第一篇：孟兆禎對我國城鎮發展的告誡

孟兆禎對我國城鎮發展的告誡 隨著陳俊愉院士去世，孟兆禎成為我國園林界碩果僅存的院士。先生長期從事園林藝術、園林設計、園林工程、園冶例釋等課的教學與科研工作，主編了諸多著作，主持了36項設計，曾獲多項大獎，于2011年被風景園林學會評為風景園林終身成就獎。孟老懷著老驥伏櫪志在千里的雄心，近年仍然活躍在我國園林景觀領域，近聞他還將參加下月9日在北京召開的第四屆園冶高峰論壇，并作重要講話，聞之不禁甚為期盼。

十八大以來，美麗中國成為我國發展愿景，推動城鎮化發展，成為舉國上下的熱詞，但是如何建設我們美麗的祖國，如何建設我們的城市村鎮，大家莫衷一是。筆者有幸拜訪過孟老，也聆聽過他的幾次講課，他非常推崇錢學森先生所提出的“山水城市”理念，并孜孜不倦地推動著這個理論的發展和實施，而今全國都在推動的“園林城市”究其根源，也有著山水城市的借鑒。孟老對我國山水城市建設、城鎮化的實施都有其獨到的見解，是對我國城鎮化發展的最可寶貴的借鑒。

方向：山水城市是我們的中國夢

“對城市建設我們要有一個遠景，也就是我們的中國夢。城市建設的夢是什么，國務院下屬的各部、各總局對城市建設很支持，也形成了很多名目，如綠城、森林城市、花園城市、園林城市、生態園林城市等，但我覺得我們的城市應該有一個終極目標，那就是錢學森先生1985年在《人民日報》上提出的，建議中國建立山水城市?！泵侠详U述了他作為一個老園林工作者關于城市建設的中國夢。他認為，山水城市彰顯的是中國特色的城市建設之路，不是有山有水就是山水城市。山水城市融合了中國傳統文化和思想，強調自然與人類和諧共處，強調自然環境與人工環境的協調發展，是要將我國的自然山水畫移植進城市建設，把中國園林構筑藝術應用到城市大區域建設當中。它包含生態城市的全部內涵：不僅是自然環境生態，還包含社會生態、經濟生態、文化生態等。山水城市的提出，使我國城市建設既有生態城市的物質基礎，又有深厚的中華民族傳統文化底蘊，其根本指向是生態文明。

孟老指出，中國園林不是建筑的附屬品，而是獨立的園林藝術，因此出現了很多山水詩、山水畫。打造山水城市就是要把山水詩、山水畫融入城市建設。錢學森曾說，他設想的山水城市是把微觀傳統園林思想與整個城市結合起來，讓每個市民生活在園林之中，而不是要市民去找園林綠地、風景名勝。山水城市概念是從中國幾千年對人居環境的構筑與發展中總結出來的，有著極為現實的人居理想，這個園林版的中國夢有助于推動我國城市建設健康發展。

“中國夢就是我們的綜合國力，而園林綠化也是綜合國力不可少的部分，因此要做出中國特色、地方風格?！泵侠险f。他認為中國園林要做到賞心悅目，這正是山水城市的中國特色。中國園林講究“外師造化、內得心源”、“巧于因借、精在體宜”，就是要求設計師把握好場地特色，創作出不同特色的山水畫、山水詩的意境，這樣才能避免千園一面、千城一面，走中國特色、地方風格的城市建設之路。

方法：城鎮化要把尊重自然放在首位

孟老說，十八大報告提出要尊重自然、順應自然、保護自然。尊重自然排在首位。

中國的漢字，一人為大，一大為天，最大是天，天就是自然，自然比人大。他認為，黨的十八大提出尊重自然，是中國文化傳統的繼承和發展。這進一步明確了中華民族的宇宙觀。這對將來的建設，包括城市建設和風景園林規劃，都有極其重要的指導意義。人能征服自然、人能改造自然的提法，是與大自然固有的客觀規律不相符的。人類只能在一定范圍、一定規模中改造自然，更多的情況下是要科學的認知自然、真正的了解自然，并按照自然的客觀規律、順從自然。這是人類在實踐中獲得的重要經驗。

對于中國城鎮化如何發展，孟老認為，城市建設需要服從山水河湖的走向，每個城市都應利用自身天然的地形地貌規劃，打破“千城一面”的現狀。雖然目前城市綠地系統歸風景園林設計，但不是城市的整體規劃?，F在，一個城市有30%以上的城市用地屬于綠地，這個數字還在繼續增大。世界上比較先進的國家，綠地率達到50%，城市用地有一半是綠地。這就要求園林設計師必然要介入城市規劃。

任何不尊重自然的做法都要受到自然的懲罰。我國目前約有660個城市，預計不到10年要翻倍，即1200多個城市，城市化進程中，如何將“大建設、大破壞”改為“大建設、少破壞”是首當其沖的現實問題。我們只有一個和其他生物、非生物共有的地球。城市規劃專家將城市規劃劃分為6個階段，前一階段為環境建設階段，第六階段為生態環境建設階段，如何體現呢？應明確城市是人類聚居，借以生存、生活和持續發展的環境。因此在城市化的同時，也要使城市社會生產和自然環境同步協調地發展。補償20世紀對自然資源“大破壞”的損失，并在原基礎上重建城市人工生態系統。應由城規專家擔綱，協同生態、建筑、園林、文物等各有關方面專家共謀綜合性的總體規劃，而且要各學科專家從專項角度介入總規。

孟老認為，城市的定性定位的目標要與客觀實際相符，名目要符合科學性。全國六百多城市有180多座城市提出要建成現代國際性大城市、上海把圍繞中心城市的城鎮建成異國風光、桂林要把世界名橋都建在桂林、北京什剎海要建成巴黎的左岸、還有提出要建森林城市。林學家認為“森林是覆蓋大面積土地并以喬木為主的植物群落，是集生的喬木及其共同作用的植物、動物、微生物和土壤、氣候的總體。”森林、海洋、濕地是世界三大自然資源，自然資源是不可人造的。人能造林，但不能造森林。我國城市綠地率約在30%上下，怎么可能將城市土地化為森林呢。人是樹上巢居下到地面居住的，是從森林中走出來的，通過村鎮發展為城市，人與自然協調不是城市回到森林，而是建設園林城市。城市綠地系統規劃不但要有合宜的綠地率，而且要合理分布，由相對集中和分散的小綠地、綠帶構成綠網，是人工創建的城市生態系統主要組成。有專家很風趣地說“森林是猴子住的，城市是人住的?！泵缹W家李澤厚先生概括中國園林為“人的自然化和自然的人化。”園林城市是物質和精神建設的高度結合，生態科學和文化藝術的高度結合，是人類健康長壽的環境條件。城市和建筑創作之源都是環境，中國園林講究“景因境出”。沒有舊金山灣的海灣環境何來舊金山大橋。勉強縮小尺度造出來哪里象舊金山大橋。桂林山水環境這樣美，花橋因地制宜而取勝，桂林何止花橋，有各式各樣的橋。十六大報告指出：“繼往開來，與時俱進”。桂林完全可以在繼承的基礎上結合時代需要進行創新和發展。一方風水養一方人，“江作青羅帶，山如碧玉簪”，得天獨厚的山水彌足珍貴，要建設具有中國特色、密切適應現代社會生活要求且具有桂林地方風格的山水園林城市。

