第一篇：舊城改造與城市可持續發展

舊城改造與城市可持續發展

【摘要】下文從舊城改造與可持續發展的關系，分析我國中小城市舊城改造面臨的問題，通過研究現階段我國中小城市舊城改造的本質，提出符合中小城市舊城改造實際可行的可持續發展之路。

【關鍵詞】 舊城改造可持續發展城市規劃

【Abstract】this article reveals the small and medium-sized urban old city transformation problems in our country from the old city transformation and sustainable development relations, through the analysis of present stage our country medium and small urban old city transformation essence and connotation, puts forward the sustainable development old city transformation road in accord with the small and medium-sized city actual.【Key words】Urban renewal;sustainable development;city planning

舊城說的是對市區中的一些老舊小區或者廠房的改造,主要是因為這些小區和廠房年久失修,好多已經成為危房,所以必須實行改建。舊城區蘊含的歷史文化豐富，歷史格局和傳統風貌比較完整，不過也存在城市格局尺度比較小、人口密度高其中低收入人群占的比例比較高、基礎設施比較匱乏、房屋質量比較差等問題。

城區是城市在長期發展和演變過程中逐步形成的。我國舊城區具有以下特點：

第一,舊城區數量多面積大。在建設初期,地方官員為了貪大貪全,為了提高政績,建設大規模的建筑群,只是規劃不當.第二,舊城區是商業、金融、貿易、服務中心,也是人們最稠密的地區。舊城區房屋混雜,不僅有大量住宅,而且還有相當多的商業用房、倉庫用房、工業廠房、辦公業務用房等。

第三，舊觀念舊思維方式難以轉變，環境意識不強。舊城區環境問題突出，環保力度不夠。

【研究問題】 我國在舊城改造過程中存在的問題呢。

1.重視城市再開發, 忽視舊城原有設施的保護

舊城改造是改善人的居住環境、實現土地利用率最大化, 是激發城市生機與活力的重要手段, 是集開發、修復、保護、再創造于一體的綜合性城市建設。在我國現階段流行對

舊城區實施整體拆遷重新建設。的確, 采取此種方法對于提高城市的基礎設施覆蓋率及改變地區的整體風格有很大的優勢, 但采取這種方法的同時也會造成人力、物力的極大浪費和歷史文化古跡遭到毀滅性打擊等。

2.改造后新城的園林綠化問題

舊城區通常位于城市的中心地帶, 隨著城市面積的擴大, 這些地區成了寸土寸金的黃金地帶, 造成地價飛漲, 舊城改造成本大幅提高。成本增加直接意味著開發商的利潤減少, 甚至意味著有虧本的風險。所以舊城改造項目的實施者不愿意大量資金和人力投入在費力不討好的園林綠化上, 這樣就造成新城建成后的園林綠化率急劇降低, 改建成一個“ 大雜院”

第二篇：淺談舊城改造與可持續發展

淺析中小城市舊城改造的可持續發展

摘要： 本文從舊城改造與房地產開發的關系，揭示了我國中小城市舊城改造面臨的問題和矛盾，通過分析現階段我國中小城市舊城改造的本質內涵，提出符合中小城市實際的可持續發展舊城改造之路。

關鍵詞： 中小城市；舊城改造；房地產開發；城市規劃

舊城改造是一個十分復雜的問題，既有共同性的矛盾又有各個城市的特點。舊城區既是城市歷史文脈的根，也是傳統與現代功能共存和矛盾焦點所在。改革開放以后，雖然我國中小城市舊城區普遍存在布局混亂、房屋破舊、居住擁擠、環境污染、市政公用設施短缺、名勝古跡與綠地遭受破壞等嚴重問題已經得到不同程度的改善，但由于城市原有結構總有保持穩定性的去向和難以改變的惰性，以及問題的面廣量大，一些歷史上積累的舊問題積重難返，且不斷地在新水平上再現和演化。主要表現在土地配置低效率日益突出、住宅擁擠和房屋破舊仍十分嚴重、基礎設施滯后和不足與日俱增、歷史風貌和景觀特色喪失有所加重等。同時，在中小城市進行整體結構轉變過程和原有城市土地進行大規模轉換的過程中，又出現了新情況和新問題。

一、中小城市舊城改造面臨的主要問題和矛盾

(一)超強度的房地產開發帶來環境的惡化。

在市場經濟中，房地產開發只有在房地產出售或出租所得的收入超過土地征用、土地出讓金、拆遷費用和安置補償費、建造成本才有可能?；谶@一利益動機，目前我國的舊城改造都趨向超強度開發，這樣才能使房地產開發公司在建設并出售商品房中獲取利潤。在我國中小城市舊城改造中這種現象是十分普遍，也是十分嚴重的。為了維護開發收支平衡，適當增加建筑密度是十分必要的，但如片面追求經濟效益，人口密度、建筑密度和容積率過高，就會導致城市環境的惡化。(二)超強度的房地產開發帶來基礎設施的超負荷運轉。

城市中心取得土地利用轉換，勢必帶來土地使用性質改變和使用強度提高，這已成為我國城市舊城改造的現實必然。與之相伴隨的是要加強和提高基礎設施的負荷能力，供電、供水、排水、供氣、供暖、通訊等都要徹底改造，交通也將進行根本改善，必須是交通通暢，并配以足夠停車場地，做好城市規劃和設計，既有體現現代城市的標志性建筑，又要有一定的廣場、綠地，供人們散步、游玩、休息，不以高樓林立取勝。世界銀行的調查發現，目前我國的舊城改造，在改造土地利用的同時，容積率也在初步提高，已從很低的 0 ． 3 ～ 0 ． 6 提高到了相當高的 2 ． 5 ～ 10 ． 0。由于房地產開發商盲目地追求經濟效益，政府管理失調，片面提高容積率和建筑密度，導致現有基礎設施容量和交通容量難以適應高強度的開發，使基礎設施超負荷運轉，產生了負效應

