第一篇：廣州市物業(yè)管理暫行辦法(2014)

廣州市物業(yè)管理暫行辦法

廣州市人民政府令第100號

《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)2014年1月27日市政府第14屆101次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予以公布，自2014年5月1日起施行。

市長 陳建華 2014年3月13日

廣州市物業(yè)管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。

本辦法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

業(yè)主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,參照本辦法執(zhí)行。

第三條 對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，區(qū)、縣級市人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣級市人民政府確定。未實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，并指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四條 市、區(qū)(縣級市)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系；建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門組織實施本辦法，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。市房地產(chǎn)行政主管部門各區(qū)分局(以下簡稱區(qū)分局)、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常活動，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

居民委員會、村民委員會建立業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。

第六條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作，增強業(yè)主實施自我管理的能力和意識。

區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事進行物業(yè)管理法律知識培訓(xùn)，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預(yù)算。

第七條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級、房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施行政處罰等情況，應(yīng)當(dāng)及時向社會公布。

房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)管理信息進行共享。

第八條 房地產(chǎn)、價格、公安、城市管理、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門和城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)。

第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，對違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評，加強行業(yè)自律管理，促進行業(yè)健康發(fā)展。

第十條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會及其籌備組、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主；發(fā)布人應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第十一條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本辦法第十二條至第十五條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。報送資料齊全、符合法定要求的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域不合理的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到備案資料之日起5個工作日內(nèi)提出意見。

第十二條 建設(shè)單位在開始前期物業(yè)管理招標(biāo)工作之前，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：

(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表；

(二)建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照；

(三)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；

(四)建設(shè)項目修建性詳細規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖；

(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預(yù)測繪或者實測繪報告；

(六)地名批復(fù)文件。

第十三條 已經(jīng)實施物業(yè)管理但未辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)的建成居住區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理：

(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表；

(二)物業(yè)服務(wù)合同；

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；

(四)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；

(五)建設(shè)項目修建性詳細規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖；

(六)物業(yè)管理用房坐落位置、建筑面積；

(七)地名批復(fù)文件。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)因客觀原因無法提供前款第(四)項至第(七)項資料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報告已實施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等情況。

第十四條 沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在確定物業(yè)管理區(qū)域后，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：

(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表；

(二)物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖；

(三)確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)。

前款第(三)項規(guī)定的確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)情況等。

第十五條 已備案且已實施物業(yè)管理的一個物業(yè)管理區(qū)域需要劃分為若干物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)對原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護等形成分割方案，且分割方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)擬分割的各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

依照前款規(guī)定分割后的若干物業(yè)管理區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交以下資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：

(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表；

(二)分割后各物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖；

(三)分割方案；

(四)已分割各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意分割方案的證明材料。

第十六條 新建物業(yè)出售時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主。

前兩款所規(guī)定明示或者公告的內(nèi)容包括：

(一)物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖；

(二)公共場所、公共綠地的面積和位置；

(三)公共車位數(shù)量和位置；

(四)地下室、底層架空層、天臺的面積及其權(quán)屬；

(五)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會用房的面積和位置；

(六)共用設(shè)施設(shè)備名稱及權(quán)屬；

(七)其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。

第三章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第一節(jié) 一般規(guī)定

第十七條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。

第十八條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，依法履行職責(zé)。

業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的工作補貼經(jīng)業(yè)主大會決定后由全體業(yè)主承擔(dān)。

第十九條 本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項，提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進行決策。

市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)的統(tǒng)籌建設(shè)和維護，制定電子投票具體操作細則，為業(yè)主參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)提供方便、快捷的決策方式。

業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)建設(shè)、維護經(jīng)費由相關(guān)部門分年度列入部門預(yù)算。

第二節(jié) 業(yè)主大會籌備組

第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列情形之一的，業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求：

(一)占已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名的；

(二)已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域或者先期開發(fā)部分建筑面積50%以上的。

符合前款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后7日內(nèi)會同聯(lián)名業(yè)主將組建首次業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)的事項公告全體業(yè)主，公告時間不少于15日，公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括籌備組的組成、業(yè)主代表的條件、產(chǎn)生方式以及業(yè)主提交資料的方式和期限等。

第二十一條 籌備組由業(yè)主代表5人至13人的單數(shù)、物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表1人以及建設(shè)單位代表1人組成。

籌備組業(yè)主代表由業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生，根據(jù)聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序確定；聯(lián)名推薦人數(shù)相同的，可以抽簽確定排名順序。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)書面通知建設(shè)單位委派1名代表參加籌備組工作，建設(shè)單位不參加籌備組工作的，視為棄權(quán)。

第二十二條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力；

(二)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)任職；

(三)不存在索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報酬的行為；

(四)不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)活動的行為。

除前款規(guī)定條件外，籌備組成員中的業(yè)主代表還應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表還應(yīng)當(dāng)經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門組織的物業(yè)管理法律知識培訓(xùn)。

籌備組業(yè)主代表不符合本條第一、二款規(guī)定的，經(jīng)1/2以上籌備組成員簽字確認(rèn)，由籌備組取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本條第一、二款規(guī)定條件，以及因工作變動等原因不能履行職責(zé)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)更換。

第二十三條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將擬定的籌備組成員名單、基本情況、聯(lián)名推薦人數(shù)等情況向全體業(yè)主公示，公示時間不少于15日。

擬定的籌備組成員名單公示期滿，業(yè)主無異議或者異議不成立的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立的公告并附具籌備組成員名單。

第二十四條 擬定的籌備組成員名單公示期間，業(yè)主對擬定人選有異議的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起7日內(nèi)進行核查，被核查人員應(yīng)當(dāng)回避核查工作。

經(jīng)核實，擬定的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)予以更換；擬定的業(yè)主代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。

更換籌備組成員的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十三條第一款的規(guī)定重新公示。

第二十五條 籌備組成立后，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位和物業(yè)服

務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為籌備組和業(yè)主大會的活動提供相應(yīng)的人力、場地支持，并在規(guī)定期限內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提交下列資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)；

(二)房屋及建筑物面積清冊；

(三)業(yè)主清冊；

(四)修建性詳細規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖；

(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房測繪報告；

(六)已籌集的物業(yè)專項維修資金清冊。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊等相關(guān)文件資料，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期提供，逾期仍拒不提供的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)向房屋登記機構(gòu)查詢業(yè)主姓名和房屋面積，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供并不得收取費用。

第二十六條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)由成員中的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表召集、主持首次會議推選籌備組組長，集體學(xué)習(xí)籌備成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的相關(guān)規(guī)則。

籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在籌備組成員中提名，經(jīng)過半數(shù)籌備組成員同意后產(chǎn)生。

籌備組組長不履行或者不適當(dāng)履行職責(zé)的，按前款規(guī)定程序重新確定。

第二十七條 籌備組會議由籌備組組長召集和主持，也可以由籌備組組長委托籌備組其他成員召集和主持。籌備組組長不召集籌備組會議的，經(jīng)1/3以上籌備組成員同意，可以由會議發(fā)起人組織召開籌備組會議。

籌備組成員不能委托代理人參加會議，但法人或者其他組織除外。籌備組會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)籌備組成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。

籌備組會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔。籌備組會議作出的決定，參會成員應(yīng)當(dāng)簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)向全體業(yè)主公告。

第二十八條 籌備組可以持街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的證明向公安機關(guān)申請刻制籌備組印章，印章由籌備組組長或者籌備組組長指定的籌備組成員保管。籌備組印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)籌備組會議的決定，用于籌備組公示、公告等籌備文書的發(fā)布。

籌備組解散后，其印章由保管人交回街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府廢止。

第二十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

(一)確認(rèn)并公示業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

(三)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

(五)確定業(yè)主委員會委員候選人(以下簡稱候選人)人數(shù)、名額分配及產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；

(六)制定首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則；

(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開20日前公示，公示時間不少于10日。

首屆業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生規(guī)則和首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則不得與擬提交表決的業(yè)主大會管理規(guī)約和議事規(guī)則抵觸和沖突。

第三十條 業(yè)主對公示的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間以書面署名形式向籌備組提出書面意見。籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)。

需要修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案的，應(yīng)當(dāng)及時修改，修改后的草案應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十九條第二款的規(guī)定公示。

第三十一條 候選人由業(yè)主自薦或者業(yè)主聯(lián)名推薦等方式向籌備組提出。籌備組應(yīng)當(dāng)按照《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條的規(guī)定核查候選人的資格，并保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類型物業(yè)至少有1名候選人。

第三十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)將擬定的候選人名單向全體業(yè)主公示，公示時間不少于7日。

公示期間，業(yè)主認(rèn)為候選人不符合《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)以書面署名形式向籌備組提出；經(jīng)籌備組核查確認(rèn)的，不再列入候選人名單，并告知全體業(yè)主。

第三十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起6個月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

籌備組自成立之日起6個月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議但未形成決議的，其工作期限延長6個月；逾期仍未召開業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會之日起成立。業(yè)主大會成立之日起，籌備組自行解散。

籌備組自成立之日起6個月內(nèi)，未能組織召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組自行解散。業(yè)主可以按照本辦法第二十條的規(guī)定，重新向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求，再次成立籌備組。

第三節(jié) 業(yè)主大會

第三十四條 業(yè)主共同決定以下事項：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)制定和修改管理規(guī)約；

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

(四)決定是否設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會；

(五)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

(六)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

(七)籌集和使用物業(yè)專項維修資金，制定物業(yè)專項維修資金管理制度；

(八)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

(九)改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途；

(十)決定或者授權(quán)業(yè)主委員會決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理、使用經(jīng)營收益；

(十一)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告和收支預(yù)算結(jié)算報告、業(yè)主監(jiān)事會的工作報告；

(十二)改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；

(十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

決定前款第(七)項和第(八)項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十五條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出約定：

(一)物業(yè)的使用、維護、管理；

(二)物業(yè)專項維修資金的籌集、管理和使用；

(三)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營與收益分配；

(四)業(yè)主共同利益的維護；

(五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

(六)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；

(七)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第三十六條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出約定：

