第一篇：物業管理活動中存在的風險及其防范措施

物業管理活動中存在的風險及其防范措施

摘要 : 目前，我國的物業管理行業已經進入了高速發展期。從物業管理的特點來看，物業管理企業與業主和使用者的生活聯系得更加緊密，也決定了物業管理企業面臨的風險無時不在、無處不在，風險的承擔可能導致企業的正常生產經營活動無法進行。因此，如何防范和化解風險、降低損失程度，已經成為整個物業管理行業關注的熱點問題。

我國從 1981 年 3 月在深圳成立第一家物業管理企業，到 1994 年建設部頒布 《 城市新建住宅小區管理辦法 》，再到 2003 年 6 月 8 日國務院頒布 《 物業管理條例 》，說明中國物業管理行業正朝規范、健康的方向發展。目前全國物業管理企業有 3 萬多家，從業人員達 300 萬人，初步形成了一個巨大的物業管理市場。物業管理活動涉及小區和業主利益的方方面面，如治安防范、停車管理、消防管理、技術設備管理等，任何一個過程和環節的管理失誤都將直接或間接導致各種經濟損失。

一、物業管理活動中可能發生的風險

由于各類小區和大廈有著各自不同的特點，因此物業管理企業可能產生的風險也有所不同，根據管理服務的具體義務內容劃分，主要有以下幾個方面：人身、財產安全風險，停車場責任風險，消防事故及隱患風險，物業主體及公共設施設備造成的風險，公共環境不安全因素造成的風險。1.人身、財產安全風險。所謂人身、財產安全風險，是指因第三人的行為（包括過失及故意行為），給物業管理服務范圍內的業主或使用人造成人身、財產損害而產生的物業管理責任風險。近年來，入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類案件在小區內頻頻發生，給物業管理企業的管理帶來極大的風險。如 2006 年 1 月，深圳福田法院就鳳凰衛視前董事局副主席周一男等人于 2004 年 5 月 26 日在信托花園被害案的民事賠償案做出一審判決。法院認為，周一男被害案的發生，被告小區的物業管理企業沒有盡到誠信物業管理企業應當達到的注意程度，有過錯，也應承擔相應民事責任。．停車場責任風險。所謂停車場責任風險是指在物業管理的停車場范圍內，發生車輛車身受損、車輛丟失等事件給物業管理企業帶來的責任風險。例如業主物品被盜，物業管理企業在什么情況下可以免責，在什么情況下應承擔賠償責任；對于停車場停車，業主和物業管理企業分別承擔哪些安全責任和義務。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業管理企業面臨的風險。．消防風險。小區和大廈的消防問題是關系到廣大業主和使用人生命、財產安全的關鍵問題。所謂消防風險是指因小區或大廈內消防設施的維修保養不善而引發的風險，如小區發生火災帶來的可能導致重大人身損害或財產損失的風險。2000 年 12 月，河南省洛陽市東都商廈發生特大火災造成 309 人死亡，雖然大廈配備了泡沫滅火器，但既無噴水裝置，又無煙霧警報器，沒有及時阻止火災的蔓延。．設備風險。設備風險是指因物業本身及公共設施設備的管理、維護不善造成的業主或使用人人身和財產損失所要承擔的責任風險，如小區高層電梯因維護不當造成停機等。．公共環境管理風險。物業管理企業依據合同對所管理小區或大廈內的公共區域具有管理和養護的義務，如果管理、養護不當將帶來巨大的隱患。

二、物業管理風險的防范及化解措施

（一）人身、財產安全風險的防范及化解措施

許多業主認為 : 交了物業管理費，物業管理企業就應對業主的人身、財產負安全責任。其實這是一個誤區，物業管理企業只是依法成立的普通公司法人主體，不享有超出法律規定的任何行政管理權和行政處罰權，物業管理企業的工作人員包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權，其安全防范義務只能是一種合理范圍的安全防范義務。因此，物業管理企業在簽訂物業管理合同時，應明確約定對業主和使用人人身、財產安全不承擔保險保管義務。

同時，為避免因管理不善而承擔責任，物業管理企業也要建立并完善管理制度，實行來訪人員進出登記制度。來訪人員必須經業主確認同意后方能進入，搬離小區物品必須經確認后方可放行;做好及保存完整的值班記錄;對重點區域進行重點監控；及時發現和制止不法分子的侵害行為，在第一時間進行報警，協助公安部門制止和防范違法犯罪行為 , 盡到應盡的管理義務。

（二）停車場管理風險的防范及化解措施

停車場糾紛一直是物業管理糾紛的重要內容之一，因此，如何在糾紛中贏得主動 , 成為物業管理企業探討的重點。

1.必須保證停車場的規劃和建設符合法律規定，各類證件完備，停車場符合經營管理的條件，即停車場存在的合法。

2.完善管理制度。制作車輛停放服務公示牌，放置在停車場的顯著位置，明示停車場經營單位是否承擔車輛的保管責任;嚴格管理車輛的出入，對進出停車場的車輛發放停車憑證，對車輛明顯的、已有的損害和破損應記載在憑證上，同時對停車場停放服務的具體內容和車輛停放人應注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。

3.為了避免風險，最重要的一點就是與車主簽訂書面協議，明確雙方的權利義務關系，明確雙方是車輛保管關系還是車位有償使用關系，一旦發生糾紛，該協議就成了重要的證據資料。

