第一篇：前期物業管理及設計規劃中存在的風險及排除

前期物業管理及設計規劃中存在的風險及排除、娛樂設施設計

小區內娛樂設施的選擇應適合各個年齡段，盡量不要配置有安全隱患的游泳池、沙池、秋千、轉盤等設施和器械。目前娛樂設施傷人的事件屢有發生，也是物業企業與業主產生糾紛的焦點之一。（如確需安裝，應在醒目位置加裝使用說明及安全警示，以提醒業主正確使用，同時物業服務企業要定時檢修，發現安全隱患，及時排除）。在法律上，任何一處公共設施的所有人或管理者，應保證此公共設施不危及人身財產安全，對此公共設施負有監督管理的責任；如果公共設施在設計上存在缺陷卻沒能及時消除隱患，最終導致人身傷害，按照《民法通則》的規定，其監管人必須承擔相應的責任。

2、小品設計

（1）盡量不選用水泥雕塑、飾品及玻璃飾品，水泥經過日照和雨酸的腐蝕極易粉化脫落；玻璃飾品易碎、易脫落；

（2）金屬、木質、塑料等其他材質飾品要考慮其耐久性和耐腐蝕性，不宜過多，安裝要牢固，不能影響正常通行，不要出現刮碰現象；

（3）小區內盡量不要配置噴水池，如果非要設置，水池的深度以20厘米為好，不宜太深，如果非要設置深水池，四周一定要設置護欄或其他安全防護設施（并在醒目位置加裝明顯的警示標志），避免兒童和視力不好的業主落水造成傷害；

（4）拱橋的設置不宜過高（踏步做好防滑處理），避免老年人或兒童在行走時跌倒；

（5）流經小區的河流（自然形成）要根據實際情況進行有效的整體規劃（關鍵部位要增加必要的防護措施），不能留有安全隱患；

（6）其他小品的設置也必須從使用安全上考慮是否存在缺陷。

3、房屋設計

（1）各類地下室、儲藏間等的凈高和各類門的門檻高度要嚴格按照國家強制性標準《住宅設計規范》的規定，車庫的凈高應符合現行行業標準《汽車庫建筑設計規范》的有關規定（北京豐臺區和山東半島法院就曾受理因為地下室過低和單元進出門門檻過高，導致業主受傷的案件，最終判決開發單位敗訴）；

（2）外墻盡量不要設置過多過寬的外沿，裝飾的選材要盡量避免采用面積大、重量大的材料（如：瓷磚、大理石、火燒板、花崗巖等），并且施工時要嚴格按施工程序進行，防止日后脫落，造成人員傷亡（《民法通則》第一百二十六條規定，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落給他人造成損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任）；

（3）小區周邊和草坪的鐵圍欄的設計要防攀防鉆，但不能設置帶尖頭的鐵欄，注意考慮兒童的人身安全問題；

（4）女兒墻亦要設計成防攀越的，女兒墻柵欄高度一般要高于50厘米；

（5）樓道的扶手間隙不宜過大（應嚴格執行國家建設標準），防止兒童從間隙處墜落；

（6）樓道內電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖，應采用專用鎖（并在箱體表面張貼明顯的安全警示標志），樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄而觸電）；

（7）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮贈送紗窗以減少高空

拋物現象（深圳“好來居”事件給了物業企業很深刻的警示）；

（8）工程竣工時，要對存在安全隱患的臨時電纜、變壓器、水井、外露的鋼筋、角鐵和鋼筋混凝土等進行徹底的清除，不留安全隱患；

（9）電梯的設計及調試安裝一定要到位（并在使用前確保已經特種設備管理部門驗收合格，在電梯轎箱內張貼安全使用須知，告知業主禁止的行為及出現問題時的處理方案，必要時應請通信商家在電梯轎箱內增加專業設備，以保障通信暢通），盡量避免在電梯運行過程中出現故障，導致人員被困而出現不必要的損失。

4、路面、地面設計

（1）路面和地面的選材，盡量避免采用大理石、鵝卵石等表面光滑的材料（以防止如雪天、雨天等導致路面濕滑傷人），即使采用了光滑材料也必須進行防滑處理；如果采用方磚鋪設，在施工的時候一定要注意水平高度及邊角的吻合，不能留有掌寬空隙，防止業主因路滑或者方磚的邊角造成磕碰、摔傷；

（2）路燈設置不必多，只需滿足一定的光照度就可以，燈座要耐銹蝕，牢固，防日曬雨淋，不怕臺風，接頭處做好絕緣處理；有條件的可以采用太陽能蓄電池路燈；

（3）路面的坡度不能過大，特別是東北地區，雪后路面比較滑，基礎要做好，防止日后出現塌陷，給業主和車輛帶來安全隱患；

（4）設計有路邊停車位的道路，應在設計時充分考慮后期物業管理中對車輛占道停放的管理，盡可能在設計時達到如下標準：兩側停車位成對稱性分布，盡量避免單邊規劃停車位。對規劃無停車位的道路，建議按單行車道予以分割。此舉可有效制止道路兩側的車輛停放問題，滿足消防部門的要求，同時又能有效降低道路安全風險；

（5）排污、市政等各類井蓋的設計盡量不要出現在道路當中，避免車輛碾壓，形成安全隱患；

（6）從設計上做好道路的排水工作，避免積水影響行走；

（7）道路設計避免有急轉彎，增加轉彎處的視角，以有利于安全行車，必要時應設計有廣角鏡。

5、綠化設計

（1）綠化帶灌木品種的選用（尤其是大型物業小區）不必設計得太名貴、繁多。配置原則是大方得體，錯落有致，合理選擇枝條少、無刺等背陰喜陽易于養護的植物；

（2）盡量避免在陽臺上設置花盆，如果非要設置，要考慮到設置花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便以及花盆墜落傷人等問題產生的糾紛；

（3）園區不適宜種植一些高大的喬木，日后成材，會影響采光，造成攝像死角和枯枝、斷枝傷人等事故。

6、公共設施設備的外觀設計

（1）地下車庫的通風口、變壓器、泵房等的外觀一般都進行裝飾，裝飾時要考慮其耐久性、抗腐蝕性和安全性，去除多余的附屬裝飾，實用就好，并在四周設置防護設施，不能只注重美觀而存在安全缺陷。如果設置和管理不當，這些設施將可能給業主人身、財產造成損害。作為設施的設置者或管理者，將可能因設置、管理不善，構成侵權法上的過失，而面臨受害業主或其他受害人要求承擔損害賠償責任的問題；

（2）存在人防工程的要明確管理者及責任。

7、管井設計

排污井、管道井、電梯井、電信井等的設置一定要考慮不能設置在業主及車輛經常通過的甬道和通道上，井蓋一般要選用抗壓材料，必要時在四周考慮設置護欄或其他安全防護設施，防止業主、車輛不小心跌入，造成人員傷亡及財產損失。

第二篇：前期物業管理及收費協議

前期物業管理服務及收費協議

甲方:XXXX管理服務部

乙方:房號:

前期物業是指：自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽定的《物業管理合同》生效時止的物業管理服務。

根據有關法律法規之規定,甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上,就“金域藍灣”小區前期物業管理服務相關收費達成如下協議:

第一條、甲方權利及義務

1、在業主委員會正式選聘物業管理企業前為“金域藍灣”小區提供管理

及服務。（業主委員會應于本小區入住率達至70%以上時由開發商召集業主大會選舉成立）

2、建立健全的物業管理檔案資料。

3、制止違反物業管理制度的行為。

4、甲方可委托專業公司承擔本物業的專項管理與服務業務，但不得將本

物業的整體管理責任轉讓給第三方。

5、向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修維護等有償服務。

6、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知乙方，并與乙方

訂立《房屋裝飾裝修管理協議》。

7、自本協議終止起5日內,與業主委員會選聘的物業管理企業辦理本物業的物業管理移交手續。（物業管理移交手續須經業主委員會確認）

8、依據本協議向乙方收取物業管理服務費用。

第二條、乙方權利及義務

1、參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權。

2、監督甲方的物業管理服務行為，就物業管理的有關問題向甲方提出意

見和建議。

3、遵守本物業的物業管理制度及相關公示內容。

4、依據本協議向甲方交納前期物業管理服務費用。

5、裝飾裝修房屋時，遵守《房屋裝飾裝修管理協議》。

6、不得占用、損壞本物業共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。

因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予 賠償。

7、轉讓房屋時，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽定本協議。

8、對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業管理制度和《物業使用

守則》等造成的損失、損害承擔民事責任。

9、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、采光、維修、通行、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。

10、其它未詳述方面以有關規定為準。

第三條、物業管理服務內容

按照《普通住宅小區物業管理服務等級標準》制定執行。

1、房屋公共部位的維護和管理

公共部位是指：房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。（甲

方僅負責上述公共部位的維護及管理，如出現質量問題的，由甲方負責協調相關單位處理）

2、公共設施的維護和管理

公共設施是指:共有的上、下水管道、落水管、供電線路、通訊線路、照明、換熱站、供熱線路、供氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、井、非經營性車場、車庫、公益性文體設施和公用設施使用的 房屋。

3、環境衛生

（1）對公共部位及公共道路進行清掃和保潔；

（2）綠化帶的衛生清理；

（3）日常生活垃圾的清運。（業主需按照物業指定的時間、地點放置

垃圾）

4、治安、交通、消防

（1）保安24小時巡邏，保證小區治安穩定，并協助公安部門維護本物

業區域的公共秩序；

（2）小區車輛出入登記、停放管理；

（3）小區消防管理。

5、綠化

（1）對中心廣場、小區綠化帶的設計、施工及管理；

（2）對花草、樹木的修剪、噴藥、施肥、澆水等管理。

第四條、物業管理服務費用標準及收繳方法

物業管理服務費構成包括：公共設施維護、維修費、統一管理費、保

安費、衛生費、綠化管理費，合計收費0.7元/月·㎡。乙方簽定本協議時，必須向甲方交納本管理費，物業管理公司贈送一個月的裝修期限（裝修期內不收物業管理費），以后每年12月份收取下一的物業管理費。

第五條、相關收費服務

業主應交納的冷水、熱水、電、采暖等相關費用以相關部門具體規定執行。（上述費用不屬于物業服務費用）

第六條、公共設施及共有部位維修費的管理與使用

維修基金具體使用依據《長春市維修基金使用管理辦法》相關規定執行。

第七條、房屋轉讓時其物業費的使用

乙方轉讓房屋所有權時，結余物業管理費用及其他費用不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

第八條、物業費收取依據

本協議收費標準自簽定本協議時執行，若有調整按有關部門規定予以通告。

第九條、違約責任

1、甲方違反約定，未達到管理服務內容的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的責任。

2、乙方違反協議，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要

求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的責任，若由乙方行為產生其他民事責任的，乙方自行承擔解決。

3、甲方違反協議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權拒付。

4、乙方違反協議，不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交并從逾期之日按每天1%交納違約金。

第十條、本協議有效期至業主委員會正式選聘物業管理企業之日止。(若

于2008年12月10前，業主委員會確認仍需甲方繼續提供物業

管理服務的，相關收費標準雙方另議)

第十一條、本協議一式兩份，甲、乙雙方各執一份，簽字、蓋章生效，具

有同等法律效應。

甲方簽章：XXXX管理服務部乙方簽章：

代表人：代表人：

年月日

第三篇：前期顧問及物業管理委托合同

【大連一方城堡酒店公寓項目】

【大連一方城堡酒店公寓項目】

物業管理前期顧問及全委托管理服務

（張洪審核后意見）

甲方：【】

乙方：北京世邦魏理仕物業管理服務有限公司大連分公司

二零一【貳】年【一】月

合同編號：C-PM(F)-DL-R-2012-001 【大連一方城堡酒店公寓項目】

物業管理前期顧問及全委托服務合同

委托方（以下簡稱‘甲方’）：

地址：

法定代表人：

受托方（以下簡稱‘乙方’）：北京世邦魏理仕物業管理服務有限公司大連分公司（同“大連分公司簽署合同是否合適？）

地址：大連市中山區中山路88號天安國際大廈2104單元 法定代表人：蒲敬思

根據《中華人民共和國合同法》及有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿協商一致的基礎上，鑒于甲方希望委托乙方擔任大連一方城堡酒店公寓的物業管理單位，乙方愿意接受該委托，對大連一方城堡酒店公寓實行專業化的全權委托物業管理服務，甲、乙雙方共同于

****年**月**日在中國大連市簽署物業管理服務合同如下，以共同遵守。

1.物業基本情況

1.1 物業名稱：大連一方城堡酒店公寓 1.2 物業地址：

1.3 物業類型：

1.4 物業權證（預售許可證/銷售許可證/房地產權證）：

1.5 物業總建筑面積：

1.6 物業四至及狀況：

1.7 上述基本情況如果與大連市有關政府部門出具的相關證書、測量報告等文件所記載的內容不符的，則應以政府部門的文件為準。

1.8 甲方同意全權委托乙方并以乙方的名義為大連一方城堡酒店公寓提供專業物業管理及服務。乙方是大連一方城堡酒店公寓物業管理方面的唯一受托人。1.9 乙方接受甲方的委托，并同意按照本合同及國家和當地政府制定的有關法律法規為大連一方城堡酒店公寓提供專業物業管理及服務。

1.10 乙方為甲方、本物業的全體業主和物業使用人提供服務，并應對其承擔相應的管理責任。

1.11 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。

2.物業管理服務范圍及事項

2.1 物業工程前期顧問服務事項

2.1.1 對項目的功能布局提出建議

從項目使用者和管理者兩個不同的角度對項目的功能布局提出意見及建議，對設施、設備的配置及容量的合理性、服務功能及布局的合理性，以及目前設計圖紙中遺漏、缺陷或多余的項目提出改善意見和建議。

合同編號：C-PM(F)-DL-R-2012-001 【大連一方城堡酒店公寓項目】

2.1.2 參與有關工程會議

定期參加甲方的有關工程會議，為在施工過程中出現的相關問題提出專業意見。

2.1.3 對設施、設備的選型及建材的選料提出建議

從使用、維修、管理、安全、環保及保潔的不同角度，為項目的設施、設備選型和建筑材料的選用，以及從今后發展趨勢和物業管理的角度，分析該項目的機電系統、空調系統、安保監控系統及自控系統等之優劣，向甲方提供專業建議。