(三)工廠遷移不當帶來新的環境污染和生活不便。

土地的有償使用，促使工廠從不適合他們存在的、高地價的中心區遷出，從而環境得到改善，并促進工廠進行技術改造或發展新生產線。工廠搬遷之后，其他有能力更好地使用這些繁華地段土地的使用者，就可以占據這些舊城并加速我國城市功能的轉化，使城市在土地使用和產業結構調整方面更合理。但是，企業遷移不當也會帶來許多問題。企業遷移到生態系統脆弱或灌溉地區附近，會造成高度污染，其危害會大大超過在城市地區所能避免的程度；另外企業遷移郊區，會迫使工人不得不加長了他們的“舊城”居住地到新工作地點的上下班距離，在生活上造成諸多不便。這些問題在我國的中小城市都普遍存在。

(四)舊城改造中的房地產開發沒有實現統一規劃和統一開發。

目前我國的中小城市舊城改造主要是對城市中心區的舊廠區進行二次開發，很多只是零星的開發，上不了規模，原有的職工生活區沒有得到改善。比較大的廠區也被不同的開發商“瓜分”，各自為政的開發，遠沒有達到房地產綜合開發的目的。(五)居住搬遷不當帶來社區解體。

產業結構調整、用地結構轉換、人口結構變遷，城市面臨著物質空間和人文空間的大變動和重新建構。社區作為聚集在一定地域范圍內的社會群體、社會組織和社會生活共同體，具有親密相連的社群，相對完備的生活服務設施，和與之相連的社區成員對所屬社區在感情上、心理上的認同感和歸屬感。傳統的居住文化圈被沖破，而新的居住文化環境和文化氛圍又很難在短時間建立起來，由此而來的便是文化心理失衡，社區結構衰落。在我國許多中小城市舊城改造過程中已經出現了類似問題，須引起政府部門的注意。居民的愿望是就地改善城市基礎設施，改善居住環境，這也成為社會穩定的重要問題，從另一側面反映了目前舊城改造存在的問題和矛盾。

(六)中小城市舊城改造的歷史保護意識淡薄，造成“建設性”破壞，導致城市歷史風貌喪失。

在經濟發展的高速起步階段，由于仍有一部分人片面認為保護歷史文化妨礙城市經濟發展，常常急于改變物質生活條件和發展經濟，無視歷史文化遺產的保護，以至由此演化成破壞性建設行為。

(七)中小城市中的“城中村”是舊城改造的重要難題。

在目前市場經濟條件下，中小城市的房地產開發商為追求企業利益最大化，他們不愿選擇“城中村”這樣的土地進行開發，因為存在著“城中村”的土地比較成本高，比較利益低，花費精力多，建設周期長，工程量大，投資巨大等諸多問題。政府在編制城市規劃時“城中村”的改造也是十分棘手的事情。

二、現階段我國中小城市舊城改造的本質內涵

我國中小城城市產業結構將順應世界趨向，逐步由原來的“二、三、一”模式轉向“三、二、一”模式。這一變化促進城市布局和空間結構發生變化，處于城市中心區的舊城區，作為黃金地段，必然成為第三產業集中地區，真正成為城市的核心。相應地，我國中小城市土地出現的大規模的轉換，也促進原來土地用途結構和空間分布結構不合理的現象發生改變，需要更多地遵循城市土地區位價值規律，按其所在位置的最高租金進行最優化配置。城市發展中就業門路、就業人員構成突變，暫住和流動人口就業比例大幅度上升，對城市的規模、容量和結構產生巨大影響和壓力，要求城市進一步提高人口承載能力和聚集能力。城市的現代化要求以高效合理的城市結構、完善的城市功能設施和高質量的城市環境作為它的物質基礎。這些發展要求無疑是中小城市舊城改造的強大動因。因此，現階段的中小城市改造的實質就是基于工業化進程開始加速、經濟結構發生明顯變化、社會進行全方位深刻變革這一宏觀背景下的物質空間和人文空間的大變動和重新建構。

舊城改造是局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境，以便根本改善其勞動、生活服務和休息等條件。既反映城市的發展過程，城市空間規劃組織以及建筑和社會福利設施的完善過程；又表示物質成果，反映當時的建筑和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發展方向和速度。'其規劃建設的目的和主要內容包括改造城市規劃結構，在其行政界限范圍內，實行合理的用地分區和城市用地的規劃分區；改善城市環境，通過采取綜合的相互聯系的措施來凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；更新、調整城市工業布局；更新或完善城市道路系統；改善城市居住環境并組織大規模的公共服務設施建設，把舊街坊改造成完整的居住區；保護城市歷史文脈和風貌特色，以提高人居環境質量，增強舊城區活力。全面認識和明確舊城改造的整體目標，有助于避免將它簡單理解為拆舊建新和單純為了舊城區土地增值的再開發。

三、走符合中小城市特點的可持續發展舊城改造之路舊城改造與房地產開發相互促進，舊城改造為房地產開發提供土地，房地產開發為舊城改造提供資金和動力。以舊城改造促進房地產開發，以房地產開發加快舊城改造，堅持舊城改造與房地產開發相結合的舉措，既有效地改善了群眾居住條件，又實現了擴大內需，刺激消費，帶動房地產業發展，拉動經濟增長的目的。

(一)堅持走舊城改造與房地產開發栩結合之路，是中小城市的必然選擇。確定實施舊城改造與房地產開發相結合思路，主要基于以下三個因素：

一是資金因素。完成舊城舊村改造任務，搞好基礎設施配套，投資巨大。這樣大的投入，只能適應市場經濟需求，實行土地置換，以地生財，以地聚財，走綜合開發、滾動發展的路子。

二是需求因素。搞好舊城改造拆遷安置，需要大批安置房源。此外，住房潛在需求和實際需求也都很大。這樣大的拆遷安置需求和住房需求，只有加大開發步伐，才有可能加以解決。

三是實力因素。房地產開發實力明顯增強。開發內容已由簡單的住宅建設發展到融住宅、非住宅、道路、重要基礎設施為一體的綜合開發。

實踐證明，堅持舊城改造與房地產開發相結合，是符合中小城市的實際的，既找到了實現城市面貌大變樣的切人點和突破口，又實現舊城改造與房地產開發互相促進、共同發展的目的。

