第一篇：非物業管理居民小區環境衛生考核暫行辦法

非物業管理居民小區環境衛生考核暫行辦法

為進一步加強非物業管理居民小區環境衛生管理工作，不斷完善長效管理機制，根據《馬鞍山市市容環境衛生管理考核試行辦法》（馬容考核〔2007〕1號）要求，結合我區居民小區現實狀況，本著“加強領導、統一標準”的原則，采取日常檢查考核與綜合考核相結合的方式，特制定本暫行辦法。

一、考核方式

以社區為單位，采取日常檢查考核與綜合考核相結合的方式對社區非物業管理的居民小區進行考核，每季度

日常檢查考核兩次，綜合考核一次。各社區季度得分由日常檢查考核和綜合考核兩部分成績構成，兩部分按照40％（每次占20%）和60％的比例計分。根據社區季度得分情況，確定街道季度考核成績。每季度末對各街道、社區考核結果進行通報。

（一）日常檢查考核。由區市容局環衛所牽頭，參加人員為環衛中隊長、區非物業管理居民小區環境衛生領導

小組辦公室工作人員，負責對各社區非物業管理的居民小區進行日常檢查考核，涉及到的街道分管領導參加。

（二）綜合考核。由區非物業管理居民小區環境衛生領導小組組長或副組長牽頭，參加人員為區建委、區衛生局、區委宣傳部相關負責人，區市容局環衛所所長，區非物業管理居民小區環境衛生領導小組辦公室工作人員，負責對各社區非物業管理的居民小區進行綜合考核，涉及到的街道分管領導參加。

二、獎懲辦法

（一）獎勵

1、獎勵等次及標準：根據每季度考核成績，60分以上（含60分）為非物業管理居民小區環境衛生合格街道，對合格街道排列前兩名的給予獎勵：第1名獎勵街道非物業管理小區三級清掃員每人60元，第2名獎勵街道非物業管理小區三級清掃員每人30元。

對季度成績60分以上（含60分）且排列全區前五位的被考核社區給予獎勵：第一名獎勵800元，第二名和第三名各獎勵600元，第四名和第五名各獎勵400元。

2、經費來源：由區財政承擔，具體費用根據實際發生的費用由區非物業管理居民小區環境衛生領導小組辦公室核算，該資金實行專款專用。

3、各街道非物業管理小區環境衛生工作納入區委、區政府年度目標考核，每季度各街道考核成績將作為年度目標考核的重要依據。

（二）處罰

1、季度考核成績在60分以下（不含60分）的為非物業管理居民小區環境衛生不合格街道，予以通報批評。

2、有下列情況之一，確屬工作失誤或失職，造成不良影響又未及時整改的，當月本社區不得參加考核，考核評比按零分計算。⑴被市媒體曝光的；⑵被市環境衛生督查通報的；⑶市、區領導點名批評的；⑷小區衛生死角，當月居民投訴2次以上的。

附件：金家莊區非物業管理居民小區環境衛生考核評分標準

非物業管理居民小區環境衛生考核評分標準

第二篇：關于加強居民小區物業管理工作方案

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，xiexiebang.com結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

一、指導思想

以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

二、目標和范圍

（一）目標：

1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。

2、新建住宅小區推行招投標率達到100%；2005年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。

4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100%。

6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業主大會和業主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

三、工作內容

（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。

三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充

第三篇：物業管理暫行辦法

物業管理暫行辦法

第一章　總則

第一條　為了規范本市物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《**省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本市行政區域內的物業管理活動適用本辦法。

本辦法所稱的物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

業主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動,參照本辦法執行。

第三條　對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區，區、縣級市人民政府應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉基礎設施和公共服務設施，逐步改善舊住宅小區綜合環境。舊住宅小區的范圍由區、縣級市人民政府確定。

未實施物業管理的舊住宅小區需要實施物業管理的，由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府征求相關業主意見后，合理確定物業管理區域，并指導和協助業主成立業主大會，選舉產生業主委員會，選聘物業服務企業。

