第一篇：高校物業(yè)管理不足問題匯報

高校物業(yè)管理不足問題匯報

物業(yè)管理已經(jīng)逐步成為高校后勤服務(wù)保障工作的重要內(nèi)容。目前，在一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和一些基礎(chǔ)較好的高校，物業(yè)管理工作取得了很大的成效，但大多數(shù)高校還是以行政管理為主，沒有實行真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理，基礎(chǔ)建設(shè)普遍較弱。當(dāng)前高校物業(yè)管理最迫切需要解決的是提高管理質(zhì)量和水平，加強專業(yè)化、規(guī)范化、制度化、科技化建設(shè)，增強發(fā)展活力。

一、當(dāng)前高校物業(yè)管理的主要不足

1、專業(yè)化水平不高。目前絕大多數(shù)高校都設(shè)有物業(yè)管理專業(yè)部門，并一般都建立了下屬的保潔、綠化、綜合服務(wù)、維修和保安等隊伍，初步形成了專

業(yè)化的隊伍，但專業(yè)技術(shù)水平亟待提高。

2、規(guī)范化的管理和服務(wù)欠缺。大多數(shù)高校的物業(yè)管理隊伍均是本校組建的，從人員組成、軟硬件建設(shè)等方面與社會上有資質(zhì)、正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)相比均有一定差距，加之，物業(yè)管理興起的時間也不是很長，所以，工作運作和行為不夠規(guī)范，基礎(chǔ)建設(shè)亟待加強。

3、制度不夠健全。規(guī)范的物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)管理單位的管理制度和物業(yè)轄區(qū)的管理制度。物業(yè)管理單位的管理制度可分為：綜合、行政、財務(wù)、業(yè)務(wù)管理制度等，常見的主要有管理機構(gòu)職責(zé)范圍、各類人員崗位責(zé)任制，操作程序和服務(wù)規(guī)范等。轄區(qū)的管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶手冊等。目前各高校物業(yè)管理部門盡管也制定了諸如崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、行為規(guī)范等相關(guān)的制度，但還不夠完善，不成體系，執(zhí)行也不夠嚴格。

4、員工亟待技術(shù)培訓(xùn)。物業(yè)管理

中保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術(shù)性，部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術(shù)知識,還要具備計算機應(yīng)用、經(jīng)營學(xué)、心理學(xué)等多方面素質(zhì)。目前各高校的物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識、專業(yè)技能相對缺乏，員工的培訓(xùn)極為必要。

5、投入不足。一方面，由于高校的物業(yè)使用率高，維護難度大，故工作量大，需要投入的人力、物力多。另一方面，隨著高校物業(yè)建造檔次(趨于智能化)的提高，對物業(yè)使用與管理服務(wù)的要求也越來越高。高技術(shù)的裝備，包括自動消防、安防裝置、集中的設(shè)備自動化系統(tǒng)和集中管理監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等需逐步配備完善，專業(yè)化工具設(shè)備必不可少。目前各高校的物業(yè)管理經(jīng)費主要是來源于學(xué)校行政撥款和少量的物業(yè)收費，投入不足的問題日顯突出。

6、教職工住宅區(qū)的管理亟待規(guī)范。很多高校的教職工住宅原來都是福利分

房，一般都建在校園范圍內(nèi)或附近。在住宅區(qū)對居民服務(wù)形式上，有的還具有一定的供給制和福利性的特點，物業(yè)管理費用價格還未完全與市場價接軌。再加上近十多年來，許多高校經(jīng)過合并、劃轉(zhuǎn)等重組改制，有關(guān)福利房的遺留問題多，使住宅區(qū)物業(yè)收費和改革難度加大。在這種狀態(tài)下，高校的物業(yè)管理投入產(chǎn)出嚴重失衡，成為學(xué)校很重的包袱。此外，在一些高校物業(yè)管理的對象復(fù)雜，除學(xué)生、在職教職工外，在住宅區(qū)還有退休職工、外來人員及其他人員，增大了管理服務(wù)的難度。由于沒有統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)和健全的管理體制,各項管理工作難以到位,從而導(dǎo)致社區(qū)的整體服務(wù)功能差。

7、物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍相對狹窄。高校教學(xué)區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的維護、保潔標(biāo)準(zhǔn)要求和管理的規(guī)范化程度還較低，為學(xué)生、教師服務(wù)還不夠全面周到。住宅區(qū)的物業(yè)管理、小區(qū)治理許多工作還沒有到位。

8、物業(yè)管理的人文品位、文化氛圍需進一步提升。高校物業(yè)管理作為新興行業(yè)，除了有物業(yè)管理的共性，還有其特殊性，它作為高校工作的一部分，同樣肩負著“管理育人，服務(wù)育人”的責(zé)任和義務(wù)。目前的高校物業(yè)管理在這方面還是有一定差距的。

因此，高校物業(yè)管理客觀上急需加強專業(yè)化、規(guī)范化建設(shè)，形成與高校改革與發(fā)展相配套、與社會主義市場經(jīng)濟相適應(yīng)的水平和模式，以此保障高校穩(wěn)定健康快速發(fā)展。

二、高校物業(yè)管理發(fā)展的對策建議

高校物業(yè)管理是保證教學(xué)，優(yōu)化育人環(huán)境，提升校園文化品位，構(gòu)建和諧校園，延長物業(yè)使用壽命的一項極為重要工作。當(dāng)前，急需做的工作是按照國家政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合高校特點和實際，從整體上進行規(guī)范和改革，形成正規(guī)化、全方位管理服務(wù)格局。

主要應(yīng)該做好以下幾方面的工作：

1、提升專業(yè)化管理和服務(wù)的水平。

重點是對高校物業(yè)管理隊伍按照國家規(guī)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實際，加強專業(yè)化建設(shè)。還可適當(dāng)引進一些社會上的專業(yè)化管理企業(yè)到校區(qū)管理。

2、實現(xiàn)規(guī)范化的管理和服務(wù)。首先是加強質(zhì)量手冊、程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書的制定和宣傳教育，每項管理和服務(wù)都有標(biāo)準(zhǔn)，讓每一個員工對工作內(nèi)容、流程，對工作要求、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)清清楚12全文查看

第二篇：高校物業(yè)管理不足問題匯報

物業(yè)管理已經(jīng)逐步成為高校后勤服務(wù)保障工作的重要內(nèi)容。目前，在一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和一些基礎(chǔ)較好的高校，物業(yè)管理工作取得了很大的成效，但大多數(shù)高校還是以行政管理為主，沒有實行真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理，基礎(chǔ)建設(shè)普遍較弱。當(dāng)前高校物業(yè)管理最迫切需要解決的是提高管理質(zhì)量和水平，加強專業(yè)化、規(guī)范化、制度化、科技化建設(shè)，增強發(fā)展活力。

一、當(dāng)前高校物業(yè)管理的主要不足

1、專業(yè)化水平不高。目前絕大多數(shù)高校都設(shè)有物業(yè)管理專業(yè)部門，并一般都建立了下屬的保潔、綠化、綜合服務(wù)、維修和保安等隊伍，初步形成了專業(yè)化的隊伍，但專業(yè)技術(shù)水平亟待提高。

2、規(guī)范化的管理和服務(wù)欠缺。大多數(shù)高校的物業(yè)管理隊伍均是本校組建的，從人員組成、軟硬件建設(shè)等方面與社會上有資質(zhì)、正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)相比均有一定差距，加之，物業(yè)管理興起的時間也不是很長，所以，工作運作和行為不夠規(guī)范，基礎(chǔ)建設(shè)亟待加強。

3、制度不夠健全。規(guī)范的物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)管理單位的管理制度和物業(yè)轄區(qū)的管理制度。物業(yè)管理單位的管理制度可分為：綜合、行政、財務(wù)、業(yè)務(wù)管理制度等，常見的主要有管理機構(gòu)職責(zé)范圍、各類人員崗位責(zé)任制，操作程序和服務(wù)規(guī)范等。轄區(qū)的管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶手冊等。目前各高校物業(yè)管理部門盡管也制定了諸如崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、行為規(guī)范等相關(guān)的制度，但還不夠完善，不成體系，執(zhí)行也不夠嚴格。

4、員工亟待技術(shù)培訓(xùn)。物業(yè)管理中保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術(shù)性，部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術(shù)知識,還要具備計算機應(yīng)用、經(jīng)營學(xué)、心理學(xué)等多方面素質(zhì)。目前各高校的物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識、專業(yè)技能相對缺乏，員工的培訓(xùn)極為必要。

5、投入不足。一方面，由于高校的物業(yè)使用率高，維護難度大，故工作量大，需要投入的人力、物力多。另一方面，隨著高校物業(yè)建造檔次(趨于智能化)的提高，對物業(yè)使用與管理服務(wù)的要求也越來越高。高技術(shù)的裝備，包括自動消防、安防裝置、集中的設(shè)備自動化系統(tǒng)和集中管理監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等需逐步配備完善，專業(yè)化工具設(shè)備必不可少。目前各高校的物業(yè)管理經(jīng)費主要是來源于學(xué)校行政撥款和少量的物業(yè)收費，投入不足的問題日顯突出。

6、教職工住宅區(qū)的管理亟待規(guī)范。很多高校的教職工住宅原來都是福利分房，一般都建在校園范圍內(nèi)或附近。在住宅區(qū)對居民服務(wù)形式上，有的還具有一定的供給制和福利性的特點，物業(yè)管理費用價格還未完全與市場價接軌。再加上近十多年來，許多高校經(jīng)過合并、劃轉(zhuǎn)等重組改制，有關(guān)福利房的遺留問題多，使住宅區(qū)物業(yè)收費和改革難度加大。在這種狀態(tài)下，高校的物業(yè)管理投入產(chǎn)出嚴重失衡，成為學(xué)校很重的包袱。此外，在一些高校物業(yè)管理的對象復(fù)雜，除學(xué)生、在職教職工外，在住宅區(qū)還有退休職工、外來人員及其他人員，增大了管理服務(wù)的難度。由于沒有統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)和健全的管理體制,各項管理工作難以到位,從而導(dǎo)致社區(qū)的整體服務(wù)功能差。

