第一篇：淺談城市化進程與房地產投資

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淺談城市化進程與房地產投資

作者：程征貴 林子文

來源：《沿海企業與科技》2006年第02期

[摘 要]文章分析了20世紀80年代以來江蘇城市化進程的主要特征及其對房地產投資的影響，并運用逐步回歸法對江蘇城市的主要經濟指標及房地產投資額進行實證分析，根據最優相關模型得出城市化進程與房地產投資具有高度相關性的結論；

[關鍵詞]城市化進程；房地產投資；最優相關模型；對數相關模型

[中圖分類號]F293.35

[文獻標識碼]A

第二篇：淺談城市化進程

【摘要】城市化是人類歷史長河中一個必然的過程，所謂城市化便是伴隨著經濟增長、城市數量增加、城市人口比重上升、經濟集中發展的過程。然而城市化進程也并不一定是一直向前的。在快速城市化的過程中，也出現了很多不可避免的問題。本文就城市化進程這一話題，做淺顯的討論。

【關鍵字】含義、衡量指標、過度城市化、快速城市化

城市化是一種世界性的社會經濟現象，是鄉村分散的人口、勞動力和非農經濟活動不斷進行空間上的集聚而逐漸轉化為城市經濟發展的各種要素，城市化在本質上是一種經濟社會結構變化過程。

城市化是一個動態的發展過程，其涉及的領域和內容是多元化的。而城鄉關系的轉型，則表明城市在社會經濟生活中逐漸占據了主導地位。

一、城市化進程的動力機制和相關因素

城市化的產生和發展受到三大力量的推動和吸引：農業發展、工業化和第三產業的崛起。農業發展是城市化的初始動力1.為城市人口提供商品糧2.為城市工業提供原始積累資金3.為城市工業生產提供原料4.為城市工業提供市場5.為城市發展提供勞動力2工業化是城市化的根本動力第三產業是城市化發展的后續動力

一、城市化指標

a)人口指標

人口城市化在一定程度上體現了生活條件和生活水平的變化，這

些變化又是生活方式變化的主要誘因。因為城市生活水平高于農村，于是吸引農村人口大量涌向城市。而農業勞動生產率提高將越來越多的農村勞動力排擠出了農業生產領域，于是農村剩余勞動力就不得不去非農業領域特別是城市尋找就業機會。

b)城市化的量

i.城市化的“量”，是城市化發展的數量方面，如城鎮的數量、城

鎮的規模、人口和產業集聚的程度、人均GDP，可以用多種指標

來衡量，區域城市人口占總人口的百分比是一個最常用的指標。

c)城市化的“質”

i.從區域角度看主要表現在城市化的發展速度是否與區域經濟發

展的速度同步。從內部來看主要表現為城市居民素質的高低、城

市景觀是否豐富而協調、城市文化是否多樣、城市環境是否優美、社會治安如何、具有歷史和文化價值的景觀和地段是否得到有效

保護及城市基礎設施的完善程度等方面。

二、過度城市化

（一）人口快速增長、無序流動并缺乏管理

國際上通常以居住在城鎮內的人口總數占該國總人口的比重來表示城市化水平，這在操作上比較簡便，也利于橫向比較，但這種城市化的內涵缺乏全面性，容易產生重城市化數量，輕城市化質量。城市化過程最重要的應通過為農民提供就業機會，吸收他們進城市定居，改變生活方式。城市化的實質是生活方式的城市化，不是單純的人口城市化。

而大量的農民進城打工，不能在城鎮定居，不能享受市民待遇，原有的城鄉二元結構沒有解決，還可能出現新的城市內部的二元結構，這正是城市化質量不高的表現。也表現了管理的欠缺。

（二）城市化不等于城市建設、城市無限擴張。

現在有一股風，一說加速城市化，就是加快城鎮建設與擴張。城市無限擴大，小城市要迅速變成中等城市；中等城市要加速變成大城市，大城市要盡快成為特大城市，甚至國際城市。

城市化必然會促進城鎮發展和規模擴大，但是，城市化不是簡單地等于城市建設數量增加，而忽視產業結構的優化，自然資源配置的優化以及城鄉協調發展。在不降低城市生產力的前提下，降低城鄉二元結構系數，縮小貧富差距，推進社會公平。