人與自然協調還要落實到保護自然資源，特別是城市。城市建設并不要百廢俱興，因為約有三分之一的城市土地面積是綠地，而綠地要依托現狀。我國60%以上的城市是山地，治理山水是重要的環保工作，中國歷代視治水為“國家大事”。山水是不可再生的寶貴自然資源，是綠化建設的主要依托。皮之不存毛將焉附。不幸的是我國炸毀山林的現象十分普遍。深圳花博會很美，而其北面相鄰的山卻炸得山開石亂、大煞風景。據說85年就賣給私人開采。有的山水城市開環路，遇山則炸毀，就連泰山觀月峰也難免遭受人為炸山破壞。居然泰山頭上敢動土。自然資源不可再生，破壞風景名勝區的山林實際上是對自然犯罪。即或采石也要綜合考慮。浙江紹興東湖、廣東西樵山，采石后可留下一個風景名勝區。有的造建筑就破壞山，而中國傳統善于造山居，總結了“因山構室，其趣恒佳”的道理。

任務：園林師應追本溯源，精研“園冶”

近日，孟老在暢談學習十八大體會時呼吁，風景園林設計師要介入城市規劃。

孟老對《園冶》一書甚為推崇，他認為在中國，每一個學園林、搞園林的人，不學《園冶》恐怕難成正果。因為，計成所著、崇幀七年(1634年)刊印的這本書，堪稱中國第一部園林藝術理論專著?！秷@冶》是古代園林大家計成的園林創作、賞鑒的集大成之作，具有劃時代的意義。書中既有千百年來中國古典園林實踐的總結，也有計成對園林藝術獨創的見解和精辟的論述，還有園林建筑插圖235張。“雖由人作，宛

自天開”，“巧于因借，精在體宜”，作為《園冶》貫穿全書的精髓而影響后世。受此書影響的中國園林大師無數，而孟老就是其中之一。在印證《園冶》的想法指導下，他的足跡走遍了大江南北，用雙眼透視實景、證明《園冶》。他越來越感到，博大精深的中國園林藝術傳統理法，放之四海而皆準。從此，傳統的理法便浸透了他的設計思想，指導著他的設計實踐。他特別給碩士、博士研究生開設了《園冶例釋》課程。作為依《園冶》一書而名的園冶杯系列活動，也是因襲了我國園林優秀傳統精神而發展的，園冶杯風景園林國際競賽對園林專業大學生的規劃設計水平提高，對我國規劃設計機構水平的提高，對我國園林景觀施工企業的施工水平的提高，對我國風景園林師的培養，都起到了極大的推動作用?；顒邮艿矫侠系闹匾?，專門抽出時間參加園冶高峰論壇并講話。

第二篇：風景園林工程(孟兆禎)終極復習資料

風景園林場地豎向設計：從最大限度地發揮風景園林的綜合功能出發，統籌安排園內各景點、設施和地貌景觀之間的關系，充分利用地形減少土方量，合理處理地上設施與地下設施之間、山水之間、園內外之間高程上的銜接。

基本任務：地形設計；確定園內建筑與原來小品的高程；園路、廣場、橋梁和其他鋪裝場地的設計；植物種植在高程上的要求；擬定場地排水方案；安排場地土方工程；管道綜合。

原則：風景園林豎向設計應在總體設計的指導下，充分滿足場地內各種場所、建筑物、排水、種植的功能要求；充分利用自然地形，就地取材，合理進行場地內土方的測算以及工程量的平衡，以減少土方量；合理確定高程，在滿足場地內等要求的前提下，以最少的投入達到風景園林整體效果的設計要求。

設計步驟：資料的搜集；現場踏勘與調研；風景園林豎向規劃設計圖紙的表達。

等高線法：設計者進行三維空間思維及設計的一種科學、有效的設計方法。特點：能較完整地將設計地形與原自然地形地貌進行比較，方便地看到土方的變化情況，以進行土方的調配；整體性強；在同一張圖紙上便可表達原有地形、設計地形狀況及公園的平面布置、各部分的高程關系。

絕對高程：地面上一點到大地水準面的鉛垂距離。相對高程：所設計場地各點相對于基準面的高差

等高線：一組垂直間距相等、平行于水平面的假想面，與自然地貌相交切所得到的交線在平面上的投影。性質：同一條等高線上所有的點，其高程都相等；每一條等高線都是閉合的；水平間距的大小，表示地形的緩或陡；一般不相交或重疊，只有在懸崖處等高線才可能出現相交情況；在圖紙上不能直穿橫過河谷、堤岸和道路燈。

山谷：景觀面狹窄，成帶狀內向空間，有一定神秘河誘導期待感，是一個低地。山脊：景觀面豐富，為外向型空間，脊線為坡面的分界線，獨特之處在于導向性和動態感。

減少土方工程量的措施：應遵循“因地制宜”的原則；園林建筑應與地形結合；園路選線對土方工程量的影響；多搞小地形，少搞或不搞大規模的挖湖堆山；縮短土方調配運距，減少小搬運；合理的管道布線和埋深。

土壤密度：單位體積內天然狀況下的土壤質量，單位為kg/m3。土壤的自然傾斜角（安息角）：土壤自然堆積，經沉落穩定后的表面與地平面所形成的夾角。

土壤含水量：土壤孔隙中的水重和土壤顆粒重的比值。土方施工：挖掘、運輸、填筑、壓實。

給水系統：從水源取水，并按用戶對水質的不同要求進行處理，再將水輸送至各用水點使用。

排水系統：為了使將水、污水無害及變害為利，為收集、輸送、處理和處置污水，而建造一系列工程設施系統。

公園綠地：生活用水、養護管理用水、造景用水、消防用水。經濟合理安全可靠。

水源：市政給水（自來水廠）、地表水（取水方便、水量充沛不含或少含礦物質）、地下水（水溫穩定、含礦物質多）、再生水（污水經適當再生工藝處理后具有一定使用功能的水）。

給水管網基本布置形式：樹枝狀管網（較簡單、省管材，適合用水點較分散，供水的保證率較差）環狀管網（可靠性高、使用管材多、投資大）

布置要點：力求經濟與滿足最佳水利條件（干管應靠近用水量最大及主要用水點、靠近調節設施、管道力求短而直）應便于檢修維護（干管盡量埋設于綠地下，減少對道路、廣場和水體的穿越，在閥門、儀表、附件等處留有檢查井，給水管網應有不小于0.003的坡度坡向泄水門井以便放空檢修，在保證不受凍的情況下、避開復雜地形和難于施工的地段）保證使用安全，避免損壞和受到污染（管網和其他管道應保持一定安全距離，管道埋深，穿越障礙物時應設置必要的防護措施）

一般規定：管道埋深（管頂最小覆土深度不小于土壤冰凍線以下0.15m，行車道下的管線不宜小于0.7m，埋設在綠地中的給水支管最小埋深不應小于0.5m）閥門及消防栓（每500m直線距離設一個閥門，間距不應超過120m保護半徑不應大于150m）管道材料的選擇（DN>=75mm時，采用有內襯的給水鑄鐵管、球墨鑄鐵管、給水塑料管、復合管；反之，采用水煤氣鋼管、給水塑料管、復合管等）

用水量標準：國家根據各地區城鎮的性質、經濟水平、生活方式和習慣、氣溫氣候特征、房屋設備等不同情況而制定的節點流量：管段的均勻沿線流量簡化成兩個相等的集中流量，計算管段的始末端輸出。

水頭損失：水在管中流動時和管壁發生摩擦，為了克服這些摩擦力而消耗的勢能（沿程+局部）

局部比例：生活給水管網為25%~30%，生產給水管網、生活消防共用給水管網、生活生產消防共用給水管網均為20%，消防系統給水管網為10%，生產消防共用給水管網為15%。污水分類：生活污水、工業廢水和降水

