第一篇：當代政府機關辦公樓物業管理存在問題及對策

當代政府機關辦公樓物業管理存在問題及對策

李超良

在建設服務型、節約型政府機關的大背景下，具體負責各級政府辦公樓日常運行管理的機關事務管理部門，正逐步嘗試用市場化手段引入社會企業，把政府機關辦公樓的安保、衛生、綠化、會務等物業管理工作面向社會外包，以便提高服務保障能力。在這一過程中，不少現實問題還需不斷加以研究：

一、目前政府機關辦公樓物業管理存在的問題

1、相關法律法規的缺位。

一是《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等法規、規章不盡完善，其相關規定主要針對住宅區物業，而寫字樓物業尤其是機關辦公樓（區）類的特殊物業還無相應條款，一旦管理方、服務對象、物業公司在政府機關內部的財產被盜、公用設施傷人、服務質量等方面發生糾紛，便會出現無據可憑的情況。

二是機關事務管理工作立法仍未完成。各級政府的機關事務管理（后勤）工作由于主要向同級黨政機關提供內部的保障和服務，各級機關事務管理部門未經法律授權而長期存在是既成的客觀事實，是特定歷史條件下適應機關政務工作發展需要的產物。從中國黨政機關內部事務管理、服務、保障的實際需要來看，因為沒有相應法律法規的授權，機關事務管理機構不得不靠行政命令、政府文件作為其管理依據，在對政府機關辦公樓實行社會化物業管理時，其產權人地位、與使用服務對象的關系、對物業管理的監管職能等諸多關系尚無明確的法律界定。

2、經費保障難以規范。

一是尚無相應收費標準。目前物業管理市場以住宅小區為主，房產、物價等主管部門的物業管理收費指導文件也僅用于規范住宅小區管理，政府機關辦公樓物業管理收費尚無相應的規范和標準。在實際操作層面，業主（機關事務管理局或服務中心、行政處）在選擇物業公司時往往采取競價方式，結果最低價中標往往與高質量服務要求初衷相背離，如不用競價方式又易出現暗箱操作，滋生腐敗，且引入的物業管理質次價高。

二是物業管理消費意識尚須培育。機關辦公樓物業管理的消費者是廣大的機關公務員，他們長期習慣于福利化服務，由于對物業管理也是一種需付費的商品的意識認識不到位，隨意提高服務質量檔次、增加服務范圍和次數的現象時有發生。

三是財政支付政策不明。自主管理通過養人搞服務，機關管理成本主要反映為人員工資和各種福利，雖然數額不小，但可以按編制數由財政保障。實施物業管理主要體現為花錢買服務，其費用雖比前者明顯降低，但卻要超出自主管理不計人員成本后的費用，且由于物業管理范圍不

一、標準不一，物業管理定價往往是物業管理公司、機關事務管理局、財政局等多輪會商確定。如不針對機關辦公樓物業管理制定財政支付政策，其發展前景將很不明朗。

3、物業管理企業運行問題多。

一是物業管理市場發育不足。由于物業管理在中國發展時間不長，市場進入門檻低，導致良秀不齊，管理型、專業型、大型、小型各類物業管理企業混雜一起，市場選擇機制尚未完全形成。

二是人員素質不高。主要表現為實際從事物業管理的人員中取得職業資格的人數不多，具備高級管理資格的人員更少，如2008年深圳市有物業管理項目5981個，但全市物業管理師僅137名。

三是員工流失率高。由于物業管理公司需靠低價位中標來取得市場，其員工工資水平整體偏低，導致了較高的員工流失率，這在機關辦公樓的管理中顯得尤為突出，機關工作人員工資數倍于物業公司一線員工工資，導致的距離感太大，從事安保、會務的年輕人往往嫌工資太低而頻繁跳槽。而對機關而言，管理人員的流動不斷，往往意味服務質量的不穩定和風險的形成。

4、服務質量監管體系不齊。

一是監管方行政色彩太重。目前，機關事務管理局作為業主代表，其“辦后勤”向“管后勤”的角色轉換尚未全部完成，局機關所屬處室仍按計劃經濟色彩設臵，有房產處、設備處、綜合（會務處）等，對現代社會化專業化的物業管理具體內容、標準研究尚不夠，對與物業公司等契約關系尚難以接受。

二是服務對象參與度不高。好的物業管理必須是服務者與被服務者的雙向互動，而現實的機關辦公大樓物業管理除少數服務對象的投訴外，缺少集中服務對象意見的制度性安排。

三是質量監控體系不全。對于物業管理公司的具體運作，機關事務管理部門在制訂監控標準、工作流程控制、強化考核等方面尚需作大量研究。

二、解決存在問題的對策

1、完善行業法律法規。

物業管理行政主管部門要加強對行業行為、各方關系的研究，尤其要針對辦公樓、寫字樓的具體特點，加快完善相關的法律法規，促進依法管理，建議具體區分物業管理公司類型，將其資質細化。制訂針對辦公樓（區）的條款，解決目前《物業管理條例》太籠統、不便操作等問題。就機關事務管理部門地位而言，國家層面應加快立法速度，就各類黨政機關的國有資產管理、辦公用房分配、機關物業管理、公務消費等方面分層級制訂標準，盡快出臺《機關事務法》或《機關事務條例》。

