第一篇：物業管理問題

物業管理答客問匯總

一、物業收費類

1、為什么物業管理公司一次性收取半年/一年的物業管理費？

答：由于本小區客戶群特點，大部分業主事務繁忙，因此可能出現物業服務費交費不及時的現象；而我們也會將大部分精力用于催繳費用上（因為物業管理費是保證物業公司正常運轉的先決條件），這勢必就會影響到我們對您和其他方面的服務質量。如按年度收取物業管理費，物業公司可將全部精力投入到對客戶服務中，在資金運轉上無后顧之憂。

2、從什么時間開始計收我的物業管理費？

答：按約定日期辦理收樓手續的，從辦理收樓手續之日起開始計算；未按收樓手續約定日期拖延收樓手續的，以開發商發給業主的“收樓通知書”上標明的交房時間的次月開始計收物業管理費。

3、以什么面積收取我的物業管理費？

答：房產證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準；房產證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業管理費。

4、我入住時要繳納購房契稅和專項維修資金嗎？ 答：按雙方簽署的商品房預售合同中的條款執行。

5、我入住時應該簽訂什么協議或文件？

答：入住時您應簽訂《前期物業服務協議》、《臨時管理規約》、《樓宇查驗表》、《業主信息登記表》、等資料。

6、我們如何知道物業管理費都花在什么地方了？ 答：物業管理費主要用在小區內各公共設施設備(電梯、消防監控、供水供電設備)的日常養護、維修及公共清潔衛生和環境綠化的維護等方面；物業管理公司將每年向業主公布一次物業管理公司對本小區收繳與支出的賬目，屆時您可以詳細了解物業管理費是如何花銷的。

7、業主有權審查物業管理企業的收支嗎？

答：沒有。只有業主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業主不具備專業的財務知識，即使是專業財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業主都可以濫用自己的查賬權，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。

8、裝修需交哪些費用？ 答：A、裝修押金：元；

B、裝修垃圾清運費：元/平方； C、出入證工本費：元/個。

9、為什么要交專項維修資金？它的使用、續籌的程序怎樣的？

答：根據國家《物業管理條例》及當地有關物業維修資金之相關規定，業主需要交納物業維修資金。新建居住小區商品住宅銷售時，購房者應當按購房款2%—3%的比例向售房單位繳納維修資金。資金用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。維修資金的使用，由物業管理企業提出年度財務預算，經業主委員會審定后實施。維修資金不足時，經業主委員會決定，按業主擁有的住宅建筑面積比例向業主續籌。商品住宅專項維修資金由房管局代為管理。

10、自行車車停放收費嗎？ 答：不收費。

11、車輛的停放費用都有什么？ 答：車位及其有償使用管理服務費用： A、租用車位：租金和物業服務費； B、專有車位：物業服務費； C、公共車位：收占地費。

12、有線電視的繳費方式？

答：業主如想開通有線電視，需持有效證件到任意一個有線電視營業廳辦理相關手續：需繳納有線電視入戶初裝費及收視費，收費標準最終以有線電視收費部門公布的最新收費標準為準。

13、如果業主因為某種原因沒有及時繳納物業管理費，物業是否有權掐斷住戶的水、電供應？

答：物業管理公司沒有權力限制業主的水、電供應；但有權暫時停止為欠費用戶提供服務。如果是代收代繳卡式收費，則要及時交費或充值，以免自動停水、停電，造成不必要的損失。

14、售樓時的承諾沒有兌現，我可以不交物業管理費嗎？

答：不可以。因為物業管理公司與開發商是具獨立法人資格的公司，物業管理費是用于小區物業服務的，是物業公司用于保證和維護小區物業服務正常運行的根本。物業公司可以幫助業主、物業使用人按投訴程序向開發商/有關部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業管理費仍需支付。

15、有的業主不交物業管理費，這對我有影響嗎？

答：有影響。因為物業服務的實施是需要業戶交納的物業管理費來支持的，如果有業戶不交管理費，勢必會給物業公司的管理運營經費造成影響，也將影響了已交費業戶的利益，也就是影響了您的利益。

16、物業管理服務費里面包括了哪些費用？如果沒有包含電梯費用，低層住戶也要交電梯費嗎？

答：物業管理服務費包括：

管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業管理區域清潔衛生費用；物業管理區域綠化養護費用；物業管理區域秩序維護費用； 物業公司辦公費用；物業管理企業固定資產折舊；物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；經業主同意的其它費用。

高層住宅電梯費用是包含在物業服務費里面的；最低樓層住戶也要交納電梯費用；業主大會另有決議以及業主大會與物業管理企業另有約定的，從其約定。

17、小區的公共照明用電是否需要業主分攤？應該按什么標準收取？ 答：包含在物業服務費用里面。

18、收樓時還有許多配套設施，（例如：周邊綠化、車庫、行人通道等）沒有交，是否需全額繳納物業管理服務費?

答：原則上是要全額繳交的。

19、裝修時為什么要交裝修保證金？是按哪些相關標準收取？

答：根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第一條和物業公司在具體操作時通過與業主簽訂協議，以收取一定的保證金的方式來約定裝修行為。以達到安全施工的目的。具體的收取標準以物業公司與業主簽訂的《裝修管理服務協議》約定的金額為準。

20、裝修時所產生的垃圾清運費是按什么標準收取？

答：裝修垃圾清運費是按市場調節價收取的，清運費標準由業主和物業管理企業協商確定，也可以說是協商收費。

21、業主辦理了入伙手續但沒有入住，也要繳納物業管理費？ 答：是的，要繳納物業管理費。因為在法律意義上來講，該單元的所有權已經由開發商移交到了單個的業主手中，物業管理公司已經為該單位提供了公共性的物業管理服務（比如設施設備的養護、清潔綠化等服務），所以，您是要交物業管理費的。

22、已經購買了車庫或車位，為什么還要繳納停車費？

答：嚴格來講是交納場地管理服務費。物業公司要對車庫或車位進行清潔和維護。

23、物業管理費如何收繳? 其收費標準及收費方式?

答：于業主入伙時預收一年的物業管理費，符合建設部《物業服務收費管理辦法》第十九條和而此收費已經在《前期物業服務協議》中約定。

24、小區內的水景、園林維護如何進行？其保養運行是否額外收費？ 答：水景園林將由外包的專業公司進行維護與保養。能夠保證如噴泉之類的配套正常運行，運行時間由管理處具體擬定。其保養運行不額外收費，包含在物業管理費中。如遇大修則需動用維修資金。

25、物業管理費是怎樣計算出來的，測算標準是什么？

答：是依據國家《前期物業服務合同》、當地有關物業管理服務收費辦法所約定之物業管理服務內容和服務質量要求而定出管理費收費標準，其測算標準除依據以上內容，亦參考當地物價水平及物業管理費收費水平，并根據與樓盤檔次相匹配之服務需求和服務深度而作出測算并經過政府部門最終批核確定。

26、為什么物業管理費會這么高，是不是日后會隨時變動？

答：小區現時管理費收費標準是由政府備案的，不會隨便調整。

27、為什么我買了房，在小區內停車還要交停車費？

答：小區內的停車位為業戶提供車輛停放之便利，但由于車位產權歸屬因素，其他人士若以租用形式使用，因此需要交納停車費及車位管理費，即類似租房需要交房租及管理費。

28、這里的水、電、煤氣費定價是多少？

答：物業管理公司將嚴格按照當地政府有關水、電、煤氣費定價標準執行。

29、業主家被盜,物業公司是否一定要賠償？

答：《物業管理條例》第47條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。保安服務內容不包含對住戶室內財產的安全保衛工作。物業公司收取的保安費僅用于維持小區公共秩序和日常巡視，并非是對小區內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規定的要求，物業公司就沒有法律責任。

30、房屋未裝修，入住前是否要交納物業管理費？ 答：只要房屋已交付，無論業主是否入住，都要交納物業管理費。因為物業公司已經開始提供服務。物業公司并不是為一個或幾個業主服務，而是為整個小區提供服務，物業管理公司與業主的合同關系是一對整體業主的合同關系。物業管理費是用于整個小區維護保養、維持小區正常持續運行所必須的費用，并非物業公司的經營性收入。如果一個或幾個業主不交物業管理費，必然導致物業管理費入不敷出，物業公司因缺乏資金對小區的維護管理將難以為繼，導致全體業主的共同利益受損。

31、我不付裝修垃圾清運費，由裝修公司清走可以嗎？

答：可以，但業主需要簽署承諾書及交納保證金，裝修完工后無違規如在公共區域堆放垃圾、搬運過程無撒漏等情況則予以退還。

32、物管服務包括哪些內容?有無專門的物管手冊給客戶?

