第一篇：關于薊縣居民小區物業管理問題的調查報告

關于薊縣居民小區物業管理問題的調查報告（第一稿）

一、調查的原因與目的

隨著我國住房改革的不斷深化以及房地產市場的不斷繁榮，物業管理服務行業在經濟和社會發展中的地位日益突出，對于美化城市形象改善居住環境，構建美麗、和諧社區起著重要作用。它作為一個新興行業受到了人們的廣泛關注。物業管理即受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業管理是城市和社會建設矛盾集中體現的領域，規范物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。此次調查的目的了解物業管理的現狀，使物業管理更規范化，更好滴的為美化城市，構建和諧社會發揮其應有的作用。使我們更好的把所學的知識運用到實踐中來。

二、調查的時間、地點、方法。

1、時間：2013年11月15日---2013年12月1日

2、地點：房管局、鴻雁里小區、安裕新村、曲院風荷、陽光小區

3、方法：問卷法、訪談法。

關鍵詞：社區居民，管理，現狀及分析，建議

11月17日，我借助回薊縣老家的機會，針對我的畢業論文深入薊縣居民小區，認真開展物業管理工作調研。現將調研情況報告如下：

三、薊縣住宅小區的基本情況 根據房管局提供的住宅小區情況，本次我走訪了居民住宅小區4個，總建筑面積60000平方米，住宅近3000套，人口1萬左右。

四、現狀調查結果分析

（一）此次調查以問卷為主，訪問為輔，采取訪問和實地調查相結合的方法，對4個小區進行了初步的調查研究。本次共發放試卷40份。收回有效問卷40份。走訪了15戶居民。此次問卷共設計10道題。

調查結果顯示，①居民需要物業管理的占30%左右，大部分都是上班族，不需要的占47%，一般都是五六十歲退休在家的，還有23%無所謂，一般都是老年人。他們很少到室外活動。②認為小區需要業主自治的占10%，社區管理的占46%，他們認為社區管理比較便宜。還有44%認為聘請物業公司。③92.3%都認為物業管理包括安保、維護和維修、消防，只有0.7%的人認為不參與。④有63%的人愿意物業公司提供服務，并愿意支付可以承受的費用來享受更好地服務，11%的人不愿意，26%的人認為無所謂。⑤有67%認為每月繳納20比較合理，有33%的人認為不管交多少要保持小區的整潔有序。⑥88%認為小區有沒有業主委員會⑦52%的人愿意成為業主委員會的一員，20%的人不愿意，28%的無所謂。⑧70%的人認為與物業人員發生爭執選擇其他，30%的人會選擇區居委會放映。⑨90%的業主認為應加強小區的環境治理。⑩85%的認為應用電統一管理，實行購買制。

（二）通過走訪調查，薊縣居民小區主要呈現出以下2個特點：

1、住宅性質不一樣。我走訪的四個小區有以下2類：一是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產權證，目前多數已經轉手。如，安裕新村、鴻雁里等，大部分房屋都是80年代末，90年代初建的；二是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。

2、建設標準不一樣。主體建筑方面，如：鴻雁里小區和安裕新村大部分都是磚混結構、安裕新村的41、42號樓是半框架結構，陽光小區是框架結構，曲院風荷是剪力墻結構等。配套設施建設方面，鴻雁里小區只有主體住宅，沒有任何公用建筑；配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無公廁，無活動場所，周末孩子沒有活動場所，只能在樓下玩耍，而且樓下停著好多車，孩子經常碰到車，存在著安全隱患。唯一一條通往小區的路坑坑洼洼，道路兩旁不是堆放雜物，就是擺攤、私搭爛建，嚴重影響交通。

比較來說，陽光小區配套設施較好。曲院風荷小區配套設施是最好的

五、存在問題。

調查走訪的4個小區綜合起來，存在以下幾個方面的問題。

1、無物業管理住宅小區物業維護、管理問題日益突出。以鴻雁里小區和安裕新村小區為例，都是上世紀八十年代末、九十年代初建造的住宅樓，當時受條件限制，在規劃、建設、用地等方面不夠規范，存在小區配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問題。房屋建設涉及到很多單位，有稅務局的，有鎢礦的、有建工集團的等，大約涉及到10幾個單位。當時都是單位為職工建的，各方面都由單位負責，水費和電費還由原建筑單位負責收取，沒有正式發票。當房屋多次轉手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經撤并，由住戶自管。還有小區是敞開式的，給物業管理工作帶來一定難度。好多物業公司都不愿意接管。據鴻雁里小區的業主反映，2013年初，薊縣房管局曾與萬事興集團協商，要求萬事興集團接管，但后來不知什么原因，萬事興集團沒有接手。到現在鴻雁里小區樓道里的燈壞了都沒人管，都是業主自行解決。這類舊住宅小區在全縣約有半數以上，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。

