第一篇：我國高校物業(yè)管理相關(guān)法律研究

河海大學(xué)法學(xué)院2012級研究生——姜淑萍

民

法

課程論文

專業(yè)：法律（法學(xué)）姓名：姜淑萍

學(xué)號：12161602000

1我國高校物業(yè)管理相關(guān)法律研究

【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，高校物業(yè)管理逐漸興起，并逐步具備了專業(yè)化水平和市場競爭力，但由于高校物業(yè)管理立法相對滯后，有關(guān)高校物業(yè)管理方面的糾紛只能類推適用我國關(guān)于普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)范以及相關(guān)法律規(guī)范，我國的高校物業(yè)管理實(shí)踐極不協(xié)調(diào)，因此要從理論上對高校物業(yè)管理相關(guān)法律關(guān)系進(jìn)行深入分析和研究。本文擬通過物業(yè)管理的概念從而界定高校物業(yè)管理，厘清高校物業(yè)管理中相關(guān)主客體之間的關(guān)系，從而解決我國高校物業(yè)管理實(shí)踐中比較常見的法律問題。

【關(guān)鍵詞】高校物業(yè)管理為第三人利益的合同安全保障義務(wù)

一、概述

（一）高校物業(yè)管理的界定

物業(yè)管理起源于英國19世紀(jì)60年代。我國的專業(yè)化物業(yè)管理則起步較晚，20世80年代才由香港引入，因此，無論是實(shí)踐還是理論都還處于相對比較落后的階段。我國房地產(chǎn)法學(xué)界對“物業(yè)管理”這一概念的內(nèi)涵和外延的見解基本一致，只是在文字表述上略有差別?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》給“物業(yè)管理”的定義是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，類比物業(yè)管理一詞的定義，高校物業(yè)管理是指：高校通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由高校、物業(yè)使用人（即教職工和學(xué)生，但學(xué)生是主要使用人）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對教學(xué)樓、寢室樓等圍繞學(xué)校教育教學(xué)管理的一系列建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

（二）高校物業(yè)管理的立法現(xiàn)狀

1、全國性法律法規(guī)

《憲法》第十三條規(guī)定“國家保護(hù)公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。國家依照法律保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)”。第三十九條規(guī)定“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”等，這些不僅是公民的基本權(quán)利，還是物業(yè)管理立法的根本依據(jù)和指導(dǎo)思想，更是物業(yè)管理法律規(guī)范體系的最重要組成部分；全國人大及其常委會、國務(wù)院也頒布了物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，如《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市市容及環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l

例》、《城市綠化管理?xiàng)l例》、《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等。

而國務(wù)院的行政法規(guī)根據(jù)憲法和法律制定和發(fā)布的規(guī)范性文件，專門對業(yè)主在物業(yè)管理關(guān)系中的權(quán)利進(jìn)行調(diào)整，即2003年9月1日國務(wù)院正式頒布實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》。該條例對物業(yè)管理關(guān)系中業(yè)主的權(quán)利進(jìn)行了規(guī)范的專門立法。

根據(jù)《物權(quán)法》第八十一條以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，高校作為校舍設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地的所有權(quán)人，有權(quán)委托專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)公司對高校物業(yè)管理責(zé)任進(jìn)行承擔(dān)。

2、地方性法律法規(guī)

物業(yè)管理方面的地方性法規(guī)以及同級地方政府頒布的物業(yè)管理行政規(guī)章在我國物業(yè)管理的發(fā)展初期發(fā)揮了重要作用，一些發(fā)展較快的地區(qū)率先出臺了有關(guān)物業(yè)管理的地方性法規(guī)，如北京，上海，廣東等地。這些地方性法律充分肯定了物業(yè)管理對于改善物業(yè)的環(huán)境和質(zhì)量，延長建筑物和公用設(shè)施的使用壽命，提高城市管理水平，改善城市面貌有著顯著的推動(dòng)作用。

到目前為止，并沒有關(guān)于高校物業(yè)管理全國性的法律文件，但在高校物業(yè)管理社會化程度較高的北京市，已制定了《北京大學(xué)生公寓管理辦法》，在其中注意加強(qiáng)對學(xué)生公寓的宏觀調(diào)控，明確了學(xué)校、開發(fā)商和學(xué)生各方在公寓中的責(zé)任，要求學(xué)校與物業(yè)公司各司其職，密切合作。并要求各校都要建立學(xué)生公寓管理委員會對學(xué)生公寓的經(jīng)營服務(wù)管理進(jìn)行指導(dǎo)，監(jiān)督管理服務(wù)的質(zhì)量與價(jià)格，協(xié)調(diào)解決公寓中三方的矛盾和糾紛，維護(hù)各方的合法權(quán)益。①

對于建立學(xué)校這類的非住宅物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理相關(guān)規(guī)范，各地都持積極地態(tài)度。

二、高校物業(yè)管理的主體及其地位

1、業(yè)主——高校

普通高等教育學(xué)校作為培養(yǎng)國家高學(xué)歷人才的事業(yè)法人，對學(xué)生負(fù)有教育管理的職責(zé)，同時(shí)對日常教育教學(xué)設(shè)備、學(xué)生宿舍樓群、校園綠地、道路等物業(yè)設(shè)施負(fù)有管理職責(zé)?；趯W(xué)校整體物業(yè)享有所有權(quán)的法人業(yè)主資格，高校作為物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人一方當(dāng)然地集業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)于一身。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)由高校選聘，對高校物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理，是高校物業(yè)管理法律關(guān)系中的重要主體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)再為師生生活提供良好的生活環(huán)境及活動(dòng)空間，為學(xué)校管理提供多元化、實(shí)效性的服務(wù)，為維護(hù)學(xué)校穩(wěn)定、構(gòu)建和諧校園提供有力支持的同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也承擔(dān)了高校對學(xué)生住宿管理、教育教學(xué)秩序管理的部分管理職能，例如執(zhí)行學(xué)校規(guī)定的熄燈制度，禁止在寢室使用大功率電器和飼養(yǎng)寵物，非特殊情況禁止異性串寢等等。

3、物業(yè)使用人——學(xué)生

處于高校管理下的在校學(xué)生，首先是處于學(xué)校教育管理下的被管理者，其次是作為平等民事主體與學(xué)校發(fā)生的住宿合同關(guān)系的相對方，再次，學(xué)生接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和服務(wù)，雖然不是物業(yè)服務(wù)合同的一方當(dāng)事人，但其已獲得高校物業(yè)使用人資格，成為高校物業(yè)管理法律關(guān)系中不可或缺的主體一方?，F(xiàn)行立法對于學(xué)生作為物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)規(guī)定少之甚少，只是在《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條第三款涉及到業(yè)主委員會對物業(yè)使用人履行的職責(zé)，即及時(shí)了解物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。另外，第四十八條規(guī)定：物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。這些規(guī)定足以表明，作為接受物業(yè)服務(wù)的物業(yè)使① 林雋中：《論當(dāng)前高校物業(yè)管理法制建設(shè)的重要性和緊迫性》，《高校后勤研究》，2004年第52期，第22頁。

用人，對物業(yè)管理活動(dòng)主要享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，具有業(yè)主的部分權(quán)利義務(wù)。在實(shí)踐中，高校物業(yè)管理中學(xué)生缺少了直接反映和表達(dá)物業(yè)使用人利益的權(quán)利，對其自身權(quán)益的維護(hù)力度明顯偏弱。這一點(diǎn)是本文通過高校物業(yè)管理法律制度研究以求更好的保護(hù)高校物業(yè)管理中物業(yè)使用人利益的關(guān)鍵之所在。

三、對我國高校物業(yè)管理法律制度的評析及完善建議

（一）對我國當(dāng)前高校物業(yè)管理法律制度的評析

隨著高校物業(yè)管理的社會化進(jìn)程，物業(yè)管理公司逐漸獨(dú)立于高校的后勤，如今高校與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間一般均是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，一方是業(yè)主，一方是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方存在著服務(wù)與被服務(wù)、委托與被委托的關(guān)系。學(xué)生與學(xué)校之間除了行政上的教育管理關(guān)系，更有民事上的住宿合同關(guān)系，校方有義務(wù)為學(xué)生提供良好舒適的住宿條件及配套設(shè)施。而學(xué)生與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間并沒有直接的合同關(guān)系，但學(xué)生作為學(xué)校最重要的服務(wù)對象，直接享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，但同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于學(xué)校的委托，又對學(xué)生行使了部分行政管理職能。所以，在高校物業(yè)管理活動(dòng)中，高校、學(xué)生、物業(yè)服務(wù)企業(yè)這三個(gè)主體之間，存在著錯(cuò)綜復(fù)雜的法律關(guān)系，參照主要適用于普通物業(yè)管理的《物業(yè)管理?xiàng)l例》來解決現(xiàn)階段我國高校實(shí)踐中存在的物業(yè)管理糾紛，已顯得力不從心。

在實(shí)踐中，各大高校的多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)因與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同的相對方是學(xué)校，且還負(fù)有學(xué)校賦予的對學(xué)生的管理職能，校方與被委托承擔(dān)學(xué)生管理部分職能的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，他們的利益和立場是一致的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往站在學(xué)校一方對校方負(fù)責(zé)，而忽視了學(xué)生應(yīng)有之權(quán)利，而物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)為達(dá)到管理的最終目的，采取的措施也不受限制。如不少高校為了限制學(xué)生使用大功率電器，可以非法沒收學(xué)生的電器設(shè)備；為了控制宿舍衛(wèi)生，可以不經(jīng)學(xué)生允許擅自進(jìn)入學(xué)生的宿舍查看。往往使學(xué)生權(quán)利遭受限制和剝奪，極大地?fù)p害了學(xué)生的合法權(quán)益，而在學(xué)生物品被盜，人身遭遇第三人威脅時(shí)，很難從物業(yè)服務(wù)企業(yè)得到保障。此外，學(xué)生的意見不會直接成為是否解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等影響其經(jīng)營利益的決定性因素。這些都導(dǎo)致了學(xué)生與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛在校園生活中大量存在，遲遲得不到有效解決嚴(yán)重影響了校園和諧環(huán)境的構(gòu)建。

（二）完善我國高校物業(yè)管理法律制度的建議

如何構(gòu)建相對合理的高校物業(yè)管理法律制度，準(zhǔn)確定位學(xué)生與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的制衡關(guān)系，保障學(xué)生應(yīng)有之權(quán)益呢？

在我國臺灣地區(qū)的《公寓大廈管理?xiàng)l例》中，其未使用“業(yè)主”這一概念，而是采用“住戶”的概念。且在該條例的第3條第10項(xiàng)將“住戶”界定為公寓大廈之區(qū)分所有權(quán)人、承租人或其他經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人同意，而為專有部分之使用者。臺灣的這一規(guī)定，是將所有權(quán)人以外的實(shí)際使用人當(dāng)然納入調(diào)整范圍。②住戶是建筑物的實(shí)際使用者，雖然不像區(qū)分所有權(quán)人對建筑物事務(wù)有決策權(quán)，非區(qū)分所有權(quán)人的住戶也無權(quán)參與區(qū)分所有權(quán)人會議（相當(dāng)于我國內(nèi)地的業(yè)主大會）。但是建筑物的管理卻直接影響住戶的使用，所以本條例賦予住戶推選管理負(fù)責(zé)人或管理委員會的權(quán)利，使得住戶可借由此一方式參與建筑物的管理。③

有學(xué)者提出我國高校也可引入我國臺灣的相關(guān)法律制度模式，即賦予物業(yè)使用人與業(yè)主同等的主體資格，規(guī)范物業(yè)使用人在物業(yè)管理法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)。