答：物業管理公司在收取了物業管理費以后，需要按照有關政府法規與協議約定的服務內容提供服務，主要包括：

1、房屋共用部位的維護和管理；

2、房屋共用設施設備運行的維護和管理；

3、檔案資料的管理；

4、環境衛生的管理；

5、秩序的維護；

6、交通秩序與車輛停放的管理；

7、房屋裝飾裝修的管理；

8、小區綠化、景觀的管理；

9、各類工程報修并記錄；

10、專人值班、專人接聽電話的服務；

11、對外事務管理。

物管公司向業主提供《前期物業服務協議》、《臨時管理規約》與《業業手冊》和《房屋裝飾裝修服務協議》等文件資料。

33、物業客戶服務部是干什么的？

答：負責客服工作的策劃；負責入伙手續、裝修手續的辦理及資料整理并歸檔；顧客來電、來訪、報修、請修、投訴的受理和跟蹤處理；小區綜合巡查；物品出入控制；進行客戶走訪和回訪；便民服務的組織與開展；顧客意思的征詢與反饋；顧客的檔案理；客服部的各種文檔輸入工作；客服人員行為的規范與管理；物業服務費的催繳工作。

34、因工程質量遺留問題，業主是否可以拒交管理費？

答：不可以，開發遺留問題是業主和建設單位之間的問題，而物業管理費用是業主和物業管理企業之間的法律問題，二者不能混淆，業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發遺留問題，業主應當與建設單位或通過物業公司代為協商處理。

35、草坪或其他植物會定期整修嗎？

答：會按季節與植物長勢情況定期整修或補栽。

36、房屋有問題找哪個部門？

答：可以找物業服務中心，由物業服務中心受理后根據《住宅質量保證書》的約定與開發商聯系履行有關房屋保修義務。

37、高層住戶水壓不夠怎么辦？

答：可以直接向所管轄區內自來水主管部門投訴，也可以向所在小區物業反映，由物業人員代為聯系相關部門進行情況說明及報修。

38、物業公司是否提供周到的家政服務？ 答：根據物業管理公司自身條件而定，詳情可在入戶時咨詢物業公司人員，或留意小區內有償服務公示欄。

39、業主問：“我不用請裝修公司，自己找散工來做如何？”

答：因為房屋是業主花費大量收入買來的最有價值的商品，也是業主財富的積累，為了確保閣下的房屋裝修工程質量，建議業主聘請有資質的裝修公司裝修，以免找散工裝修完畢，入住后出現質量問題，無法得到保修，同時浪費錢財。

40、業主問：“我裝修時，搬運裝修材料，是否可以使用電梯？”

答：可以使用電梯，但為了保護好全體業戶的利益，對于大件物品（超高、超寬）須從樓梯搬運，搬運河砂、水泥時必須做好電梯內地面的防護，不得散裝或使用手推車進出電梯，所搬運的裝修材料需做到包裝完整并保證電梯內的衛生，遵守正確的電梯使用規范。

41、業主入住后垃圾怎樣處理？ 答：對于生活垃圾，業主可以封好袋后放在指定的垃圾桶內，裝修垃圾不得投放到垃圾桶內，需業主用袋裝好后并做好封閉，統一放在小區內指定的裝修垃圾點內。

42、業主逾期收樓要承擔哪方面的責任？

答：在商品房符合買賣合同的交付使用條件后，如因業主個人原因而不能按期收房的，則業主需承擔以下責任：

1、房屋不因業主不辦理交付使用手續而視為未交付，其將在一定期限屆滿后視為已向業主交付，房屋的風險也將轉由業主承擔。

2、因房屋所發生的物業費及物業費之外所發生的需由業主共同分攤的費用（加壓費、電梯費等），等相關費用并不因業主不收樓而免除。

43、小區以后是否會實行人車分流？ 答：小區不會實行人車分流，因為面積較小。

44、車輛停放時，車主享有什么樣的權利？假如車輛丟失，物業管理公司應該承擔什么樣的責任？

答：車主享有車輛停放，及對物業人員服務態度的投訴權利等。至于車輛丟失的賠償問題,要看具體原因,如果物業公司管理人員履行了正常的安全防范義務，不存在失職情形，業主不能要求物業公司承擔賠償責任。如果物業公司有明顯的失職情形，并且這種失職與業主存在一定的因果關系，則物管有可能要承擔一定的賠償責任。

45、物業管理公司能否在房屋樓頂或者電梯轎箱內架設廣告牌？

答：可以做一些公益性的宣傳,同時,根據物業服務合同約定,經營性的廣告所得,用于補貼物業管理費的不足，剩余的用于補充專項維修資金。

46、小區內的公用設施損壞，維修費用是包含在物業管理服務費內嗎？如果不是，維修費用該由誰來承擔？

答：公用設施的小修和日常保養費用包含在物業管理服務費中。

47、別的小區物業管理服務費只有0.5元/平方米/月，我們小區為什么收費那么高？ 答：

1、從規模，品質，園林景觀，小區智能化和舒適度來講都優于其他小區。

2、管理服務費是通過科學測算后,根據日常開支情況進行定位的,符合物業管理收費的“以支定收”原則。

48、物業管理公司所提供的服務配套有哪些？使用流程是怎樣的？

答：物業管理公司除提供《前期物業服務協議》所規定之物業管理服務外，亦會因應客戶之需求，適時提供其他便利業戶之有償服務，屆時請留意管理處公告之有關服務內容及服務收費標準信息。

49、業主委員會何時成立？有哪些責任與義務？

答：依據《物業管理條例》，符合業主委員會成立條件的居住小區，應當設立業主委員會。業主委員會應履行以下職責：

1、集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

2、表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

3、時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

4、督臨時管理規約的實施；

5、主大會賦予的其他職責。

50、請告訴我你們的工作時間好嗎？

答：每天24小時均有專人值班和接聽電話，隨時提供服務。客服電話：*******。

51、寵物飼養的若干問題？

答：本物業不得飼養兇猛、高大及不利于衛生的動物（如獵狗、家禽、蛇、猛獸、猛禽等；）如業主飼養犬，需持有相關部門發放的許可證，執行登記和年檢，并需每年到相關部門辦理手續。對有需要的業主可提供周邊地區的寵物醫院資料。業主在遛狗時，應以繩束之，及時清潔寵物在公共區域內排放的糞便。

52、我們如何投訴？怎樣報修？

答：您如果要投訴個別管理、服務人員時，請記錄其姓名、證件編號，可以直接到物業客戶服務部投訴，也可用電話、書信函件的形式進行投訴。我們將進行調查、核實并及時向閣下反饋處理意見。物業管理公司收到您的報修后，維修人員在三十分鐘內趕到維修現場。業主室內維修只按零部件成本價格收取適當費用，維修之前，請您在維修工作單中維修報價一欄中簽字確認，維修結束后，請在維修工作單上簽署維修意見。倘若業戶對維修服務結果存有異議或意見，請在維修工作單上予以說明或向物業客服部進行投訴。

53、我們的信件等郵件怎么接收？

答：我們的普通信件將由郵政人員分發到信箱。

54、為什么填寫《業主聯系信息登記表》，如何保密？ 答：主要是想通過此種方式了解業主的基本情況，以便于我們更好的為業主提供有針對性的個性化服務，如當業主不在，而家中出緊急狀況時，物業管理公司可通過您所提供的緊急情況下的聯絡號碼與您及時聯絡，使您及時得以處理使損失降到最低。

對于業主簽署的任何協議和個人資料我處均有專人管理，并建立健全檔案管理制度，資料的查閱必須由經理批準方可查閱。

55、我家里跑水了，物業應負什么責任？

答：物業管理公司以提供物業管理服務業務為宗旨。公司所應履行的、承擔的責任、享有的權利均由《臨時管理規約》賦予并作明確規定。假如跑水是因物業公司違反法律及相關契約的規定而造成的，物業公司應承擔相應的責任，反之，則不應承擔事故責任。我們要求業主在二次裝修過程中做防水實驗，目的是以免將來給自己帶來不必要的麻煩。

