第一篇：物業管理方案

某項目物業管理方案

一、概述 某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標 貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業功能發揮最大，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，三、組織 物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處于虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。

反饋

運行機制

組織結構圖

經營環境圖

四、人事 人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工（按整個小區交付時設計）。序號 崗位 人數 主要職責 備注 1 經理 1 在董事會領導下，全面負責經營等。2 經營部主任 1 具體經營事務、人事等。3 辦事員 3 文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證 4 物業管理員 1 具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。5 安全護衛員 7 門衛、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。6 水電工 1 公共區域水電設施維護、水電維修服務等。7 保潔員 2 公共區域衛生保潔、綠化養護等。員工招聘后即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、經營預測 a)經營收入： 19.14萬元（年度，以下省略）l 物業管理費：11.34萬元 應收

12.6萬元 30000*12*0.35=126000（元）

預計收入 11.34萬元（收繳率90%）l 維修服務費：0.5萬元 l 特約服務： 5.8萬元 l 其他收入： 1.5萬元 b)支出：20.25萬元 l 人員工資福利：14萬元 l 辦公費用：2.5萬元（辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等）l 維修保養費用：1.5萬元 l 稅金：1.05萬元 l 不可預見費用：1.2萬元 c)潤虧：-1.11萬元 d)物業接管期間 前期投入：10萬元（辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等）e)公共性服務費構成測算：21.962萬元/年，0.61元/月* m

2（1）員工的工資和按規定提取的福利費 序號 崗位 人數 工資標準 工資合計 1 經理 1 1200 1200 2 經營部主任 1 800 800 3 辦事員 3 600 1800 4 物業管理員 1 800 800 5 安全護衛員 7 500 3500 6 水電工 1 700 700 7 保潔員 2 400 800 工資總額合計 9600

工資總額合計：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年）合計：14..17萬元/年

（2）公用設施設備維修及保養費：1.5萬元

（3）綠化管理費：綠化率45% 1.04萬m2*1元/年* m2 =1.04萬元

（4）清潔衛生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

（5）安全護衛費：7人*200元/年*人=0.14萬元

（6）辦公費：按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

（7）固定資產折舊費：按10%計算即 1萬元

（8）稅費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元

（9）保險費：暫不投保

4、業主、使用權人入住程序發函

辦入伙手續

簽約

5、辦理入伙手續程序

已繳款票據

入伙手續書、身份證、購房合同

確認業主身份

繳清代墊代繳費用、裝修保證金

建筑垃圾清運費、物管費，蓋章

業主簽署

向業主

八、物業裝修與管理 業主在收樓后有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定范圍內進行。其有關規定包括：國家建設部發布的《建筑裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住戶裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主 裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批準后方可動工。業主在裝修完成以后，物業管理企業應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，并注明委托施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。

九、物業檔案的建立 物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以后實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一?，F代建筑工程隨著科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是盡可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。

十、日常管理

（一）房屋管理運作一覽表 工作內容 核對業主 裝修審核 巡視 跟蹤監督 走訪回訪 熟悉 收費 財務 頻度 天 一天內辦完 二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然 每周三次 100% 標準 準確 符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率 1‰以下。無違章裝修 及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上 對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次 工作程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案

（二）綠化管理 工作項目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗 工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜；夏秋季每天二次，時間近早晚為宜 春秋季一遍，根據長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍；冬季喬木一遍 春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治 每月一遍，嚴重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補 標準 均勻，保持綠色長勢良好 均勻，無重、無漏 喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm 長勢優良不污染環境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上 程序 7：00~9：30澆水、施肥；9：30~11：30除雜草、整形、保潔；13：30~15：30除殺蟲、補缺、保潔；15：30~17：00澆水、施肥

（三）房屋及公用設施維修、養護運作一覽表 工作內容 裝修審查、監督 巡視 清理 室內維修 室外維修及養護 道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈 頻度 8h內隨來隨辦，隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不過夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有回音 檢查二遍/天，及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修 每周檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責任范圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門 每月檢查一遍，即壞即修 標準 符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途 熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上 無積水，無漏隔熱層完好 整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統一 運作正常，無亂搭亂接，無泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上 程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案 工作內容 定崗檢查 流動檢查 學習與訓練 消防設施 家居安全 違法行為 裝修監督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發事件 學習法規 教育 訓練 頻度 24h 每周一遍 24h，每20分鐘一遍 24h 5分鐘內到達現場 每周一次，每次1h 標準 人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100% 被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當措施 國家和地方法規、業主公約等 遵紀守法、嚴明安全護衛紀律 健身、隊列等常規訓練

