第一篇：關于小區物業管理存在的問題及建議

關于小區物業管理存在的問題及建議

隨著城鎮化、城市化水平的逐步提高，居民小區物業管理已逐漸成為城市化的重要內容，成為城市管理的重要部分，扮演城市管理的重要角色，居民小區物業管理的好壞直接影響城市居民日常生活和社會秩序維護。近幾年由于配套政策的不完善、監管機制制度不健全等原因，居民小區物業管理的矛盾糾紛問題越來越突出，誘發的影響社會穩定事件也越來越多，規范居民小區物業管理迫在眉睫。

一、當前小區物業管理存在的突出問題

（一）新舊物業更換矛盾。小區業主認為現有物業管理公司服務水平差、服務不到位，業主拒絕現有物業管理公司繼續服務，并另引進其他物業管理公司。因物業管理的巨大利于驅使等原因，現有物業公司不愿退出管理，而新引進的物業管理公司又無法正常開展工作，引發一系列矛盾糾紛問題。

（二）物業管理用房問題。小區物業管理用房產權未明確，小區業主認為物業管理用房產權屬小區業主共有，而物業管理公司則認為物業管理用房產權屬開發商所有，雙方就產權歸屬問題產生分歧，進而引發業主不愿意繳納物管費用等諸多問題。

（三）車庫管理收費問題。一些小區，因物業管理公司收取車庫停車及管理費用，業主認為費用過高或小區車庫產權屬于業主等不愿意繳納相關費用，導致業主與物業管理公司多次出現糾紛，引發業主圍堵車庫等群體性聚集事件，嚴重影響社會穩定。

（四）大修基金動用問題。物業管理公司進行小區基礎設施維修維護時，需動用大修基金，但業主不同意使用大修基金，導致基礎設施遲遲不能維修維護的到位，引發業主不滿。部分物業管理公司動用大修基金僅僅通過業主委員會統一，未召開業主大會征得業主同意，也引發業主強烈反對等。

二、主要原因分析

（一）政策不完善導致準入門檻過低。由于對物業管理公司資質、準入條件、物業公司引進程序、規范服務標準等政策不完善，導致物業管理公司亂象頻出，特別是前期物業存在許多為，多數小區的前期物業由開發商指定或直接安排人員臨時成立，既無相關資質，又無管理服務經驗，入駐之后以謀取利益為主要目的，引發諸多矛盾隱患。

（二）主管部門監管不到位。小區物業管理缺乏上位領導，沒有形成自上而下的監督管理體制機制，加之國土、屬地街道及居委會沒有認真履行監督職能，沒有主動深入小區走訪調研收集問題，對物業管理公司前期存在的苗頭問題未能及時督促整改落實。

（三）業主及業主委員會內部問題。一些小區業主委員會成員以謀取私利為目的，勾結物業管理公司侵害業主權益；一些小區業主委員會沒有按規定程序選舉，未能得到大多數業主認可；少數業主因參與業主委員會未能成功等原因，對業主委員會及物業管理公司開展的工作百般刁難阻礙等。

三、工作建議

（一）完善準入及資質管理機制。進一步完善物業管理資質分級管理機制，并嚴格以資質作為準入門檻，建立物業管理公司綜合服務管理平臺，在平臺上公示物業管理公司資質，開展物業管理公司招標引入等工作，促進物業管理公司入駐規范化、透明化。

（二）建立物業管理責任清單。以《物業管理條例》和《物業服務管理辦法》為依托，建立物業管理責任清單，進一步明確國土房管、規劃、建設、物價、市政、工商、質監等行政主管部門職能職責，促進各單位履職盡責。

（三）引入調解機制。成立行業調解協會。由國土房管局牽頭，推選轄區內有資質的物業管理公司高層人員組建行業調解協會，負責對物業管理行業不規范服務等現象予以糾正，對發生的糾紛問題進行調解處理。建立“四級三方”調解機制，四級：即區級領導小組，區國土房房管局等區級部門和水電氣等單位，屬地鎮街，屬地社區。三方“即開發商、物業管理公司、業主委員會或業主代表，小區物業管理糾紛首先由屬地社區組織開發商、物業管理公司、業主委員會或業主代表進行調解，調解不成再由屬地鎮街、區國土房管局等部門和區級領導小組逐級協調。

（四）建立懲戒機制。成立專門的物業管理服務監管部門，受理處理關于物業管理的投訴事項。建立物業管理服務“保證金”制度，所有按程序入駐小區的物業管理公司，每一年度都必須向物業管理服務監督部門繳納一定數額的保證金，若當年度物業管理公司沒有發生不規范服務等情況，則年底全額返還保證金，若當年度物業管理公司存在不規范服務問題，監管部門有權對當年度保證金進行罰沒并降低物管公司資質等級，從而促進物業管理公司規范服務。

第二篇：淺談小區物業管理存在問題及建議

淺談小區物業管理存在問題及建議

[摘要]伴隨著嘉善房地產市場的快速發展，原來獨門獨戶的自我管理形式已被迅猛發展的城市物業集中管理所取代。物業管理作為一個新興的行業，已逐漸成為房地產經營管理的重要組成部分。在物業管理過程中存在的問題也逐漸暴露，這些直接影響和制約了物業管理行業的生存和發展。因此研究其解決問題的對策，有著重要的現實意義。本文列舉了我區的小區物業管理普遍存在的若干問題，并加以分析，最后，針對問題，對完善物業管理提出了若干建議。

[關鍵詞]物業管理，存在問題，建議

1引言

隨著嘉善經濟的快速發展和城市開發進程的加快，房地產市場已成為嘉善縣的主導經濟之一，不管是資歷深久的同心房地產公司還是新成立的幾家房產公司，都頗具實力，同時由房地產行業帶動的物業管理行業也逐漸形成規模，其效益日趨明顯。我縣的物業管理行業起步較晚，但發展較快。從1996年的第一家區物業管理公司成立至今，全縣已有物業管理公司10余家，從業人員300余人，實施物業管理的住宅小區20余個，涉及住戶五萬余戶，物業管理工作經過近十年的發展，取得了很大的進展。但是，也應該看到在物業管理過程中存在的問題日益突出。近幾年，我縣物業管理公司與業主之間不斷發生的矛盾已經成為大家關注的焦點。從物業公司亂收費、擅自停水停電到公共設施被侵占、公共維修基金被挪用、業主委員會成立難，大量物業糾紛紛至沓來。這些直接影響和制約了物業管理行業生存和發展。因而，研究現階段我縣物業管理發展存在的問題及對策成為熱點問題。

