第一篇：關于舊城改造存在的問題及對策的思考

關于舊城改造存在的問題及對策的思考

作者：

【摘要】

所謂舊城改造，就是對舊城區的再次開發，是指對舊城區中已不符合經濟和社會發展和 進步需要的物質環境進行部分改造，使城區的布局整齊劃一，使其整體功能得到進一步改善和提高。目前我國科技高速發展，工業化、現代化發展迅猛，為了節約用地，國家針對用地粗放、閑置浪費現象采取了加強對土地使用的宏觀調控。經濟的快速發展，導致了我國部分城市舊城區城市布局、生活方式及經濟模式已明顯暴露出與現代社會的不適應，違法違章建筑用地現象比較普遍；存在諸如樓房質量較低，建筑密度大，道路狹窄彎曲等諸多安全隱患；以及出租房屋缺乏管理等社會治安隱患。因此，在社會主義市場經濟條件下，如何建設和改造城市，便成為城市規劃研究工作者亟待解決的問題，城市規劃就要從自然環境和社會心理兩方面去探究如何開創一種既能融合技術和自然的人類生活的最優環境，又能激發人的創造精神和生產力，提供較高的物質和文化生活水平的局面。目前我國城市規劃建設中的舊城改造在運作過程中，問題和偏頗之處也很多，針對這些問題，提出解決的建議和方法。關鍵詞：舊城改造；思路；問題和對策

一、城市舊城區的形成和改造基本情況

1、城市舊城區的形成。

城市舊居住區，是在城市的長期歷史發展中逐步形成的城市在各個歷史時期發展的縮影。舊城區一般具有較豐富的歷史文化遺存，較完整的歷史格局和傳統風貌，但也存在基礎設施相對比較陳舊、房屋質量比較差、城市格局尺度比較小、人口密度較高而且居民收入低等一些問題。例如重慶市是一座歷史悠久的城市，公元前316年，秦滅巴，設置巴郡，秦將張儀筑江州城，這是重慶第一次筑城。1929年，正式成立重慶市，人口23萬。1937年抗日戰爭爆發，國民政府遷都重慶，戰爭期間城市毀損嚴重，現在除少數幾處陪都時期留下的文物古跡外，舊城區大多都是上世紀60-70年代后的干打壘、捆綁式、磚柱夾壁等結構的建筑。

2、舊城改造的基本情況。

舊城改造一般指對市區的主要是一些時間較長的小區和廠房的改造。改變和建造城市規劃結構，在其行政界限范圍內，比較合理的劃分工業用地分區和城市用地分區；通過采取綜合的措施來凈化大氣和水，降低噪聲污染，綠化開闊空間，改善城市居住環境；更新并且調整城市工業布局，完善城市道路系統；改善城市人居環境并加大公共設施的建設，把舊街坊改造為系統的居住區。

二、舊城改造存在的問題

1、以單一的獲取利潤為主要目的,過度提高容積率,加大建筑密度,造成過密的開發和土地的濫用,導致環境持續不斷的惡化。以渝中區為例，2007年上半年批準的用地面積約為7萬平方米，比去年同期減少了近八成；批準的建筑工程面積為85萬平方米左右，相比去年

同期增加了80%多。批準用地面積在不斷減少，而建筑工程面積在不斷大幅增加。這一減一增之間，將會導致單位用地面積內的建筑量增大，建筑的容積率提高，與之相匹配的公園綠地等公共設施問題將更加難以解決。

2、只看到局部眼前的利益忽視城市建設的長遠目標,在城市歷史文化和景觀保護區內拆除或者改建需要保護的歷史建筑, 采用新區開發的模式，大拆大改，推倒重來，嚴重破壞了城市的傳統風貌和特色。并且在很多地方拆遷補償的標準不合理，補償的金額過低。這是造成拆