7、物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍相對狹窄。高校教學(xué)區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的維護、保潔標(biāo)準(zhǔn)要求和管理的規(guī)范化程度還較低，為學(xué)生、教師服務(wù)還不夠全面周到。住宅區(qū)的物業(yè)管理、小區(qū)治理許多工作還沒有到位。

8、物業(yè)管理的人文品位、文化氛圍需進一步提升。高校物業(yè)管理作為新興行業(yè)，除了有物業(yè)管理的共性，還有其特殊性，它作為高校工作的一部分，同樣肩負著“管理育人，服務(wù)育人”的責(zé)任和義務(wù)。目前的高校物業(yè)管理在這方面還是有一定差距的。

因此，高校物業(yè)管理客觀上急需加強專業(yè)化、規(guī)范化建設(shè)，形成與高校改革與發(fā)展相配套、與社會主義市場經(jīng)濟相適應(yīng)的水平和模式，以此保障高校穩(wěn)定健康快速發(fā)展。

二、高校物業(yè)管理發(fā)展的對策建議

高校物業(yè)管理是保證教學(xué)，優(yōu)化育人環(huán)境，提升校園文化品位，構(gòu)建和諧校園，延長物業(yè)使用壽命的一項極為重要工作。當(dāng)前，急需做的工作是按照國家政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合高校特點和實際，從整體上進行規(guī)范和改革，形成正規(guī)化、全方位管理服務(wù)格局。

主要應(yīng)該做好以下幾方面的工作：

1、提升專業(yè)化管理和服務(wù)的水平。重點是對高校物業(yè)管理隊伍按照國家規(guī)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實際，加強專業(yè)化建設(shè)。還可適當(dāng)引進一些社會上的專業(yè)化管理企業(yè)到校區(qū)管理。

2、實現(xiàn)規(guī)范化的管理和服務(wù)。首先是加強質(zhì)量手冊、程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書的制定和宣傳教育，每項管理和服務(wù)都有標(biāo)準(zhǔn)，讓每一個員工對工作內(nèi)容、流程，對工作要求、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)清清楚

楚，對服務(wù)禮貌用語、服務(wù)禁語明明白白。其次，嚴格按規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)運作，包括最基本的員工工作時儀態(tài)端正，穿工作服，佩戴工號牌;在服務(wù)態(tài)度方面要做到有禮貌，微笑服務(wù)等。第三，要根據(jù)服務(wù)對象的要求持續(xù)改進服務(wù)規(guī)范，注意把握各類服務(wù)人員與服務(wù)對象接觸的禮儀溝通和服務(wù)過程，達到規(guī)范的行為、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、科學(xué)的管理、良好的信譽，不斷提升物業(yè)管理水準(zhǔn)。

要主動接受學(xué)校相關(guān)部門和全校師生監(jiān)督，確保管理和服務(wù)質(zhì)量。

3、加強制度建設(shè)。目前高校主管部門應(yīng)制定高校系統(tǒng)的物業(yè)管理條例法規(guī)。為保證各項制度得到有效執(zhí)行，還需建立嚴格的檢查、監(jiān)督體系。建議引入iso9001：2000質(zhì)量管理檢查監(jiān)督體系。

4、加強對員工的技術(shù)培訓(xùn)，提高人員素質(zhì)。要依據(jù)職責(zé)分別進行專業(yè)技能、禮儀禮貌、文明執(zhí)勤、行為作風(fēng)等方面的培訓(xùn)。制定計劃，制定培訓(xùn)大綱、組織編寫教材、進行專業(yè)講授、示范訓(xùn)練、進行實踐考試。如對護衛(wèi)員可進行準(zhǔn)軍事化訓(xùn)練、應(yīng)急預(yù)案演練、考核標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn);對保潔員進行服務(wù)程序、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)技巧的培訓(xùn);對維修人員進行安全操作規(guī)程、禮儀服務(wù)和回訪規(guī)范的培訓(xùn);對教室服務(wù)人員進行計算機多媒體的培訓(xùn)等等，形成一個自我培訓(xùn),自我開發(fā)人才機制,并逐步實現(xiàn)持證上崗,不斷提高技術(shù)、技能及管理水平。

5、加強投入，實現(xiàn)科技化。加快自動化、智能化建設(shè)，逐步完善自動消防、安防裝置、集中的設(shè)備自動化系統(tǒng)和集中管理監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等，安裝監(jiān)控系統(tǒng)和公寓出入刷卡系統(tǒng)(或指模識別系統(tǒng))等。裝備專業(yè)化工具設(shè)備，如保潔方面的保潔車、清洗機、擦窗器等。同時要科學(xué)管理、精打細算、嚴格控制成本。

6、做好教工住宅區(qū)的管理服務(wù)。高校住宅區(qū)的物業(yè)管理不能照搬社會上的物業(yè)管理模式,應(yīng)按照專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合高校自身的特點和實際情況，精心運作。要積極創(chuàng)造條件盡力實行教學(xué)區(qū)與住宅區(qū)分開，自成系統(tǒng)，分別管理的模式，依靠學(xué)校的支持,住戶的配合,實施規(guī)范化的管理與服務(wù)。

根據(jù)大多數(shù)高校原住宅不具備規(guī)范的商品房基本條件的情況，對住宅區(qū)進行必要的改造，完善相應(yīng)的設(shè)施。在物業(yè)管理模式上，根據(jù)各高校特點可采取自身管理隊伍、招投標(biāo)方式引進社會專業(yè)物業(yè)管理公司兩種模式。前者比較適合歷史悠久的老校區(qū)，后者適合原后勤職工隊伍員工少，但管理又較薄弱的學(xué)校，或者是新的校區(qū)。

7、進一步拓展管理服務(wù)的內(nèi)容和范圍。不僅要做好常規(guī)的環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護、設(shè)備維養(yǎng)等物業(yè)服務(wù)，還應(yīng)做好具有高校特色的服務(wù)項目，如教學(xué)后勤保障和服務(wù)、學(xué)生特約服務(wù)、教育宣傳活動等等，并隨著學(xué)校發(fā)展的要求及師生的需求對這些項目進行不斷調(diào)整和優(yōu)化。教學(xué)后勤保障如協(xié)調(diào)教室的分配使用、課桌椅的配備和調(diào)整、教學(xué)器具的管理和發(fā)放、特殊教室的管理和維護、運動場館的管理等等。為師生服務(wù)方面，如為教師布置好教員休息室，準(zhǔn)備好老師飲用水，準(zhǔn)備好老師課后的洗手用品等;為學(xué)生提供專門飲水處等等。

在住宅區(qū)可拓展如裝修、搬家、維修、家政、老幼托管等服務(wù)項目,開設(shè)服裝加工店、糧油銷售店等商業(yè)網(wǎng)點。通過拓展這些服務(wù)，廣開資金來源，從而促進良性循環(huán)。

8、提升高校物業(yè)管理人文品位，營造良好的文化氛圍。高校物業(yè)管理處于高校這個特定的環(huán)境，受其濃厚的文化底蘊影響，決定了其價值取向應(yīng)服從于高校“教育育人”的大目標(biāo)。因此，高校物業(yè)管理要強化“服務(wù)育人”的管理理念，努力實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)與學(xué)校育人環(huán)境營造有機統(tǒng)一，先進的物業(yè)管理理念與現(xiàn)代教育理論的完美結(jié)合，用良好的服務(wù)提升高校物業(yè)管理的科學(xué)內(nèi)涵和人文品位，營造良好的有文化特色的高校物業(yè)管理氛圍。

總之，高校的物業(yè)管理，是一個綜合性的管理，各高校情況千差萬別，很難用統(tǒng)一的管理模式。但高校的物業(yè)一定要針對高校的特點進行管理，這是毋庸置疑的。它的目標(biāo)應(yīng)是同國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》接軌，成為具有教育屬性的社會新型服務(wù)部門，實現(xiàn)物業(yè)管理的現(xiàn)代化，即管理觀念現(xiàn)代化、管理方式程序化、管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化、管理組織網(wǎng)絡(luò)化及管理手段現(xiàn)代化,與國際物業(yè)管理接軌。

高校物業(yè)管理不足問題匯報

第三篇：高校物業(yè)管理現(xiàn)狀

高校物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展定位的思考

東北大學(xué) 韓子秋 有勇

一、概 述

物業(yè)管理是我國改革開放以來出現(xiàn)的一個新興產(chǎn)業(yè)，80年代初期由國外引入，在深圳出現(xiàn)，陸續(xù)傳播到內(nèi)地。在20多年的發(fā)展歷程中，對改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提高城市管理水平，維護社區(qū)穩(wěn)定，擴大就業(yè)，起到了積極作用。最近幾年來，隨著住房制度的改革，住房分配貨幣化政策的實施，城鎮(zhèn)居民出現(xiàn)了大量的個人購房，物業(yè)管理直接進入了千家萬戶。

在物業(yè)管理的快速發(fā)展過程中，不可避免地出現(xiàn)了一些問題，如物業(yè)管理企業(yè)行為不規(guī)范，服務(wù)不到位，收費與服務(wù)不相符，損害業(yè)主的合法權(quán)益等；也有業(yè)主夸大權(quán)力，忽略義務(wù)，輕視合同的現(xiàn)象，造成物業(yè)管理無法進行。這些 , 是中國物業(yè)管理行業(yè)的普遍特點。

