第一篇：物業(yè)管理若干法律問題的探索思考與立法對(duì)策[最終版]

隨著物業(yè)管理的迅猛發(fā)展，隨著物業(yè)管理規(guī)模和覆蓋面的迅速擴(kuò)增，廣大業(yè)主權(quán)利意識(shí)的覺醒，物業(yè)管理的許多需要亟待解決的、深層次的熱點(diǎn)、難點(diǎn)和實(shí)際問題，如現(xiàn)有法規(guī)的缺陷、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的法律地位和法律關(guān)系，《業(yè)主公約》的法律地位與作用，物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)值導(dǎo)向與收繳行為的法律效力等等，也已經(jīng)開始浮現(xiàn)出來。這些復(fù)雜問題的解決，無疑最終都會(huì)歸結(jié)到物業(yè)管理理論研究以及立法對(duì)策上來。同時(shí)，目前物業(yè)管理進(jìn)入了快速發(fā)展的重要時(shí)期，也到了非要解決這些復(fù)雜問題的關(guān)鍵時(shí)刻，如果我們不能從理論上科學(xué)認(rèn)識(shí)和尋求出物業(yè)管理的內(nèi)在的、必然的聯(lián)系，就無法順利地用立法途徑從根本上徹底解決這些復(fù)雜問題，就可能使這些復(fù)雜問題成為物業(yè)管理繼續(xù)健康發(fā)展前進(jìn)的羈絆。

一、現(xiàn)有法規(guī)存在的缺陷直接束縛著物業(yè)管理的健康發(fā)展

盡管全國(guó)各地近年來都加快了物業(yè)管理的立法步伐，制定和出臺(tái)了許多地方性物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章，取得了一定的立法成就，但綜觀這些物業(yè)管理法規(guī)普遍都存在著這樣或那樣的缺陷，這些缺陷主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.現(xiàn)有的法規(guī)缺乏一個(gè)強(qiáng)有力的、科學(xué)完整的物業(yè)管理理論體系的支持，物業(yè)管理理論滯后物業(yè)管理實(shí)踐、滯后物業(yè)管理的立法。“摸著石頭過河”，憑著感覺立法，具有較濃厚的實(shí)用主義色彩，沒有真正尋求到建筑物區(qū)分所有權(quán)這個(gè)物業(yè)管理理論的根源，沒有。致使各物業(yè)管理活動(dòng)的責(zé)任主體法律地位不明確，權(quán)利義務(wù)不清楚，法律關(guān)系不清晰等等，造成許多物業(yè)管理熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題一直困擾著物業(yè)管理行業(yè)，影響著物業(yè)管理的立法，使物業(yè)管理裹足不前，無法可持續(xù)的健康發(fā)展；

2.現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)整體性、配套性、協(xié)調(diào)性、互補(bǔ)性相對(duì)比較差，個(gè)別地方顯得雜亂無章，沒有建立一個(gè)系統(tǒng)的、完善的法規(guī)體系；

3.由于缺乏全國(guó)性的、最權(quán)威的物業(yè)管理法律、法規(guī)，自然反映出現(xiàn)行的物業(yè)管理法律、法規(guī)的滯后和立法檔次不高的問題，導(dǎo)致社會(huì)各界要求物業(yè)管理立法的呼聲逐年高漲。現(xiàn)有的地方性物業(yè)管理法規(guī)只有深圳、珠海、廣東、上海、寧波、青島、廈門、江西等八個(gè)省是以物業(yè)管理?xiàng)l例的地方性法規(guī)形式出現(xiàn)的，而更多的省市則大多是以物業(yè)管理辦法這種行政規(guī)章或紅頭文件的形式出現(xiàn)，法律效力等級(jí)比較低。這些行政規(guī)章或紅頭文件的法律效力等級(jí)比較低，在實(shí)施中就存在著很大的局限性和制約性；

4.現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)的適用范圍，通常都僅僅局限于住宅區(qū)的物業(yè)管理，雖然有些地方性法規(guī)、規(guī)章中也規(guī)定了寫字樓、商住樓可以參照?qǐng)?zhí)行，但在執(zhí)行的過程中，由于沒有概括集中各類物業(yè)建筑物的整體特點(diǎn)，往往難以依照這些地方性物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章來進(jìn)行整體的規(guī)范管理；

5.現(xiàn)有的地方性物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章總體上顯得立法體例比較籠統(tǒng)和原則，有些條文缺乏可操作性。尤其是法律責(zé)任的伸縮性過大，不便于在實(shí)際運(yùn)作上掌握；

6.現(xiàn)有的法規(guī)在立法技術(shù)上相對(duì)比較差，在與國(guó)家大法和基本法的上下銜接和左右協(xié)調(diào)上有著教大的空隙，甚至有著沖突和矛盾；

7.現(xiàn)有的法規(guī)沒有與國(guó)際慣例的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度接軌，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比較，我們的物業(yè)管理法律制度處于相對(duì)滯后的狀態(tài)。這在一定程度上對(duì)于我國(guó)加入WTO之后，不斷提升我們物業(yè)管理行業(yè)參與國(guó)際物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有所影響，尤其是在我們與西方發(fā)達(dá)國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)時(shí)，會(huì)使我們處于一個(gè)不利的局面。

針對(duì)上述現(xiàn)有法規(guī)的缺陷和物業(yè)管理立法的問題，我們充分利用深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)改革開放試驗(yàn)田和享有立法權(quán)的優(yōu)勢(shì)，利用深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理理論研究的豐碩成就，已經(jīng)著手對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的地方物業(yè)管理立法作出相應(yīng)的調(diào)整，創(chuàng)制一部具有適度超前領(lǐng)先的地方性物業(yè)管理法規(guī)，來保持深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理立法的領(lǐng)先地位。

二、以建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度為構(gòu)建物業(yè)管理法律、法規(guī)的基本理論和基本框架

毋庸諱言，我國(guó)走進(jìn)WTO“入世”，肯定會(huì)給我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)帶來新資金、新技術(shù)、新的管理方法和手段等促使物業(yè)管理健康發(fā)展的便利條件以及新的機(jī)遇，為我國(guó)物業(yè)管理健康發(fā)展提供良好的外部國(guó)際環(huán)境，同時(shí)也自然地把我們的物業(yè)管理公司推向更為激烈的國(guó)際市場(chǎng)。我國(guó)“入世”后，國(guó)內(nèi)一批新興產(chǎn)業(yè)必然要被迫向外商企業(yè)開放，國(guó)內(nèi)企業(yè)也必然受到競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)大壓力，直接沖擊了國(guó)產(chǎn)品牌的市場(chǎng)占有率和國(guó)內(nèi)企業(yè)的地位，其中，服務(wù)業(yè)將首當(dāng)其沖受到?jīng)_擊。物業(yè)管理作為我國(guó)服務(wù)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)，大幅度地對(duì)外開放物業(yè)管理市場(chǎng)是勢(shì)在必行。事實(shí)上，目前在上海、廣州、北京以及我們深圳，德國(guó)、日本、新加坡、英國(guó)以及美國(guó)等西方發(fā)達(dá)國(guó)家以及我國(guó)的香港、臺(tái)灣地區(qū)的物業(yè)管理公司已經(jīng)悄悄地侵蝕進(jìn)入了我們的物業(yè)管理市場(chǎng)，與我們展開了競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)管理市場(chǎng)的較量。

面對(duì)我國(guó)“入世”后外商企業(yè)所帶來的沖擊，我們要從根本上改變物業(yè)管理行業(yè)的落后和競(jìng)爭(zhēng)力低下的被動(dòng)局面，首先就必須對(duì)西方發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理公司進(jìn)行認(rèn)真深入的理論研究，要認(rèn)真剖析研究西方發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理發(fā)展史，研究其發(fā)展過程的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，從中尋求我們可以借鑒和吸收的精華。為此近年來我們擺脫了就事論事、零敲碎打、實(shí)用主義的研究方法，加大并強(qiáng)化了物業(yè)管理理論研究的力度、深度和廣度。我們從深入剖析研究西方發(fā)達(dá)國(guó)家包括德本文來自文秘之音網(wǎng)，在百度中可以直接搜索到文秘知音網(wǎng)站國(guó)、法國(guó)、日本、意大利、英國(guó)、奧地利、澳大利亞、新西蘭、新加坡、瑞士等以及我國(guó)的港澳臺(tái)地區(qū)的物業(yè)管理制度出發(fā)，透過基本的現(xiàn)象，從民法的角度尋求出物業(yè)管理的理論源泉，并提出用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系的新觀念，從根本上解決了長(zhǎng)期困擾物業(yè)管理行業(yè)的許多難點(diǎn)、熱點(diǎn)問題，全面、系統(tǒng)、科學(xué)地構(gòu)筑了物業(yè)管理的理論體系。

長(zhǎng)期以來由于物業(yè)管理理論研究的滯后，我國(guó)的物業(yè)管理的立法原理處于一個(gè)模糊不清的狀態(tài)。相對(duì)而言，作為一項(xiàng)重要的民事法律制度，建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)為包括德國(guó)、法國(guó)、日本、意大利、美國(guó)、英國(guó)、奧地利、澳大利亞、新西蘭、新加坡、瑞士及我國(guó)臺(tái)灣、香港、澳門地區(qū)在內(nèi)的世界眾多國(guó)家和地區(qū)民事立法所普遍確立，成為英美法系與大陸法系的一項(xiàng)重要制度。而建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的內(nèi)容從本質(zhì)上構(gòu)筑了物業(yè)管理的理論體系，是對(duì)以建筑物為主體的物業(yè)產(chǎn)權(quán)最核心、最清晰、最本質(zhì)、最系統(tǒng)的闡述。全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)目前正在立法審議的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）》中，已經(jīng)在民法物權(quán)法中確立了建筑物區(qū)分所有權(quán)作為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的基本法律制度。因此，我們通過深入的理論研究認(rèn)為應(yīng)該在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中貫穿和融入建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，并用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論構(gòu)建物業(yè)管理法律、法規(guī)的基礎(chǔ)理論和基本框架，以此與西方發(fā)達(dá)國(guó)家的國(guó)際慣例以及國(guó)家民法物權(quán)法的立法體系和原則相銜接、相呼應(yīng)，使物業(yè)管理法律、法規(guī)具有國(guó)家法律的基礎(chǔ)支持，從而獲得更廣泛的適用性和權(quán)威性。

深圳是在全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)中最早率先開始建筑物區(qū)分所有權(quán)理論研究的。建筑物區(qū)分所有權(quán)理論是從一九九五年以法律出版社出版我國(guó)民法專家梁彗星教授主編、陳華彬博士著作的《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》為標(biāo)志引入到我國(guó)民法體系中，而深圳物業(yè)管理行業(yè)則是在一九九七年已經(jīng)開始了建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的學(xué)習(xí)和研究。從一九九八年起到現(xiàn)在通過全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)深圳培訓(xùn)中心和深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院開辦的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓(xùn)班和物業(yè)管理從業(yè)人員上崗培訓(xùn)班，向80多期培訓(xùn)班，一萬多人次的學(xué)員宣講了建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論。在去年十月深圳舉辦的全國(guó)首屆住交會(huì)物業(yè)管理研討會(huì)上，我們就分別提交了《建筑物區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理》和《創(chuàng)新物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論和運(yùn)作模式》兩篇論文，而這兩篇論文早在一九九八年底就陸續(xù)完成了，在論文中首次提出了用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系的觀點(diǎn)。在今年第二期《物業(yè)管理動(dòng)態(tài)》上公開發(fā)表的《用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系》的論文，不僅在深圳物業(yè)管理行業(yè)中產(chǎn)生了重大的影響，而且受到建設(shè)部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注。我們成功地把民法的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論引入了物業(yè)管理行業(yè)，并在用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系方面取得了豐碩的成果。

在立法對(duì)策上，我們認(rèn)為應(yīng)該從立法體例上著手，將建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的具體內(nèi)容融入物業(yè)管理法律、法規(guī)之中。首先應(yīng)在物業(yè)管理法律、法規(guī)中直接對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念術(shù)語進(jìn)行定義和說明，并在此基礎(chǔ)上全面更新、規(guī)范和界定了物業(yè)管理的基本概念，拋棄了物業(yè)管理屬于“委托”或“委托代理”等不符合法律規(guī)范的概念；其次，對(duì)于類似于“異產(chǎn)毗鄰”、“自用部位”、“共用部位”等存在著落后、封閉、狹隘性的概念名稱，應(yīng)采用符合國(guó)際慣例的、符合建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的“專有部分”、“共用部分”的法律概念取而代之；第三，對(duì)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，一改過去籠統(tǒng)簡(jiǎn)單的提法，而是按建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的專有部分、共用部分和成員權(quán)三個(gè)層次分別科學(xué)、完整、系統(tǒng)地論述其權(quán)利與義務(wù)，進(jìn)一步明確和規(guī)范物業(yè)管理各責(zé)任主體的權(quán)利和義務(wù)；第四，以建筑物區(qū)分所有權(quán)理論為科學(xué)依據(jù)，明確賦予業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)有的法律地位，進(jìn)一步明確和規(guī)范業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作方法；第五，以建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的科學(xué)內(nèi)容為基本核心，對(duì)業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理基金、物業(yè)建筑物使用和維護(hù)、強(qiáng)制性收費(fèi)等涉及物業(yè)管理難點(diǎn)、熱點(diǎn)問題作出了明確的規(guī)定。