2我區物業管理存在的若干問題

2.1物業管理收費難

一般來說，物業管理費除了合同約定的因提供物業管理而直接產生的費用，還包括物業管理企業所代辦的供暖費用、供熱水費用等。據統計，一般小區的物業收費率能達到75%，就屬于比較好的。但比如杜鵑小區,不交、少交、欠交物業管理費已成為一種常見的現象，而作為業主拒交物業管理費的主要理由多為物業管理不到位，小區臟、亂、差；小區內存在業主車輛丟失現象和內配套設施不完備等。2006年5月的浙南頻道曾經報道過這樣一則新聞，嘉善縣的多個小區面臨著物業公司撤離、業主自主管理的局面，比如眾所周知的冬青里別墅小區,由于所能收到的管理費不到四成，物業公司不得不作出了退出小區的決定。2.2物業公司服務面狹窄

物業公司自身管理水平較低，開展和提供的服務項目單一，服務面狹窄。目前，我縣的物業公司僅僅是面向居民住宅小區提供服務，而對居民住宅小區,包括風澤泗洲、東方名嘉、格林春天這幾個小區，也僅僅是提供保安、保潔、綠化等一些基本服務內容，其他一些特需服務項目基本沒有開展，如代接送小孩、代收水、電、暖氣費；代家政服務等等。

2.3物業公司員工素質欠佳

一般的物業公司認為物業管理是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗，著重表現在杜鵑小區，由于物業管理費的不到位，不得不低薪聘請下崗工人甚至退休工人！即使公司對員工培訓，也還是停留在基本技能的初級階段，還未走向由勞動部門參與的社會化職業技能等級培訓與鑒定。致使物業服務工作不到位，不按規范操作，從業人員流動性大、素質低。例如，2006年嘉善經濟開發區物業管理有限公司的人員流動性達到60%。保安工作形式大于實質，作用沒有真正發揮。表現為：重門崗，輕巡邏查看；重小區內部安全，輕外圍防患；重治安問題，輕設施安全；重人員數量，輕人員素質；重人員配置，輕崗位管理監督；重對人的防患，輕對物的安全監護。

2.4成立業主委員會工作滯后

目前，嘉善絕大部分小區雖然都成立了業主委員會，但都沒有形成和發揮業主與物業公司之間橋梁與紐帶的作用；服務質量的監管工作沒有真正地開展起來；對物業服務與公共財務的收支疏于監督。同時，由于業主委員會自身缺乏對物業相關政策、規定的了解、理解和運用，致使物業公司單方面說了算，而業主委員會卻對物業的管理事項難以決策。

2.5業主對物業服務收費缺乏知情權

從嘉善的情況看，各物業管理公司都能做到明碼標價收費，能在小區的醒目位置公示服務項目內容、收費標準、收費依據等，但對物業服務收費的收支情況，物業管理公司沒有按有關規定“每年不少于一次向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的收支情況，接受業主和業主委員會的監督。”侵犯了業主的知情權和監管權。例如小區內停車收費問題，此類糾紛主要由物業管理公司以維護小區管理秩序為由，自行或以業主物業委員會規定為由向擁有私家車的業主收取的小區車位費、道路維護費、進門費等。由于物業管理公司所收取的上述費用往往系自行制定而未經過物價部門批準，雖然有的經過業主委員會同意，但是由于無相應的法律、法規或規章為依據，因此爭議較大。

2.6個別業主過度強度個人利益

有個別業主過度強調個人的實用性利益而不顧社區整體外觀形象的共同維護。如：防盜鋼窗、空調等的安裝零亂；私占公共場所，擁堵通道；隨意丟棄堆放生活垃圾袋；寵物糞便隨處可見等。這些行為不僅增加了物業公司的工作難度和不應有的工作量，而且破壞、影響了社區的整體美觀和社區的環境。2.7其他問題

物業公司由小區全體業主共同選舉、公開招聘的規定沒有執行。目前，嘉善各居民住宅小區提供物業服務的物業公司都是前期物業由開發商代管，后期物業則是由開發商將原來分管物業的人員分離出去，重新注冊企業名稱、企業法人，成立新的物業管理企業來接管社區。不論是前期還是后期物業，都沒有通過市場公開競爭招標，由全體業主自主選擇物業管理公司。致使物業企業提供的服務質量標準缺少明細，欠缺可監督性。

此外，由于房地產開發商的原因，小區分期建設及附屬配套工程未完全竣工而提前交房，一些配套設施如水、電、氣等工程不配套，造成物業公司開展工作困難，影響到物業服務質量。另外，我省現行的物業服務收費辦法已滯后,有些內容與國家新頒布實施的相關法規、政策規定不相一致。

3完善物業管理的若干建議

針對上述物業管理中存在的問題，根據自己的實際工作經驗提出以下幾點建議： 3.1加強物業管理知識的宣傳

要加強對《物業管理條例》和有關法律法規的宣傳，使廣大業主明確自己的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業管理費不僅損害了物業公司的利益，同時也損害了廣大業主的利益。同時，也應堅持在日常的物業管理小區中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主知道交納物業管理費用是每個業主的法定義務，交費合理、拒交可恥；讓業主懂得不交、少交、欠交物業管理費，不僅損害了物業管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業主的合法權益。要對廣大業主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。

3.2改變以往的收費態度和收費方式

由于收費員沒有經過專業培訓，自身對物業相關政策、規定缺乏理解和運用。同時，由于收費點多、面廣、收費員勞動強度大，難免會出現生、冷、硬的工作

態度，因而與業主的溝通、交流不是很暢通，導致業主對物業管理公司有意見而

不愿交納物業管理費。針對這一情況，物業管理公司應根據實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態度。如：物業企業可在小區公告欄定期公布已繳業主的名單，起到督促未交業主盡快交納的作用；對極個別的拖欠較多、對整個小區物管費收繳工作影響較大的業主，物業企業可拿起法律武器進行起訴，以起到震懾教育作用；也可依靠業主委員會，以業主委員會名義發通知，宣傳繳納物管費是業主應盡的職責。

3.3加強物業公司自身建設

加強物業管理公司自身建設，提高服務質量。物業企業要努力為廣大業主提供優質服務，規范服務行為，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度，注重對服務質量的研究，加強對員工素質的培養。通過企業的不斷努力，為管理小區營造了一個良好的生活環境，從而使廣大業主逐步接受“花錢買服務”方式。另外，物業企業還要提高管理水平，加強內部管理，建章立制，規范行為準則。收費時應根據居民的不同情況，在物價部門制定的物業收費標準幅度內，與業主協商確定。對一些收入很低確實交不起物業費的貧困戶，應給予減免政策并向其他業主公布，一方面解決了交不起物業費的貧困戶的困難，另一方面也起到和發揮了其他業主的監督作用。物業管理公司應在加強自身建設，提高服務質量上下功夫，調整內部機制，不斷提高服務質量，從而達到業主的認可和滿意。

