第一篇：城鎮化進程中物業管理存在的問題與對策

城鎮化進程中物業管理存在的問題與對策

摘要：對于正處于城鎮化進程中的達州市，由于起步較晚，發展時間較短，物業管理市場存在很多問題。通過對物業管理公司和業主兩個不同角度的調查發現，達州市的物業管理企業面臨著行業法律法規不健全、開發商遺留問題多、企業經營效益差等問題，而業主針對物業管理公司提供的服務也有很多不滿，導致物業管理企業和業主之間矛盾叢叢。文章從達州市物業管理的現狀出發，提出提高達州市物業管理水平的對策主要有加快完善我國物業管理法律法規、成立專門的政府主管機構、加強物業管理企業的品牌化建設實現規模經營和努力提高物業管理公司及其工作人員的服務質量等。

關鍵詞：城鎮化；達州市；物業管理；業主

中圖分類號：F713.53文獻標識碼：A

In urbanization advancement estate management existence question and countermeasure-----Take Dazhou as the example

Ding YanZhang Hongfang

(Sichuan University of Arts and Science, Sichuan Dazhou 635000)

Abstract: For now in the process of urbanization in the city reached, due to a late start, short development time, the property management market, there are many problems.Based on the property management companies and owners found that two different angles, at City's property management industry, enterprises are faced with inadequate laws and regulations, the developer remaining issues and more effective business and poor, and the owners of property management companies for The service also has a lot of dissatisfaction, leading property management companies and owners of conflict between the clumps.In response to this phenomenon, the paper of the current situation of City Property Management, Property Management proposed to increase the level of City Strategy are to accelerate the improvement of property management laws and regulations, set up a special government institutions, strengthen the property management companies to achieve brand building scale operation and efforts to improve the property management company and its quality of service of staff.Keywords：Urbanization；Dazhou；estate management；Owner

一、達州市物業管理的發展與現狀

隨著城鎮化進程的不斷加快，物業管理已經成為我國經濟產業體系的重要組成部分。據資料顯示，目前全國絕大部分城市已經引進和推廣了物業管理，全國物業管理企業已超過2萬家，從業人員突破200萬人。

達州----作為四川省的一個地級市，是1999年經國務院批準，由原達川地區更名建立，位于四川東北部，是四川省的人口大市、農業大市、工業重鎮，有“川東明珠”之譽。在達州市，物業管理經歷了從無到有、從小到大的發展過程，它的雛形是在90年代中后期形成的，真正形成規模，讓群眾所熟知的是在2002年左右。起初，人們不是很能接受這種新的觀念，認為既麻煩又浪費金錢。但隨著物業管理的不斷完善和服務質量范圍的不斷健全，人們的觀念發生了很大的改變，并給予了積極的支持。經過多年發展，物業管理作為一種新型產業，發展到2010年的時候，物業管理企業有80多家，其中具有二級資質的物業管理企業有一家，其余均為三級資質或者臨時三級資質企業。隨著城鎮化進程的加快，達州市物業管理公司的規模還在進一步的擴大中。

在不斷加強物業管理行政監管，規范物業管理市場秩序，提高行業整體服務水平的推動下，達州市物業行業的服務意識和誠信度顯著提高。但達州市物業管理企業組建普遍時間短，規模小，裝備差，實力弱，人才缺乏，服務質量不高，與市場需求不相適應，制約了物業管理市場的發展速度。因此，如何加強物業管理市場主體建設，對于推進物業管理市場化進程，乃至繁榮達州物業管理市場，建設和諧社會，具有重要而深遠的意義。

二、達州市物業管理存在的主要問題

由于物業管理在達州市發展的時間不長，物業管理行業總體上講還處于比較低層次的水平，市場競爭機制尚未完善，物業公司的經營活動缺乏應有的規范。最近，筆者在達州市的部分住宅小區里分別從業主和物業管理公司兩個不同的角度進行了調查，發現由于雙方只從各自考慮問題的角度出發，針對達州市物業管理市場上存在的主要問題，雙方觀點存在較大的差異。

（一）從物業管理公司的角度，物業管理存在的主要問題

1、物業管理法律法規不健全

目前，在物業管理方面，國家雖然出臺了一系列物業管理政策與法規，但大多是針對大、中城市和具有一定規模的住宅小區，而對正處于城鎮化進程中的中小城市（鎮）、面積小、規模小的住宅小區物業管理適用性不大。加之達州市的物業管理起步較晚，對相關政策法規研究相對較少，制定出臺的措施也較少，導致物業管理缺乏權威性的物業管理法規，得不到政策扶持。目前達州市針對物業管理方面的規范性文件還不多，2006年，達州市首次出臺了《關于進一步規范物業管理》條例，2007年，達州市規劃局和建設局出臺了《達州市房地產市場不良行為記錄管理實施細則》，除此之外，其他相關的物業管理配套政策還很不完善，相關各方的責、權、利關系不明確，對住宅小區建設中應有的配套服務設施不落實、質量差或標準低等問題缺乏有效的制約手段，在實際操作中造成物業管理無法可依、無章可循，業主與物業管理公司、物業管理公司與各職能部門、街道之間極易出現矛盾和糾紛，物業管理市場比較混亂。

2、開發商留下的諸多隱患導致后期的物業管理實施難

由于物業管理在規劃、設計、施工階段沒有介入，再加之接管驗收不嚴，責任界定不清，前期留下的問題和承諾造成物業管理先天不足。很多開發商在住宅建設過程中，為了最大限度地獲取利潤，在房屋建設質量、公攤面積計算、配套設施建設、房屋維修基金預留、原住戶的安置與回遷等問題上頻頻違約，埋下了糾紛的禍根【1】。業主入住后發現房屋有滲水、裂縫、墻面凸起等質量問題；房屋面積、結構、設施與購房合同不一致；泊車車位不夠、管線布局不合理、公共設施不足等等。所有這些問題都留給了物業公司，致使業主把對房地產開發商的不滿轉嫁給了物業公司。物業公司與業主從一開始就成為了一對矛盾體。物業公司與業主之間這些與生俱來的矛盾和問題己成為嚴重影響社區生活健康發展的重要因素。