2、專項維修基金收繳不到位。

走訪的4個小區中，有2個小區收繳了專項維修基金。收繳標準不統一，陽光小區有按房價2%收取，曲院風荷按3%收取。安裕新村和鴻雁里小區都是由原單位建設的職工住宅樓，根本就沒有維修資金。遇到房屋漏水、排水不暢都是由業主自行解決。這兩個小區的業主強烈要求收繳專項維修基金。據業主反映，薊縣老小區改造正陸續進行。我走訪時發現鴻雁里小區已經做了樓頂防水工程和樓道安裝防護門。

3、業主大會、業主委員會組建難，且運作不規范。一是部分小區開發期較長，小區內物業管理區域難以確定，造成業主大會遲遲不能召開。二是部分小區規模較大、業主戶數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業主進行選舉、決策等事務存在較大難度（安裕新村小區）。三是業主參與意識不強，業主委員會組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。四是有些業主大會與業主委員會建立、運作不夠規范，管理機制不健全。目前我走訪的四個小區只有曲院風荷和陽光小區有業主委員會，但存在要求物業公司提供工作經費的問題。至今沒有召開過業主大會。

4、物業管理模式落后，經營不規范

部分建設單位、開發商把自建小區的物業服務作為照顧自己親友就業的一個途徑，把物業服務變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。調查的4個小區中，只有曲院風荷是聘請物業企業管理。這種模式的運行無形中加大了物業服務企業的數量。安裕新村和鴻雁里小區都是單位建的職工住房，隨著本單位職工的減少和房屋的幾次轉讓逐漸放棄了管理。基本上都由居委會管理。但居委會人員少，簡單認為物業服務就是看大門、打掃衛生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。

六、幾點建議

1、要積極推進舊住宅小區的物業管理

像鴻雁里這樣的老舊小區，我縣不止一處。還有好多，建議地方政府協調各方力量，針對舊住宅小區物業規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題，整合物業管理資源，完善物業管理條件，促進其盡快開展正常的物業管理工作，改善舊住宅小區的居住環境。可著手先行對幾個無物業管理小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。

2、要落實專項維修資金的收繳和使用工作。

新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動作用，如曲院風荷、天一綠海、府君花園等一批新小區一定形成制度，確保落實；對早期單位建設的小區如：鴻雁里、安裕新村、飛雁小區、東風里等，我們這些在外地工作不常回家的上班族，非常希望逢年過節回家時看到自己的小區干干凈凈，安逸舒服。希望政府應盡快研究，加以解決。確保專項維修資金的繳交、保存與使用。

3、健全物業管理體制機制。

首先，完善和規范物業管理行政管理體系，加強物業管理隊伍組織建設，配備專職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發揮居委會等在日常物業管理活動中的優勢作用。其次，要健全完善物業管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的機制。確保物業管理工作健康運行。

4、要強化物業管理監督指導。

一是政府職能部門要主動介入，和居委會一起認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，完善激勵政策，明確工作要求，建立考評機制，促進業主大會召開，業主委員會建立并有效開展工作；居委會要加強對住宅小區的精細化管理，建立小區信息平臺，全面推進小區網格化管理服務信息化，對小區每戶住戶基本情況實現信息動態化管理。要加強物業企業的規范管理，針對物業公司從業人員素質偏低，收費服務不對等、服務不規范、管理措施不落實、維修不及時等情況，有關部門和業主委員會要嚴把物業進入關，嚴格執行審批程序，建立健全退出機制，并加強對物業企業的動態管理，把企業的資質、登記和年檢與平時監管有機結合，切實規范物業公司的經營管理。

5、要規范物業管理服務行為，提高服務質量。

物業管理服務企業要樹立質量與品牌意識，一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平，持證上崗。二是應當按規定實行明碼標價，統一采用收費標價牌形式，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，對物業管理企業、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話等進行公示。三是要加強企業內部管理，嚴格履行物業服務合同約定，為廣大業主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業主提出的合理要求要及時整改。四是建立業主監督機制，對物業人員服務質量主動接受業主監督，設立監督電話。