2、逐步規范經費保障標準。

一要盡快制訂相關收費標準。目前，政府物價、房產等行業主管部門對住宅小區、高級寫字樓物業管理收費有相應的指導性政策，而對機關辦公樓、醫院、學校等特殊物業尚無具體收費標準。具體到政府機關辦公樓的物業管理收費，可由省一級機關事務管理部門牽頭，聯合物價、房產等行業主管部門，根據辦公樓的層數、面積、設備數量、服務項目內容、各地人員工資水平等因素，定期發布物業管理收費標準，以避免無序競爭，促進行業發展。同時，具體的物管收費標準也使財政部門有了撥款依據。

二要逐步在政府內部實行租金制。美國、澳大利亞政府各機構辦公用房都要交納租金，租金列入部門預算每年交國會審核。這一做法在中國尚無先例，但其優點是顯而易見的：既可抑制使用單位的過度需求，又可培養公務人員服務即商品的意識，更有利于促進節約型機關建設。考慮到現階段黨政機關的實際情況，有學者建議，現階段可以對各部門占用超過核定面積的部分收取租金，對企事業單位占用行政房產而不能騰退的部分收取租金，并逐步將租金提高到市場租金水平，抑制各單位過度需求。[3]在此基礎上，對各部門核定使用面積內的部分也要逐步收取租金，可以從新組建的機構進行試點，總結經驗，逐步推開。辦公用房租金分別納入使用部門和產權部門預算，用于辦公用房維修、改造和物業管理經費開支等用途。

3、大力培育專業化物業管理市場。

中國城市化的迅猛發展催生了對物業管理的需求，就政府機關辦公樓這一特殊物業而言，除相應的法律法規、行業標準需更要有針對性外，物業管理主管部門和機關事務管理部門應加大對政府物業管理的指導和管理力度。目前，由于建國初期建設的政府辦公樓使用壽命到期和城市化迅速發展等因素的影響，省、市、縣直至鄉鎮級的黨政機關都已建設或正在建設新的辦公樓（區），這一類市場規模特別龐大，為促進行業發展應具體做好以下工作：

一是行業主管部門（住建部）應盡快細化物業管理資質標準，啟動專項的政府辦公樓（區）物業管理市場，將其從住宅區物業管理市場中區分開來。

二是機關事務管理部門（國管局）應制訂全國性黨政機關物業管理的統一要求，如保密性工作規定、安全保衛規定、機關會議標準流程、車輛管理規定等等。

三是加強人才隊伍建設，物業管理行業協會應針對機關、醫院、學校等不同類型物業的特點，從職業經理人、專業人才、操作員工等層面加強培訓交流，引入國外先進的管理模式和技術手段，依靠高素質隊伍提升行業服務質量。

4、建立健全服務質量監管體系。

一要實行集中統一管理。各級黨政部門應從降低機關運行成本出發，將保障機關運行的綠化、保潔、安保、會務等事務工作交由機關事務管理部門集中管理，以促進效率提高和專業化市場形成。

二要建立完善質量監管體系。主要是機關事務部門要改革內部職能組織結構，按服務質量監管的要求成立專門的機構。其次要制訂各專項標準，如設備維護、安全保衛、會務保潔、車輛管理等各項物業管理服務的工作流程、質量標準。再次要加強考核，機關事務部門應充分運用現代管理手段，通過日常巡查、月度考核、發放意見征求表、邀請外部專業部門鑒定等方式，對物業管理公司運行情況進行考核管理。

三要嚴格獎懲、優勝劣汰。獎懲激勵機制能有效加強質量管理，保持物業管理公司的危機意識、競爭意識。可采取整改制、通報制、獎罰制等手段，對物業管理服務進行分類考核，對服務質量好、測評滿意率高的予以物質和精神獎勵，對考核不合格、服務對象投訴多的解除合同關系，如此方可保證監管體系進入良性循環軌道。

第二篇：當代政府機關辦公樓物業管理存在問題及對策

當代政府機關辦公樓物業管理存在問題及對策

李超良

在建設服務型、節約型政府機關的大背景下，具體負責各級政府辦公樓日常運行管理的機關事務管理部門，正逐步嘗試用市場化手段引入社會企業，把政府機關辦公樓的安保、衛生、綠化、會務等物業管理工作面向社會外包，以便提高服務保障能力。在這一過程中，不少現實問題還需不斷加以研究：

