù)標準與收費標準不符等現(xiàn)象時有出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費范圍和價格透明度低，有的公司收取物業(yè)費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費預(yù)算、決算等財務(wù)報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，同時，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大。１.4物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，缺乏市場競爭力據(jù)資料顯示，1997 年底我國約有物業(yè)管理企

業(yè) 7 000 家，至 2003 年底達 2 萬余家，增長速度極快。建設(shè)部 2003 年頒布的一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)只有 78 家。盡管物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，但市場份額普遍較小，經(jīng)營管理水平更是參差不齊，企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力，相互模仿嚴重，既不利于自身發(fā)展，也不利于抵御港澳臺地區(qū)及外國同行的“入侵”。１.5物業(yè)管理法制建設(shè)仍需進一步完善隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉(zhuǎn)向個人購房，隨之而來產(chǎn)生居民小區(qū)的物業(yè)管理問題，但由于我國的相關(guān) 法律 體系尚未出臺，近兩年引發(fā)多起群體糾紛。雖然 2003 年國務(wù)院出臺了《物業(yè)管理條例》，相關(guān)部門又陸續(xù)頒布了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》等行政規(guī)章，但現(xiàn)有的物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權(quán)、強迫業(yè)主接受有資質(zhì)（甚至沒有資質(zhì)）的物業(yè)管理公司管理模式，據(jù) 中國 人民大學(xué)國家社科基金項目“社區(qū)管理”課題組對北京 70 個居民小區(qū)的調(diào)查結(jié)果顯示，住房質(zhì)量引起嚴重糾紛的小區(qū)占 22.8%，與物業(yè)管理公司發(fā)生嚴重糾紛的小區(qū)占 80%，隨意修改規(guī)劃的小區(qū)占 34.2%，產(chǎn)生肢體沖突與暴力沖突的占 37%，在所有這些糾紛中因公用財產(chǎn)被嚴重侵占的占 60%，這充分說明現(xiàn)有管理模式存在著弊端。１.6地區(qū)間發(fā)展不平衡從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，南方地區(qū)、經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)、內(nèi)陸城市和

中小城市相對較慢。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設(shè)部公布全國第一批 40 家物業(yè)管理資質(zhì)一級企業(yè)中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號，占全國的 1/7.據(jù)不完全統(tǒng)計，2002 年底全國實施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38%，經(jīng)濟發(fā)達城市已達 50%以上，這說明，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當大。2.解決物業(yè)管理所存在 問題 的對策 ２.1走專業(yè)化 發(fā)展 之路物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場化到一定程度的必然結(jié)果。物業(yè)管理要有專門的針對對象和具體的細分市場，在管理上要有專業(yè)化水準。全國 70％以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立 科學(xué) 的人力資源管理機制，加大專業(yè)人才培訓(xùn)力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動他們的積極主動性和創(chuàng)造精神，做好服務(wù)集成，通過高標準服務(wù)來激發(fā)消費者的自覺繳費意識，從根本上解決物業(yè)管理收費難的問題，向知識型管理過渡，走一條人才專業(yè)化、服務(wù)專業(yè)化、競爭市場化的道路。２.2走法制化發(fā)展之路實際上，物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進行自治的權(quán)力，是一項產(chǎn)權(quán)人對財產(chǎn)進行處置權(quán)力，不應(yīng)該規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)公司進行物業(yè)管理。為此，要完善不動產(chǎn)登記制度，對物業(yè)特別是業(yè)主共有共享的部分詳細登記；明確物業(yè)