第四條　市、區(縣級市)人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系；建立和完善社會化、市場化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

第五條　市房地產行政主管部門組織實施本辦法，負責全市物業管理活動的監督管理工作。市房地產行政主管部門各區分局(以下簡稱區分局)、縣級市房地產行政主管部門負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。

街道辦事處、鎮人民政府會同區分局、縣級市房地產行政主管部門指導、協助本轄區業主大會成立和業主委員會選舉工作，監督業主大會、業主委員會和物業服務企業日常活動，調解處理物業管理糾紛。

居民委員會、村民委員會建立業主、業主委員會和物業服務企業協調機制，協助街道辦事處、鎮人民政府指導和監督社區內物業管理活動。

第六條　房地產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當組織開展物業管理法律、法規、規章的宣傳、教育工作，增強業主實施自我管理的能力和意識。

區分局、縣級市房地產行政主管部門應當定期組織街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、村民委員會的相關工作人員以及業主委員會委員、業主監事會監事進行物業管理法律知識培訓，所需經費列入同級人民政府財政預算。

第七條　房地產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當加強對社區物業服務情況的監督檢查，對物業服務企業資質等級、房地產行政主管部門對物業服務企業實施行政處罰等情況，應當及時向社會公布。

房地產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府應當對物業管理備案、物業服務企業的信用、處罰等物業管理信息進行共享。

第八條　房地產、價格、公安、城市管理、交通、工商、環保、質量監督等行政管理部門和城市管理綜合執法機關應當按照法定職責加強物業管理區域內房屋安全、物業收費、治安消防、公共秩序、環境衛生、房屋和設施設備使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業管理區域內的違法行為。

供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照相關規定和合同約定，做好物業管理區域內的專項服務。

第九條　物業管理行業協會應當加強物業服務企業從業人員培訓，協助政府有關部門調解處理物業管理糾紛，建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案，對違反法律、法規和行業規范的行為給予公開批評，加強行業自律管理，促進行業健康發展。

第十條　建設單位、物業服務企業、業主大會及其籌備組、業主委員會、業主監事會或者街道辦事處、鎮人民政府按照有關規定應當向全體業主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業管理區域內顯著位置公告、業主決策電子投票系統發布或者管理規約、議事規則約定的其他方式告知全體業主；發布人應當選擇一種或者幾種便于業主查閱的告知方式。

第二章　物業管理區域

第十一條　建設單位、物業服務企業以及街道辦事處、鎮人民政府應當根據《**省物業管理條例》第七條的規定劃定或者確定物業管理區域，并按照本辦法第十二條至第十五條的規定向物業所在地的區分局、縣級市房地產行政主管部門申請辦理物業管理區域備案手續。報送資料齊全、符合法定要求的，區分局、縣級市房地產行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執。

建設單位、物業服務企業以及街道辦事處、鎮人民政府劃定或者確定物

第四篇：居民小區物業管理服務工作存在的

居民小區物業管理服務工作存在的

問題與建議

近年來，小區物業管理服務工作作為一項新興行業取得了較快發展。目前，總計開發面積超過600萬平方米。自2004年起步以來，現有物業服務公司已經發展到20多家，服務面積400多萬平方米。有10多個小區先后獲得省、市優秀管理小區和市文明小區、園林小區等稱號。房地產業的迅速發展，小區物業管理也暴露出了許多問題，引發了不少社會矛盾，給政府工作帶了很大的壓力。“小區問題不小”，這迫切需要我們盡快完善和加強物業管理服務工作。

