第一篇：城市舊城改造問題探析

城市舊城改造問題探析

【摘要】隨著社會經濟的高速發展，許多舊城區原有的格局、經濟模式和生活交通方式，很難滿足人們對生活的高標準要求，也與現代的發展越來越不適應，例如舊城區功能過度集中、房屋破舊、居住擁擠、交通阻塞、環境污染、市政和公共設施落后、布局不合理等問題，我國大部分城市都可以算作舊城市，在社會主義市場經濟條件下，如何建設和改造城市，這無疑是城市規劃研究工作者探討的課題，同時也是每個居民所關注的問題，無論是為了滿足因城市化進程的加快而不斷擴大的城市空間發展的需要，或是為了保護有限的土地資源合理利用土地的需要，還是為了改善舊城功能結構以適應城市發展的需要，舊城改造都是城市化發展的必然要求。

【關鍵字】城市舊城改造問題對策與措施

為了更好的發展建設城市，給人們提供方便快捷的服務及舒適的生活條件，改造舊城市是一個必然的過程。而舊城改造本該是個利國利民的政策，可是很多地區在進行舊城改造的過程中出現了許多嚴重問題，下面本文就舊城改造問題做一個探析，希望人們能更好的認識舊城改造，也希望政府人員能重視舊城改造合理規劃改造。

一、城市舊城存在的問題，改造的必要性

我國大部分城市都可以算作就城市，普遍存在的問題是：

1.布局不合理。工業生產、居民、歷史文物、倉庫、學校機關等混雜在一起，布局混亂。

2.基礎設施嚴重不足而且難以改善。

3.人口密度過大，我國許多大城市每平方公里3萬人，上海達4萬人。而歐美的大城市，如華盛頓、斯德哥爾摩等每平方公里不足5，000人。

因此，舊城市改造在我國是一件長期艱巨的任務。

二、城市舊城改造概念

舊城改造是按統一規劃，對現有城區進行有計劃、有步驟的改造，使之適應城市經濟、社會發展整體需要的建設活動。舊城改建是舊城區的再開發，能使舊城區其整體功能得到進一步改善和提高。當前我國正處在工業化、城鎮化的快速發展時期，建設用地粗放利用、閑置浪費現象較為普遍，為了集約用地，國家加強了土地的宏觀調控。

三、城市舊城改造的內容

舊城改造的內容主要包括三個方面，分別是：開發、修復、保護。

開發是指：在布局混亂，城市功能喪失，城市環境質量嚴重惡化的城區，根據城市的總體規劃、拆除全部建筑和構筑物，拓寬城市道路，新建各種必要的城市設施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高環境質量，徹底改變原有城區景觀的大規模城市改造建設。比如城市高新區的建設、城市快速路建設等等，都屬城市的再開發。

修復是指：在布局混亂，城市功能部分喪失，環境質量正在惡化的城區，根據城市總體規劃，拆除不良建筑物和構筑物，對尚可保留或具有保留價值的城市建筑物和構筑物進行保護性修繕、改造、新建各種必要的城市設施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高環境質量，部分改變原有城區景觀的中等規模的城市改造建設，也可理解為“舊物更新”。比如臨街商鋪改造、舊小區改造等。

保護是指：在現狀良好，但將來可能惡化的城區，根據城市總體規劃，對具有保留價值的建筑物、構筑物、街區進行保護性修繕，強化城市功能，保護城市環境和原有地區景觀，是小規模城市改造建設。比如某些城市古建筑的保護和開發。

四、城市舊城改造的原則

《城市規劃法》第二十七條規定：“城市舊區改建應當遵循加強維護、合理利用、調整布 第 1 頁

局、逐步改善的原則，同意規劃，分期實施，并逐步改善居住和交通運輸條件，加強基礎設施和公共設施建設，提高城市的綜合功能。”

因此舊區改建應遵循以下三個原則：

1.加強維護、合理利用原則：對城市舊區原有的建筑物、構筑物及其他設施仍有保留價值的，應當維護，能夠利用的要合理利用，包括原有的房屋、管線、道路，也包括有價值的歷史文物，不能一概拆除。

2.調整布局：在科學劃分功能的前提下，把不符合本區域的項目拆除或遷出、把適合本區域功能的項目遷入，并且要使基礎設施的建設與其相適應。

3.逐步改善：舊城區需要改善的功能太多，按現階段我國的經濟發展水平，要在短期內完全改善是不現實的，尤其是大城市的舊區。改善舊城區是一項長期而艱巨的任務，只能逐步地堅持不懈的改建，不能一步到位。