合流制排水系統：將生活污水、工業廢水和雨水混合在同一個管渠內排除的系統。

分流制排水系統：將生活污水、工業廢水和雨水分別在兩個或以上各自獨立的管渠內排除的系統（完全分流制：科學、清潔、投資大。不完全分流制：經濟節能）

風景園林綠地排水特點：排水類型以降水為主，僅包含少量生活污水；風景園林中地形起伏多變，可以通過地面組織排水，減少管網的敷設；風景園林中大多有水體，雨水可就近排入水體；風景園林可采用多種方式排水，不同地段可根據其具體情況采用適當的排水方式；排水設施應盡量結合造景；排水的同時還要考慮雨水的利用，并通過土壤的滲透吸收以利植物生長，干旱地區尤應注意保水。排水形式：地面排水、溝渠排水、管道排水。

地面排水方式：攔、阻、蓄、分、導。調整豎向設計（注意控制地面坡度，使之不致過陡；同一坡度的坡面不宜延續過長，應該有起有伏，使地表徑流不致一沖到底；在地面水匯流線上，應利用道路、山谷線等攔截和組織排水，通過不斷變化的溝、谷、澗、山路等對雨水徑流加以組織，減緩徑流速度，使其匯集或分散開來，并就近排放到地面的排水明渠或雨水管網中）利用地被植物；采取工程措施（“谷方”、擋水石、護土筋、排水明溝、出水口）埋管排水。

雨水管渠系統：雨水口、雨水管渠、檢查井、出水口。主要任務：及時地匯集并排除暴雨形成的地面徑流，防止公園綠地等受淹，保證綠地和廣場上的活動能夠正常進行。

濕地處理系統：天然濕地系統、自由水面人工濕地、人工潛流濕地。風景園林水體分類：靜水（凈化環境、劃分空間以及增加環境氣氛）動水（具有生動、活躍、富有生命力）駁岸：用工程措施加工岸而使其穩固，以免遭受各種自然因素及人為因素的破壞，保護風景園林中水體的設施，建在水體邊緣與陸地交界處。具有護堤、防洪、改善濱水區景觀、恢復生態平衡等功能。促進河岸生態系統恢復，形成美麗自然的景觀；調節水源；增強水體自凈作用。

駁岸結構：基礎（埋入水底深度不小于500mm厚度常用400mm寬度為其高度的0.6~0.8倍）墻體（保持一定的厚度）蓋石（壓頂，增強駁岸的穩定性，阻止墻后的土壤流失，美化水岸線）墊層、基礎樁、沉降縫、伸縮縫。

駁岸形式：硬駁岸（條石、塊石、混凝土、山石、卵石、塑木）軟駁岸（竹木、自然生態）混合駁岸（鋼性材料結合植物種植形成既生態又具有較高強度。土坡嵌石、石籠墊、陡坡多孔質、緩坡多孔質）破壞駁岸的主要因素：地基（超荷載、沉陷、凍脹、樁腐爛、動物破壞、地下水浮托）常水位以下（浸滲、沖刷、沖蝕）常水位至高水位（淹沒、沖刷、沖蝕）最高水位以上（浪激、超載、日曬、風蝕）擋土墻：防止土體坍塌的構筑物。分類（重力式：擋土高度不超過5m；衡重式：擋土高度超過5m；鋼筋混凝土扶壁式；加筋）

水池分類：布局（獨立型：整形式、自然式、混合式；與建筑組合）功能（噴水、觀魚、海獸、水生植物、假山水、海浪、涉水）形態（靜水、動水）

水池的構造：剛性結構和柔性結構。池壁（磚砌、鋼筋混凝土、磚砌加鉛絲網）池壁頂（平頂、中折拱、曲拱、傾斜式等）池底；溢水口、溢水管；進水口及給水管道；泄水口及排水管道；閥門井；種植槽。水池設計：平面設計、立面設計、剖面設計和管線設計。

水池結構設計：混凝土水池（常用做法：素土夯實、300厚3:7灰土、100厚C10混凝土墊層、20厚1:3水泥砂漿找平層、防水層、20厚1:3水泥砂漿保護層、鋼筋混凝土池底、素水泥漿結合層一道、20厚1:1水泥砂漿抹面）；磚水池；柔性結構水池（三元乙丙橡膠薄膜水池、軟底式水池）

噴泉的組成：土建池體、管道閥門系統、動力式泵系統、燈光照明系統等噴頭的主要類型：直流式、水膜式和霧化式（吸氣）噴水池的管道：輸水管、配水管、補給水管、溢水管、泄水管等 噴泉系統：噴泉控制器、變頻器、水泵、多功能閥、噴頭、供水管網 道路：供各種車輛和行人等通行的基礎工程設施（公路、城市道路、廠礦道路、林區道路、鄉村道路）

園路：城市園林綠地和風景名勝區中的各種室外道路和所有硬質鋪裝場地

園路功能：組織空間、引導游覽；組織交通；各種活動場地的鋪筑；構成園景；綜合功能

園路特點：園路為造景服務，行游合一；園路路面形式變化多樣，具有較高的藝術表現力；園路路面結構薄面強基，可以低材高用，綜合造價低；園路往往與園林排水等設施相結合，兼具多種功能。園路類型：路塹型（立道牙）；路堤型（平道牙）；特殊型（步石、汀步、磴道、礓石蔡、臺階、棧道、攀梯）

園路（材料）分類：整體路面（水泥混凝土和瀝青混凝土路面）快料路面（各種天然塊石或預制快料鋪裝）碎料路面（用各種不規則的礫石、碎石、瓦片、卵石、粗砂等組成的路面）簡易路面（灰土路和瀝青）

園路平面線形設計：原則（平面線形連續、順暢，并與地形、地物相適應，與周圍環境相協調；滿足行駛力學上的基本要求和視覺、心理上的要求；保證平面線形的均衡與連貫；避免連續急彎的線形；平曲線應有足夠的長度）三要素（直線、圓曲線、緩和曲線）

道路超高：道路轉彎時，將道路外側抬高，用來抵消離心力的作用，防止車輛向外側滑移。

緩和曲線：設置在直線和曲線之間的或半徑相差較大的兩個同向的圓曲線之間的一種曲率逐漸變化的曲線。

平曲線：當道路由一段直線轉到另一段直線上去，其轉角的連接均為圓弧形式，這段圓弧邊線稱為平曲線，圓弧的半徑稱為轉彎半徑。行車視距：停車視距（視高1.2m物高0.1m）會車視距（停車視距的兩倍）視距曲線

視距三角形：根據兩條相交道路的兩個最短視距在交叉口平面上繪出的三角形。

園路縱斷面設計要求：園路一般根據造景的需要，隨地形的變化而起伏變化；在滿足造園藝術要求的情況下，盡量利用原地形，保證路基的穩定，并減少土方量；園路與相連的城市道路在高程上應有合理的銜接；園路應配合組織園內地面水的排除，并與各種地下管線密切配合，共同達到經濟合理的要求。園路縱坡<8%，橫坡1%~4%

豎曲線：在縱斷面設計線的變坡點處，為保證行車安全、緩和縱坡折線而設的曲線。

變坡點：相鄰兩坡度線的交點。變坡點處的夾角為變坡角 園路路面的病害：裂縫與凹陷；啃邊；翻漿。

園路結構設計的原則：就地取材；薄面、強基、穩基土。

路基：在地面上按路線的平面位置和縱坡要求開挖或填筑成一定斷面形狀的土質或石質結構體。

路面：由各種不同的材料，按一定厚度與寬度分層鋪筑在路基頂面上的結構物，以供汽車和游人直接在其表面上行駛通行。

結構分層：簡易路面（土基、基層、面層）一般路面（土基、墊層、基層、面層）大交通量車行路（土基、墊層—上底、面層—上中下）園路施工：施工前的準備；施工放線與測量；修筑路槽（挖槽式、培槽式、半挖半培式）

假山：以造景游覽為主要目的，充分地結合其他多方面的功能作用。以土、石等為材料，以自然山水為藍本并加以藝術的提煉和夸張，用人工再造的山水景物的通稱。包括置石、掇山。