(二)運用市場手段來推進舊城改造與房地產開發。

要求運用市場手段，將城市可以用來經營的部分存量資產和生產要素推向市場，進行重新組合和優化配置，把長期以來的城市不變資本轉化為可變資本，通過經營獲得一定收益，并將這些收益投入到城市建設的新領域，走以城養城的市場化路子。(三)統一規劃、統一管理，努力提高房地產綜合開發水平。

一是堅持統一規劃，就是全方位的綜合開發。搞好綜合開發，關鍵是超前編制詳細規劃。對核準認定的待改造區片，規劃部門本著優化用地結構和較好地體現“三個效益”的原則，逐一提前編制出詳細規劃，為引進外資和招標確定開發單位創造條件。編制規劃，強調本著節約用地、合理用地的原則，適當建設一些高層和小高層住宅，提高舊城區建筑容積率，以最大限度地發揮城市土地存量在城市建設與發展中的功能。全面放開技術性規劃設計市場，引入競爭機制，提高規劃設計質量。對完成詳細規劃的舊城改造項目，凡具備條件的，原則上由房地產開發服務中心統一組織前期開發，變生地為熟地，實行招標或拍賣，把“非經營性環境差價”全部集中到政府手里，專門用于基礎設施建設。二是對舊城改造項目和房地產開發項目實行統一管理。三是建立嚴格的市場約束機制，把好土地供應源頭，防止出現土地非法交易、違法占地現象，保證國有資產不流失。四是實行集中收費制度，規范減免辦法。舊城區改造項目需要減免有關費用的，要統一論證，提出意見，批準后執行。凡屬于土地出讓金和城市配套費等應收費用，房地產開發商必須無條件繳納，確有困難的，可分期繳納或記錄在案，作為政府的股份或投入。

(四)采取各種優惠政策，促進舊城改造與房地產開發順利推進。

經過前些年的開發改造，市區現有舊城改造區片大多是一些居民密集、拆遷成本高、改造難度大的項目，經濟效益低下，很難引起開發商的濃厚興趣。針對這種狀況，采取各種辦法予以解決。一是政策扶持，按貨幣安置和實物安置相結合的原則對原有拆遷安置法規進行了修改，使各類舊城改造項目分別享受一定的優惠政策，保證開發商有利可圖。二是資金傾斜，資金問題是制約舊城區改造的瓶頸和關鍵。解決資金問題，主要通過以下途徑：(1)由市財政墊資，作為舊城區改造的啟動資

金；(2)與銀行聯系，讓銀行參與舊城區改造。(3)企業自籌資金。三是強化招商引資工作。調整招商引資格局，變開發企業分散招商為政府主管部門統一招商。(五)陽光操作，妥善安置被拆遷群眾。

舊城改造涉及拆遷安置，合理妥善安置被拆遷群眾是城市政府進行舊城改造的重要工作，關系到社會穩定。舊城改造要全面落實科學發展觀，按照政府主導、市場化運作的思路，堅持法治和人本并存、保護與改造并舉、公平與效率并重的原則，以化零為整、組合成群、成片拆遷、市場運作的方式實施的大規模舊城改造，形成了以“陽光拆遷”、“扶困救助”、“多輪驅動”的改造模式。在舊城改造過程中，按照以人為本和公開、公平、公正原則大力推行以“陽光拆遷政策”、“陽光補償安置標準”“陽光拆遷評估”、“陽光拆遷裁決”為主要內容的“陽光拆遷”工程。(六)保護與開發并舉，保護舊城區原有的歷史文化特色。

首先需要全面認識舊城的特點和要求，按照分類分區的原則，對所在舊城區及地段實行開發定位；其次調整土地利用與布局和完善功能，解決舊城區人口密度、建筑密度過大的問題，改善環境，增強活力，不能盲目提高建筑的高度和密度；接著要改善交通和市政設施條件，提高環境質量，道路的拓寬與否要認真研究采取合適的辦法；最后要重視舊城區的傳統風貌和特色，控制舊城區的建筑高度、體量、色彩和風格，是舊城區歷史保護的重要方面。

(七)加強社區文化建設，構建新的和諧社區。

舊城改造以后原有的社區鄰里可能被打破，需要加強社區文化建設，營造新的居住文化環境和文化氛圍，使社區居民對所屬社區在感情上、心理上的認同感和歸屬感。

第三篇：淺析包頭市舊城保護與城市可持續發展

淺析包頭市舊城區保護與城市可持續發展 摘要：

建國以后，尤其是改革開放以來，隨著我國建設腳步的加快和社會主義經濟的快速發展，包頭市老城東河的舊城改造也提上了日程，迎著新世紀的曙光，老城東河，一個現代化的新城區正在崛起。然而，在舊城區的改造中出現了許多困擾舊城區可持續發展的問題，舊城區建筑遺跡破壞嚴重、歷史文化遺產遺失、一些歷史地段過度開發-----舊城區的開發和改造缺少必要的保護措施，城市的開發與可持續發展不協調。本文將從舊城區保護的意義、舊城區改造中存在的問題、舊城區歷史文化價值及潛在價值分析、和城市可持續發展四個方面入手淺析舊城區保護與城市可持續發展的策略和措施，為舊城區保護和城市可持續發展提供借鑒。關鍵詞：舊城區現狀改造保護可持續發展價值措施

（一）舊城區保護的意義

城市的個性與特征取決于城市的體型結構和社會特征，歷史地區及其環境是世界遺產不可替代的組成部分，因此，保護好城市歷史遺跡和傳統文化是人類傳承和發展的需要，同時具有很重要的意義。

（1）對舊城區的保護有利于歷史文化的延續 老城區是一部濃縮的歷史，它既保存了不同歷史時期城市的布局和建筑風格，又具有濃厚的地域特色，最能反映民族文化的脈絡和發展印跡。對舊城區進行相應的保護有利于歷史文化的延續和發展，同時也是對傳統文化及習俗的繼承和發展。（2）舊城區為發展旅游業提供了得天獨厚的優勢資源