（四）安全護衛、停車管理

（五）保潔管理 工作項目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂 頻度 二遍/天 14h/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業主發藥一次/年 標準 地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上 所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下 程序 5：00~7：00地面清掃；7：00~8：00清運垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：30~15：00清運垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔

第二篇：物業管理方案

3.4 XX廣場物業管理方式、工作計劃及物質裝備

3.4.1物業管理方式

指揮機構 執行機構

（主任）（各部門主管、專業人員）

監督機構

（主任和公司物業部）

反饋渠道

3.4.2 XX廣場工作計劃

前期介入計劃

序號 項目 工作內容 計劃時間 簽訂物業管 中標后十天 理服務合同 簽訂物業管理服務合同

參與規劃、A、收集整理各類圖紙資料，熟悉XXXX 中標后進駐

設計與建設 廣場情況。到物業交付 B、加強與發展商、施工單位等部門聯。系，參加工程例會，了解工程進度。

C、就物業管理方面，對XX廣場當時

階段提出專業建議。

D、參與現場施工管理及各類設備的選

型與調試。

在建物業前 A、全面介入在建物業的施工。中標后至物 期介入工作 B、向項目部提出合理化建議。業交接前 C、參與隱蔽工程驗收、機電設備調試。D、分專業工種全面熟悉物業。

組建機構 A、人員招聘。物業交付使 B、人員培訓考核。用前三個月 C、人員上崗及試運行。

辦公后勤 A、管理用房及辦公用品配置。物業交付使 B、安排員工用房。用前二個月 C、物資配備。制定與完善 A、嚴格按照ISO9000質量管理體系標 物業交付使

各項章制度 準，制定符合XX廣場管理處的各 用前3個月 項操作規范

B、結合XX廣場實際情況，對各項

操作規范進行調整完善。

前期介入工作計劃

序號 項目 工作內容 計劃時間 物業驗收與 A、依據接管驗收標準，逐項嚴格進 物業交付使

接管 行審查。用前一個月

B、對不合格項目備案，并督促責任

部門整改。

C、進行復驗。

D、符合接管標準后辦理書面移交手

續。

E、制作XX廣場的“備忘錄”。

A、配合開發商進行有關問卷調查 物業銷售全及回饋意見收集 過程B、協助進行宣傳推廣8 銷售配合 入伙階段工作計劃

序號 項目 工作內容 計劃時間

入伙實施 A、與環衛、房管局、公安、物價局、物業交付使

電信、銀行等有關部門取得聯系，用前后三個 開展有關工作。月 B、各項入伙資料文本的準備。C、明確入伙流程及各崗位職責。

D、與開發商共同策劃舉行入伙儀式，入伙現場的準備。

E、入伙手續辦理。

初次業主意見 A、以問卷調查、電話、拜訪等形式了 物業及交付

調查 解業主各類信息，加強與業主交 使用三個月

流。內

B、針對業主合理意見，進行糾正措施。

C、回訪與回饋意見收集。二次裝修管理 A、裝修方案審批，宣傳裝修規定。物業交付使 B、裝修手續辦理及裝修服務。用起 C、裝修施工工程監控。

D、裝修工程驗收

檔案建立與 A、收集業主資料歸檔。物業交付使

管理 B、各類圖紙資料的裝訂歸檔。用起

C、建檔與運用。

配合銷售 A、以出色的物業管理協助推動銷售，物業交付使

及時將顧客信息反饋給銷售部。用起

B、協助銷售部、工程部做好售后服務

工作。

管理期內工作計劃

管理期 主要規劃項目 備注

第一年 A、全面導入ISO9000質量保證體系，修訂和完善 自物業公司

符合XX廣場特點的各項管理規章制度及操作 進駐之日全

規范。面交付一年

B、開展宣傳教育活動，加強精神文明建設,普及物 內

業管理相關政策法規。

C、全面導入CI識別系統。

D、建立電腦網絡系統，實現辦公紙自動化。

E、員工系統培訓開展。

F、開展多種經營業務，有償、無償服務。

G、按照社區活動計劃，開展適合XX廣場特點的社區活動。

H、根據實際情況進行業主委員會成立的準備工作。I、管理水平達到市優標準，J、開展多渠道與業主溝通，了解需求，調整工作，盡最大力量滿足業主需求。

第二年 A、根據首年開支預算，合理調整財政收支，開展 全面交付使 各項增收節支工作。用二年內

B、開展各項便民服務活動。

C、爭創“XX市物業管理優秀小區”，并獲得稱號。D、管理水平達到“全國城市物業管理優秀示范居

住區”的標準，并在達到評比資格的情況下，申

報。

E、裝修計劃制定。

G、個性化服務的提供和推廣。

3.4.3XX廣場物質裝備

u 物業管理辦公、商業用房配置

XX廣場按總建筑面積 133001平方米算，應配置399平方米

u 行政辦公用品

序號 名稱 單位 數量 1 電腦 臺 4 2 打印機 臺 1 3 傳真機 臺 1 4 復印機 臺 1 5 辦公家具 批 1 6 檔案柜 只 8 7 飲水機 臺 4 8 計算機 臺 8 9 資料文件夾 批 1 10 掛鐘 個 4

