第一篇：房地產企業適用低稅率的納稅策略

房地產企業適用低稅率的納稅策略

我國房地產企業涉及到的主要稅種有：營業稅、土地增值稅、企業所得稅、房產稅、契稅等。綜合分析房地產企業應繳納的各項稅收及其政策規定，其計稅依據具有一定的重復性。如房屋出租的營業稅、房產稅等都以租金收入為計稅依據；銷售不動產的營業稅、土地增值稅，以房地產銷售價格計稅或與此有關等。因此房地產企業的各項稅收可以進行綜合籌劃，以形成連鎖效應。房地產企業的主要稅收籌劃方法有：規避納稅義務、縮小稅基、適用低稅率、充分利用優惠政策等。本文重點針對房地產企業如何通過適用低稅率的方法進行分析，并舉例說明。

一、均衡申報各種房地產價格

同一家房地產企業開發的房地產有不同的檔次，其市場定位不同，銷售價格也不同，也就是說，既有低價格的普通住宅，又有中檔住宅、高檔住宅、別墅和寫字樓，不同地區的開發成本比例因為物價或其他原因可能不同，這就導致有的房屋開發出來銷售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，各類房地產的增值額和增值率都有差別。房地產的增值額和增值率是計算銷售不動產業務應納土地增值稅的主要依據，而土地增值稅實行超率累進稅率，增值率越大，適用稅率越高。在累進稅率制度下，納稅的原則是應盡量避免收入呈波峰與波谷的大幅變化，不均衡的狀態會加重企業的稅收負擔，較均衡的收入則能減輕稅負。所以，為降低土地增值稅稅負，企業可以采取不單獨核算的方法，將價格不同的房地產銷售收入合并申報，以適用較低的土地增值稅率；或者對各個開發項目的開發成本進行必要的調整，使得各處開發業務的增值率大致相同，從而節省稅款。

采取這種方法應注意，對于納稅人建造普通住宅出售、增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。對于企業開發的增值率不太高的普通住宅，應盡量控制在增值率20％范圍內，以享受土地增值稅的免稅政策。

例如某房地產公司1999年同時開發四個項目。項目1為安居工程住房，可扣除項目為2，000萬元，營業收入2，500萬元；項目2為普通住宅，可扣除項目為2，500萬元，營業收入3，900萬元；項目3為別墅住宅，可扣除項目為3，000萬元，營業收入為 8，000萬元；項目4為寫字樓，可扣除項目6，000萬元，營業收入20，000萬元。可扣除項目總和為 13，500萬元，營業收入總和34，400萬元。下面分別對這四個項目應納的土地增值稅進行計算。

項目1：增值額＝2，500－2，000＝500(萬元)，增值率＝500÷2，000＝25％，取第一檔稅率30％，應納土地增值稅稅額＝500×30％＝150(萬元)。

項目2：增值額＝3，900－2，500＝1，400(萬元)，增值率＝1，400÷2，500＝56％，取第二檔稅率40％和速算扣除系數5％，應納土地增值稅稅額＝1，400×40％－2，500×5％＝560－125＝435(萬元)。項目3：增值額＝8，000－3，000＝5，000(萬元)，增值率＝5，000÷3，000＝167％，取第三檔稅率50％和速算扣除系數15％，應納土地增值稅稅額＝5，000×50％－3，000×15％＝2，050(萬元)。

項目4：增值額＝14，000，增值率＝14，000÷6，000＝233％，取第四檔稅率60％和速算扣除系數 35％，應納土地增值稅稅額＝14，000×60％－6，000×35％＝8，400-2，100＝6，300(萬元)。

應納土地增值稅總額為：150＋435＋2050＋6300＝8，935(萬元)。

若對上述經濟行為進行重新安排，將項目1的營業收入核算為2，350萬元，可扣除項目仍為2，000萬元；項目2、3、4合并核算，可扣除項目共11，500萬元，營業收入共32，050萬元。再對這些工程應納土地增值稅進行計算。

項目1：增值率(2，350－2，000)÷2，000＝17．5％，免征土地增值稅。

項目2、3、4：增值率(32，050－11，500)÷ 11，500＝20，550÷11，500＝178．7％，適用第三檔稅率50％和速算扣除系數15％，應納土地增值稅稅額＝20，550×50％－11，500×15％＝10，275×1，725＝ 8，550(萬元)。

應納土地增值稅總額為8，550萬元，較之籌劃前，企業稅負得到了有效降低。

實踐證明，平均費用分攤是抵消增值額、減輕稅負的極好選擇。只要生產經營者不是短期行為，而是長期從事開發業務，那么將一段時間內發生的各項開發成本進行最大限度的平均，就不會出現某處或某段時期增值率過高的現象，從而有效地減輕稅負。

二、變中介為工程轉包

房地產施工對于建設單位而言，由于涉及金額大，工程使用年限長，屬于單位的重要投資項目，需要在合同簽訂前對施工單位作充分的了解，有時還需要相關單位作為中介或者擔保。中介或者擔保方是要

收取一定的費用或者傭金的，其收入屬于提供服務業應稅勞務收入，應按照5％的營業稅率繳納營業稅。對于規模較大、施工要求復雜的房地產工程，需要由不同的專業施工單位進行分工合作，但為了便于管理，一般由一家具有資金和技術實力的施工單位總承包，然后再由總承包單位分包給其他施工單位。總承包單位和分包單位取得的承包收入屬于提供建筑業應稅勞務收入，應按照3％的營業稅率繳納營業稅。其中，總承包單位以其獲取的實際收入，即全部承包價款減去付給分包人的價款后的余額為營業額，按 3％的稅率繳納營業稅。

從以上分析可以看出，促成施工單位和建設單位簽約的中介方同總承包單位在繳納營業稅方面，適用的營業稅稅目和稅率不一樣，營業稅稅負也不一樣。獲取中介收入的營業稅稅負重于獲取承包收入的總承包單位稅負。

那么，這兩者之間是否可以轉換呢?應該說，總承包單位以其資歷和實力獲取工程承包資格，再部分轉包給其他施工單位，具有中介的性質。如果中介方也具有施工能力和施工資格，就應該盡力避免獲取中介收入，或者將中介收入轉化為承包收入。這就為進行稅收籌劃提供了很好的契機。

例如，某建設單位要上馬一項建筑工程，需找一施工單位承建。在某工程承包公司的組織安排下，施工單位A最后中標，于是，建設單位與施工單位A簽訂了承包合同，合同金額為210萬元。另外，施工單位A還支付給該工程承包公司10萬元的中介服務費用。此時，該工程承包公司應按服務業的稅率繳納營業稅，應納營業稅額為：100，000×5％＝5，000(元)。