2.1.4 工程圖紙及資料的接收和歸檔管理工作

組織相關人員進行項目工程圖紙及相關資料的接收、檢驗、整理及建檔工作。并健全檔案、資料的管理制度。

2.1.5 測算物業管理運行成本及制定物業管理費標準

根據項目的實際需要測算物業管理運行成本，參考同檔次項目的收費水平，制定物業服務費收費標準。

2.2 物業管理籌備期的服務事項

2.2.1.組建項目物業管理機構

根據實際情況籌建項目物業管理機構，并盡快使之能夠達到正常的運作狀態。具體工作如下：

（1）設計組織架構、部門設置及人員編制；

（2）制定各部門的職能分配和各崗位的職責范圍；（3）制定內部管理制度、服務標準和工作程序。

2.2.2.完成員工招聘和專業培訓工作

制訂有關項目物業管理及服務人員的聘用條件及薪酬標準。并于籌備期開始之日，先行選派或聘用中高層骨干管理人員，然后按實際需要招聘其它部門員工。同時，為招聘的物業管理人員擬訂一份員工培訓計劃，并進行專業培訓。

2.2.3.制定物品采購計劃

制定項目物品采購清單。同時，采購物業管理運行所需用的專用設備、工具及其它必需物品。

2.2.4.協助擬定各種規約和手冊

（1）根據國家建設部及地方政府的有關規定，協助.擬定《‘大連

一方城堡酒店公寓’業主臨時管理規約》，供甲方參考；

（2）在物業業主（或物業使用人）辦理入駐手續時，向其提供《‘大

連一方城堡酒店公寓’用戶手冊》，以供有關業主及租戶閱讀并遵守；

（3）為甲方提供《裝修指南》的范本，并結合項目的具體情況進行

有針對性的進行修定。在物業業主（或物業使用人）辦理入駐手續時向其提供。

2.2.5.協助甲方做好項目的竣工驗收工作

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根據國家有關工程驗收的技術規范與質量標準，協助甲方項目的竣工驗收工作。

2.2.6.安排清潔“開荒”工作

物業項目接管驗收后，為能達到入駐的標準，須進行徹底的清潔，此項工作稱之為“開荒”。乙方將安排完成上述工作。

2.2.7.物業接管驗收工作

當項目工程竣工驗收完成后，乙方即派出專業物業管理和工程技術人員進行物業管理接管驗收工作。

2.3 物業管理運行期的服務事項

2.3.1.該物業規劃紅線范圍內所有公共地上、地下建筑物，附屬配套設施，其中包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、玻璃幕墻、樓梯間、電梯井、設備管道井、走廊通道、門廳等該物業共用部分的維護、保養和管理。2.3.2.共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：上下水管道、供配電系統、供暖系統，、給排水系統、中央空調系統、公共照明、閉路電視系統、安全秩序管理系統、消防系統、樓內消防設備、電梯、地下層的排風系統、臨時應急供電系統、車庫收費系統等。2.3.3.公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括：道路、室外上下水管道、地漏、化糞池、隔油池、各類地下管線及管井、泵房（污水處理池）、內外停車場等。2.3.4.該物業自動化系統的維護保養和管理。包括：中央空調機組、電梯、監控消防報警系統、樓宇自動控制系統、通訊系統、衛星電視系統、停車場管理系統、會議電視系統、辦公自動化系統、綜合布線系統、收集型號增強系統、變配電設備系統、上水（冷熱）變頻供水系統。2.3.5.安全秩序與消防管理，其中包括：維持該物業區域內公共秩序（巡邏、門崗執勤、裝修管理、訪客登記），項目區域內的警衛以及對各種突發事件的預防和處理；火災的預防和發生火災的救護和處理；保安監控和消防監控；并協助公安機關處理刑事案件。2.3.6.道路交通與停車場管理，其中包括：負責該物業規劃紅線以內的道路交通管理，地面停車及車輛疏導服務等（停車場經營管理事項將由甲乙雙方簽署補充協議或獨立委托合同）。2.3.7.日常保潔與定期清潔，其中包括：該物業公共區域內的清潔衛生、樓宇玻璃幕墻的定期清洗、公共區域地毯定期清洗及地板定期打蠟服務等；每日生活垃圾及裝修垃圾的收集、分揀和清運，化糞池定期清掏服務等；物業室外通道的地面道路清洗、滅蟲、滅鼠；樓宇室內的有償清潔服務。2.3.8.庭院綠化與花卉租擺，其中包括：為該物業規劃紅線以內的庭院花木及綠地提供日常養護服務；同時為客戶提供室內有償花卉租擺服務等。

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2.3.9.管理與該物業相關的工程竣工圖紙、物業業主（或物業使用人）檔案與竣工驗收數據。2.3.10.代收代繳與有償服務，負責向物業業主（或物業使用人）收取物業服務費、能源費等雜費以及另行提供的有償服務的收費。有償服務的具體項目以及有償服務費的收取標準將另行以書面形式明確告知甲方、物業業主（或物業使用人）。2.3.11.對于物業業主（或物業使用人）房屋自用部位、自用設備及設施的維修、養護以及其他服務要求，在當事人提出委托時，乙方在其能力及服務范圍內，接受委托并根據本合同的條款合理收費。2.3.12.對物業業主（或物業使用人）違反《“大連一方城堡酒店公寓”業主臨時管理規約》、《用戶手冊》、《裝修管理規定》（含二次裝修的規定，下同）等的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、追索違約賠償、民事訴訟等措施。甲方、物業業主（或物業使用人）應積極協助、配合乙方的物業管理工作。

3.服務標準

乙方將按下列約定，提供24小時（含周末和法定節假日）不間斷的物業管理服務。具體目標如下：

3.1 房屋外觀：破損獲及時修復，具有相當的整潔度

3.1.1.玻璃幕墻清潔明亮 3.1.2.外墻定期清洗 3.1.3.大堂內布置合理

3.1.4.功能識別標識及入駐單位名錄醒目有效

3.2 房屋、公共設施、設備的管理及維修保養

3.2.1.設施設備的運行、使用有記錄，無重大責任事故 3.2.2.制定設備安全運行崗位責任制 3.2.3.應急發電機可隨時啟用

3.2.4.嚴格遵守操作規程與保養規范，保持設施設備狀況良好 3.2.5.制定應急處理方案

3.2.6.設備按照設計要求正常運行，不降低運行指標

3.3 公共環境及衛生

3.3.1.大堂、洗手間、物業內公共區域每天循環保潔

3.3.2.物業外地面、設施設備每天清潔，并保持與樓宇標準相一致；大理石地面定期打蠟，保持地面整潔光亮

3.3.3.環衛設施完備，設有垃圾中轉站 3.3.4.每天收集及清運垃圾 3.3.5.定期進行衛生滅殺

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3.3.6.物業內廢氣和噪音等符合國家環保標準 3.3.7.無違反規定飼養寵物

3.4 綠化

3.4.1.保持公共綠化的花草樹木以及盆栽長勢良好，修剪整齊美觀 3.4.2.保持公共綠地清潔，綠地無紙屑 3.4.3.物業內綠化有管理措施并落實

3.5 交通秩序

3.5.1.能及時制止車輛違規停

3.5.2.進出物業各種車輛管理有序，無堵塞交通現象

3.6 安全秩序管理及消防

3.6.1.執行24小時值班及巡邏，熟悉物業環境，文明值勤，語言規范 3.6.2.接到報警后15分鐘內趕到現場 3.6.3.結合物業特點，制定安全防范措施 3.6.4.詳細的消防記錄