(一)業(yè)主大會名稱；

(二)業(yè)主委員會的職責(zé)；

(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則；

(四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

(五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

(七)業(yè)主大會會議的表決程序；

(八)業(yè)主委員會委員、候補委員的資格、人數(shù)、任期和職務(wù)終止等；

(九)業(yè)主委員會換屆程序、業(yè)主委員會委員補選規(guī)則等；

(十)業(yè)主委員會終止但未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會時，代為履行業(yè)主委員會職責(zé)的機構(gòu)、人員及其職責(zé)范圍和期限，但不得違反《廣東省物業(yè)管理條例》第三十四條第三款的規(guī)定；

(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；

(十二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主大會議事規(guī)則還應(yīng)當(dāng)對業(yè)主監(jiān)事會職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費，監(jiān)事的選舉規(guī)則、監(jiān)事的資格、人數(shù)、任期等事項進行約定。

第三十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，每年至少召開1次。

業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容：

(一)上一年度物業(yè)管理情況報告；

(二)上一年度業(yè)主委員會工作情況報告；

(三)上一年度業(yè)主大會收支情況報告；

(四)物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議，并于10日內(nèi)發(fā)布召開臨時會議的公告：

(一)經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議；

(二)經(jīng)業(yè)主委員會決定；

(三)經(jīng)業(yè)主監(jiān)事會提議；

(四)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理；

(五)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

第三十八條 業(yè)主委員會未按照本辦法第三十七條的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議、臨時會議的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令業(yè)主委員會限期召開，并公告全體業(yè)主；逾期仍不召開的，由業(yè)主監(jiān)事會組織召開；未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

20%以上業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)事會提議召開業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)作出召開業(yè)主大會臨時會議的決定；業(yè)主委員會逾期未作出決定的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府書面申訴，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)核查。經(jīng)核查符合召開業(yè)主大會臨時會議條件的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照前款規(guī)定予以處理。

第三十九條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開20日前將會議時間、地點、議題、議程形式及表決規(guī)則向全體業(yè)主公示，公示時間不少于10日，并同時告知物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會，但因發(fā)生重大事故或者緊急事件決定召開業(yè)主大會臨時會議的除外。

公示期間，業(yè)主可以對業(yè)主大會會議擬表決事項提出建議和意見。組織召開業(yè)主大

會會議的機構(gòu)對業(yè)主提出的建議和意見應(yīng)當(dāng)受理并予以說明，并可以對擬表決事項的具體內(nèi)容進行修改。擬表決事項經(jīng)修改后應(yīng)當(dāng)重新公示，公示時間不少于10日。

第四十條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當(dāng)公告，公告時間不少于7日。需要投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者業(yè)主書面委托的代理人簽名。

采用電子投票形式的，應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)表決。

第四十一條 業(yè)主大會會議投票期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況決定。因故需要延長投票期限的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會會議召開方案或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定公告全體業(yè)主，延長期限最長不得超過15日。

第四十二條 采用書面征求意見形式的，業(yè)主大會會議投票期限屆滿，應(yīng)當(dāng)按照公正、公開、透明的原則，統(tǒng)計和查驗業(yè)主的表決意見，并及時公布表決結(jié)果。采用集體討論形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場公布表決結(jié)果，可以邀請業(yè)主對計票全過程進行監(jiān)督。

表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。采用書面征求意見形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示30日以上，采用集體討論形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示7日以上。公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房號和專有部分面積，業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權(quán)的意見，全體業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。

業(yè)主大會會議的選票、表決票和書面委托書由業(yè)主委員會妥善保管，保管期限不少于5年。

未按照本條第二款的規(guī)定公示業(yè)主大會會議表決結(jié)果的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令限期公示并通告全體業(yè)主。

第四十三條 業(yè)主大會會議表決結(jié)果公示期間，業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)應(yīng)當(dāng)記錄并及時答復(fù)。公示期滿，業(yè)主對表決結(jié)果沒有異議或者異議不成立的，應(yīng)當(dāng)公告業(yè)主大會決定。

采用書面征求意見形式，業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，可以查驗本人表決意見，組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的，應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計、公示表決結(jié)果。

業(yè)主查驗本人意見，應(yīng)當(dāng)提供本人有效身份證明和有效房產(chǎn)證明；業(yè)主委托他人查驗表決意見，還應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。

第四十四條 業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)維修資金使用等物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。

第四十五條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：

(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

(二)建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第四十六條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

(一)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，1個專有部分按1人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有1個以上專有部分的，按1人計算。

(二)總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第四十七條 1個專有部分有2個以上所有權(quán)人的，其所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)推選1人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使表決權(quán)。

業(yè)主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權(quán)。

業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，其代理人應(yīng)當(dāng)出具載明委托事項、委托權(quán)限及期限的書面委托書。

第四十八條 業(yè)主可以按照《廣東省物業(yè)管理條例》第二十條的規(guī)定，以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票。業(yè)主大會議事規(guī)則未約定的，未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)不得計入表決的多數(shù)票。

第四十九條 業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主監(jiān)事會的監(jiān)事人數(shù)為不少于3人的單數(shù)，每屆任期不超過5年，可以連選連任。業(yè)主委員會委員及其利害關(guān)系人不得擔(dān)任業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事。

業(yè)主監(jiān)事會每年度至少召開1次會議，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)監(jiān)事出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體監(jiān)事半數(shù)以上同意并簽字確認(rèn)。

第五十條 業(yè)主監(jiān)事會主要履行以下職責(zé)：

(一)審核業(yè)主委員會的工作情況報告及年度工作計劃、業(yè)主大會收支情況報告及收支預(yù)算；

(二)查閱業(yè)主委員會財務(wù)賬薄及其他會計資料，檢查業(yè)主委員會財務(wù)狀況和財務(wù)活動情況，包括籌集、管理、使用物業(yè)專項維修資金情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益情況，業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況等；

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議的情況。對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會決定和決議的業(yè)主委員會委員向業(yè)主大會提出罷免建議；

(四)對業(yè)主委員會委員侵害全體業(yè)主共同利益的行為，要求業(yè)主委員會委員予以糾正；

(五)要求業(yè)主委員會及時召開業(yè)主大會臨時會議；

(六)就業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事職權(quán)范圍內(nèi)的事項可以向業(yè)主大會會議提出提案；

(七)可以列席業(yè)主委員會會議，并對業(yè)主委員會決議的事項提出質(zhì)詢或者建議；

(八)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會財務(wù)活動情況異常，可以進行調(diào)查；必要時，可以聘請會計師事務(wù)所、審計師事務(wù)所、律師事務(wù)所等專業(yè)機構(gòu)協(xié)助其工作；

(九)定期向業(yè)主大會報告業(yè)主監(jiān)事會行使職權(quán)的情況并通告全體業(yè)主。

第四節(jié) 業(yè)主委員會

第五十一條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合成立業(yè)主大會條件的，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

第五十二條 業(yè)主委員會一般由5人至15人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

業(yè)主大會會議選舉的業(yè)主委員會委員人數(shù)未達到業(yè)主大會議事規(guī)則約定人數(shù)的，應(yīng)當(dāng)通過多輪投票補選。經(jīng)補選后，多輪選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)仍未達到議事規(guī)則約定人數(shù)，但已超過5人(含5人)的，業(yè)主委員會產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會，補選業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補委員。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任和副主任。

第五十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)業(yè)主大會的會議記錄和會議決定；

(三)業(yè)主委員會委員(候補委員)名單及其基本情況。

報送資料齊全、符合法定條件的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具書面回執(zhí)并在報送的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則文本加蓋備案印章，同時將備案回執(zhí)和備案資料抄送區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門。

業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應(yīng)當(dāng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并向全體業(yè)主公告?zhèn)浒富貓?zhí)、加蓋備案印章的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，同時可以持備案回執(zhí)向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。

備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，任期內(nèi)的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)向原備案機關(guān)辦理備案變更手續(xù)。

第五十四條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

(二)召集業(yè)主大會會議，定期向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會行使職權(quán)的情況并向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢；

(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題；

(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用，調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

(六)組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用；

(七)根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理、使用經(jīng)營收益；

(八)配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、公安機關(guān)、居民委員會、村民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會治安等工作；

(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第五十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布下列情況和資料，接受業(yè)主監(jiān)督：(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

(三)物業(yè)服務(wù)合同；

(四)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的情況；

(五)物業(yè)專項維修資金的籌集、使用、管理情況；

(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況；

(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

(八)業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等信息；

(九)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

業(yè)主委員會對本條第一款第(五)項至第(七)項的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)每季度公布，其他情況和資料應(yīng)當(dāng)及時更新。

業(yè)主委員會未按照本條第二款的規(guī)定公布、更新相關(guān)情況和資料的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期公布，并通告全體業(yè)主。

第五十六條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持；主任因故不能履行職責(zé)的，由副主任召集和主持。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的委員出席，委員具有同等表決權(quán)，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)公告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會召開會議討論重大事項時，可以邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的代表和居民委員會、村民委員會的代表參加。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將會議決定事項及時報街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。

第五十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

依照前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議，業(yè)主委員會主任、副主任不召集的，由經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員推舉產(chǎn)生的召集人主持召開。

第五十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財務(wù)管理制度，物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費應(yīng)當(dāng)按照會計要求建賬并及時入賬。業(yè)主委員會對收支原始憑證及形成的會計資料應(yīng)當(dāng)妥善保管。

第五十九條 業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主監(jiān)事會應(yīng)當(dāng)每年不少于一次對物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工

作經(jīng)費的收支情況進行檢查并將檢查情況通報全體業(yè)主。

業(yè)主對物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況有異議的，經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主監(jiān)事會應(yīng)當(dāng)委托會計師事務(wù)所進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主；審計期間業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料。

對任期和離任的業(yè)主委員會委員是否進行經(jīng)濟責(zé)任審計，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

第六十條 業(yè)主委員會委員存在《廣東省物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定的禁止行為的，經(jīng)業(yè)主委員會核實后中止其委員職務(wù)，并提請業(yè)主大會決定終止其委員職務(wù)。