若該工程承包公司進行籌劃，讓建設單位直接和自己簽訂合同，合同金額為210萬元。然后，該工程承包公司再把此工程轉包給施工單位A，轉包價款 200萬元。這樣，該工程承包公司就適用建筑業稅率繳納營業稅。其應納營業稅額為：(210－200)×10，000×3％＝3，000(元)

于是，通過籌劃，這家工程承包公司可少繳 2，000元的營業稅稅款。

三、將銷售房產業務轉換為代建房業務

現行稅法對不同的建房方式進行了一系列界定，其中包括對代建房方式的界定。代建房方式是指房地產開發公司代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建房報酬的行為。對于房地產開發公司來說，雖然取得了一定的收入，但由于房地產權屬自始至終是屬于客戶的，沒有發生轉移，其收入也屬于勞務性質的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍，不用繳納土地增值稅。只需按照取得的手續費收入按“服務業”稅目依5％的營業稅率計征營業稅。而根據現行稅法規定，銷售不動產業務應按照不動產的全額依5％的營業稅率計征營業稅，而且還要繳納土地增值稅。相比之下，手續費收入較不動產銷售價格要低得多，也就是說，代建房業務的營業稅負擔低于銷售不動產業務；同時，代建房業務不用繳納土地增值稅，因此代建房業務的稅收負擔比銷售不動產業務的稅收負擔要低很多。因此在有條件的情況下，房地產開發企業將銷售房產業務轉換為代建房業務乃是避稅籌劃的明智之舉。

關于房地產開發公司代建房的營業稅問題，國家稅務總局在1994年就專門發文明確，房屋開發公司承辦國家機關、企事業單位的統建房，如委托建房單位能提供土地使用權證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發公司(即受托方)不墊付資金，同時受托方與委托方實行全額結算(原票轉交)，受托方只向委托方收取手續費，即符合“其他代理服務”條件的，對房屋開發公司所取得的手續費收入按“服務業”稅目計征營業稅。否則，應全額按“銷售不動產”計征營業稅。也就是說，代建房業務是由用房單位提供土地和資金委托房地產開發企業替其建房。

因此，房地產開發企業為減輕稅負將銷售房產業務轉換為代建房業務須滿足以下幾個條件：

1．用房單位能提供土地使用權證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃。即用房單位是建房的主體單位，它必須具有一定的經濟實力，而不是零散的購房產。

2．房地產開發企業不墊付資金。房地產開發企業接受用房單位委托代建房，由委托方預付款項或者由建筑公司墊付資金，工程竣工后統一結算。為維護委托方的經濟利益，房地產開發企業可以主動替委托方聯系貸款或者其他籌集資金的渠道，并給予一定的利率補貼，以促成委托方預付款項。

3．受托方與委托方實行全額結算(原票轉交)，受托方只向委托方收取手續費。

4．受托方與委托方要簽定代建合同。

以上所有條件都必須要用房單位愿意配合房地產開發企業進行納稅籌劃。為了使該項籌劃更加順利，房地產開發公司可以降低代建房勞務性質收入的數額，以取得客戶的配合。由于房地產開發公司可以通過該項籌劃節省不少稅款，讓利于客戶也是可能的。如果用房單位與房地產開發企業的房產結算價格加上手續費不超過房地產開發企業自行開發房地產的銷售價格，用房單位也不會有什么異議。

例如，某房地產開發公司擬建一幢寫字樓出售給買房單位。經事先進行成本預核算，銷售價格應為 8，000萬元，各種可扣除項目金額為5，000萬元。則該房地產開發公司應納稅為：

1．應納營業稅及附加：

該公司要根據寫字樓銷售價格8，000萬元按銷售不動產的5％稅率繳納營業稅，按7％和3％的稅率和費率繳納城市維護建設稅和教育費附加。

應納營業稅＝8，000×5％＝400(萬元)；

應納城市維護建設稅＝400×7％＝28(萬元)；

應納教育費附加＝400×3％＝12(萬元)。

2．應納土地增值稅：

土地增值額＝8，000－5，000＝3，000(萬元)；

增值率＝3，000÷5，000＝60％；

適用40％的土地增值稅率和5％的速算扣除系數；

應納土地增值稅＝3，000×40％－5，000×5％＝1，200－250＝950(萬元)。

為降低納稅成本，房地產開發公司將其自有的土地使用權轉讓給買房單位，土地使用權轉讓價格 1，400萬元。同時，房地產開發公司還與買房單位簽訂了綜合大樓代建合同。建房過程由買房單位預付建設款項(房地產開發公司聯系的貸款并且承擔擔保責任)。按照合同約定，工程結算價6，000萬元，房地產開發公司另收代建手續費600萬元。改變經營方式后，買房單位購置寫字樓的成本由土地使用權轉讓價格(1，400萬元)、工程結算價(6，000萬元)及手續費(600萬元)三部分構成，購置成本仍為8，000萬元，與改變前的成本一致。

籌劃后，房地產開發公司僅需要根據手續費收入按代理業5％的稅率繳納營業稅及附加，不必繳納土地增值稅。

應納營業稅＝600×5％＝30(萬元)；

應納城市維護建設稅＝30×7％＝2．1(萬元)；

應納教育費附加＝30×3％＝0．9(萬元)。與籌劃前相比，房地產開發公司的稅收負擔大為減輕。

文章來源：《中國房地產》

第二篇：匯總納稅企業所得稅稅率問題

匯總納稅企業所得稅稅率問題

跨地區匯總納稅企業，總機構所在地總部是高新生產型企業執行15%的優惠稅率，跨省市的8家分支機構屬于商貿企業，稅務局說分支機構屬于商貿企業不能享受15%的優惠稅率，而應該執行25%的稅率，對嗎？

看國家稅務總局公告2012年第57號吧。對于按照稅收法律、法規和其他規定，總機構和分支機構處于不同稅率地區的，先由總機構統一計算全部應納稅所得額，然后按本辦法第六條規定的比例和按第十五條計算的分攤比例，計算劃分不同秀財網稅率地區機構的應納稅所得額，再分別按各自的適用稅率計算應納稅額后加總計算出匯總納稅企業的應納所得稅總額，最后按本辦法第六條規定的比例和按第十五條計算的分攤比例，向總機構和分支機構分攤就地繳納的企業所得稅款。