舊城區是城市的記憶，是城市的歷史，有著深厚的歷史文化積淀和人文底蘊，是一個地區區別于其他地區的重要依據。在當前旅游業迅速發展的大背景下，加強老城區的旅游資源開發，是一種可持續的新發展高回報的途徑。舊城區的許多特色東西是一筆不可多得旅游資源和財富。

（3）對舊城區的保護是履行國際間的義務行為

舊城區是中華民族傳統文化的一部分,也是世界歷史文化遺產的一部分，是人類共同的財富。保護文化遺產不僅是每個國家的重要職責，同時也是國際社會的共同義務。（4）對舊城區的保護是可持續發展戰略的體現

城市是人類社會物質文明和精神文明的結晶,既是歷史文化的載體,又是社會經濟文化景觀。保持城市景觀的連續性,保護鄉土建筑的地方特色,保存街巷空間的記憶,是人類現代文明發展的需要,是可持續發展戰略的具體體現。切實保護與合理利用歷史文化遺產是世界各國城市建設的戰略性發展方向。

（二）舊城區改造中存在的問題

盡管舊城區的改造正在如火如荼的進行著，但就在舊城區的改造與開發過程中還存在著許多弊端嚴重影響了舊城區的可持續發展如對舊城改造的復雜性缺乏認識、追求單一的經濟效益,過度開發、城市的傳統風貌和特色破壞嚴重、開發區域局限性較大，片面開發。（1）對舊城改造的復雜性缺乏認識

重視城市再開發, 重視舊城原有設施的修復和保護的舊城改造是改善人居環境、實現土地利用集約化的重要途徑, 是激發城市生機與活力的重要手段, 是集開發、修復、保護于一體的綜合性城市建設。但在我國的舊城改造項目中尤其是包頭市舊城區東河區改造過程中，將問題簡單化，不顧具體情況一律采用推倒重建的單一的開發方式,造成財力和物力的浪費,破壞了原有的社會結構和城市空間布局。大部分開發商片面的認為舊城區是城市的“包袱”和“臟、亂、差”的代表，舊城改造就是放開手腳清除這些“包袱”。誠然, 采取此種方法對于提高城市的基礎設施水平及改變地區的整體風格有很大的優勢, 但采取這種模式的同時也會造成人力、物力的極大浪費和歷史文化古跡遭到破壞等。有時這種方式也會造成舊城中可以修復、利用的城市設施棄之不顧, 轉而投入大量的資金予以拆除重建。以東河區為例，在舊城改造與開發中23%的原有特色建筑遭到了不同程度的破壞與損壞，25%的建筑群體和空間結構布局發生了變化，從長遠來看，這將花費更大的人力、物力、財力去進行修復。

（2）追求單一的經濟效益,過度開發 在經濟利益的驅動下，當前東河區的開發面臨著過度開發的通病。同時政府的一些政策使得批準用地面積在減少，而建筑工程面積在大幅增加。這一減一增之間，將使單位用地面積內的建筑量增大，建筑容積率提高，與之相配套的公園綠地等公共設施問題將更難解決。而且，基礎設施建設嚴重滯后, 地管線陳舊、公共綠地缺乏, 交通不暢、停車困難, 嚴重影響居民的正常生活及東河地區的發展。（3）城市的傳統風貌和特色破壞嚴重

目前包頭市舊城改造是以開發公司為主的方式運行，而且基本采用新區開發模式，只看到局部的眼前的經濟利益,在城市歷史文化和景觀保護區內拆除或改建需要保護的歷史建筑,嚴重破壞。

（4）開發區域局限性較大，片面開發

局限于開發有利可圖的項目和黃金地段,而一些較難產生可觀經濟效益的基礎設施和急需更新的經濟效益差的地段卻無人問津,城市整體環境難以得到改善。目前包頭市舊城改造出現了兩種明顯的趨勢。一部分開發商為了加快開發進度，一般選擇拆遷難度相對較低的城鄉結合部地塊進行開發，以此來降低開發的難度，形成了攤大餅似的房地產開發模式；這種發展模式土地價格相對便宜，商品房的升值空間很大。另一部分開發商則尋找地段較好的地塊進行舊城改造開發，以追求更大的收益。

（三）舊城區歷史文化價值及潛在價值分析

東河地區的老建筑多以晉風民居、庭院、商號、作坊為主.保護好這些古老的院落是該地區地域文化特征的重要環節.而且一些歷史遺跡如財神廟中心區古街巷、古宅院、有一定影響的建筑郭家巷、久長城巷、王國秀一號、二號院, 宗教建筑呂祖廟、基督教西堂、彼得教堂、清真西寺及居士林保存尚好;具有很高的文化和商業利用價值。目前除個別宗教建筑文化遺產如呂祖廟、居士林、清真西寺等利用相對較好外, 許多具有歷史價值的建筑如財神廟、九江口戲臺、王國秀一號、二號院、郭家巷院落等均未能得到妥善保護和利用.另外舊城區內的東河槽轉龍藏、北部的大水巴后水溝、榆樹溝、瓦窯溝自然生態資源也沒有得到充分的發掘.這些都是未來包頭興盛崛起的重要潛力資源。

除了有悠久豐富歷史文化資源外舊城區還在地理位置、資源、交通、政策等方面就有優越的地位和深厚的發展潛力。

在包頭市八個旗縣區中, 東河區地理位置相對獨立, 人口稠密, 地方工業比較發達, 商業發展具有集散性和消費性雙重特點。歷史上, 包頭(即東河區)的交通位置獨特, 秦直道由咸陽附近直抵包頭, 由此扼制北方匈奴;黃河水路天成, 逆水而上可達蘭州, 順水而下可至河曲, 包頭境內曾有二十多個黃河水運碼頭;京包鐵路開通后, 東通呼和浩特、北京、天津, 西達東勝、銀川。今天，空中航線、鐵路、公路輻射四方,地理位置得天獨厚,交通便利。

