第一篇：莒南房地產業發展調研報告

莒南房地產業發展調研報告

一、房地產市場發展基本情況

近幾年來，我縣的房地產市場保持了高位運行、快速發展的良好態勢，房地產投資、新開工面積、施工面積、竣工面積、預銷售面積等各個方面都有較大幅度的增長，房地產市場出現供銷兩旺的局面。

從2005年開始，我縣的房地產投資規模出現迅速增長，全年共完成房地產開發投資2億元，同比增長300%；新開工商品房建筑面積19.3萬平方米，同比增長260%；竣工面積5.8萬平方米，同比增長167%；預銷售面積8.8萬平方米，同比增長131%。

2006年，房地產市場繼續保持高位運行，商品房投資規模保持了強勁的增長勢頭，全年共完成房地產開發投資2.9億元，同比增長45%；新開工商品房建筑面積32.19萬平方米，同比增長66.8%；竣工面積16萬平方米，同比增長176%；預銷售面積15.3萬平方米，同比增長198%。

2007年，完成房地產開發投資3.0億元，同比增長3.4%；新開工商品房建筑面積22.78萬平方米，同比降低29.2%；竣工面積28.57萬平方米，同比增長78.6%；預銷售面積23.9萬平方米，同比增長56.2%。

2008年，完成房地產開發投資2.77億元，同比下降7.7%；新開工商品房建筑面積18.59萬平方米，同比下降18.4%；竣工面積18.16萬平方米，同比下降36.4%；預銷售面積28.59萬平方米，同比增長19.6%。

2009年，完成房地產開發投資3.2億元，同比增長15.5%；新開工商品房建筑面積20.38萬平方米，同比增長9.6%；竣工面積18.32萬平方米，同比增長0.9%；預銷售面積21.55萬平方米，同比下降24.6%。

2010年，房地產市場又出現新的高峰期，全年完成房地產開發投資7.2億元，同比增長125%；新開工商品房建筑面積46.74萬平方米，同比增長129%；竣工面積16.54萬平方米，同比下降9.7%；預銷售面積28.36萬平方米，同比增長31.6%。

2011年上半年，全縣共完成房地產開發投資4.83億元，新開工商品房建筑面積16.4萬平方米，竣工面積2.68萬平方米，預銷售面積9.3萬平方米，完成預銷售額2.67億元。

二、促進房地產市場發展的思路及做法

第 一 頁

為了進一步落實十七大和中央經濟工作會議精神，繼續擴大內需、拉動縣域經濟增長，我們把搞活房地產市場，啟動住房消費作為近期的主要工作目標。通過轉變思想觀念，開拓工作思路，改進工作作風，規范管理，嚴格執法，實行市場監管、項目監管、企業監管“三位一體”的動態監管模式，努力促進我縣的房地產市場供需均衡，房價穩定，保障住宅與房地產業持續、健康、快速發展。

1、加快舊城改造、棚戶區改造的步伐

目前我縣舊城改造、棚戶區改造正處于啟動和發展階段，運作模式主要依托房地產開發這一途徑。近幾年來，國家宏觀調控房地產市場首先調控了土地市場的供給和開發資金的獲取，房地產開發在新征土地困難的情況下，就必須充分利用存量土地做文章。舊城改造、棚戶區改造不但為房地產市場提供了發展的平臺和新的方向，還提供了大量的存量土地和有效需求。這必將為房地產業進一步發展提供新的動力。

2、北城新區的開工建設具有很大的拉動作用

從2011年開始，我縣把打造北城文化新區的工作列入縣委、縣政府工作的重要議事議程，專門成立建設指揮部，納入重點項目管理，列入縣委組織部績效考核辦考核范圍，進行全方位的支持和扶持。北城新區項目的啟動，必將給我縣房地產市場帶來新的發展機遇，帶動房地產市場的快速發展，促進房地產市場出現新的增長期。

