第一篇：對重慶舊城改造的思考

對重慶舊城改造的思考

08會展張露2008014129

摘要：城市發展過程同時是城市問題不斷產生并得以解決的過程,而城市問題的解決離不開舊城改造。舊城改造既是城市局部更新的過程,也是整個城市有計劃有步驟地改善其全部物質經濟社會環境的過程。本文簡要說明重慶舊城改造中存在的一些問題,并提出一些建議。

關鍵詞：重慶 舊城改造

一、引言

作為人類定居和繁衍生息的地方,城市是人類文明的結晶,是人類寄托夢想和希望之所。快速的城市化,使城市漸漸出現了這樣或者那樣的諸多問題,如生態環境的惡劣,城市熱島、工業化帶來的環境問題;城市區別城市的特性在慢慢消失,城市建筑趨于單一,城市風格趨于雷同;城市化使得土地資源變得稀缺,城市原有土地功能不能滿足城市未來發展的需求,城市處于不斷的擴張中,城市人口不斷膨脹。不斷增長的城市人口與不斷升級的功能需求,對現代城市的建設與發展提出了許多的要求,舊城改造便順勢而生。2007年時在重慶市經濟工作會議上，薄書記指出，要用3至5年時間，投入1000個億把主城九區的危舊房全部改造，未來幾年舊城改造將成為重慶市城市建設的重要任務。

二、重慶舊城區的形成和改造基本情況

1、重慶舊城的形成。重慶市是一座歷史悠久的城市，公元前316年，秦滅巴，設置巴郡，秦將張儀筑江州城，這是重慶第一次筑城。1929年，正式成立重慶市，人口23萬。1937年抗日戰爭爆發，國民政府遷都重慶，戰爭期間城市毀損嚴重，現在除少數幾處陪都時期留下的文物古跡外，舊城區大多都是上世紀60-70年代后的干打壘、捆綁式、磚柱夾壁等結構的建筑。

2、舊城改造的基本情況。直轄以來重慶市大力進行舊城改造，如北濱路沿線、洪崖洞片區、江北城和化龍橋等舊城改造項目的建設使重慶的城市面貌大為改觀，城市形象都得到了極大的改善，雖然在舊城改造過程中取得可喜的成績，但相對于新區的快速發展，舊城建設速度有所放緩。以渝中區為例，該區2005年核發選址意見通知書的用地面積為49.62萬平方米，較之2004年的122.67萬平方米，下降65%；核發建設用地規劃許可證面積34.40萬平方米，比2004年的48.46萬平方米下降了29%。在舊城片區的開發建設中，“退二進三”企業所在地的成片改造占據了相當大的比例，而對于相當數量的危舊房片區，由于拆遷量大面廣，矛盾突出。

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三、重慶舊城改造的特點

1、長期以來，重慶的城市建設受國民經濟發展水平的限制，城市建設規模一直很小，城市發展速度緩慢。1983年作為綜合體制改造的試點城市后，城市建設規模逐漸擴大，特別是1997年成立直轄市以來，城市發展速度進一步加快。但是，由于歷史欠帳很大，城市基礎設施落后，城市用地緊張，布局混亂，環境質量惡化，城市功能難以發揮，交通堵塞問題越來越嚴重,很大程度上制約了城市功能的發揮,影響城市經濟的可持續發展,與直轄市地位極為不相稱，不能擔負起長江上游經濟中心城市重擔。因此 ,解決這些問題已成為重慶市城市現代化建設的首要任務。

2、舊城改造任務繁重。舊城改造量大面廣，主城區城市功能劃分不明顯。首先把舊城區改造成功能健全的、環境優美的現代化城市，再考慮城市用地向外圍地區的發展自然是現階段城市現代化建設的正確選擇。在舊城區對土地、住宅、交通、環境等問題進行研究，對市中心進行重點改造，可以分成舊居住區改造、舊商業區改造、城市重要設施改造等。由于城市住宅問題關系到城市居民的生活大事，又關系到社會安定的特殊性，所以城市舊商業區和城市設施通常是與居住區改造結合起來的。從這個意義上講，重慶市舊城改造是以舊居住區改造為主的；從改造的方式來看，主要以成片改造和主要道路沿線改造等大規模拆遷改造為主。這種以城市舊居住區的大規模拆遷改造為主的舊城改造，有利于城市基礎設施的配套建設，提高了城市土地的利用率，改造了城市居住條件，緩解了城市的住宅、用地、環境、交通等問題，改變了城市的面貌，對于重慶市城市現代化建設起到了明顯的促進作用。

3、舊城改造難度大，受地形、地勢、江河影響，城市向外擴張困難，比其它城市的舊城改造成本大得多。重慶市屬于典型山城城市，無論是住宅建設、樓房建設、交通建設等難度都大得多，尤其在資金緊張的時期建設難度更大，所以導致舊城改造欠帳更大。雖經改革開放以來大力進行舊城改造，但仍不能適應經濟發展的要求。