二、國內(nèi)物業(yè)管理現(xiàn)狀

物業(yè)管理由深圳引入，也在深圳得到了快速的發(fā)展。國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀，大概可以分為以下幾種情況：

1、快速發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)

快速發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)以南方為多。這類物業(yè)管理企業(yè)的特點是已經(jīng)形成了完善的物業(yè)管理體系。這其中包括管理企業(yè)的管理與服務(wù)已經(jīng)完善，同時業(yè)主的權(quán)力與義務(wù)也正常履行。如深圳的萬科物業(yè)管理公司。這類小區(qū)確實達到了綠、靜、美、安的要求，物業(yè)管理從業(yè)者與業(yè)主密切配合，大家充分行使權(quán)力，認真履行各自的義務(wù)，共同建設(shè)小區(qū)。物業(yè)管理企業(yè)有充足的人力資源和經(jīng)濟實力，在工作中不斷地總結(jié)經(jīng)驗，查找不足，努力完善自己的服務(wù)，竭力提高服務(wù)質(zhì)量。在這個孜孜以求的過程中，不斷產(chǎn)生新的適應(yīng)當(dāng)時形式的管理和服務(wù)模式，提高物業(yè)管理檔次。他們不斷地提升物業(yè)管理的理念，達到了快速發(fā)展。

2.、靠借鑒別人的模式和經(jīng)驗得以存在和發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)

并不是所有的物業(yè)管理企業(yè)都有足夠的人力資源和經(jīng)濟實力，因此更多的物業(yè)管理企業(yè)不具備創(chuàng)新的能力。他們更多做的，是“拿來主義”，向先進的物業(yè)管理企業(yè)學(xué)習(xí)，通過實地考察、查閱資料 , 并結(jié)合自身的實際情況，來選擇一個管理的模式。這種管理模式盡管不是很先進，但在借鑒的時候取長補短，秉承被借鑒對象的優(yōu)點，加上對自身有了足夠的認識，因此對企業(yè)來講在的一定的時間段還是很合適的。在這類企業(yè)的身上，不能發(fā)現(xiàn)太多新的東西，物業(yè)管理水平提升緩慢。社會上的絕大舉數(shù)物業(yè)管理企業(yè)屬于此類情況。不在最前沿并不等于說搞不好物業(yè)管理，他們也一直按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求來充分行使權(quán)力并履行自身的義務(wù)，與業(yè)主關(guān)系融洽，小區(qū)管理井井有條。

3、轉(zhuǎn)型階段的物業(yè)管理企業(yè)

說其為轉(zhuǎn)型階段物業(yè)管理企業(yè)，是因為物業(yè)管理企業(yè)本身不正規(guī)。往往是某個單位的什么科室在快要解散的時候，突發(fā)靈感組成了一個物業(yè)管理企業(yè)。人員情況、經(jīng)費情況等等都不能達到物業(yè)管理企業(yè)要求的標(biāo)準(zhǔn)。幾個人管理者雇用幾個保潔員、保安員就開始了“物業(yè)管理”。上級撥點款，自己再出租幾套房屋，實在不行就賣幾套門市房，收不收物業(yè)管理費無所謂。這種情況也不少，在某些事業(yè)單位和國家機關(guān)較多，尤其是在北方中小型城市中，這種情況幾乎是隨處可見。這樣的物業(yè)管理企業(yè)所轄的往往就是本單位的小區(qū)或自己開發(fā)的小區(qū)。幾幢樓，規(guī)模很小，因此在沒有做出太多成績的同時往往也不會出現(xiàn)什么錯誤。況且以前沒有人管的小區(qū)現(xiàn)在有人管了，業(yè)主的心里覺得還不錯。

4、物業(yè)管理企業(yè)尚未形成

這種情況也是集中在北方中小型城市中，南方相對少些。物業(yè)管理這一概念還未能明確，大家的觀念還停留在總務(wù)處、房產(chǎn)科、基建處等老式的計劃經(jīng)濟概念當(dāng)中，何為物業(yè)管理，尚未來得及考慮。

這種情況往往在一些機關(guān)或事業(yè)單位較多，這些單位往往歷史較長，有些福利房子以前分給了職工，形成了一個小院，因此衛(wèi)生、維修等都得有人負責(zé)。再加上以前單位為了安排人、提職、提干 , 而產(chǎn)生了一個個新的部門，目前又無法合并。總之，一般的活現(xiàn)在都有人干，物業(yè)管理晚一點實施并無大礙。

三、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀 應(yīng)該說，高校的物業(yè)管理受社會環(huán)境影響非常大。高校的物業(yè)管理本身就很落后，又沒有足夠的人力來對此進行研究和探討，因此向社會先進的物業(yè)管理企業(yè)學(xué)習(xí)是高校物業(yè)管理獲得間接經(jīng)驗和管理模式的主要渠道。對國內(nèi)高校物業(yè)管理作一下簡單的分析就不難發(fā)現(xiàn)，處在物業(yè)管理整體水平較高城市的高校，物業(yè)管理也就更加規(guī)范、更加完善、更加接近行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求；反之，所在城市的物業(yè)管理水平不是很高，高校的物業(yè)管理也不會走得很超前。因此說，社會大環(huán)境對于高校物業(yè)管理的產(chǎn)生和存在非常重要，甚至是決定性的作用。

高校物業(yè)管理的發(fā)展，也與社會大環(huán)境有密切的關(guān)系。如果大環(huán)境形成，物業(yè)管理這一概念得到普及并深入業(yè)主之心，物業(yè)管理的進程自然要快，實施物業(yè)管理的難度自然就小。如果大環(huán)境不是很先進，招投標(biāo)市場不健全，業(yè)主腦海中還都是計劃經(jīng)濟下的條條框框，實施物業(yè)管理的難度也就大。

我們曾對高校的物業(yè)管理作過認真的分析，認為高校的物業(yè)管理分為以下幾種情況：

1、完全企業(yè)化，并走出高校，占領(lǐng)校外市場

這類高校中的物業(yè)管理企業(yè)是高校后勤社會化改革的排頭兵。往往是成立得較早，學(xué)校給予了足夠的政策，外部市場環(huán)境好；同時，從業(yè)者有敏銳的頭腦和開拓市場的精神。

學(xué)校給予政策扶植和經(jīng)濟扶植對高校物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展很重要。學(xué)校的物業(yè)管理企業(yè)離不開學(xué)校的支持，以什么樣的姿態(tài)產(chǎn)生、存在和發(fā)展都與學(xué)校定的調(diào)子有關(guān)，至少對于高校物業(yè)管理企業(yè)初期運行十分重要。如果學(xué)校先把物業(yè)管理企業(yè)完全企業(yè)化了，將它的職能統(tǒng)一了，將它的基本條件完備了，自然也就有了走向市場的可能。如果市場是相對完善的，競爭是平等的，那么憑借高校這一社會認可的品牌，將在高校所做的物業(yè)管理工作作為經(jīng)驗和業(yè)績，從業(yè)者大膽地開拓市場，自然會產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會效益。據(jù)了解，浙大的求實物業(yè)管理公司就是這樣一個典型的例子，我們曾與陳福江總經(jīng)理通過電話，他們2003年校外業(yè)績非常出色。

2、半企業(yè)化狀態(tài)，同時具備企業(yè)和事業(yè)“雙重性格”

這種情況在高校中較為普遍。有的已經(jīng)是一個企業(yè)，取得了獨立法人資格； 但同時對于校內(nèi)來講，職能象一個科、一個處。這種情況的形成往往與學(xué)校定的調(diào)子、歷史沉淀下來的組織機構(gòu)有關(guān)。歷史的原因?qū)⑽飿I(yè)管理的職能給分解了：供暖歸一個部門，綠化歸一個部門，維修又是一個部門負責(zé)等等。每個部門的負責(zé)人都在兢兢業(yè)業(yè)地工作，級別再提升的可能不大，撤職又沒有什么理由：大家都有很多功勞、辛勞、苦勞。這種管理模式己經(jīng)延續(xù)了好多年，好象并無太大的不足之處。在這種情況下，學(xué)校往往下不了決心將所有屬于物業(yè)管理的職能歸屬，因此物業(yè)管理企業(yè)也就是一個“五臟不全”的物業(yè)管理企業(yè)。隨著高校后勤社會化改革的提出和推進，“大物業(yè)”和“小物業(yè)”是高校一直在探討、在思考的問題。“大物業(yè)”，就是說將所有物業(yè)管理職能統(tǒng)一起來，形成一個完整的物業(yè)管理企業(yè)，如將住宅區(qū)與教學(xué)區(qū)的物業(yè)管理統(tǒng)一起來，將供水、供暖、供電等職能歸屬到一起等；“小物業(yè)”，就是維持現(xiàn)狀，力所能及地歸屬物業(yè)管理職能，逐步完善物業(yè)管理企業(yè)的職能。

半社會化狀態(tài)的物業(yè)管理肯定是“小物業(yè)”：“小物業(yè)”也就決定所實施的物業(yè)管理是半社會化狀態(tài)。

半社會化的物業(yè)管理企業(yè)一般都不具備沖向市場的條件。首先，從業(yè)者就不是一個完全合格的物業(yè)管理者。職能的不健全不完善勢必造成從業(yè)者在物業(yè)管理的某個領(lǐng)域的直接管理經(jīng)驗為零；其次，本身就不是一個完整的物業(yè)管理企業(yè)，市場招標(biāo)過程中又不可能將一個小區(qū)的物業(yè)管理工作分為幾家來完成，這就造成了不完整的物業(yè)管理企業(yè)與完整的物業(yè)管理企業(yè)同臺競標(biāo)的局面，結(jié)果可想而知。