業(yè)主委員會委員符合《廣東省物業(yè)管理條例》第三十一條規(guī)定的，其委員職務(wù)自行終止。

在一屆業(yè)主委員會任期內(nèi)，業(yè)主委員會委員職務(wù)終止，由候補委員按照得票數(shù)依次遞補。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將委員職務(wù)終止和候補委員遞補的情況通告全體業(yè)主。

職務(wù)中止或者自行終止的業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)及時將其保管的屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的檔案資料、印章及財物交回業(yè)主委員會。

第六十一條 業(yè)主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍未達到議事規(guī)則規(guī)定的人數(shù)，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在上述情況發(fā)生之日起3個月內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議補選。

業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定及時補選的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令其限期組織補選并通告全體業(yè)主。

第六十二條 業(yè)主委員會任期屆滿6個月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會委員候選人的產(chǎn)生辦法按照本辦法第三十一條和第三十二條的規(guī)定執(zhí)行。

業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，經(jīng)業(yè)主申請，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會逾期仍未組織的，由業(yè)主監(jiān)事會組織換屆選舉；未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織換屆選舉。

業(yè)主委員會任期屆滿當(dāng)日應(yīng)當(dāng)將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關(guān)財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。

第六十三條 業(yè)主委員會委員集體辭職或者業(yè)主委員會任期屆滿但未能及時換屆選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由業(yè)主大會議事規(guī)則約

定的執(zhí)行機構(gòu)或者人員在約定的職責(zé)范圍內(nèi)履行業(yè)主委員會職責(zé)。業(yè)主大會議事規(guī)則約定由物業(yè)所在地居民委員會、村民委員會履行業(yè)主委員會職責(zé)的，居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)。

第四章 前期物業(yè)管理

第六十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，以公開招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務(wù)，并書面簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍。

前期物業(yè)管理招投標(biāo)的具體實施辦法，由市房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。

第六十五條 前期物業(yè)管理招標(biāo)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門備案：

(一)前期物業(yè)管理中標(biāo)備案申報表；

(二)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)；

(三)招標(biāo)公告和招標(biāo)文件；

(四)開標(biāo)簽到表；

(五)評標(biāo)專家評分表；

(六)評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告；

(七)中標(biāo)單位資質(zhì)證書；

(八)中標(biāo)單位的投標(biāo)文件。

新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費超出政府指導(dǎo)價最高收費標(biāo)準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)提供價格行政管理部門對前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)文件。

報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

第六十六條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門備案：

(一)前期物業(yè)服務(wù)合同備案申報表；

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；

(三)前期物業(yè)服務(wù)合同；

(四)中標(biāo)通知書。

報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

第六十七條 新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價管理。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價規(guī)定和質(zhì)價相符的原則，確定前期物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)和合同期限，并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。

建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)具體收費標(biāo)準(zhǔn)不得擅自超出政府指導(dǎo)價最高收費標(biāo)準(zhǔn)。

第六十八條 新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費確需超出政府指導(dǎo)價最高收費標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理公開招標(biāo)前向物業(yè)所在地的區(qū)、縣級市價格行政管理部門申請單獨核定該新建住宅前期物業(yè)服務(wù)最高收費標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)核定批準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn)，同時作為該新建住宅前期物業(yè)管理公開招標(biāo)的最高收費標(biāo)準(zhǔn)。

第六十九條 業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已委托會計師事務(wù)所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案進行審計，并取得審計報告。

(二)擬調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)事項已公告30日以上。公告的相關(guān)事項應(yīng)當(dāng)包括上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案的審計報告、調(diào)整后的收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。公告期間，應(yīng)當(dāng)聽取和收集業(yè)主的意見，并書面告知物業(yè)所在的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，居民委員會、村民委員會以及區(qū)、縣級市價格行政管理部門和房地產(chǎn)行政主管部門。

(三)調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主表決通過；表決結(jié)果已經(jīng)公示60日以上。公示的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主的房號、專有部分面積以及與其相應(yīng)的贊同、反對、棄權(quán)的意見，全體業(yè)主贊同、反對、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。

公示期間業(yè)主對調(diào)價方案的表決結(jié)果有異議的，可以查驗本人表決意見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計表決結(jié)果。

業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整有爭議的，可以向物業(yè)所在地價格行政管理部門申請協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。

第七十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完

成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。

建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接查驗前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)物業(yè)的報建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

(二)物業(yè)專項維修資金清冊；

(三)設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；

(六)物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；

(七)物業(yè)服務(wù)用房的清單；

(八)物業(yè)使用、維護、管理必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第七十一條 房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿中對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋予以記載，業(yè)主有權(quán)查詢。

建設(shè)單位在出售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)規(guī)劃行政管理部門審定的修建性詳細規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖作為商品房買賣合同的附件。

按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施，屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同全額繳納物業(yè)服務(wù)費用，并在同等條件下優(yōu)先滿足業(yè)主需要。

第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：

(一)物業(yè)承接查驗備案申報表；

(二)前期物業(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí)；

(三)臨時管理規(guī)約；

(四)物業(yè)承接查驗協(xié)議；

(五)建設(shè)單位移交資料清單；

(六)查驗記錄；

(七)交接記錄；

(八)其他承接查驗有關(guān)的文件。

報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

第五章 物業(yè)服務(wù)

第七十三條 業(yè)主大會成立后作出選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。簽訂合同時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主大會的決定和由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的業(yè)主委員會備案回執(zhí)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：

(一)物業(yè)服務(wù)合同備案申報表；

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；

(三)物業(yè)服務(wù)合同。

報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

第七十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費地點的顯著位置公開并及時更新：

(一)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)項目負(fù)責(zé)人和各項服務(wù)主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話；

(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、計收方式；

(三)房地產(chǎn)、價格、城市管理、規(guī)劃、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門的投訴舉報電話。

第七十五條 物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況

提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書面質(zhì)詢之日起7日內(nèi)答復(fù)。

物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定聘請會計師事務(wù)所等對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支情況進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主。審計期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料。

第七十六條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已獨立裝表計費的水泵、電梯以及大堂、走廊、樓梯、小區(qū)道路和場地等公共照明產(chǎn)生的用電量，供電企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本市居民用電收費標(biāo)準(zhǔn)和實際費用直接向業(yè)主收取分?jǐn)傠娰M。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量執(zhí)行分?jǐn)偣ぷ鞯模瑧?yīng)當(dāng)按水電收費周期及時公布公共水電用量、單價、金額等分?jǐn)偳闆r，按照實際費用和約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)偅粵]有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/p>

業(yè)主或者業(yè)主大會對分?jǐn)偳闆r提出異議時，供電企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

第七十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對服務(wù)期間因改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)或者配置固定設(shè)施設(shè)備而形成的以下技術(shù)資料，應(yīng)當(dāng)建檔保存：

(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務(wù)用房、房屋外墻面等共用部位檔案及其維修、養(yǎng)護記錄；

(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設(shè)施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設(shè)施、安防監(jiān)控、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護記錄；

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、垃圾清運等書面協(xié)議；

(四)住宅裝飾裝修管理資料；

(五)物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。

第七十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前，業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照《廣東省物業(yè)管理條例》第五十條的規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主、業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新物業(yè)服務(wù)合同生效前10日內(nèi)與業(yè)主、業(yè)主大會辦理移交手續(xù)并及時退出物業(yè)管理區(qū)域；新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，與業(yè)主、業(yè)主大會辦理交接手續(xù)并進駐物業(yè)管理區(qū)域。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、業(yè)主委員會、新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門或者司法

途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，辦理交接手續(xù)。

第七十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定提前終止物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個月通知業(yè)主、業(yè)主委員會并承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。

第八十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作；沒有業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)移交居民委員會、村民委員會代管：

(一)建設(shè)單位按照本辦法第七十條第二款規(guī)定移交的資料；

(二)物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的場地和設(shè)施設(shè)備；

(三)物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備；

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本辦法第七十七條規(guī)定建檔保存的資料；

(五)利用全體業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用或者裝修押金等其他應(yīng)當(dāng)移交的財物；

(六)業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)清冊等相關(guān)資料；

(七)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財物。

物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)移交管理期間主要財務(wù)資料的復(fù)印件。

第八十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主、業(yè)主大會仍未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)管理責(zé)任；環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)繼續(xù)做好管理服務(wù)工作。屬地職能部門應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的社會管理職能；街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)及時指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費、水電周轉(zhuǎn)金等額外費用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I服務(wù)單位收取勞務(wù)費。專營服務(wù)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。沒有法律、法規(guī)規(guī)定或者政府明確規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取與水電費和其他專營服務(wù)費繳交相關(guān)的保證金(抵押金、風(fēng)險金)等費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時已代收費用但未向?qū)I服務(wù)單位清繳的費用，專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按相關(guān)約定直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳，不得以未清繳費用而停止向用戶

提供服務(wù)。

第八十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家、省、市的相關(guān)規(guī)定協(xié)助政府有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序維護、消防安全管理、出租屋管理、計劃生育以及環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾分類、住宅裝飾裝修、安全事故預(yù)防等有關(guān)工作。

第八十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位在物業(yè)管理服務(wù)活動中發(fā)生爭議的，可以申請物業(yè)所在地人民調(diào)解委員會調(diào)解或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。

業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，可以申請物業(yè)所在地價格行政管理部門協(xié)調(diào)處理。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用，經(jīng)業(yè)主委員會督促仍拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追究其違約責(zé)任。

業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的行為，可以向房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門投訴舉報，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法調(diào)查核實后予以處理；對署名舉報的，應(yīng)當(dāng)將處理結(jié)果書面告知當(dāng)事人。

第六章 物業(yè)的使用和維護

第八十五條 業(yè)主依法享有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有和共同管理的權(quán)利。

利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并依法辦理消防等相關(guān)手續(xù)。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自出售或者出租。

