第一篇：關(guān)于物業(yè)管理中存在的法律問(wèn)題及思考

關(guān)于物業(yè)管理中存在的法律問(wèn)題及思考

來(lái)源：熱點(diǎn)論文[ 2009-3-19 21:50:44 ]作者：李許明編輯：論文

論文摘要

20世紀(jì)80年代開(kāi)始，我國(guó)住房制度逐漸貨幣化以來(lái)，人民的居住條件有了很大改善，但其中也存在了一些問(wèn)題，比如物業(yè)管理引起的糾紛，在我國(guó)，物業(yè)管理服務(wù)是一種新型產(chǎn)物，但是目前關(guān)于物業(yè)管理方面的相關(guān)立法比較滯后，在實(shí)際過(guò)程中出來(lái)糾紛、審判時(shí)對(duì)法律實(shí)踐帶來(lái)許多問(wèn)題。本文擬從物業(yè)管理中存在的法律問(wèn)題及原因入手，提出幾點(diǎn)對(duì)策。在文章中，首先陳述了物業(yè)管理的一些基本內(nèi)容，其次對(duì)我國(guó)物業(yè)管理中存在的一些法律問(wèn)題進(jìn)行了分析，最后對(duì)物業(yè)管理的存在問(wèn)題提出了自己的看法，希望通過(guò)自己的分析和寫(xiě)作能對(duì)我國(guó)的物業(yè)管理體系的完善提供微薄之力

[關(guān)鍵詞]： 物業(yè)管理滯后問(wèn)題規(guī)范

從十一屆三中全會(huì)將全黨全國(guó)的工作重心轉(zhuǎn)移到社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)上來(lái)以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)逐步興起并蓬勃發(fā)展。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”、“開(kāi)發(fā)熱”的情景。特別是20世紀(jì)80年代我國(guó)住房制度從“國(guó)家包、福利性、低租金、等級(jí)制、供給制到住房制度逐漸貨幣化”以來(lái)，成片的大型住宅小區(qū)可以說(shuō)一眨眼之間便拔地而起，人民的居住條件雖有了很大改善。物業(yè)管理作為一項(xiàng)新興服務(wù)行業(yè)，也進(jìn)入人民的生活中。它是在我國(guó)住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對(duì)居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在業(yè)主、使用人與物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門(mén)也面臨如何對(duì)物業(yè)管 理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問(wèn)題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類 型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）和國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 暫行辦法》國(guó)務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)章外，國(guó)家對(duì)此方面尚無(wú)較完整的法律法規(guī)體系，使物 業(yè)管理糾 紛案件居高不下。本文試就物業(yè)管理中存在的問(wèn)題略陳管見(jiàn)。

一、物業(yè)管理概述

（一）、物業(yè)管理的概念：物業(yè)一詞原是香港房地產(chǎn)中貫用的述語(yǔ)，特指與地產(chǎn)相聯(lián)系的房產(chǎn)，主要是指一個(gè)住宅單位或樓宇、建筑物。我國(guó)對(duì)物業(yè)的規(guī)定是指已建成并投入使用的各類房屋，包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房倉(cāng)庫(kù)、旅游賓館等。物業(yè)可大可小，一座大廈可作為一項(xiàng)物業(yè)，一個(gè)住宅單元也可作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。1981年3月,我國(guó)第一家物業(yè)管理公司———深圳市物業(yè)管理公司經(jīng)過(guò)注冊(cè),正式掛牌營(yíng)業(yè)。自此,我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理從無(wú)到有、從沿海到內(nèi)地逐漸發(fā)展起來(lái)。據(jù)統(tǒng)計(jì),到

1997年底,僅深圳市就有物業(yè)管理企業(yè)1115個(gè),物業(yè)管理從業(yè)人員57032人,管理物業(yè)2910處,管理物業(yè)的總面積4 03億ｍ2。在我國(guó),物業(yè)管理正成為引人注目的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

（二）、物業(yè)管理的模式：從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)說(shuō)，無(wú)論國(guó)內(nèi)或國(guó)外，物業(yè)管理都有兩種或三種模式。第一種模式是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行專業(yè)管理；第二種模式是由業(yè)主委員會(huì)實(shí)行自營(yíng)管理；第三種模式是由住宅合作社實(shí)行自主管理。以上三種模式實(shí)質(zhì)上是兩種模式，即物業(yè)公司專業(yè)管理與業(yè)主自營(yíng)管理兩種模式。因?yàn)樽≌献魃缟鐔T也是業(yè)主，根據(jù)合作社章程成立的管理委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有多大區(qū)別，因此，合作社自主管理同業(yè)主自營(yíng)管理實(shí)質(zhì)上是同一種模式。根據(jù)我國(guó)的國(guó)情，這兩種管理模式應(yīng)當(dāng)同時(shí)并存。專業(yè)管理模式如果服務(wù)的好，可以為業(yè)主提供周到全面的良好服務(wù)，免除他們的后顧之憂，雖然收費(fèi)高一些，但業(yè)主負(fù)擔(dān)得起，因此愿意接受物業(yè)公司的專業(yè)管理。這種模式適用于高收入者和中等收入者中的收入較高者階層。但是實(shí)行專業(yè)管理應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)公司，雙方協(xié)商確定服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不能由開(kāi)發(fā)商組建或聘用物業(yè)公司，單方面決定服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，然后強(qiáng)加給業(yè)主。目前的做法對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的。業(yè)主自營(yíng)模式，由于不需要交納營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，有些服務(wù)項(xiàng)目如保安、保潔、綠化、電梯等，可以不聘用專職人員，而由本樓退休和下崗的居民承擔(dān)，不用給他們交納社會(huì)保險(xiǎn)和住房公積金，只給他們發(fā)一些補(bǔ)貼就行了。這樣，就可以節(jié)省很大一筆開(kāi)支，再加上住宅區(qū)內(nèi)公建配套用房的經(jīng)營(yíng)收入，業(yè)主可以花很少的錢(qián)就能把住宅區(qū)物業(yè)管理好。這種模式適用于廣大中低收入者階層。據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所對(duì)京、滬、穗500名公眾的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，有49％的被訪者表示希望采用業(yè)主自營(yíng)式管理辦法管理自己的物業(yè)。這個(gè)數(shù)據(jù)表明，有半數(shù)業(yè)主要求自己管理物業(yè)，不同意交給物業(yè)公司管理。

二、我國(guó)物業(yè)管理法律中存在的一些問(wèn)題

（一）、目前我國(guó)物業(yè)管理立法滯后。目我國(guó)現(xiàn)有的物業(yè)管理法律、法規(guī)主要有以下三個(gè)方面構(gòu)成：

1、憲法的有關(guān)條款。如《憲法》第十三條:“國(guó)家保護(hù)公民的合法的收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。國(guó)家依照法律保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)”。《憲法》第三十九條:“中華人民共和國(guó)公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”等等。第二層次,全國(guó)人大及其常委會(huì)、國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)。如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市綠化管理?xiàng)l例》、《城市市容及環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》及其相關(guān)配套的法規(guī)、規(guī)章,如《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》等等最新出臺(tái)的是國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。第三層次,各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會(huì)頒布的物業(yè)管理方面的地方性法規(guī),以及同級(jí)地方人民政府頒布的物業(yè)管理行政規(guī)章,如《北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等等。這些地方法規(guī)彼此之間并不統(tǒng)一，甚至有矛盾之處，往往只能反應(yīng)一個(gè)地方關(guān)于物業(yè)管理方面的規(guī)定。就目前而言，物業(yè)管理的法律法規(guī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我國(guó)物業(yè)管理的迅速發(fā)展。

（二）、物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商的職責(zé)界定不明確：由于我們國(guó)家的物業(yè)管理行業(yè)建立沒(méi)幾年，物業(yè)管理公司一般都與開(kāi)發(fā)商存在這千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。最明顯的例子就是物業(yè)管理公司一般都是開(kāi)發(fā)商的下屬公司。在這種情況下，物業(yè)管理公司代表的是開(kāi)發(fā)商而不是業(yè)主。當(dāng)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，物業(yè)管理公司往往會(huì)維護(hù)開(kāi)發(fā)商而不是業(yè)主的利益。我國(guó)新的物

業(yè)管理?xiàng)l例中已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)由業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)來(lái)確定。在開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)過(guò)程，可以由開(kāi)發(fā)商臨時(shí)委托物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行前期物業(yè)管理，一旦成立業(yè)主大會(huì)就應(yīng)當(dāng)重新確定物業(yè)管理公司。但在實(shí)踐中，由于法律意識(shí)淡薄、管理不力，二者職責(zé)仍沒(méi)有明確分開(kāi)。

（三）、業(yè)主自治制度難以有效實(shí)施。業(yè)主自治，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)民主的原則建立自治

組織、確立自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的一種基層治理模式。業(yè)主自治是從私法自治衍生出來(lái)、借鑒公法自治模式產(chǎn)生的一種新類型的特殊自治。業(yè)主自治的主體是實(shí)行自治的全體業(yè)主，業(yè)主自治的組織是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)；自治所遵循的基本原則是民主原則；自治的事項(xiàng)是有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)；業(yè)主自治的核心內(nèi)容包括對(duì)業(yè)主委員會(huì)的民主選舉以及對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的民主決策、民主管理和民主監(jiān)督。從法學(xué)的角度來(lái)看，在業(yè)主自治法律關(guān)系中，權(quán)利主體主要包括業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主自治實(shí)質(zhì)就是保障以上權(quán)利主體的相關(guān)自治權(quán)的實(shí)現(xiàn)。在業(yè)主自治這一制度框架下，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)分別處于不同的法律地位，從而也就分別享有不同的權(quán)利，也分別承擔(dān)不同的義務(wù)。業(yè)主的自治權(quán)是最基礎(chǔ)性、最根本性的權(quán)利，沒(méi)有業(yè)主的自治權(quán)，就不會(huì)有業(yè)主自治，當(dāng)然也就不會(huì)產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主所享有的自治權(quán)主要包括：（1）接受服務(wù)權(quán)，（2）請(qǐng)求權(quán)，（3）投票權(quán)，（4）選舉權(quán)和被選舉權(quán)，（5）監(jiān)督權(quán)，（6）知情權(quán)等。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主行使自治權(quán)的最基本的組織形式，是最高的權(quán)力機(jī)構(gòu)，他由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)的職責(zé)主要包括：（1）制定物業(yè)管理自治性規(guī)范權(quán)，包括制定、修改《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；（2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利；