（三）消防風險的防范及化解措施

物業管理企業在接手小區和大廈物業管理時，首先應確認接管的小區和大廈是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證;其次，在業主進行裝修時，物業管理企業應審查業主申請裝修的項目是否影響結構安全，使用的材料是否符合消防要求;在業主裝修過程中，要實施監督責任，對損壞公共消防設施和器械的行為即時進行制止和糾正;同時，在小區和大廈發生消防事故時，應第一時間報警，協助消防部門進行事故處理;定期對消防設施、器械進行檢查，確保消防設施、器械完好和功能正常，確保相關人員能夠熟悉和掌握消防設施的正確使用，盡到物業管理企業應盡的監管及維護義務。

（四）設備風險的防范及化解措施

依據 《 物業管理條例 》，物業管理企業對小區和大廈的房屋本體和公共設施設備具有管理和維護義務。因此物業管理企業應做好以下工作 : 物業管理企業在承接物業時，應對房屋本體、公共設施設備等進行查驗，對房屋本體、公共設施設備等現狀和存在的問題進行交底和記錄，并作為重要的資料進行保存;定期對房屋本體、公共設施設備進行檢查、維護，發現隱患及時處理，保存好維護記錄資料。一時難以解決的，應采取相應的警示及防護措施，避免不利后果的發生。

（五）公共環境風險的防范及化解措施

在小區的物業管理活動中，物業管理企業要對于公共區域的綠化、消殺、環境污染的整改和施工等實施規范管理，在施工現場周邊設置明顯標志并采取安全防護措施，避免造成他人人身、財產直接受到損害;確需臨時占用、挖掘道路和場地時，應當征得業主委員會的同意。施工結束后，應及時恢復原狀，消除風險和隱患;在實施小區消殺項目前，應公告小區業主，提醒未成年人和寵物注意安全。消殺過程中，對作業的區域應適當加以封鎖。

除以上措施外，物業管理企業還可以為小區購買公共責任險，將可能出現的因物業管理過失要承擔的責任風險轉嫁到保險公司；另一方面可以將一些專業性較強、安全風險較大的業務，如外墻清洗、電梯維修、化糞池清掏等，包給專業公司;同時，應對物業管理企業的工作人員進行風險防范意識培養，從思想上樹立風險防范意識，對工作人員進行專業的法律知識培訓，增強風險防范的能力。總之，物業管理行業的風險無處不在，還有待于各物業管理企業在實踐中，找到妥善的風險防范及化解辦法

第二篇：物業管理行業風險和防范措施

物業管理行業風險與規避方式

前言

相對其他行業,我國的物業管理行業屬新興行業，缺乏抗風險意識,導致整個物業管理行業抗風險能力較弱。隨著《物業管理條例》和《物權法》的實施，長期樹立行業風險意識,提高企業抗風險能力,規避經營風險,是物業管理企業增強生存能力和可持續發展的又一關鍵因素。

一、物業管理活動中可能發生的風險

由于各類小區和大廈有著各自不同的特點，因此物業管理企業可能產生的風險也有所不同，根據管理服務協議的具體義務內容劃分，主要有以下幾個方面：

1、人身、財產安全風險；

2、停車場責任風險；

3、消防事故及隱患風險；

4、物業主體及公共設施設備造成的風險；

5、公共環境不安全因素造成的風險；

6、經濟運營過程中的其他風險。

1、人身、財產安全風險。是指因第三人的行為（包括過失及故意行為），給物業管理服務范圍內的業主或使用人造成人身、財產損害而產生的物業管理責任風險。近年來，入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類案件在小區內頻頻發生，給物業管理企業的管理帶來極大的風險。

2、停車場責任風險。是指在物業管理的停車場范圍內，發生車輛車身受損、車輛丟失等事件給物業管理企業帶來的責任風險。例如業主物品被盜，物業管理企業在什么情況下可以免責，在什么情況下應承擔賠償責任；對于停車場停車，業主和物業管理企業分別承擔哪些安全責任和義務。

3、消防風險。小區和大廈的消防問題是關系到廣大業主和使用人生命、財產安全的關鍵問題。所謂消防風險是指因小區或大廈內消防設施的維修保養不善而引發的風險，如小區發生火災帶來的可能導致重大人身損害或財產損失的風險。2000 年 12 月，河南省洛陽市東都商廈發生特大火災造成 309 人死亡，雖然大廈配備了泡沫滅火器，但既無噴水裝置，又無煙霧警報器，沒有及時阻止火災的蔓延。

4、設備風險。是指因物業本身及公共設施設備的管理、維護不善造成的業主或使用人人身和財產損失所要承擔的責任風險，如小區高層電梯因維護不當造成停機等。

5、公共環境管理風險。物業管理企業依據合同對所管理小區或大廈內的公共區域具有管理和養護的義務，如果管理、養護不當將帶來巨大的隱患。

6、經濟運營過程中的其他風險。

二、物業管理風險的防范及化解措施

（一）人身、財產安全風險的防范及化解措施

許多業主認為 : 交了物業管理費，物業管理企業就應對業主的人身、財產負安全責任。其實這是一個誤區，物業管理企業只是依法成立的普通公司法人主體，不享有超出法律規定的任何行政管理權和行政處罰權，物業管理企業的工作人員包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權，其安全防范義務只能是一種合理范圍的安全防范義務。因此，物業管理企業在簽訂物業管理合同時，應明確約定對業主和使用人人身、財產安全不承擔保險保管義務。同時，為避免因管理不善而承擔責任，物業管理企業也要建立并完善管理制度，實行來訪人員進出登記制度。來訪人員必須經業主確認同意后方能進入；搬離小區物品必須經確認后方可放行；做好及保存完整的值班記錄；對重點區域進行重點監控；及時發現和制止不法分子的侵害行為，在第一時間進行報警，協助公安部門制止和防范違法犯罪行為 , 盡到應盡的管理義務。