3.6.5.消防設施設備完好，可隨時啟動

3.6.6.自動化系統設施設備運行有序，有記錄并按規定期限保存 3.6.7.保持消防通道暢通，制定消防應急方案

3.7 報修和投訴受理

3.7.1.緊急情況：30分鐘到現場 3.7.2.小修：24小時內解決

4.服務期限

4.1 甲乙雙方均同意預計該項目正式開業日期為 年 月 日，因此甲方全權委托乙方提供服務的期限為：

4.1.1.物業工程前期顧問服務：自本合同簽署之日起至該項目正式開業前

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4.2 本合同期時，如雙方同意繼續合作，本合同可延長期限。且雙方應在本合同屆滿前達成延長期限的協議；如任何一方擬終止本合同，應當提前三個月（時間是否太長）書面通知另一方。當標的物業權屬關系發生變化（包括業權分散或變更）而未簽署新的委托合同的情況下，可視為本合同自動以為周期延續，除非乙方認為本合同必須終止。（此處請洪波幫我審核一下。）

5.服務收費

5.1 管理服務酬金及支付方式

根據本合同所列乙方為本項目提供之服務，甲方同意向乙方支付如下物業管理服務酬金：

5.1.1.物業前期顧問服務酬金：每月人民幣叁萬伍仟元整(RMB35,000.00元/月)甲方于本合同簽署生效后計【7】個工作日內支付首期（合同編號：C-PM(F)-DL-R-2012-001 【大連一方城堡酒店公寓項目】

5.2 物業管理啟動資金（開辦費）

（前段文字刪除）為節省甲方開支，乙方應根據實際需要制定物業管理啟動資金預算，經甲方審核確認后，由甲方在本項目物業管理籌備工作開展前1個月內一次性支付給乙方，（為什么要另外提取？建議刪除。）

5.3 物業服務費

5.3.1.物業服務費標準

5.3.2.5.3.1.1.該項目的物業服務費標準須經實際測算，由甲乙雙方另行簽

定協議確定。5.3.1.2.甲乙雙方將根據該項目物業服務費用測算結果，據實確定物

業管理服務費收費標準。并以補充協議或備忘錄方式體現。但乙方向物業業主（或物業使用人）實際收取的物業服務費標準按向當地物價部門備案的金額為準，如備案的物業服務費低于雙方確認的上述標準，其差額在乙方管理期內由甲方補足。（如備案的物業服務費高于雙方確認的上述標準如何處理？）5.3.1.3.物業服務費收費標準的測算以甲方提供的總建筑面積、各功

能區的建筑面積、各用戶單元的銷售的建筑面積，以及該項目各設備系統情況及其能源消耗數據為依據，綜合考慮乙方為該項目提供的服務所需人員及其費用和其他管理支出，進行測算。如甲方提供的各項面積數據及設備設施情況與實際不符并有較大出入，由此造成物業服務費收入不能滿足管理需要時，由甲方補足不足部分。5.3.1.4.甲乙雙方須于物業管理籌備期開始之日前的一個月以前，完

成物業管理服務費測算工作，并以書面形式雙方簽字、蓋章確認。5.3.1.5.甲方對客戶承諾減免物業服務費的，乙方以甲方書面確認為

依據，被減免的物業服務費由甲方全額支付給乙方。5.3.1.6.在項目開業后，空置房（建議甲方不承擔空置房的費用），甲方自用房的物業費和冬季采暖費由甲方全額承擔；已銷售但未辦理入住之房屋的物業服務費和冬季采暖費由甲方墊付（需明確“甲方墊付”之后的償還方式）；由于銷售承諾不兌現等甲方原因，造成物業業主(或物業使用人)拒交物業管理服務費，其費用由甲方補足。甲方的交費時間與本項目規定的其他物業業主(或物業使用人)交費時間相同。

物業服務費繳納方式

5.3.2.1.物業服務費按年繳納，應當于起算的

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以書面形式向乙方發出通知，以告知項目準確的開業時間。（這兩個時間段告知的開業時間可以不同嗎？）

6.1.5.甲方在籌備期開始后

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應時限支付給乙方所需物業管理啟動資金、物業服務費、管理服務酬金和其他有關費用。

6.1.16.物業交付使用后，空置房的物業管理費及水、暖、電、氣、空調等一切由此產生的費用由甲方按標準全額承擔，已銷售但未辦理入駐房屋的物業管理費及水、暖、電、氣、空調等一切由此產生的費用由甲方墊付。（此條與5.3.1.6條內容重復，刪除！）6.1.17.正常管理運行期間，由于甲方原因導致物業服務費收入降低，不能滿足物業管理正常支出時，不足部分因由甲方支付給乙方，以保證物業管理正常工作。6.1.18.甲方應按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任；并負責對本物業項目保修期內保修工作的及時協調和組織，如物業使用人對工程保修工作存在異議，應由甲方負責。6.1.19.基于乙方對合格的有關機構的客觀分析，在需要時聘請公關公司及廣告公司，并同時承擔相應費用。（此條看不懂什么意思！）6.1.20.在本合同期限內，甲方的廣告推廣宣傳資料、（如報章、電視廣告、圖板及小冊子等），應清晰列明乙方是甲方本物業的物業管理單位。6.1.21.及時地、清楚地并且全面地回復乙方的有關指示、行動方向或澄清有關的詢問。（此條應對甲乙雙方均有約束力。）6.1.22.確保及時通知乙方一切可能對乙方服務產生影響的活動、討論、事件及其他與“本物業”相關的資訊。（建議刪除，不是甲方的責任。）6.1.23.負責確定《“大連一方城堡酒店公寓”業主臨時管理規約》和《用戶手冊》，并將其作為房屋租售合同的附件要求物業業主（或物業使用人）簽署和遵守，乙方根據甲方的要求給予必要的協助和指導。（說反了吧，應該是乙方制定，甲方協助指導吧。）6.1.24.為物業的租賃及銷售目的而合理使用乙方的商標、品牌、制服樣式和企業名稱來表明乙方是該物業的專業服務單位。（要在甲方同意的基礎之上有限的使用。）6.1.25.甲方有權每對乙方是否達到上述服務標準進行考核，考核標準由甲方與乙方基于本合同的內容共同協商確定。考核結果將及時告知乙方。乙方對考核不合格的工作內容需承擔相應的責任）6.1.26.甲方對乙方提供的物業管理技術負有嚴守商業機密的義務，此處所稱機密僅限于乙方提供的所有書面的物業管理計劃、制度、培訓課程、會議記錄、技術資料、應變辦法等。6.1.27.如該協議因甲方的原因提前終止，甲方應補償乙方根據中華人民共和國勞動合同法的規定向乙方所有駐場員工支付的經濟賠償。6.1.28.甲方因維修或公共利益，確需臨時占用、改動本物業管理區域內設備設施、道路、場地的，由乙方協助甲方征得相關物業業主(或物業使用人)的同意。雙方應互相配合、協助。

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6.1.29.甲方負責協助乙方處理本合同項下因甲方原因產生的各種糾紛。

6.2 乙方的權利和義務

6.2.1

6.2.2

6.2.3

6.2.4

6.2.5

6.2.6

6.2.7

6.2.8

6.2.9

6.2.106.2.116.2.126.2.136.2.14 乙方須于本合同簽訂后一周內，做好為甲方提供物業前期顧問服務的準備工作。

從物業管理和使用者的角度，通過審視物業的設計方案及施工圖紙等方法，對物業的建筑、環境、景觀、機電設施、物業功能設置等提出有利于甲方成本控制及方便管理的意見和建議。

