第一篇：關于老舊小區的停車難問題的研究

關于老舊小區的停車難問題的研究

隨著社會經濟和汽車工業的飛速發展，越來越多的家庭選擇購買汽車作為代步工具。據調查，以南京市為例：截至2015年底，南京市汽車保有量達到為197.93萬輛，扣除報廢等因素，全市年凈增汽車25.73萬輛，比2014年增長14.9%，而2005年底，南京市民用汽車保有量僅30萬輛，10年內增加5倍有余。私家汽車數量及占汽車總量的百分比也從2014年底的86.3%提高到86.9%，同比上升0.6個百分點，全年凈增汽車中私家汽車凈增比重更達91.4%。隨著家庭汽車擁有量的高速增長，一系列城市交通問題日趨加重，尤其是主城區內老舊小區的“停車難”問題，據網絡資料：2015年1-11月全市110報警呼入電話412.6萬個，其中29.9%是移車類的，發生地大都在主城區社區小區。車位不足、規劃滯后、制度不完善、亂收費等現象，造成停車糾紛爆炸式井噴。

一、老舊小區停車現狀

經過對我們熟知的幾個老舊小區的走訪發現，老舊小區的停車現狀基本表現為以下三個方面：

（一）車位資源先天不足：老舊小區一般意義上是指建于上世紀90年代之前的社區、居民區，例如比較有名的：金陵小區、南湖小區??。由于老舊小區在規劃設計之初，對汽車數量和停車位需求增長缺少考量，造成老小區的停車位規劃遠遠落后于實際情況。故老小區停車位在規劃和設計上存在明顯的先天不足。

（二）車輛停放雜亂無章：老舊小區道路普遍較為狹窄，即使后期在小區內的公共區域或相對寬敞的道路邊新規劃了一些車位，也是杯水車薪，原本并不寬敞的道路被占用后，給小區車輛的正常通行造成諸多不便。車位一般先到先得，上、下班高峰期時，更是碰擦難免，時常造成堵塞。

（三）外來車輛加重負擔：老舊小區幾乎沒有物業，長期無人管理，為了避免被交警“貼條”，小區附近的一些住戶也會將車輛“擠”進小區，這些車輛加劇了部分老舊小區停車難的問題。而且這部分多出來的車輛隨意停放路邊現象普遍嚴重，長期占據出入道路、遮擋樓道、車棚，居民公共區域減少導致老人、兒童在小區內活動、健身常常無處可去，且極大的增加了的安全風險，嚴重影響原本小區的日常生活。

二、國外的先進經驗和做法

阿根廷首都布宜諾斯艾利斯：在那里，獨立的房屋有自己的車庫，如果是高樓公寓則有地下兩層或者是三層停車場，道路兩旁也都可以停車。除此之外，布宜諾斯艾利斯還有大量的獨立車庫，大小不等，小的可以停放40輛機動車，大的可以停放上百輛，獨立車庫一般在住宅區和商業區附近，為住戶、訪客、消費者提供臨時或者長期停車的地方，有年租、月租、小時計費這幾種付費形式。

日本：在日本買車需要提供有停車位的證明，排量小的輕型車可以不需要，一般多棟住宅都建有停車位，小型公寓停車位有限，需要到附近租，大型公寓都有足夠停車位，有公寓的車位是免費的，其實是在購買車位的時候，車位已經在房價里了。如果自己不用可以出租，有的公寓是以每個月付租金的形式，租給住戶車位，會比在外面租便宜很多。

英國：在倫敦老區，道路狹窄時出了名的了，英國人偏好小尺寸的車子，比如mini一類的，也正是這個原因。另外白天可以看到不少雙車道馬路上，在路中間黃線兩側，畫有斜向來車方向的停車線，并標有可停車時間限制。平時這個車道就是普通的行車道，和其他道路無異，而到了晚上規定時間內，只見這些停車格，一下子涌滿了各式家用車輛，只留路邊靠建筑物一側的道路供車輛通行。這種方式滿足了城市中夜間停車需求大，又解決了那里地皮不足不能建設太多停車坪的問題，到了早上，這些停在路中間的車按時散去，那里又恢復為快車道，車來車往。而在晚上非繁忙時段，單道行車足以滿足交通需要，還不會因為在路邊停滿汽車、發生火災等緊急情況妨礙人員疏散和消防人員救火及救人。

俄羅斯：在俄羅斯普通的居民小區中，居民為了“圈”一塊自己的停車位，干脆直接購買一個簡易的鋁合金車房。莫斯科市的舊居民小區內，橫七豎八的小車房便成了一景。在這些小區附近，也有吃“停車飯”的私人停車場，業主們用鐵柵欄把地一圈，鋪上水泥，就可以向居民們征收停車費了，即便是這種簡陋的露天停車場，平均每天也要支付約合40元人民幣的停車費。