（二）停車場管理風險的防范及化解措施

停車場糾紛一直是物業管理糾紛的重要內容之一，因此，如何在糾紛中贏得主動 , 成為物業管理企業探討的重點。

1、必須保證停車場的規劃和建設符合法律規定，各類證件完備，停車場符合經營管理的條件，即停車場存在的合法性。

2、完善管理制度。制作車輛停放服務公示牌，放置在停車場的顯著位置，明示停車場經營單位是否承擔車輛的保管責任;嚴格管理車輛的出入，對進出停車場的車輛發放停車憑證，對車輛明顯的、已有的損害和破損應記載在憑證上，同時對停車場停放服務的具體內容和車輛停放人應注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。

3、為了避免風險，最重要的一點就是與車主簽訂書面協議，明確雙方的權利義務關系，明確雙方是車輛保管關系還是車位有償使用關系，一旦發生糾紛，該協議就成了重要的證據資料。

（三）消防風險的防范及化解措施

物業管理企業在接手小區和大廈物業管理時，首先應確認接管的小區和大廈是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證;其次，在業主進行裝修時，物業管理企業應審查業主申請裝修的項目是否影響結構安全，使用的材料是否符合消防要求;在業主裝修過程中，要實施監督責任，對損壞公共消防設施和器械的行為即時進行制止和糾正;同時，在小區和大廈發生消防事故時，應第一時間報警，協助消防部門進行事故處理;定期對消防設施、器械進行檢查，確保消防設施、器械完好和功能正常，確保相關人員能夠熟悉和掌握消防設施的正確使用，盡到物業管理企業應盡的監管及維護義務。

（四）設備風險的防范及化解措施

依據 《 物業管理條例 》，物業管理企業對小區和大廈的房屋本體和公共設施設備具有管理和維護義務。因此物業管理企業應做好以下工作 : 物業管理企業在承接物業時，應對房屋本體、公共設施設備等進行查驗，對房屋本體、公共設施設備等現狀和存在的問題進行交底和記錄，并作為重要的資料進行保存;定期對房屋本體、公共設施設備進行檢查、維護，發現隱患及時處理，保存好維護記錄資料。一時難以解決的，應采取相應的警示及防護措施，避免不利后果的發生。

（五）公共環境風險的防范及化解措施

在小區的物業管理活動中，物業管理企業要對于公共區域的綠化、消殺、環境污染的整改和施工等實施規范管理，各類標識系統一定要全面，尤其在施工現場周邊設置明顯標志并采取安全防護措施，避免造成他人人身、財產直接受到損害;確需臨時占用、挖掘道路和場地時，應當征得業主委員會的同意。施工結束后，應及時恢復原狀，消除風險和隱患;在實施小區消殺項目前，應公告小區業主，提醒未成年人和寵物注意安全。消殺過程中，對作業的區域應適當加以封鎖。除以上措施外，物業管理企業還可以為小區購買公共責任險，將可能出現的因物業管理過失要承擔的責任風險轉嫁到保險公司；另一方面可以將一些專業性較強、安全風險較大的業務，如外墻清洗、電梯維修、化糞池清掏等，包給專業公司;同時，應對物業管理企業的工作人員進行風險防范意識培養，從思想上樹立風險防范意識，對工作人員進行專業的法律知識培訓，增強風險防范的能力?？傊?，物業管理行業的風險無處不在，還有待于各物業管理企業在實踐中，找到妥善的風險防范及化解辦法。

（六）經濟運營過程中其他風險的防范及化解措施

1、合同管理風險

（1）缺乏對另一方合同簽訂主體的資質及資信的審查。例如，與電梯維修保養專業公司簽訂相關合同時，如果此類公司不具備專業資質從事承包工作，不僅是違反法律規定，被法律所禁止，同時分包給沒有專業資質的公司，物業管理企業即負有明顯的主觀過錯。如果設備造成業主和非業主使用人的人身和財產損害后果，物業管理單位將依法承擔賠償責任。因為此類合同的性質屬于承攬合同，依據《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十條的規定：“承攬人在完成工作過程中對第三人造成損害或者造成自身損害的，定作人不承擔賠償責任。但定作人對定作、指示或者選任有過失的，應當承擔相應的賠償責任?！?/p>

化解措施：認真審核主體資質及資信。除了審查由合同簽訂對方所提供的證件，必要時，應到相應的工商登記部門進行調查了解，以掌握主體的詳細登記情況。

（2）承諾的服務內容和水平過度地高于與物業管理收費標準所對

等的服務內容和水平。

物業管理企業的收費，應當依據所提供的服務項目的不同而劃分為不同等級的收費水平。雖然從競爭的角度出發，同等的物業管理收費，如果業主所享受的管理服務不同，當然業主會傾向于服務內容和水平更高的企業。但是，我們認為，物業管理企業不能一味地不根據實際而只采取降低收費提高服務的競爭方式，因為對企業來說，降低收費和提高服務，意味著經營利潤的降低甚至虧損，這對于本來利潤空間就低的物業管理企業，無疑是加重了經營壓力。同時，如果服務內容和水平達不到對業主的承諾，物業管理企業必定將面對大量的業主投訴甚至招致訴訟，由此造成的經濟損失和負面影響對物業管理企業來說，無疑是雪上加霜。化解措施：合同約定的服務內容與水平要與公司實際履約能力相一致。

（3）合同內容約定不明或是條款有疏漏。

化解措施：物業管理企業可加強《中華人民共和國合同法》的學習，盡量使用經律師審核后的格式合同。合同約定要具體，明確、完整，避免疏漏，避免對條文的理解出現歧義（特別是對于時間、價格、違約金的約定要注意上述問題），注意免責條款的約定。