假山的功能作用：作為自然山水園的主景和地形骨架；作為園林劃分空間和組織空間的手段；運用山石小品作為點綴園林空間和陪襯建筑、植物的手段；用山石作駁岸、擋土墻、護坡和花臺等；作為室內外自然式的家具或器設。

假山石的種類：太湖石、房山石、黃石、青石、英石、靈璧石、宣石、石筍、其他石品

置石：特置、對置、散置、群置、山石器設

掇山的整體布局：山水結合、相映成趣；相地合宜、造山得體；巧于因借、混假于真；獨立端嚴、次相輔弼；三遠變化、移步換景；遠觀山勢、近看石質；寓情于石、情景交融 掇山的構造：基礎；拉底；中層；收頂 北方掇山“十字訣”：安、連、接、斗、挎、拼、懸、劍、卡、垂、挑、戧

江南疊石“九字訣”：疊、豎、墊、拼、挑、亞、鉤、掛、撐 基礎施工：灰土基礎、混凝土基礎、漿砌塊石基礎等，樁基技術

第三篇：中國工程院院士孟兆禎暢談嶺南園林

日前，我國著名園林專家，中國工程院孟兆楨院士來廣東參加“落實科學發展觀，促進風景園林可持續發展”研討會，會議期間，記者采訪了孟院士。孟院士盛贊廣東省風景園林協會是全國最活躍的協會，他們為行業的發展盡心盡力。認為廣東的園林一直在全國頗具影響力。

廣東園林具有鮮明的地方風格

孟院士在談到廣東的風景園林時，認為廣東是先進的邊陲，在生產和文化上，都處于先進的地位。在50年代，廣東的園林綠化，對全中國有比較大的影響。那時，園林發展很快，雙溪、礦泉別墅、山莊就是代表作，創造出了自己的地方風格。白天鵝酒店，是當時中國第一個五星級酒店，中庭園林的故鄉水，對中國，對世界都有影響。一度，全國園林刮廣州風，如欄桿風，過去欄桿都是直的，廣州是彎的，有變化的，全國都學。還有灰塑，以前是灰塑，后來廣東用鋼筋混凝土來做。廣東在灰塑傳統上發揚光大，發展出假樹皮、假草等。這方面做得很好。廣東園林的成就主要是繼往開來，與時俱進，適應社會發展的需要。特別是灰塑從50年代延續到現在都在應用。

廣東在風景園林上的主要成就，就是繼承和發展了嶺南的園林。嶺南園林過去是嶺南庭院，是宅院。以后，廣州在摸索地方風格上下了很大的功夫。園林綠化開始發展時，最初階段學北京，如烈士陵園的大門，做得比較厚重，顏色深，其實不適合廣州的氣候。后來，又借鑒了蘇州的小橋流水，也覺得不合適，慢慢地摸索出一條適合自己的風格，就是繼承嶺南的地方風格。

現在的廣州藥洲遺址里的“九曜園”就是廣州最早的園林，也是目前保存最好的園林。還有余蔭山房等四大名園，地方特色都非常顯著。地方小，面積不大，處于亞熱帶，植物有自己的特色，在這種情況下創造的四大名園，且各有特色。這些園林，在如何利用廣州的地利，如何發揮廣州的人文資源方面體現得非常豐富。

孟院士認為，園林事業發展到現在，目前廣東的風景園林仍然具有先進的水平，兩屆花博會，廣州、深圳的設計分別拿了第一。孟院士特別提到，廣東在風景園林的建設中，一些提法值得贊賞，如天然水道兩岸，任何單位和人不能占有，要作為公共地帶。全國許多城市把賓館建在水邊，包括西湖。而廣東對于白云山和珠江，很注意保護重視。居住小區，如星河灣，居住環境越來越好。

城市規劃應注意風景園林

孟兆禎院士在贊揚廣東園林的同時，還誠懇地指出了廣東園林的不足之處。認為廣東在城市規劃建設時，對自然資源保護不足，炸山很普遍，把山炸得一片狼籍，有些把山賣給了別人，這樣損傷太大。實際上，如果要采石，應該綜合開采，并不一定要把山破壞。用中國的理念，人與天挑，如紹興的東湖，廣東的西樵山原來都是采石場，都保護得很好。采的時候不破壞，留下環境是好的。采完后仍是風景點。

一些地方在進行城市建設時，發展市政中心的地塊是丘陵地帶，但仍用方格網，把地形都破壞了。孟兆楨院士認為，珠江流域的支流已經把地分成了塊，在城市規劃時，應該順應地形來進行規劃，特別是有文化價值的，不應破壞。如國際會展中心，原來是絲綢之路的

地標，兩水夾一島的景觀和環境現在沒有了，造成了破壞。再如開平可園，高架路經過門口，大煞風景，園外面環境被破壞，說明搞城規的缺乏風景園林的概念。

園林設計要保持原創性

廣東的園林內陸，現在保存得最好的是余蔭山房，最差的是清暉園，改造中破壞了原來的意境，原來有“蕉林夜泊”的意境，不做石坊和木坊，利用水邊的攀延植物做纜繩，上岸后是樓廊，非常地詩情畫意，現在廊全拆了，令人痛心。孟院士強調，園林事業要發展，要承前啟后，繼往開來，不能脫離原有的軌道。

云臺花園很適應市民的需要，利用白云山麓進行人工改造，引進歐洲的花卉布置，大場面，露天花卉，吸引了市民。雕塑公園也做得好，環境有山有水有展覽室，把廣東的地方風情做了系列展示，這些民俗許多青年沒有見過，將歷史的文化凝固在那里，讓大家欣賞，這些比較突出。

廣東風景園林善于精雕細鑿，如種吊蘭，大多地方用盆栽，而廣州呢，用木頭板，天然形的，帶樹皮的，椰子殼鋸成兩半，釘在木頭板上，一高一低，觀賞價值不同。目前的園林建設，小部分有公式化的傾向，如番禺的余蔭山房的小橋，到處都學。一些園林堆砌多，藝術不高。孟院士強調園林建設要有所創新，特別強調原創性。