（4）重要事項(xiàng)的決定權(quán)；（5）監(jiān)督權(quán)，有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作、專項(xiàng)維修資金的使用和續(xù)籌的實(shí)施；業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)實(shí)施業(yè)主大會(huì)制定的各項(xiàng)決議。自1994年我國(guó)實(shí)施物業(yè)管理已來(lái)，已經(jīng)走過(guò)了10個(gè)年頭。在這10年中，業(yè)主自治伴隨著層層阻礙正步履艱難的向前推進(jìn)，業(yè)主維權(quán)的事例不斷的見(jiàn)諸報(bào)端，與業(yè)主自治有關(guān)的各種糾紛也層出不窮，并逐年呈上升趨勢(shì)，這都與業(yè)主自治制度難以有效實(shí)施有關(guān)。其主要表現(xiàn)為：

1、開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司操縱業(yè)主委員會(huì)引發(fā)的業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的糾紛；

2、業(yè)主自治活動(dòng)運(yùn)行過(guò)程中發(fā)生的糾紛，例如業(yè)主在選舉或者決定重大事項(xiàng)的過(guò)程中的對(duì)實(shí)體性和程序性問(wèn)題而產(chǎn)生的爭(zhēng)議；

3、業(yè)主在聘任、解聘物業(yè)公司或者要求自主治理的管理活動(dòng)中引發(fā)各種糾紛。這與我國(guó)在物業(yè)管理立法上的缺失、業(yè)主自治意識(shí)淡漠等都與直接聯(lián)系。

（四）、物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)缺乏規(guī)范和監(jiān)督：由于缺乏有效的法律法規(guī)和相應(yīng)的管理制度，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間缺少明確的權(quán)責(zé)關(guān)系，它往往反客為主，與業(yè)主產(chǎn)生各種矛盾。例如有的物業(yè)公司把自己當(dāng)成了小區(qū)的主人，對(duì)小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施進(jìn)行出租收費(fèi)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的任何變動(dòng)，都可以完全不征求居民的意見(jiàn)。有的公司收取物業(yè)費(fèi)后，一些維修工作仍需交費(fèi)。對(duì)居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不理睬；有的物業(yè)公司為獲取更多利潤(rùn)，在小區(qū)居民樓內(nèi)、電梯、綠化區(qū)到處設(shè)置廣告，影響小區(qū)面貌和環(huán)境。更有甚者，物業(yè)管理公司雇傭的保安在公司與業(yè)主發(fā)生糾紛時(shí)毆打業(yè)主。這樣就嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。

（五）、業(yè)主法律意識(shí)淡薄。業(yè)主的物業(yè)管理法律觀念、意識(shí)還沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)。一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理，但只愿意付非常少的物業(yè)管理費(fèi)，一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題知之甚少，缺乏自我保護(hù)意識(shí)。他們買(mǎi)房時(shí)只注意房子的質(zhì)量、價(jià)格，往往忽視了物業(yè)管理問(wèn)題；只知與開(kāi)發(fā)商打交道，而不知如何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而一旦出現(xiàn)了突發(fā)性的事件如打人事件，或明顯的質(zhì)量問(wèn)題，個(gè)別人又容易將問(wèn)題簡(jiǎn)單化、情緒化。

（六）、物業(yè)管理費(fèi)用收繳難。對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，目前最頭疼的是物業(yè)管理費(fèi)的收繳問(wèn)題。通常，物業(yè)管理水平高的小區(qū)，物業(yè)繳費(fèi)率就高，而在物業(yè)管理水平低的小區(qū)，無(wú)論收費(fèi)多少，物業(yè)繳費(fèi)率都很低。物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)繳費(fèi)率的高低。但物業(yè)管理公司普遍存在收費(fèi)難的問(wèn)題。目前高檔居住小區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率目前占到90%以上，而在普通居住小區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率不到60%，實(shí)際上在絕大多數(shù)小區(qū)都存在著欠交物業(yè)管理費(fèi)用的現(xiàn)象。業(yè)主不繳管理費(fèi)，主要原因有：一，對(duì)物業(yè)管理的不滿意，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)沒(méi)有到位；二，質(zhì)價(jià)不相等，多收費(fèi)少服務(wù)；三，除政府定價(jià)的普通住宅外，一些小區(qū)的業(yè)主對(duì)物業(yè)公司制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不認(rèn)可；四，因房屋質(zhì)量等問(wèn)題而將應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)到物業(yè)管理公司；五，由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主因出國(guó)或者出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。

三、完善我國(guó)物業(yè)管理法律制度的對(duì)策

1、進(jìn)一步完善我國(guó)有關(guān)的物業(yè)管理法律規(guī)范。2003年發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》可以說(shuō)是物業(yè)管理制度發(fā)展中的一個(gè)里程碑。它對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和業(yè)主的責(zé)、權(quán)、利，以及水電氣暖等等其他一些方面的法律關(guān)系，都有非常明確的法律規(guī)范。它出臺(tái)以后，對(duì)于解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問(wèn)題，推行物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，都會(huì)起到非常重要的作用。但由于其本身?xiàng)l文規(guī)范相對(duì)原則、涉及面較窄等問(wèn)題，對(duì)在現(xiàn)實(shí)中存在的許多物業(yè)管理的問(wèn)題都不能很好的解決。例如《條例》中對(duì)物業(yè)服務(wù)中存在的諸如業(yè)主委員會(huì)選舉問(wèn)題、新舊物業(yè)公司的更替問(wèn)題、維修基金的保管問(wèn)題，以及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)費(fèi)用等問(wèn)題都沒(méi)有提出任何解決辦法，而且像物業(yè)公司的傭金報(bào)酬、業(yè)委會(huì)收取物業(yè)費(fèi)等新的現(xiàn)象，這部法規(guī)更是只字未提。一些專門(mén)從事物業(yè)管理研究的專家以及行業(yè)律師，對(duì)《條例》表現(xiàn)出質(zhì)疑的態(tài)度。故我們需要以物業(yè)管理?xiàng)l例為基礎(chǔ)，進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律、法規(guī)體系。

2、嚴(yán)格實(shí)施分業(yè)經(jīng)營(yíng)、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成，投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是開(kāi)發(fā)商自己組建一個(gè)物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行管理的。這種模式延續(xù)到現(xiàn)在。它是目前許多物業(yè)管理糾紛的主要原因。因此，新的物業(yè)管理?xiàng)l例已經(jīng)明確提出業(yè)主自治、物業(yè)管理獨(dú)立等原則。它對(duì)于解決物業(yè)管理糾紛，維護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司的行為具有積極意義。我們應(yīng)規(guī)范物業(yè)管理業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。例如深圳的一些開(kāi)發(fā)商，自己不再組建物業(yè)管理公司，而是從社會(huì)上選聘。實(shí)際上，分業(yè)經(jīng)營(yíng)以后，互相形成了一種制約關(guān)系，這種有品牌的物業(yè)管理公司，就能很好地對(duì)今后入住的業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督，使得整個(gè)物業(yè)的前期開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，為后來(lái)的物業(yè)管理，為大家入住創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。個(gè)人認(rèn)為，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn)：一要結(jié)合國(guó)外先進(jìn)物業(yè)管理體制，逐步完善我國(guó)物業(yè)管理體制；二加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理，對(duì)其資質(zhì)進(jìn)行審查，進(jìn)行業(yè)主招標(biāo)，提高設(shè)立物業(yè)公司的條件，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理；三創(chuàng)造、完善、維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)

管理市場(chǎng)機(jī)制，杜絕開(kāi)發(fā)商自己建房自己設(shè)立物業(yè)公司自己管理的壟斷情況，在適當(dāng)時(shí)候盡快采取公開(kāi)由業(yè)主進(jìn)行招標(biāo)的形式，由業(yè)主自己選擇規(guī)模大、實(shí)力雄厚、物業(yè)管理業(yè)績(jī)突出、物業(yè)管理所用人員素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)的公司進(jìn)行管理；

四、由政府部門(mén)規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)間，督促開(kāi)發(fā)商及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)。可以設(shè)

立類式履約保證金制度的制約機(jī)制，在開(kāi)發(fā)商有意拖延不設(shè)立業(yè)主委員會(huì)時(shí)，給予必要的經(jīng)濟(jì)制裁；五對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行隨時(shí)抽查和年檢制度，對(duì)不合格的物業(yè)管理公司進(jìn)行相應(yīng)懲罰和制裁措施，對(duì)物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛可以按照有關(guān)的法定程序進(jìn)行必要的調(diào)解。

3、規(guī)范物業(yè)管理合同，明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)，加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，應(yīng)當(dāng)依照合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)；同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也必須要加強(qiáng)管理，嚴(yán)格按規(guī)章實(shí)施，眾業(yè)主應(yīng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，以維護(hù)自身利益。

4、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依法查處物業(yè)管理中的不規(guī)范行為。價(jià)格管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)要按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定的原則，制訂、完善物業(yè)管理收費(fèi)具體實(shí)施辦法，并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管。對(duì)違反規(guī)定多收費(fèi)、少服務(wù)以及收費(fèi)不規(guī)范等行為，政府價(jià)格管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。同時(shí)，針對(duì)目前各居住小區(qū)房屋性質(zhì)多樣化的現(xiàn)狀，為了規(guī)范同時(shí)也是便于物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)，建議有關(guān)部門(mén)修改現(xiàn)行的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以考慮將物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)同服務(wù)水平和檔次掛鉤，把按房屋性質(zhì)收費(fèi)改為按不同的服務(wù)檔次確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以體現(xiàn)按質(zhì)論價(jià)。