根據對施工現場的視察，及時提出維護甲方利益和符合物業使用規范的意見和建議。

乙方平均每兩周/月兩次與甲方代表舉行物業管理顧問會議，及時提出各種意見和建議；會議應采用例會制。若一方要求更改日期，則需提前通知另一方。

根據甲方的要求，將前期物業顧問服務內容，包括但不限于建議和意見，以書面形式提供給甲方。

以未來管理者和使用者的角度，協助甲方對物業進行驗收，對各種缺陷和不足，適時提出相應整改建議。

配合甲方銷售工作，并根據物業的情況于開盤前制定管理規約、物業管理收費標準及其他相關的管理制度。

在物業銷售過程中，乙方將為甲方銷售部人員提供物業管理基礎概論，以及今后本物業所提供的物業管理服務內容、收費標準等方面的培訓。甲方在進行大型宣傳活動時，應甲方的邀請，乙方人員到場，并根據甲方的要求由物業專員現場解答有關物業管理方面的問題。

項目工程竣工并按國家有關規定通過竣工驗收后，甲、乙雙方應共同組織接管驗收。乙方應在甲方提出接管驗收申請的15日內，按照《房屋接管驗收標準》組織接管驗收，經檢驗符合要求，應在7日內簽署驗收合格憑證，并及時簽發接管文件。項目接管驗收完成后，甲乙雙方共同協商開業時間，甲方須在開業時間之前提前2周以書面形式通知乙方，乙方可代甲方向物業業主(或物業使用人)發入駐通知。及時向甲方呈報物業管理工作計劃、物業管理運行成本及費用預算和各項物業管理規章制度。經核準后認真組織貫徹執行。向甲方、物業業主（或物業使用人）書面告知物業使用的有關規定，當物業業主（或物業使用人）裝修其單元物業區域時，書面告知有關限制條件，并負責監督。按本合同約定，對物業業主（或物業使用人）違反管理規約、裝修管理規定和用戶手冊等的行為進行處理。

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6.2.15 妥善管理項目物業管理資金，按照本合同的有關條款合理使用，并定期向甲方、物業業主報告收支使用情況。6.2.16 負責編制物業附屬設施、設備、園藝等的維保、養護計劃和大、中、小修方案。經甲方審核批準并獲得有效資金保障后由乙方組織實施。6.2.17 對物業的公共設施不得擅自占用和改變其使用功能，如需改造、擴建或完善配套項目，須與甲方協商、經甲方書面同意，并呈報有關部門批準后實施。6.2.18 乙方有權選聘專業公司承擔本物業的專項管理服務，包括但不限于物業保險公司、清潔公司、綠化公司，以及其它工程類維修保養公司等，乙方要對所聘請的專業公司的工作質量及責任負全責；但未經甲方事先書面同意，乙方不得將本合同項下物業的整體管理責任轉讓給

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7.3 該物業的全部保險單應向當地的、并在中華人民共和國注冊登記的保險公司投保。其投保的險種、保險金額等均按中國保險公司的有關規定和該物業的實際情況辦理。7.4 物業保險范圍一般應包含物業共用區域/設施/設備；而保險范圍種類應包含物業財產一切險、機損險及公眾責任險等。

8.乙方的知識產權

8.1 甲方承認“ CBRE”、“世邦魏理仕”的名稱及全部有關名稱、商標、服務標志、版權以及標記(標志)均屬乙方或其關聯公司的專屬財產。

8.2 本合同期限內，英文“MANAGED BY CBRE”和中文“世邦魏理仕管理”的名稱或經雙方同意的其他名稱將在任何時候附于物業名稱之后。（只能是雙方商定有限的附于物業名稱之后）

8.3 甲方不得在其擁有權益的任何其它合伙企業、公司或其它營業實體的名稱中使用“ CBRE”、“世邦魏理仕”的名稱或任何其組合演變的名稱。在本合同期限中，乙方或甲方都能在與物業有關的所有推廣材料上以及推銷宣傳上使用對方的標志和名稱。

8.4 雙方都應當在各自的針對該物業的推廣材料中使用對方的標識。

8.5 在本合同終止或期滿的情況下，甲方應無條件地在該終止或期滿后三十(30)日內，從所有招牌、家具陳設、印刷品、徽章、標語或其它顯著特征中除去” CBRE”、”世邦魏理仕” 名稱或標志，而且乙方有權在上述三十(30)日期限后在甲方合理的工作時間內在甲方代表陪同下進入物業檢查是否已經全部除去。

9.甲乙雙方的聲明

因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理；因物業房屋建造質量、設備設施質量或安裝技術等可歸咎于甲方的原因，達不到使用功能，造成重大事故的，乙方應及時發現，并把損失控制到最小，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定結論為準。

10.通知的送達

與履行本合同有關的通知須以書面方式送達對方時，應當以郵寄、專人送達、傳真或者電子郵件等方式進行，并且該通知送達下列地址及受送達人即視為已經送達（如果擬接受通知一方之下列地址或聯絡號碼發生變更，則其應毫不延遲地通知協議另一方變更情況）：

甲方的受送達人：

郵寄地址及郵政編碼：

電話號碼：

傳真號碼：

電子郵件地址：

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乙方的受送達人：嚴滌凡

郵寄地址及郵政編碼：大連市中山區中山路88號天安國際大廈2104單元 電話號碼：0411-39805855 傳真號碼：0411-39805866 電子郵件地址：dominic.yim@cbre.com.cn

11.保密條款

11.1 乙方從甲方處所獲之物業信息資料，如需保密，應當以書面方式告知乙方。

11.2 甲乙雙方從對方處獲得的商業機密和需保密的信息資料，均不得泄露給

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數額為三個月的管理服務酬金（酬金按違約行為發生時所處的管理期的酬金標準而定），因此給對方造成名譽或經濟損失超過違約金的，還應給予對方相應經濟賠償。

13.3（請陸佳微協助審核，此條是否違背國家相關勞動法，人員聘用是雙方自愿的行為。）

14.爭議的解決

凡因在履行本合同所產生的或與本合同有關的任何爭議，雙方應通過友好協商加以解決；若經協商不能解決時，任何一方均有權依法向物業所在地的人民法院提起訴訟。在訴訟過程中，除雙方有爭議正在進行訴訟的部分外，本合同應繼續履行。

15.本合同權利和義務的轉讓

本合同謹以本合同甲乙雙方為收益人，未經對方書面同意，甲方或乙方均不得轉讓或以任何方式出售或出讓在本合同項下的權利、責任和義務。

16.終止合同

16.1 本合同可以在任何時候經甲、乙雙方協商一致并達成書面協議，提前終止本合同。

16.2 甲、乙雙方同意發生下列情況之一時，合同一方可以在以書面形式通知對方三十日后單方面終止本合同：

（1）本合同規定的不可抗力的狀況或后果嚴重影響了本合同的正常履行，該影響持續時間超過九（9）個月并且雙方無法找到合理的解決辦法，致使本合同無法履行。（2）業主委員會成立并委托其他物業管理公司。

（3）任何一方違反或未履行本合同中所列的任何條款，并在接到對方書面通知起計三十（30）天內未能予以糾正的，非責任方有權終止合同；責任方無此權利。（4）任何一方受到法律制裁而已進入清算、解散程序或者被吊銷營業執照、停止營業、宣告破產。