四、重慶舊城改造存在的問題

1、對舊城改造的復雜性缺乏認識“將問題簡單化，不顧具體情況一律采用推倒重建的單一的開發方式，造成財力和物力的浪費，破壞了原有城市的空間結構和原有社會網絡”。對“舊區”的認識就是過去留下的“爛攤子”，是城市的“包袱”和“臟、亂、差”的代表，舊城改造就是放開手腳清除這些“毒瘤”。加上強大的商業利益的推動，相對應地，過去在舊城改造中在具體工作中采取了不分良莠，一律大面積拆遷，整平土地重新建設的做法。這樣的做法見效明顯、工作簡單，但往往直接瓦解了城市原來的社會結構、文化脈絡、地方風情，而且市場化運作對高回報率的追求，屢屢突破城市規劃對建設的控制各種要求，導致城市歷史格局、肌理的破壞和傳統風貌的喪失。

2、重視城市土地利用，忽視城市環境建設。創造一個良好的城市環境是城市現代化建設的重要內容。針對城市人口密度大，城市用地緊張等問題，在舊城改造時，常采用提高建筑密度和增加建筑高度的方法。城市建筑的高密度化和高層化雖然提高了城市土地的利用率，緩解了城市用地緊張狀況，但同時引起了城市地區人口和產業的過度集中，工業廢物，生活垃圾，汽車排氣量的大量增加，城市綠地的急劇減少，導致了城市生態環境的嚴重惡化。此外，城市建筑，特別是住宅高度化和高層化不但給城市居民的日常生活帶來了諸多不便，而且給城市地震、火災、城市熱島效應等災害的預防工作造成了潛在的隱患。城市環境的安全性令人擔憂。

3、重視城市再開發，忽視修復和保護。舊城改造是集開發、修復、保護一體的綜合性城市改造建設。在主城區改造大都采取大規模拆遷改造的方法，對舊城區的建筑物，除古建筑外，基本上都采取全部拆除，重新建設的方針。這種大拆大遷的舊城改造拆除了相當一部分經過適當修繕仍可使用的城市設施，造成極大的浪費。并且，所需費用十分龐大；舊城改造中的保護，除了對歷史古建筑作為歷史文物予以保護外，對其一定的歷史時期的建筑和街區，特別是近代建筑的保護不夠重視，拆除了一些有價值的近現代建筑，造成了嚴重的建設性破壞。重慶市有許多反映政治歷史變革的建筑物，都應保護下來。

4、盲目追求城市現代化景觀，忽視城市特色建設；盲目追求商業價值，忽視城市綠化。錯誤地認為高樓大廈就是現代化城市景觀，現代信息技術時代已經使摩天大廈失去高度優勢，如果我們的決策思路仍停留在工業化時代，我們將走許多彎路。同時不能突出城市建設個性，山城特色突出不夠，許多開發商只注重建筑容積率，最大化地追求商業價值和商業利潤，忽視綠地建設，把城市建成一個大雜院，城市人口越改越密，城市交通越改越擁擠，城市標志性建設不明顯。

5、局限于開發有利可圖的項目和黃金地段，而一些較難產生可觀經濟效益的基礎設施和急需更新的經濟效益差的地段卻無人問津，城市整體環境難以得到改善。隨著城市土地和商品房價格的上升，舊城改造的成本也越來越高，在改善城市形象推動區域經濟發展的同時，目前重慶市舊城改造出現了兩種明顯的趨勢。一部分開發商為了加快開

發進度，一般選擇拆遷難度相對較低的城鄉結合部地塊進行開發，以此來降低開發的難度，形成了攤大餅似的房地產開發模式；這種發展模式土地價格相對便宜，商品房的升值空間很大。另一部分開發商則尋找地段較好的地塊進行舊城改造開發，以追求更大的收益。

五、舊城改造的對策及綜合經濟效益

1、遵循城市發展內在規律。舊城改造要遵循城市發展的內在規律，走有機更新可持續發展道路。有機更新即采用適當的規模，依據改造的內容與要求，妥善處理目前與將來的關系，并在舊城改造要過程中，遵循統一規劃、統一征地、統一設計、統一配套、統一管理的“五統一”原則，有計劃、有步驟地進行舊城改造建設。黃金地段盡量多建商業、服務、辦公、娛樂等經營性房屋，以增大再開發價值，收回資金，用于貼補經濟效益差地段的舊城改造。

2、合理利用城市土地。根據土地利用集約化的收益遞減規律，無限制地提高建筑密度和高度，提高城市土地的利用率，是不可取的，由此而引起的人口和產業的過度集中，將會導致城市環境惡化，增加城市環境的治理成本，使城市土地利用的綜合效益下降。因此，在進行舊城改造時必須控制建筑密度和建筑高度，獲得最佳經濟效益。此外，城市高層住宅在發達國家和許多發展中國家都越來越不受歡迎，住宅建筑的低層化已成為住宅建設的基本趨勢。短時期內為了緩解城市住宅緊張狀態，可以適當修建一些高層建筑，但從長遠來看，重慶市高層住宅應當分地區、有控制地進行，并逐漸向中低層住宅建設過渡。在解決城市用地緊張中，必須從降低城市地區過高的人口密度入手，將舊城改造與新城開發有機地結合起來。