（三）城市化不是越快越好。

城市化是一個漸進的自然歷史過程和經濟社會轉型過程。城市化不能不顧條件，一味追求速度。要知道城市化速度越快，出現的問題會越多。而經濟發展與城市化之間的關系：一般認為是一種“雙向互促共進關系”，即經濟發展推動了城市化步伐，而城市化進程促進了經濟發展。過分強調城市化率會使經濟發展滯后于城市化進程，甚至破壞這種雙向互促共進關系，給城市化發展帶來巨大風險。如城市貧困化，失業率提高，環境污染，社會治安問題以及人們的精神壓力問題。

三、我國城市化的新變化

a)隨著市場經濟的迅猛發展，非公經濟快速崛起，經濟成分趨向于多元化。目前

我國城市化動力結構為：公有經濟為主導，民營經濟為主體，外資經濟為輔助，三者大體上成鼎立之勢。這樣的動力結構，就為城市化的快速推進提供了條件。

b)城市化模式演變成計劃、市場和外向三種模式并存的格局。、c)城市化質量顯著改進。各地積極探索新型工業化道路，加強了科技創新，信息

化和現代化進程加快，競爭力增強，城市化質量有了大的飛躍。

城市化是一個現代社會文明程度的重要衡量標準之一，同時城市化是一個相當復雜的概念。人口集中只是城市化的表面特征，經濟結構轉換，生產方式、生活方式的變更才是城市化的內在動力和實質內涵。城市化是伴隨著經濟增長、三次產業結構變化和社會變遷的一個發展過程，是經濟生活空間的轉移、國民經濟增長方式轉變、國民意識和生活模式的重大轉變的文明過程。因此，在城市化過程中，既要考慮其發展速度，也要注意在加速過程中保證其他各個方面能跟上城市化進程。避免導致因為只考慮發展速度，而使質量上發生根本性問題。

第三篇：城市化進程分析

城市化進程分析

王建康201***1工商4班

摘要：城市化是人類社會發展的必然趨勢，它對促進中國經濟發展和社會進步有著重大意義。自改革開放以來，經過三十幾年的發展，中國的城市化已經初見規模。在新的歷史條件下，研究、總結并重新審視城市化的理論，回顧、梳理并進一步分析城市化的實踐是十分必要的。本文首先對城市化的概念以及中國城市化的狀況等基本問題進行了闡述，對城市化的動力機制進行了分析。然后重點研究了中國城市化的歷程及現狀，中國城市化的模式以及中國城市化進程中的問題及優化和創新。提出推進城市化建設的對策和建議。關鍵詞：城市化城鄉差距動力機制經濟可持續發展

一、城市化簡述

1、城市和城市化簡述

城市是人類文明的標志，是人們經濟、政治和社會生活的中心。從經濟學的角度分析，城市是生產力發展，生產關系變革的產物。在地理經濟學中，城市被定義為在一定的地理空間中，有足夠多的非農人口，并具有生活必須的住宅、公共設施伴隨著生產、交易、消費等活動的綜合聚合體。

城市化是指人口和產業活動在空間上集聚、鄉村地區轉變為城市地區的過程。城市化是社會生產力發展到一定階段，農村人口轉化為非農村人口，人口向城鎮集聚，農村地區轉化為城鎮地區，城鎮數量增加的過程。城市化，也有學者稱之為城鎮化、都市化。是由農業為主的傳統鄉村社會向工業、服務業為主的現代城市社會逐漸轉變的歷史過程，具體包括人口職業的轉變，產業結構的轉變，土地及地域空間的變化。城市化的程度是衡量一個國家和地區經濟、社會、文化、科技水平的重要標志，也是衡量國家和地區社會組織程度和管理水平的重要標志。在某種程度上，城市化既是人類進步必然要經過的過程，也是人類社會結構變革中的一個重要節點，只有經歷了城市化才能真正的實現現代化的目標。