五、城市舊城改造存在的問題

1、對舊城改造的復雜性缺乏認識“將問題簡單化,不顧具體情況一律采用推倒重建的單一的開發方式,造成財力和物力的浪費,破壞了原有城市的空間結構和原有社會網絡”。對“舊區”的認識就是過去留下的“爛攤子”，是城市的“包袱”和“臟、亂、差”的代表，舊城改造就是放開手腳清除這些“毒瘤”。加上強大的商業利益的推動，相對應地，過去在舊城改造中在具體工作中采取了不分良莠，一律大面積拆遷，整平土地重新建設的做法。這樣的做法見效明顯、工作簡單，但往往直接瓦解了城市原來的社會結構、文化脈絡、地方風情，而且市場化運作對高回報率的追求，屢屢突破城市規劃對建設的控制各種要求，導致城市歷史格局、肌理的破壞和傳統風貌的喪失。

2、以獲取利潤為主要目標,追求單一的經濟效益,過度提高容積率,增大建筑密度,減少建筑間距,造成過密開發和土地濫用,導致環境持續惡化。以重慶中區為例，2007年上半年批準的用地面積為7萬平方米左右，比去年同期減少近4/5；批準的建筑工程面積為85萬平方米，比去年同期增加了80%多。批準用地面積在減少，而建筑工程面積在大幅增加。這一減一增之間，將使單位用地面積內的建筑量增大，建筑容積率提高，與之相配套的公園綠地等公共設施問題將更難解決。

3、只看到局部的眼前的經濟利益,在城市歷史文化和景觀保護區內拆除或改建需要保護的歷史建筑,嚴重破壞城市的傳統風貌和特色。目前許多地區舊城改造是以開發公司為主的方式運行，而且基本采用新區開發模式，大拆大改，推倒重來。

4、局限于開發有利可圖的項目和黃金地段,而一些較難產生可觀經濟效益的基礎設施和急需更新的經濟效益差的地段卻無人問津,城市整體環境難以得到改善。隨著城市土地和商品房價格的上升，舊城改造的成本也越來越高，在改善城市形象推動區域經濟發展的同時，目前舊城改造出現了兩種明顯的趨勢。一部分開發商為了加快開發進度，一般選擇拆遷難度相對較低的城鄉結合部地塊進行開發，以此來降低開發的難度，形成了攤大餅似的房地產開發模式；這種發展模式土地價格相對便宜，商品房的升值空間很大。另一部分開發商則尋找地段較好的地塊進行舊城改造開發，以追求更大的收益。

5.對舊城的改造，未考慮新建筑施工對周邊建筑的影響。在舊城改造中，由于新建建筑物多為高層建筑，地下室有一至三層不等。在基坑開挖施工過程中，周邊建筑物經常受此影響產生墻面、地面裂縫。這些裂縫多是基礎沉降產生的變形裂縫，這些隱藏的危害對建筑的安全是很容易被輕視的，但造成的危害確是很重大的。

6.舊城改造中還有一個比較突出的問題就是因改造中因拆遷而產生的問題，主要有以下幾點：

①拆遷補償標準不合理，補償金額過低。補償款之低讓大多數中低階層的居民無法在原地買到同等面積和保持同等生活質量的房屋。這是造成拆遷糾紛中最普遍、最主要的原因。

②有的地方拆遷的主體及行為不合法。有的拆遷人根本不具備合法的拆遷資格;在拆遷過程中有的拆遷人違規操作。像這種拆遷人是無法讓拆遷戶安心的。

③拆遷過程中不能很好尊重被拆遷人的意愿，甚至在雙方未達成協議就搞野蠻拆遷。在拆遷過程中使用暴力拆遷，以強凌弱，以大壓小，使矛盾激化，這也是造成上訪的主要原因之一。

④未能做好拆遷戶的安置工作。安置的房屋條件很差，不但證件手續不齊，還經常停水停電，有的甚至是危房，相信任何人被這樣安置都不會滿意的。

⑤沒有按政策辦事，拆遷的操作隨心所欲，因人而異，有的甚至濫用職權，罔顧群眾利益。有的地方不重視規劃，不認真做好每年的建設工作計劃，而且缺乏政策的連貫性，時常出現今屆李書記說拆東區，明屆張領導說拆西區，變化之大令干部群眾無所適從。