我們可以看到，高校物業(yè)管理雖是物業(yè)管理的一種特殊形式，但是它與普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理關(guān)系大相徑庭，完全的借鑒臺灣地區(qū)這種模式并不能很好的保障學(xué)生在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛中的權(quán)益。②

③ 黃武雙，朱平：《物業(yè)管理法律原理與案例精點(diǎn)》，上海交通大學(xué)出版社，2006年版，第3頁。尹章華等：《公寓大廈管理?xiàng)l例解讀》，中國政法大學(xué)出版社，2003年版，第65頁。

對高校物業(yè)管理制度的構(gòu)建，個(gè)人有三點(diǎn)建議：

1、盡快制定出臺專門規(guī)制高校物業(yè)管理法律關(guān)系的法律法規(guī)、行政規(guī)章或地方性法規(guī)。由于高校物業(yè)管理法律關(guān)系在主體、客體、權(quán)利義務(wù)內(nèi)容以及責(zé)任方面與普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理關(guān)系大相徑庭，呈現(xiàn)出深刻的特殊性，而現(xiàn)行的法律規(guī)范對其調(diào)整的力度和適用的內(nèi)容上都無法適應(yīng)高校物業(yè)管理法律制度的特殊性要求。故必須盡快改變高校物業(yè)管理參照普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)范的現(xiàn)狀，出臺專門性規(guī)范，以填補(bǔ)高校物業(yè)管理方面的法律空白。摒除學(xué)校、物業(yè)管理、學(xué)生之間的行政管理關(guān)系，只考慮其民事關(guān)系的話，高校與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)合同，歸根到底是為了學(xué)生的利益。我國目前尚未承認(rèn)為第三人利益合同的效力，但兩大法系國家的法律都承認(rèn)一般意義上的為第三人利益的合同，而且為第三人利益合同賦予了學(xué)生強(qiáng)制執(zhí)行物業(yè)管理合同的權(quán)利，這樣有利于學(xué)生權(quán)利的維護(hù)，也與兩大法系保持一致。

此外，在相關(guān)法律法規(guī)的完善中，應(yīng)當(dāng)明確學(xué)生的權(quán)利義務(wù)，保護(hù)學(xué)生的隱私權(quán)、住宿權(quán)不受侵犯等；在學(xué)生區(qū)的管理制度中可以借鑒國外高校的做法，制定一些合理的規(guī)則與方案。如：《學(xué)生公寓管理?xiàng)l例》、《公寓管理手冊》、《住宿協(xié)議書》、《學(xué)生公寓委員會章程》等等。各項(xiàng)管理制度應(yīng)及時(shí)公開，嚴(yán)格遵守，尤其是《住宿協(xié)議書》的簽訂，充分體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和住宿學(xué)生權(quán)利的對等性，更有利于雙方的互動(dòng)和理解。

2、明確學(xué)生人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害時(shí)的責(zé)任承擔(dān)。

要確定學(xué)生人、財(cái)產(chǎn)受到侵害時(shí)的責(zé)任承擔(dān)，首先要確定物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和學(xué)校對學(xué)生的安全保障義務(wù)。我國現(xiàn)有法律對物業(yè)服務(wù)公司的安全保障義務(wù)并不明確，我們應(yīng)當(dāng)將其明確為法定義務(wù)。也就是說，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在能夠合理預(yù)見物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)人員的人身或財(cái)產(chǎn)，正在或?qū)⒁馐茏约夯蛩藢?shí)施的侵權(quán)或犯罪行為侵害時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合理的注意義務(wù)并采取合理的防范措施，預(yù)防該侵權(quán)或犯罪行為的發(fā)生，避免物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)人員遭受人身或財(cái)產(chǎn)的損害。作為高校物業(yè)服務(wù)的主要對象，學(xué)生的人身及財(cái)產(chǎn)安全應(yīng)當(dāng)受到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的保護(hù)。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)，應(yīng)該由此造成的損失。

3、設(shè)立高校物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入制度。

對于高校這一特定環(huán)境、特殊領(lǐng)域的物業(yè)服務(wù)工作，必須由具備相當(dāng)資質(zhì)、相應(yīng)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理。高校物管的特殊性要求，學(xué)生宿舍管理與物業(yè)管理相結(jié)合，教育與管理相結(jié)合，這就給物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了比管理普通住宅小區(qū)更高的標(biāo)準(zhǔn)。沒有相當(dāng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須經(jīng)過一定的培訓(xùn)和考評，提高員工的自身素質(zhì)和管理水平，才能通過有關(guān)行政管理部門的審批，準(zhǔn)許從事高校物業(yè)管理服務(wù)，從而緩解現(xiàn)階段普遍存在的學(xué)生對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的抵觸情緒和緊張關(guān)系，減少校園物業(yè)糾紛，營造和諧校園。

目前，我國的高校物業(yè)管理法律制度還存在巨大的潛力可供挖掘。當(dāng)然，立法是一個(gè)漸進(jìn)的過程，在短期內(nèi)構(gòu)建起一個(gè)完整、規(guī)范、系統(tǒng)的高校物業(yè)管理法律制度還任重道遠(yuǎn)。隨著高校物業(yè)管理法律制度的逐步完善，相信我國的高校物業(yè)管理行業(yè)必將步入健康、和諧、快速發(fā)展的新時(shí)期。

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第二篇：關(guān)于我市物業(yè)管理若干問題的法律研究

當(dāng)寬帶的高頻取代了傳統(tǒng)電傳和機(jī)車的喧囂，成為時(shí)代新的動(dòng)力時(shí)，城市生存的主題也隨之演變。機(jī)器與輪軸為主角的時(shí)代一去不返，朝九晚五的繁忙正讓位于人性化的舒適與安詳，這樣居住環(huán)境與生存的質(zhì)量逐漸占據(jù)了城市生活的重心，而以打造優(yōu)質(zhì)人性化生存空間為理念的物業(yè)產(chǎn)業(yè)，正作為城市的鮮活脈動(dòng)，在不斷推陳出新的經(jīng)濟(jì)浪潮中與日俱上。

物業(yè)管理

作為與人民生活息息相關(guān)的新興產(chǎn)業(yè)，伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與住房制度改革而不斷發(fā)展壯大，在當(dāng)今百業(yè)競先的經(jīng)濟(jì)洪流中，以其迅猛的發(fā)展速度與不斷創(chuàng)新完善的經(jīng)營理念，展示了其無可比擬的優(yōu)越性和強(qiáng)大的生命力，所以如何建立完善的物業(yè)管理法律體系，依法規(guī)范和解決物業(yè)管理過程中各種行為和爭議，是當(dāng)前我市面臨的一個(gè)十分緊迫的問題。

一、我市物業(yè)管理存在的突出問題

隨著全國物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；焖侔l(fā)展，我市的物業(yè)管理行業(yè)也逐步走向健全、合理、法制化的發(fā)展道路，但是這畢竟是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，還存在著基礎(chǔ)薄、管理行為不夠規(guī)范、法制不健全等一系列問題，為了理清我市物業(yè)管理方面存在的基本問題，找出合理、妥善解決問題的方法，今年下半年，在市房產(chǎn)住宅局相關(guān)同志的配合下，分別深入到物業(yè)企業(yè)、住宅小區(qū)進(jìn)行調(diào)研，查閱并整理了大量相關(guān)資料、信息，組織座談、咨詢相關(guān)方面的專家意見等方式，基本上理清了我市物業(yè)管理方面存在的幾大難題：

（一）關(guān)于業(yè)主委員會的問題。第一，法律地位沒有保障。國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》中給業(yè)主委員作了如下定義：委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。但是對于其法律上的地位卻未涉及，也就是說，業(yè)主委員會只是代表全體業(yè)主對居住區(qū)域內(nèi)的物業(yè)、居住環(huán)境等進(jìn)行自治管理的群眾組織。我國《民法通則》規(guī)定可以從事民事法律活動(dòng)的主體有以下三種：自然人、法人、和其他組織，而業(yè)主委員會本身沒有經(jīng)過法律上的登記，沒有可供支配的財(cái)產(chǎn)，沒有獨(dú)立于業(yè)主大會授權(quán)的意思能力，甚至也不能為其從事的民事行為承擔(dān)法律后果。因此，根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，很難認(rèn)定業(yè)主委員會的法律地位。這樣，給業(yè)主委員會在簽訂物業(yè)合同、參與訴訟、以及維護(hù)業(yè)主合法利益的時(shí)候，帶來諸多不便，所以，解決業(yè)主委員會的法律地位問題是十分重要并且緊迫的。

第二，業(yè)主委員會不夠規(guī)范，未能發(fā)揮應(yīng)有的作用。業(yè)主委員會成員首先作為業(yè)主生活在居住區(qū)域內(nèi)，在遇到物業(yè)管理的問題時(shí)，往往過多的認(rèn)為自己是業(yè)主，而不是各業(yè)主利益的代表，所以有時(shí)更多在意自己的小家利益，在行使權(quán)利、履行義務(wù)的時(shí)候，都比較被動(dòng)，經(jīng)?；乇苊埽乇芄ぷ鳎荒芗皶r(shí)發(fā)現(xiàn)并反映廣大業(yè)主遇到的難題，做到更好的維護(hù)業(yè)主們的權(quán)力和利益。

（二）維修資金不到位。維修資金是用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后的大修、更新改造的資金。雖然自今年3月15日起，《**市城市房屋維修資金管理暫行辦法》已經(jīng)開始發(fā)布施行，但我市目前還未建立起十分完善的維修資金繳納、使用和管理制度。這樣，既給住宅共用部位維修和共用設(shè)施設(shè)備更新造成困難，也影響了房屋的正常使用，帶來了很多安全隱患。迄今為止，許多20多年前建造的房屋需要大修或改造，大都因?yàn)槿鄙倬S修資金，僅靠少量的物業(yè)費(fèi)零星的修補(bǔ)，給居民居住、物業(yè)管理造成了很大的困難。

（三）物業(yè)管理收費(fèi)難，居民物業(yè)管理商品消費(fèi)觀念尚未建立，消費(fèi)能力不強(qiáng)。近幾年，隨著全國物業(yè)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，我市物業(yè)產(chǎn)業(yè)也逐步規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，但是，目前我市相當(dāng)一部分地區(qū)住宅物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)比率偏低，部分物業(yè)企業(yè)逐年虧損，極大的影響了物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，并且限制了物業(yè)管理的良性發(fā)展。究其原因，有以下幾種情況：第一，我市物業(yè)管理基礎(chǔ)薄弱，發(fā)展不平衡，沒有形成一種有效的物業(yè)服務(wù)商品化的運(yùn)行機(jī)制和模式，很難立刻形成一項(xiàng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)；第二，長期以來，我市普遍存在著單位分房的傳統(tǒng)觀念，嚴(yán)重的影響了積極物業(yè)消費(fèi)觀念的形成，部分業(yè)主既愿意繳納物業(yè)管理費(fèi)用，卻又極力要求物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；第三，我市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及市民消費(fèi)水平也制約著物業(yè)消費(fèi)能力。

（四）物業(yè)管理市場機(jī)制未完全建立，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理不夠規(guī)范和健全。隨著我市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，業(yè)主對于物業(yè)管理的質(zhì)量要求越來越高，而相應(yīng)有效的市場競爭模式尚未建立起來，還未形成業(yè)主與物業(yè)企業(yè)雙向選擇機(jī)制。一些物業(yè)企業(yè)忽視業(yè)主的合法權(quán)益，不按照《物業(yè)合同》以及管理制度進(jìn)行物業(yè)管理，服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)態(tài)度不好，甚至巧立名目，多收費(fèi)少服務(wù)，質(zhì)價(jià)不符；有些物業(yè)管理人員來自社會閑散勞動(dòng)力、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)比較低，幾乎沒有經(jīng)過物業(yè)管理的專業(yè)培訓(xùn)，缺少專業(yè)的理論知識和社會實(shí)踐，無論在職業(yè)道德、服務(wù)水平還是應(yīng)急能力、法律水平上都難以應(yīng)對物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)要求，從而導(dǎo)致大量業(yè)主的極度不滿，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾激化，甚至出現(xiàn)“業(yè)主炒物業(yè)”的事件，嚴(yán)重影響了物業(yè)

