第一篇：理論觀點：旅游地產：推動城鎮化的新模式

旅游地產：推動城鎮化的新模式

一、城鎮化政策解讀

2009年中央經濟工作會議強調，要積極穩妥推進城鎮化，提升城鎮發展質量和水平。這意味著，城鎮化將在拓展中國經濟發展空間中扮演起重要角色。2010年1月31日，中共中央、國務院授權新華社發布了新世紀以來指導“三農”工作的第7個中央一號文件——《中共中央、國務院關于加大統籌城鄉發展力度、進一步夯實農業農村發展基礎的若干意見》，旨在“穩糧保供給，增收惠民生，改革促統籌，強基增后勁”。其中，“城鎮化”，“可能會成為政策突破口”。為了使“城鎮化”邁出更大步伐，中共中央國務院提出了明確的要求：一是要加快中小城市和中心鎮的發展；二是要把具備條件的農業人口轉為城鎮人口。同時，提出了具體舉措，包括：

? 放寬中小城市和城鎮戶籍限制，促進符合條件的農業轉移人口在城鎮落戶并享有當地居民的同等權益；

? 推進重點城鎮醫院、交通、給排水、污水和垃圾處理、電網改造升級等基礎設施建設；

? 實行利于中小城市和小城鎮發展的土地政策、財稅政策、投融資政策等； ? 引導產業轉移，更多地吸引農村非農產業及農業人口向中小城市和小城鎮轉移；

由此可見，“城鎮化”已上升為“三農”工作的主要思路。今后，各地必將掀起“城鎮化”的高潮。同時，也對城鄉發展產生深刻影響。

二、城鎮化模式類型

從國內外城鎮化的實踐來看，城鎮化模式可分為以下兩大類型：

1、類型一——內因調整型

（1）城市擴張

社會經濟的快速發展，人口、產業、資源的大量聚集，使城市的承載力越來越有限。為了提高承載力、容納力，許多城市走上了擴張的道路。而城市擴張，加速了周邊地區的城鎮化進程。典型案例當屬北京市。從新中國成立到現在，北

京城區面積擴大了近17倍，城鎮化水平近84%，達到發達國家水平。

（2）產業促進

工業促進——山東半島藍色經濟區、長江三角洲經濟區工業的快速發展，推動了地區城鎮化的相應發展。目前，兩大經濟區的城鎮化水平均已超過50%。

旅游業促進——旅游業的發展，可帶動商業、地產業、娛樂業、服務業等多種產業的發展，從而促進城鎮化進程。如張家界市，憑借世界自然遺產——張家界，由偏僻的小山村發展成為世界著名的旅游城市。

房地產業促進——即“地產造城”，通過房地產項目開發，將鄉村打造成為由多個居住社區組成的城鎮。如北京的回龍觀，廣州的番禺等。

2、類型二——外力推動型

（1）行政指向

某一區域內行政中心的遷移，會促進遷入地的城鎮快速發展。縣級市升格為地級市，或地級市升格為直轄市，也會加速城鎮化進程。如石家莊市、重慶市等。

（2）重點項目推動

國家級或省級重點項目的所在地，可以聚集大量的非農產業、非農人口，促進當地及周邊地區的城鎮化發展。如天津濱海新區、唐山曹妃甸等地，在國家級重點項目的拉動下，城鎮化呈跨越式發展狀態。

（3）外資帶動

外資涌入、三資企業聚集，吸引了大量的非農人口，完善了所在地的城市功能、基礎設施等，從而使城鎮化成為必然結果。深圳、廈門等沿海城市，就遵循了這一發展模式。

（4）邊貿激發

邊境貿易的快速發展，對邊境地區的城市功能、基礎設施建設，及政策變革等，提出了更高的要求。而這些提升、變革，推動了邊境城鎮的形成、壯大。如黑龍江省黑河市，已由邊陲小鎮，發展成為中俄邊境貿易中心，并且擁有了4處國家級試點小城鎮——趙光、愛輝、通北、嫩江。

三、“旅游地產推動城鎮化”新模式

順應國家發展大勢，加速城鎮化，是巔峰人的光榮使命。

2009年，內蒙古鄂爾多斯沙漠大峽谷—大沙頭旅游開發項目組成員，對“旅

游地產推動城鎮化”模式，進行了探索，以期創建具有可復制性的城鎮化新模式，為加快中國城鎮化進程“投智”。該模式的重點在于：

1、發展旅游，形成磁力

依托蒙古文化、成吉思汗文化底蘊，沙漠、峽谷、河流、草原等旅游資源，打造旅游產品——休閑度假產品、運動產品、文化產品、生態產品等。憑借豐富多彩的旅游產品，聚集人氣，并形成產業磁力、消費磁力、就業磁力。