一、居民小區物業管理服務工作存在的問題

1、開發商遺留問題給物業管理服務造成隱患。

受利益驅動和有關部門監管不力等影響，開發商重視房屋建設，而忽視對基礎設施的配套建設，忽視對水、電、電梯、綠化、道路、燃氣、電信、停車位等的系統設計，沒有硬性標準，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開發商對小區配套承諾也不能兌現，質量問題多。主要表現在：一是面積分攤不合理，配套服務設施不兌現；二是房屋出現質量問題后，開發商不主動維修，卻和物業公司就修繕責任互相推諉。三是開發商越權承諾減免、打折物管費，給物業公司增加負擔。比如：水榭花都小高層就曾經出現過電梯不能運行、高層用水二次加壓設備偷工減料導致業主用不上水的問題。出現問題后，開發商維修、維護不及時，宣傳溝通不到位，業主對情況不了解，就將矛盾全部轉嫁給物業公司，引起業主與物業公司之間的矛盾，導致業主拒繳物業費，造成業主和物業公司形成對立面。另外，還有一些老小區，不少還是單位和部門開發的，由于設計、規劃的先天不足，遺留的問題也不少，物業管理工作依然困難重重，也需要引起廣泛關注。

2、物業管理服務不規范、不到位。

一是物業企業員工素質不高、服務不規范。員工文化水平低，同時沒有接受過專門培訓，致使物業服務工作不到位，不按規范操作，從業人員流動性大。二是保安工作流于形式，人浮于事，作用沒有真正發揮好。重門崗，輕巡邏查看；重小區內部安全，輕外圍防范；重治安問題，輕設施安全；重人員數量，輕崗位管理監督；重對人的防范，輕對物的安全監護。三是物業公司自身管理水平較低，開展和提供的服務項目單

一、面窄。物業企業僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務內容，沒有利用社區文明建設契機，拓展服務平臺。目前全縣還沒有一家物業公司開展接送小孩、代灌液化氣、代灌純凈水等服務。四是物業管理企業財務收支不透明。業主不知道自己繳納的費用花在什么地方。許多物業企業缺少長遠發展和規模化發展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業企業取得物業管理權后，沒有嚴格履約，擅自降低服務標準和要求。更有甚者，只收費不服務，引起業主不滿，業主不愿意繳費。2013，東海縣物業糾紛不斷。據不完全統計，房管部門直接處理日常投訴718起，縣長信箱轉辦53起，122民聲熱線轉辦248起，西雙湖論壇投訴126起，網絡輿情督辦139起，愛衛會轉辦2起，軟辦轉辦1起，縣人大、政協轉辦9起。

3、業主繳費意識不高，物業費收繳率偏低。

首先是有的業主的消費觀念不正確。部分買房人是剛從農村上來的中老年人，沒有物業管理觀念。部分城區職工習慣福利分房，都對有償服務產生抵觸情緒。其次，部分業主把物業管理服務職能無限擴大化，認為繳了費，物業公司就應該什么都負責。只要遇到麻煩事情，就要求物業公司解決。只要物業公司不解決，就以此為借口緩繳費或者不繳費。第三，有的業主把物業公司職能虛無化，認為我住的房子用不著物業公司來管理，沒有必要花冤枉錢。還有的業主自身素質差，物管服務照常享受，就是不想掏管理費。也有個別業主以不在小區住為借口不交物業費。還有一部分業主，看到其他業主不繳費，認為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業費。在不繳費的業主中，還包括一部分機關干部、人民教師等靠吃財政工資供養的人員。來自縣房管局2011年的物業費繳納統計表明，2011年全縣統計上報的31個小區，總戶數為14303戶，其中機關事業單位戶數為2591戶，未繳納物業費的機關事業單位戶數為924戶，分別占總戶數和機關事業單位戶數的比例為6.46％和35.66％，影響特別壞。2012年東海縣物管小區收費統計表明，東海縣25家物業管理企業，目前收費率最高的達92.5﹪，收費率低的只有46.7﹪.盈利企業只有20﹪。微利保本企業達55﹪，虧損企業達25﹪。還有的部分物業公司是開發商組建，物業費收不起來，靠開發商“輸血”維持，呈現虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開發商的項目完成，開發商撤離，不再“輸血”，物業管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區業主入住率較低，也是造成物業收費難的原因之一。