3、物業管理企業經濟效益普遍較差

目前達州市物業管理企業不僅普遍存在著企業規模小，難以發揮群體優勢，而且絕大多數企業存在著經濟效益差，虧損嚴重等問題，“小而全”的企業必然帶來極大的資源浪費。而很多業主在不知情的情況下，只要出了問題就找物管，動不動就以不叫物管費相威脅，出了事故，就找物業公司索賠，使得物業管理公司的生存如履薄冰。此外，物業管理企業同相關專業部門職責劃分不明確，在小區供水、供暖、供電等方面，不同程度地存在把物業管理企業當作最終結算用戶的問題，物業管理企業支付了大量的中間損耗費用，背上了沉重的包袱。

（二）從業主的角度，物業管理存在的主要問題

1、物業管理公司服務差、存在亂收費現象

在調查的過程中，很多業主反映物業管理公司的服務觀念不強，經營極不規范，部分物業公司更是為了更多地獲取利益，巧立名目多收費、亂收費，有時甚至單方面制定一系列規章制度約束業主，并以押金、罰款等不正當手段對業主進行強制管理，業主稍有不從，物業公司便以停水、停電相要挾，甚至武力相向。物業公司服務態度差，服務不規范、不及時，隨意訂價，只收費，不服務，巧立名目亂收費、多收費、強行收費己成為一種普遍現象。小區環境臟亂差，雜草縱生，小區門衛形同虛設，小商販、閑雜人員任意進出，治安秩序混亂，物品時常被盜，共有設施維修不到位等縱多問題顯示了達州市的物業服務水平還很低。

2、物業管理從業人員綜合素質不高

物業管理從業人員素質問題是制約物業管理專業化進程的重要因素。達州市大多數的物業管理公司處于初級發展階段，沒有專業的服務人員和服務標準，物業從業人員大多數都是來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質較低，普遍缺乏物業管理方面的理論知識和實踐經驗，相當一部分人沒有經過物業管理培訓，缺乏起碼的職業道德、專業技術、應急能力和法律水平。加之尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，在職專業物業管理人員的培訓不足和各種上崗專業培訓流于形式、監管不足，使得我國物業管理行業從業人員整體素質偏低，制約了行業的發展【2】。

3、錯將自己定位于管理者，而不是服務者

物業管理公司是接受全體業主委托，為其提供服務的具有專業管理能力的服務機構，它的權利和職責范圍由全體業主賦予。但現實生活中，物業管理公司的觀念常常錯位，將服務者的角色轉變為管理者的角色。在沒有經過業主同意的情況下，物業管理公司常常將共有部分隨意處置收取設置費和使用費、挪用房屋建設維修資金、擅自改變物業用房、限制甚至排除共有權人行使共有權，使本來是服務與被服務的關系演變成管理與被管理的關系。這種的錯位的定位忽略了法律賦予業主的物業的決定權，從根本上顛倒了業主和物業管理公司的主體地位。

從上面物業管理企業和業主反映的問題中可以看出，處于城鎮化進程中的達州市物業管理市場存在很多問題亟需解決。如果這些問題得不到解決，可能還會引申出很多其它問題，例如，現在很多物業管理公司都面臨著收費難的問題，就是因為業主對物業公司提供的服務不滿意而進行的消極抵抗：業主發現物業服務差了----不交物業費---物業公司采用各種辦法催繳---業主要求物管賬目公開---物管拒絕---服務越來越差---不交物業費用的業主越來越多，對立從此便產生了。

三、提高達州市物業管理水平的對策

1、加快完善我國物業管理法律法規的體系

盡快完善我國物業管理的立法工作，是協調目前物業管理領域各種關系、處理好各種糾紛的根本途徑。《物業管理條例》己于2003年9月1日正式實施，這已成為物業管理規范發展的新起點。但是，我們不能就因此而認為一部法規即可包打天下，還應有更多的實施細則、辦法與之配套。結合達州市現在面臨的問題和未來發展的需要，筆者認為物業管理法律法規的體系中還應該包括以下幾個組成部分：⑴建立房屋及維修管理的法律、法規、規章；⑵建立設備設施管理法律、法規及規章；⑶建立環境衛生管理的法律法規及規章；⑷建立保安保衛、消防管理的法律法規及規章；⑸建立行業管理辦法；⑹建立業主及業主委員會的管理辦法；⑺建立覆蓋各類物業的管理法規及規章。

2、成立專門的政府主管機構，加強行業的監管

建議成立住房與物業管理方面的專門機構或行業管理協會。該機構應加強新建住宅物業承接查驗工作，在開發建設單位申請房地產與房屋所有權屬登記時，應查驗物業承接驗收備案情況，促使開發商必須按規定進行承接查驗，及時整改查驗中存在的問題，改變物業管理企業被動接收項目的情況，并由開發建設單位、施工單位和物業服務企業三方簽訂關于質量保證金的使用協議，協議中對一些常見的問題規定各方需承擔的責任和義務。例如針對開發商接到報修后，拖而不修等問題，協議中便可規定物業管理企業可以代修及啟動相應資金處理等方式解決，這樣就可以有效的減少房屋質量糾紛。

3、加強物業管理企業的品牌化建設，逐漸擴大規模實現規模經營

作為一種無形資產，品牌的效用是任何廣告所不能比擬的，物業管理品牌形象所形成的口碑效應不僅能給物業管理公司帶來超額利潤，而且有利于其經營規模的擴大。微利行業的特性使得許多物業管理企業處于微利虧本的狀態，于是向規模要效益成為了多數物業企業的心聲。但如何擴大規模呢？創立品牌，用良好的品牌效益來擴大經營范圍，形成規模。物業管理公司要成功的創建品牌，先要根據物業的特點，硬件、軟件設施，由點到面，擴大戰果，從而實現創建物業管理品牌的戰略。除此之外，物業管理公司還應該結合實際需要，讓每位管理者和員工時刻樹立品牌意識，按照塑造品牌的高標準、嚴要求，通過嚴謹、高效的科學管理，在為業主提供優質服務的同時，樹立和維護物業品牌。