遷糾紛中最根本、最普遍、最主要的原因。在有的地方拆遷的主體及行為不合法。有的拆遷人根本就不具備合法的拆遷資格;并在其拆遷過程中暴力拆遷，以強凌弱，以大壓小。這種拆遷人是無法讓拆遷戶安心的。輕視規劃，不認真做好建設工作計劃，缺乏政策的連貫性，未能做好拆遷戶的安置工作，安置房屋條件較差，不但證件手續不齊，而且經常停水停電，有的甚至是危房，這些現象也是屢見不鮮。

3、對舊城改造的復雜性認識的缺乏，將問題簡單化,不管具體情況一律采取推倒重建的開發模式,導致人力、財力和物力的浪費,破壞原有城市的空間結構和原有的社會網絡。對“舊區”的認識就是城市的“爛攤子”、“包袱”和“臟、亂、差”的代表，舊城改造就是放開手腳祛除這些“毒瘤”。再加上強大的商業利益的推動，過去在舊城改造中的具體工作采取了不分良莠，大肆拆遷，整平土地重建的方法。這樣的做法收效甚微、工作簡單，但是往往直接摧毀了城市原有的社會結構、文化脈絡、風土人情，并且市場化運作對高回報的追求，每每突破城市規劃對建設的控制的各種要求，致使城市歷史格局、肌理的破壞和傳統風貌的喪失。

4、地質治理與舊城改造的工作不相協調

我國部分的地區位于地質災害隱患比較大地區，要對這些地區進行改造，就必須采取一邊治理一邊改造的模式，雖然大幅度提高改造費用，拉長改造周期，但對于城市的長遠發展有至關重要的作用；部分改造地區道路狹窄，交通擁擠，對開發商來說升值空間有限，較大地制約了項目整體規劃和規模，開發商在前期必須投入大量的人力、物力對其進行評估和改造，改造成本不斷的增加，政府應予以政策扶持，以保證地質災害多發區舊城改造項目的順利完成。

三、對策與措施

針對上面的問題，可采取如下的對策和措施。

1、舊城區改造要以遵循城市發展規律，保護城市原有的人文氣息和城市風格，走有機更新可持續發展道路為前提，根據改造的內容和要求，妥善處理當前與將來的關系，并且在舊城改造過程中，要遵循統一規劃、統一征地、統一設計、統一配套、統一管理的“五統一”原則，有計劃、有步驟地進行舊城的改造建設。

2、加強政府的宏觀調控。政府要制訂管理和約束舊城改造的行為的地方性法規，以減少開發活動中的盲目性；要制訂適當的獎懲制度，充分調動各方面的積極性。特別是政府要

加大對舊城區基礎設施的投資，改善好舊城區的基礎設施和自然環境。

3、加強規劃引導。針對空間布局、用地調整、交通、綠化、市政、文物保護等一系列的問題，城市規劃的相關部門要花大力氣對舊城改造問題進行全面的深入細致的研究，制定系統改造的規劃。在舊城改造的規劃的可實現的基礎上，編制舊城的改造規劃要引入城市經營的理念，按經濟規律辦事。要對每項舊城改造項目，都從土地評估、土地分級方面著手，對土地的增值、土地的市場進行預算，進行系統的成本效益分析。

4、引進公眾參與機制，走“民主化”的舊城區改造的道路。因為舊城改造是城市建設中最為復雜、涉及面最廣的一項工程，直接涉及到公眾的切身利益，因而舊城改造一定要積極引入公眾參與機制，走“民主化”道路。政府要認真聽取群眾的意見，協調各方的利益；加強開發商的責任感，增強公眾的參與熱情，在商業的利潤和公眾的利益之間尋求合理平衡。對一些居民提出的對超面積安置的意見，可以由被拆遷人先提出申請，根據批準的規劃，在條件允許的情況下最大限度的滿足居民的需求。如規劃條件不允許，必須仍按拆遷補償方案中的規定執行。

5、加強規劃實施管理和執法。對舊城改造問題采取“三分規劃，七分管理”的原則。一旦經過批準具有法律效力的舊城改造規劃，要嚴格遵守。一旦發現違反規劃的行為，行政主管部門要堅決查處，決不能姑息。