三、明確確立業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的法律地位，平衡物業(yè)管理責(zé)任主體的權(quán)利義務(wù)

物業(yè)管理中兩個(gè)最主要主體業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的定位問題一直是困擾著物業(yè)管理實(shí)踐和理論的一個(gè)懸而未決的重大核心問題。早在一九九九年五月的全國(guó)物業(yè)管理工作深圳會(huì)議上，國(guó)家建設(shè)部宋春華副部長(zhǎng)就已經(jīng)尖銳地指出：“建立業(yè)主委員會(huì)，明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，是我國(guó)建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的新體制的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的必然要求。沒有業(yè)主委員會(huì)，缺少了物業(yè)管理市場(chǎng)的主體，就談不到發(fā)揮新體制和市場(chǎng)機(jī)制的作用和效能，物業(yè)管理企業(yè)也失去了生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。”因此，準(zhǔn)確科學(xué)地為業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司定位，明確業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司各自的法律地位，奠定物業(yè)管理立法的基石，是我國(guó)建立業(yè)主自治自律與物業(yè)管理公司專業(yè)化管理相結(jié)合的物業(yè)管理體制必不可少的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的首要前提和必然要求。

長(zhǎng)期以來，之所以沒有找到這個(gè)良方的最根本的重要原因在于尋求方法上的偏差。部分人僅僅局限于從自身的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行提升和挖掘，還有一部分人也只是從經(jīng)濟(jì)管理的理論中探索和推敲；而恰恰忽視了業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的定位從本質(zhì)上說是一個(gè)法律的范疇，必須依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律，從法律的基本規(guī)定以及立法原意中進(jìn)行追尋和探索。我們通過艱辛的理論研究，通過對(duì)我國(guó)民法中建筑物致害的責(zé)任主體的立法原意的剖析，借鑒國(guó)外以及我國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)的成熟經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，從而依法準(zhǔn)確合理地確立了業(yè)主委員會(huì)作為區(qū)分所有建筑物的管理人的法律地位，確立了物業(yè)管理公司作為區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人的法律地位，從而徹底地解決了業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的定位問題。

我們認(rèn)為我國(guó)民法中建筑物致害的責(zé)任主體的立法原意所謂的管理人實(shí)際上應(yīng)該是指依照法律、法規(guī)或行政命令對(duì)特定建筑物或其他設(shè)施享有固定的帶有永久性的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的人。管理人是依照法律、法規(guī)或行政命令直接產(chǎn)生的，不同于當(dāng)事人以出租、出借、出典等法律行為自愿設(shè)定的占有人（如承租人、借用人和典權(quán)人）。管理人的存在是我國(guó)社會(huì)主義國(guó)家國(guó)有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與管理權(quán)兩權(quán)分離的結(jié)果。我國(guó)國(guó)有的建筑物或其他設(shè)施一般授予國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位或機(jī)關(guān)團(tuán)體進(jìn)行管理，被授權(quán)的單位享有占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利。這種享有管理權(quán)的人就是我國(guó)民法中的所謂“管理人”。所以，管理人在我國(guó)民法立法的原意上應(yīng)該是指享有占有、使用、收益甚至處分權(quán)利的建筑物管理者，是指基于所有人授權(quán)或者其他法律事由而對(duì)建筑物取得法律上或事實(shí)上的占有，以及承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)義務(wù)的人。

從管理人的法律概念來看，物業(yè)管理公司首先不享有對(duì)建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利；其次，沒有享有對(duì)特定建筑物的“固定的”“帶有永久性”的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。相對(duì)比較之下，業(yè)主委員會(huì)則具有固定的帶有永久性管理權(quán)的性質(zhì)，因?yàn)榻ㄖ锎嬖冢捅仨殞?duì)區(qū)分所有建筑物行使管理權(quán)，雖然業(yè)主委員會(huì)要經(jīng)過換屆選舉，但“鐵打的營(yíng)盤，流水的兵”，業(yè)主委員會(huì)委員的人選更迭并不會(huì)影響業(yè)主委員會(huì)的存在，業(yè)主委員會(huì)作為管理團(tuán)體是永久性伴隨著區(qū)分所有建筑物而存在的。業(yè)主委員會(huì)是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，代表全體業(yè)主合法權(quán)益的群眾性自治自律組織，其民事責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)。而全體業(yè)主擁有對(duì)建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利，自然從責(zé)任與權(quán)利的主體都是一致。如果使管理人的地位空置，就會(huì)在司法實(shí)踐中因管理人的真空，而錯(cuò)誤地將物業(yè)管理公司作為管理人，使物業(yè)管理公司代人受過。顯然這樣就將物業(yè)管理公司放在了一個(gè)權(quán)利與義務(wù)不均衡的地位上，勢(shì)必不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。相反將業(yè)主委員會(huì)放在管理人的地位上，由全體業(yè)主承擔(dān)區(qū)分所有建筑物管理的整體責(zé)任，不僅直接體現(xiàn)了業(yè)主自治管理的權(quán)利，而且也平衡了業(yè)主自律的義務(wù)責(zé)任。

物業(yè)管理公司雖然承擔(dān)有一定的管理服務(wù)責(zé)任，但這種管理服務(wù)責(zé)任是通過與業(yè)主委員會(huì)所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同獲得的，并不是天生具有的，而且這種管理責(zé)任也是有限度的，是全部管理責(zé)任其中的一部分。因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)合同不能也不可能將建筑物致害的全部管理責(zé)任都囊括在內(nèi)，例如，建筑物建造缺陷而造成的損害，其責(zé)任人可能是建筑物的開發(fā)建設(shè)單位，也可能是設(shè)計(jì)者、承建施工者或前所有人，過錯(cuò)情形可能是設(shè)計(jì)者設(shè)計(jì)不合乎規(guī)范，也可能是承建施工者偷工減料或者馬虎草率，也可能是前所有人管理不善的缺陷形成的，甚至可能是占用人野蠻使用形成的，這些因素是根本不可能在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定由物業(yè)管理公司來支配控制，除了業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)之外往往其他民事主體（如物業(yè)管理公司）是不可能左右控制或徹底解除的。何況，當(dāng)物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，沒有盡到合同所約定的管理服務(wù)責(zé)任，就應(yīng)該以合同違約來承擔(dān)管理服務(wù)責(zé)任。但是，業(yè)主委員會(huì)的管理責(zé)任卻是天生具有的，物業(yè)管理公司的管理服務(wù)是由其按合同約定的，而合同沒有約定的管理責(zé)任顯然仍然由業(yè)主委員會(huì)所保留，業(yè)主委員會(huì)有保留管理責(zé)任的權(quán)利，自然就要有承擔(dān)管理責(zé)任的義務(wù)，理應(yīng)成為合法的管理人。根據(jù)過錯(cuò)責(zé)任原則，誰有過錯(cuò)誰就應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。既然業(yè)主委員會(huì)沒有將全部管理責(zé)任通過物業(yè)管理服務(wù)合同交給物業(yè)管理公司，自然物業(yè)管理公司就不可能承擔(dān)全部管理責(zé)任。否則，讓物業(yè)管理公司作為管理人承擔(dān)責(zé)任，就有悖公平正義的民法基本原則，不符合我國(guó)民法對(duì)管理人的立法本意。因此，物業(yè)管理公司只能是區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人，是物業(yè)管理服務(wù)合同的平等的當(dāng)事人之一。

基于上述理論研究的成果，我們認(rèn)為應(yīng)在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中明確規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)是區(qū)分所有建筑物的法定管理人。”明確規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)作為區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，明確與區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會(huì)所具有的平等的民事主體地位。”

通過物業(yè)管理立法的形式，明確地直接賦予業(yè)主委員會(huì)作為區(qū)分所有建筑物管理人的法律地位，明確地直接賦予物業(yè)管理公司作為區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的法律地位，合理、科學(xué)地給這兩個(gè)物業(yè)管理責(zé)任主體定位，不僅直接體現(xiàn)了業(yè)主自治管理的權(quán)利，體現(xiàn)了物業(yè)管理公司提供服務(wù)為主要職責(zé)的平等的合同關(guān)系，平衡了業(yè)主自律的義務(wù)責(zé)任，而且改變了當(dāng)前物業(yè)管理公司將管理業(yè)主為主要職責(zé)的錯(cuò)誤觀念，以及出現(xiàn)致害責(zé)任后物業(yè)管理公司代人受過的不公平處境，給物業(yè)管理的原則（實(shí)行業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合）奠定了堅(jiān)實(shí)、穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

四、明確確立業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的法律關(guān)系，直接體現(xiàn)出民事主體的平等關(guān)系

多年來我們一直將業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的法律關(guān)系鎖定在“委托”或“委托代理”上，其實(shí)這是望文生義所造成的一種物業(yè)管理誤區(qū)，對(duì)物業(yè)管理的健康發(fā)展是一種誤導(dǎo)。

“委托”一詞的漢語字面意思是指“托付”，即把某物或某事務(wù)托付給某人代為處理的意思。這與《中華人民共和國(guó)合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的發(fā)展乃在于因商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，個(gè)人囿于有限的時(shí)間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務(wù)交由他人處理，法律對(duì)這種關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)和調(diào)整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以處理委托人事務(wù)為目的的合同。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。

委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同的類型之一，結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際認(rèn)真對(duì)照新合同法就會(huì)發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理是有本質(zhì)上的差別的，具體反映在以下幾個(gè)方面：

1.合同的目的不同。《中華人民共和國(guó)合同法》第三百九十六條明確規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。”這條規(guī)定是法律對(duì)委托合同的概念的界定。依據(jù)這條法律規(guī)定委托合同的最主要特征就是以處理委托人事務(wù)為目的。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。首先，物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是事務(wù)，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司所提供的專業(yè)化、技術(shù)化的有償服務(wù)；其次，由于物業(yè)管理具有需要專業(yè)化、技術(shù)化的技術(shù)服務(wù)的特點(diǎn)，作為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)并不能親自來處理，同時(shí)對(duì)于一個(gè)大型的住宅區(qū)，業(yè)主人數(shù)可能會(huì)達(dá)數(shù)千人，如果每一個(gè)業(yè)主都直接親自從事物業(yè)管理的具體管理服務(wù)工作，那么住宅區(qū)的秩序就可能天下大亂，最終導(dǎo)致表面上人人都在管，實(shí)際上人人都不管，也無法管的局面。

2.《中華人民共和國(guó)合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。”這實(shí)質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實(shí)義務(wù)。但物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的指示處理的，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理服務(wù)工作是依據(jù)合同規(guī)定的范圍、項(xiàng)目，遵循物業(yè)管理法律、法規(guī)，獨(dú)立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的。在物業(yè)管理公司開展的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)只有監(jiān)督權(quán)，而沒有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)管理公司也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)指示的忠實(shí)義務(wù)。

3.物業(yè)管理收費(fèi)的方式與委托合同不同。眾所周知，物業(yè)管理收費(fèi)方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交納的。而委托合同所規(guī)定的費(fèi)用是將處理事務(wù)的費(fèi)用與給委托人的報(bào)酬分別規(guī)定的，處理事務(wù)的費(fèi)用可以預(yù)付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對(duì)與報(bào)酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無償委托不支付報(bào)酬，這種支付費(fèi)用及報(bào)酬的方式顯然與物業(yè)管理收費(fèi)有著本質(zhì)的差別。

4.依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零八條：“委托人經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務(wù)”的規(guī)定，委托合同可以采取重復(fù)委托；而物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理公司只可以將專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專營(yíng)公司，不得將整體管理服務(wù)責(zé)任交給他人。

5.《中華人民共和國(guó)合同法》第四百一十條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。”即法律規(guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權(quán)。委托關(guān)系建立在當(dāng)事人信任關(guān)系的基礎(chǔ)上，若一方對(duì)另一方的信任有所動(dòng)搖，則不問客觀上是否有理由，均應(yīng)準(zhǔn)許其終止委托關(guān)系。雙方當(dāng)事人可隨時(shí)行使解除權(quán)，并依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（五）款：“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定，將其解除合同的主張通知對(duì)方即可，而無須征得對(duì)方的同意。至于委托合同為有償或無償，定有期限或未定期限，或事務(wù)的處理是否已經(jīng)告一段落，在所不問。而物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人顯然沒有這種可以隨時(shí)隨意解除合同的權(quán)利的，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