4、努力提高物業管理公司及其工作人員的服務質量

隨著《物權法》的出臺和《物業管理條例》的修改，物業管理企業不僅需要更名為物業服務企業，更重要的是應該更新了服務理念，提高服務意識。首先要確定管理者和業主的正確關系：即業主是物業的主人，管理者是受雇于業主的“管家”，把為業主服務作為自己工作的出發點。在培訓中應不斷提高員工的專業技術能力，使他們成為技術過硬、服務質量上乘的獲得業主好評的物業管理人員。其次要建立和完善各項管理和服務制度，并嚴格實施規范服務，以制度管人，規范操作。再次為了滿足業主持續增長的服務需求，物業管理企業要努力尋找新的服務方式和方法，積極主動研究業主的潛在需求，不斷創新，提供更完善的管理和服務，這樣不僅可以減少物業管理中的糾紛，還能為企業創造新的收入【3】。物業管理企業只有靠優質的服務才能贏得市場，才能打造優秀的品牌。

參考資料：

[1] 楊正國，中國物業管理存在的問題與對策[D].武漢：華中師范大學碩士論文，2003：14-16.[2] 王素梅，論我國物業管理存在的問題及對策[J].改革與探索，2005（7）.[3] 滕永健，《物業管理實務》[M].中國建筑工業出版社，2006：227-236.[4] 周秋容，淺談物業管理如何做好物業管理服務[J].消費導刊，2009（1）.

第二篇：城鎮化進程中失地農民問題與對策

城鎮化進程中失地農民問題與對策

隨著城鎮化進程不斷加快，城市規模和空間迅速擴張，征地拆遷力度越來越大，失地農民越來越多。失地農民為新型城鎮化和新型工業化建設作出了很大的犧牲和貢獻。由于歷史、制度等諸多原因，農民在城市化大潮中往往處于被動的弱勢地位，面臨著就業、生活、社會保障等一系列問題。如何妥善解決好失地農民問題，已成為我國當前和今后的一項緊迫而艱巨的任務,筆者深入吉首市乾州新區進行初探。

一、失地農民的現狀與問題

自1999年以來，吉首市委、市政府實施“開發乾州新區，再造一個吉首”新型城市建設戰略，乾州發展突飛猛進，變化日新月異。同時征地項目迅速增加，失地農民迅速增多。據統計，從2000年至2009年底，乾州街道共有1.4萬畝土地被征用，涉及16個社區（村）124個居（村）民小組，失地農民1.6萬人。隨著城市規模不斷擴大，預計今后五年乾州將會征用土地5000余畝，新增失地農民3000余人。從調查情況看，目前乾州新區失地農民主要存在以下問題：

(一)失地農民就業處境艱難。據調查，轄區勞動年齡段內的失地農民大多數只有初中文化，有的甚至只有小學文化，90％以上的沒有技術特長，從而不能適應市場經濟競爭需要，長期處于失業或半失業狀態。目前轄區賦閑在家的失地農民占失地農民總數的36.5%，階段性就業的占失地勞動力的55.3%，其中大部分失地農民只能靠從事裝卸、建筑等重體力勞動來維持家里的生活開支。

(二)失地農民生活狀況堪憂。一是生活消費迅速增加。由于失去了土地的生活保障功能，隨著物價水平的上漲和經濟社會的發展，失地農民的生活消費增加較快。與此同時，失地農民的收入卻沒有得到相應增長。據對100戶失地農民家庭的調查顯示，失地前人均年消費支出為2600元，失地后為3800元左右，比失地前增長46.2%。部分失地農民因此成為困難群體。二是社會保障存在缺位。按照現行政策，失地農民不享受城市居民最低生活保障，同時，大部分村集體又沒有預提留安置款為村民繳納養老保險和醫療保險，失地農民對今后生活普遍感到擔憂。

(三)失地農民“農轉非”問題突出。2006年2月,市委、市政府為推進城鎮化，規范管理，實行行政區劃調整，原萬溶江鄉和原乾州辦事處合并為新的乾州街道辦事處。同年9月，街道把“城中村”合并或改為社區，經整合調整后設10個社區、6個行政村。從戶籍管理上來講失地農民也應該轉為居民，即農業戶口轉為非農業戶口（簡稱農轉非）。但街道村改居4年來，失地農民不但不愿轉居民戶口，而且原先轉為居民戶口的還強烈要求轉回農業戶口。據統計，轄區農業人口從2000年的1.9萬人降到2009年底的1.87萬人，轉為居民和遷出300多人，其中征地農轉非幾乎為零。“農轉非”問題已成為推進城鎮化和實現城鄉一體化進程中的一大突出障礙。

(四)涉及失地農民矛盾糾紛不斷。由于生活缺乏保障，加之征地政策不夠完善，大規模征地與規劃安置滯后的矛盾突出，部分農民心存不滿，導致攬工、阻工、阻路和無理上訪、越級上訪事件時有發生，一定程度影響到社會大局穩定。據統計。2006年—2009年，全區共發生到市、州上訪2750多人次，其中集體訪120多批2000多人；赴省進京上訪20人次。

二、失地農民問題存在的主要原因

(一)補償安置政策滯后。一是征地價格偏低。按照市委、市政府有關政策精神，目前確定征地價格標準主要實行以年產值乘倍數的方式，這一方式由于沒有考慮到被征用土地位置、當地經濟發展水平等影響土地價值的經濟因素，因而存在征地價格低于土地價值的問題。同時，征地價格標準在一定時期內固定（目前還一直延用2003年的征地拆遷補償政策文件），不能動態反映市場價值變化，也一定程度損害了失地農民權益，導致農民抵觸情緒較大。二是補償安置方式單一，不能長期受益。根據我州現行征地拆遷補償安置政策，對被征地農民的安置主要是土地補償費和土地安置補償費的一次性貨幣安置，讓農民自謀職業。但事實上，農民領取的補償費在新建房屋以后，資金已經所剩無幾，既無余力自謀發展，又沒有其它穩定收入來源，生活水平不升反降。部分在實際操作過程中實行門面房安置的農民，也因為安置房建設規格低、缺乏市場帶動等原因，沒有長期受益的生活來源。而且，隨著城市建設的迅速發展，像現行各業主單位各自為戰的低檔次、小規模的安置房建設，也許在不遠的將來，又是拆遷的對象。