（1）產業磁力

產業聚集，是城鎮化的立足點。沒有產業支撐的城鎮，必然是一個經濟基礎脆弱、缺乏發展動力的城鎮。

在旅游地產推動城鎮化的模式中，旅游業是基礎產業、主導產業。圍繞旅游業而聚集的房地產業、文化產業、生態產業、商務會議業、餐飲業、購物業、娛樂業、交通運輸業等，與旅游業構成了完整的產業價值鏈，在取代農業的主導地位的同時，為城鎮化提供了強勢的產業支撐。

（2）消費磁力

項目組在認真考察當地資源、市場、競合狀況的前提下，規劃了眾多具有獨特性、文化性的旅游活動項目——紅巖溪谷觀光區、星月湖度假村、水上畫廊、以成吉思汗征戰歷史為線索的沙漠主題公園、露營地、童話王國、冒險家樂園等，吸引鄂爾多斯、銀川、榆林、港澳臺、日本等地的居民和游客（核心旅游市場）。

同時，規劃了蒙古民俗商業街、蒙古美食文化街、歡樂新天地等休閑場所，滿足周邊城鄉居民日常休閑需求。

此外，圍繞旅游業開發的地產項目——琵琶山莊度假村、大漠之舞藝術城、沙漠之星主題酒店群等，將憑借優良環境、特色建筑、豐厚文化及豐富旅游項目等，成為蒙寧陜交界地區的消費熱點。

（3）就業磁力

旅游業及其它服務業，均為勞動密集型產業，可以吸納大量的勞動力。為了吸納當地農戶，促進農業人口轉化為非農業人口，項目組提出以下舉措：

★蒙古民俗商業街，完全由當地農戶自主經營。

★政府、學校、旅游區聯合教育、培訓當地農戶，使其成為旅游區的員工。★鼓勵當地居民在旅游區周邊開展農家樂、手工藝品制作和銷售等活動。

2、城旅一體，擴張城鎮

旅游業發展，為沙漠大峽谷、大沙頭聚集人氣、聚合產業，從而為當地的城鎮化/城鎮擴張奠定了基礎。而旅游業及相關地產業與城鎮發展的有機結合，還將有力推動城鎮化/城鎮擴張進程：

（1）地產造城——銜接城鎮擴張要求，依托旅游業，打造大型社區，疏解城鎮人口，并為農業轉移人口提供落戶條件。同時，拉動周邊房地產開發，使城鎮化達到較大規模。

（2）基礎設施提升——電網改造升級，完善供氣供暖、給排水、污水處理、垃圾處理設施等。

（3）城鎮交通一體——沙漠大峽谷—大沙頭是蒙寧陜的重要交通節點，且處于鄂爾多斯風景道上，交通地位十分重要。因此，其游客接待中心不僅要承擔游客接待服務功能，還應納入敖勒召其鎮的公共交通系統，實現交通一體化。

3、增強實力，“造血”發展

城鎮化，需要政府的支持，包括中國人居環境與新城鎮發展推進工程扶持、不發達地區交通補償等。

但更重要的是，要加強自身的“造血”功能，通過產業價值鏈構建、旅游業及地產業融合與互動、積極疏解中心城鎮的產業和功能、借助優惠政策及項目吸引人口等方式，實現城鎮的持續、穩定、快速發展。

以上三大要點，簡要概括了“旅游地產推動城鎮化”模式下城鎮化起步—構建—發展的過程，目的是為其它地區城鎮化提供可借鑒的經驗。城鎮化，已成為中國未來發展的必然趨勢，而城鎮化的模式多種多樣。可以預見，隨著旅游業及相關地產業的快速，“旅游地產推動城鎮化”的模式，也將成為重要模式之一，為推動中國城鎮化進程貢獻巨大力量。

項目背景介紹：

沙漠大峽谷項目位于內蒙古鄂爾多斯市鄂托克前旗城川鎮東部；大沙頭項目位于鄂托克前旗旗府——敖勒召其鎮西部，處于城鎮西擴的重要節點上。兩大項目由鄂爾多斯風景道連接，構成鄂爾多斯市南部城鎮化的重要區域、旅游業發展的重要區域。

