第一篇：解讀國稅發(fā)【2009】91號(hào)文

解讀國稅發(fā)〔2009)91號(hào)文：

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，國家稅務(wù)總局自2006年以來，發(fā)布了一系列關(guān)于土地增值稅管理的相關(guān)政策規(guī)定，主要文件有： 1、2006年3月2日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)文），對(duì)土地增值稅相關(guān)的預(yù)征和清算以及以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅等問題，進(jìn)行了明確，并規(guī)定從2006年3月2日開始執(zhí)行。2、2006年12月28日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)），對(duì)土地增值稅清算的條件、扣除項(xiàng)目、報(bào)送資料等8個(gè)方面問題進(jìn)行了規(guī)范和明確，并規(guī)定從2007年2月1日開始執(zhí)行。3、2007年12月29日，國家稅務(wù)總局公布了《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》，為稅務(wù)師事務(wù)所和注冊(cè)稅務(wù)師開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)提供了依據(jù)，并規(guī)定從2008年1月1日開始執(zhí)行。4、2008年4月11日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于進(jìn)一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函〔2008〕318號(hào)），明確部署對(duì)各地土地增值稅清算工作開展情況進(jìn)行督導(dǎo)檢查。5、2009年4月29日，國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)稅種征管促進(jìn)堵漏增收的若干意見》（國稅發(fā)[2009]85號(hào)）明確規(guī)定：各地要認(rèn)真貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，加強(qiáng)和規(guī)范土地增值稅清算工作。為落實(shí)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步開展土地增值稅清算工作的通知》(國稅函〔2008〕318號(hào))要求，稅務(wù)總局將于近期開展督導(dǎo)檢查，各地也要層層開展自查，切實(shí)提高土地增值稅管理水平。6、2009年5月20日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號(hào)），并規(guī)定從2009年6月1日開始實(shí)施。該文件是對(duì)土地增值稅征收管理工作制定較完整的規(guī)范性文件。特別強(qiáng)調(diào)了稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算中需要明確的管理事項(xiàng)以及清算審核的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。從上述6個(gè)關(guān)于土地增值稅管理的文件可以看出，近4年來國家稅務(wù)總局對(duì)土地增值稅的征管，一刻也沒有松懈，而且是有趨嚴(yán)、趨緊的感覺。特別是在全球金融危機(jī)進(jìn)一步加劇、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)很不景氣的今天，不斷出臺(tái)清算準(zhǔn)則、管理規(guī)程等新政策，以強(qiáng)化土地增值稅的清算管理，并加大土地增值稅的稽查力度，不能不說對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是雪上加霜。

因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，對(duì)國家稅務(wù)總局剛剛發(fā)布且從2009年6月1日開始實(shí)施的《土地增值稅清算管理規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱“管理規(guī)程”），必須進(jìn)行認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會(huì)，否則存在較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

筆者將新出臺(tái)的《管理規(guī)程》與2006年的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）（簡(jiǎn)稱“187號(hào)文”）進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)土地增值稅清算政策有以下10個(gè)方面的變化：

（一）總體框架清晰明了

1、《清算規(guī)程》分六章，共38條，新增“前期管理”、“清算審核”等內(nèi)容。而187號(hào)文僅就八個(gè)方面的問題進(jìn)行規(guī)范，沒有章節(jié)之分。

2、《清算規(guī)程》第二條，明確規(guī)定了它的適用范圍是：用于稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于土地增值稅清算管理。而不同于《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)[2007]132號(hào)）是適用于土地增值稅的清算鑒證機(jī)構(gòu)――稅務(wù)師事務(wù)所。

3、《清算規(guī)程》第三條，首次明確了“土地增值稅清算”的定義，有利于征納雙方做好土地增值稅清算工作。

（二）新增“前期管理”內(nèi)容

《清算規(guī)程》新增“第二章 前期管理”內(nèi)容，主要變化有三點(diǎn)：

其一，強(qiáng)調(diào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在項(xiàng)目清算前，提前介入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)施跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。

其二，明確提出對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算予以關(guān)注，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范化的要求更高了。其三，對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理，強(qiáng)化了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入監(jiān)控。

以上前期管理三個(gè)方面的變化，加大了納稅人會(huì)計(jì)核算、發(fā)票管理、收入管理等涉稅風(fēng)險(xiǎn)，需要納稅人高度重視。

（三）明確了納稅人注銷前必須清算

《管理規(guī)程》與187號(hào)文在土地增值稅清算條件方面的規(guī)定是一致的，即： 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

而《管理規(guī)程》對(duì)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記進(jìn)行土地增值稅清算，明確了時(shí)限要求。即申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務(wù)注銷、工商注銷。

新增的這一規(guī)定，對(duì)于堵塞個(gè)別基層稅務(wù)機(jī)關(guān)不經(jīng)土地增值稅清算，而提前給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷的稅務(wù)管理漏洞，具有特別重要的意義。同時(shí)，也破滅了部分納稅人不經(jīng)清算注銷企業(yè)的夢(mèng)想。

（四）強(qiáng)化了征納雙方的責(zé)任

《管理規(guī)程》不僅明確規(guī)定了納稅人的責(zé)任，同時(shí)也強(qiáng)化了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收管理責(zé)任。其一，納稅人的責(zé)任

1、《管理規(guī)程》第四條，明確規(guī)定了納稅人的申報(bào)責(zé)任，并對(duì)申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。

2、《管理規(guī)程》第十一條，強(qiáng)調(diào)了不按照稅務(wù)機(jī)關(guān)確定期限清算或不提供清算資料的納稅人的法律責(zé)任。

《稅收征收管理法》第六十二條規(guī)定，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)和報(bào)送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送代扣代繳、代收代繳稅款報(bào)告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。

其二，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任

1、《管理規(guī)程》第五條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。并對(duì)是否及時(shí)審核納稅人清算申報(bào)的情況、依法征收土地增值稅負(fù)責(zé)。

2、《管理規(guī)程》第三十條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，對(duì)中介機(jī)構(gòu)鑒證報(bào)告的合法性、真實(shí)性具有審核責(zé)任。

3、《管理規(guī)程》第三十二條規(guī)定，土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。