三、存在的主要問題

1、房價需進一步加強調控

目前，我縣的房地產市場處于高位運行階段，供給量和需求量都比較大。據了解，全縣每年的住房需求量在60萬平方米左右，每年的供給量在30-40萬平方米，房地產市場供求不均衡，存在較大剛性需求，具有賣方市場的特征，整個房地產市場需求量大于供給量，使得許多樓盤在預售階段就基本銷售完畢。

近幾年，我縣的商品房價格在全市一直處于中等偏上價位，從去年下半年至今年上半年才出現了較大幅度的上漲，房價上漲除了存在剛性需求外，還存在以下幾個方面的原因：一是土地成本上升。二是建安成本上升，包括人工費、機械費、建筑材料費。三是地段和區位較好。四是住宅精裝修程度高。五是收費項目增加及上調。六是個別公司為了應對國家有關調控政策追求自身利益最大化。房價上漲幅度超過居民可支配收入時，勢必造成城鎮居民購房困難，特別是中低收入階層更承受不起過高的房價，因此對房價監管的工作需要進一步

加強。

2、房地產市場秩序需進一步整頓和規范

近幾年，我縣的房地產市場在快速發展的同時，也存在開發混亂的狀況，沒有充分發揮政府調控和城市規劃的指導作用。一是縣城規劃區內無論是地塊大小，也不論用地性質和規劃用途，只可容納1幢樓、2幢樓的土地都進行房地產開發建設，形成縣城內遍地開花的現象；二是開發的住宅小區大部分在幾千平方米到1—2萬平方米左右，超過10萬平方米的小區不多，這樣不僅造成縣城功能分區不清，重復配套建設,浪費資源和資金，更是脫離了“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的開發建設原則；三是舊村改造過程中，個別村居鉆政策的空子，除拆遷還建本村居民住房外，隨意擴大商品房的開發規模，對外銷售了許多手續不完備的房屋，造成房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊，同時造成了大量房屋因手續不完備而不能確權和上市交易，影響房地產市場的健康發展和社會穩定。

3、對房地產市場缺乏科學的信息化管理

目前，我縣的房地產市場信息系統和信息發布制度還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制也沒形成。造成了市場信息不對稱，透明度不高，不利于及時便捷地進行市場監控，不利于合理引導房地產投資和消費。

4、缺乏市場調控機制

一是土地儲備供給機制運行效率不高，土地供應沒有結合市場供求情況進行有計劃有步驟供給，這很容易造成土地供給“大小年”的現象發生；二是沒有建立控制開發建設規模的相應制度和具體措施。使房地產市場供求結構不穩定，出現商品房供不應求或大批積壓等失衡情況的發生。可以說，以上幾個方面的問題，是影響和制約我縣房地產市場健康發展的主要因素。

5、開發資金不足，影響項目的建設進度

近幾年來，國家針對房地產業出臺的各項調控政策，對我縣房地產業最大的影響是銀行貸款難度增大。企業從土地的取得到項目的建設都需要大量的資金，而企業在銀行獲得的資金只占一小部分，大部分資金靠企業通過其他方式獲得，對于資質等級低的企業則更難獲得貸款。資金的不足使得開發項目建設進度受到較大影響，進而影響竣工交付時間，據了解，我縣大部分開發項目都存在延期交付的情況。

四、下一步加快發展我縣房地產市場的應對措施及建議

1、加強規劃的龍頭作用和剛性作用

房地產開發必須按規劃進行，實行成片區、成規模的開發。堅持新區開發和舊城改造相結合，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。正確處理經營城市和舊城改造的關系，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危舊棚戶區和“貧民窟”住房。嚴禁企事業單位自建自用和零星開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式。房地產開發必須按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。