（5）出現其它事件致使雙方一致認為不能履行本合同或者履行成為不必要。

17.關于遵守法律的規定

甲，乙雙方一致聲明本合同項下的一切經營活動必須遵守物業所在國家的所有適用的、現行有效的法律法令和有關規定，包括但不限于中國的反賄賂反腐敗或和其相關的法律法規。甲，乙雙方不可就本合同項下的經營活動支付任何可能導致違反以上法律法規的款項，包括不能以影響政府官員的行為或獲取不正當的商業利益為目的，向政府官員提供任何有價值的物品，或在知道全部或部分的金錢或有價物將會給予政府官員的情況下向其他任何個人、公司或其他實體提供金錢或有價物或支付報酬；如在該合同執行過程中，甲，乙雙方任何一方被證明因其單方面的原因，并

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非因為對方或任何

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第四篇：淺談物業管理風險及防范

淺談物業管理風險及防范

物業管理服務從整個行業來看，所涉及的空間和時間范圍是非常廣泛而深遠的，同時與眾多的業主和非業主使用人的生活息息相關，上述特點決定了物業管理服務面臨的風險可能是無時不在和無處不在。物業管理服務行業又是相對利潤低的行業，風險的承擔可能導致企業正常生產經營活動無法進行，所以風 險的防范成為擺在物業管理服務整個行業和各個物業管理企業的頭等大事。

一、風險的來源

物業管理服務的風險是因物業管理企業的義務產生的，根據《物業管理條例》第36條“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應法律責任。”的規定，由于義務人未能全面履行法定和約定的義務，給權利人造成直接和間接經濟損失和人身損害的，即產生了相應的法律風險和賠償的法律責任。

二、風險的種類

風險的類型可以依據管理服務的具體內容而確定。具體來說分為：治安風險、車輛管理中車輛的損壞滅失風險、消防事故和隱患風險、物業及公共設施設備造成的風險和公共環境不安全因素造成的風險。當然這并不能涵蓋全部的風險，但基本包括了主要的方面。

1、治安風險

是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物管服務范圍內的業主或非業主使用人造成人身損害和財產損失導致的物業管理服務風險，當前隨著市場經濟的發展，我國人口流動頻繁，社會階層收入差距增大，由此產生的治安問題如入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等相繼發生在各小區，給物業管理服務工作帶來極大的壓力和風險。

2、車輛管理中車輛的損壞滅失風險

指在物業小區內的停車場經營車輛停放服務過程中，車輛發生車身受損、車輛滅失等損壞的風險。車輛停放服務通常由物業管理企業接受開發商或小區業主委員會的委托進行停車場的經營管理，并收取車輛停放服務費。車輛停放期間車輛外表可能被兒童包括其他第三人用器具劃傷，也可能會被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業管理企業面臨賠付金額較大的風險。

3、消防事故和隱患風險

由于消防設施直接影響到廣大業主生命財產安全，消防設施的日常維護和養護直接關系到火災發生時，消防部門處理事故效果。消防設施的維護保養不善、無消防用水供應、消防報警系統失靈都可能導致重大人身和巨大財產損失，物業管理企業面臨如此的風險不僅要承擔經濟賠償的民事法律責任，直接責任人和企業主要負責人還可能因此而承擔刑事法律責任。

4、物業及公共設施設備造成的風險

物業本身主要包括房屋本體及屬于物業管理服務范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統、排水和排污系統、配套的娛樂活動設施等；如果概括地講可以認為是小區或大廈內不屬于業主個人所有和承擔管理責任的其他部分。由于物業、公共設備的多樣性和分布的分散性特點，常常伴隨風險的頻繁發生。

三、各類風險的防范

1、治安風險防范 首先，明確物業管理企業的法律地位和職責。小區和大廈的治安是由公安機關負責的，物業管理企業的義務是協助公安機關維護小區和大廈的公共秩序。物業管理企業僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規定的任何行政管理職權和行政處罰權。物業管理企業不具有任何特權。因此，物業管理企業的治安防范義務是在一定限度內的、有限的義務。其次，針對不同服務區域的具體情況，制定相對完善和實用的制度，組建和設置相應的機構和人員，實施和執行相應的制度規定。制度中應明確對小區和大廈往來人員的管理，制定關于定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區和大廈業主和非業主使用人的不同需求和特點，對于人員的往來管理是有區別的。住宅小區可以采用業主和非業主使用人憑密碼和智能卡進出，來訪者采用登記或經業主和非業主使用人同意后進入。大廈是以辦公為主的商業區域，因為人員進出過于頻繁，進出人員數量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實的，多數都采用對從大廈搬離物品進行登記，并憑當時在業主或合法的非業主使用人入住時預先所留的印鑒或簽名確認。

往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時必須配備相應的其他人員進行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進入小區或大廈的人員的行為進行監督，及時發現和制止不法侵害的行為，第一時間進行報警，協助公安機關制止和防范違法犯罪行為、保護事發現場，以實現協助公安機關維護公共秩序的職責。物業管理企業應根據小區的不同情況與業主委員會協調共同組織一定數量的業主，結合自愿原則，建立業主防范體系，配合和促進物業管理企業的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也可以監督和發現物業管理企業工作漏洞，最終形成不同層次的防范體系。

作為物業管理企業只有在嚴格依據經過業主大會確定的各項管理規定，履行自己義務，協助公安機關維護社會公共秩序，物業管理企業才不再承擔業主或非業主使用人因第三人非法侵害導致的人身和財產損失賠償責任。

目前，物業管理行業中，有一部分企業將協助公安部門維護小區和大廈公共秩序的工作委托給專門的保安公司，協商約定對外支付一定保安服務費，由保安公司根據物業管理企業的具體要求提供一定數量的保安人員，按合同約定提供物業管理企業要求的服務。該做法實際也是物業管理企業與其他主體分擔法律風險的措施。

2、車輛管理風險防范

停車場經營管理，應從停車場硬件建設、維護和車輛停放管理軟件兩方面防范風險。

要向公安機關依法取得許可證，向物價部門取得收費許可證。取得經營許可證的前提是停車場的規劃和建設符合法律規定。同時須負責相關停車場設施的維護和維修保養；將停車場車輛停放服務的內容制作成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經營企業是否承擔車輛的保管責任等，停車場內因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區域進行單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區域。在停車場硬件完善后并符合要求后，還應制定車輛停放管理制度，對車輛的出入嚴格管理。停車場的工作人員對進入停車場的所有車輛發放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復使用的停車卡。該停車憑證應由物業管理公司或下屬管理處加蓋公章，應記載車輛牌號、進入停車場時間、發卡的經辦人，對車輛明顯的已有的損害和破損應記載在憑證上；同時對停車場的停放服務的具體內容和車輛停放人應注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。當車輛進入停車場后，停車場工作人員負責對車輛的停放位置和停放秩序進行規范和指揮，及時制止不規范的停放行為。防止造成停放車輛的損害，履行自身的管理職責。

車輛駛離停車場時，停車場管理人員應向車輛駕駛人員收取停車場發放的憑證，并仔細核對憑證上記載的車牌號和其他情況是否與車輛相符。當不一致時，應及時核對車輛行駛證件、駕駛人員的證件，與發放憑證的人員聯系確認是否在記錄中存在錯誤。確認駕駛人員后，予以放行；收取停放服務費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛人員的身份證前往物業管理企業，辦理相應的憑證掛失手續，重新領取車輛放行憑證。

上述管理規范程序就是風險防范的過程，其目的在于確保停放車輛不被損壞，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場的管理規定停放車輛，而停車場已進行明示告知，管理人員已進行勸止，停放人拒不糾正導致損壞的，應由車輛停放人承擔責任。

