第一篇：物業(yè)管理考核方案

1、目的為加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，激勵員工的工作積極性，使公司的各項(xiàng)規(guī)章制度得到貫徹執(zhí)行，制定本辦法。

2、適用范圍

公司全體員工。

3、原則

3.1制度面前，人人平等。

3.2堅(jiān)持“四不講”，不講條件，不講情面，不講照顧，不講客觀，獎罰分明，逗硬考核。

3.3物

業(yè)管理經(jīng)理行使對物業(yè)管理人員的考核權(quán)，對公司負(fù)責(zé)，公司對物業(yè)管理經(jīng)理考核，各主管對員工進(jìn)行考核。

4、考核時間：

每月26-28日前由物業(yè)管理經(jīng)理向?qū)Ω鲘徫还芾砣藛T進(jìn)行打分考核。各主管對各崗位進(jìn)行打分考核并公司審查、備案。

5、考核內(nèi)容

5.1公司規(guī)章制度執(zhí)行情況。

5.2崗位考核執(zhí)行情況。

6、考核辦法：

6.1物業(yè)管理人員各崗位工資由標(biāo)準(zhǔn)工資和考核工資組成，其中考核工資根據(jù)公司對各崗位的工作要求中劃定考核工資。具體物管經(jīng)理每月200元,物管員、收費(fèi)員、維修員、保安為每月100元，保潔員為每月50元，作為當(dāng)月的考核工資。其伙食、交通、通訊補(bǔ)貼除外。其余為標(biāo)準(zhǔn)工資。

6.2工作考核實(shí)行100分/人、月制考核，全面達(dá)標(biāo)為100分，依次為94、84、74、64共五個等級。

6.3得分為95-100分者，得全月考核工資。

6.4得分為85-94分者，扣全月考核工資30

6.5得分為75-84分者，扣全月考核工資80

6.6得分為64-74分者，扣全月考核工資，另扣標(biāo)準(zhǔn)工資的30。

6.6得分為64分以下者，扣全月考核工資，另扣標(biāo)準(zhǔn)工資的50。直至當(dāng)月違反同一規(guī)定兩次及以上者，加倍考核。

7.0考核通則

7.1獎勵

7.1.1對公司提高管理和服務(wù)質(zhì)量有突出貢獻(xiàn)，使公司增加收入上2萬元或減少損失2萬元以上者，獎5～50分/次。特別突出，晉升一級工資。

7.1.2工作業(yè)績突出，受到業(yè)主/使用人書面感謝表揚(yáng)者，獎5～10分/次。

7.1.3參加行業(yè)、區(qū)、市級競賽獲獎，為公司爭得榮譽(yù)者，給予通報表揚(yáng)，獎5～10分/次，獲市級嘉獎，獎15分/次，記功一次。

7.1.4見義勇為，事跡突出者，給予通報表揚(yáng)，獎5～10分/次，特別突出者，加倍獎勵。

7.1.5拾金不昧，獎1～10分/次，數(shù)額巨大，加倍獎勵。

7.1.6公司的單項(xiàng)獎勵按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行獎勵。

7.1.7積極提合理化建議，對公司物業(yè)服務(wù)工作有實(shí)際收獲和較好推動作用，獎5～20分/次。

7.1.8及時制止治安、消防及其它突發(fā)事件，保護(hù)了生命財(cái)產(chǎn)安全，減少經(jīng)濟(jì)損失，獎5～20分/次。

7.1.9精打細(xì)算、修舊利廢、厲行節(jié)約、降低物管成本有較大成果，獎5～20分/次。

7.1.10對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行技改，延長設(shè)施設(shè)備使用壽命、相關(guān)消耗下降有明顯效果者，獎5～20分/次，特別突出者，加倍獎勵。

7.1.11堅(jiān)持原則，檢舉、揭發(fā)損害公司利益的行為，事跡突出者，獎5～20分/次，特別突出者，加倍獎勵。

7.2考核

7.2.1遲到、早退、曠工，按《考勤制度》規(guī)定執(zhí)行。

7.2.2著裝不規(guī)范、佩戴不完整，扣1分/次。

7.2.3姿態(tài)不端正、行為不規(guī)范，扣1分/次（項(xiàng)）。

7.2.4語言粗俗，服務(wù)被業(yè)主有效投訴，扣5分/次（項(xiàng)）。

7.2.5不服從指揮，未按時完成上級交辦任務(wù)，扣3分/次（項(xiàng)）。

7.2.6破壞團(tuán)結(jié)、撥是弄非，工作推委、拖拉，扣3分/次（項(xiàng)）。

7.2.7工作期間，干與本職工作無關(guān)之事，扣3分/次。

7.2.8當(dāng)班飲酒或酒后上班者（因公飲酒者，酒后不得上班，不在本考核之列），扣5分/次。

7.2.9當(dāng)班吃零食，禁區(qū)內(nèi)吸煙者，扣2分/次。

7.2.10串崗、脫崗者，扣5分/次；若給公司或業(yè)主造成損失的，另行處理。

7.2.11當(dāng)班吵架、打架、賭博者，扣10分/次，情節(jié)嚴(yán)重者，另行處理。

7.2.12當(dāng)班期間睡崗者，扣10分/次。

7.2.13無故不參加例會、訓(xùn)練、培訓(xùn)者，扣2分/次。

7.2.14記錄不準(zhǔn)確，各類資料上報不及時者，扣2分/次。

7.2.15弄虛作假，隱瞞實(shí)情，包庇、縱容下屬者，扣5分/次（項(xiàng)）。

7.2.16限期整改不及時，未達(dá)要求者，扣3分/次（項(xiàng)）。

7.2.17泄露公司機(jī)密、造謠、誹謗、打擊、報復(fù)他人者，扣10～20分/次。

7.2.18工

第二篇：物業(yè)管理項(xiàng)目考核方案

寧波中建物業(yè)管理有限公司管理項(xiàng)目

考核方案

為促進(jìn)和提高公司各項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)績和服務(wù)質(zhì)量水平，明確目標(biāo)和責(zé)任，現(xiàn)對公司物業(yè)項(xiàng)目考核方案修訂如下：