2、調整住房供應結構，引導普通商品房建設，加快經濟適用房和廉租房的建設

我縣住房供給結構不合理，經濟適用住房、廉租房供給數量少，高檔房、大面積房偏多。經濟適用住房的供給數量，每年平均在7-8千平方米，僅能滿足不到100戶中低收入階層的購房需求，根據我縣住房收入狀況普查結果，每年的經濟適用住房需求量在300套左右，供應數量遠遠滿足不了需求，造成經濟適用住房供給緊張、價格上漲。目前我縣還沒有建立完善的廉租房供給體系，不能解決最低收入階層的住房問題。發展經濟適用住房和廉租房既是體現政府為民、利民、親民的形象工程，同時也對房價的過快上漲起到很大的抑制作用。

3、加快廉租住房建設，促進我縣房地產業的發展。不要局限于提房地產就是買房和賣房，要著眼于房地產業概念的內涵和外延，用大房地產業的理念來發展房地產業，學習香港等地的先進發展理念，用好現有資源，建一批適合低收入家庭租住的房屋，以靈活多樣的租賃方式，盤活縣域內的房屋資源，大興房地產租賃業。

4、采取有效措施，降低住宅成本。

一、要規范土地市場，在當前及今后一個時期，政府和有關部門要從體制、機制、法制三位一體的角度，多管齊下，規范土地價格，特別是要規范土地一、二級市場，從而為降低房價打下基礎。

二、推廣新型建材，降低成本消耗。要堅持采用技術含量高、建筑成本低，污染程度輕的建材；

三、加強招投標管理。要通過工程技術招投標，把技術能力高、造價成本低、管理規范的建筑企業擴大到普通商品房建設中來；

四、剔除不合理收費，2007年我縣房產成本中的各項費用為213元／平方米，比重高達２６％，這其中有些不合理必須予以剔除，主要減輕住宅建設不分攤的基礎設施負擔，分流基礎設施費用：一是公益性和非盈利性的市政建設，如道路交通、給排水配套等應由政府投資；二是公共服務設施，如文化教育、學校、醫療衛生等，也應由政府投資；三是商品性或營利性基礎設施建設，如能源供應、通訊設施等，應按市場經濟原則，由相關企業投資建設，投入的資金由營業收入回收，并獲得利潤，不應納入房價；四是住房內部直接為生活服務的配套設施和某些外部環境，如水、電氣管道，綠地及住宅小區內的道路等設施，應由房地產開發企業投資，并納入房屋建造成本，構成房價組成部分。

5、加快房地產金融改革步伐、用足用好住房公積金。金融機構與房地產開發商要緊密合作，開展各種較為靈活的房地產金融業務，為房地產業的發展不斷注入新的血液、新的功能。同時，用足用好住房公積金。1996年實施城鎮住房制度改革至今，我縣已收繳住房公積金3.04億元，如何用活這部分資金，加快公積金貸款，并結合商業銀行住房抵押貸款，以多種形式提高居民購房能力、努力擴大有效需求，促進我縣房地產業的發展，具有更重要的作用。

6、住房專項維修基金應盡快建立

設立住房專項維修基金的目的就是為了保障商品住宅及其相關公共設施的大中修和更新改造，延長房屋的使用壽命，為維護住宅小區的良好環境，保證住宅小區設施設備的正常運行和使用創造必要的條件。

住房專項維修基金設立的有利因素：一是建立起住房專項維修基金，解除了人民政府、主管部門、購房人等多方面的后顧之憂。二是維修基金是為房屋的共用部位、共用設施設備大中修和更新改造而建立的儲備資金，對延長房屋的使用壽命、實現物業的保值增值起到了積極作用。三是維修基金的建立，可以有效地解決房屋共用部位、共用設施設備的修繕、更新、改造，化解業主之間的矛盾，有利于明確物業管理收費與維修基金的關系。因此，建議在我縣應盡快建立住宅專項維修基金。

總之，我們要通過不懈的努力，使我縣的房地產業發展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。進一步完善房地產開發市場，積極引導房地產業向規模化、集約化、品牌化方向發展，促進我縣房地產市場平穩健康發展