（五）授予稅務(wù)機(jī)關(guān)是否清算的自由裁量權(quán)

《管理規(guī)程》第十一條，授予了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否進(jìn)行土地增值稅清算的自由裁量權(quán)，明確規(guī)定：

1、對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算；

2、對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以不要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。由此可見，是否進(jìn)行土地增值稅清算，納稅人與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)調(diào)溝通是很重要的。

（六）對(duì)納稅人提供的清算資料有新要求

《管理規(guī)程》第十二條，對(duì)納稅人進(jìn)行土地增值稅清算應(yīng)提供的資料提出了新要求，完善和補(bǔ)充了原有資料的不足。

1、統(tǒng)一制定并規(guī)范了土地增值稅清算表及其附表的參考格式，同時(shí)要求各地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況重新制定。從新的參考格式看，對(duì)企業(yè)的要求更高，比如在成本費(fèi)用申報(bào)明細(xì)表中增設(shè)了“非招投標(biāo)合同金額”等。

2、增加了“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明”，主要包括：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

3、還增加了以下資料：

A、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。B、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。從上述可見，納稅人要特別關(guān)注兩點(diǎn)，它給予了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)較大的空間： 其一是，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

其二是，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。

作為納稅人應(yīng)該按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，如實(shí)提供相關(guān)資料。但是，沒有要求的其他資料，是不能主動(dòng)提供的。否則，可能形成較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（七）明確了是否受理清算的處理方式

《管理規(guī)程》第十三條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否受理土地增值稅清算的處理方式有三種：

1、對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理。

2、對(duì)符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理。

3、對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。意味著可以對(duì)該項(xiàng)目的土地增值稅清算，按照《管理規(guī)程》第三十三條規(guī)定實(shí)行核定征收。同時(shí)，該條還明確規(guī)定了兩點(diǎn)：

其一，授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定上述的具體期限。其二，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無正當(dāng)理由不得撤消。

（八）增加了清算前納稅評(píng)估的要求

鑒于《清算規(guī)程》第六條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要全程介入并跟蹤監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)過程，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。因此，《清算規(guī)程》第十四條提出了土地增值稅清算前進(jìn)行納稅評(píng)估的要求。

1、對(duì)符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)作出評(píng)估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。

2、對(duì)確定暫不通知清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，每年作出評(píng)估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。

由此可見，納稅人積極配合主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的前期日常管理，有利于納稅評(píng)估，可以降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（九）新增“清算審核”程序性、實(shí)質(zhì)性的規(guī)定

《清算規(guī)程》與187號(hào)文相比，最大的變化就是新增了關(guān)于“清算審核”的程序性、實(shí)質(zhì)性規(guī)定。這一部分內(nèi)容，是該文件的核心和靈魂。

該規(guī)定與《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)[2007]132號(hào)）第四章的內(nèi)容基本一致，納稅人應(yīng)該予以高度重視。

清算審核的內(nèi)容很多，主要有以下幾點(diǎn)：

1、**、資料的審核；

2、直接銷售收入的審核；

3、非直接銷售收入的審核；

4、扣除項(xiàng)目的程序性審核；

5、扣除項(xiàng)目（如分成本項(xiàng)目、代收費(fèi)用、關(guān)聯(lián)企業(yè)交易等）應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容的審核等。

（十）清算可以實(shí)行核定征收

《管理規(guī)程》第五章是關(guān)于土地增值稅核定征收的內(nèi)容，與187號(hào)文相比主要有以下4點(diǎn)變化：

1、《管理規(guī)程》第三十三條明確規(guī)定，在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

2、取消了187號(hào)文關(guān)于“核定征收率不低于預(yù)征率”的規(guī)定，意味著土地增值稅的核定征收率沒有限制了。

3、《管理規(guī)程》第三十三條明確了核定征收的程序性規(guī)定，即“符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。”

4、如果預(yù)繳的土地增值稅大于核定征收的土地增值稅金額，按照《管理規(guī)程》第三十三條規(guī)定，納稅人是可以辦理退稅的。

筆者認(rèn)為，《管理規(guī)程》中關(guān)于核定征收的規(guī)定，對(duì)企業(yè)是有利的，我們應(yīng)該有條件的充分利用它。

綜上所述，《管理規(guī)程》與187號(hào)文相比，至少有以上10個(gè)方面的變化，作為納稅人必須高度重視。特別是各地收稅任務(wù)完成不理想，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)歷來對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的“偏愛”，現(xiàn)在又有了《管理規(guī)程》這個(gè)上方寶劍，土地增值稅的清算看來是“躲”不了的。這樣，提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，我們必須練好內(nèi)功，以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的土地增值稅“清算風(fēng)暴”。雖然《管理規(guī)程》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算進(jìn)行了明確，但是也存在著需要進(jìn)一步協(xié)調(diào)和明確的事項(xiàng)。比如：

1、“國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文”是否有效？

從《管理規(guī)程》不能看出187號(hào)文是否有效，國家稅務(wù)總局的其他文件也沒有明確《管理規(guī)程》是否替代187號(hào)文。這樣，征納雙方會(huì)存在比較尷尬的情況：

A 如果187號(hào)文繼續(xù)有效，它與《管理規(guī)程》不一致的地方（如預(yù)征率與核定征收率的關(guān)系等），以哪一個(gè)規(guī)定為準(zhǔn)？

B 如果187號(hào)文作廢，當(dāng)然一切按照《管理規(guī)程》執(zhí)行。

2、如何協(xié)調(diào)與“國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文”的關(guān)系？

我們知道，“國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文”是關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理的重要文件，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行所得稅處理的重要依據(jù)。它與原來的文件相比，在企業(yè)所得稅稅前扣除項(xiàng)目的處理、計(jì)稅成本的核算內(nèi)容等方面，不僅更加規(guī)范，而且也發(fā)生了較大變化。而《管理規(guī)程》在土地增值稅稅前扣除項(xiàng)目的處理、計(jì)稅成本的核算內(nèi)容等方面，規(guī)定得不是很清楚，況且《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則（1994年實(shí)施的）的規(guī)定與現(xiàn)在的實(shí)際情況發(fā)生了很大變化。因此，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅人在土地增值稅處理方面，難免會(huì)出現(xiàn)許多矛盾，如何協(xié)調(diào)？值得商榷。