56、物業是否對噪音施工有限制？

答：有。按照業主、施工方、物業公司三方簽署的裝修管理協議執行。

57、如業主在驗房時，對房屋內各項指標存在異議，業主可否不收房？

答：按照銷售合同約定，本單元已具備各項交接條件，業主已可以接收所購單元，如存在不足，雙方應簽署收樓的書面備忘錄并約定修復時間，由開發商整改小組負責解決，且房屋竣工后有質量保證期，相關問題可以得到妥善解決。所以并不影響房屋的交付。

58、電梯運行噪音問題？

答：電梯噪音符合城市區域環境噪聲標準的規定范圍之內，不會超標。

59、底層的屋頂清潔如何管理？

答：物業公司首先會制定定期清潔的工作計劃，安排保潔人員定期清潔。同時也將通過宣傳提醒業主不要隨意從窗戶向室外屋頂扔雜物。

60、物業工程維修承諾多長時間到位？ 答：接到報修后**分鐘內到位。

61、物業公司何時正式工作？

答：物業公司在簽訂《前期物業服務合同》后即展開物業前期介入工作；在交房后面向業主提供物業管理服務。

62、交房后裝修公司進場需要辦理什么手續？ 答：裝修施工單位需要提供公司營業執照、資質證、設計圖紙等原件及復印件，且復印件上需加蓋公司公章，到物業服務中心辦裝修備案手續。并繳納相應的費用（如施工人員的出入證等）。

63、自來水水質如何保證？

答：本小區自來水是由市政自來水公司管道直接供應到各業主單元的，水質經過自來水公司嚴格的檢驗。

64、出租車可否直接進入小區大門內？。答：可以（或不可以）。

三、工程類

65、物業工程部的工作是什么？ 答：物業工程部的工作是對小區的公共區域進行小修；公共設施設備運行、維護、保養，保證小區水電氣的正常供應；制訂中修、大修計劃；并向業主提供室內有償維修服務。在二次裝修期間進行裝修管理服務，平時工程的維修報修工作等。

66、什么是住宅的共用部位、共用設施設備？

答：除業主自用部位以外的區域，如：住宅的共用墻體、共用設施設備(如上下水管線等)、主體結構、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電梯、各設備房、消防監控等設施設備，小區道路、場地、綠化、路燈、健身場所等。

67、業主或物業管理公司能否擅自利用物業共用部位及共用設施設備？ 答：業主不可以擅自利用。但是物業公司根據服務合同約定,從業主利益出發可以視情況利用。

68、小修、中修、大修都包括哪些內容？

答：

1、大修工程是指需牽動或拆換部分主體構件或設備，但不需要全部拆除的工程；

2、中修工程是指需牽動或拆換少量主體結構或設備，但保證原房或設備的結構和規模的工程；

3、小修工程是指及時修復房屋或設備在使用過程中，其構部件小的損失，以保證房屋或設備原有等級的日常養護工程。

69、小修費和公共設施維修費的區別？

答：小修費用是公共區域的常規維修和業主單元內簡單維修（材料需自備）。公共設施維修是指各類供、配電、給排水、燃氣設備等的維修費用，用途是不同的。

70、戶內結構是否可以改動？

答：戶內隔離墻（12CM以下的）原則上在不影響房屋結構及左右鄰居房屋質量的情況下可以拆改。

71、對講機、配電箱、寬頻、電話接口、電視插口？

答: 不可私自移動，如需改動需到小區客戶服務中心申請，由原安裝單位進行改動，否則不再列入保修范圍之內。煤氣管道改動則需到煤氣公司申請，批準后由煤氣公司安排專人施工。

72、廚房的煤氣管道是否可以更改，是否可以藏在櫥柜里面？

答：煤氣管道原則上不可以更改，如需更改，先要報煤氣公司審批并由煤氣公司施工。倘若煤氣公司確定滿足通風的情況下，可以將管道藏在櫥柜內。

73、房屋發現裂縫、漏水等問題是否保修？保修期限是多久？

答：根據《建設工程質量管理辦法》等相關規定，房屋主體和相關部位及配套設施都有保修，只是保修的期限不同，具體見收樓時開發商提供的《住宅質量保證書》。

74、電梯多長時間檢修一次？檢修需要多長時間？是否會影響住戶？

答：電梯每月檢修。檢修時間由電梯運行狀況與養護情況綜合決定。檢修時間將避開人流高峰期（一般是在夜晚），不會影響住戶使用電梯。

75、物業管理公司是否替業主驗過房？

答：物業管理公司已對各房屋進行了分階段檢查，并向開發商提出整改意見，由開發商安排施工單位進行整改。另外物業管理公司積極配合施工單位進行成品保護。這些工作是為幫您把好最后一道關。由于多工種交叉施工及小區的竣工進度安排，戶內可能存在個別問題，請您在收房時認真仔細檢查，我們會幫您及時通知有關施工整改單位進行整改。

76、房屋隔音效果如何，會不會受到噪音的影響？ 答：小區房屋是按照國家的有關規范設計的，樓板和墻壁厚度可以保證的隔音效果，保證入住業主的正常生活。

77、廚房處是否做防水？

答：廚房防水施工符合國家規范要求。有地漏廚房的做了防水，沒有地漏的廚房，未做防水。如業主認為該處須加防水處理，我們建議業主在裝修過程中，由裝修人員對該處進行防水處理。我們也可協助您找專業防水單位進行防水施工，但產生的費用必須由您來支付。

78、業主要求提供房間布線圖紙？ 答：可以找物業服務中心。

79、可否安裝太陽能熱水器？

答：由于物業原有設計不包括業戶安裝太陽能熱水器之需求，業戶不可以占用公共區域安裝太陽能熱水器。

80、哪些公共面積可分攤？

答：公共面積分攤多少，是購房人普遍關心的一個問題。目前調整這方面法律關系的主要法規就是1995年12月1日開始施行的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》。根據法規內容，我們整理出一些常見的分攤面積以供用戶參考。

公用建筑面積分攤的原則為：

1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。每套商品房應分攤的公用建筑面積按其套內建筑面積占該幢樓各套套內建筑面積之和比例確定。

2、為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。

3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

可分攤的公用建筑面積：

1、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房；

2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。不應計入的公用建筑空間:

1、作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房，單獨具備使用功能的獨立使用空間；

2、售房單位自營、自用的房屋。其他購房人受益的非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）合同（含補充協議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。建筑小區部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣工，需要以規劃批準的建筑面積為依據的，要經房屋土地管理部門同意，并需書面承諾：對于先行計算的商品房銷售面積，在建設小區全部竣工后，與房屋土地管理部門最終實測的結果相比，面積增加的，應維持已結算的房價不變；面積減少的，售房單位應按實際售價退款。商品房如整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分攤，其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分攤。

81、誰是解決住宅質量問題的責任單位？

答：本市住宅質量整治的基本原則是：“誰開發、誰負責”；市、區共同配合，以區為主的“具體解決屬地化”原則。重點解決影響住宅結構安全和嚴重影響使用功能的問題。這就明確規定，承擔住宅開發建設的房地產開發企業，是解決住宅質量問題的第一責任人，一旦發生住宅質量問題，房地產開發企業不可推卸，應積極、主動地設法解決住宅的質量問題。

82、新建住宅交付使用必須達到的要求

1)、住宅生活用水納入城鄉自來水管網；使用地下水的，須經過市公用事業管理部門審核批準。2)、住宅用電根據電力部門的供電方案，納入城市供電網絡，不使用臨時施工用電和其他不符合要求的用電。

3)、住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉雨、污水排放系統。確因客觀條件限制，一時無法納入的，要具有市主管部門審批同意的實施計劃，并經環保、水力部門同意后，可以在規定的期限內，采取臨時性排放措施。

4)、住宅與外界交通干道之間有直達的道路相聯。

5)、住宅周邊做到場地清潔，道路平整，與施工工地有明顯有有效的隔離設施。經審核合格的新建住宅，由審核機關按幢頒發《住宅交付使用許可證》。

83、公共部位可以隨意占用嗎？

答：根據建設部1994年第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》的有關規定，產權人和使用人不得擅自占用公共場地和設施，不得在共用部位亂堆亂放。如有違反，物業管理部門有權勸阻、制止并向有關行政管理機關報告，同時有權要求恢復原狀、賠償損失。因此發現有人占用公共區域時，物業公司會及時勸阻，避免影響您的正常使用。

四、裝修類

84、裝修時需要辦理哪些手續？

答：大致流程為：到服務中心領取裝修申請表填寫，然后提供裝修公司營業執照、資質證書的復印件、房屋裝修設計圖、裝修方案等資料給物管，由物管工程部進行技術會審，經批準后方可入場進行裝修。