第三篇：關(guān)于我國高校辦學(xué)定位的研究

關(guān)于我國高校辦學(xué)定位的研究

“正確定性”是高等學(xué)校科學(xué)管理中的重要環(huán)節(jié)。每所高校在新形勢下如何找準(zhǔn)自己的發(fā)展空間，明確前進(jìn)方向。確定自身的發(fā)展戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)，這對辦學(xué)者來說是頭等重要的大事。本文試對高校定位的理論與實(shí)踐進(jìn)行較為深入的探討。

一、高校辦學(xué)定位的內(nèi)涵

“辦學(xué)定位”是我國高等教育管理體制改革適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的必然，也是高校面向社會行使辦學(xué)自主權(quán)的需要。在高等教育歷史悠久的發(fā)達(dá)國家中，各類高校都十分重視面向社會找準(zhǔn)自己的生存發(fā)展空間，并堅(jiān)持自己的辦學(xué)理念和辦學(xué)特色，這是辦好一所高校必然要遇到的帶有普遍性的問題。

辦學(xué)定位的主體是誰呢？這涉及到辦學(xué)自主權(quán)的行使者是誰。首先要在觀念上將舉辦者和辦學(xué)者區(qū)分開來?！芭e辦者”是擁有學(xué)校財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的投資者，“辦學(xué)者”是經(jīng)營學(xué)校的管理者。給“學(xué)校定位”的主體是辦學(xué)者，而不是舉辦者，在一股情況下辦學(xué)者必須擁有自己獨(dú)特的教育恩想，同時(shí)也要考慮投資者的愿望。在我國，公辦學(xué)校的“舉辦者”是代表廣大人民群眾根本利益的國家，國家通過“中華人民共和國高等教育法”。對高等教育的教育方針、基本制度以及高等學(xué)校的組織活動(dòng)等作了明確的規(guī)定，充分體現(xiàn)了“舉辦者”的意愿。辦學(xué)者是一個(gè)“集合”概念，是校長及其管理者等所形成的群集，學(xué)校黨委是辦學(xué)者意志的集中體現(xiàn)，校長作為學(xué)校的法人代表，處于治校者的地位。在黨委領(lǐng)導(dǎo)下，享有領(lǐng)導(dǎo)決策權(quán)。“辦學(xué)定位”不僅僅是校長等少數(shù)人的事，而且是要由一定的群體參與的多數(shù)人的事，“辦學(xué)定位”只有在獲得學(xué)校的大多數(shù)人，特別是教師和基層管理者的認(rèn)同后才能在辦學(xué)實(shí)踐中有效實(shí)施。當(dāng)然校長是辦學(xué)定位的關(guān)鍵人物。高校的辦學(xué)定位是指辦學(xué)者根據(jù)社會政治、經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展的需要及學(xué)校所處的環(huán)境，從辦學(xué)條件與辦學(xué)現(xiàn)狀出發(fā)，確定學(xué)校發(fā)展的方向、奮斗目標(biāo)、建設(shè)的重點(diǎn)和辦學(xué)的特色。因此，一方面，辦學(xué)定位應(yīng)該具有繼承性，另一方面，在學(xué)校發(fā)展的不同時(shí)期，辦學(xué)者的教育思想會有所變化，因而在不同的歷史時(shí)期．辦學(xué)者的“定位”理念也會因人而異。

我國高校辦學(xué)定位的思路是：在宏觀方面，一是要堅(jiān)持社會主義的辦學(xué)方向，二是要考慮國際高等教育的發(fā)展趨勢；在中觀方面，要考慮國家政治、經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展態(tài)勢對高校辦學(xué)的新要求，明確學(xué)校在國家發(fā)展中肩負(fù)的責(zé)任和應(yīng)該發(fā)揮的作用；在微觀方面，要考慮高等教育系統(tǒng)內(nèi)部的教育分工與協(xié)調(diào)，找準(zhǔn)自己 1

所處的位置，還要考慮高校所在地區(qū)的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)、社會、科學(xué)文化的發(fā)展劉學(xué)校辦學(xué)層次、辦學(xué)規(guī)模、學(xué)科專業(yè)設(shè)置等所帶來的影響。這三個(gè)方面的研究和分析是高校辦學(xué)正確定位的基礎(chǔ)。具體而言，高校的辦學(xué)定位主要包括如下內(nèi)容。

1．社會服務(wù)面向的定位。社會服務(wù)面向的定位是指高校要找準(zhǔn)社會服務(wù)的空間范疇，反映了高校在履行人才培養(yǎng)、科學(xué)研究、服務(wù)社會等職能時(shí)所涵蓋的地理區(qū)域或行業(yè)范圍。

2．發(fā)展目標(biāo)定位：辦學(xué)要有目標(biāo)，才能集中力量有的放矢地規(guī)劃和進(jìn)行全校的建設(shè)。高校的發(fā)展目標(biāo)有整體目標(biāo)和局部目標(biāo)之分。整體目標(biāo)就是發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，是指在某個(gè)較長的歷史時(shí)期內(nèi)，學(xué)校生存發(fā)展個(gè)帶全局性、方向性的奮斗目標(biāo)，是對學(xué)校未來發(fā)展趨勢，發(fā)展方向的科學(xué)預(yù)見和創(chuàng)新性思考。發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)確定之后，能夠起到凝聚人心、催人奮進(jìn)的作用。在戰(zhàn)略目標(biāo)定位上，要能夠體現(xiàn)學(xué)校教育質(zhì)量、學(xué)術(shù)水平和辦學(xué)效益的提高，還要能反映學(xué)校的社會聲望和地位。所以戰(zhàn)略目標(biāo)的定位要堅(jiān)持實(shí)事求是，量力而行的原則，既不能妄自菲薄，又不能好高騖遠(yuǎn)。戰(zhàn)略目標(biāo)確定之后，再確定學(xué)科發(fā)展目標(biāo)或系部的發(fā)展目標(biāo)，這就是局部的發(fā)展目標(biāo)，所以辦學(xué)目標(biāo)的定位是一個(gè)目標(biāo)體系的定位。

3．辦學(xué)類型定位。我國對高校的分類有多種標(biāo)準(zhǔn)，有的按隸屬關(guān)系來分類，如部屬高校，地方高校；也有的按學(xué)科含量來分類，故而有單科性院校、多科性院校、綜合性大學(xué)之說；還有的按學(xué)術(shù)的水平來分類，譬如國際上通常用研究型、應(yīng)用型、技術(shù)型來劃分理工科大學(xué)的學(xué)術(shù)水平。聯(lián)合國教科文組織1997年制定的《國際教育標(biāo)淮分類法》是以教學(xué)計(jì)劃為基礎(chǔ)對教育的等級進(jìn)行分類的，它把整個(gè)教育系統(tǒng)分為6個(gè)等級，其中第5級為高等教育的第一階段(包括?？啤⒈究坪痛T士)，第6級為高等教育的第二階段(博士)。其中第5級又分為A、B兩類。如第5級的5A級，就相當(dāng)于普通高等教育．其課程是以理論性為主的。5B級的課程體系的內(nèi)容是面向?qū)嶋H的，適應(yīng)具體職業(yè)需要的實(shí)用性技術(shù)的知識體系，這就是高等職業(yè)教育。由此可見，高等教育可分為兩大類型，一類是普通高等教育，另一類是高等職業(yè)教育，而且這兩類教育都可以舉辦?？?、本科或碩士這幾種不同層次的教育。在我國的普通高等教育中，按科研的含量和學(xué)術(shù)水平的不同、把高校劃分研究型大學(xué)、教學(xué)研究型大學(xué)、以教學(xué)為主的院校、不同類型的高校，它的學(xué)術(shù)貢獻(xiàn)、人才培養(yǎng)層次、對社會服務(wù)方式以及在高等教育系統(tǒng)中發(fā)揮的功能和作用也有所不同。正是高校分類標(biāo)準(zhǔn)的多樣性，導(dǎo)致了高校辦學(xué)類型的多樣化，適應(yīng)了社會人才結(jié)構(gòu)的多層次、多樣化的持點(diǎn)。

對于一所高校來說。辦學(xué)的類型定位是一項(xiàng)基本定位。任何國家的高等教育體系中，研究型大學(xué)只能占據(jù)很少的比例，更多的是教學(xué)研究型或以教學(xué)為主的高校。在這里要注意區(qū)分“類型”與“水平”的概念。辦學(xué)的水平是指學(xué)校在同

類型學(xué)校所構(gòu)成的群體中所達(dá)到的高度，它是衡量高校辦學(xué)質(zhì)量、辦學(xué)效益的重要指標(biāo)。不同類型的高校并沒右高、低、好、壞之分，但在辦學(xué)實(shí)躍中人們常常把“辦學(xué)的類型”和“辦學(xué)的水平”相混淆。在這里存在著一種認(rèn)識的偏差。綜合性大學(xué)并不一定就是“高水平”大學(xué)，多科性院校乃至高等職業(yè)學(xué)校也不一定就是低水平學(xué)校。辦學(xué)的類型定位是以客觀性為標(biāo)準(zhǔn)的，它反映了高等教育系統(tǒng)內(nèi)教育的分工和協(xié)作關(guān)系。

4.人才培養(yǎng)規(guī)格的定位。所謂規(guī)格，是對一定的產(chǎn)品質(zhì)量所作的要求或制定的標(biāo)準(zhǔn)。在高等教育大眾化階段，不同類型、不同規(guī)格、不同專業(yè)的人才有不同的質(zhì)量評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，如實(shí)用型人才、應(yīng)用型人才、學(xué)術(shù)型人才，社會對這幾種規(guī)格人才的知識、能力、素質(zhì)的要求不同，高校在培養(yǎng)人才時(shí)要按照不同的規(guī)格來設(shè)汁人才培養(yǎng)方案，才能保證人才培養(yǎng)質(zhì)量的提高。人才培養(yǎng)規(guī)格的定位是指高校在辦學(xué)過程中以培養(yǎng)哪種規(guī)格的人才為主體，從而制訂出相應(yīng)的培養(yǎng)方案和質(zhì)量評估標(biāo)準(zhǔn)。高等院校要真正確立人才培養(yǎng)的質(zhì)量意識，就要重視人才培養(yǎng)規(guī)格的定位，有了人才培養(yǎng)規(guī)格的定位、也就確定了全校人才培養(yǎng)的總體目標(biāo)，為推進(jìn)全校的教學(xué)改革提供了依據(jù)。

5．辦學(xué)規(guī)模和層次的定位。辦學(xué)規(guī)模的定位是就數(shù)量而言的定位，每所高校的辦學(xué)規(guī)模要確定在一個(gè)恰當(dāng)?shù)摹皵?shù)量級”上，才有利于辦學(xué)效益的提高。辦學(xué)的層次主要是指人才培養(yǎng)的層次。各個(gè)層次的學(xué)校數(shù)量及其辦學(xué)規(guī)模要受到社會用人結(jié)構(gòu)的制約；各種層次的人才培養(yǎng)之間不能割裂起來，不同人才培養(yǎng)層次的高校之間應(yīng)有一個(gè)互相配合、協(xié)調(diào)的關(guān)系，培養(yǎng)低層次人才的高校除了向社會輸送合格的畢業(yè)生而外，還肩負(fù)著向培養(yǎng)高層次人才的學(xué)校輸送生源的責(zé)任，若各自為政．就容易造成全社會人才供給的結(jié)構(gòu)性失衡，勢必影響畢業(yè)生的就業(yè)前景。在規(guī)模、層次定位上、高校既要考慮社會對各層次人才需求的量和質(zhì)。更要考慮自身的辦學(xué)實(shí)力，不能盲目地貪大求高。