四、總結

就成改造是社會發展和和人文需要的必然趨勢，改造就成志在必得。在舊城的改造當中最重要的就是安撫民意，民意是最不穩定的因素，民眾是最重要的，在改造過程中應該盡量避免與民眾發生沖突。在改造的前期應當安排各舊城區的街道辦事處對民眾進行思想教育，曉以利弊。制定合情合理的土地置換措施，避免損失群眾的切身利益。參考文獻：

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第二篇：淺談舊城改造存在的問題及對策

淺談舊城改造中存在的問題及對策

摘 要：目前我國的舊城改造在城市建設中占有非常重要的地位, 但是在其運作過程中, 出現很多了問題, 針對這些問題, 提出解決的建議和方法。并處理好新舊建筑之間的關系,促進城市發展。

關鍵詞：舊城改造;問題和現狀;城市再開發；建議與方法

1.引言

城市的發展戰略是以推動經濟社會進步,改善人居環境為目標。而舊城改造就是通過改造舊城區中那些落后的、不利于城市經濟、社會發展的環境結構,重新構建城市發展的合理化空間布局,恢復舊城區在城市發展中的固有活力,發揮其應有作用,以達到改善生活質量與環境、振興城市經濟、推動社會進步的目的。研究舊城改造對我國經濟建設具有更重要的現實意義。

2.舊城改造與新區開發的關系問題

我們在進行新區開發建設時, 首先要進行投資較大的基礎設施建設, 因此其建筑綜合造價要比舊城區高得多。這就無形中造成新區建設進展緩慢, 而舊城改造卻熱火朝天。比較典型的如沈陽市的舊城改造, 在過去十幾年中, 住宅建設幾乎全都是舊城中, 只在城市邊緣地帶建了少量的住宅。當涂縣從1996年開始進行大規模的城市建設, 當初計劃先在城東開辟一新區, 并率先進行了新區主干道的建設。然而, 由于資金不

足中途停了下來, 恰在此時, 有一港商有意對

縣城中心區黃金地段的舊城區進行開發改造,而不愿到新區進行開發。

為了引進外資, 縣政府

改變了原有計劃, 轉而

開始了大規模的舊城改

造。由于這幾年來舊城的大規模改造, 抑制了

新區的發展, 新區至今

未形成氣候。越集中在中心改造新區就越發展

不起來,形成一種惡性循

環, 影響了整個城市的發 展。

通過對這幾年城市建設經驗教訓的總結, 根據事物發展的客觀規律, 在確定是著重舊城改造還是開發新區的時候, 應該首先重點發展新區, 然后再回過頭來對舊城進行逐步改造。發展新區與舊城改造并不是相互對立的, 而是相輔相成的。先進行新區建設使新區建設形成一定規模和面貌, 從而吸引開發商去開發, 吸引和轉移舊城區的部分人口, 并積累城市建設經驗和資金,為舊城改造創造有利的條件, 然后再進行舊城逐步改造。這樣既推動了城市整體發展, 又能使舊城改造達到高質量、高標準, 促進舊城改造, 形成良性循環的格局。城市發展不能任憑市場經濟規律自發進行, 需要政府發揮應有的調控作用。政府通過制訂政策, 運用多種調控手段, 積極引導、有意先啟動新區發展。

3.舊城改造的問題和現狀

3.1缺乏總體規劃, 零星分散搞改造

《城市規劃法》規定：城市新區開發和舊區改建必須堅持統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則。各項建設工程的選址、定點，不得妨礙城市的發展，危害城市的安全，污染和破壞城市環境，影響城市各項功能的協調。但在實際過程中，一些地方為了追求高額利潤，出現零星插建、見縫插針，甚至擠占公共配套項目用地的現象。造成房屋改造雜亂無章，基礎設施無法顧及，改造死角到處遺留，改造了的舊城仍是舊城。