辦公用房，532平方米商業用房。11 更衣箱 個 24 12 辦公易耗品 批 1

u 保安設備

序號 名稱 單位 數量 1 對講機及電池 部 12 2 警棍 支 18 3 雨具 套 15 4 應急燈 只 6 5 警示牌 批 1 6 更衣箱 個 24

u 清潔設備

序號 名稱 單位 數量 1 吸水機 臺 1 2 高壓水槍 臺 1 3 2.4M雙節伸縮桿 支 12 4 4M伸縮桿 支 8 5 1M鋁合金梯 把 4 6 2M鋁合金梯 把 2 7 雨具 套 15 8 清潔用品 批 1

u 工程維修設備工具

序號 名稱 單位 數量 1 萬用表 只 3 2 鉗流表 只 3 3 下水道疏通機 臺 1 4 電焊機 臺 1 5 小臺鉆 臺 1 6 工具箱 個 4 7 1.5M鋁合金梯 把 2 8 2.5M鋁合金梯 把 1 9 應急燈 只 4 10 常用零星工具 若干 11 預備零配件 若干 12 沖擊鉆 臺 1 13 手電鉆 臺 1

? 3.5 XX廣場物業管理處機構設置、人員配備、培訓及管理 3.5.1機構設置與職能分布

行政辦公室： 負責檔案文件資料的處理及后勤、人事等事務的處理。

物業事務部：負責物業公共部位的環境清潔、綠化維護、衛生消殺、環保監測、和居民委托的清潔服務項目等。負責物業管理區域內公共秩序的維護和安全防范、道路的暢通、車輛的停放管理、以及消防安全管理等。

工 程 部： 負責物業接管驗收、共用部位、共用設施設備的使用管理、維修養護、更新及住戶委托的維修服務項目等工作。

客戶服務部：負責辦理住戶入住手續、日常接待、住戶信息收集與反饋及社區文化活動的策劃、組織、實施、特約服務等。

財 務 部： 負責管理處各項費用的收繳和內部帳務管理。3.5.2XX廣場人員配備

堅持重綜合素質，講學歷、技能；堅持專業技能的人員配備原則；堅持“先培訓，后上崗”，管理人員100%持證上崗的原則，組建一支專業、精干、高效、團結、有序的隊伍。人員配備表 序 號 職 務 數 量 1 管理處主任 1 2 管理處主任助理 事務部主管兼 3 物業事務部主管 1 4 客戶服務部主管 1 5 行政事務主管 客戶服務部主管兼 6 財務部主管 1 7 工程部主管 1 8 安全護隊領班 3 9 保潔領班 3 10 出納 1 11 接待兼檔案管理員 1 12 文員 1 13 安全護隊員 24 14 保潔人員 12