第二篇：理論觀點：旅游地產的經濟價值論

旅游地產的經濟價值論

演講專家：許豫宏

錄音整理：張力軍

觀點闡述：旅游地產離不開旅游與地產的形態組合，筆者以為，狹義上的旅游地產早已存在，任何為旅游服務的基礎設施，如游客中心、飯店、娛樂設施等均可納入旅游地產范圍，而廣義上的旅游地產則延展了很多，包括新興的旅游業態，如產權式酒店，分時度假酒店等等，近來更是發展了一批依托旅游景觀或旅游產品建設的高檔公寓、酒店、會所等。從開發主體上看，旅游地產建設方無外乎兩個，其一是以旅游開發為主的企業，由于旅游項目投資匯報周期普遍較長，因此希望通過地產開發或土地運作加快資金回籠。其二是以地產開發為主的企業，核心訴求是土地和房地產，旅游產品不過是提升土地價值或房地產價值的手段之一。筆者認為，旅游地產本無原罪，特別是對于提升旅游服務質量有直接推動作用的旅游基礎服務設施，更是應大力提倡。通過旅游產品和旅游資源來提升環境、改善民生，進而促進土地增值本身也沒有錯。但是作為旅游行業來說，一定要把握自身的行業重點，保持一份清醒和理智。對于依托已有的、特別是具有一定稀缺性和壟斷性的自然或文化旅游資源，在其周邊進行旅游地產開發，應本著審慎、克制的原則，切不可飲鴆止渴，與虎謀皮，甚至狼狽為奸。降低了旅游資源品質，無異于斷送了旅游業可持續發展的前景，成為旅游業的一枚苦果。行業看點：旅游與地產是最近一兩年來最熱的兩個行業，關于旅游地產的定義，業界尚未達成共識，流動的業態與固定的業態嫁接后產物究竟是什么，恐怕仍需要時間去檢驗。國務院去年發布的《關于加快旅游業發展的意見》，對旅游業的地位與作用給予了歷史性的突破，明確了旅游業戰略性產業的地位，與此同時，《意見》更是賦予了旅游業“人民群眾滿意的現代服務行業”的定位，可以說旅游行業迎來了一個空前大發展的歷史機遇。反觀房地產行業，近年來已經成為為富不仁、巧取豪奪、貪污腐敗、強奸民意的代名詞，不夸張的說，房地產行業已經被廣大人民眾完成了“妖魔化”的定義。不論旅游地產如何包裝，其產品與國家大力引導的保障性、民生性住宅相去甚遠，仍然是以投資為主體的高檔產品。特別是以自然資源為依托的旅游地產，不可避免的有把優質旅游資源變為權貴們后花園或陽臺的嫌疑。

第三篇：“城市功能區”驅動旅游地產新模式

旅游產業的地位與產業經濟規模的快速發展，使得旅游地產不僅成為一種新旅游產品進入客源市場，同時也成為一種成功的多產業融合方式進入行業發展領域，并承載一定的城市功能。以此也拉動眾多國內外規模企業競相滾動資金開發旅游地產，也形成了一個又一個讓世人關注的經典案例。筆者經過歸類整理，提出了中國旅游地產開發的四大新模式與七大應用策略，期望能夠為旅游地產的科學開發提供智業支持。

伴隨著中國城市化進程加快，城市空間不斷外擴，區域界限逐步消失；在生活需求上，由于城市中心地價飆升、環境惡化，人們不由自主向城區邊緣擴散，從而催生了新的城市空間版圖。在這一背景下，旅游地產贏得了更大的市場空間，區域資源被置于廣闊的地域范圍內進行優化配置，使旅游地產價值更大化。同時，旅游地產也逐步成為提升城市形象，改善城市品質的重要支撐，甚至在某種程度上牽引城市空間的發展走向。可以說城市化與旅游地產將逐步體現出“雙輪驅動”的并存態勢，相互為用。而旅游城市化是旅游作為推動城市化的一種動力8 引導人口向城市集中的過程，是基于后現代主義消費觀和后現代主義城市觀的一種城市發展形式8能夠在推動城市化的基礎上，進一步合理調整城市空間、改善生態環境和人居環境、提高城市精神文化內涵，從而達到建設可持續發展的宜居城市目標。

大中型城市市內或市郊的城市化進程中，在沒有資源優勢的情況下，需要旅游地產在自我營造的旅游氛圍中進行大型旅游項目開發，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區，改善區域基礎設施條件和環境質量，靠旅游業的關聯帶動作用引來人流、物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區附近地產升值，再趁勢搞地產開發。此類地產開發與旅游景觀開發高度融合，地產開發即旅游景觀開發，房產本身即是旅游景觀載體或表現形式。與旅游景觀開發二位一體的房產開發。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的環境品質，增加休閑功能，提高居民生活質量，將旅游地產開發提升到一個新境界。