一、目前政府機關辦公樓物業管理存在的問題

1、相關法律法規的缺位。

一是《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等法規、規章不盡完善，其相關規定主要針對住宅區物業，而寫字樓物業尤其是機關辦公樓（區）類的特殊物業還無相應條款，一旦管理方、服務對象、物業公司在政府機關內部的財產被盜、公用設施傷人、服務質量等方面發生糾紛，便會出現無據可憑的情況。二是機關事務管理工作立法仍未完成。各級政府的機關事務管理（后勤）工作由于主要向同級黨政機關提供內部的保障和服務，各級機關事務管理部門未經法律授權而長期存在是既成的客觀事實，是特定歷史條件下適應機關政務工作發展需要的產物。從中國黨政機關內部事務管理、服務、保障的實際需要來看，因為沒有相應法律法規的授權，機關事務管理機構不得不靠行政命令、政府文件作為其管理依據，在對政府機關辦公樓實行社會化物業管理時，其產權人地位、與使用服務對象的關系、對物業管理的監管職能等諸多關系尚無明確的法律界定。

2、經費保障難以規范。

一是尚無相應收費標準。目前物業管理市場以住宅小區為主，房產、物價等主管部門的物業管理收費指導文件也僅用于規范住宅小區管理，政府機關辦公樓物業管理收費尚無相應的規范和標準。在實際操作層面，業主（機關事務管理局或服務中心、行政處）在選擇物業公司時往往采取競價方式，結果最低價中標往往與高質量服務要求初衷相背離，如不用競價方式又易出現暗箱操作，滋生腐敗，且引入的物業管理質次價高。

二是物業管理消費意識尚須培育。機關辦公樓物業管理的消費者是廣大的機關公務員，他們長期習慣于福利化服務，由于對物業管理也是一種需付費的商品的意識認識不到位，隨意提高服務質量檔次、增加服務范圍和次數的現象時有發生。

三是財政支付政策不明。自主管理通過養人搞服務，機關管理成本主要反映為人員工資和各種福利，雖然數額不小，但可以按編制數由財政保障。實施物業

管理主要體現為花錢買服務，其費用雖比前者明顯降低，但卻要超出自主管理不計人員成本后的費用，且由于物業管理范圍不

一、標準不一，物業管理定價往往是物業管理公司、機關事務管理局、財政局等多輪會商確定。如不針對機關辦公樓物業管理制定財政支付政策，其發展前景將很不明朗。

3、物業管理企業運行問題多。

一是物業管理市場發育不足。由于物業管理在中國發展時間不長，市場進入門檻低，導致良秀不齊，管理型、專業型、大型、小型各類物業管理企業混雜一起，市場選擇機制尚未完全形成。

二是人員素質不高。主要表現為實際從事物業管理的人員中取得職業資格的人數不多，具備高級管理資格的人員更少，如2008年深圳市有物業管理項目5981個，但全市物業管理師僅137名。

三是員工流失率高。由于物業管理公司需靠低價位中標來取得市場，其員工工資水平整體偏低，導致了較高的員工流失率，這在機關辦公樓的管理中顯得尤為突出，機關工作人員工資數倍于物業公司一線員工工資，導致的距離感太大，從事安保、會務的年輕人往往嫌工資太低而頻繁跳槽。而對機關而言，管理人員的流動不斷，往往意味服務質量的不穩定和風險的形成。

4、服務質量監管體系不齊。

一是監管方行政色彩太重。目前，機關事務管理局作為業主代表，其“辦后勤”向“管后勤”的角色轉換尚未全部完成，局機關所屬處室仍按計劃經濟色彩設臵，有房產處、設備處、綜合（會務處）等，對現代社會化專業化的物業管理具體內容、標準研究尚不夠，對與物業公司等契約關系尚難以接受。

二是服務對象參與度不高。好的物業管理必須是服務者與被服務者的雙向互動，而現實的機關辦公大樓物業管理除少數服務對象的投訴外，缺少集中服務對象意見的制度性安排。

三是質量監控體系不全。對于物業管理公司的具體運作，機關事務管理部門在制訂監控標準、工作流程控制、強化考核等方面尚需作大量研究。

二、解決存在問題的對策

1、完善行業法律法規。

物業管理行政主管部門要加強對行業行為、各方關系的研究，尤其要針對辦公樓、寫字樓的具體特點，加快完善相關的法律法規，促進依法管理，建議具體區分物業管理公司類型，將其資質細化。制訂針對辦公樓（區）的條款，解決目前《物業管理條例》太籠統、不便操作等問題。就機關事務管理部門地位而言，國家層面應加快立法速度，就各類黨政機關的國有資產管理、辦公用房分配、機