工程人員 7

3..5.3 人員培訓

培訓的意義：

l 對員工進行不同階段的培訓，是圓滿完成委托管理目標的保證。

培訓的目標：

l 培訓目標是在意識、知識、技能三方面加強和提高，改進員工的行為和表現，培養出高素質的物業從業人員。

通過系統的培訓，加強員工對管理服務的認識，改進工作態度，做到“服務第一，質量取勝”。要求每個員工都做到“團結、奉獻、盡責、高效”。

培訓的方式：

l XX廣場管理處員工培訓分三步進行，管理處將根據不同時期，不同情況，制定有針對性地培訓計劃。第一步：崗前培訓

物業入伙前，管理處組織擬派員工并安排培訓課程，以便在最短的時間內熟悉XX廣場，同時樹立正確的服務意識。第二步：在職培訓

完成崗前培訓課程后，安排各級員工進入物業內進行實地訓練，并配合物業入伙，令物業管理工作能夠全面開展，為業主及時提供高水準的服務。第三步：提高培訓

在物業入伙后每三個月安排更新培訓，提高員工綜合素質和服務技能，以適應物業行業發展。培訓課程：

l 管理處專業培訓：確保管理處正常及有效的運作。（1）基本物業管理概況（2）管理處的具體運作

l 客戶服務培訓：掌握與客戶溝通的技巧、水平，達到星級酒店服務標準。（1）客戶服務準則（2）電話用語、禮貌培訓（3）客戶接待禮儀（4）客戶投訴（5）客戶管理

l 工程培訓：根據XX廣場實際情況、安排具有針對性的培訓，確保設備運行正常。（1）物業接管驗收（2）二次裝修程序控制（3）設備保養和維修

l 保安培訓：針對寫字樓、商場、酒店式公寓等高層樓宇 的特性，加強物業保安服務意識。（1）保安準則及工作綱要（2）保安儀表、行為及紀律

（3）處理投訴及對客戶的禮貌和態度

（4）保安消防裝備使用

（5）保安消防智能化系統的使用及維護（6）緊急情況的處理辦法（7）火災事故的處理辦法

（8）車輛、人員出入控制（9）事故紀錄（10）法律、法規（11）隊列操練

l 清潔綠化培訓：掌握清潔綠化標準和檢查方法（1）清潔流程和標準（2）清潔、綠化器材和物料（3）檢查標準（4）綠化管理

3.5.4 XX廣場管理處人員管理

人員管理的原則：

l XX廣場管理處以政府有關法律法規、公司各項規章制度、ISO9000質量體系、企業CI手冊作為員工行為規范和考核的標準。

l 全體員工均采用聘請合同制，做到管理人員能上能下，員工能進能出，競爭上崗、優勝劣汰。

錄用、培訓和淘汰：

l 按照公司規定的員工上崗條件和素質標準，嚴把招聘關。人事部門和用人部門共同對應聘人員的知識層次、專業技能、工作經驗進行考核、選拔。做到人盡其才。

l 凡聘用人員都要進行上崗培訓，培訓合格者留用。留用者根據崗位的特點和要求實行3-6個月的試用，試用期滿后由人事部和用人部門再次考核，提出錄用意見，經總經理批準后，正式簽勞務合同。l 根據培訓計劃，實施全員全階段培訓戰略，不斷學習新觀念、新方法、新技術。培訓考核成績優秀者，升職加薪。

l 人員的聘用要求、招聘程序（略）。l 員工調動、辭職和解聘（略）。

l 公司已制定了一系列量化管理和考核制度，根據考評，實行末位淘汰制，并激勵員工，多勞多得。

考核方法：

l XX廣場管理處實施管理處主任目標責任制，簽訂目標責任書，落實責任者的權限與職責。責任者有圓滿完成責任書規定任務的責任，也有所轄人員工資獎金的決定權和人員調整權。責任者每月總結上月工作完成情況，制定本月工作計劃。上級按ISO9000質量體系對下級責任者進行考核、評審。

l XX廣場管理處實施全員量化考核制，由考核者對下屬員工按量化考核標準每月考核一次，以此決定下屬員工的工資、獎金。

l 對部門工作的目標責任考核和對員工業績的量化考核，均納入ISO9000質量體系范疇，嚴格按照相關程序文件和作業指導書運作，要求有檢查、記錄并存檔。

l 考核、獎懲和工資調整（略）考勤制度（略）員工考核標準（略）

員工形象：

l XX廣場管理處導入形象設計，在貫徹過程中進一步培養、提升員工的服務意識，調動員工的積極性，培養自豪感和凝聚力。

l XX廣場管理處以員工手冊、職業道德規范和日常用語規范指導員工的服務工作，員工通過訓練有素的言行舉止，共同塑造管理處和XX物業的公眾形象。工作人員一律穿著指定制服上崗，職位和工種標志明確，易于辨認。

員工手冊（略）

第三篇：物業管理方案

某項目物業管理方案

一、概述 某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標 貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業功能發揮最大，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，三、組織 物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處于虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。反饋運行機制組織結構圖經營環境圖

四、人事 人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工（按整個小區交付時設計）。序號 崗位 人數 主要職責 備注 1 經理 1 在董事會領導下，全面負責經營等。2 經營部主任 1 具體經營事務、人事等。3 辦事員 3 文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證 4 物業管理員 1 具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。5 安全護衛員 7 門衛、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。6 水電工 1 公共區域水電設施維護、水電維修服務等。7 保潔員 2 公共區域衛生保潔、綠化養護等。員工招聘后即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、經營預測 a)經營收入： 19.14萬元（，以下省略）l 物業管理費：11.34萬元 應收 12.6萬元 30000*12*0.35=126000（元）預計收入 11.34萬元（收繳率90%）l 維修服務費：0.5萬元 l 特約服務： 5.8萬元 l 其他收入： 1.5萬元 b)支出：20.25萬元 l 人員工資福利：14萬元 l 辦公費用：2.5萬元（辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等）l 維修保養費用：1.5萬元 l 稅金：1.05萬元 l 不可預見費用：1.2萬元 c)潤虧：-1.11萬元 d)物業接管期間 前期投入：10萬元（辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等）e)公共性服務費構成測算：21.962萬元/年，0.61元/月* M2（1）員工的工資和按規定提取的福利費 序號 崗位 人數 工資標準 工資合計 1 經理 1 1200 1200 2 經營部主任 1 800 800 3 辦事員 3 600 1800 4 物業管理員 1 800 800 5 安全護衛員 7 500 3500 6 水電工 1 700 700 7 保潔員 2 400 800 工資總額合計 9600工資總額合計：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年）合計：14..17萬元/年（2）公用設施設備維修及保養費：1.5萬元（3）綠化管理費：綠化率45% 1.04萬M2*1元/年* M2 =1.04萬元（4）清潔衛生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元（5）安全護衛費：7人*200元/年*人=0.14萬元（6）辦公費：按管理人員工資總額25%計算5.52萬元*25%=1.38萬元（7）固定資產折舊費：按10%計算即 1萬元（8）稅費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元（9）保險費：暫不投保（10）合理利潤：按營收8%計算 1.36萬元 但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月* M2。

