第一篇：居民小區物業管理中存在消防安全問題

居民小區物業管理中存在消防安全問題

樓主

湘繡城001 發表于 搜房網湘繡城

中國消防在線/20090522

隨著市場經濟的快速發展，城市現代化進程的加快，出現了，居民小區物業管理與消防安全脫節現象。因此，有必要健全物業管理中消防安全服務體系，為居民提供一個安全、舒適的工作生活環境。

市場經濟的快速發展，人民生活水平的日益改善，促使我國房地產業迅猛發展，各類居民住宅樓如雨后春筍般迅速崛起，尤其是各類集中居民區如小區或山莊、花園等命名的功能性住宅群體，大多能夠實現集中供水、供電、供氣，社會化服務功能完善，再加上環境優雅，空氣清新，極大地滿足了人民群眾的生活居住需要，成為我國房地產業發展的走向，這些功能小區大多由物業管理公司進行集中管理，但是不少小區在日常管理中忽視消防安全，沒有將消防安全管理作為物業管理的重要內容來抓，小區內存在不少消防隱患，一些小區發生了諸如居民家庭火災、液化石油氣或煤氣爆炸的事故，給人民生命財產安全造成了很大損害。

一、管理現狀存的問題

1、小區建設缺乏整體消防規劃，消防設施和器材配備不完善一個物業小區，一般由幾十幢甚至上百幢住宅樓或別墅組成，占地往往幾百畝至幾千畝。按照國家現行《建筑設計防火規范》等消防技術規范的有關規定，應合理設置消防車道、消防水源，設置必須的消防設施和器材。但實際上，不少小區從立項設計上缺少整體消防規劃；有些小區即使編制了消防規劃，往往小區內建筑由幾家不同施工隊伍同時施工，或分階段組織施工，這樣就造成了設計前后不一致，設計、施工上不銜接；部分開發商過多地追求經濟效益，忽視或減少消防設施方面的投入，以致出現了小區建成后存在消防安全隱患、消防設施不配套的現象，如小區主通道路面硬化后沒有安裝室外消火栓；已安裝的室外給水管道生活、消防共用，管徑過小，不能保證消防用水量要求；消防車道為枝狀無回車場地；人為設置隔離墩或鐵柵欄，暖氣管道、電視電話線甚至煤氣管道的架空高度不足，不能滿足消防車通行要求；不少小區設有集中供氣系統如小區自建獨立管道液化石油氣、市政集中供應煤氣系統，由于施工、設計隊伍參差不齊，未經消防部門審核把關，出現了如管道架空高度不足、埋地深度不夠、固定不牢、管道系統未進行接地處理，液化氣儲存間、煤氣調壓站位置設計不當等違反安全規定的行為，由于液化石油氣、煤氣的火災危險性極大，一旦發生問題，后果將不堪設想，這方面的教訓全國各地發生了不少。

2、現有物業管理中沒有很好地引入消防安全管理內容物業管理作為近年來新興服務業，越來越受制社會各界的重視和肯定，但從目前管理內容和層次來看，許多方面還不能適應小區消防安全工作的實際需要，突出表現在以下方面：單位往往只過多的重視防盜，在消防安全管理上不夠重視，消防安全管理制度不健全，沒有建立滅火和應急疏散預案，有些形同虛設；小區保安大多屬臨時雇傭性質，不少沒有進行消防安全培訓就匆匆上崗，消防安全技能差，有些連最基本的滅火器如何使用、如何報火警等內容都不知，遇到火災往往束手無策甚至臨陣脫逃；消防設施和器材配備嚴重不足，小區內按規定和實際需要應配備滅火器、防火沙、消防水帶、水桶等器材，但大多數單位沒有配備或配備不足；消防設施和器材管理維護不當，部分小區滅火器、消防桶等器材丟失現象嚴重，有些滅火器備受烈日曝曬、風雨侵蝕、年久失修，發生火災時不能發揮應有作用甚至誤人傷亡，室內外栓用于沖洗路面、澆花澆地被挪作他用。消防安全管理作為物業管理的重要內容還亟需加強。

3、居民家中存在不少火災隱患，居民消防安全意識淡薄隨著人民生活水平的日益改善，居民對居家裝飾要求也相應提高。家庭裝修中為了追求裝修效果，而過多采用易燃可燃材料，隱蔽電氣線路裸露未穿套管，線路選型不當，家庭用火用電不慎、小孩玩火等都極易誘發火災的發生。為了防盜，大多數住宅樓一二層安裝了防盜網、防盜欄等防護措施，上層住戶為防止上層住戶為防止小偷從下層護欄進入自家不得已也須安裝防盜護欄，整幢建筑變成了一個十足的“牢籠”，不利于滅火救助和人員安全疏散。而目前大多數居民家中未配備滅火器，不少居民未接受消防安全教育培訓，消防安全意識淡薄，基本的滅火和疏散逃生知識不具備，現在家庭一旦發生火災，往往火勢很快蔓延，易產生大量有毒氣體，給居民生命財產安全造成很大威脅。“安居才能樂業”。各房地產開發商、物業管理單位及各級房產、建委、公安消防等部門結合各自工作職責，齊抓共管，共同把小區建設好，管理好，給居民創造良好的生活居民居住環境。