3、重視城市環境的綜合治理。長期以來，我們對城市環境建設的重要性沒有得到社會的足夠重視，城市環境質量低下，主要表現在污染嚴重和安全性差。今天，環境問題是關系到我市社會經濟可持續發展的大問題，政府把創造一個安全、健康、清潔、優美、宜居的都市環境作為現代化城市建設的一個重要課題。所以，在進行舊城改造時，應當擴大綠地面積，這一點對山城來說更為重要；可以采取市內以小型綠地為主，并與市外的大型綠地相結合，逐步形成綠化系統的辦法。市內利用空坪隙地多建小型公園，并進行干道、濱河路綠化、街坊、庭院、房屋垂直綠化等；而郊外則可結合風景區建立大公園、森林公園，以供居民節假日活動之用。同時，在環境建設中特別應當注意不能不顧本地的氣候、土壤等生態環境，盲目從遙遠的外地全面引進與移植植被。這種做法

一方面成本較高，更重要的是破壞原本在本地和諧的植被、昆蟲、鳥類等生態環境的可持續發展。注意城市基礎設施的配套建設，嚴格控制房屋建設的容積率；合理調整城市地域結構，加快城市道路交通建設，將各區功能明確下來，加快各組團外環路建設，進一步保護綠地，改善城市環境質量。

4、保護山城歷史建筑、注重山城特色建設。把保護重慶市一定歷史時期標志的建筑物與建設具有山城特色的城市景觀結合起來，把城市建設作為一項有用的旅游資源進行規劃建設。保護古代、近現代建筑物既有歷史政治意義，又有旅游意義。當然我們對城市歷史建筑的保護并不是不加區別地保護，而是保護其精華，保護具有歷史意義、史料價值的建筑物。將山、水融為一體來規劃考慮，建設具有典型內陸城市的山城特色，是重慶市城市現代化建設的最具現代化意義的建設課題。重慶是一個有山有水的城市，它具有兩重性。一方面它雖給城市建設增加了難度；另一方面，建設好了既完善了城市功能又為城市添了一項了不起的旅游資源。人們常說城市建筑是靜止的音符，那么這位于山中岸邊的重慶山城建筑更是奇妙無比的音樂，這樣的城市在中國罕見。

六、結語

舊城改造的出發點和落腳點都是為了改善市民的居住條件，實現人們安居、康居、宜居、逸居，實現社會和諧。在舊城改造中，我們妥善對待歷史文化，吸取精華，剔除糟泊；重視城市環境的綜合治理，結合重慶的實際，選擇正確的改造模式，實現經濟效益和社會效益的統一。

參考文獻

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[2] 重慶歷史，http://wenku.baidu.com,2010

[3] 田瑞江.舊城改造不應損害重慶文脈[N].重慶時報,2005.[4] 何其松，劉子奎.城市規劃管理，2006.[5] “重建·運營·涅槃—重慶舊城改造話題討論”，http://chat.soufun.com/2008

第二篇：舊城改造的思考

舊城改造的思考

一、我國當前舊城改造的特點

1.規模大、起步快、來勢猛

許多城市, 在舊城區拆建面積達幾百萬平方米, 綜合開發小區象雨后春筍般出現, 許多城區地段舊貌換新顏。

2.市場經濟, 制約舊城改造

由于參入開發的房地產公司, 都是自負盈虧的經濟實體,盈利是其從事開發的主要目的, 所以對選定開發項目, 常常竭盡全力, 寸土必爭, 使土地開發達最高限度, 經濟利益起支配作用。

3.開發投資多渠道

過去城建投資, 單純靠國家撥款, 現改為由銀行貸款, 同時各企事業單位可自籌資金, 開發單位可社會融資、可與外商合資, 也可引進外商獨資、可向社會發行股票, 也可股份制經營。總之開發項目對所有投資者都有責、權、利。

4.決策多元化, 利益遷涉面廣

因為項目開發的最終結果, 關系到投資參建各方利益, 在決策過程中肯定會有不同意見, 要通過多方協調, 才能取得行動上的一致。

5.政府行為, 宏觀上控制舊城改造

由于土地所有權是國有, 土地有償使用批租是由國土局審批。在建筑方案、改造規模、建筑功能、造型、層數、高度、容積率、環境、公建配套等都由城市規劃管理局控制, 而投資金融由建行監管, 工程質檢、稅收, 都有政府職能部門參與控制。

6.國家既定政策的指導作用

國務院曾頒布城鄉住宅建設技術政策, 規定“加速現有住宅的改造”

原則, 其中包括開發新住宅與改造舊住宅相結合、制定房屋質量評定標準、有計劃地對現有住宅區分別采取保留、改建和拆建的措施,以及改善住房通風、采光、防潮、衛生條件、增加基礎設施、提高抗災能力、加強舊房維修養護等方面的工作。最近又特別強調在城市開發中, “安居工程”的建設。