六、前期物業接管 a)派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收（無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議）。b)物業接管驗收 l 既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。l 是物業通過竣工驗收后，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收； l 供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用； l 房屋幢、戶編號已經有關部門確認； l 落實物業的保修事宜（保修責任、保修期限、保修范圍）。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位； l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書

面形式上報開發商，請求給予協助解決。l 接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備（設施）與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。l 在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發商，請求盡快解決。l 抄水、電、氣表的底數，記錄備案。l 接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。l 接管驗收符合要求后，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。l 當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即 完成。

七、入伙

1、準備工作 l 治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄；增設報警系統；統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗； l 車輛管理：增設區間道路標志；封閉小區由多個出入口到一進一出；增設自行車棚；加固架空層車庫； l 垃圾清運：增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等 l 樓道燈：改用節能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)l 分步購置辦公、護衛、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等； l 制定入住流程； l 印刷入住表格；

2、協調工作 l 與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。l 代業主與電話公司聯系電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。l 與學校、派出所和居委會聯系，了解小孩轉學和遷移戶口的手續辦理細節，以及有關聯系電話，入住時公告。

3、入伙現場入伙準備、協調工作到位后，要部署入伙現場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛立崗、巡更，迎接業主入伙。舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪彩，造聲勢。注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。

4、業主、使用權人入住程序發函 辦入伙手續簽約

5、辦理入伙手續程序已繳款票據 入伙手續書、身份證、購房合同確認業主身份 繳清代墊代繳費用、裝修保證金建筑垃圾清運費、物管費，蓋章 &n

棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上 所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內15M2或室外管道20M內3只以下 程序 5：00~7：00地面清掃；7：00~8：00清運垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：30~15：00清運垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔

第四篇：物業管理方案

金山街辦還建小區物業管理服務方案

為充分體現金山街道辦事處建造黃金山工業新區的開發初衷，開創工業園區建設的新時代，急需成立一個既有一般物業管理功能、又能適應我處還建小區管理模式的物業管理公司，努力加快還建小區逐步向城市化小區跨越的步伐。結合本區實際，現將管理服務方案草擬如下：

一、管理目標（按照物業具體情況描述）

我們將本著“優質、熱情、務實、進取”的企業精神，及“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“業主的需求就是我們最大的追求”的服務管理理念，對還建小區實行科學的管理，提供優質、高效的服務，不斷調整更新，導入先進的管理理念，創建處一套與業主層次相符的管理模式，使廣大業主及使用人能真切的感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。

二、管理重點

（一）實施全程物業管理。從開發商、業主、及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境。在完成前期物業管理介入的基礎上，做好新房的接管驗收，完善入住管理。

（二）導入IS09000質量管理理念。緊密結合物業具體實際，制定一套切合實際的規章制度，制定一系列高標準的

物業管理行為規范。

（三）合理引導村民轉變身份。逐漸過渡到社區，倡導健康文明的生活習慣，帶領全體業主及拆遷戶融入黃石市新的城市化進程中，（四）依照市場化、企業化運作方式。提供全方位服務，依據《臨時委托合同》開展多元化經營，引進項目，為村委會服務。