5、增強(qiáng)業(yè)主的付費(fèi)觀念。要增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)意識(shí)，在住房制度改革進(jìn)程中，促使住房人更新觀念。同時(shí)要加快辦理房產(chǎn)證，明晰業(yè)主產(chǎn)權(quán)人的身份，明晰其交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。只有業(yè)主在享有物業(yè)管理公司提供服務(wù)的同時(shí)及時(shí)繳納管理費(fèi)，物業(yè)管理公司才能更好的提供服務(wù)，是物業(yè)管理能走到一個(gè)良性循環(huán)。

6、健全業(yè)主民主自治機(jī)制。要發(fā)揮業(yè)主對(duì)物業(yè)自治管理的職能。小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)由廣大業(yè)主財(cái)經(jīng)的業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。建議將業(yè)主大會(huì)設(shè)立為自治性的社會(huì)團(tuán)體法人并取得相應(yīng)的法律地位。只有這樣才能使業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)充分行使其職能，為廣大業(yè)主服務(wù)。

7、加強(qiáng)宣傳和教育，提高物業(yè)管理人員的服務(wù)水平，建立物業(yè)管理人員從業(yè)資格制度，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，樹(shù)立物業(yè)管理人員的市場(chǎng)意識(shí)和服務(wù)理念，使其真正能夠?yàn)闃I(yè)主服務(wù)

第二篇：物業(yè)管理面臨著哪些法律問(wèn)題

物業(yè)管理面臨著哪些法律問(wèn)題

2000-12-11

伍勁松

一、業(yè)主委員會(huì)的法律地位

業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，也是物業(yè)管理市場(chǎng)的主體，業(yè)主委員會(huì)代表產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益，行使物業(yè)管理選聘權(quán)、決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)。這是物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)。因此，建立業(yè)主委員會(huì)，明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，是我國(guó)建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的新體制的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的必然要求。那么，這種團(tuán)體是否具有民事主體資格、屬于何種民事主體？若業(yè)主群體不具有主體資格，那么為什么能簽訂物業(yè)管理合同；若具有主體資格，那么它是否具有相應(yīng)的權(quán)利能力和行為能力呢？

對(duì)這一問(wèn)題我國(guó)法律目前尚無(wú)明確規(guī)定，但這種客觀形成的團(tuán)體已經(jīng)在實(shí)踐中行使作為民事主體的權(quán)利。全體業(yè)主是通過(guò)業(yè)主大會(huì)推選出的業(yè)主委員會(huì)來(lái)管理其共同事務(wù)的，并由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)同物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同。據(jù)此判斷，由全體業(yè)主組成的團(tuán)體應(yīng)該具備民事主體資格。而業(yè)主委員會(huì)是同一建筑物內(nèi)全體業(yè)主設(shè)立的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它的人格被全體業(yè)主所吸收，它的行為對(duì)外代表全體業(yè)主，對(duì)全體業(yè)主產(chǎn)生效力。根據(jù)我國(guó)民事訴訟法第54條的規(guī)定，當(dāng)業(yè)主們的共同利益受到侵犯或與他人發(fā)生糾紛時(shí)，業(yè)主委員會(huì)可代表全體業(yè)主參加訴訟。

雖然《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》僅規(guī)定對(duì)業(yè)主委員會(huì)的材料予以備案，但實(shí)際操作層面，業(yè)主委員會(huì)要取得合法地位，必須由房管部門(mén)給予批復(fù)，然后才能刻制公章，開(kāi)展活動(dòng)，以體現(xiàn)政府的管理權(quán)威和確認(rèn)職能。

二、有關(guān)物業(yè)管理權(quán)移交的問(wèn)題

《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第2O條第2款規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成立后，有權(quán)選聘物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。但第21條規(guī)定，綜合驗(yàn)收合格后方可將物業(yè)管理權(quán)移交業(yè)主委員會(huì)。前后條文本身并不沖突，但是由于建筑行政管理部門(mén)未能切實(shí)貫徹執(zhí)行《廣東省居住小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收暫行辦法》和《廣州市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》有關(guān)綜合驗(yàn)收的相關(guān)規(guī)定，為了避免承擔(dān)延期交樓的違約責(zé)任，發(fā)展商在交樓的時(shí)候往往隱瞞沒(méi)有綜合驗(yàn)收的事實(shí)真相，匆忙交樓，從而導(dǎo)致物業(yè)管理權(quán)不能移交。根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》，可以分期驗(yàn)收，實(shí)踐中，應(yīng)以單體建筑物取得《廣州市建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收合格證》為準(zhǔn)。如果未能綜合驗(yàn)收，發(fā)展商自然應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。

三、物業(yè)管理的收費(fèi)問(wèn)題

1、關(guān)于管理費(fèi)用及報(bào)酬的分擔(dān)方式。建設(shè)部1995年12月1日頒布實(shí)施的《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第1O條、第11條規(guī)定，由于物業(yè)管理只限于共用部分，所以各位業(yè)主對(duì)于管理費(fèi)用的分擔(dān)取決共用面積的分?jǐn)偂５乾F(xiàn)有的物業(yè)管理收費(fèi)一般都按照業(yè)主的建筑面積計(jì)算，兩者之間差異是顯而易見(jiàn)的。按建筑面積收費(fèi)，表面上看，降低了每平方米的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，雖然也是按比例收費(fèi)，但并不公平合理。因?yàn)椋飿I(yè)管理公司僅對(duì)物業(yè)的共有部分與共同事務(wù)實(shí)施管理，而業(yè)主的專有部分由業(yè)主自己進(jìn)行管理，所以，并不存在管理公司收費(fèi)的問(wèn)題。業(yè)主僅對(duì)共有部分和共同事務(wù)承擔(dān)交付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。

在實(shí)踐中，物業(yè)管理又分為統(tǒng)一服務(wù)和特約服務(wù)，自然應(yīng)按不同的標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。統(tǒng)一服務(wù)依物業(yè)管理合同而定，只限于共用部分，收取的費(fèi)用實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。特約服務(wù)是指?jìng)€(gè)別業(yè)主同物業(yè)公司簽訂的單獨(dú)合同，涉及到專有部分，如對(duì)其房屋設(shè)施進(jìn)行一些安裝、修繕等服務(wù)工作，有權(quán)自行定價(jià)。但不論是政府指導(dǎo)價(jià)還是物業(yè)公司定價(jià)，都要遵循合理、公開(kāi)以及與業(yè)主承受能力相適應(yīng)的原則。尤其是政府指導(dǎo)價(jià)須先由物業(yè)公司根據(jù)實(shí)際費(fèi)用支出情況向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)申報(bào)，然后物價(jià)部門(mén)以獨(dú)立的住宅小區(qū)為單位核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，核定時(shí)應(yīng)該充分聽(tīng)取小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)，還要照顧到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)育程度。

2、關(guān)于代收水電煤氣以及有線電視等服務(wù)費(fèi)。應(yīng)由水電煤氣公司及電視臺(tái)承付代收服務(wù)費(fèi)，這些公司與物業(yè)公司在代收此費(fèi)時(shí)，構(gòu)成了委托關(guān)系，物業(yè)公司是受托方，水電煤氣公司是委托方。在有償委托中，委托方應(yīng)向受托方支付委托收取水電煤氣費(fèi)行為的費(fèi)用，而不能將這筆費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到居住者身上。

3、業(yè)主將物業(yè)出租及業(yè)主外出不在的情況下如何收費(fèi)。由于租賃權(quán)并非所有權(quán)，且有期限性，放物業(yè)承租人對(duì)共用部分的管理毫無(wú)興趣，即使勉強(qiáng)執(zhí)行管理規(guī)約也多有懈怠。而業(yè)主外出不在則使管理費(fèi)用不能按時(shí)征收，也不能出席業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，給物業(yè)管理帶來(lái)許多困難。因此，應(yīng)該在有關(guān)立法中規(guī)定物業(yè)承租人也要受管理規(guī)約拘束，并在管理規(guī)約中要求業(yè)主在出租物業(yè)時(shí)，將承租人必須遵守管理規(guī)約作為租賃合同的主要條款之一，而且要在租賃合同中明確約定，由出租人或承租人按照物業(yè)管理合同的規(guī)定及時(shí)交納管理費(fèi)用。

四、有關(guān)維修基金的問(wèn)題

維修基金雖然也屬于物業(yè)管理范圍內(nèi)費(fèi)用，但維修基金的所有權(quán)屬于業(yè)主，使用權(quán)屬于業(yè)主委員會(huì)。有的物業(yè)公司將維修基金與物業(yè)管理費(fèi)混同起來(lái)，并且在使用時(shí)也不征求業(yè)主委員會(huì)的同意；有的發(fā)展商和物業(yè)公司在離開(kāi)時(shí)，甚至將維修基金帶走，這些行為實(shí)際上侵犯了業(yè)主的利益。

既然維修基金屬于業(yè)主，那么如果某一業(yè)主要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，是否可以從物業(yè)管理公司處要回已交付的維修基金？維修基金性質(zhì)上雖然屬于業(yè)主所有，但這筆基金一旦由業(yè)主交出，就不屬于某一業(yè)主專有，而是屬于全體業(yè)主擁有，由管理公司根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的指示統(tǒng)一使用。所以業(yè)主轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，對(duì)于維修基金的事他可以一并與受讓人商談，但不能向物業(yè)管理公司索回。因?yàn)槭茏尫讲辉冈倭硇薪桓毒S修基金，而且已經(jīng)使用若干時(shí)間的物業(yè)也許很快就要維修，因此，已交付的維修基金自然不能退回原主。