東大的物業(yè)管理公司就是這樣一個不完整物業(yè)管理企業(yè)。東大的物業(yè)管理公司是獨立法人企業(yè)，但不負責(zé)小區(qū)的供暖、供水等任務(wù)。我們也曾試圖走向市場參與競爭，前來考察的單位都認為你們所負責(zé)的部分干得都很出色，但還有一部分物業(yè)管理職能你們不懂。

不能到市場中尋找經(jīng)濟來源，只能依靠學(xué)校而生存。因此這類物業(yè)管理企業(yè)的腰板不硬，依賴感大家共知。在這種情況下，學(xué)校的一些職能部門便不時地管一管這些法人，這些企業(yè)。因此，這樣的物業(yè)管理企業(yè)有時看起來更象是一個科室，用的是一個企業(yè)的名字，做的一些事務(wù)性的工作。

當(dāng)然，隨著物業(yè)管理這一概念的深入，隨著學(xué)校決策者、物業(yè)管理從業(yè)者、業(yè)主觀念的轉(zhuǎn)變，讓物業(yè)管理企業(yè)職能完善，最終完全企業(yè)化只是遲早的事。

3、成立了物業(yè)公司，但完全事業(yè)管理 這種情況的物業(yè)管理企業(yè)在高校中也較為多見，已經(jīng)走出了醞釀的階段，萌芽出來了物業(yè)管理企業(yè)，但從學(xué)校決策者到從業(yè)者的頭腦中物業(yè)管理概念均未形成。往往涉及到了一定的物業(yè)管理職能，如設(shè)立了保潔、維修 , 還開展了出租房屋等經(jīng)營性物業(yè)。沒有物業(yè)管理合同，沒有業(yè)主公約，沒有業(yè)主委員會。在管理上，學(xué)校也是按照一個科室來對待，人、財、物樣樣不獨立，主要領(lǐng)導(dǎo)叫了“經(jīng)理”，卻不能履行經(jīng)理之權(quán)、無經(jīng)理之實。

凡事總有一個開始，開始自然也就意味著有很多東西尚待進一步完善。事業(yè)型的物業(yè)管理企業(yè)在北方的中小型城市較多見，與很多因素有關(guān)，需要時間來逐步完善。當(dāng)然，完善速度和質(zhì)量取決于決策者的觀念，也與從業(yè)者對物業(yè)管理的理解和努力有關(guān)。

4、物業(yè)管理的職能還在由一個科或幾個科來完成

這是物業(yè)管理這股春風(fēng)尚未吹到的角落。無論是領(lǐng)導(dǎo)還是居民，對物業(yè)管理缺乏一定的認識，甚至干脆不知為何物。所有的工作幾十年如一日地運行著：設(shè)一個總務(wù)處、綠化中心、能源部、房產(chǎn)科、愛委會等等，實施著類似物業(yè)管理的職能。每月收一元或幾角的衛(wèi)生費，冬天供好暖氣，幾十年如一日有條不紊地進行。

這種情況在高校中占有一定的比例。地理位置越偏僻，這種現(xiàn)象存在的土壤就越肥沃。在這些學(xué)校中，物業(yè)管理這一概念基本為“零”，高校的物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)歷萌芽、半社會化、社會化的過程中，決策者、從業(yè)者、被服務(wù)對象觀念的陳舊將束縛其發(fā)展。這將是一個漫長的過程。

以上，本文就中國物業(yè)管理現(xiàn)狀、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀、高校物業(yè)管理的有利與不利因素進行了討論。從中不難看出，全國的物業(yè)管理(含高校)發(fā)展不均衡，情況十分復(fù)雜。走在前面的，已經(jīng)是大師級，可以授課帶弟子；走在后面的，還根本沒想到實施物業(yè)管理。

四、高校物業(yè)管理的幾個特殊性

高校對于物業(yè)管理而言是一個特殊的群體。說其特殊，主要有以下幾個原因 :

1、高校的建校史長，觀念固化

高校成立的歷史往往都比較長，很多高校已經(jīng)慶祝了八十年、百年華誕。幾十年上百年的發(fā)展過程中，已經(jīng)形成了自身的管理模式和體系，經(jīng)過歷代人的努力，己經(jīng)建章、建制條理清晰。因此領(lǐng)導(dǎo)者本身有些觀念已經(jīng)固化，不容易改變。同時，高校住宅小區(qū)的居住群體非常穩(wěn)定，傳統(tǒng)的東西非常多，居民本身已經(jīng)習(xí)慣了計劃經(jīng)濟下的衣食無憂的生活，居住觀念也已經(jīng)固化。

在高校實施物業(yè)管理，最難解決的就是改變決策者和居住者的觀念問題。

2、高校是一個封閉的小社會，有很多已經(jīng)形成的習(xí)慣

高校是一個小社會，很多人可以常年不出校門(或住宅區(qū)門), 但基本生活不會受到影響，有一部分人過著“秀才不出門便知天下事”的生活。同時高校人與人之間較為熟悉，領(lǐng)導(dǎo)與群眾之間多有師生之情、同窗之誼；最差的，還可以繞個彎找到一個非常親近的關(guān)系。因此，誰要是心里不順了，很容易就可以找到領(lǐng)導(dǎo)聊一聊。

改革必然對原有的習(xí)慣與生活造成沖擊，否則就沒有必要進行改革。物業(yè)管理是要將無償?shù)姆?wù)變?yōu)橛袃敚苯佑|及到居住者的切身利益。收費的高低，服務(wù)的好壞，甚至是一些莫須有的問題，都會反映到領(lǐng)導(dǎo)者的案頭，影響決策者的信心和力度。

3、高校正在從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡

在高校目前還可以經(jīng)常看到計劃經(jīng)濟的影子，如分房、分配方案等等。市場觀念正在一點點走向高校，走向人們的腦海之中。這是一個過程。在過渡期，大家往往在發(fā)現(xiàn)過去不足的同時又很難接受新的事物。這個過程也是艱辛的，需要決策者、執(zhí)行者、被服務(wù)對象的觀點改變、行為支持；同時，也需要外部環(huán)境的影響和支持。

五、高校物業(yè)管理經(jīng)歷的幾個不同階段及定位

高校的特點也就決定了高校的很多做法會顯得很“獨特”，物業(yè)管理也不例外。以我們經(jīng)過了廣泛調(diào)研和認真分析，認為，高校的物業(yè)管理應(yīng)該走這樣一條路：以物業(yè)管理的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為理論依據(jù)，以高校的實際情況為事實依據(jù)，將物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展、成熟劃分為若干個階段，根據(jù)每個階段的具體情況因地制宜地確定物業(yè)管理的模式和標(biāo)準(zhǔn)，即定位。

我們認為，為高校的物業(yè)管理定位應(yīng)該分為以下幾種情況：

1、產(chǎn)生階段，要在維持原管理與服務(wù)的情況下逐步靠近行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 對于絕大多數(shù)高校而言，物業(yè)管理產(chǎn)生階段都顯得較為突兀，都是“平地”產(chǎn)生，都不是一個完整的企業(yè)模式，有些甚至沒有企業(yè)的性質(zhì)。每個角色都是新的，但每個人都是以往尚未發(fā)生變化的思維模式。觀念的未轉(zhuǎn)變、職能的不完善等等都要求此時的物業(yè)管理不應(yīng)過分追求企業(yè)化、行業(yè)化，而應(yīng)該盡量維持原有的管理與服務(wù)模式，努力提高服務(wù)質(zhì)量，逐步提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，讓物業(yè)管理這一概念潛移默化地浮出水面來。這一點很重要。產(chǎn)生的本身也就意味著一種轉(zhuǎn)變的誕生，一場改革的開始。改革是最容易失敗的。古往今來，在歷代變法亦即今天的改革中，失敗的例子很多：商鞍車裂、王安石罷相、戊戊六君子殺頭，都是變革失敗的結(jié)果。因此改革一定要在維持以往慣例的基礎(chǔ)上，在小范圍推廣新的模式，樹立典型，讓大家感受到改革的好，讓大家從心中需要改革。這就如小平同志所推行的改革：在深圳殺出一條血路來。因此產(chǎn)生階段的高校物業(yè)管理就是要以滲透的方式切入，逐步引進新的觀念，當(dāng)然，最主要的是提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)意識。創(chuàng)造綠、靜、美、安的居住環(huán)境，讓業(yè)主多年的希冀變成現(xiàn)實，讓業(yè)主體會到被 尊重與居住環(huán)境的大大改善。這也就是高校物業(yè)管理在產(chǎn)生階段所要做的定位。

只要產(chǎn)生了,就自然意味著發(fā)展。關(guān)鍵是在產(chǎn)生時要有一個良好的心態(tài),不能急,要認清形勢,要分析內(nèi)外環(huán)境。尊重歷史、尊重現(xiàn)實本身也就具備了發(fā)展的前提,只要能把握好方向,掌握好節(jié)奏,良好的開端必然也就達到了成功的一半。