3.2 忽視改造后新城的園林綠化問題

舊城一般位于城市的中心地帶, 隨著城市范圍的擴張, 這些地區成了寸土寸金的黃金地帶, 造成地價飛漲, 舊城改造成本大幅增加。成本增加直接意味著開發商的利潤減少, 甚至意味著有負債的風險。于是舊城改造項目的實施者不愿意大量資金和人力投入在費力不討好的園林綠化上, 這樣就造成新城建成后的園林綠化率急劇降低, 改建成一個“ 大雜院”。

3.3黃金地段成寵兒, 偏街背巷成棄兒

在一些位于繁華地段，人口和建筑物密度較低的舊城區，由于開發前景誘人，往往得到優先改造。與此相

反，地處偏街背巷，住房困

難戶和危房戶最為集中的地

段，則成了無人問津的棄兒。

這些地方的居民正是所謂的“城市弱勢群體”，是最需要

通過舊城改造來改善居住環

境的對象。但在實際操作中，由于改造這些地方無利可圖，造成政府無力去改造，開發

商無意去改造。

3.4在舊城改造中不能合理地綜合利用土地

由于在舊城改造中采取片區拆遷, 全部重建的模式, 開發商拆住宅后仍建住宅, 拆商業門面后仍建商業門面的方式屢見不鮮, 這就造成對土地的無法綜合規劃、評估, 造成土地使用在時間和空間上的“低谷”現象。

3.5盲目追求都市化景觀, 忽視城市的特色建設

我國國土面積廣大, 不同的城市存在于不同的地理位置, 有不同的氣候, 不同的自然景觀。同時我國又是一個文化源遠流長的國家, 不同的城市也具有不同的人文、歷史風貌。綜合這一切,我國的每個城市都具有自己獨特的特點。但現

在的舊城改造都一致的去追求高樓林立, 車水馬龍的城市景觀, 造成!“千城一面”的情況, 毀滅了城市獨特文化的流傳。甚至有人認為高樓大廈就是現代化城市的代表符號, 卻不知現代信息技術時代已經使摩天廈失去了高度優勢, 人們更多的開始追求風格迥異的城市建筑風格。舊城改造使城市人口密度越改越密, 交通越改越擁擠, 城市的標志性建筑特征不明顯, 整個城市沒有任何特色。引起了城市地區人口和產業的過度集中, 工業廢物, 生活垃圾, 汽車尾氣排放量的增加, 城市綠地的急劇減少, 導致了城市生態環境的嚴重惡化。此外, 城市建筑, 特別是住宅高層化不但給城市居民的日常生活帶來諸多不變, 而且對城市地震、火災、城市熱島效應等災害的預防工作造成了潛在的隱患, 城市居住環境的安全性令人擔憂。

3.6重視城市再開發, 忽視舊城原有設施的修復和保護

舊城改造是改善人居環境、實現土地利用集約化的重要途徑, 是激發城市生機與活力的重要手段, 是集開發、修復、保護于一體的綜合性城市建設。但在我國的舊城改造項目中普遍采取片區整體拆遷重新建設的操作模式。誠然, 采取此種方法對于提高城市的基礎設施水平及改變地區的整體風格有很大的優勢, 但采取這種模式的同時也會造成人力、物力的極大浪費和歷史文化古跡遭到破壞等。有時這種方式也會造成舊城中可以修復、利用的城市設施棄之不顧, 轉而投入大量的資金予以拆除重建。

3.7急功近利, 大拆大建

《城市規劃法》規定：城市舊區改建應當遵循加強維護、合理利用、調整布局、逐步改善的原則，統一規劃，分期實施，并逐步改善居住和交通條件，加強基礎設施和公共設施建設，提高城市的綜合功能。但有些地方在實施集中改造的初期，急于求成，改造標準訂得過高，拆遷工作量大，一些可充分利用的古建筑和新建房子全部被推倒重來，出現了大拆大建的現象，造成了極大浪費。由于改造規模過大，拆遷過多，無力安置，便采取打折扣的方式，重住宅輕配套，只顧地上，不顧地下，只強調局部利益，不注重整體效益。