三、具體方案

金山街辦還建小區物業管理，在實際操作中，我們將分階段，有重點、有步驟地落實相應工作。

（一）管理內容：

1、從政策法規的角度講，提供相應物業管理意見及依據；

2、參與評審物業規劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議；

3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力；

4、提供有關公建配套設備設施的改良意見；

5、提供小區公共部位環境設計的相關意見

6、提供幾點安裝及能源分配的相關管理意見；

7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見；

8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施

工對材質造成的損傷；

9、提供標識系統設計、配置的相關管理意見；

10、參與村委會管理中與物業管理有關事宜的協調與溝通；

（二）管理措施

1、熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循；

2、學習、運用各類專業技術知識，提高村民入住管理的專業技術含量；

3、制定村民入住管理計劃，積極穩妥地開展工作；

4、參與各村委會有關工程聯席會議，熟悉協調各方面關系。

（三）秩序維護管理方案

在小區物業管理中，適當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、先進工具和人的主觀能動性，維護物業和業主的安全，這是一項和重要的工作，最為廣大業主所關注，特制定常規防范于技術防范想結合的24小時全天候管理方案。

（一）管理內容：

1、常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護小區公共秩序，防止和制止任何危機或影響物業、業主安全的行為。

（1）門崗的任務： 禮儀服務

維護出入口的交通秩序

對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；

制止身份不明人員、一貫不整者和閑雜人員進入小區； 夜間對外來人員進行詢問和登記； 嚴禁攜帶危險物品進入小區；

遇到外來人員將大件物品帶出小區，即與物主核實，并作登記；

為業主提供便利性服務。（2）巡邏崗的人物；

按規定路線巡視檢查，不留死角；

巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全、做好安全防范工作；

對小區內的嫌疑人員進行檢查防范； 對小區及樓宇安全、防火檢查； 裝修戶的安全檢查；

防范與協助公安部門處理各類治安案件； 防范和制止各類違反小區管理制度的行為；

1、技術防范：應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對小區內的治安情況實施24小時監控，以確保安全。

（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點采象措

施，并及時通知值班技術維護，進行現場處理。

（2）值班秩序維護街道秩序維護報警，應迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監控中心，監控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。

（二）管理措施；

1、實行半軍事化管理，制定秩序維護管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強秩序維護人員的工作責任心；

2、強化秩序維護人員的內務管理，開展系統軍事化素質培訓，提高秩序維護人員的思想素質和業務技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習；

3、加強秩序維護人員的行為規范教育，服裝統一，配證上崗，語言文明，舉止得當；

4、嚴格執行秩序維護巡更點到制度，確保巡邏質量；

5、監控中心定期檢修，保養，確保監控設備完好；

6、保證監控執勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。

四、消防管理方案

消防管理師物業安全管理的重點，因此要根據消防法規的要求，結合實際，切切實實的做好消防安全工作，確保業主的生命財產安全。

（一）管理內容

1、做好消防監控中心的管理

2、做好消防設施、器材的管理

3、保持消防通道的暢通

4、加強裝修期間的消防安全管理

5、嚴謹違規燃放煙花爆竹、燒紙錢；

6、嚴謹攜帶、儲藏易燃易爆物品；

7、防止電氣短路等引發火災因素

（二）管理措施

1、制定并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實、器材落實、檢查落實；

2、制定消防事故處理預案，防范于未然；

3、建議義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；

4、定期進行消防檢查，預防為主，消防結合，發現隱患，及時消除；

5、做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態；

6、禁止任何違反消防安全的行為；

7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業主傳授消防知識；

8、發生火災，及時組織撲救并迅速向有關部門報警。

五、綠化保潔管理方案

綠化保潔直接關系到小區形象及業主生活環境，也是測定環境質量的一個重要指標。

（一）管理內容

1、綠化養護：綠化工應做到管理日?；?，養護科學化（1）根據氣候，給花木適量澆水；

（2）根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；（3）制定預防措施，防止病蟲害；

（4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損害的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草；

（5）對小區內部工共場所進行綠化布置和養護；（6）（7）（8）

九、智能化系統的管理和維護

（一）建立一支設備運行及維護人才隊伍

將組建一支精干的設備運行及維護專業技術隊伍，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，并邀請 相關單位（如系統設置、安裝單位）對所有技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護。

（二）管理人員的業務素質培訓

對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。

（三）建立設備技術檔案

對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態。

（四）建立設備運行檔案

建立對消防監控系統的實時運行檔案，使操作人員對系統的正常運行了如指掌，并對系統的報警信息作正確的分析及存盤。

（五）建立供貨商檔案

對所有的設備及配件建立詳細檔案，包括型號、產地、制造單位、供應單位等等，并與供貨商保持聯系，確保以最快的速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代。

（六）日常巡視與定期保養

日常的巡視檢查是及時發現問題的最佳途徑，而定期維護是發現、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養相結合的辦法以確保設備安全運行。