商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日以后核發(fā)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按物業(yè)總投資的2％繳納物業(yè)管理維修基金。而在此之前，應(yīng)由購(gòu)房者向物業(yè)管理公司繳交維修基金。但是物業(yè)總投資究竟按建安成本計(jì)算，還是包括地價(jià)，不無(wú)疑問(wèn)。房地產(chǎn)商不按規(guī)定劃撥物業(yè)管理維修基金，由市國(guó)土房管局責(zé)令限期履行，逾期不履行的，業(yè)主委員會(huì)可依法向人民法院起訴。

按照“誰(shuí)使用，誰(shuí)收益，誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則，物業(yè)管理的維修基金應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)自行管理。但立法時(shí)為了保障資金的及時(shí)到位，維護(hù)基金的安全性，因此決定該款項(xiàng)設(shè)立專戶由國(guó)土房管局代為保管。發(fā)展商移交管理權(quán)時(shí)，一次性劃給業(yè)主委員會(huì)，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共有。但根據(jù)建設(shè)部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第10條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成立后，房管部門(mén)應(yīng)將維修基金移交給物業(yè)管理公司代管。這一規(guī)定以及財(cái)政部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》與《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》發(fā)生沖突，由于國(guó)務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》尚未出臺(tái)，按照地方性法規(guī)的法律效力高于部門(mén)規(guī)章的原則，當(dāng)然應(yīng)以《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》為準(zhǔn)。

五、小區(qū)治安的法律問(wèn)題

物業(yè)管理公司在其經(jīng)營(yíng)服務(wù)過(guò)程中，與社會(huì)有關(guān)部門(mén)發(fā)生密切聯(lián)系。范圍涉及街道、居委會(huì)、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門(mén)。這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟(jì)關(guān)系，由于工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào)，已成為物業(yè)管理公司發(fā)展中的突出問(wèn)題。業(yè)主洪女士自1997年7月初將汽車(chē)停放在文華花園內(nèi)起，直到1997年8月17日汽車(chē)被盜，洪女士在汽車(chē)被盜前既沒(méi)有向物業(yè)公司交納汽車(chē)保管費(fèi)，也沒(méi)有將汽車(chē)停放在文華花園指定的停車(chē)場(chǎng)內(nèi)。洪女士在汽車(chē)失竊之后第二天才匆匆忙忙向管理公司繳交停車(chē)費(fèi)，當(dāng)即被物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人拒絕。但是，在汽車(chē)被盜后第三天即1998年8月ZO日洪女士向不知情的出納繳交了停車(chē)費(fèi)，取得停車(chē)費(fèi)收據(jù)。東蕪市中級(jí)人民法院判決認(rèn)為：作為文華花園業(yè)主洪女士將車(chē)停在文華花園內(nèi)，物業(yè)管理公司未表示異議，洪的小汽車(chē)已置于物業(yè)管理公司的管理之下，應(yīng)視為該小汽車(chē)已交付管理公司保管。

一、二審判決將洪女士的汽車(chē)失竊歸結(jié)為物業(yè)管理公司警惕性不高，管理疏忽，保管制度不完善所致。遂適用《中華人民共和國(guó)民法通則》第56、57、106條，判決要求物業(yè)管理公司承擔(dān)汽車(chē)被盜的損失。

物業(yè)管理公司為保證車(chē)輛的安全，派人24小時(shí)看守專門(mén)的停車(chē)場(chǎng)，以提供特別服務(wù)。而洪女士將汽車(chē)停放在文華花園停車(chē)場(chǎng)以外的地方，并未將汽車(chē)交付保管人保管，物業(yè)管理公司亦從未接收該標(biāo)的物。雙方實(shí)際上沒(méi)有達(dá)成意思表示一致的保管汽車(chē)的協(xié)議，保管合同自然沒(méi)有成立。但法院判決既沒(méi)有分清“文華花園”和“文華花園停車(chē)場(chǎng)”的不同范圍，也沒(méi)有將“車(chē)輛保管”和“物業(yè)管理”分開(kāi)來(lái)看，認(rèn)為只要物業(yè)管理公司管理不當(dāng)，具有過(guò)錯(cuò)，且造成了損害的后果，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。這個(gè)案件引人深思，由于物業(yè)管理公司管理上的一些漏洞，導(dǎo)致法院判決承擔(dān)賠償責(zé)任，教訓(xùn)可謂深刻。

根據(jù)《廣州市企業(yè)治安保衛(wèi)條例》的規(guī)定，物業(yè)管理公司僅是協(xié)助公安機(jī)關(guān)作好小區(qū)的治安工作，只要作好了治安保衛(wèi)目標(biāo)管理責(zé)任制，履行了治安保衛(wèi)工作的相應(yīng)職責(zé)，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，就可以免資。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司終究不是公安機(jī)關(guān)，沒(méi)有行政權(quán)，更沒(méi)有司法權(quán)。對(duì)于業(yè)主之間爭(zhēng)吵、打架，物業(yè)管理公司的勸阻往往無(wú)濟(jì)于事。對(duì)于那些開(kāi)放式的小區(qū)，治安差、車(chē)輛亂停亂放、違章搭建等問(wèn)題不僅困擾業(yè)主，也使物業(yè)管理公司一籌莫展。因?yàn)闆](méi)有任何文件賦予物業(yè)管理公司行政司法權(quán)力，管理公司的措施除了教育、警告，還是教育、警告，根本沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的制約作用，幻想“企業(yè)管社會(huì)”，自然力不從心，只有與有關(guān)行政機(jī)關(guān)加強(qiáng)聯(lián)系、密切配合，并加強(qiáng)自身的組織管理，才能預(yù)防惡性事件的發(fā)生。

物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是基于物業(yè)所產(chǎn)生的物權(quán)，即物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)的管理權(quán)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，屬于民事權(quán)利范疇。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的計(jì)劃生育、治安管理等事項(xiàng)，屬于政府行政管理部門(mén)的職權(quán)范圍內(nèi)管理的事情，自然應(yīng)由政府去管，物業(yè)管理公司僅能起到協(xié)助的作用。

第三篇：物業(yè)管理中存在的問(wèn)題

物業(yè)管理中存在的問(wèn)題

——以老校宿舍物業(yè)管理為例 摘要：物業(yè)管理中，高校住宅小區(qū)的物業(yè)管理是比較特殊的一種，文章以山大老校宿舍物業(yè)管理為例，分析高校物業(yè)管理現(xiàn)狀，找出其中的問(wèn)題，結(jié)合物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)，提出個(gè)人建議。關(guān)鍵詞：高校 住宅小區(qū) 物業(yè)管理

隨著城市建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理作為新興的服務(wù)行業(yè)得到了越來(lái)越多的重視。各大高校為了方便教職工的工作，也都建設(shè)了本校的職工宿舍，因其住戶多為本校教職工，所以在物業(yè)管理上與普通住宅小區(qū)的情況有所不同。為了了解物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策，我采訪了山大老校宿舍的物業(yè)管理部門(mén)，在交談中對(duì)物業(yè)管理有了更進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)。

山東大學(xué)老校二、三、四宿舍的物業(yè)管理歸屬于山東大學(xué)第二項(xiàng)目部，并非是某個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理公司。該項(xiàng)目部服務(wù)的范圍有老校第二宿舍的十三棟樓，第三宿舍的七棟樓，第四宿舍的兩棟樓，共計(jì)約1400位住戶，其中絕大多數(shù)為山大教職工。

一、物業(yè)管理中存在的問(wèn)題

1、物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系

我國(guó)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，大多數(shù)是開(kāi)發(fā)商自己成立的物業(yè)公司或從原房管所轉(zhuǎn)變而來(lái),管理水平參差不齊。真正按照現(xiàn)代企業(yè)制度,按照物業(yè)管理專業(yè)化、市場(chǎng)化要求建立的企業(yè)不到總數(shù)的10%。物業(yè)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收、管理等各個(gè)環(huán)節(jié),時(shí)間跨度大,涉及部門(mén)多,需要專業(yè)的人員進(jìn)行管理和服務(wù)。然而若是開(kāi)發(fā)商自己成立物業(yè)公司，在專業(yè)水平上必然不及獨(dú)立的物業(yè)公司。招標(biāo)是選擇物業(yè)公司的一個(gè)很有效的方式，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)督促各物業(yè)公司用最好的資源為住戶服務(wù)，若沒(méi)有招標(biāo)而是通過(guò)其他方式選擇物業(yè)，則缺少競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，容易造成物業(yè)人員工作上的懈怠。負(fù)責(zé)山大老校宿舍物業(yè)管理的并非專門(mén)的物業(yè)公司，而是山東大學(xué)第二項(xiàng)目部，是學(xué)校機(jī)構(gòu)的一個(gè)組成部分，其管理的職能大大超過(guò)了服務(wù)職能，造成物業(yè)人員服務(wù)意識(shí)薄弱。

2、物業(yè)公司與住戶脫節(jié)

業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的代表性組織。有些城市住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組建不及時(shí)，有的未按規(guī)定程序通過(guò)民主選舉產(chǎn)生，還有的委員會(huì)不能代表產(chǎn)權(quán)人、使用人的意志，作用發(fā)揮得不好。比如目前大多數(shù)小區(qū)選舉樓長(zhǎng)等職務(wù)都是直接口頭任命的方式，并沒(méi)采取民主形式，業(yè)主遇到問(wèn)題時(shí)也無(wú)從知道該向何人反映。在目前得實(shí)際運(yùn)作中，業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用也沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。像高校教工宿舍，一般住戶都是學(xué)校職工，有問(wèn)題都向?qū)W校反映，很少直接跟物業(yè)部門(mén)溝通，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)。

3、物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低,人才短缺

物業(yè)管理是新興的行業(yè),人才儲(chǔ)備基礎(chǔ)薄弱。目前,行業(yè)隊(duì)伍總體素質(zhì)偏低,人才短缺,從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展,目前,在中小城市相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為一些地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的奇怪現(xiàn)象之一。由于我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚,培養(yǎng)的人才有限,加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范,在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足,更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理毋需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等,使得我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,制約了行業(yè)的良性發(fā)展,影響行業(yè)地位的提高。