2、發(fā)展階段之一, 將已有職能按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來運行

正如以上所述,不管背景如何,產(chǎn)生了物業(yè)管理企業(yè),目的就是要將物業(yè)管理企業(yè)化,按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來運行。這應(yīng)該說也是成立的初衷。職能不完善、政策不是非常有利、外部環(huán)境不好,都不是一朝一夕所能解決的問題。因此,對于處在這個階段的物業(yè)管理企業(yè)而言,不能等、不能靠,更不能怨天尤人。最需要做的、最應(yīng)該做的,就是將已有的職能完成好,并向行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)靠近。比如說,只有保安、保潔、零星維修的職能，那就要努力建設(shè)這三個方面，讓這三個方面的工作質(zhì)量達到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求，讓業(yè)主從這三個方面所得到的服務(wù)是充分的、是滿意的。盡管所涉及的面不是很寬廣，但并不影響業(yè)主對這個類型物業(yè)管理企業(yè)的評價。正所謂“窺一斑可見全豹”：小事不可隨便。己有的工作井井有條，業(yè)績突出，那么企業(yè)的自信心會增強，業(yè)主的信任感也會得到提高。

必須清醒地認識到，這個階段很重要。從一定意義上講，決策者已經(jīng)開始了第一個試探。如果成功，那么根據(jù)試探的結(jié)果會產(chǎn)生較大的有利于企業(yè)發(fā)展的政策出現(xiàn)；反之，決策者會要求企業(yè)穩(wěn)一些，步子慢一些，增加觀察的時間。這是一塊試金石。“一屋不掃何以掃天下？”從業(yè)者具備足夠的能力，所采取的措施與手段得當(dāng)，被服務(wù)者從心里愿意接受和認可，這些才會讓決策者下決心將高校的物業(yè)管理拓展開來。決策者、物業(yè)管理從業(yè)者、業(yè)主三者相輔相成，不可或缺。

3、發(fā)展階段之二，歸屬物業(yè)管理職能，并按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來運行

進入這一個階段表明，物業(yè)管理從業(yè)者已經(jīng)付出了艱辛的勞動，達到了預(yù)期的效果并取得了一定的成績，獲得了決策者的認可和支持，業(yè)主也對物業(yè)管理這一概念理解、接受，甚至已經(jīng)開始配合物業(yè)管理從業(yè)者的工作。

進入這一階段也表明，一個良好的開端己經(jīng)為成功打下了一半的基礎(chǔ)，它增強了與之相關(guān)人員的信心、熱情和力量。

走進這一階段，也說明此前已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗。如什么是物業(yè)管理，它應(yīng)該包含哪些職能，如何為業(yè)主提供最佳的服務(wù)，如何行使權(quán)力并履行義務(wù)等等。也就是說，從業(yè)者本身心理上和觀念上已經(jīng)是一個物業(yè)管理從業(yè)者，可能由于職能不完備而對某一個領(lǐng)域不熟悉。這已經(jīng)不是關(guān)鍵的問題。“人非生而知之”學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識是很容易就會學(xué)到，這對于工作來講，不會有太大的影響。

物業(yè)管理者的經(jīng)驗、所取得的業(yè)績、業(yè)主的理解支持，這些，都會促使從業(yè)者特別是決策者產(chǎn)生新的思考：完善物業(yè)管理職能并將高校的物業(yè)管理社會化。

完善物業(yè)管理職能，也就是我們經(jīng)常談到的“歸口”問題，將應(yīng)該由物業(yè)管理企業(yè)管理的部門，都納入其名下，也就是我們高校后勤常常談到的造大船，產(chǎn)生“大物業(yè)”。這多少有點殘酷告,“統(tǒng)一”的過程將會帶有“血腥味”很多人要因此被打亂了原本平靜的生活，多年的地位與收入會發(fā)生變化，更多的是走了下坡路。這種工作不是一朝一夕能完成的，要一個一個地解決，一塊一塊地合并，合并之后還要有一個較長時間的磨合期。

歸屬合并的過程要突出一個概念，即所有新的職能要按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來運行，至少經(jīng)過短期的過渡與磨合之后，必須按行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來運行。

歸屬合并肯定要涉及到人、財、物方面的問題，這里有一個最難解決的，就是人的觀念的改變，由事業(yè)單位所擁有的思維方式向企業(yè)化改變。這就又回到了本文在前面所討論的問題。這次轉(zhuǎn)變觀念的難度應(yīng)該比最初產(chǎn)生物業(yè)管理企業(yè)時轉(zhuǎn)變觀念的難度小，時間短，對企業(yè)的影響不會太大。要有正規(guī)的考核辦法與管理規(guī)章制度，要完善企業(yè)的氛圍與運營機制。有規(guī)矩也就成了方圓，新的環(huán)境塑造新的觀念，這也都是正常的事。一個職能完備的物業(yè)管理企業(yè)，勢必就要按行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來運行和發(fā)展。

4、發(fā)展階段之三，完善物業(yè)管理職能，完全按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)運行

所謂的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，也是在不斷地變化。但最基本的條件是將物業(yè)管理企業(yè)在完全企業(yè)化的環(huán)境下運行，不斷提升服務(wù)理念，提高服務(wù)質(zhì)量。對于高校的物業(yè)管理企業(yè)而言，要徹底與高校形成甲方、乙方的關(guān)系，要完善合同的條款，在法制而非行政干預(yù)的軌道上運行。物業(yè)管理企業(yè)也可以通過競標(biāo)的方式來獲得為本校業(yè)主服務(wù)的機會，不一定是行政命令的結(jié)果。從業(yè)人員可能有很多是高校的職工，但屬于學(xué)校派出人員，所有的福 利待遇等都由物業(yè)管理企業(yè)本身負責(zé)。學(xué)校與業(yè)主在接受服務(wù)方面是一致的，屬于甲方，對物業(yè)管理企業(yè)的工作進行指導(dǎo)、監(jiān)督，行使相應(yīng)的權(quán)力與義務(wù)。

按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來運行對于物業(yè)管理企業(yè)是很重要的，使其經(jīng)過了艱苦的歷程之后終于變成了“正規(guī)軍”。在市場這個浩瀚大海中品嘗快樂與艱辛的同時，至少有一點是令人興奮的：擺脫了很多束縛。

走到這一步的高校物業(yè)管理企業(yè)，市場對于他們來講并不是很可怕。原因有以下幾個方面：

①本校的小區(qū)已經(jīng)是其轄區(qū)，有了一定的經(jīng)濟來源。這部分經(jīng)濟來源應(yīng)該是能夠滿足公司本身的支出，維持公司的正常運行。這種得天獨厚的條件解除了后顧之憂，是經(jīng)濟優(yōu)勢。

②高校的物業(yè)管理企業(yè)有很多都是高校派出人員，其中一部分管理者的學(xué)歷層次較高，有較強的理論與實踐能力。盡管他們未必是物業(yè)管理這一專業(yè)的，但至少具備企業(yè)所要求的素質(zhì)。這是人力資源的優(yōu)勢。

③高校的物業(yè)管理企業(yè)在命名時絕大多數(shù)都會含有高校的名字或簡稱。高校本身就是一個品牌，因此高校的物業(yè)管理企業(yè)在社會上更具備信任感，容易被業(yè)主接受。這是品牌優(yōu)勢。

高校的物業(yè)管理企業(yè)還有很多優(yōu)勢，在此就不一一贅述。因此高校的物業(yè)管理企業(yè)很自然地就會想到這樣一個問題：在占領(lǐng)學(xué)校市場的同時，沖向校外市場，獲得更大的經(jīng)濟效益與社會效益。

5、沖出本校，走向市場，達到企業(yè)化最終目的

這是高校的物業(yè)管理企業(yè)的最高追求，這是一種結(jié)果。此時的高校物業(yè)管理企業(yè)與其它社會上的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)沒有本質(zhì)上的區(qū)別，最多是文化氣息濃厚一些。因此本文在此不做過多地探討。

以上，我們將高校的物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展分為五個階段進行了討論。當(dāng)然，并不是每一個高校物業(yè)管理企業(yè)都必須按照這個模式來運行，也可能忽略了其中的一個或幾個環(huán)節(jié)，這都是正常的，無可厚非。本文只是探討了一個較為普通的模式。

由于時間緊，調(diào)研工作不是很充分，加之水平有限，本文的有些觀點未必十分準(zhǔn)確，對問題的分析也可能不是很完善。我們謹以此文呈獻給高校物專會的同行，供大家交流，請大家指正。

第四篇：高校物業(yè)管理承諾書

篇一：2016高校物業(yè)管理承諾書

2016高校物業(yè)管理承諾書

高校物業(yè)管理承諾書

致：揚州市江都區(qū)物業(yè)管理中心

茲我公司（揚州市江都區(qū)鴻翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）所開發(fā)的清水灣雅居住宅小區(qū)位于小紀(jì)鎮(zhèn)人民路南側(cè)，由于面積比較小只有6483平方米，如果給某家物業(yè)公司來服務(wù)，所收取的物業(yè)費無法讓物業(yè)公司正常運轉(zhuǎn)，所有我公司將物業(yè)管理委托給小紀(jì)鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所來實施。但小紀(jì)鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所只負責(zé)物業(yè)管理服務(wù)里面的衛(wèi)生服務(wù)項目，如果小區(qū)內(nèi)發(fā)生矛盾糾紛環(huán)衛(wèi)所并不負責(zé)調(diào)解，而是由我公司進行調(diào)解。因此，清水灣雅居小區(qū)的衛(wèi)生問題委托給小紀(jì)鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所負責(zé)，而小區(qū)內(nèi)矛盾糾紛將由我開發(fā)公司全權(quán)負責(zé)，絕不將小區(qū)內(nèi)的這些問題讓江都區(qū)物業(yè)管理中心來解決。

揚州市江都區(qū)鴻翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2016年7月29日 篇二：物業(yè)管理承諾書