第二篇：關于薊縣居民小區物業管理問題的調查報告第一稿（xiexiebang推薦）

天津廣播電視大學11春行政管理專業本科調查報告

關于薊縣居民小區物業管理問題 的調查報告

姓名： 韓 亮 學號： 1112001252783 分校： 天津市東麗分校 專業： 行政管理本科 指導老師： 李廷英 時間： 2014年3月 關于薊縣居民小區物業管理問題的調查報告

一、調查的原因與目的

隨著我國住房改革的不斷深化以及房地產市場的不斷繁榮，物業管理服務行業在經濟和社會發展中的地位日益突出，對于美化城市形象改善居住環境，構建美麗、和諧社區起著重要作用。它作為一個新興行業受到了人們的廣泛關注。物業管理即受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業管理是城市和社會建設矛盾集中體現的領域，規范物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。此次調查的目的了解物業管理的現狀，使物業管理更規范化，更好滴的為美化城市，構建和諧社會發揮其應有的作用。使我們更好的把所學的知識運用到實踐中來。

二、調查的時間、地點、方法。

1、時間：2013年11月15日---2013年12月1日

2、地點：房管局、鴻雁里小區、安裕新村、曲院風荷、陽光小區

3、方法：問卷法、訪談法。

關鍵詞：社區居民，管理，現狀及分析，建議

11月17日，我借助回薊縣老家的機會，針對我的畢業論文深入薊縣居民小區，認真開展物業管理工作調研。現將調研情況報告如下：

三、薊縣住宅小區的基本情況 根據房管局提供的住宅小區情況，本次我走訪了居民住宅小區4個，總建筑面積60000平方米，住宅近3000套，人口1萬左右。

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四、現狀調查結果分析

（一）此次調查以問卷為主，訪問為輔，采取訪問和實地調查相結合的方法，對4個小區進行了初步的調查研究。本次共發放試卷40份。收回有效問卷40份。走訪了15戶居民。此次問卷共設計10道題。

調查結果顯示，①居民需要物業管理的占30%左右，大部分都是上班族，不需要的占47%，一般都是五六十歲退休在家的，還有23%無所謂，一般都是老年人。他們很少到室外活動。②認為小區需要業主自治的占10%，社區管理的占46%，他們認為社區管理比較便宜。還有44%認為聘請物業公司。③92.3%都認為物業管理包括安保、維護和維修、消防，只有0.7%的人認為不參與。④有63%的人愿意物業公司提供服務，并愿意支付可以承受的費用來享受更好地服務，11%的人不愿意，26%的人認為無所謂。⑤有67%認為每月繳納20比較合理，有33%的人認為不管交多少要保持小區的整潔有序。⑥88%認為小區有沒有業主委員會⑦52%的人愿意成為業主委員會的一員，20%的人不愿意，28%的無所謂。⑧70%的人認為與物業人員發生爭執選擇其他，30%的人會選擇區居委會放映。⑨90%的業主認為應加強小區的環境治理。⑩85%的認為應用電統一管理，實行購買制。

（二）通過走訪調查，薊縣居民小區主要呈現出以下2個特點：

1、住宅性質不一樣。我走訪的四個小區有以下2類：一是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產權證，目前多數已經轉手。如，安裕新村、鴻雁里等，大部分房屋都是80年代末，90年代初建的；二是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。

2、建設標準不一樣。主體建筑方面，如：鴻雁里小區和安裕新村大部分都是磚混結構、安裕新村的41、42號樓是半框架結構，陽光小區是框架結構，曲院風荷是剪力墻結構等。配套設施建設方面，鴻雁里小區只有主體住宅，沒有任何公用建筑；配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無公廁，無活動場所，周末孩子沒有活動場所，只能在樓下玩耍，而且樓下停著好多車，孩子經常碰到車，存在著安全隱患。唯一一條通往小區的路坑坑洼洼，道路兩旁不是堆放雜物，就是擺攤、私搭爛建，嚴重影響交通。