6．辦學(xué)的特色定位。辦學(xué)特色是指學(xué)校與其它學(xué)校相比所表現(xiàn)出來的獨(dú)特的辦學(xué)內(nèi)涵。辦學(xué)的特色可以表現(xiàn)在多個(gè)方面，也可以表現(xiàn)在某一方面。高校的辦學(xué)特色定位是形成辦學(xué)多樣化的有效途徑，是高校在教育市場中具有競爭力的表現(xiàn)，也是學(xué)校吸引生源、形成社會地位的基礎(chǔ)。

綜上所述，高校的辦學(xué)定位是一個(gè)包括諸多項(xiàng)目的系統(tǒng)，同時(shí)又是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的系統(tǒng)。除了上述六種定位之外，還可以根據(jù)各校的具體情況擬定其它定位項(xiàng)目。例如：清華大學(xué)的辦學(xué)定位是“綜合性、研究型、開放式”，這個(gè)定位既包含了清華大學(xué)的辦學(xué)類型定位。又包括了它的學(xué)術(shù)水平定位和辦學(xué)方式定位；根據(jù)這一辦學(xué)定位、清華大學(xué)在大力調(diào)整學(xué)科專業(yè)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，把人才培養(yǎng)目標(biāo)定位于“培養(yǎng)面向2l世紀(jì)的高素質(zhì)、高層次、多樣化、創(chuàng)造性的人力”、“辦學(xué)

定位有整體和部分之分，學(xué)校的整體定位并不妨礙各個(gè)辦學(xué)子系統(tǒng)還有自身的定位。當(dāng)然整體定位和部分定位之間應(yīng)有一定的關(guān)聯(lián)性。譬如：同濟(jì)大學(xué)的戰(zhàn)略目標(biāo)定位是“理工結(jié)合，文理交融．科技教育與人文教育協(xié)調(diào)發(fā)展的多功能型現(xiàn)代大學(xué)”。而同濟(jì)大學(xué)的二級學(xué)院“高等技術(shù)學(xué)院”，則定位在舉辦高等職業(yè)教育的“三高一新”上，即高起點(diǎn)、高水平、高效益、創(chuàng)意新。同濟(jì)大學(xué)開我國高等教育之先河、率先在舉辦普通高等教育的基礎(chǔ)上創(chuàng)辦本科高等職業(yè)教育，可以看出，該二級學(xué)院的定位既有自身的特點(diǎn)，同時(shí)又為實(shí)現(xiàn)同濟(jì)大學(xué)“多功能型”的戰(zhàn)略目標(biāo)服務(wù)。

二、影響高校辦學(xué)定位的因素分析

影響高校辦學(xué)定位的因素有兩大類，一類是學(xué)校內(nèi)部的因素，另一類是學(xué)校外部的因素。

首先分析學(xué)校內(nèi)部的因素。從發(fā)生學(xué)的角度看、大學(xué)的成長過程有多種生長方式。加辦學(xué)歷史悠久的老高校的自我繁衍式．即從辦學(xué)的低層次向高層次不斷攀登，由專科層次到本科層次。再到研究生層次，當(dāng)?shù)蛯哟无k學(xué)的能量積累到一定的量質(zhì)時(shí)，主動(dòng)地、不失時(shí)機(jī)地向高一層次的辦學(xué)推進(jìn)。老高校在發(fā)展的不同階段，需要有不同的定位，而每到一個(gè)新階段開始的轉(zhuǎn)折關(guān)頭，往往會產(chǎn)生出一位教育思想卓越的校長來實(shí)現(xiàn)這種辦學(xué)定位的轉(zhuǎn)變。

近年來，我國出現(xiàn)了一批合并型高校。其生長過程與老高校有所不同。這類高校辦學(xué)能量的積累并不是被合并者自身辦學(xué)歷史的簡單迭加，合并前后的辦學(xué)歷史之間具有某種非連續(xù)性。共成長過程也有明顯的階段性：磨合期、調(diào)整鞏固期、發(fā)展期，在調(diào)整鞏固期間發(fā)展期轉(zhuǎn)折的關(guān)頭。準(zhǔn)確地為學(xué)校定性顯得尤為重要。要充分認(rèn)識到，“合并”可以增強(qiáng)學(xué)校的辦學(xué)實(shí)力，為將來辦學(xué)水平的提高奠定新的基礎(chǔ)，但增強(qiáng)辦學(xué)實(shí)力的本身并不等于辦學(xué)水平會必然提高。因此，這類高校在辦學(xué)定位時(shí)應(yīng)充分考慮其現(xiàn)實(shí)的辦學(xué)基礎(chǔ)，不能盲目地攀高。筆者曾經(jīng)調(diào)查過一些合并型高校，他們感覺到辦學(xué)定位很難：想定高一點(diǎn)，但科舉科辦學(xué)基礎(chǔ)差參不齊，但如果定低又伯缺乏吸引力和凝聚力。我們認(rèn)為，這類高校的定位應(yīng)該處理好整體定性與局部定位的關(guān)系。在整體定位上應(yīng)該著重考慮實(shí)力較強(qiáng)的學(xué)科的發(fā)展方向，以及它們在社會經(jīng)濟(jì)、科技發(fā)展中的地位和作用，定位可略高一些，以拓寬發(fā)展的空間，從而確立學(xué)校的整體地位和形象。對于那些學(xué)科實(shí)力較弱，并在短期內(nèi)很難有所改觀的系或院的定位則應(yīng)該靠船下篙，等夯實(shí)基礎(chǔ)、積累能量之后，在時(shí)機(jī)成熟時(shí)將其定位提高，必要時(shí)還可以將不同的專業(yè)定做在不同的辦學(xué)類型上。

時(shí)代性、制度性和區(qū)域性因素是影響高校定位的最主要的外部因素。所謂時(shí)代性是指社會發(fā)展中某一特定的歷史時(shí)期內(nèi)所表現(xiàn)出的主要的社會特征。當(dāng)今高

校所處的時(shí)代是經(jīng)濟(jì)全球化、教育國際化人才資源配置市場化的時(shí)代。這種時(shí)代特征必然要影響到學(xué)校辦學(xué)目標(biāo)的重新定位。傳統(tǒng)的高等教育是一種傳承式的教育，以培養(yǎng)繼承性人才為主。當(dāng)今在經(jīng)濟(jì)全球化浪潮的沖擊下，各個(gè)國家綜合國力的競爭．實(shí)際上是國民綜合素質(zhì)的競爭、尤其是創(chuàng)新能力競爭。21世紀(jì)，培養(yǎng)高素質(zhì)的創(chuàng)新性人才是高校辦學(xué)的首要目標(biāo)。創(chuàng)新是一項(xiàng)巨大的系統(tǒng)工程，建立國家創(chuàng)新體系是形成、鞏固和提高國家競爭力的戰(zhàn)略舉措。我國正在構(gòu)建國家創(chuàng)新體系，高等院校、科研院所是國家創(chuàng)新體系的骨干力量。高校在辦學(xué)定位時(shí)，要深入地考慮自身在國家創(chuàng)新體系中所肩負(fù)的歷史使命和應(yīng)當(dāng)發(fā)揮的作用。研究型大學(xué)、教學(xué)科研型重點(diǎn)大學(xué)應(yīng)當(dāng)在科學(xué)技術(shù)的“原創(chuàng)性”上發(fā)揮中流砥柱的作用，以滿足我國跨越式發(fā)展的需要；一般高校也應(yīng)當(dāng)積極參與國家創(chuàng)新體系的建設(shè)，比如在傳統(tǒng)技術(shù)的更新改選、工藝創(chuàng)新、技術(shù)開發(fā)等層面上發(fā)揮骨干作用。盡管各高校的辦學(xué)實(shí)力不同，創(chuàng)新的層次定位有所差異，但各級各類高校都要在培養(yǎng)人才的創(chuàng)新能力上狠下功夫，并積極參與國家的知識創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新和制度創(chuàng)新。一個(gè)國家制度層面的變化對高校的辦學(xué)定位有直接的影響。當(dāng)前，我國處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制過渡到社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型變化時(shí)期，高等學(xué)校最終要面向社會自主辦學(xué)。這是高校必須且能夠進(jìn)行辦學(xué)定位的前提。同時(shí)，國家和政府所制定的有關(guān)教育政策也會影響高校的辦學(xué)定位。例如，我國為了適應(yīng)國家現(xiàn)代化進(jìn)程的需要，正在大力發(fā)展高等職業(yè)教育，但是由于我國普通高等教宵長期占據(jù)統(tǒng)治地位，全社會對高等職業(yè)教育的認(rèn)同度不夠，而教育主管部門對高等職業(yè)教育制定的一些相關(guān)政策也強(qiáng)化了高等職業(yè)教育是二流教育的形象。如“三不一高”(“三不”是：高職畢業(yè)生不發(fā)派遣證，不得享受助學(xué)貸款，不轉(zhuǎn)戶口；“一高”、是高收費(fèi))政策，從而使—些高校在辦學(xué)定位時(shí)徘徊在高等職業(yè)教育和普通高等教育之間，舉棋不定。比如欠發(fā)達(dá)地區(qū)的一些出?？茖W(xué)校、職業(yè)大學(xué)、成教學(xué)院合并而以的高校，在辦學(xué)類型的定位上就面臨著兩難選擇。按照這類合并院校的辦學(xué)基礎(chǔ)來說，定位在高等職業(yè)教育上是較為恰當(dāng)?shù)?，而且能夠把原來舉辦專利的優(yōu)勢嫁接到舉辦高職教育中來，但一想到上級文件中“高職高?！钡姆Q謂和“三不一高”的政策，就感到如果定性在高等職業(yè)教育上，會使學(xué)校的地位低下，發(fā)展陽難。前途渺茫、因此，這類高校的治校者都千方百地想把學(xué)校定位在舉辦普通本科教育上，但原有的師資力量、實(shí)驗(yàn)、實(shí)習(xí)等辦學(xué)條件都不夠格，于是舉步維艱。一些層次較高的合并型普通高校中的職教專業(yè)也力爭擺脫職教系列，而強(qiáng)行向普高系列轉(zhuǎn)軌。我們認(rèn)為，國家應(yīng)該出臺一系列配套政策，以引導(dǎo)和扶持高等職業(yè)技術(shù)教育的健康發(fā)展。

區(qū)域性因素也對高校辦學(xué)定位有直接的影響。高等教育的區(qū)域性是指高等教育要為一定地域的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展服務(wù)，是教育外部關(guān)系規(guī)律的具體表現(xiàn)。高等

教育的區(qū)域性首先會影響到高校服務(wù)面向的定位，其中地方高校首先要為本地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，并進(jìn)一步輻射到其他地區(qū)。教育部直屬高校在定位時(shí)，除了要考慮為全國的經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展服務(wù)外，同樣也要考慮為辦學(xué)所在地的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。上海交通大學(xué)在為全國的工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的同時(shí)，還充分考慮了上海市的發(fā)展需要，義不容辭地為把上海建設(shè)成國際大都市提供智力支撐。其次，區(qū)域性經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特征會影響到高校的學(xué)科和辦學(xué)特色的定位。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，導(dǎo)致了東、中、西三大地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征上具有很大的差異，也就導(dǎo)致了這些地區(qū)的人才需求總量、科類結(jié)構(gòu)和人才培養(yǎng)規(guī)格具有不一致性。處于這三類地區(qū)的高校，在學(xué)科建設(shè)的側(cè)重點(diǎn)和辦學(xué)特色上，要與該地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相適應(yīng)，大力適應(yīng)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三，辦學(xué)的區(qū)域性特征還會影響到高校人才培養(yǎng)規(guī)模、層次和規(guī)格的定位。發(fā)達(dá)地區(qū)大都進(jìn)入工業(yè)化個(gè)后期，在實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的同時(shí)，知識經(jīng)濟(jì)正在發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)相對發(fā)達(dá)，團(tuán)此，該類地區(qū)需要更多的高精尖技術(shù)人才，落后地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚處在一、二、三的序列上，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)不夠發(fā)達(dá)、這類地區(qū)需要更多的中級和初級技術(shù)人才，因此，高等院校的辦學(xué)重心多數(shù)尚不能高移。