第二篇：中心城區房地產業發展情況調研報告

當前，××中心城區房地產業發展減緩，出現了房屋滯銷、有價無市等現象。如何促進××中心城區房地產業持續穩定健康發展，成為擺在我們面前急需破解的重要課題。

一、房地產業發展現狀

據國家發改委公布的統計數據顯示，今年1-7月，全國房地產銷售面積27743萬平方米，同比下降10.8%；在我國東南部某些地區，房價降幅從10%到40%不等。在房市房價低迷的影響下，全國土地供應總量同比減少25.27%，供應的土地也并未能如期成交。上半年以來，我國各地頻繁發生退地事件，招拍掛地塊不斷遭到流拍。

××中心城區房價目前尚未偏離正常幅度，比豐城、樟樹略低，比高安略高，比萍鄉、新余城區房價低10%左右。然而，1-8月，××中心城區商品房銷售面積37.31萬平方米，同比下降44%。同時，1-9月中心城區共出讓土地18宗，面積363.1畝，同比下降79%；成交金額27860.29萬元，同比下降59%。××中心城區樓市低迷，主要是由于全球房地產業發展滯緩、國家宏觀調控、媒體大肆宣傳、購買者理性應對持觀望態度等原因造成。

二、××房地產發展的依賴條件

房地產市場發展的原動力是工業化、城市化推進和居民收入增加，三者共同作用推動房地產市場發展。

1、工業化進程的快慢。工業化進程的快慢直接影響、限制房地產業的發展。一方面，工業化促進房地產其他動力要素的發展，如人口城市化率、財政收入增加、居民收入增長、第三產業發展等；另一方面，工業化與房地產息息相關，兩者相互促進，這種相關性在工業化由初期向中期邁進的加速時期表現得尤為明顯。美國經濟學家西蒙·庫茲涅茨研究表明，二產增加值占gdp比重達到40%-60%時，工業化進入中期。2007年，××三產比例為22.23:50.25:27.52，第二產業比重首次突破50%，其中工業增加值占gdp比重達到42.9%。從數據上看，××已經進入工業化中期。

2、城市化進程的快慢。城市化進程的快慢與房地產業的發展狀況有直接的正相關性。一方面，城市化進程推動房地產業蓬勃發展；另一方面，房地產業的健康發展有助于聚集更多的人氣，提高城市化水平。近年來，我市為做大做強中心城區，繁榮房地產市場，出臺并實施了一系列舉措，從打造“江南生態休閑城市”到建設“中部地區最佳宜居城市”，從全面推進“三大戰役”到利用3年時間全面實施“13579”綠色工程，從實施“一心三軸五組團”發展戰略到全面實施人口倍增計劃等等，中心城區發生了翻天覆地的變化。2007年，××中心城區面積45平方公里，比2000年擴大26平方公里；城市化率為35.62%，比2000年提高10.82%。世界發展歷程表明，當城市化率在30%－60%時，城市化進程處于高速發展階段；當城市化高速發展時，房地產業也將高速發展。目前，××中心城區現有人口27萬左右，根據城市化發展人口5年倍增計劃，2012年人口將達50萬人。如果新增人口有60%要買房，按人均25平方米計算，到2012年需要的住房面積為345萬平方米，每年需要69萬平方米。隨著城市化進程的加快，這一數字還將擴大。因此，××房地產市場 “低迷” 是暫時的，從長遠來看，隨著全國房地產業調整結束，××房地產業也必將迎來一個較長的快速發展期。