第二篇：解決老舊小區停車難問題的建議

進一步解決老舊小區停車難問題的建議

隨著××人民生活水平的不斷提高，全市私家車的保有量也快速增長。據《2018年×××市國民經濟和社會發展統計公報》顯示：20××年年末，我市常住人口××萬人，私人汽車達××萬輛。照此測算，××每3—4人就擁有一輛私家車，幾乎是家家有車。而我市現在不少住宅小區，尤其是那些建于上世紀90年代前后老舊小區，由于前期的規劃設計原因，沒有建設地下車庫或預留更多的地面停車位，造成小區的居民常面臨“有車難停、有車不敢開”的窘境。如何讓“停車不再難”已成為擺在城市管理者面前的一個亟需解決的民生問題。

一、主要問題

（一）“停車難”影響工作生活出行。由于老舊小區內的車位少、車輛多，有的車輛數甚至超出車位數的2—3倍，小區內經常是“車滿為患”，停車位儼然已成為稀缺資源，往往是“一位難求”，回家稍晚點就沒有車位，進小區的車排隊等位成為家常便飯，出小區的車堵在里面出不去也是屢見不鮮，“停車難”給開車出行的人們帶了極大不便。

（二）“停車難”滋生安全隱患。一些車主因找不到停車位或“圖一時方便”索性把車亂停亂放，有的人甚至就把車違規停放在消防通道，形成安全隱患。例如：2019年12月2日在遼寧沈陽一高層住宅小區發生的火災，就是因私家車堵塞消防應急通道，導致消防車、救護車無法在第一時間進入火場，延誤了最佳救援時機，從而造成火勢蔓延，使人員生命財產遭受到本可避免的威脅和損失。

（三）“停車難”引發矛盾糾紛。一些老舊小區內由于車位有限，加之物業管理不善，亂收停車費、行車秩序混亂、路面及綠化也遭到破壞，一些業主為搶占車位各出奇招，有“圈地”安裝地鎖的，有用鏈條將破舊自行車鎖在地面上占地的，還有的使用廢舊桌椅板凳、三輪車等“搶地盤”的，因車位之爭導致的鄰里矛盾糾紛時有發生。

二、我市做法

為緩解首府老舊小區、公共場所停車難等問題，市政府采取了一系列行之有效的舉措和辦法。

一是增加公共停車泊位供給。20××年起，大力實施“泊位工程”，在全市范圍內新建××座吸納社會力量建設的立體停車樓（場），提供了不少于×個停車泊位。20××年，開工建設×座立體停車庫和×個地面停車場，新增泊位××個，有效緩解了居民小區內外停車難的問題。

二是完善公共交通路網建設。組織開展交叉口和丁字路、斷頭路、畸形路口的提升改造工作，逐步形成路網的“良性循環”。在此基礎上，實施“延伸工程”，新開通和優化調整的快速公交、大站快線、常規公交等各類公交線路，填補新建居民社區、城市周邊公交盲區，大大提升公共交通便利度，引導小區居民公交出行、綠色出行。

三是加強高新技術科學引導。推進路側停車泊位等智慧停車服務試點，將每隔×米安裝一臺的高位視頻設備與后臺智慧停車系統連接，對×至×個泊位進行實時監測，駕駛員通過手機應用軟件掌握道路沿線各停車場的剩余空位數量及進口方向的信息，有效提高停車效率。

三、相關建議

（一）盤活現有停車資源。一是增加停車面積。對老舊小區地上的公共綠化設施進行改造，發揮喬木占地面積較少、養護成本低的優勢，將小區內每幢樓房前后及道路邊的大部分草坪、灌木叢，改建成常綠喬木樹下的停車位面積。二是加大行業監管力度。依法依規加大對住宅、商業配建停車場的監督檢查力度，對只售不租、挪作他用等導致停車泊位大比例空置的行為，責令限期整改，恢復停車功能。三是用好閑置資源。通過相關政策設計，鼓勵引導老舊小區周邊的人防工程、學校操場、有安全管理條件的機關、企事業單位和個人的停車泊位錯時共享、合并停車，最大限度釋放停車空間資源潛力。

（二）加強公共停車場建設和管理。在強化建設方面，將老舊小區內部及其周邊停車場建設管理納入老城區（棚戶區）改造征收或其他房屋征收改造計劃，明確牽頭、責任單位，多部門協同參與形成合力，共同增加停車泊位的供給。同時，鼓勵民營資本用好政府出臺的吸引社會力量投資、建設、運營管理停車場的具體政策，積極參與老舊小區內部和周邊的停車場建設和管理，推動停車場項目設計、施工、設施管理等方面的創新，提高管理效率和服務水平。在優化管理方面，通過調整老舊小區的停車費，使其高于或與周邊保持一致，分流部分費用敏感業主，以緩解小區停車費和市場脫節所造成的“硬塞”現象。同時，積極推廣大數據、人工智能、無感支付、物聯網、5G等數字技術，普及“停車誘導”服務，探索車位共享和車位預約功能，將停車場、停車位與具備自動駕駛功能的車輛相聯系從而實現“自動泊車”，進一步提高停車效率。