從上述五個(gè)方面的本質(zhì)差別可見，物業(yè)管理合同與《中華人民共和國(guó)合同法》的法律規(guī)定相差甚遠(yuǎn)，有著明顯的本質(zhì)差別，顯然無論是將物業(yè)管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業(yè)管理定位在“物業(yè)管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當(dāng)然在物業(yè)管理活動(dòng)中是存在著委托行為的，例如：委托專營(yíng)公司提供專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)并投票等行為都屬于委托行為。

在物業(yè)管理發(fā)展的初期，由于我們物業(yè)管理理論研究的滯后，認(rèn)識(shí)的不清晰，加上《中華人民共和國(guó)合同法》沒有頒布，對(duì)委托合同的概念沒有一個(gè)明確法律規(guī)定等種種局限性的因素造成了我們將物業(yè)管理合同錯(cuò)誤的定位成為委托合同。如果今天我們?nèi)匀粚⑽飿I(yè)管理合同以“物業(yè)管理委托合同”的形式出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)合同糾紛進(jìn)行法律訴訟，那么作為人民法院自然就要首先用《中華人民共和國(guó)合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個(gè)“物業(yè)管理委托合同”卻與《中華人民共和國(guó)合同法》委托合同的法律條款的規(guī)定格格不入，相差甚遠(yuǎn)，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然會(huì)誤導(dǎo)法官作出“物業(yè)管理委托合同”屬于無效的委托合同的判決，最終必然給整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成重大的損害。

所謂代理，是指代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)以被代理人名義與第三人實(shí)施的、法律效果直接歸屬于被代理人的行為及相應(yīng)的法律制度。代理作為一種獨(dú)立的民事法律制度，同樣是商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的產(chǎn)物。在處于簡(jiǎn)單商品經(jīng)濟(jì)時(shí)期的羅馬法中，并沒有關(guān)于代理的規(guī)定。資本主義社會(huì)以后，科技發(fā)展、交易擴(kuò)大，個(gè)人由于知識(shí)、才能、時(shí)間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，因此產(chǎn)生了代理的需求。代理制度在民法中的確立，使民事主體的行為擴(kuò)大了有效的時(shí)間及空間范圍。在民法上成為一項(xiàng)不可或缺的重要內(nèi)容。

代理關(guān)系的基礎(chǔ)，是代理權(quán)，代理人之所以能代替被代理人實(shí)施法律行為，就在于代理人擁有代理權(quán)。代理行為最根本的核心，首先是所代理的行為必須限于法律行為，不涉及法律的行為就根本不存在代理的問題；其次涉及到法律行為，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而為之的行為，也不存在地理的問題。代理行為的結(jié)果是“設(shè)定、變更、終止民事法律關(guān)系。”

在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理公司通常是沒有代理權(quán)的。物業(yè)管理活動(dòng)中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業(yè)管理公司來代理，而且物業(yè)管理活動(dòng)中的大量活動(dòng)是根本就不涉及法律行為，根本就沒有必要進(jìn)行代理。因此，代理行為與物業(yè)管理活動(dòng)不存在因果關(guān)系，絕不能用代理的概念來函蓋物業(yè)管理的概念。

委托代理，又稱為意定代理，是基于被代理人授權(quán)的意思表示而發(fā)生的代理。委托代理是代理的一種形式。委托代理的核心是必須完全忠實(shí)地按照被代理人的指示進(jìn)行代理活動(dòng)。但物業(yè)管理公司在物業(yè)管理活動(dòng)中是根本不可能完全忠實(shí)地按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的指示從事物業(yè)管理服務(wù)工作的，物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，是獨(dú)立運(yùn)作的。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)只是享有監(jiān)督物業(yè)管理公司的權(quán)利，并且要承擔(dān)服從物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)的義務(wù)。同時(shí)物業(yè)管理公司又有監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利。因此，物業(yè)管理從根本上不構(gòu)成委托代理的關(guān)系。至于“委托—代理”，在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構(gòu)成物業(yè)管理的法律關(guān)系。

基于上述理論研究的成果，我們應(yīng)在物業(yè)管理法律、法規(guī)中徹底地拋棄“委托”、“代理”以及“委托代理”的物業(yè)管理法律關(guān)系。我們認(rèn)為物業(yè)管理的法律關(guān)系是依據(jù)法律的規(guī)范不同形式形成有以下四種不同的物業(yè)管理法律關(guān)系：

1.依據(jù)我國(guó)民法的物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)人、區(qū)分所有建筑物管理人與區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人之間平等的法律關(guān)系；

2.依據(jù)合同法的法律規(guī)定，按照物業(yè)管理服務(wù)合同構(gòu)成合同當(dāng)事人之間平等的法律關(guān)系；

3.依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的法律規(guī)定，構(gòu)成消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間的平等的法律關(guān)系；

4.依據(jù)經(jīng)濟(jì)服務(wù)法的相關(guān)法律規(guī)定，構(gòu)成服務(wù)與被服務(wù)之間的平等的法律關(guān)系。

總之，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司是構(gòu)成民法的平等的民事法律關(guān)系。因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中應(yīng)明確規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)作為區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，明確與區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會(huì)所具有的平等的民事主體地位。”明確規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)雙方應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)可信的原則，以及遵守法律、尊重社會(huì)公德、不損害社會(huì)利益的原則簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。”

五、明確賦予《業(yè)主公約》為最高自治規(guī)則的法律地位，設(shè)定了強(qiáng)制性登記制度

目前，由于在物業(yè)管理立法中沒有明確確立《業(yè)主公約》的法律地位，無論是業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，還是物業(yè)管理公司對(duì)于《業(yè)主公約》的法律地位和作用沒有一個(gè)正確地充分認(rèn)識(shí)，沒有充分認(rèn)識(shí)和發(fā)揮《業(yè)主公約》的真正作用，對(duì)于《業(yè)主公約》的簽訂不夠重視。也導(dǎo)致在司法實(shí)踐中，部分法官往往并沒有將《業(yè)主公約》作為基于私法自治原則而衍生的物業(yè)管理的最高自治規(guī)則來對(duì)待，也沒有把《業(yè)主公約》看成為物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則，使得《業(yè)主公約》缺乏應(yīng)有的法律約束力。因此，作為立法機(jī)關(guān)在物業(yè)管理的立法活動(dòng)中有必要，特別關(guān)注《業(yè)主公約》的法律地位問題，提高《業(yè)主公約》的法律地位，明確賦予《業(yè)主公約。作為物業(yè)管理最高自治規(guī)則和物業(yè)管理法規(guī)有效組成部分的合法地位。

在物業(yè)管理實(shí)踐中經(jīng)常遇到業(yè)主擔(dān)心侵害自己合法權(quán)益，而不愿意簽訂《業(yè)主公約》的情況，這也是《業(yè)主公約》作用得不到充分體現(xiàn)和發(fā)揮的一個(gè)普遍原因。因此，《業(yè)主公約》的作用要能夠真正體現(xiàn)和發(fā)揮，一個(gè)非常重要的因素就是要確實(shí)保證《業(yè)主公約》的公平、公正、公開、平等以及合法、合理。在物業(yè)管理實(shí)踐中，的確有一些開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理公司利用自己有權(quán)起草和擬訂《業(yè)主公約》的途徑，在《業(yè)主公約》的強(qiáng)制性或禁止性內(nèi)容上，處于維護(hù)自己的私利而設(shè)定一些侵害全體業(yè)主合法權(quán)益的公約條款，這就背離了《業(yè)主公約》應(yīng)體現(xiàn)的公平、公正、公開、平等以及合法、合理的基本原則。針對(duì)這種情況，應(yīng)該在物業(yè)管理立法中明確，在物業(yè)建筑物出售或業(yè)主辦理入伙住用手續(xù)時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理公司組織簽訂的《業(yè)主公約》，必須強(qiáng)制要求使用政府統(tǒng)一制定的《業(yè)主公約示范文本》，并且對(duì)所使用的《業(yè)主公約》實(shí)行政府的強(qiáng)制性登記，《業(yè)主公約示范文本》一經(jīng)登記就產(chǎn)生了公示效力，昭示了業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主的合法約束力。基于《業(yè)主公約》具有私法自治原則所衍生的規(guī)約自治主義的特性，允許業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)可以通過業(yè)主大會(huì)的特別議決程序，即經(jīng)全體業(yè)主中持區(qū)分所有權(quán)比例四分之三以上業(yè)主投票通過，結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況形成《業(yè)主公約》的修改補(bǔ)充決議，對(duì)《業(yè)主公約》進(jìn)行修改補(bǔ)充。當(dāng)然修改補(bǔ)充后的《業(yè)主公約》必須在履行了政府的強(qiáng)制性登記之后，方可生效。

鑒于以上情況，我們?cè)谖飿I(yè)管理立法上采取的對(duì)策是，明確規(guī)定：“業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)區(qū)分所有建筑物使用、維護(hù)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則，是全體業(yè)主管理團(tuán)體客觀化的自治規(guī)則，是全體業(yè)主的最高自治規(guī)則，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則。”這實(shí)際上是根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)法，基于私法自治原則所衍生的規(guī)約自治主義，明確賦予了《業(yè)主公約》具有最高自治規(guī)則的法律地位。

為了充分體現(xiàn)與發(fā)揮《業(yè)主公約》的法律地位和作用，我們?cè)谖飿I(yè)管理立法上采取的對(duì)策上還對(duì)《業(yè)主公約》的制定原則、主要內(nèi)容、強(qiáng)制性和禁止性規(guī)定內(nèi)容、簽訂以及強(qiáng)制性登記等事項(xiàng)作出了具體的規(guī)定。為了區(qū)別于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定，在法律程序上設(shè)定了強(qiáng)制性登記制度，一經(jīng)登記就產(chǎn)生公示效力，昭示《業(yè)主公約》已成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容之一，也便于登記機(jī)關(guān)監(jiān)督管理《業(yè)主公約》的合法性。

六、增設(shè)業(yè)主大會(huì)的特別議事決議程序

根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，業(yè)主大會(huì)決議的內(nèi)容有兩大類，一類是常規(guī)性的問題，另一類是特別重要的事項(xiàng)，對(duì)于不同性質(zhì)問題的決議，應(yīng)采用不同形式的程序，予以區(qū)別。因此，應(yīng)在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中明確規(guī)定了七個(gè)方面的重要事項(xiàng)應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)特別事項(xiàng)議決程序決定：1.《業(yè)主公約》及《業(yè)主委員會(huì)章程》的修訂變更；2.在合同期內(nèi)解除終止物業(yè)管理服務(wù)合同，解聘作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理企業(yè)；3.物業(yè)建筑物的重大修繕或改良；4.物業(yè)建筑物的重建；5.業(yè)主委員會(huì)的撤消和重選；6.區(qū)分所有權(quán)的強(qiáng)制出讓；7.約定專有部分或共用部分的事項(xiàng)。其中尤其是涉及到全體業(yè)主根本的共同利益的物業(yè)管理企業(yè)在合同期內(nèi)的選聘、解聘，以及《業(yè)主公約》修訂變更、業(yè)主委員會(huì)的撤消和重選等問題更是重中之重。并要求：業(yè)主大會(huì)對(duì)于下列“特別事項(xiàng)議決，應(yīng)經(jīng)持投票權(quán)比例四分之三以上的業(yè)主投票同意，方可通過并形成業(yè)主大會(huì)的決議”。

在物業(yè)管理法律、法規(guī)中增設(shè)業(yè)主大會(huì)特別事項(xiàng)議決程序的最重要的目的是為了保護(hù)全體業(yè)主的共同利益，直接體現(xiàn)大多數(shù)業(yè)主的決策權(quán)利，避免少數(shù)人的濫用權(quán)利來侵犯大家的共同利益，侵犯物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，使得所形成的決議真真正正反映出大多數(shù)業(yè)主的呼聲，集中表達(dá)出大家共同的意志，體現(xiàn)出自治管理、自主選擇、自主參與、自主行為、自主負(fù)責(zé)的意思自治原則。而不是由個(gè)別少數(shù)人假借全體業(yè)主的名義，狐假虎威地干著損害全體業(yè)主的勾當(dāng)。同時(shí)，在客觀上，也起到鼓勵(lì)更多的物業(yè)管理區(qū)域使用政府統(tǒng)一制定的比較公平、合理和規(guī)范的《業(yè)主公約》、《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主委員會(huì)章程》的示范文本作用，改變了少數(shù)人出于個(gè)人私利而動(dòng)輒以解除物業(yè)管理服務(wù)合同為要挾，侵犯全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合法權(quán)益的被動(dòng)局面，真正體現(xiàn)出業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間的平等民事主體的法律關(guān)系。

七、突破業(yè)主委員會(huì)的單一模式的單調(diào)格局，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)自治管理優(yōu)勢(shì)