同時，大規模的城市建設離不開社會政治、經濟的發展, 按照包頭市“十五”期間構建的以“五大商貿區”、“六條商業街”、“十大專業批發市場”中心商務區的總體框架, 東河地區已被列入商貿發展區, 由東河區政府、上海家化置業有限公司、上海國際汽車城置業有限公司共同開發.這個以恢復舊城區的歷史風貌, 改善人居環境、生態環境, 打造西北地區重要的商業旅游區為目的的改造項目, 將為東河區的全面復興注入活力。

（四）可持續發展戰略思想

（1）可持續發展思想的提出與內涵

在20世紀后半葉，人類經歷了兩次環境革命。第一次爆發于20世紀60年代末和70年代初，人們意識到能源危機和環境污染對人類生存的威脅，于是開始提出并關注環境問題。20世紀90年代初出現了第二次環境革命，這一次被稱為具有“深綠色環境觀”的運動，重新界定和擴展了環境概念，其核心是可持續發展理念的提出。

可持續發展強調了兩個觀點：一是發展；二是發展是有限度的。因而持續發展的核心思想是解決環境與經濟的矛盾問題，尋求其生態合理性。將可持續發展思想運用到建設工程上來就是將城市建設和規劃布局與經濟、環境、社會協調統一，達到人與自然的協調統一，解決經濟與環境的矛盾，實現經濟效益、社會效益、環境效益的協調統一，實現長遠發展。

目前，在我國城市建設改造過程中制約城市可持續發展的問題如城市空間預留不足（北京、西安等等）、城市空間結構不合理（濟南、徐州等等）、城市布局不合理性別結構布局不要協調（西安）等普遍存在。以包頭東河區為例在舊城開發與改造中有些地方片面開發、過度開發、城市特色和傳統文化遺產破壞嚴重、可持續發展意識淡薄----為了舊城區更好地發展，我們必須重視這些問題從可持續發展的角度出發采取一些措施來解決這些問題，從而，將我們的城市建設的更加美麗、更加人性化。

（2）加強包頭市舊城區保護，實現可持續發展的措施（２.１）確定正確的目標定位和價值取向

在開發戰略上,包頭市舊城區的土地開發雖具有相當高的潛在經濟效益,但是在對其改造項目的定位上,并非單純以追求最高的經濟利潤為目標,從而進行大規模的商業性開發,而是在政府的指導與監督下,從追求經濟效益、社會效益和環境效益的統一出發,將舊城的復興與包頭市的整體發展聯系在一起,把舊城區作為周圍地區的有機組成部分,尋求有機、協調、共同的發展,從而保證了舊城區應有的生命力.走符合包頭市城市特點的可持續發展舊城改造之路，舊城改造與房地產開發相互促進，舊城改造為房地產開發提供土地，房地產開發為舊城改造提供資金和動力。以舊城改造促進房地產開發，以房地產開發加快舊城改造，堅持舊城改造與房地產開發相結合的舉措，既有效地改善了群眾居住條件，又實現了擴大內需，刺激消費，帶動房地產業發展，拉動經濟增長的目的啊，實現經濟效益和社會效益的雙贏局面。

(２.２)保護與開發并舉，保護舊城區原有的歷史文化特色 首先需要全面認識舊城的特點和要求，按照分類分區的原則，對所在舊城區及地段實行開發定位；其次調整土地利用與布局和完善功能解決舊城區人口密度、建筑密度過大的問題，改善環境，增強活力，不能盲目提高建筑的高度和密度；接著要改善交通和市政設施條件，提高環境質量，道路的拓寬與否要認真研究采取合適的辦法；最后要重視舊城區的傳統風貌和特色，控制舊城區的建筑高度、體量、色彩和風格。

保護歷史街區、晉風建筑以及自然生態環境,加大精力投入和政府的扶持。通過采用政府指導與企業投資相結合的方式,確定舊城改造總體計劃、分期實施方案,充分發掘本地區自然資源,保護好獨特的地域文化風貌,有效利用社會經濟潛能,才能最終做到整個東河區的全面復興。

（２.３）使城市功能多樣化

城市功能, 簡而言之就是指城市的用途.城市的用途往往受制于城市內部人們的各種活動, 因而城市功能所承載的實際上是人們活動的性質及其變化規律。一個成功的受人喜愛的城市地區, 在一天內的各個時間段里都會有人的活動。鑒于此,城市功能分為兩個層次:“基本功能”與“從屬功能”基本功能是那些自身能夠吸引人們到某個特定地點來的城市功能, 如辦公、生產、居住、娛樂和教育、文化等；從屬功能是指能為那些被基本功能所吸引來的人提供某種服務的城市職能, 如零售商店、餐館等服務行業, 以及其它的各種小型企業等。一個單獨的基本功能只能在某個時間段里對人們的活動產生一定的影響,只有多個基本功能的混合,才能確保城市地區在每個時間段里都有人的活動, 確保城市的持久活力。

據此在進行東河區舊城改造規劃中, 通過保護及有效利用傳統的晉風民居、宗教文化建筑,發掘該地區的文化旅游資源；置入商業功能設施,可再現東河區昔日的九行十六社作坊商號縱橫交錯的興盛局面；依據與傳統的晉風民居尺度相適應的兩層四合院、商住兩層公寓,可在滿足市民居住功能需求的同時順延傳統的城市肌理,使東河區變成具有多種功能的城市綜合體。

（２.４）科學的組織和管理

舊城改造與復興計劃能否順利進行,科學的組織和管理是關鍵。目前國內一些舊城改造中,一方面,規劃管理部門提供的控制性條文非常嚴格,缺乏彈性,容易造成規劃策略的僵硬；另一方面,由于疏于管理, 許多項目在實施中根本無視控制性條文,隨意突破限制條件, 造成復興計劃難于實現。如果相關職能部門成立起相應的專業咨詢隊伍,為計劃實施的整個過程提供咨詢和監督,這也許比制定條文然后放手不管要有用得多。