管理是業(yè)主對物業(yè)進行自主治理的活動，物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利，在建立“物權(quán)法”的同時，要盡快出臺“物業(yè)管理法”，真正做到依法管理，依法服務(wù)。２.3走集團化發(fā)展之路在我國物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，全國約有 80%的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要，客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)模化、集團化之路。同時，物業(yè)管理市場將面臨重新洗牌，中國 物業(yè)管理企業(yè)要想得到進一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關(guān)部門應(yīng)制定相應(yīng)政策，一方面，提高企業(yè)的注冊門檻。另一方面，嚴格降低清除制度。啟動物業(yè)管理市場預(yù)警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實現(xiàn)強強聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團。２.4走品牌化發(fā)展之路品牌是產(chǎn)品或企業(yè)區(qū)別于其他產(chǎn)品或企業(yè)的標志，對企業(yè)而言，品牌代表了一種潛在的競爭力與獲利能力，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須走以品牌為中心的發(fā)展之路。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當根據(jù)不同的目標客戶、不同的物業(yè)類型，選擇適當媒體來進行宣傳自己的品牌，并逐步形成員工的品牌氣質(zhì)，結(jié)合所管理的樓盤品牌，走出一條適合自身的良性循環(huán)的品牌化發(fā)展之路。２.5走智能化發(fā)展之路隨著人們生活水平的提高，現(xiàn)代科技 的發(fā)展，房地產(chǎn)供應(yīng)商在提供產(chǎn)品時已經(jīng)越來越多的考慮物業(yè)的智能化，客觀上也要求物業(yè)管理企業(yè)實行智能化管理。

物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)適應(yīng) 時代 的發(fā)展要求，采用以 計算 機管理為主導(dǎo)的新技術(shù)，推出智能化管理，以降低物業(yè)管理的人力成本，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，同時，可以推廣一些先進的管理 方法。２.6走“以人為本”的發(fā)展之路物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，物業(yè)管理的目標之一是要為業(yè)主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)要倡導(dǎo)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，在與業(yè)主的接觸和服務(wù)中要把人情味體現(xiàn)在每個細節(jié)中，注重對業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿意度。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動要以使業(yè)主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。任何物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場信息，突出物業(yè)服務(wù)的人性化理念，將物業(yè)管理服務(wù)超越單純的維修與維護，為小區(qū)用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導(dǎo)一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務(wù)的理念。3.結(jié)束語 當前，物業(yè)管理行業(yè)正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的關(guān)鍵時刻，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的 研究 物業(yè)管理存在的問題和發(fā)展對策，需要我們作出更進一步的努力。參考文獻 ：[1] 王貴嶺。物業(yè)管理[M].北京：中國物價出版社，2003.[2] 賀學(xué)良，ALBERT LO（美），王子潤。中國物業(yè)管理[M].上海：文匯出版社，2003.[3] 季如進。物業(yè)管理[M].沈陽：遼寧大學(xué)出版社，2001.[4] 王家福。物業(yè)管理條例釋解[M].北京：中國物價出版社，2003.

第五篇：我國物業(yè)管理存在的問題及改進措施（寫寫幫整理）

原文詳細地址：http://www.tmdps.cn/feibiaozhun/

我國物業(yè)管理存在的問題及改進措施

一、引言

物業(yè)管理在我國的興起與發(fā)展時間不長,屬于一個新的研究領(lǐng)域,也是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)之一,占據(jù)第三產(chǎn)業(yè)中的比重將越來越大,而我國的物業(yè)管理還很不成熟,與國外的物業(yè)管理相比,差距還很大。目前,物業(yè)管理問題成為近年來投訴率最高的問題,高校的物業(yè)管理問題也很突出,黃蕾和李映輝(2011)對近年來發(fā)表在我國核心期刊的物業(yè)管理相關(guān)問題及對策進行了評述?,物業(yè)管理問題表現(xiàn)突出。因此,筆者擬對我國物業(yè)管理問題的產(chǎn)生進行分析,提出改進對策是當前急需解決的問題。

二、我國物業(yè)管理存在的問題

1.政府定價需要調(diào)整。政府對于物業(yè)公司服務(wù)收費定價,從減輕舊的住房制度下的福利負擔以及考慮在物業(yè)管理興建之初,居民的思想和經(jīng)濟承受能力都較低的情況下,政府定價物業(yè)管理的收費不應(yīng)過高,但目前物業(yè)管理企業(yè)大多在物業(yè)服務(wù)項目上虧損,物業(yè)服務(wù)收費還需要靠其他方面的經(jīng)營收入來彌補損失?。