3.4走“以人為本”的發展之路

物業管理的服務對象是人，物業管理的目標之一是要為業主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環境。物業管理企業要倡導“以人為本”的科學發展觀，在與業主的接觸和服務中要把人情味體現在每個細節中，注重對業主的感情投資，提高業主滿意度。物業管理企業所從事的一切活動要以使業主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優質服務。任何物業管理企業必須捕捉市場信息，突出物業服務的人性化理念，將物業管理服務超越單純的維修與維護，為小區用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務的理念。

3.5成立業主委員會

明確業主委員會是業主欠費追償的主體，物業企業是具體執行人。由于物業企業自討欠費，既是運動員又想當自己工作的裁判員，業主很難接受和理解。因此，業主欠費，作為業主代表、作為物業服務的監督人的業主委員會應發揮其作用，站在公平的角度處理問題。3.6應與開發公司辦理好交接手續

物業企業要與開發公司辦理好房產交接。為避免在業主入住后房屋出現質量問題，引起糾紛，在與開發公司辦理房產交接時，要嚴格按照規章制度辦事，對有問題的房產，要在開發公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發公司留下足夠的保證金，確保物業管理公司具有對該房產的修復能力，以利于今后的物業管理。

3.7開設物業服務的公開競爭市場

為保證業主自主選舉權和物業企業完全的市場競爭，所有的物業服務項目都必須通過公開招標，由業主委員會經過全體業主意見調查，選定本社區物業服務質量檔次，制定招標條件并公開發布招標公告。物業公司按投標條件進行公開競爭招標，中標后的物業公司到業主社區發布公告，讓全體業主透徹了解中標物業公司的基本情況及服務內容。

3.8及時修改完善現有的物業管理規則

近幾年國家陸續頒布了相關法律和政策規定，而我省現行的物業管理規則仍是省物價局、省建委2000年制定的，在近六年來的執行當中，現行物業收費管理規定有不少地方與國家新頒布實施的法規、政策規定不協調或矛盾。因此，省上必須盡早修改和出臺與之相配套的物業管理服務收費辦法。同時，在制定物業管理收費時，應將現在的“合理公開、與產權使用人的承受能力相適應”，改變為“合理公開、收費與服務水平相適應”，這樣才能更符合市場經濟原則，更符合質價相符原則。

4結束語

嘉善小區物業管理存在的這些問題，正是全社會物業管理行業的折射，它同時涉及到多個部門，等待著各相關部門的共同關注、協調和解決。物業服務關乎千萬百姓的日常生活和切身利益，把物業的這些問題理清楚、解決好，將有力地促進我縣物業服務的健康發展，推動和諧社會的構建。因此需要我們作出更進一步的努力。

參考文獻：

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第三篇：東勝地區小區物業管理存在的問題及完善建議

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東勝地區小區物業管理存在的問題及完善

建議

一、物業管理現狀

物業服務現狀：東勝區住宅小區530個，其中有專業化物業服務的小區267個，居民自治小區263個。專業化物業服務小區較好，房屋設施完善，技防設施齊全，環境優美，業主總體滿意；居民自治小區僅能維持環境衛生整潔，物業服務水平亟待提高。物業監管模式是專業化物業服務區房管局監管，居民自治小區由所在街道辦事處監管。

物業企業現狀：東勝區物業企業211家，其中二級資質8家，三級資質22家，四級資質168家，外地物業服務企業13家。60%企業運行正常，物業服務較好，經營基本持平；40%企業虧損經營，服務狀況較差。

二、物業管理存在問題及原因

(一)房屋遺留問題無法化解，影響企業運營。目前，東勝地區有近138個住宅小區不同程度存在房地產工程遺留問題，主要表現在小區水電暖、電梯、停車場、消防、技防設施損壞等公共設施不完善；還有墻體裂縫、墻皮脫落、樓頂滲水、地面下沉等房屋基礎設施損壞問題，這些問題直接影響業主的切身利益，成為小區業主投訴焦點問題，由此引發的矛盾糾紛轉嫁到物業企業，直接影響物業服務水平提升。

(二)舊小區基礎設施老化，物業服務水平提升難。目前我區老舊小區共有255個，2011年起政府陸續對部分老舊小區的基礎配套設施進行了維修改造并且取得實效。據統計，東勝地區無物業的單體樓160個，由于小區不成規模，設計標準偏低，配套設施不全，業主流動性大，導致物業企業不愿進駐管理。

(三)服務費收繳率低，企業經營困難。目前，東勝區整體物業費收取率偏低，東勝區專業化物業服務的住宅小區，物業費收取率30%-40%的小區127個、55%-60%之間的小區123個；能達到90%的實屬鳳毛麟角。物業費收取困難，造成企業運營難，面臨兩種選擇，一種是降低物業服務標準，緩解企業運營壓力，另一種是服務期滿后被迫退出物業服務市場，導致小區出現無人管理、環境衛生臟亂差的局面。

(四)服務品質欠佳，物業合同粗略。在實際物業合同簽訂中，沒有固定的合同范本，物業企業對業主需求了解不全面，加上物業企業急于拿到項目，草率簽訂合同，該約束內容的沒有寫入，容易產生矛盾。另外部分物業企業經驗不足，不按照物業合同提供相應服務，業主投訴不能及時處理，物業從業人員參差不齊，服務態度差。

(五)監管職能不明，建管職責不分。物業內容包羅萬象，問題最棘手、最難纏，部分職 文章出自：http://www.tmdps.cn/feibiaozhun/

能部門不愿接手處理，只靠主管部門，根本無法解決。現行物業監管模式，物業監管職能交叉，專業物業企業進出平凡，導致部分小區物業服務無人管理。另外，前期物業項目多數是開發商的子公司，致使開發商與物業企業之間的職責混淆，容易讓業主把兩家捆綁，以拒交物業費對對抗物業企業。

三、提升物業管理對策

1.政府：加強市場監控，完善規章制度

為居民幸福指數的提升，確保物業市場的運轉，有效化解物業矛盾，形成物業服務有法可依的環境，盡快修改《東勝地區物業管理實施細則》，重新出臺物業管理的新配套辦法和政策，對企業和行為的權力義務進行明確規定，讓有章可循制度來規范物業市場。