（三）規范小區的物業車輛管理。一是嚴格控制小區內的車輛數量。摸清小區業主的車輛底數，并建好檔案，通過對車輛五證情況進行核查與排序，控制小區內的停車數量，以保障消防通道的暢通，余下車輛安置到小區周邊停車點位錯峰停放。二是加強小區車輛通行引導。通過設立車輛順向行駛導向牌等，規范小區內道路的行駛路線。設計好出入口道桿，在重要出入路口張貼禁停提示標語、安裝禁停桿，對違規停放車輛進行有效處理。發動居民對不文明停車行為進行教育引導，確保行車暢通。三是建立協商共建機制。鼓勵老舊小區居民群眾在物業車輛管理中獻計獻策，小到車位線直劃還是斜劃，大到停車庫的選址和建設，實現從政府、物業方“送餐”，到居民“點菜”的轉變，最大限度滿足小區居民安全方便停車的需求。

第三篇：關于緩解老舊小區停車難的建議

關于緩解老舊小區停車難的建議

隨著經濟社會的快速發展，全國機動車保有量在上個世紀和本世紀前十幾年出現了幾次爆炸性的增長，特別是近幾年，機動車保有量的激增與停車位有限的矛盾已經越來越表面化，老舊小區停車難題正在持續發酵。

一、造成老舊小區停車難原因的分析

1、社會經濟持續快速發展，而整體規劃相對滯后。

2、是老小區大多沒有車庫，即使有的也僅僅是自行車庫，通行道路狹窄，而且停車位較少，導致在車輛爆炸式增加的大環境下沒有足夠的停車位。

3、停車位規劃滯后，停車配建標準低。大部分小區建設時的規劃設計沒有充分考慮到汽車停車位的配置，也沒有從發展的角度充分規劃停車位，小區停車設施配置不足，布局不合理，由此造成了小區停車位（場、庫）的建設跟不上城市和社會的發展。這是導致當前“停車難”最直接的原因。

4、因各種原因，現有車位未能得到充分利用。有庫不停、有位不用；也有的被改變用途，用于開店、作倉庫、棋牌室或出租住人等。造成小區車輛停放難、出行難進一步加劇。

5、小區任意搭建、擅自封閉公共通道占為己有，在公共通道上亂堆亂放。通過安裝地鎖、自行車占位等手段，搶奪有限的車位，這在一定程度上也加劇了停車難。并且個人的違法成本太低，清除之后復裝地鎖等現象仍然頻發，無法得到有效改善。

6、個別車主將車輛直接停在綠化帶上。一小部分有車的業主文明停車的意識不強，只顧圖自己的一時方便隨意亂停車甚至損毀綠地，從而減少了居民的綠化擁有量面積，有的甚至影響到居民們健身鍛煉等的場地。雖然將綠化帶改成車位也是緩解停車難的形式之一，“向綠化要車位”成了小區居民利益和局部車主停車訴求之間的博弈，也成了不少小區建設靚麗社區、文明城市的難堪和無奈。

7、危及業主生命財產安全。一些車主把車停在小區的主干道邊或小路上，致使道路通行能力和防災能力下降，嚴重影響救護、消防、搶險車輛的進出。

8、物業管理不到位，同時物業沒有處罰權。在老舊小區，普遍存在著居民停車難、物業公司管理難的“兩難”局面。

部分小區居民亂停放車輛，時常出現通道被堵塞和空間浪費的情況，反過來又加劇了停車難；有的業主不配合保安指揮，造成小區道路堵塞影響其他業主出行。物業管理對亂停車只能靠勸阻或張貼告示提醒，對亂停車的車主缺乏威懾力。

物業停車管理服務措施不到位。一是小區物業管理沒有相關登記和管理臺賬，對小區內車輛的基本情況了解不全面，沒有合理設置交通和停車標識，對小區車輛的停放缺乏有序引導。

9、業委會的作用沒有充分發揮，在配合物業管理停車中沒有起到應有的協調作用。

10、開發商對停車位配備標準不落實，對地下車庫只售不租。為求利益最大化，有的開發商地下車庫只售不租，在相對高價車位的影響下，居民大多選擇地面停車，從而小區內道路車輛停放量大大多于原始規劃量，導致停車難問題。

11、路面停車位和地下停車位收費價格有差異，同時業主為求方便，極易形成小區停車“路面停車緊張、地下車位空閑”的局面。

12、在本來就寸土寸金的老小區及其周邊，有些地方做了路障等，由于沒有做好可利用空間的統一規劃，且業主停車各行其是，造成了本就寸土寸金的空間，沒有發揮最大的作用，更加劇了停車難的問題。