由于我國(guó)地域遼闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡是一特征，用一刀切的辦法統(tǒng)一采用一種固定模式，不利于物業(yè)管理的健康發(fā)展。盡管深圳市范圍不大，但情況也千差萬別，根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)水平檔次和發(fā)展的階段性，應(yīng)該按照“百花齊放，百家爭(zhēng)鳴”的原則，允許業(yè)主委員會(huì)充分發(fā)揮自治管理的自身優(yōu)勢(shì)，以多種模式共存是理所當(dāng)然的。對(duì)于規(guī)模小、條件不成熟的業(yè)主委員會(huì)，賦予其一般性群眾組織的主體資格；對(duì)于一定規(guī)模的、條件成熟的業(yè)主委員會(huì)鼓勵(lì)其成為社會(huì)法人團(tuán)體。因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)中應(yīng)立法明確規(guī)定：“政府鼓勵(lì)有一定規(guī)模的、條件成熟的業(yè)主委員會(huì)成為社會(huì)法人團(tuán)體。對(duì)于規(guī)模較小、條件不成熟的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依據(jù)我國(guó)民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定賦予其他組織的訴訟主體資格。”這種允許業(yè)主委員會(huì)多種形式共存，一方面適應(yīng)了世界潮流，即管理團(tuán)體法人的趨勢(shì)，另一方面解決了爭(zhēng)論已久的兩難問題――如果不是法人團(tuán)體就沒有訴訟主體資格，如果是法人團(tuán)體又沒有承擔(dān)民事責(zé)任的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)的矛盾。

八、依法強(qiáng)化國(guó)有物業(yè)建筑物的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，推行物業(yè)管理招投標(biāo)，徹底改變誰開發(fā)、誰管理的壟斷經(jīng)營(yíng)局面，這是物業(yè)管理走向市場(chǎng)的一個(gè)重要舉措。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指物業(yè)建筑物開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和價(jià)值規(guī)律，通過招標(biāo)投標(biāo)的形式，以物業(yè)管理權(quán)為標(biāo)的，招請(qǐng)若干個(gè)物業(yè)管理公司秘密報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，由開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)從中選擇優(yōu)勝的物業(yè)管理公司中標(biāo)并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的過程。簡(jiǎn)單的說，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)就是通過招標(biāo)投標(biāo)的形式選聘物業(yè)管理公司。

物業(yè)建筑物開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理公司，其目的在于選擇適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理公司。因而物業(yè)建筑物開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)在招標(biāo)時(shí)必須考慮投標(biāo)者的技術(shù)實(shí)力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、管理經(jīng)驗(yàn)、物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)、以往的物業(yè)管理業(yè)績(jī)、服務(wù)質(zhì)量、管理費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)是否合理、信譽(yù)是否良好等反映物業(yè)管理公司整體素質(zhì)的各種綜合因素。對(duì)于眾多的投標(biāo)者，物業(yè)建筑物開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，選擇中標(biāo)者，再與中標(biāo)者簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

物業(yè)管理引入招標(biāo)投標(biāo)，實(shí)際上就把物業(yè)管理行業(yè)直接推入到社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之中，因此，這實(shí)際上也是物業(yè)管理市場(chǎng)化的具體體現(xiàn)，是物業(yè)管理行業(yè)中引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的具體體現(xiàn)。物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)不僅為物業(yè)建筑物開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)提供了選聘高素質(zhì)物業(yè)管理公司的較大空間，同時(shí)也為物業(yè)管理公司提供了公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。因此，物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)的優(yōu)勝劣汰法則，有利于全面提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，有利于增強(qiáng)了物業(yè)管理公司的活力，有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)過程，必須遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則，應(yīng)當(dāng)有嚴(yán)格的規(guī)范，因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中明確規(guī)定：“屬于政府或國(guó)有資產(chǎn)形成的物業(yè)建筑物，以及已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)建筑物，應(yīng)依法采用招標(biāo)投標(biāo)方法選聘物業(yè)管理企業(yè)。政府鼓勵(lì)其他的物業(yè)建筑物依法采用招標(biāo)投標(biāo)方法選聘物業(yè)管理企業(yè)。”其中的核心是強(qiáng)調(diào)了“依法采用”，是要嚴(yán)格依照國(guó)家招標(biāo)標(biāo)法的基本原則和程序進(jìn)行，在此基礎(chǔ)上才是執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的招標(biāo)投標(biāo)規(guī)則。依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第二條：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，適用本法。”的規(guī)定，依法首先是物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和相關(guān)的物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。對(duì)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》所確立的各項(xiàng)行為規(guī)則，不得違反，不得規(guī)避。盡管我們深圳在這方面走在全國(guó)的前列，但如何努力創(chuàng)造公平、公開、公正的市場(chǎng)環(huán)境，還有待不斷的探索。這里有一個(gè)下位法與上位法的銜接，協(xié)調(diào)新問題需要解決。

九、確立物業(yè)管理基金的設(shè)立原則

物業(yè)管理基金又可以稱為共同儲(chǔ)備基金。設(shè)立物業(yè)管理基金的主要目的是為了應(yīng)付在物業(yè)管理活動(dòng)中巨額的非預(yù)見性開支，尤其是為維持和保存區(qū)分所有建筑物共用部分的正常運(yùn)作、正常使用功能而進(jìn)行的修繕改良的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所講的中修、大修和更新改造。由于計(jì)提固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的目的也是用于固定資產(chǎn)的中修、大修和更新改造，因此，物業(yè)管理基金的作用類似于區(qū)分所有建筑物共用部分固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的計(jì)提。

眾所周知，區(qū)分所有建筑物在建成之后，必然會(huì)受到自然環(huán)境和人為的損害。隨著時(shí)間的增加，自然環(huán)境如風(fēng)力、重力、震動(dòng)、大氣、水、雷電等對(duì)區(qū)分所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。如果沒有建立管理基金，就不可能合理、有效地安排區(qū)分所有建筑物的修理和保養(yǎng)計(jì)劃，必然會(huì)加速區(qū)分所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損，以致會(huì)由于維修保養(yǎng)不及時(shí)使區(qū)分所有建筑物過早達(dá)到危險(xiǎn)程度，縮短了區(qū)分所有建筑物的使用壽命使之提前到達(dá)設(shè)計(jì)壽命，甚至于釀成傷害事故。相反，建立其了物業(yè)管理基金，就可以有效、合理地妥善安排區(qū)分所有建筑物的修繕改良，區(qū)分所有建筑物就可以得到有效的維修養(yǎng)護(hù)，使區(qū)分所有建筑物處于良好的狀態(tài)和正常運(yùn)行，充分發(fā)揮區(qū)分所有建筑物的正常使用功能，不斷延長(zhǎng)區(qū)分所有建筑物的使用壽命，改善和提高了區(qū)分所有建筑物的使用功能，提高了區(qū)分所有建筑物的檔次和適應(yīng)性，進(jìn)而推動(dòng)了區(qū)分所有建筑物的升值，使區(qū)分所有權(quán)人獲得有效地經(jīng)濟(jì)價(jià)值，最大限度地提高了投資的回報(bào)率。

在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中我們確立了物業(yè)管理維修基金和公用設(shè)施專用基金作為物業(yè)管理基金。其中規(guī)定各類物業(yè)管理都應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理維修基金，而公用設(shè)施專用基金原則上只適用于住宅類物業(yè)管理。這樣做是因?yàn)樽≌惖奈飿I(yè)管理都直接面對(duì)著居民，同時(shí)在住宅區(qū)內(nèi)用于居民公益性質(zhì)的公用設(shè)施相對(duì)比較多，考慮到居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，一般在需要對(duì)公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)以及更新改造時(shí)，需要的費(fèi)用比較多，居民往往難以一下子承受，同時(shí)這些費(fèi)用收集比較困難，這就直接影響了公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)以及更新改造的效率，從這個(gè)意義上設(shè)置公用設(shè)施專用基金具有一定的社會(huì)公益性質(zhì)。相反對(duì)于非住宅類的物業(yè)管理，公用設(shè)施相對(duì)較少，費(fèi)用小也比較容易籌集，因此，沒有設(shè)置公用設(shè)施專用基金的必要。

十、明確物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)機(jī)制的協(xié)商定價(jià)導(dǎo)向

以業(yè)主承受能力為借口，導(dǎo)致的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，是制約物業(yè)管理健康發(fā)展的一個(gè)重要原因。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)疲于生計(jì)，必須靠其他經(jīng)營(yíng)收入才能維持收支平衡，這種普遍現(xiàn)象說明現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺乏科學(xué)性和合理性。國(guó)家建設(shè)部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)最近向新聞媒體透露：作為扶持物業(yè)管理這一朝陽產(chǎn)業(yè)邁向市場(chǎng)化的重要一部，國(guó)家目前正在考慮在職工工資改革中加入物業(yè)管理費(fèi)用支出部分，將物業(yè)管理費(fèi)用以補(bǔ)貼形式列入職工工資。物業(yè)管理是市場(chǎng)行為，必須遵循社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)也應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，應(yīng)由當(dāng)事人按照市場(chǎng)規(guī)律的客觀要求自行協(xié)商確定價(jià)格。因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中明確規(guī)定服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定的導(dǎo)向是協(xié)商定價(jià)：“已成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商議定，可以通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的形式確定，在物業(yè)管理服務(wù)合同中應(yīng)明確物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格。物業(yè)建筑物已交付使用尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)提出，報(bào)市、區(qū)價(jià)格行政主管部門核定。”同時(shí)應(yīng)在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中設(shè)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定原則是：“確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)遵循公平、公開、合理以及與物業(yè)管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。”而不是業(yè)主經(jīng)濟(jì)承受能力為標(biāo)準(zhǔn)。

十一、明確收繳物業(yè)管理費(fèi)用屬于物權(quán)行為，具有優(yōu)先受償權(quán)和追及權(quán)的法律效力

依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，收繳物業(yè)管理費(fèi)用屬于物權(quán)行為。而物權(quán)是具有優(yōu)先受償權(quán)和追及權(quán)的。所謂“優(yōu)先受償權(quán)”是指在同一物上有數(shù)種權(quán)利同時(shí)存在時(shí)，物權(quán)具有較其他權(quán)利優(yōu)先行使的效力，物權(quán)的效力優(yōu)于債權(quán)，某一債務(wù)人在破產(chǎn)宣告前，對(duì)屬于債務(wù)人所有的財(cái)產(chǎn)有抵押和留置權(quán)等擔(dān)保物權(quán)的，可就其財(cái)產(chǎn)先于破產(chǎn)債權(quán)人受償，即所謂別除權(quán)。“追及權(quán)”是指物權(quán)的標(biāo)的物不論轉(zhuǎn)移到任何人手中，物權(quán)的權(quán)利人均可向?qū)嶋H占有人主張權(quán)利，而無論實(shí)際占有人的取得是合法還是非法。實(shí)際上在物業(yè)管理行業(yè)中存在的“認(rèn)房不認(rèn)人”的國(guó)際慣例的就是物權(quán)行為的追及權(quán)的具體體現(xiàn)。因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中明確規(guī)定：“依據(jù)物權(quán)行為的優(yōu)先受償權(quán)和追及權(quán)的法律效力的原則，無論物業(yè)建筑物易手是采用按揭、抵押、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承，還是拍賣，其受益人都有交納前業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)用的義務(wù)，新業(yè)主交納后可以依據(jù)法律途徑以債務(wù)的形式向前業(yè)主追討。”同時(shí)第一百零二條明確規(guī)定：“物業(yè)建筑物按揭、抵押轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與繼承、拍賣等易手時(shí)，如果通過房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)，按照優(yōu)先受償權(quán)的原則，房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)該從房款中將前業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)用、滯納金等代為扣除，并直接交付給物業(yè)管理企業(yè)。”并且在物業(yè)管理?xiàng)l例法律、法規(guī)的立法中相應(yīng)地規(guī)定違反這些規(guī)定所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

十二、設(shè)定了區(qū)分所有權(quán)的強(qiáng)制剝奪的執(zhí)行程序

按照建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論，強(qiáng)制剝奪區(qū)分所有權(quán)的方式主要有禁止使用專有部分、拍賣區(qū)分所有權(quán)二種。這是對(duì)違反義務(wù)的區(qū)分所有權(quán)人或?qū)Ｓ胁糠终加萌说淖顬閲?yán)厲的制裁措施，是一項(xiàng)禁止使用專有部分的制度。如果區(qū)分所有權(quán)人有重大違反義務(wù)的情形，已經(jīng)不可能維持建筑物內(nèi)的共同關(guān)系，那么，經(jīng)全體區(qū)分所有權(quán)人過半數(shù)同意，就可以剝奪其專有權(quán)。為了慎重期間，通常強(qiáng)制剝奪區(qū)分所有權(quán)的決議應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)的特別事項(xiàng)議決程序形成，并由人民法院判決執(zhí)行。