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)策

1、積極開(kāi)展招投標(biāo)機(jī)制

在物業(yè)管理剛實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)機(jī)制的初期，人們還不適應(yīng)市場(chǎng)的選擇，因此政府應(yīng)加大工作力度，首先對(duì)比較規(guī)范的住宅小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)運(yùn)行，多組織相應(yīng)的招投標(biāo)活動(dòng)，進(jìn)行廣泛宣傳，通過(guò)市場(chǎng)選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家，最后到不經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢(shì)。

2、提高物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)

一支責(zé)任心強(qiáng)、技術(shù)好、素質(zhì)高的人才隊(duì)伍，是物業(yè)管理水平提高的重要保障。例如，對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行物業(yè)管理概論、法律法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)、物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理企業(yè)、房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)造、住宅小區(qū)管理和物業(yè)管理法規(guī)案例分析等為主要內(nèi)容的系統(tǒng)培訓(xùn)，尤其應(yīng)該大力推行從業(yè)人員職業(yè)資格考試，如《物業(yè)管理師職業(yè)資格考試》，以此提

高物業(yè)管理從業(yè)人員的業(yè)務(wù)能力，為建設(shè)文明住宅小區(qū)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

3、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管

業(yè)主委員會(huì)作為轄區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、使用人民主推薦，選舉產(chǎn)生的群眾性自發(fā)組織，充分發(fā)揮其作用，對(duì)維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，同物業(yè)企業(yè)一道作好物業(yè)管理工作至關(guān)重要。因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)同物業(yè)管理企業(yè)是建立在法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上的平等民事主體，體現(xiàn)了物業(yè)管理的專業(yè)管理與自治管理相結(jié)合的原則，堅(jiān)持這原則，有利于發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和產(chǎn)權(quán)人、使用人三個(gè)積極性。同時(shí)它在物業(yè)管理企業(yè)和產(chǎn)權(quán)人、使用人之間起著橋梁和紐帶的作用。因此，住宅小區(qū)入住率達(dá)到一定比例時(shí)，一定要在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政部門(mén)的指導(dǎo)下，要及時(shí)召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表大會(huì)，并嚴(yán)格按照民主程序從代表大會(huì)代表中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，也只有這樣，業(yè)主委員會(huì)才能真正代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，并積極配合物業(yè)管理企業(yè)共同管理好區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作

目前我國(guó)物業(yè)管理中的問(wèn)題既有物業(yè)管理自身的問(wèn)題，也有政策法規(guī)不健全的原因，對(duì)這些問(wèn)題的解決要分清不同的性質(zhì)，采取針對(duì)性的措施。這不僅需要政府頒布有指導(dǎo)意義、可操作性強(qiáng)的法律法規(guī)，物業(yè)管理企業(yè)也要遵循市場(chǎng)規(guī)律辦事，在競(jìng)爭(zhēng)中求生存、求發(fā)展，讓業(yè)主享有更加舒適、安全、健康、文明、和諧的生活環(huán)境。

第四篇：如何加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全

新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)

目:

程:

名:

業(yè):

級(jí):

號(hào): : 課 程 論 文

如何加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全物業(yè)管理 吳一凡 公共事業(yè)管理

092 095205613 徐沖

職稱: 200 年 12 月 16 日

題

課 姓 專班學(xué)指導(dǎo)教師

居民小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全問(wèn)題

作者：吳一凡 指導(dǎo)教師：徐春

摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，出現(xiàn)了，居民小區(qū)物業(yè)管理與消防安全脫節(jié)現(xiàn)象。因此，有必要健全物業(yè)管理中消防安全服務(wù)體系，為居民提供一個(gè)安全、舒適的工作生活環(huán)境。物業(yè)管理是一個(gè)發(fā)展前景廣闊且有待于開(kāi)拓的新興行業(yè)。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業(yè)消防安全管理工作不僅是當(dāng)前，更是今后長(zhǎng)期的工作。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；消防安全；人員規(guī)范；

Residents residential property management exist in

fire safety problems

Author: WuYiFan teachers: XuChun Abstract：Along with the rapid development of market economy, modern city, the quickening of the process of appears, residents residential property management and fire control safety disconnected from the phenomenon.Therefore, it is necessary to perfect in the property management in fire safety service system for the residents to provide a safe and comfortable working environment.Property management is a development prospect and needs to be on the development of new industry.One fire safety management has important position and function, therefore, completes property fire safety management not only is the current, but also for a long time.Key words: Property management;Fire control safety;Personnel standard

前言： 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的日益改善，促使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，各類居民住宅樓如雨后春筍般迅速崛起，尤其是各類集中居民區(qū)如小區(qū)或山莊、花園等命名的功能性住宅群體，大多能夠?qū)崿F(xiàn)集中供水、供電、供氣，社會(huì)化服務(wù)功能完善，再加上環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新，極大地滿足了人民群眾的生活居住需要，成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的走向，這些功能小區(qū)大多由物業(yè)管理公司進(jìn)行集中管理，但是不少小區(qū)在日常管理中忽視消防安全，沒(méi)有將消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容來(lái)抓，小區(qū)內(nèi)存在不少消防隱患，一些小區(qū)發(fā)生了諸如居民家庭火災(zāi)、液化石油氣或煤氣爆炸的事故，給人民生命財(cái)產(chǎn)安全造成了很大損害。正文：

一、管理現(xiàn)狀存的問(wèn)題

1、小區(qū)建設(shè)缺乏整體消防規(guī)劃，消防設(shè)施和器材配備不完善一個(gè)物業(yè)小區(qū)，一般由幾十幢甚至上百幢住宅樓或別墅組成，占地往往幾百畝至幾千畝。按照國(guó)家現(xiàn)行《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》等消防技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)合理設(shè)置消防車(chē)道、消防水源，設(shè)置必須的消防設(shè)施和器材。

但實(shí)際上，不少小區(qū)從立項(xiàng)設(shè)計(jì)上缺少整體消防規(guī)劃； 有些小區(qū)即使編制了消防規(guī)劃，往往小區(qū)內(nèi)建筑由幾家不同施工隊(duì)伍同時(shí)施工，或分階段組織施工，這樣就造成了設(shè)計(jì)前后不一致，設(shè)計(jì)、施工上不銜接。

部分開(kāi)發(fā)商過(guò)多地追求經(jīng)濟(jì)效益，忽視或減少消防設(shè)施方面的投入，以致出現(xiàn)了小區(qū)建成后存在消防安全隱患、消防設(shè)施不配套的現(xiàn)象，如小區(qū)主通道路面硬化后沒(méi)有安裝室外消火栓；已安裝的室外給水管道生活、消防共用，管徑過(guò)小，不能保證消防用水量要求。

消防車(chē)道為枝狀無(wú)回車(chē)場(chǎng)地；人為設(shè)置隔離墩或鐵柵欄，暖氣管道、電視電話線甚至煤氣管道的架空高度不足，不能滿足消防車(chē)通行要求。

不少小區(qū)設(shè)有集中供氣系統(tǒng)如小區(qū)自建獨(dú)立管道液化石油氣、市政集中供應(yīng)煤氣系統(tǒng)，由于施工、設(shè)計(jì)隊(duì)伍參差不齊，未經(jīng)消防部門(mén)審核把關(guān)，出現(xiàn)了如管道架空高度不足、埋地深度不夠、固定不牢、管道系統(tǒng)未進(jìn)行接地處理，液化氣儲(chǔ)存間、煤氣調(diào)壓站位置設(shè)計(jì)不當(dāng)?shù)冗`反安全規(guī)定的行為，由于液化石油氣、煤氣的火災(zāi)危險(xiǎn)性極大，一旦發(fā)生問(wèn)題，后果將不堪設(shè)想，這方面的教訓(xùn)全國(guó)各地發(fā)生了不少。

2、現(xiàn)有物業(yè)管理中沒(méi)有很好地引入消防安全管理內(nèi)容物業(yè)管理作為近年來(lái)新興服務(wù)業(yè)，越來(lái)越受制社會(huì)各界的重視和肯定，但從目前管理內(nèi)容和層次來(lái)看，許多方面還不能適應(yīng)小區(qū)消防安全工作的實(shí)際需要，突出表現(xiàn)在以下方面： 單位往往只過(guò)多的重視防盜，在消防安全管理上不夠重視，消防安全管理制度不健全，沒(méi)有建立滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，有些形同虛設(shè)。

小區(qū)保安大多屬臨時(shí)雇傭性質(zhì)，不少?zèng)]有進(jìn)行消防安全培訓(xùn)就匆匆上崗，消防安全技能差，有些連最基本的滅火器如何使用、如何報(bào)火警等內(nèi)容都不知，遇到火災(zāi)往往束手無(wú)策甚至臨陣脫逃。

消防設(shè)施和器材配備嚴(yán)重不足，小區(qū)內(nèi)按規(guī)定和實(shí)際需要應(yīng)配備滅火器、防火沙、消防水帶、水桶等器材，但大多數(shù)單位沒(méi)有配備或配備不足。消防設(shè)施和器材管理維護(hù)不當(dāng)，部分小區(qū)滅火器、消防桶等器材丟失現(xiàn)象嚴(yán)重，有些滅火器備受烈日曝曬、風(fēng)雨侵蝕、年久失修，發(fā)生火災(zāi)時(shí)不能發(fā)揮應(yīng)有作用甚至誤人傷亡，室內(nèi)外栓用于沖洗路面、澆花澆地被挪作他用。消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容還亟需加強(qiáng)。

3、居民家中存在不少火災(zāi)隱患。

家庭裝修中為了追求裝修效果，而過(guò)多采用易燃可燃材料，隱蔽電氣線路裸露未穿套管，線路選型不當(dāng)，家庭用火用電不慎、小孩玩火等都極易誘發(fā)火災(zāi)的發(fā)生。