關物業管理、公務消費等方面分層級制訂標準，盡快出臺《機關事務法》或《機關事務條例》。

2、逐步規范經費保障標準。

一要盡快制訂相關收費標準。目前，政府物價、房產等行業主管部門對住宅小區、高級寫字樓物業管理收費有相應的指導性政策，而對機關辦公樓、醫院、學校等特殊物業尚無具體收費標準。具體到政府機關辦公樓的物業管理收費，可由省一級機關事務管理部門牽頭，聯合物價、房產等行業主管部門，根據辦公樓的層數、面積、設備數量、服務項目內容、各地人員工資水平等因素，定期發布物業管理收費標準，以避免無序競爭，促進行業發展。同時，具體的物管收費標準也使財政部門有了撥款依據。

二要逐步在政府內部實行租金制。美國、澳大利亞政府各機構辦公用房都要交納租金，租金列入部門預算每年交國會審核。這一做法在中國尚無先例，但其優點是顯而易見的：既可抑制使用單位的過度需求，又可培養公務人員服務即商品的意識，更有利于促進節約型機關建設。考慮到現階段黨政機關的實際情況，有學者建議，現階段可以對各部門占用超過核定面積的部分收取租金，對企事業單位占用行政房產而不能騰退的部分收取租金，并逐步將租金提高到市場租金水平，抑制各單位過度需求。[3]在此基礎上，對各部門核定使用面積內的部分也要逐步收取租金，可以從新組建的機構進行試點，總結經驗，逐步推開。辦公用房租金分別納入使用部門和產權部門預算，用于辦公用房維修、改造和物業管理經費開支等用途。

3、大力培育專業化物業管理市場。

中國城市化的迅猛發展催生了對物業管理的需求，就政府機關辦公樓這一特殊物業而言，除相應的法律法規、行業標準需更要有針對性外，物業管理主管部門和機關事務管理部門應加大對政府物業管理的指導和管理力度。目前，由于建國初期建設的政府辦公樓使用壽命到期和城市化迅速發展等因素的影響，省、市、縣直至鄉鎮級的黨政機關都已建設或正在建設新的辦公樓（區），這一類市場規模特別龐大，為促進行業發展應具體做好以下工作：

一是行業主管部門（住建部）應盡快細化物業管理資質標準，啟動專項的政府辦公樓（區）物業管理市場，將其從住宅區物業管理市場中區分開來。

二是機關事務管理部門（國管局）應制訂全國性黨政機關物業管理的統一要求，如保密性工作規定、安全保衛規定、機關會議標準流程、車輛管理規定等等。

三是加強人才隊伍建設，物業管理行業協會應針對機關、醫院、學校等不同類型物業的特點，從職業經理人、專業人才、操作員工等層面加強培訓交流，引入國外先進的管理模式和技術手段，依靠高素質隊伍提升行業服務質量。

4、建立健全服務質量監管體系。

一要實行集中統一管理。各級黨政部門應從降低機關運行成本出發，將保障機關運行的綠化、保潔、安保、會務等事務工作交由機關事務管理部門集中管理，以促進效率提高和專業化市場形成。

二要建立完善質量監管體系。主要是機關事務部門要改革內部職能組織結構，按服務質量監管的要求成立專門的機構。其次要制訂各專項標準，如設備維護、安全保衛、會務保潔、車輛管理等各項物業管理服務的工作流程、質量標準。再次要加強考核，機關事務部門應充分運用現代管理手段，通過日常巡查、月度考核、發放意見征求表、邀請外部專業部門鑒定等方式，對物業管理公司運行情況進行考核管理。

三要嚴格獎懲、優勝劣汰。獎懲激勵機制能有效加強質量管理，保持物業管理公司的危機意識、競爭意識。可采取整改制、通報制、獎罰制等手段，對物業管理服務進行分類考核，對服務質量好、測評滿意率高的予以物質和精神獎勵，對考核不合格、服務對象投訴多的解除合同關系，如此方可保證監管體系進入良性循環軌道。

第三篇：沈陽市物業管理存在的問題及對策

08級經濟學院工程管理劉國祥280707113

沈陽市物業管理存在的問題及對策

物業管理作為一個起步較晚的一種模式，在各方面還存在不少的不足之處，在經過為期幾天的調查（當然大多數是網上查閱資料）后，我對沈陽市物業管理存在的問題提出自己的如下一些拙見。

1、沈陽市物業管理存在的主要問題1、1 關于物業管理方面的法制建設的滯后使得物業管理涉及的一系列法律問題還沒有從根本上得到解決。

隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉向個人購房，隨之而來產生居民小區的物業管理問題，但由于我國的相關法律體系尚未出臺，近兩年引發多起群體糾紛。雖然現在已經有《物業管理條例》，相關部門也推出了《物業服務收費管理辦法》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等行政規章，但現有的物業管理模式基本上是一種剝奪業主選擇權、強迫業主接受有資質（甚至沒有資質）的物業管理公司管理模式。