二、加強管理的對策

1、加強小區整體消防規劃，各房地產開發單位應把消防設施器材配齊配足、設計單位進行小區規劃時，要增強消防安全意識，從整體上對小區進行合理消防規劃設計，嚴格按國家有關消防技術規范進行消防設計或編制專門消防設計專篇，并報送規劃、消防等部門進行審查，各設計、施工、監理等單位要各負其責，相互監督、密切配合，嚴格按設計施工圖紙組織施工，把小區消防規劃真正落到實處。各級房產管理、建委、工商等職能部門要強化監督管理，對違反規定的設計、施工和開發商，要采取暫扣或吊銷執照或許可證、降低資質、罰款等辦法，同時要嚴格設計、施工隊伍的管理，對無設計、施工資質的單位和個人不得承攬消防設施的設計施工，從源頭上保證消防設施和器材安裝到位。

2、要將消防安全管理作為物業管理的重要內容融入到小區日常管理之中，真正抓好落到實處各物業管理單位要按照《中華人民共和國消防法》等法律的有關規定，結合實際，制定符合小區自身特點的消防安全管理制度，按國家有關規定配置消防設施和器材，設置消防安全標志，并定期組織檢驗維修，同時要對小區保安進行上崗前消防技能培訓，未經消防安全培訓的一律不準上崗執勤，并定期進行強化訓練，使小區保安隊成為維護小區消防安全的主力軍。各級政府要采取有力措施，大力推進和加強小區物業建設步伐，將物業小區管理納入社區消防安全管理之中，依托社區服務，將物業小區消防工作納入社區消防安全服務范疇，共享社區消防服務資源，積極推進小區消防管理的社會化進程。

3、大力開展消防宣傳教育和培訓，提高廣大居民的消防安全意識和消防法制觀念針對小區內居民消防安全意識和消防法制觀念淡薄的問題，要充分利用周六、周日空閑時間及119消防宣傳日，通過設立宣傳站或宣傳欄、發放消防法律常識及家庭防火等宣傳材料、播放喜聞樂見的消防電視宣傳片、邀請消防隊員傳授滅火和疏散逃生常識技能等形式，積極主動地向小區內居民進行消防安全常識、消防法規的教育，提高他們的消防安全意識和消防法制觀念，自覺做好家庭防火滅火，教育子女愛護公共消防設施，同各種違法行為作斗爭，共同把小區的消防安全工作做好。

4、加強消防監督管理，嚴格消防執法公安消防監督機構要切實加強物業小區的消防監督管理，小區建設時要提前介入，嚴格小區消防規劃審核關，施工過程中要重點把好給水管道、室內外消火栓選用和安裝關，驗收時要嚴格按有關消防技術規范把好驗收關，確保小區消防規劃和各項消防設施建設落到實處。

轄區公安派出所要充分發揮消防監督職責，要把居住人口較多的小區納入消防重點單位加強管理，要把對小區消防監督管理納入責任區民警的考核內容，開展經常性的消防檢查工作，督促和幫助小區物業管理單位落實各項消防安全職責。要加大消防執法和處罰力度，對于不按消防規劃建設的小區，未按規定配備消防設施和器材的，要責令限期進行改正；對破壞小區公共消防設施的單位和個人要依法嚴厲查處；對小區周圍或小區內違法設置的液化氣代灌點、加油站或煤氣調壓站要責令限期整改、搬遷或依法取締，

第二篇：如何加強居民小區物業管理中存在消防安全

新疆農業大學

目:

程:

名:

業:

級:

號: : 課 程 論 文

如何加強居民小區物業管理中存在消防安全物業管理 吳一凡 公共事業管理

092 095205613 徐沖

職稱: 200 年 12 月 16 日

題

課 姓 專班學指導教師

居民小區物業管理中存在消防安全問題

作者：吳一凡 指導教師：徐春

摘要：隨著市場經濟的快速發展，城市現代化進程的加快，出現了，居民小區物業管理與消防安全脫節現象。因此，有必要健全物業管理中消防安全服務體系，為居民提供一個安全、舒適的工作生活環境。物業管理是一個發展前景廣闊且有待于開拓的新興行業。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業消防安全管理工作不僅是當前，更是今后長期的工作。關鍵詞：物業管理；消防安全；人員規范；