為了防盜，大多數(shù)住宅樓一二層安裝了防盜網(wǎng)、防盜欄等防護(hù)措施，上層住戶為防止上層住戶為防止小偷從下層護(hù)欄進(jìn)入自家不得已也須安裝防盜護(hù)欄，整幢建筑變成了一個(gè)十足的“牢籠”，不利于滅火救助和人員安全疏散。目前大多數(shù)居民家中未配備滅火器，不少居民未接受消防安全教育培訓(xùn)，消防安全意識(shí)淡薄，基本的滅火和疏散逃生知識(shí)不具備，現(xiàn)在家庭一旦發(fā)生火災(zāi)，往往火勢(shì)很快蔓延，易產(chǎn)生大量有毒氣體，給居民生命財(cái)產(chǎn)安全造成很大威脅。

二、關(guān)于物業(yè)消防安全管理的思考

1、理順物業(yè)消防安全管理的各種關(guān)系，建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的物業(yè)消防管理體系構(gòu)架。以法律的形式確定物業(yè)消防管理中各主體的法律地位和相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系是平等的民事主體關(guān)系，是委托與被委托的經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系。業(yè)主或物業(yè)使用人享有在管理中的決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)，負(fù)有服從物業(yè)整體消防安全的管理、合理利用物業(yè)項(xiàng)目、確保消防安全、承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用的消防安全管理義務(wù)，物業(yè)公司必須按照法律法規(guī)、行為規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主委托合同的約定，實(shí)施消防安全管理，確保物業(yè)消防安全管理工作接受公安消防部門(mén)、業(yè)主及物業(yè)使用人的監(jiān)督。

2、建立完整、系統(tǒng)的物業(yè)消防安全管理法律規(guī)范體系，規(guī)范其運(yùn)作。制定物業(yè)消防安全管理基本法律、法規(guī)及實(shí)施細(xì)則，以規(guī)范政府主管部門(mén)、物業(yè)公司及業(yè)主或物業(yè)使用人的行為，協(xié)調(diào)其相互間的各種關(guān)系，將物業(yè)消防管理納入法制化和規(guī)范化的軌道，同時(shí)制定統(tǒng)一的物業(yè)消防安全管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，如公共消防安全契約、住戶消防安全手冊(cè)、物業(yè)消防安全檢查規(guī)定，消防設(shè)施維修資金標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施方案規(guī)定，消防安全管理費(fèi)收支規(guī)定，維修養(yǎng)護(hù)消防設(shè)施規(guī)定等。

3、建立和推行物業(yè)消防安全管理早期介入制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通、消費(fèi)是一個(gè)連續(xù)的過(guò)程，在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段就應(yīng)明確聽(tīng)取物業(yè)管理企業(yè)的合理意見(jiàn)，對(duì)隱蔽的消防設(shè)備應(yīng)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)消防安全管理監(jiān)督和認(rèn)可制度，|考試|大|并且嚴(yán)格把好驗(yàn)收、交接關(guān)。這種建管結(jié)合方式，能提高物業(yè)的有效價(jià)值。

4、建立高素質(zhì)的物業(yè)消防安全管理隊(duì)伍。在物業(yè)管理中應(yīng)確定專（兼）職消防管理員，具備一定的防災(zāi)滅火知識(shí)和消防管理知識(shí)，經(jīng)消防部門(mén)培訓(xùn)后持證上崗。對(duì)消防控制室操作人員，必須具有現(xiàn)代消防技術(shù)方面的知識(shí)、熟練掌握消防系統(tǒng)的情況。對(duì)現(xiàn)代消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)委托專業(yè)化的消防設(shè)施維護(hù)保修公司來(lái)承擔(dān)。

5、公安消防機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)消防安全管理的監(jiān)督指導(dǎo)。公安消防機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格把好物業(yè)建筑設(shè)計(jì)審核關(guān)，不留先天隱患。對(duì)物業(yè)消防安全管理要加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，定期實(shí)施防火監(jiān)督檢查。對(duì)物業(yè)消防安全管理要給予法律支持。對(duì)物業(yè)消防安全管理人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，幫助提高消防安全管理素質(zhì)。

三、加強(qiáng)管理消防安全的對(duì)策

1、加強(qiáng)小區(qū)整體消防規(guī)劃，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應(yīng)把消防設(shè)施器材配齊配足、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃時(shí)，要增強(qiáng)消防安全意識(shí)，從整體上對(duì)小區(qū)進(jìn)行合理消防規(guī)劃設(shè)計(jì)，嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)消防技術(shù)規(guī)范進(jìn)行消防設(shè)計(jì)或編制專門(mén)消防設(shè)計(jì)專篇，并報(bào)送規(guī)劃、消防等部門(mén)進(jìn)行審查，各設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位要各負(fù)其責(zé)，相互監(jiān)督、密切配合，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)施工圖紙組織施工，把小區(qū)消防規(guī)劃真正落到實(shí)處。各級(jí)房產(chǎn)管理、建委、工商等職能部門(mén)要強(qiáng)化監(jiān)督管理，對(duì)違反規(guī)定的設(shè)計(jì)、施工和開(kāi)發(fā)商，要采取暫扣或吊銷(xiāo)執(zhí)照或許可證、降低資質(zhì)、罰款等辦法，同時(shí)要嚴(yán)格設(shè)計(jì)、施工隊(duì)伍的管理，對(duì)無(wú)設(shè)計(jì)、施工資質(zhì)的單位和個(gè)人不得承攬消防設(shè)施的設(shè)計(jì)施工，從源頭上保證消防設(shè)施和器材安裝到位。

2、要將消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容融入到小區(qū)日常管理之中，真正抓好落到實(shí)處各物業(yè)管理單位要按照《中華人民共和國(guó)消防法》等法律的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，制定符合小區(qū)自身特點(diǎn)的消防安全管理制度，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定配置消防設(shè)施和器材，設(shè)置消防安全標(biāo)志，并定期組織檢驗(yàn)維修，同時(shí)要對(duì)小區(qū)保安進(jìn)行上崗前消防技能培訓(xùn)，未經(jīng)消防安全培訓(xùn)的一律不準(zhǔn)上崗執(zhí)勤，并定期進(jìn)行強(qiáng)化訓(xùn)練，使小區(qū)保安隊(duì)成為維護(hù)小區(qū)消防安全的主力軍。各級(jí)政府要采取有力措施，大力推進(jìn)和加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)建設(shè)步伐，將物業(yè)小區(qū)管理納入社區(qū)消防安全管理之中，依托社區(qū)服務(wù)，將物業(yè)小區(qū)消防工作納入社區(qū)消防安全服務(wù)范疇，共享社區(qū)消防服務(wù)資源，積極推進(jìn)小區(qū)消防管理的社會(huì)化進(jìn)程。

3、大力開(kāi)展消防宣傳教育和培訓(xùn)，提高廣大居民的消防安全意識(shí)和消防法制觀念針對(duì)小區(qū)內(nèi)居民消防安全意識(shí)和消防法制觀念淡薄的問(wèn)題，要充分利用周六、周日空閑時(shí)間及119消防宣傳日，通過(guò)設(shè)立宣傳站或宣傳欄、發(fā)放消防法律常識(shí)及家庭防火等宣傳材料、播放喜聞樂(lè)見(jiàn)的消防電視宣傳片、邀請(qǐng)消防隊(duì)員傳授滅火和疏散逃生常識(shí)技能等形式，積極主動(dòng)地向小區(qū)內(nèi)居民進(jìn)行消防安全常識(shí)、消防法規(guī)的教育，提高他們的消防安全意識(shí)和消防法制觀念，自覺(jué)做好家庭防火滅火，教育子女愛(ài)護(hù)公共消防設(shè)施，同各種違法行為作斗爭(zhēng)，共同把小區(qū)的消防安全工作做好。

4、加強(qiáng)消防監(jiān)督管理，嚴(yán)格消防執(zhí)法公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)要切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)的消防監(jiān)督管理，小區(qū)建設(shè)時(shí)要提前介入，嚴(yán)格小區(qū)消防規(guī)劃審核關(guān)，施工過(guò)程中要重點(diǎn)把好給水管道、室內(nèi)外消火栓選用和安裝關(guān)，驗(yàn)收時(shí)要嚴(yán)格按有關(guān)消防技術(shù)規(guī)范把好驗(yàn)收關(guān)，確保小區(qū)消防規(guī)劃和各項(xiàng)消防設(shè)施建設(shè)落到實(shí)處。

轄區(qū)公安派出所要充分發(fā)揮消防監(jiān)督職責(zé)，要把居住人口較多的小區(qū)納入消防重點(diǎn)單位加強(qiáng)管理，要把對(duì)小區(qū)消防監(jiān)督管理納入責(zé)任區(qū)民警的考核內(nèi)容，開(kāi)展經(jīng)常性的消防檢查工作，督促和幫助小區(qū)物業(yè)管理單位落實(shí)各項(xiàng)消防安全職責(zé)。要加大消防執(zhí)法和處罰力度，對(duì)于不按消防規(guī)劃建設(shè)的小區(qū)，未按規(guī)定配備消防設(shè)施和器材的，要責(zé)令限期進(jìn)行改正；對(duì)破壞小區(qū)公共消防設(shè)施的單位和個(gè)人要依法嚴(yán)厲查處；對(duì)小區(qū)周?chē)蛐^(qū)內(nèi)違法設(shè)置的液化氣代灌點(diǎn)、加油站或煤氣調(diào)壓站要責(zé)令限期整改、搬遷或依法取締，結(jié)論：綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)要不斷提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，為業(yè)主和物業(yè)使用人提供一個(gè)安全、舒適的工作生活環(huán)境，就要加強(qiáng)物業(yè)消防安全管理，要逐漸形成“政府宏觀指導(dǎo)，物業(yè)公司具體管理，業(yè)主自我防范，消防機(jī)構(gòu)實(shí)施監(jiān)督”的專業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化和法制化的管理體制。參考文獻(xiàn)：

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第五篇：關(guān)于團(tuán)購(gòu)中法律問(wèn)題的幾點(diǎn)思考