一、各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與公司簽訂項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書，在確定全年具體經(jīng)營目標(biāo)基礎(chǔ)上，建立以經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和其它經(jīng)營管理指標(biāo)為基礎(chǔ)的考核辦法。

（一）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別為物業(yè)管理費(fèi)收繳率、物業(yè)管理費(fèi)清欠額、財(cái)務(wù)凈利潤、資金凈收入四項(xiàng)。

2、物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中物業(yè)管理費(fèi)收繳率、物業(yè)管理費(fèi)清欠額、財(cái)務(wù)凈利潤、資金凈收入四項(xiàng)分別按40%、20%、20%、20%取值。公建項(xiàng)目按財(cái)務(wù)凈利潤100%取值。

3、項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算方法為：

（1）物業(yè)管理費(fèi)收繳率指標(biāo)完成率=實(shí)際物業(yè)管理費(fèi)收繳率÷計(jì)劃物業(yè)管理費(fèi)收繳率；

（2）物業(yè)管理清欠完成率=實(shí)際完成清欠額÷計(jì)劃清欠額；

（3）財(cái)務(wù)凈利潤率完成率=實(shí)際完成的凈利潤率÷計(jì)劃完成的凈利潤率；

（4）資金凈收入完成率=實(shí)際資金凈收入率÷計(jì)劃資金凈收入率。

4、上述各項(xiàng)指標(biāo)完成率為98%（含98%）至100%的，考核計(jì)算按75%取值；實(shí)現(xiàn)指標(biāo)完成率為95%（含95%）~98%的，考核計(jì)算按30%取值；實(shí)現(xiàn)指標(biāo)完成率95%以下的，考核計(jì)算按0取值；實(shí)際指標(biāo)完成率100%（含100%）以上的，考核計(jì)算按100%取值。

5、公建項(xiàng)目按財(cái)務(wù)凈利潤率完成率指標(biāo)取值，考核計(jì)算指標(biāo)占比例同上。

（二）其他經(jīng)營管理指標(biāo)：

1、下列各項(xiàng)如發(fā)生，經(jīng)總經(jīng)理認(rèn)定，經(jīng)營考核指標(biāo)為0。

（1）項(xiàng)目發(fā)生重大責(zé)任事故，給公司造成重大損失，或出現(xiàn)重大投

訴；

（2）經(jīng)媒體曝光，或被有關(guān)單位通報批評，產(chǎn)生惡劣影響；

（3）公司質(zhì)量體系管理中有關(guān)工作不落實(shí)，外審出現(xiàn)嚴(yán)重不合格項(xiàng)。

2、下列各項(xiàng)目具體指標(biāo)未完成的，按各項(xiàng)目具體分解指標(biāo)取值，具體以經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書為準(zhǔn)。

（1）計(jì)劃確定的物業(yè)管理費(fèi)提價、業(yè)委會成立、項(xiàng)目退管和物

業(yè)委托合同續(xù)簽等目標(biāo)完成情況；

（2）物業(yè)創(chuàng)優(yōu)復(fù)評通過情況；

（3）公建項(xiàng)目被業(yè)主方扣罰情況；

（4）公司物業(yè)管理基本服務(wù)質(zhì)量規(guī)范要求落實(shí)情況等。

第三篇：物業(yè)管理(管家)考核方案

服務(wù)中心管家考核方案（試行）

一、總則

為全面了解、評估各服務(wù)中心管家的工作績效，施行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)對其工作進(jìn)行量化考核，提高費(fèi)用收繳率，培養(yǎng)優(yōu)秀人才，并使每位員工朝同一個目標(biāo)努力，特制定本方案。

二、考核對象

服務(wù)中心管家

三、考核原則

公平、公正、公開。

四、考核目的

1、加強(qiáng)物業(yè)管理工作，落實(shí)管理責(zé)任，提高服務(wù)質(zhì)量，調(diào)動和激勵員工積極性，做好物業(yè)管理服務(wù)，提高費(fèi)用收繳率。

2、決定對各服務(wù)中心管家進(jìn)行考核，考核實(shí)行年終考評和日常考核制度。日常考核由各服務(wù)中心自行組織對管家進(jìn)行考核；年終考評按照全年工作完成情況，由公司組織對物業(yè)服務(wù)中心管家進(jìn)行考評，做為年底評優(yōu)的依據(jù)。

五、考核時間

1、考核實(shí)行年終考評和日常考核制度。日常考核由各服務(wù)中心自行組織對管家進(jìn)行考核；年終考評按照全年工作完成情況，由公司組織對物業(yè)服務(wù)中心管家進(jìn)行考評。

2、日常考核：以月為單位，由各服務(wù)中心自行組織對管家進(jìn)行考評，于每月25日匯總結(jié)果上報綜合辦，綜合辦于月底公示匯總成績。

3、年終考評：按照全年工作完成情況及每月考核成績?yōu)橐罁?jù)，12月19日—12月23日由公司組織對物業(yè)服務(wù)中心管家進(jìn)行考評，12月31日前公布考評結(jié)果。

六、考核機(jī)構(gòu)

由公司成立考核小組。組 長：總經(jīng)理助理劉博

考核部門：年終考核由綜合辦、品質(zhì)部進(jìn)行考核，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人協(xié)助；日常考核由直屬上級考核匯總交部門負(fù)責(zé)人審批。