對于東河區舊城改造項目同樣應根據當地的現狀去制定相應的實施辦法及管理方式,通過采取“開放”的設計態度,聽取來自各方面的聲音,了解各方面之間的矛盾和不同需要, 體現“以人為本”的科學發展思想,確保方案的可行性；同時也應用“動態”的設計方法去解決不斷產生變化的城市問題,將舊城改造工作理解為一個持續的、長期的、分階段的動態改造過程,以確保通過舊城區的改造達到東河區真正意義上的復興。(２.５)加強社區文化建設，構建新的和諧社區 舊城改造以后原有的社區鄰里可能被打破，需要加強社區文化建設，營造新的居住文化環境和文化氛圍，使社區居民對所屬社區在感情上、心理上的認同感和歸屬感。同時，注重原住居民的回遷問題也是加強社區文化建設和保護舊城區特色文化傳統的重要環節。傳統的社會網絡與生活方式, 使大部分原住居民對傳統街區有著強烈的認同感和歸屬感,從而能夠形成和諧、穩定、安全的社會結構。尊重舊城原住居民實際改善住房條件的愿望和經濟能力, 給中低收入家庭建立社會保障商品房體系,發揮經濟適用房的實效作用；對最低收入家庭提供政府出資興建的廉租住房, 保證原住居民能夠在習慣的地域空間范圍內長期居住,這對傳統街區人文環境的保護、社區歷史文脈的延續有著重要意義。

（五）總結

包頭市舊城區即東河區的保護與可持續發展是一個綜合性的復雜性的問題，在解決這個問題的過程中我們要綜合性的考慮問題從科學和可持續發展的角度來采取措施。進而實現包頭市舊城區的真正復興和長遠發展，從而實現經濟效益、環境效益、社會效益的協調統一，達到共贏的局面。

（六）參考文獻

[1 ] 雅各布J.美國大城市的生與死[M ].中國建筑工業出版社, 1961.[2 ] 伊利爾·沙里寧.城市的發展、衰敗、未來[M ].中國建筑工業出版社, 1990年 [3 ] 內蒙古工業大學學報第24 卷《包頭東河區北梁舊城改造的規劃策略分析》張 威 2002年

[4 ] 《城市可持續發展戰略規劃》中國環境出版社，2008年

[5 ] 鄒德慈城市規劃導論[m]，北京：中國建筑工業出版社，2002年。[6 ] 包頭日報《包頭市歷史文化遺產現狀調查》 2002年6月

第四篇：城市舊城改造問題探析

城市舊城改造問題探析

【摘要】隨著社會經濟的高速發展，許多舊城區原有的格局、經濟模式和生活交通方式，很難滿足人們對生活的高標準要求，也與現代的發展越來越不適應，例如舊城區功能過度集中、房屋破舊、居住擁擠、交通阻塞、環境污染、市政和公共設施落后、布局不合理等問題，我國大部分城市都可以算作舊城市，在社會主義市場經濟條件下，如何建設和改造城市，這無疑是城市規劃研究工作者探討的課題，同時也是每個居民所關注的問題，無論是為了滿足因城市化進程的加快而不斷擴大的城市空間發展的需要，或是為了保護有限的土地資源合理利用土地的需要，還是為了改善舊城功能結構以適應城市發展的需要，舊城改造都是城市化發展的必然要求。

【關鍵字】城市舊城改造問題對策與措施

為了更好的發展建設城市，給人們提供方便快捷的服務及舒適的生活條件，改造舊城市是一個必然的過程。而舊城改造本該是個利國利民的政策，可是很多地區在進行舊城改造的過程中出現了許多嚴重問題，下面本文就舊城改造問題做一個探析，希望人們能更好的認識舊城改造，也希望政府人員能重視舊城改造合理規劃改造。

一、城市舊城存在的問題，改造的必要性

我國大部分城市都可以算作就城市，普遍存在的問題是：

1.布局不合理。工業生產、居民、歷史文物、倉庫、學校機關等混雜在一起，布局混亂。

2.基礎設施嚴重不足而且難以改善。

3.人口密度過大，我國許多大城市每平方公里3萬人，上海達4萬人。而歐美的大城市，如華盛頓、斯德哥爾摩等每平方公里不足5，000人。

因此，舊城市改造在我國是一件長期艱巨的任務。

二、城市舊城改造概念

舊城改造是按統一規劃，對現有城區進行有計劃、有步驟的改造，使之適應城市經濟、社會發展整體需要的建設活動。舊城改建是舊城區的再開發，能使舊城區其整體功能得到進一步改善和提高。當前我國正處在工業化、城鎮化的快速發展時期，建設用地粗放利用、閑置浪費現象較為普遍，為了集約用地，國家加強了土地的宏觀調控。

三、城市舊城改造的內容

舊城改造的內容主要包括三個方面，分別是：開發、修復、保護。

開發是指：在布局混亂，城市功能喪失，城市環境質量嚴重惡化的城區，根據城市的總體規劃、拆除全部建筑和構筑物，拓寬城市道路，新建各種必要的城市設施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高環境質量，徹底改變原有城區景觀的大規模城市改造建設。比如城市高新區的建設、城市快速路建設等等，都屬城市的再開發。

修復是指：在布局混亂，城市功能部分喪失，環境質量正在惡化的城區，根據城市總體規劃，拆除不良建筑物和構筑物，對尚可保留或具有保留價值的城市建筑物和構筑物進行保護性修繕、改造、新建各種必要的城市設施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高環境質量，部分改變原有城區景觀的中等規模的城市改造建設，也可理解為“舊物更新”。比如臨街商鋪改造、舊小區改造等。

保護是指：在現狀良好，但將來可能惡化的城區，根據城市總體規劃，對具有保留價值的建筑物、構筑物、街區進行保護性修繕，強化城市功能，保護城市環境和原有地區景觀，是小規模城市改造建設。比如某些城市古建筑的保護和開發。

四、城市舊城改造的原則

《城市規劃法》第二十七條規定：“城市舊區改建應當遵循加強維護、合理利用、調整布 第 1 頁

局、逐步改善的原則，同意規劃，分期實施，并逐步改善居住和交通運輸條件，加強基礎設施和公共設施建設，提高城市的綜合功能?！?/p>

因此舊區改建應遵循以下三個原則：

1.加強維護、合理利用原則：對城市舊區原有的建筑物、構筑物及其他設施仍有保留價值的，應當維護，能夠利用的要合理利用，包括原有的房屋、管線、道路，也包括有價值的歷史文物，不能一概拆除。