比較來說，陽光小區配套設施較好。曲院風荷小區配套設施是最好的

五、存在問題。

調查走訪的4個小區綜合起來，存在以下幾個方面的問題。

1、無物業管理住宅小區物業維護、管理問題日益突出。以鴻雁里小區和安裕新村小區為例，都是上世紀八十年代末、九十年代初建造的住宅樓，當時受條件限制，在規劃、建設、用地等方面不夠規范，存在小區配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問題。房屋建設涉及到很多單位，有稅務局的，有鎢礦的、有建工集團的等，大約涉及到10幾個單位。當時都是單位為職工建的，各方面都由單位負責，水費和電費還由原建筑單位負責收取，沒有正式發票。當房屋多次轉手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經撤并，由住戶自管。還有小區是敞開式的，給物業管理工作帶來一定難度。好多物業公司都不愿意接管。據鴻雁里小區的業主反映，2013年初，薊縣房管局曾與萬事興集團協商，要求萬事興集團接管，但后來不知什么原因，萬事興集團沒有接手。到現在鴻雁里小區樓道里的燈壞了都沒人管，都是業主自行解決。這類舊住宅小區在全縣約有半數以上，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。

2、專項維修基金收繳不到位。

走訪的4個小區中，有2個小區收繳了專項維修基金。收繳標準不統一，陽光小區有按房價2%收取，曲院風荷按3%收取。安裕新村和鴻雁里小區都是由原單位建設的職工住宅樓，根本就沒有維修資金。遇到房屋漏水、排水不暢都是由業主自行解決。這兩個小區的業主強烈要求收繳專項維修基金。據業主反映，薊縣老小區改造正陸續進行。我走訪時發現鴻雁里小區已經做了樓頂防水工程和樓道安裝防護門。

3、業主大會、業主委員會組建難，且運作不規范。一是部分小區開發期較長，小區內物業管理區域難以確定，造成業主大會遲遲不能召開。二是部分小區規模較大、業主戶數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業主進行選舉、決策等事務存在較大難度（安裕新村小區）。三是業主參與意識不強，業主委員會組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。四是有些業主大會與業主委員會建立、運作不夠規范，管理機制不健全。目前我走訪的四個小區只有曲院風荷和陽光小區有業主委員會，但存在要求物業公司提供工作經費的問題。至今沒有召開過業主大會。

4、物業管理模式落后，經營不規范

部分建設單位、開發商把自建小區的物業服務作為照顧自己親友就業的一個途徑，把物業服務變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。調查的4個小區中，只有曲院風荷是聘請物業企業管理。這種模式的運行無形中加大了物業服務企業的數量。安裕新村和鴻雁里小區都是單位建的職工住房，隨著本單位職工的減少和房屋的幾次轉讓逐漸放棄了管理。基本上都由居委會管理。但居委會人員少，簡單認為物業服務就是看大門、打掃衛生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。

六、幾點建議

1、要積極推進舊住宅小區的物業管理

像鴻雁里這樣的老舊小區，我縣不止一處。還有好多，建議地方政府協調各方力量，針對舊住宅小區物業規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題，整合物業管理資源，完善物業管理條件，促進其盡快開展正常的物業管理工作，改善舊住宅小區的居住環境。可著手先行對幾個無物業管理小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。

2、要落實專項維修資金的收繳和使用工作。

新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動作用，如曲院風荷、天一綠海、府君花園等一批新小區一定形成制度，確保落實；對早期單位建設的小區如：鴻雁里、安裕新村、飛雁小區、東風里等，我們這些在外地工作不常回家的上班族，非常希望逢年過節回家時看到自己的小區干干凈凈，安逸舒服。希望政府應盡快研究，加以解決。確保專項維修資金的繳交、保存與使用。

3、健全物業管理體制機制。

首先，完善和規范物業管理行政管理體系，加強物業管理隊伍組織建設，配備專職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發揮居委會等在日常物業管理活動中的優勢作用。其次，要健全完善物業管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的機制。確保物業管理工作健康運行。

4、要強化物業管理監督指導。

一是政府職能部門要主動介入，和居委會一起認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，完善激勵政策，明確工作要求，建立考評機制，促進業主大會召開，業主委員會建立并有效開展工作；居委會要加強對住宅小區的精細化管理，建立小區信息平臺，全面推進小區網格化管理服務信息化，對小區每戶住戶基本情況實現信息動態化管理。要加強物業企業的規范管理，針對物業公司從業人員素質偏低，收費服務不對等、服務不規范、管理措施不落實、維修不及時等情況，有關部門和業主委員會要嚴把物業進入關，嚴格執行審批程序，建立健全退出機制，并加強對物業企業的動態管理，把企業的資質、登記和年檢與平時監管有機結合，切實規范物業公司的經營管理。