A “國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文”，對(duì)計(jì)稅成本的核算內(nèi)容進(jìn)行了重新界定，而《管理規(guī)程》并沒有相關(guān)規(guī)定。

B “國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文”，對(duì)預(yù)提費(fèi)用繼續(xù)了明確，而《管理規(guī)程》仍然規(guī)定是實(shí)際發(fā)生原則，不認(rèn)可權(quán)責(zé)發(fā)生制。

C 土地增值稅稅前費(fèi)用成本扣除，明顯存在不合理的因素。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門繳納的“維修基金”，所得稅是可以稅前扣除的，而土地增值稅清算時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)一般均不允許。

第二篇：國稅發(fā)2009第31號(hào)文__解讀（模版）

為了加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)），對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的所得稅制度體系進(jìn)行了充分完善。關(guān)注1.適用范圍

國稅發(fā)[2009]31號(hào)第二條規(guī)定，本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。這里的企業(yè)既包括內(nèi)資企業(yè)，也包括外商投資企業(yè)。對(duì)外商投資企業(yè)而言，國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件對(duì)其財(cái)稅處理的影響很大，需要重點(diǎn)學(xué)習(xí)與把握。我們中稅網(wǎng)的客戶群中有不少臺(tái)灣同胞投資企業(yè)，如果涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)及時(shí)關(guān)注我網(wǎng)對(duì)新31號(hào)文件的釋義和解讀。任何一個(gè)企業(yè)，只要其從事了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，就要受到國稅發(fā)[2009]31號(hào)的約束。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。

關(guān)注2.開發(fā)產(chǎn)品完工條件

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第三條規(guī)定，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。沿用我們過去的理解，以上三個(gè)條件如果同時(shí)滿足，以最早的一個(gè)為準(zhǔn)。不過國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第三條依然存在缺陷，就是沒有規(guī)定土地開發(fā)的完工條件。如果有關(guān)企業(yè)開發(fā)土地再行轉(zhuǎn)讓，只能比照一般貨物銷售或者財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行所得稅處理。

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第四條規(guī)定，企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。這意味著我國不少地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)硬性規(guī)定必須實(shí)行核定征收的錯(cuò)誤政策必須得到糾正。最近，某地國稅機(jī)關(guān)就電話通知某些企業(yè)，如果預(yù)計(jì)2009年所得發(fā)生虧損，必須實(shí)行核定征收，而不是查賬征收，顯然是不符合法理的。

關(guān)注3.收入的處理范圍

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。其實(shí)代收代繳費(fèi)用是否納入收入管理，對(duì)企業(yè)所得稅不會(huì)造成本質(zhì)影響。

中稅網(wǎng)財(cái)稅專家王駿提醒有關(guān)納稅人還是需要對(duì)代收代繳款項(xiàng)開票流程進(jìn)行必要籌劃，畢竟開票還要涉及營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅。

關(guān)注4.收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件沿用了老31號(hào)文件的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)提出了下列特殊要求：

第一.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。和一般企業(yè)商品銷售幾乎一致。

第二.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款則實(shí)際付款日確認(rèn)收入，已經(jīng)突破了《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定，事實(shí)上實(shí)施條例第23條根本沒有任何允許財(cái)政部、國家稅務(wù)總局對(duì)分期收款業(yè)務(wù)進(jìn)行特殊規(guī)定的授權(quán)，其合理性還需要進(jìn)一步論證。

第三.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。這是實(shí)踐中最規(guī)范存在的收入確認(rèn)模式。

第四.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

關(guān)注5.開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)不再視同銷售

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方

法和順序?yàn)椋?/p>

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

不難看出，開發(fā)出品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷售處理，企業(yè)需要密切關(guān)注，避免給自身增加不必要的納稅負(fù)擔(dān)。

關(guān)注6.計(jì)稅毛利率下調(diào)

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第八條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定確定:

開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％，此前的規(guī)定是20%。

開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%，此前的規(guī)定是15%。

開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％，此前的規(guī)定是10%。

屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%，和以前的規(guī)定沒有差異，但是需要提供有關(guān)主管部門的批準(zhǔn)文件。

早在2006年3月6日，國家稅務(wù)總局印發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)），將此前規(guī)定的“開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入應(yīng)按不低于15%的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率繳納企業(yè)所得稅”調(diào)整為，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于3%，非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按不同區(qū)域確定預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20％，地及地級(jí)市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15％，其他地區(qū)不得低于10％。而且執(zhí)行這一規(guī)定的時(shí)間也被追溯到2006年1月1日。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收收入征收所得稅，一方面對(duì)樓市產(chǎn)生刺激，產(chǎn)生了宏觀調(diào)控的效果，另一方面也保證財(cái)政收入，受到了稅務(wù)機(jī)關(guān)歡迎。

2008年開始，中國新《企業(yè)所得稅法》正式實(shí)施，舊31號(hào)文件自行廢止。為避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目預(yù)售期間產(chǎn)生所得稅政策真空，2008年4月7日，國家稅務(wù)總局又公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳政策進(jìn)行了簡(jiǎn)單調(diào)整，要求內(nèi)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。該文件依然延續(xù)了舊31號(hào)文件規(guī)定的利潤(rùn)率水平，對(duì)于非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目不得低于3％。

中稅網(wǎng)財(cái)稅專家王駿對(duì)此做了簡(jiǎn)單解釋，假設(shè)某個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008房地產(chǎn)期房預(yù)售取得預(yù)售收入6000萬元，所在地計(jì)稅利潤(rùn)率規(guī)定為20%，則其在進(jìn)行2008所得稅匯算清繳期間需要將1200（6000×20%）萬元的預(yù)計(jì)利潤(rùn)并入其應(yīng)納稅所得額，課征25%的企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)該政策普遍不滿，關(guān)鍵就是很多開發(fā)商都埋怨計(jì)稅利潤(rùn)率水平過高。一位房地產(chǎn)專業(yè)人士指出，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)，建設(shè)主管部門明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的利潤(rùn)率不得高于3%，但是稅收上卻規(guī)定計(jì)稅利潤(rùn)率不得低于3%是自相矛盾。08年下半年以來，房地產(chǎn)開發(fā)商要求降低計(jì)稅利潤(rùn)率的呼聲一直不斷。