需要指出的是，即使在同一區(qū)域之內(nèi)，各校的辦學(xué)應(yīng)有所分工與協(xié)調(diào)，社會對人才的需要是多層次、多樣化的，這就迫使高校辦學(xué)不能云集在某些層次和類型上，否則會造成人才培養(yǎng)的結(jié)構(gòu)性失衡。譬如在高新技術(shù)發(fā)展較快的發(fā)達(dá)地區(qū)內(nèi)，除了需要一批高科技的精英型、創(chuàng)造型人才，還需要大批的高等應(yīng)用型、技術(shù)型人才、同時(shí)需要為數(shù)眾多的中初級技術(shù)型、技能型、操作型人才和素質(zhì)較高的普通勞動(dòng)者，所以高校在辦學(xué)定位時(shí)還要考慮到區(qū)域性教育系統(tǒng)內(nèi)各級各類學(xué)校之間的內(nèi)在協(xié)調(diào)性。研究了影響高校辦學(xué)定位的因素之后，我們認(rèn)為：1．正當(dāng)我國的高等教育邁向大眾化階段之時(shí)，高校的辦學(xué)應(yīng)當(dāng)呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展勢頭，各校定位既要符合自身發(fā)展的需要，更要適應(yīng)社會對教育分工的需求，避免盲目攀高或辦學(xué)趨同化現(xiàn)象的產(chǎn)生。2.治校者們應(yīng)緊緊把握時(shí)代前進(jìn)的脈搏,主動(dòng)適應(yīng)社會多樣化的教育需求，增強(qiáng)教育的市場意識和國際意識，形成自己獨(dú)特的辦學(xué)理念，把學(xué)校辦出持色來。3.各級政府、教育主管部門應(yīng)該為高校辦學(xué)的多樣化定位創(chuàng)造一個(gè)良好的制度環(huán)境。逐步形成公平競爭的教育機(jī)制，使所有高校都能安于相應(yīng)的類型辦學(xué)。

第四篇：高校物業(yè)管理現(xiàn)狀

高校物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展定位的思考

東北大學(xué) 韓子秋 有勇

一、概 述

物業(yè)管理是我國改革開放以來出現(xiàn)的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，80年代初期由國外引入，在深圳出現(xiàn)，陸續(xù)傳播到內(nèi)地。在20多年的發(fā)展歷程中，對改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提高城市管理水平，維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定，擴(kuò)大就業(yè)，起到了積極作用。最近幾年來，隨著住房制度的改革，住房分配貨幣化政策的實(shí)施，城鎮(zhèn)居民出現(xiàn)了大量的個(gè)人購房，物業(yè)管理直接進(jìn)入了千家萬戶。

在物業(yè)管理的快速發(fā)展過程中，不可避免地出現(xiàn)了一些問題，如物業(yè)管理企業(yè)行為不規(guī)范，服務(wù)不到位，收費(fèi)與服務(wù)不相符，損害業(yè)主的合法權(quán)益等；也有業(yè)主夸大權(quán)力，忽略義務(wù)，輕視合同的現(xiàn)象，造成物業(yè)管理無法進(jìn)行。這些 , 是中國物業(yè)管理行業(yè)的普遍特點(diǎn)。

二、國內(nèi)物業(yè)管理現(xiàn)狀

物業(yè)管理由深圳引入，也在深圳得到了快速的發(fā)展。國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀，大概可以分為以下幾種情況：

1、快速發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)

快速發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)以南方為多。這類物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)是已經(jīng)形成了完善的物業(yè)管理體系。這其中包括管理企業(yè)的管理與服務(wù)已經(jīng)完善，同時(shí)業(yè)主的權(quán)力與義務(wù)也正常履行。如深圳的萬科物業(yè)管理公司。這類小區(qū)確實(shí)達(dá)到了綠、靜、美、安的要求，物業(yè)管理從業(yè)者與業(yè)主密切配合，大家充分行使權(quán)力，認(rèn)真履行各自的義務(wù)，共同建設(shè)小區(qū)。物業(yè)管理企業(yè)有充足的人力資源和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在工作中不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，查找不足，努力完善自己的服務(wù)，竭力提高服務(wù)質(zhì)量。在這個(gè)孜孜以求的過程中，不斷產(chǎn)生新的適應(yīng)當(dāng)時(shí)形式的管理和服務(wù)模式，提高物業(yè)管理檔次。他們不斷地提升物業(yè)管理的理念，達(dá)到了快速發(fā)展。

2.、靠借鑒別人的模式和經(jīng)驗(yàn)得以存在和發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)

并不是所有的物業(yè)管理企業(yè)都有足夠的人力資源和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因此更多的物業(yè)管理企業(yè)不具備創(chuàng)新的能力。他們更多做的，是“拿來主義”，向先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)學(xué)習(xí)，通過實(shí)地考察、查閱資料 , 并結(jié)合自身的實(shí)際情況，來選擇一個(gè)管理的模式。這種管理模式盡管不是很先進(jìn)，但在借鑒的時(shí)候取長補(bǔ)短，秉承被借鑒對象的優(yōu)點(diǎn)，加上對自身有了足夠的認(rèn)識，因此對企業(yè)來講在的一定的時(shí)間段還是很合適的。在這類企業(yè)的身上，不能發(fā)現(xiàn)太多新的東西，物業(yè)管理水平提升緩慢。社會上的絕大舉數(shù)物業(yè)管理企業(yè)屬于此類情況。不在最前沿并不等于說搞不好物業(yè)管理，他們也一直按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求來充分行使權(quán)力并履行自身的義務(wù)，與業(yè)主關(guān)系融洽，小區(qū)管理井井有條。

3、轉(zhuǎn)型階段的物業(yè)管理企業(yè)

說其為轉(zhuǎn)型階段物業(yè)管理企業(yè)，是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)本身不正規(guī)。往往是某個(gè)單位的什么科室在快要解散的時(shí)候，突發(fā)靈感組成了一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)。人員情況、經(jīng)費(fèi)情況等等都不能達(dá)到物業(yè)管理企業(yè)要求的標(biāo)準(zhǔn)。幾個(gè)人管理者雇用幾個(gè)保潔員、保安員就開始了“物業(yè)管理”。上級撥點(diǎn)款，自己再出租幾套房屋，實(shí)在不行就賣幾套門市房，收不收物業(yè)管理費(fèi)無所謂。這種情況也不少，在某些事業(yè)單位和國家機(jī)關(guān)較多，尤其是在北方中小型城市中，這種情況幾乎是隨處可見。這樣的物業(yè)管理企業(yè)所轄的往往就是本單位的小區(qū)或自己開發(fā)的小區(qū)。幾幢樓，規(guī)模很小，因此在沒有做出太多成績的同時(shí)往往也不會出現(xiàn)什么錯(cuò)誤。況且以前沒有人管的小區(qū)現(xiàn)在有人管了，業(yè)主的心里覺得還不錯(cuò)。

4、物業(yè)管理企業(yè)尚未形成

這種情況也是集中在北方中小型城市中，南方相對少些。物業(yè)管理這一概念還未能明確，大家的觀念還停留在總務(wù)處、房產(chǎn)科、基建處等老式的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)概念當(dāng)中，何為物業(yè)管理，尚未來得及考慮。

這種情況往往在一些機(jī)關(guān)或事業(yè)單位較多，這些單位往往歷史較長，有些福利房子以前分給了職工，形成了一個(gè)小院，因此衛(wèi)生、維修等都得有人負(fù)責(zé)。再加上以前單位為了安排人、提職、提干 , 而產(chǎn)生了一個(gè)個(gè)新的部門，目前又無法合并。總之，一般的活現(xiàn)在都有人干，物業(yè)管理晚一點(diǎn)實(shí)施并無大礙。

三、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀 應(yīng)該說，高校的物業(yè)管理受社會環(huán)境影響非常大。高校的物業(yè)管理本身就很落后，又沒有足夠的人力來對此進(jìn)行研究和探討，因此向社會先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)學(xué)習(xí)是高校物業(yè)管理獲得間接經(jīng)驗(yàn)和管理模式的主要渠道。對國內(nèi)高校物業(yè)管理作一下簡單的分析就不難發(fā)現(xiàn)，處在物業(yè)管理整體水平較高城市的高校，物業(yè)管理也就更加規(guī)范、更加完善、更加接近行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求；反之，所在城市的物業(yè)管理水平不是很高，高校的物業(yè)管理也不會走得很超前。因此說，社會大環(huán)境對于高校物業(yè)管理的產(chǎn)生和存在非常重要，甚至是決定性的作用。

高校物業(yè)管理的發(fā)展，也與社會大環(huán)境有密切的關(guān)系。如果大環(huán)境形成，物業(yè)管理這一概念得到普及并深入業(yè)主之心，物業(yè)管理的進(jìn)程自然要快，實(shí)施物業(yè)管理的難度自然就小。如果大環(huán)境不是很先進(jìn)，招投標(biāo)市場不健全，業(yè)主腦海中還都是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的條條框框，實(shí)施物業(yè)管理的難度也就大。

我們曾對高校的物業(yè)管理作過認(rèn)真的分析，認(rèn)為高校的物業(yè)管理分為以下幾種情況：

1、完全企業(yè)化，并走出高校，占領(lǐng)校外市場

這類高校中的物業(yè)管理企業(yè)是高校后勤社會化改革的排頭兵。往往是成立得較早，學(xué)校給予了足夠的政策，外部市場環(huán)境好；同時(shí)，從業(yè)者有敏銳的頭腦和開拓市場的精神。

學(xué)校給予政策扶植和經(jīng)濟(jì)扶植對高校物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展很重要。學(xué)校的物業(yè)管理企業(yè)離不開學(xué)校的支持，以什么樣的姿態(tài)產(chǎn)生、存在和發(fā)展都與學(xué)校定的調(diào)子有關(guān)，至少對于高校物業(yè)管理企業(yè)初期運(yùn)行十分重要。如果學(xué)校先把物業(yè)管理企業(yè)完全企業(yè)化了，將它的職能統(tǒng)一了，將它的基本條件完備了，自然也就有了走向市場的可能。如果市場是相對完善的，競爭是平等的，那么憑借高校這一社會認(rèn)可的品牌，將在高校所做的物業(yè)管理工作作為經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績，從業(yè)者大膽地開拓市場，自然會產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。據(jù)了解，浙大的求實(shí)物業(yè)管理公司就是這樣一個(gè)典型的例子，我們曾與陳福江總經(jīng)理通過電話，他們2003年校外業(yè)績非常出色。

2、半企業(yè)化狀態(tài)，同時(shí)具備企業(yè)和事業(yè)“雙重性格”