Residents residential property management exist in

fire safety problems

Author: WuYiFan teachers: XuChun Abstract：Along with the rapid development of market economy, modern city, the quickening of the process of appears, residents residential property management and fire control safety disconnected from the phenomenon.Therefore, it is necessary to perfect in the property management in fire safety service system for the residents to provide a safe and comfortable working environment.Property management is a development prospect and needs to be on the development of new industry.One fire safety management has important position and function, therefore, completes property fire safety management not only is the current, but also for a long time.Key words: Property management;Fire control safety;Personnel standard

前言： 市場經濟的快速發展，人民生活水平的日益改善，促使我國房地產業迅猛發展，各類居民住宅樓如雨后春筍般迅速崛起，尤其是各類集中居民區如小區或山莊、花園等命名的功能性住宅群體，大多能夠實現集中供水、供電、供氣，社會化服務功能完善，再加上環境優雅，空氣清新，極大地滿足了人民群眾的生活居住需要，成為我國房地產業發展的走向，這些功能小區大多由物業管理公司進行集中管理，但是不少小區在日常管理中忽視消防安全，沒有將消防安全管理作為物業管理的重要內容來抓，小區內存在不少消防隱患，一些小區發生了諸如居民家庭火災、液化石油氣或煤氣爆炸的事故，給人民生命財產安全造成了很大損害。正文：

一、管理現狀存的問題

1、小區建設缺乏整體消防規劃，消防設施和器材配備不完善一個物業小區，一般由幾十幢甚至上百幢住宅樓或別墅組成，占地往往幾百畝至幾千畝。按照國家現行《建筑設計防火規范》等消防技術規范的有關規定，應合理設置消防車道、消防水源，設置必須的消防設施和器材。

但實際上，不少小區從立項設計上缺少整體消防規劃； 有些小區即使編制了消防規劃，往往小區內建筑由幾家不同施工隊伍同時施工，或分階段組織施工，這樣就造成了設計前后不一致，設計、施工上不銜接。

部分開發商過多地追求經濟效益，忽視或減少消防設施方面的投入，以致出現了小區建成后存在消防安全隱患、消防設施不配套的現象，如小區主通道路面硬化后沒有安裝室外消火栓；已安裝的室外給水管道生活、消防共用，管徑過小，不能保證消防用水量要求。

消防車道為枝狀無回車場地；人為設置隔離墩或鐵柵欄，暖氣管道、電視電話線甚至煤氣管道的架空高度不足，不能滿足消防車通行要求。

不少小區設有集中供氣系統如小區自建獨立管道液化石油氣、市政集中供應煤氣系統，由于施工、設計隊伍參差不齊，未經消防部門審核把關，出現了如管道架空高度不足、埋地深度不夠、固定不牢、管道系統未進行接地處理，液化氣儲存間、煤氣調壓站位置設計不當等違反安全規定的行為，由于液化石油氣、煤氣的火災危險性極大，一旦發生問題，后果將不堪設想，這方面的教訓全國各地發生了不少。

2、現有物業管理中沒有很好地引入消防安全管理內容物業管理作為近年來新興服務業，越來越受制社會各界的重視和肯定，但從目前管理內容和層次來看，許多方面還不能適應小區消防安全工作的實際需要，突出表現在以下方面： 單位往往只過多的重視防盜，在消防安全管理上不夠重視，消防安全管理制度不健全，沒有建立滅火和應急疏散預案，有些形同虛設。

小區保安大多屬臨時雇傭性質，不少沒有進行消防安全培訓就匆匆上崗，消防安全技能差，有些連最基本的滅火器如何使用、如何報火警等內容都不知，遇到火災往往束手無策甚至臨陣脫逃。

消防設施和器材配備嚴重不足，小區內按規定和實際需要應配備滅火器、防火沙、消防水帶、水桶等器材，但大多數單位沒有配備或配備不足。消防設施和器材管理維護不當，部分小區滅火器、消防桶等器材丟失現象嚴重，有些滅火器備受烈日曝曬、風雨侵蝕、年久失修，發生火災時不能發揮應有作用甚至誤人傷亡，室內外栓用于沖洗路面、澆花澆地被挪作他用。消防安全管理作為物業管理的重要內容還亟需加強。