提出申請 提交施工圖紙及方案物業審批（3個工作日）交裝修押金 辦理裝修許可證 辦理“施工人員出入證”完工報驗 退裝修施工證及證件押金。

85、裝修房屋為什么要向物業公司申請?為什么要收裝修保證金？

答: 《物業管理條例》第53條規定業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。國家有關法規規定，建筑物包括共有部位和自用部位兩個方面。對于共有部位，單個業主沒有權力去改變。裝修涉及到建筑物安全使用的問題。物業公司必須從裝修開始時就進行管理，否則等裝修完后，裝修帶來的損害已經形成，不但難以改正，也給業主安全帶來威脅。實際生活中，有不少裝修工人野蠻施工，破壞房屋主體結構，不考慮他人生活的方便、安全，不顧及對建筑物，設施設備的保護，不顧及對環境衛生的愛護，造成他人生命、健康、財產的損失，破壞公共設施設備。對于裝修中的這些違規行為，用裝修保證金來制約。

86、裝修時，業主能否擅自更改房屋結構？物業管理公司是否有權對外觀部分（陽臺、窗戶等）進行統一規劃？

答：根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》相關規定，嚴禁擅自更改房屋結構。為了整個小區的外觀形象和城市管理的需要，物管有權對外觀部分進行統一規劃。

87、收樓后是否統一時間準許業主裝修？

答：統一安排裝修，原則上的安排為：白天8：00—18：00，晚上和節假日不允許噪音施工,具體在《裝修手冊》里會有詳細的說明。

88、住戶進行室內裝修有哪些注意事項？

答：業主裝修時需要交納二次裝修保證金、裝修管理費和裝修垃圾清運費用，裝修工人辦理出入證之辦證押金及工本費，相關的費用可由裝修公司代交。業主進行二次裝修時需要提出裝修申請、簽署相關協議文本、交納相關費用和得到管理處審批許可后方可按審批要求進行裝修，完工后向管理處提出驗收申請。具體的辦理流程請留意管理處之公告。

89、裝修時不是承重墻可以敲掉嗎？框架結構內的墻可以拆嗎？

答：根據國家2002年實行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三章之相關規定，裝修內容須經管理處根據具體情況審批確定，未經審批不可私自違規施工。

90、業主詢問關于裝修的問題

答：“《裝修手冊》里有辦理裝修程序的詳細介紹，您可以查閱一下，如果還有不清楚的地方，可以打管理處電話咨詢。

91、衛生間是否要做防水閉水

答：業主裝修時一定要裝修公司做防水、閉水試驗，閉水試驗的時間為48小時。以免業主入住使用后衛生間滲漏，造成樓下業主投訴，給自己房屋裝修帶來維修損失，同時根據《物權法》第六章“業主的建筑物區分所有權”第七十一條規定業主對專有部份的使用不得損害其他業主的合法權益。

92、如果業主裝修時鋪設木地板，是否會影響屋門的開關？

答：木地板的高度一般為4公分，但實際裝修中可降為2－3公分。這樣將不會影響到屋門的開關。

93、我想把室內的對講（暖氣、電話接口、燃氣報警器、緊急求助報警器）移一移，可不可以？

答：建議業主不要改動。另外，由于這項改動設計到小區的整體系統，需要由物業協調原施工單位（暖氣和燃氣系統按國家有關規定不允許改動，可視對講等智能系統應提醒住戶改動后有可能影響使用效果）。

94、我是否可以對所屬單元內進行拆改？

答：根據建設部110號文件，我們已在《裝修管理手冊》中詳列了一些關于拆改的規定，主要是居室內承重結構、采暖系統、智能化安防系統不能改動，非承重結構可酌情進行改動。物業工程部備有各種戶型的圖紙，可供您查閱確認室內承重及非承重結構墻，具體方案請您需報裝修部審批。

95、我的裝修垃圾如何清運？ 答：物業負責將裝修垃圾委托專業單位從小區內清走，但您需要每天在集中裝修期規定的時間內將裝修垃圾袋封口后，堆放在我們指定的裝修垃圾場地點，不得占用公共區域；關于集中和非集中裝修期垃圾清運時間參照《裝修手冊》規定的時間。

96、我可以拆改供暖、煤氣么？當施工的人員將裝修垃圾扔進下水道造成堵塞，我該負責嗎？

答：根據中華人民共和國建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中明確規定：“裝修人擅自拆改供暖、煤氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。另，因家居裝修造成相鄰房屋及公用部位管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞以及其他損失，應由裝修人負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。”

97、裝修都需要什么圖？

答：需要裝修商提供施工原平面圖、立面圖、照明配電系統圖、平面圖，若上下水改動，還需要給水系統平面圖。

98、我想把室外部分設施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）？

答：2003年5月1日，建設部頒發的110號文中規定，房屋外立面一律不得拆改。

99、業主聘請的裝修公司不具備資質可否辦理裝修手續？（包括自裝）

答：裝修商必須具備建筑企業資質裝飾等級證明，這也在一定程序保證業主的利益，為裝修后業主入住生活把好第一道關，如業主執意要聘請該裝修商，考慮可以找具備資質的裝修公司掛靠，這樣對于業主、裝修商、物業都是最理想的結果（最低限度要求業主寫承諾書）。

100、業主鋪地板、瓷磚可以不辦理手續直接進場嗎？

答：不可以。因上述事項均在是裝修范疇之內，故上述事項均須先報方案，工程部審批后，到安保部辦理進場施工人員證件后，方可開始進行。工程完成后，應將所產生的垃圾及時清離小區。（涉及消防安全問題要配備滅火器）特別提醒：裝修地板、鋪地磚時可能因您的不注意，而對管道施工破壞造成跑水，浸水事故。

101、裝修人員可以在我家住嗎？

答：為了業主和小區的安全裝修人員不可以留宿在現場。

102、衛生間為什么在裝修后還要做防水？

答：首先，承建商在交房前已經做過防水，且經過閉水試驗，防水效果良好。但在裝修期間，衛生間地面及墻面工藝一般采用瓷磚，會剔鑿地面，影響防水層，故建議業主在裝修后要求裝修商重做防水。

103、陽臺、窗戶是否可以安裝防盜網？

答：不可以。根據國家2002年實行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第二章第六條第二款之相關規定，改變住宅外立面之裝修行為須經過城市規劃行政主管部門批準，因此，陽臺、窗戶等安裝防盜網需要經過城市規劃行政主管部門批準，104、業主可以對排煙道進行改造處理嗎？ 答：不可以改造。

五、安全保衛類

105、業戶家中被竊或在社區內受到歹徒侵犯，物業公司已收取保安費，物業公司要如何處理？ 答：物業公司物業費包含了保安費，就會嚴格遵照文件對服務內容和服務標準的要求進行工作。當發生案件時業戶應保護案發現場并盡快通知物業公司，物業將會協助保護現場及配合公安機關調查取證。物業公司有相應的工作制度，如果保安人員沒有按要求進行巡視及盤查工作，物業公司將會承擔相應的責任。如各項記錄及監控顯示保安工作按要求進行了，物業公司就已盡到了責任。出于對業主安全負責，盡可能提高保衛服務工作標準的考慮，歡迎業戶來人、來電或來函與我們共同討論保衛工作方案，以便最大限度的發揮現有資源的能量，提供優質的保衛服務。建議業戶仍要正常買保險，以便發生問題時盡可能減少損失。

106、裝修期間如何控制人員出入？

答：裝修工人憑證件出入，裝修工人和裝修車輛從專門通道出入。

107、小區有何措施保護住戶安全？

答：首先，在硬件方面設立防范措施，包括圍墻設紅外線防越系統，小區樓層門安裝門禁及對講系統；小區主出入口通道、停車場、室外部分區域等均安裝閉路電視監控系統連接物業保安監控中心，其次，在非技術防范層面，設專職保安人員24小時值班、巡邏，在重點部位重點監控；物業公司會有完善的應急措施，并有針對性地采取安全防范措施，人防、技術防范有效結合。