七、考核內(nèi)容（詳見附件一、二）

八、考核結(jié)果及效力（日常考核）

1、考核結(jié)果要向本人公開，并留存于員工檔案。

2、考核結(jié)果具有的效力：A.決定員工職位/或薪酬升降的主要依據(jù)；B.員工每月績效工資及專項(xiàng)獎懲與考核結(jié)果掛鉤，未參加考核不發(fā)放該項(xiàng)工資；C.決定對員工的獎勵與懲罰；D.決定是否對員工予以解聘、續(xù)約或晉升。

3、考核評定結(jié)果分為A優(yōu)秀（90-100分）、B良好（70-89分）、C合格（60-69分）、D待改進(jìn)（60分以下）四個類別。

4、每月進(jìn)行一次優(yōu)秀員工評選，部門總共評選出一名優(yōu)秀員工（根據(jù)當(dāng)月考核結(jié)果，各項(xiàng)考核指標(biāo)結(jié)果為A方可評為優(yōu)秀員工），除通報表揚(yáng)外，當(dāng)月予以一次性加薪獎勵；

九、考核結(jié)果及效力（年終考評）

1、考核結(jié)果要向本人公開，并留存于員工檔案。

2、有下列情況者不得參加年終考評。

A.試用人員；B.入職不滿半年者；C.當(dāng)年被記過以上處分者。

3、每個月考核情況作為考核的前提依據(jù)，考核角度主要為歷史考核記錄、行為指標(biāo)和工作指標(biāo)；

4、考核緯度：歷史（每月）考核記錄占50%（附《管家日常考核表》），年終考評成績占50%（附《管家考核表》）；

5、績效考核結(jié)果，將作為其加減工資的重要依據(jù)，符合以下所列條件者，工資將作相應(yīng)調(diào)整：A.連續(xù)9個月超過10個月考核結(jié)果為A，可申請加薪；B.連續(xù)6個月或累計(jì)9個月考核結(jié)果為D，予以降職、降薪或解聘；

6、考核效力：

A.考核得分排在前三名者，可申請加薪；

B.連續(xù)三個月、月度考核得分在50分以下者，服務(wù)中心向公司建議解除該員工的勞動合同；考核總分在50分以下的，予以解雇；

C.考核得分排最后一名者，經(jīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)決定是否對員工予給予改進(jìn)的機(jī)會或降職解聘。

7、考核獎懲辦法另見公司《獎懲管理制度》

十、考核結(jié)果申訴

對考核結(jié)果存有異議者，在考核結(jié)果公布一周內(nèi)提交書面材料至綜合辦，根據(jù)實(shí)際情況安排相關(guān)人員與其面談。

附件一：《管家日常考核表》

附件二：《管家考核表》

南寧市XX物業(yè)服務(wù)有限公司 2012年1月4日管家考核表（年終考評）.xls管家考核表（月考核）.doc

第四篇：物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)

一、物業(yè)管理基本要求51、建立健全各項(xiàng)管理制度;各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法。0.8各部門管理制度;有部門責(zé)任范圍、崗位職責(zé)。發(fā)現(xiàn)一處不完整不規(guī)范扣0.3分，未達(dá)到落實(shí)措施扣0.2分，未制定考核辦法扣0.2分。

2、各部門有工作計(jì)劃，完成計(jì)劃情況并有工作總結(jié)。0.2各部門無工作計(jì)劃扣0.1分，未完成計(jì)劃少項(xiàng)扣0.1分，無工作總結(jié)口0.2分。

3、設(shè)備、設(shè)施各類檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查詢方便。1符合要求得滿分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分。

4、員工培訓(xùn)計(jì)劃有效實(shí)施，物業(yè)管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗，員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，語言和工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。1員工培訓(xùn)未能實(shí)施扣0.2分，專業(yè)技術(shù)人員無證上崗扣0.1分，語言不文明，工作不規(guī)范扣0.2分。

5、建立值班制度，接受服務(wù)咨詢建議，保修信息和反饋意見有登記制度。1無值班制度扣0.2分，有咨詢處理意見無落實(shí)扣0.3分，無登記扣0.5分。

6、定期向用戶征求意見或落實(shí)率調(diào)查，對管理的建議及時整改解決。1學(xué)期無用戶征求意見扣0.5分，合理化建議解決不及時扣0.5分，不解決的一項(xiàng)扣1分。

二、公共設(shè)施、樓宇管理101、樓宇外觀完好、整潔、外墻是建材貼面，無脫落，是涂料的無破損、無污漬、無懸掛物。0.3外墻是建材貼面的每發(fā)現(xiàn)一處脫落扣0.1分，是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致扣0.1分，發(fā)現(xiàn)一處有懸掛物的扣0.1分。

2、樓宇頂層屋面每年春秋季節(jié)，要清理檢修，做到無破損、無雜物、排水順暢。0.2樓宇頂層屋面，清理不及時，有雜物一次扣0.1分，排水不暢一處扣0.1分。

3、室外宣傳牌、廣告牌、路燈、空調(diào)按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。1室外不按規(guī)定設(shè)置發(fā)現(xiàn)一處不安全扣0.2分，不整潔扣0.2分。

4、封閉陽臺統(tǒng)一有序，不超出外墻面，除建筑設(shè)計(jì)要求外，不得安裝外廊、防盜網(wǎng)、涼曬架、遮陽棚等。1符合要求得滿分，發(fā)現(xiàn)一處不符合要求扣0.1分。

5、教室、道路、樓宇、庭院等公共照明完好率達(dá)98%以上，按規(guī)定定時開關(guān)。0.5檢查發(fā)現(xiàn)完好率達(dá)不到98%扣0.3分，達(dá)到要求得滿分。不安時開關(guān)扣0.2分。

6、教室桌椅無破損、搖擺、缺釘少板現(xiàn)象，干凈、無破損。1符合得滿分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分

7、道路暢通、路面平坦、交通標(biāo)志齊全規(guī)范，護(hù)欄、小品、圍墻、樓宇、墻壁等設(shè)施完好，定期巡回檢查養(yǎng)護(hù)，有維修記錄。1符合得滿分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分，無維修記錄扣0.2分。