3、居民家中存在不少火災隱患。

家庭裝修中為了追求裝修效果，而過多采用易燃可燃材料，隱蔽電氣線路裸露未穿套管，線路選型不當，家庭用火用電不慎、小孩玩火等都極易誘發火災的發生。

為了防盜，大多數住宅樓一二層安裝了防盜網、防盜欄等防護措施，上層住戶為防止上層住戶為防止小偷從下層護欄進入自家不得已也須安裝防盜護欄，整幢建筑變成了一個十足的“牢籠”，不利于滅火救助和人員安全疏散。目前大多數居民家中未配備滅火器，不少居民未接受消防安全教育培訓，消防安全意識淡薄，基本的滅火和疏散逃生知識不具備，現在家庭一旦發生火災，往往火勢很快蔓延，易產生大量有毒氣體，給居民生命財產安全造成很大威脅。

二、關于物業消防安全管理的思考

1、理順物業消防安全管理的各種關系，建立市場經濟體制下的物業消防管理體系構架。以法律的形式確定物業消防管理中各主體的法律地位和相互之間的權利義務關系。業主或物業使用人與物業管理公司之間的關系是平等的民事主體關系，是委托與被委托的經濟合同關系。業主或物業使用人享有在管理中的決策權和監督權，負有服從物業整體消防安全的管理、合理利用物業項目、確保消防安全、承擔相應費用的消防安全管理義務，物業公司必須按照法律法規、行為規范標準及業主委托合同的約定，實施消防安全管理，確保物業消防安全管理工作接受公安消防部門、業主及物業使用人的監督。

2、建立完整、系統的物業消防安全管理法律規范體系，規范其運作。制定物業消防安全管理基本法律、法規及實施細則，以規范政府主管部門、物業公司及業主或物業使用人的行為，協調其相互間的各種關系，將物業消防管理納入法制化和規范化的軌道，同時制定統一的物業消防安全管理行業標準和規范，如公共消防安全契約、住戶消防安全手冊、物業消防安全檢查規定，消防設施維修資金標準及實施方案規定，消防安全管理費收支規定，維修養護消防設施規定等。

3、建立和推行物業消防安全管理早期介入制度。房地產開發、流通、消費是一個連續的過程，在物業的規劃設計、開發建設階段就應明確聽取物業管理企業的合理意見，對隱蔽的消防設備應實施專業化物業消防安全管理監督和認可制度，|考試|大|并且嚴格把好驗收、交接關。這種建管結合方式，能提高物業的有效價值。

4、建立高素質的物業消防安全管理隊伍。在物業管理中應確定專（兼）職消防管理員，具備一定的防災滅火知識和消防管理知識，經消防部門培訓后持證上崗。對消防控制室操作人員，必須具有現代消防技術方面的知識、熟練掌握消防系統的情況。對現代消防設施設備應委托專業化的消防設施維護保修公司來承擔。

5、公安消防機構應加強對物業消防安全管理的監督指導。公安消防機構應嚴格把好物業建筑設計審核關，不留先天隱患。對物業消防安全管理要加強宏觀指導，定期實施防火監督檢查。對物業消防安全管理要給予法律支持。對物業消防安全管理人員進行消防培訓，幫助提高消防安全管理素質。

三、加強管理消防安全的對策

1、加強小區整體消防規劃，各房地產開發單位應把消防設施器材配齊配足、設計單位進行小區規劃時，要增強消防安全意識，從整體上對小區進行合理消防規劃設計，嚴格按國家有關消防技術規范進行消防設計或編制專門消防設計專篇，并報送規劃、消防等部門進行審查，各設計、施工、監理等單位要各負其責，相互監督、密切配合，嚴格按設計施工圖紙組織施工，把小區消防規劃真正落到實處。各級房產管理、建委、工商等職能部門要強化監督管理，對違反規定的設計、施工和開發商，要采取暫扣或吊銷執照或許可證、降低資質、罰款等辦法，同時要嚴格設計、施工隊伍的管理，對無設計、施工資質的單位和個人不得承攬消防設施的設計施工，從源頭上保證消防設施和器材安裝到位。

2、要將消防安全管理作為物業管理的重要內容融入到小區日常管理之中，真正抓好落到實處各物業管理單位要按照《中華人民共和國消防法》等法律的有關規定，結合實際，制定符合小區自身特點的消防安全管理制度，按國家有關規定配置消防設施和器材，設置消防安全標志，并定期組織檢驗維修，同時要對小區保安進行上崗前消防技能培訓，未經消防安全培訓的一律不準上崗執勤，并定期進行強化訓練，使小區保安隊成為維護小區消防安全的主力軍。各級政府要采取有力措施，大力推進和加強小區物業建設步伐，將物業小區管理納入社區消防安全管理之中，依托社區服務，將物業小區消防工作納入社區消防安全服務范疇，共享社區消防服務資源，積極推進小區消防管理的社會化進程。