2、承接物業過程中所遇的風險

（1）物業共有部位、共有設施設備有明顯或者暗藏的質量問題。按照《物業管理條例》第二十八條的規定，物業管理企業承接物業時，應當對物業共有部位、共有設施設備進行查驗。但是在實踐中，我們的物業管理企業往往對此不夠重視，有些企業認為物業在工程竣工時，已經經過了建設單位及相關政府管理部門組織的竣工驗收，有相關驗收合格的證件，查驗也只是一種形式而已。孰不知這些驗收與物業管理企業組織的驗收，是兩種性質完全不同的驗收，從法律角度來看，其后果有著不同的責任承擔主體。建設單位及相關政府管理部門的竣工驗收，如果驗收不合格，承擔責任的主體是施工單位和建設單位，而通過了此類的驗收，承擔責任的主體就會轉為物業管理企業。實際上，通過建設單位和相關政府管理部門的竣工驗收的物業，并不必然就是物業管理意義上完全合格的物業。如果物業管理企業不以認真的態度對待查驗工作，對該驗收的項目不驗收，對不合格的項目按照合格驗收等等，那么，本該由建設單位或者施工單位承擔的責任，轉由物業管理企業承擔，這就增大了企業的經營風險。

（2）開發商或者前物業管理企業與業主之間的遺留問題沒有得以處理和解決。

這對于結束了前期物業管理，以應聘者的身份進入物業的新物業管理企業來說，是特別應當注意的問題。在開發商或者前物業管理企業與業主之間，往往有一些關于建筑質量或者物業管理服務質量的遺留問題，需要在承接時得以明確責任，及時予以解決。這些遺留的問題，應由開發商或者前物業管理企業承擔責任，而且往往引發的原因是比較復雜的，解決起來困難很多。所以這些問題如果不在承接時得以解決，對開發商及前物業管理企業的工作不滿的部分業主，不僅不會配合新的物業管理企業開展工作，甚至有部分業主直接拒交物業管理費，這些無疑加大了物業管理企業的經營風險。化解措施：

（1）交接雙方應當嚴格按照標準進行驗收，驗收不合格的，雙方協商處理，由責任單位返修，再約定時間復檢，直至驗收合格。（2）對于遺留問題或者發生的爭議不能解決的，向當地政府房地產行政主管部門進行協調解決。（3）注意保存驗收資料的完整性及真實性。對于驗收資料，建議要有交接雙方的簽字認可，以明確相關責任。

3、進行物業管理活動中所遇的風險

（1）對物業管理工作人員的工作違章違紀等失職行為所承擔的風險。近年來，屢見保安與業主發生沖突，甚至保安毆打業主的惡劣事件，這類事件，雖然直接責任人是相關工作人員，但是往往后果承擔上，物業管理企業招致了極大的風險。因為從法律責任的角度來說，由員工的職務行為所導致的侵權責任，是由企業來承擔其法律后果的。

化解措施：勞務合同中要明確員工對違反規章制度的行為要承擔相應責任，加強員工的責任感。

化解風險的關鍵--健全物業公司管理制度

一、建立完善的業主檔案資料

業主資料的重要性，對物業公司來說是不言而喻的，但是在實際工作中，特別是在前期物業管理工作中，大部分物業公司的業主資料直接來源于房地產開發商，因此很不完善。從法律意義上來講，如何健全業主檔案資料呢？

1、業主為自然人的，注意其業主及家庭各成員身份證件資料、工作單位資料的核實和登記。從開發商手中接管相應資料的，一定要注意業主相關資料的完整性，如果內容不完整的，應在接管之際及時要求開發商配合，將資料補充完整。

2、業主為公司法人的，注意公司營業執照各項登記內容、公司財務帳號及法人身份證件資料的核實和登記。

3、業主將住房出租的，在注意業主資料登記的同時，還要注意租住人身份證件及工作單位資料或者是公司營業執照、財務帳號及公司法人身份資料的核實和登記。

以上各項證件資料，注意盡量要核實，并應盡量取得原始件的復印件。從服務的角度出發，這些資料的取得，不僅對物業公司全面的了解業主，以便為業主提供人性化的服務，提升物業公司的管理水平和服務質量有著重要意義，同時站在法律角度來說，還有著特殊的意義。

二、規范前期物業管理合同

簽訂前期物業管理合同時，注意要對物業管理費開始收取時間作明確約定。

《物業管理條例》頒布實施后，為了規范物業管理行業，國家建設部發布了前期物業管理合同和物業管理合同的格式范本，有不少物業公司簽訂合同時直接選用了格式合同，但是各個物業的具體情況并不相同，合同還是應該根據實際情況對范本的部分條款進行補充完善。例如，在簽訂前期物業管理合同時，就應特別注意對物業管理費開始收取的時間作一個明確的約定。特別是物業管理費由開發商承擔轉到由業主承擔，這個時間的劃分應該有明確的約定。在實際中，這個時間往往是由開發商單方面下發一個入伙通知書給物業公司，物業公司以此為依據開始收取物業管理費，這在現實中引發了諸多糾紛。從法律角度出發，對這個時間的劃分，應有三方簽字的書面認可手續，在入伙通知書中既要有開發商簽字和蓋章，同時也要有業主的簽字認可，及辦理入伙手續的物業公司的簽字蓋章，這樣就是一個較好的方式。

如：在某物業公司提起訴訟，要求某業主交納欠交的物業管理費時，該業主認為自己并未辦理入伙手續，作為證據的入伙通知書只是開發商與物業公司的約定。由于是前期物業管理，該業主也沒有與物業公司簽訂直接的物業管理服務協議，物業公司不能提供其他證據證明業主與物業公司之間管理關系的成立，因此物業公司的訴訟請求最終沒有得到法院的支持。