第三篇：房地產企業增值稅稅率匯總手冊

總包工程支出

總包工程支出，應按照總包商的納稅人資格和計稅方法的選擇來區分。

1.1 總包商為小規模納稅人，進項稅抵扣稅率為3%。不過，總包商為小規模納稅人的可能性比較小。

1.2 總包商為一般納稅人 1.2.1進項抵扣稅率為10%。1.2.2 清包工

（1）清包工（總包方采取簡易計稅），進項抵扣稅率為3%。

（2）清包工（總包方采取一般計稅），進項抵扣稅率為10%。

分包工程支出

2.1 門窗 適用稅率進項稅率16%，安裝工程11%或者3%。2.2 保溫工程材料進項稅率16%，工程施工11%或者3%。2.3地暖工程材料進項稅率16%，工程施工10%或者3%。2.4外墻涂料、瓷磚工程 材料進項稅率16%，工程施工10%或者3%。

2.5防水工程 材料進項稅率16%，工程施工10%或者3%。2.6智能化工程材料或者設備進項稅率 16%，工程施工10%或者3%。2.7玻璃幕墻工程材料進項稅率16%，工程施工10%或者3%。

2.8配電箱 材料進項稅率16%。2.9電梯 設備進項稅率16%。工程物資

工程物資，由于工程材料物資種類繁多，所以分供商提供的增值稅專用發票的適用稅率也不盡相同。一般的材料物資適用稅率是16%，但也有一些特殊情況：

3.1 木材及竹木制品，進項抵扣稅率為13%、16%。屬于初次生產農產品的原木和原竹，取得的發票可能會是農產品收購發票或銷售發票，而非增值稅專用發票，但同樣可以抵扣進項稅，適用稅率為13%；而經過加工的屬于半成品或成品的木材及竹木制品，取得的發票是增值稅專用發票，適用稅率一般是16%。

3.2 水泥及商品混凝土，進項抵扣稅率為16%、3%。購買水泥和一般商品混凝土的稅率通常為16%；但以水泥為原料生產水泥混凝土，就可以選擇簡易征收，征收率為3%。

3.3 砂土石料等地材，進項抵扣稅率為3%。

生產企業自產的建筑用砂、土、石料以及自產砂、土、石料連續生產磚、瓦、石灰可以選擇簡易征收，適用稅率為3% 機械使用費

4.1 外購機械設備進項抵扣稅率為16%。

購買機械設備取得的增值稅專用發票，可以一次性抵扣，但購買時要注意控制綜合成本，選擇綜合成本較低的供應商。

4.2 租賃機械

4.2.1 租賃機械（只租賃設備），進項抵扣稅率為16%，3%。

租賃設備，一般情況下適用稅率為16%；但是若出租方以試點實施之前購進或者自制的有形動產為標的物提供的經營租賃服務，試點期間可以選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅，使用征收率為3%。

4.2.2 租賃機械（租賃設備+操作人員），進項抵扣稅率為10%。臨時設施費

臨時設施費，進項抵扣稅率為16%。

工程項目發生的臨時設施費用，例如購買的腳手架、活動板房、圍墻等，這些費用的支出都是可以一次性抵扣的。綠化苗木

購買苗木，可以抵扣10%。裝修裝飾、樣板間

購置的裝飾材料---軟裝硬裝，進項抵扣稅率為16%。買房送家電 購置的家電等隨房贈送物品，進項抵扣稅率為16%。水費

水費，進項抵扣稅率為10%、3%。

從自來水公司可以取得增值稅專用發票，只能抵扣3%的進項稅，從其他水廠購買的水，取得增值稅專用發票，可抵扣10%的進項稅。電費

電費，進項抵扣稅率為16%。

電網公司直接開具的電費增值稅專用發票可以抵扣；租賃房屋和施工現場業主的電表，應從出租方或業主方取得增值稅專用發票，抵扣進項稅。勘察勘探費用

勘察勘探費用，進項抵扣稅率為6%。勘察勘探服務支出可以抵扣進項稅。工程設計費

工程設計費用，進項抵扣稅率為6%。小規模納稅人征收率3%。

設計費支出可以抵扣進項稅。檢驗試驗費

檢驗試驗費，進項抵扣稅率為6%。專業檢測機構對樣本進行檢驗和試驗。電話費 電話費，進項抵扣稅率為10%、6%。

電信業適用兩檔稅率，基礎電信服務適用稅率為10%，增值電信服務適用稅率為6%。

員工個人抬頭發票無法取得增值稅專用發票，無法抵扣進項稅，帶有福利性質的通信費補貼不允許抵扣進項稅。企業的名義的電話費，取得專用發票可以抵扣。郵遞費

郵遞費，進項抵扣稅率為6%。

快遞費可以抵扣進項稅，建議采用月結方式結算，較易取得增值稅專用發票。報刊雜志

報刊雜志，進項抵扣稅率為10%。

圖書、報刊、雜志的適用稅率可以抵扣，但是注意索要增值稅專用發票。汽油費、柴油費

汽油費、柴油費，進項抵扣稅率為16%。

汽車、機械使用的燃料費用，是施工過程中不可缺少的成本支出，這些支出的進項稅是可以抵扣的。但司機師傅自己單獨分次加油，可能無法取得增值稅專用發票，需要統一辦理加油卡，在加油后憑卡或者加油憑證，再開具增值稅專用發票。供氣供熱費用 供氣供熱費用，進項抵扣稅率為10%。

一般情況下，可以從供熱企業拿到稅率為10%的增值稅專用發票；供熱企業向居民免征增值稅，不能抵扣。廣告宣傳費用

廣告宣傳費用，進項抵扣稅率為6%。

公司支付的廣告費、宣傳費等可以抵扣進項稅。中介機構服務費

中介機構服務費，進項抵扣稅率為6%。

聘請專業的咨詢、審計等中介機構的咨詢費用都可以抵扣進項，注意要選擇一般納稅人。會議費

會議費，進項抵扣稅率為6%。

公司召開大型會議，應索取會議費增值稅專用發票，如果分項列示服務，單獨開具餐費的發票，餐費的進項稅不能抵扣。培訓費

培訓費，進項抵扣稅率為6%。

公司的培訓支出，要向培訓單位索要增值稅專用發票。辦公用品

辦公用品，進項抵扣稅率為16%。企業的辦公用品支出，也是成本費用中比較經常發生的，如果是從其他個人處購買，無法取得增值稅專用發票，從商場、超市或電商平臺購買，能取得增值稅專用發票。勞動保護費用