5、要規范物業管理服務行為，提高服務質量。

物業管理服務企業要樹立質量與品牌意識，一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平，持證上崗。二是應當按規定實行明碼標價，統一采用收費標價牌形式，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，對物業管理企業、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話等進行公示。三是要加強企業內部管理，嚴格履行物業服務合同約定，為廣大業主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業主提出的合理要求要及時整改。四是建立業主監督機制，對物業人員服務質量主動接受業主監督，設立監督電話。

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第三篇：關于加強居民小區物業管理工作方案

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，xiexiebang.com結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

一、指導思想

以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

二、目標和范圍

（一）目標：

1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。

2、新建住宅小區推行招投標率達到100%；2005年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。

4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100%。

6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業主大會和業主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

三、工作內容

（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。

三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充

第四篇：如何加強居民小區物業管理中存在消防安全

新疆農業大學

目:

程:

名:

業:

級:

號: : 課 程 論 文

如何加強居民小區物業管理中存在消防安全物業管理 吳一凡 公共事業管理

092 095205613 徐沖

職稱: 200 年 12 月 16 日

題

課 姓 專班學指導教師

居民小區物業管理中存在消防安全問題

作者：吳一凡 指導教師：徐春

摘要：隨著市場經濟的快速發展，城市現代化進程的加快，出現了，居民小區物業管理與消防安全脫節現象。因此，有必要健全物業管理中消防安全服務體系，為居民提供一個安全、舒適的工作生活環境。物業管理是一個發展前景廣闊且有待于開拓的新興行業。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業消防安全管理工作不僅是當前，更是今后長期的工作。關鍵詞：物業管理；消防安全；人員規范；

Residents residential property management exist in

fire safety problems

Author: WuYiFan teachers: XuChun Abstract：Along with the rapid development of market economy, modern city, the quickening of the process of appears, residents residential property management and fire control safety disconnected from the phenomenon.Therefore, it is necessary to perfect in the property management in fire safety service system for the residents to provide a safe and comfortable working environment.Property management is a development prospect and needs to be on the development of new industry.One fire safety management has important position and function, therefore, completes property fire safety management not only is the current, but also for a long time.Key words: Property management;Fire control safety;Personnel standard

前言： 市場經濟的快速發展，人民生活水平的日益改善，促使我國房地產業迅猛發展，各類居民住宅樓如雨后春筍般迅速崛起，尤其是各類集中居民區如小區或山莊、花園等命名的功能性住宅群體，大多能夠實現集中供水、供電、供氣，社會化服務功能完善，再加上環境優雅，空氣清新，極大地滿足了人民群眾的生活居住需要，成為我國房地產業發展的走向，這些功能小區大多由物業管理公司進行集中管理，但是不少小區在日常管理中忽視消防安全，沒有將消防安全管理作為物業管理的重要內容來抓，小區內存在不少消防隱患，一些小區發生了諸如居民家庭火災、液化石油氣或煤氣爆炸的事故，給人民生命財產安全造成了很大損害。正文：

一、管理現狀存的問題

1、小區建設缺乏整體消防規劃，消防設施和器材配備不完善一個物業小區，一般由幾十幢甚至上百幢住宅樓或別墅組成，占地往往幾百畝至幾千畝。按照國家現行《建筑設計防火規范》等消防技術規范的有關規定，應合理設置消防車道、消防水源，設置必須的消防設施和器材。

但實際上，不少小區從立項設計上缺少整體消防規劃； 有些小區即使編制了消防規劃，往往小區內建筑由幾家不同施工隊伍同時施工，或分階段組織施工，這樣就造成了設計前后不一致，設計、施工上不銜接。

部分開發商過多地追求經濟效益，忽視或減少消防設施方面的投入，以致出現了小區建成后存在消防安全隱患、消防設施不配套的現象，如小區主通道路面硬化后沒有安裝室外消火栓；已安裝的室外給水管道生活、消防共用，管徑過小，不能保證消防用水量要求。