政府部門各司其職，發揮自身職能，強化市場監督指導作用。一是成立解決房地產遺留問題工作小組。為業主解決各類房地產遺留問題，化解業主與開發商、物業企業之間的矛盾糾紛，組建解決工程質量遺留問題工作組，各部門共同配合，督促開發商通過修繕、補償等方法限期處理遺留問題。二是加大對老舊住宅小區改造升級力度。重點解決排污、給水、供熱管網老化、屋頂漏水等問題，逐步完善小區設施，引進專業化物業服務小區。三是嚴格執行物業企業準入制度。加強對物業資質審核，規范市場招標，提高準入門檻，建立退出機制。四是推行物業服務菜單式收費辦法。建立服務標準規范、收費公開透明、按質論價、質價相符的物業服務收費機制。五是新舊搭配管理，培育物業集團。鼓勵中小物業企業，采取以獎代補方式，發展大型物業集團，逐步淘汰服務質量差、信譽低的物業企業，摸索“高檔普通”、“新建老舊”小區捆綁式服務。六是建立常態化物業服務企業考評機制。加大對未按合同提供服務，不合理收費等行為的查處力度，規范整頓物業服務市場。七是加大物業費調解力度。建立物業費快速調解機制，加大小區內物業類矛盾糾紛處理力度，對欠費嚴重小區實行物業費聯合調解收取，逐步形成多方互動、共同維護的物業管理新秩序。

2.企業：提高服務水平，探索經營模式

物業服務企業和業主是相互依賴、互相發展的平等關系，不能有敵對情緒，二者互相信任才能達到共贏的目的，按照合同提供物業服務，業主履行應盡的義務。

提升服務水平方面：一是提升服務理念，業主投訴第一時間處理，發生糾紛互相溝通，建立人員出入登記制度，定期走訪業主，入戶調查業主需求，了解物業服務動態；二是增進情感服務，給業主節日祝福、派發小禮物，制定按時交納物業費優惠政策；三是培訓員工技能，提高人員素質，強化安全意識，定期例會報告制度；四是實時檢修公共設施，更新樓宇庭院燈具，定期檢修各類共用設備；五是定期公示財務狀況，將物業服務所產生費用告知業主；六是培養主人翁精神，注重人員態度形象、文明服務，培育業主和企業共管小區的良好氛圍。七是打造品牌物業，擴大物業覆蓋率，發揮標桿作用。

探索經濟模式方面：一是物業企業自我約束，細化服務項目，提高自我監督力量；三是降低收費標準，推行動態收費辦法，向業主提供家庭生活超市服務，業主足不出戶能購到貨真價實的商品，采用積分抵頂物業費方式，提高業主認知度；三是拓展企業經營模式，向多元化服務集團發展，組建家政服務、園林綠化、代售代銷等服務。3.業主：加強業委會管理，文章出自：http://www.tmdps.cn/feibiaozhun/

提高業主自治力業主委員會是物業企業和業主之間能起到橋梁紐帶作用，業主利益的代表者，業委會成員一定要公正，一是重視業主組建，加強對業委會組成人員考察。對于不符合要求、不稱職的業委會成員街道辦事處要組織重新選舉。二是嚴格把關業委會備案程序。制定業主大會成立和業主委員會選舉、換屆備案核準流程。三是要加強對業委會人員的培訓，組織業主委員會成員學習，告知業委會的權利與義務。四是提高業委會待遇，適當給予一定數額的補貼。五是接受業主、業主大會監督，制訂業委會工作制度。

總之，物業管理作為新興行業，隨著社會發展會產生新糾紛和問題，在物業管理實踐中，探索新的物業發展路子，保證人民安居樂業，促進行業健康發展。

第四篇：小區物業管理存在的問題及策略探討

小區物業管理存在的問題及策略探討

摘要：物業管理是在住房制度和城市管理體制的改革中新興的一種服務型行業，其從最開始的無到有，逐漸發展壯大，然后到現在基本成為每個小區中不可或缺的一部分，在此發展的過程中必然會經歷一些制度以及服務水平方面的不完善，只有發現問題，從而才能尋找解決問題的策略。

本文通過自己在生活中的實地調查以及網上的數據、其他人的觀點，系統的分析出小區物業管理中存在的一些問題，并挖掘其導致的原因，然后從政府、物業服務企業、業主三方面提出改善策略。全文主要分四個部分去論述：第一部分是物業管理的發展歷程及含義；第二部分是物業管理現狀及原因分析；第三部分是物業管理的改善策略；第四部分是物業管理的前景展望。

關鍵詞：小區；物業管理；問題；策略

i Discussion on Residential Estate Property Management Problems &

Countermeasures Abstract:Property management is in the housing system and the reform of the urban management system in the emerging service industry, which from the beginning of the gradual development and growth, and then to now become an integral part of each district, in the process of development is bound to experience some of the system and service level is not perfect, only to find the problem, so as to find a solution to the problem.In this paper, through their own life in the field survey and online data, other people's point of view, the system analysis of the residential property management in some of the problems, and the reasons for the cause, and then from the government, property services companies, the owners of three ways to improve the strategy.The full text is divided into four parts: the first part is the development course and meaning of the property management;the second part is the property management status and reason analysis;the third part is the improvement strategy of the property management;the fourth part is the prospect of property management.Key word:residential estate;property management;problem;strategy

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目錄 物業管理發展歷程及含義 ····················· 1 1.1物業管理發展歷程 ······················· 1 1.2物業管理的含義 ························ 1 2 物業管理現狀及原因分析 ····················· 1 2.1物業管理相關的法律法規不健全 ·················2.2相關機構對物業管理公司的監管力度不夠 ·············2.3老舊小區管理難 ························2.4物業管理人員不夠專業，管理水平待提高 ·············2.5物業管理收費難度大或收費偏高 ·················2.6小區設備設施維護不及時以及運轉率不高 ·············2.7業主不配合物業管理 ······················2.8業主委員會不能充分發揮自己的權利和作用 ············3 物業管理的改善策略 ·······················3.1政府機構方面的改善 ······················3.1.1完善相關法律法規確保物業管理有法可依 ············3.1.2加強對物業管理公司的管理使其在法律法規下陽光運轉 ······3.1.3加大扶持力度使物業公司敢于、善于管理 ············3.2物業公司本身的改善 ······················3.2.1對相關崗位的人員進行定期培訓，提高其法律法規意識 ······3.2.2對管理人員進行愛崗敬業教育 ················3.2.3了解業主的需求，及時幫助各解決問題——服務到家 ·······3.2.4合理規劃小區公共資源 ···················3.3業主自身的改善 ························3.3.1加強“小區是我家”教育，提高主人翁意識 ···········3.3.2積極配合物業管理，彰顯主人翁形象 ··············3.3.3提高自身的維權意識 ····················4 物業管理的前景展望 ·······················1 2 2 3 3 3 4 4 5 5 5 5 6 6 6 7 7 7 8 8 8 9 9