4.舊城改造中的原因分析

經濟效益與社會效益、環境效益的沖突, 城市規劃法規體系不健全, 城市規劃對城市建設沒有起到應有的引導、促進、制約作用。忽略建設規劃, 沒有針對不同地塊的不同條件和特點, 因地制宜、突出各自特色以及受到地方政策、體制和拆遷成本高、安置難度大等多種因素的制約, 舊城改造進展緩慢, 造成了這些問題的出現。城市改造不是簡單地推倒舊房子, 蓋起新房子, 而是根據城市發展的需要, 在城市老化地區實施有計劃地進行再開發、修復和保護, 為人們創造一個高質量的生活。舊城改造應堅持整體性、動態性、保護與改造協調的原則, 集約利用城市土地, 使舊城從城市功能、布局、產業結構上進行調整, 使舊城機能得以完善, 滿足城市可持續發展的要求, 真正做到社會效益、環境效益和經濟效益的統一, 使社會諸要素融洽、整合與協調地發展。

5.解決舊城改造存在問題的建議與方法

（1）要以有機整體協同的觀點在城市設計中慎重處理新老建筑的關系,文化與功能的關系,建筑形象與空間環境的關系,把城市構成諸要素統一協調,共同突顯該街區城市設計主題。對于舊城保護主旨來說,尤其注重城市文化精神的灌注,比如京城的舊城改造就要有京劇的“京韻”“京味”,以與新區形成對比強烈的文化風貌反差,才能有其鮮明的特色。

（2）找到適當的“平衡點”切入, 使舊

城改造既達到改變城市環境, 改善人民

居住條件的目的, 又解決了開發建設中

“經濟利益”與“環境改造”之間的巨大

矛盾。實例：蘇州桐芳巷住宅小區 這是

一個位于古城內的舊城街坊成片改造項

目，用地不可謂不緊，建筑密度不可謂不

大(48.2%)。在這樣的情況下，要求有大塊的公共綠地是不現實的。因此，小區充分

結合街、巷、弄、庭院的格局，結合古城 的歷史文化意蘊，著力營造了精巧的小型

庭園和宅旁綠化，很好地將住宅與古城街巷肌理和蘇州園林的風格特點加以融合。雖然綠地率不高，但小區環境親切、園林綠化清新雅致，具有濃濃的“家園”感。它從蘇州特有的古城肌理與園林特色入手。這種尋求“平衡點”的觀念與方法，既是主動、積極的，也是現實和富有生命力的。

（3）協調新舊,深化城市細部,精心組織城市公共空間與環境藝術是城市設計的重要任務。沒有好的城市設計,城市建設只能是粗放的,不可能作深作細。此外,舊城城市設計還需要認真為寓新于舊出好題目,把握好該地段片區新建筑應擔當的角色,否則不可能指導建筑創作產生精品,也不可能出現融新舊于一體的城市藝術和諧共生。城市公共空間如廣場、街頭綠地等主要靠城市設計加以指導實施。

（4）對于舊城區的城市設計來說,特別要強調的是不要隨意改變或破壞舊城原有的形態格局、城市肌理和城市空間環境氛圍,包括體量、高度、空間尺度等控制要素。要避免過分強調滿足現代功能要求和經濟利益的驅動強制性地開路拓寬,盲目追求壯觀氣派。著名作家劉心武曾撰文呼吁要維護什剎海城市傳統情調空間,是很有見地的。

(5)以舊治舊, 不搞大拆大建。不搞全推倒重建, 而是在舊房基礎上拆舊建新, 同時充分利用舊有條件, 舊有設施, 舊有環境為新住宅服務, 使舊城改造變成花錢少, 辦事多, 見效快的利國利民工程。對于舊城中可以修復的近現代建筑、城市基礎設施應進行維修翻新后繼續使用, 減少資源的浪費。需要重點研究舊城區域拆除與保護的問題, 以科學的規劃指導舊城改造中哪些區域該拆除, 哪些區域該保留, 哪些建筑該改造, 哪些建筑該修繕。只有明確了拆除與保護的關系,舊城改造工作才能有的放矢, 解決改造中的諸多問題和矛盾。還要防止有些地方在舊城改造中, 將醫院、學校等社會配套設施全部搬出舊城區, 形成純住宅區的做法, 要力求做到城市功能的完整配套。此外, 舊城改造還應當在規劃中注重對城市環境的綜合治理, 避免重復建設和資源浪費。