1、2 相當一部分物業管理企業資質不全，在人力資源素質、風險意識、危機管理水平、質量管理體系、公共關系能力、品牌塑造能力等多方面還處于較低水平，物業管理企業經營理念、管理水平有待提高，其中以高素質物業管理人才的短缺最為嚴重。

目前，我國有相當數量的物業管理企業的人力資源隊伍在專業結構、知識結構等方面與物業管理的發展要求有較大差距。非專業人員做物業管理成為我國物業管理行業的奇怪現象之

一。房地產開發企業的分流人員、傳統房管局（所）的轉型人員等在一定程度上依舊充斥著物業管理市場，管理人員普遍素質低，服務不到位。《物業管理條例》中第 33 條規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。但實際從事物業管理的人員中取得物業管理員職業資格的人數并不多，具備高級管理資格（如物業管理企業經理、部門經理、“三總師”等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經嚴重影響了物業管理行業向高水平發展。

1、3 產業物業糾紛的一些根本性問題沒有得到解決。

當前的物業糾紛要么因收費問題引起，要么最終導致收費問題，物業收費成了物業管理部門和業主相互博弈的一個重要選項。根本原因在于各利益主體保證自身利益的正常渠道不順暢，符合當前公民素質的能夠保證各方利益的可操作性機制尚未形成。《物業管理條例》中規定業主的義務之一是按時交納物業服務費用。在物業管理中也應該貫徹“誰享用，誰受益，1

誰負擔”的原則，以形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀念還有相當的慣性，服務標準與收費標準不符等現象時有出現，許多物業公司收費范圍和價格透明度低，有的公司收取物業費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業公司提交的物業收費預算、決算等財務報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業管理企業，這些都極大的影響了物業管理的健康發展，同時，也使物業管理主體雙方產生了后續的不良連鎖反應，也遏制了物業管理企業進一步發展壯大。

1、4 對業主行為進行約束和規范的程度缺乏力度，對業主的約束偏少，而且多數業主的物業知識也較缺乏。

1、5 物業管理企業以單純謀利為目標導致物業管理水平低下。

追求利潤是物業公司的出發點之一，本應無可厚非，但如果是片面追求利潤，單純追求利潤或只管理不服務，必然在物業管理中釀成巨大的問題。許多地產公司及其附屬的物業公司，在售樓時就信誓旦旦，大肆喧染，許下種種承諾，并在售樓時一次性收取3年左右的物業管理費。待接管物業后，便抓住居民維權意識差，沒有業主委員會等弱點，千方百計降低服務成本，有的甚至只是搞象征性的服務，待時間一到，錢也賺了，便以種種托詞逃之夭夭。留下一大堆問題交給居民，交給社會。

2、沈陽市物業管理問題的對策2、1 加快物業管理方面的立法建設，從根本上讓物業管理做到有法可依，有規可循。

這方面需要政府方面的努力，作為一般居民也無能為力，我們做的就是要提出自己的意見，讓政府去加快這方面的立法。

2、2 促進物業管理企業提高經營管理水平

第一, 發揮物業管理協會的優勢, 更多地介紹發達地區先進物業管理企業的經營管理經驗；在行業內展開經營管理方面的交流；組織企業管理者對外埠先進物業管理企業和物業項目進行實地考察；針對部分企業管理者業務素質不高的情況, 舉辦業務培訓, 開展物業管理企業員工業務競賽。培訓上要加大力度，培訓一批適應我區物業工作需要的人員是當務之急，也是今后物業管理的需要，一是強化對物業公司法人的培訓，使他們在政策法規、專業知識等方面得到全面提高。同時，幫助沒有取得物業工作資質的企業，盡快拿到資質。打造一支有資質、素質高、責任心強的物業管理隊伍。二是開展物業公司專業人員的強化培訓，如物業財務人員、保安員、水電工等，使他們具備良好的職業道德和工作需要的專業技能。

第二, 在核定物業管理企業資質的條件中, 除規定物業管理專業人員的職稱標準外,還應考慮增加學歷標準, 促進物業管理企業積極吸收高素質人才加入, 從整體上保證沈陽市物業管理行業人才素質的提升, 為企業長遠發展提供人才保障。

第三, 進一步加強宣傳, 推動物業管理企業積極按照國際標準規范物業服務質量, 提高物業服務標準化水平； 加強對住宅小區物業管理中的危機管理。

2、3 針對目前的物業收費難的問題，建立新的物業繳費機制。

新的繳費機制旨在將收費與物業糾紛分離開來，就是物業費不由物業公司直接收取，而由業主委員會代收，并且介入第三方的仲裁和認證機構，保證業主委員會秉公辦事，通過這種收費機制，可以有效的將業主與物業公司的矛盾分離開來，如果仍是原先那樣物業公司收取物業費，本身就和物業公司有糾紛的業主會因為各種糾紛糾纏在一起而不繳納物業費，這樣更加加大了收取物業費的難度。