108、陽臺如何防盜？業主是否可以自行安裝防護欄？

答：不可。小區內禁止安裝防盜網，第一影響房屋外觀、第二封閉消防通道。按《物業管理條例》和《消防法》均不允許。而我們小區安全防范措施是非常完善的：

1）對講系統：小區大門，各單元門及住戶門設置（戶內）訪客對講機，確保安全私密的居住品質。

2）監控系統：小區大門，各單元門，各電梯轎箱，各地下車庫及主要道路上設置攝像機全天候值勤監控，為業主生活筑起嚴密的安全防線。

除以上安防系統外，我小區安管員24小時巡邏執勤，以確保安全無事故發生。

109、怎樣防止小商小販進入？

答：大門門崗保安會對進入小區的所有非業主進行詢問。通過后方可進入小區。

110、出現緊急情況，物業可以破門而入嗎？

答：出現緊急情況，必須采取緊急避險措施時，緊急避險行為由于其保護的利益大于其造成的傷害，具有正義合理性。因此我國《民法通則》對此行為予以認可。《中華人民共和國民法通則》第129條規定：“因緊急避險造成他人損失的，如果險情是因自然原因引起，行為人采取的措施又無不當，則行為人不承擔民事責任。受害人要求補償的，可以責令受益人適當補償。”物業管理者在進行如下物業管理活動時，對業主造成的財產損失可不承擔民事賠償責任：

1、為救助人命造成的必要財產損失；

2、為避免業主財產受損或可能受損的必要財產損失；

3、為抓捕違法犯罪分子，制止不法侵害行為而造成的必要財產損失。

111、門禁系統的安全性能如何？

答：已安裝的門禁系統是成熟產品，有著很好產品質量和安全性，當您遇到門禁系統發生故障時可聯系物業客服部解決。（詳見住宅使用說明書及產品合格證）。

112、怎樣保證住戶的安全？有什么安防設施？物業提供怎樣的安防服務標準？ 答：每個住戶單元的防盜、防災報警裝置通過網絡系統與管理中心的監控計算機連接起來，實現不問斷監控。一般來說，安防報警包括：門禁系統、火災報警、煤氣泄漏報警、緊急求助、閉路電視監控、對講防盜門系統等。物業提供24小時巡查，人防與技防相結合。正常情況下，如接到緊急求助，保安人員會在5分鐘內電話或通過可視對講機和業戶確認，15分鐘內趕到現場，時間可能會盡量提前。

六、針對特殊條款的問題解答

113、業主若不簽《臨時管理規約》承諾書將如何處理？

答：應耐心向業主解釋，本公約明確了業主、發展商、物業公司在三方權利與義務，具有法律效力。是業主在辦理入伙手續中必須簽定的，這也是政府有關部門規定的。

七、入伙

114、收樓時業主需要帶的證件以及費用？

答：收樓時業主需要帶的證件：居民身份證、戶口本、如是委托他人需要委托書、照片，及交費發票。

費用：預交一年物業管理服務費、水電周轉金、有線、網絡、燃氣等的初裝或開通費等。具體情況會在開發商寄出的《收樓通知書》里詳細說明。

115、業主未帶身份證原件

答：

1、詢問其是否攜帶其它證件，護照、回鄉證、駕駛執照、暫住證均可作為有效身份證件。

2、如均未帶應向其解釋無法辦理入伙手續，指引其向收樓現場咨詢人員咨詢。

116、入伙業主未帶《入伙通知書》（或稱未收到《入伙通知書》）答：請業主出示《房地產買賣合同（預售）》的原件（按揭貸款的應核對《個人住房擔保〈抵押、保證〉借款合同》原件），并核對入伙業主名單。名單上有房號，但未帶合同原件的，請業主出具身份證明確認無誤的可繼續辦理手續。

具備入伙資格業主的但名單上沒有的，向業主簡要說明，并通知現場協調人員陪同業主到銷售部查詢。銷售確認的應現場開具《入伙通知書》，可繼續辦理入伙手續。

117、業主委托他人代辦入伙手續

答：應出具：業主授權委托書（須公證）、業主身份證件及代辦人身份證件原件（種類同1），同時核對授權委托書與合同原件上的簽名。

118、業主委托他人代辦入伙手續，而無授權委托書

答：無業主授權委托書，不能代辦入伙手續，向代辦人委婉解釋說明。

119、授權委托書未進行公證

答：向代辦人聲明應進行公證，核對授權委托書與合同原件上的簽名筆跡無誤后可繼續辦理。

120、業主為未成年人的

答：應由其法定監護人代為辦理，并需要出具《戶口簿》證明其法定監護人關系，及代辦人身份證件原件（身份證件種類同3）。

121、如業主詢問“為什么要簽訂《臨時管理規約》、《前期物業管理服務協議》？” 答：根據國務院《物業管理條例》的規定“為維護全體業主的共同利益，避免個別業主的行為侵害其他業主的合法利益，同時明確物業管理服務內容和標準。”

122、如業主詢問“《臨時管理規約》、《前期物業管理服務協議》有何區別？”

答：《臨時管理規約》規范全體業主公共行為，《前期物業管理服務協議》明確物業服務內容和服務標準。123、如業主詢問“《臨時管理規約》、《前期物業管理服務協議》以何為依據？有效期到什么時候？”

答：“《臨時管理規約》、《前期物業管理服務協議》都是依照國家建設部示范文本制定的。” “臨時管理規約有效期：15%以上的業主簽字生效，至業主大會成立后修訂新的臨時管理規約。”

“《前期物業管理服務協議》有效期：自房屋出售之日起至成立業主委員會與物業管理公司簽定新的《物業管理合同》生效時止。

124、如業主提出“是否可不簽《臨時管理規約》、《前期物業管理服務協議》？” 答：要求業主簽訂，并根據第1項說明作用及對業主有益之處。說明“物業管理條例及銷售合同有約定”，并聲明公約和協議生效的條件。

125、如業主提出“是否可先驗房再簽約？”

答：“為了提高入伙效率，把簽約手續放在驗樓手續之前”。

“簽約之后驗樓發現問題，我們會記錄并及時進行整改直至符合交房標準，而不會因為業主已經簽約就不去整改”。

如業主仍堅持，可請現場咨詢人員處理。

126、如業主提出“是否可先驗房再交費？”

答：“為了提高入伙效率，把收費手續放在驗樓手續之前”。

“交費之后驗樓發現問題，我們會及時進行整改直至符合交房標準，而不會因為業主已經交費就不去整改”。

如業主仍堅持，可請現場咨詢人員處理。

127、業主辦理收樓手續時未帶現金

答：“由于我們現場辦理收樓無法辦理銀聯刷卡，所以只能繳現金，請您諒解。” “您可以先到附近銀行取款，回來后直接到我這里辦理交費手續。” 將該業主的《入伙工作》單獨存放在一邊，并告知接待人員處理。如業主堅持，可請現場咨詢人員處理。

128、如業主詢問“是否可不辦理銀行托收管理費手續？”

答：“如果考慮您今后交費的便利性，建議最好辦理銀行托收。”業主堅持不辦理的，可以同意不辦理。

129、如業主詢問“收取的管理費標準是否已辦理物價局備案報批手續？” 答：“我們已根據相關規定實施相關報備手續。”

130、業主詢問整改問題何時可以完成？

答：“為最快完成整改，我們專人跟進整改問題，最遲在第二天上午把問題交到施工單位，施工單位根據收樓先后順序進行整改。但集中入伙期內可能會在同一時間匯集較多問題，所以整改需要一定的時間，我們將一個星期內答復。”

131、業主詢問“業主資料如何管理,是否會泄露?”