8、室外自行車按規(guī)定位置擺放整齊，有明顯放自行車標(biāo)志或自行車棚，樓內(nèi)無存放自行車。1符合得滿分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分

9、供電、供水等設(shè)備，閥門、管道工作完好，無跑、冒、滴、漏，下水井蓋嚴(yán)實(shí)，經(jīng)常檢查修復(fù)。1

符合得滿分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分

10、定期清理化糞池，檢查排水系統(tǒng)是否暢通，有維修清理記錄。0.5符合得滿分，不符合無記錄扣0.2分

11、建立維修服務(wù)承諾制，接到維修要求，15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，并及時處理，維修合格率達(dá)100%，并有維修驗(yàn)收單和記錄。1無維修承諾制扣0.1分，有維修任務(wù)15分鐘不到現(xiàn)場處置扣0.5分，無維修驗(yàn)收單和記錄扣0.2分

12、辦公樓、教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓外來人員有出入憑證及登記，并保持樓內(nèi)肅靜。0.5符合得滿分，一般扣0.2分，差0.5分

13、整體管理印象和效果。1好得1分，一般0.5分，差1分

三、綠化管理51、綠化服務(wù)專業(yè)、制度標(biāo)準(zhǔn)健全、綠地布局合理、植物與環(huán)境協(xié)調(diào)。0.5符合得滿分，基本符合得0.3分，不符合0分

2、綠地?zé)o破損、踐踏、占用現(xiàn)象，無紙屑、煙頭、石塊等雜物，1.5符合得滿分，每發(fā)現(xiàn)一處不符扣0.2分

3、花草樹木長勢較好，定期實(shí)肥澆水、修剪，整齊美觀，無病蟲害、無折枝現(xiàn)象。1.5符合得滿分，基本符合得0.8分，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

4、綠化整體覆蓋率高，裸露地少，綠化整體效果印象。1.5符合得滿分，一般得0.8分，差扣1.5分

四、保潔服務(wù)301、樓內(nèi)衛(wèi)生12

1)門窗玻璃每月擦拭一次，下層隨時擦抹，明亮，無印跡、無亂貼、亂畫現(xiàn)象。2每發(fā)現(xiàn)一處不符合要求的扣0.2分。

2)樓內(nèi)附屬設(shè)施，每月清潔干凈，無垃圾、灰塵、污垢、痰跡、擺放整齊。2每發(fā)現(xiàn)一處不符合要求的扣0.2分，設(shè)施擺放不整扣0.1分。

3)衛(wèi)生間、洗手間每日清潔干凈，無灰塵、灰網(wǎng)、亂貼亂畫，地面每日隨時擦托，無垃圾、積水、衛(wèi)生潔具無銹、無異味。2每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分，不按規(guī)定清掃扣0.2分

4)大廳、走廊的墻面，隨時打掃干凈無印跡，灰網(wǎng)、亂貼亂畫，地面每日早晚擦托2次。2每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分，不按規(guī)定擦拖扣0.1分

5)垃圾日產(chǎn)日銷，垃圾桶(箱)每日擦洗傾倒，無異味、無外溢。2符合得滿分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

6)公共部位要做到無蠅、無鼠、無蟑螂、無衛(wèi)生死角。2符合得滿分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

2、校園衛(wèi)生15

1)庭院衛(wèi)生清潔干凈，每日早、中、晚三次清掃并隨時打掃，庭院無垃圾、紙屑、塑料袋等雜物等。3符合得滿分，不按規(guī)定次數(shù)打掃扣0.3分，不隨時跟蹤清掃扣0.3分;發(fā)現(xiàn)有一處不符合扣0.3分。

2)樓宇區(qū)間衛(wèi)生，做到無垃圾、紙屑、塑料袋、衛(wèi)生死角。

符合得滿分，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.3分

3)庭院內(nèi)垃圾桶(箱)擺放整齊、外表干凈，定期擦拭，每日傾倒一次，無異味、無外溢2符合得滿分，每發(fā)現(xiàn)一處不符扣0.2分

4)校園圍墻、圍欄;大門、宣傳欄框、廣告牌，整潔干凈，無灰塵，無亂貼亂畫現(xiàn)象。2每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

5)廣場無積水，石、木、瓦礫、無堆放雜物現(xiàn)象。2每發(fā)現(xiàn)一處不符扣0.2分

6)校園衛(wèi)生整體印象和效果3符合滿分，一般1.5分，差扣3分

3辦公室衛(wèi)生3

1)地面清潔、無雜物、痰跡、煙頭。

2)辦公室椅、柜、桌設(shè)施擦拭干凈，物品擺放有序。

3)門、窗、玻璃、燈具干凈明亮。

4)無灰塵、灰網(wǎng)、無蠅、無鼠、空氣清新。

5)各商服衛(wèi)生符合要求。3符合得滿分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合要求扣0.3分

五、供暖管理151、文明司爐1.5

1)不遲到、不早退，工作時間不離崗、喝酒、不做與工作無關(guān)事宜，不打架斗毆。0.5符合得滿分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合要求扣0.1分

2)嚴(yán)格履行安全操作規(guī)程，杜絕違章操作，鍋爐房內(nèi)外環(huán)境整潔衛(wèi)生，鍋爐房內(nèi)無雜物設(shè)備無灰塵。0.5符合得滿分，每檢查發(fā)現(xiàn)一處不符合要求扣0.1分

3)煤炭、爐灰、堆放有序。0.5符合得滿分，無遮蓋扣0.4分，有遮蓋不嚴(yán)扣0.1分

2、安全運(yùn)營4

1)鍋爐安全附件齊全，靈敏可靠，壓力表有指示紅線。1靈敏可靠，有指示紅線得滿分，沒發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分。