消防車道為枝狀無回車場地；人為設置隔離墩或鐵柵欄，暖氣管道、電視電話線甚至煤氣管道的架空高度不足，不能滿足消防車通行要求。

不少小區設有集中供氣系統如小區自建獨立管道液化石油氣、市政集中供應煤氣系統，由于施工、設計隊伍參差不齊，未經消防部門審核把關，出現了如管道架空高度不足、埋地深度不夠、固定不牢、管道系統未進行接地處理，液化氣儲存間、煤氣調壓站位置設計不當等違反安全規定的行為，由于液化石油氣、煤氣的火災危險性極大，一旦發生問題，后果將不堪設想，這方面的教訓全國各地發生了不少。

2、現有物業管理中沒有很好地引入消防安全管理內容物業管理作為近年來新興服務業，越來越受制社會各界的重視和肯定，但從目前管理內容和層次來看，許多方面還不能適應小區消防安全工作的實際需要，突出表現在以下方面： 單位往往只過多的重視防盜，在消防安全管理上不夠重視，消防安全管理制度不健全，沒有建立滅火和應急疏散預案，有些形同虛設。

小區保安大多屬臨時雇傭性質，不少沒有進行消防安全培訓就匆匆上崗，消防安全技能差，有些連最基本的滅火器如何使用、如何報火警等內容都不知，遇到火災往往束手無策甚至臨陣脫逃。

消防設施和器材配備嚴重不足，小區內按規定和實際需要應配備滅火器、防火沙、消防水帶、水桶等器材，但大多數單位沒有配備或配備不足。消防設施和器材管理維護不當，部分小區滅火器、消防桶等器材丟失現象嚴重，有些滅火器備受烈日曝曬、風雨侵蝕、年久失修，發生火災時不能發揮應有作用甚至誤人傷亡，室內外栓用于沖洗路面、澆花澆地被挪作他用。消防安全管理作為物業管理的重要內容還亟需加強。

3、居民家中存在不少火災隱患。

家庭裝修中為了追求裝修效果，而過多采用易燃可燃材料，隱蔽電氣線路裸露未穿套管，線路選型不當，家庭用火用電不慎、小孩玩火等都極易誘發火災的發生。

為了防盜，大多數住宅樓一二層安裝了防盜網、防盜欄等防護措施，上層住戶為防止上層住戶為防止小偷從下層護欄進入自家不得已也須安裝防盜護欄，整幢建筑變成了一個十足的“牢籠”，不利于滅火救助和人員安全疏散。目前大多數居民家中未配備滅火器，不少居民未接受消防安全教育培訓，消防安全意識淡薄，基本的滅火和疏散逃生知識不具備，現在家庭一旦發生火災，往往火勢很快蔓延，易產生大量有毒氣體，給居民生命財產安全造成很大威脅。

二、關于物業消防安全管理的思考

1、理順物業消防安全管理的各種關系，建立市場經濟體制下的物業消防管理體系構架。以法律的形式確定物業消防管理中各主體的法律地位和相互之間的權利義務關系。業主或物業使用人與物業管理公司之間的關系是平等的民事主體關系，是委托與被委托的經濟合同關系。業主或物業使用人享有在管理中的決策權和監督權，負有服從物業整體消防安全的管理、合理利用物業項目、確保消防安全、承擔相應費用的消防安全管理義務，物業公司必須按照法律法規、行為規范標準及業主委托合同的約定，實施消防安全管理，確保物業消防安全管理工作接受公安消防部門、業主及物業使用人的監督。

2、建立完整、系統的物業消防安全管理法律規范體系，規范其運作。制定物業消防安全管理基本法律、法規及實施細則，以規范政府主管部門、物業公司及業主或物業使用人的行為，協調其相互間的各種關系，將物業消防管理納入法制化和規范化的軌道，同時制定統一的物業消防安全管理行業標準和規范，如公共消防安全契約、住戶消防安全手冊、物業消防安全檢查規定，消防設施維修資金標準及實施方案規定，消防安全管理費收支規定，維修養護消防設施規定等。

3、建立和推行物業消防安全管理早期介入制度。房地產開發、流通、消費是一個連續的過程，在物業的規劃設計、開發建設階段就應明確聽取物業管理企業的合理意見，對隱蔽的消防設備應實施專業化物業消防安全管理監督和認可制度，|考試|大|并且嚴格把好驗收、交接關。這種建管結合方式，能提高物業的有效價值。

4、建立高素質的物業消防安全管理隊伍。在物業管理中應確定專（兼）職消防管理員，具備一定的防災滅火知識和消防管理知識，經消防部門培訓后持證上崗。對消防控制室操作人員，必須具有現代消防技術方面的知識、熟練掌握消防系統的情況。對現代消防設施設備應委托專業化的消防設施維護保修公司來承擔。