承 諾 書

致：揚州市江都區(qū)物業(yè)管理中心

茲我公司（揚州市江都區(qū)鴻翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）所開發(fā)的清水灣雅居住宅小區(qū)位于小紀(jì)鎮(zhèn)人民路南側(cè)，由于面積比較小只有6483平方米，如果給某家物業(yè)公司來服務(wù)，所收取的物業(yè)費無法讓物業(yè)公司正常運轉(zhuǎn)，所有我公司將物業(yè)管理委托給小紀(jì)鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所來實施。但小紀(jì)鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所只負責(zé)物業(yè)管理服務(wù)里面的衛(wèi)生服務(wù)項目，如果小區(qū)內(nèi)發(fā)生矛盾糾紛環(huán)衛(wèi)所并不負責(zé)調(diào)解，而是由我公司進行調(diào)解。因此，清水灣雅居小區(qū)的衛(wèi)生問題委托給小紀(jì)鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所負責(zé)，而小區(qū)內(nèi)矛盾糾紛將由我開發(fā)公司全權(quán)負責(zé)，絕不將小區(qū)內(nèi)的這些問題讓江都區(qū)物業(yè)管理中心來解決。

揚州市江都區(qū)鴻翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2013年7月29日 篇三：物業(yè)管理服務(wù)承諾書

物業(yè)管理服務(wù)承諾書

1、物業(yè)管理服務(wù)承諾書

本人（業(yè)主）為鄒城市名鑒田園小區(qū)xx號xx樓xx單元xx室房屋的買受人，為維護和遵守本小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)定，本人承諾如下：

本人已詳細閱讀《業(yè)主臨時公約》,同意遵守本公約內(nèi)的相關(guān)條款。如有違約，愿承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

物業(yè)公司（簽章）：

承諾人（簽字）：

年月日

2、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量承諾書

一、房屋外觀

1、在不損壞原貌的情況下維護好；

2、外墻涂料、面磚等裝飾材料無大面積脫落、無污跡。

二、設(shè)備運行

根據(jù)小區(qū)的工作需要，無條件服從業(yè)主委員會安排（除特殊情況），并保證設(shè)施設(shè)備良好，運行正常。

三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理 1、24小時無條件受理業(yè)主報修、保養(yǎng)，檢修制度完備；

2、定期由專業(yè)人員巡護，保持一切設(shè)施正常、無安全隱患；

3、保證供水、供電的正常運行，盡量大能力消除可預(yù)防的隱患，防止和減少這些設(shè)施停運

四、環(huán)境衛(wèi)生

時刻保持公共區(qū)域無廢棄雜物，使全體業(yè)主有一舒心居住環(huán)境。

五、綠化

1、綠地?zé)o雜物，無侵占、無枯枝、病蟲害現(xiàn)象；

2、花草樹木修剪及時，保持綠地，并根據(jù)季節(jié)種花，使小區(qū)始終有新氣象。

六、車輛停放

1、小區(qū)業(yè)主的車輛將有序停放在各車們內(nèi)，無亂停、亂放機動車、非機動車；

2、外來人員的車輛按指定方位停放。

七、保安

1、實行24小時值班制度；

2、保安人員身著有明顯標(biāo)志的工作制度，有規(guī)范的工作制度；

3、加強治安防范工作，對小區(qū)內(nèi)各個部位、治安死角等采取重點防范，并對可疑人員要前往盤查、加查證件，必要時檢查其所帶物品，防止治安事件的發(fā)生；

4、加強治安防范工作情況，協(xié)助業(yè)主委員會清除隱患；

5、治安巡邏員必將每日巡邏情況及處理意見認真詳細地記錄在《治安巡邏情況登記本內(nèi)》。

八、消防

1、有健全的消防管理制度，定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護；

2、定期進行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能；

3、根據(jù)情況我方將及時給予制止，并及時向業(yè)主委員會匯報；

4、根據(jù)火警仿生事故，做好滅火預(yù)案，責(zé)任落實到人；

5、防火管理程序：報警——確認——滅火——報告——疏散——警戒

九、特約服務(wù)

我方將根據(jù)業(yè)主的所求，提供各種有償服務(wù)及無償服務(wù)。

3、物業(yè)管理服務(wù)承諾書

尊敬的業(yè)戶：

您好！歡迎您順利入住昊鈺尚景園。天時、地利、人和，為了給您提供一個舒適、優(yōu)雅、高尚的生活環(huán)境，博盛物業(yè)管理有限公司將珍重每個家的期望，真誠服務(wù)，微笑第一力爭做您的貼心管家。我們的成功離不開您的支持！全體員工現(xiàn)向廣大業(yè)主和住戶做出如下承諾：

一、客戶服務(wù)做到職業(yè)道德化，以客戶至上的經(jīng)營理念為指導(dǎo)，一點一滴地滲透到每一項服務(wù)當(dāng)中，為業(yè)主和住戶提供人性化優(yōu)質(zhì)服務(wù)；對客戶資料保存完整并做到保密；對客戶提出的合理要求做到及時準(zhǔn)確地解決。在物業(yè)服務(wù)管理的最前沿樹立我們公司的整體形象。

二、業(yè)務(wù)服務(wù)做到專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化，我們現(xiàn)擁有多名具有專業(yè)管理能力和特種作業(yè)技術(shù)的人才。根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要還將繼續(xù)在社會招兵買馬，聘用管理和技術(shù)過硬的專業(yè)人才。在遵循市場變化中求發(fā)展，在保證服務(wù)質(zhì)量中求生存，為我們的客戶提供最滿意的服務(wù)。

三、工程服務(wù)做到優(yōu)質(zhì)快捷化工程服務(wù)是保證整個物業(yè)能源輸出正常運行的服務(wù)。在服務(wù)中我們本著急業(yè)主所急、想業(yè)主所想的原則，開通工程熱線，基本保證業(yè)主隨叫隨到。做到勤巡查、勤檢修、勤保養(yǎng)。以經(jīng)常性工作來保證設(shè)備故障的減少。做到入戶有登記、檢查有簽字、質(zhì)量有保證、信息有反饋。切實保證物業(yè)的正常運行。

四、財務(wù)服務(wù)做到詳實透明化物業(yè)經(jīng)費取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，本著收費合理、微利經(jīng)營的原則，我公司和小區(qū)業(yè)主委員會簽訂監(jiān)管協(xié)議。在業(yè)主委員會的監(jiān)管下，我們定期公布財務(wù)狀況，方便業(yè)主查閱，增加透明度，減少不必要的誤解，加強業(yè)主對物業(yè)管理的信心。同時做到財務(wù)檔案齊全、賬據(jù)詳實準(zhǔn)確。嚴格遵守《會計法》、《公司法》和《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，運用法律手段組織企業(yè)的財務(wù)活動。保障企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益，使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動能夠順利發(fā)展，使業(yè)主的投資能夠得到應(yīng)有的回報。

五、保衛(wèi)服務(wù)做到安全可靠化公司從部隊退役的士兵中，選聘了一批訓(xùn)練有素、思想過硬、紀(jì)律嚴明的保安隊伍，通過嚴格的職業(yè)道德教育培訓(xùn)后持證上崗。實施獎罰分明的管理制度，使每一位保安人員都能成為物業(yè)消防和安全保衛(wèi)的一道防線。科學(xué)的排班制度和細致入微的上崗規(guī)則，做到了有規(guī)可循；定期的培訓(xùn)和考核，做到遇緊急險情、火情都能有效控制和處理；及時的檢查巡視，做到確保企業(yè)自身和客戶的安全。

其他服務(wù)做到配套完善化我公司除開展基本的物業(yè)管理服務(wù)外，還配套其他多種便于業(yè)主工作生活的延伸服務(wù)，旨在銜接業(yè)主和住戶與社會的聯(lián)系。只要住戶有求于公司，都會得到滿意的答復(fù)。真正體現(xiàn)具有晨陽特色的集高質(zhì)量、高效益、全方位、多元化為一體的服務(wù)。

我公司再次承諾：讓每一個業(yè)主高高興興上班，開開心心回家。真正體會到我們的貼心服務(wù)。

博盛物業(yè)管理有限公司

2011年11月24日

4、物業(yè)管理服務(wù)承諾書

1、辦公服務(wù)

全天候電話接聽，一般三聲接聽，最遲不超過五聲；24小時接受業(yè)主求助；3分鐘內(nèi)辦理物品放行手續(xù)；費用交收業(yè)務(wù)5分鐘內(nèi)完成，業(yè)主查詢其他收費資迅5分鐘內(nèi)解答。

2、投訴處理

開設(shè)24小時監(jiān)督電話，保證各項承諾兌現(xiàn)及嚴格執(zhí)行；業(yè)主投訴接待熱情有禮、絕不推諉；一般投訴處理8小時內(nèi)解決；嚴重投訴處理5個工作日解決。

3、裝修審批

簡單裝修1個工作日批核；復(fù)雜裝修3個工作日內(nèi)批核；竣工驗收當(dāng)天處理。

4、特需（約）服務(wù)（現(xiàn)僅包括有償家政和有償維修）

一般服務(wù)3小時內(nèi)跟進；復(fù)雜服務(wù)24小時內(nèi)跟進。

5、公共設(shè)施（市政網(wǎng)除外）

小區(qū)公共設(shè)施全部正常運作；噴水池、水泵均可正常運作；

消防供水100%正常運作；小區(qū)路面保證99%正常照明；電梯、供電、供水系統(tǒng)一般故障在30分鐘內(nèi)處理。

6、保安系統(tǒng)

全天候防盜、防搶保安巡邏執(zhí)勤；24小時閉路電視監(jiān)控大堂、車場、電梯；小區(qū)全年案發(fā)率不超過千分之一（以公安局核定為準(zhǔn)）；文明值勤，對進出小區(qū)的車輛及業(yè)主禮賓迎送；