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有場地進行經(jīng)營的所得收益依法歸全體業(yè)主共有，由管理規(guī)約約定或者相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會決定的管理機構(gòu)設(shè)立專項賬戶管理并定期向全體業(yè)主公開，管理機構(gòu)不得擅自挪用。業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者業(yè)主監(jiān)事會可以委托會計師事務(wù)所對管理機構(gòu)進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主。

第八十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在裝飾裝修活動中應(yīng)當(dāng)遵守服務(wù)協(xié)議、管理規(guī)約和住宅室內(nèi)裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)協(xié)議為業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù)，并為裝飾裝修廢棄物的收集運輸提供明確指引。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人指派裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料。

住宅裝飾裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第八十七條 物業(yè)出現(xiàn)危及安全或者影響他人正常使用情況時，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時維修、養(yǎng)護或者采取防范措施。

第八十八條 任何單位和個人應(yīng)當(dāng)維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施和環(huán)境，不得有下列行為：

(一)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

(二)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方；

(四)破壞或者擅自改變房屋外觀；

(五)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

(六)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；

(七)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

(八)損毀樹木、園林；

(九)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

(十)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；

(十一)亂丟垃圾，高空拋物等影響環(huán)境衛(wèi)生和居住安全的行為；

(十二)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

(十三)占用公用綠地種植蔬菜、果樹；

(十四)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

(十五)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利

益的行為向人民法院提起訴訟。

第八十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金，但是物業(yè)屬于1個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。

物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

物業(yè)專項維修資金籌集、管理和使用的程序、方式等具體操作細則，由市房地產(chǎn)行政主管部門會同相關(guān)部門另行制定。

第九十條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積占物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未出售的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照尚未出售物業(yè)的建筑面積占物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分?jǐn)傁鄳?yīng)費用。

第九十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的停車場應(yīng)當(dāng)由本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

第七章 法律責(zé)任

第九十二條 相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府直接負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理違法行為的主管人員和其他直接責(zé)任人員有下列情形之一的，由其所在單位、上級行政機關(guān)或者行政監(jiān)察機關(guān)責(zé)令改正，拒不改正的，給予行政處分；給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任：

(一)違反本辦法第八條規(guī)定，相關(guān)行政管理部門接到投訴、舉報后不受理、登記、處理，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的；

(二)違反本辦法第十一條、第五十三條、第五十六條、第六十五條、第六十六條、第七十二條、第七十三條規(guī)定，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未依法為申請人辦理備案手續(xù)的；

(三)違反本辦法第二十條第二款規(guī)定，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府收到書面申請后未按規(guī)定發(fā)布籌備組組建公告的；

(四)違反本辦法第二十二條第四款規(guī)定，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未更換不符合條件的街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表的；

(五)利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的。

第九十三條 違反本辦法第十一條、第五十三條、第五十六條、第六十五條、第六十六條、第七十二條、第七十三條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者街

道辦事處、鎮(zhèn)人民政府隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假資料報送備案、以及逾期報送備案或者逾期變更備案事項的，由備案實施機關(guān)按照《廣州市行政備案管理辦法》有關(guān)規(guī)定依法處理，并可以將處理情況向社會公布。

第九十四條 有下列行為之一的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成損失的，責(zé)任人依法承擔(dān)法律責(zé)任：

(一)業(yè)主委員會委員違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章的；

(二)組織召開業(yè)主大會的機構(gòu)違反第四十三條第一、二款規(guī)定，拒不答復(fù)業(yè)主對表決結(jié)果的異議或者拒絕業(yè)主查驗本人意見的。

第九十五條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令改正；拒不改正造成嚴(yán)重后果的，可以組織選舉新的業(yè)主委員會；相關(guān)責(zé)任人員涉嫌犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任：

(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會或者業(yè)主監(jiān)事會行使職權(quán)的；

(二)審計期間弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料的；

(三)打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)舉報人的；

(四)違反法律、法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的。

第九十六條 違反本辦法第六十四條第一款規(guī)定，建設(shè)單位未通過公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改的，予以通報批評，處以5萬元罰款，并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為。

第九十七條 有下列情形之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改的，予以通報批評，處2萬元以上5萬元以下的罰款，對其責(zé)任人處以500元的罰款，并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：

(一)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第二十五條的規(guī)定，拒不向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提供相關(guān)文件資料，或者存在妨礙籌備組和業(yè)主大會活動行為的；

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本辦法第七十四條規(guī)定公開物業(yè)服務(wù)信息并及時更新的；

(三)共有物業(yè)的管理機構(gòu)未按照本辦法第八十五條第四款的規(guī)定設(shè)立專項賬戶管理共有收益并定期向業(yè)主公開，或者擅自挪用的。

第九十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格行政管理部門責(zé)令限期改正，有多收價款的，應(yīng)當(dāng)退回多收價款；逾期不改的，予以通報批評，處2萬元以上5萬元以下的罰款，并告知房地產(chǎn)行政主管部門在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為；其行為違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由價格行政管理部門依法予以處罰：

(一)違反本辦法第六十九條第一款規(guī)定調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的；

(二)業(yè)主按照本辦法第六十九條第二款的規(guī)定對調(diào)價方案的表決結(jié)果提出異議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不提供業(yè)主本人表決意見供查驗的；

(三)業(yè)主按照本辦法第六十九條第二款的規(guī)定對調(diào)價方案的表決結(jié)果提出異議，經(jīng)查驗證實物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示的表決結(jié)果與業(yè)主表決意見不一致的；

(四)違反本辦法第七十五條第二款規(guī)定，未在規(guī)定時間內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)資金有關(guān)情況，或者未按規(guī)定答復(fù)業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的質(zhì)詢的。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第七十五條第一款規(guī)定，將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同約定的違約責(zé)任；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第七十五條第三款的規(guī)定，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料的，由財政行政管理部門按照《中華人民共和國會計法》的規(guī)定給予處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第九十九條 對違反本辦法的行為，當(dāng)事人除按照本辦法的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任外，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《廣東省物業(yè)管理條例》等其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的，由相關(guān)行政管理部門依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章 附則

第一百條 本辦法自2014年5月1日起施行。

第二篇：物業(yè)管理暫行辦法

物業(yè)管理暫行辦法

第一章　總則

第一條　為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《**省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。

本辦法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

業(yè)主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,參照本辦法執(zhí)行。

第三條　對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，區(qū)、縣級市人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣級市人民政府確定。

未實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，并指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四條　市、區(qū)(縣級市)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系；建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條　市房地產(chǎn)行政主管部門組織實施本辦法，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。市房地產(chǎn)行政主管部門各區(qū)分局(以下簡稱區(qū)分局)、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常活動，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

居民委員會、村民委員會建立業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。

第六條　房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作，增強業(yè)主實施自我管理的能力和意識。

區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事進行物業(yè)管理法律知識培訓(xùn)，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預(yù)算。

第七條　房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級、房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施行政處罰等情況，應(yīng)當(dāng)及時向社會公布。

房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)管理信息進行共享。

第八條　房地產(chǎn)、價格、公安、城市管理、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門和城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)。

第九條　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，對違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評，加強行業(yè)自律管理，促進行業(yè)健康發(fā)展。

第十條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會及其籌備組、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主；發(fā)布人應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。

第二章　物業(yè)管理區(qū)域

第十一條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)《**省物業(yè)管理條例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本辦法第十二條至第十五條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。報送資料齊全、符合法定要求的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府劃定或者確定物

第三篇：《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》正式出臺 5月1日起實施

《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》正式出臺 5月1日起實施 ■新快報記者 陳齊

公共收益如何監(jiān)管、業(yè)委會如何成立、物管費調(diào)價誰說了算??這些關(guān)乎業(yè)主切身利益的事終于有了法規(guī)保障。昨日,廣州市正式出臺《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》),該辦法將在5月1日實施,對一些物業(yè)管理方面的細節(jié)問題有了明確規(guī)定,有望解決一系列物管方面的“頑疾”。

據(jù)廣州市國土房管局相關(guān)人士介紹,廣州作為國內(nèi)最早引入物業(yè)管理服務(wù)的城市之一,目前物業(yè)管理中出現(xiàn)了一些亟待解決的問題。政府相關(guān)部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)不明晰,因物管質(zhì)量、維修責(zé)任、物業(yè)服務(wù)、費用收繳等引發(fā)的物業(yè)管理糾紛日趨增多。而新出臺的《辦法》,將有望解決上述問題。

亮點1：無物管舊小區(qū)由街道指導(dǎo)成立業(yè)委會

針對廣州市老城區(qū)眾多舊住宅配套設(shè)施不全、環(huán)境較差,未實施專業(yè)物業(yè)服務(wù)的難題,《辦法》規(guī)定,“對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū),區(qū)、縣級市人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作,完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施,逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣級市人民政府確定。未實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的,由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后,合理確定物業(yè)管理區(qū)域;指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。

亮點2：滿五人即產(chǎn)生業(yè)委會,之后再補選委員

實踐中,由于業(yè)主對業(yè)主委員會委員候選人了解不多,經(jīng)一輪投票選舉的委員往往不能達到規(guī)定或者議事規(guī)則約定的人數(shù)底線,導(dǎo)致業(yè)主大會反復(fù)投票而不能形成決議,無法產(chǎn)生業(yè)主委員會。為解決該問題,《辦法》創(chuàng)新建立了多輪補選制度,并規(guī)定選舉產(chǎn)生的委員人數(shù)達到五人即產(chǎn)生業(yè)主委員會。

《辦法》第五十二條規(guī)定,“業(yè)主大會會議選舉的業(yè)主委員會委員人數(shù)未達到業(yè)主大會議事規(guī)則約定人數(shù)的,應(yīng)當(dāng)通過多輪投票補選。經(jīng)補選后,多輪選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)仍未達到議事規(guī)則約定人數(shù),但已超過五人(含五人)的,業(yè)主委員會產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會,補選業(yè)主委員會委員”。