(二)工作機制不夠完善。一是征收范圍的界定不明確。由于目前國家有關法律政策對“公共目的”的解釋不夠明確，在具體實施過程中難以界定工業、商業、公益、城市和農村等土地性質的區別，而且難以為被征用土地農民理解，從而導致操作困難。如目前征用的工業商業用地每畝4萬元左右，公益設施用地每畝僅3萬元，同一宗土地因被征用項目性質的不同而存在較大差異，失地農民難免心存怨言。二是征用程序不夠規范。由于征地工作透明度不高，缺乏規范的預告、公示、聽證等工作制度，不少農民是在被動狀態下失地，且利益訴求渠道不暢，導致許多農民不理解、不支持、不配合征地工作，甚至引發過激行為，影響社會大局穩定。

(三)戶籍管理政策存在差異。一是“農轉非”戶口正失去魅力。隨著改革開放的深入和經濟社會的發展，現行政策逐步向“三農”傾斜。農村農民戶口和城鎮居民戶口所享受的待遇差別逐步縮小，城鎮化的王牌——“農轉非”正逐漸失去魅力。二是失地農民“農轉非”有后顧之憂。首先一旦轉為居民將失去享受農村計劃生育二胎、農村醫保、申請宅基地、危房改造和家電、農機下鄉補貼等惠農政策。另外，擔心不能享受村土地款及村集體經濟收益分配。還擔心原承包土地征用剩余部分會被集體收回等等。失地農民對未來“看不清、摸不透”存在著種種顧慮。三是補償安置對象難界定。對于外來戶、外嫁女、上門婿等人員是否納入補償安置范疇或參與村集體土地征用款的分配等問題，現行法律法規沒有明確規定，在政策操作層面也無法適用。

三、解決失地農民問題的對策與建議

(一)完善征地制度，規范補償程序。建立健全土地征用中的宣傳、預告、公示、聽證等整套制度，以保障土地所有者權益。組建專門的土地審判法庭，公正裁決征地拆遷糾紛。要嚴格依法征地，程序征地，規劃拆遷。規范征地行為,教育和監督行政工作人員在征地工作中不盲目動用行政權力。同時也要嚴格防止非法占用耕地和“圈地”現象，做到征地拆遷規范化、合法化、人性化。在補償標準上，建立相對統一,適時調整的征地拆遷補償標準，關鍵是讓利于民。要堅持以被征地群眾生活水平不降低為原則，根據市場行情，以重置價、土地出讓用途等因素來合理確定不同時期、不同地段土地征用的補償標準。同時，通過州、市政府授權，相關職能部門每年根據實際情況對征地補償標準進行聽證調整，建立動態補償標準機制，切實維護好群眾的利益。在補償方式上，確保各項費用直接、及時、足額補償到村集體或個人手中，減少中間環節，防止克扣挪用行為。

(二)創新安置方式，拓寬就業渠道。除貨幣安置外，重點著眼生產安置，加

強對農民創業就業的幫助和指導，確保失地農民后續發展。一是創新門面房安置。改變現行零星安置，實行規模連片安置，將安置小區建設納入城市建設整體規劃范疇，對今后新區失地農民進行集中安置。安置小區房屋采取以房換房和補差價的方式，以成本價面向失地農民安置。二是發展村集體經濟。預留生產發展用地或部分征地補償款用于興辦集體企業，失地農民按股權參與分紅，形成生產與利益分配的長效機制。三是引導自主創業。對從事個體經營的失地農民，建議享受城市下崗職工同等待遇，申報創業小額貸款，在符合條件的情況下，優先辦理營業執照，并對各種稅費進行適當減免。四是開展技能培訓。勞動就業部門定期開展汽駕、電工、廚師等技能培訓，使失地農民勞動力掌握2—3門實用技術，提高勞動技能，鼓勵創辦實體，組織勞務輸出，實現創業就業。五是組織致富轉移。以市場為導向，采取走出去，到外地租地發展種植業和養殖業，帶動群眾創業、就業、致富。

(三)加快戶籍改革，健全社會保障。一是統一規范戶籍管理制度。要打破城鄉分割的二元體制，逐步取消戶籍制度，掃除城市化發展的障礙。必須加快戶籍制度改革，改變城鄉二元結構，統籌城鄉發展。必須加快戶籍法的制定，在總原則的基礎上，各地根據經濟條件和地域優勢，制定有利于經濟發展和社會進步的戶籍法規。現行與戶口相掛鉤的具有經濟利益功能的要素要盡快剝離，還戶籍制度的本來功能。要充分體現保護農民尤其失地農民的權益，解決“農轉非”的后顧之憂，真正使農民“失地不失業，農民變市民”。二是建立健全社會保障機制。多渠道籌措保障資金，建立失地農民社會保障機制，將其納入城市居民范疇，提供可靠的失業救助、醫療保險、養老保險等配套社會保障。要本著群眾能接受，政府能承受的原則，采取“政府出一點、集體補一點、個人繳一點、征地主體拿一點”的辦法，建立失地農民社會保障基金。由國土資源部門在征地費用撥付過程中負責統一辦理，及時、足額轉入社保基金專戶，確保被征地農民基本生活后顧無憂，真正將失地農民轉變為市民，全力推進城鄉一體化，構建和諧社會。

第三篇：我國城鎮化進程中存在的問題及對策研究

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我國城鎮化進程中存在的問題及對策研究

作者：王敏鴿

摘 要：當前中國的城鎮化進程中存在很多問題，需要深入研究和解決。針對存在的問題提出對策如下：改革規劃管理制度和土地管理制度，形成促進城鎮化的體制和政策環境；改革投融資制度，建立多元化的投融資體制；改革戶籍管理制度，提高城鎮化水平；推動城鄉產業化，增強城鎮建設的經濟基礎；健全社會保障體系，實現城鄉基本公共服務均等化；加強生態環境建設，走可持續的城鎮化發展道路。

關鍵詞：城鎮化；制度改革；對策

中圖分類號：F015 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2013）26-0069-02城鎮化主要是指伴隨著現代工業發展和分工細化而產生的人口向城市集中的過程。農村富余勞動力向非農業和城鎮轉移，是工業化和現代化的必然趨勢。2012年我國的城鎮化率已經達到52.6%，超過50%的中國城鎮化正在駛入加速的快車道，然而在我國的城鎮化進程中還存在很多急需解決的問題。