房子是人們安居樂業、居住棲息的場所，是中國絕大多數老百姓一生中最大的財富，人們當然十分珍惜和保護它，因此，當地政府在舊城改造時，應體恤民情，順應民意，不要盲目地搞大拆大建，對于確需拆遷的舊區，就應制定政策，做好規劃，做好宣傳，爭取得到大多數群眾的支持，來保證舊城改造工作能夠順利進行。

六、對策與措施

針對上面的問題，可采取如下的對策及措施：

1、舊城改造要遵循城市發展的內在規律，走有機更新可持續發展道路

有機更新即采用適當的規模，依據改造的內容與要求，妥善處理目前與將來的關系，并在舊城改造要過程中，遵循統一規劃、統一征地、統一設計、統一配套、統一管理的“五統一”原則，有計劃、有步驟地進行舊城改造建設。

2、舊城改造要走房地產綜合開發之路

黃金地段盡量多建商業、服務、辦公、娛樂等經營性房屋，以增大再開發的價值，收回資金，用于貼補經濟效益差地段的舊城改造。

3、政府加強宏觀調控

政府要制訂與舊城改造有關的地方性法規和技術標準來管理和約束舊城改造行為，減少開發活動中的盲目性和投機性； 要制訂適當的獎懲措施，充分調動各方面的積極性，尤其對部分已改造的周邊地區，由于有先前的開發商遺留下來的難題，政府要給予政策傾斜； 政府要加大對舊城區基礎設施的投資，改造好舊城區的基礎設施環境。

4、加強規劃引導

城市規劃部門要花大力氣對舊城改造問題進行全面深入細致的研究，制定系統的改造規劃，協調解決空間布局、用地調整、交通、綠化、景觀、市政、文物保護等問題。編制舊城改造規劃要引入城市經營的觀念，按經濟規律辦事。對每項舊城改造項目，都要從土地評估、土地分級著手，對土地增值、土地市場進行測算，進行詳細的成本效益分析，使舊城改造規劃建立在可實現的基礎上。

5.以人文本，維護廣大人民的合法權益

舊城改造涉及千家萬戶，若我們借舊城改造之機，立足群眾，真真正正為人民群眾辦實事、辦好事，相信天下再難辦的事也會迎刃而解。首先，我們應制定補償、安置和規范拆遷等管理辦法，為維護廣大群眾合法權益提供法律保障。其次，要落實國家有關拆遷方面的方針政策，著重做好補償和安置的工作，保證“居者有其屋”。最后，要加強住房保障體系建設，特別要重點保護如五保戶、孤寡老人、困難戶等弱勢群體的合法權益。此外，還可通過適量發展經濟適用住房和廉租房來解決安置難等問題。

6.要做好宣傳，落實政策

舊城改造涉及到千家萬戶的切身利益，是社會的熱點話題，因此政府要充分做好宣傳，與人民做好溝通。要利用電視、廣播、報紙、網絡等媒體向廣大群眾正面宣傳我們的拆遷政

策和房屋拆遷工作情況，展示城市建設的成果，使群眾理解舊城改造的目的和意義；要按規定日期提前公告，使被拆遷人有充足的時間去準備搬遷；要向各拆遷戶派發有關拆遷政策法規、拆遷補償標準、拆遷期限、安置地點等資料，使群眾充分了解舊城改造的運作，保障了群眾的知情權。

7.新區開發要先于舊城改造

舊城改造需要以新區開發為前提，當新區開發成片，配套設施齊備，四周環境優美，自然會將人口密度較大的舊城區居民吸引到新區去居住和辦公。這樣，舊城區的人口密度就會大大下降，從而使政府在舊城區進行改造時就輕松和方便得多了。