二、舊城改造中存在的問題

1.不按規劃操作, 不受詳規控制我國的不少城市都有經國務院批準的城市總體規劃, 但許多開發單位卻不服從規劃要求, 只要在舊城搞到一塊地, 便千方百計突破城規要求, 以自己的利益作杠桿去搞開發。

2.急功近利, 大拆大建職能部門急于改變舊城面貌, 開發單位貪利求大、對舊城區房屋構成的復雜性缺乏認識, 一律推倒重建, 結果資金不到位, 建設周期一拖再拖, 新房難成, 拆遷戶難回。

3.受經濟利益的驅使, 開發單位只去搶占舊城區的黃金商業地段, 而處于上線的偏街背巷無人問津, 那些長期居住在環境惡劣的居民急盼改建, 但又遙遙無期, 導致舊城區成片開發成為空談。

4.在舊城改造時, 建房、分房、賣房有人管, 但公建配套、市政配套無人問;只保開發單位的效益, 不管社會效益, 環境效益;重住宅、輕配套;只管地上, 不顧地下, 這樣等于新建一個舊城。

5.歷史文化、城市風貌特色、生態環境受到嚴重破壞。一些城市在舊城改造中, 拆除了許多有地方特色的建筑, 從而失去了原有歷史文化風貌。北京的香山和武漢的龜山都是城市生態環境的風水寶地, 但自修了香山飯店及在龜山修了“三國城”之后, 生態環境便遭到破壞, 造成許多永久的遺憾。

三、舊城改造的宏觀控制

1.應對所擬改造的舊城區建筑、質量、面積、外觀、產權、人口等情

況作綜合調查, 采集足夠資料, 以供進行研究。

2.應以規劃為龍頭, 對舊城土地使用性質、建筑高度、密度、容積率作強化控制, 對建筑營造、環境、公建配套、城市設計提出法規要求。

3.要充分考慮舊城原有空間結構和社會形態、地段特點、文化價值等特點, 分別采取維護, 整治、拆除重建等多種改建方式。

4.舊城區的改造方案, 要反復多次推敲, 精益求精, 選出最優方案, 體現政府意圖, 照顧居民要求, 重視投資方的經濟利益, 取得共識意見。

5.強化政府行為的指導和控制, 絕對避免越改越亂的情況出現, 政府有關職能部門, 必須對開發單位開發項目的全過程進行監管, 要動用法規和行政手段, 不要簡單地用罰款來解決問題, 因為開發單位寧愿罰款也要突破指標, 那樣所獲利潤遠大于罰款。對開發過程中人為的將資金濫用或轉移, 政府要予以特別監管, 因為建設資金外流, 肯定會造成建設周期一拖再拖, 國家和拆遷戶肯定要在經濟上蒙受損失。公建配套設施要確保, 因為這是能否充分發揮使用功能的物質技術手段。

6.要高度重視保護歷史文化, 保護古城風貌。對歷史文化的保護、在舊城改造中普遍認識不足、重視不夠, 有一批具有城市風貌的舊街區, 在大拆大建中夷為平地,造成的損失已無可彌補。應該認識到豐富的歷史文化是城市內涵高層次, 高品位的標志, 應予以保護。

四、舊城改造的理想目標

建立完善的城市規劃控制體系, 用控制性詳規對舊城改造實施控制, 其中的內容包括: 舊城改造性質、規模、用地分類、土地利用強度、建筑天際線控制, 容積率獎勵等。堅持統一

規劃成片開發的路子, 要把盈利少的多層住宅區和盈利多的中心商業區, 搭配在一起批租給開發單位, 使舊城改造整體協調啟動。要用小康型的標準來建造人們渴望的新型住宅, 按現代化的家庭生活行為需要進行設計,使這種住宅功能完備、裝修精美、設備齊全、環境優雅, 能較好體現居住區的舒適性、安全性和文明性。城市設計是舊城改造的重要內容之一, 其中的市政和公建配套, 一定要確保,水、電、氣進入家家戶戶, 道路網絡暢通無阻, 廣場和綠化園林有適當布置, 生活服務設施要齊全。總之住宅外的大環境要優美宜人。建立一種新型的社區關系, 在改造后的城區或新區,應由物業管理中心或社區服務中心主持組織鄰里互幫互助網絡, 使獨門獨戶單元住戶、人際之間充滿親情和樂趣, 避免冷漠和孤獨。保護歷史文化和建筑環境, 傳統的街坊、里弄都有一定的歷史價值, 北京菊兒胡同改建, 以多層四合院方式進行舊城改造;福州完整的保留了“三坊七巷”, 這些都成功地使歷史文化得以延續, 為保護舊城歷史文化創造了一個好范例。綜上所述, 舊城改造是一個復雜的建設過程, 不能單一用經濟效益來分析決策, 應根據舊城區地段特點,因地制宜, 因勢利導綜合改造和再開發。