3、消防風險防范

（1）物業管理企業首先在接手物業管理時，尤其是針對新建小區和大廈，應查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。在小區和大廈未取得消防驗收合格證之前，物業管理企業可以提前進入，但業主不能辦理入伙手續。即使是開發商要求入伙，物業管理企業應堅持不辦理入伙手續。如果在此情況下，為業主辦理了入伙手續，發生消防事故造成人身和財產損失，物業管理企業將負有不可推缷的責任。

（2）業主入伙后，在裝修過程中，物業管理企業應審查業主申請裝修項目，是否影響結構安全，使用的材料是否符合消防要求。同時在裝修過程中，應監督業主按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現場應嚴禁明火等；防止業主在裝修過程中損壞公共消防設施和器械。對損壞公共消防設施和器械的行為應及時制止，造成重大損壞或后果嚴重的，物業管理企業應向消防主管部門報告，由消防主管部門依法處理。

（3）物業管理企業在進行物業管理過程中，對小區和大廈的消防設施和器械，進行日常的維護和養護。消防設施的維修和養護事項委托給專業的消防公司；對消防設施需要完善整改的，應依法定程序，經業主大會同意，從維修基金中開支。（4）在小區和大廈發生消防事故時，物業管理企業應在第一時間報警，并協助消防部門進行事故處理；確保消防設施、器械完好和功能正常；相關人員能夠熟悉和掌握消防設施的正確使用。

4、公共設施設備風險防范

（1）物業管理企業與開發商或業主委員會簽訂物業管理合同時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，與原開發商或業主委員會、原物業管理企業進行交接過程中，應對物業共用部位、共用設施設備的現狀和存在的問題進行交底和記錄，了解以往曾出現的故障和隱患，各方進行書面確認，這些記錄和情況作為以后防范風險的參考資料。對于交接過程中發現的重大損壞和人為原因造成的事故，根據不同情況，確定責任和修復費用的承擔主體。

在辦理物業承接驗收手續時，物業管理企業應向建設企業接收下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必須的其他資料。

在各方交接的過程中，向新的物業管理企業移交上述全部資料，是原開發商、業主委員會和原物業管理企業應履行的法定和合同義務，如果不履行，應承擔相應的法律責任。

（2）依據《民法通則》第一百二十六條規定，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自已沒有過錯的除外。

據此物業管理企業應明確自己的管理責任范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業主自己入住的由業主自己維修和養護的范圍，相應的責任和費用都由業主承擔；如業主陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產損失的，由業主承擔全部的賠償責任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔責任。物業管理企業分清上述責任，是防范自身風險的舉措之一。對除此之外的公共部位應加強檢查，確保完好，防止發生意外。

物業管理企業全體人員應特別明確的一個問題是在目前的司法實踐中，按照民法通則規定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設施或附著物、懸掛物和墜落物造成的人身和財產損害訴訟，舉證責任由建筑物或設施的管理人和所有權人承擔（舉證倒置），通俗地講就是損害發生后，不是由受害人向法庭證明損害發生的原因，受害人只需要證明損害結果和該結果是由建筑物或設施導致的。而物業管理企業在法律上有義務證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害結果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權人負有過錯責任。（3）提高工作人員的防范風險的意識 工作人員的防范風險意識指導他們日常的管理服務行為規范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風險意識，一切防范風險的措施都將成為空話。加強對工作人員按公司管理制度的培訓和操作程序的訓練。加強對工作人員專業法律知識培訓。學習同行業已經發生的教訓，對照案例分析自身管理行為的潛在風險之處，加以糾正和規范。管理人員不僅要熟悉制度，還要知道為什么制定這樣的制度，這樣才能有效地控制和防范各類風險的發生。

隨著社會專業分工的日益細化，物業管理企業應聘請專業的法律顧問，為企業提供法律專業服務；除對物業管理企業的管理制度和管理流程提供法律專業意見外，針對物業管理服務過程中出現的糾紛，第一時間采取緊急措施應對，由法律顧問負責進行處理，以避免由于法律專業的不足，造成進一步的不利和責任的擴大。

（4）物業管理企業將管理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項管理，委托給專業的公司，由專業公司提供專業化的服務。這種發包形式也是物業管理企業防范風險的措施之一。

首先必須審查承包公司的法人資格和專業資質，不具備專業資質從事承包工作，是違反法律規定的，如果因此而造成設備造成人身和財產損害后果，將難免承擔賠償責任。一些物業管理企業為追求更大的經濟利潤，在未取得相應資質的情況下，委派企業內部人員從事電梯設備等日常維修、保養。形式上采用掛靠有資質企業的名義，每年交納一定的管理費。實際上承擔了巨大的法律風險，其次，承包合同中，應明確約定，專業公司在承包期間因維修保養不善造成設施本身的損壞或給第三人造成人身或財產損失的，由專業公司承擔全部的賠償責任。

（5）在公共和共用設施、設備的管理和養護過程中，如果發生事故和損害事件，應向有關部門報告，由相應的部門對事件進行調查，對事件和損害發生的原因進行認定；該原因就是日后各方，包括法院認定過錯和責任的依據，在一定程度上可以說唯一依據。事件和損害發生后，應積極面對，暫時的回避是解決不了問題的，責任也是無法擺脫的。

5、公共環境風險防范

小區和大廈公共區域的綠化、消殺、環境污染的整改和公共區域施工等規范管理都是消除公共環境不安全因素和隱患的必要工作。小區和大廈因公共設施維修工程或其他供水、供電、有限電視、網絡、通訊等企業施工需要，在公共場所、小區道旁或者通道上挖坑、修繕、安裝地下設施等，物業管理企業應監督施工企業或由物業管理企業在施工現場周邊，設置明顯標志和采取安全防護措施等，避免造成他人人身和財產損害的。

物業管理企業在上述情形下，因維修物業或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與相關施工企業在施工前簽訂協議，對小區施工現場管理和風險防范、法律責任分擔問題進行約定，降低物業管理企業的法律風險和責任。施工結束后，應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀，消除風險和隱患。

在綠化養護時，物業管理企業往往對新種植的草坪和其他植物，采用圍欄方式組織行人通過，以實現養護的目的。用來圍欄的很多采用帶刺的鐵絲，而該鐵絲在黑夜時，行人很難看清楚，容易造成行人被絆倒或摔傷。

對于物業管理企業在公共區域設置的臨時性障礙物，首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會造成對他人的人身損害，應選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的原形竹竿，加以夜間反光材料；其次，在障礙物前需要設置明顯的提醒行人注意的標識，告知行人注意和繞行。在消殺前應在小區或大廈公示欄告知業主或非業主使用人，消殺的時間安排，注意未成年人和寵物的安全；消殺過程中，對作業的區域應適當加以封閉，暫時阻止行人通過；消殺完成后的一定時間，應在作業區域周圍設置明顯的提示和告知標識，避免因業主和非業主使用人在不知情的情況下，造成人身和財產損害。

對小區和大廈中的商業用途的房屋管理，也是物業管理企業面臨的難題之一。商業用途的房屋如果用于進行飲食業，會給小區，尤其是周圍鄰近的業主帶來一定程度的油煙和排污、氣味的污染。物業管理企業在飲食場所開業前應審查排污染、排煙設施的建設以及相關政府部門的批準文件；開業后，繼續跟蹤監督和管理，針對其他業主和非業主使用人的投訴，應及時調查取證，及時限期進行整改，對整改無效或拒不整改的，應依法向有關部門以書面形式反映情況，提交政府部門處理和處罰，因為物業管理企業不具有行政處罰的權利。而拖延和不作為，可能發生新的風險和安全隱患。