5、公安消防機構應加強對物業消防安全管理的監督指導。公安消防機構應嚴格把好物業建筑設計審核關，不留先天隱患。對物業消防安全管理要加強宏觀指導，定期實施防火監督檢查。對物業消防安全管理要給予法律支持。對物業消防安全管理人員進行消防培訓，幫助提高消防安全管理素質。

三、加強管理消防安全的對策

1、加強小區整體消防規劃，各房地產開發單位應把消防設施器材配齊配足、設計單位進行小區規劃時，要增強消防安全意識，從整體上對小區進行合理消防規劃設計，嚴格按國家有關消防技術規范進行消防設計或編制專門消防設計專篇，并報送規劃、消防等部門進行審查，各設計、施工、監理等單位要各負其責，相互監督、密切配合，嚴格按設計施工圖紙組織施工，把小區消防規劃真正落到實處。各級房產管理、建委、工商等職能部門要強化監督管理，對違反規定的設計、施工和開發商，要采取暫扣或吊銷執照或許可證、降低資質、罰款等辦法，同時要嚴格設計、施工隊伍的管理，對無設計、施工資質的單位和個人不得承攬消防設施的設計施工，從源頭上保證消防設施和器材安裝到位。

2、要將消防安全管理作為物業管理的重要內容融入到小區日常管理之中，真正抓好落到實處各物業管理單位要按照《中華人民共和國消防法》等法律的有關規定，結合實際，制定符合小區自身特點的消防安全管理制度，按國家有關規定配置消防設施和器材，設置消防安全標志，并定期組織檢驗維修，同時要對小區保安進行上崗前消防技能培訓，未經消防安全培訓的一律不準上崗執勤，并定期進行強化訓練，使小區保安隊成為維護小區消防安全的主力軍。各級政府要采取有力措施，大力推進和加強小區物業建設步伐，將物業小區管理納入社區消防安全管理之中，依托社區服務，將物業小區消防工作納入社區消防安全服務范疇，共享社區消防服務資源，積極推進小區消防管理的社會化進程。

3、大力開展消防宣傳教育和培訓，提高廣大居民的消防安全意識和消防法制觀念針對小區內居民消防安全意識和消防法制觀念淡薄的問題，要充分利用周六、周日空閑時間及119消防宣傳日，通過設立宣傳站或宣傳欄、發放消防法律常識及家庭防火等宣傳材料、播放喜聞樂見的消防電視宣傳片、邀請消防隊員傳授滅火和疏散逃生常識技能等形式，積極主動地向小區內居民進行消防安全常識、消防法規的教育，提高他們的消防安全意識和消防法制觀念，自覺做好家庭防火滅火，教育子女愛護公共消防設施，同各種違法行為作斗爭，共同把小區的消防安全工作做好。

4、加強消防監督管理，嚴格消防執法公安消防監督機構要切實加強物業小區的消防監督管理，小區建設時要提前介入，嚴格小區消防規劃審核關，施工過程中要重點把好給水管道、室內外消火栓選用和安裝關，驗收時要嚴格按有關消防技術規范把好驗收關，確保小區消防規劃和各項消防設施建設落到實處。

轄區公安派出所要充分發揮消防監督職責，要把居住人口較多的小區納入消防重點單位加強管理，要把對小區消防監督管理納入責任區民警的考核內容，開展經常性的消防檢查工作，督促和幫助小區物業管理單位落實各項消防安全職責。要加大消防執法和處罰力度，對于不按消防規劃建設的小區，未按規定配備消防設施和器材的，要責令限期進行改正；對破壞小區公共消防設施的單位和個人要依法嚴厲查處；對小區周圍或小區內違法設置的液化氣代灌點、加油站或煤氣調壓站要責令限期整改、搬遷或依法取締，結論：綜上所述，物業管理企業要不斷提高物業的經濟效益、社會效益和環境效益，為業主和物業使用人提供一個安全、舒適的工作生活環境，就要加強物業消防安全管理，要逐漸形成“政府宏觀指導，物業公司具體管理，業主自我防范，消防機構實施監督”的專業化、社會化、規范化和法制化的管理體制。參考文獻：