8.舊城改造要注意保留城市舊有特色，不能盲目大拆大建。

舊城改造，并不意味拆舊建新、拆低建高、拆小建大，尤其對于有歷史意義的城市來講更是這樣，對于舊城中具有特色的舊建筑、古街店鋪、古寺名宅、園林古樹等，應給予保留。這既是保留本城文化特色的需要，又是繼承歷史文明的具體體現。在世界上，許多發達國家對名城的保護，已從保護建筑藝術珍品發展到保護歷史上普通人生活的一般建筑，從保護單個文物建筑發展到保護周圍的歷史環境。而我國有幾千年的歷史文化，古代建筑多不勝數，卻許多在這些年的大拆大建中消失殆盡，實在令人心痛不已。古典建筑是我們中華民族歷史、文化、藝術和科學價值的結晶，印刻著祖先對歷史文化的創造，體現了中華文化精神和個性，具有恒久的價值。保留各個時期有特色的建筑，就是保留我們的歷史文化，好好保護它們，將它們完好地交給后代，是我們每一個規劃和建設者的責任。

9、加強規劃實施管理和執法

所謂“三分規劃，七分管理”，舊城改造更是如此。依法編制的舊城改造規劃一經批準就具有法律效力，要嚴格遵守。一旦發現有違反規劃的行為，行政主管部門就要堅決予以查處，決不能姑息。

雖然舊城改造過程中引發了許多問題，也產生了是否有必要進行舊城改造的疑問，但是城市總要發展，舊城改造也必不可少。舊城改造是一個長期的過程，也是一個關乎到國計民生和社會穩定的工程，一定要慎之又慎，要根據實際情況進行改造，并切實解決好舊城改造中存在的問題，使舊城改造真正利國利民。

第二篇：舊城改造

探討富民服裝城對南充市舊城的改造

南充市舊城的現狀

a.b.南門片區：舊城改造快速推進的條件

南門片區位處南充市順慶區南門壩濱江生態走廊腹地，東連高坪，南通嘉陵，扼守三區交匯、兩河中心的黃金地帶。

此片區居民住的是大棚戶，夏天燥熱、冬天寒冷、居住條件十分惡劣，居民需要改善生活條件，舊城改造順從民意。

此片區均是居住區，無商業形態，折遷成本低，可具操作性。

在濱江大道和玉帶路的交匯處是新修的四橋。四橋的修建有利于緩解高坪到順慶，嘉陵的交通壓力，加強三區的溝通，符合城市規劃。

b.西門片區：舊城改造難度主要的原因

西門片區主要以西門市場為中心。西門片區是舊城商業區，商鋪折遷成本過高，只有降低該片區的商業價值，拆遷才具可操作性。

西門片區商圈形成，主要西門市場的帶動。西門市場如果消亡，才能除低西門片區的商業價值。

西門市場產權的分割，形成眾多的小業主。在改造中，各個小商戶漫天要價，不支持政府的決策，使得西門市場的改造和發展步履艱難，成為政府的心病。面對這樣的一個雜亂無序的片區，政府無從下手，無法改變現狀，只得任其發展。西門片區成為了一個自生自滅的市場。

只有建成一個新的服裝批發市場來刺激和加速西門市場的衰落，而西門市場的衰落將帶動整個西門片區的衰落。

富民服裝城在西門片區舊城改造中的作用

富民服裝城是一個集服裝市場，寫字樓，住宿，停車場，客運等為一體的大型的服裝市場。選址在人民南路和紅花街之間的地段。

與西門市場相比，富民服裝城購物環境舒適，價格比西門低三分之二，環境，交通非常便捷，取代西門市場指日可待。

第三篇：舊城改造

改造原因

城市舊居住區，是在一個城市的長期歷史發展中，逐步形成的，也是城市各個歷史時期的發展縮影。舊城一般指的是在市區的一些小區或者是廠房的改造,主要是因為這些小區和廠房年代久遠,好多已經成為危房,所以必須實行改造,這種改造相對來說補償要高一些。舊城區通常歷史文化遺存比較豐富，歷史格局和傳統風貌比較完整，但同時也存在城市格局尺度比較小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比較高、基礎設施比較陳舊、房屋質量比較差等問題。

編輯本段改造效果

通過舊城區改造，城市的各個方面都有較大的發展和變化。第一，舊城區道路網絡基本建成，道路交通矛盾日益緩解；第二，公用配套設施供需總量基本平衡，服務供應結構得到優化；第三，城市環境質量得到有效控制，并呈改善趨勢；第四，住宅長期短缺的矛盾得到根本性扭轉，住宅建設飛速發展。編輯本段問題、矛盾

舊居住區改造是一個復雜的綜合系統，它涉及到社會效益、經濟效益、環境效益、文化效益等多方面的平衡與完善，關系到政府部門、房產開發商和普通居民的利益分配。由于舊居住區改造的系統性和復雜性，我國的城市舊居住區改造還面臨著一些問題和矛盾：