最早規(guī)定剝奪區(qū)分所有權(quán)的是1948年頒布的《奧地利住宅所有權(quán)法》，該法第十條規(guī)定“從共同關(guān)系中予以驅(qū)逐”。現(xiàn)行的《德國(guó)住宅所有權(quán)法》進(jìn)一步完善了區(qū)分所有權(quán)剝奪制度，以制裁共同關(guān)系中違反義務(wù)的區(qū)分所有權(quán)人。《德國(guó)住宅所有權(quán)法》第十八條規(guī)定，構(gòu)成被剝奪的原因主要為“區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其自己所應(yīng)負(fù)的義務(wù)有重大違反的情形，以致無法期待其繼續(xù)維持共同關(guān)系。”區(qū)分所有權(quán)人如果因酒精或藥物中毒而喪失自主意思，致有引起火災(zāi)的危險(xiǎn)，或罹患惡性疾病，或有侵害他人行為的精神病等，均可構(gòu)成剝奪理由。在實(shí)務(wù)中尚認(rèn)為其使用專有部分賣淫情形時(shí)，也可構(gòu)成剝奪理由。在我國(guó)物權(quán)法草案的第一百條和第一百零四條的強(qiáng)制措施中也參照了德國(guó)、日本以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)，設(shè)立了由管理人或管理委員會(huì)請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制出讓及拍賣制度的法律規(guī)定。其目的就在于為了建立區(qū)分所有建筑物的安全、舒適及衛(wèi)生的居住環(huán)境，確保居住的品質(zhì)。

為了與我國(guó)民法物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律制度相銜接、協(xié)調(diào)、配套和統(tǒng)一，為了與國(guó)際慣例接軌，為了維護(hù)和營(yíng)造物業(yè)管理區(qū)域以及區(qū)分所有建筑物的安全、舒適及衛(wèi)生的居住環(huán)境，確保居住的品質(zhì)，我們?cè)谖飿I(yè)管理法律、法規(guī)的立法中應(yīng)設(shè)定強(qiáng)制剝奪區(qū)分所有權(quán)的條款。明確規(guī)定有下列五種情況之一的行為可以強(qiáng)制剝奪區(qū)分所有權(quán)：1.對(duì)專有部分的利用，嚴(yán)重妨礙建筑物的正常使用和安全，經(jīng)制止而不停止的；2.嚴(yán)重違反全體業(yè)主的共同利益的行為，并且情節(jié)重大，經(jīng)制止而不停止的；3.嚴(yán)重違反業(yè)主公約的行為，并且情節(jié)重大，經(jīng)制止而不停止的；4.拖欠物業(yè)管理費(fèi)用以及滯納金等總費(fèi)用已經(jīng)超過其物業(yè)建筑物當(dāng)前市面價(jià)值的50%以上，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司強(qiáng)制催繳，仍未交納的；5.嚴(yán)重違反本條例的強(qiáng)制性規(guī)定，經(jīng)制止而不停止的。有上述五種行為之一的“受到侵害的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主大會(huì)請(qǐng)求以特別事項(xiàng)議決程序形成強(qiáng)制出讓區(qū)分所有權(quán)決議，訴請(qǐng)人民法院責(zé)令業(yè)主出讓其區(qū)分所有權(quán)或禁止專有部分占用人使用其占用的專有部分；當(dāng)業(yè)主大會(huì)休會(huì)或未形成決議時(shí)，受到侵害的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)可以直接向人民法院訴請(qǐng)責(zé)令業(yè)主出讓其區(qū)分所有權(quán)或禁止專有部分占用人使用其占用的專有部分”。“ 人民法院判決責(zé)令出讓其區(qū)分所有權(quán)后三個(gè)月內(nèi)，業(yè)主不自行出讓并完成所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù)的，受到侵害的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)可以申請(qǐng)人民法院對(duì)其區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行強(qiáng)制拍賣。”

應(yīng)該指出目前在物業(yè)管理活動(dòng)中所涉及到的物業(yè)管理法律問題遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止上述這些，諸如物業(yè)管理的監(jiān)督、開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位和權(quán)利義務(wù)、規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、政府在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位與作用……等等隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展和規(guī)模的不斷擴(kuò)大，人們的對(duì)物業(yè)管理的法律意識(shí)的不斷提高，深入研究和探索思考物業(yè)管理的法律問題，強(qiáng)化物業(yè)管理理論研究，用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑起物業(yè)管理理論體系，從立法對(duì)策上構(gòu)筑物業(yè)管理生存和發(fā)展的法制基礎(chǔ)，是我們從事物業(yè)管理行業(yè)的每一個(gè)業(yè)內(nèi)人士應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù)，只有通過我們大家的不斷探索、開拓和進(jìn)取，才能迎來二十一世紀(jì)物業(yè)管理的燦爛明天。

第二篇：關(guān)于物業(yè)管理中存在的法律問題及思考

關(guān)于物業(yè)管理中存在的法律問題及思考

來源：熱點(diǎn)論文[ 2009-3-19 21:50:44 ]作者：李許明編輯：論文

論文摘要

20世紀(jì)80年代開始，我國(guó)住房制度逐漸貨幣化以來，人民的居住條件有了很大改善，但其中也存在了一些問題，比如物業(yè)管理引起的糾紛，在我國(guó)，物業(yè)管理服務(wù)是一種新型產(chǎn)物，但是目前關(guān)于物業(yè)管理方面的相關(guān)立法比較滯后，在實(shí)際過程中出來糾紛、審判時(shí)對(duì)法律實(shí)踐帶來許多問題。本文擬從物業(yè)管理中存在的法律問題及原因入手，提出幾點(diǎn)對(duì)策。在文章中，首先陳述了物業(yè)管理的一些基本內(nèi)容，其次對(duì)我國(guó)物業(yè)管理中存在的一些法律問題進(jìn)行了分析，最后對(duì)物業(yè)管理的存在問題提出了自己的看法，希望通過自己的分析和寫作能對(duì)我國(guó)的物業(yè)管理體系的完善提供微薄之力

[關(guān)鍵詞]： 物業(yè)管理滯后問題規(guī)范

從十一屆三中全會(huì)將全黨全國(guó)的工作重心轉(zhuǎn)移到社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)上來以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)逐步興起并蓬勃發(fā)展。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。特別是20世紀(jì)80年代我國(guó)住房制度從“國(guó)家包、福利性、低租金、等級(jí)制、供給制到住房制度逐漸貨幣化”以來，成片的大型住宅小區(qū)可以說一眨眼之間便拔地而起，人民的居住條件雖有了很大改善。物業(yè)管理作為一項(xiàng)新興服務(wù)行業(yè)，也進(jìn)入人民的生活中。它是在我國(guó)住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對(duì)居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在業(yè)主、使用人與物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對(duì)物業(yè)管 理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類 型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）和國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 暫行辦法》國(guó)務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)章外，國(guó)家對(duì)此方面尚無較完整的法律法規(guī)體系，使物 業(yè)管理糾 紛案件居高不下。本文試就物業(yè)管理中存在的問題略陳管見。

一、物業(yè)管理概述

（一）、物業(yè)管理的概念：物業(yè)一詞原是香港房地產(chǎn)中貫用的述語，特指與地產(chǎn)相聯(lián)系的房產(chǎn)，主要是指一個(gè)住宅單位或樓宇、建筑物。我國(guó)對(duì)物業(yè)的規(guī)定是指已建成并投入使用的各類房屋，包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、旅游賓館等。物業(yè)可大可小，一座大廈可作為一項(xiàng)物業(yè)，一個(gè)住宅單元也可作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。1981年3月,我國(guó)第一家物業(yè)管理公司———深圳市物業(yè)管理公司經(jīng)過注冊(cè),正式掛牌營(yíng)業(yè)。自此,我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理從無到有、從沿海到內(nèi)地逐漸發(fā)展起來。據(jù)統(tǒng)計(jì),到

1997年底,僅深圳市就有物業(yè)管理企業(yè)1115個(gè),物業(yè)管理從業(yè)人員57032人,管理物業(yè)2910處,管理物業(yè)的總面積4 03億ｍ2。在我國(guó),物業(yè)管理正成為引人注目的朝陽產(chǎn)業(yè)。

（二）、物業(yè)管理的模式：從現(xiàn)實(shí)情況來說，無論國(guó)內(nèi)或國(guó)外，物業(yè)管理都有兩種或三種模式。第一種模式是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行專業(yè)管理；第二種模式是由業(yè)主委員會(huì)實(shí)行自營(yíng)管理；第三種模式是由住宅合作社實(shí)行自主管理。以上三種模式實(shí)質(zhì)上是兩種模式，即物業(yè)公司專業(yè)管理與業(yè)主自營(yíng)管理兩種模式。因?yàn)樽≌献魃缟鐔T也是業(yè)主，根據(jù)合作社章程成立的管理委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)沒有多大區(qū)別，因此，合作社自主管理同業(yè)主自營(yíng)管理實(shí)質(zhì)上是同一種模式。根據(jù)我國(guó)的國(guó)情，這兩種管理模式應(yīng)當(dāng)同時(shí)并存。專業(yè)管理模式如果服務(wù)的好，可以為業(yè)主提供周到全面的良好服務(wù)，免除他們的后顧之憂，雖然收費(fèi)高一些，但業(yè)主負(fù)擔(dān)得起，因此愿意接受物業(yè)公司的專業(yè)管理。這種模式適用于高收入者和中等收入者中的收入較高者階層。但是實(shí)行專業(yè)管理應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)公司，雙方協(xié)商確定服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不能由開發(fā)商組建或聘用物業(yè)公司，單方面決定服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，然后強(qiáng)加給業(yè)主。目前的做法對(duì)業(yè)主來說是不公平的。業(yè)主自營(yíng)模式，由于不需要交納營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，有些服務(wù)項(xiàng)目如保安、保潔、綠化、電梯等，可以不聘用專職人員，而由本樓退休和下崗的居民承擔(dān)，不用給他們交納社會(huì)保險(xiǎn)和住房公積金，只給他們發(fā)一些補(bǔ)貼就行了。這樣，就可以節(jié)省很大一筆開支，再加上住宅區(qū)內(nèi)公建配套用房的經(jīng)營(yíng)收入，業(yè)主可以花很少的錢就能把住宅區(qū)物業(yè)管理好。這種模式適用于廣大中低收入者階層。據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所對(duì)京、滬、穗500名公眾的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，有49％的被訪者表示希望采用業(yè)主自營(yíng)式管理辦法管理自己的物業(yè)。這個(gè)數(shù)據(jù)表明，有半數(shù)業(yè)主要求自己管理物業(yè)，不同意交給物業(yè)公司管理。

二、我國(guó)物業(yè)管理法律中存在的一些問題

（一）、目前我國(guó)物業(yè)管理立法滯后。目我國(guó)現(xiàn)有的物業(yè)管理法律、法規(guī)主要有以下三個(gè)方面構(gòu)成：

1、憲法的有關(guān)條款。如《憲法》第十三條:“國(guó)家保護(hù)公民的合法的收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。國(guó)家依照法律保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)”。《憲法》第三十九條:“中華人民共和國(guó)公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”等等。第二層次,全國(guó)人大及其常委會(huì)、國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)。如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市綠化管理?xiàng)l例》、《城市市容及環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》及其相關(guān)配套的法規(guī)、規(guī)章,如《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》等等最新出臺(tái)的是國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。第三層次,各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會(huì)頒布的物業(yè)管理方面的地方性法規(guī),以及同級(jí)地方人民政府頒布的物業(yè)管理行政規(guī)章,如《北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等等。這些地方法規(guī)彼此之間并不統(tǒng)一，甚至有矛盾之處，往往只能反應(yīng)一個(gè)地方關(guān)于物業(yè)管理方面的規(guī)定。就目前而言，物業(yè)管理的法律法規(guī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我國(guó)物業(yè)管理的迅速發(fā)展。

（二）、物業(yè)管理公司與開發(fā)商的職責(zé)界定不明確：由于我們國(guó)家的物業(yè)管理行業(yè)建立沒幾年，物業(yè)管理公司一般都與開發(fā)商存在這千絲萬縷的關(guān)系。最明顯的例子就是物業(yè)管理公司一般都是開發(fā)商的下屬公司。在這種情況下，物業(yè)管理公司代表的是開發(fā)商而不是業(yè)主。當(dāng)業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，物業(yè)管理公司往往會(huì)維護(hù)開發(fā)商而不是業(yè)主的利益。我國(guó)新的物

業(yè)管理?xiàng)l例中已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)由業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)來確定。在開發(fā)商開發(fā)過程，可以由開發(fā)商臨時(shí)委托物業(yè)管理公司來進(jìn)行前期物業(yè)管理，一旦成立業(yè)主大會(huì)就應(yīng)當(dāng)重新確定物業(yè)管理公司。但在實(shí)踐中，由于法律意識(shí)淡薄、管理不力，二者職責(zé)仍沒有明確分開。

（三）、業(yè)主自治制度難以有效實(shí)施。業(yè)主自治，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)民主的原則建立自治