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第五篇：縣城居民小區物業管理交接情況報告

縣政府：

9月16日，我縣城市居民小區物業管理交接動員大會后，**鎮和建設局積極配合，做到思想上全面對接，工作上無縫對接，行動上快速對接，于9月18日，在縣建設局房管處召開了監交人（縣紀委、財政局）、移交人（縣房管處）、接收人（**鎮物管辦）聯席會議，會后按移交方案，迅速成立兩個移交小組，展開交接工作，截止9月27日，接收工作結束。現將有關情況報告如下：

一、關于物業交接工作的基本評價：

1.理順了物業管理體制。物業管理工作逐步形成建設局作為行業主管部門，進行上下銜接、業務監管；**鎮作為實施責任主體，構建了“鎮政府是組織者，社區是服務者，居民是參與者”的物管模式，理順了關系，明晰了責任、充實了力量。

2.組建了物業管理網絡。**鎮成立了物業管理領導小組，設立了物管辦公室，配備了符合信息化要求的辦公設備，新購置一輛服務專用車。各社區成立了相應的物業領導小組，并組建了社區物業管理服務中心。

3.建立了基本臺賬資料。包括各小區基本情況、網絡結構等，對存在的突出問題進行了梳理。

4.延伸了社區工作觸角。居民普遍接受屬地管理模式，提高了小區居民歸屬感和認同感。社區也認為接管小區物業，便于掌握小區人口信息檔案。

5.促進了社會和諧穩定。在交接期間，**小區、**小區和**等居民反映物業問題，經我鎮物管辦和社區及時介入，通過引導和化解，居民的情緒得到緩解。

二、關于我縣物業現狀的基本認識

1.齊抓共管、綜合治理是核心。物管工作面廣量大，點多線長，需要整合力量。如屋面滲水、無小區平面圖、給排水網絡圖、供電網絡圖、天然氣未通等諸多突出問題不是單靠**鎮（社區）或物業就能解決的，對建設部門、**鎮政府、社區、物業、開發商等相關單位職責作出明確要求，做到信息互通、工作互補、力量互動，全力攻堅。

2.解決突出問題是關鍵。開發企業在小區建設過程中亂改規劃、偷工減料、配套不齊，無社區、物業辦公用房等留下諸多的“前期后遺癥”，給小區的管理留下隱患，帶來麻煩。對房屋漏雨、配套設施改造等最突出的問題，建議縣政府開展專項整改活動。

3.加大財政投入是保證。無論接管老舊、零散小區，還是維修、完善配套設施等，都要投入財力，縣、鎮都要把物管經費列入財政預算，保證需要。

4.提高服務質量是前提。選聘資質較高的物業進駐我縣，建立物業公司和從業人員信用檔案，開展物業公司“星級”服務評選活動，開展物業公司考核工作，提升物業服務水平上臺階、上檔次。

三、關于下一步物業工作的基本思路：

1、實行規劃設計與住房驗收聯動機制。建議縣城新建住宅小區規劃設計強行入軌，規劃設計首先要明確社區事務管理用房和物業管理配套用房的面積、位置、層數，以及公共設施的配套，可讓**鎮參與核實，簽字后方可施工；住宅小區竣工時，**鎮可與建設局、消防大隊等相關部門一同參與項目竣工質量驗收，從而保證新建住宅小區按規劃建設，治標又治本。

2.實行遺留問題集中會辦機制。把房屋漏水、配套設施改造等作為會辦重點，在維修期外或在維修期內與開發商聯系不上的，建議縣政府設立物業基金，年設立物業基金1000萬元，用于住房維修和配套設施改造，實行專款專用。**鎮政府牽頭維修、改造，建設局監管。

3.設立新建小區質量保證金。質量保證金占總工程造價的5%，由縣建設局質監站收取。如開發企業通過全面合格驗收的，保證金全額返還。如不能通過全面驗收的，由建設局要求開發企業限期整改。經過整改仍不能通過驗收的，由**鎮牽頭整改，拿出書面報告，建設局監督，縣政府審核批準。

4.物業服務管理重心下移。責權明晰，對物業服務管理的考評獎懲方案由行業主管部門制定，可由**鎮組織實施，盡量避免政出多門，基層無法操作的處境。

5.積極啟動使用維修基金。我縣五年以上的小區，有的房屋已出現不同程度的漏雨、開裂等問題，建議縣政府在加大財政投入時，啟用維修基金。保障業主、物業公司等各方利益。

**鎮政府

XX年9月29日