第四篇：理論觀點：休閑時代的旅游地產開發模式研究----盛方咨詢

許豫宏：休閑時代的旅游地產開發模式研究

中國旅游業經過了三十年的發展，在不斷的經驗摸索和國際經驗學習中，快速成長起來，已經開始走上轉型增效的成熟道路，在不斷的實踐創新和理論提升基礎上實現與國際化的接軌，成功融入了世界休閑產業革命的發展大趨勢之中。特別是二十一世紀以來，在休閑時代的引領下，中國開始進入旅游大發展的新篇章，涌現了一批新的旅游產業模式和形態，更加推動了旅游與地方經濟發展、社會和諧，以及國際化進程的緊密結合，突顯出旅游發展的廣闊開發前景和巨大的發展潛力。

一、旅游新業態的風生水起標志著休閑時代的到來

所謂“業態”，是一個涵蓋旅游產品組織形式、運營模式、產品特色的一個綜合概念，對旅游業這個復合型、關聯性的產業而言，旅游新業態是根據時代的變化和時尚的變化，創造出能夠滿足游客心理、情感、審美享受的新產品；它是一個與時俱進、不斷發展、不斷創新的過程。

相比與以觀光旅游為主要特點的前旅游時代已經成為過去式，以休閑為主導的后旅游時代成為旅游產業進行飛躍式發展的一個重要階段，目前出現的很多旅游新變化正是休閑旅游時代的具體表現，如投資主體的多元化，旅游產品的多樣化，旅游線路的組合化，旅游服務的精細化，旅游目的地的差異化，旅游經營的標準化，景區營銷的數字化，旅游經濟的產業化等等。這些表現進一步催生著旅游新業態的不斷涌現。

1、需求多樣化拉動新業態的長驅直入 2007年國家假日制度的調整引來從專家學者到普通百姓的極大關注，充分說明旅游已經成為人們生活的一部分。涵蓋不同層面的廣泛出游人群必然產生多種多樣的需求，而旅游本身就是一個求新、求異的體驗過程，旅游新業態的產生，實際上就是旅游行業不斷研究游客新需求，不斷開辟產品細分市場的過程。例如，從大的層面看，當今旅游可分為生態旅游、文化旅游、鄉村旅游、工業旅游、紅色旅游、濱海旅游、溫泉旅游、冰雪旅游、森林旅游、科技旅游、健康旅游等諸多體系，實際上上述體系還可以根據不同目標客戶進一步細分為觀光游、休閑度假游；面向青少年的修學游、科普游、校園游；以交通方式來分，有自駕車游、巴士游、火車專列游以及針對高端客戶的房車游、包機游、正在升溫的郵輪旅游；農家樂產品逐步細分為采摘、生態、養生；面向公務的會展旅游、商務旅游、獎勵旅游等等。

2、市場競爭催生新業態的領軍地位

旅游業相對來說技術壁壘較低，更容易陷入同質化的低層次競爭之中。研究揭示，在大眾旅游市場，主要產品越來越相似，游客更多的是基于交通便利性、低廉的價格來做出選擇，全國范圍的景區競爭日趨激烈，因此近年來旅游從業者借用流通企業的競爭工具不斷創新經營方式和經營手段，以期提高自身的核心競爭力，形成旅游新業態，進而開創一片藍海。

以農家樂這種最適宜城市居民短距離度假產品為例，近年來各地紛紛開展農家樂旅游項目，使之市場競爭日益激烈，但缺乏特色，形式單一，制約著產品的發展，城市中不同水平的消費者，往往 有著不同的目的，簡單的農家樂產品將難以滿足需求。針對這種情況，日前北京市旅游局在全國率先制定了“國際驛站、養生山莊、休閑農莊、旅游觀光示范園、鄉村酒店、滿鄉籬園、生態漁村、山水人家”等8個鄉村旅游新型業態的標準，將于近期出臺，成為全國首個地方標準。

此外，在去年舉行的第三屆寧波旅游投資洽談會上，旅游新業態正在成為旅游投資的新熱點，展會首次專門設置了新業態館，吸引了包括度假類、生態旅游類、新能源節能類等38家單位展出了其新業態產品。并且針對新業態舉辦了“休閑度假產業對洽會”、“游艇產業對洽會”，同時還特別邀請國家環保總局等相關主管部門、海洋旅游、航空旅游等方面機構的專業人士參會，指導旅游新業態投資。

3、旅游新業態全新展現休閑新時代的到臨

透視旅游新業態的產生和發展，有一個清晰的時代脈絡貫穿其中，即席卷世界經濟和注意力的“第四大產業革命”——休閑產業浪潮。而對于旅游業這種服務性、綜合性和關聯性極強的產業來說，旅游業和休閑產業具有天然的耦合性，也是發展提升的必然要求。而在這其中涌如春筍的旅游新業態正是對旅游業走向休閑時代的最直接、最有力的佐證和倡導。