一、我國城鎮化進程中存在的主要問題

1.城鄉分割嚴重，二元結構明顯

改革開放后，先富帶后富的政策使得我國東部和沿海地區快速發展起來，成為我國經濟強勁增長的后備力量。但是在隨后的逐漸發展過程中卻造成我國地區發展極不平衡的后果，東西部之間、城鄉之間分割嚴重，貧富差距大，二元結構明顯。因此，城鄉發展不協調、城鄉之間存在著明顯分割化的現象成為我國城鎮化所面臨的障礙和問題。同時，城鄉之間的巨大差距，使得城鄉居民收入水平相差很大，城市的人均消費水平遠遠高于農村。而在戶籍制度的約束下，人口不能自由流動，農村居民不能享受城市居民同等的教育、社會保障等公共服務。在這種背景下，農民進城只是身份變了，居住地變了，不能享受同等的福利，生活條件等各方面并沒有發生實質性的變化，一大批進城農民由于缺乏資金或技能，很快就淪為城市貧民。所以，現階段我國的城鎮化只是一種形式上的、外在的城鎮化，是以城鎮人口數量提高為目的的城鎮化過程。

2.規劃體制不健全，土地制度存在弊端

規劃體系不健全主要體現在政府的規劃缺乏前瞻性，城鎮建設只談城鎮，忽視了農村的發展，不能將城鄉建設結合起來，從而導致更嚴重的城鄉分割。而且，政府的一些政策嚴重向城鎮偏移，子女上學、社會保障、廉租房建設等一系列為農民進城做保障的政策缺失，政府城鎮建設規劃與農民實際需求不相符，不利于城鎮的長遠發展。另外，土地制度的弊端也為城鎮化的推進帶來了障礙，土地產權不明晰、流轉制度不規范制約著農村人口向城鎮的自由流動，而且農民依靠土地所帶來的收入相當低，農民物質基礎薄弱，很多農民處于亦農亦工的狀態，輾轉于城市和農村之間，不利于農村人口向城鎮人口的快速轉變。

3.產業發展滯后，不能帶動城鎮發展

城鎮化建設需要經濟的發展作為依托，特別是需要第二、第三產業的帶動作用。而在我國大部分地區，特別是西部，產業發展相當滯后，許多地區生產力低下，雖然有豐富的農業資源，但未形成農業產業化生產，第二產業又以農副產品加工為主，而第三產業主要集中在傳統的、低水平的交通、餐飲等服務行業，沒有形成具有強大生產力的產業基礎。產業發展的滯后直接導致對勞動力吸納能力的下降，外來勞動力和人口難以進城立足，制約了城鎮經濟的發展。

4.城鎮體系不健全，功能不佳

首先，城鎮規模結構不合理，一些地區小城鎮數量眾多，缺乏大城市的支撐，而與此同時大城市又不能充分發揮帶動作用，使得大城市與小城鎮之間經濟發展相互制約。其次，城鎮經濟結構不合理，城鎮地區不能有效利用地區特色，建立具有特色產業鏈的農業經濟。忽視與周邊經濟的聯系，不能將農村社會服務和農業經濟發展聯系起來，第二、三產業發展不足。最后，基礎設施和公共服務功能不佳，比如生活垃圾的無害處理、用水普及、人均綠地面積等等公共服務不能滿足城鎮居民的需求。

5.資源環境壓力大

在加快城鎮化步伐的同時，工業化過程中“先污染，后治理”的傳統理念也帶入了城鎮化建設中，使得很多地區環境污染和生態破壞嚴重。一方面，有些地區片面地把城鎮化理解為城鎮建設，濫用土地建設一大批形象工程，同時城鄉規劃不合理，農民良田被強占并用于城鎮建設，造成了土地資源的浪費。另一方面，環保意識的缺乏，人們隨意排污，生活垃圾、生產廢水隨處可見，大氣和水體污染嚴重，同時由于缺乏對環境的管理和監督，污染行為不能得到有效的制止。這些行為都使得城鎮化的推進付出了沉重的代價。

二、推進我國城鎮化健康發展的對策研究

1.改革規劃管理制度和土地管理制度，形成促進城鎮化的體制和政策環境一方面，改革規劃管理制度，合理進行城鄉建設規劃、產業發展規劃，實現城鄉發展的全覆蓋和城鄉一體化建設，使城市和農村得到同步發展和均衡發展，縮小城鄉差距。同時加大對城鎮公共服務和社會福利的建設，特別是保障房、社會保障等覆蓋要廣，使農村人口能夠獲得同等的機會。另一方面，改革土地管理制度，明晰土地產權，規范土地的使用和流轉，使農村土地真正為農民謀福利，同時合理規劃土地用地，減少對農地的行政侵占，完善土地征收制度，保障農民的合法權益。另外，探索多種形式的土地流轉方式，緩解城鎮化過程中的用地供需矛盾。通過改革規劃管理制度和土地管理制度，為城鎮化的推進創造有序的體制和政策環境。

2.改革投融資制度，建立多元化的投融資體制

城鎮化過程需要城鎮經濟的發展作為基礎，而在現階段，一些地區城鎮產業化發展滯后很大一部分原因是融資渠道的缺乏，資金緊張將會導致城鎮基礎設施建設的滯后，并制約城鎮經濟的發展。因此，建立多元化的投融資體制對于促進城鎮經濟發展發揮著重要的作用。具體來說，除了政府的財政投入外，應充分調

動起國家、社會、集體、個人、金融機構和企業的作用，建立多元化的投融資渠道。在這之中，政府的資金主要用于基礎設施建設，創造良好的投資環境，從而吸引更多的企業或者個人投資到城鎮的建設中來。只有廣泛地利用多種投資渠道，才能使地區經濟發展更活躍，更有吸引力。