(6)在舊城改造中對歷史文化遺存應當進行合理保護和有效適度開發, 發揮出城市文化的強大積聚效應, 展現城市文化的獨特魅力。因為舊城中豐富的歷史文化遺存, 是城市不可再生的寶貴資源, 是一個城市區別于其他城市和地區獨一無二的品牌形象, 對于提升城市核心競爭力具有重要意義。

（7）現代建筑國際化不會影響我們對中國傳統建筑文化精髓的傳承。一些民族建筑形式被歷史封存后,民族的傳統建筑文化失去了她幾千年賴以表達的物質基礎,而新的表達方式尚未產生,人們便產生迷茫和種種擔憂。其實,這是對社會變革引起的文化附著產生了認識觀念上的差別。舍棄不適合時代的東西是一種進步。民族傳統的建筑文化需要揚棄,需要將不適應時代的元素,像牛耕、土布、雕版印刷一樣蠟封在某一歷史階段中,或將其保留在現代化進程較緩慢的區域,或作為一種民族歷史文化藝術在特定的地區用文化藝術的形式加以保護和發展,使其成為歷史文化的活化石。與此同時,以人為本、因地制宜、講求秩序、崇尚節儉的中國傳統建筑文化精髓將會在現代建筑中得到傳承和弘揚;建筑的“外緣”文化也將作為旗幟飄揚在現代建筑之上,引領我們的民族文化前進。

（8）因地制宜, 量力而行, 速戰速決, 分期分批綜合改造。中小城市改造的規模宜小不宜大, 要根據現實的國情國力及地方財力物力, 在小區規劃統一指導下, 搞小批量小規模, 短平快的改造。借助人民群眾、各單位、各部門及社會力量, 只要有計劃按比例優質、高速發展, 就會集腋成裘、由小變大,片片相聯。

6.結語

處理好新舊建筑關系是城市藝術水平的集中體現和關鍵問題,也是難點問題,不可等閑視之。在一個城市區段內,新與新之間不但要對話,新與舊之間更要有溝通對話,而不是相互對立,總體要協調。舊城改造不僅應滿足于完善公共設施、改善市區環境, 使之成為更適合居住、工作或休憩的場所, 從而提高物業價值、改善地區經濟狀況、增加政府稅收或減少政府支出, 而更應希望通過反映并代表公眾心聲和利益的更新, 使舊城可持續改善、社區可持續發展、居民可和諧生活。

參考文獻:

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[6] 李 飛.關于舊城改造問題的探索[J ].淮北職業技術學院學報,2007

(3):1112112.題目：

姓名：張雅興 班級：建筑082 學號：082975 指導教師：單承黎 淺談舊城改造中存在的問題及對策

第三篇：舊城改造存在的問題

舊城改造存在的問題

舊城改造，就是舊城區的再開發，是指對舊城區中已不適應經濟、社會發展需要的物質環境部分進行改造，使其整體功能得到進一步改善和提高。當前我國正處在工業化、城鎮化的快速發展時期，建設用地粗放利用、閑置浪費現象較為普遍，為了集約用地，國家加強了對土地的宏觀控制。

舊城改造主要存在幾方面問題

1、對舊城改造的復雜性缺乏認識，將問題簡單化,不顧具體情況一律采用推倒重 建的單一的開發方式，破壞了原有城市空間結構和原有社會網絡。這樣的做法見效明顯、工作簡單，而且市場化運作對高回報率的追求，屢屢突破城市規劃對建設的各種控制要求，導致城市歷史格局、文化脈絡的破壞和傳統風貌的喪失。