13、汽車每天的停放時間是有規律可循的，如白天到單位，晚上回小區。相對早到小區的汽車是有停車位的，而晚到的汽車可以停到小區周邊的馬路及人行道上，因為二十時后大馬路上一般車不多了，馬路晚間錯時停車會增加交警和執法隊員的工作量，但是能一定程度上緩解小區內停車難。而目前的現狀是不光大馬路不能停，較寬的小馬路和人行道也是無法停的，并且有些地方能停，但是會被開罰單。

14、部分路段有錯時停車車位，但仍不能滿足現實的需要。

15、管理不足，并且缺少有效的科技手段。

合理有效的利用好社會資源，解決停車難問題是一個全社會共同參與的課題。

二、緩解老舊小區停車難問題的對策和建議

1、加快城鄉一體化建設。這是緩解過多人口向大、中城市集聚，解決城市病的有效途徑。

2、公共交通要提速。注重公共自行車、普通公交、BRT、地鐵等公共交通的合理發展與規劃，改變人們的出行結構，加大公共交通分擔率是根本辦法。

3、重視住宅小區停車管理規劃。政府規劃對小區的停車設施建設必須著眼全局，在制定規劃中要超前謀劃，科學制定住宅小區停車位配建規劃數量標準。由于住宅建成后一般有近70年的使用期，因此必須對未來車輛的發展數量有所預計，應當在設計規劃中留出適當的發展空間，防患于未然。雖然很多城市已提高了新建小區的停車配建指標，但這個標準也要與時俱進。

4、調整綠化、延展道路緩解小區停車難。將小區內每幢樓房前后及道路邊的大部分草坪、灌木叢，改建成常綠樹下的停車位，綠化立體化，其實小區內的綠化總量不減反增。在每年剪枝中控制樹高，使其向周邊生長，從而形成綠化傘，既提高了綠化率，又美化了環境，高喬木比草地和灌木便于養護和管理，同時也解決草地和小灌木不容易養護的問題。

綠色植物吸收二氧化碳和釋放氧氣依靠綠葉光合作用，喬木相對于草地小灌木吸碳吐氧量高，喬木綠葉總面積是其樹冠投影面積的10倍，綠化三維量是草坪和灌木的數倍，其吸附塵埃和降噪比貼近地面的小灌木更有效。

有條件的小區在保持綠化總量不變前提下，可以對宅間道及宅間綠化重新設計，鋪成部分草坪磚用于停車；通過調整綠化形態，增加小區停車位，探索綠色停車。并且妥善處理停車用地和綠化用地之間的關系。而且改造成本相對立體和地下車庫建設較低。

5、對車庫（車位）挪作他用的行為開展專項整治，恢復停車設施功能。

6、組織物業服務企業學習先進的小區車輛秩序管理技術、方法，提高管理水平。通過制定完善的車輛進出管理機制、停車登記制度、車位管理制度等，有序引導居民車輛停放。同時規范提升停車管理水平：一是加強宣傳引導；二是加強巡邏管理；三是加強親情服務等。

7、按照物業管理相關規定，個人、單位均不得占有公共資源。組織統一行動拆除私裝地鎖。清理小區內環境衛生，對小區內任意搭建、擅自封閉道路或開門開窗、擠占消防及公共通道的行為政府要嚴加取抵。特別是針對一些被私自圈占成菜地的邊角地、綠地，即便是無法改造成停車位也應該強力拆除，把公共資源歸還于大家。

8、建立健全法制體系，完善停車管理政策法規。總結固化新的停車管理實踐經驗和制度安排，吸納先進經驗，堅持政府主導、統籌規劃、有償使用、依法嚴管、產業化發展、市場化運作、信息化支撐、多元化共治，以靜態交通法規體系的完善促進動態交通治理的改善，引導公眾綠色出行，提升整體交通治理能力。使對停車管理有法可依；加強停車管理，依法規范行業健康發展；賦予物業等治理的權利，必要時納入個人征信體系，有效遏制亂停、亂占等不良行為。

9、小區內必須留有消防車、救護車、搬場車等的行駛通道，消除安全隱患。

10、成立居民自治委員會與居委會、業委會形成合力共同處理治理居民區內事務，在解決小區內家用車停放、小區治安問題上發揮積極作用。

11、嚴格對新建小區停車位配備標準等政策落實情況的監督管理。

12、制定停車位租、售價格的指導性意見（可以與所在小區房價掛鉤）。對停車位只售不租小區的開發商，給予誡勉談話，必要時由相關部門給予相應的處罰，或對其今后的開發、銷售等采取限制性措施。