2.物業(yè)管理法規(guī)有待完善。物業(yè)管理立法相對滯后,法規(guī)體系有待完善。隨著我國福利分房轉(zhuǎn)向個人購房,從而呈現(xiàn)出居民小區(qū)物業(yè)的管理問題。我國相關(guān)的物業(yè)管理政策與法規(guī)尚未出臺,很多人鉆空子,引發(fā)多起群體糾紛。雖然2003年國務(wù)院出臺了《物業(yè)管理條例》,隨后又陸續(xù)頒布了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》等規(guī)章?,但是十多年前制定的管理法規(guī),與現(xiàn)有的物業(yè)管理模式不匹配,我國物業(yè)管理立法明顯滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

3.物業(yè)管理行業(yè)缺乏專業(yè)人才。我國物業(yè)管理人員大多素質(zhì)低下,服務(wù)很不到位,取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)不多?。有部分是房改轉(zhuǎn)型人員,沒有經(jīng)過職業(yè)培訓(xùn)。部分物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等與物業(yè)管理的發(fā)展要求差距較大,非專業(yè)管理人員做物業(yè)管理已成為我國物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)實狀況。

4.缺乏管理水平,服務(wù)水平低劣。物業(yè)市場缺乏足夠的管理水平和道德素養(yǎng),缺乏具有較高水平的招投標企業(yè)和評標專家,結(jié)果出現(xiàn)了邀標多、公開招標少的局面,導(dǎo)致“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象頻繁發(fā)生?。物業(yè)管理行業(yè)中有一批質(zhì)素低下的公司患“近視眼”,一切都是短期行為,敗壞了物業(yè)管理的行業(yè)的聲譽。

有些物業(yè)管理公司降低管理標準,服務(wù)差水平低劣,最終影響企業(yè)的聲譽。因此,影響了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營效益,效益不佳,同時也造成人才流失;沒有人才,更難以提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù),最終形成惡性循環(huán)?。由于我國物業(yè)管理工作起步較晚,管理行為不規(guī)范,造成“小、散、亂”狀況問題突出?。

5.物業(yè)管理缺乏規(guī)模。在我國物業(yè)管理存在企業(yè)規(guī)模小,群體優(yōu)勢缺乏,并且企業(yè)經(jīng)濟效 原文詳細地址：http://www.tmdps.cn/feibiaozhun/

益不良,有的還虧損嚴重。許多物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)項目少,不具備經(jīng)營規(guī)模,經(jīng)營業(yè)績很難理想。缺乏經(jīng)營規(guī)模,將影響項目管理的連續(xù)性和穩(wěn)定性,管理出現(xiàn)斷層,經(jīng)營效益差。物業(yè)管理行業(yè)如果不具備規(guī)模效益,將缺乏發(fā)展后勁。

三、物業(yè)問題產(chǎn)生原因分析

1.物業(yè)管理實踐時間短。物業(yè)管理在我國施行的時間還很短,還有一個學(xué)習實踐的過程,很多事情要“摸著石頭過河”。另外,我國還處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期,還有很多的法律、法規(guī)要跟著轉(zhuǎn)型,有的要重新建立,但法律、法規(guī)建立滯后,實際實施就更困難。竟爭機制不完善,市場化程度低,缺乏公平的竟爭機制,從而造成惡性循環(huán)。

2.市場竟爭激烈。物業(yè)管理市場竟爭激烈,為爭得物業(yè)管理項目費盡心機。市場竟爭是雙刃劍,如果在市場經(jīng)濟大潮中,能夠優(yōu)勝劣汰、優(yōu)化資源,就能夠促進企業(yè)的發(fā)展壯大。但現(xiàn)在存在招投標竟爭規(guī)則不完善,如“惡性竟爭”、“圍標秀場”等,導(dǎo)致部分的物業(yè)管理企業(yè)價格很低,利潤也愈來愈低?。