3.改革戶籍管理制度，提高城鎮化水平

我國現有的戶籍管理制度是在計劃經濟體制下限制人口流動，對城市人口嚴格管理所建立起來的，而傳統的戶籍制度已經不能適應現階段經濟社會發展的需要，所以，當前必須加快戶籍制度的改革，提高城鎮化的水平。從目前來看，先放開小城鎮的戶籍管理，對已在城鎮取得固定住所、有穩定收入來源但仍是農村居民身份的人員，居住滿一定年限后優先辦理；對具有投資移民性質的人員，在戶籍管理上相應實行優惠政策。然后再逐漸放開小城市、中小城市、大城市的戶籍管理，通過自下而上的改革，逐步建立起適應城鎮化建設所需要的戶籍管理制度。當然，需要重視的是戶籍改革不單是改變戶口，更重要的是戶口背后社會福利性質的公共服務，只有實現了社會福利的均等化，戶籍制度才實現了實質性的改革。

4.推動城鄉產業化，增強城鎮建設的經濟基礎

產業化是推動城鄉經濟發展的有效形式，我國一些地區農業經濟發展落后，沒能充分利用當地的資源優勢建立起特色的產業鏈，導致城鎮化進程緩慢。所以，建立起地區特色的產業，為地區經濟發展帶來強勁的動力是城鎮化進程中的關鍵。具體來說，一方面，改變傳統的農業生產方式，積極發展科技農業、特色農業，提高農產品的附加值，通過深化農業發展，提高農業的科技含量，實現農業經濟的全面發展。另一方面，開拓農業生產的新市場，以農業經濟為核心，輻射出其他具有市場價值的產業，將農業經濟與鄉鎮企業發展相銜接，選擇地區主導產業，組建地區企業集團，強化產業帶動功能，給城鎮經濟發展帶來持續的動力。

5.健全社會保障體系，實現城鄉基本公共服務均等化

社會保障體系的完善是推進城鎮化的重要內容。我國現階段的城鎮化率雖然已超過50%，但目前的城鎮化過于追求城鎮人口數量，是低水平的城鎮化。據調查，城鎮化背后還有許多亟待解決的問題，最重要的就是農村人口不能同等享受城鎮的公共服務和福利體系。所以，現階段，政府應采取措施完善社會保障體系，建立面向所有農村人口的失業保險、醫療保險和養老保險，擴大社會保障的覆蓋面。同時，給予失去土地且暫時無法自力更生的農村人口最低生活保障，避免他們淪為城市貧民。另外，積極組織農民工就業，為他們提供技能培訓，正所謂“授之以魚不如授之以漁”，使農民工能真正地在城市立足。總之，政府應重視城鎮化過程中的社會保障問題，使城鄉都能享受到均等的社會福利，使農民能夠真正“市民化”。

6.加強生態環境建設，走可持續的城鎮化發展道路

黨的十八大會議提出建設五位一體的中國特色社會主義，即將政治建設、經濟建設、文化建設、社會建設和生態文明建設集于一體。可以看出我國對建設可

持續發展的生態文明的重視。所以，在城鎮化過程中，生態環境的建設也必不可少。當前，一些地區在推進城鎮化時完全不顧環境的承受力，大肆地污染與破壞，是一種不可持續的城鎮化發展模式。因此，新型城鎮化需要以綠色生態環境為前提，走可持續發展的道路，使經濟和環境協調發展。積極宣揚可持續發展的理念，讓綠色生態的理念根植到城鎮化建設中，杜絕“先污染后治理”的行為，走生態城鎮化建設之路。

三、結語

城鎮化推動了社會的進步，促進了地區經濟的發展，是一個國家或地區生產力發展、社會進步、產業結構調整的必然趨勢。我國當前經濟的發展面臨著挑戰和風險，城鎮化進程也存在很多問題和阻礙，現階段，我國的城鎮化是一種低水平的、形式化的城鎮化，需要采取一系列措施提高城鎮化水平，從土地管理制度、戶籍制度、社會保障制度、投融資體制到生態環境建設，都需要優化和改革，使城鄉實現均衡協調的發展，使農村人口能真正地融入城市，使區域經濟得到又好又快地發展。

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第四篇：農村城鎮化發展進程中的問題與對策

湖北工業大學研究生課程論文

農村城鎮化發展進程中的問題與對策

摘要：隨著生產力不斷提高，人類社會逐漸步入以城鎮為核心發展的歷史階段，城鎮化水平成為衡量國家或區域經濟、社會發展的重要標準。城鎮化是文明發展的客觀規律，是人類社會經濟轉型、文化重構和社會變遷的過程。不少發達國家已經完成城鎮化進程，甚至出現逆城鎮化現象，我國自近現代工業誕生后也開始了現代城鎮的建設歷程，改革開放以來更是我國城鎮化提升最為迅速的時期。但是在農村城鎮化發展過程中，農村、農民與土地之間的關系網被放大，三者之間的問題也不斷暴露出來。具體包括：城鎮化與失地農民就業、社會保障之間的問題；城鎮化與土地使用之間的問題等；城鎮化與農業可持續發展之間的問題等。關鍵詞：城鎮化 就業 土地 農業

城鎮化發展水平是一個國家和地區經濟發展的重要標志，是社會文明程度的重要表現和衡量生產力發展的重要尺度。城鎮化是由于生產力的不斷發展進而使得生產關系產生變化的一種現象，這種現象使得人們生產方式、生活方式和居住方式等方面發生變化。加快農村城鎮化的步伐，有利于引導我國經濟結構和產業結構的調整，可以促進各區域的平衡、協調發展。但是，在社會發展速度激增的今天，我國農村城鎮化發展過程中所表現的問題越來越突出，甚至在某些方面影響了城鎮化的可持續發展。