2.調整布局：在科學劃分功能的前提下，把不符合本區域的項目拆除或遷出、把適合本區域功能的項目遷入，并且要使基礎設施的建設與其相適應。

3.逐步改善：舊城區需要改善的功能太多，按現階段我國的經濟發展水平，要在短期內完全改善是不現實的，尤其是大城市的舊區。改善舊城區是一項長期而艱巨的任務，只能逐步地堅持不懈的改建，不能一步到位。

五、城市舊城改造存在的問題

1、對舊城改造的復雜性缺乏認識“將問題簡單化,不顧具體情況一律采用推倒重建的單一的開發方式,造成財力和物力的浪費,破壞了原有城市的空間結構和原有社會網絡”。對“舊區”的認識就是過去留下的“爛攤子”，是城市的“包袱”和“臟、亂、差”的代表，舊城改造就是放開手腳清除這些“毒瘤”。加上強大的商業利益的推動，相對應地，過去在舊城改造中在具體工作中采取了不分良莠，一律大面積拆遷，整平土地重新建設的做法。這樣的做法見效明顯、工作簡單，但往往直接瓦解了城市原來的社會結構、文化脈絡、地方風情，而且市場化運作對高回報率的追求，屢屢突破城市規劃對建設的控制各種要求，導致城市歷史格局、肌理的破壞和傳統風貌的喪失。

2、以獲取利潤為主要目標,追求單一的經濟效益,過度提高容積率,增大建筑密度,減少建筑間距,造成過密開發和土地濫用,導致環境持續惡化。以重慶中區為例，2007年上半年批準的用地面積為7萬平方米左右，比去年同期減少近4/5；批準的建筑工程面積為85萬平方米，比去年同期增加了80%多。批準用地面積在減少，而建筑工程面積在大幅增加。這一減一增之間，將使單位用地面積內的建筑量增大，建筑容積率提高，與之相配套的公園綠地等公共設施問題將更難解決。

3、只看到局部的眼前的經濟利益,在城市歷史文化和景觀保護區內拆除或改建需要保護的歷史建筑,嚴重破壞城市的傳統風貌和特色。目前許多地區舊城改造是以開發公司為主的方式運行，而且基本采用新區開發模式，大拆大改，推倒重來。

4、局限于開發有利可圖的項目和黃金地段,而一些較難產生可觀經濟效益的基礎設施和急需更新的經濟效益差的地段卻無人問津,城市整體環境難以得到改善。隨著城市土地和商品房價格的上升，舊城改造的成本也越來越高，在改善城市形象推動區域經濟發展的同時，目前舊城改造出現了兩種明顯的趨勢。一部分開發商為了加快開發進度，一般選擇拆遷難度相對較低的城鄉結合部地塊進行開發，以此來降低開發的難度，形成了攤大餅似的房地產開發模式；這種發展模式土地價格相對便宜，商品房的升值空間很大。另一部分開發商則尋找地段較好的地塊進行舊城改造開發，以追求更大的收益。

5.對舊城的改造，未考慮新建筑施工對周邊建筑的影響。在舊城改造中，由于新建建筑物多為高層建筑，地下室有一至三層不等。在基坑開挖施工過程中，周邊建筑物經常受此影響產生墻面、地面裂縫。這些裂縫多是基礎沉降產生的變形裂縫，這些隱藏的危害對建筑的安全是很容易被輕視的，但造成的危害確是很重大的。

6.舊城改造中還有一個比較突出的問題就是因改造中因拆遷而產生的問題，主要有以下幾點：

①拆遷補償標準不合理，補償金額過低。補償款之低讓大多數中低階層的居民無法在原地買到同等面積和保持同等生活質量的房屋。這是造成拆遷糾紛中最普遍、最主要的原因。

②有的地方拆遷的主體及行為不合法。有的拆遷人根本不具備合法的拆遷資格;在拆遷過程中有的拆遷人違規操作。像這種拆遷人是無法讓拆遷戶安心的。

③拆遷過程中不能很好尊重被拆遷人的意愿，甚至在雙方未達成協議就搞野蠻拆遷。在拆遷過程中使用暴力拆遷，以強凌弱，以大壓小，使矛盾激化，這也是造成上訪的主要原因之一。

④未能做好拆遷戶的安置工作。安置的房屋條件很差，不但證件手續不齊，還經常停水停電，有的甚至是危房，相信任何人被這樣安置都不會滿意的。

⑤沒有按政策辦事，拆遷的操作隨心所欲，因人而異，有的甚至濫用職權，罔顧群眾利益。有的地方不重視規劃，不認真做好每年的建設工作計劃，而且缺乏政策的連貫性，時常出現今屆李書記說拆東區，明屆張領導說拆西區，變化之大令干部群眾無所適從。

房子是人們安居樂業、居住棲息的場所，是中國絕大多數老百姓一生中最大的財富，人們當然十分珍惜和保護它，因此，當地政府在舊城改造時，應體恤民情，順應民意，不要盲目地搞大拆大建，對于確需拆遷的舊區，就應制定政策，做好規劃，做好宣傳，爭取得到大多數群眾的支持，來保證舊城改造工作能夠順利進行。

六、對策與措施

針對上面的問題，可采取如下的對策及措施：

1、舊城改造要遵循城市發展的內在規律，走有機更新可持續發展道路

有機更新即采用適當的規模，依據改造的內容與要求，妥善處理目前與將來的關系，并在舊城改造要過程中，遵循統一規劃、統一征地、統一設計、統一配套、統一管理的“五統一”原則，有計劃、有步驟地進行舊城改造建設。

2、舊城改造要走房地產綜合開發之路

黃金地段盡量多建商業、服務、辦公、娛樂等經營性房屋，以增大再開發的價值，收回資金，用于貼補經濟效益差地段的舊城改造。

3、政府加強宏觀調控

政府要制訂與舊城改造有關的地方性法規和技術標準來管理和約束舊城改造行為，減少開發活動中的盲目性和投機性； 要制訂適當的獎懲措施，充分調動各方面的積極性，尤其對部分已改造的周邊地區，由于有先前的開發商遺留下來的難題，政府要給予政策傾斜； 政府要加大對舊城區基礎設施的投資，改造好舊城區的基礎設施環境。