3、大力開展消防宣傳教育和培訓，提高廣大居民的消防安全意識和消防法制觀念針對小區內居民消防安全意識和消防法制觀念淡薄的問題，要充分利用周六、周日空閑時間及119消防宣傳日，通過設立宣傳站或宣傳欄、發放消防法律常識及家庭防火等宣傳材料、播放喜聞樂見的消防電視宣傳片、邀請消防隊員傳授滅火和疏散逃生常識技能等形式，積極主動地向小區內居民進行消防安全常識、消防法規的教育，提高他們的消防安全意識和消防法制觀念，自覺做好家庭防火滅火，教育子女愛護公共消防設施，同各種違法行為作斗爭，共同把小區的消防安全工作做好。

4、加強消防監督管理，嚴格消防執法公安消防監督機構要切實加強物業小區的消防監督管理，小區建設時要提前介入，嚴格小區消防規劃審核關，施工過程中要重點把好給水管道、室內外消火栓選用和安裝關，驗收時要嚴格按有關消防技術規范把好驗收關，確保小區消防規劃和各項消防設施建設落到實處。

轄區公安派出所要充分發揮消防監督職責，要把居住人口較多的小區納入消防重點單位加強管理，要把對小區消防監督管理納入責任區民警的考核內容，開展經常性的消防檢查工作，督促和幫助小區物業管理單位落實各項消防安全職責。要加大消防執法和處罰力度，對于不按消防規劃建設的小區，未按規定配備消防設施和器材的，要責令限期進行改正；對破壞小區公共消防設施的單位和個人要依法嚴厲查處；對小區周圍或小區內違法設置的液化氣代灌點、加油站或煤氣調壓站要責令限期整改、搬遷或依法取締，結論：綜上所述，物業管理企業要不斷提高物業的經濟效益、社會效益和環境效益，為業主和物業使用人提供一個安全、舒適的工作生活環境，就要加強物業消防安全管理，要逐漸形成“政府宏觀指導，物業公司具體管理，業主自我防范，消防機構實施監督”的專業化、社會化、規范化和法制化的管理體制。參考文獻：

[1]趙久建.中國物業管理行業發展現狀與對策研究[D].北京交通大學: 北京交通大學,2011.[2]呂培進.物業管理若干法律問題探討[D].蘭州大學: 蘭州大學,2011.[3]劉敏昊.物業管理項目投標全過程管理研究[D].華東理工大學: 華東理工大學,2011.[4]林七七.A物業管理公司業主投訴中的溝通管理研究[D].暨南大學: 暨南大學,2011.[5]李承澤.龍城物業管理公司物業服務創新研究[D].蘭州大學: 蘭州大學,2011.[6]劉宏誠.聚焦物業管理糾紛[N].中國證券報,2003-03-31 [7]何川.中國物業管理企業戰略管理理論與實踐初探[D].北京林業大學: 北京林業大學,2007.

第三篇：居民小區物業管理服務工作存在的

居民小區物業管理服務工作存在的

問題與建議

近年來，小區物業管理服務工作作為一項新興行業取得了較快發展。目前，總計開發面積超過600萬平方米。自2004年起步以來，現有物業服務公司已經發展到20多家，服務面積400多萬平方米。有10多個小區先后獲得省、市優秀管理小區和市文明小區、園林小區等稱號。房地產業的迅速發展，小區物業管理也暴露出了許多問題，引發了不少社會矛盾，給政府工作帶了很大的壓力。“小區問題不小”，這迫切需要我們盡快完善和加強物業管理服務工作。

一、居民小區物業管理服務工作存在的問題

1、開發商遺留問題給物業管理服務造成隱患。

受利益驅動和有關部門監管不力等影響，開發商重視房屋建設，而忽視對基礎設施的配套建設，忽視對水、電、電梯、綠化、道路、燃氣、電信、停車位等的系統設計，沒有硬性標準，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開發商對小區配套承諾也不能兌現，質量問題多。主要表現在：一是面積分攤不合理，配套服務設施不兌現；二是房屋出現質量問題后，開發商不主動維修，卻和物業公司就修繕責任互相推諉。三是開發商越權承諾減免、打折物管費，給物業公司增加負擔。比如：水榭花都小高層就曾經出現過電梯不能運行、高層用水二次加壓設備偷工減料導致業主用不上水的問題。出現問題后，開發商維修、維護不及時，宣傳溝通不到位，業主對情況不了解，就將矛盾全部轉嫁給物業公司，引起業主與物業公司之間的矛盾，導致業主拒繳物業費，造成業主和物業公司形成對立面。另外，還有一些老小區，不少還是單位和部門開發的，由于設計、規劃的先天不足，遺留的問題也不少，物業管理工作依然困難重重，也需要引起廣泛關注。