2、以獲取利潤為主要目標，追求單一的經濟效益，過度提高容積率，增大建筑密度，減少建筑間距，造成過密開發和土地濫用，導致環境持續惡化。

3、只看到局部的眼前的經濟利益,在城市歷史文化和景觀保護區內拆除或改建需要保護的歷史建筑,嚴重破壞城市的傳統風貌和特色。目前重慶市舊城改造是以開發公司為主的方式運行，而且基本采用新區開發模式，大拆大改，推倒重來。如化龍橋舊城改造項目過程中孔二小姐舊居被野蠻拆除。

4、局限于開發有利可圖的項目和黃金地段，而一些較難產生可觀經濟效益的基礎設施和急需更新的經濟效益差的地段卻無人問津，城市整體環境難以得到改善。隨著城市土地和商品房價格的上升，舊城改造的成本也越來越高，在改善城市形象推動區域經濟發展的同時，一部分開發商為了加快開發進度，選擇拆遷難度相對較低的城鄉結合部地塊進行開發，以此來降低開發的難度，形成了攤大餅似的房地產開發模式；另一部分開發商則尋找地段較好的地塊進行舊城改造開發，以追求更大的收益。

第四篇：嘉興市舊城改造存在的問題及對策研究

公共事業管理專業2011屆本科畢業論文（設計）

本科畢業設計(論文)

任務書

公共事業管理專業2011屆本科畢業論文（設計）

第五篇：舊城改造的思考

舊城改造的思考

一、我國當前舊城改造的特點

1.規模大、起步快、來勢猛

許多城市, 在舊城區拆建面積達幾百萬平方米, 綜合開發小區象雨后春筍般出現, 許多城區地段舊貌換新顏。

2.市場經濟, 制約舊城改造

由于參入開發的房地產公司, 都是自負盈虧的經濟實體,盈利是其從事開發的主要目的, 所以對選定開發項目, 常常竭盡全力, 寸土必爭, 使土地開發達最高限度, 經濟利益起支配作用。

3.開發投資多渠道

過去城建投資, 單純靠國家撥款, 現改為由銀行貸款, 同時各企事業單位可自籌資金, 開發單位可社會融資、可與外商合資, 也可引進外商獨資、可向社會發行股票, 也可股份制經營。總之開發項目對所有投資者都有責、權、利。

4.決策多元化, 利益遷涉面廣

因為項目開發的最終結果, 關系到投資參建各方利益, 在決策過程中肯定會有不同意見, 要通過多方協調, 才能取得行動上的一致。

5.政府行為, 宏觀上控制舊城改造

由于土地所有權是國有, 土地有償使用批租是由國土局審批。在建筑方案、改造規模、建筑功能、造型、層數、高度、容積率、環境、公建配套等都由城市規劃管理局控制, 而投資金融由建行監管, 工程質檢、稅收, 都有政府職能部門參與控制。

6.國家既定政策的指導作用

國務院曾頒布城鄉住宅建設技術政策, 規定“加速現有住宅的改造”

原則, 其中包括開發新住宅與改造舊住宅相結合、制定房屋質量評定標準、有計劃地對現有住宅區分別采取保留、改建和拆建的措施,以及改善住房通風、采光、防潮、衛生條件、增加基礎設施、提高抗災能力、加強舊房維修養護等方面的工作。最近又特別強調在城市開發中, “安居工程”的建設。

二、舊城改造中存在的問題

1.不按規劃操作, 不受詳規控制我國的不少城市都有經國務院批準的城市總體規劃, 但許多開發單位卻不服從規劃要求, 只要在舊城搞到一塊地, 便千方百計突破城規要求, 以自己的利益作杠桿去搞開發。

2.急功近利, 大拆大建職能部門急于改變舊城面貌, 開發單位貪利求大、對舊城區房屋構成的復雜性缺乏認識, 一律推倒重建, 結果資金不到位, 建設周期一拖再拖, 新房難成, 拆遷戶難回。

3.受經濟利益的驅使, 開發單位只去搶占舊城區的黃金商業地段, 而處于上線的偏街背巷無人問津, 那些長期居住在環境惡劣的居民急盼改建, 但又遙遙無期, 導致舊城區成片開發成為空談。