亮點3：小區(qū)公共物業(yè)收益歸業(yè)主共有

據(jù)介紹,立法征求意見過程中,市民反映小區(qū)公共物業(yè)收益被侵占的情況較多,產(chǎn)生的主要原因是業(yè)主共有部分的信息不公開、產(chǎn)權(quán)不清晰、公共收益管理混亂等。為解決上述問題,《辦法》作出了明確規(guī)定。例如:《辦法》第十六條規(guī)定,“新建物業(yè)出售時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主”;其明示或者公告的內(nèi)容包括了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用場地和綠地等信息。

《辦法》第七十一條規(guī)定,“房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿中對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋予以記載,業(yè)主有權(quán)查詢”。而對于小區(qū)公共物業(yè)的經(jīng)營收益,《辦法》規(guī)定,“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有場地進行經(jīng)營的所得收益依法歸全體業(yè)主共有,由管理規(guī)約約定或者相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會決定的管理機構(gòu)設(shè)立專項賬戶管理并定期向全體業(yè)主公開,管理機構(gòu)不得擅自挪用。業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者業(yè)主監(jiān)事會可以委托會計師事務(wù)所對管理機構(gòu)進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主”。

亮點4：禁止開發(fā)商私自將物管交給“自家”企業(yè)

在《辦法》實施前,開發(fā)商將物管交給關(guān)聯(lián)公司的做法非常普遍,但根據(jù)《辦法》明確,前期物業(yè)管理應(yīng)以公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),禁止開發(fā)建設(shè)單位私自與關(guān)聯(lián)企業(yè)簽訂合同。為落實國務(wù)院《物業(yè)管理條例》關(guān)于提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)行為,保護小業(yè)主合法權(quán)益,《辦法》明確前期物業(yè)管理應(yīng)以公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。《辦法》第六十四條規(guī)定,“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前,以公開招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務(wù),并書面簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

如開發(fā)商違反規(guī)定,由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改的,予以通報批評,處以5萬元罰款,并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為。

亮點5：物管費調(diào)價須業(yè)主“雙過半”通過

為解決物業(yè)服務(wù)費調(diào)價程序不完善的問題,依據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定,結(jié)合工作實際,《辦法》明確了業(yè)主大會成立之前調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的專項審計、公示公告、多數(shù)業(yè)主表決、救濟途徑等程序要求,維護業(yè)主權(quán)益。《辦法》第六十九條規(guī)定,業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對上一物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案進行審計,取得審計報告;在小區(qū)公告調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費的相關(guān)事項,并書面告知物業(yè)所在的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會以及區(qū)、縣級市價格行政管理部門和房地產(chǎn)行政主管部門;調(diào)價方案必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主表決通過,表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)以書面形式在小區(qū)公示60日以上。

業(yè)主對調(diào)價方案的表決結(jié)果有異議的,可以查驗本人表決意見,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計表決結(jié)果;業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整有爭議的,可以向物業(yè)所在地價格行政管理部門申請協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。

亮點6：物管不得以任何原因斷業(yè)主水電氣

為防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自收取業(yè)主有關(guān)手續(xù)費、水電周轉(zhuǎn)金等費用,《辦法》作出了明確規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費、水電周轉(zhuǎn)金等額外費用,但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I服務(wù)單位收取勞務(wù)費。專營服務(wù)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用,不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。沒有法律、法規(guī)規(guī)定或者政府明確規(guī)定的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取與水電費和其他專營服務(wù)費繳交相關(guān)的保證金(抵押金、風(fēng)險金)等費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣”。

亮點7：業(yè)主大會提倡用電子投票來表決

《辦法》創(chuàng)新建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng),增加業(yè)主大會表決形式,用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)解決業(yè)主大會召開難、表決難和統(tǒng)計難的問題。實踐中,因小區(qū)人數(shù)多、場地受限、采用傳統(tǒng)書面方式征集業(yè)主意見難、確定選票的真實性難且爭議大等困難,導(dǎo)致召開業(yè)主大會難、形成決議難,《辦法》創(chuàng)新提出建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)。例如:《辦法》第十九條規(guī)定,“本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng),法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項,提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進行決策”。

《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》昨出臺，過半數(shù)業(yè)主同意才可漲物業(yè)費

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有場地進行經(jīng)營的所得收益歸全體業(yè)主共有，要設(shè)立專項賬戶管理并定期向全體業(yè)主公開。《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）昨日出臺，將從5月1日起正式實施。其中對業(yè)委會成立難、物管收費、共有物業(yè)收益等老百姓關(guān)注的焦點問題作出了回應(yīng)。

業(yè)委會籌備期限由6個月延至1年

首次業(yè)主大會籌備組成立難、爭議多等問題，已成為制約成立業(yè)主大會的瓶頸。

《辦法》進一步完善了業(yè)主大會籌備制度，創(chuàng)新建立實操性強的有效機制。按照規(guī)定，籌備組業(yè)主代表是按業(yè)主聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序產(chǎn)生。籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)向全體公示，并建立對公示名單有異議的處理機制。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提交成立業(yè)主大會所需的資料。逾期仍拒不提供的，由房屋登記機構(gòu)免費提供業(yè)主姓名和房屋面積等資料。《辦法》規(guī)定，街（鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)組織籌備組成員集體學(xué)習(xí)籌備成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的相關(guān)規(guī)則；籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在籌備組成員中提名，經(jīng)過半數(shù)籌備組成員同意后產(chǎn)生。《辦法》還建立了籌備組會議議事制度，籌備組作出決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。

《辦法》規(guī)定，可以將籌備組完成籌備工作期限由6個月延長至1年。因小區(qū)人數(shù)多、場地受限、采用傳統(tǒng)書面方式征集業(yè)主意見難、確定選票的真實性難且爭議大等困難，導(dǎo)致召開業(yè)主大會難，形成決議難，《辦法》創(chuàng)新提出建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)。

公共物業(yè)收益納入專項賬戶管理

有市民反映，小區(qū)公共物業(yè)收益被侵占的情況較多，產(chǎn)生的主要原因是業(yè)主共有部分的信息不公開、產(chǎn)權(quán)不清晰、公共收益管理混亂等。

對此，《辦法》作出了明確規(guī)定，“新建物業(yè)出售時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主”；其明示或者公告的內(nèi)容包括了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用場地和綠地等信息。

同時，“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有場地進行經(jīng)營的所得收益依法歸全體業(yè)主共有，由管理規(guī)約約定或者相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會決定的管理機構(gòu)設(shè)立專項賬戶管理并定期向全體業(yè)主公開，管理機構(gòu)不得擅自挪用”。

領(lǐng)預(yù)售證前要公開招標(biāo)物管公司

目前，有不少小區(qū)都出現(xiàn)開發(fā)商、物管是“一家人”，由此導(dǎo)致成立業(yè)委會難等種種矛盾。《辦法》明確提出，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，以公開招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務(wù)，并書面簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

對違反該規(guī)定的行為，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改的，予以通報批評，處以5萬元罰款，并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為。

物業(yè)服務(wù)收費調(diào)價過程不規(guī)范是目前業(yè)主投訴較多的問題。《辦法》明確了業(yè)主大會成立之前調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的專項審計、公示公告、業(yè)主表決人數(shù)、救濟途徑等程序要求。

業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對上一物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案進行審計，取得審計報告；在小區(qū)公告調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費的相關(guān)事項，并書面告知物業(yè)所在的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，居民委員會、村民委員會以及區(qū)、縣級市價格行政管理部門和房地產(chǎn)行政主管部

門；調(diào)價方案必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主表決通過，表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)以書面形式在小區(qū)公示60日以上。

第四篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

中國石油集團東方地球物理公司公共事業(yè)部

涿州基地管理處文件

基管物字〔2006〕13號

關(guān)于印發(fā)《涿州基地管理處 住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》的通知

處屬各單位：

現(xiàn)將《涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請各單位認(rèn)真遵照執(zhí)行。

二○○六年七月十三日 涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

第一章

總

則

第一條

為規(guī)范涿州基地管理處小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造文明有序、優(yōu)美和諧的生活、工作環(huán)境。依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評分及細則》和《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》，結(jié)合涿州基地管理處實際，制定本辦法。

第二條

本辦法所稱物業(yè)，是指涿州基地管理處管理和服務(wù)的住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及相配套的設(shè)施、設(shè)備和場所（地）。

第三條

本辦法所稱物業(yè)管理，指按照公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)委托合同，對住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及配套的設(shè)施設(shè)備和場所（地）進行維修、養(yǎng)護、管理，維護管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、美化等活動。

第四條

房屋及配套設(shè)施設(shè)備和場所（地）包括：

（一）住宅的共用部位：是指住戶共用房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設(shè)備、樓頂、上下水管道、供暖管線、共用照明、單元防盜門等。

（二）公用設(shè)施設(shè)備和場所（地）：排污設(shè)施、道路、綠地、自行車棚、停車場、垃圾存放場地及設(shè)施、以及溝、2 池、井、配置的小品、公益性休閑設(shè)施、避雷設(shè)施、住宅小區(qū)照明和公共設(shè)施設(shè)備用房等；

（三）自用部位、自用設(shè)施設(shè)備：是指分戶門及其以內(nèi)的門、窗、屋面、內(nèi)墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺，水、電、煤氣的戶表及其以內(nèi)的管線等，暖氣分戶閥門及其以內(nèi)的管道、暖氣片等；獨戶住宅的院墻及其以內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物和配套設(shè)備等。

第五條

物業(yè)管理部是本辦法的歸口管理部門，負(fù)責(zé)制定住宅小區(qū)小區(qū)管理考核辦法、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)物業(yè)管理的各項規(guī)定；組織、指導(dǎo)住宅小區(qū)管理機構(gòu)參加物業(yè)的接管驗收及申報工作；監(jiān)督、檢查、考核小區(qū)物業(yè)管理工作；受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)住宅小區(qū)與業(yè)主、其他共管等單位之間的關(guān)系。

第二章

業(yè)主和業(yè)主委員會

第六條

本辦法所稱業(yè)主為居住房屋和非居住房屋的所有權(quán)人。

第七條

本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。

第八條

涿州基地管理處管理和服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主是指東方地球物理公司和小區(qū)居住房屋所有權(quán)人。