三、在實際管理工作中，注意采用相關法律形式

在實際管理工作中，特別是在辦理一些手續的過程中，物業公司同樣應該注意采取一些法律形式，例如：

1、在前期物業管理工作中，業主來物業公司拿鑰匙看房，建議物業公司采取由業主簽字的書面登記手續。在業主的租住人來看房時，建議由看房人提供由業主簽字的相關書面許可證明后，方可進行，以避免一些糾紛的產生。

2、在催繳物業管理費過程中，注意采取書面的催繳形式，如發出催繳通知書等。

3、注意做好相關值班記錄及值班資料的保存，如電梯、空調運行的維修登記；巡邏記錄的登記；智能化監控資料的清晰保存；貨物出行的登記；來客來訪的登記；業主領取郵件報刊的登記等。總之，完善管理制度，提高物業管理服務水平，對物業公司來說，是一個逐漸的過程。從法律的角度來不斷完善管理制度，不僅是一項物業公司長期而重要的工作，也是物業公司法律顧問的一項重要工作內容。

第三篇：簽訂合同中存在的風險及防范措施一

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簽訂合同中存在的風險及防范措施一

合同簽訂階段風險

1、對方當事人締約能力風險

風險一：合同效力待定的風險

無權代理、限制行為能力訂立的合同為效力待定的合同，合同是否有效取決于有處分權人、被代理人的事后追認，但追認是對方的單方行為，主動權在對方，對其有利才追認，不利則不予追認。

防范：簽訂合同前要審查對方是否具有完全行為能力，能否履行合同上的義務，對自然人而言是否成立，對企業而言則是否具有法人地位，是否已經注冊成立。涉及標的物處分或轉讓的，審查該方是否對標的物具有處分的權利(包括其是否所有人或具有處分權)，必要時要求對方對自己的處分權作出保證。

風險二：合同欺詐的風險

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對方盜用其他單位簽訂合同或以虛假的單位簽訂合同。從合同法的角度上分析，被假冒單位沒有做出交易的意思表示，不是合同上的當事人，不會承擔任何合同上的法律責任，而假冒單位或個人不是以自己的名義簽訂合同，合同根本不存在，也不能追究其合同上的責任。如果造成己方的損失，該假冒人可能根本沒有能力承擔任何法律責任，其目的在于利用合同進行欺詐，騙取己方的財物。

防范：實行客戶資信管理制度，簽訂合同前要對客戶的資信信息、資信檔案、信用狀況、信用等級進行調查了解，最大限度地控制客戶信用和違約風險。簽訂合同時要審查對方的信譽和履約能力，包括對合同承辦人的資格進行審查，必要時應查看對方的營業執照和企業年檢資料，確定對方是否為依法注冊并有效存續的法律主體，了解對方的經營范圍，以及其資金、信用，經營情況，是否具有法定的資格進行合同項下的業務。同時對合同經辦人尤其是簽字代表進行審查，查看對方開具的授權委托書，包括該授權委托書簽字蓋章是否真實、授權范圍是否明確，有無存在涂改之處，以確定對方簽約人的合法身份和權限范圍，確保合同的合法性和有效性。對于標的額大的交易或需長期履行的合同，還應到工商、稅務、銀行等單位調查對方當事人的資信能力。

風險三：簽約能力禁止的風險

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風險：單位內部不具備締約資格的職能部門訂立合同、法律禁止某些主體訂立特定合同，合同一律無效。這種無效的法律后果是，如果一方有過錯的，應對無過錯一方承擔損害賠償責任。因此，如果己方和不具訂約資格的主體訂立合同導致合同無效并發生損失，自己有過錯的，對己方過錯部分將不能獲得對方賠償。另一方面，如果己方內部職能部門對外訂立合同，合同被認定無效，己方存在過錯的需向對方承擔賠償責任。

合同簽訂階段風險防范

合同一定要蓋公司的合同章或公章，其中公章的效力高于簽字，即使法定代表人或授權代表的簽字系偽造，合同仍然有效。對于法人的分支機構、職能部門等對外簽訂合同應有法人的授權委托書，分支機構或職能部門的負責人變更時應有法人重新簽發的新的授權委托書。簽訂合同時一定要對方提供法定代表人身份證明、營業執照并通過一定渠道予以核實(如到當地工商局網站核對注冊信息)，委托代理人簽訂合同的，要求對方出具法定代表人授權委托書、代理人的身份證明等。

對己方而言，應實行內部授信管理制度，嚴格控制企業內部人員對外簽訂合同的權限的范圍、取得程序，避免因企業人員任意簽約行為給企業造成損害。在己方職能部門以公司的名義對外簽訂的合同時，如

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贏了網s.yingle.com 合同有效對己方有利，可以認定職能部門的簽約行為為無權代理，己方可以事后追認承認該合同有效。

2、對方當事人履約能力風險

可能風險：對方如果根本不具有履約的能力，或者陷于經濟困難無力履行債務，或者已經進入破產清算程序，己方履行合同后無法回收價款，或者只能從對方的清算財產中獲得部分賠償。

防范應對：在合同簽訂前通過各種方式和渠道對對方的資信情況進行調查，掌握和了解對方的履約能力，如調查該企業的行業地位，商業信譽、產品的銷售渠道和市場份額，企業的履約記錄、企業財務報表上體現的盈利能力、是否受到任何行政處罰或者處罰是否影響企業的商譽或履約能力等。對于金額大的合同，最好要求對方提供擔保。如果對方履約能力不高，又不能提供任何擔保，在非簽合同的情況下，應注意采取分期發貨的方式，實行按月結算，盡量降低呆壞帳風險。