7、清潔衛(wèi)生

小區(qū)清潔衛(wèi)生管理以iso9001質(zhì)量管理體系和iso14001環(huán)境管理體系作為工作標(biāo)準(zhǔn)樓層通道潔凈、無雜物并保持暢通及時清運垃圾，保證不亂推放雜物，干凈無異味業(yè)主投訴處理及時率為100%

8、園林綠化

保證時花種植占小區(qū)綠化面積10%,保持樹木常年翠綠常青綠地外觀良好，無斑禿或成片死亡現(xiàn)象。假山、雕塑等園林小品及園林建筑、設(shè)施能正常使用。篇四：物業(yè)管理服務(wù)承諾書

花園式高品質(zhì)生活社區(qū)

物業(yè)管理服務(wù)承諾書

本人（業(yè)主）為鄒城市名鑒田園小區(qū) 號樓 單元 室房屋的買受人，為維護和遵守本小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)定，本人承諾如下：

本人已詳細閱讀《業(yè)主臨時公約》,同意遵守本公約內(nèi)的相關(guān)條款。如有違約，愿承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

物業(yè)公司（簽章）： 承諾人（簽字）：

年 月 日 年 月 日 篇五：物業(yè)管理用房承諾書

物業(yè)管理用房承諾書

縣房產(chǎn)局物業(yè)監(jiān)管處：

由永州市祥龍置業(yè)有限公司開發(fā)的《祥龍城市花園》總建筑面積112129米2，項目分二期開發(fā)，3#、4#、5#、6#、7#、8#樓、地下室為一期工程，1#、2#、9#、10#、11#、樓為二期開發(fā)工程。目前暫選定物業(yè)管理用房面積為217.9米2，位于6#樓二層，其中辦公用房3間共75.88米2，物業(yè)配套用房6間共142.02，米2.我公司承諾在未確定正式物業(yè)管理用房之前，以上物業(yè)管理臨時用房不轉(zhuǎn)讓，不抵押，屬于全體業(yè)主共同所有，如有違反，愿意承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在本項目二期建設(shè)完成之后將確定正式的物業(yè)管理用房。

第五篇：淺談高校物業(yè)管理企業(yè)的管理問題(04.07.10)

淺談高校物業(yè)管理企業(yè)的管理問題

（浙江樹人大學(xué)后勤公司葉智校 310015）

本文已發(fā)表在國家科技類一級期刊《現(xiàn)代物業(yè)》下半月刊（理論刊）2007年第6卷第3期第40頁，并被《北大人居環(huán)境》雜志全文轉(zhuǎn)載。

[摘要]：由于高校物業(yè)轉(zhuǎn)制后，從原來行政管理體制向企業(yè)管理體制過渡，初試階段學(xué)校對高校物業(yè)有一定的保護，使得高校物業(yè)企業(yè)避免了市場競爭的正面沖擊。由于高校后勤的物業(yè)管理與小區(qū)物業(yè)管理有很大的不同，高校物業(yè)的最大特點，就是它依托學(xué)校，實施范圍主要限于校內(nèi)，高校物業(yè)管理起步相對較晚，物業(yè)管理理念尚未成熟，物業(yè)管理思路和模式尚不清晰。本文結(jié)合學(xué)校物業(yè)管理實際工作，在物業(yè)管理思路和模式上做一簡單探討。

主題詞：高校物業(yè)管理管理

隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理企業(yè)也得到了發(fā)展，但仍處于物業(yè)管理的摸索、調(diào)整、發(fā)展的初級階段，而物業(yè)管理自身還處在發(fā)展的初級階段，沒有成熟的市場背景，企業(yè)內(nèi)部的管理經(jīng)營模式各自為政。由于高校后勤的物業(yè)管理與小區(qū)物業(yè)管理有很大的不同，高校物業(yè)的最大特點，就是它依托學(xué)校，實施范圍主要限于校內(nèi)，高校物業(yè)管理起步相對較晚，物業(yè)管理理念尚未成熟，物業(yè)管理思路和模式尚不清晰。本文就高校物業(yè)管理企業(yè)的管理作以研究和探討。

一、本著嚴謹務(wù)實的原則，逐步由人情化管理向制度化管理過渡

物業(yè)管理作為學(xué)校后勤公司的一個重要部門，必須在公司整體精神的指導(dǎo)下，并結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)特征，提出物業(yè)管理企業(yè)的精神口號，比如“嚴謹、規(guī)范、務(wù)實、熱情、創(chuàng)新”，要努力體現(xiàn)企業(yè)在整體上“團結(jié)、向上、規(guī)范”的精神面貌，確立企業(yè)“以校養(yǎng)業(yè)、以業(yè)轉(zhuǎn)制”的長期目標(biāo)。逐步樹立“從單一的

1簡單的服務(wù)到全方位綜合服務(wù)，從立體式服務(wù)向?qū)I(yè)化物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變”的經(jīng)營管理理念。在實際工作中，完善《物業(yè)管理部員工規(guī)章制度》等一系列有關(guān)規(guī)范物業(yè)管理的制度、條例。隨著制度的推行和深入，從過去員工靠人情、靠自律、靠面子管理逐步向靠制度、靠規(guī)范、靠程序進行管理。在管理當(dāng)中，管理員要不斷地學(xué)習(xí)和貫徹員工規(guī)章制度，來加強和實現(xiàn)管理，讓員工切身體會到制度是為崗位而設(shè)，而不是為個人而設(shè)，使人情管理的成分逐步減少。

二、理清思路，與時俱進，及時調(diào)整管理模式

物業(yè)管理工作是一門“繁、雜、細、變”的工作，物業(yè)管理的涵蓋面非常廣，頭緒很多，因此比較“繁”；物業(yè)管理涉及的內(nèi)容比較多，牽涉部門多，因此比較“雜”；物業(yè)管理很多工作是面上的工作，物業(yè)管理工作與“對學(xué)校第一印象”有直接關(guān)系，是體現(xiàn)學(xué)校門面的作用，因此工作要比較“細”；物業(yè)管理工作是一個“動態(tài)的、長效的、立體的”工作，比如垃圾，隨時都用可能在某個角落產(chǎn)生；比如雜草，一個不小心整個校園都爬滿雜草；又比如水電，假如有一天每人在值班，它就偏偏在這一天出了問題。因此，就比較容易“變”。根據(jù)一些摸索的經(jīng)驗，現(xiàn)提供一點參考意見。

（一）以功能為標(biāo)準(zhǔn)，進行大膽的分工。在綠化班中，逐步設(shè)立（綠蘺、草皮、樹枝）修剪、撥草、除害、澆水、勤雜、草花、盆景等功能項，每項都有責(zé)任人，責(zé)任落實到位，不僅發(fā)揮了各自的特長，而且增加了各自的責(zé)任心，打破“一窩粥”的現(xiàn)象。

（二）權(quán)力下，發(fā)揮主動性。在大樓管理方面，設(shè)立主持日常工作的管理員，全面負責(zé)本項目部的日常管理，逐步形成一個核心，形成直接式領(lǐng)導(dǎo)。下放了一定限額的經(jīng)濟權(quán)和人事權(quán)。尤其是在員工招聘中，基本尊重基層管理員的意見。

（三）為基層管理員創(chuàng)造便于他們管理的外部環(huán)境。用人不疑，疑人不用，既用了，就要為他們造創(chuàng)良好的外部環(huán)境，幫助他們掃清障礙。

（四）規(guī)范管理制度先行，力求規(guī)范服務(wù)。部門提出在過去的“勤、細、實”的基礎(chǔ)上，提升到加強規(guī)范管理的層次。在這一理論的指導(dǎo)下，物業(yè)管理公司先后出臺了大量的規(guī)章制度，并逐步付諸于實施。

在實際工作中，不斷調(diào)整，改進，再調(diào)整，再改進，在潛移默化中成為行之有效的制度，職責(zé)范圍不斷明確，責(zé)任區(qū)域日益明顯，責(zé)任心也自然而然的得到了加強。在規(guī)范管理基礎(chǔ)上，今后我們還需提出規(guī)范服務(wù)，而不是盲目的無償?shù)姆?wù)。

（五）規(guī)范管理中幾條值得堅持保持的經(jīng)驗：①出臺新的獎懲考核制度，將考核標(biāo)準(zhǔn)進行細化、量化，分值與獎金相應(yīng)得到真實體現(xiàn)；②每周一次的員工訓(xùn)導(dǎo)制；③每周一次管理員例會制；④校區(qū)衛(wèi)生評比制；⑤各校區(qū)管理處的互查、互評制；⑥效益分配制；⑦員工培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)制度。

（三）物業(yè)管理須加快企業(yè)化步伐

（一）加快企業(yè)的規(guī)范化管理，是加快企業(yè)化步伐的基礎(chǔ)

加快物業(yè)管理制度化建設(shè)，是加快企業(yè)規(guī)范化管理的前提條件。建立和完善物業(yè)管理的規(guī)章制度建設(shè)，才能使物業(yè)管理做到有章可循，操作上才能更規(guī)范，才能使成功的實踐經(jīng)驗轉(zhuǎn)化為理論指導(dǎo)思想。物業(yè)管理表格化，是企業(yè)規(guī)范化管理實施途徑。把制度轉(zhuǎn)化為表格，表格化是落實制度的重要途徑。其具備簡潔、明了、易操作的特點，易把制度化的東西轉(zhuǎn)化為可實際操作的東西。數(shù)據(jù)化是企業(yè)規(guī)范管理的現(xiàn)實體現(xiàn)。只有數(shù)據(jù)最能體現(xiàn)結(jié)果。無論是制度化，還是表格化，最終能體現(xiàn)規(guī)范管理的只能是數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)最能體現(xiàn)成績，最能表達結(jié)果。理論化是加快企業(yè)規(guī)范管理的實際成果。只有在數(shù)據(jù)化的基礎(chǔ)上形成更高的理論體系，理論的創(chuàng)新，制度化建設(shè)才能不斷完善。規(guī)范管理是一個制度化、表格化、數(shù)據(jù)化、理論化不斷循環(huán)反復(fù)的過程。