2、4 政府介入，加大對物業管理公司的管理。

政府管理主要是通過制度方面，通過建立制度，強制約束物業公司提高物業服務質量，并加大對他們的監督力度，漸漸地通過強制約束到讓物業公司從思想上轉變單純為謀利的觀念，讓物業公司在公眾中樹立起一個好的形象，改變物業公司單純謀利的現狀。把物業管理的責任全部歸結于政府是不公平的，但如果說物業管理中存在的一系列問題政府沒有責任也是不客觀的，或者說政府是造成出現這些問題的主要癥結。試想，哪一個小區的規劃審批不是政府所為，哪一棟樓的驗收把關不是政府決定，哪一家開發商、建筑商不歸政府管理，哪一個物業公司的運營組建不是政府準入。所以說政府有責任加大對物業公司的監督力度。2、5 物業管理也可以有針對性的嘗試一些新的管理模式。

在加大對沈陽物業的扶持力度的同時，像對于低收入人群密集的住宅小區以及近郊區, 可以嘗試開展業主經營式管理的物業管理模式。在嘗試新模式的同時提高物業管理企業的信息化管理水平，完善物業公司的信息管理系統。

第四篇：物業管理問題及對策

物業管理（存在的主要問題及解決對策）研究目的和意義

一、當前物業管理服務中的反映出來的主要問題

（一）法規不健全，司法效力不高

近些年來，雖然物業管理的立法取得了不小進展，《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等的出臺，對規范物業管理的運作起了一定的作用。但物業管理中的一些深層次問題，如業主組織與其它組織的關系處理、物業管理權力交接等，依然缺乏可操作性的規定。這使得許多物業管理糾紛難以通過法律途徑解決。加之當前我國的司法訴訟程序多、費時長、效力低，物業服務欠費、接管不暢一類糾紛更是經常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭執，甚至引發集體請愿、暴力沖突等一些嚴重影響社會和諧的事件。

（二）物業公司與業主之間的缺乏信任，難以建立和諧關系

目前有一些物業公司依仗有開發建設單位的支持，經常對業主的呼聲不予理會，粗暴干涉業主的權利，導致業主對開發建設單位附屬的物業公司很反感、不信任。開發建設單位的物業公司對物業早期介入和前期管理往往走形式主義，不能真正維護業主的利益，在建筑質量、功能、配套等重大事項上沒有起到應有的監督把關作用。引致業主經常以房屋質量問題、建設單位承諾不兌現等而遷怒于物業公司，對物業公司不信任，關系處理不好。廣州、深圳許多小區由此發生暴力沖突。

（三）物業公司履約意識和能力差，物業服務不到位

有一些物業公司在取得物業管理權后，沒有按照合同認真提供物業服務，擅自降低服務等級，減少服務項目，降低服務標準和要求；有的公司連起碼的服務合同要求都不能達到，以減少成本增加利潤。有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好。

（四）業主組織地位不明確，業主委員會運作不規范

長期以來，業主委員會只是一個無法人地位和獨立財產相對松散的業主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨立承擔民事責任。即便現在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴后，也難以執行。而在實際運作中業委會主任、業主代表等人又難以得到適當的激勵。機制欠缺，部分業委員成員或業主代表便會不公、不當地行使自己的權力，難以發揮業主組織應有的作用。

（五）業主欠費比例在有的地方較為嚴重

根據《中國物業管理》雜志的報導，北京市居民小區管理辦公室對28個商品房小區進行調查，物業收費率能達到80%的只有14個小區，商品房小區平均物業收費率僅為65%。而一般來說物業管理費收費率低于80%物業公司將難以維持正常管理活動。

二、物業管理服務問題產生的原因

（一）業主與物業管理企業理念滯后

時致今天，仍然有大量人們對物業管理的認識停留在計劃經濟時代的單位管理或房管所管理模式上,無論是物業公司還是業主對物業管理的認識均又不成熟之處。特別是內地這種情況更普遍。據陜西《華商報》記者調查，西安市民對物業管理存在的問題可概括為六個方面：97％的業主稱小區物業管理部門不是根據業主意愿公平選聘產生，而是由開發商“欽定”的，小區業主合法權益無法得到保障；86％的業主認為小區物業收費不透明，更有60％的業主稱不了解物業部門收費的用途，而行政主管部門的指導無從談起；參與調查的70％以上的業主對物業服務不滿意，同時認為業主無法行使屬于自己的權利；在參與調查的市民

中，有一半以上的人稱不知道小區物業管理的政府行政主管部門是誰；參與者中，近90％的業主稱小區不能按時召開業主大會，其中不少業主稱小區沒有召開業主大會卻產生了業主委員會，懷疑是物業管理部門暗箱操作；在“您對小區物業管理不滿時采取何種方式解決？”的調查項中，近30％的小區業主通過“爭吵”解決物業糾紛。