這種情況在高校中較為普遍。有的已經(jīng)是一個(gè)企業(yè)，取得了獨(dú)立法人資格； 但同時(shí)對于校內(nèi)來講，職能象一個(gè)科、一個(gè)處。這種情況的形成往往與學(xué)校定的調(diào)子、歷史沉淀下來的組織機(jī)構(gòu)有關(guān)。歷史的原因?qū)⑽飿I(yè)管理的職能給分解了：供暖歸一個(gè)部門，綠化歸一個(gè)部門，維修又是一個(gè)部門負(fù)責(zé)等等。每個(gè)部門的負(fù)責(zé)人都在兢兢業(yè)業(yè)地工作，級別再提升的可能不大，撤職又沒有什么理由：大家都有很多功勞、辛勞、苦勞。這種管理模式己經(jīng)延續(xù)了好多年，好象并無太大的不足之處。在這種情況下，學(xué)校往往下不了決心將所有屬于物業(yè)管理的職能歸屬，因此物業(yè)管理企業(yè)也就是一個(gè)“五臟不全”的物業(yè)管理企業(yè)。隨著高校后勤社會化改革的提出和推進(jìn)，“大物業(yè)”和“小物業(yè)”是高校一直在探討、在思考的問題?！按笪飿I(yè)”，就是說將所有物業(yè)管理職能統(tǒng)一起來，形成一個(gè)完整的物業(yè)管理企業(yè)，如將住宅區(qū)與教學(xué)區(qū)的物業(yè)管理統(tǒng)一起來，將供水、供暖、供電等職能歸屬到一起等；“小物業(yè)”，就是維持現(xiàn)狀，力所能及地歸屬物業(yè)管理職能，逐步完善物業(yè)管理企業(yè)的職能。

半社會化狀態(tài)的物業(yè)管理肯定是“小物業(yè)”：“小物業(yè)”也就決定所實(shí)施的物業(yè)管理是半社會化狀態(tài)。

半社會化的物業(yè)管理企業(yè)一般都不具備沖向市場的條件。首先，從業(yè)者就不是一個(gè)完全合格的物業(yè)管理者。職能的不健全不完善勢必造成從業(yè)者在物業(yè)管理的某個(gè)領(lǐng)域的直接管理經(jīng)驗(yàn)為零；其次，本身就不是一個(gè)完整的物業(yè)管理企業(yè)，市場招標(biāo)過程中又不可能將一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理工作分為幾家來完成，這就造成了不完整的物業(yè)管理企業(yè)與完整的物業(yè)管理企業(yè)同臺競標(biāo)的局面，結(jié)果可想而知。

東大的物業(yè)管理公司就是這樣一個(gè)不完整物業(yè)管理企業(yè)。東大的物業(yè)管理公司是獨(dú)立法人企業(yè)，但不負(fù)責(zé)小區(qū)的供暖、供水等任務(wù)。我們也曾試圖走向市場參與競爭，前來考察的單位都認(rèn)為你們所負(fù)責(zé)的部分干得都很出色，但還有一部分物業(yè)管理職能你們不懂。

不能到市場中尋找經(jīng)濟(jì)來源，只能依靠學(xué)校而生存。因此這類物業(yè)管理企業(yè)的腰板不硬，依賴感大家共知。在這種情況下，學(xué)校的一些職能部門便不時(shí)地管一管這些法人，這些企業(yè)。因此，這樣的物業(yè)管理企業(yè)有時(shí)看起來更象是一個(gè)科室，用的是一個(gè)企業(yè)的名字，做的一些事務(wù)性的工作。

當(dāng)然，隨著物業(yè)管理這一概念的深入，隨著學(xué)校決策者、物業(yè)管理從業(yè)者、業(yè)主觀念的轉(zhuǎn)變，讓物業(yè)管理企業(yè)職能完善，最終完全企業(yè)化只是遲早的事。

3、成立了物業(yè)公司，但完全事業(yè)管理 這種情況的物業(yè)管理企業(yè)在高校中也較為多見，已經(jīng)走出了醞釀的階段，萌芽出來了物業(yè)管理企業(yè)，但從學(xué)校決策者到從業(yè)者的頭腦中物業(yè)管理概念均未形成。往往涉及到了一定的物業(yè)管理職能，如設(shè)立了保潔、維修 , 還開展了出租房屋等經(jīng)營性物業(yè)。沒有物業(yè)管理合同，沒有業(yè)主公約，沒有業(yè)主委員會。在管理上，學(xué)校也是按照一個(gè)科室來對待，人、財(cái)、物樣樣不獨(dú)立，主要領(lǐng)導(dǎo)叫了“經(jīng)理”，卻不能履行經(jīng)理之權(quán)、無經(jīng)理之實(shí)。

凡事總有一個(gè)開始，開始自然也就意味著有很多東西尚待進(jìn)一步完善。事業(yè)型的物業(yè)管理企業(yè)在北方的中小型城市較多見，與很多因素有關(guān)，需要時(shí)間來逐步完善。當(dāng)然，完善速度和質(zhì)量取決于決策者的觀念，也與從業(yè)者對物業(yè)管理的理解和努力有關(guān)。

4、物業(yè)管理的職能還在由一個(gè)科或幾個(gè)科來完成

這是物業(yè)管理這股春風(fēng)尚未吹到的角落。無論是領(lǐng)導(dǎo)還是居民，對物業(yè)管理缺乏一定的認(rèn)識，甚至干脆不知為何物。所有的工作幾十年如一日地運(yùn)行著：設(shè)一個(gè)總務(wù)處、綠化中心、能源部、房產(chǎn)科、愛委會等等，實(shí)施著類似物業(yè)管理的職能。每月收一元或幾角的衛(wèi)生費(fèi)，冬天供好暖氣，幾十年如一日有條不紊地進(jìn)行。

這種情況在高校中占有一定的比例。地理位置越偏僻，這種現(xiàn)象存在的土壤就越肥沃。在這些學(xué)校中，物業(yè)管理這一概念基本為“零”，高校的物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)歷萌芽、半社會化、社會化的過程中，決策者、從業(yè)者、被服務(wù)對象觀念的陳舊將束縛其發(fā)展。這將是一個(gè)漫長的過程。

以上，本文就中國物業(yè)管理現(xiàn)狀、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀、高校物業(yè)管理的有利與不利因素進(jìn)行了討論。從中不難看出，全國的物業(yè)管理(含高校)發(fā)展不均衡，情況十分復(fù)雜。走在前面的，已經(jīng)是大師級，可以授課帶弟子；走在后面的，還根本沒想到實(shí)施物業(yè)管理。

四、高校物業(yè)管理的幾個(gè)特殊性

高校對于物業(yè)管理而言是一個(gè)特殊的群體。說其特殊，主要有以下幾個(gè)原因 :

1、高校的建校史長，觀念固化

高校成立的歷史往往都比較長，很多高校已經(jīng)慶祝了八十年、百年華誕。幾十年上百年的發(fā)展過程中，已經(jīng)形成了自身的管理模式和體系，經(jīng)過歷代人的努力，己經(jīng)建章、建制條理清晰。因此領(lǐng)導(dǎo)者本身有些觀念已經(jīng)固化，不容易改變。同時(shí)，高校住宅小區(qū)的居住群體非常穩(wěn)定，傳統(tǒng)的東西非常多，居民本身已經(jīng)習(xí)慣了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的衣食無憂的生活，居住觀念也已經(jīng)固化。

在高校實(shí)施物業(yè)管理，最難解決的就是改變決策者和居住者的觀念問題。

2、高校是一個(gè)封閉的小社會，有很多已經(jīng)形成的習(xí)慣

高校是一個(gè)小社會，很多人可以常年不出校門(或住宅區(qū)門), 但基本生活不會受到影響，有一部分人過著“秀才不出門便知天下事”的生活。同時(shí)高校人與人之間較為熟悉，領(lǐng)導(dǎo)與群眾之間多有師生之情、同窗之誼；最差的，還可以繞個(gè)彎找到一個(gè)非常親近的關(guān)系。因此，誰要是心里不順了，很容易就可以找到領(lǐng)導(dǎo)聊一聊。

改革必然對原有的習(xí)慣與生活造成沖擊，否則就沒有必要進(jìn)行改革。物業(yè)管理是要將無償?shù)姆?wù)變?yōu)橛袃?，直接觸及到居住者的切身利益。收費(fèi)的高低，服務(wù)的好壞，甚至是一些莫須有的問題，都會反映到領(lǐng)導(dǎo)者的案頭，影響決策者的信心和力度。

3、高校正在從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡

在高校目前還可以經(jīng)?？吹接?jì)劃經(jīng)濟(jì)的影子，如分房、分配方案等等。市場觀念正在一點(diǎn)點(diǎn)走向高校，走向人們的腦海之中。這是一個(gè)過程。在過渡期，大家往往在發(fā)現(xiàn)過去不足的同時(shí)又很難接受新的事物。這個(gè)過程也是艱辛的，需要決策者、執(zhí)行者、被服務(wù)對象的觀點(diǎn)改變、行為支持；同時(shí)，也需要外部環(huán)境的影響和支持。

五、高校物業(yè)管理經(jīng)歷的幾個(gè)不同階段及定位

高校的特點(diǎn)也就決定了高校的很多做法會顯得很“獨(dú)特”，物業(yè)管理也不例外。以我們經(jīng)過了廣泛調(diào)研和認(rèn)真分析，認(rèn)為，高校的物業(yè)管理應(yīng)該走這樣一條路：以物業(yè)管理的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為理論依據(jù)，以高校的實(shí)際情況為事實(shí)依據(jù)，將物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展、成熟劃分為若干個(gè)階段，根據(jù)每個(gè)階段的具體情況因地制宜地確定物業(yè)管理的模式和標(biāo)準(zhǔn)，即定位。

我們認(rèn)為，為高校的物業(yè)管理定位應(yīng)該分為以下幾種情況：

1、產(chǎn)生階段，要在維持原管理與服務(wù)的情況下逐步靠近行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 對于絕大多數(shù)高校而言，物業(yè)管理產(chǎn)生階段都顯得較為突兀，都是“平地”產(chǎn)生，都不是一個(gè)完整的企業(yè)模式，有些甚至沒有企業(yè)的性質(zhì)。每個(gè)角色都是新的，但每個(gè)人都是以往尚未發(fā)生變化的思維模式。觀念的未轉(zhuǎn)變、職能的不完善等等都要求此時(shí)的物業(yè)管理不應(yīng)過分追求企業(yè)化、行業(yè)化，而應(yīng)該盡量維持原有的管理與服務(wù)模式，努力提高服務(wù)質(zhì)量，逐步提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，讓物業(yè)管理這一概念潛移默化地浮出水面來。這一點(diǎn)很重要。產(chǎn)生的本身也就意味著一種轉(zhuǎn)變的誕生，一場改革的開始。改革是最容易失敗的。古往今來，在歷代變法亦即今天的改革中，失敗的例子很多：商鞍車裂、王安石罷相、戊戊六君子殺頭，都是變革失敗的結(jié)果。因此改革一定要在維持以往慣例的基礎(chǔ)上，在小范圍推廣新的模式，樹立典型，讓大家感受到改革的好，讓大家從心中需要改革。這就如小平同志所推行的改革：在深圳殺出一條血路來。因此產(chǎn)生階段的高校物業(yè)管理就是要以滲透的方式切入，逐步引進(jìn)新的觀念，當(dāng)然，最主要的是提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)意識。創(chuàng)造綠、靜、美、安的居住環(huán)境，讓業(yè)主多年的希冀變成現(xiàn)實(shí)，讓業(yè)主體會到被 尊重與居住環(huán)境的大大改善。這也就是高校物業(yè)管理在產(chǎn)生階段所要做的定位。

只要產(chǎn)生了,就自然意味著發(fā)展。關(guān)鍵是在產(chǎn)生時(shí)要有一個(gè)良好的心態(tài),不能急,要認(rèn)清形勢,要分析內(nèi)外環(huán)境。尊重歷史、尊重現(xiàn)實(shí)本身也就具備了發(fā)展的前提,只要能把握好方向,掌握好節(jié)奏,良好的開端必然也就達(dá)到了成功的一半。