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅政策做出適度調(diào)整，除了企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，其計(jì)稅毛利率不得低于3%，延續(xù)以往規(guī)定以外，其他未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率按下列規(guī)定進(jìn)行確定：開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。商品房開發(fā)項(xiàng)目計(jì)稅毛利率水平將大幅度下調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳壓力將大大緩解，這在開發(fā)商4月初進(jìn)行第一季度所得稅申報(bào)時(shí)就可以得到實(shí)現(xiàn)。

關(guān)注7.對(duì)預(yù)售期間計(jì)稅毛利實(shí)際征收企業(yè)所得稅

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

值得提醒納稅人注意的是，總局沒有任何關(guān)注毛利差異調(diào)整需要稅務(wù)師事務(wù)所出具鑒證報(bào)告的強(qiáng)制規(guī)定，這個(gè)時(shí)候需要關(guān)注各地對(duì)此做出的具體規(guī)定。

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十條還規(guī)定，企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

關(guān)注8.成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件允許土地增值稅按規(guī)定扣除，對(duì)納稅人十分有利。

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十四條規(guī)定，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：

可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。

企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。

關(guān)注9.配套設(shè)施稅務(wù)處理

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十七條規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

(一)屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

(二)屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

關(guān)注10.擔(dān)保金實(shí)際損失才可以扣除

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十九條規(guī)定，企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。之所以允許扣除，是因?yàn)閷?shí)際發(fā)生的損失和企業(yè)銷售業(yè)務(wù)緊密聯(lián)系，不屬于與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無關(guān)的支出。

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第二十條規(guī)定，企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。該規(guī)定意味著對(duì)傭金實(shí)行限額扣除，而不是全額扣除。但是該規(guī)定不適用于支付給境內(nèi)企業(yè)的傭金。

關(guān)注11.利息支出稅前扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很關(guān)注利息扣除的有關(guān)規(guī)定。國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第二十一條規(guī)定，企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

1.企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

2.企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。第二十三條規(guī)定，企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。

由于自產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)不再視同銷售，為避免開發(fā)企業(yè)利用固定資產(chǎn)折舊避稅，文件第二十四條設(shè)置了一個(gè)反避稅條款，即：企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

關(guān)注12.計(jì)稅成本的核算

計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。計(jì)稅成本核算的規(guī)定是國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件的絕對(duì)重頭內(nèi)容，對(duì)于納稅人財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理也會(huì)產(chǎn)生間接影響。

成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。

（二）分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（四）定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。

成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

關(guān)注13.計(jì)稅成本的構(gòu)成內(nèi)容

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：

1.土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

2.前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。

3.建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

5.公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬

于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

6.開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。

從立法上看，能夠?qū)﹂_發(fā)成本六大成本項(xiàng)目的每一個(gè)項(xiàng)目都在細(xì)節(jié)上進(jìn)行規(guī)定，是非常難能可貴的，也有利于納稅人實(shí)務(wù)操作和減少稅企爭(zhēng)議。

關(guān)注14.計(jì)稅成本核算程序

企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：

1.對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。

2.對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。

3.對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。

4.對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。

5.對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)賬，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

關(guān)注15.間接成本的分配方法

企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入

開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

（一）占地面積法。

指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

（二）建筑面積法。

指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

（三）直接成本法。

指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

（四）預(yù)算造價(jià)法。

指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。

企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行

調(diào)整。單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。

關(guān)注16.非貨幣交易下計(jì)稅成本的特殊規(guī)定

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第三十一條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：

1.企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

2.企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

關(guān)注17.三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用可以扣除

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第三十二條允許三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用在預(yù)提時(shí)依法稅前扣除對(duì)納稅人有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機(jī)械性規(guī)定。除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

1.出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。

2.公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。

此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

3.應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。

關(guān)注18.計(jì)稅成本核算的終止日

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第三十五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。

關(guān)注19.特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理

企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

1.凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

2.凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或

在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

關(guān)注20.新舊政策銜接

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第三十八條規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理。

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第三十九條規(guī)定，本通知自2008年1月1日起執(zhí)行。該規(guī)定意味著納稅企業(yè)2008年企業(yè)所得稅匯算清繳就必須按照新辦法操作。我們提醒納稅企業(yè)將有關(guān)08的匯算清繳適度推遲到各地將國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件轉(zhuǎn)發(fā)以后，以便于了解各地對(duì)計(jì)稅毛利率的具體水平、季度預(yù)繳多計(jì)算的計(jì)稅毛利調(diào)整的一些更細(xì)致的規(guī)定。

第三篇：國稅發(fā)2005-9號(hào)文關(guān)于個(gè)人所得稅年終獎(jiǎng)?wù)鞫悊栴}

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，局內(nèi)各單位：

為了合理解決個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金征稅問題，經(jīng)研究，現(xiàn)就調(diào)整征收個(gè)人所得稅的有關(guān)辦法通知如下：

一、全年一次性獎(jiǎng)金是指行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位等扣繳義務(wù)人根據(jù)其全年經(jīng)濟(jì)效益和對(duì)雇員全年工作業(yè)績(jī)的綜合考核情況，向雇員發(fā)放的一次性獎(jiǎng)金。

上述一次性獎(jiǎng)金也包括年終加薪、實(shí)行年薪制和績(jī)效工資辦法的單位根據(jù)考核情況兌現(xiàn)的年薪和績(jī)效工資。

二、納稅人取得全年一次性獎(jiǎng)金，單獨(dú)作為一個(gè)月工資、薪金所得計(jì)算納稅，并按以下計(jì)稅辦法，由扣繳義務(wù)人發(fā)放時(shí)代扣代繳：

(一)先將雇員當(dāng)月內(nèi)取得的全年一次性獎(jiǎng)金，除以12個(gè)月，按其商數(shù)確定適用稅率和速算扣除數(shù)。

如果在發(fā)放年終一次性獎(jiǎng)金的當(dāng)月，雇員當(dāng)月工資薪金所得低于稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除額，應(yīng)將全年一次性獎(jiǎng)金減除“雇員當(dāng)月工資薪金所得與費(fèi)用扣除額的差額”后的余額，按上述辦法確定全年一次性獎(jiǎng)金的適用稅率和速算扣除數(shù)。