答：“物業公司已制定嚴格的制度和工作紀律，業主資料由專人保管，如查明是物管人員泄露業主資料，將進行處罰甚至予以辭退。”

第二篇：物業管理問題及對策

物業管理（存在的主要問題及解決對策）研究目的和意義

一、當前物業管理服務中的反映出來的主要問題

（一）法規不健全，司法效力不高

近些年來，雖然物業管理的立法取得了不小進展，《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等的出臺，對規范物業管理的運作起了一定的作用。但物業管理中的一些深層次問題，如業主組織與其它組織的關系處理、物業管理權力交接等，依然缺乏可操作性的規定。這使得許多物業管理糾紛難以通過法律途徑解決。加之當前我國的司法訴訟程序多、費時長、效力低，物業服務欠費、接管不暢一類糾紛更是經常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭執，甚至引發集體請愿、暴力沖突等一些嚴重影響社會和諧的事件。

（二）物業公司與業主之間的缺乏信任，難以建立和諧關系

目前有一些物業公司依仗有開發建設單位的支持，經常對業主的呼聲不予理會，粗暴干涉業主的權利，導致業主對開發建設單位附屬的物業公司很反感、不信任。開發建設單位的物業公司對物業早期介入和前期管理往往走形式主義，不能真正維護業主的利益，在建筑質量、功能、配套等重大事項上沒有起到應有的監督把關作用。引致業主經常以房屋質量問題、建設單位承諾不兌現等而遷怒于物業公司，對物業公司不信任，關系處理不好。廣州、深圳許多小區由此發生暴力沖突。

（三）物業公司履約意識和能力差，物業服務不到位

有一些物業公司在取得物業管理權后，沒有按照合同認真提供物業服務，擅自降低服務等級，減少服務項目，降低服務標準和要求；有的公司連起碼的服務合同要求都不能達到，以減少成本增加利潤。有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好。

（四）業主組織地位不明確，業主委員會運作不規范

長期以來，業主委員會只是一個無法人地位和獨立財產相對松散的業主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨立承擔民事責任。即便現在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴后，也難以執行。而在實際運作中業委會主任、業主代表等人又難以得到適當的激勵。機制欠缺，部分業委員成員或業主代表便會不公、不當地行使自己的權力，難以發揮業主組織應有的作用。

（五）業主欠費比例在有的地方較為嚴重

根據《中國物業管理》雜志的報導，北京市居民小區管理辦公室對28個商品房小區進行調查，物業收費率能達到80%的只有14個小區，商品房小區平均物業收費率僅為65%。而一般來說物業管理費收費率低于80%物業公司將難以維持正常管理活動。

二、物業管理服務問題產生的原因

（一）業主與物業管理企業理念滯后

時致今天，仍然有大量人們對物業管理的認識停留在計劃經濟時代的單位管理或房管所管理模式上,無論是物業公司還是業主對物業管理的認識均又不成熟之處。特別是內地這種情況更普遍。據陜西《華商報》記者調查，西安市民對物業管理存在的問題可概括為六個方面：97％的業主稱小區物業管理部門不是根據業主意愿公平選聘產生，而是由開發商“欽定”的，小區業主合法權益無法得到保障；86％的業主認為小區物業收費不透明，更有60％的業主稱不了解物業部門收費的用途，而行政主管部門的指導無從談起；參與調查的70％以上的業主對物業服務不滿意，同時認為業主無法行使屬于自己的權利；在參與調查的市民

中，有一半以上的人稱不知道小區物業管理的政府行政主管部門是誰；參與者中，近90％的業主稱小區不能按時召開業主大會，其中不少業主稱小區沒有召開業主大會卻產生了業主委員會，懷疑是物業管理部門暗箱操作；在“您對小區物業管理不滿時采取何種方式解決？”的調查項中，近30％的小區業主通過“爭吵”解決物業糾紛。

（二）物業管理規模小，規模不經濟，經營管理困難

規模不經濟的問題。物業管理行業有一種說法，如住宅小區的管理面積在5萬平方米以下者往往是虧損的，5-8萬平方米才收支平衡，8萬平方米才有贏利可能。但目前很多物業管理項目面積較少，整體上很難達到規模經營水平。據據統計，物業管理較成熟的廣東省，截止2004年底物業管理覆蓋率也只有為40%。物業管理企業有3000余家，管理項目1.2萬個,平均管理4個項目，管理面積5億平方米，每個公司平均管理面積只有16.7萬平方米，每個項目只有4.2萬平方米。［13］物業公司管理項目少，面積少的現狀，反應了物業管理正常的市場競爭機制尚未形成，使物業管理企業難以走出經營困境，服務質量自然難以保證。

（三）行業隊伍素質偏低，人才短缺

物業管理作為專業化的管理，需要各類高素質的管理人才。但由于我國物業管理專業教育起步晚，培養的人才有限，加之尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，在職專業物業管理人員的培訓不足和各種上崗專業培訓流于形式、監管不足，更加之觀念上認為物業管理無需高素質人員的誤區等，使得我國物業管理行業從業人員整體素質偏低，制約了行業的良性發展，影響行業地位的提高。

回答人的補充2009-06-04 12:57

（四）物業糾紛處理方法不當，解決物業糾紛的有效途經不夠

目前，不少物業公司對物業糾紛和和與業主的糾紛經常采用不適當的方法處理，如暴力解決、對簿公堂等，結果不僅難以解決根本問題，反而容易激化矛盾。據新京報報導，2005年10月30日晚，朝陽區57名欠交物業費、未履行判決的業主被法院強制執行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝陽區法院強制執行物業費一個月后對朝陽區被強制執行小區（百環花園、歐陸經典小區、農光里小區和芍藥居北里小區）百名業主進行的問卷調查表明：超七成業主認為強制執行不會促使他們交納物業費，而其后物業公司提供的服務也沒有改善。調查結果統計顯示：6.1％的業主對小區物業服務滿意，65.9%的業主選擇了不滿意；同時42.7％的業主也意識到拒交物業費不能促使物業改善服務。對于強制執行后的影響，76.8%的業主認為，強制執行不會促使他們積極繳納物業費；73.2％的業主感到強制執行后，物業的服務并未得到改善；68.3％的業主認為，強制執行后，業主和物業的關系惡化了。

三、解決問題的對策

通過以上分析，我們認為解決當前物業管理服務中的問題，主要應從以下幾方面解決：

（一）完善立法，改進司法

一年前出臺的《物業管理條例》突出了權在業主、訂約自由、合同優先、建設與管理相分離、以招投標方式選聘物管企業、以合理公開以及費用與服務水平相適應的原則確定物業服務收費標準等物業管理法治精神與原則，較以往有了較大的改善。但迫切需要地方立法加以細化，強化法規的可執行性和可操作性，特別是要在業主組織的成立運作、物業接管的程序、方式、不交物業服務費的制約等方

面作出具體規定，以化解當前大量出現的一些突出糾紛與矛盾。在司法方面，要借鑒香港小額錢債審裁方面的經驗，改革簡化審判程序，提高審判效率，加大對物業服務中每一方違約違規的處罰力度，遏制“賴賬”等不良現象與苗頭。

（二）強化政府監管與指導，加強社會監督力度

首先，要從源頭上對包括物業項目報建、規劃設計、融資、開發、銷售全過程進行嚴格監管，為后續的物業管理服務打下良好的基礎。要積極改革物業管理行政管理模式，真正落實三級管理體制，將對物業管理監管的權力中心下移至街道辦事處，明確賦予街道辦事處指導業主大會召開成立，對物管招投標、物管交接及業主組織和物業公司實際運作進行監管的具體職責，提高監管效率。回答人的補充2009-06-04 12:58

再者，要依靠社區代表、人大代表、專聘社會監督員等各方力量，加強對物業管理的社會監督。拓寬群眾投訴渠道，及時解決群眾反映的物業管理問題，并加大對群眾投訴的處理力度，對各種違法違規行為堅決查處，公開曝光，以起“震懾”作用。把物業管理市場中容易出現的問題消除在萌芽狀態。

（三）多種途徑培育規范物業管理市場，提高物業管理水平

要進一步加強社會輿論宣傳，引導群眾轉變思想觀念，使物業管理進一步得到廣大群眾的認同和支持，提高他們參與物業管理活動的主動性和積極性；要加強對業主大會、業主委員會成立的指導、引導，確立起物業管理市場的真正的買方主體，并增加這一主體的決策能力和行為能力；要加強物業管理市場競爭主體的培育，嚴格實行建管分離，大力推行物業管理招投標制度，真正建立業主與物業管理企業雙向選擇市場競爭機制；要增設對口的高等教育專業，大力培養具有相關專業的高層次人才，通過職業教育、在職培訓考核等多種手段，提高物業管理人員的素質；要加強政府調控引導力度，加快物業管理企業改組改制，優化結構，重組上規模的步伐，培育一批高素質的企業；加強對物業管理公司的資質審核，對違法違規不能規范運作的物業管理企業，加大監督處罰力度，使物業管理企業在競爭中規范自己的經營行為，提高管理服務水平。

（四）加強專業人才培養和全員培訓工作，提高行業服務人員素質

即要通過多種途徑解決當前的物業管理服務人員素質不高的問題。首先，學歷教育要要培養既懂政策法規、服務禮儀、心理溝通，也熟悉工程技術的經營管理服務型人才；同時物業管理行業應加快職業資格制度的建立，培養各級職業人才；企業內部培訓重點要從解決業主關心的人員素質著手，加強服務規范、服務標準、員工禮儀、各種工程問題的解決實用技能、法律知識、突發事件應變能力等針對性培訓。多管齊下，達到行業人員素質的根本提高，從而帶來服務作風、水平的大力改善，使業主欣然接受優質的服務，消除內心的對抗心理。