勞動保護費，進項抵扣稅率為16%。

公司根據勞動法和國家有關勞動安全規程，用于改善公司生產人員勞動條件、防止傷亡事故、預防和消滅職業病等各種技術、保健措施方面開支的費用，例如給員工購買個人防護用具，安全用品等用品，進項稅可以抵扣。但要與福利費進行區別，如果是福利費就不得抵扣。物業費

物業費，進項抵扣稅率為6%。

物業費可以索要增值稅專用發票抵扣，但必須是公司實際發生的。綠化費

綠化費，進項抵扣稅率為16%、10%。

為了美化辦公環境，自行購買綠色植物，適用稅率10%；如果是租用綠植的，適用稅率為16%。房屋建筑費

房屋建筑物，進項抵扣稅率為10%、5%。

取得不動產，要區分對方不動產取得時間。在2016年5月1日之后取得的，適用稅率為11%，公司可分兩年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%；在2016年5月1日之前取得的，可以選擇簡易計稅方法，適用5%的征收率。

租賃不動產，要區分對方不動產取得的時間，在2016年5月1日之后取得的，適用稅率為11%；在2016年5月1日之前取得的，可以選擇簡易計稅方法，適用5%的征收率。利息支出及貸款費用

利息支出及貸款費用，進項抵扣稅率為6%。

銀行貸款的利息支出，不能抵扣，與之相關的手續費、咨詢費和顧問費都不允許抵扣。銀行手續費

銀行手續費，進項抵扣稅率為6%。

辦理轉賬，匯款時發生的手續費都可以抵扣，要向銀行索取增值稅專用發票。保險費

1、勞動保險費進項抵扣稅率為6%、3%。

應取得稅率6%（一般納稅人處取得）的增值稅專用發票，進行進項稅額抵扣。備注：人身保險除特殊工種職工支付的人身保險費外，暫不可抵扣。

2、車輛保險和不動產保險進項抵扣稅率為6%、3%。應取得稅率6%（一般納稅人處取得）或3%（小規模納稅人處取得）的增值稅專用發票，進行進項稅額抵扣。維修費

維修費，進項抵扣稅率為16%、10%。

修理費用于有形動產的修理費用，如汽車修理費、機械設備的修理費為16%；而對于不動產的修理費稅率是10%。稅率（5種）：16%；10%；6%；0%。征收率（2種）：3%；5%。

1.稅率16%：

提供加工、修理、修配勞務

銷售或進口貨物（除適用13%的貨物外）提供有形動產租賃服務 2.稅率10%：

自來水、暖氣、冷氣、熱氣、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品

糧食、食用植物油 國務院規定的其他貨物

飼料、化肥、農藥、農機、農膜、農業產品 3.稅率10%

轉讓土地使用權、銷售不動產、提供不動產租賃、提供建筑服務、提供交通運輸服務、提供郵政服務、提供基礎電信服務。

4.稅率6%

金融服務 增值電信服務 現代服務（租賃服務除外）提供生活服務 銷售無形資產 研發和技術服務 信息技術服務 文化創意服務 物流輔助服務 鑒證咨詢服務 廣播影視服務 商務輔助服務 其他現代服務 文化體育服務 教育醫療服務 旅游娛樂服務 餐飲住宿服務 居民日常服務 其他生活服務 5.零稅率

國際運輸服務 航天運輸服務

向境外單位提供的完全在境外消費的相關服務 財政局和國家稅務總局規定的其他服務 納稅人出口貨物（國務院另有規定的除外）1.征收率3%

增值稅征收率統一為3%（財政部和國家稅務總局另有規定的除外）建筑業老項目簡易征收率為3%；小規模納稅人增值稅征收率為3%。

2.征收率5%

1、銷售不動產：

（1）一般納稅人銷售其 2016 年 4 月 30 日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照 5% 的征收率計算應納稅額。（2）小規模納稅人銷售其取得的不動產（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產），按照 5% 的征收率計算應納稅額。

（3）房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法的按照 5% 的征收率計稅。

（4）房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照 5% 的征收率計算應納稅額。

（5）其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），按照 5% 的征收率計算應納稅額。

2、不動產經營租賃服務：

（1）一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照 5% 的征收率計算應納稅額。

（2）小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照 5% 的征收率計算應納稅額。

（3）其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照 5% 的征收率計算應納稅額。

（4）個人出租住房，應按照 5% 的征收率減按 1.5% 計算應納稅額。營改增新政文件 1.《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知（一個辦法+三個規定）》-財稅〔2016〕36號。

2.《關于進一步明確全面推開營改增試點金融業有關政策的通知》-財稅〔2016〕46號。

3.《關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》-財稅〔2016〕47號。

4.《全面推開營業稅改征增值稅試點后增值稅納稅申報有關事項（申報表）》——國家稅務總局公告2016年第13號。

5.《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》——國家稅務總局公告2016年第14號。

6.《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》——國家稅務總局公告2016年第15號。

7.《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》——國家稅務總局公告2016年第16號。

8.《納稅人跨縣（事、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》——國家稅務總局公告2016年第17號。

9.《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅增收管理暫行辦法》——國家稅務總局公告2016年第18號。

10.《關于營業稅改征增值稅委托地稅機關代征稅款和代開增值稅發票的公告》——國家稅務總局公告2016年第19號。11.《關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》——國家稅務總局公告2016年第23號。

12.《關于發布增值稅發票稅控開票軟件數據接口規范的公告》——國家稅務總局公告2016年第25號。

13.《關于明確營改增試點若干征管問題的公告》——國家稅務總局公告2016年第26號。

14.《關于調整增值稅納稅申報有關事項的公告》——國家稅務總局公告2016年第27、30號。

第四篇：1.3納稅、稅率教學設計

1.3納稅、稅率 教學設計

【教學目標】

1.知道納稅的意義和稅收的種類。理解稅率的意義，會解決相關的實際問題。2.在解決實際問題的過程中，進一步體會數學知識間的內在聯系，增強思維的深刻性。3.在用百分數解決實際問題的過程中，體會百分數與生活的密切聯系，感受百分數在現實生活中的應用價值，提高學習百分數知識的興趣。

【教學重難點】

重點：理解稅率的意義

難點：解答與稅率有關的實際問題，知道它們在工農業生產和日常生活中的作用。

【課時安排】1課時 【教學過程】

一、導入環節（2分鐘）

（一）導入新課，板書課題

導入語：同學們，今天我們來學習納稅、稅率的有關問題。（板書課題：納稅、稅率）

（二）出示學習目標

過渡語：首先看一下這節課的學習目標。

1.我能知道納稅的意義和稅收的種類。我能理解稅率的意義，會解決相關的實際問題。2.在用百分數解決實際問題的過程中，我能體會百分數與生活的密切聯系，感受百分數在現實生活中的應用價值，提高學習百分數知識的興趣。