2)司爐工持證上崗，司爐證類別與爐型相符。1爐證相符得滿分，不符合扣0.2

3)鍋爐設(shè)備定期和不定期檢查，維護(hù)保養(yǎng)，不帶病運(yùn)行。1符合得滿分，一般扣0.5分，嚴(yán)重帶病工作扣1分。

4)水質(zhì)達(dá)標(biāo)，定期排污，做好防火，防盜、防爆炸。1達(dá)標(biāo)有三防措施得滿分，不符合有一處扣0.2分

3、內(nèi)業(yè)服務(wù)9.5

1)鍋爐房各項(xiàng)規(guī)章制度健全，上墻排放有序。0.5符合得滿分，一般扣0.2分，差扣0.5分

2)鍋爐各項(xiàng)記錄齊全，認(rèn)真按項(xiàng)填寫、準(zhǔn)確及時規(guī)范0.5符合得滿分，一般扣0.2分，差扣0.5分

3)由節(jié)能措施和方法，爐灰含量符合標(biāo)準(zhǔn)(平燒爐低于10%，機(jī)燒爐低于15%)0.5符合得滿分，一般扣0.2分，差扣0.5分

4)鍋爐供暖系統(tǒng)壓力穩(wěn)定，無跑冒滴漏現(xiàn)象。1發(fā)現(xiàn)滴漏想象扣0.1分發(fā)現(xiàn)跑冒水扣0.2分

5)合理調(diào)整鼓引風(fēng)機(jī)配比，煤層厚度及爐排速度，充分發(fā)揮鍋爐的熱效率。1符合得滿分，一般扣0.5分，差扣1分

6)按時進(jìn)行年檢、維修、對鍋爐設(shè)備，采暖設(shè)備、設(shè)施，維修合格率達(dá)到100%1符合得滿分，一般扣0.5分，差扣1分。

7)按規(guī)定時間啟爐停爐，保證鍋爐運(yùn)行時間。1執(zhí)行好得滿分，少半小時扣0.5分，少1小時不得分。

8)室溫達(dá)標(biāo)，早6：00時到晚9：00時達(dá)18度，其他時間平均不低于160C。4溫度達(dá)標(biāo)得滿分，平均每低于1度扣1分，低于2度扣2分，低于16度扣4分。

六、車輛管理101、建立健全車輛檔案管理、證照管理，按時辦理年檢、車檢、免稅手續(xù)。2檔案、證照手續(xù)齊全得滿分，無檔案手續(xù)、無維修檔案，每少一項(xiàng)扣0.5分

2、定期組織駕駛?cè)藛T進(jìn)行組織紀(jì)律，職業(yè)道德，交通安全法學(xué)習(xí)，有記錄。2符合得滿分，每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不符合扣0.2分，無記錄扣0.2分

3、做好日常車輛調(diào)度工作，保證學(xué)校通勤用車和公務(wù)用車，出車有登記，工作程序好，效率高。2派車、出車及時，完成任務(wù)好，滿意率80%得滿分，滿意率70%扣0.5分，滿意率70%以下扣1.3分，無出車記錄扣0.2分

4、及時掌握車輛基本情況，檢修保養(yǎng)及時，無損壞，無責(zé)任事故，車況好。2符合得滿分，發(fā)現(xiàn)一處不符扣0.5分，發(fā)生責(zé)任事故扣2分。

5、車庫整潔干凈，出車及時準(zhǔn)點(diǎn)，有防火、防盜措施。2符合得滿分，每發(fā)現(xiàn)一處不符扣0.2分

七、公寓管理201、員工管理3

1)員工按比例配齊，分工明確，素質(zhì)較高1符合要求得滿分，不符合的一項(xiàng)扣0.1分

2)舍務(wù)值班人員不得擅離職守，嚴(yán)格履行職責(zé)。1符合得滿分，擅離職守扣1分.3)工作人員不得打罵學(xué)生或與學(xué)生爭吵。1符合得滿分，不符扣1分

2、衛(wèi)生管理12

1)樓內(nèi)墻壁，走廊，樓梯干凈，地面無積水。3符合得滿分，不符一處扣0.2分

2)衛(wèi)生間，洗漱間無垃圾、無異味，地面無積水，大小便池及時沖洗，消毒，無尿垢、污物。3沒發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

3)公共部位，門窗玻璃清潔干凈，無亂貼亂畫現(xiàn)象。3

沒發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分

4)壁櫥等室內(nèi)設(shè)備齊全干凈，維修及時3符合得滿分，不符合一處扣0.2分

3、安全管理

51)做到外來人員進(jìn)出公寓有登記，按時開關(guān)樓門，無男女互訪。1符合得滿分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分。

2)消防安全設(shè)施齊全，無火災(zāi)、事故，無治安案件。1符合得滿分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分。

3)年內(nèi)失盜次數(shù)與學(xué)生人數(shù)之比不超過千分之二。1符合得滿分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分。

4)學(xué)生無私接電源，亂用電器等，違章用電現(xiàn)象。1符合得滿分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分。

5)商服店經(jīng)營的商品如：煙、酒、書刊等符合學(xué)校要求。1符合得滿分，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分。

八、衛(wèi)生所51、衛(wèi)生所醫(yī)療制度健全，機(jī)構(gòu)人員、技術(shù)結(jié)構(gòu)配置合理，醫(yī)德醫(yī)風(fēng)好。1符合得滿分，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分。

2、建立健全各種規(guī)章制度，明確崗位職責(zé)，定期檢查各部門衛(wèi)生狀況。1符合得滿分，沒發(fā)現(xiàn)一處不符合的扣0.1分。

3、貫徹《傳染病防治法》、《突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急條例》，嚴(yán)格執(zhí)行傳染病疫情報告，預(yù)防隔離制度等。1符合得滿分，沒發(fā)現(xiàn)一處不符合的扣0.1分。