3、居民收入增長的快慢。居民收入增長的快慢直接影響房屋價格的高低。2000年，××居民消費觀念仍停留在“居者有其屋”。八年來，隨著居民收入的快速增長，城鎮居民住房消費需求也不斷增長，消費觀念從原來的“居者有其屋”轉變為“居者優其屋”，住房價格也一路攀升，從最初的350元左右上漲到現在的2400元左右，××房地產業空前繁榮。2007年，××人均gdp為1242美元（按照2007年平均匯率1美元兌換7.6039元人民幣計算）。依據國際統計經驗數據，當人均gdp在800－4000美元時，房地產市場將進入高速發展期。據此推算，××房地產市場正處于高速發展期。若按年均8%的gdp增長率計算，達到人均gdp4000美元需要14年時間，也就是說，××房地產市場快速發展還將持續14年。此外，由于××撤區設市時間較晚，居民消費的比重低于同等發展程度的城市，房地產市場發展的“黃金期”還將更長。

三、幾點建議

近期，國家陸續出臺了一系列政策，如居民首次購房最低首付款比例從30%減至20%，個人買賣住房暫免征收印花稅、免土地增值稅，個人住房公積金貸款各檔次利率下調0.27百分點，首次購買90平米以下住房契稅從3%－5%統一下調到1%。為使××房地產業發展盡快

擺脫低迷狀況，在用好用足國家政策的基礎上，建議從以下幾個方面激活房地產業發展。

1、繼續穩定房價。××房地產業在理論探討、產業培育、企業發展、消費引導等方面都有二線城市的“后發優勢”，市場相對健康，其發展應以“穩定”為主基調。在此前提下，政府既可以靈活地運用國家出臺的扶持政策、財稅措施進行調節，也可以成立房地產協會等民間

組織，約定房屋價格降幅底線，避免價格巨大波動。同時，積極引導、鼓勵企業主動采取措施贏得市場，實現政府、開發商、老百姓“多贏”的格局。

2、控制供地規模。2007年，××中心城區出讓土地面積1792.771畝，房地產市場投放量達到2004、2005、2006三年總和，在一定程度上沖擊了房地產業健康發展。因此，要嚴格控制供地規模，房地產開發規模每年開發要控制在40萬平方米左右。一方面，要建立科學合理的土地投放機制，按照“控制總量、協調發展”的原則，以銷定量出讓土地，維護房地產市場秩序。另一方面，要建立房地產聯席會議制度，由市政府分管領導主持，市政府辦、發改委、國土、城建、房產等相關部門參加，制定房地產開發計劃、土地供應計劃，確定開發建設規模、區域分布及結構比例、基礎設施配套建設項目。同時，調節城市投資規模，控制國民經濟和城市發展節奏，使城市土地資源配置和房地產業效益都達到最優化。

3、加大扶持力度。一是對房地產信貸資金實行區別對待。鼓勵和引導金融機構支持房地產業發展，對開發企業資質好、自有資金比例高、房屋性價比高和銷售前景較好的房產項目，加大信貸支持力度。二是適度下調土地競買保證金的比例。根據不同地段、不同時期以及客戶情況，適當降低交易起始價。三是適當放寬項目開竣工期限。四是調整商品房預售許可條件。對開發企業完成項目用地的征地拆遷、建筑報建、開始房屋基礎全面施工、確定施工進度和竣工交付日期的，可給予辦理商品房預售審批手續。五是清理房產稅費。對房地產開發過程規費進行一次清理，沒有政策規定的堅決取消，能降低標準的盡量降低標準，能后置的盡量后置，能放開的堅決放開。

4、出臺購房優惠政策。一是推出買房落戶新政。對外來人口在中心城區購房面積在90平方米以上，可辦理家庭成員的常住戶口。二是放寬公積金貸款幅度。對收入穩定、信用良好的個人第一次購房，可適度放寬貸款比例。三是延長公積金貸款期限。貸款期限不超過借款人夫妻雙方遲退休者法定退休年限。四是適度下調購房首付比例。五是實行購房退稅或減免稅費。如對個人購買相應區域內普通商品房、存量房的，按所繳納的契稅、印花稅地方體制分成部分“給予全額補貼”。