（二）物業管理規模小，規模不經濟，經營管理困難

規模不經濟的問題。物業管理行業有一種說法，如住宅小區的管理面積在5萬平方米以下者往往是虧損的，5-8萬平方米才收支平衡，8萬平方米才有贏利可能。但目前很多物業管理項目面積較少，整體上很難達到規模經營水平。據據統計，物業管理較成熟的廣東省，截止2004年底物業管理覆蓋率也只有為40%。物業管理企業有3000余家，管理項目1.2萬個,平均管理4個項目，管理面積5億平方米，每個公司平均管理面積只有16.7萬平方米，每個項目只有4.2萬平方米。［13］物業公司管理項目少，面積少的現狀，反應了物業管理正常的市場競爭機制尚未形成，使物業管理企業難以走出經營困境，服務質量自然難以保證。

（三）行業隊伍素質偏低，人才短缺

物業管理作為專業化的管理，需要各類高素質的管理人才。但由于我國物業管理專業教育起步晚，培養的人才有限，加之尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，在職專業物業管理人員的培訓不足和各種上崗專業培訓流于形式、監管不足，更加之觀念上認為物業管理無需高素質人員的誤區等，使得我國物業管理行業從業人員整體素質偏低，制約了行業的良性發展，影響行業地位的提高。

回答人的補充2009-06-04 12:57

（四）物業糾紛處理方法不當，解決物業糾紛的有效途經不夠

目前，不少物業公司對物業糾紛和和與業主的糾紛經常采用不適當的方法處理，如暴力解決、對簿公堂等，結果不僅難以解決根本問題，反而容易激化矛盾。據新京報報導，2005年10月30日晚，朝陽區57名欠交物業費、未履行判決的業主被法院強制執行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝陽區法院強制執行物業費一個月后對朝陽區被強制執行小區（百環花園、歐陸經典小區、農光里小區和芍藥居北里小區）百名業主進行的問卷調查表明：超七成業主認為強制執行不會促使他們交納物業費，而其后物業公司提供的服務也沒有改善。調查結果統計顯示：6.1％的業主對小區物業服務滿意，65.9%的業主選擇了不滿意；同時42.7％的業主也意識到拒交物業費不能促使物業改善服務。對于強制執行后的影響，76.8%的業主認為，強制執行不會促使他們積極繳納物業費；73.2％的業主感到強制執行后，物業的服務并未得到改善；68.3％的業主認為，強制執行后，業主和物業的關系惡化了。

三、解決問題的對策

通過以上分析，我們認為解決當前物業管理服務中的問題，主要應從以下幾方面解決：

（一）完善立法，改進司法

一年前出臺的《物業管理條例》突出了權在業主、訂約自由、合同優先、建設與管理相分離、以招投標方式選聘物管企業、以合理公開以及費用與服務水平相適應的原則確定物業服務收費標準等物業管理法治精神與原則，較以往有了較大的改善。但迫切需要地方立法加以細化，強化法規的可執行性和可操作性，特別是要在業主組織的成立運作、物業接管的程序、方式、不交物業服務費的制約等方

面作出具體規定，以化解當前大量出現的一些突出糾紛與矛盾。在司法方面，要借鑒香港小額錢債審裁方面的經驗，改革簡化審判程序，提高審判效率，加大對物業服務中每一方違約違規的處罰力度，遏制“賴賬”等不良現象與苗頭。

（二）強化政府監管與指導，加強社會監督力度

首先，要從源頭上對包括物業項目報建、規劃設計、融資、開發、銷售全過程進行嚴格監管，為后續的物業管理服務打下良好的基礎。要積極改革物業管理行政管理模式，真正落實三級管理體制，將對物業管理監管的權力中心下移至街道辦事處，明確賦予街道辦事處指導業主大會召開成立，對物管招投標、物管交接及業主組織和物業公司實際運作進行監管的具體職責，提高監管效率。回答人的補充2009-06-04 12:58

再者，要依靠社區代表、人大代表、專聘社會監督員等各方力量，加強對物業管理的社會監督。拓寬群眾投訴渠道，及時解決群眾反映的物業管理問題，并加大對群眾投訴的處理力度，對各種違法違規行為堅決查處，公開曝光，以起“震懾”作用。把物業管理市場中容易出現的問題消除在萌芽狀態。

（三）多種途徑培育規范物業管理市場，提高物業管理水平

要進一步加強社會輿論宣傳，引導群眾轉變思想觀念，使物業管理進一步得到廣大群眾的認同和支持，提高他們參與物業管理活動的主動性和積極性；要加強對業主大會、業主委員會成立的指導、引導，確立起物業管理市場的真正的買方主體，并增加這一主體的決策能力和行為能力；要加強物業管理市場競爭主體的培育，嚴格實行建管分離，大力推行物業管理招投標制度，真正建立業主與物業管理企業雙向選擇市場競爭機制；要增設對口的高等教育專業，大力培養具有相關專業的高層次人才，通過職業教育、在職培訓考核等多種手段，提高物業管理人員的素質；要加強政府調控引導力度，加快物業管理企業改組改制，優化結構，重組上規模的步伐，培育一批高素質的企業；加強對物業管理公司的資質審核，對違法違規不能規范運作的物業管理企業，加大監督處罰力度，使物業管理企業在競爭中規范自己的經營行為，提高管理服務水平。