4、做好教工醫(yī)療保健和學(xué)生體檢監(jiān)測工作，建立學(xué)生健康檔案，收費(fèi)合理。1符合得滿分，沒發(fā)現(xiàn)一處不符合的扣0.1分。

5、開展好心理健康教育，艾滋病預(yù)防，性教育，自我保健教育等，無醫(yī)療責(zé)任事故。1符合得滿分，沒發(fā)現(xiàn)一處不符合的扣0.1分。

第五篇：物業(yè)管理方案

3.4 XX廣場物業(yè)管理方式、工作計(jì)劃及物質(zhì)裝備

3.4.1物業(yè)管理方式

指揮機(jī)構(gòu) 執(zhí)行機(jī)構(gòu)

（主任）（各部門主管、專業(yè)人員）

監(jiān)督機(jī)構(gòu)

（主任和公司物業(yè)部）

反饋渠道

3.4.2 XX廣場工作計(jì)劃

前期介入計(jì)劃

序號 項(xiàng)目 工作內(nèi)容 計(jì)劃時間 簽訂物業(yè)管 中標(biāo)后十天 理服務(wù)合同 簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同

參與規(guī)劃、A、收集整理各類圖紙資料，熟悉XXXX 中標(biāo)后進(jìn)駐

設(shè)計(jì)與建設(shè) 廣場情況。到物業(yè)交付 B、加強(qiáng)與發(fā)展商、施工單位等部門聯(lián)。系，參加工程例會，了解工程進(jìn)度。

C、就物業(yè)管理方面，對XX廣場當(dāng)時

階段提出專業(yè)建議。

D、參與現(xiàn)場施工管理及各類設(shè)備的選

型與調(diào)試。

在建物業(yè)前 A、全面介入在建物業(yè)的施工。中標(biāo)后至物 期介入工作 B、向項(xiàng)目部提出合理化建議。業(yè)交接前 C、參與隱蔽工程驗(yàn)收、機(jī)電設(shè)備調(diào)試。D、分專業(yè)工種全面熟悉物業(yè)。

組建機(jī)構(gòu) A、人員招聘。物業(yè)交付使 B、人員培訓(xùn)考核。用前三個月 C、人員上崗及試運(yùn)行。

辦公后勤 A、管理用房及辦公用品配置。物業(yè)交付使 B、安排員工用房。用前二個月 C、物資配備。制定與完善 A、嚴(yán)格按照ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo) 物業(yè)交付使

各項(xiàng)章制度 準(zhǔn)，制定符合XX廣場管理處的各 用前3個月 項(xiàng)操作規(guī)范

B、結(jié)合XX廣場實(shí)際情況，對各項(xiàng)

操作規(guī)范進(jìn)行調(diào)整完善。

前期介入工作計(jì)劃

序號 項(xiàng)目 工作內(nèi)容 計(jì)劃時間 物業(yè)驗(yàn)收與 A、依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)嚴(yán)格進(jìn) 物業(yè)交付使

接管 行審查。用前一個月

B、對不合格項(xiàng)目備案，并督促責(zé)任

部門整改。

C、進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。

D、符合接管標(biāo)準(zhǔn)后辦理書面移交手

續(xù)。

E、制作XX廣場的“備忘錄”。

A、配合開發(fā)商進(jìn)行有關(guān)問卷調(diào)查 物業(yè)銷售全及回饋意見收集 過程B、協(xié)助進(jìn)行宣傳推廣8 銷售配合 入伙階段工作計(jì)劃

序號 項(xiàng)目 工作內(nèi)容 計(jì)劃時間

入伙實(shí)施 A、與環(huán)衛(wèi)、房管局、公安、物價局、物業(yè)交付使

電信、銀行等有關(guān)部門取得聯(lián)系，用前后三個 開展有關(guān)工作。月 B、各項(xiàng)入伙資料文本的準(zhǔn)備。C、明確入伙流程及各崗位職責(zé)。

D、與開發(fā)商共同策劃舉行入伙儀式，入伙現(xiàn)場的準(zhǔn)備。

E、入伙手續(xù)辦理。

初次業(yè)主意見 A、以問卷調(diào)查、電話、拜訪等形式了 物業(yè)及交付

調(diào)查 解業(yè)主各類信息，加強(qiáng)與業(yè)主交 使用三個月

流。內(nèi)

B、針對業(yè)主合理意見，進(jìn)行糾正措施。

C、回訪與回饋意見收集。二次裝修管理 A、裝修方案審批，宣傳裝修規(guī)定。物業(yè)交付使 B、裝修手續(xù)辦理及裝修服務(wù)。用起 C、裝修施工工程監(jiān)控。

D、裝修工程驗(yàn)收

檔案建立與 A、收集業(yè)主資料歸檔。物業(yè)交付使

管理 B、各類圖紙資料的裝訂歸檔。用起

C、建檔與運(yùn)用。

配合銷售 A、以出色的物業(yè)管理協(xié)助推動銷售，物業(yè)交付使

及時將顧客信息反饋給銷售部。用起

B、協(xié)助銷售部、工程部做好售后服務(wù)

工作。

管理期內(nèi)工作計(jì)劃

管理期 主要規(guī)劃項(xiàng)目 備注

第一年 A、全面導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量保證體系，修訂和完善 自物業(yè)公司

符合XX廣場特點(diǎn)的各項(xiàng)管理規(guī)章制度及操作 進(jìn)駐之日全

規(guī)范。面交付一年

B、開展宣傳教育活動，加強(qiáng)精神文明建設(shè),普及物 內(nèi)

業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)。

C、全面導(dǎo)入CI識別系統(tǒng)。

D、建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)辦公紙自動化。

E、員工系統(tǒng)培訓(xùn)開展。

F、開展多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，有償、無償服務(wù)。

G、按照社區(qū)活動計(jì)劃，開展適合XX廣場特點(diǎn)的社區(qū)活動。

H、根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行業(yè)主委員會成立的準(zhǔn)備工作。I、管理水平達(dá)到市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，J、開展多渠道與業(yè)主溝通，了解需求，調(diào)整工作，盡最大力量滿足業(yè)主需求。