（二）加快物業(yè)管理內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，是加快企業(yè)化步伐的重要途徑

1、轉(zhuǎn)變觀念，加快管理理念的調(diào)整。有人說“存在即是合理”，意思是說，存在的事物就有要存在的道理，在沒有發(fā)生沖突的時候，還沒有必要去改變它的現(xiàn)狀。我們認為“發(fā)展才是合理”，只有不斷的改革創(chuàng)新，還要不斷地借鑒人家改革的成功經(jīng)驗，才能不斷的發(fā)展。作為部門領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)該從具體的事務(wù)中逐步解脫出來，把更多地精力投入到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略決策上來，著重思考企業(yè)規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展方向、企業(yè)文化建設(shè)、企業(yè)制度建設(shè)、企業(yè)市場定位、企業(yè)人才規(guī)劃管理等問題。

2、根據(jù)物業(yè)管理的功能需要，設(shè)立主管實施具體管理事務(wù)。設(shè)置衛(wèi)生、綠化、維修、保安等主管，權(quán)力下放，責(zé)任到位，激發(fā)主管的主動性和創(chuàng)造性。對現(xiàn)有的資源要不斷的整合，包括物力整合、財力整合和人力整合。比如水電與零星維修合并成一個部門，設(shè)立主管，以校區(qū)為單位進行派工，每月的崗位工資以派工單子的工作量來定。集中公司的技術(shù)力量，組建水電等搶修工程項目部，承接一定限額水電維修工程。綠化班與勤雜班合并，組建綠化項目工程部，設(shè)立主管一名。保安部應(yīng)分解為校衛(wèi)隊和大樓保安，建立以樓裙安全為單位的開放式校園安全保衛(wèi)體系。建議把大樓保安歸口到大樓物業(yè)中去。具備獨立注冊公司能力的，應(yīng)考慮獨立注冊公司，化小核算單位，壯大下屬企業(yè)，成為公司下屬企業(yè)或未來物業(yè)分公司的下屬企業(yè)。

3、責(zé)權(quán)行適當(dāng)調(diào)整。權(quán)力下放的同時，也意味著責(zé)任與利益以下放。給部門以更多的權(quán)力，承擔(dān)更多的責(zé)任與風(fēng)險，從而更好地發(fā)揮部門的工作熱情，激發(fā)員工進取創(chuàng)業(yè)精神。

4、樹立以人為本的思想，進行人事調(diào)整。首先，筆者認為要作為一名合格的基層管理員，應(yīng)該具備能執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)意識的能力。要作為一名優(yōu)良的基層管理員，不僅要具備執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)意識的能力，還要有在實際工作中加以創(chuàng)新和發(fā)展的能力，這樣的管理員應(yīng)該成培養(yǎng)干部的對象。比如，從優(yōu)秀保潔員中提拔產(chǎn)生的管理員，更便于掌握和管理，其優(yōu)勢在一是對工作環(huán)境熟悉，二是熟悉業(yè)務(wù)，便于業(yè)務(wù)指導(dǎo)。另外，也要重視從其它同行中引進相關(guān)管理員，其優(yōu)勢一是熟悉業(yè)務(wù)，有一定的行業(yè)管理經(jīng)驗；二是能帶來新的管理經(jīng)驗和管理模式；三是能對企業(yè)員工產(chǎn)生沖擊與壓力，迫使員工產(chǎn)生競爭危機感。要重視讓管理員參與企業(yè)的決策、策劃，精簡現(xiàn)有管理員形成管理人員等級，即一類管理員應(yīng)進行管理階層中的決策層；二類管理員應(yīng)進入管理階層中的執(zhí)行層。

（三）轉(zhuǎn)變觀念，大膽嘗試，參與社會市場競爭

1、轉(zhuǎn)變觀念，調(diào)整管理經(jīng)營理念

俗話說：“先學(xué)會走路，再學(xué)跑步。”但是，在物業(yè)管理快速發(fā)展的今天，信息傳遞發(fā)達、潮流更替周期縮短，占領(lǐng)市場迅速。因此，我們在學(xué)走路的同時，也要學(xué)跑步。我們在經(jīng)營校園市場的同時，要積

極發(fā)展校外市場。做好開拓市場的前期準(zhǔn)備，營校內(nèi)市場的同時要積極發(fā)展校外市場。要有人力、物力、財力的長期投入。沒有社會市場，企業(yè)就沒有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、確立市場定位，制定發(fā)展策略，規(guī)劃拓展藍圖

要參與社會市場競爭，首先要有科學(xué)地市場定位，只有找到了突破口，才有明確的方向感。筆者認為商務(wù)樓盤及中學(xué)中等學(xué)校后勤比較容易突破，市場定位之后要進行市場調(diào)研，沒有調(diào)研就沒有可靠的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)應(yīng)該成為選擇制訂發(fā)展策略的重要依據(jù)，有了發(fā)展策略就能明確發(fā)展目標(biāo)，規(guī)劃拓展藍圖也就容易成功。

3、參與社會市場競爭，在行為上要大膽嘗試

任何事情不去大膽償，雖然就目前而言不會有何損失，但是卻失去了一個機會。但是任何嘗試都不應(yīng)該是盲目的。在物業(yè)管理參與社會市場競爭，應(yīng)做一些前期準(zhǔn)備。比如，在人力上，要有從具體負責(zé)，并且要有一定數(shù)量的人員結(jié)構(gòu)及組織；在財力上，要有專項的經(jīng)費開支與投入；在物力上要有一定的設(shè)備、工具等以及在政策上要有一定的扶持，獎勵措施等等。而這一切正是作為公司與部門的領(lǐng)導(dǎo)層所要考慮的，這也正是作為領(lǐng)導(dǎo)決策層應(yīng)適當(dāng)權(quán)力下放，逐步擺脫具體事務(wù)的需要。裹小腳的女人走不快，也正是這個道理。

4、物業(yè)管理分公司，要依托總公司和支持總公司，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境

無論人或事，都離不開周圍的環(huán)境。總公司形成的大環(huán)境，在很大程度上影響著所有其下屬部門和企業(yè)。因此，作為總公司本身更應(yīng)加快企業(yè)化進程，為其下屬部門和企業(yè)，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，也為物業(yè)管理成為獨立法人，營造良好的外部氛圍。物業(yè)公司的發(fā)展目標(biāo)與規(guī)劃要與總公司的目標(biāo)與規(guī)劃相一致。

（四）進行企業(yè)文化建設(shè)，樹立企業(yè)形象，積極有效地促進管理

有意識地進行企業(yè)文化建設(shè)對于企業(yè)的管理能夠帶來很多意想不到的收獲。在不間斷地進行員工定期培訓(xùn)和列隊訓(xùn)練的過程中，員工不僅縮短了對業(yè)務(wù)熟悉過程，好得經(jīng)驗和業(yè)務(wù)知識又能夠及時得到交流和

借鑒，而且能讓員工與員工之間有一定的溝通和近距離接觸，使得員工之間能建立感情和默契，有利于員工在工作中的相互協(xié)作，有利于員工產(chǎn)生歸屬感和向心力。良好的企業(yè)形象可以產(chǎn)生強烈的企業(yè)向心力。企業(yè)的良好形象賦予企業(yè)員工的是崇高的榮譽感，可以使他們在社會上深切地感受到由于企業(yè)的地位而給自己帶來的榮耀，在獲得心理上的滿足的同時進一步增強對企業(yè)的向心力。高校后勤的優(yōu)勢就在于高等學(xué)府作為依托背景，“高等學(xué)府”這四個字在人們心中是有著比較高的社會地位，也容易使員工能在“學(xué)府”產(chǎn)生榮耀感，尤其是那些歷史悠久或發(fā)展迅猛的學(xué)校，更能讓人產(chǎn)生榮耀感。高校物業(yè)的一線員工的工資相對社會企業(yè)來說是偏低的，如果能很好的利用員工這種心理需求，這在對隊伍穩(wěn)定上起到了非常重要的作用。

樹立物業(yè)管理在師生當(dāng)中的良好形象，便于與師生的日常溝通，有利于解決各類問題，很多困難容易迎刃而借。對員工要不斷地灌輸公司的服務(wù)理念、經(jīng)營理念、管理理念，嚴格執(zhí)行員工工作標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)程等基本規(guī)章制度，落實考核制度。統(tǒng)一員工勞動服務(wù)意識，統(tǒng)一員工著裝和形象標(biāo)志。加大物業(yè)管理好人好事的宣傳，適時地支持和贊助學(xué)生活動，并做好宣傳，尤其每年一度的新生，他們對物業(yè)管理不甚了解，很多學(xué)生還不知道什么叫物業(yè)管理，這時我們要做好宣傳。現(xiàn)在有不少老師有“不管什么事，先去找物業(yè)”觀念，如果不做很好的宣傳，物業(yè)管理的電話，很容易成為學(xué)校的熱線電話。因此，物業(yè)管理要有意識的進行企業(yè)文化建設(shè)，樹立企業(yè)形象，積極有效的促進企業(yè)管理。

參考文獻：

[1]遲廣慶.走向社會化的中國高校物業(yè)管理[M].哈爾濱.哈爾濱工業(yè)大學(xué)出版社.2002.6.