四、機構設置及人員配置

（一）物業管理機構設置及人員配置

1、機構設置

根據楊春湖小區物業管理的需要，現對物業管理機構的設置和人員的配備作如下安排

（二）管理職責

1、項目經理全面負責物業管理處的工作

2、管理部負責行政事務管理、人員資源管理、檔案資料管理、財務管理、小區裝修管理、社區文化建設和業主接待、回訪等；

3、工程部負責房屋共用部位和共用設施設備的日常維護保養、智能化系統的管理及開發、業務委托維修服務等；

4、秩序維護部負責維護小區公共秩序、交通車輛管理、消防管理和消控、監控中心管理等；

5、清潔綠化部負責園區共用部位、公共場所、公共設施的保潔，負責綠化的培植、養護及業主相關的委托服務等。

（三）根據楊春湖小區的具體情況，擬配備46人，具體配

備如下：

1、項目經理 1人

2、經理助理 1人

3、管理部：管理員 4人，財務 2人，廚師 2人；

4、工程部：主管 1人，維修工 2人；

5、秩序維護部：隊長 1人，秩序維護員 20人（分4班，每班 5人，主入口 2人，次入口 1人，巡邏 2人），監控員 3人（分三班，每班1人）；

6、清潔綠化部：領班 1人，清潔工 6人，綠化工 2人。

五、物業管理服務收入預算表（物業服務費標準）附表

楊春湖（還建樓）小區物業管理服務方案

目錄 1.0管理目標 2.0管理重點 3.0具體方案 3.1管理內容 3.2管理措施

3.3秩序維護管理方案 3.4消防管理方案 3.5綠化保潔管理方案

3.6房屋及公共設施設備管理方案 3.7水系使用管理方案 3.8檔案資料管理方案 3.9智能化系統的管理和維護 4.0機構設置及人員配置

4.1物業管理機構設置及人員配備 4.2管理職責 4.3具體配備

5.0物業管理服務收入預算表（物業服務費標準）

楊春湖（還建樓）小區物業管理服務方案

一、管理目標（按照物業具體情況描述）

為充分體現楊村湖村村委會建造武漢市新規劃區域的開發初衷，開創城村改造的新時代，本物業公司將本著“熱情、優質、求實、進取”的企業精神，及“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“業主的需求就是我們最大的追求”的服務管理理念，對還建小區實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入陷阱的管理理念，創建出一套與

業主層次相符的管理模式，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。

二、管理重點

（一）實施全程物業管理 從開發商、業主及專業物業管理公司的

第五篇：物業管理方案

在物業管理中，安全保衛服務是基于業主與物業管理公司按照物業服務合同的約定，為維護物業管理相關區域內的秩序而產生的，是物業管理服務的一項重要內容。而在 2005 年，北京市消協開展過一個住宅小區物業管理狀況的調查，其中對小區安全保衛感到不滿意的達到 32.8%，35.1% 的業主表示，因小區安全保衛措施不利，其人身、財產安全受到過損害?？梢?，住宅小區的和諧安寧已經成為公眾關注的焦點。

小區物業管理中的安全保衛工作涉及內容多而且范圍廣，具有專業

性強、管理與服務并存性、受制性等特點，稍不注意，就有可能出現安全隱患或事故。對于物業管理這個微利行業來講，物業管理企業因為安全保衛工作沒有做到位而引起的損失會給物業管理企業造成嚴重的影響。所以，除在加強小區硬件條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業的安全管理隊伍，就成了物業管理活動中的重中之重。物業管理企業在物業管理的安全保衛工作中應該重點做好做好以下方面：

一、健全安全管理制度和完善崗位責任制，明確約定物業保安服務的責任

1.在健全安保制度之前，應該在物業管理服務合同中對物業保安服務的責任和義務作出明確的規定，使物業管理企業和業主對雙方的權利和義務有詳盡地了解。之后，各物業管理企業應根據本公司的實際情況，對安保服務制定完善詳盡的規章制度。這不僅是對物業的安保工作的約束和管理，更重要的是通過制度，檢驗工作中存在的問題和漏洞，及時修改和完善，最后制定出最符合實際操作的崗位制度，降低安全保衛工作不當給物業管理企業帶來的風險。

2.在文件體系中，還要通過對公司崗位的實際操作情況，把物業安全管理的各項工作詳細的記錄下來、然后保存，對所制定的規章制度做及時地調整、修

改，并進行總結。這不僅是管理規范的體現，也是日后追溯責任的重要依據。如：安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度等等。

二、加強對物業安保人員的培訓，建立專業化的安保隊伍

物業管理企業的安保管理，歸根到底取決于員工的專業技能。在選擇安全人員時首先應該充分考慮他們對職業的適應能力和崗位的需要。但要想保證適應服務工作的需要，必須建立專業化的隊伍。

1.管理人員須花大力氣開展培訓與思想教育。

只有掌握專業的物業管理知識、安全保衛管理知識和服務技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風險，保障物業安全。需要通過專業的培訓加強物業管理知識、消防知識等相關知識的培訓，提高其業務知識和業