第二年 A、根據(jù)首年開支預(yù)算，合理調(diào)整財(cái)政收支，開展 全面交付使 各項(xiàng)增收節(jié)支工作。用二年內(nèi)

B、開展各項(xiàng)便民服務(wù)活動。

C、爭創(chuàng)“XX市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”，并獲得稱號。D、管理水平達(dá)到“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范居

住區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)，并在達(dá)到評比資格的情況下，申

報。

E、裝修計(jì)劃制定。

G、個性化服務(wù)的提供和推廣。

3.4.3XX廣場物質(zhì)裝備

u 物業(yè)管理辦公、商業(yè)用房配置

XX廣場按總建筑面積 133001平方米算，應(yīng)配置399平方米

u 行政辦公用品

序號 名稱 單位 數(shù)量 1 電腦 臺 4 2 打印機(jī) 臺 1 3 傳真機(jī) 臺 1 4 復(fù)印機(jī) 臺 1 5 辦公家具 批 1 6 檔案柜 只 8 7 飲水機(jī) 臺 4 8 計(jì)算機(jī) 臺 8 9 資料文件夾 批 1 10 掛鐘 個 4

辦公用房，532平方米商業(yè)用房。11 更衣箱 個 24 12 辦公易耗品 批 1

u 保安設(shè)備

序號 名稱 單位 數(shù)量 1 對講機(jī)及電池 部 12 2 警棍 支 18 3 雨具 套 15 4 應(yīng)急燈 只 6 5 警示牌 批 1 6 更衣箱 個 24

u 清潔設(shè)備

序號 名稱 單位 數(shù)量 1 吸水機(jī) 臺 1 2 高壓水槍 臺 1 3 2.4M雙節(jié)伸縮桿 支 12 4 4M伸縮桿 支 8 5 1M鋁合金梯 把 4 6 2M鋁合金梯 把 2 7 雨具 套 15 8 清潔用品 批 1

u 工程維修設(shè)備工具

序號 名稱 單位 數(shù)量 1 萬用表 只 3 2 鉗流表 只 3 3 下水道疏通機(jī) 臺 1 4 電焊機(jī) 臺 1 5 小臺鉆 臺 1 6 工具箱 個 4 7 1.5M鋁合金梯 把 2 8 2.5M鋁合金梯 把 1 9 應(yīng)急燈 只 4 10 常用零星工具 若干 11 預(yù)備零配件 若干 12 沖擊鉆 臺 1 13 手電鉆 臺 1

? 3.5 XX廣場物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、培訓(xùn)及管理 3.5.1機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能分布

行政辦公室： 負(fù)責(zé)檔案文件資料的處理及后勤、人事等事務(wù)的處理。

物業(yè)事務(wù)部：負(fù)責(zé)物業(yè)公共部位的環(huán)境清潔、綠化維護(hù)、衛(wèi)生消殺、環(huán)保監(jiān)測、和居民委托的清潔服務(wù)項(xiàng)目等。負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)和安全防范、道路的暢通、車輛的停放管理、以及消防安全管理等。

工 程 部： 負(fù)責(zé)物業(yè)接管驗(yàn)收、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)、更新及住戶委托的維修服務(wù)項(xiàng)目等工作。

客戶服務(wù)部：負(fù)責(zé)辦理住戶入住手續(xù)、日常接待、住戶信息收集與反饋及社區(qū)文化活動的策劃、組織、實(shí)施、特約服務(wù)等。

財(cái) 務(wù) 部： 負(fù)責(zé)管理處各項(xiàng)費(fèi)用的收繳和內(nèi)部帳務(wù)管理。3.5.2XX廣場人員配備

堅(jiān)持重綜合素質(zhì)，講學(xué)歷、技能；堅(jiān)持專業(yè)技能的人員配備原則；堅(jiān)持“先培訓(xùn)，后上崗”，管理人員100%持證上崗的原則，組建一支專業(yè)、精干、高效、團(tuán)結(jié)、有序的隊(duì)伍。人員配備表 序 號 職 務(wù) 數(shù) 量 1 管理處主任 1 2 管理處主任助理 事務(wù)部主管兼 3 物業(yè)事務(wù)部主管 1 4 客戶服務(wù)部主管 1 5 行政事務(wù)主管 客戶服務(wù)部主管兼 6 財(cái)務(wù)部主管 1 7 工程部主管 1 8 安全護(hù)隊(duì)領(lǐng)班 3 9 保潔領(lǐng)班 3 10 出納 1 11 接待兼檔案管理員 1 12 文員 1 13 安全護(hù)隊(duì)員 24 14 保潔人員 12

工程人員 7

3..5.3 人員培訓(xùn)

培訓(xùn)的意義：

l 對員工進(jìn)行不同階段的培訓(xùn)，是圓滿完成委托管理目標(biāo)的保證。

培訓(xùn)的目標(biāo)：

l 培訓(xùn)目標(biāo)是在意識、知識、技能三方面加強(qiáng)和提高，改進(jìn)員工的行為和表現(xiàn)，培養(yǎng)出高素質(zhì)的物業(yè)從業(yè)人員。

通過系統(tǒng)的培訓(xùn)，加強(qiáng)員工對管理服務(wù)的認(rèn)識，改進(jìn)工作態(tài)度，做到“服務(wù)第一，質(zhì)量取勝”。要求每個員工都做到“團(tuán)結(jié)、奉獻(xiàn)、盡責(zé)、高效”。

培訓(xùn)的方式：

l XX廣場管理處員工培訓(xùn)分三步進(jìn)行，管理處將根據(jù)不同時期，不同情況，制定有針對性地培訓(xùn)計(jì)劃。第一步：崗前培訓(xùn)