第三篇：舊城改造的社會性思考

舊城改造的社會性思考

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? 作者： 張伊娜 王桂新 來源：城市問題 瀏覽：

1827舊城改造由于其復雜性、系統性，及其直接導致的社會沖突現象而成為當前中國討論的一大熱點。隨著現代主義、鄰里思想、新都市主義等城市規劃理論的發展，舊城改造也越來越注重從人的需要出發對舊城區進行改造或者重建。與此相呼應，衡量舊城改造效果的評價體系，也從以往的實質性效益、經濟性效益向社會性效益轉變，即不僅僅滿足于完善公共設施、改善市區環境，使之成為更適合居住、工作或休憩的場所，從而提高物業價值，改善地區經濟狀況，增加政府稅收或減少政府支出，而且希望通過反映并代表公眾心聲和利益的更新，使舊城可持續改善，社區可持續發展，居民和諧生活。

然而縱覽中國期刊網1994—2005年間發表的324篇相關論文，可以看出目前國內更多地是從舊城改造的物質層面進行研究，比如舊城改造中的房屋拆遷問題、資金來源問題、容積率補償、城市景觀等問題，而從社會性角度去深入探究的很少。但舊城改造的社會問題及相關社會現象，卻是當今人們關注的焦點。本文力求從舊城改造中的社會性、公共性角度出發，探討新時期舊城改造中存在的不足之處及其原因，并提出相應的設想。

所謂社會性角度，是指從人本角度出發，充分反映社會各階層的共同利益，實現社會和諧。本文中所討論的舊城改造的社會性問題主要從兩方面考慮。第一，舊城改造的社會公平性問題。目前的舊城改造仍舊期望以大規模的城市改造來突破城市發展中的物質化困境，沒有充分意識到舊城之所以傳統經濟和社會基礎損耗嚴重、居住環境劣化，其根源在于舊城居民收入下降并成為“弱勢群體”。物質、經濟、社會和環境問題的相互交叉和影響，使城區破舊與環境惡劣、經濟蕭條、社會階層下滲等惡性循環不斷重演。這些問題，并不能通過拆遷簡單解決，因為其所涉及的是社會公共利益再分配的公平性問題。第二，舊城住戶賴以生存的社會生活環境的突變問題。通常我們更多地關注歷史建筑及傳統風貌在舊城改造中的拆毀或喪失，其實居民長期的精神依托、活動場所缺失而導致的交往主動性的消失殆盡是更重要的社會問題。

一、我國舊城改造引發的社會性問題

1.動遷導致的社會公平缺失

根據馬修?埃德爾(Mathew Edel)的“有效出價曲線”研究，低收入水平家庭較之其他人，更加依賴于市中心，因為往返于市郊之間的昂貴交通費用會削減他們的住宅標準和其他生活花費。然而隨著城市更新，舊城環境改善，地價抬高，低收入居民被迫重新選擇居住地點，這種情況被稱為“過濾淘汰”。

在我國大多數的大城市發展中，舊城改造總體上體現出這種“過濾淘汰”的現象，城市中心區的“貴族化”已成定局。這主要是因為：首先，一些商業和文化中心設在舊城，抬高了舊城的地價；其次，也是最主要的原因是大城市的交通狀況。我國的大城市不同于美國那樣的“小汽車城市”，還十分依賴于公共交通，非機動車出行也比較多。因此郊區相對市區來說，由于交通不便，吸引力非常低。隨著地價上漲，低收入者“過濾淘汰”遷往郊區，不僅造成他們上下班、上下學不便，又被迫承擔了更多的交通費用，生活水平差距將繼續拉大。這種城市的“聚焦效應”，不僅對保護舊城不利，更損害了社會公平。而我國當前的舊城改造過程中往往忽略了這一社會性問題。

2.社會公共空間、交往節點的斷裂

社會生活總是圍繞特定的場所來展開的，舊城區有其獨特且完整的場所系統，它滿足了老城區居民對社會生活多樣化的要求。近入尺度的公共空間、社會交往節點便是舊城區社會網絡形成發展的物質基礎和空間載體，而尺度宜人的街道、利于交往的空間以及輕松和諧的鄰里關系構成了富有人情味的老城鄰里生活。而在舊城區的改造過程中，這種社會空間的交往模式遭遇了極大的破壞。從圖1看，同樣1公頃的占地面積，老城區(以石庫門里弄為代表)由于其低密的建筑群，可以使居民在門洞口形成256個交往節點，而改造后的新區只匯成了15個交往點。公共空間和節點的交往媒介的喪失，使得舊城更新后，人們再也尋不回以往親切、適宜的社會交往空間了。