5、調整經濟適用房和廉租房政策。2007年，××中心城區經濟適用住房建設總量為8萬平方米，銷售最高限價為960元/平方米，遠低于商品房市場均價。要調整經濟適用房政策，全面推行保障性住房分配貨幣化。經濟適用住房全面推行貨幣補貼方式，停止實物分配。具有經濟適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時，由政府給予貨幣補貼。廉租住房堅持租賃補貼為主，實物配租以及租金核減為輔方式，適時提高廉租住房保障標準，擴大租賃補貼保障范圍，做到應保盡保。

6、加大土地收儲力度。土地儲備的運作基于市場未定的預期，在一定的時期內，市場會保持穩定的供給量，政府持有土地對住房價格的穩定作用大于其他利好政策對住房價格的促進作用。在房地產市場暫時低迷時，政府可以“反彈瑟琶”，將城市規劃擴建新增土地、城區內分散的閑置土地、無使用權人的土地、土地使用期已滿的土地、未按合同要求使用或無力開發的土地，采取依法征收、征用、收購、收回等方式，統一儲備起來，以規避風險、延后開發，獲取土地增值收益，保護房地產業發展的穩定。

第三篇：縣房地產業開發情況調研報告

一、鳳岡縣房地產業的起步、發展和壯大歷程

鳳岡縣房地產業是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后，隨著全縣經濟的發展而逐步發展和壯大起來的。特別是在“十五”期間，由于停止福利分房后，住房全面實行市場化，加之縣委、政府出臺了一系列加快小城鎮建設步伐的優惠政策，為鳳岡縣房地產業的迅猛發展提供了強有力的政策支持，從而使房地產業駛上了持續、快速、健康發展的快車道。鳳岡的房地產業得以快速健康發展，歸集起來有兩個方面，一方面是政府一系列優惠政策的出臺，為房地產開發提供了優越的投資環境，外地房開企業紛紛來鳳投資興業，本地房開企業發展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區如雨后春筍般涌現出來，縣城的人居環境較以前有了很大改善和提高，無論是住房面積、住房環境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，鳳岡房地產業的發展是與近年來鳳岡經濟的發展密不可分的，是鳳岡經濟社會全面發展的一個明顯標志，房地產業已成為鳳岡縣經濟發展的支柱產業之一。

縱觀鳳岡縣房地產業近五年來的發展、壯大歷程，主要有三大因素在起主導作用：一是市場因素，由于經濟的不斷發展，住房分配制度的改革，使人們對住房有了新的更高的需求，從而形成了一個龐大的市場群體；二是政策因素，“十五”期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮建設的一系列政策，成為房地產業快速發展的助推器和牽引器；三是利益因素，眾多房產開發企業紛紛涌入鳳岡，是由于這里的房地產開發市場空間廣、利潤大，這是鳳岡縣房地產業得以蓬勃發展的終極原因。

二、房地產業的作用

一是極大地改善了城鎮人居環境，提高了居住質量，提升了城市品位，壯大了城鎮規模，增強了城市吸納能力，加快了城鄉一體化步伐。

二是拉動了經濟發展。據不完全統計，房地產業的發展可以拉動近二十個相關產業的發展，從而有效地推動相關經濟領域的發展，據統計，從XX年至XX年，鳳岡縣房地產開發累計投資近兩億元，因房地產交易而產生的稅費累計約為750萬元，該產業為鳳岡縣財政增收做出了應有貢獻。

三是促進了社會進步。由于房地產業的發展，拉動了許多相關產業，從而為社會提供了諸多就業渠道，據統計，目前鳳岡縣在房地產業及其相關產業從業的人數約為800人，其中許多為企業下崗人員和農民，房地產業的發展緩解了就業壓力，增加了農民收入，為社會的穩定和廣大農村勞動力向非農產業轉移發揮了巨大作用，其社會效益和作用不言而喻。