1.物業管理發展歷程及含義

物業管理是當代快速發展的社會應運而生的產物，在其不斷發展的過程中經歷了不同階段的改變和變革。

1.1物業管理的發展歷程

世界上最早的物業管理是19世紀60年代的英國。而中國現代意義上的物業管理開始于20世紀80年代初，當時正是經濟體制和住房體制的改革時期。

1981年3月10日，深圳市物業服務公司作為中國第一家物業服務企業而誕生，深圳東湖麗苑小區也成為該物業服務企業的第一家業主，因此就這樣一個新興企業逐漸的被大家所認識和接受，隨后物業服務企業也逐漸的增加。為了促進和改善其發展，1994年，建設部頒布了物業管理方面的第一個法律法規-《城市新建住宅小區管理辦法》，與此同時，有關物業管理的第一個地方性法規-《深圳經濟特區物業管理條例》由此而產生，隨后其他一線城市均制定了物業管理的相關地方法規。2003年，《物業管理條例》的頒布，詳細了物業管理在法律法規中的地位以及管理辦法。

在法律法規制度的健全下，物業管理逐步的發展，這也標志著我國的物業管理向新的時期邁進。

1.2物業管理的含義

《物業管理條例》中指出：物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、維護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。通俗的物業管理就是物業服務企業完成房屋的維護和區域安全等工作，盡最大的可能去維護業主的相關權益。

2.物業管理現狀及原因分析

現代的物業管理相對于起初的物業管理有了很大的進步，也在法規的管理下逐步成長，日新月異的房地產行業也在不斷促進其發展，數據表明，物業服務企業已經達到了幾萬家，從事物業服務的人員有上百萬，行業的數量還是挺龐大的，但很多地方還存在一些問題，與國外的一些發展國家的物業服務水平還是有一定 的差距的。

2.1物業管理相關的法律法規不健全

目前，我國物業管理的法律法規基本有地方性和行業性法規組成，因此會存在一些不健全的地方，很多業主和物業管理企業的糾紛都會由此產生。重慶某一小區業主與物業管理公司簽訂合同時候，由于合同中規定的各方的權利與義務不是很明確，從而導致了在后期各方履行和行使自己的權利時候產生了很多的矛盾。

相關管理部門對物業管理有關的法律制度的執行中的小條款沒有形成完整和系統的體系，很多法規都存在一些矛盾，可能致使物業管理公約的權利不夠，很難將相關的法律法規全部落實執行。

2.2相關機構對物業管理公司的監管力度不夠

我國現在物業管理公司還沒有一個自發的行業協會，大多數地方都是由半政府性質的行業協會在約束和規范當地的物業管理公司，而建設管理部門和房管部門都是間接的管理物業行業，很大程度上物業管理公司幾乎都是自我進行約束，因此就會在很多方面有所松懈。相關部門應該每年定期對物業管理公司進行檢查的，有時也是做著面子上的事情，很少深入的去核查。從而導致物業管理公司將行業中的制度當作擺設，根據該公司自己的“制度”執行。

物業管理前期的招投標也是相關機構監管中存在的較大的問題。很多小區在物業管理企業的招投標過程中，由于政府領導以及相關企業單位的強行干涉，導致在很多“中間環節”都需要投入大量的資金，有時還會以不正當的方式得到該項目，物業管理企業在投標的過程中成本提高很多，從而導致在后期的運營中利潤微薄，就會極大的降低企業在各個方面的積極性。

2.3老舊小區管理難

在不同的地區都存在一些老舊小區，特別是在三四線之類的城市里居多，為了業主的方便和小區的維護問題，業主也不得不要求物業管理企業的管理。由于老舊小區都有些年限了，跟現代的小區的設施設備以及施工工藝都有很多不同，比如現代小區基本都是通過門卡進入小區，而老舊小區根本沒有這些設施，如果物業想了解出入的是不是本小區的業主，就必須通過逐個詢問的方式去了解，通過后期加裝此類設備的話，相對于以前買房的價格來說業主的成本又會增加很多，業主必然會產生一定的反感。

老舊小區中最重要的問題就是房屋的維護。很多老舊小區都可能出現墻體脫落、漏水等情況，很多問題都是由于房屋年限的原因，有些房屋盡管存在一些問題，但還未到達基本的使用年限，因此相關人員也未對房屋進行翻修或者改造。2015年12月，北京朝陽區的某住宅小區就發生了驚人的一幕，某住戶家的陽臺掉了下來，經調查，此小區已經有60年之久。這樣的小區不僅對物業的管理來說是一件難的事情，而且對業主來說也是害怕的事情，生活在這樣的小區每天都會擔驚受怕，誰也不知道下一秒會發生什么事情。

2.4物業管理人員不夠專業，管理水平待提高

很多地區的物業管理水平都處在一個發展的時期，對物業管理中的技術人才還十分缺乏，很多人能從事工作都相對單一，大量缺乏復合型人才。據不完全統計發現，在從事物業管理的人員中，只有極少數的人員是這方面的專業水平，除了管理人員外，很多物業管理人員都是某些行業中下崗或者退休的人，普遍的專業水平都不高，并且對自己從事的崗位職責和該物業的管理模式等都不是很清楚。

由于從業人員的不專業就很大程度上影響了該物業公司的管理的規范性，從而就會導致業主和物業管理企業之間的一些矛盾，讓物業管理公司在以后很難去管理，長此以往就會使業主對物業管理的滿意度大大降低。

2.5物業管理收費難度大或收費偏高

對于物業管理企業來說物業管理費就是其運營的費用和企業利益的來源。目前政府規定的物業管理指導價是1.0元/月.平方米，但很多的物業管理基本都高于這個價格，對于業主來說肯定會以自己的利益為中心，如果與其他的小區相比，自己所在的小區物業管理費收的相對高，就會導致一些必要的矛盾。而物業管理方面又認為，我們是以服務為目的，盈利是很微薄的，從而導致兩者間的矛盾更加激化。

2.6小區設施設備維護不及時以及運轉效率不高

目前所建設的一些小區基本都有安裝電梯，但電梯的安全性以及運轉率就成了一個問題。基本設施設備的維護就是物業管理企業的職責，對電梯的定期維護是不可少的一部分，有些小區由于在安裝電梯的招投標初期，由于各方面的原因 導致電梯的質量等方面有一些缺陷，從而使得后期的維護頻繁，業主就經常不能使用電梯。

路燈基本是每個小區所存在的，有些不經意的一些地方的路燈，物業管理公司都少去維護，甚至是在業主報告之后都不會去維修，他們認為那些地方是很少有人去的，對業主的妨礙不大。但有些老人就喜歡到處走走，誰也不能肯定說他們不會去，畢竟那是小區的公共活動區域。