城市化的過程是隨著現代工業的出現，資本主義的產生而開始的。城市化三大標志：

1、勞動力從第一產業向第二、三產業轉移；

2、城市人口在總人口中比重上升（最主要標志）；

3、城市用地規模擴大。演進過程：一般分為城市化、郊區城市化、逆城市化、再城市化。動力機制：社會經濟的發展是城市化的主要動力，其中農業生產力的發展是城市興起和成長的前提，工業化是城市化的主導力量，第三產業的形成和發展又促進了城市化。

2、我國城市化進程的歷史與現狀

一百多年來，中國城市發展的進程，走的是一條十分曲折、反復的道路。從十九世紀下半葉，到二十世紀中葉，由于受到世界列強的侵略，以及受到軍閥割據的困擾，我國城市化的發展十分不均衡，有些地區，比如上海，城市迅速擴張，另一些地區則完全處在工業化的進程之外。中華人民共和國成立以后，城市布局有了比較明確的規劃。但是，自50年代中期以后建立了城鄉二元分割的社會結構，使得城市化長期處于停滯狀態，更有甚者，在較長的一段時間里，實行的是“反城市化”戰略，也就是說，大規模地將城市人口遷往農村，比較典型的如：知識青年上山下鄉，市民返鄉，干部下放等等。此種逆歷史潮流的作法，非但不能真正解決城市人口聚集問題，反而使我國的城市化問題積蓄、矛盾累積。由于我國的城市化長期處于停滯狀態，這樣，到了改革開放以后，人口從農村向城市的流動就呈現出一種突然爆發的局面。總之，我國的城市化沒有一個漸進的過程。

自改革開放以后，我國放開了對原有人口流動的控制，大量農民涌入城市，這成為中國特色城市化進程的開端。經過三十幾年的發展，中國的城市化已經初見規模。人口城市化水平從1978年17.92%上升到2011年的51.27%，年平均提高1%以上。十六大以來，我國城鎮化發展迅速，2002年至2011年，我國城鎮化率以平均每年1.35個百分點的速度發展，城鎮人口平均每年增長2096萬人。2011年，城鎮人口比重達到51.27%，比2002年上升了12.18個百分點，城鎮人口為69079萬人，比2002年增加了18867萬人;鄉村人口65656萬人，減少了12585萬人，但是在“十一五”時期，根據中國六次人口普查數據，歷次人口普查城市化水平依次為：12.84%，17.58%，20.43%，25.84%，35.39%，49.68%，我國的城市化遇到了“瓶頸”——城市化規模擴張的制約與品質提升的壓力逐漸凸顯。

在中國，城市化所承載的，不僅是發展經濟，還有城鄉一體化、城鄉共同富裕的目標。然而，在城市化的過程中，各地政府對中央的有關文件沒有完全的理解和掌握，城市化的工作基本上單一的體現在對城市規模擴張和對GDP增長的追逐上，沒有兼顧公共設施及民生的改善，使現階段的城市化帶有很大的盲目性和功利性，也帶來了很多社會問題。這與城市化的初衷正好背道而馳，所以總結城市化進程中的不足，為城市化的未來找出一條與經濟發展相匹配與環境相協調城市與鄉村和諧發展的新路子，是非常重要也是非常必要的。

二、城市化動力機制探析

城市化發展的動力機制是指推動城市誕生和發展所需動力的產生機理，以及維持和改善這種作用機理的各種經濟關系、組織制度所構成的綜合系統。作為社會現代化重要標志的城

市化的發展受經濟、社會、政治、文化等諸多因素的影響。

1、城市化的宏觀動力

從經濟學角度看，城市化是在空間體系下的一種經濟轉換過程，人口和經濟之所以向城市集中是集聚經濟和規模經濟作用的結果。經濟增長必然帶來城市化水平的提高，而城市化水平的提高無疑又會加速經濟增長。