2、物業管理服務不規范、不到位。

一是物業企業員工素質不高、服務不規范。員工文化水平低，同時沒有接受過專門培訓，致使物業服務工作不到位，不按規范操作，從業人員流動性大。二是保安工作流于形式，人浮于事，作用沒有真正發揮好。重門崗，輕巡邏查看；重小區內部安全，輕外圍防范；重治安問題，輕設施安全；重人員數量，輕崗位管理監督；重對人的防范，輕對物的安全監護。三是物業公司自身管理水平較低，開展和提供的服務項目單

一、面窄。物業企業僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務內容，沒有利用社區文明建設契機，拓展服務平臺。目前全縣還沒有一家物業公司開展接送小孩、代灌液化氣、代灌純凈水等服務。四是物業管理企業財務收支不透明。業主不知道自己繳納的費用花在什么地方。許多物業企業缺少長遠發展和規?；l展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業企業取得物業管理權后，沒有嚴格履約，擅自降低服務標準和要求。更有甚者，只收費不服務，引起業主不滿，業主不愿意繳費。2013，東?？h物業糾紛不斷。據不完全統計，房管部門直接處理日常投訴718起，縣長信箱轉辦53起，122民聲熱線轉辦248起，西雙湖論壇投訴126起，網絡輿情督辦139起，愛衛會轉辦2起，軟辦轉辦1起，縣人大、政協轉辦9起。

3、業主繳費意識不高，物業費收繳率偏低。

首先是有的業主的消費觀念不正確。部分買房人是剛從農村上來的中老年人，沒有物業管理觀念。部分城區職工習慣福利分房，都對有償服務產生抵觸情緒。其次，部分業主把物業管理服務職能無限擴大化，認為繳了費，物業公司就應該什么都負責。只要遇到麻煩事情，就要求物業公司解決。只要物業公司不解決，就以此為借口緩繳費或者不繳費。第三，有的業主把物業公司職能虛無化，認為我住的房子用不著物業公司來管理，沒有必要花冤枉錢。還有的業主自身素質差，物管服務照常享受，就是不想掏管理費。也有個別業主以不在小區住為借口不交物業費。還有一部分業主，看到其他業主不繳費，認為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業費。在不繳費的業主中，還包括一部分機關干部、人民教師等靠吃財政工資供養的人員。來自縣房管局2011年的物業費繳納統計表明，2011年全縣統計上報的31個小區，總戶數為14303戶，其中機關事業單位戶數為2591戶，未繳納物業費的機關事業單位戶數為924戶，分別占總戶數和機關事業單位戶數的比例為6.46％和35.66％，影響特別壞。2012年東?？h物管小區收費統計表明，東海縣25家物業管理企業，目前收費率最高的達92.5﹪，收費率低的只有46.7﹪.盈利企業只有20﹪。微利保本企業達55﹪，虧損企業達25﹪。還有的部分物業公司是開發商組建，物業費收不起來，靠開發商“輸血”維持，呈現虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開發商的項目完成，開發商撤離，不再“輸血”，物業管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區業主入住率較低，也是造成物業收費難的原因之一。

4、監管部門缺位，重視程度不夠，沒有各司其責。

受管理體制不順、部分業主公德意識不強等因素影響，有的小區內出現亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結構影響使用安全、居住房破墻改為營業用房、破壞綠化、破壞公用設施等違法行為以及亂停亂放、噪音超標、油煙燒烤等一系列影響居民生活環境的現象還普遍存在。居民反映強烈，物業公司卻沒有執法權，只能口頭勸告和協商，缺乏有效的治理手段。一些違章建筑，一旦建成，又會給今后的拆遷工作帶來很大的麻煩。首先是居委會的作用沒有真正發揮。按照2013年5月1日實施的《江蘇省物業管理條例》規定：“街道辦事處（鄉鎮人民政府）具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系。社區居（村）民委員會應當予以協助和配合”。然而，事實上，居委會對小區是放任不管，形同虛設。一個小區，少則數千人，多則數萬人，不少小區，比農村的村委會還大，小區里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創建等民生問題亟待解決，急需居委會出面協調解決。另外，建設部門、房管部門、質檢部門、公安部門、城管部門、供水供電部門等，都存在監管缺位的問題。遇到事情，往往推諉扯皮，執法范圍不明確，小區成了執法空白區域。同時，沒有很好發揮業主委員會的作用。目前，開發商上報縣房管部門備案的業主委員有20多個，大多有名無實，真假難辨，真正發揮作用的很少。業主委員會的作用沒有充分發揮，開發商、物管企業與業主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎，不利于業主自治管理和其它物管工作的開展。