（四）加強專業人才培養和全員培訓工作，提高行業服務人員素質

即要通過多種途徑解決當前的物業管理服務人員素質不高的問題。首先，學歷教育要要培養既懂政策法規、服務禮儀、心理溝通，也熟悉工程技術的經營管理服務型人才；同時物業管理行業應加快職業資格制度的建立，培養各級職業人才；企業內部培訓重點要從解決業主關心的人員素質著手，加強服務規范、服務標準、員工禮儀、各種工程問題的解決實用技能、法律知識、突發事件應變能力等針對性培訓。多管齊下，達到行業人員素質的根本提高，從而帶來服務作風、水平的大力改善，使業主欣然接受優質的服務，消除內心的對抗心理。

總之，解決物業管理服務方面的問題不是一朝一夕之事，需要全社會的努力。相信隨著我國法制建設的完善、市場經濟體系的成熟，物業管理行業也一定能逐步走上規范、健康、和諧的發展軌道。

第五篇：當代大學生文化素質存在的問題及對策

文化素質指人們在文化方面所具有的較為穩定的,內在的基本品質,表明人們在這些知識及與之相適應的能力行為,情感等綜合發展的質量,水平和個性特點。

文化素質不只是學校教給你的科學技術方面的知識，更多的是指你所接受的人文社科類的知識，包括哲學、歷史、文學、社會學等等方面的知識。這些知識通過你的語言或文字的表達體現出來、通過你的舉手投足反映出來的綜合氣質或整體素質。所以有知識的人不一定有文化，不一定有思想，因為科學技術方面的知識也有很大的局限性，尤其是現在學校教育傳授的技術方面的知識具有局限性和片面性。這就需要我們自己在課外加強自身的文化素質建設。

當代大學生所存在的文化素質問題主要有以下幾點：

一． 現在很多大學生認為，現在社會需要的真正有能力的人，至于文化素

質也就是指畢業證、學位證、四六級證等等。這些只是敲門磚，是能夠證明你勝任某分工作的憑證，到具體的還要看你的個人能力。所以現在的很多大學里刮起了“社團風”。認為只有加入了某個社團、協會或者進入了學生會，才能真正鍛煉自己的能力。把大把大把的時間用在社團、協會的活動和學生會的工作上，而荒廢了學業。但到頭來總結一下，他們在那里又學到了什么，又學到了多少呢？

二． 由于中國當前的教育模式問題，使得當代大學生對時事政治關心太少

了，特別是理工科學生。教育部是在哪一年提出的素質教育我記不得了，具體素質教育是從哪一年開始實施的我也不清楚。但我看到的是中國當前的教育模式仍然是應試教育。老師為什么而教？學生為什么而學？社會上需要的是什么樣的大學畢業生？我想這些大家都很清楚。什么是素質教育，我在這里想談一下自己的看法，這可能與教育部所以頒發的一些文件上的解釋不太一樣（僅為個人看法）。我個人覺得素質教育下，老師是為學生們答疑解惑的，正如韓愈在《師說》中所述：“師者師者，所以傳道受業解惑也”。學習是為了自己的興趣而學，不是有那么一句話嗎“興趣是最好的老師”。所以為了自己的興趣而學肯定會樂在其中而不是枯燥乏味。只有這樣才能使學生自己愛學樂學，主動去學。而現在的應試教育下你看看老師是怎么教的，學生又是怎么學的。老師所教的全是考試要考的，不論是否有用，不論學生是否感興趣，你都必須要學。你學不會的老師就負責塞給你。學生所學也不是自己喜歡的。為考試而學，不為興趣而學，人人都成了考試機器。也正因如此導致了當代大學生個個都成了“高分低能”。文化素質自然好不到哪兒去。

三． 當代大學生活的太安逸了，正所謂“生于憂患，死于安樂”。正是這

種安逸的生活讓他們沒有了對文化素質的追求。其實這也是應試教育的苦果。高考成就了這批大學生，當他們拿到入學通知書的那一刻所有的憂患都不再屬于他們了。等待他們的就是那美好的大學生活。進入大學后不思長進者有之，意志低落者有之??不打鞭子駿馬不駛啊！如此大學你讓學生的文化素質如何提高？

四． 學樣太強調能力了，好像文化素質已經不是學校對學生教育的主要任

務了。我想問的是，能力的內在支持是什么？一個人能力的內在支持多多少少要依賴于他的文化水平。你讓一下文盲去做飛機去開發計算

機軟件，他能做成嗎？