(二)將雇員個(gè)人當(dāng)月內(nèi)取得的全年一次性獎(jiǎng)金，按本條第(一)項(xiàng)確定的適用稅率和速算扣除數(shù)計(jì)算征稅，計(jì)算公式如下：

1．如果雇員當(dāng)月工資薪金所得高于(或等于)稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除額的，適用公式為：

應(yīng)納稅額＝雇員當(dāng)月取得全年一次性獎(jiǎng)金×適用稅率一速算扣除數(shù)

2．如果雇員當(dāng)月工資薪金所得低于稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除額的，適用公式為：

應(yīng)納稅額＝(雇員當(dāng)月取得全年一次性獎(jiǎng)金一雇員當(dāng)月工資薪金所得與費(fèi)用扣除額的差額)×適用稅率一速算扣除數(shù)

三、在一個(gè)納稅內(nèi)，對(duì)每一個(gè)納稅人，該計(jì)稅辦法只允許采用一次。

四、實(shí)行年薪制和績(jī)效工資的單位，個(gè)人取得年終兌現(xiàn)的年薪和績(jī)效工資按本通知第二條、第三條執(zhí)行。

五、雇員取得除全年一次性獎(jiǎng)金以外的其它各種名目獎(jiǎng)金，如半年獎(jiǎng)、季度獎(jiǎng)、加班獎(jiǎng)、先進(jìn)獎(jiǎng)、考勤獎(jiǎng)等，一律與當(dāng)月工資、薪金收入合并，按稅法規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。

六、對(duì)無住所個(gè)人取得本通知第五條所述的各種名目獎(jiǎng)金，如果該個(gè)人當(dāng)月在我國境內(nèi)沒有納稅義務(wù)，或者該個(gè)人由于出入境原因?qū)е庐?dāng)月在我國工作時(shí)間不滿一個(gè)月的，仍按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于在我國境內(nèi)無住所的個(gè)人取得獎(jiǎng)金征稅問題的通知》(國稅發(fā)[1996]183號(hào))計(jì)算納稅。

七、本通知自2005年1月1日起實(shí)施，以前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。《國家稅務(wù)總局關(guān)于在中國境內(nèi)有住所的個(gè)人取得獎(jiǎng)金征稅問題的通知》(國稅發(fā)[1996]206號(hào))和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者試行年薪制后如何計(jì)征個(gè)人所得稅的通知》(國稅發(fā)[1996]107號(hào))同時(shí)廢止。

第四篇：國稅發(fā)2009第31號(hào)文企業(yè)所得稅

國稅發(fā)2009第31號(hào)文企業(yè)所得稅

第一章

總則

第一條

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人發(fā)共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）

第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工。

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

第四條

企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收，管理。

第二章

收入的稅務(wù)處理

第五條

開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全

部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

第六條

企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款尖銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1、采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2、采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議 的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)

產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格、以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3、采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售 合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4、采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè) 應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

第七條

企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)，確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/p>

(一)按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定。

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定，（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第八條

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：

（一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人發(fā)政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%；

（二）開發(fā)項(xiàng)目位于低級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的,不低于10%.(三)開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的,不得低于5%.(四)屬于經(jīng)濟(jì)適用房,限價(jià)房和危改房的,不得低于3%.第九條

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)該按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額.開發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額,同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額,計(jì)入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅的所得額.在納稅申報(bào)時(shí),企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料.第十條企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起,出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).第三章成本 費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

第十一條 企業(yè)在進(jìn)行成本費(fèi)用的核算與扣除時(shí),必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本.第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)成本品計(jì)稅成本 營(yíng)業(yè)稅金及附加 土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除.第十三條開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理.第十四條已銷開發(fā)成本的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定。

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積*可售面積單位工程成本

第十五條

企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。

第十六條

企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。

第十七條

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

第十八條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金），不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。

第二十條企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售

費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

第二十一條

企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理

（一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

（二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。

第二十二條

企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

第二十三條

企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。

第二十四條

企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

第四章

計(jì)稅成本的核算

第二十五條

計(jì)稅成本是指 企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。

第二十六條

成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng) 銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算，不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。

（二）分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（四）定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（五）成本差異原則

開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（六）權(quán)益區(qū)分原則

開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。

成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

第二十七條

開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：

（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

（二）前期工程費(fèi)

指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。

（三）建筑安裝工程費(fèi)指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的，獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

（六）開發(fā)間接費(fèi)

指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等

第二十八條

企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下

（一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的

地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。

（二）對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。

（三）對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。

（四）對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。

（五）對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

第二十九條

企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

（一）占地面積法

按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

1、一次性開發(fā)的，按其一成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

2、分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

（二）建筑面積法

指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

1、一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。

2、分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

（三）直接成本法

按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

（四）預(yù)算成本法

按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)

象造價(jià)的比例進(jìn)行分配。

第三十條

企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配。

（一）土地成本

一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。

（二）單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。

（三）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。

（四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。

第三十一條

企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本

（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理。

1、換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

2、換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上就應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

第三十二條

除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

（一）出包工程未最終辦理而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

第三十三條

企業(yè)單獨(dú)建造和停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共 配套設(shè)施處理。

解析

近日國家稅務(wù)總局為了加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，制定了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）。為了便于關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)稅收的同仁及時(shí)深入學(xué)習(xí)此文，筆者下面試結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)政策做簡(jiǎn)要解讀。

一、整體框架

熟悉房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策的同仁看過國稅發(fā)[2009]31號(hào)文后應(yīng)該不難發(fā)現(xiàn)，國稅發(fā)[2009]31號(hào)文是在《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)[2001]142號(hào)）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》

（國稅發(fā)[2006]31號(hào)，注：2008年前，該文僅適用于內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）的基礎(chǔ)上進(jìn)行重編修訂、補(bǔ)充后而制定的。國稅發(fā)[2009]31號(hào)文充分吸收、借鑒了國稅發(fā)[2006]31號(hào)文的主要內(nèi)容，并有機(jī)結(jié)合了國稅發(fā)[2001]142號(hào)文的重要內(nèi)容，并根據(jù)目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特殊業(yè)務(wù)情況，對(duì)需要規(guī)范的部分內(nèi)容予以了增刪、合并調(diào)整。