13、制定地上、地下車位出租價格的指導性意見，并加強相應的管理，引導人們充分、有效利用停車位，以緩解地上停車擁堵、地下停車位大量剩余的現狀。

14、彈性控制道路停車，劃道路停車泊位。對無任何條件設置或增加停放車輛的老舊住宅小區，且周邊有市政道路的，可根據周邊道路建設通行條件，深挖路內與路外停車空間資源，科學施劃停車泊位。一是施劃路內臨時停車泊位：根據道路通行條件，在不妨礙車輛、行人通行的情況下，允許周邊居民在一定時段內順向臨時停放(如工作日晚上7：00——第2天清晨7:00，周六、周日全天)，通過停車入位規范道路停車秩序。二是增設路外停車泊位：交警支隊會同住建、城市管理等部門現場辦公，在現有路沿石以上停車泊位基礎上，論證新增不限時停車位，為市民提供停車服務。

15、打破固有思維，進一步落實錯時共享停車。提前做好信息的登記和核對，保證進出單位、小區車輛、人員可追溯性。國家發改委等七部委聯合下發的《關于加強城市停車設施建設的指導意見》鼓勵既有停車資源的開放共享，住房城鄉建設部《關于加強城市停車設施管理的通知》鼓勵并引導政府機關、公共機構和企事業單位的內部停車場對外開放。引導有條件的單位在滿足本單位停車需求的情況下，將專用停車場向社會開放，實行錯時停車。

16、引入社會資金，開發地下及地上空間，建設立體車庫等停車場地

以配建停車為主體、路外公共停車為輔助、路內停車為補充，新建、改擴建一批停車設施，加快推進停車產業化。從促進城市現代化發展出發，將停車產業化作為現代服務產業來培育。針對公共停車場建設成本高、投資回收率低、社會資金投入積極性不高的現狀，可以參照有關公用設施建設項目的優惠待遇標準，出臺鼓勵、扶持公共停車場建設的優惠政策，保證公共停車場投資有適度的盈利空間，從而吸引社會資金積極投資公共停車設施建設，實現“誰投資、誰經營、誰受益”的良性循環。

17、建立體停車庫。打破平面停車的傳統思惟，在適應建設立體停車庫的停車場，引進智能立體停車庫系統，利用好有限的地面停車空間。拓展老舊小區停車空間。經過政府指導、社會形態投資等市場化形式多渠道籌資，引入社會資金，開發地下及地上空間，建設立體車庫等停車場地。通過搭建立體停車庫，充分利用有限區域，最大化擴展停車空間。

18、車位斜著劃，增加停車位。45度夾角有序停車，進車退車方便，又能增加停車密度；縮短原有停車位的長度，每個車位由6米長縮短到5.5米；支干道上加鋪綠化磚，不破壞綠化，還能停車。

19、單向通行增加停車位。因為不會出現兩車交會，也就大大節約了道路空間，道路兩邊可以新增停車位。單行后，小區里的交通秩序也會明顯好轉。20、差異化收費。是指針對不同性質的車主，收費標準不一樣。如對有房產證且是自有車輛的業主，可采用價格較低的包月形式；對有在本小區房屋租賃合同的車主，可采用價格稍高一點的包月形式；對并不是每天都有停車需求的車主可采用預儲值的方式，同時享受折扣費率；對臨停訪客，按照周邊市價或稍高一些的費率。這樣既可過濾掉非剛性需求，減少、甚至避免“僵尸車”的出現，也可保障業主的基本利益。

21、充分利用互聯網+智慧停車，規范小區內停車秩序、加快車位循環、提高使用效率。所謂智慧停車，可以理解為實現停車的信息化；實時顯示停車位空余個數及空余停車位的位置等相關信息。伴隨“互聯網+”的興起及智慧城市的推廣，智慧停車也被嘗試推廣使用。智能手段解決停車難問題是方向，科技手段的加入是大的趨勢。同時通過智能收費系統，可實現對車輛按照不同的費率、時段等進行差異化收費，控制車輛進入小區的權限及費用，從而實現車位的高效利用。

第四篇：老舊小區問題

老舊小區問題

城市發展得好不好，不能只看高樓廣場這些“面子”，更要看老舊小區這些“里子”。老舊小區是城市管理的難點，也是群眾關心的熱點，一方面基礎設施差、亂堆亂放多、臟亂差多，整治難，易反彈，真愁人；另一方面，困難群眾多，收費非常難，治安案件多，真可憐。就事論事，談談自己的看法，望能拋磚引玉。

一、老舊小區現狀

各地對老舊小區的界定稍有不同，一般是指1990年以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區，普遍存在以下問題。

（一）基礎設施老化破損比較嚴重，設計規劃不合理。經過二三十年的使用，小區路面、墻面、地面、欄桿扶手、樓道門窗、照明等設施老化破損比較嚴重，一般沒有樓道門、監控技防設施等較新基礎設施。小區外墻面、線桿、線路私拉亂扯問題嚴重，消防設施不全。有時修補小區路面，揭開一看，下水道基本全壞了，需要重做。