3、爭取使用己方的格式文本

一般而言合同起草方掌握主動權，其可以根據雙方協商的內容，認真考慮寫入合同中的每一條款，斟酌選用對己方有利的措詞，更好地考慮和保護自己的利益。因此，為了爭取在履約過程中或發生爭議時的法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com 主動地位，公司應制定自己的標準格式采購合同和供應合同并要求對方接受自己的格式文本。在制定標準文本時，應充分考慮公司所進行的同類交易行為可能面臨的法律問題和風險，以及出現該等問題或風險時有利于保護己方利益的最佳處理辦法。采用自己的格式文本，不僅能節省交易成本，更重要的是減少交易風險，以及避免以后可能出現的爭議。此外，爭取合同的起草權，還可以在合同中充分考慮己方的利益，從而盡量避免己方可能發生的損失，以及在損失發生的情況下如何獲得充分有效的救濟。

4、重視法律專業人員的參與

合同條款系對雙方權利義務關系的確定，直接關系雙方之間的利益安排，一項技術性要求高、風險性很強的經營行為，如果合同草擬不當，很有可能陷于對方設置的法律陷阱，己方需要承擔更多的義務和責任，而受益明顯地和義務不對等。有了糾紛，對方會以合同上的約定系雙方自愿達成的結果進行抗辯，是己方遭受巨大的經濟上的損失。因此，無論是如何將談判內容以文字的形式體現在合同文本上，體現疏而不漏，還是從法律的角度對合同文本存在的可能風險進行評估和應對處理，都需要法律專業人員的參與，才能更好地避免履行合同中的風險，預防合同糾紛。

5、不得疏忽對最終簽字文本的審查

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甲公司將雙方商定好的合同文本兩份簽字蓋章(包括騎縫章)后寄給乙公司，乙公司手寫對其中某一條款作了對乙方有利的修改，然后在修改的地方加蓋了乙公司的公章，然后將兩份合同文本簽字蓋章，回寄其中一份給家公司，甲公司沒有注意到條款已經修改，未及時提出異議。后乙方根據修改后的條款主張權利，甲方不得以只得根據合同條款履行。這是典型的單方面修改合同最終文本的案例，但是甲方沒有及時發現修改后的條款，直到合同履行完畢乙方要求按修改后的條款結算貨款，因甲方不能證明修改系乙方單方面所為，導致甲方的損失。

來源：（簽訂合同中存在的風險及防范措施一http://s.yingle.com/ht/148807.html）合同糾紛.相關法律知識

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第四篇：前期物業管理及設計規劃中存在的風險及排除

前期物業管理及設計規劃中存在的風險及排除、娛樂設施設計

小區內娛樂設施的選擇應適合各個年齡段，盡量不要配置有安全隱患的游泳池、沙池、秋千、轉盤等設施和器械。目前娛樂設施傷人的事件屢有發生，也是物業企業與業主產生糾紛的焦點之一。（如確需安裝，應在醒目位置加裝使用說明及安全警示，以提醒業主正確使用，同時物業服務企業要定時檢修，發現安全隱患，及時排除）。在法律上，任何一處公共設施的所有人或管理者，應保證此公共設施不危及人身財產安全，對此公共設施負有監督管理的責任；如果公共設施在設計上存在缺陷卻沒能及時消除隱患，最終導致人身傷害，按照《民法通則》的規定，其監管人必須承擔相應的責任。

2、小品設計

（1）盡量不選用水泥雕塑、飾品及玻璃飾品，水泥經過日照和雨酸的腐蝕極易粉化脫落；玻璃飾品易碎、易脫落；

（2）金屬、木質、塑料等其他材質飾品要考慮其耐久性和耐腐蝕性，不宜過多，安裝要牢固，不能影響正常通行，不要出現刮碰現象；

（3）小區內盡量不要配置噴水池，如果非要設置，水池的深度以20厘米為好，不宜太深，如果非要設置深水池，四周一定要設置護欄或其他安全防護設施（并在醒目位置加裝明顯的警示標志），避免兒童和視力不好的業主落水造成傷害；

（4）拱橋的設置不宜過高（踏步做好防滑處理），避免老年人或兒童在行走時跌倒；

（5）流經小區的河流（自然形成）要根據實際情況進行有效的整體規劃（關鍵部位要增加必要的防護措施），不能留有安全隱患；

（6）其他小品的設置也必須從使用安全上考慮是否存在缺陷。

3、房屋設計

（1）各類地下室、儲藏間等的凈高和各類門的門檻高度要嚴格按照國家強制性標準《住宅設計規范》的規定，車庫的凈高應符合現行行業標準《汽車庫建筑設計規范》的有關規定（北京豐臺區和山東半島法院就曾受理因為地下室過低和單元進出門門檻過高，導致業主受傷的案件，最終判決開發單位敗訴）；

（2）外墻盡量不要設置過多過寬的外沿，裝飾的選材要盡量避免采用面積大、重量大的材料（如：瓷磚、大理石、火燒板、花崗巖等），并且施工時要嚴格按施工程序進行，防止日后脫落，造成人員傷亡（《民法通則》第一百二十六條規定，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落給他人造成損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任）；

（3）小區周邊和草坪的鐵圍欄的設計要防攀防鉆，但不能設置帶尖頭的鐵欄，注意考慮兒童的人身安全問題；

（4）女兒墻亦要設計成防攀越的，女兒墻柵欄高度一般要高于50厘米；

（5）樓道的扶手間隙不宜過大（應嚴格執行國家建設標準），防止兒童從間隙處墜落；

（6）樓道內電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖，應采用專用鎖（并在箱體表面張貼明顯的安全警示標志），樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄而觸電）；