2、城市聚集經濟：城市化的內生動力

市化經濟是一種集聚經濟，從而產生規模經濟效益。它可分為三個層面：一是企業內部規模經濟；二是產業功能聯系所產生的外部性而形成的地方化經濟；三是由多個行業向城市地理集中所形成的城市化經濟。近百年來，美國城市發展與經濟增長之間呈現一種非常顯著的正相關，經濟發展程度與城市化階段之間有很大的一致性。中國的經濟與城市化同步增長就是很好的證明，城市作為聚集的中心，在勞動、資金、交通運輸、通信設施、市場容量、人力資源以及居住條件等方面，比周圍地區擁有更多的優勢，這就使得生產活動不斷向城市聚集，從而產生聚集的規模效應和經濟效益。

3、市場機制：城市化的主導動力機制

現代城市是市場經濟的堅強堡壘。城市化過程就是市場經濟體制大發展的過程。城市的最大特點是“市”。即市場有城市就有市場，城市發展到何種程度。市場就發育到何種程度。縱觀發達國家經濟發展的歷史。市場經濟最早就是在城市工商業中產生、發展、壯大的，然后向其他領域進軍。農村和農業是市場經濟最后征服和占領的陣地。可以說，城市經濟的發展，有賴于城市化過程的積極推進，沒有城市化的強力驅動，就沒有市場經濟的大發展。當然，市場經濟發育和城市化過程是相互影響、相互促進的，市場經濟體制的發展為城市化提供了契機和原動力。正是市場機制和價值規律的調節和引導，促使社會經濟資源向城市區域流動，從而促進了城市化進程。市場經濟體制對中心城市建設的作用主要表現在以下幾個方面。首先，市場經濟體制的資源配置功能使城市集聚性大大增強，為中心的形成奠定了基礎。其次，市場經濟的主體性要求和競爭性原則使城市政府的城市意識大大增強，在城市建設中勇于開拓創新。最終形成以中心城市為龍頭的城市群。再次，市場經濟的開放性特征使中心城市產生強大的輻射效應，帶動區域經濟的增長和社會經濟的全面發展。

綜合來看,當前中國城市化的動力已呈錯綜復雜的局面,二元城市化動力機制已經不足以概括目前中國的城市化進程,有必要從新的角度予以審視。在諸多影響城市化發展的因素中,經濟增長、科技進步、產業結構轉換、制度變遷與創新等是影響乃至決定城市化發展的關鍵。

三、中國城市化進程中的制度優化與創新

1、城市化進程中優化制度安排、推進制度創新的重要性

我國城市化水平嚴重滯后，關鍵是理論認識存在誤區，導致制度安排出現偏差，由此延緩了城市化進程的步伐。1980年以來，我國城市化進程總的來說是沿著行政區劃建制的變動而進行的，仍舊屬于一種表層性變動，遠未跳出“城鄉壁壘”的思維定式，沒有確定“敞開城市大門、改變9億農民的身份是促進經濟持續發展的必由之路”的戰略性理念。我國城市化進程滯后于經濟規模的擴展和產業結構的要求，根本原因是有關制度的變革沒有跟上經濟發展變化的需要。在加速城市化進程中，現階段政府可實施的政策手段有：戶籍管理制度的改革、土地產權制度的改革和取消對農民進城歧視性條規等。路永忠、陳波翀建立了不確定條件下農村剩余勞動力的城市化決策模型,解釋了制度創新對城市化的作用模式,認為制度創新通過降低城市化的交易成本和系統風險,從而導致了城市化水平的快速增長和社會福利水平的大幅度提升。這就進一步說明了城市化進程中優化制度安排、推進制度創新的重要性。

2、產業政策的完善與創新

(1)大力發展勞動密集型制造業和建筑業

我國目前尚處于由工業化初期向中期過渡的階段，勞動密集型產業在較長時期內仍將占據主導地位。此外，我國目前的資源稟賦特征是自然資源和資本資源相對不足而勞動力資源卻絕對過剩，只有大力發展勞動密集型產業，才能突出我國的比較優勢。建筑業具有很高的產業關聯度，會產生對就業的多層次帶動效應，對于農村剩余勞動力的轉移和城市下崗職工的再就業將起到積極作用。