? 3.社會場所精神的暗淡

目前的舊城區改造，尤其是有一定歷史的街區改造，往往面臨著這樣的問題：人口密度與保護發展的矛盾。眾所周知，傳統民居所能容納的人口密度較低，而舊城區一代代不斷繁衍的人口使居住空間變得擁擠不堪，原先一戶家庭居住的院落如今有三四戶共同居住。因此居民在庭院內為爭取居住空間見縫插針、違章搭建，使得舊城區傳統院落的建筑格局和風貌受到嚴重破壞。因此，規劃者往往會通過降低居住人口密度、提高居住人口素質或根本改變該地區的用地性質來緩解舊城區保護與更新的矛盾。而這種改造模式通常又落入另一怪圈，即“保物不保人”。這在一些歷史文化街區和歷史文化名城的改造中尤為突出。為了更好地留住一些老建筑，改造方往往把那些早已與老城區融為氣體的居民遷移到其他地方，將歷史文化街區或者老城區變為一個毫無生氣的博物館，作為活化石供游人觀賞。殊不知，“人物一體”、“動靜交融”的場所精神才是舊城區真正的魅力所在。

二、社會性缺失的根源追溯

1.經濟主導的傳統舊城改造模式

舊城改造的認識首先是從經濟層面開始，地價的級差效應使舊城用地

成為開發商追求高額利潤的競爭地。的確，在市場經濟中，城市再開發只有在建筑、出售或租賃新場地所得收入超過土地征用、場地清除和建設的成本才是可能的。基于這一利益動機，目前我國的舊城改造多趨于高密度開發。因此，為了維護開發收支平衡，以經濟為主導的改造模式必然會片面追求經濟效益，導致建筑密度和容積率過高，造成現實基礎設施和交通容量難以適應高強度開發，從而導致城市環境進一步惡化，基礎設施超負荷，使舊城改造越改越擠、越改越糟。

早在20世紀90年代，楊志明等就提出了舊城改造的幾個誤區：黃金地段成寵兒，偏街背巷成棄兒；急功近利、大拆大建，造成了資源的極大浪費；舊城改造越改越擠。這些問題概括起來，都是由于市場經濟體制下政府盲目注重經濟開發，開發商片面追求商業利益，導致舊城改造成為開發商主導的無序開發。

隨著中國城市規劃體制的不斷完善和“和諧社會”的提出，這些問題已經開始得到重視。但是這些問題的背后，是業主、開發商、政府各方利益的博弈，因而在很長的一段時間內，問題將繼續存在，并仍將成為當前舊城改造中社會性缺失的最為主要的根源。

同時，舊城改造“經濟至上”的價值觀在規劃上最直接的體現就是：城市形象有所改觀，城市意象就此抹煞。一切帶有經濟色彩的建設活動往往漠視了城市社會性的主導地位，由此造就出粗糙的、毫無人情味的“千城一面”的城市形象，破壞了原有的場所價值和人文活動。

2.民主意識不強，公眾參與不足

西方國家早在20世紀60年代就紛紛建立了城市規劃的市民參與體制，并在理論與實踐的探索中取得了一系列成果。1960年代初，美國的達維多夫(Paul Davidoff)倡導了“規劃的選擇理論”，并隨后提出了“倡導性規劃”概念，成為城市規劃市民參與的理論基礎。1969年，英國市民參與規劃委員會的題為《人民與規劃》的報告，為市民參與城市規劃提供了最早的制度框架、參與過程和有關方法和手段。同年，美國社會學家阿恩斯坦(Sherry深蒂固Arnstein)從“市民的力量”的觀點出發，對市民參與進行了七個層次的分類，稱之為“市民參與的階梯”，成為市民參與的經典文獻和理論依據。

中國直到1980年代末才將公眾參與的理念引入我國城市規劃學界。隨著“以人為本”、“民主參與”等現代規劃理念的逐步融入，“市民參與”的呼聲也越來越高。但從總體情況來看，還是談重要性的多，講實施途徑的少；談理論概念的多，講具體策略的少，缺乏對具體操作的切實指導作用。縱觀中國現階段的市民參與方式，可謂是“被動式”的參與。在規劃前期僅局限于設計者為調查現狀而走訪群眾，展開座談、咨詢等形式的調查；規劃編制過程中的市民參與則多為設計方案的公開展示和群眾評價；而在規劃審批階段則僅限于學術研究機構和地方政界的精英層次的參與，主要是專

家論證，地方人大審批，基本沒有市民的身影；規劃實施階段的市民參與多是針對某項建設所產生的公害問題。而真正意義上的“主動式”參與——即全面而有效地反映市民期望，引導市民主動參與實際規劃全過程的方法和體系依然非常缺乏。根據阿恩斯坦的階梯理論，中國的公眾參與城市規劃的現狀只能歸為最低層次的“偽參與”和“象征性參與”。

雖然，舊城改造中如何切實保護居民的切身利益、維護社會治安穩定已成為當前討論的熱門話題，但是當前我國的舊城改造還是帶有一定政治色彩和強制性，拆與不拆由政府或開發商說了算，市民參與力度、影響分量過弱，在政府、市民、開發商三者關系中始終處于被動的劣勢狀態。然而這個問題短期內很難解決，它取決于中國民主體制的建設。民主意識不增強，很難在具體的操作層面上有實質性的突破。