（7）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮贈送紗窗以減少高空

拋物現象（深圳“好來居”事件給了物業企業很深刻的警示）；

（8）工程竣工時，要對存在安全隱患的臨時電纜、變壓器、水井、外露的鋼筋、角鐵和鋼筋混凝土等進行徹底的清除，不留安全隱患；

（9）電梯的設計及調試安裝一定要到位（并在使用前確保已經特種設備管理部門驗收合格，在電梯轎箱內張貼安全使用須知，告知業主禁止的行為及出現問題時的處理方案，必要時應請通信商家在電梯轎箱內增加專業設備，以保障通信暢通），盡量避免在電梯運行過程中出現故障，導致人員被困而出現不必要的損失。

4、路面、地面設計

（1）路面和地面的選材，盡量避免采用大理石、鵝卵石等表面光滑的材料（以防止如雪天、雨天等導致路面濕滑傷人），即使采用了光滑材料也必須進行防滑處理；如果采用方磚鋪設，在施工的時候一定要注意水平高度及邊角的吻合，不能留有掌寬空隙，防止業主因路滑或者方磚的邊角造成磕碰、摔傷；

（2）路燈設置不必多，只需滿足一定的光照度就可以，燈座要耐銹蝕，牢固，防日曬雨淋，不怕臺風，接頭處做好絕緣處理；有條件的可以采用太陽能蓄電池路燈；

（3）路面的坡度不能過大，特別是東北地區，雪后路面比較滑，基礎要做好，防止日后出現塌陷，給業主和車輛帶來安全隱患；

（4）設計有路邊停車位的道路，應在設計時充分考慮后期物業管理中對車輛占道停放的管理，盡可能在設計時達到如下標準：兩側停車位成對稱性分布，盡量避免單邊規劃停車位。對規劃無停車位的道路，建議按單行車道予以分割。此舉可有效制止道路兩側的車輛停放問題，滿足消防部門的要求，同時又能有效降低道路安全風險；

（5）排污、市政等各類井蓋的設計盡量不要出現在道路當中，避免車輛碾壓，形成安全隱患；

（6）從設計上做好道路的排水工作，避免積水影響行走；

（7）道路設計避免有急轉彎，增加轉彎處的視角，以有利于安全行車，必要時應設計有廣角鏡。

5、綠化設計

（1）綠化帶灌木品種的選用（尤其是大型物業小區）不必設計得太名貴、繁多。配置原則是大方得體，錯落有致，合理選擇枝條少、無刺等背陰喜陽易于養護的植物；

（2）盡量避免在陽臺上設置花盆，如果非要設置，要考慮到設置花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便以及花盆墜落傷人等問題產生的糾紛；

（3）園區不適宜種植一些高大的喬木，日后成材，會影響采光，造成攝像死角和枯枝、斷枝傷人等事故。

6、公共設施設備的外觀設計

（1）地下車庫的通風口、變壓器、泵房等的外觀一般都進行裝飾，裝飾時要考慮其耐久性、抗腐蝕性和安全性，去除多余的附屬裝飾，實用就好，并在四周設置防護設施，不能只注重美觀而存在安全缺陷。如果設置和管理不當，這些設施將可能給業主人身、財產造成損害。作為設施的設置者或管理者，將可能因設置、管理不善，構成侵權法上的過失，而面臨受害業主或其他受害人要求承擔損害賠償責任的問題；

（2）存在人防工程的要明確管理者及責任。

7、管井設計

排污井、管道井、電梯井、電信井等的設置一定要考慮不能設置在業主及車輛經常通過的甬道和通道上，井蓋一般要選用抗壓材料，必要時在四周考慮設置護欄或其他安全防護設施，防止業主、車輛不小心跌入，造成人員傷亡及財產損失。

第五篇：工程審計存在的風險及防范措施

工程審計存在的風險及防范措施

摘要：工程等價審計存在著一些風險，都可能引起審計失誤，對審計人員的工作帶來顯著的審計風險。只有對這些風險進行分析，并通過防范措施來規范工程造價審計才能保證建設項目造價的合理性。

關鍵詞：工程造價審計；風險；防范措施

中圖分類號：TU723.5 文獻標識碼：A文章編號：

前言

工程造價審計在建設項目中扮演著十分重要的角色，是一種有效的監控手段。工程造價審計工作通長由獨立的審計部門完成，遵照現行的法律法規，對工程項目鎖花費的相關費用開展監督與審核工作。工程造價審計工作同我們日常的生產生活息息相關，野決定了我國社會的經濟的發展水平。就我國目前的情況來看，相關政府職能部門對工程造價審計工作也更加重視，近年來推行了許多措施來增進我國工程造價審計工作的整體水平，并卓有成效。然而不可否認的是，我國工程造價審計水平同發達國家相比仍存在明顯的不足。

一、工程造價審計中的主要風險

1、內部協調風險

內部協調主要包括了審計程序與審計方法的核實選取和協調。當審計人員判斷能力存在問題，可能出現工程審計偏差的發生＆#160；

2、外部協調風險

外部協調主要發生在業務關系協調中國，包括了監管部門同相關責任部門相關工作的協調。最常見的審計風險通常是因為造價咨詢單位的監管部門不同造成的，各個部門間都存在著自身權利范圍，使得審計工作的參考資料存在差異。此外，不同的審計人員對核算方式和內容的理解也有所差異，從而產生了審計結果的差異，進而帶來了審計風險。

二、造成工程造價審計風險的原因

1、項目施工環節的不確定性

不確定性一方面來自項目自身實施中存在的發雜性、資金管理和使用環節的不確定性，以及其他的認為因素或自然環境的影響。此外，建筑材料價格的隨著市場波動、法規的變化，等因素，都會為審計人員的造價審計帶來更多的挑戰。