3.物業(yè)管理定價滯后。物業(yè)管理定價,沒有與時俱進。在各種物價上漲的情況下,物業(yè)服務(wù)的定價,政府沒有隨著市場、環(huán)境的變化進行調(diào)價,致使有些物業(yè)還沿用很久以前的價格表;如筆者曾在一小區(qū)見到還貼著10年前的服務(wù)價格表。而過去的物業(yè)管理服務(wù)的定價,是政府一方?jīng)Q定的,物業(yè)服務(wù)的價格制定沒有進行多方協(xié)商,致使價格的制定與實際情況嚴重脫節(jié)。

四、物業(yè)管理改進措施

1.端正經(jīng)營理念,樹立良好品牌。基礎(chǔ)不牢,地動山搖。物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營過程中,要端正經(jīng)營的理念。企業(yè)與業(yè)主之間要進行良好的溝通,心理契約的達成要建立在期望的契合上?。業(yè)主了解其它物業(yè)管理企業(yè)的信息后,就對自己所在小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)形成了心理期望。因此,物業(yè)管理企業(yè)要重視與業(yè)主溝通,注重核心能力的構(gòu)建,增強危機管理意識,要盡可能地了解顧客,幫助實現(xiàn)其心理期望,樹立企業(yè)良好形象。

2.政府與企業(yè)聯(lián)合定價。長遠看來,物業(yè)管理的最終發(fā)展方向必然是企業(yè)化,凡不能進入市場,不以利潤為目的者均不能稱之為企業(yè)。從這個意義上講,為順應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)化發(fā)展這一潮流,必須在竟爭的基礎(chǔ)上,能夠保證企業(yè)的基本利潤的原則確定價格,因此,需要由政府與企業(yè)商議進行價格的制定。

3.管理法制化。物業(yè)管理應(yīng)擁有良好的環(huán)境,并應(yīng)提高從業(yè)者的整體素質(zhì)。走法制化發(fā)展之路,完善物業(yè)行業(yè)法律法規(guī)。物業(yè)管理步及內(nèi)容廣泛,物業(yè)管理企業(yè)與許多部門有多層關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電等十多個部門有聯(lián)系。如果沒有法律、法規(guī)作保證,物業(yè)管理難以健康發(fā)展。因此,政府有關(guān)部門應(yīng)加快立法,建立物業(yè)管理法規(guī)體系,使我國物業(yè)管理有法可依、有章可循。

4.培養(yǎng)物業(yè)管理人才。人才需要培養(yǎng),優(yōu)秀的物業(yè)管理人才要采取多渠道、多形式進行培養(yǎng),為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供必要的人力資源儲備。可采用“請進來,走出去”的培養(yǎng)方式,并給相應(yīng)人才有拓展的空間,如晉級、深造、學(xué)歷提升等學(xué)習機會。同時,加強正確的思想培養(yǎng),樹立良好的道德觀念,培養(yǎng)德才兼?zhèn)涞娜瞬?建立一支吃苦耐勞、樂于奉獻,技術(shù)過硬的隊伍, 原文詳細地址：http://www.tmdps.cn/feibiaozhun/

提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)素質(zhì)與管理水平。

5.實現(xiàn)規(guī)模與品牌效益。我國物業(yè)管理企業(yè)如果要發(fā)展,一方面應(yīng)擺脫小而全模式,進行聯(lián)合發(fā)展,構(gòu)建物業(yè)企業(yè)集團,進行良好的管理,實現(xiàn)規(guī)模效益;另一方面,要進行品牌的打造,提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。無論是大企業(yè),還是小企業(yè),創(chuàng)建良好的品牌,并能夠長久保證質(zhì)量,企業(yè)就能夠逐步發(fā)展。因此,政府部門應(yīng)制定相應(yīng)的政策,提高企業(yè)的進入條件,嚴格清除制度,對不良的企業(yè)及時清除,保證企業(yè)一定的規(guī)模與品質(zhì),促進物業(yè)企業(yè)與物業(yè)管理良好的發(fā)展。