3.法律條款的不嚴密，使既得利益者有機可乘

目前法律上仍缺乏對“公共利益”的系統解釋及其范圍的明確界定。《土地管理法》第五十八條規定：“為公共利益需要使用土地的；為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權”。在某種程度上，公共利益等同于建設需要，而作為業主，在認定土地被征用是否符合公共利益方面則沒有參與的權利。于是一些地方政府往往以公共利益為借口，隨意啟動征地權，從而使被征地的所有者的利益受到了侵犯。同時，現行的法律條款也賦予了業主一定的權利，國土資源部《征用土地公告辦法》第十五條指出：“因未按照依法批準的征用土地方案和征地補償、安置方案進行補償、安置引發爭議的，由市、縣人民政府協調；協調不成的，由上一級地方人民政府裁決”。但是，“征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施”。可見，即使業主對拆遷的裁決不服，至多也只能得到經濟上的賠償，而這塊空間將不再屬于他們。這也是目前部分舊城改造項目能在一片非議中順利實施的法律依據。?

三、走出困頓的策略探索

1.政府立場：公平〉效率

幾乎在所有的城市中心區更新改造過程中，都出現過不同程度的各種利益之間的沖突：經濟發展對土地的壓力、房地產開發商的利益、歷史遺產保護的要求及當地居民的利益相互交織。絕大部分城市，低收入家庭都聚集在市中心舊城，如果不采取措施，任何形式的更新、改造和整修的結果必然是低收入的居民被迫遷走，代之以較高收入的階層與高檔的旅游和商業設施。

原有居民被迫搬遷，傳統社區被破壞，由此造成嚴重的社會問題，這已成為不少城市的共性問題。在埃塞俄比亞首都，政府拆除市中心不符合標準的舊住宅，用作商業性開發，并在郊區為被迫搬遷的居民建設新的住房。但有研究指出，由此造成的失業、長途交通通勤等社會問題后果是嚴

重的。在巴西的薩爾瓦多，聯合國教科文組織對其城市歷史建筑群給予高度評價，但是舊城中心區嚴重衰敗。于是政府于1990年前后展開對城市歷史建筑的大規模整治和維修，結果同樣導致長期在這里居住的居民幾乎全部被迫搬遷。時至今日，旅游業并沒有如政府想象的那樣蓬勃發展起來。可以看到，這顯然不是有利于可持續發展的城市復蘇途徑。另一方面，那些外遷的居民經濟壓力增大，形成了新的社會問題。因此，從國外舊城改造的經驗教訓可以得知，就地整治是更為適當的改善居民居住條件的方法。這就需要政府的強有力政策支持和保證，盡可能保證原有居民在更新或改造后仍能留在原來的住房中，這將從根本上避免動拆遷導致的社會再分配的公平喪失問題。目前上海已有不少地區采取了這種“原拆原建”的方式，社會沖突明顯減少。

2.規劃師與居民對社會網絡發展的雙向控制

居住社區的形成發展，是由規劃師與居民共同控制，而且在很大程度上是由當地居民在長期的社區生活中逐漸完成的。舊城更新過程中，對社區的任何保護規劃及再開發都應從居民的切身利益及社會網絡的長期動態發展出發。任何急功近利的規劃設計必然不具有長久的生命力，最終將導致傳統社區的瓦解。更新改造中應該為社區發展留有自行發展的空間，因此應由規劃師把握總體方向，居民廣泛進行公共參與。這里所提出的公共參與并不局限于個人對一部分公共活動的直接參與，而是泛指加強橫向開放式的、自下而上與自上而下雙向運行的，全體居民與規劃師的共同合作。尋求規劃師與居民的雙向交流，并對社會網絡的發展完善進行有效的雙向控制，不失為一種值得在城市更新活動中加以倡導的新形式。同時舊城改造中的規劃師不應遵循傳統的“項目結、人走”的模式，應長期關注舊城區更新的動態發展，隨時通過雙向溝通的方式改進規劃方案。

如同建設部部長汪光燾指出的那樣，當今的城市規劃是一種公共政策。所謂公共政策，必然與公眾的利益緊密結合在一起，公眾必然需要參與，并且從規劃開始，就要變被動為主動，做到自己的社區自己開發。例如美國，許多社區都有自己的規劃組織，他們自己雇傭規劃者來為自己的社區進行規劃；規劃者作為被雇傭者出現，規劃者和業主的身份與中國正好相反。當然，這種方式目前在中國未必行得通，但舊城改造若要保護原有的社會性特征和歷史特征，就必須走這條路，使得民眾擁有足夠的民主意識，同時輔以強大的法律保證。

3.居民參與式的“小規模漸進式開發”模式

在討論了保障社會公正問題，明確了公眾參與的必要性后，就需要從經濟杠桿的角度考慮，如何根據居民的經濟承受能力和實際需要來確定更新改造的方法和內容，以節省費用，減少對居民的經濟壓力，達到事半功倍的效果。這就需要通過規劃操作的引導，鼓勵以不同形式的居民參與方式來推進漸進式小規模整治改造。這不僅可改善居民的居住條件，還可實現舊城居住社區與歷史街區中社會網絡和社區文脈的繼承和發展。尤其對