二、重要變化

對(duì)照國稅發(fā)[2001]142號(hào)、國稅發(fā)[2006]31號(hào)兩文，筆者關(guān)注到國稅發(fā)[2009]31號(hào)文有以下內(nèi)容顯得較為重要，需引起各位同仁予以關(guān)注。

（一）“核定征收”需慎用

文件第四條明確規(guī)定：稅務(wù)機(jī)關(guān)不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理。據(jù)悉，目前仍有部分省市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)在其成立時(shí)就事先核定應(yīng)稅所得率，再按其實(shí)現(xiàn)的銷售收入征收企業(yè)所得稅。看來，國稅發(fā)[2009]31號(hào)文對(duì)此種行為劃上了“休止符”。

（二）計(jì)稅毛利率“重生”

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文第八條對(duì)于企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率規(guī)定了最低幅度，與國稅發(fā)[2006]31號(hào)規(guī)定相比，項(xiàng)目計(jì)稅毛利率分別下降了5個(gè)百分點(diǎn)（除經(jīng)濟(jì)適用房等項(xiàng)目外）。

值得特別關(guān)注的是，與《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函[2008]299號(hào)，2008年4月11日發(fā)布）規(guī)定相比又另有明顯不同。國稅函[2008]299號(hào)規(guī)定：企業(yè)在（除經(jīng)濟(jì)適用房等外）未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額預(yù)交企業(yè)所得稅，且預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分別高于國稅發(fā)[2006]31號(hào)中相同項(xiàng)目的計(jì)稅毛利率5個(gè)百分點(diǎn)。

這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不僅預(yù)繳方法改變了，且預(yù)繳率也下降了。這應(yīng)該是“雙重政策利好”吧！

（三）委“外”銷售 傭金標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文第二十條規(guī)定：“企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。”這與原適用于外商投資房

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的扣除標(biāo)準(zhǔn)是一致的，也就是說從此內(nèi)資、外資房地產(chǎn)企業(yè)委“外”銷售時(shí)，傭金的扣除限額統(tǒng)一為委托銷售收入的10%。

（四）自用產(chǎn)品折舊扣除有限制

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文規(guī)定：轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品，實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。這與《國稅發(fā)[2006]31號(hào)》的規(guī)定相比區(qū)別明顯，但對(duì)企業(yè)的最終影響不大。如果房地產(chǎn)企業(yè)將實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月的“固定資產(chǎn)”銷售了，既然不允許扣除折舊，但是“固定資產(chǎn)”的計(jì)稅余值應(yīng)該是未扣除折舊后的原值了。

（五）明確了計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則。

這是國稅發(fā)[2009]31號(hào)文的新規(guī)定，即企業(yè)在確定成本對(duì)象時(shí)要遵循：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。需要注意的是，成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。這是比較嚴(yán)格的管理規(guī)定，盡管看似沒有實(shí)質(zhì)內(nèi)容。

（六）確定了成本分配方法

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文對(duì)于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，規(guī)定了四種分配方法，具體包括：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。此外，國稅發(fā)[2009]31號(hào)文還明確規(guī)定：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配；其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。熟悉成本核算的同仁多數(shù)知道，不同的成本分配方法計(jì)算出來的成本計(jì)算對(duì)象的成本可能會(huì)相差懸殊，如何選擇科學(xué)、合理、有效的成本分配方法，是業(yè)內(nèi)人士值得深思的一個(gè)問題。

（七）直面“預(yù)提費(fèi)用”

多少年以來，“預(yù)提費(fèi)用”不論是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工作的同仁而言，還是對(duì)從事房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管、稽查的人士而言，都是一個(gè)難以解開的“結(jié)”，是個(gè)“言之不盡、揮之不去”的“老大難”問題，也是稅收征納雙方分岐嚴(yán)重的地方。

為此，國稅發(fā)[2009]31號(hào)文第三十二條予以了明確：其

一、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；其

二、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提

建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。其

三、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。除此幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

同時(shí)，第三十四條規(guī)定：“企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。”

筆者認(rèn)為，盡管按規(guī)定可以預(yù)提的費(fèi)用范圍非常小，但這畢竟是國稅發(fā)[2009]31號(hào)文一個(gè)非常大的進(jìn)步，體現(xiàn)了總局“與時(shí)俱進(jìn)”、“實(shí)事求是”的理念，實(shí)乃可喜可賀之事。

（八）歷史遺留問題的解決

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文第三十八條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理。”

眾所周知，新企業(yè)所得稅法自2008年1月1日開始實(shí)行，原外

商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2007年12月31日前取得的未完工開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入一般都已經(jīng)按當(dāng)時(shí)的規(guī)定（以預(yù)售收入與預(yù)計(jì)利潤(rùn)率之積并入當(dāng)期利潤(rùn)總額）預(yù)交過所得稅了，若按國稅發(fā)[2009]31號(hào)文第三十八條規(guī)定，其在2008年是需要按相應(yīng)的計(jì)稅毛利率，重新計(jì)算其應(yīng)預(yù)交的企業(yè)所得稅了。哪么原來已經(jīng)在2007年12月31日之前按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算預(yù)交的所得稅又該如何處理呢？有等總局日后發(fā)文明確。

三、不容忽視的最后條款。

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文第三十九條規(guī)定：該文件自2008年1月1日起執(zhí)行。這將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008的企業(yè)所得稅匯繳工作產(chǎn)生非常大的影響。如前文所述，若企業(yè)在進(jìn)行2008企業(yè)所得稅預(yù)繳時(shí)，對(duì)于取得的預(yù)售收入已經(jīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函[2008]299號(hào)）規(guī)定的方法及預(yù)計(jì)利潤(rùn)率預(yù)繳了2008的稅款，那么在匯算清繳時(shí)，務(wù)必要按《國稅發(fā)[2009]31號(hào)文》規(guī)定的方法及要求，計(jì)算預(yù)售收入應(yīng)稅的預(yù)計(jì)毛利額，再合并計(jì)算2008應(yīng)納稅所得額，以此計(jì)算申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。

四、結(jié)束語

國稅發(fā)[2009]31號(hào)文雖然是姍姍來遲，但終歸沒有錯(cuò)過“企業(yè)所得稅匯繳”的好時(shí)節(jié)，這對(duì)于從事房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征、納的雙方而言應(yīng)該都是個(gè)“好消息”。只不過在實(shí)務(wù)工作過程中要注意該文與原來文件不一致的地方，尤其是發(fā)生重要變化的部分，更是值得重視。

引文來源

轉(zhuǎn)發(fā)國稅發(fā)2009年31號(hào)文的有關(guān)解讀房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng) 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)...