總之，解決物業管理服務方面的問題不是一朝一夕之事，需要全社會的努力。相信隨著我國法制建設的完善、市場經濟體系的成熟，物業管理行業也一定能逐步走上規范、健康、和諧的發展軌道。

第三篇：淺析我國物業管理問題

淺析我國物業管理問題

黃 瑩

內容摘要：我國住房制度改革日漸深入，物業管理越來越受到人們的關注。理順物業管理活動中各方主體的法律關系，明確各主體的法律責任，有利于解決我國物業管理發展中存在的問題，建立和諧統一的物業管理關系。

關 鍵 詞：物業管理 現狀 完善

隨著我國城鎮住房制度改革和房地產管理體制改革的逐步深入，物業管理日益成為社會各界和老百姓關注的焦點之一。物業管理是房地產在消費領域的延續。隨著全國各地房地產的熱銷，將意味著會有更多的家庭和個人的生活與物業管理密不可分。然而我國的物業管理起步較晚，仍屬于新興行業，在它的成長壯大的過程中不可避免的會出現諸多問題。因此，正視我國物業管理現階段存在的問題是十分必要的。本文從法律的角度談談筆者的認識，以期待完善物業管理的各項制度，規范物業管理的運作，提高物業管理的水平、建立和諧統一的物業管理關系。

一、物業管理的涵義

由于在此之前國內沒有統一的物業管理的立法，各物業管理公司只能依照各地方政府的法規經營。然而各地方法規對物業管理的理解和界定也不一致，這就造成了在全國范圍內物業管理公司沒有統一的經營標準，給物業管理的規范經營、管理水平的提高帶來了很大的困難。在理論上，業內外的學者對物業管理的認識也各不相同。有的學者認為，所謂的物業管理是指專業機構和專業人員受物業所有人的委托依照國家法律法規和合同，運用現代管理科學和先進的技術，對已經投入使用的物業以經營方式統一管理，并對物業周圍的環境，清潔綠化，安全保衛、道路養護等實施統一的專業化的管理，向業主或住戶提供全方位的服務。還有的學者認為，物業管理是指物業管理公司受物業所有人（業主）的委托運用現代的管理科學和先進的維修、養護技術，對物業進行修繕、養護、經營并為使用人提供多方位服務的行為。

針對立法不健全，使得全國范圍內的物業管理標準難以統一這一問題，2002年國務院出臺了《物業管理條例（草案）》，這一條例的頒布，對物業管理工作的開展提供了立法上的指導作用。《條例》第二條明確規定：“本條例所稱的物業管理是指物業管理企業按照物業服務合同約定，通過對房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理，以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序，為業主提供服務的活動。”該規定對“物業管理”這個概念作了較權威的闡述。

首先，該規定指出了物業管理公司是按照物業服務合同來提供服務的，說明物業管理公司與業主之間是一種契約關系。這種契約關系決定了雙方的法律地位是平等的，雙方的權利義務是對等的。物業管理公司給業主提供的是一種有償的管理和服務，對業主來說，要想享受舒適的管理和服務，必須支付一定的費用，這就是說業主要花錢買服務；而物業管理公司得到物業管理費后，必須提供質價相符的服務。在這里，享受服務是業主的權利，但繳納物業管理費是其義務；與之相對應，物業管理公司有權收取物業管理費，但必須提供優越的管理和服務。

其次，明確了物業管理公司的工作范圍，即房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地。這就是說，小區內的房屋、綠地、娛樂設施、供水、供電、供氣等設備以及其他居住條件不可缺少的設施都由物業管理公司負責管理。這樣就避免了業主和物業管理公司對物業管理范圍劃分的不同理解，而造成業主和物業管理公司之間的矛盾。

再次，強調物業管理公司要以向業主提供服務為中心開展工作。因此物業管理公司就要改變過去那種以領導者身份自居去管理別人的管理理念，注重服務觀念和服務意識的培養，通過對小區的物業進行專業性的維修、養護和管理，以及搞好小區內的環境衛生和公共秩序，為業主營造一個舒適的生活環境。

二、目前我國物業管理中存在的問題和成因

物業管理最初起源于經濟發達國家，60年代初，香港從英國引入了物業管理這一概念。80年代初，深圳、廣州等地受香港地區影響，在我國率先開創了適合我國市場經濟的專業化物業管理模式。此后，物業管理公司在全國各地紛紛涌現，但由于物業管理是一個新生事物，從它現身之日起，紛爭從未停止過。據調查反映，2001年關于物業管理的投訴大量增加，而在2002年中央電視臺“3.15”消費者調查問卷結果顯示，物業管理名列消費者不滿意行業的第五位。近幾年來，物業糾紛事件頻頻見于報端，這樣一個曾經令市場振奮，革新居住觀念的新生事物究竟存在哪些問題，筆者對此談談自己的認識。

（一）、概念不清

近些年由于商品房的熱買，我們經常能聽到或看到“物業管理”一詞，究竟什么是物業管理？怎樣進行物業管理？許多開發商和物業管理公司對此認識很模糊。一些開發商和物業管理公司或者是為了盈利，或者是為了追趕時尚，或者是為了吸引更多消費者而成立物業管理公司，由于概念上認識不清，有的物業管理公司則以當然的主人身份來管理廣大業主。一些業主對物業管理也沒有足夠的認識和充分的理解，認為物業管理公司就相當于居委會，管理生活小區的閑雜瑣碎之事。正是因為開發商或物業管理公司以及業主對物業管理的認識不正確，導致了物業管理公司和業主之間的矛盾頻頻發生。

（二）、權責不明

由于法制不健全，再加上物業管理公司與業主簽訂的合同不規范，物業管理公司和業主并不清楚各自的權責利益。一些業主認為自己的權利至高無上，只要交了管理費，小區里的任何事情物業管理公司都得管，而且還要管好。當現實的情況達不到要求時，雙方難免發生矛盾與糾紛。有的甚至對簿公堂。例如：現在許多小區存在的大到人身傷亡、汽車被盜，小到水浸地板，人被狗咬、卡拉ok擾民等等問題都可能成為業主索賠和拒絕繳納管理費的理由。

（三）、運作不規范

物業管理是住宅小區建設完成投入使用后開展的小區管理工作，但是在發展初期大多數的物業管理都是由開發商自己組建一個物業管理公司來進行管理，這種管理模式至今仍然存在。這樣使得物業管理長期依附于房地產開發，沒有能夠形成一個獨立的行業，沒有能夠建立一套規范的運作機制。

此外，物業管理公司本身運作也不規范。一些物業管理公司僅聘幾名保安在大門口站崗，其他的工作都不做，然后向業主收取高額的管理費。這種只收費不服務，或者是多收費少服務的做法自然會引起業主的反感，因而引發物業管理公司和業主之間的矛盾。

（四）、觀念落后

住房制度的改革使老百姓的住房消費觀念發生了深刻的變革，但是業主的物業管理消費觀念和消費意識還沒有完全樹立起來。一些業主希望得到最好的物業管理服務，但是只愿意付非常少的管理費用，這樣物業管理的收費和物業管理的質價不等，給物業管理帶來了經濟上的困難，也容易引起業主對物業管理的不滿意，進而引發糾紛。

三、完善我國物業管理問題的思考

物業管理是一個非常復雜的系統工程，我國的物業管理行業經過20多年的發展也日趨成熟和完善。建立和諧統一的物業管理關系是業內外人士的共同目標。要想搞好物業管理關系需要業主、開發商、物業管理公司及其他相關部門的配合，然而其中最重要的是所有參與物業管理的部門和人員都應當認真學習物業管理法規，都要清楚什么是物業管理以及物業管理中的法律關系。只有明確各方主體在物業管理活動中的地位和責任，之后出現的一系列問