規劃戶型不盡合理。有一些小區的老樓，房子特別小，只有五六十個平方，還沒有配建儲藏室，住戶不得已把一些物品堆放到樓道、樓下，甚至是私建儲藏室。還有些房屋沒有供暖，冬季有人儲備一些煤、劈柴用來取暖，堆放在樓道里，這樣的亂堆放，清理起來難度都比較大。2014年，濟南市大明湖街道實施了按市場價回收蜂窩煤的行動,共回收40多噸，街道專門租用了一處廢舊廠房存放蜂窩煤，這也是沒有辦法的辦法。

（二）主體混亂。老舊小區既有單位宿舍，也有商品房，回遷房，房管所公房等，再加上由于房改體制的推進，住宅產權已呈多元化。早期房屋開發重建設、輕管理，導致建管脫節，天長日久，開發商不管了。隨著很多企業破產、合并、重組，加之近年來單位開始推進職工住宅物業服務社會化和后勤服務體制改革，通過發放物業補貼，逐漸和單位宿舍脫鉤，通過組建業委會，把宿舍管理推向市場化，單位也不管了。

但是由于老舊小區業主成分復雜，參與積極性差，組織過程繁瑣等原因，現在業委會成立的也不是很多，運行情況也一般，群眾參與的積極性也不太高，現在還沒擔起老舊小區管理這個重擔。所以，很多時候都是街道、社區管理，可以說投入了大量的精力、人力、財力。

（三）居住群體復雜，弱勢群體多。老舊小區居民有單位職工、退休人員、下崗職工、回遷戶、外來購房戶、租賃戶等。老年人多、弱勢群體多、外來人口多，一方面是部分人素質不高，個人利益至上，亂堆亂放、亂潑亂倒、私搭亂建、毀綠種菜時有發生。這部分人對于清理自己的亂堆亂放、毀綠種菜、亂搭亂建、飼養家禽等行為，持抵觸、不理解態度，甚至胡攪蠻纏、撒潑耍賴罵大街。另一方面是一些人尤其是老年人和弱勢群體的生活習慣問題。很多人經濟困難或是會過慣了，用不著又舍不得扔的舊東西,習慣于堆放到樓道或樓下,見到有別人扔的這些東西，還喜歡撿回來，久而久之，形成亂堆放。

這在一個小區，形成鮮明對比，六排樓，前三排基本沒有亂堆放，后三排經常有。一打聽，原來前三排是住的是年輕人，這破爛東西給都不會要，后三排是住的是老年人還有些困難群眾，經常往回撿。有時這邊清理出來剛堆成堆，垃圾車還沒到，就有大爺大娘過來撿，一眼看不見就撿走了，所以會看到似曾相識的破沙發、舊床“長腿”跑回來了，讓人哭笑不得。

（四）管理費用不足，收費難度很大。首先是收費標準低，現在老舊小區一般是一戶一年70-100元的衛生費，約合每月每平方米0.10元，這個標準也就是一個掃掃地、拉垃圾的錢，養不起保安、保潔、維修、綠化等服務，更談不上封閉、監控、路燈等硬件投入，但就是這個標準，能收到70%算是比較好的。極少數人、極極少數人是真不自覺，自己不交衛生費，堆積了垃圾就打舉報電話投訴、叫新聞媒體曝光，說垃圾堆成山，就是沒人管，用這種手段來倒逼居委會給他打掃衛生。（此辦法觀眾切勿模仿，謝謝！）

其次是收費困難，居住在老舊小區的居民，多數業主沒有確立有償購買物業服務的意識，其思維仍然停留在計劃經濟時期“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段，這個是全國普遍存在的問題。深圳市社科院做過問卷調查，老舊住宅區住戶中明確表示愿意出資引入物業管理或愿意繳納管理費的，僅占38.6%和41.3%，換句話說，有50%以上的住戶明確表示不想出資參與引進物業管理的前期投入，即便實行了物業管理也會提出各種理由而不愿繳納管理費。

老舊小區住戶對小區改造整治和引入規范物業管理的愿望強烈、非常強烈，但在出資和繳費問題上態度消極、非常消極。磚家說是“你要管理我歡迎，你要投資我贊成，讓我出錢你別想”。所以物業公司普遍不愿進駐老舊小區，即便是進駐了的也是慘淡經營，很多地市出現老舊小區改造提升后物業進駐，收不起來物業費最后跑路的現象。

二、解決問題的建議

（一）大力實施老舊小區改造，提升硬件。2015年12月，中央城市工作會議提出“加快推進老舊小區改造”，這是大好事，難點在籌錢。關于資金問題，一是可以成立一個專門的老舊小區維修基金，市場化運作，負責資金的籌集、運營和調配。二是盡最大可能、最大限度地合理利用小區閑置土地或簡陋房屋進行二次開發，獲得收益進行貼補。三是借鑒江蘇南通“PPP”模式改造老小區道路照明的經驗，吸引社區資金參與。四是創造融資平臺，通過一定優惠政策，吸引有興趣參與老舊小區物業管理的大型物業企業出資。