4、監管部門缺位，重視程度不夠，沒有各司其責。

受管理體制不順、部分業主公德意識不強等因素影響，有的小區內出現亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結構影響使用安全、居住房破墻改為營業用房、破壞綠化、破壞公用設施等違法行為以及亂停亂放、噪音超標、油煙燒烤等一系列影響居民生活環境的現象還普遍存在。居民反映強烈，物業公司卻沒有執法權，只能口頭勸告和協商，缺乏有效的治理手段。一些違章建筑，一旦建成，又會給今后的拆遷工作帶來很大的麻煩。首先是居委會的作用沒有真正發揮。按照2013年5月1日實施的《江蘇省物業管理條例》規定：“街道辦事處（鄉鎮人民政府）具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系。社區居（村）民委員會應當予以協助和配合”。然而，事實上，居委會對小區是放任不管，形同虛設。一個小區，少則數千人，多則數萬人，不少小區，比農村的村委會還大，小區里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創建等民生問題亟待解決，急需居委會出面協調解決。另外，建設部門、房管部門、質檢部門、公安部門、城管部門、供水供電部門等，都存在監管缺位的問題。遇到事情，往往推諉扯皮，執法范圍不明確，小區成了執法空白區域。同時，沒有很好發揮業主委員會的作用。目前，開發商上報縣房管部門備案的業主委員有20多個，大多有名無實，真假難辨，真正發揮作用的很少。業主委員會的作用沒有充分發揮，開發商、物管企業與業主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎，不利于業主自治管理和其它物管工作的開展。

5、物業管理法律法規不健全。

國家關于物業管理的法律法規不完善。《江蘇省物業管理條例》雖然已經頒布，但是，有許多規定無法操作。比如，對小區內，沒有建立業主大會和業主委員會的沒有強制性規定，也沒有規定不成立或不備案的法律后果。無法體現業主自治管理。市縣《物業服務管理辦法》和實施細則遲遲沒有出臺，還沒有健全一個強制性、權威性和可操作性的物業管理法規體系。

二、完善居民小區物業管理服務工作的建議

1、健全制度，加大對開發商的監管力度。

根據外地經驗，開發商應該按照建設造價比例繳納一定數額的公共維修基金，制定售后服務制度，加強對開發商工程質量和環境質量的監管，防止開發商偷工減料、降低公共配套設施和環境質量的行為。在項目前期規劃、設計時，房管部門就應該對小區的基礎配套設施提前介入監管，從工程項目立項開始，對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，保證居住小區建設少留甚至不留“硬傷”，為跟進的物業管理服務打好基礎。杜絕未竣工就把不符合驗收條件的房屋提前交付業主使用的現象發生。要制定嚴格的小區交付使用驗收制度。對參與驗收的單位和個人，可以采取責任追究和責任倒查制度。誰簽字，誰負責。要像銀行發放貸款推行的放款收款終身負責制一樣，約束驗收人員切實高度負責，杜絕以權謀私，和不作為、亂作為現象。要組織開展物業管理年專項整治活動。對歷史形成的遺留問題要督促開發商和物管企業盡快落實維修、維護和整改。對現在已經嚴重影響居民生活的問題和矛盾，要抓緊協調開發商以及行業主管部門、相關工程監管部門，迅速明確經濟責任和維修部門，限時并保質保量加以解決。對新建小區的工程質量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區基礎配套設施等方面，進行全方位監管。