三、XX至XX年鳳岡縣房地產業發展情況

1、行業發展情況

截止至XX年上半年，在鳳岡縣從事房地產開發的企業有11家（鑫發、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬眾、朝燦、九洲、播州、賽龍），全部為有資質開發企業（從暫定資質到三級資質不等），累計開發商品房達28萬m2（商品住房23萬m2，營業房5萬m2），商品房銷量達19萬m2,存量達9萬m2（其中住房7萬m2，營業房2萬m2），商品住房均價從最初的350元漲到現在的700元/m2，營業房均價從最初的1500元漲到現在的3000元/m2。

2、XX年上半年開發銷售、交易、抵押情況

（1）XX年開發情況：XX年全年計劃開工商品房面積14.5萬m2,截止至XX年6月底，已竣工5萬m2，完成計劃的34%，全年計劃完成投資9403萬元，已完成投資6441萬元，占總投資的68%。

（2）銷售情況：XX年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬元，比去年同期上升27%。

（3）協稅護稅情況：嚴格執行稅收“一體化”管理規定，按規定搞好協稅護稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計完成各項稅收136萬元，與去年同期相比增長23%。

（4）預售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預售許可證》8件，預售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。

（5）抵押情況：今年上半年共完成房屋他項權利設定428宗，設定金額3022萬元，與去年同期相比增長12%。XX年至XX年鳳岡縣房地產開發銷售情況統計表

公司

名稱

開發面積m

2銷售數量m2

存量m2

計劃

新建m2

房價元/m2

住房

營業房

住房

營業房

住房

營業房

住房

營業房

嘉和

31977

10792

30897

9136

1080

1656

1500

660

6250

朝燦

19239

276

16000

200

13239

2561

--

750

5000

大興

146

544826

9100

XX

5500

2826

--

740

XX

金久

12162

2671

1XX

1460

162

1234

30480

600

2200

一陽

41200

6800

29410

1320

11790

5480

11000

760

2200

華盛

7800

1200

7800

700

500

10500

620

3300

鑫發

62768

12894

62068

12394

700

500

7000

750

3200

萬眾

14000

5500

2100

1300

1190

4200

80000

730

3400

賽龍

--

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52700

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播州

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2600

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九州

27600

1400

2300

400

24300

1000

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合計

231420

48844

161675

28910

68671

19957

295680

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四、鳳岡縣房地產市場運行基本特點

1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈現出供銷兩旺的勢頭。XX至XX年總開發量約28m2，總銷售量為19萬m2;其中商品住宅開發量約為24萬m2，商品房銷量約為17萬m2，存量為7萬m2;營業房約為5萬m2，營業房銷量為3萬平方米，存量為2萬m2。

2、商品房銷售對象及資金來源。鳳岡縣商品房銷售對象主要為國家機關工作人員，企事業單位人員，經商人員和外出務工返鄉創業人員，部分農民和外地籍人員，資金來源主要為住房公積金貸款和農行、信用社提供的按揭貸款。一次性現金支付購房的人員，約占總購房人員的10%左右。

3、購房用途。鳳岡縣絕大部分購房戶都是為了改善居住條件而購房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結構及功能方面均大大遜于現在開發的商品房，促成了換房；二是致富農民向非農產業轉移，也促成了商品住房及營業房的銷售；三是存在少部分投資性和投機性購房；四是部分鄉鎮人員為了給子女提供一個良好的教育環境而不惜在縣城購房。

4、二手房交易量上升。由于商品房的開發建設，原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉鎮職工、鎮城低收入無房戶、外出務工返鄉創業人員及一些進城務工農民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統計數據來看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。

5、住房結構比例不盡合理，經濟適用房、廉租住房發展滯后。鳳岡縣的商品房開發主要以普通商品房為主，高檔商品房和經濟適用房及廉租住房基本沒有，高檔商品房、普通商品房、經濟適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國家要求的2：7：1的標準比例不符，從而導致住房結構不合理，無法滿足不同消費群體的住房需求。