（二）明確主體，盡快建立業主委員會。老舊小區業主的物管意識普遍淡薄，多數人不清楚業委會是干什么的，自我管理、自我維權意識不強，不愿意參加業主大會，更不愿意參選業委會委員，常說的一句話是“管閑事落閑事”。仍停留在有問題找政府的舊思維上，難以組織成立業主大會和選舉產生業主委員會。業主委員會普遍缺乏辦公經費，加上很多委員都是兼職的、沒有報酬的，積極性及公益熱情難以持久。

（三）引入物業化管理，樹立大物業理念。小區建設“三分建、七分管”，政府投入了巨大的資金進行老舊小區改造，如果管理不跟上，必定會反彈。把老舊住宅小區整治完的后續的管理工作讓位于社會化、市場化、專業化的物業管理，無疑是最好的選擇。

針對收費難的情況，可以采取靈活多樣的方式，一是參照公交公司模式，成立公辦的非營利性老舊小區物業公司，政府補貼資金。二是在老舊小區改造整治中，在規劃許可的情況下，可以按照有關規定建設物業服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用于出租經營，經營收益作為小區物業管理費用的補充資金。三是對承擔老舊小區管理的物業公司或社區進行補貼，比如淄博市，2011老舊小區物業管理收費標準為每月每平方米建筑面積0.30元。政府補貼標準為每月每平方米建筑面積0.20元，業主交費標準為每月每平方米建筑面積0.10元。徐州市的老舊小區物業服務費采取市、區財政補貼為主，居民負擔為輔，分級負擔的辦法，每月由市、區兩級按推行準物業管理的建筑面積各負擔0.05元/m2/月的標準費用，小區居民按住房建筑面積負擔0.05元/m2/月的標準承擔費用。四是對老舊小區物業實行以“以獎代補”政策，設立長效管理獎勵資金，即對每個小區安排一定數額資金，經考核達到文明城市標準要求的，每年實行一次性獎勵。大物業管理是指物業外包的范圍不光是老舊小區的環境衛生，還包括店外經營、占道經營、亂停車、亂搭建、小廣告、五小行業等，以彌補現有執法力量的不足，這種大包的方式，在深圳、南京、舟山都有試行，也有一些爭議。其實城管外包不是洪水猛獸，需要認真分析，加強管理來解決，公共服務外包是改革的重要方向，不應因噎廢食。

（四）更新觀念，教育群眾。通過建立市場機制來培育老舊小區百姓的市場觀念，即“政府花錢買機制，百姓花錢買服務”。要讓廣大居民懂得，房屋的產權已經多元化，房產證是你的名，你作為產權人要承擔維修養護責任。同時，加強正面典型宣傳，表彰獎勵百名優秀樓長、業委會主任，千名文明市民，把精神獎勵和經濟補償相結合，建立一支長效化的文明志愿者隊伍。

設立道德銀行和文明曝光臺，利用電視、報紙、微信、微博等方式，對亂潑亂倒、亂吐亂丟、車窗拋物、隨地小便等不文明行為，多點名道姓，少打馬賽克，讓不文明者丟人、現眼、受震動、受教育、能改正。

第五篇：關于老舊小區改善提升的問題研究

關于老舊小區改善提升的問題研究

確定標準，對老舊小區進行環境改善

對老舊小區實施環境綜合整治，整治內容包括建筑物整治（包括拆除違法建筑、清運柴草堆等），道路和停車場整治（整修市政路面、人行道板、路邊石、停車場等），綠化整治（整修綠地、增加綠色植物），管線整治（自來水、雨水、污水、供熱、天然氣管道等），五小行業整治。

建立完善基層黨組織，使之發揮作用

基層黨支部要堅持立黨為公、執政為民，發揚黨的優良傳統和作風，扎實做好聯系服務群眾工作，把廣大群眾緊緊凝聚到黨組織周圍。要維護群眾權益。基層黨支部要樹立群眾利益無小事的觀念，積極推進黨務公開，在決策重大事項或作出重要決議、決定前，廣泛征求群眾的意見和建議，努力使制定的政策措施更好地體現群眾的利益；要反映群眾意見。基層黨組織要積極拓寬群眾反映情況渠道，通過設置意見箱、開通信箱、開設熱線電話等多種形式，方便群眾反映意見；要解決群眾困難。基層黨支部領導班子成員要牢記“兩個務必”，關心群眾疾苦，體察群眾情緒，為群眾誠心誠意辦實事，盡心竭力解難事，堅持不懈做好事，樹立起勤政廉政的良好形象。引導在職黨員進社區發揮黨員先鋒模范帶動作用，促進在職黨員在社區亮身份、樹形象、作表率，爭當為民服務志愿者，為推進社區黨建與文明和諧社區建設作出了積極貢獻。認領社區工作崗位，參與社區開展共建活動。