摘要：近年來(lái)，團(tuán)購(gòu)正在成為一個(gè)新興的網(wǎng)上購(gòu)物方式，人們正從團(tuán)購(gòu)中獲得一些超值的商品優(yōu)惠，但是反觀這個(gè)剛剛興起的購(gòu)物模式，仍存在著眾多弊端，本文嘗試從法律角度剖析團(tuán)購(gòu)中的一些問(wèn)題。本文主要闡述了團(tuán)購(gòu)的基本情況、分析團(tuán)購(gòu)當(dāng)事人的法律關(guān)系、論述團(tuán)購(gòu)產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的責(zé)任與救濟(jì)途徑，并就團(tuán)購(gòu)產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的現(xiàn)狀、原因進(jìn)行分析并提出解決辦法以及對(duì)團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站的監(jiān)管建議。

一、概述

（一）團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站的運(yùn)營(yíng)模式

筆者認(rèn)為：團(tuán)購(gòu)是指一定數(shù)量規(guī)模的消費(fèi)者通過(guò)團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站這個(gè)平臺(tái)，與商家訂立格式合同并履行的行為。

團(tuán)購(gòu)作為一個(gè)新興購(gòu)物方式，吸引了眾多消費(fèi)者的眼球。實(shí)際上，網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)將零售業(yè)務(wù)變成了批發(fā)業(yè)務(wù)，通過(guò)將零散的消費(fèi)者聚集起來(lái)，有效降低了廠家的交易成本，提高了交易效率，使交易方式更加靈活，同時(shí)也增加了利潤(rùn)。如今團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站主要的盈利來(lái)源有：會(huì)員企業(yè)年服務(wù)費(fèi)、商家銷(xiāo)售返點(diǎn)、城市站點(diǎn)加盟費(fèi)用、地面活動(dòng)的企業(yè)贊助，還有網(wǎng)絡(luò)廣告等。隨著消費(fèi)合作與網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合，消費(fèi)者之間的聯(lián)合成本大幅度降低，網(wǎng)絡(luò)的力量推動(dòng)著更大范圍的消費(fèi)合作和更多的交易對(duì)象增長(zhǎng)。①低價(jià)限量銷(xiāo)售成為團(tuán)購(gòu)主要的營(yíng)銷(xiāo)方式。銷(xiāo)售商這樣做無(wú)非是想為自己的商品做廣告，從而推銷(xiāo)自己的商品；而團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站這樣做，是想吸引消費(fèi)者進(jìn)行團(tuán)購(gòu)，形成穩(wěn)定的消費(fèi)人群，使自己能做大做強(qiáng)，從而達(dá)到上市融資的目的。目前幾乎所有的團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站都是負(fù)債經(jīng)營(yíng)，團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站上出售的商品很便宜，除一部分是經(jīng)銷(xiāo)商為擴(kuò)大市場(chǎng)，自己低價(jià)銷(xiāo)售外，大部分團(tuán)購(gòu)商品或服務(wù)都是團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站高買(mǎi)低售以獲得穩(wěn)定的客戶源。所以，團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站必須有充足的資金來(lái)源才能在市場(chǎng)上長(zhǎng)期運(yùn)行，而理想模式就是上市發(fā)行股票募集資金。美團(tuán)網(wǎng)CEO 王興也表示，2012年是團(tuán)購(gòu)行業(yè)的分水嶺，會(huì)進(jìn)一步整合，團(tuán)購(gòu)淘汰賽提速，服務(wù)和技術(shù)是團(tuán)購(gòu)競(jìng)爭(zhēng)的門(mén)檻。

（二）團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站的現(xiàn)狀

“物美價(jià)廉”是消費(fèi)者理想的追求，團(tuán)購(gòu)作為一種新興事物得到很多人的青睞，也證明其有著其他購(gòu)物方式不可企及的優(yōu)勢(shì)，而最主要的是團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站出售的商品通常低于市場(chǎng)正常價(jià)格。然而，優(yōu)惠價(jià)格的背后也陷阱重重。據(jù)中消協(xié)最新報(bào)告顯示，2011 年網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)成為銷(xiāo)售類投訴新熱點(diǎn)，投訴量位居各類投訴前10 位，反映的主要問(wèn)題包括貨不對(duì)板，退換貨難；服務(wù)注水，價(jià)外有價(jià)；高標(biāo)低折，吸引眼球等。

二、團(tuán)購(gòu)當(dāng)事人的法律關(guān)系

（一）團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站和銷(xiāo)售商的法律關(guān)系

團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站若通過(guò)銷(xiāo)售商購(gòu)買(mǎi)商品并低價(jià)銷(xiāo)售，此時(shí)，他們之間應(yīng)該就是一種買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，關(guān)于這一點(diǎn)爭(zhēng)議不大。但現(xiàn)實(shí)中這種可能性不大，因?yàn)閳F(tuán)購(gòu)網(wǎng)站本身就融資困難，若直接將商品買(mǎi)來(lái)，易產(chǎn)生存貨積壓風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致流動(dòng)資金短缺，加大商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。比較可行的方式是由銷(xiāo)售商通過(guò)團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站自己銷(xiāo)售商品或者服務(wù)，此時(shí)團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站和銷(xiāo)售商的關(guān)系就很難認(rèn)定。目前有學(xué)者認(rèn)為屬于行紀(jì)關(guān)系②，也有學(xué)者認(rèn)為屬于居間關(guān)系③。

首先，筆者認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第414 條④及《合同法》第421 條⑤，單從團(tuán)購(gòu)KTV、理發(fā)券、電影票等服務(wù)優(yōu)惠券來(lái)看，團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站并非只以自己的名義發(fā)布團(tuán)購(gòu)信息，往往網(wǎng)站上還要注明服務(wù)的提供者；其次，團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站也并非直接享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，銷(xiāo)售商（而并非團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站）直接履行合同、承擔(dān)義務(wù)。因此，我們不能認(rèn)定團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站和銷(xiāo)售商之間存在行紀(jì)合同關(guān)系。

此外，根據(jù)《合同法》第424 條⑥可知，居間人并不直接和任何一方當(dāng)事人訂立買(mǎi)賣(mài)合同，只是基于委托人的委托進(jìn)行促成締約的活動(dòng)。而團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站若是居間人的話，委托人應(yīng)當(dāng)是銷(xiāo)售商，但是團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站卻和消費(fèi)者訂立了合同，即“用戶協(xié)議”，因此，我們可以認(rèn)定，團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站和銷(xiāo)售商之間并不是居間合同的關(guān)系。

同時(shí)，根據(jù)《合同法》第396 條⑦，也很難認(rèn)定他們之間是委托合同關(guān)系，如果是委托合同關(guān)系，受托人要以委托人的名義實(shí)施行為，并且由委托人承擔(dān)責(zé)任，但團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站在銷(xiāo)售商品時(shí)也不完全以銷(xiāo)售商的名義進(jìn)行，如果認(rèn)定他們之間是委托合同關(guān)系，則會(huì)使團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站的行為過(guò)于單一和狹窄，只能在委托人的委托范圍內(nèi)從事活動(dòng)。

因此，我們認(rèn)為，團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站與銷(xiāo)售者之間的關(guān)系并不像行紀(jì)合同關(guān)系、居間合同關(guān)系或委托合同關(guān)系那么單一，而應(yīng)當(dāng)是一種混合合同關(guān)系，至于具體涉及那種合同形式，要通過(guò)分析合同內(nèi)容才能做出準(zhǔn)確判斷。

（二）團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站和消費(fèi)者的法律關(guān)系

消費(fèi)者到底是與團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站建立了法律關(guān)系，還是與銷(xiāo)售商建立了法律關(guān)系。筆者認(rèn)為，在團(tuán)購(gòu)實(shí)物商品的過(guò)程中，消費(fèi)者只和團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站有用戶協(xié)議，建立合同法律關(guān)系。由于團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站一般以自己的名義發(fā)布商品信息，未標(biāo)明銷(xiāo)售商信息，消費(fèi)者和銷(xiāo)售商并沒(méi)有直接的合同約束，根據(jù)合同的相對(duì)性，在發(fā)生糾紛時(shí)，消費(fèi)者就無(wú)法追究銷(xiāo)售商的法律責(zé)任。但事實(shí)上，并非只能通過(guò)合同關(guān)系產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)到存在質(zhì)量問(wèn)題的商品或者服務(wù)并且造成損害時(shí)，可以依侵權(quán)責(zé)任向銷(xiāo)售者追究缺陷產(chǎn)品侵權(quán)責(zé)任，這和前面的結(jié)論并不矛盾。然而，消費(fèi)者只能在因?yàn)樯唐吩斐蓳p害的情況下追究銷(xiāo)售者的侵權(quán)責(zé)任，而無(wú)法在收到存在質(zhì)量問(wèn)題的商品但未因此受到損害的情況下追究銷(xiāo)售者的違約責(zé)任。但是，不排除一些團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站直接在團(tuán)購(gòu)信息中詳細(xì)標(biāo)明銷(xiāo)售商的信息，這樣筆者認(rèn)為交易對(duì)象明確，那么有必要將團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中展銷(xiāo)會(huì)柜臺(tái)租賃者法律地位等同，即在團(tuán)購(gòu)產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，消費(fèi)者既可以要求團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站也可以要求銷(xiāo)售商承擔(dān)法律責(zé)任。

在團(tuán)購(gòu)服務(wù)商品中，消費(fèi)者和團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站仍存在用戶協(xié)議，因此存在合同關(guān)系。同時(shí)消費(fèi)者還會(huì)和銷(xiāo)售者有直接的履行合同義務(wù)的過(guò)程，意味著他們之間也有服務(wù)合同關(guān)系，否則，若是消費(fèi)者在團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站上購(gòu)買(mǎi)過(guò)服務(wù)類商品的優(yōu)惠券，而服務(wù)銷(xiāo)售者又拒絕提供服務(wù)的話，消費(fèi)者只能追究團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站的責(zé)任，顯然不合理。

三、團(tuán)購(gòu)產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的責(zé)任與救濟(jì)