(2)大力發展第三產業

對于農村剩余勞動力的轉移和城市下崗職工的再就業將起到積極作用。

從工業化和城市化的變動關系來看，在工業化初期，城市人口比重的上升，主要得力于工業，尤其是勞動密集型輕工業的發展。當工業化進程發展到中后期以后，重化工業開始在產業結構中占據主導地位，工業對農業剩余勞動力的吸納能力逐漸減弱，第三產業一般會接替第二產業，成為城市化進程加速的最終引擎。

(3)促進中小企業和非公有制經濟的發展

中小企業對就業的吸納不僅隨著企業數量的增加而擴大，而且中小企業在地域空間上的集聚可以帶動相關產業的集中和基礎設施建設的發展，進一步提高城市化的水平和質量。

3、就業制度的改革與創新

推進就業體制改革創新，要培育和完善統一開放、競爭有序的人力資源市場，形成城鄉勞動者平等就業的制度，健全覆蓋城鄉的就業服務體系。要完善面向所有困難群眾的就業援助制度，及時幫助零就業家庭解決就業困難。積極做好高校畢業生的就業工作。取消對農民工的就業歧視,維護農民工的合法權益。從政策上賦予農村勞動力與城市勞動力同等的就業機會,使他們能夠在同一起跑線上競爭。同時,健全有關法律法規,依法保障進城就業農民的各項權益,包括平等取得工資報酬的權利、依法獲得勞動保護的權利等等。消除城鄉分割的二元就業格局,為建立和完善城鄉統一、開放、公平、競爭的勞動力市場創造條件。其次,完善勞動力市場體系,促進城鄉一體化就業。一是要加強勞動力市場信息網絡建設,為農村勞動力進城就業提供準確的信息服務。幫助農民對轉移成本、轉移的收益和風險做出準確的判斷,從而減少因盲目轉移而遭致的損失,避免農村人口向城市的過度轉移。二是要加強職業培訓,提高農村勞動力的就業能力。

4、社會保障制度的改革與創新

要使制度安排既具有發展性、長遠性、又具有可操作性，就應該采取分類分層的保障方式。即根據農民工在城市的工作發展情況和生活安置能力等各種具體條件結合當地的實際情況，采取農民自愿和政府組織引導相結合的辦法，根據不同的條件，（包括是否保留原來的承包地）設置不同的保障方法，逐步建立有益于農民成為永久性城市居民的多層次、多形式的社會保障制度。

我國現階段的城市化在純粹的速度指標上是偏慢的（每年的平均速度在1%左右），但是在保障城鄉居民的生活水平指標上又是超前的（沒有保證全體人民生活水平的改善和提高）。在“十一五”計劃和“十二五”計劃交接之際，停下腳步反思城市化進程當中出現的問題、總結經驗與不足是相當必要的。在成功舉辦世博會之際，希望我們的城市化也如世博會的口號一樣——“城市讓生活更美好”，在發展中不斷反思錯誤，不斷進步，讓城市化腳步逐步深入的進行下去，讓城市化的成果能夠惠及城鄉居民。

參考文獻：

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[6] 孫宏：《中國城市化道路研究》[D];中共中央黨校;2003年

[7]

第四篇：世界城市化進程范文

二、世界城市化的進程

★1.城市化的發展階段和特點（課本P33圖2.20）

★2.逆城市化

★3.世界城市化的地區差異（課本P32圖2.19）

三、城市化對地理環境的影響（課本P36～37圖2.25）

1.城市化對地理環境的影響

★2.城市環境問題（課本P37圖2.26）

★3.改善城市環境的措施（課本P38）

⑴發展低污染的節能建筑和綠色交通，減少城市污染。⑵使城市景觀與自然景觀保持協調，建立一種良性循環。

第五篇：建設部陳淮：房地產發展與十二五城市化進程

建設部陳淮：房地產發展與十二五城市化進程

主持人：我們知道中國房產為什么發展這么快，其中城鎮化化是非常重要的原因，接下來第12個五年計劃，那二五計劃當中也有城鎮化，那么城市化在十二五當中有什么速度？那么城鎮化建設究竟會給中國的房地產業帶來怎樣的一個新的特征呢？接下來我們順著這個話題往下講，我們有請建設部政策研究中心主任著名經濟學家陳淮博士，他演講的題目是房地產發展與十二五城市化進程，有請！