某小區的整棟樓過道的燈均不亮，多次保修物業，但都未見解決，后來一位老人經過過道是摔倒導致骨折，后來其家人認為這是屬于物業的責任，而物業卻否認，后來只有通過上告院解決。這本來是一件很小的事情，也屬于物業管理的職責范圍內，在小成本和少人力的情況下就能解決的。但最終導致了這么嚴重的后果，對于物業和業主都是極大不劃算的。

2.7業主不配合物業管理

在一些小區里經常會看見業主私自到處拉電線，有時確實是方便了自己，但這極大的影響了小區中的美觀，一人這樣做可能沒多大的影響，如果每個業主都這樣做就顯得太混亂，無論是從安全的角度還是從小區的美觀角度去考慮，這樣的行為物業肯定會上前制止的，但有些業主以方便或者說是開發商前期沒考慮到這些問題為由，總是不配合物業，這讓物業顯得十分為難。

有些業主為了省點車位的錢，就會將車亂停在小區某些道路上，使得其他的車輛不能通過，導致路段的堵塞，經過物業的提醒之后還不將車挪走，如果車在某時候出現的問題還可能去找物業的麻煩。重慶某小區中就出現了這樣一件事情：小區的某個業主將車停在了小區內的隨便一個位置，第二天早上用車的時候發現車上出現了很多的劃痕，隨后就去找物業賠償，認為這是物業沒管理好，剛好他停車的那個位置也沒有監控，因此無法找出是誰做的。對于這樣的事情大多數的責任只能是業主，小區內有車庫，而業主不選擇聽到車庫里去，而是在路邊，物業也不可能只去看護你的車的。

2.8業主委員會不能充分發揮自己的權利和作用

業主委員會是通過全小區業主共同推選出來的，其代表小區各個業主行使其所擁有的權利，從而使得業主的利益得到最大的保護，以致使物業管理公司盡到自己所履行的義務。業主委員會能極大地促進物業管理的發展，能讓其所在的小區的各方面得到很大的改善，萬科物業前總經理曾說過：“只要物業管理公司存 在，業主委員會就是一個永久的話題”。

通過調查發現，很多小區的業主委員會就形同虛設，并且其成員基本都是一些老年人，很多人都不知道自己所需要履行的職責是什么，甚至對法制觀念相對薄弱。其成員基本都將小區全業主的利益拋之腦后，想得都是自己的利益，有時甚至通過利用自己的身份來謀取一些不當的利益。因此對物業管理公司的監督、協助等職能很難得到發揮。

3.物業管理的改善策略

對物業管理的完善不僅是物業本身的問題，而且也需要政府機構和業主的配合，通過多方面的

3.1政府機構方面的改善

3.1.1完善相關法律法規確保物業管理有法可依

物業管理的完善肯定是離不開相關法律法規的。市場經濟體制下的行業就是在法律法規體系的不斷完善中的成長的經濟。首先加強對物業招投標時的監管，將其中能公示的步驟與內容向相關業主展示，盡量避免招投標中的內幕，減少后期中不必要的麻煩；然后就是必須根據《物權法》、《物業管理條例》以及《合同法》在業主業主和物業簽訂合同時明確業主和物業服務企業的權利和義務，落實相關執行人員的責任和所掌握的權限，嚴格規范合同內容，以至后期出現問題有據可依。同時加大宣傳力度，使得相關人員完全熟悉自己所擁有的權利，在出現相關問題的時候能輕松應對。

3.1.2加強對物業管理公司的管理使其在法律法規下陽光運轉

對物業管理公司的管理是一個相對大范圍的工作，相關行政部門基本都會通過劃分片區的方法來管理，有時會出現一些交叉的區域，就可能相關人員都不處理的情況，因此行政部門可以通過綜合執法的方式來解決這種問題，層層覆蓋，讓業主和物業出現某些無法直接解決的糾紛時能很快的找到相關人員。在相關部門的管理過程中，不僅要加強其立法，使其遇到問題能很好的協調，同時處理問題是有據可依，而且要在管理體制上理順各個部門之間的關系，使其健康蓬勃的發展。

加強對物業管理公司以及相關人員的資格審查。除了定期對企業的資質進行 審查外，還要進行不定時的抽查，讓物業管理企業以一種“時刻準備著”的心態去規范自己。對于不合格的企業必須責令限期整改或者取消其資格，并且記錄在誠信檔案中，這樣不僅是對該企業的警告，而且也是多其他企業的提醒以及對該企業所服務的小區負責。

加強對物業管理企業合理收費的規范。物業管理費是根據房屋的不同類型來確定的，可能有些物業所管理的范圍同時有住宅、學校、商業區等，因為這些不同的類型所服務的要求與內容都不盡相同，所以收費標準也有所不同。因此相關部門要嚴格規范收費標準，依據當地行政部門所制定的收費標準去要求物業管理企業，避免出現亂收費等情況的發生。3.1.3加大扶持力度使物業公司敢于、善于管理

物業管理屬于發展中的一個新興的行業，一個行業的剛起步必須要有人助其一臂之力，這時政府就能極大的發揮其作用。政府加大對其扶持力度，不僅能使物業服務企業盡職盡責的為業主服務，而且也能其能良好的生存與發展。

在物業服務收費標準方面，政府可以根據不同的地域以及不定期的調整期收費標準，在業主和物業服務企業之間制定一個相對平衡的價格，通過政府機構的調查以及審核后，當物業服務企業在管理過程中產生的費用實在是高于實際成本，政府可以對相關企業作出一定程度的補助，以支持其發展。比如降低或減免其營業稅、機械設備的安檢費等。同時政府也應該在各個小區進行宣傳物業服務方面的意識，讓業主能及時的去繳納物業管理費，減少物業服務企業的人力以及物力，使其能及時保證企業資金的流動。

3.2物業公司本身的改善

3.2.1對相關崗位的人員進行定期培訓，提高其綜合素質

企業的服務質量的高低，很大程度上就決定了其所服務的對象的滿意度，但服務質量就需要企業員工的綜合素質能達到一定的水平，因此對企業員工的綜合素質培訓就顯得尤為重要。

只有具備了綜合素質較高的物業管理人才，物業管理才能完善、高效、滿意度高。所以物業管理企業應該建立起一支善管理、懂經營、技術精、思想好的專業化物業管理隊伍。建立人才隊伍、培養管理人才，關鍵在于管理人員綜合素質的提高。物業管理企業應該強化對管理人員的考核與培訓，不斷提高從業人員的專業素質。對人員的培訓就是對該企業的企業文化的提升，好的企業文化一方面 能在企業中營造一個好的氛圍，使得員工能在工作的同時得到一種享受，從而工作的時候沒有那么大的壓力；另一方面還能提升企業的品質，這是一種無形資產，能給企業帶來更多的利益。3.2.2對管理人員進行愛崗敬業教育