務技能；同時加強法律知識的培訓，使其知法、守法、懂法，能正確地維護好業主和公司利益的同時，也能保護好自己。2.組織安保人員認真學習有關的安全

保衛知識，熟悉并能正確使用各種安保器材。同時應管理好管轄區內的各種設備、設施和器具，如消防用品 , 定期進行檢查、試驗、大修、更新 , 確保它們始終處于完好狀態。

3.嚴格貫徹執行安保法規 , 落實各項安全制度和措施。

物業管理企業應由主要的領導組織成立安全委員會，負責安全管理的工作。同時還要建立具體的物業安全管理機構，如保安部或委托專業的保安公司，由專門的機構負責安全管理的具體領導、組織和協調，而不能把它作為一個附屬的機構放在某一個其他部門里。而且要把安全管理提到日常的議事日

程，并選派得力的干部出任保安部的經理，配備必要的安全保衛人員。安全保衛人員必須要有較高的政治素質、業務素質和思想品德素質。要把安全管理的任務落實到具體的安全管理人員中去，由專人負責。

4.管理好安保監視中心的各種設備、設施 , 保障監視中心始終處于正常工作狀態。對配備專門的、現代化的安全管理的設備設施，如中央監控系統、自動報警系統、消防噴淋系統以及其他安全管理器材設備(如交通通訊和防衛設備)，要確保其始終正常工作，否則先進的安防設備形同虛設。

三、組織安全宣傳教育 , 動員和組織區內群眾接受教育

增強安全意識

任何物業，其治安工作都須依靠執法部門和周邊社區的保衛力量。維護好社區的公共關系，就會從根本上擴大小區安全性范圍。

1.物業管理企業應與當地轄區社區人員保持密切聯系，緊密合作，與當地片警保持良好的關系，及時了解當地治安情況，掌握犯罪分子動向，確保轄區物業的安全。如物業管理公司通過巡邏發現有作案嫌疑的人員應及時詢問并交公安機關處理；對發生不法侵害的行為，應當及時采取相應措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機關處理，如果不法侵害已經發生，應及時報告公安機關并保護好現場等等。加強與公安機關的合作，可以最大限度地減少物業管理區域內因外來第三人的不法行為導致業主人身傷害案件的發生。比如深圳某物業公司由轄區派出所組織的片區聯防會議，通過定期驗收轄區治安狀況，通報治安情況，形成“一方有難，八方支援”的氛圍，建立良好的社區關系，擴大治安力量，從而降低案發率，保證物業轄區安全，取得了較好的效果。

2.在遇到特殊緊急情況時，如住用戶家中和

辦公區域，發生火災、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發事件等，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險和正當防衛的做法，但在采取其它方式（例如破門前）時，尋求第三方（派出所、街道辦、居委會、業委會或業主指定人等）見證，以規避風險，減少損失。

四、加強突發事件的預防與處理

應急突發事件：可分為突發事件、自然災害、消防事故等，對于這此事件關鍵要做好預防工作。對于自然災害，作為安全管理人員首先要熟悉本地區自然環境，熟悉當地氣候、地質等狀況。比如暴雨，季節性臺風等，對物業小區易造成損害的地方及時采取預防及應對措施；對于突發事件，要本著及時、高效，大事化小、小事化無、用戶至上的原則進行處理；對于消防管理，必須建立一支快速、靈活的戰備隊伍，平時加強訓練及消防培訓，季度性地進行消防演習。這樣不僅能檢驗小區內的消防設施設備，而且可以進一步鍛煉義務消防員的業務技能，還可進行消防宣傳，使業主和用戶增強消防意識，樹立消防的觀念，減少火災事故發生頻率。

五、加強對停車場、車輛的管理

加強停車場管理，有利于維護交通秩序，保障業主人身、財產安全，避免車輛亂停亂放，保證良好的交通秩序，也是物業管理活動中的重要環節和組成部分，同時也是物業管理企業參與市場競爭的重要手段。目前，停車場管理難度大，停車時碰車、撞車、車輛被盜現象頻繁發生，產生糾紛多，解決困難；加上車輛價值昂貴，極易形成安全隱患。通過嚴格的訓練，加強管理，在車輛進入小區時，認真落實制度，堅決做到對車、對人、對卡。建全技術防范設備，適當配備先進的技術器具設施，比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統等，才能有效的確保車場安全運行。

當然，我們更要學會利用資源來解決社區安保建設資金、設施、器材缺乏等嚴重問題，達到設施、器材資源的共享。走資源共享的社會化道路，實現住宅小區安全保衛建設的穩步前進。