過渡語：為了達到目標，下面請大家按照自學指導的要求進行認真自學。

二、先學環節（15分鐘）

（一）出示自學指導

認真看課本第10頁信息窗3及第一個紅點的內容，思考下面的問題： 1.納稅是怎么一回事？什么叫應納稅額？什么叫稅率？ 2.怎樣求稅額？

3.如果按3%的稅率繳納營業稅,“十一”黃金周期間彩虹谷景區應繳納營業稅多少萬元? 要求：按自學指導的提示認真看書學習，把不會的知識記錄下來。

（二）自學檢測反饋

過渡語：剛才同學們自學的很認真，下面來檢測一下同學們的學習效果。有信心嗎？（教師巡視，搜集學生中的錯誤。）

1.完成課本第11頁自主練習第1題。

2.將自學中遇到的疑惑記錄下來準備全班交流。要求：認真讀題，書寫規范，坐姿端正。

（三）質疑問難

過渡語：請你將自學和檢測過程中的疑惑提出來，請其他同學幫助解決。

三、后教環節（10分鐘）

（一）出示學習任務和指導 1.糾正反饋指導

（1）小組內兩兩交換，互相檢查，發現錯誤的用紅筆標出來，然后改錯。會的學生教不會的。讓出現錯誤的學生說一下錯的原因？如果說不出來，請其他同學幫助。

（2）全班交流自學指導及自學檢測中的問題。隨機抽取同學當小老師講解自己解決問題的思路，其他同學質疑、反饋、點評。

（3）全班交流匯報，討論解決出現的有代表性的問題。2.合作探究

稅額的計算公式是什么？有關納稅額的計算與百分數問題有什么聯系？ 學法指導：

（1）每個同學先獨立思考，自主探索。（2）小組內交流自己的想法，形成統一的意見。（3）每個小組派代表匯報展示本組方法或探索過程。（4）其他小組反饋、點評、補充。

（二）預設生成和點撥

預設1：納稅是怎么一回事？什么叫應納稅額？什么叫稅率？ 點撥：

納稅是根據國家稅法的規定，按照一定的比率把集體或個人收入的一部分繳納給國家。繳納的稅款叫做應納稅額。應納稅額與各種收入的比率叫做稅率。

稅收的種類：主要有增值稅、消費稅、營業稅和個人所得稅等幾類。預設2：稅額的計算公式是什么？ 點撥：稅額=營業額×稅率

預設3：有關納稅額的計算與百分數問題有什么聯系？ 點撥：

有關納稅額的計算，這類問題實際上是“求一個數的百分之幾是多少”的問題。點撥：

如果按3%的稅率繳納營業稅,“十一”黃金周期間彩虹谷景區應繳納營業稅多少萬元? 求黃金周期間曲阜市應上繳門票收入的營業稅，就是求黃金周期間曲阜市門票收入營業額（即1150萬元）的3%是多少。就是“求一個數的百分之幾是多少”的解題方法，用乘法計算求出營業稅。

算式：115×3%=3.45(萬元)

四、訓練環節（13分鐘）

過渡語：下面來檢驗一下同學們對本節課知識的掌握情況，比比誰做的又對又快！1.完成課本自主練習11頁第2題。2.完成課本自主練習12頁第5題。

要求：先獨立完成，然后集體展示交流、訂正、改錯。

課堂總結：這節課我們學習了什么叫應納稅額和什么叫稅率及怎樣求稅率等問題，知道了求稅 2

率實際是就是“求一個數的百分之幾是多少”，同學們掌握了的都不錯，本節課的優勝小組是（）組。

附:板書設計

1.3納稅、稅率

稅額=營業額×稅率 115×3%=3.45(萬元)答：應繳納營業稅3.45萬元。

【教學反思】

第五篇：房地產企業納稅自查輔導提綱

房地產企業納稅自查輔導提綱

一、營業稅

營業稅自查應全面自查各種應稅收入的合理性、完整性和及時性。

（一）主營業務收入（自查重點）

1．銷售開發產品收取的價款和價外費用是否未按規定入賬，少計收入。

（1）在開發產品完工前，取得的預售收入（包括定金）是否全部計入“預收帳款”進行申報繳納稅款；是否計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅；

（2）是否將售房款沖減成本、費用或直接轉入關聯單位，未按規定入賬；是否將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在帳外收入等情況。

（3）總機構有無將分支機構的未完工開發產品的銷售收入合并計入；（4）私改規劃，增加銷售面積的收入是否未按規定入賬；（5）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據，取得的收入是否未按規定入賬；

（6）拆遷補償支出是否未按規定確認收入，是否按補償標準面積的工程成本價與超出補償面積部分的差價款之和計算繳納營業稅；（7）是否采取包銷低價開票方式，少計收入。（與包銷商簽訂一個價格較低的包銷合同，按約定的包銷價格開具發票，高于包銷價格的房款由包銷商收取并開具發票或收據，未計入收入。）（8）收取的定金、違約金、誠意金等，是否未按規定確認收入；（9）向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其它各種性質的價外收費，是否未按規定確認收入。

2.開發項目完工后，是否將收入掛在“預收賬款”等科目長期不結轉收入。

3.按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅；

4.采取委托銷售方式銷售開發產品，是否不及時收取售房款，或者部分售房款由中介服務機構收取并開具發票或收據，開發企業未計入收入；

5.以銀行按揭方式銷售開發產品，開發企業在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規定計稅；是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。

6.對將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售資產確認收入。對將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售開發產品確認收入。7.發生視同銷售行為，是否未按規定申報納稅

（1）以開發產品換取土地使用權、股權，是否未按非貨幣性資產交換的準則進行稅務處理；

（2）以開發產品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務，是否未按規定計稅；

（3）將開發產品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者，是否未按規定申報納稅。

（4）自建住房低價銷售給本單位內部職工或有經濟利益往來的單位和個人，是否未按市場價足額申報納稅。

（5）將公共配套設施無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，是否未按規定申報納稅。

（二）其他業務收入 1.房屋出租收入

（1）出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認收入。（2）出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉房手續費收入等是否不按稅法規定的時間入賬或計入“應付賬款”等往來科目貸方，未確認收入。

（3）以明顯低于市場的價格出租給關聯方，未按規定計稅。2.商品房售后服務如物業收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產轉讓收入和固定資產出租收入是否未按規定申報納稅。