因此，北京達沃斯巔峰旅游規劃設計院站在時代高度上準確把握旅游產業的發展走向和市場需要，將旅游發展和區域經濟發展緊密結合起來，深入挖掘地方特色文化和支柱產業，充分依托旅游的拉動作用，通過旅游吸引物的打造，最終形成大產業格局，推動地方經濟的大發展。

二、休閑時代推動旅游地產的轉型升級 最近，我們在研究國內眾多企業發展案例中發現，不論是傳統工業企業（如山東南山集團）還是房地產企業（如華僑城集團、中坤集團）都將企業多元化發展的道路指向了旅游業，由于這些企業并非傳統旅游企業，因此他們更能夠發揮自身的資金優勢、營銷優勢，結合自身的行業特點，創新出旅游新業態。

華僑城集團選擇了一條對環境、資源、生態充分保護利用的可持續發展之路，率先倡導“花園中建城市”、“規劃就是財富”、“環境就是優勢”等現代發展理念，形成了“以旅游主題地產為特色的成片綜合開發和運營”模式。

南山集團旅游區為國家首批授予的AAAA級旅游景區之一，景區內有宗教文化園和中華歷史文化園兩個主題園區。宗教文化園是以佛教為主，道教儒教為輔，濃縮三教文化精華建造而成的。其中南山大佛高堪稱目前世界第一銅鑄坐佛。南山國際高爾夫球會轄屬兩個俱樂部－－南山國際高爾夫俱樂部和東海高爾夫俱樂部。南山球會的所有球場，都結合了該區域天然景致，依山傍海而建，峰巒起伏，碧海藍天，天然湖泊點綴其間，風景如畫，令人怦然心動，猶如回到大自然的懷抱中。每一個球場都經由國內外著名設計師精心設計和高質量建造而成，不同的設計建造風格讓人們倍感新奇和刺激。豪華的五星級酒店、寬闊的海濱浴場和海上游艇樂園更使之成為集高爾夫、旅游、商務、娛樂、社交于一體的國際高爾夫休閑旅游勝地。

中坤投資集團則發揮地產和旅游業優勢，著力建構堅實的以自有資源為主體的分時度假體系。目前，正著手在北京、黃山、新疆等地規劃建設各擁有50萬平方米（包括酒店、高爾夫球場、別墅和其他休閑娛樂設施等）的分時度假系統。建成后，將成為中國最大的、資源自有的、自成一體的分時度假體系，并與國際分時度假體系接軌。從一幕幕成功旅游地產項目開發新特點中我們可以明顯地感覺到，旅游地產的開發必需進行轉型升級，融入休閑市場需求，才能符合時代需求，具有旺盛和可持續的生命力，最終實現開發商和居住者、當地政府和居民的多方受益；即：從旅游地產走向休閑地產是大勢所趨。

三、巔峰案例詮釋休閑地產開發模式

近幾年來，北京達沃斯巔峰旅游規劃設計院接受了多起有關旅游地產開發的旅游規劃和產業策劃的項目，在實踐中逐步領略到旅游地產的發展脈絡和開發走向，特別是從2007年底，筆者帶領規劃團隊，南北開戰，對以休閑為核心的旅游地產的開發頗有體會，以泰山風景名勝區的旅游地產、河北封龍山的生態休閑地產、重慶永川茶山竹海景區的文化休閑地產，以及河南鄭州雁鳴湖的商務休閑地產四大典型休閑地產的成功規劃為研究案例，具體闡述和總結休閑地產的開發模式。

1、從泰山古鎮和東岳鎮的開發看民俗休閑地產開發模式

2007年9月我帶領巔峰規劃組開始入住泰山編制《泰山景區旅游發展總體規劃》，為了規避在泰山風景名勝區內開發建設的眾多限制，規劃組在風景區范圍確定了“強化兩端、主題梳理、營造四季泰山、優化小環線和強化服務”的戰略思路，深入探討和挖掘泰山傳統文化的內涵及展示方式；在風景名勝區外，泰山景區范圍內區域進行重點的開發建設，其中關鍵內容就是對泰山東西兩翼的兩個“古鎮”的打造。這個“鎮”不是行政區劃中的城鎮的概念，而是一個旅游詞匯，用來包裝旅游功能服務區域，進行品牌推介、形象統一和整合開發的旅游概念。位于泰山東麓艾洼村的“泰山古鎮”是由古民俗、古婚慶、古街坊、古商埠、古民居、古牌坊、古城堡等一系列的歷史文化元素構成古鎮內涵，以山水、愛情、度假、田園、峽谷、人家??來豐富和支撐古鎮休閑內容，借泰山古鎮的打造，整體包裝和設計古鎮休閑地產的形象、品牌和功能。“泰山古鎮”是對艾洼民俗村在品質、內涵和未來發展格局的提升，它的旅游地產的建設體現了泰山風景名勝區作為世界第一個雙遺產旅游目的地的國際品牌，站在“當代精品，未來遺產”的高起點上打造“泰山古鎮”。