第四篇：未來20年我國城鎮住宅建設發展空間

2010～2011REICO專題——未來20年我國城鎮住宅建設發展空間(2011-02-11 16:11:35)轉載 標簽：

雜談

房地產業對經濟增長做出重要貢獻

房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。關于“REICO作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。持方基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業及商界益?！癛EICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商立場?！癛EICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發生變化。撰人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮住宅建設發展狀況回顧城鎮住宅建設投資較快增長住房度改革以來，我國城鎮住宅建設投資取得較快發展，住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年4310.8億增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速近7個百分點。與此同時，城鎮住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平米；城鎮住宅竣工面積在城鎮住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發成為居民住供給的重要渠道，在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來比例基本穩定在83%以上），房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到20年的70.3%（2006年以來該比例基本穩定在70%以上）。房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發的情況下房地產業對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的20年，房地產業對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住條件不斷改善 伴隨著房地產行業的發展，我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩步上升從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮人均住宅建筑積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮住宅工程質量、功能質量、環境量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺時代。從城鎮化的發展過程來看，2009年我國城鎮化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的鎮化水平大致相當（見圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照“十一五”時城鎮化發展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮化率將提高到58%，相當于日本50年代后期 韓國80年代初期的城鎮化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮化的進程，美國在1920年鎮化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮化率超過50%。綜合經濟發展與城鎮化水平指標，我國城鎮水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發展水平時的城鎮化均超過65%，在我國2020年經濟發展水平時的城鎮化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地城鎮化率與人均GDP（購買力平價）的統計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮化率與經水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮化相關研究的發現一致。從圖9的結果中可以出，我國的城鎮化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮化發展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個分點。發達國家城鎮化發展歷程表明：通常在高速發展的30~40年間，城鎮化率可從25%提高到70%~80%。果按照我國目前的城鎮化速度（城鎮化率每年上升1%），到2020年城鎮化率僅為58%，2030年城鎮化率僅達70%。我國城鎮化進程遠遠滯后于經濟發展進程。主要發達國家不同階段房地產市場的發展特征 從住房部門出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業發展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業發展指標，包括住房新建規模、住房投資 1998年住房制度改革以來，房地業增加值在.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；為城鎮居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比來推算?，F有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-20年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-20年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據計出來?！吨袊y計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-20年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城市居民均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-20年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，20年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算現有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-20年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-20年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據計出來?！吨袊y計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-20年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。關于“REICO工作室”規模等。對上述指標的比較分析表明，主要發達國家房地產市場發展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續快速發展的態勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮化進程較快的階段，城鎮化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮化快速發展階段，城鎮化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮化進程，其住房建設量沒有表現出持續快速增長的態勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規模基本在20萬套左右?；趪H比較的我國城鎮住宅建設發展空間分析 發達國家經濟社會和房地產市場發展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業發展空間提供以下參考：城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在城鎮化較快進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮化率由57%增加到74%，城鎮化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發投資，因此，跟國外的統計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮化率將處于從超過50%向70%發展的軌道，城鎮化進程仍處于快速推進階段，按照發達國家的經驗，在城鎮化超過70%之前，我國住房建設規模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發達國家的經驗表明，在城鎮化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發展的過程，成熟穩定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮化進程中，未來城鎮人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態的、極不穩定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規模，避免出現城鎮化進程中的住房短缺，拖曳城鎮化進程和影響社會穩定。從需求角度分析我國城鎮住宅建設發展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮總體來說，城鎮住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮人口規模的影響，城鎮人口規模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮住宅建設發展空間的大小取決于，城鎮居民收入水平和城鎮人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮住宅建設發展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮人均居住水平，再根據未來城鎮總人口推算出預測期城鎮住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮住宅投資額。2011-2030年住宅建設發展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業及商界利益。

“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。

“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮住宅建設發展狀況回顧城鎮住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮住宅建設投資取得較快發展，住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮住宅竣工面積在城鎮住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩定在83%以上），房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩定在70%以上）。房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發的情況下，房地產業對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業的發展，我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮住宅工程質量、功能質量、環境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮化的發展過程來看，2009年我國城鎮化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照“十一五”時期城鎮化發展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮化的進程，美國在1920年城鎮化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮化率超過50%。綜合經濟發展與城鎮化水平指標，我國城鎮化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發展水平時的城鎮化率均超過65%，在我國2020年經濟發展水平時的城鎮化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區城鎮化率與人均GDP（購買力平價）的統計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮化相關研究的發現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮化發展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發達國家城鎮化發展歷程表明：通常在高速發展的30~40年間，城鎮化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮化速度（城鎮化率每年上升1%），到2020年城鎮化率僅為58%，2030年城鎮化率僅達到70%。我國城鎮化進程遠遠滯后于經濟發展進程。主要發達國家不同階段房地產市場的發展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業發展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業發展指標，包括住房新建規模、住房投資 本報告的完成人為： 呈先、岳國強、任榮榮

我國城鎮住宅建設發展狀況回顧

城鎮住宅建設投資較快增長.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算。現有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國城鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據估計出來?！吨袊y計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮化進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌跡預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

住房制度改革以來，我國城鎮住宅建設投資取得較快發展，住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮住宅建設投資/GDP約為7.2%。

城鎮住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮住宅竣工面積在城鎮住房存量中所占比重在5%左右。

從住房生產方式來看，房地產開發成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩定在83%以上），房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩定在70%以上）。

房地產業對經濟增長做出重要貢獻

自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。

房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業及商界利益?！癛EICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場?！癛EICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮住宅建設發展狀況回顧城鎮住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮住宅建設投資取得較快發展，住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮住宅竣工面積在城鎮住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩定在83%以上），房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩定在70%以上）。房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發的情況下，房地產業對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業的發展，我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮住宅工程質量、功能質量、環境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮化的發展過程來看，2009年我國城鎮化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮化水平大致相當（見圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照“十一五”時期城鎮化發展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮化的進程，美國在1920年城鎮化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮化率超過50%。綜合經濟發展與城鎮化水平指標，我國城鎮化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發展水平時的城鎮化率均超過65%，在我國2020年經濟發展水平時的城鎮化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區城鎮化率與人均GDP（購買力平價）的統計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮化相關研究的發現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮化發展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發達國家城鎮化發展歷程表明：通常在高速發展的30~40年間，城鎮化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮化速度（城鎮化率每年上升1%），到2020年城鎮化率僅為58%，2030年城鎮化率僅達到70%。我國城鎮化進程遠遠滯后于經濟發展進程。主要發達國家不同階段房地產市場的發展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業發展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業發展指標，包括住房新建規模、住房投資

以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發的情況下，房地產業對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。

房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場?！癛EICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮住宅建設發展狀況回顧城鎮住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮住宅建設投資取得較快發展，住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮住宅竣工面積在城鎮住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩定在83%以上），房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩定在70%以上）。房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發的情況下，房地產業對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業的發展，我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮住宅工程質量、功能質量、環境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮化的發展過程來看，2009年我國城鎮化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮化水平大致相當（見圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照“十一五”時期城鎮化發展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮化的進程，美國在1920年城鎮化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮化率超過50%。綜合經濟發展與城鎮化水平指標，我國城鎮化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發展水平時的城鎮化率均超過65%，在我國2020年經濟發展水平時的城鎮化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區城鎮化率與人均GDP（購買力平價）的統計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮化相關研究的發現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮化發展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發達國家城鎮化發展歷程表明：通常在高速發展的30~40年間，城鎮化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮化速度（城鎮化率每年上升1%），到2020年城鎮化率僅為58%，2030年城鎮化率僅達到70%。我國城鎮化進程遠遠滯后于經濟發展進程。主要發達國家不同階段房地產市場的發展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業發展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業發展指標，包括住房新建規模、住房投資

居民住房條件不斷改善規模等。對上述指標的比較分析表明，主要發達國家房地產市場發展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續快速發展的態勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮化進程較快的階段，城鎮化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮化快速發展階段，城鎮化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮化進程，其住房建設量沒有表現出持續快速增長的態勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規模基本在20萬套左右?；趪H比較的我國城鎮住宅建設發展空間分析 發達國家經濟社會和房地產市場發展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業發展空間提供以下參考：城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在城鎮化較快進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮化率由57%增加到74%，城鎮化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發投資，因此，跟國外的統計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮化率將處于從超過50%向70%發展的軌道，城鎮化進程仍處于快速推進階段，按照發達國家的經驗，在城鎮化超過70%之前，我國住房建設規模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發達國家的經驗表明，在城鎮化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發展的過程，成熟穩定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮化進程中，未來城鎮人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態的、極不穩定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規模，避免出現城鎮化進程中的住房短缺，拖曳城鎮化進程和影響社會穩定。從需求角度分析我國城鎮住宅建設發展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮總體來說，城鎮住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮人口規模的影響，城鎮人口規模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮住宅建設發展空間的大小取決于，城鎮居民收入水平和城鎮人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮住宅建設發展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮人均居住水平，再根據未來城鎮總人口推算出預測期城鎮住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮住宅投資額。2011-2030年住宅建設發展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 伴隨著房地產行業的發展，我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。

并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮住宅工程質量、功能質量、環境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。

.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算?，F有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國城鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據估計出來。《中國統計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮化進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌跡預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

從城鎮化的發展過程來看，2009年我國城鎮化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照“十一五”時期城鎮化發展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期

韓國80年代初期的城鎮化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮化的進程，美國在1920年城鎮化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮化率超過50%。