第九條

業(yè)主委員會是指在公共事業(yè)部指導(dǎo)下由居民委員會推薦，由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生的業(yè)主自治組織。

第十條

公共事業(yè)部是東方地球物理公司非居住房屋 產(chǎn)權(quán)人代表，依據(jù)東方地球物理公司的授權(quán)，行使下列權(quán)力：

（一）代表東方地球物理公司與涿州基地管理處簽訂小區(qū)物業(yè)管理合同。

（二）組織、指導(dǎo)、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)的接管驗收；

（三）決定專項維修項目、資金使用，并監(jiān)督實施；

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)物業(yè)管理工作；

（五）批準(zhǔn)成立物業(yè)管理機構(gòu)；

（六）批準(zhǔn)成立業(yè)主委員會組織；

（七）其它。

第十一條

公共事業(yè)部作為業(yè)主代表，依據(jù)東方地球物理公司的規(guī)定，履行下列義務(wù)：

（一）協(xié)調(diào)有關(guān)單位和業(yè)主支付物業(yè)管理費用；

（二）籌措專項維修項目資金；

（三）協(xié)調(diào)住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理單位與業(yè)主及其他有關(guān)管理單位之間的關(guān)系；

（四）提供物業(yè)管理用房；

（五）其它。

第十二條

業(yè)主委員會的職權(quán)：

（一）代表居住房屋業(yè)主監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益；

（二）召集業(yè)主委員會及業(yè)主代表會議，聽取物業(yè)管理單位的匯報；

（三）審議物業(yè)管理單位制訂的維修管理計劃，并4 監(jiān)督其執(zhí)行，審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的重大措施；

（四）監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用；

（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；

（六）監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的情況；

（七）其它。

第十三條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）提議召開業(yè)主代表會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（二）提出制定和修改業(yè)主公約的建議；

（三）監(jiān)督物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（五）監(jiān)督住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金（以下簡稱住宅維修資金）的管理和使用；

（六）法律、法規(guī)的規(guī)定；

（七）其它。

第十四條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理單位提供的服務(wù)；

（二）遵守業(yè)主公約；

（三）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（四）執(zhí)行業(yè)主委員會做出的決定；

（五）按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅維修資金；

（六）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（七）配合物業(yè)管理單位對公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護；

（八）法律、法規(guī)的規(guī)定；

（九）其它。

第三章

管理機構(gòu)與職責(zé)

第十五條

涿州基地管理處受公共事業(yè)部委托負(fù)責(zé)東方地球物理公司涿州基地住宅小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)工作，在各小區(qū)分別設(shè)立物業(yè)管理機構(gòu)。

第十六條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代表涿州基地管理處實施物業(yè)管理，職責(zé)如下：

（一）負(fù)責(zé)物業(yè)的接管驗收；

（二）依據(jù)物業(yè)委托管理合同對住宅小區(qū)實施管理；

（三）依據(jù)東方地球物理公司物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費；

（四）與業(yè)主委員會共同制定小區(qū)公共管理制度；

（五）協(xié)助業(yè)主委員會制（修）訂《業(yè)主公約》；

（六）依據(jù)服務(wù)項目需求與專業(yè)化中心簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)項目內(nèi)部服務(wù)協(xié)議》，并對服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督；

（七）接受業(yè)主委員會及業(yè)主的監(jiān)督；重大的管理措施經(jīng)業(yè)主委員會認(rèn)可，涿州基地管理處批準(zhǔn)；

（八）受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)駐小區(qū)內(nèi)各單位在物業(yè)管理6 活動中的有關(guān)事項；

（九）定期與小區(qū)內(nèi)其它管理部門溝通，每季度末召集業(yè)主座談會，對業(yè)主提出的意見匯總、上報、整改、反饋；

（十）接受上級及處職能部室的監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查、考核。

第十七條

供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務(wù)項目等按《住宅小區(qū)物業(yè)項目內(nèi)部服務(wù)協(xié)議》實施專業(yè)化服務(wù)。

第四章 前期物業(yè)管理

第十八條

本辦法所稱前期物業(yè)管理是指業(yè)主入住之前，涿州基地管理處按照公共事業(yè)部要求，對物業(yè)管理的前期策劃、交接驗收、業(yè)主入住等事項進行的物業(yè)管理活動。

第十九條

成立前期物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，組建承接物業(yè)管理的組織機構(gòu)。

第二十條

在業(yè)主入住之前，起草業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理公共契約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，以及業(yè)主的共同利益、應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項做出具體約定。

第二十一條

在業(yè)主入住時與業(yè)主簽訂業(yè)主臨時公約，并予以說明。

第二十二條

在業(yè)主入住時與其簽訂物業(yè)管理公共契約。

第二十三條

承接物業(yè)時，對新建物業(yè)及配套設(shè)施設(shè)備 進行驗收。

第二十四條

物業(yè)接管驗收應(yīng)具備以下條件：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程施工完畢，并經(jīng)當(dāng)?shù)卣姓鞴懿块T竣工驗收合格（或接到公共事業(yè)部的通知）；

（二）供電、供暖、供水、排水等配套設(shè)施設(shè)備經(jīng)過調(diào)試達到正常使用功能；道路、綠化等公用基礎(chǔ)設(shè)施、單項工程全部驗收合格。

第二十五條

物業(yè)接管驗收時開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提交下列文件（或下列文件清單）：

（一）規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準(zhǔn)的選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及各單項工程設(shè)計文件（圖紙復(fù)印件）等；

（二）當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)提供的竣工驗收合格文件；

（三）消防部門提供的消防驗收合格文件；

（四）當(dāng)?shù)丶夹g(shù)監(jiān)督部門提供的電梯驗收合格文件；

（五）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（六）設(shè)施、設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（七）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（八）物業(yè)管理所必需的其它資料。

（九）接收資料應(yīng)滿足《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評分及細則》要求。第二十六條

物業(yè)接管驗收，應(yīng)當(dāng)按照以下程序進行：

（一）在接到接管驗收通知15日內(nèi)，物業(yè)管理部組織相關(guān)部門和物業(yè)管理單位組成接管驗收小組，制訂接管驗收方案和驗收表格，培訓(xùn)接管驗收人員；

（二）物業(yè)管理接管驗收在公共事業(yè)部組織下進行，聽取開發(fā)建設(shè)單位有關(guān)物業(yè)的情況介紹，提出驗收意見，審閱有關(guān)資料，現(xiàn)場檢查驗收，填寫驗收記錄，進行資料移交，形成驗收報告；

（三）在公共事業(yè)部組織下與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商，達成協(xié)議，明確質(zhì)保期內(nèi)的維修事項、范圍、聯(lián)絡(luò)方式、處理原則；

（四）在公共事業(yè)部主持下，辦理物業(yè)移交手續(xù)。第二十七條

交接雙方的責(zé)任

（一）物業(yè)接管交付使用后，如發(fā)現(xiàn)隱蔽性的質(zhì)量隱患，報公共事業(yè)部，由公共事業(yè)部組織開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)設(shè)計、監(jiān)理、施工單位共同分析研究，查明原因，提出解決方案。

（二）在正常使用條件下，建設(shè)單位依據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任：

1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件和合同規(guī)定的該工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏，為5年；

3、供熱系統(tǒng)為2個采暖期；

4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程保修期2年。

新建房屋自驗收接管之日起開發(fā)建設(shè)單位按建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任。在驗收接管時，開發(fā)建設(shè)單位若委托物業(yè)管理單位保修的事項，經(jīng)雙方達成協(xié)議，建設(shè)單位可一次性或分項、分期支付保修費用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。保修費的標(biāo)準(zhǔn)雙方協(xié)商確定。

第五章

物業(yè)管理服務(wù)

第二十八條

涿州基地管理處與公共事業(yè)部簽訂小區(qū)物業(yè)委托服務(wù)合同。內(nèi)容包括：物業(yè)管理事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等。

第二十九條

涿州基地管理處依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》和合同約定的內(nèi)容，與管理單位簽訂小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書，實施物業(yè)管理。

小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書包括：設(shè)備、設(shè)施完好率、業(yè)主滿意率、投訴處理率等。

第三十條

小區(qū)物業(yè)管理單位可以將物業(yè)管理區(qū)域的電梯等維保業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)單位；供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務(wù)等項目按住宅小區(qū)《物業(yè)項目內(nèi)部服務(wù)協(xié)議》實施專業(yè)化服務(wù)。第三十一條 住宅小區(qū)物業(yè)管理單位建立健全內(nèi)部管理制度和服務(wù)規(guī)范等。

第三十二條

根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主和用戶收取物業(yè)服務(wù)費用。

第三十三條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代收管轄區(qū)域內(nèi)水、電、暖費用。

第三十四條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；物業(yè)管理人員不得侵害業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益。

第三十五條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，發(fā)生安全事故時，啟動應(yīng)急預(yù)案，采取應(yīng)急措施，及時向HSE部報告，做好救助工作。

第三十六條

物業(yè)管理部和住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人、承租人在物業(yè)管理活動中的投訴。

第六章

物業(yè)的使用及維修養(yǎng)護管理 第三十七條

物業(yè)維修養(yǎng)護的范圍與責(zé)任

（一）房屋本體自用部位及設(shè)施（以下簡稱：自用部位）的維修責(zé)任人為業(yè)主；

（二）房屋本體共用部位及設(shè)施（以下簡稱：共用部位）的維修責(zé)任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主；

（三）房屋毗連部位及設(shè)施（以下簡稱：毗連部位）的維修責(zé)任人為毗連業(yè)主。

（四）自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全，損害他人合法權(quán)益、妨礙住宅小區(qū)容貌及房屋外觀或其他違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的，物業(yè)管理單位督促其及時進行維修、整改，其費用由維修責(zé)任人承擔(dān)；

住宅自用部位、毗連部位、共用部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護費用，執(zhí)行《東方地球物理公司住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》；

（五）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備和場所（地）維修責(zé)任人為涿州基地管理處。其中：日常維修項目由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位制定計劃，費用納入預(yù)算指標(biāo)，從處屬單位的維修費用中支出；專項維修項目由計劃財務(wù)部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；