團(tuán)購(gòu)產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的責(zé)任與救濟(jì)問(wèn)題是團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站運(yùn)營(yíng)中的核心問(wèn)題，也是我們最關(guān)注的問(wèn)題。目前，專門(mén)針對(duì)團(tuán)購(gòu)的法律法規(guī)甚少，我們只能?chē)L試在已有的法律制度框架內(nèi)找到解決辦法。

（一）事前的團(tuán)購(gòu)合同主要問(wèn)題

很多團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站認(rèn)為其標(biāo)價(jià)銷(xiāo)售商品的行為是要約邀請(qǐng)，所以他們覺(jué)得自己?jiǎn)畏矫娉蜂N(xiāo)的行為并不構(gòu)成違約，如糯米網(wǎng)用戶協(xié)議：“本站將盡最大努力保證您所購(gòu)商品與網(wǎng)站上公布的價(jià)格一致，但價(jià)目表和聲明并不構(gòu)成要約。本站有權(quán)在發(fā)現(xiàn)了其網(wǎng)站上顯現(xiàn)的產(chǎn)品及訂單的明顯錯(cuò)誤或缺貨的情況下，單方面撤回任何承諾。同

時(shí)，本站保留對(duì)產(chǎn)品訂購(gòu)的數(shù)量的限制權(quán)。”然而我們認(rèn)為，商家在團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站上標(biāo)價(jià)銷(xiāo)售商品在法律上是要約，首先商家在網(wǎng)站上貼出信息對(duì)商品的質(zhì)量、數(shù)量、價(jià)格等交易條件有詳細(xì)的描述，并且存在著愿意與消費(fèi)者訂立合同并受合同約束的意思，這些都已經(jīng)符合了要約的構(gòu)成要件。

對(duì)于消費(fèi)者的承諾，商家是受合同約束的，不能任意反悔，必須依照?qǐng)F(tuán)購(gòu)網(wǎng)站上的描述提供商品或者服務(wù)。

（二）事后責(zé)任承擔(dān)

團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站作為一個(gè)交易平臺(tái)，連接著消費(fèi)者和銷(xiāo)售商，在整個(gè)團(tuán)購(gòu)交易中起著非常大的作用，是保證交易順利進(jìn)行的一個(gè)至關(guān)重要的因素，本文認(rèn)為團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站應(yīng)為自己提供銷(xiāo)售的行為負(fù)責(zé)，這樣不僅有利于交易安全，同時(shí)有利于更好的保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。

如前所述，團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站和消費(fèi)者之間存在合同關(guān)系，因此產(chǎn)品質(zhì)量存在缺陷時(shí)，消費(fèi)者也可以要求團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站承擔(dān)違約責(zé)任。即使有學(xué)者認(rèn)為網(wǎng)站和消費(fèi)者沒(méi)有直接法律關(guān)系，團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站僅作為中介者，本文認(rèn)為依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中展銷(xiāo)會(huì)柜臺(tái)租賃者法律責(zé)任，消費(fèi)者仍可以要求團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站承擔(dān)法律責(zé)任。

在商品存在缺陷，造成消費(fèi)者損害時(shí)，可以依據(jù)《產(chǎn)品質(zhì)量法》追究銷(xiāo)售商侵權(quán)責(zé)任。當(dāng)然，按照上文的思路，在銷(xiāo)售者提供服務(wù)時(shí)，也存在合同關(guān)系，消費(fèi)者也可以追究其違約責(zé)任。

然而，消費(fèi)者維權(quán)在理論上講得通，在實(shí)際生活中又是另一種狀況。消保委通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該網(wǎng)站雖然在“服務(wù)政策”中信誓旦旦地承諾“假一賠

三、正品保障”、“三十天無(wú)條件退換貨”等，但是在聯(lián)系方式一欄中卻只公布了網(wǎng)絡(luò)QQ 號(hào)，沒(méi)有聯(lián)系地址和方式。此外，該網(wǎng)站的網(wǎng)頁(yè)上未按規(guī)定標(biāo)示ICP 經(jīng)營(yíng)性網(wǎng)站備案號(hào)、電子營(yíng)業(yè)執(zhí)照等信息，使消費(fèi)者無(wú)法了解網(wǎng)站主辦者的真實(shí)身份。另一方面，團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站還利用格式條款免除自身責(zé)任，如拉手網(wǎng)，雖然承諾7 天無(wú)條件退款，但實(shí)則在具體團(tuán)購(gòu)中多注明“不支持無(wú)條件退款”、“不支持過(guò)期退款”字樣，商家還是掌握主動(dòng)權(quán)，同時(shí)其在團(tuán)購(gòu)網(wǎng)頁(yè)上注明，只要在團(tuán)購(gòu)信息中標(biāo)明不參加無(wú)條件退款即可免除自身責(zé)任；再如糯米網(wǎng)的用戶協(xié)議中也寫(xiě)到：“本站的全部責(zé)任，不論是合同、保證、侵權(quán)（包括過(guò)失）項(xiàng)下的還是其它的責(zé)任，均不超過(guò)您所購(gòu)買(mǎi)的與該索賠有關(guān)的商品價(jià)值額。”這些都使得消費(fèi)者在團(tuán)購(gòu)中的維權(quán)難上加難。

團(tuán)購(gòu)中三方主體的權(quán)利義務(wù)無(wú)法有效解決，作為接受消費(fèi)者投訴的消保委，通過(guò)對(duì)商家與消費(fèi)者在交易過(guò)程中出現(xiàn)的糾紛進(jìn)行調(diào)解，對(duì)商家的不法行為進(jìn)行指正發(fā)揮一定作用，但由于并無(wú)強(qiáng)制力，并且消保委監(jiān)管的只能是營(yíng)業(yè)地位于其轄區(qū)內(nèi)的商家，而網(wǎng)站作為一個(gè)虛擬的平臺(tái)，其消費(fèi)者可能遍布中國(guó)的各個(gè)地區(qū)，維權(quán)難度可想而知。

四、市場(chǎng)準(zhǔn)入和監(jiān)管

針對(duì)團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站出現(xiàn)的這一系列問(wèn)題，對(duì)團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站的監(jiān)管就顯得十分必要，如何對(duì)團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站進(jìn)行有效監(jiān)管也成為一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。國(guó)家工商總局對(duì)于團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站出現(xiàn)的問(wèn)題也開(kāi)始重視，于2012 年3 月14 日，出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)管理的意見(jiàn)》，雖然不具有強(qiáng)制力，但是對(duì)于團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站的監(jiān)管有很好的指引作用。對(duì)于最先興起團(tuán)購(gòu)熱潮的美國(guó)，其團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站在注冊(cè)登記時(shí)需要提供詳細(xì)的身份證明、住址、辦公住址、服務(wù)類型等信息，同時(shí)在網(wǎng)站的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，政府會(huì)通過(guò)

信用評(píng)級(jí)的方式對(duì)網(wǎng)站進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，付款后未收到商品的消費(fèi)者可以向美國(guó)國(guó)家職業(yè)經(jīng)理人犯罪投訴中心和美國(guó)聯(lián)邦調(diào)查局共設(shè)的美國(guó)網(wǎng)絡(luò)欺詐投訴中心進(jìn)行投訴，該中心接受投訴后，由包括普爾、穆迪、惠譽(yù)等第三方分析機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，一旦構(gòu)成欺詐消費(fèi)者的行為，網(wǎng)站有可能面臨高達(dá)上億美元的巨額罰款。⑧結(jié)合美國(guó)的一些做法，以及目前我國(guó)團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站的現(xiàn)狀，本文提出以下建議：

1、提高團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻，進(jìn)行注冊(cè)登記。將營(yíng)業(yè)執(zhí)照“上網(wǎng)”，在各個(gè)團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站的首頁(yè)鏈接其工商登記號(hào)與營(yíng)業(yè)執(zhí)照照片。讓消費(fèi)者通過(guò)對(duì)比自主選擇交易對(duì)象。

2、要求團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站承擔(dān)對(duì)銷(xiāo)售商提供商品或服務(wù)的檢查義務(wù)，同時(shí)團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站在選擇合作的經(jīng)銷(xiāo)商時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)其營(yíng)業(yè)資格及范圍進(jìn)行詳細(xì)的實(shí)質(zhì)審查后作出合作的決定；要求營(yíng)利性團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站承擔(dān)起對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的商品和接受的服務(wù)質(zhì)量的擔(dān)保責(zé)任，扮演好消費(fèi)者與銷(xiāo)售商之間的媒介角色。

3、各地工商局定期對(duì)團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站進(jìn)行檢查，設(shè)定團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站對(duì)團(tuán)購(gòu)商品的信息披露機(jī)制以及責(zé)任機(jī)制；工商局應(yīng)當(dāng)定期披露檢查結(jié)果，同時(shí)與消保委、消費(fèi)者協(xié)會(huì)等聯(lián)合，定期公布有關(guān)團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站的投訴情況及糾紛解決情況和各大團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站服務(wù)排名、信用評(píng)級(jí)，并在團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站首頁(yè)建立鏈接，進(jìn)行有效公示，使消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)能及時(shí)看到。

4、建立有效的爭(zhēng)議解決機(jī)制，相關(guān)監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立投訴維權(quán)機(jī)構(gòu)等。團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站、銷(xiāo)售商以及國(guó)家相關(guān)監(jiān)管部門(mén)應(yīng)利用科學(xué)技術(shù)，建立起一個(gè)良性的糾紛解決途徑。

如團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站可以建立售后QQ 客服，公示銷(xiāo)售商有效的聯(lián)系方式，與工商局、消費(fèi)者保護(hù)委員會(huì)投訴網(wǎng)站相鏈接。

工商局應(yīng)當(dāng)專門(mén)設(shè)立板塊，接受網(wǎng)上投訴，并及時(shí)解決，進(jìn)行公示。

只有完善對(duì)團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站的監(jiān)管，才能更好地維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，使團(tuán)購(gòu)糾紛盡可能減少，也有利于團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站有序、穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)下去。