5、物業管理法律法規不健全。

國家關于物業管理的法律法規不完善?！督K省物業管理條例》雖然已經頒布，但是，有許多規定無法操作。比如，對小區內，沒有建立業主大會和業主委員會的沒有強制性規定，也沒有規定不成立或不備案的法律后果。無法體現業主自治管理。市縣《物業服務管理辦法》和實施細則遲遲沒有出臺，還沒有健全一個強制性、權威性和可操作性的物業管理法規體系。

二、完善居民小區物業管理服務工作的建議

1、健全制度，加大對開發商的監管力度。

根據外地經驗，開發商應該按照建設造價比例繳納一定數額的公共維修基金，制定售后服務制度，加強對開發商工程質量和環境質量的監管，防止開發商偷工減料、降低公共配套設施和環境質量的行為。在項目前期規劃、設計時，房管部門就應該對小區的基礎配套設施提前介入監管，從工程項目立項開始，對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，保證居住小區建設少留甚至不留“硬傷”，為跟進的物業管理服務打好基礎。杜絕未竣工就把不符合驗收條件的房屋提前交付業主使用的現象發生。要制定嚴格的小區交付使用驗收制度。對參與驗收的單位和個人，可以采取責任追究和責任倒查制度。誰簽字，誰負責。要像銀行發放貸款推行的放款收款終身負責制一樣，約束驗收人員切實高度負責，杜絕以權謀私，和不作為、亂作為現象。要組織開展物業管理年專項整治活動。對歷史形成的遺留問題要督促開發商和物管企業盡快落實維修、維護和整改。對現在已經嚴重影響居民生活的問題和矛盾，要抓緊協調開發商以及行業主管部門、相關工程監管部門，迅速明確經濟責任和維修部門，限時并保質保量加以解決。對新建小區的工程質量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區基礎配套設施等方面，進行全方位監管。

2、規范行為，提高物管服務水平。

房管部門要嚴格把關，高度重視前期物業小區的交接，認真完成物業公司的資質初審工作。要做好住宅小區前期物業招投標的監管工作。要根據創建市優小區的標準，對各小區進行嚴格的檢查并實施獎懲措施，在小區設立投訴舉報電話、舉報信箱，方便業主投訴，用于監督物業公司的服務行為，督促物業公司按照合同約定的服務標準進行服務。如有違反，從嚴處理，或根據規定予以罰款，或發動小區業委會辭退物管企業，或限制其參與物業招投標，直至吊銷其資質。要建立培訓制度、提升物業從業人員及業委會的整體素質。要倡導物業服務企業通過建立分析制度整合資源，創新服務理念，優化服務質量，降低管理成本，為業主提供細致周到的人性化服務。鼓勵物業公司創先爭優。制定獎懲措施，優勝劣汰。要經常開展小區物業管理工作評比。對獲得省優、市優的物業公司要予以獎勵。要對物管企業給予稅收等方面的政策扶持。要抓緊培養本土龍頭型小區物管企業。扶持優秀物管企業發展壯大。要抓好小區物管企業進駐招標關，提高物管企業進駐的門檻，物管企業進駐小區要向優秀物管企業傾斜。鼓勵物管優秀企業開展規?；⒓s化經營。全面提升東?？h物管的水平和檔次。要學習灌南縣的經驗，嚴格控制開發商自主運營物業公司。要加大小區環境整治力度，逐漸解決老小區無人管理、環境臟亂差等問題。

3、創新手段，破解物業費的收繳難題。

物業收費難、業主不交物業費，直接導致物業服務質量的下降。要強化宣傳教育，使業主明白自己的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業管理費不僅損害了物業企業的利益，同時也損害了業主自身的利益。要采取得力措施，對無正當理由拒繳物業費的業主，要在小區宣傳欄、報紙、電視臺等媒體進行曝光；對公職人員要由單位負責督促，無正當理由拒繳的，扣發其工資，情節嚴重的，要誡勉談話，直至進行組織處理；銀行、工商等部門在辦理貸款、營業執照等環節要嚴格把關，作為社會不良信譽予以限制；法院要簡化程序，可以到小區內現場開庭，快速審結、執行清理拖欠物業費行為；物業所有權發生轉移時，業主要與物業服務企業結清物業服務費，否則，有關部門在辦理房屋過戶手續時，要對欠繳物業費的月業主進行限制。

4、落實責任，形成社會齊抓共管的新格局。要以《江蘇省物業管理條例》的頒布實施為契機，進一步強化責任意識，把小區物業管理工作提上政府的議事日程，納入目標考核。要充分發揮街道辦事處（鄉鎮人民政府）的綜合管理職能，將物業管理與社區管理有效結合，形成屬地管理、條塊結合的新格局。要重視小區業主委員會的成立和換屆選舉工作，推進小區自治建設。要建立起縣政府職能部門、屬地鎮、社區居委會、住宅小區業委會四級物業管理體系。房管、規劃、公安、環保、工商、城管、水務、居委會以及物管協會、業主委員會等部門要各司其責，齊抓共管，進一步明確職責，細化、量化工作任務。要用好維修基金，加大對老小區和問題突出小區的維修改造力度。開發商、物管企業和業主委員會要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區物業管理的持久戰。