2、規范行為，提高物管服務水平。

房管部門要嚴格把關，高度重視前期物業小區的交接，認真完成物業公司的資質初審工作。要做好住宅小區前期物業招投標的監管工作。要根據創建市優小區的標準，對各小區進行嚴格的檢查并實施獎懲措施，在小區設立投訴舉報電話、舉報信箱，方便業主投訴，用于監督物業公司的服務行為，督促物業公司按照合同約定的服務標準進行服務。如有違反，從嚴處理，或根據規定予以罰款，或發動小區業委會辭退物管企業，或限制其參與物業招投標，直至吊銷其資質。要建立培訓制度、提升物業從業人員及業委會的整體素質。要倡導物業服務企業通過建立分析制度整合資源，創新服務理念，優化服務質量，降低管理成本，為業主提供細致周到的人性化服務。鼓勵物業公司創先爭優。制定獎懲措施，優勝劣汰。要經常開展小區物業管理工作評比。對獲得省優、市優的物業公司要予以獎勵。要對物管企業給予稅收等方面的政策扶持。要抓緊培養本土龍頭型小區物管企業。扶持優秀物管企業發展壯大。要抓好小區物管企業進駐招標關，提高物管企業進駐的門檻，物管企業進駐小區要向優秀物管企業傾斜。鼓勵物管優秀企業開展規模化、集約化經營。全面提升東海縣物管的水平和檔次。要學習灌南縣的經驗，嚴格控制開發商自主運營物業公司。要加大小區環境整治力度，逐漸解決老小區無人管理、環境臟亂差等問題。

3、創新手段，破解物業費的收繳難題。

物業收費難、業主不交物業費，直接導致物業服務質量的下降。要強化宣傳教育，使業主明白自己的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業管理費不僅損害了物業企業的利益，同時也損害了業主自身的利益。要采取得力措施，對無正當理由拒繳物業費的業主，要在小區宣傳欄、報紙、電視臺等媒體進行曝光；對公職人員要由單位負責督促，無正當理由拒繳的，扣發其工資，情節嚴重的，要誡勉談話，直至進行組織處理；銀行、工商等部門在辦理貸款、營業執照等環節要嚴格把關，作為社會不良信譽予以限制；法院要簡化程序，可以到小區內現場開庭，快速審結、執行清理拖欠物業費行為；物業所有權發生轉移時，業主要與物業服務企業結清物業服務費，否則，有關部門在辦理房屋過戶手續時，要對欠繳物業費的月業主進行限制。

4、落實責任，形成社會齊抓共管的新格局。要以《江蘇省物業管理條例》的頒布實施為契機，進一步強化責任意識，把小區物業管理工作提上政府的議事日程，納入目標考核。要充分發揮街道辦事處（鄉鎮人民政府）的綜合管理職能，將物業管理與社區管理有效結合，形成屬地管理、條塊結合的新格局。要重視小區業主委員會的成立和換屆選舉工作，推進小區自治建設。要建立起縣政府職能部門、屬地鎮、社區居委會、住宅小區業委會四級物業管理體系。房管、規劃、公安、環保、工商、城管、水務、居委會以及物管協會、業主委員會等部門要各司其責，齊抓共管，進一步明確職責，細化、量化工作任務。要用好維修基金，加大對老小區和問題突出小區的維修改造力度。開發商、物管企業和業主委員會要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區物業管理的持久戰。

5、大膽探索，建立和完善物業管理法規體系。

縣政府及相關職能部門要盡快出臺《東海縣物業管理服務辦法》，通過規章的形式將他們的責、權、利明確下來，確保業主和物業公司雙方利益不受侵害；同時大力推進和完善《東海縣物業管理服務招投標制度》，摸索出一條符合東海縣實際、扎實有效的物業管理新路子，力爭把隱患消滅在萌芽，把矛盾解決在當下，不把風險和問題留給后人，為東海的科學發展和諧發展做出積極的貢獻。

第五篇：縣城居民小區物業管理交接情況報告

縣政府：

9月16日，我縣城市居民小區物業管理交接動員大會后，**鎮和建設局積極配合，做到思想上全面對接，工作上無縫對接，行動上快速對接，于9月18日，在縣建設局房管處召開了監交人（縣紀委、財政局）、移交人（縣房管處）、接收人（**鎮物管辦）聯席會議，會后按移交方案，迅速成立兩個移交小組，展開交接工作，截止9月27日，接收工作結束。現將有關情況報告如下：