第五篇：解讀世界文

《解讀世界文明》

佛教文明與華夏文明的對(duì)話

通過對(duì)本學(xué)期解讀世界文明這一課程的學(xué)習(xí)，了解到了很多世界文明，盡管它們有些已然在時(shí)間的長(zhǎng)河中沒落，有些卻仍然在跌宕起伏中流傳至今，對(duì)人們的學(xué)習(xí)，生活產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。下面我想說一說佛教文明與中華文明的淵源以及對(duì)中華文明影響。

（一）佛教文明的起源

佛教起源于公元前6世紀(jì)左右的古印度，創(chuàng)立人名悉達(dá)多，姓喬達(dá)摩。因?yàn)樗錾碛卺屽茸澹院髞砣藗冏鸱Q他為“釋迦牟尼”，意思是“釋迦族的賢人”。這個(gè)尊稱以后非常流行，以致他的本名很少被提及了。

釋迦牟尼出身于剎帝利種姓，大約生活在公元前566～486年。他是古印度迦毗羅衛(wèi)國的太子，其父是凈飯王。當(dāng)時(shí)的迦毗羅衛(wèi)只是一個(gè)小部落國，位于現(xiàn)在尼泊爾境內(nèi)的提羅拉科特附近，今天還有城池遺址存在。

釋迦牟尼的母親摩耶夫人去世較早，他由姨母撫養(yǎng)長(zhǎng)大。少年時(shí)代，他接受婆羅門教的傳統(tǒng)教育，學(xué)習(xí)《吠陀》經(jīng)典和“五明”。《吠陀》是婆羅門教的圣典，“五明”指五種學(xué)問，即“聲明”，音韻訓(xùn)詁之學(xué)；“巧明”，工藝技術(shù)之學(xué)；“醫(yī)方明”，醫(yī)藥之學(xué)；“因明”，邏輯推理之學(xué)；“內(nèi)明”，宗乘大意之學(xué)。后來他與覺飯王之女耶輸陀羅結(jié)婚，生子羅喉羅。29歲時(shí)，由于看到每個(gè)人都要遭受生老病死等各種痛苦，他便離家外出，尋師訪友，立志探索人生的解脫之道。

釋迦牟尼出家之后，先是跟隨兩位哲學(xué)家學(xué)習(xí)，然后開始了長(zhǎng)達(dá)6年的苦行生活。釋迦牟尼為什么要苦行呢?這與當(dāng)時(shí)人們的一種普遍認(rèn)識(shí)有關(guān)。當(dāng)時(shí)人們認(rèn)為，摩擦濕木頭是不能生火的，摩擦干木頭才能取火。同樣的道理，人們只有經(jīng)過一系列的苦行生活，清除了身體中的體液，才能悟出真理。于是，他逐漸減少飲食，后來7天才吃一頓飯。他穿鹿皮、樹皮，晚上睡在鹿糞、牛糞上，有時(shí)還睡在荊棘上。

但是，6年之后，他身體消瘦，形同枯木，仍然沒有發(fā)現(xiàn)什么人生的真理。他認(rèn)識(shí)到苦行無助于解脫，就開始凈身進(jìn)食。他渡過尼連禪河，來到伽耶(今印度的菩提伽耶)，坐在畢缽羅樹(后稱菩提樹)下，沉思冥想。經(jīng)過7天7夜，他終于悟出了真理，真正成道覺悟，因而被稱為“佛陀”，或簡(jiǎn)稱“佛”，意思是“覺悟者”。這一年他35歲。

釋迦牟尼成道之后，到鹿野苑(在今印度瓦臘納西附近)為情陳如等5人講說“四諦”的道理，喬陳如等5人信仰了釋迦牟尼的教義，成為首批僧侶，號(hào)稱“五比丘”。至此，有了成道的釋迦牟尼(佛)，有了他所證悟的真理(法)，又有了信徒(僧)，傳統(tǒng)稱為佛法

僧“三寶”具足，標(biāo)志著佛教真正建立。

(二)佛教文明傳入中國

佛教傳入中國的具體時(shí)間和年代很難考定，一種觀點(diǎn)認(rèn)為佛教在先秦時(shí)期就已經(jīng)傳入中國。據(jù)晉代王嘉《拾遺記》的記載，燕昭王七年（前305），印度有道術(shù)人名尸羅，歷經(jīng)五年，千里跋涉來到燕都。清代學(xué)者俞樾認(rèn)為這是“佛法入中國之始”。然而佛教于公元前三世紀(jì)才開始外傳，而公元前四世紀(jì)已有印度僧人來華，顯然是講不通的。唐代和尚道宣在《感應(yīng)記》中根據(jù)《列子·仲尼篇》“丘聞西方有圣人焉”之語，斷言“孔子深知佛為大圣”，即春秋時(shí)代已有佛教傳入。然而佛祖釋迦牟尼僅長(zhǎng)孔子十余歲，兩人是同時(shí)代人，孔子在世時(shí)，佛教也尚處初創(chuàng)階段，因此說孔子知佛也是靠不住的。隋代費(fèi)長(zhǎng)房在《歷代三寶記》中提出，秦始皇時(shí)就有利防等18個(gè)僧人帶著佛經(jīng)到中國教化秦始皇。另外《釋老志》根據(jù)《史記》有關(guān)張騫出使大夏的內(nèi)容聲稱漢武帝時(shí)佛教已經(jīng)傳入中國。不過此二說由于史料不夠充分，并不為學(xué)術(shù)界所重視。