2、審計隊伍的專業性不足

對于基層審計部門來說，專業的審計人員還比較缺乏，常常是邊干邊學，當出現各專業中沒有明確標準的情況下，審計人員無法及時、合理的做出抉擇，這類缺乏專業隊伍的審計部門很容易產生審計風險。還存在著少數審計人員缺乏職業道德，當遇到審計中的問題時，選擇視而不見，甚至是知情不報，這都會給工程造價審計工作造成極大的風險。

3、建設與施工雙方的主觀意愿造成的影響

對于工程建設項目而言，建設方和施工方之間存在著利益的差異，因此面對造價評估時，往往會失去客觀性，這樣也可能對審計工作造成一定的風險。此外由于建設方造價評估，施工方收費，也出現了一些雙方相關人員徇私舞弊現象，都造成了痕跡工作的風險。

三、工程造價審計風險的防范措施

1、嚴格執行結算依據，掌握計價方式及費用組成

工程結算的依據主要有：建設工程工程量清單計價規范、施工合同、工程竣工圖紙、雙方確認的索賠和現場簽證、招投標文件及可以作為結算依據的其他資料。工程審計時，審計人員應對結算依據中的工程價款結算方式及相關費用組成有充分的了解。現行的工程量清單計價中，工程造價由分部分項工程費、措施項目費、其他項目費及規費和稅金組成。分部分項工程費和措施項目費應分別依據合同約定的綜合單價和金額計算。發生調整的，以發承包雙方確認的索賠事項及現場簽證的金額計算，規費和稅金按行業主管部門的規定計算。＆#160；

2、制定和完善工程造價審計方面的法律法規

結合我國目前的工程造價審計情況來看，相關法律制度存在著一定的滯后性，這也就造成了在造價審計方面的行政訴訟案件時有發生。所以及時的制定和更新適合我國目前工程建設實際情況的工程造價審計法律制度勢在必行，尤其是應該明確工程造價審計法規在《合同法》中的重要地位。

3、增強審計人員專業技能水平

工程在家審核是一項有著明確目的性的工作，其最終目的是提交出審計報告，工程造價審計報告的整體水平和工程造價審計工作者的業務水平能力息息相關。工程造價審核工作的最終成果是審計報告，審計報告質量的好壞，取決于項目審計人員的業務素質水平的高低。也就是說，因此，對于工程造價審計工作者來說，必須不斷學習和掌握新知識能力，積累經驗，同時要了解經濟、法律、風險等方面的相關資料，完善自身的技能，不斷提升業務水平和綜合能力，估計工程造價審計工作者參加全國性的造價及相關崗位技能培訓和考試，增強自身業務能力和思想道德修養，從根本上降低審計工作存在的風險。

4、將風險防范意識融入到工程造價審計的各個環節之中

與其它審計工作比較我們不難發現，工程造價審計存在著更為嚴重的風險。組織工程造價審計活動時，必須重視內控制度的評估、風險的測試以及各個環節的監管控制。此外，在進行工程造價審計時，審計工作者必須保持警惕，盡可能的降低或規避審計風險。

5、深入項目開展前期工作,實現審計重心前移控制

審計組織機構的審計人員，應提前做好審計深入工作，這項工作要貫穿于項目從立項、設計、招投標到施工、竣工驗收等全過程，對建設單位投資的項目展開深入調查或分析，并嚴格執行審計標準與審計制度。在審計實務處理過程中勇當確保穩妥，充分發揮職業判斷能力，保證審計效率與質量。如某項工程建筑施工過程中增加了裝飾工程，到工程審計時才發覺在招標文件、合同及雙方的協議中都沒有合理界定增加的裝飾工程的取費標準和范疇，施工方認為所有增加的裝飾工程都應該按裝飾工程確定費用標準和范疇，而建設方則堅持只有建筑工程計價表中沒有的項目才能按裝飾工程取費，這種矛盾的產生在一定程度上加劇了審計風險的形成。由此可見，招標文件、合同及協議的嚴格審核、確保其真實完整是必須的，審計人員應從源頭遏制各種矛盾的產生，并未后續的施工、驗收及審計提供真實、充分的指導依據。

6、強化工程造價管理中的控制與協調工作 首先，制定和規劃工程造價審計方案時必須量力而行，工程造價審計方案要和工程造價審計部門的實際情況結合起來。此外，審計隊伍的構件時，應該考慮到不同專業的人才的組合與互補，主審人應該具備豐富的專業知識和業務能力。最后，審計工作者在審計工作中應該加強同被審計部門的現場施工管理工作者的溝通合作，盡可能的就工作中發現的問題及時的施工方達成一致，從而有效的降低審計中存在的風險

7、不斷完善審計內部主體運行管理機制

工程造價審計風險是客觀存在的，單純的審計行為無法規避審計風險。此因，在實施審計工作的同時應不斷完善審計主體內部運行管理機制，將風險管理意識貫穿于工程造價審計全過程，加強風險管理意識，建立審計風險測試、風險評估以及風險處理體系，時刻防范和控制審計風險，及時發現審計風險，迅速高效化解審計風險。

在實際工作中工程造價審計存在著或大或小的風險問題。但是這些風險是可以通過造價人員的操作來進行規避的。工程造價人員需擁有完備的專業審計素養以及優秀的職業道德是避免工程審計風險的基礎保障，同時再加上對項目工程量的計價的掌握和完美的操作，對相關法律的熟悉以及公平公正的工作態度。推行切實有效的工程造價管理與控制措施，嚴格將工程造價控制在合理的范圍之內。工程造價審計作為工程造價控制的基礎和前提，因而必須落實好工程造價審計工作。