一、關于物業交接工作的基本評價：

1.理順了物業管理體制。物業管理工作逐步形成建設局作為行業主管部門，進行上下銜接、業務監管；**鎮作為實施責任主體，構建了“鎮政府是組織者，社區是服務者，居民是參與者”的物管模式，理順了關系，明晰了責任、充實了力量。

2.組建了物業管理網絡。**鎮成立了物業管理領導小組，設立了物管辦公室，配備了符合信息化要求的辦公設備，新購置一輛服務專用車。各社區成立了相應的物業領導小組，并組建了社區物業管理服務中心。

3.建立了基本臺賬資料。包括各小區基本情況、網絡結構等，對存在的突出問題進行了梳理。

4.延伸了社區工作觸角。居民普遍接受屬地管理模式，提高了小區居民歸屬感和認同感。社區也認為接管小區物業，便于掌握小區人口信息檔案。

5.促進了社會和諧穩定。在交接期間，**小區、**小區和**等居民反映物業問題，經我鎮物管辦和社區及時介入，通過引導和化解，居民的情緒得到緩解。

二、關于我縣物業現狀的基本認識

1.齊抓共管、綜合治理是核心。物管工作面廣量大，點多線長，需要整合力量。如屋面滲水、無小區平面圖、給排水網絡圖、供電網絡圖、天然氣未通等諸多突出問題不是單靠**鎮（社區）或物業就能解決的，對建設部門、**鎮政府、社區、物業、開發商等相關單位職責作出明確要求，做到信息互通、工作互補、力量互動，全力攻堅。

2.解決突出問題是關鍵。開發企業在小區建設過程中亂改規劃、偷工減料、配套不齊，無社區、物業辦公用房等留下諸多的“前期后遺癥”，給小區的管理留下隱患，帶來麻煩。對房屋漏雨、配套設施改造等最突出的問題，建議縣政府開展專項整改活動。

3.加大財政投入是保證。無論接管老舊、零散小區，還是維修、完善配套設施等，都要投入財力，縣、鎮都要把物管經費列入財政預算，保證需要。

4.提高服務質量是前提。選聘資質較高的物業進駐我縣，建立物業公司和從業人員信用檔案，開展物業公司“星級”服務評選活動，開展物業公司考核工作，提升物業服務水平上臺階、上檔次。

三、關于下一步物業工作的基本思路：

1、實行規劃設計與住房驗收聯動機制。建議縣城新建住宅小區規劃設計強行入軌，規劃設計首先要明確社區事務管理用房和物業管理配套用房的面積、位置、層數，以及公共設施的配套，可讓**鎮參與核實，簽字后方可施工；住宅小區竣工時，**鎮可與建設局、消防大隊等相關部門一同參與項目竣工質量驗收，從而保證新建住宅小區按規劃建設，治標又治本。

2.實行遺留問題集中會辦機制。把房屋漏水、配套設施改造等作為會辦重點，在維修期外或在維修期內與開發商聯系不上的，建議縣政府設立物業基金，年設立物業基金1000萬元，用于住房維修和配套設施改造，實行專款專用。**鎮政府牽頭維修、改造，建設局監管。

3.設立新建小區質量保證金。質量保證金占總工程造價的5%，由縣建設局質監站收取。如開發企業通過全面合格驗收的，保證金全額返還。如不能通過全面驗收的，由建設局要求開發企業限期整改。經過整改仍不能通過驗收的，由**鎮牽頭整改，拿出書面報告，建設局監督，縣政府審核批準。

4.物業服務管理重心下移。責權明晰，對物業服務管理的考評獎懲方案由行業主管部門制定，可由**鎮組織實施，盡量避免政出多門，基層無法操作的處境。

5.積極啟動使用維修基金。我縣五年以上的小區，有的房屋已出現不同程度的漏雨、開裂等問題，建議縣政府在加大財政投入時，啟用維修基金。保障業主、物業公司等各方利益。

**鎮政府

XX年9月29日