綜合經濟發展與城鎮化水平指標，我國城鎮化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發展水平時的城鎮化率均超過65%，在我國2020年經濟發展水平時的城鎮化率均超過75%。

規模等。對上述指標的比較分析表明，主要發達國家房地產市場發展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續快速發展的態勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮化進程較快的階段，城鎮化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮化快速發展階段，城鎮化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮化進程，其住房建設量沒有表現出持續快速增長的態勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規?；驹?0萬套左右。基于國際比較的我國城鎮住宅建設發展空間分析 發達國家經濟社會和房地產市場發展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業發展空間提供以下參考：城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在城鎮化較快進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮化率由57%增加到74%，城鎮化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發投資，因此，跟國外的統計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮化率將處于從超過50%向70%發展的軌道，城鎮化進程仍處于快速推進階段，按照發達國家的經驗，在城鎮化超過70%之前，我國住房建設規模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發達國家的經驗表明，在城鎮化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發展的過程，成熟穩定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮化進程中，未來城鎮人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態的、極不穩定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規模，避免出現城鎮化進程中的住房短缺，拖曳城鎮化進程和影響社會穩定。從需求角度分析我國城鎮住宅建設發展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮總體來說，城鎮住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮人口規模的影響，城鎮人口規模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮住宅建設發展空間的大小取決于，城鎮居民收入水平和城鎮人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮住宅建設發展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮人均居住水平，再根據未來城鎮總人口推算出預測期城鎮住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮住宅投資額。2011-2030年住宅建設發展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算。現有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國城鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據估計出來。《中國統計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮化進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌跡預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

我們利用2004年世界160個國家和地區城鎮化率與人均GDP（購買力平價）的統計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮化相關研究的發現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮化發展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。

發達國家城鎮化發展歷程表明：通常在高速發展的30~40年間，城鎮化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮化速度（城鎮化率每年上升1%），到2020年城鎮化率僅為58%，2030年城鎮化率僅達到70%。我國城鎮化進程遠遠滯后于經濟發展進程。.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算。現有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國城鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據估計出來?！吨袊y計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮化進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌跡預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

主要發達國家不同階段房地產市場的發展特征

從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業發展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業發展指標，包括住房新建規模、住房投資規模等。對上述指標的比較分析表明，主要發達國家房地產市場發展歷程表現出以下特征：

日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續快速發展的態勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮化進程較快的階段，城鎮化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況

韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮化快速發展階段，城鎮化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮化速度明顯減小。

房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮住宅建設發展狀況回顧城鎮住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮住宅建設投資取得較快發展，住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮住宅竣工面積在城鎮住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩定在83%以上），房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩定在70%以上）。房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發的情況下，房地產業對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業的發展，我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮住宅工程質量、功能質量、環境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮化的發展過程來看，2009年我國城鎮化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照“十一五”時期城鎮化發展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮化的進程，美國在1920年城鎮化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮化率超過50%。綜合經濟發展與城鎮化水平指標，我國城鎮化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發展水平時的城鎮化率均超過65%，在我國2020年經濟發展水平時的城鎮化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區城鎮化率與人均GDP（購買力平價）的統計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮化相關研究的發現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮化發展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發達國家城鎮化發展歷程表明：通常在高速發展的30~40年間，城鎮化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮化速度（城鎮化率每年上升1%），到2020年城鎮化率僅為58%，2030年城鎮化率僅達到70%。我國城鎮化進程遠遠滯后于經濟發展進程。主要發達國家不同階段房地產市場的發展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業發展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業發展指標，包括住房新建規模、住房投資

60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮化進程，其住房建設量沒有表現出持續快速增長的態勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規?；驹?0萬套左右。

房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場?！癛EICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮住宅建設發展狀況回顧城鎮住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮住宅建設投資取得較快發展，住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮住宅竣工面積在城鎮住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩定在83%以上），房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩定在70%以上）。房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發的情況下，房地產業對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業的發展，我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮住宅工程質量、功能質量、環境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮化的發展過程來看，2009年我國城鎮化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮化水平大致相當（見圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照“十一五”時期城鎮化發展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮化的進程，美國在1920年城鎮化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮化率超過50%。綜合經濟發展與城鎮化水平指標，我國城鎮化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發展水平時的城鎮化率均超過65%，在我國2020年經濟發展水平時的城鎮化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區城鎮化率與人均GDP（購買力平價）的統計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮化相關研究的發現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮化發展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發達國家城鎮化發展歷程表明：通常在高速發展的30~40年間，城鎮化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮化速度（城鎮化率每年上升1%），到2020年城鎮化率僅為58%，2030年城鎮化率僅達到70%。我國城鎮化進程遠遠滯后于經濟發展進程。主要發達國家不同階段房地產市場的發展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業發展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業發展指標，包括住房新建規模、住房投資

房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業及商界利益?！癛EICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場?！癛EICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮住宅建設發展狀況回顧城鎮住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮住宅建設投資取得較快發展，住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮住宅竣工面積在城鎮住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩定在83%以上），房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩定在70%以上）。房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發的情況下，房地產業對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業的發展，我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮住宅工程質量、功能質量、環境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮化的發展過程來看，2009年我國城鎮化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮化水平大致相當（見圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照“十一五”時期城鎮化發展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮化的進程，美國在1920年城鎮化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮化率超過50%。綜合經濟發展與城鎮化水平指標，我國城鎮化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發展水平時的城鎮化率均超過65%，在我國2020年經濟發展水平時的城鎮化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區城鎮化率與人均GDP（購買力平價）的統計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮化相關研究的發現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮化發展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發達國家城鎮化發展歷程表明：通常在高速發展的30~40年間，城鎮化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮化速度（城鎮化率每年上升1%），到2020年城鎮化率僅為58%，2030年城鎮化率僅達到70%。我國城鎮化進程遠遠滯后于經濟發展進程。主要發達國家不同階段房地產市場的發展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業發展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業發展指標，包括

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.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算?，F有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國城鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據估計出來?！吨袊y計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮化進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌跡預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

基于國際比較的我國城鎮住宅建設發展空間分析

發達國家經濟社會和房地產市場發展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業發展空間提供以下參考： 房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮住宅建設發展狀況回顧城鎮住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮住宅建設投資取得較快發展，住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮住宅竣工面積在城鎮住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩定在83%以上），房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩定在70%以上）。房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發的情況下，房地產業對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業的發展，我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮住宅工程質量、功能質量、環境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮化的發展過程來看，2009年我國城鎮化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮化水平大致相當（見圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照“十一五”時期城鎮化發展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮化的進程，美國在1920年城鎮化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮化率超過50%。綜合經濟發展與城鎮化水平指標，我國城鎮化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發展水平時的城鎮化率均超過65%，在我國2020年經濟發展水平時的城鎮化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區城鎮化率與人均GDP（購買力平價）的統計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮化相關研究的發現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮化發展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發達國家城鎮化發展歷程表明：通常在高速發展的30~40年間，城鎮化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮化速度（城鎮化率每年上升1%），到2020年城鎮化率僅為58%，2030年城鎮化率僅達到70%。我國城鎮化進程遠遠滯后于經濟發展進程。主要發達國家不同階段房地產市場的發展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業發展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業發展指標，包括住房新建規模、住房投資

城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在城鎮化較快進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮化率由57%增加到74%，城鎮化率年均增加1.7個百分點。

并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資/GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮化率在74%左右；韓國住房建設投資/GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮化率也在74%左右。

我國1998-2009年間，城鎮新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發投資，因此，跟國外的統計結果缺乏完全可比性。.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算。現有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國城鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據估計出來?！吨袊y計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮化進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌跡預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮化率將處于從超過50%向70%發展的軌道，城鎮化進程仍處于快速推進階段，按照發達國家的經驗，在城鎮化超過70%之前，我國住房建設規模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。