街道辦事處如何改選業主委員會？

召開業主委員會會議，應當告知居委會，并聽取居委會的建議。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合居委會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

業主委員會應行使權利范圍

業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。

《物業管理條例》規定: 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（四）監督管理規約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。業主委員會和社區如何招標物業公司

⒈業主委員會組織召開業主大會，決定物業招標事宜包括：招標采取公開招標或邀請招標、評標委員會成員人數、推選代表招標人的評標委員會成員以及業主大會授權業主委員會在招投標事宜中的各項權力。

⒉業主委員會將業主大會表決物業招標事宜的結果向業主公布。

小區內物業用房、經濟用房的建設

中華人民共和國物權法 第七十三條 建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。建設單位應當在物業管理區域內無償提供物業服務用房，包括物業服務設備用房、物業服務辦公用房和業主委員會辦公用房。物業服務設備用房面積根據設備安裝、使用、維護實際需要提供。物業服務辦公用房面積按照下列標準提供：

（一）物業管理區域物業總建筑面積二十五萬平方米以下的，按物業總建筑面積千分之二提供，建筑面積在五萬平方米及以下的，按不少于建筑面積一百平方米提供；

（二）物業管理區域物業總建筑面積超過二十五萬平方米的，除按照二十五萬平方米的千分之二提供外，超過部分按千分之一的標準提供。業主委員會的辦公用房從物業服務辦公用房中調劑，建筑面積應當不少于二十平方米。第五十三條 物業服務用房應當有獨立產權并具有正常使用功能。

小區內物業用房、經濟用房、停車場的后期收益的分配

（一）完善相關政策。明確小區公共收益界定、歸屬、分配和使用辦法，規范其流向，強化監管力度。同時加強宣傳，讓小區業主知曉相關規定。

（二）加強業主權利意識，突出業主的知情權和決策權。業主是小區的主人，業主要增強權利意識，積極參與到小區管理中來，盡早成立業主委員會，實施小區自治。要根據相關法律法規、政策、文件的規定，充分運用業主的決策權和監督權，小區公共收益的使用由業主大會決定。明確公共收益的歸集方式、監督管理及使用占比，物業服務企業可以參與歸集，并由業主委員會管理，定期公布使用賬目，接受業主的監督。

（三）對公共收益較多的小區，指導其用大部分收益補充專項維修資金，減輕專項維修資金續籌的負擔。

對業主委員會和物業公司的管理獎懲和考核

業主委員會考核條例

1、業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務公司企業簽訂物業服務合同，定期向業主大會報告物業管理實施情況。

2、業主委員會及時了解業主及物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，配合收繳物業服務費用。

3、業主投訴物業相關問題。一屬物業管理公司責任的，業主委員會配合社區居委會督促物業管理企業負責解決；二屬業主委員會職責的，按照社區居委會和上級相關物管部門要求負責解決；三屬其它業主責任的，業主委員會配合社區居委會和相關業主協商解決；四在特殊情況下，可以通過法律途徑解決問題。

4、業主委員會定期接受社區居委會和上級物管部門的考核，考核實績較突出的予以獎勵，對考核實績較差的，堅決改選補充新人。

5、小區保潔、保綠、保安人員的聘請小區業主優先。業主自治小區的業主委員會負責對保潔、保綠、保安人員的日常指導、管理、監督、考核。

6、物管小區的業主委員會定期會同上級物管部門依據物業管理委托合同確定的服務事項、服務標準進行考核，決定物管企業的續用或解聘。

7、業主委員會不能解決的問題及時上報社區居委員，按照社區居委會的指導方案進行解決。

8、法律、法規規定的其他義務。

9、根據《物權法》、《物業管理條例》、《物業服務合同》等，監督檢查物業的各項工作的完成情況、履約情況，檢查物業的工作是否符合合同中約定的服務標準。

建立業主誠信體系

誠信是目前整個社會缺失的，物業行業也不例外，從誠信建設入手也是解決行業問題的有效途徑。將物業服務費納入銀行信用記錄，業主按時繳納可提升個人信用，業主不按時繳納就留下不良信用記錄，將來貸款、購買保險都有實質影響。

當然是物業企業也講誠信，行業兩個市場主體都講誠信才能提升行業整體誠信水平，現實操作，可以將物業企業分成兩部分，一部分講誠信物業企業項目，業主服務費納入銀行信用體系，另一部分物業企業項目和業主暫時不納入這個體系。兩部分物業企業可互相流動，依據標準就是業主有效投訴和行業監管。這個誠信體系建設一定要公開透明，不能黑箱操作，所有信息定期在網絡公布，系統是以企業還是項目操作可以再探討，以項目來說可能好操作一點。物業項目加入的理由，退出的理由，清楚向社會發布，接受社會監督，業主可以公開查詢相關內容。

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