陳淮：我們今天討論商業地產，還有一個城市化，不是十二五，還有一個城市化是我們中華民族面對的一個城市化，我們這個國家，這個社會，這個民族走到了一個歷史轉折的時期，這個轉折就是從一個大多數人住鄉下農耕文明自給自足的自然經濟，轉變到大多數人住城里城市人這一個過程，我們這一代深發現了前所未有的歷史秘密，幾千人沒有被人逝波的歷史秘密，什么秘密呢？大多數種地不一定吃飽，越少的人種地糧食吃不了，這就叫辯證法，這就是我們面對的城市化，當然我們面對城市化當中的問題是一個我們從來沒有遇到前所未有的問題，我們今天討論的是商業地產問題就是這個城市化組成部分，如同大家知道十二五規劃當中二三線城市發展中小城鎮建設，農民工定居以及完善住房保障體系都是城市化組成部分，另外我們從過去一段實踐發展來看，一些城市群戰略和一些新的綜合配套改革試驗區比如成渝，和一些新的近來區發展區域比如海新區，北部灣經濟區，黃河三角洲這些都是十二五期間中國城市化新的特征。

我們今天討論商業地產更靠近這個問題，主持人剛講這句話我很贊成，他說下一段商業地產崛起將是一個很大的進程，我們走過了以住宅建設為人們矚目焦點的階段，現在我們到商業地產討論的時候了，這不是我們自己主觀想出來的，是世界上現代城市化進程中現代城市取代歷史的城市，取代傳統的城市最重要的標志，歷史上人們知道巴黎什么呢？知道太晤湖，知道巴黎有巴黎圣母院，現在人們知道巴黎有協和廣場，也就是說商業地產的崛起是現代城市發展過程中順應市場經濟用人權取代神權和王權的過程，是城市從貴族為主人轉變為平民為主人的時代。商業地產和市場經濟聯系在一起，它的入場券不分人的社會身份差別，不管你是王爺貝勒，你爸爸是副部級還是老農民，你是農村戶口還是城市戶口，也不管是你美女超女還是丑女，在市場經濟下參與資格只有一件事，就是以貨幣單位衡量的價格，這是一種平等，是一種文明，是一種進步，是對于歷史上城市中形成的以神權和王權主宰的這樣一個城市格局根本否定。歷史上比茲堡鋼鐵之城很著名，底特律汽車之城很著名，現在他們還看成美國或者世界一流的城市嗎？當人們提到東京的時候不再以重工業驕傲，而以他的新速度，當我們進入紐約的時候第五大道時代廣場是人們津津樂道的地方，商業地產崛起，商業地產成為城市現代化城市的標志性區域和建筑是現代化的必然趨勢。