圖15 各國住房建設投資規模高峰階段的比較

規模等。對上述指標的比較分析表明，主要發達國家房地產市場發展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續快速發展的態勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮化進程較快的階段，城鎮化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮化快速發展階段，城鎮化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮化進程，其住房建設量沒有表現出持續快速增長的態勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規?；驹?0萬套左右?；趪H比較的我國城鎮住宅建設發展空間分析 發達國家經濟社會和房地產市場發展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業發展空間提供以下參考：城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在城鎮化較快進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮化率由57%增加到74%，城鎮化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發投資，因此，跟國外的統計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮化率將處于從超過50%向70%發展的軌道，城鎮化進程仍處于快速推進階段，按照發達國家的經驗，在城鎮化超過70%之前，我國住房建設規模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發達國家的經驗表明，在城鎮化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發展的過程，成熟穩定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮化進程中，未來城鎮人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態的、極不穩定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規模，避免出現城鎮化進程中的住房短缺，拖曳城鎮化進程和影響社會穩定。從需求角度分析我國城鎮住宅建設發展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮總體來說，城鎮住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮人口規模的影響，城鎮人口規模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮住宅建設發展空間的大小取決于，城鎮居民收入水平和城鎮人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮住宅建設發展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮人均居住水平，再根據未來城鎮總人口推算出預測期城鎮住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮住宅投資額。2011-2030年住宅建設發展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發達國家的經驗表明，在城鎮化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發展的過程，成熟穩定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發展到1.1左右大約需要20年左右的時間。.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算?，F有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國城鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據估計出來?！吨袊y計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮化進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌跡預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“90/70”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發展空間。

特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮化進程中，未來城鎮人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態的、極不穩定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規模，避免出現城鎮化進程中的住房短缺，拖曳城鎮化進程和影響社會穩定。

從需求角度分析我國城鎮住宅建設發展空間 預測思路

從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮總體來說，城鎮住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮人口規模的影響，城鎮人口規模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮住宅建設發展空間的大小取決于，城鎮居民收入水平和城鎮人口的增長速度。預測流程圖如下：

規模等。對上述指標的比較分析表明，主要發達國家房地產市場發展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續快速發展的態勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮化進程較快的階段，城鎮化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮化快速發展階段，城鎮化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮化進程，其住房建設量沒有表現出持續快速增長的態勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規?；驹?0萬套左右?；趪H比較的我國城鎮住宅建設發展空間分析 發達國家經濟社會和房地產市場發展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業發展空間提供以下參考：城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在城鎮化較快進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮化率由57%增加到74%，城鎮化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發投資，因此，跟國外的統計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮化率將處于從超過50%向70%發展的軌道，城鎮化進程仍處于快速推進階段，按照發達國家的經驗，在城鎮化超過70%之前，我國住房建設規模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發達國家的經驗表明，在城鎮化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發展的過程，成熟穩定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮化進程中，未來城鎮人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態的、極不穩定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規模，避免出現城鎮化進程中的住房短缺，拖曳城鎮化進程和影響社會穩定。從需求角度分析我國城鎮住宅建設發展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮總體來說，城鎮住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮人口規模的影響，城鎮人口規模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮住宅建設發展空間的大小取決于，城鎮居民收入水平和城鎮人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮住宅建設發展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮人均居住水平，再根據未來城鎮總人口推算出預測期城鎮住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮住宅投資額。2011-2030年住宅建設發展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 城鎮住宅建設發展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮人均居住水平，再根據未來城鎮總人口推算出預測期城鎮住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮住宅投資額。

2011-2030年住宅建設發展空間預測.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算?，F有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國城鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據估計出來?！吨袊y計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮化進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌跡預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27.1米，年均增長4.9%（見圖16）。規模等。對上述指標的比較分析表明，主要發達國家房地產市場發展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續快速發展的態勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮化進程較快的階段，城鎮化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮化快速發展階段，城鎮化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮化進程，其住房建設量沒有表現出持續快速增長的態勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮住宅建設發展空間分析 發達國家經濟社會和房地產市場發展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業發展空間提供以下參考：城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在城鎮化較快進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮化率由57%增加到74%，城鎮化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發投資，因此，跟國外的統計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮化率將處于從超過50%向70%發展的軌道，城鎮化進程仍處于快速推進階段，按照發達國家的經驗，在城鎮化超過70%之前，我國住房建設規模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發達國家的經驗表明，在城鎮化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發展的過程，成熟穩定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮化進程中，未來城鎮人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態的、極不穩定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規模，避免出現城鎮化進程中的住房短缺，拖曳城鎮化進程和影響社會穩定。從需求角度分析我國城鎮住宅建設發展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮總體來說，城鎮住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮人口規模的影響，城鎮人口規模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮住宅建設發展空間的大小取決于，城鎮居民收入水平和城鎮人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮住宅建設發展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮人均居住水平，再根據未來城鎮總人口推算出預測期城鎮住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮住宅投資額。2011-2030年住宅建設發展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

統計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程：

PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)規模等。對上述指標的比較分析表明，主要發達國家房地產市場發展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續快速發展的態勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮化進程較快的階段，城鎮化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮化快速發展階段，城鎮化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮化進程，其住房建設量沒有表現出持續快速增長的態勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規?；驹?0萬套左右。基于國際比較的我國城鎮住宅建設發展空間分析 發達國家經濟社會和房地產市場發展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業發展空間提供以下參考：城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在城鎮化較快進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮化率由57%增加到74%，城鎮化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發投資，因此，跟國外的統計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮化率將處于從超過50%向70%發展的軌道，城鎮化進程仍處于快速推進階段，按照發達國家的經驗，在城鎮化超過70%之前，我國住房建設規模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發達國家的經驗表明，在城鎮化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發展的過程，成熟穩定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮化進程中，未來城鎮人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態的、極不穩定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規模，避免出現城鎮化進程中的住房短缺，拖曳城鎮化進程和影響社會穩定。從需求角度分析我國城鎮住宅建設發展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮總體來說，城鎮住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮人口規模的影響，城鎮人口規模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮住宅建設發展空間的大小取決于，城鎮居民收入水平和城鎮人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮住宅建設發展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮人均居住水平，再根據未來城鎮總人口推算出預測期城鎮住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮住宅投資額。2011-2030年住宅建設發展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮居民家庭人均可支配收入。規模等。對上述指標的比較分析表明，主要發達國家房地產市場發展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續快速發展的態勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮化進程較快的階段，城鎮化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮化快速發展階段，城鎮化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮化進程，其住房建設量沒有表現出持續快速增長的態勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮住宅建設發展空間分析 發達國家經濟社會和房地產市場發展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業發展空間提供以下參考：城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在城鎮化較快進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮化率由57%增加到74%，城鎮化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發投資，因此，跟國外的統計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮化率將處于從超過50%向70%發展的軌道，城鎮化進程仍處于快速推進階段，按照發達國家的經驗，在城鎮化超過70%之前，我國住房建設規模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發達國家的經驗表明，在城鎮化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發展的過程，成熟穩定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮化進程中，未來城鎮人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態的、極不穩定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規模，避免出現城鎮化進程中的住房短缺，拖曳城鎮化進程和影響社會穩定。從需求角度分析我國城鎮住宅建設發展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮總體來說，城鎮住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮人口規模的影響，城鎮人口規模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮住宅建設發展空間的大小取決于，城鎮居民收入水平和城鎮人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮住宅建設發展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮人均居住水平，再根據未來城鎮總人口推算出預測期城鎮住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮住宅投資額。2011-2030年住宅建設發展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算。現有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國城鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據估計出來。《中國統計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮化進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌跡預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲

年出現（見圖

26）。

1985-2009年間，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。

根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。

房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業及商界利益?！癛EICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮住宅建設發展狀況回顧城鎮住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮住宅建設投資取得較快發展，住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮住宅竣工面積在城鎮住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩定在83%以上），房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩定在70%以上）。房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發的情況下，房地產業對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業的發展，我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮住宅工程質量、功能質量、環境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮化的發展過程來看，2009年我國城鎮化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照“十一五”時期城鎮化發展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮化的進程，美國在1920年城鎮化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮化率超過50%。綜合經濟發展與城鎮化水平指標，我國城鎮化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發展水平時的城鎮化率均超過65%，在我國2020年經濟發展水平時的城鎮化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區城鎮化率與人均GDP（購買力平價）的統計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮化相關研究的發現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮化發展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發達國家城鎮化發展歷程表明：通常在高速發展的30~40年間，城鎮化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮化速度（城鎮化率每年上升1%），到2020年城鎮化率僅為58%，2030年城鎮化率僅達到70%。我國城鎮化進程遠遠滯后于經濟發展進程。主要發達國家不同階段房地產市場的發展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業發展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業發展指標，包括

住

房

新

建

規

模、住

房

投

資

因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。

對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系：.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算。現有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國城鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據估計出來?！吨袊y計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮化進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌跡預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

其中，為t年住宅折舊率。規模等。對上述指標的比較分析表明，主要發達國家房地產市場發展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續快速發展的態勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮化進程較快的階段，城鎮化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮化快速發展階段，城鎮化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮化進程，其住房建設量沒有表現出持續快速增長的態勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規?；驹?0萬套左右?；趪H比較的我國城鎮住宅建設發展空間分析 發達國家經濟社會和房地產市場發展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業發展空間提供以下參考：城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在城鎮化較快進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮化率由57%增加到74%，城鎮化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發投資，因此，跟國外的統計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮化率將處于從超過50%向70%發展的軌道，城鎮化進程仍處于快速推進階段，按照發達國家的經驗，在城鎮化超過70%之前，我國住房建設規模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發達國家的經驗表明，在城鎮化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發展的過程，成熟穩定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮化進程中，未來城鎮人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態的、極不穩定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規模，避免出現城鎮化進程中的住房短缺，拖曳城鎮化進程和影響社會穩定。從需求角度分析我國城鎮住宅建設發展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮總體來說，城鎮住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮人口規模的影響，城鎮人口規模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮住宅建設發展空間的大小取決于，城鎮居民收入水平和城鎮人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮住宅建設發展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮人均居住水平，再根據未來城鎮總人口推算出預測期城鎮住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮住宅投資額。2011-2030年住宅建設發展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算。現有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。

調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規模。

城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間存在如下關系：

（6）

其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。規模等。對上述指標的比較分析表明，主要發達國家房地產市場發展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續快速發展的態勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮化進程較快的階段，城鎮化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮化快速發展階段，城鎮化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮化進程，其住房建設量沒有表現出持續快速增長的態勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規?；驹?0萬套左右?；趪H比較的我國城鎮住宅建設發展空間分析 發達國家經濟社會和房地產市場發展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業發展空間提供以下參考：城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在城鎮化較快進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮化率由57%增加到74%，城鎮化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發投資，因此，跟國外的統計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮化率將處于從超過50%向70%發展的軌道，城鎮化進程仍處于快速推進階段，按照發達國家的經驗，在城鎮化超過70%之前，我國住房建設規模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發達國家的經驗表明，在城鎮化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發展的過程，成熟穩定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮化進程中，未來城鎮人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態的、極不穩定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規模，避免出現城鎮化進程中的住房短缺，拖曳城鎮化進程和影響社會穩定。從需求角度分析我國城鎮住宅建設發展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮總體來說，城鎮住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮人口規模的影響，城鎮人口規模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮住宅建設發展空間的大小取決于，城鎮居民收入水平和城鎮人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮住宅建設發展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮人均居住水平，再根據未來城鎮總人口推算出預測期城鎮住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮住宅投資額。2011-2030年住宅建設發展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 根據上面估計出的每年城鎮住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國城鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。

房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業及商界利益?！癛EICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮住宅建設發展狀況回顧城鎮住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮住宅建設投資取得較快發展，住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮住宅竣工面積在城鎮住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩定在83%以上），房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩定在70%以上）。房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發的情況下，房地產業對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業的發展，我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮住宅工程質量、功能質量、環境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮化的發展過程來看，2009年我國城鎮化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮化水平大致相當（見圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照“十一五”時期城鎮化發展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮化的進程，美國在1920年城鎮化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮化率超過50%。綜合經濟發展與城鎮化水平指標，我國城鎮化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發展水平時的城鎮化率均超過65%，在我國2020年經濟發展水平時的城鎮化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區城鎮化率與人均GDP（購買力平價）的統計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮化相關研究的發現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮化發展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發達國家城鎮化發展歷程表明：通常在高速發展的30~40年間，城鎮化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮化速度（城鎮化率每年上升1%），到2020年城鎮化率僅為58%，2030年城鎮化率僅達到70%。我國城鎮化進程遠遠滯后于經濟發展進程。主要發達國家不同階段房地產市場的發展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業發展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的

第五篇：我國石材業向城鎮市場發展

我國石材業向城鎮市場發展

小城市、城鎮的發展就是行業中所謂的三、四級市場?！芭囵B渠道的同時培養市場”，這是很多廠商的共同想法。在三、四級市場中，廠商對所有的經銷商都是一視同仁的。包括拿貨價、活動支持等諸多渠道資源

也都是大家共享。廠商在各城市分別只設立一個點。

1、“培養渠道”。首先，三、四級市場本身的市場容量很有限，不適合多家經銷商共存。倘若高估了市場容量，盲目增設多家經銷商，也許在增加經銷商的最初，市場的走量確實可以有一點增多，但是在上升到了一個較高的數值之后，也許銷量的曲線會走平線或者往向下的趨勢走，這就違背了增設經銷商的初衷了，而且最為可怕的惡意殺價就有可能呈蔓延之勢不可控制了。這也與廠商“培養市場”的觀點背道而馳。

2、步步為營。在拓展三、四級市場的問題上，廠商也是本著步步為營的策略，按照已有的渠道管理模式進行著。這樣的優勢在于大品牌廠商制定了非常全面、宏觀的策略，可以保持一、二級市場與三、四級市場渠道策略的連貫性，更顯大廠商的大戰略。不過，對于三、四級市場來說，任何品牌，無論它在一、二級市場的品牌知名度如何，對于這個市場都是一樣的陌生。所以說，進入到一個新的市場時，新品牌也

好，大品牌也罷，從市場的認知度上來說，它們基本同在一個起跑線上。

3、深入挖掘。面對一、二級城市的激烈競爭以及某些產品市場的日益飽和，深入廣闊的三、四級市場確實是一條未來發展的必由之路，然而，比起一、二級市場的激烈競爭，三、四級市場的投入與產出比無疑需要認真考量。何況，國內各區域市場的發展不平衡性非常突出，消費習慣、品牌傾向乃至風土人情千差萬別，這些都加劇了廠商投入的風險：只是簡單拷貝在一、二級市場的成功經驗，必然會導致策略的無的放矢;針對各區域市場的特點制定差異化的產品和營銷策略又需要投入更多的精力和資源，沒有足夠的財

力交學費恐怕很難在各區域市場遍地開花、建功立業。

4、培養核心。采用從總代理到核心代理的渠道分銷體系，并嚴格設定了各級代理商的數量，核心代理商的數量也會嚴格限定。通過數量控制，著重培養核心渠道伙伴的分銷能力和解決方案能力，并實現代理

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同造石材公司是一家歐式石材專業生產及安裝企業,公司的發明專利《一種在墻體上直接干掛石材的方法》可使傳統的干掛石材使用壽命從不25年延長到70年以上,同時又可以減低干掛石材的施工成本每平

方米100元左右。