位于泰山西麓的“東岳鎮”正處于104國道（泰安－濟南高速公路）進入的主通道上，是自駕車游客進入的主要方向，也是泰山即將封閉運營的西大門，它的服務接待、形象窗口和游客集散功能地位的重要性不言而喻。因此，規劃組提出了打造一個“山水庭院、世界家園”，即以山水休閑、民俗風情和生態度假為核心，與泰山世界品牌價值相匹配的，具有頂級品質的，以民族風情體驗和生態山水度假為主體的國際旅游度假小鎮——東岳鎮。

兩個古鎮雖然形象和功能不同，但是從核心打造內涵來看均是以泰山民俗休閑地產開發為主，集中體現泰山古民俗、古信仰、古傳統和古工藝等泰山非物質文化遺產的繼承和發揚。

因此，以泰山古鎮為典型代表的民俗休閑地產的開發特點是：一是開發區域范圍內具有濃郁的人文文化底蘊，可以在古鎮中進行充分演繹和打造的古民俗素材，構筑古鎮的文化內涵；二是古民俗文化的開發與旅游核心吸引物的形象具有天然的契合性，形成差異性互補的開發格局；三是要以“核心景區吸引人、古鎮留住人”的立足點出發，與核心景區形成有效互動，包括主題互動、線路互動、功能互動以及產品的互動。

2、從封龍山“山水封龍，田園會都”看生態休閑地產的開發模式

河北省元氏縣封龍山生態區屬于大太行山區域的東麓余脈，總占地約70平方公里，西北為山地所環抱，占該區域的2/3面積，局部植被豐富，分布不均，大部分為荒坡。旅游區內平均降水量為500毫米，降雨和山下地表水形成一條東西橫貫的水系。同時，封龍山生態區距石家莊市盡30公里，有省級一級公路井元路直接通達，交通區位條件非常優越。因此，2007年底規劃組在已進入封龍山生態區內就明確提出“全國生態文明示范區、循環經濟的示范區以及大太行山區域的綠色生態走廊”的戰略目標和高度，打造以封龍古鎮為核心的宜居、田園、休閑、度假綜合功能的“石家莊的商務休閑帶和山水RBD（Recreational Business District，休閑商務區）”。

在河北石家莊周邊臨近范圍內這樣山水相繞、生態優美的環境，且均處于自然農耕的原生態狀態下的自然地理和交通區位條件是唯一的，封龍山生態區的生態休閑地產的開發具有得天獨厚的基礎。因此，對于封龍山生態旅游區，我們提出了“山水封龍?田園會都”的開發定位，充分利用封龍山的山水生態、田園村舍、果林耕地的特色自然環境，以“造景、造勢、造居”三大戰略舉措來打造一條綠色的生態休閑走廊。

造景——以九大生態環境的改造來打造一個最自然、優美、生態和文明的景觀環境，是旅游地產項目開發成功的基礎和前提；造勢——以封龍古鎮、燕趙古村、濕地公園、中華棗林、“封龍商教城”、龍田新村等九大旅游引爆項目，打造經典旅游區，成為最具人氣和吸引力的旅游旺地，是旅游地產開發的重要環節和制勝關鍵；造居——通過各類旅游地產形式的組群，或者是具有標志性景觀特色的景觀社區形成休閑地產、景觀地產、享受地產和個性的地產，在融入休閑、度假、商務、療養等旅游功能上，打造最宜人和個性化的居所環境。

我們總結封龍山生態休閑地產的規劃經驗可以得出，對于這種原始優美的生態環境具有區域的壟斷性、便捷優越的交通條件以及優越的市場區位環境是生態休閑地產的開發的基本前提；在此基礎上要緊緊圍繞一個符合當地開發前景、鮮明獨特且具有市場感召力的形象定位，以“造景、造勢和造居”三大生態地產的開發模式，打造舒適宜人、個性獨特并契合市場需求的旅游地產項目。

3、從茶山竹海的“箕山創意新城”看文化休閑地產的開發模式

重慶永川區北側以箕山茶山竹海為核心的方圓117平方公里區域，屬于城市的自然風景區、城市的供氧機，與城市發展有著密切的關系；同時茶山竹海正是《十面埋伏》的拍攝場地，在區域范圍內具有相當的知名度。2008年初，規劃組開始編制《茶山竹海產業總體策劃》和《旅游區的總體規劃》，在綜合考慮城市休閑經濟的發展，以及江鴻集團雄厚的資金與高效率的執行力基礎上，提出將此區域打造為巴渝經濟圈中、以武俠文化和歡樂文化為主題的文化創意基地和休閑名城，同時也將成為一個以文化休閑為主要特色的生態文明示范區。