針對物業管理企業發現的，在管理范圍區域內的業主個人所有的物業存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權益時，物業管理企業應書面通知責任人及時維修養護，要求業主給予配合；同時將上述情況書面告知給小區和大廈業主委員會，由業主委員出面協調，督促責任人履行自己的義務。在采取上述措施都無效的情況下，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護。相關費用再由責任人承擔，向責任人追索。四．綜上所述

物業管理水平高和低，是可以量化的，要讓所有能夠體驗物業管理水平的人，都能從頭到腳感到物業管理的好與差，甚至能夠選擇物業管理企業在這里安家落戶。因此，要將法律規范有機地貫穿整個物業管理過程，管出水平、管出文明、管出和諧、管出文化。現在物業糾紛越來越多，糾紛類型呈多樣化，物業管理企業當被告而且敗訴的案子也越來越多。這就要求我們加強防范物業管理服務風險，提高自我保護水平。只有這樣我們的企業才能實現又快又好可持續的發展。

第五篇：初級電工作業任務及作業風險排除

低壓停送電

任務描述：看圖片，某個低壓配電室的配電屏，現要求停電檢修動力2號電氣線路。

一、結合實際工作，排除作業現場存在的安全風險、職業危害（50分））1．個人安全意識（10分）

按考評員給定的作業任務，明確作業任務，做好個人防護。

作業任務：

停電—驗電—掛標示牌—檢修—清理現場—送電—觀察指示儀表 個人防護措施：

使用合格的電工絕緣工具，必須穿長袖緊口衣工作，穿絕緣鞋。

2．風險排除(25分)

觀察作業現場環境，排除作業現場存在的安全風險，寫出排除措施。

風險預測和排除：

（1）停送電操作順序錯誤引起短路，排除：斷電先拉斷路器后拉隔離開關，送電先合隔離開關后合斷路器。

（2）拉閘后未驗電就工作可能引起觸電，排除：在未驗電前一律視為有電，只有驗完電確認無電并在開關把手上掛標示牌才能開始工作。

3．安全操作(15分)簡述該項操作的安全規程。每少寫一條扣2．5分。

（1）驗電：用合格的驗電筆驗電。

（2）掛標示牌：掛上“禁止合閘，有人工作”標示牌。（3）清理現場：檢修完畢，進行現場清理。

臨時線的安裝

任務描述：看圖片，某企業需要從配電室引出一路臨時用電線路，穿過馬路到用電現場臨時用電。

一、結合實際工作，排除作業現場存在的安全風險、職業危害（50分））1．個人安全意識（10分）

按考評員給定的作業任務，明確作業任務，做好個人防護。

作業任務：

按照圖紙在配電室內安裝自動開關—架設導線—在用電處就地安裝配電盤或配電箱—安裝漏電保護開關—完成各種用電設備連接—現場清理—運行調試 個人防護措施：

使用合格的電工絕緣工具，必須穿長袖緊口衣工作，穿絕緣鞋。

2．風險排除(25分)

觀察作業現場環境，排除作業現場存在的安全風險，寫出排除措施。

風險預測和排除：

（1）配電室內共用開關，發生事故危及其它設備供電安全，排除：在配電室內為臨時線路單設自動開關。

（2）導線擱置在樹上可能發生漏電，排除：應采用架空敷設或沿墻敷設。

（3）導線高度不夠，引起傷亡事故，排除：架設時戶內高度不低于2.5米，戶外不低于3.5米，橫過馬路處高度在6米以上。（4）用電側配電箱內沒有短路或漏電保護措施易引起事故，排除：箱內設短路保護和漏電保護。

3．安全操作(15分)簡述該項操作的安全規程。每少寫一條扣2．5分。

（1）裝設臨時線需用絕緣良好導線。要采取懸空架設和沿墻敷設。架設時戶內離地高度不得低于2.5m，戶外不得低于3.5m。架設時需設專用電桿和專用瓷瓶固定或線槽，禁止在樹上或腳手架上掛線；

（2）全部臨時線裝置必須有一總開關控制。每一分路需裝自動開關。（3）所有電氣設備，金屬外殼必須有良好接地線（或接零線）。（4）臨時線必須放在地面上的部分，應加以可靠的保護。如用膠皮線套電纜，則應在過路處設有硬質的套管保護。管口要裝護圈，以防割破電纜。

（5）臨時線與設備、水管、熱水管、門窗等距離應在0.3m以外，與道路交叉處不低于6m。

水泵電動機檢修

任務描述：看圖片，某單位的一個水泵以及配電箱的工作場景，現在水泵電機不工作（轉不起來），要到現場檢修。

一、結合實際工作，排除作業現場存在的安全風險、職業危害（50分））

1．個人安全意識（10分）

按考評員給定的作業任務，明確作業任務，做好個人防護。

作業任務：

判斷故障—斷開電源—若有熔斷器則取下熔斷器—掛標示牌—使用合格的工具進行檢修—檢修完畢清理現場—合上電源 個人防護措施：

使用合格的電工絕緣工具，必須穿長袖緊口衣工作，穿絕緣鞋。

2．風險排除(25分)

觀察作業現場環境，排除作業現場存在的安全風險，寫出排除措施。

風險預測和排除：

（1）電動機外殼可能帶電，排除：應斷開電源。

（2）配電箱內潮濕或者有進水，開關操作可能失靈，排除：應斷開上一級電源開關，若配電箱總開關正常則斷開總開關，取下保險后開始檢修。

（3）潮濕環境可能漏電，排除：穿絕緣鞋(靴)，戴絕緣手套斷開電源

3．安全操作(15分)簡述該項操作的安全規程。每少寫一條扣2．5分。

（1）首先檢查是否漏電（電機外殼是否帶電）。（2）斷開配電箱里的總開關，并驗電確認無電，若有保險則戴絕緣手套取下保險。

（3）鎖上配電箱的門，在配電箱門把手上掛“禁止合閘，有人工作”。

強電井里帶電更換開關

任務描述：看圖片，某大樓某層強電井內配電箱的場景，現在配電箱內一個自動開關損壞，必須在不停電的情況下予以更換。

一、結合實際工作，排除作業現場存在的安全風險、職業危害（50分））

1．個人安全意識（10分）

按考評員給定的作業任務，明確作業任務，做好個人防護。

作業任務：

拆卸故障開關—安裝新開關—清理現場—送電 個人防護措施：

使用合格的電工絕緣工具，必須穿長袖緊口衣工作，穿絕緣鞋或站在絕緣墊上，戴絕緣手套及護目眼鏡。

2．風險排除(25分)

觀察作業現場環境，排除作業現場存在的安全風險，寫出排除措施。

風險預測和排除：

（1）作業時可能誤操作、誤碰等造成操作人觸電，排除：帶電操作應設專人監護。

（2）操作時可能觸碰本電源的支路部分造成短路，排除：拆卸故障開關先拆電源側，后拆負載側，裝新開關時先裝負載側，后裝電源側，每拆除一相立即包絕緣膠布防誤碰。

（3）操作時可能誤碰鄰近帶電體，排除：采取隔離措施。

3．安全操作(15分)簡述該項操作的安全規程。每少寫一條扣2．5分。

（1）必須由兩人進行。

（2）穿絕緣鞋或站在絕緣墊上。（3）戴護目眼鏡。

（4）接入新開關時必須在斷開的位置。

（5）嚴禁使用銼刀、金屬尺和帶有金屬物的毛刷、毛撣等工具。