一、農村城鎮化發展過程中存在的問題

1、城鎮化與土地使用之間的問題

由于我國現行農村土地制度是集體所有制，農民對所使用的土地不具有資產性質。到目前為止，法律所賦予農民的土地產權雖是“長期而有保障的土地使用權”，但事實上這一權利具有一系列非常嚴格的限定。一是農民手中的這塊土地僅限于農業用地使用，這種硬性規定導致農民對土地的產權被限制在農產品種植權和從事農業耕作的收益權上；二是盡管允許農民對承包的土地進行“自愿、有償、依法轉讓”，但轉讓范圍也僅限于農業用途；三是農民對所承包的土地不擁有出讓權和抵押權。以上種種限制使農民的土地權利只具有為他們提供生計的功能。城鎮化過程中，農民無法從土地價值上受益；也無法出讓或變現土地，導致農民進城務工時一無所有；土地不抵押權的缺失使農民喪失了利用土地作為抵押品獲得金融資本。總之，農民盡管被賦予了對土地的使用權、收益權和轉讓權，但是，這種有限的權利還是約束了土地對于農民的資產功能的實現，從而迫使農民在參與工業化和城市化進程中長期處于被動地位。可見，政策穩定性不足也成為農民利益受損、合法利益無法得到有效保障的原因，失地農民損益補償難以實現。倘若農民失去了賴以生存的土地后因技能的缺失而無法從事其他行業，造成生活無保障的現象將時有發生，而衍生出的一系列問題也無法得到解決。另一方面，國家城鎮化進程的不斷加快，很有可能導致農用耕地的減少，影響我國農業產業化經營，影響我國農業可持續發展。不能因為城鎮化問題，強硬的征收土地，從而導農民生活無保障，農業發展無后盾。

2、城鎮化與失地農民就業、社會保障之間的問題

農地征用，是指國家為了公共目的，依據法定程序，強制性地取得私人或集體土地，并給予補償的行為。伴隨著我國各地近年來城鎮化進程的高速發展，土地征用力度不斷增強，必然導致原來祖祖輩輩依靠土地進行生產生活的農民失去了賴以生存的可靠保障，勞動場所的改變和收入來源的無處可尋最終成為一個特殊群體——失地農民。當前我國失地農村的生活狀況不容樂觀，很多長遠問題需要細細考慮，如失地后的經濟收入問題、就業問題、子女教育問題、社會保障等問題都亟待解決。這些問題僅僅影響了農民生活方式的轉變，在很大程度上影響了我國城鎮化發展進程。城鎮化不只是農村土地變為城市土地，更重要的參考指標是轉變后，在原有土地上生存的人生活水平是否能有顯著變化。由于征地范圍過寬，補償嚴重不足，被征地農民生活水平下降、就業沒有著落的問題相當突出。部分失地農民“種田無地、就業無崗、社保無份”，生活在城市的邊緣，在就業、子女就學、社會保障等方面又享受不到有關政策，導致失地農民大量轉化為城市貧民，已影響到城鄉社會穩定。為了維持日常生活，就業問題成了失地農民需要考慮的首要問題，隨之而來的社會保障問題更是需要從長計議。無論是兩者中的哪一個處理不當，都會影響我國城鎮化建設的步伐與社會的長治久安。

3、城鎮化與農村可持續發展之間的問題

城鎮化固然是有利于社會發展，但是現實中這一過程卻與農業可持續發展存在一定矛盾，生產持續性、經濟持續性和生態持續性三者統一的發展目標難以實現。耕地面積不斷減少，農業資源的流失導致我國農業壓力劇增。我國人口眾多是農業發展的最大制約因素，留在農村從事農業勞動者達到8億之多，但是城鎮化發展不但減少了耕地的使用面積，還是大量從事農業勞動的人失去了生存之本。另一方面，由于我國城鎮化發展水平較低，人口城鎮化率低，導致城鎮人口對農產品的市場需求有限，難以形成對對農業部門產生持久而又有力的市場拉動。而農業的可持續發展，就各個方面而言，都必須依賴市場需求的有力拉動。城鎮化建設滯后，使城鎮市場需求不足，沒有很好地起到拉動農業發展的作用。第三，鄉鎮企業的不斷發展為城鎮化帶來了巨大的活力，不但能吸納了大量剩余勞動力更能促使從事農業

生產的人找到新的工作方式，學會新的工作技能。但是由于人們過于關注經濟效益，缺乏合理布局和長遠規劃，致使鄉鎮企業如春后竹筍般發展起來，小規模重復建設不斷出現，更為不利的是污染嚴重，大量的廢氣、廢水、廢渣不經處理就隨意排放，嚴重污染了大氣、河流和農田，影響了人們的生產和生活質量。

二、關于加快農村城鎮化建設，促進農業可持續發展的對策

雖然，我國農村城鎮化過程中存在些許問題，但不能成為否定城鎮化建設的依據。從黨的十六大報告中可以看出，城鎮化是我國社會經濟發展的大趨勢，我們應從加快城鎮化建設，促進農業、農村、農民生活的可持續發展目標出發，針對現實中出現的問題，我從以下幾方面提出對策：

1、農村城鎮化應堅持節約用地、保護耕地的原則

城鎮化建設與保護耕地、節約用地并不矛盾，關鍵在于如何協調。在以往的城鎮化過程中由于缺乏統一規劃導致耕地的使用率不高，不僅擠占了耕地，而且使大面積的耕地分散，不利于農業產業化發展，難以提高農業生產能力。我國農業可持續發展的最大威脅便是耕地資源的流失。要協調好城鎮化與保護耕地的關系，首先，應強調政府規劃作用，政府應確定哪些土地土質較好應作為耕地使用，哪些土地屬于城市建設使用，嚴格保護耕地，絕不亂批準亂規劃。其次，應堅持節約用地，在節約農村宅基地的基礎上利用好每一寸多出來的土地，能形成規模的就擴大規模，能向空間發展的就向空間發展，少用地，用好每一塊地。

2、農村城鎮化應為農民生存找出路

對于失地農民，政府應該鼓勵他們從事二三產業。農民因技能缺失不可能直接離開農村，政府應給予一定的技能培訓，使農民有一技之長，可以在失去土地的同時適應其他的工作方式；當地政府更應該鼓勵有頭腦有遠見的農民在自己熟悉的社區逐步創業，積累經驗、知識和資本，創建適合當地經濟發展的鄉鎮企業，為吸納更多的勞動力而服務；對于長久以來依靠土地生活的農民，應按照國家政策給予養老保障的支持，不少農民年歲以高，無法從事其他產業，生活保障、醫療保障對于他們來說尤為重要；在城鎮化發展的過程中，更應該加大農村基礎設施和社會事業發展，改善農民生產生活條件，加強教育衛生的發展，為農民的生活、生存著想；不斷提高農民文化生活建設，建設貼近農民生活的文化娛樂形式，豐富農民精神生活，只有不斷提高農民和整體城鎮居民素質，這樣才能有效轉變經濟發展模式，使城鎮化得到真正的發展。