物業(yè)入伙前，管理處組織擬派員工并安排培訓(xùn)課程，以便在最短的時間內(nèi)熟悉XX廣場，同時樹立正確的服務(wù)意識。第二步：在職培訓(xùn)

完成崗前培訓(xùn)課程后，安排各級員工進(jìn)入物業(yè)內(nèi)進(jìn)行實(shí)地訓(xùn)練，并配合物業(yè)入伙，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為業(yè)主及時提供高水準(zhǔn)的服務(wù)。第三步：提高培訓(xùn)

在物業(yè)入伙后每三個月安排更新培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)和服務(wù)技能，以適應(yīng)物業(yè)行業(yè)發(fā)展。培訓(xùn)課程：

l 管理處專業(yè)培訓(xùn)：確保管理處正常及有效的運(yùn)作。（1）基本物業(yè)管理概況（2）管理處的具體運(yùn)作

l 客戶服務(wù)培訓(xùn)：掌握與客戶溝通的技巧、水平，達(dá)到星級酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（1）客戶服務(wù)準(zhǔn)則（2）電話用語、禮貌培訓(xùn)（3）客戶接待禮儀（4）客戶投訴（5）客戶管理

l 工程培訓(xùn)：根據(jù)XX廣場實(shí)際情況、安排具有針對性的培訓(xùn)，確保設(shè)備運(yùn)行正常。（1）物業(yè)接管驗(yàn)收（2）二次裝修程序控制（3）設(shè)備保養(yǎng)和維修

l 保安培訓(xùn)：針對寫字樓、商場、酒店式公寓等高層樓宇 的特性，加強(qiáng)物業(yè)保安服務(wù)意識。（1）保安準(zhǔn)則及工作綱要（2）保安儀表、行為及紀(jì)律

（3）處理投訴及對客戶的禮貌和態(tài)度

（4）保安消防裝備使用

（5）保安消防智能化系統(tǒng)的使用及維護(hù)（6）緊急情況的處理辦法（7）火災(zāi)事故的處理辦法

（8）車輛、人員出入控制（9）事故紀(jì)錄（10）法律、法規(guī)（11）隊(duì)列操練

l 清潔綠化培訓(xùn)：掌握清潔綠化標(biāo)準(zhǔn)和檢查方法（1）清潔流程和標(biāo)準(zhǔn)（2）清潔、綠化器材和物料（3）檢查標(biāo)準(zhǔn)（4）綠化管理

3.5.4 XX廣場管理處人員管理

人員管理的原則：

l XX廣場管理處以政府有關(guān)法律法規(guī)、公司各項(xiàng)規(guī)章制度、ISO9000質(zhì)量體系、企業(yè)CI手冊作為員工行為規(guī)范和考核的標(biāo)準(zhǔn)。

l 全體員工均采用聘請合同制，做到管理人員能上能下，員工能進(jìn)能出，競爭上崗、優(yōu)勝劣汰。

錄用、培訓(xùn)和淘汰：

l 按照公司規(guī)定的員工上崗條件和素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把招聘關(guān)。人事部門和用人部門共同對應(yīng)聘人員的知識層次、專業(yè)技能、工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行考核、選拔。做到人盡其才。

l 凡聘用人員都要進(jìn)行上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)合格者留用。留用者根據(jù)崗位的特點(diǎn)和要求實(shí)行3-6個月的試用，試用期滿后由人事部和用人部門再次考核，提出錄用意見，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，正式簽勞務(wù)合同。l 根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃，實(shí)施全員全階段培訓(xùn)戰(zhàn)略，不斷學(xué)習(xí)新觀念、新方法、新技術(shù)。培訓(xùn)考核成績優(yōu)秀者，升職加薪。

l 人員的聘用要求、招聘程序（略）。l 員工調(diào)動、辭職和解聘（略）。

l 公司已制定了一系列量化管理和考核制度，根據(jù)考評，實(shí)行末位淘汰制，并激勵員工，多勞多得。

考核方法：

l XX廣場管理處實(shí)施管理處主任目標(biāo)責(zé)任制，簽訂目標(biāo)責(zé)任書，落實(shí)責(zé)任者的權(quán)限與職責(zé)。責(zé)任者有圓滿完成責(zé)任書規(guī)定任務(wù)的責(zé)任，也有所轄人員工資獎金的決定權(quán)和人員調(diào)整權(quán)。責(zé)任者每月總結(jié)上月工作完成情況，制定本月工作計(jì)劃。上級按ISO9000質(zhì)量體系對下級責(zé)任者進(jìn)行考核、評審。

l XX廣場管理處實(shí)施全員量化考核制，由考核者對下屬員工按量化考核標(biāo)準(zhǔn)每月考核一次，以此決定下屬員工的工資、獎金。

l 對部門工作的目標(biāo)責(zé)任考核和對員工業(yè)績的量化考核，均納入ISO9000質(zhì)量體系范疇，嚴(yán)格按照相關(guān)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書運(yùn)作，要求有檢查、記錄并存檔。

l 考核、獎懲和工資調(diào)整（略）考勤制度（略）員工考核標(biāo)準(zhǔn)（略）

員工形象：

l XX廣場管理處導(dǎo)入形象設(shè)計(jì)，在貫徹過程中進(jìn)一步培養(yǎng)、提升員工的服務(wù)意識，調(diào)動員工的積極性，培養(yǎng)自豪感和凝聚力。

l XX廣場管理處以員工手冊、職業(yè)道德規(guī)范和日常用語規(guī)范指導(dǎo)員工的服務(wù)工作，員工通過訓(xùn)練有素的言行舉止，共同塑造管理處和XX物業(yè)的公眾形象。工作人員一律穿著指定制服上崗，職位和工種標(biāo)志明確，易于辨認(rèn)。

員工手冊（略）