因此，在以箕山茶山竹海為核心的方圓117平方公里區域，通過良好的生態促進產業、產業提升生態的理念，推出了“三項聯動”、“非常6+1”、“九九歸一”的產業布局與戰略行動方略，在產業格局的實施之上構建具有生態文明示范作用的箕山創意新城。

所謂“三項聯動”的核心是三大產業體系互為犄角、并駕齊驅、聯動發展。“三項聯動”即未來城市休閑經濟發展及促進集團快速發展的三大產業，主要由生態產業、休閑產業和文化產業構建而成，三大產業相互融合，互為支撐，即以生態產業的構建為發展的基礎條件，加強休閑產業的支撐地位，發揮文化產業的創意功能，共同構建山、城、鄉三者和諧共榮的箕山創意新城。

所謂“非常6+1”的產業布局就是指“六大產業區+一個大格局”的構建，支撐三大產業，全面構筑箕山創意新城的體系建設和戰略構想，以非常“6+1”的模式形成產業布局，即：在以交通為串聯的良好生態環境基底上創意形成的六大核心產業區。將六大產業區貫穿分布于良好的生態環境中，依據區塊間區位個性、資源特征、周邊關系、發展環境的不同分別形成各具特色的產業區。每個產業區都是在良好的生態環境下謀求更快更好的發展，包括茶山竹海旅游休閑產業區、江鴻教育產業區、大風口體育康健產業區、永勝文化產業區、小安溪河特色農業產業區、騎龍山水商務產業區。

所謂“九九歸一”模式就是指“9大旅游核心項目＋9個保障體系”的立體構建。以轟動性、吸引力的旅游項目快速提升產業區人氣，提高知名度，以生態環境的營造來吸引人，留住人，以政府與企業的高度統一與合作保障項目的順利實施，最終歸結為箕山創意新城產業結構的整體盤活，實現區域內土地的可持續開發、利用與保護。即實施“九九歸一”模式，9大旅游核心項目＋9個保障體系的構建＝整體盤活與可持續發展，最后，實現全方位構建箕山創意新城，通過產業體系、產業區布局、核心項目支撐三個層次的主動補位，協調發展，還需要適合項目地發展的運營模式的全力支持，以茶山竹海旅游區的高速發展，作為項目運營的起點，帶動及提升周邊區域的綜合價值。比如通過土地整理，實現資源向可變現的資產轉換，彌補現金短缺問題；結合商業性房地產的運營實現短期內積聚資金，籌措后續開發的資本；通過文化創意產業及教育產業的介入實現企業發展的百年大計及支撐創意新城構建的內涵；生態農業及產品深加工業是區域可持續發展的基礎，也是實現生態文明示范區的根本；再結合對土地及附著于土地之上的產業盈利模式的分析，推出分階段實施產業區布局的時序策劃，為箕山創意新城有效有序的形成做一個質與量的把控。

當然，從茶山竹海的箕山創意新城的成功打造，我們可以總結出幾點區別于其他休閑地產的開發，文化休閑地產的開發要點主要有：嫁接區域文脈資源，放大地方特色文化，把脈時尚文化需求，創意文化產業，是打造文化休閑地產的關鍵和根本；其次，以文化產業為提升，構建生態、休閑、文化三大產業的內在互動交錯式構建來充分展現以旅游區生態環境與休閑功能為核心吸引力，以各產業區的協同發展，共同形成的未來文化休閑創意新城的巨大魅力；最后是尋求具有社會責任和厚實資本基礎的戰略開發商，以及科學高效、規范有序的商業運營模式的設計是決定文化休閑地產開發成敗的前提和保障。

4、從雁鳴湖的“中華龍湖，華夏鳳城”看國際商務休閑地產開發模式

2008年3月我受北京達沃斯巔峰旅游規劃設計院委派帶領規劃團隊進行河南鄭州雁鳴湖產業策劃項目的實施。在對雁鳴湖項目的產業開發背景進行了多角度的分析后，研究得出：本項目地正位于鄭汴之間的中牟縣內，依托項目地現有資源特點、融入鄭汴一體化的區域發展大背景，通過注入多復合型旅游產業內涵提升項目地的價值效益，將是本案切入復合型大盤運作的關鍵所在。特別是定位于國際商務中心的鄭州市新的CBD區鄭東新區，承載未來鄭州主要的商務、金融功能，本項目恰巧位于其半小時輻射圈內。就本項目的規模、定位和產品而言，毫無疑問，將直接面對其成為首要的休閑配套中心，對應的消費客群、消費水平都將是鄭州的中堅力量。由此可以預見本項目的發展潛力和對區域產業經濟的推動作用，將隨著鄭東新區“龍鳳齊飛”。