（六）住宅小區(qū)綠地、樹木的養(yǎng)護責(zé)任人為涿州基地管理處。日常養(yǎng)護由小區(qū)物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)組織實施，費用納入預(yù)算指標(biāo)，從其物業(yè)費用中支出（委托項目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；綠化專項項目由計劃財務(wù)部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；

（七）住宅小區(qū)公共場所、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的維修保養(yǎng)責(zé)任人為涿州基地管理處。日常維修保養(yǎng)由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)組織實施，費用納入預(yù)算指標(biāo)，從其物業(yè)費用中支出（委托項目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；環(huán)境治理專項由計劃財12 務(wù)部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；

（八）保修期內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)的維修養(yǎng)護按《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。

第三十八條

房屋管理與維修養(yǎng)護

（一）住宅小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，組團及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。

（二）對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護。

（三）根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，報公共事業(yè)部批準(zhǔn)，組織維修。

（四）每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃、樓道燈等，并及時維修養(yǎng)護。

（五）住宅裝飾裝修管理按照建設(shè)部《住宅裝飾裝修管理辦法》和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，制定涿州基地管理處住宅小區(qū)住宅裝飾裝修管理規(guī)定。業(yè)主（使用人）在裝修前，住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)審核其裝修方案，并告知有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

（六）每日巡查裝修現(xiàn)場，對影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全、拆改共用管線、私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

（七）保持房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝 飾材料不妨礙院容和觀瞻；前后陽臺封閉統(tǒng)一有序，不得在戶外安裝裝物框及晾曬架；對安裝防護網(wǎng)、遮陽蓬等要符合規(guī)定，無安全隱患；室外招牌、廣告、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。

（八）房屋完好率達到98%以上。

第三十九條

公共設(shè)施、設(shè)備、場所（地）的管理

（一）對公共設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

（二）建立公共設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

（三）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。

（四）對公共設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向公共事業(yè)部提出報告與建議；根據(jù)公共事業(yè)部的決定，組織維修或者更新改造。

（五）載人電梯按規(guī)定年檢，定期維修、保養(yǎng)，責(zé)任到人，操作人員持證上崗，確保正常運行。

（六）公用排污、排雨水管道通暢，設(shè)施完好無損。

（七）設(shè)備間保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

（八）道路（含車行、人行）完好，路面平整，井蓋無缺損，路面井蓋不影響車輛和行人通行。

（九）路燈等公共照明設(shè)備完好, 路燈完好率98%以上。

（十）停車場、棚、房及其他公共場所、建筑小品、垃圾箱清潔完好無損。

（十一）消防設(shè)施完好。

（十二）容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)施設(shè)備事件有應(yīng)急方案。

第四十條

環(huán)境衛(wèi)生管理

（一）制定《住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)管理規(guī)定》，每年制定環(huán)衛(wèi)工作計劃，劃分責(zé)任區(qū)，明確責(zé)任人。

（二）在規(guī)定地點設(shè)置垃圾箱，垃圾日產(chǎn)日清，保持垃圾箱清潔、無異味。

（三）合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運1次。

（四）住宅小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清潔養(yǎng)護；電梯轎廂內(nèi)每日清潔1次；樓道每日清掃1次、每周拖洗1次；樓梯扶手每日擦拭1次；共用部位玻璃每月清潔2次；路燈、樓道燈每年清潔不少于2次；及時清除道路積水、積雪。

（五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。

（六）根據(jù)實際情況進行消毒和滅蟲除害。

第四十一條

綠化養(yǎng)護管理

（一）制定《綠化管理規(guī)定》，劃分責(zé)任區(qū)，明確責(zé)任人。

（二）根據(jù)《涿州基地管理處綠化養(yǎng)護月工作歷》，及時組織修剪、補栽補種、清除雜草、澆灌、施肥、松土、噴藥殺蟲等養(yǎng)護工作。

第四十二條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和公共設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)，告知小區(qū)物業(yè)管理單位；物業(yè)管理單位確需改變公共建筑和公共設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會同意。如影響公共建筑和公共設(shè)施的安全性和功能性改造，及時報公共事業(yè)部組織評估，批準(zhǔn)后實施。

第四十三條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位不得擅自占用、挖掘管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修或者公共利益的需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)告知業(yè)主委員會，完工后及時恢復(fù)。

第四十四條

供水、供電、供熱、通訊、有線電視、燃氣等單位，承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。

第四十五條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位實施物業(yè)管理后，其它施工單位在住宅小區(qū)內(nèi)從事工程建設(shè)或檢修工程前，必16 須經(jīng)住宅小區(qū)物業(yè)管理單位同意，并在明顯位置設(shè)立安全防護標(biāo)記，保證公共設(shè)施、設(shè)備和場所（地）完好及人員安全，同時接受住宅小區(qū)物業(yè)管理單位監(jiān)督，對損壞小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備場所（地）的，應(yīng)予修復(fù)或按有關(guān)規(guī)定賠償損失。

第四十六條

業(yè)主或物業(yè)使用人不得有下列行為：

（一）拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務(wù)費用；

（二）損壞、變更房屋承重結(jié)構(gòu)和外貌（外墻、外門窗、陽臺、屋頂和底層花園等部位的顏色、形狀、規(guī)格），擅自改變房屋的設(shè)計用途、功能、布局；

（三）私自占用或損壞物業(yè)的共用和公共設(shè)施設(shè)備或移裝、拆除、改造公共設(shè)備，改變其使用性質(zhì)。

（四）私自封閉、拆改陽臺，違規(guī)安裝防盜窗（欄桿）及室外衣架；違規(guī)在陽臺引入上、下水管線等。

（五）在天井、庭院、平臺、屋頂、道路、空地或其它場地搭建任何建筑物、構(gòu)筑物，包括光蓬、雨蓬及其它地上定著物。

（六）踐踏草地、侵占綠地、毀壞綠化、損壞園林建筑設(shè)施。

（七）在公共場所私設(shè)、亂設(shè)攤點，推銷商品（廣告）等活動。

（八）在公共部位堆放雜物、亂倒垃圾，將雜物投入排水管道、管溝使其堵塞或損壞。高空擲物對他人人身、財產(chǎn)造成危險的行為。

（九）在住宅門窗上安裝私設(shè)廣告牌或標(biāo)志。

（十）在住宅小區(qū)內(nèi)，建筑物內(nèi)亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛。

（十一）占用房屋的公用部位（如樓道、自行車棚、院內(nèi)空場地等）堆放雜物；

（十二）隨意停放車輛，占用住宅小區(qū)內(nèi)的道路、場地、綠地等；

（十三）在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)點加工，經(jīng)營危險品以及利用住宅從事危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè)；

（十四）謾罵、毆打、設(shè)置障礙，妨礙、阻撓小區(qū)物業(yè)管理單位管理人員、維修人員履行職責(zé)；

（十五）國家法律、法規(guī)、規(guī)章、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主公約》及東方地球物理公司禁止的其他行為。

第四十七條

業(yè)主和使用人違反本辦法第四十六條所列規(guī)定之一的，由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位予以制止、批評，并責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失，情節(jié)嚴(yán)重交有關(guān)部門處理。

第七章

物業(yè)管理經(jīng)費

第四十八條

經(jīng)費來源

（一）向業(yè)主收取的物業(yè)管理費；

（二）公司費用補貼；

（三）專項費用補貼；

（四）其它。

第四十九條

收費依據(jù) 物業(yè)服務(wù)收費按公司公共字[2004]11號《中國石油集團東方地球物理有限責(zé)任公司職工住房物業(yè)費采暖費取費控制面積標(biāo)準(zhǔn)的暫行辦法》、公司計字[2004]58號《東方地球物理公司內(nèi)部物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、公司計字[2004]142號《關(guān)于東方地球物理公司物業(yè)服務(wù)及其他收費辦法通知》文件執(zhí)行。

第五十條

物業(yè)管理經(jīng)費支出

（一）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備和場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護費用（包括材料費、物業(yè)用水電暖費、設(shè)備折舊費、市政和住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)費用、排污費、設(shè)施維修費、綠化養(yǎng)護費等）；

（二）管理費、人員費用、勞動保護費和辦公費等；

（三）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備必要的保險費用和法定稅費；

（四）其它費用。

第八章

附

則

第五十一條

住宅小區(qū)治安保衛(wèi)、車輛安全管理、消防管理、飼養(yǎng)寵物管理、私搭亂建、院區(qū)精神文明建設(shè)等按公共事業(yè)部職責(zé)劃分不屬于涿州基地管理處職責(zé)范圍，由公共事業(yè)部其他相關(guān)單位負(fù)責(zé)管理。燃氣管道由燃氣供應(yīng)單位負(fù)責(zé)管理。

第五十二條

本辦法由物業(yè)管理部負(fù)責(zé)解釋。第五十三條

本辦法自發(fā)文之日起實施。

主題詞：物業(yè)小區(qū)

管理辦法

通知 抄送：處領(lǐng)導(dǎo)，存檔。

涿州基地管理處辦公室

2006年6月20日印發(fā)

打字：謝

校對：李

(共印30份)20

第五篇：鄂爾多斯市物業(yè)管理暫行辦法

鄂爾多斯市物業(yè)管理暫行辦法

第一章 總則

第一條

為規(guī)范和促進我市業(yè)主自治和物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條

鄂爾多斯市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。

第三條

鄂爾多斯市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

旗區(qū)房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

各級建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)保、工商、發(fā)改、公安、民政、廣播電視、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、水務(wù)、行政執(zhí)法等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理有關(guān)工作。

第四條 蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處要確定分管領(lǐng)導(dǎo)，配備專職工作人員負(fù)責(zé)物業(yè)監(jiān)督指導(dǎo)工作，社區(qū)居民委員會也要明確具體人員做好物業(yè)監(jiān)督指導(dǎo)工作。

第七條 各旗區(qū)人民政府要加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由物業(yè)主管部門、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處、相關(guān)部門及單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的重大問題。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務(wù)。

第九條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主參加。一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)少于50人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