第一層意思，我們不要小看，低估我們今天討論的商業地產模式，是我們中華民族對城市化認識的一個巨大發展和深化，我們知道城市不僅是一個老工業基地，不僅僅是一個人口密集區，而且應當形成它特有的功能和資源配置能力，綜合承載力。我們中國這個民族文化中是立足于農耕文明，自然經濟自給自足的，在這樣的文化體系中可以不含糊地說，充斥著對城市輕視、藐視、蔑視甚至是敵視的心里，在我們建國很多年里面，我們認為靠山分散進度才是中國經濟發展的方針，才是好的，城市青年從一出娘胎已經是資產階級了，是代表，加以改造才行，我們現在才知道城市發展原來是一個民族進入世界經濟強過程中不可缺少的組成部分。所以我們到今天還時刻可見，在04、05、06年的媒體中充斥著大馬路，大廣場圍剿這叫做不科學發展觀，這都是地方政府往自己臉上擦粉的政績工程，一場汶川地震才讓我們知道原來現在城市中不可或缺，寬馬路、大廣場是必要的減災、防災設施。中國歷史上城市這兩個字中，城是以絕對排斥市場之勢的，別看我們城市，這兩字是對立的，城里住著貴族是王爺貝勒，沒有交易資本的立足之地，咱們看到很多最近拍的中國一些老字號電視劇，什么白家老號，同仁堂呀，岳家鋪之類的，在北京有一個傳統的商業地產叫湖廣會館，現在還在，當年的湖廣會館的金碧輝煌我們依稀可見，不亞于北京城內的王爺府，今天它已經是湖北菜館叫一個京劇博物館，我希望大家到那里可以思考一下中國商業地產的進程，它可以說當時是一批富可敵國的商人在他們自己的買賣地建立一個高端企業家俱樂部，但是這個高端企業家俱樂部，這個標志性項目旁邊環境是什么按？我給大家形容一下就知道中國傳統文化中城和市的關系是什么？它的東側是天橋，是賣膏藥說笑的地方，它的南側是無人掩埋的尸體亂葬崗子，它的西側是菜市口，阿Q說咔嚓的地方，在中國傳統格局中，商業市場市的地位就是這樣，今天我們意識到了，現代化城市這個這個商業地產我是成為現代化國際化的組成部分和基本標志，是順應經濟潮流必須發展的方面，我以為這個討論，這個年會和我們正在呼吁推進的這些事業，對我們民族社會經濟發展來說具有極其重要的意義。但是另外一方面我們商業地產發展到今天，我們的確要有世界媲美的商業綜合體，我們的確有了實力很強大的開發商，但是很遺憾地說，我們商業地產領域，如果說房地產發展不完善的話，它是比一般的住宅房地產發展還不完善，我們積聚在這里有做婚紗的，有拍婚紗照的，有設計婚宴的，唯獨沒有新娘，我們商業地產中所有蓋房子的，賣東西的人都齊備了，唯獨缺少了誰？應該是持有城市中商業地產的主體這件事。比如現在萬達有大型的符合商業系統，我們商業地產還存在一個上了場了有守門員，有后衛，唯獨缺前鋒就開始比賽。

第二，大型的商業地產管理運行主體遠不發育，靠個體商務，靠商業資本自己來分散購買商鋪或者是大型商某一個參與者這樣方式來經營。我們的商業設施發展過程中千層一面，我以為要發展具有地方文化設施的商業設施，中國是一個集千人文化深厚積淀的國家，而且每一個地區都有自己獨特的地方，我們把所有的城市商業中心都蓋成一樣的，你說成都的商業中心也有，上海的也有，北京的也是，包括我們自己最值錢的，最有意義的文化元素舍去得太多了。

最后我們商業地產還有城市功能提升，和老百姓住宅環境的改善密切結合起來，事實上商業地產人們認為蓋了一大商廈，這個地方房價就漲了，從整體看，商業地產越發達，房價會越低，信不信由你，你把一杯熱水放到這里，到散會的時候它的溫度和空間溫度是一樣的，這是一個亙古不變的符合客觀的規律。但是在大系統中，永遠不會達到一個溫度處處均衡，同樣我在一個小區中建設一個現代化商業中心，這個小區整體就提升了，這個地方來買房還買了這個地方商業園，買了就業條件和學校環境等，但是當我們二三先城市中小城市普通發展的時候，中國的商業地產形成和全國一體化和均衡化的時候，住在大城市必要性大大下降，大城市人口和居住壓力下降，反而使中國大中城市和二三線城市差價拉大的趨勢和房價過快上漲的趨勢得到抑制。這也是發達國家的經驗所證明的事，以上僅供來賓參考，謝謝大家！

主持人：非常感謝陳淮博士，他的演講非常精彩，而且從文化角度，從歷史的角度，最后再從市場角度分析，給大家提供了一個非常全新的思路和視角，我相信對在座的各位有所啟發。