2、發(fā)展階段之一, 將已有職能按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來運(yùn)行

正如以上所述,不管背景如何,產(chǎn)生了物業(yè)管理企業(yè),目的就是要將物業(yè)管理企業(yè)化,按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來運(yùn)行。這應(yīng)該說也是成立的初衷。職能不完善、政策不是非常有利、外部環(huán)境不好,都不是一朝一夕所能解決的問題。因此,對于處在這個(gè)階段的物業(yè)管理企業(yè)而言,不能等、不能靠,更不能怨天尤人。最需要做的、最應(yīng)該做的,就是將已有的職能完成好,并向行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)靠近。比如說,只有保安、保潔、零星維修的職能，那就要努力建設(shè)這三個(gè)方面，讓這三個(gè)方面的工作質(zhì)量達(dá)到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求，讓業(yè)主從這三個(gè)方面所得到的服務(wù)是充分的、是滿意的。盡管所涉及的面不是很寬廣，但并不影響業(yè)主對這個(gè)類型物業(yè)管理企業(yè)的評價(jià)。正所謂“窺一斑可見全豹”：小事不可隨便。己有的工作井井有條，業(yè)績突出，那么企業(yè)的自信心會增強(qiáng)，業(yè)主的信任感也會得到提高。

必須清醒地認(rèn)識到，這個(gè)階段很重要。從一定意義上講，決策者已經(jīng)開始了第一個(gè)試探。如果成功，那么根據(jù)試探的結(jié)果會產(chǎn)生較大的有利于企業(yè)發(fā)展的政策出現(xiàn)；反之，決策者會要求企業(yè)穩(wěn)一些，步子慢一些，增加觀察的時(shí)間。這是一塊試金石?！耙晃莶粧吆我話咛煜?？”從業(yè)者具備足夠的能力，所采取的措施與手段得當(dāng)，被服務(wù)者從心里愿意接受和認(rèn)可，這些才會讓決策者下決心將高校的物業(yè)管理拓展開來。決策者、物業(yè)管理從業(yè)者、業(yè)主三者相輔相成，不可或缺。

3、發(fā)展階段之二，歸屬物業(yè)管理職能，并按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來運(yùn)行

進(jìn)入這一個(gè)階段表明，物業(yè)管理從業(yè)者已經(jīng)付出了艱辛的勞動(dòng)，達(dá)到了預(yù)期的效果并取得了一定的成績，獲得了決策者的認(rèn)可和支持，業(yè)主也對物業(yè)管理這一概念理解、接受，甚至已經(jīng)開始配合物業(yè)管理從業(yè)者的工作。

進(jìn)入這一階段也表明，一個(gè)良好的開端己經(jīng)為成功打下了一半的基礎(chǔ)，它增強(qiáng)了與之相關(guān)人員的信心、熱情和力量。

走進(jìn)這一階段，也說明此前已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。如什么是物業(yè)管理，它應(yīng)該包含哪些職能，如何為業(yè)主提供最佳的服務(wù)，如何行使權(quán)力并履行義務(wù)等等。也就是說，從業(yè)者本身心理上和觀念上已經(jīng)是一個(gè)物業(yè)管理從業(yè)者，可能由于職能不完備而對某一個(gè)領(lǐng)域不熟悉。這已經(jīng)不是關(guān)鍵的問題?！叭朔巧睂W(xué)習(xí)物業(yè)管理知識是很容易就會學(xué)到，這對于工作來講，不會有太大的影響。

物業(yè)管理者的經(jīng)驗(yàn)、所取得的業(yè)績、業(yè)主的理解支持，這些，都會促使從業(yè)者特別是決策者產(chǎn)生新的思考：完善物業(yè)管理職能并將高校的物業(yè)管理社會化。

完善物業(yè)管理職能，也就是我們經(jīng)常談到的“歸口”問題，將應(yīng)該由物業(yè)管理企業(yè)管理的部門，都納入其名下，也就是我們高校后勤常常談到的造大船，產(chǎn)生“大物業(yè)”。這多少有點(diǎn)殘酷告,“統(tǒng)一”的過程將會帶有“血腥味”很多人要因此被打亂了原本平靜的生活，多年的地位與收入會發(fā)生變化，更多的是走了下坡路。這種工作不是一朝一夕能完成的，要一個(gè)一個(gè)地解決，一塊一塊地合并，合并之后還要有一個(gè)較長時(shí)間的磨合期。

歸屬合并的過程要突出一個(gè)概念，即所有新的職能要按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來運(yùn)行，至少經(jīng)過短期的過渡與磨合之后，必須按行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來運(yùn)行。

歸屬合并肯定要涉及到人、財(cái)、物方面的問題，這里有一個(gè)最難解決的，就是人的觀念的改變，由事業(yè)單位所擁有的思維方式向企業(yè)化改變。這就又回到了本文在前面所討論的問題。這次轉(zhuǎn)變觀念的難度應(yīng)該比最初產(chǎn)生物業(yè)管理企業(yè)時(shí)轉(zhuǎn)變觀念的難度小，時(shí)間短，對企業(yè)的影響不會太大。要有正規(guī)的考核辦法與管理規(guī)章制度，要完善企業(yè)的氛圍與運(yùn)營機(jī)制。有規(guī)矩也就成了方圓，新的環(huán)境塑造新的觀念，這也都是正常的事。一個(gè)職能完備的物業(yè)管理企業(yè)，勢必就要按行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來運(yùn)行和發(fā)展。

4、發(fā)展階段之三，完善物業(yè)管理職能，完全按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行

所謂的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，也是在不斷地變化。但最基本的條件是將物業(yè)管理企業(yè)在完全企業(yè)化的環(huán)境下運(yùn)行，不斷提升服務(wù)理念，提高服務(wù)質(zhì)量。對于高校的物業(yè)管理企業(yè)而言，要徹底與高校形成甲方、乙方的關(guān)系，要完善合同的條款，在法制而非行政干預(yù)的軌道上運(yùn)行。物業(yè)管理企業(yè)也可以通過競標(biāo)的方式來獲得為本校業(yè)主服務(wù)的機(jī)會，不一定是行政命令的結(jié)果。從業(yè)人員可能有很多是高校的職工，但屬于學(xué)校派出人員，所有的福 利待遇等都由物業(yè)管理企業(yè)本身負(fù)責(zé)。學(xué)校與業(yè)主在接受服務(wù)方面是一致的，屬于甲方，對物業(yè)管理企業(yè)的工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督，行使相應(yīng)的權(quán)力與義務(wù)。

按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來運(yùn)行對于物業(yè)管理企業(yè)是很重要的，使其經(jīng)過了艱苦的歷程之后終于變成了“正規(guī)軍”。在市場這個(gè)浩瀚大海中品嘗快樂與艱辛的同時(shí)，至少有一點(diǎn)是令人興奮的：擺脫了很多束縛。

走到這一步的高校物業(yè)管理企業(yè)，市場對于他們來講并不是很可怕。原因有以下幾個(gè)方面：

①本校的小區(qū)已經(jīng)是其轄區(qū)，有了一定的經(jīng)濟(jì)來源。這部分經(jīng)濟(jì)來源應(yīng)該是能夠滿足公司本身的支出，維持公司的正常運(yùn)行。這種得天獨(dú)厚的條件解除了后顧之憂，是經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。

②高校的物業(yè)管理企業(yè)有很多都是高校派出人員，其中一部分管理者的學(xué)歷層次較高，有較強(qiáng)的理論與實(shí)踐能力。盡管他們未必是物業(yè)管理這一專業(yè)的，但至少具備企業(yè)所要求的素質(zhì)。這是人力資源的優(yōu)勢。

③高校的物業(yè)管理企業(yè)在命名時(shí)絕大多數(shù)都會含有高校的名字或簡稱。高校本身就是一個(gè)品牌，因此高校的物業(yè)管理企業(yè)在社會上更具備信任感，容易被業(yè)主接受。這是品牌優(yōu)勢。

高校的物業(yè)管理企業(yè)還有很多優(yōu)勢，在此就不一一贅述。因此高校的物業(yè)管理企業(yè)很自然地就會想到這樣一個(gè)問題：在占領(lǐng)學(xué)校市場的同時(shí)，沖向校外市場，獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。

5、沖出本校，走向市場，達(dá)到企業(yè)化最終目的

這是高校的物業(yè)管理企業(yè)的最高追求，這是一種結(jié)果。此時(shí)的高校物業(yè)管理企業(yè)與其它社會上的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)沒有本質(zhì)上的區(qū)別，最多是文化氣息濃厚一些。因此本文在此不做過多地探討。

以上，我們將高校的物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展分為五個(gè)階段進(jìn)行了討論。當(dāng)然，并不是每一個(gè)高校物業(yè)管理企業(yè)都必須按照這個(gè)模式來運(yùn)行，也可能忽略了其中的一個(gè)或幾個(gè)環(huán)節(jié)，這都是正常的，無可厚非。本文只是探討了一個(gè)較為普通的模式。

由于時(shí)間緊，調(diào)研工作不是很充分，加之水平有限，本文的有些觀點(diǎn)未必十分準(zhǔn)確，對問題的分析也可能不是很完善。我們謹(jǐn)以此文呈獻(xiàn)給高校物專會的同行，供大家交流，請大家指正。

第五篇：高校物業(yè)管理承諾書

篇一：2016高校物業(yè)管理承諾書

2016高校物業(yè)管理承諾書

高校物業(yè)管理承諾書

致：揚(yáng)州市江都區(qū)物業(yè)管理中心

茲我公司（揚(yáng)州市江都區(qū)鴻翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）所開發(fā)的清水灣雅居住宅小區(qū)位于小紀(jì)鎮(zhèn)人民路南側(cè)，由于面積比較小只有6483平方米，如果給某家物業(yè)公司來服務(wù)，所收取的物業(yè)費(fèi)無法讓物業(yè)公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)，所有我公司將物業(yè)管理委托給小紀(jì)鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所來實(shí)施。但小紀(jì)鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所只負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)里面的衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目，如果小區(qū)內(nèi)發(fā)生矛盾糾紛環(huán)衛(wèi)所并不負(fù)責(zé)調(diào)解，而是由我公司進(jìn)行調(diào)解。因此，清水灣雅居小區(qū)的衛(wèi)生問題委托給小紀(jì)鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所負(fù)責(zé)，而小區(qū)內(nèi)矛盾糾紛將由我開發(fā)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，絕不將小區(qū)內(nèi)的這些問題讓江都區(qū)物業(yè)管理中心來解決。

揚(yáng)州市江都區(qū)鴻翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2016年7月29日 篇二：物業(yè)管理承諾書

承 諾 書

致：揚(yáng)州市江都區(qū)物業(yè)管理中心

茲我公司（揚(yáng)州市江都區(qū)鴻翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）所開發(fā)的清水灣雅居住宅小區(qū)位于小紀(jì)鎮(zhèn)人民路南側(cè)，由于面積比較小只有6483平方米，如果給某家物業(yè)公司來服務(wù)，所收取的物業(yè)費(fèi)無法讓物業(yè)公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)，所有我公司將物業(yè)管理委托給小紀(jì)鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所來實(shí)施。但小紀(jì)鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所只負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)里面的衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目，如果小區(qū)內(nèi)發(fā)生矛盾糾紛環(huán)衛(wèi)所并不負(fù)責(zé)調(diào)解，而是由我公司進(jìn)行調(diào)解。因此，清水灣雅居小區(qū)的衛(wèi)生問題委托給小紀(jì)鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所負(fù)責(zé)，而小區(qū)內(nèi)矛盾糾紛將由我開發(fā)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，絕不將小區(qū)內(nèi)的這些問題讓江都區(qū)物業(yè)管理中心來解決。