管理人員是對下屬的人員的一個帶頭和示范作用，他們對事情的處理方式以及對每件事情或相關人員的態度，都極大的影響著下屬員工。因此對管理人員的愛崗敬業教育是很有必要的。

愛崗是敬業的前提，敬業是愛崗的表現。對物業管理人員的教育不僅是使其能熱愛物業行業，而且是促使其能履行好自己的職責和能完成自己的工作以及促使下屬人員能極好的完成工作。通過培訓教育使得他們能更加富有激情、責任心，并能全身心的投入到工作中，同時也能將自己所服務的小區當作自己的家，將業主當作自己的家人一樣去對待。

3.2.3了解業主的需求，及時幫助解決問題——服務到家

物業管理作為一個服務型的企業就必須時刻的關注業主的需求。對于大部分的小區來說，基本時間都是一些老人或者小孩在家，相對年輕人來說，他們就沒有那么的方便，因此物業需要體現其人文關懷，讓業主能感受到物業企業好的服務態度。比如不定時對業主進行家訪，了解其家中的狀況，對于只是老人在家的業主，物業可以定時幫忙他們買一些生活必須品；以及有看病需要時，物業可以安排醫生到家進行就診，這不僅能極大的體現物業的服務水平，而且更是極大的方便了老人。

小孩子在各個小區也是一個很大的群體，物業應該不定時的對小孩的安全方面進行宣傳教育，物業可以根據小孩的喜好組織一些活動，對小區的小孩子進行集中教導，比如知識搶答、實際案例講解等方式，并且設置一些小的獎品，激勵大家都參加。這樣一方面增加了小區和諧融洽的氛圍，另一方面更能增加各業主對物業服務企業的滿意度 3.2.4合理規劃小區公共資源

公共資源是小區的重要組成部分，小區公共資源的合理規劃與業主的生活以及居住環境密切相關。

運動場所以及器材是一般小區必須的一些東西，但很多時候受眾人群都有一定的局限性，比如游泳池、籃球場、網球場等一系列公共設施基本對大眾都不是 免費開放的，因此物業應盡量將這些公共資源向業主開放，并且增加一定量的運動器材，讓受眾人群能從小孩到老人，以此能滿足不同人群的需求。

在小區內休閑娛樂的地方可以設立一些桌椅等，方便業主的休息以及娛樂活動的需要，在公共娛樂的地方也要考慮到一些特殊人群的存在，需要的地方可以增加無障礙的設施以及殘障人士的專業設施。

物業管理企業也要管理好該小區的公共資源被個人利用的情況，盡量避免公共資源利益化，公共資源是屬于所有業主的資源，如果利益化就會給小區造成一種不和諧的畫面。

3.3業主自身的改善

3.3.1加強“小區是我家”教育，提高主人翁意識

小區的主體還是業主自己，物業對于小區來說只是被動的管理，小區的后期發展以及各方面的改善都需要業主的大力的支持。“主人翁”這三個字，看似平常，其實它所蘊涵的是一種肯定和認同，是一種責任和使命。

對于有些小區來說，可能業主的流動率相對較高，因此很難將小區當作自己永久的家來看待。我們必須將我們所經過的任何一個地方當作家來看，將這種意識映射到我們的心里。不論是業主自己通過某種方式來向更多的人傳播這種意識，還是物業或者政府通過宣傳的方式來引導業主，這些都離不開每個人的主動，只有自己將自己當作所在地方的主人，才能將所在的地方發展得更好。3.3.2積極配合物業管理，彰顯主人翁形象

俗話說“一個巴掌拍不響”，物業管理企業所服務的對象是業主，如果業主不積極配合物業管理進行的一系列管理行為，這肯定會給物業管理企業帶來很大的困難。

業主作為小區的主人，要主動彰顯自我的主人翁形象。在小區的環境方面，業主應該學會自我保持小區的清潔，將垃圾扔到指定的地方，并且在看到有垃圾的地方，應該主動的收拾，不要因為是公共區域，就認為這是物業管理的責任；在物業收費方面，只要在合理的收費標準范圍內，業主應該及時的去繳納，不要讓物業管理企業來催繳，要將按時繳費形成一個習慣；在糾紛方面，有時業主間關于某些的糾紛，需要物業出面處理的時候，業主應該及時通過物業去處理，并且積極配合物業管理的處理，物業管理所做出的合理的解決方式，相關業主應該盡量接受并且能妥善的處理糾紛。3.3.3提高自身的維權意識

維權的意識不僅是業主所需要提高的，而且小區的業主委員會也需要得到極大的改善，業主委員會是所有業主強有力的代表，要將每位業主委員會的成員的職責明確，其需要提高自身的監督的職能，必須熟悉業主與物業所簽訂的服務合同，根據合同要求，對物業服務的質量、內容等進行監督，使其能時刻改善自身的服務水平。同時也要對全部業主的管理規約實施情況進行監督，促使業主也能履行好自己的職責。

4.物業管理的前景展望

物業管理作為一個新興的行業，其還處于發展的階段，可能目前還存在很多需要改善的地方，但我相信通過相關政府部門、物業管理企業以及業主的不斷協作改善，會讓物業管理發展的更好。

相關的制度會更加的完善。物業管理是一種經濟行為，而不是一種政府的行政行為，現在有些企業不能適應現代社會下的市場經濟體制，在服務水平、技術創新、人員的培養等方面可能有些欠缺，在以后的制度完善下，企業肯定能有更大的發展空間，能在完善后的體制中開創物業管理中的新格局。

社會在不斷的發展中，科技也在不斷進步中，物業管理以后也會走向智能化，讓物業在對小區的管理過程中更加便利，減少其中投入的人力，同時也能節約其長期的人工成本。并且可以通過智能化的系統，業主在報修、費用查詢、物業建議等方面有需求的時候，足不出戶就能在網上一鍵查詢以及報修等。

隨著社會中人們的知識水平的不斷提高，業主的法制意識也會越來越強。政策法規對任何一個企業的運作以及經濟收益都起著決定性的作用。在知道相關法律的情況下，業主才能熟悉得法律，然后就能很好的去遵守法律和維護自己的權利。

物業企業更加注重品牌化發展。品牌的建立是在長期的發展中逐步形成的，在將來的發展中，市場的體系中的資源逐漸達到飽和，使得競爭愈加激烈，物業管理將從數量型向質量型、規模型、效益型轉變，因此樹立一個好的品牌就顯得尤為重要，在服務水平、質量的基礎上建立起企業外部和內部的形象，將品牌發展壯大。