4、加強規劃引導

城市規劃部門要花大力氣對舊城改造問題進行全面深入細致的研究，制定系統的改造規劃，協調解決空間布局、用地調整、交通、綠化、景觀、市政、文物保護等問題。編制舊城改造規劃要引入城市經營的觀念，按經濟規律辦事。對每項舊城改造項目，都要從土地評估、土地分級著手，對土地增值、土地市場進行測算，進行詳細的成本效益分析，使舊城改造規劃建立在可實現的基礎上。

5.以人文本，維護廣大人民的合法權益

舊城改造涉及千家萬戶，若我們借舊城改造之機，立足群眾，真真正正為人民群眾辦實事、辦好事，相信天下再難辦的事也會迎刃而解。首先，我們應制定補償、安置和規范拆遷等管理辦法，為維護廣大群眾合法權益提供法律保障。其次，要落實國家有關拆遷方面的方針政策，著重做好補償和安置的工作，保證“居者有其屋”。最后，要加強住房保障體系建設，特別要重點保護如五保戶、孤寡老人、困難戶等弱勢群體的合法權益。此外，還可通過適量發展經濟適用住房和廉租房來解決安置難等問題。

6.要做好宣傳，落實政策

舊城改造涉及到千家萬戶的切身利益，是社會的熱點話題，因此政府要充分做好宣傳，與人民做好溝通。要利用電視、廣播、報紙、網絡等媒體向廣大群眾正面宣傳我們的拆遷政

策和房屋拆遷工作情況，展示城市建設的成果，使群眾理解舊城改造的目的和意義；要按規定日期提前公告，使被拆遷人有充足的時間去準備搬遷；要向各拆遷戶派發有關拆遷政策法規、拆遷補償標準、拆遷期限、安置地點等資料，使群眾充分了解舊城改造的運作，保障了群眾的知情權。

7.新區開發要先于舊城改造

舊城改造需要以新區開發為前提，當新區開發成片，配套設施齊備，四周環境優美，自然會將人口密度較大的舊城區居民吸引到新區去居住和辦公。這樣，舊城區的人口密度就會大大下降，從而使政府在舊城區進行改造時就輕松和方便得多了。

8.舊城改造要注意保留城市舊有特色，不能盲目大拆大建。

舊城改造，并不意味拆舊建新、拆低建高、拆小建大，尤其對于有歷史意義的城市來講更是這樣，對于舊城中具有特色的舊建筑、古街店鋪、古寺名宅、園林古樹等，應給予保留。這既是保留本城文化特色的需要，又是繼承歷史文明的具體體現。在世界上，許多發達國家對名城的保護，已從保護建筑藝術珍品發展到保護歷史上普通人生活的一般建筑，從保護單個文物建筑發展到保護周圍的歷史環境。而我國有幾千年的歷史文化，古代建筑多不勝數，卻許多在這些年的大拆大建中消失殆盡，實在令人心痛不已。古典建筑是我們中華民族歷史、文化、藝術和科學價值的結晶，印刻著祖先對歷史文化的創造，體現了中華文化精神和個性，具有恒久的價值。保留各個時期有特色的建筑，就是保留我們的歷史文化，好好保護它們，將它們完好地交給后代，是我們每一個規劃和建設者的責任。

9、加強規劃實施管理和執法

所謂“三分規劃，七分管理”，舊城改造更是如此。依法編制的舊城改造規劃一經批準就具有法律效力，要嚴格遵守。一旦發現有違反規劃的行為，行政主管部門就要堅決予以查處，決不能姑息。

雖然舊城改造過程中引發了許多問題，也產生了是否有必要進行舊城改造的疑問，但是城市總要發展，舊城改造也必不可少。舊城改造是一個長期的過程，也是一個關乎到國計民生和社會穩定的工程，一定要慎之又慎，要根據實際情況進行改造，并切實解決好舊城改造中存在的問題，使舊城改造真正利國利民。

第五篇：舊城改造

探討富民服裝城對南充市舊城的改造

南充市舊城的現狀

a.b.南門片區：舊城改造快速推進的條件

南門片區位處南充市順慶區南門壩濱江生態走廊腹地，東連高坪，南通嘉陵，扼守三區交匯、兩河中心的黃金地帶。

此片區居民住的是大棚戶，夏天燥熱、冬天寒冷、居住條件十分惡劣，居民需要改善生活條件，舊城改造順從民意。

此片區均是居住區，無商業形態，折遷成本低，可具操作性。

在濱江大道和玉帶路的交匯處是新修的四橋。四橋的修建有利于緩解高坪到順慶，嘉陵的交通壓力，加強三區的溝通，符合城市規劃。

b.西門片區：舊城改造難度主要的原因

西門片區主要以西門市場為中心。西門片區是舊城商業區，商鋪折遷成本過高，只有降低該片區的商業價值，拆遷才具可操作性。

西門片區商圈形成，主要西門市場的帶動。西門市場如果消亡，才能除低西門片區的商業價值。

西門市場產權的分割，形成眾多的小業主。在改造中，各個小商戶漫天要價，不支持政府的決策，使得西門市場的改造和發展步履艱難，成為政府的心病。面對這樣的一個雜亂無序的片區，政府無從下手，無法改變現狀，只得任其發展。西門片區成為了一個自生自滅的市場。

只有建成一個新的服裝批發市場來刺激和加速西門市場的衰落，而西門市場的衰落將帶動整個西門片區的衰落。

富民服裝城在西門片區舊城改造中的作用

富民服裝城是一個集服裝市場，寫字樓，住宿，停車場，客運等為一體的大型的服裝市場。選址在人民南路和紅花街之間的地段。

與西門市場相比，富民服裝城購物環境舒適，價格比西門低三分之二，環境，交通非常便捷，取代西門市場指日可待。