4.在舊城改造時, 建房、分房、賣房有人管, 但公建配套、市政配套無人問;只保開發單位的效益, 不管社會效益, 環境效益;重住宅、輕配套;只管地上, 不顧地下, 這樣等于新建一個舊城。

5.歷史文化、城市風貌特色、生態環境受到嚴重破壞。一些城市在舊城改造中, 拆除了許多有地方特色的建筑, 從而失去了原有歷史文化風貌。北京的香山和武漢的龜山都是城市生態環境的風水寶地, 但自修了香山飯店及在龜山修了“三國城”之后, 生態環境便遭到破壞, 造成許多永久的遺憾。

三、舊城改造的宏觀控制

1.應對所擬改造的舊城區建筑、質量、面積、外觀、產權、人口等情

況作綜合調查, 采集足夠資料, 以供進行研究。

2.應以規劃為龍頭, 對舊城土地使用性質、建筑高度、密度、容積率作強化控制, 對建筑營造、環境、公建配套、城市設計提出法規要求。

3.要充分考慮舊城原有空間結構和社會形態、地段特點、文化價值等特點, 分別采取維護, 整治、拆除重建等多種改建方式。

4.舊城區的改造方案, 要反復多次推敲, 精益求精, 選出最優方案, 體現政府意圖, 照顧居民要求, 重視投資方的經濟利益, 取得共識意見。

5.強化政府行為的指導和控制, 絕對避免越改越亂的情況出現, 政府有關職能部門, 必須對開發單位開發項目的全過程進行監管, 要動用法規和行政手段, 不要簡單地用罰款來解決問題, 因為開發單位寧愿罰款也要突破指標, 那樣所獲利潤遠大于罰款。對開發過程中人為的將資金濫用或轉移, 政府要予以特別監管, 因為建設資金外流, 肯定會造成建設周期一拖再拖, 國家和拆遷戶肯定要在經濟上蒙受損失。公建配套設施要確保, 因為這是能否充分發揮使用功能的物質技術手段。

6.要高度重視保護歷史文化, 保護古城風貌。對歷史文化的保護、在舊城改造中普遍認識不足、重視不夠, 有一批具有城市風貌的舊街區, 在大拆大建中夷為平地,造成的損失已無可彌補。應該認識到豐富的歷史文化是城市內涵高層次, 高品位的標志, 應予以保護。

四、舊城改造的理想目標

建立完善的城市規劃控制體系, 用控制性詳規對舊城改造實施控制, 其中的內容包括: 舊城改造性質、規模、用地分類、土地利用強度、建筑天際線控制, 容積率獎勵等。堅持統一

規劃成片開發的路子, 要把盈利少的多層住宅區和盈利多的中心商業區, 搭配在一起批租給開發單位, 使舊城改造整體協調啟動。要用小康型的標準來建造人們渴望的新型住宅, 按現代化的家庭生活行為需要進行設計,使這種住宅功能完備、裝修精美、設備齊全、環境優雅, 能較好體現居住區的舒適性、安全性和文明性。城市設計是舊城改造的重要內容之一, 其中的市政和公建配套, 一定要確保,水、電、氣進入家家戶戶, 道路網絡暢通無阻, 廣場和綠化園林有適當布置, 生活服務設施要齊全。總之住宅外的大環境要優美宜人。建立一種新型的社區關系, 在改造后的城區或新區,應由物業管理中心或社區服務中心主持組織鄰里互幫互助網絡, 使獨門獨戶單元住戶、人際之間充滿親情和樂趣, 避免冷漠和孤獨。保護歷史文化和建筑環境, 傳統的街坊、里弄都有一定的歷史價值, 北京菊兒胡同改建, 以多層四合院方式進行舊城改造;福州完整的保留了“三坊七巷”, 這些都成功地使歷史文化得以延續, 為保護舊城歷史文化創造了一個好范例。綜上所述, 舊城改造是一個復雜的建設過程, 不能單一用經濟效益來分析決策, 應根據舊城區地段特點,因地制宜, 因勢利導綜合改造和再開發。