組織、確立自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的一種基層治理模式。業(yè)主自治是從私法自治衍生出來、借鑒公法自治模式產(chǎn)生的一種新類型的特殊自治。業(yè)主自治的主體是實(shí)行自治的全體業(yè)主，業(yè)主自治的組織是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)；自治所遵循的基本原則是民主原則；自治的事項(xiàng)是有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)；業(yè)主自治的核心內(nèi)容包括對(duì)業(yè)主委員會(huì)的民主選舉以及對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的民主決策、民主管理和民主監(jiān)督。從法學(xué)的角度來看，在業(yè)主自治法律關(guān)系中，權(quán)利主體主要包括業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主自治實(shí)質(zhì)就是保障以上權(quán)利主體的相關(guān)自治權(quán)的實(shí)現(xiàn)。在業(yè)主自治這一制度框架下，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)分別處于不同的法律地位，從而也就分別享有不同的權(quán)利，也分別承擔(dān)不同的義務(wù)。業(yè)主的自治權(quán)是最基礎(chǔ)性、最根本性的權(quán)利，沒有業(yè)主的自治權(quán)，就不會(huì)有業(yè)主自治，當(dāng)然也就不會(huì)產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主所享有的自治權(quán)主要包括：（1）接受服務(wù)權(quán)，（2）請(qǐng)求權(quán)，（3）投票權(quán)，（4）選舉權(quán)和被選舉權(quán)，（5）監(jiān)督權(quán)，（6）知情權(quán)等。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主行使自治權(quán)的最基本的組織形式，是最高的權(quán)力機(jī)構(gòu)，他由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)的職責(zé)主要包括：（1）制定物業(yè)管理自治性規(guī)范權(quán)，包括制定、修改《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；（2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利；

（4）重要事項(xiàng)的決定權(quán)；（5）監(jiān)督權(quán)，有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作、專項(xiàng)維修資金的使用和續(xù)籌的實(shí)施；業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)實(shí)施業(yè)主大會(huì)制定的各項(xiàng)決議。自1994年我國(guó)實(shí)施物業(yè)管理已來，已經(jīng)走過了10個(gè)年頭。在這10年中，業(yè)主自治伴隨著層層阻礙正步履艱難的向前推進(jìn)，業(yè)主維權(quán)的事例不斷的見諸報(bào)端，與業(yè)主自治有關(guān)的各種糾紛也層出不窮，并逐年呈上升趨勢(shì)，這都與業(yè)主自治制度難以有效實(shí)施有關(guān)。其主要表現(xiàn)為：

1、開發(fā)商或物業(yè)公司操縱業(yè)主委員會(huì)引發(fā)的業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的糾紛；

2、業(yè)主自治活動(dòng)運(yùn)行過程中發(fā)生的糾紛，例如業(yè)主在選舉或者決定重大事項(xiàng)的過程中的對(duì)實(shí)體性和程序性問題而產(chǎn)生的爭(zhēng)議；

3、業(yè)主在聘任、解聘物業(yè)公司或者要求自主治理的管理活動(dòng)中引發(fā)各種糾紛。這與我國(guó)在物業(yè)管理立法上的缺失、業(yè)主自治意識(shí)淡漠等都與直接聯(lián)系。

（四）、物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)缺乏規(guī)范和監(jiān)督：由于缺乏有效的法律法規(guī)和相應(yīng)的管理制度，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間缺少明確的權(quán)責(zé)關(guān)系，它往往反客為主，與業(yè)主產(chǎn)生各種矛盾。例如有的物業(yè)公司把自己當(dāng)成了小區(qū)的主人，對(duì)小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施進(jìn)行出租收費(fèi)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的任何變動(dòng)，都可以完全不征求居民的意見。有的公司收取物業(yè)費(fèi)后，一些維修工作仍需交費(fèi)。對(duì)居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不理睬；有的物業(yè)公司為獲取更多利潤(rùn)，在小區(qū)居民樓內(nèi)、電梯、綠化區(qū)到處設(shè)置廣告，影響小區(qū)面貌和環(huán)境。更有甚者，物業(yè)管理公司雇傭的保安在公司與業(yè)主發(fā)生糾紛時(shí)毆打業(yè)主。這樣就嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。

（五）、業(yè)主法律意識(shí)淡薄。業(yè)主的物業(yè)管理法律觀念、意識(shí)還沒有完全樹立起來。一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理，但只愿意付非常少的物業(yè)管理費(fèi)，一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理問題知之甚少，缺乏自我保護(hù)意識(shí)。他們買房時(shí)只注意房子的質(zhì)量、價(jià)格，往往忽視了物業(yè)管理問題；只知與開發(fā)商打交道，而不知如何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而一旦出現(xiàn)了突發(fā)性的事件如打人事件，或明顯的質(zhì)量問題，個(gè)別人又容易將問題簡(jiǎn)單化、情緒化。

（六）、物業(yè)管理費(fèi)用收繳難。對(duì)物業(yè)管理公司來說，目前最頭疼的是物業(yè)管理費(fèi)的收繳問題。通常，物業(yè)管理水平高的小區(qū)，物業(yè)繳費(fèi)率就高，而在物業(yè)管理水平低的小區(qū)，無論收費(fèi)多少，物業(yè)繳費(fèi)率都很低。物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)繳費(fèi)率的高低。但物業(yè)管理公司普遍存在收費(fèi)難的問題。目前高檔居住小區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率目前占到90%以上，而在普通居住小區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率不到60%，實(shí)際上在絕大多數(shù)小區(qū)都存在著欠交物業(yè)管理費(fèi)用的現(xiàn)象。業(yè)主不繳管理費(fèi)，主要原因有：一，對(duì)物業(yè)管理的不滿意，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)沒有到位；二，質(zhì)價(jià)不相等，多收費(fèi)少服務(wù)；三，除政府定價(jià)的普通住宅外，一些小區(qū)的業(yè)主對(duì)物業(yè)公司制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不認(rèn)可；四，因房屋質(zhì)量等問題而將應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)到物業(yè)管理公司；五，由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主因出國(guó)或者出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。

三、完善我國(guó)物業(yè)管理法律制度的對(duì)策

1、進(jìn)一步完善我國(guó)有關(guān)的物業(yè)管理法律規(guī)范。2003年發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》可以說是物業(yè)管理制度發(fā)展中的一個(gè)里程碑。它對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和業(yè)主的責(zé)、權(quán)、利，以及水電氣暖等等其他一些方面的法律關(guān)系，都有非常明確的法律規(guī)范。它出臺(tái)以后，對(duì)于解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題，推行物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，都會(huì)起到非常重要的作用。但由于其本身?xiàng)l文規(guī)范相對(duì)原則、涉及面較窄等問題，對(duì)在現(xiàn)實(shí)中存在的許多物業(yè)管理的問題都不能很好的解決。例如《條例》中對(duì)物業(yè)服務(wù)中存在的諸如業(yè)主委員會(huì)選舉問題、新舊物業(yè)公司的更替問題、維修基金的保管問題，以及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)費(fèi)用等問題都沒有提出任何解決辦法，而且像物業(yè)公司的傭金報(bào)酬、業(yè)委會(huì)收取物業(yè)費(fèi)等新的現(xiàn)象，這部法規(guī)更是只字未提。一些專門從事物業(yè)管理研究的專家以及行業(yè)律師，對(duì)《條例》表現(xiàn)出質(zhì)疑的態(tài)度。故我們需要以物業(yè)管理?xiàng)l例為基礎(chǔ)，進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律、法規(guī)體系。

2、嚴(yán)格實(shí)施分業(yè)經(jīng)營(yíng)、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成，投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是開發(fā)商自己組建一個(gè)物業(yè)管理公司來進(jìn)行管理的。這種模式延續(xù)到現(xiàn)在。它是目前許多物業(yè)管理糾紛的主要原因。因此，新的物業(yè)管理?xiàng)l例已經(jīng)明確提出業(yè)主自治、物業(yè)管理獨(dú)立等原則。它對(duì)于解決物業(yè)管理糾紛，維護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)管理公司的行為具有積極意義。我們應(yīng)規(guī)范物業(yè)管理業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。例如深圳的一些開發(fā)商，自己不再組建物業(yè)管理公司，而是從社會(huì)上選聘。實(shí)際上，分業(yè)經(jīng)營(yíng)以后，互相形成了一種制約關(guān)系，這種有品牌的物業(yè)管理公司，就能很好地對(duì)今后入住的業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)開發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督，使得整個(gè)物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程，為后來的物業(yè)管理，為大家入住創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。個(gè)人認(rèn)為，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn)：一要結(jié)合國(guó)外先進(jìn)物業(yè)管理體制，逐步完善我國(guó)物業(yè)管理體制；二加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理，對(duì)其資質(zhì)進(jìn)行審查，進(jìn)行業(yè)主招標(biāo)，提高設(shè)立物業(yè)公司的條件，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理；三創(chuàng)造、完善、維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)

管理市場(chǎng)機(jī)制，杜絕開發(fā)商自己建房自己設(shè)立物業(yè)公司自己管理的壟斷情況，在適當(dāng)時(shí)候盡快采取公開由業(yè)主進(jìn)行招標(biāo)的形式，由業(yè)主自己選擇規(guī)模大、實(shí)力雄厚、物業(yè)管理業(yè)績(jī)突出、物業(yè)管理所用人員素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)的公司進(jìn)行管理；

四、由政府部門規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)間，督促開發(fā)商及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)。可以設(shè)

立類式履約保證金制度的制約機(jī)制，在開發(fā)商有意拖延不設(shè)立業(yè)主委員會(huì)時(shí)，給予必要的經(jīng)濟(jì)制裁；五對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行隨時(shí)抽查和年檢制度，對(duì)不合格的物業(yè)管理公司進(jìn)行相應(yīng)懲罰和制裁措施，對(duì)物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛可以按照有關(guān)的法定程序進(jìn)行必要的調(diào)解。

3、規(guī)范物業(yè)管理合同，明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)，加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，應(yīng)當(dāng)依照合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)；同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也必須要加強(qiáng)管理，嚴(yán)格按規(guī)章實(shí)施，眾業(yè)主應(yīng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，以維護(hù)自身利益。

4、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依法查處物業(yè)管理中的不規(guī)范行為。價(jià)格管理部門和房地產(chǎn)管理部門要按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定的原則，制訂、完善物業(yè)管理收費(fèi)具體實(shí)施辦法，并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管。對(duì)違反規(guī)定多收費(fèi)、少服務(wù)以及收費(fèi)不規(guī)范等行為，政府價(jià)格管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。同時(shí)，針對(duì)目前各居住小區(qū)房屋性質(zhì)多樣化的現(xiàn)狀，為了規(guī)范同時(shí)也是便于物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)，建議有關(guān)部門修改現(xiàn)行的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以考慮將物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)同服務(wù)水平和檔次掛鉤，把按房屋性質(zhì)收費(fèi)改為按不同的服務(wù)檔次確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以體現(xiàn)按質(zhì)論價(jià)。

5、增強(qiáng)業(yè)主的付費(fèi)觀念。要增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)意識(shí)，在住房制度改革進(jìn)程中，促使住房人更新觀念。同時(shí)要加快辦理房產(chǎn)證，明晰業(yè)主產(chǎn)權(quán)人的身份，明晰其交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。只有業(yè)主在享有物業(yè)管理公司提供服務(wù)的同時(shí)及時(shí)繳納管理費(fèi)，物業(yè)管理公司才能更好的提供服務(wù)，是物業(yè)管理能走到一個(gè)良性循環(huán)。

6、健全業(yè)主民主自治機(jī)制。要發(fā)揮業(yè)主對(duì)物業(yè)自治管理的職能。小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)由廣大業(yè)主財(cái)經(jīng)的業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。建議將業(yè)主大會(huì)設(shè)立為自治性的社會(huì)團(tuán)體法人并取得相應(yīng)的法律地位。只有這樣才能使業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)充分行使其職能，為廣大業(yè)主服務(wù)。

7、加強(qiáng)宣傳和教育，提高物業(yè)管理人員的服務(wù)水平，建立物業(yè)管理人員從業(yè)資格制度，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，樹立物業(yè)管理人員的市場(chǎng)意識(shí)和服務(wù)理念，使其真正能夠?yàn)闃I(yè)主服務(wù)

第三篇：物業(yè)管理面臨著哪些法律問題

物業(yè)管理面臨著哪些法律問題

2000-12-11

伍勁松

一、業(yè)主委員會(huì)的法律地位

業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，也是物業(yè)管理市場(chǎng)的主體，業(yè)主委員會(huì)代表產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益，行使物業(yè)管理選聘權(quán)、決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)。這是物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)。因此，建立業(yè)主委員會(huì)，明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，是我國(guó)建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的新體制的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的必然要求。那么，這種團(tuán)體是否具有民事主體資格、屬于何種民事主體？若業(yè)主群體不具有主體資格，那么為什么能簽訂物業(yè)管理合同；若具有主體資格，那么它是否具有相應(yīng)的權(quán)利能力和行為能力呢？