私房比例較高的舊城來說，更是一種好的方法。

從筆者2005年對山東曲阜明故城的社會調查來看，明故城由于歷史原因，絕大部分家庭的住房是私房，這個比例在111份問卷中高達97.3%。如此高的住房私有化程度，若要通過拆遷方式對舊城進行更新無疑是困難重重。但在調查中發現70%以上的住戶愿意自己出錢對自己的住宅進行修復和改善，21%希望個人和政府共同承擔修復。可見大部分居民對參與舊城更新的意愿是非常強烈的，然而他們卻沒有指導性的規劃設計去加以引導，更沒有實際施工人員去指導他們修復，才使得目前曲阜明故城破壞嚴重。因此若能加強規劃引導，提供技術幫助，這種居民參與式的“小規模漸進式開發”模式是完全可行的。

可見，如果我們能在舊城更新中，鼓勵居民的合作參與，完全有可能保留現有城市肌理，維護并增強居住區的復原力，同時使經濟支出也得以控制，更重要的是，使原有的豐富的社區交往網絡在建筑硬環境得以改善后，還能繼續延續和發展。

第四篇：舊城改造

探討富民服裝城對南充市舊城的改造

南充市舊城的現狀

a.b.南門片區：舊城改造快速推進的條件

南門片區位處南充市順慶區南門壩濱江生態走廊腹地，東連高坪，南通嘉陵，扼守三區交匯、兩河中心的黃金地帶。

此片區居民住的是大棚戶，夏天燥熱、冬天寒冷、居住條件十分惡劣，居民需要改善生活條件，舊城改造順從民意。

此片區均是居住區，無商業形態，折遷成本低，可具操作性。

在濱江大道和玉帶路的交匯處是新修的四橋。四橋的修建有利于緩解高坪到順慶，嘉陵的交通壓力，加強三區的溝通，符合城市規劃。

b.西門片區：舊城改造難度主要的原因

西門片區主要以西門市場為中心。西門片區是舊城商業區，商鋪折遷成本過高，只有降低該片區的商業價值，拆遷才具可操作性。

西門片區商圈形成，主要西門市場的帶動。西門市場如果消亡，才能除低西門片區的商業價值。

西門市場產權的分割，形成眾多的小業主。在改造中，各個小商戶漫天要價，不支持政府的決策，使得西門市場的改造和發展步履艱難，成為政府的心病。面對這樣的一個雜亂無序的片區，政府無從下手，無法改變現狀，只得任其發展。西門片區成為了一個自生自滅的市場。

只有建成一個新的服裝批發市場來刺激和加速西門市場的衰落，而西門市場的衰落將帶動整個西門片區的衰落。

富民服裝城在西門片區舊城改造中的作用

富民服裝城是一個集服裝市場，寫字樓，住宿，停車場，客運等為一體的大型的服裝市場。選址在人民南路和紅花街之間的地段。

與西門市場相比，富民服裝城購物環境舒適，價格比西門低三分之二，環境，交通非常便捷，取代西門市場指日可待。

第五篇：舊城改造

改造原因

城市舊居住區，是在一個城市的長期歷史發展中，逐步形成的，也是城市各個歷史時期的發展縮影。舊城一般指的是在市區的一些小區或者是廠房的改造,主要是因為這些小區和廠房年代久遠,好多已經成為危房,所以必須實行改造,這種改造相對來說補償要高一些。舊城區通常歷史文化遺存比較豐富，歷史格局和傳統風貌比較完整，但同時也存在城市格局尺度比較小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比較高、基礎設施比較陳舊、房屋質量比較差等問題。

編輯本段改造效果

通過舊城區改造，城市的各個方面都有較大的發展和變化。第一，舊城區道路網絡基本建成，道路交通矛盾日益緩解；第二，公用配套設施供需總量基本平衡，服務供應結構得到優化；第三，城市環境質量得到有效控制，并呈改善趨勢；第四，住宅長期短缺的矛盾得到根本性扭轉，住宅建設飛速發展。編輯本段問題、矛盾

舊居住區改造是一個復雜的綜合系統，它涉及到社會效益、經濟效益、環境效益、文化效益等多方面的平衡與完善，關系到政府部門、房產開發商和普通居民的利益分配。由于舊居住區改造的系統性和復雜性，我國的城市舊居住區改造還面臨著一些問題和矛盾：

一、對經濟效益的過度注重和對社會效益的忽視；

二、傳統改造手段的成本居高不下；

三、輕視文化效益——歷史風貌和城市景觀特色的喪失；

四、改造手段的單一和體制的不完善；

五、公眾參與仍然薄弱。

編輯本段發展趨勢

目前，我國城市舊居住區改造呈現多種模式、多個層次推進發展態勢，改造模式由過去單純的“舊區改造”轉向“舊區再開發”。概括起來，現階段我國城市的舊居住區改造呈現出以下趨勢：

一、城市發展對經濟和環境效益提出更高層次要求；

二、公眾參與程度不斷提升；

三、趨向法制化、民主化和多元化。