題才能迎刃而解，物業管理工作才能做好。因此，筆者認為應理順以下幾方面的關系：

(一)、明確物業管理公司與業主之間是平等的合同關系

在物業管理活動中，物業管理公司與業主之間之所以出現諸多的糾紛，究其原因主要是雙方的法律關系不明確。一些物業管理公司或業主錯誤地理解了自己在物業管理中的法律地位。

其實，物業管理是物業管理公司按照物業服務合同為業主提供的一種服務。小區內的業主共同出錢，選聘一個物業管理公司代自己對物業小區進行管理，物業管理公司不是業主的管家或仆人，也不是業主的代理人，它和業主都是物業服務合同的主體，雙方都應該按照合同的約定來規范自己的行為。雙方的法律地位是平等的，二者的關系是平等的合同關系，而不是主人與仆人的關系，也不是主人與管家的關系，更不是管理者與被管理者的關系。“業主大會有權選聘或解聘物業管理企業”，“業主通過業主委員會與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。” 由此可見，業主與物業管理公司之間是一種聘用與被聘用的合同關系。所謂“合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。” 在法律上，合同雙方的法律地位是平等的，不存在誰高誰低，或誰強誰弱的問題。物業管理公司為業主提供良好的管理和服務，而業主須繳納物業管理費以作為物業管理公司為其提供管理和服務的對價。雙方都應該按合同認真地行使權利和履行義務，若業主借故拖欠管理費或物業管理公司沒有履行服務和管理的職責，都可能因沒有履行合同約定的義務而將承擔違約責任。

因此，明確物業管理公司與業主之間的法律關系有助于物業管理公司與業主正確認識自己在物業管理活動中的位置，扮演好自己的角色。在物業管理公司與業主簽訂物業服務合同時，應當在合同中明確約定各自的權利義務以及承擔違約責任的具體辦法。由于目前物業服務合同多是物業管理公司事先擬定好的格式合同，這樣業主委員會代表業主在簽訂合同時，一定要注意雙方的權利、義務及違約責任的約定，以避免物業管理公司規避法律，減輕自己的責任而加重業主的負擔。

（二）、明確開發商在前期物業管理活動中的法律地位

開發商開發一個物業小區，將物業建成經政府有關主管部門驗收合格后，通過商品房的銷售，所建的商品房逐漸部分地或全部地出售給了購房人，即業主。這樣開發商的法律地位逐漸從原來開發項目的所有者，到把商品房售完，逐步轉移而不再擁有已售出部分商品房的所有權。由于開發商開發一個項目一般需要幾年的時間，在這段時間里，開發商對未售出的商品房仍擁有所有權。但當該項目完成了商品房銷售后，房屋的所有權就發生了轉移。由于發生了房產交易行為，這里的

第四篇：物業管理問題及解決對策

一、物業管理存在的問題

1.物業管理法規與體制滯后

盡管《物權法》出臺,又有此前的《物業管理條例》,但整體上而言,有關物業管理的配套法律法規比較零散,缺少系統性。

現行的住宅小區物業管理體制存在著一些弊端,這些問題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實際的物業管理法律關系,也不可能使我國的物業管理產業健康發展。

2.遺留問題

一方面是開發商遺留問題，由于房屋質量差、過度承諾等開發企業遺留為題,從而使物業管理公司代人受過。一些住宅小區物業公司與開發企業如同母子關系,物業管理公司為開發商遮遮掩掩,即使不是一家,物業管理公司的權限也不能制約開發商的行為。因此,開發商的遺留問題,給業主和物業管理公司帶來了后患。

針對房山的老舊小區，由于建設時間已經很久，許多問題是歷史遺留問題，直到現在可能還沒有完全解決；由于一直不能夠得到妥善解決，業主對物業公司的信任度降低，抵制情緒越來越大，更加不利于物業管理。

3.業主缺乏自我約束

由于房屋產權多元化的發展,居住在同一物業內的業主的生活習慣、文化背景、消費層次等不盡相同,規模大的住宅區業主更是千差萬別。業主的自我約束與自我保護意識也處于不同層次,為各自的利益沖突也經常發生,從而增強了物業管理的難度。

4、老舊小區的業主缺乏對物業管理的消費意識，還在懷念過去的“免費午餐”。

5、業主法制意識淡薄，加之法規不完善，業主只一味強調權利而忽視相應的義務。

6、社會關注程度不夠，許多媒體只是關注所謂的新聞賣點，一有糾紛就紛紛對物業公司

7、行業協會還沒有完全發揮其應有的作用。

8、物業公司不專業，管理服務不到位

一些物業公司缺乏專業性，管理服務各方面不夠規范，又未能夠合理的處理好與業主之間的關系，直接影響了業主對物業公司的信任度，同時也對整個物業管理行業帶來很不利的影響。

二、相應的對策

1、政府層面

（1）制定完善的物業管理相關配套法規，建立物業管理信用檔案。

政府應委派物業管理協會建立物業管理公司信用檔案體系,它可為各級政府部門和社會公眾監督物業管理公司及從業人員的市場行為,為業主、業主委員會查詢物業管理公司信用服務,為社會公眾對物業管理公司的違法違規行為提供投訴途徑的信息管理系統,減少物業管理公司違法違規的經營行為。同時建立物業管理信用檔案也有利于物業公司的良性發展，通過市場和業主的口碑來選擇出真正優秀的物業公司，使真正優秀的物業公司能夠在目前魚龍混雜的物業管理行業

中脫穎而出，獲得業主的青睞。

（2）制定完善相應的法律法規，協調物業公司與個相關部門的關系，在物業公司做好服務的前提下，幫助物業公司協調工商、稅務、教育、銀行、水利、電力等各部門的關系，幫助物業公司各項服務能夠更人性化、更規范化；使物業公司成為業主們的朋友，而不是敵人。

（3）推行建立第三方管理機構

由于業主對物業管理的不滿與日俱增,并迫切要求物業管理在透明、公正的環境下進行操作,同時對于物業管理公司來說,面對業主過多的缺乏理性和缺乏專業的責問,已顯得力不從心,而政府將太多的時間耗費在業主委員會的成立及物業管理公司與業主關系的調和上,此時可以組建一個第三方機構解決這些矛盾。

第三方機構可以是招投標中心、業主咨詢公司、也可以是行業認證機構、仲裁機構、專家委員會。

2、物業公司層面

（1）嚴格執行承接查驗標準

針對遺留的質量問題應認真實施承接查驗程序,嚴格執行承接查驗標準。在物業接管時,以明確物業公司與開發單位的責任。

（2）培育和監督業主大會與業主委員會的建立與運作第一、增強業主的自我約束與自我救濟能力

由政府、媒體共同加大宣傳力度,增強業主花錢買服務意識,不交物業管理費是違法行為的宣傳,引導業主依法履行業主的權利和義務,同時監督《業主公約》的執行力度,將業主違約行為進行宣傳,提高業

主的自覺性。

第二、借助社區管理的力量,監管好業主、業主委員會的建立與運作。

（4）物業管理企業建立現代企業制度，規范企業管理制定科學有效的管理體制，并認真執行到位，深刻認識服務型行業的特點，提高企業人員素質；要逐步提高物業管理從業人員的素質，多種渠道、多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供人才資源。

（5）制定好各項服務標準，達標要求已經收費明細，召開業主大會對相關規定及各項標準張榜公布，并接受監督。

3、社會層面

（1）物業管理協會應積極有效的發揮作用。

（2）加大對物業管理行業的宣傳力度，使社會公眾應客觀公正的看待物業管理這一新興行業，加深對這一行業的了解并對這一行業的作用充分重視。

（3）新聞媒體應了解物業管理行業的政策法規和行業特點，深切體會物業管理行業的酸、甜、苦、辣，加深對物業管理行業的了解、同情和支持，從而進行正面的引導，使業主對物業管理有一個深入地認識，促使業主形成正確的物業管理消費觀念。

（4）加強對廣大業主對物業管理的宣傳和指引，增強對物業管理重要性的認識和對物業管理消費的認同感。

第五篇：物業管理服務合同問題

物業管理服務合同問題

1、第三條第五點公共秩序維護中“（3）對重點區域、重點部位每4小時至少巡查1次。”

應對重點區域、重點部位進行明確，并應建立巡查簽到制度。

2、第三條第二點房屋共用部位的管理和維護中“

3、每1日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，維修養護。”

沒看懂是什么意思，是指安全巡查還是指養護，最后的“維修養護”是指什么病句吧？

3、第三條第六點交通秩序與車輛停放中“（１）對小區的車輛進行發證和登記管理，引導車輛有序通行、停放。”

小區內目前停車的主要問題是沒有進行有序的引導車輛停放，時常能看見一部份車亂停或停放不規范，從而造成擦掛，糾其主要原因是物管方沒有專人在負責這一部份工作，建議合同明確物管方安排專人負責小區內的車輛停放、通行引導工作。

4、小區內的監控系統運維合同沒有明確，是否能保證小區監控系統正常、有效的運行，維護業主的人身財產安全