對(duì)這一問題我國(guó)法律目前尚無明確規(guī)定，但這種客觀形成的團(tuán)體已經(jīng)在實(shí)踐中行使作為民事主體的權(quán)利。全體業(yè)主是通過業(yè)主大會(huì)推選出的業(yè)主委員會(huì)來管理其共同事務(wù)的，并由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)同物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同。據(jù)此判斷，由全體業(yè)主組成的團(tuán)體應(yīng)該具備民事主體資格。而業(yè)主委員會(huì)是同一建筑物內(nèi)全體業(yè)主設(shè)立的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它的人格被全體業(yè)主所吸收，它的行為對(duì)外代表全體業(yè)主，對(duì)全體業(yè)主產(chǎn)生效力。根據(jù)我國(guó)民事訴訟法第54條的規(guī)定，當(dāng)業(yè)主們的共同利益受到侵犯或與他人發(fā)生糾紛時(shí)，業(yè)主委員會(huì)可代表全體業(yè)主參加訴訟。

雖然《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》僅規(guī)定對(duì)業(yè)主委員會(huì)的材料予以備案，但實(shí)際操作層面，業(yè)主委員會(huì)要取得合法地位，必須由房管部門給予批復(fù)，然后才能刻制公章，開展活動(dòng)，以體現(xiàn)政府的管理權(quán)威和確認(rèn)職能。

二、有關(guān)物業(yè)管理權(quán)移交的問題

《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第2O條第2款規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成立后，有權(quán)選聘物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。但第21條規(guī)定，綜合驗(yàn)收合格后方可將物業(yè)管理權(quán)移交業(yè)主委員會(huì)。前后條文本身并不沖突，但是由于建筑行政管理部門未能切實(shí)貫徹執(zhí)行《廣東省居住小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收暫行辦法》和《廣州市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》有關(guān)綜合驗(yàn)收的相關(guān)規(guī)定，為了避免承擔(dān)延期交樓的違約責(zé)任，發(fā)展商在交樓的時(shí)候往往隱瞞沒有綜合驗(yàn)收的事實(shí)真相，匆忙交樓，從而導(dǎo)致物業(yè)管理權(quán)不能移交。根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》，可以分期驗(yàn)收，實(shí)踐中，應(yīng)以單體建筑物取得《廣州市建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收合格證》為準(zhǔn)。如果未能綜合驗(yàn)收，發(fā)展商自然應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。

三、物業(yè)管理的收費(fèi)問題

1、關(guān)于管理費(fèi)用及報(bào)酬的分擔(dān)方式。建設(shè)部1995年12月1日頒布實(shí)施的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第1O條、第11條規(guī)定，由于物業(yè)管理只限于共用部分，所以各位業(yè)主對(duì)于管理費(fèi)用的分擔(dān)取決共用面積的分?jǐn)偂５乾F(xiàn)有的物業(yè)管理收費(fèi)一般都按照業(yè)主的建筑面積計(jì)算，兩者之間差異是顯而易見的。按建筑面積收費(fèi)，表面上看，降低了每平方米的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，雖然也是按比例收費(fèi)，但并不公平合理。因?yàn)椋飿I(yè)管理公司僅對(duì)物業(yè)的共有部分與共同事務(wù)實(shí)施管理，而業(yè)主的專有部分由業(yè)主自己進(jìn)行管理，所以，并不存在管理公司收費(fèi)的問題。業(yè)主僅對(duì)共有部分和共同事務(wù)承擔(dān)交付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。

在實(shí)踐中，物業(yè)管理又分為統(tǒng)一服務(wù)和特約服務(wù)，自然應(yīng)按不同的標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。統(tǒng)一服務(wù)依物業(yè)管理合同而定，只限于共用部分，收取的費(fèi)用實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。特約服務(wù)是指?jìng)€(gè)別業(yè)主同物業(yè)公司簽訂的單獨(dú)合同，涉及到專有部分，如對(duì)其房屋設(shè)施進(jìn)行一些安裝、修繕等服務(wù)工作，有權(quán)自行定價(jià)。但不論是政府指導(dǎo)價(jià)還是物業(yè)公司定價(jià)，都要遵循合理、公開以及與業(yè)主承受能力相適應(yīng)的原則。尤其是政府指導(dǎo)價(jià)須先由物業(yè)公司根據(jù)實(shí)際費(fèi)用支出情況向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門申報(bào)，然后物價(jià)部門以獨(dú)立的住宅小區(qū)為單位核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，核定時(shí)應(yīng)該充分聽取小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的意見，還要照顧到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)育程度。

2、關(guān)于代收水電煤氣以及有線電視等服務(wù)費(fèi)。應(yīng)由水電煤氣公司及電視臺(tái)承付代收服務(wù)費(fèi)，這些公司與物業(yè)公司在代收此費(fèi)時(shí)，構(gòu)成了委托關(guān)系，物業(yè)公司是受托方，水電煤氣公司是委托方。在有償委托中，委托方應(yīng)向受托方支付委托收取水電煤氣費(fèi)行為的費(fèi)用，而不能將這筆費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到居住者身上。

3、業(yè)主將物業(yè)出租及業(yè)主外出不在的情況下如何收費(fèi)。由于租賃權(quán)并非所有權(quán)，且有期限性，放物業(yè)承租人對(duì)共用部分的管理毫無興趣，即使勉強(qiáng)執(zhí)行管理規(guī)約也多有懈怠。而業(yè)主外出不在則使管理費(fèi)用不能按時(shí)征收，也不能出席業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，給物業(yè)管理帶來許多困難。因此，應(yīng)該在有關(guān)立法中規(guī)定物業(yè)承租人也要受管理規(guī)約拘束，并在管理規(guī)約中要求業(yè)主在出租物業(yè)時(shí)，將承租人必須遵守管理規(guī)約作為租賃合同的主要條款之一，而且要在租賃合同中明確約定，由出租人或承租人按照物業(yè)管理合同的規(guī)定及時(shí)交納管理費(fèi)用。

四、有關(guān)維修基金的問題

維修基金雖然也屬于物業(yè)管理范圍內(nèi)費(fèi)用，但維修基金的所有權(quán)屬于業(yè)主，使用權(quán)屬于業(yè)主委員會(huì)。有的物業(yè)公司將維修基金與物業(yè)管理費(fèi)混同起來，并且在使用時(shí)也不征求業(yè)主委員會(huì)的同意；有的發(fā)展商和物業(yè)公司在離開時(shí)，甚至將維修基金帶走，這些行為實(shí)際上侵犯了業(yè)主的利益。

既然維修基金屬于業(yè)主，那么如果某一業(yè)主要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，是否可以從物業(yè)管理公司處要回已交付的維修基金？維修基金性質(zhì)上雖然屬于業(yè)主所有，但這筆基金一旦由業(yè)主交出，就不屬于某一業(yè)主專有，而是屬于全體業(yè)主擁有，由管理公司根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的指示統(tǒng)一使用。所以業(yè)主轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，對(duì)于維修基金的事他可以一并與受讓人商談，但不能向物業(yè)管理公司索回。因?yàn)槭茏尫讲辉冈倭硇薪桓毒S修基金，而且已經(jīng)使用若干時(shí)間的物業(yè)也許很快就要維修，因此，已交付的維修基金自然不能退回原主。

商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日以后核發(fā)的，房地產(chǎn)開發(fā)商按物業(yè)總投資的2％繳納物業(yè)管理維修基金。而在此之前，應(yīng)由購(gòu)房者向物業(yè)管理公司繳交維修基金。但是物業(yè)總投資究竟按建安成本計(jì)算，還是包括地價(jià)，不無疑問。房地產(chǎn)商不按規(guī)定劃撥物業(yè)管理維修基金，由市國(guó)土房管局責(zé)令限期履行，逾期不履行的，業(yè)主委員會(huì)可依法向人民法院起訴。

按照“誰使用，誰收益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，物業(yè)管理的維修基金應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)自行管理。但立法時(shí)為了保障資金的及時(shí)到位，維護(hù)基金的安全性，因此決定該款項(xiàng)設(shè)立專戶由國(guó)土房管局代為保管。發(fā)展商移交管理權(quán)時(shí)，一次性劃給業(yè)主委員會(huì)，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共有。但根據(jù)建設(shè)部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第10條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成立后，房管部門應(yīng)將維修基金移交給物業(yè)管理公司代管。這一規(guī)定以及財(cái)政部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》與《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》發(fā)生沖突，由于國(guó)務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》尚未出臺(tái)，按照地方性法規(guī)的法律效力高于部門規(guī)章的原則，當(dāng)然應(yīng)以《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》為準(zhǔn)。

五、小區(qū)治安的法律問題

物業(yè)管理公司在其經(jīng)營(yíng)服務(wù)過程中，與社會(huì)有關(guān)部門發(fā)生密切聯(lián)系。范圍涉及街道、居委會(huì)、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用、商業(yè)及文化娛樂等部門。這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟(jì)關(guān)系，由于工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào)，已成為物業(yè)管理公司發(fā)展中的突出問題。業(yè)主洪女士自1997年7月初將汽車停放在文華花園內(nèi)起，直到1997年8月17日汽車被盜，洪女士在汽車被盜前既沒有向物業(yè)公司交納汽車保管費(fèi)，也沒有將汽車停放在文華花園指定的停車場(chǎng)內(nèi)。洪女士在汽車失竊之后第二天才匆匆忙忙向管理公司繳交停車費(fèi)，當(dāng)即被物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人拒絕。但是，在汽車被盜后第三天即1998年8月ZO日洪女士向不知情的出納繳交了停車費(fèi)，取得停車費(fèi)收據(jù)。東蕪市中級(jí)人民法院判決認(rèn)為：作為文華花園業(yè)主洪女士將車停在文華花園內(nèi)，物業(yè)管理公司未表示異議，洪的小汽車已置于物業(yè)管理公司的管理之下，應(yīng)視為該小汽車已交付管理公司保管。

一、二審判決將洪女士的汽車失竊歸結(jié)為物業(yè)管理公司警惕性不高，管理疏忽，保管制度不完善所致。遂適用《中華人民共和國(guó)民法通則》第56、57、106條，判決要求物業(yè)管理公司承擔(dān)汽車被盜的損失。

物業(yè)管理公司為保證車輛的安全，派人24小時(shí)看守專門的停車場(chǎng)，以提供特別服務(wù)。而洪女士將汽車停放在文華花園停車場(chǎng)以外的地方，并未將汽車交付保管人保管，物業(yè)管理公司亦從未接收該標(biāo)的物。雙方實(shí)際上沒有達(dá)成意思表示一致的保管汽車的協(xié)議，保管合同自然沒有成立。但法院判決既沒有分清“文華花園”和“文華花園停車場(chǎng)”的不同范圍，也沒有將“車輛保管”和“物業(yè)管理”分開來看，認(rèn)為只要物業(yè)管理公司管理不當(dāng)，具有過錯(cuò)，且造成了損害的后果，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。這個(gè)案件引人深思，由于物業(yè)管理公司管理上的一些漏洞，導(dǎo)致法院判決承擔(dān)賠償責(zé)任，教訓(xùn)可謂深刻。

根據(jù)《廣州市企業(yè)治安保衛(wèi)條例》的規(guī)定，物業(yè)管理公司僅是協(xié)助公安機(jī)關(guān)作好小區(qū)的治安工作，只要作好了治安保衛(wèi)目標(biāo)管理責(zé)任制，履行了治安保衛(wèi)工作的相應(yīng)職責(zé)，沒有過錯(cuò)，就可以免資。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司終究不是公安機(jī)關(guān)，沒有行政權(quán)，更沒有司法權(quán)。對(duì)于業(yè)主之間爭(zhēng)吵、打架，物業(yè)管理公司的勸阻往往無濟(jì)于事。對(duì)于那些開放式的小區(qū)，治安差、車輛亂停亂放、違章搭建等問題不僅困擾業(yè)主，也使物業(yè)管理公司一籌莫展。因?yàn)闆]有任何文件賦予物業(yè)管理公司行政司法權(quán)力，管理公司的措施除了教育、警告，還是教育、警告，根本沒有實(shí)質(zhì)性的制約作用，幻想“企業(yè)管社會(huì)”，自然力不從心，只有與有關(guān)行政機(jī)關(guān)加強(qiáng)聯(lián)系、密切配合，并加強(qiáng)自身的組織管理，才能預(yù)防惡性事件的發(fā)生。

物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是基于物業(yè)所產(chǎn)生的物權(quán)，即物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)的管理權(quán)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，屬于民事權(quán)利范疇。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的計(jì)劃生育、治安管理等事項(xiàng)，屬于政府行政管理部門的職權(quán)范圍內(nèi)管理的事情，自然應(yīng)由政府去管，物業(yè)管理公司僅能起到協(xié)助的作用。