在任何一個行業的發展中，都會遇到各種各樣的問題，我們需要做的就是在發現問題中不斷成長，將其中的不完善逐步的改善，可能過程會有些艱辛和漫長，但我相信物業管理在后期的發展會開拓出新的一片天。

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第五篇：新建小區物業管理存在的問題和建議的調研報告

新建小區物業管理存在的問題和建議的調研報告

民盟宣武區工委

2006年9月6日

隨著住房制度的改革，國內房地產開發取得了巨大的進展，越來越多的居民購買了商品住房。為了適應和調整新形勢下新建小區的管理和各方關系，國務院頒布了《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）。《條例》頒布和實施二年多來，社會各界對物業管理的認知水平大大提高，新建物業小區的物業管理正在逐漸向職業化、正規化方向發展，業主的自治和維權意識空前高漲。但由于種種原因，業主與物業管理企業之間的矛盾糾紛并未因此而減少，相反甚至有增加的趨勢，個別小區有逐步惡化的情況出現。如依蓮軒小區近日出現的業主被打事件、前不久朗琴園業主車堵停車場事件、朝陽區某小區的物業管理公司把欠費業主告上法庭，有些拒不執行判決的業主遭法院強制執行事件等。

一、存在問題

1、物業管理公司侵占業主權益，幾乎所有的物業管理公司都有利用共用部位和設施牟利現象。

如宣武區某小區，物業管理公司擅自將地下室分割后出租，由于業主既沒得到利益，居住環境又受到破壞，使業主對物業公司很不滿意。宣武區某小區物業管理公司不經與業主協商，擅自在小區內路旁設置停車位，出租給先入住的業主，后入住的業主無處停車，每天傍晚，小區內秩序混亂。業主十分不滿。某小區物業管理公司利用地下停車場停車收費標準放開的規定，不與業主協商，擅自單方面提高收費標準。不按新標準交費的，禁止進入地下停車場。新建物業小區地下停車場開放后，強行要求業主購買地下停車位，如不購買，就不允許車輛進入小區。為此，個別業主就采取了堵停車場甚至堵小區大門的激烈手段。目前，多數物業管理公司服務的專業化、職業化水平不高，片面理解“管理”的概念，以為小區內的所有一切（包括業主）都可以管理，而服務卻放在了次要位置。在實際工作中，服務不到位、維修不及時、收費不規范等現象較嚴重。

2、開發商遺留的問題長期得不到解決，物業管理公司背黑鍋。

如小區已交付入住很久，還是使用施工用水、臨時供電，難以保障業主的正常生活。普遍存在的停車問題。如宣武區某小區，2000年開始入住，2004年二期入住。可直到現在，開發商承諾的地下停車場還沒建成，小區內道路上、草地上都停滿了車，秩序十分混亂。如宣武區某小區二期房屋的落地窗普遍存在雙層玻璃漏水、雙層玻璃內有臟物現象。業主們多次向物業管理公司反映，可直到今日還沒有解決。這里確實有物業管理公司管理不善的責任，但主要還是開發商的責任。由于物業管理公司與開發商有理不清的關系，業主就把責任一股腦算在了物業管理公司頭上，而物業管理公司既不能撇清又沒能力解決，就只好采取或軟或硬的手段，敷衍業主。久而久之，業主與物業管理公司之間的矛盾必然激化。

3、少數業主的綜合素質偏低。

少數業主的綜合素質、公眾道德水準較低，不管是否有理，隨便找個理由就不交物業管理費，直接影響了物業管理公司的運營，間接侵占了其他業主的利益。

遇此情況，多數物業管理公司采取了“冷處理”手段，如加強催繳、答應其一些條件、給其一些“特殊待遇”等；少數物業管理公司不惜與業主“撕破臉”，將欠費業主告上法庭；有些物業管理公司就采取了一些非法措施，如以停水斷電作為“管理手段”。

據調查，在我區的危改小區，普遍存在不交費現象。即使是較高檔的商品房住宅小區，物業費收繳率也很少有能達到90%以上的。有的物業管理公司靠出租經營用房還能維持運營，多數物業管理公司經營很困難。

二、原因分析

出現這些問題，我們認為既有立法滯后、法律體系不完善、物業管理有關各方不能有效的發揮作用的原因，也有對現有法規宣傳不夠、大部分業主對物業管理服務的認識普遍膚淺，對有償服務、交納物業管理費，心理上抵觸情緒較大、個人利益觀念強烈、消費維權意識不完整有關。

三、幾點建議

1、市政府盡快制訂出臺《北京市物業管理實施細則》。首先應注意使之與即將出臺的《物權法》接軌，其次應解決現法規操作性不強的問題。

2、房地產行政主管部門完善房地產項目的綜合驗收規定，將停車場、綠地、各種配套設施的完善列為綜合驗收的重要內容。對目前存在的開發商遺留問題，應盡快組織調研和論證，盡快予以協調解決。以化解業主與物業管理公司之間的緊張矛盾。

3、街道辦事處和各區縣房地產行政主管部門應加強協調、明確責任，強化對新建物業小區工作的指導和監督，解決業主委員會成立難、運作機制不規范、缺少監督機制，致使業主委員會工作效果不理想、業主難以維護自己權益的問題。依據《條例》及北京市有關規定，當住宅小區交付使用達一定的條件后，就可以召開業主大會、選舉成立業主委員會。業主委員會是物業管理區域內代表全體業主對物業管理實施自治管理的組織，是業主大會的執行機構。據調查，目前，北京市有4200多個物業項目（其中新建住宅小區2900多個）實行了專業化的物業管理，但由于大多數業主不愿意參與這一近乎公益性質的活動、物業管理企業（開發商）不愿意見到“有能力”與自己對話的組織出現等原因，只有400多個新建居住小區成立了業主委員會。由于專業化物業管理還是個新興事物，參與的主體尚未發育成熟，特別是作為重要參與方的業主大多數尚未形成有效的組織，在目前的市場環境下，很難與物業管理公司或開發商平等對話，為維護自己的權益，個別業主的非理性抗爭就會不斷的出現，將嚴重影響社會的和諧和穩定。

為此，街道辦事處及房地產行政主管部門有責任加強宣傳《條例》的力度，引導廣大業主積極參與小區管理，指導所有符合條件的物業小區盡快成立業主委員會，使業主能通過合法的組織有效的管理好自己的社區、維護自己的權益。這是創建和諧社會的現實需要。

4、鑒于物業管理是個新興行業，目前存在的問題較多，房地產行政主管部門應通過行業協會的渠道加強對物業管理企業的管理，使物業管理企業規范運行。