（三）其他營業稅涉稅問題

1.利用自有施工力量建設房屋等建筑物，在銷售不動產時，是否未申報繳納建筑環節的營業稅。

2.中途轉讓在建項目，是否未按規定繳納營業稅。

3.支付境外公司來華提供咨詢、設計、施工等勞務費，是否未按規定代扣營業稅。

4.合作建房是否按稅法規定足額納稅。

5.不符合條件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計或不計銷售收入。

二、企業所得稅

企業所得稅的自查應全面檢查各項應稅收入的真實性、完整性及稅前扣除項目的真實性、合法性。

（一）收入項目

1、自查有無已辦妥移交手續，按合同協議應全部收回售房款，因購房者原因未及時收回的，采取不及時入賬的方式推遲收入的確認或者隱瞞收入的行為。

2、自查有無將已完工的產品進行出租，不按規定確認收入，并將實際取得的租金或營業收入在帳外循環或記入關聯企業的行為。

3、自查有無按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉賬后不及時入賬，或將收到的按揭款項記入“短期借款的行為。

4、自查有無銷售收入確認不及時，長期掛在“預收款"賬上，以未清算、未決算為由拖延繳納企業所得稅的行為。

5、自查有無整體轉讓“樓花”不作收入，即將部分樓的開發權整體轉讓給其他具有開發資質的企業，按照約定收取轉讓費，卻不按規定作收入，而是掛往來賬，甚至私設賬外賬的行為。

6、自查有無先租后售的收取的租金不記收入的行為。

7、自查有無以房屋抵頂地價款賠償給原住戶的房屋不作收入處理的行為。

8、自查有無合作建造開發產品以房屋抵頂投資額、以土地使用權、股權等權利換取開發產品不作收入處理的行為。

9、自查有無將開發產品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、對外投資、分配給投資者，未視同銷售的行為。

10、自查有無代建工程、提供勞務過程中節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料、按合同留歸開發企業所有的，不作收入處理的行為。

11、自查有無將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，年末不結轉營業收入的行為。

12、自查有無將其他收入如施工方延誤工期的罰款收入、政府給予的安全獎、優質獎等不入“營業外收入’的行為。

13、自查開發企業有無將更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入往來賬戶的行為。

14、自查有無為減少產權過戶時雙方應繳納的各項稅費，采取虛報成交金額，協議少開或不開發票的手段，實現“雙偷稅”的行為。

15、自查有無提供虛假或不完整的銷售面積，隱匿銷售面積，隱瞞收入的行為。

16、自查有無提供虛假或不完整的銷售面積，隱匿銷售面積，隱瞞收入的行為。

17、自查有無以商品房抵付施工單位工程款，在賬務處理上，將售房收入直接記入“應付賬款”等往來科目，抵減應付工程款，從而達到少計收入的行為。

18、自查有無以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款的行為不視銷售的行為

19、自查有無以商品房抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產的行為。

20、自查有無以完工房地產抵付職工獎勵支出不視銷售的行為。

21、自查有無購買房地產的企業或個人為房地產開發企業提供了貨物或勞務，房地產完工以后，房地產開發企業就按“優惠價”向其出售房地產，用市場價與“優惠價”之間的差價來抵付應付款項的行為。

22、自查有無收取價外費用不計收入，在售房后，為客戶提供的額外服務，如防盜門、封閉陽臺等相關收入委托物管部門結算且長期掛帳，企業就合同房款作收入，價外費用形成帳外資金的行為。

23、自查有無采取委托銷售方式銷售開發產品，部分售房款由中介服務機構收取并開具發票或收據，開發企業隱匿收入的行為。

24、自查有無利用內部認購，以較低的價格簽訂預售合同，一段時間后又以較高的售價進行轉售，但合同簽訂的價格為預售合同價格，其差價實際上轉入了企業賬外收入的行為。

25、自查有無將開發的會所等產權轉給物業，不按開發產品進行稅務處理，或者將不需要辦理房地產證的停車位、地下室等公共配套設施對外出售不計收入的行為。

26、自查有無售后返租業務，以沖減租金后實際收取的款項計收入的行為。

27、自查有無將商品房低價銷售給關聯企業及關系戶，少確認銷售收入的行為。

28、自查有無讓廣告公司在開發地塊上做一些廣告牌取得廣告費收入的情況，有的還蓋一些臨時用房進行出租取得租賃收入，未計入企業所得稅應稅收入的行為。

29、自查對于跨房地產開發項目的已完工出售部分，有無不按權責發生制原則確認收入或故意推遲實現工程結算收入的行為。30、自查有無違約金收入不入賬的行為。

31、借款給關聯企業長期掛“應收賬款”、“其他應收款”等往來賬務，不按照獨立企業往來結算應收利息。

32、自查有無將收取的售房款長期滯留在銷售部門，未按規定入賬的行為。

（二）預售收入項目

1、自查有無將預售房款記入“應付賬款”等往來科目歸集，不通過“預收賬款’’科目核算，長期掛賬不結轉收入的行為。

2、自查有無把預收購房款變為購房訂金，或者墊付款項，不確認預售收入的行為。

3、自查有無混淆預售收入與銷售收入的概念，選擇預售收入轉銷售收入的時機，達到拖延納稅的目的的行為。

4、采取各種手段隱瞞、轉移預收款收入，有的甚至將預收款直接轉入私人銀行卡，直到房產交付使用后才入帳的行為。

5、自查有無以收抵支，巧立門目，通過“其他應收或應付款”科目直接撥付工程款的行為。

6、自查有無分開開票，一部分開預收款發票交財務，將另一部分開具收據貨款入銷售部，不入企業財務賬的行為。

（三）開發成本項目

1、自查有無將將購進土地進行三通一平后，進行評估，虛增土地成本，計入開發成本的行為。

2、自查有無虛增拆遷戶數，多列拆遷補償費或虛增補償金額，多列拆遷補償費的行為。

3、自查有無跨時間、跨地域滾動開發房地產項目，人為將應由以后開發項目負擔的成本、費用記入已完工的開發項目的行為。

4、自查有無簽訂虛假單項合同，取得虛開發票，加大建安工程費用的行為。

5、自查有無在簽訂建筑安裝合同時，已經將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價款中，在工程完工結轉成本時，又就這些單項簽訂虛假合同，或者建材發票重復進入開發成本的行為。