第四篇：思考與探索

對(duì)年輕的公務(wù)員如何成長(zhǎng)為

真正鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部的思考與探索

在就業(yè)形式愈發(fā)嚴(yán)峻的當(dāng)前，大學(xué)生就業(yè)難的問題一直是黨中央解決民生實(shí)際的重中之重，而隨著歷年來以基層工作為主要對(duì)象的招考力度的不斷加大，越來越多的大學(xué)生響應(yīng)國(guó)家的號(hào)召，通過各種公考制度的渠道走上了鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的大舞臺(tái)，也為基層工作的開展注入了新鮮血液。然而，面對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作較之艱苦的工作環(huán)境，紛繁瑣碎的工作任務(wù)，事無巨細(xì)的政策落實(shí)等各種特點(diǎn)，作為年輕的新錄用鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員究竟如何才能迅速的融入工作氛圍，適應(yīng)工作環(huán)境且對(duì)本職工作充滿職業(yè)素養(yǎng)，這無疑成為了新時(shí)期下實(shí)現(xiàn)新農(nóng)村建設(shè)更好更快發(fā)展所必須具備的重要條件。

一、要了解當(dāng)前年輕的公務(wù)員所具有的特征

1、高學(xué)歷。與以往鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部相比較，新近進(jìn)入鄉(xiāng)政府的工作人員學(xué)歷普遍較高，這在很大程度上直接取決于國(guó)家各項(xiàng)基層工作招考政策的報(bào)考要求，除鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員外，三支一扶、選調(diào)生及村官考試的選拔對(duì)象無一不是具有大專以上文憑的大學(xué)生。在這種特殊的時(shí)代背景下，年輕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作者在學(xué)歷上形成了一個(gè)有別于以往鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部的新群體。

2、高姿態(tài)。正是由于原本具有的高學(xué)歷，再加之經(jīng)過“萬人徒走獨(dú)木橋，一職難求為公考”的艱難選拔，被錄用 1的公務(wù)員在心理上形成了萬里挑一唯我獨(dú)尊的自豪感，其對(duì)自身“公務(wù)員職業(yè)”概念的優(yōu)越感增強(qiáng)，使得高姿態(tài)也成為了他們的一大特征。

3、遠(yuǎn)距離。由于工作性質(zhì)的決定，服務(wù)對(duì)象主要以農(nóng)民為主，這就恰恰與之前接觸的社會(huì)群體產(chǎn)生了較大差異，使得這一群體對(duì)農(nóng)村的陌生感加重。與以往鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部主體來源于村級(jí)組織或農(nóng)村不同，新近公務(wù)員絕大多數(shù)畢業(yè)于高校，出生地在城市的也大有人在。存在對(duì)農(nóng)村感情不深、對(duì)農(nóng)村工作和環(huán)境感到陌生等問題。同時(shí)受教育程度和市場(chǎng)意識(shí)的影響，現(xiàn)在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員更多的是將鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部看成是一份社會(huì)職業(yè)，較能夠公正客觀的看待這一社會(huì)角色，這與以往鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部相比較，在去“官意識(shí)”的同時(shí)卻也少了些許使命感和責(zé)任感。

二、對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作要有基本的了解和認(rèn)識(shí)

鄉(xiāng)政府作為國(guó)家最基層的一級(jí)政權(quán)組織，其管理區(qū)域主要集中在農(nóng)村，其服務(wù)對(duì)象主要是農(nóng)民，其著力領(lǐng)域主要是農(nóng)業(yè)。而中國(guó)的問題在很大程度上就是“三農(nóng)”問題。因此，作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層工作人員，必須在深刻了解自身工作的重大意義和深遠(yuǎn)影響的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確把握鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)及其工作的主要特點(diǎn)：

1、直面農(nóng)民群眾。鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部處在廣大農(nóng)村第一線，直接同農(nóng)民和居民接觸，管理轄區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)社會(huì)事務(wù)。黨和國(guó)

家的路線、方針、政策和各項(xiàng)工作任務(wù)，都要靠鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部的遞接作用直接和廣大群眾見面，并想方設(shè)法得到群眾的理解和擁護(hù)，從而帶領(lǐng)他們?nèi)ヅν瓿伞Ｍ瑫r(shí)，農(nóng)民管理國(guó)家和社會(huì)事務(wù)的權(quán)利，特別是在廣闊天地里改造自然獲取生存、發(fā)展、幸福與和平之機(jī)會(huì)的意見、愿望和要求，都要通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織直接回復(fù)滿足，在很多情況下更需要及時(shí)向上級(jí)機(jī)關(guān)反映。

2、管理匯報(bào)結(jié)合。鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)面對(duì)的是整個(gè)農(nóng)村社會(huì)。農(nóng)村社會(huì)中土地流轉(zhuǎn)、計(jì)劃生育、村務(wù)選舉、兒童失學(xué)等生產(chǎn)生活方方面面，都得管。管得多，而不讓老百姓感到厭煩和掣肘，這就需要從打造服務(wù)型政府的角度出發(fā)，提高管理技術(shù)和行政能力的精細(xì)化程度。真正從農(nóng)民群眾滿不滿意、愿不愿意、高不高興的核心追求出發(fā)去管理，去服務(wù)，切實(shí)解決農(nóng)民最關(guān)切的問題。不管是憲法還是地方組織法等專門法律，賦予鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)的權(quán)力都是有限的。遇到重大社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題，鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)需要依法依規(guī)向上級(jí)請(qǐng)示、匯報(bào)，不應(yīng)擅作主張。

3、注重綜合協(xié)調(diào)。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，既有鄉(xiāng)鎮(zhèn)所屬的部門和單位，又有許多上級(jí)職能部門派駐的單位。諸如林業(yè)、農(nóng)業(yè)、勞動(dòng)和社會(huì)保障、計(jì)生等等縣市級(jí)單位都可能會(huì)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)派駐機(jī)構(gòu)。要做好各項(xiàng)工作，促進(jìn)全面發(fā)展，必須處理好各方面關(guān)系，加強(qiáng)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，搞好條塊結(jié)合。

4、必須整體推進(jìn)。正因?yàn)猷l(xiāng)鎮(zhèn)工作兼具具體性、綜合性、執(zhí)行性等特征，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、人大、政府及其它各類組織，雖都有各自的職能和任務(wù)，但在實(shí)際工作中，只能搞協(xié)同，靠協(xié)調(diào)。大多數(shù)工作必須跨越部門來開展，想要將其截然分開，各干各行，以做到近乎絕對(duì)意義上的權(quán)責(zé)分明，顯然是不可能的。這就決定了鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部在工作中務(wù)必要樹立集體行政意識(shí)，要學(xué)會(huì)做多面手。

三、成長(zhǎng)為真正的鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部所必須具備的素質(zhì)態(tài)度。

1、陌生的工作環(huán)境，態(tài)度是從容不迫的自信。

作為一個(gè)剛剛畢業(yè)的大學(xué)生，與萬千同齡人在就業(yè)壓力的大潮下激流勇進(jìn)，奮勇拼搏，終于順利的通過了人生又一個(gè)獨(dú)木橋，誠(chéng)然是幸運(yùn)的。然而當(dāng)大浪遠(yuǎn)去，只身到達(dá)彼岸后的陌生無疑也是茫然的。因?yàn)槌霈F(xiàn)在眼前的完全是一個(gè)陌生的環(huán)境，站在起點(diǎn)，當(dāng)未知與初來乍到的不知所措忽然襲來時(shí)，小小的忐忑在所難免，因而此時(shí)就需要正確認(rèn)識(shí)從事的工作的重要性，以飽滿的精神，昂揚(yáng)旺盛的斗志，全身心投入到自己所從事的工作中，積極調(diào)整好自己的心態(tài)，以一種從容不怕的自信去適應(yīng)全新的工作環(huán)境，這是開展工作的先決條件。

2、生疏的業(yè)務(wù)知識(shí)態(tài)度是虛心請(qǐng)教的奮進(jìn)

適應(yīng)了環(huán)境，結(jié)識(shí)了同事，接下來最重要的當(dāng)然是工作任務(wù)。然而對(duì)于鄉(xiāng)政府工作的知之甚少，生疏的業(yè)務(wù)知識(shí)成為開展工作最大的弊端，但是面對(duì)未知的領(lǐng)域不懂不會(huì)絕不是不干的借口，要學(xué)要干其實(shí)會(huì)有很多方式。而首當(dāng)其沖的便是向領(lǐng)導(dǎo)和同事們虛心請(qǐng)教。因此，要有虛心學(xué)習(xí)的態(tài)度和刻苦學(xué)習(xí)的精神。

3、未來的工作計(jì)劃態(tài)度是結(jié)合實(shí)際的創(chuàng)新

雖然對(duì)于工作開展不具備任何實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，但是仍然可以為今后的工作制定一個(gè)初步的計(jì)劃，畢竟要想取得良好的工作效率，就一定要有完善的工作計(jì)劃和明確的工作目標(biāo)，如此一來，才能做到時(shí)時(shí)有目標(biāo)，事事有重心，才能在看似遙不可及的任務(wù)目標(biāo)中取得事半功倍的工作效率。首先是學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)是進(jìn)步唯一的方式，虛心努力的學(xué)習(xí)更是盡快掌握提高業(yè)務(wù)能力最好的辦法。毛主席云：在游泳中學(xué)會(huì)游泳，在戰(zhàn)爭(zhēng)中學(xué)會(huì)戰(zhàn)爭(zhēng)。到鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作，僅靠學(xué)習(xí)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要加以實(shí)踐鍛煉。直接面對(duì)群眾，有許多書本知識(shí)老是記不住，但到了具體工作，經(jīng)歷了容易記、記得牢。因此，只有通過理論學(xué)習(xí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的雙重積累，才能讓自己盡快的成長(zhǎng)。其次是思考，用善于發(fā)現(xiàn)的眼睛去尋找鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的亮點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際情況提出新的創(chuàng)意，時(shí)刻具備創(chuàng)新意識(shí)，將自己所學(xué)的知識(shí)更好的融入工作之中，真正做到學(xué)以致用，推陳出新；最后是勤奮，始終堅(jiān)信一份一分耕耘一分收獲的道理，好吃懶做不是該有的作為，勤奮努力才是年輕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員所必須的態(tài)度。

農(nóng)村是一個(gè)廣袤的天地，在這里有屬于祖國(guó)最肥沃的土地和最樸實(shí)的人民，而作為年輕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員，要想成長(zhǎng)為一名真正的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)”干部，任重而道遠(yuǎn)。只有做到和農(nóng)民群眾真心的交朋友，摒棄不為農(nóng)民群眾所接受的作風(fēng)習(xí)氣，與農(nóng)民群眾打成一片，樹立工作依靠農(nóng)民，工作為了農(nóng)民的意識(shí)，做到發(fā)展依靠農(nóng)民，發(fā)展為了農(nóng)民，發(fā)展成果與農(nóng)民共享。只有這樣才能和農(nóng)民群眾將心比心，肝膽相照，成為實(shí)實(shí)在在的朋友，才能獲得農(nóng)民群眾的大力支持，推動(dòng)我們的工作順風(fēng)順?biāo)仓挥羞@樣年輕的我們才能成長(zhǎng)為一名真正的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部”。

第五篇：思考與探索

思考與探索

1．反思你執(zhí)教的一次語言教育活動(dòng)？

2．在談話活動(dòng)應(yīng)該注意哪些問題？

3．在繪本閱讀活動(dòng)中應(yīng)該注意哪些問題？在一次的語言教育活動(dòng)《三只小豬》中，我將幼兒分成三大組進(jìn)行角色扮演，幼兒很快在動(dòng)作扮演中完成了言—行—意的轉(zhuǎn)換，從而獲得了大量的新的經(jīng)驗(yàn)，完成了對(duì)角色的想象，同時(shí)他們還將自己的主觀經(jīng)驗(yàn)投射到故事中，出現(xiàn)了與故事原文截然不同的聯(lián)想，如有的幼兒在扮演時(shí)，增加了用手機(jī)撥打110的情節(jié)，有的幼兒讓三只小豬在危難時(shí)刻得到了大象伯伯的幫助趕走了大灰狼，還有的幼兒將自己想象成一只充滿智慧的小豬，待大灰狼進(jìn)屋后，給他喝了一杯奇特的飲料，大灰狼竟然變的和小豬、小兔們一樣，不愛吃肉，愛吃草了，于是，三只小豬與大灰狼成了好朋友、、、、、、2在談話活動(dòng)中應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

首先要注意活動(dòng)環(huán)境和條件的創(chuàng)設(shè)。

其次要選擇恰當(dāng)?shù)幕顒?dòng)方法。

最后要考慮活動(dòng)的組織形式。

3在繪本閱讀活動(dòng)中應(yīng)注意的問題：

（1）“聽賞”為主要途徑。

（2）以幼兒閱讀興趣為先導(dǎo)。

（3）習(xí)得圖畫書閱讀技能技巧。

（4）不以識(shí)字為目標(biāo)。