一、對經濟效益的過度注重和對社會效益的忽視；

二、傳統改造手段的成本居高不下；

三、輕視文化效益——歷史風貌和城市景觀特色的喪失；

四、改造手段的單一和體制的不完善；

五、公眾參與仍然薄弱。

編輯本段發展趨勢

目前，我國城市舊居住區改造呈現多種模式、多個層次推進發展態勢，改造模式由過去單純的“舊區改造”轉向“舊區再開發”。概括起來，現階段我國城市的舊居住區改造呈現出以下趨勢：

一、城市發展對經濟和環境效益提出更高層次要求；

二、公眾參與程度不斷提升；

三、趨向法制化、民主化和多元化。

第四篇：舊城改造

舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境，以便根本改善其勞動、生活服務和休息等條件。既反映城市的發展過程，城市空間規劃組織以及建筑和社會福利設施的完善過程；又表示物質成果，反映當時的建筑和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發展方向和速度。內容包括：①改造城市規劃結構，在其行政界限范圍內，實行合理的用地分區和城市用地的規劃分區；②改善城市環境，通過采取綜合的相互聯系的措施來凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；③更新、調整城市工業布局；④更新或完善城市道路系統；⑤改善城市居住環境并組織大規模的公共服務設施建設，把舊街坊改造成完整的居住區。當前舊城改造方案設計的趨向為：①保持中心城市相對穩定，增加一些結構完整、規模適當的封閉式衛星城鎮，城市用地被劃分為一些孤立的功能區，而整個規劃結構的發展，有賴于相交半放射環形系統的擴展；②在向靈活分區過渡的基礎上編制各種開敞式的城市結構，公共服務中心的布局則根據完善整個城市規劃結構的具體條件，具有更加多樣的組合方案。

舊城改造的創新理念

在對廣州南華西騎樓街進行舊城改造過程中，廣州環海集團以引進現代動漫元素的方式，把動漫風格與嶺南特色的騎樓建筑完美融合，打造舊城改造的文化創新方式。動漫創意文化的納入，將使廣州騎樓街危破房改造達到修舊創新、獨樹一格的效果，為廣州舊城改造項目樹立典范。

第五篇：舊城改造存在的問題

舊城改造存在的問題

舊城改造，就是舊城區的再開發，是指對舊城區中已不適應經濟、社會發展需要的物質環境部分進行改造，使其整體功能得到進一步改善和提高。當前我國正處在工業化、城鎮化的快速發展時期，建設用地粗放利用、閑置浪費現象較為普遍，為了集約用地，國家加強了對土地的宏觀控制。

舊城改造主要存在幾方面問題

1、對舊城改造的復雜性缺乏認識，將問題簡單化,不顧具體情況一律采用推倒重 建的單一的開發方式，破壞了原有城市空間結構和原有社會網絡。這樣的做法見效明顯、工作簡單，而且市場化運作對高回報率的追求，屢屢突破城市規劃對建設的各種控制要求，導致城市歷史格局、文化脈絡的破壞和傳統風貌的喪失。

2、以獲取利潤為主要目標，追求單一的經濟效益，過度提高容積率，增大建筑密度，減少建筑間距，造成過密開發和土地濫用，導致環境持續惡化。

3、只看到局部的眼前的經濟利益,在城市歷史文化和景觀保護區內拆除或改建需要保護的歷史建筑,嚴重破壞城市的傳統風貌和特色。目前重慶市舊城改造是以開發公司為主的方式運行，而且基本采用新區開發模式，大拆大改，推倒重來。如化龍橋舊城改造項目過程中孔二小姐舊居被野蠻拆除。

4、局限于開發有利可圖的項目和黃金地段，而一些較難產生可觀經濟效益的基礎設施和急需更新的經濟效益差的地段卻無人問津，城市整體環境難以得到改善。隨著城市土地和商品房價格的上升，舊城改造的成本也越來越高，在改善城市形象推動區域經濟發展的同時，一部分開發商為了加快開發進度，選擇拆遷難度相對較低的城鄉結合部地塊進行開發，以此來降低開發的難度，形成了攤大餅似的房地產開發模式；另一部分開發商則尋找地段較好的地塊進行舊城改造開發，以追求更大的收益。