5、大膽探索，建立和完善物業管理法規體系。

縣政府及相關職能部門要盡快出臺《東海縣物業管理服務辦法》，通過規章的形式將他們的責、權、利明確下來，確保業主和物業公司雙方利益不受侵害；同時大力推進和完善《東?？h物業管理服務招投標制度》，摸索出一條符合東?？h實際、扎實有效的物業管理新路子，力爭把隱患消滅在萌芽，把矛盾解決在當下，不把風險和問題留給后人，為東海的科學發展和諧發展做出積極的貢獻。

第四篇：關于加強居民小區物業管理工作方案

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，xiexiebang.com結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

一、指導思想

以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

二、目標和范圍

（一）目標：

1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。

2、新建住宅小區推行招投標率達到100%；2005年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。

4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100%。

6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業主大會和業主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

三、工作內容

（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。

三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充

第五篇：關于居民小區里變壓器的安全問題

關于居民小區里變壓器的安全問題

箱式變壓器是小區里最常見的變壓器，離變壓器較近的業主常困擾自身的安全問題。偶是平頂山恒銳電氣制造公司的技術顧問，公司主營產品就是電力變壓器。首選我要說明，變壓器安全隱患有三點：一是絕緣體破損產生的隱患；二是接地保護配置‘失地’；三是電磁輻射。

從制造工藝上，分析一下這三點的安全指數

一． 絕緣體破損產生的隱患

變壓器制造的第一道程序就是絕緣件加工。變壓器的絕緣分為內絕緣和外絕緣。內絕緣包括組繞、引線、分接處、套管處絕緣；外絕緣就是變壓器外部的絕緣部分。也就是說，變壓器內部構造零件本身有一成的絕緣體，外殼形成了第二層絕緣體，另外距離絕緣也屬于變壓器絕緣介質的一種。國家有關技術標準規定：配電變壓器與四周最小距離：10千伏安一下的室內變壓器與后壁、側壁間距不小于0.6米，與門之間不小于0.8米；10千伏安以下的室外變壓器外廓與四周不小于0.8米；兩臺變壓器之間不小于1.5米?？刂坪眠@三種介質，變壓器是絕對絕緣的，對人和物都不存在安全隱患。我們恒銳變壓器生產，都是按照國標生產的，每臺變壓器都會實驗后出廠。

二． 變壓器的接地保護配置‘失地’保護不可靠 變壓器主變一般用哪個分接地運行，不接地點對外部故障也有后備保護設置，一般采用零序互跳保護或中性點間隙保護。看到這兒，你可能會認為，這些后備保護都是保護變壓器零件的和人身安全沒關系。絕緣體也是受保護的一方，這些都是防止非有效接地系統中零序電壓升高對變壓器絕緣造成的危害，另外還具備避雷功用。忽然停電時，不要發脾氣哦，可能是變壓器的保護配置起作用了。

三． 電磁輻射

好像很多人關注的是這個輻射問題，今年新華網有個報道《220千伏電壓得主變壓器 輻射量是手機的19%》里面有一段說：“我在天津工作時期，請科學研究院做過一次電磁輻射的實驗，我們一臺24萬千伏安容量，220千伏電壓等級的主變壓器，體積相當于主播室這么大，它的電池輻射量是一部手機的19%，不到20%，非常非常小，而且大家知道全電力員工，我們只是國網的員工，全國150多萬人，再加上5大發電廠加起來幾百萬人，我們也從來沒有電磁輻射治病，包括這一代包括下一代，所以這么多從業員工親身證明，而且有電100多年的歷史，也從來沒有電力的電磁輻射治病的先例，100多年來都沒有一例?！辈贿^關于變壓器電磁輻射的安全距離還是有規定的：6KV的安全距離是0.7米,0.4KV是低壓側,不接觸上就行,所謂的安全距離是人體與帶電體的最小距離 ,我看我們這邊在安全距離上是夠的.一些高壓電器，高壓線路，磁輻射強度還是避嫌較好。高壓線下禁止建房,這個有規劃和電力設施保護的相關規定的。居民樓頂上的電線都是11萬伏的高壓電線,會產生較強輻射,對人體有危害。高壓設備的輻射問題,某些言論從流行病調查的角度得出“有害”的結論；某些言論從電學的角度得出“無害”的結論。