3、農村城鎮化應調整產業機構，利用當地資源促進農業可持續發展

各地農村城鎮化應采取因地制宜的政策，突出優勢，培育優勢產業。目前，許多城鎮的產業布局與大城市發展雷同，重復產業生產，十分浪費環境資源，并且缺乏足夠的發展空間。城鎮是大城市與農村之間聯系的紐帶，城鎮經濟應立足于當地農業特色，發展產業經濟，利用農業和農村資源，進行農產品加工、包裝、運輸與銷售，突出產業優勢。同時，鄉鎮產業化可以吸納大部分農村剩余勞動力，緩解就業壓力，增加農民收入，維護社會穩定。鄉鎮產業化發展不僅能夠在全國范圍內起到積極影響作用，還可產生示范效應，在原有的農業生產基礎上吸收外來投資，對原有技術、產品進行更新換代，提升當地經濟發展，充分發揮城鎮化對農業的可持續發展作用。

三、結論

我國城鎮化發展已經歷時半個多世紀，縱觀城鎮化進程可以發現我國城市化起步晚、波動大，東中西部農村城鎮化發展水平不一致。在全球城鎮化發展接近尾聲的同時我們可以看出城市的良好發展離不開農村城鎮化的加入，而農村城鎮化更是城市發展的重要環節。因此推動城市、鄉村協調發展是我們當下應當關注的著力點。目前，雖然農業、農村與農民是影響中國城鎮化發展的三大難題，但是不能因為有問題存在就否定城鎮化的意義和價值，只有在面對問題的同時積極想出路解決問題，才能促進我國城鎮化持續、健康、快速的發展。在土地問題、農民再就業、社會保障以及農業持續健康發展等問題上應有所應對，使農村城鎮化成為我國城鎮化進程中不可或缺且有正面影響的一部分。

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第五篇：城鎮化進程中的問題

城鎮化有力地吸引了生產要素向城鎮聚集，促進了產業結構的調整和資源的優化配置，成為解決就業、實現市場擴展、推進新型工業化的重要舉措；城鎮承接了大量的農村富余勞動力，在帶動農民增收的同時，還在很大程度上緩解了農村人地緊張的突出矛盾；城鎮化有利于實施國家區域發展總體戰略，統籌城鄉區域協調發展，逐步縮小城鄉區域差別。

今天我們組的報告是討論土地城鎮化與人口城鎮化的關系。對其中存在的一些問題進行了討論。我國城市發展中,存在著土地城鎮化過快的現象。這直接影響了城鎮化的健康發展。

土地城鎮化和人口城鎮化應該有一個合理的比值，這個比值要控制在一個合理的預值范圍，這兩者之間要相互適應，一般來說城鎮用地的增長彈性系數來衡量，國際社會公認的一個標準，應該是在1：1.12之間。從目前我國城市發展情況來看，土地城鎮化的速度遠遠超過了人口城鎮化的速度。從20年的數據表明，在我國建成區的快速增長，而同時城鎮集聚的人口明顯滯后，造成了城鎮的過度擴張，土地城鎮化的速度過快。

分兩個時段來看，第一個時段1990年到2000年，這個時候土地城鎮化的速度是人口城鎮化速度的1.71倍。如果再看到2000年到2010年10年，這個趨勢更快了。城市的建設用地面積擴大了83%，但是城鎮人口僅僅增加了45%。我們的發展現狀是土地城鎮化一直保持快于人口城鎮化速度的情況。

因此我們得到的結論，我國城鎮用地增長的彈性系數大大超過了合理預值，從2000年到2010年，土地城鎮化速率是人口城鎮化速率的1.85倍。如果再考慮人在城市，但是沒有城市戶籍的人口，不能充分享用城鎮用地的情況，實際上土地城鎮化的速度還應該更快一些。其實在2010年的城鎮化速度，應該達到的城鎮化率應該是59%，也就是說現在在城市里的人口數量，如果跟土地相比，整整大概慢了10個百分點。

為了解決土地城鎮化速度過快的狀況，辦法有兩個，第一個是加快人口集聚，第二是控制城鎮用地規模的過快擴張。

第一個是增加城鎮人口，特別是定居的人口，充分釋放城鎮集聚人口的功能，首先是加快各類人口進城定居，把享受城市保障和福利的資格，與戶口脫鉤，使包括農村進城務工人員的人群成為城鎮人口。其次逐步解除戶口的限制條件，消除外來人落戶的限制，切實增加落戶人口。第一條，要把這些能享受的條件逐項逐項享受，比如說原來沒有城市人口不能念書，現在逐步變成沒有城市戶口念書還是可以的，只是在選擇學區上有所差別，這樣逐項來解除跟戶口掛的太緊的各項政策，這樣一步步使城市的進城人員落實下來。第二步才是開放戶籍。

第二個是加強對城市土地擴張過快的管控。這方面主要有幾項措施，在土地規劃中，國土的政策中也做到了相應的一些工作。按照社會經濟發展的要求，來制定用地的極限。通過這樣的規劃來促進大中小城市的協調發展。到目前為止，我國目前的城鎮用地水平，比我們原來設想的要粗放。根據最新的土地調查結果，目前城市的用地已經超出建設部和國土部制定的城市人均用地水平。因此，目前的情況就是，局部是節約的，但是總體上城市用地是浪費的。可以通過設立城市的發展邊界和有條件的建設區，來優化城市布局。在土地利用總體規劃中，設定城鎮發展的邊界，確定容許建設區，防止特大城市、大城市面積的過度擴張。同時還要劃定出限制建設區，這是農業專用的區域，和禁止建設區，就是生態專用的區域等等，使得農村和城市協調發展。

還可以通過約束城鄉建設用地的總量來開展增減掛鉤，防止人地進一步的分離。這個就是把城市的用地和農村用地統籌考慮。建立人口土地聯動的機制，以土地的聯動帶動人口的流動，在減少農村建設用地的條件下，增加城鎮的建設用地，促進農村人口向小城鎮和城市集聚，防止城市擴大，人口不增加。

只有解決了土地城鎮化和人口城鎮化的關系，城鎮化的進程才會健康發展。給大家說這些，謝謝大家。