揚(yáng)州市江都區(qū)鴻翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2013年7月29日 篇三：物業(yè)管理服務(wù)承諾書

物業(yè)管理服務(wù)承諾書

1、物業(yè)管理服務(wù)承諾書

本人（業(yè)主）為鄒城市名鑒田園小區(qū)xx號xx樓xx單元xx室房屋的買受人，為維護(hù)和遵守本小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)定，本人承諾如下：

本人已詳細(xì)閱讀《業(yè)主臨時(shí)公約》,同意遵守本公約內(nèi)的相關(guān)條款。如有違約，愿承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

物業(yè)公司（簽章）：

承諾人（簽字）：

年月日

2、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量承諾書

一、房屋外觀

1、在不損壞原貌的情況下維護(hù)好；

2、外墻涂料、面磚等裝飾材料無大面積脫落、無污跡。

二、設(shè)備運(yùn)行

根據(jù)小區(qū)的工作需要，無條件服從業(yè)主委員會安排（除特殊情況），并保證設(shè)施設(shè)備良好，運(yùn)行正常。

三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理 1、24小時(shí)無條件受理業(yè)主報(bào)修、保養(yǎng)，檢修制度完備；

2、定期由專業(yè)人員巡護(hù)，保持一切設(shè)施正常、無安全隱患；

3、保證供水、供電的正常運(yùn)行，盡量大能力消除可預(yù)防的隱患，防止和減少這些設(shè)施停運(yùn)

四、環(huán)境衛(wèi)生

時(shí)刻保持公共區(qū)域無廢棄雜物，使全體業(yè)主有一舒心居住環(huán)境。

五、綠化

1、綠地?zé)o雜物，無侵占、無枯枝、病蟲害現(xiàn)象；

2、花草樹木修剪及時(shí)，保持綠地，并根據(jù)季節(jié)種花，使小區(qū)始終有新氣象。

六、車輛停放

1、小區(qū)業(yè)主的車輛將有序停放在各車們內(nèi)，無亂停、亂放機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車；

2、外來人員的車輛按指定方位停放。

七、保安

1、實(shí)行24小時(shí)值班制度；

2、保安人員身著有明顯標(biāo)志的工作制度，有規(guī)范的工作制度；

3、加強(qiáng)治安防范工作，對小區(qū)內(nèi)各個(gè)部位、治安死角等采取重點(diǎn)防范，并對可疑人員要前往盤查、加查證件，必要時(shí)檢查其所帶物品，防止治安事件的發(fā)生；

4、加強(qiáng)治安防范工作情況，協(xié)助業(yè)主委員會清除隱患；

5、治安巡邏員必將每日巡邏情況及處理意見認(rèn)真詳細(xì)地記錄在《治安巡邏情況登記本內(nèi)》。

八、消防

1、有健全的消防管理制度，定期對消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)；

2、定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能；

3、根據(jù)情況我方將及時(shí)給予制止，并及時(shí)向業(yè)主委員會匯報(bào)；

4、根據(jù)火警仿生事故，做好滅火預(yù)案，責(zé)任落實(shí)到人；

5、防火管理程序：報(bào)警——確認(rèn)——滅火——報(bào)告——疏散——警戒

九、特約服務(wù)

我方將根據(jù)業(yè)主的所求，提供各種有償服務(wù)及無償服務(wù)。

3、物業(yè)管理服務(wù)承諾書

尊敬的業(yè)戶：

您好！歡迎您順利入住昊鈺尚景園。天時(shí)、地利、人和，為了給您提供一個(gè)舒適、優(yōu)雅、高尚的生活環(huán)境，博盛物業(yè)管理有限公司將珍重每個(gè)家的期望，真誠服務(wù)，微笑第一力爭做您的貼心管家。我們的成功離不開您的支持！全體員工現(xiàn)向廣大業(yè)主和住戶做出如下承諾：

一、客戶服務(wù)做到職業(yè)道德化，以客戶至上的經(jīng)營理念為指導(dǎo)，一點(diǎn)一滴地滲透到每一項(xiàng)服務(wù)當(dāng)中，為業(yè)主和住戶提供人性化優(yōu)質(zhì)服務(wù)；對客戶資料保存完整并做到保密；對客戶提出的合理要求做到及時(shí)準(zhǔn)確地解決。在物業(yè)服務(wù)管理的最前沿樹立我們公司的整體形象。

二、業(yè)務(wù)服務(wù)做到專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化，我們現(xiàn)擁有多名具有專業(yè)管理能力和特種作業(yè)技術(shù)的人才。根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要還將繼續(xù)在社會招兵買馬，聘用管理和技術(shù)過硬的專業(yè)人才。在遵循市場變化中求發(fā)展，在保證服務(wù)質(zhì)量中求生存，為我們的客戶提供最滿意的服務(wù)。

三、工程服務(wù)做到優(yōu)質(zhì)快捷化工程服務(wù)是保證整個(gè)物業(yè)能源輸出正常運(yùn)行的服務(wù)。在服務(wù)中我們本著急業(yè)主所急、想業(yè)主所想的原則，開通工程熱線，基本保證業(yè)主隨叫隨到。做到勤巡查、勤檢修、勤保養(yǎng)。以經(jīng)常性工作來保證設(shè)備故障的減少。做到入戶有登記、檢查有簽字、質(zhì)量有保證、信息有反饋。切實(shí)保證物業(yè)的正常運(yùn)行。

四、財(cái)務(wù)服務(wù)做到詳實(shí)透明化物業(yè)經(jīng)費(fèi)取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，本著收費(fèi)合理、微利經(jīng)營的原則，我公司和小區(qū)業(yè)主委員會簽訂監(jiān)管協(xié)議。在業(yè)主委員會的監(jiān)管下，我們定期公布財(cái)務(wù)狀況，方便業(yè)主查閱，增加透明度，減少不必要的誤解，加強(qiáng)業(yè)主對物業(yè)管理的信心。同時(shí)做到財(cái)務(wù)檔案齊全、賬據(jù)詳實(shí)準(zhǔn)確。嚴(yán)格遵守《會計(jì)法》、《公司法》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，運(yùn)用法律手段組織企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)。保障企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益，使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)能夠順利發(fā)展，使業(yè)主的投資能夠得到應(yīng)有的回報(bào)。

五、保衛(wèi)服務(wù)做到安全可靠化公司從部隊(duì)退役的士兵中，選聘了一批訓(xùn)練有素、思想過硬、紀(jì)律嚴(yán)明的保安隊(duì)伍，通過嚴(yán)格的職業(yè)道德教育培訓(xùn)后持證上崗。實(shí)施獎(jiǎng)罰分明的管理制度，使每一位保安人員都能成為物業(yè)消防和安全保衛(wèi)的一道防線。科學(xué)的排班制度和細(xì)致入微的上崗規(guī)則，做到了有規(guī)可循；定期的培訓(xùn)和考核，做到遇緊急險(xiǎn)情、火情都能有效控制和處理；及時(shí)的檢查巡視，做到確保企業(yè)自身和客戶的安全。

其他服務(wù)做到配套完善化我公司除開展基本的物業(yè)管理服務(wù)外，還配套其他多種便于業(yè)主工作生活的延伸服務(wù)，旨在銜接業(yè)主和住戶與社會的聯(lián)系。只要住戶有求于公司，都會得到滿意的答復(fù)。真正體現(xiàn)具有晨陽特色的集高質(zhì)量、高效益、全方位、多元化為一體的服務(wù)。

我公司再次承諾：讓每一個(gè)業(yè)主高高興興上班，開開心心回家。真正體會到我們的貼心服務(wù)。

博盛物業(yè)管理有限公司

2011年11月24日

4、物業(yè)管理服務(wù)承諾書

1、辦公服務(wù)

全天候電話接聽，一般三聲接聽，最遲不超過五聲；24小時(shí)接受業(yè)主求助；3分鐘內(nèi)辦理物品放行手續(xù)；費(fèi)用交收業(yè)務(wù)5分鐘內(nèi)完成，業(yè)主查詢其他收費(fèi)資迅5分鐘內(nèi)解答。

2、投訴處理

開設(shè)24小時(shí)監(jiān)督電話，保證各項(xiàng)承諾兌現(xiàn)及嚴(yán)格執(zhí)行；業(yè)主投訴接待熱情有禮、絕不推諉；一般投訴處理8小時(shí)內(nèi)解決；嚴(yán)重投訴處理5個(gè)工作日解決。

3、裝修審批

簡單裝修1個(gè)工作日批核；復(fù)雜裝修3個(gè)工作日內(nèi)批核；竣工驗(yàn)收當(dāng)天處理。

4、特需（約）服務(wù)（現(xiàn)僅包括有償家政和有償維修）

一般服務(wù)3小時(shí)內(nèi)跟進(jìn)；復(fù)雜服務(wù)24小時(shí)內(nèi)跟進(jìn)。

5、公共設(shè)施（市政網(wǎng)除外）

小區(qū)公共設(shè)施全部正常運(yùn)作；噴水池、水泵均可正常運(yùn)作；

消防供水100%正常運(yùn)作；小區(qū)路面保證99%正常照明；電梯、供電、供水系統(tǒng)一般故障在30分鐘內(nèi)處理。

6、保安系統(tǒng)

全天候防盜、防搶保安巡邏執(zhí)勤；24小時(shí)閉路電視監(jiān)控大堂、車場、電梯；小區(qū)全年案發(fā)率不超過千分之一（以公安局核定為準(zhǔn)）；文明值勤，對進(jìn)出小區(qū)的車輛及業(yè)主禮賓迎送；

7、清潔衛(wèi)生

小區(qū)清潔衛(wèi)生管理以iso9001質(zhì)量管理體系和iso14001環(huán)境管理體系作為工作標(biāo)準(zhǔn)樓層通道潔凈、無雜物并保持暢通及時(shí)清運(yùn)垃圾，保證不亂推放雜物，干凈無異味業(yè)主投訴處理及時(shí)率為100%

8、園林綠化

保證時(shí)花種植占小區(qū)綠化面積10%,保持樹木常年翠綠常青綠地外觀良好，無斑禿或成片死亡現(xiàn)象。假山、雕塑等園林小品及園林建筑、設(shè)施能正常使用。篇四：物業(yè)管理服務(wù)承諾書

花園式高品質(zhì)生活社區(qū)

物業(yè)管理服務(wù)承諾書

本人（業(yè)主）為鄒城市名鑒田園小區(qū) 號樓 單元 室房屋的買受人，為維護(hù)和遵守本小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)定，本人承諾如下：

本人已詳細(xì)閱讀《業(yè)主臨時(shí)公約》,同意遵守本公約內(nèi)的相關(guān)條款。如有違約，愿承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

物業(yè)公司（簽章）： 承諾人（簽字）：

年 月 日 年 月 日 篇五：物業(yè)管理用房承諾書

物業(yè)管理用房承諾書

縣房產(chǎn)局物業(yè)監(jiān)管處：

由永州市祥龍置業(yè)有限公司開發(fā)的《祥龍城市花園》總建筑面積112129米2，項(xiàng)目分二期開發(fā)，3#、4#、5#、6#、7#、8#樓、地下室為一期工程，1#、2#、9#、10#、11#、樓為二期開發(fā)工程。目前暫選定物業(yè)管理用房面積為217.9米2，位于6#樓二層，其中辦公用房3間共75.88米2，物業(yè)配套用房6間共142.02，米2.我公司承諾在未確定正式物業(yè)管理用房之前，以上物業(yè)管理臨時(shí)用房不轉(zhuǎn)讓，不抵押，屬于全體業(yè)主共同所有，如有違反，愿意承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在本項(xiàng)目二期建設(shè)完成之后將確定正式的物業(yè)管理用房。