6、自查有無將開發項目全部發包給建筑施工企業，且合同中明確規定建筑材料由承包企業負擔，但仍將為施工企業購買的建筑材料的票據在開發成本中列支的行為。

7、自查有無虛訂虛假合同，取得虛開發票，虛列工程監理費的行為。

8、自查有無利用虛開、代開發票等手段，人為抬高開發成本，減少應納稅所得的行為。

9、利用成本核算特點，通過加大早期單位預算造價達到少繳企業所得稅的目的的行為。

10、自查有無向關聯企業借款或者通過其他企業或個人拆借資金，超過同期銀行利率部分利息支出，在開發成本中列支的行為。

11、自查有無虛列預提費用，多記成本支出的行為。如完工的開發產品房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工）應納稅所得額。實際工作中存在開發產品完工后，工程的結算成本仍然無法最終確定的情況，開發企業可以按照國稅發[2006]31號第三十二條規定預提成本費用計入完工產品的計稅成本。

（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%；

（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件；

（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

除此之外的建造成本費用以及其他應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本。

例如，A公司出包給B建筑公司的高層住宅樓，雙方簽訂的合同價款為3000萬元，截至2009年12月31日，該住宅樓已經開始交付使用，但雙方因故仍未最終辦理結算，A公司只取得了B建筑公司出具的2000萬元的建筑業發票。在這種情況下，A公司2009年必須計算完工開發產品計稅成本，盡管該企業會計核算中預提了1000萬元的B公司建安成本且有充分的相關證明資料，但是在計算已完工高層住宅樓計稅成本時，只能按照2000+300（3000×10%）=2300萬元計算，完工開發成本700萬元是不能計入當企業所得稅匯算清繳計稅成本中的。

12、自查有無未取得合法憑證，以白條或收據列支成本的行為。

13、自查有無代收代付性質收費的相關支出列支成本的行為。

14、自查有無在開發成本中列支被征用土地的所在鄉鎮或單位向該企業額外攤派的費用的行為（收取這些費用大多使用收據，并多以公益發展基金、各種補償費名目開具）。

15、自查有無在舊城改造時，上繳土地出讓金時記入開發成本，在取得返還款項時并不沖減開發成本，造成企業虛增開發成本的行為。

16、自查有無政府各部門已經清理不再收取的費用，虛開開票據，虛列開發成本的行為。

17、自查有無利用虛假境外工程設計合同、發票等方式，虛列設計費，增大開發成本的行為。

18、自查有無設立關聯的施工單位，簽訂虛假的施工合同，并開具虛假的建安發票，虛構資金流向，虛增開發成本的行為。

19、自查有無將資本性支出在開發成本中支出的行為。20、自查有無其他虛增開發成本的行為。

（四）期間費用稅前扣除項目

1、自查有無將開發費用列入期間費用的行為。

2、自查有無向“資本弱化”現象，向關聯企業借款利息全額在稅前扣除的行為

3、自查有無向關聯企業借款或者通過其他企業或個人拆借資金，超過同期銀行利率部分利息支出，在財務費用中列支的行為。

4、自查有無將與本單位無關的通訊費、車輛過路過橋燃油費等在企業管理費列支的行為

5、自查有無將用于辦公的電子設備及汽車、用于宣傳音像設備等記入銷售費用或低值易耗品，在稅前扣除的行為。

6、自查有無將應有個人消費支出的費用作為企業費用在稅前列支的行為。

7、自查有無將應由用戶承擔的各項支出作為費用在稅前扣除的行為。

8、自查有無虛開、代開假發票，虛列費用的行為。

9、自查有無將代收代繳的維修基金或預提的維修基金作為費用在稅前扣除的行為

10、自查有無采取銀行按揭方式銷售開發產品的，將開發企業為購買方的按揭貸款提供擔保的保證金作為費用在當期稅前扣除的行為。

11、自查有無不按規定計算期間費用和開發產品成本，擅自擴大期間費用的行為。

12、自查企業為其他納稅人提供與本企業納稅收入無關的貸款擔保，被擔保方不能還貸而由擔保方承擔的本息，是否稅前扣除。

13、自查有無將攤派支出、贊助支出等作為對外捐贈列支的行為。

14、自查與預提費用，是否按照權責發生制提取和列支；除水電費等允許預提的項目外，是否還預提其它費用并稅前列支。

15、自查有無將產權屬于本企業的房屋投入使用前的裝修費直接計入當期費用的行為。

16、自查有無將應作資本化的固定資產大修理費用，作期間費用支出的行為

17、自查有無將假按揭的利息支出在財務費用中列支稅前扣除的行為。

18、自查有無將罰款支出未作所得稅納稅調整，稅前扣除的行為

19、自查有無白條列支費用的行為

20、自查有無列支業務招待費支出超過法定扣除標準，未作所得稅納稅調整的行為。

21、自查有無廣告宣傳費支出超過法定扣除標準，未作所得稅納稅調整的行為。

22、自查有無職工薪酬及工資福利費、工會經費、職工教育經費超過法定比例或標準列支的行為。

23、自查有無沒有工會專用收據稅前扣除工會經費的行為。

24、自查有無財產損失稅前扣除是否經稅務機關審批，有無虛報、多列損失的行為。

25、自查有無為調劑利潤，所屬財產損失不及時報批扣除，是否跨申報的行為。

26、自查有無補提以往折舊費、管理費及各項費用稅前扣除的行為。

27、自查有無將應計入“應付福利費”的費用計入企業期間費用的行為。

28、自查企業稅前彌補虧損是否報稅務機關審批，彌補和計算方法是否正確

29、自查實行工效掛鉤的企業工資薪金稅前扣除是否按提取發放數進行扣除。

30、自查有無未通過工資基金核算，在期間費用中列支的各項補助，未列入全部計入工資總額，確定計稅工作和掛鉤工資的行為。

31、自查有無將企業雇傭的臨時工和返聘人員工資，未納入計稅工資考核，確定計稅工作和掛鉤工資的行為。

32、自查企業與生產經營有關的業務招待費，不能提供確實記錄和有效合法單據，在稅前扣除的行為。

33、自查企業有無與生產經營無關的業務招待費在稅前扣除的行為。

34、自查企業是否將不符合扣除條件的廣告費進行稅前扣除。

35、自查企業繳納的“五險一金”，是否超標準在稅前列支。

36、自查企業繳納的補充養老保險合補充醫療保險，是否超標準在稅前列支。

37、自查企業公益性、救濟性捐贈，是否通過非贏利性中介機構，是否超過扣除標準在稅前進行扣除。

38、自查企業自然災害這意外事故損失有賠償的部分，是否稅前扣除。

39、自查企業發生的傭金支出，是否符合下列標準：

1、有真實合法憑證稅前扣除；

2、支付對象是有權從事中介服務的單位和人；

3、支付給個人傭金，不超過5%。

40、自查企業發生的與經營活動有關的差旅費、會議費、董事會費，不能提供相應證明資料和證明其真實性合法憑證，是否稅前扣除。

41、自查企業固定資產折舊是否按規定的年限和類別計算提取、。

42、企業采用加速折舊方式或改變計提折舊方式，是否報經稅務機關審批。

43、自查企業無形資產攤銷是否按規定年限和方法計算，有無多攤問題。

44、自查企業購買計算機所附帶的軟件，單獨計價的，是否未作無形資產管理，計入管理費用稅前扣除。

45、自查企業因違反法律、法規而交付的罰款、罰金、滯納金，是否稅前扣除。

46、自查企業各種稅收的滯納金、罰金和罰款，是否稅前扣除。

（五）銷售成本項目

1、自查有無自用房產僅分攤前期工程費、基礎設施費等費用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費用由出售房屋承擔，多結轉銷售成本的行為。