因此，我們提出了“中華龍湖，華夏鳳城”的戰略定位，與鄭州國際商務中心聯動發展，成為鄭州城市國際化發展戰略的核心支撐，成為鄭汴一體化城市圈的休閑走廊和后花園。與鄭州新區的“國際商城：中華龍湖”形成優勢互補、文化引領，打造容納中原文化硅谷、鄭汴一體化的文化休閑區、鄭汴城市圈的生態涵養區的國際商務休閑產業區，即“文化閑城：華夏鳳城”。

為支撐和打造“國際閑城——華夏鳳城”的戰略構想，我們策劃提出了以旅游產業為核心產業，拉動三大主導產業——生態產業、休閑產業、文化產業進行聯動發展的產業構架。并在這四大產業基礎上全面構筑“華夏鳳城”的體系建設和戰略舉措，形成了六大產業區的發展格局，即：現代農業產業區、濕地旅游產業區、商務休閑產業區、主題游憩產業區、宜居地產產業區。而在產業體系和布局控制之下，為了使產業構成更加充實，具有實施性和可操作性，我們又具體策劃了支撐產業內涵的十二大產業業態設計。在這里的“業態”主要是指對雁鳴湖四大產業體系的具體的產業形態和實現載體，分別是文博會展、運動競技、主題演出、節事節慶、夜間休閑、健康養生、露營地、旅游地產、觀光農業、循環經濟、高新技術集成、歡樂嘉年華。十二大業態是四大產業支柱的實現載體，具有很強的融合性、綜合性、時代性以及經濟效益性，是打造“華夏鳳城”一個國際化的產業新區的支撐內容和效益體現。

保證項目戰略構想轉化為戰略舉措，需要商業運營模式的有效支持，綜合考慮項目地的特點及發展需求，主要設計有以下四點商業運營模式：首先，通過產業化構建，國際化產品的設計、符號化的形象，文化化的營銷，以及資本化運營五大策略主導企業自主開發的合理有效運營。其次，以發展區域經濟、帶動周邊產業完善、提升整個地區的核心競爭力為根本目的，以保障開發商權益和持續投資，明確分工，與政府進行合作經營。同時，對于旅游地產而言，前期投入大、回收期長，僅靠自有資金來完成項目的開發運營存在一定風險和壓力，因此需要通過多重資本運作減輕自身的壓力，實現資本有效運作。最后還是需要通過多種商業合作模式，引入戰略協同合作伙伴。

通過幾個項目實踐來看，我國旅游業已經進入以休閑為主的后旅游時代，旅游業的競爭日趨激烈。因此，要求旅游規劃單位也必須適應這種變化，不斷解放思想，銳意創新。加強規劃成果的可操作性和可落地性，所謂可操作性，即規劃的項目不僅要符合當地的人文特色和資源特色，而且要有創新，適應旅游發展現狀和行業發展趨勢；所謂可操作性則是給規劃專家提出了更高的要求，即規劃的成果必須站在戰略的、全局的高度，和當地的經濟發展大勢相融合、和當地土地利用狀況相結合，使項目真正落地，而不空中樓閣。我們欣喜的看到，我們的規劃成果已經逐步開始建設，宏偉的發展藍圖正逐步演變成巨大的經濟效益。經過我們的規劃，當地經濟得以全面協調發展，旅游行業的地位得以極大的提高，我們將“成功客戶”的理念真正落到了實處。為此，我們將不斷努力進取。

第五篇：新課程理論觀點

1、新課程以培養學生創新精神和實踐能力為重點，強調基礎教育要滿足每個學生終身發展的需要，培養學生終身學習的愿望和能力。

2、物理新課標對義務教育階段物理教育在理念上的基本定位是提高全體學生的科學素養；在目標上重視科學探究的教育作用；在內容體系上將科學探究與科學內容放在并列的位置，強調學習過程，重視通過科學探究進行學習，強調從生活走向物理，從物理走向社會。

3、新課程教師的角色：

教師是學生學習的促進者

教師是教育教學的研究者

教師是課程的建設者和開發者。

4、新課程倡導的學生學習方式以培養創新精神和實踐能力為目標的現代學習，以弘揚人的立體性為宗旨、以促進人的可持續發展為目的。

5、現代學習方式的基本特征： 主動性

獨立性（核心特征）獨特性

體驗性

問題性

6、新課程教學過程是 師生交往、積極互動、共同發展的過程，教學是課程創新與開發的過程，教學重形成過程、教學關注人。