第十條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達50%及以上，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到30%不足50%，但使用已超過兩年的，蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處要及時指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。

第十一條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列工作職責(zé)：

（一）確定業(yè)主身份；

（二）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（三）擬定業(yè)主管理規(guī)約草案；

（四）擬定業(yè)主委員會委員的選舉產(chǎn)生辦法草案；

（五）組織召開首次業(yè)主大會和其它所需的工作。

業(yè)主委員會應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。

物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

第十五條 業(yè)主委員會會議由主任或主任委托的副主任召集，召開會議時須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在作出決定后7日內(nèi)，以書面形式將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；業(yè)主可以要求查閱業(yè)主委員會的會議記錄，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以配合。

第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的要求召開業(yè)主大會定期會議。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有20%以上的業(yè)主提議或符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主委員會不按規(guī)定召開業(yè)主大會定期會議或業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處和蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)成業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會逾期不召開的，由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處組織召開。

（三）向為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)；

（四）謀取可能妨礙公正履行職務(wù)的其它利益；

（五）其它侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。業(yè)主委員會中止委員資格時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯并記錄歸檔。

第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主（協(xié)商選聘的委員除外）；

（二）因疾病或者其它原因喪失履行職責(zé)能力；

（三）以書面形式向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出辭呈；

（四）被人民法院依法追究刑事責(zé)任或被公安機關(guān)勞動教養(yǎng)。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十二條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證前，須完成前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作，并提供物業(yè)環(huán)境設(shè)施設(shè)備施工圖審查報告。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，在蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和物業(yè)主管部門的監(jiān)督下實施招投標(biāo)。

新建兩萬平方米以上的住宅項目，建設(shè)單位為前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動中的招標(biāo)單位。對于投標(biāo)人少于3個的項目，經(jīng)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)

臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其它義務(wù)以及違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約示范文本，供建設(shè)和服務(wù)單位選用。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：

（一）參與工程檢查，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及不適宜今后管理的問題及時向建設(shè)單位或相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議；

（二）掌握小區(qū)內(nèi)各管網(wǎng)線路的布臵，以單體樓房為單位建立工程資料和日常管理檔案，規(guī)范財務(wù)制度；

（三）就共有設(shè)施設(shè)備的安裝位臵、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，參與共有設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；

（四）對物業(yè)用房、社區(qū)組織用房的建設(shè)情況，向物業(yè)主管部門及蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處報告。

（五）協(xié)助各專業(yè)管理部門督促開發(fā)建設(shè)單位整改開發(fā)建設(shè)中的遺留問題；

（六）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護公共秩序；

列支。由建設(shè)單位自行組織施工的，在保修期內(nèi)的維修由建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)劃審批的標(biāo)準(zhǔn)與開發(fā)建設(shè)單位辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，開發(fā)建設(shè)單位將物業(yè)圖紙資料、相關(guān)保修文件，特別是小區(qū)竣工總平面圖、小區(qū)地下管網(wǎng)工程竣工圖等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時報轄區(qū)物業(yè)主管部門及蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，要對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等有關(guān)事項進行查驗，并做好登記備案，簽訂承接驗收協(xié)議后對其承擔(dān)責(zé)任。

業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將接收資料的情況告知業(yè)主委員會。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將資料移交給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會可以選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或在街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下實行自治管理。業(yè)主委員會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，應(yīng)向市物業(yè)主管部門核實該物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)；若待選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)為外地資質(zhì)，應(yīng)向市物業(yè)主管部門核實物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否已辦理外進備案手續(xù)。否則選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)不按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù)、造成業(yè)主損失的，損失由業(yè)主委員會承擔(dān)。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循提供什么服務(wù)、收取什么費用的原則，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制和酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

第三十二條 價格行政主管部門負(fù)責(zé)制定適合多層次消費需求的物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)。在同一服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)中，要把物業(yè)費分解到服務(wù)項目，供業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在約定收費標(biāo)準(zhǔn)時參考。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考政府指導(dǎo)價并結(jié)合服務(wù)內(nèi)容及公共能耗費的測算在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將約定的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容向業(yè)主進行公示，由業(yè)主監(jiān)督執(zhí)行。

廉租住房和經(jīng)濟適用住房的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，由各級價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定，并定期公布。

第三十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費，不得以任何理由拒繳物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與物業(yè)使用人確定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)繳納足額物業(yè)服務(wù)費。

議后，方可施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與各專業(yè)供應(yīng)單位的職責(zé)劃分如下：

（一）供電設(shè)施：樓宇進戶線以內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；以外由電業(yè)部門負(fù)責(zé)。

（二）燃氣管道：燃氣部門負(fù)責(zé)供氣安全工作，燃氣管道以戶內(nèi)智能燃氣計量表前閥為供氣設(shè)施產(chǎn)權(quán)分界點。以產(chǎn)權(quán)分界點（含該點）為界，逆燃氣流向的設(shè)施由燃氣部門負(fù)責(zé)，順燃氣流向的設(shè)施由最終用戶負(fù)責(zé)。

（三）自來水管線：以進樓口總閘為界，閥門以內(nèi)（包括閥門）由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；以外由自來水公司負(fù)責(zé)。

（四）下水管道：小區(qū)紅線內(nèi)化糞池及管線（不含市政管線）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)；以外由排水部門負(fù)責(zé)。

（五）電信（網(wǎng)通）管線：樓內(nèi)電話預(yù)埋管線由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，其它管線由電信（網(wǎng)通）部門負(fù)責(zé)。

（六）供熱管線：樓宇外供熱管線全部由供熱部門負(fù)責(zé)。

第三十五條 物業(yè)管理服務(wù)合同期滿前3個月，業(yè)主委員會應(yīng)提請?zhí)K木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處組織物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作，沒有及時選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)相應(yīng)延長服務(wù)，但最長不超過3個月。延長服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原物業(yè)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)和收取服務(wù)費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)檔案，并依據(jù)與業(yè)主約定的服務(wù)內(nèi)容建立快捷的服務(wù)制度，制定服務(wù)時限，責(zé)任落實到人。

第三十八條 各級人民政府要將老舊住宅小區(qū)（或單體樓）供排水、供熱、環(huán)境等作為綜合整治工作來抓，納入工作日程和財政預(yù)算，逐年增加投入進行改造。蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心或組織業(yè)主自治管理，主要提供清掃保潔、排污管線疏通、化糞池清掏等為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性服務(wù)。有條件的小區(qū)要將綠化養(yǎng)護、公共秩序維護列入自治管理，所發(fā)生的費用由業(yè)主共同承擔(dān)。

第五章 物業(yè)使用與維護

第三十九條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的關(guān)系。

業(yè)主在使用物業(yè)時應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約。

臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約一般包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共有部分的使用和維護規(guī)則；

（二）物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營；

（三）業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利，但不得危及建筑物的安全及損害其他業(yè)主的合法權(quán)益；

經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢查未造成損壞且裝修行為規(guī)范的，應(yīng)當(dāng)全額退還裝修保證金，不得強行抵入物業(yè)服務(wù)費。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有上述行為的，應(yīng)當(dāng)勸阻業(yè)主，要求其及時改正，對不聽勸阻或不予改正的，應(yīng)當(dāng)報告社區(qū)共同解決或及時告知相關(guān)部門，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時予以處理。

對在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)私搭亂建，擅自更改立面建筑造型、使用功能的，由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)禁止和監(jiān)督清除、恢復(fù)原貌；違章裝修、擅自破壞建筑主體結(jié)構(gòu)的，由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)禁止和監(jiān)督恢復(fù)原貌。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)或周邊對小區(qū)業(yè)主造成煙塵、噪聲等污染的，由環(huán)保部門查處。

對破壞環(huán)境秩序、公共治安秩序的，由社區(qū)居委會協(xié)調(diào)公安機關(guān)查處。

第四十一條 業(yè)主或使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)將裝修項目、裝修部位、裝修時間等書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的注意事項、是否需要備案及備案部門等告知業(yè)主或使用人，并對其負(fù)有監(jiān)督管理職責(zé)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正；對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報相關(guān)部門依法辦理，并按照行為的違規(guī)程度扣除其部分或全部裝修保證金。

木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處予以處理；公安部門、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處應(yīng)當(dāng)依法及時予以處理。

第六章 物業(yè)管理用房、設(shè)施和經(jīng)費

第四十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配臵物業(yè)管理用房和社區(qū)組織用房。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證標(biāo)明的地上總建筑面積3‰的比例配臵物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房及社區(qū)組織用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付，其面積、位臵應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案中標(biāo)明。對物業(yè)管理用房和社區(qū)組織用房的具體位臵和面積，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃方案中確定、在規(guī)劃審批時明確、在施工圖審查中專審（包括環(huán)境施工圖）、在開工許可中硬性標(biāo)明，并不得任意調(diào)整。

物業(yè)管理用房至少配臵50平方米以上。

第四十五條 物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房交給物業(yè)主管部門。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)主管部門應(yīng)將物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)證明等資料移交給業(yè)主委員會。其中廉租房小區(qū)和拆遷安臵小區(qū)物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬于國家。

首次業(yè)主大會召開后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位臵、面積等在小區(qū)內(nèi)公告。

第七章 附則

第五十條 本辦法下列用語的含義：

住宅小區(qū)是指達到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居民生活小區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團）。

物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備及公共環(huán)境、秩序的日常維護及管理，并對其承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)。

物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主提供和諧親切的居住氛圍、便捷周到的各項服務(wù)、及時有效的溝通配合，并對服務(wù)內(nèi)容（項目）質(zhì)量承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)。

公共能耗費是指小區(qū)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施及在公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗所產(chǎn)生的費用。

小區(qū)的共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機房、走廊通道、走廊墻、房屋承重結(jié)構(gòu)（房屋的基礎(chǔ)、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等）、室外墻面屋面等部位。

小區(qū)的共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝臵、消防器具、排氣閥、單元門、小區(qū)大門、小區(qū)智能化設(shè)備和控制設(shè)備等設(shè)備。

公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、給排水、燃氣等各種管線、3