2、自查有無自用房產、出租用房產不及時從“開發成本”結轉至“固定資產”，而是混入“開發產品”科目中，直接多結轉銷售成本的行為。

3、自查有無物業用房等成本，記入可售成本費用的行為。

4、自查有無將未竣工驗收產品成本并入產品銷售成本的行為。

5、自查有無擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多轉銷售成本的行為。

6、自查有無在未取得建筑商合法憑證的前提下，將預計建筑成本轉為銷售成本的行為

7、自查有無混淆分清成本負擔的對象，年終把當成本、費用全部列入已完工產品成本的行為。

8、自查有無立項作為經營資產的項目不及時結轉，或并入可售面積計算銷售成本的行為。

9、自查有無不配比結轉銷售成本，調節利潤的行為。

10、自查有無人為調節成本費用歸集對象，在企業自用房屋和可售房屋之間，加大可售房屋成本費用，減少自用房屋成本費用的行為。

11、發生自查有無發生銷售退回業務，只沖記收入，不沖減已結轉銷售成本的行。

（六）收益項目

1、自查有無利用“預提費用”、“待攤費用”賬戶調整當期利潤的行為。

2、自查有無接受捐贈，未按規定確認收入，申報所得稅的行為。

3、自查有無非貨幣性資產交換，直接調整非貨幣性資產的賬面價值，不確認收益申報納稅的行為。

4、自查有無整體資產置換重組業務，未按規定確認收益申報納稅的行為。

5、自查有無利用虛假債務重組，調節利潤，少申報納稅的行為。

6、自查有無將債務重組所得計入資本公積，未作納稅調整的行為。

7、自查關聯企業之間有無利用關聯方交易，進行轉移利潤，逃避繳納所得稅的行為。

8、自查有無隱匿、截留投資期應有收益，少申報納稅的行為。

9、自查有無企業合并業務，不安稅法規定確認所得的行為。

10、自查有無不計少計投資轉讓所得的行為。

11、自查有無在股權轉讓業務中，多計股息，少計紅利，少計股權投資轉讓所得的行為。

12、自查有無提前彌補股權轉讓投資損失的行為。

13、自查有無“應付賬款”和“其他應付款”長期掛賬，不按稅法規定結轉收益的行為。

三、個人所得稅

（一）未通過“應付工資”科目發給職工的獎金、實物以及其他各種應稅收入，是否足額、準確代扣代繳個人所得稅。

（二）為職工購買的商業保險、補充養老保險、企業年金等是否按規定代扣代繳了個人所得稅。

（三）以發票報銷方式或定額發放的交通補貼、誤餐補助、加班補助、通訊費補貼等，是否未代扣代繳個人所得稅。

（四）以發票報銷方式套取現金，發放獎金或支付給個人手續費、回扣、獎勵等，是否未代扣代繳個人所得稅。

（五）支付債權、股權的利息、紅利時是否未扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅。

（六）房地產銷售人員取得銷售傭金是否未并入工資、薪金，代扣代繳個人所得稅。

（七）為管理人員購買住房，支付房款，是否未并入雇員工資、薪金所得計征個人所得稅。

四、房產稅

房地產開發企業自查自用房產是否繳納房產稅。房產稅的計稅依據是否正確，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，均應計入房產原值，計征房產稅。

五、城鎮土地使用稅

1、已征用未開發的土地是否未按規定申報繳納土地使用稅。

2、開發用地在開發期間是否未按規定計征土地使用稅。

六、印花稅

1、自查各類應稅憑證、賬簿是否按規定粘貼印花稅票或繳納印花稅。

2、企業簽訂的商品房銷售合同和取得土地時簽訂的土地使用權出讓、轉讓合同是否按產權轉移書據稅目繳納印花稅。

二○○六年十一月二十七日財政部 國家稅務總局發布《關于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）其中第三條規定對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。第四條規定對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。

3、房地產企業自查以出租方式經營的地下停車位，是否按照財產租賃合同繳納印花稅。

4、自查實收資本（股本）和資本公積增加，是否按規定貼花。

附：《國家稅務總局關于2009稅收自查有關政策問題的函》（企便函[2009]33號）

第四條：企業職工報銷私家車燃油費的企業所得稅問題。

1.2008年1月1日（不含）以前，根據《國家稅務總局關于企事業單位公務用車制度改革后相關費用稅前扣除問題的批復》（國稅函[2007]305號）規定，企事業單位公務用車制度改革后，在規定的標準內，為員工報銷的燃油費，均屬于企事業單位的工資薪金支出，應一律計入企事業單位的工資總額，按照計稅工資或工效掛鉤工資標準進行稅前扣除。

2.2008年1月1日（含）以后，根據《國家稅務總局關于企業工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》（國稅函[2009]3號）規定，企業為員工報銷的燃油費，應作為職工交通補貼在職工福利費中扣除。第五條：利用長期借款對外投資，利息資本化問題；用以后的借款償還以前的投資款，以后的借款利息的資本化問題。根據《國家稅務總局關于印發〈企業所得稅稅前扣除辦法〉的通知》（國稅發[2000]84號）第三十七條及新企業所得稅法實施條例第二十八條規定，納稅人為對外投資而借入的資金發生的借款費用，應計入有關投資的成本，不得作為納稅人的經營性費用在稅前扣除。用以后的借款償還以前的投資款，以后的借款利息按上述規定也應資本化。

第十條：企業向退休人員發放的補助的稅前扣除問題。

根據新企業所得稅法實施條例第三十四條、《國家稅務總局關于印發〈企業所得稅稅前扣除辦法〉的通知》（國稅發[2000]84號）第十八條規定，企業向退休人員發放的補助不得稅前扣除。退休人員取得的上述補助應按規定扣繳個人所得稅。