目前在學(xué)術(shù)界影響較大的有“西漢末說”“西漢末東漢初說”和“東漢初說”。這三說因年代相近，又都有正史、野史材料作證，因此各執(zhí)一辭，難分高下。其中尤以“東漢初說”流傳最廣，影響最大。佛教界一直有漢明帝派使者西行求法，使佛教初傳中國的說法。據(jù)載在東漢永平七年（64），明帝夢(mèng)見有神人飛行于殿前，第二天，他就向大臣詢問此神的來歷。大臣博毅稱：西方有得道者名“佛”，陛下夢(mèng)見的恐怕就是他。明帝就派蔡愔、秦景等人到西域求佛法。使者到達(dá)西域的大月氏國后，遇到兩位高僧迦葉摩騰和竺法蘭，便邀請(qǐng)他們來華。于是二人便攜帶佛像經(jīng)卷，用白馬馱著，來到洛陽。明帝為此特意建造了白馬寺。在寺中，二位高僧翻譯了《四十二章經(jīng)》一般認(rèn)為這是中土最早的佛經(jīng)譯本。漢明帝求法說在佛教徒中一直盛傳不衰，但學(xué)術(shù)界對(duì)此卻頗有懷疑，理由是：所謂感夢(mèng)遣使之說，顯然是帶有神奇色彩的傳聞。而漢明帝求法的年代，有關(guān)記載也很不一致，無論是夢(mèng)之年還是遣使之年都有多種說法，派遣的使者姓名記載也各不相同，表明此事并沒有可靠的材料可資定論。此外，對(duì)佛經(jīng)的傳譯也頗多疑問，早期的有關(guān)記載如《理惑論》只說寫取佛教四十二章，并沒有說譯經(jīng)的事，也沒有提到迦葉摩騰和竺法蘭，這些內(nèi)容直到《歷代三寶記》中才開始出現(xiàn)。因此《四十二章經(jīng)》是否漢代所譯？是譯本還是抄本？譯者到底是誰？事實(shí)上都無法定論。目前要確定佛教傳入中國的時(shí)間應(yīng)該說實(shí)非易事，幾種說法各有所本，相持不下。現(xiàn)在一般流行的說法是佛教在兩漢之際即公元前后傳入中國，這實(shí)際上是將“西漢末說”“西漢末東漢初說”和“東漢初說”合而為一，也算是解決佛教傳入中國時(shí)間之謎的一種方法吧。

（三）佛教文明對(duì)中華文明的影響

佛教傳入中國，對(duì)中國歷史和文化的發(fā)展發(fā)生過很大的影響和作用，在中國歷史上留下了燦爛輝煌的佛教文化遺產(chǎn)。印度佛教文化與中國固有文化的交流和融合，不僅帶動(dòng)了佛教與中國文化相結(jié)合的全面發(fā)展，而且在交融過程中形成了學(xué)術(shù)思想、修養(yǎng)方法、音樂美術(shù)、工藝建筑、風(fēng)俗習(xí)慣等等。中國佛教文化成為中國傳統(tǒng)文化的重要組成部分。

佛教哲學(xué)蘊(yùn)藏著極深的智慧，佛學(xué)和中國古典哲學(xué)的交互影響，推動(dòng)了哲學(xué)提出新的命題和新的方法。佛學(xué)對(duì)宇宙人生的洞察，對(duì)人類理性的反省，對(duì)概念的分析，有著深刻獨(dú)到的見解。在人生觀上，佛教強(qiáng)調(diào)主體的自覺，并把一己的解脫與拯救人類聯(lián)系起來。它以獨(dú)特的思想方法和生活方式，給予中國傳統(tǒng)社會(huì)民眾精神生活以新的啟發(fā)。

佛教為中國文化、文學(xué)藝術(shù)帶來了新的意境，新的文體，新的命意遣詞方法。數(shù)千卷由梵文翻譯過來的經(jīng)典本身就是偉大富麗的文學(xué)作品。馬鳴的《佛所行贊》帶來了長(zhǎng)篇敘事詩的典范；《法華》、《維摩》、《百喻》諸經(jīng)鼓舞了晉唐小說的創(chuàng)作；般若和禪宗思想影響了陶淵明、王維、白居易、蘇軾的詩歌。變文、俗講和禪師的語錄體都和中國俗文學(xué)有著很深的關(guān)系。

佛教對(duì)中國藝術(shù)方面起了巨大的作用。尤其是美術(shù)、音樂、建筑方面，對(duì)中國文化有深遠(yuǎn)的影響，留下了及其豐富而優(yōu)秀的作品。就美術(shù)而言，佛教典故常成為歷代畫家的創(chuàng)作源泉，觀音、文殊、如來等佛教至高無上的被崇拜者總是畫家們的繪畫對(duì)象。吳道子、顧愷之等著名畫家皆以擅長(zhǎng)佛畫聞名于世，例如吳道子的《松子天王圖》講述了釋迦摩尼降生的故事；敦煌石窟的壁畫不僅畫工優(yōu)秀，而且反映了許多佛學(xué)道理。就音樂方面，佛教音樂作為音樂這種娛樂形式，更容易進(jìn)入封建時(shí)期知識(shí)文化水平較低的平民中，使其更易于推廣。《大悲咒》等佛教音樂，傳世至今，受到很多人喜愛，尤其是當(dāng)下，對(duì)于許多白領(lǐng)、學(xué)生，這是一劑保持內(nèi)心平靜的良藥。至于建筑，受到佛教影響的甚多。各地的寺廟、石窟自然是佛教建筑的精華，寺廟多建于山中，因地制宜，渾然天成，給人一種極其自然的感覺，融入了佛教文化，給人極好的美感；石窟也是一種寶貴的文化財(cái)富，石窟中的雕塑和筆畫，都是及其珍貴而有美感的藝術(shù)作品，不僅給人美的享受，還給人關(guān)于人生、關(guān)于世界的深刻感悟。中國的藝術(shù)作品，深受佛教文化的渲染，佛教文化的融入，使中國的藝術(shù)作品內(nèi)涵更加豐富，欣賞角度多樣化，體會(huì)感受更加深刻。在佛教的影響下，歷代藝術(shù)家給藝術(shù)界留下了寶貴的文化遺產(chǎn)。

伴隨佛教俱來的還有天文、醫(yī)藥等科學(xué)技術(shù)的傳習(xí)。