五、對鳳岡縣房地產發展的幾點建議

1、嚴格實行土地儲備和按計劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬m2，平均按120m2/套計算，尚有近600套住房待售，營業房存量有2萬m2，平均按80m2/間計算，尚有250間營業房待售，加上未來一兩年之內將有約20萬平方米的開發量，應該說，未來兩年推出的量是相當大的，這種大規模集中推出，勢必形成一個買方市場，這對鳳岡縣房地產業的健康發展會產生一定的影響，甚至有可能形成房地產泡沫經濟。所以建議政府必須對土地出讓進行緊縮，待已出讓的土地開發完畢后，再視全縣經濟發展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產市場“井噴”現象的發生。

2、切實加強對房地產信貸市場的規范和監督，最大程度防范貸款風險的形成。鳳岡縣的購房群體，其資金來源絕大部分靠金融機構的貨款，這在一定程度上加大了金融風險的隱患，需要強化管理和監督，引導和督促金融部門切實采取有效措施，防范金融風險，使鳳岡縣的房地產信貸在風險系數內健康發展。

3、加強宏觀調控，有效整頓鳳岡縣房地產市場。目前鳳岡縣房地產市場總體運行情況是良好的，但發布虛假廣告、面積縮水、物業管理滯后、簽訂霸王合同等不良現象，在個別開發企業中偶有發生，個別購房人也有投資性和投機性購房傾向，這些現象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產市場的健康發展。去年以來，從中央到地方專門出臺了一系列整頓和規范房地產市場的文件，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業學習傳達了相關文件精神，并對鳳岡縣房地產市場進行了一次全面的整頓和規范，取得了明顯的效果。今后，我們還要同有關部門緊密配合協調，針對鳳岡縣房地產開發中存在的問題，采取切實有效的措施，以對投資性購房和投機性購房等擾亂市場的行為為清理和整頓的重點，繼續加大整治力度，使鳳岡縣的房地產業實現依法經營、誠信開發、規范發展。

4、積極引導消費者理性購房和開發商理性開發。目前，鳳岡縣購房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實用性和經濟性，殊不知這是一種資源的浪費，今后鳳岡縣的房地產開發應從規劃和設計人手，設計出面積適中，功能齊全的房屋推向市場，做到既能改善居住環境，又能有效節約和利用土地資源。

5、積極調整開發結構，使住房結構逐步趨向合理。嚴格按照國家確定的2：7：1的標準比例進行開發，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來，鳳岡縣普通商品房發展迅猛，供大于求，而高檔商品房、經濟適用房和廉租住房的建設幾乎為零，這種0：10：0的住房結構比例對鳳岡縣房地產市場的發展是十分不利的，它不能合理滿足各個階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經濟適用房和廉租住房的發展，尤其應該加大建設力度，它既能滿足城鎮中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進城務工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房價格的作用，其社會效用是非常巨大的。上級每年給鳳岡縣下達有3000m2經濟適用房和廉租住房建設的任務，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎勵等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實處，促進鳳岡縣住房結構比例合理化的實現。

第四篇：福建省房地產業發展情況

一、基本情況

（一）在停止住房實物分配、推進住房分配貨幣化方面采取的措施及取得的成效

為進一步推進住房分配貨幣化，加快住房補貼發放工作，２００１年底省政府出臺了《福建省人民政府關于加快住房補貼發放工作的通知》。２００２年貫徹落實《通知》精神取得了成效：預計到２００２年底，全省可向１０萬多個職工發放住房補貼９．５億元。其中有４００多個企業實施了住房補貼，向１萬多個職工發放補貼１．５億元。目前，三明市區已基本完成住房補貼工作，漳州市區行政事業單位已完成住房補貼工作８５％，省直行政事業單位住房補貼工作約完成６０％。主要采取以下措施：

１、建立穩定的住房補貼資金來源渠道，主要立足財政、單位原有住房建設資金的轉化，要求財政狀況較好的市縣，應在每年預算中安排一定的資金用于住房補貼。

２、對公有住房出售收入進行清理，回收被擠占挪用的售房款和單位建房及開發項目貸款，落實可用于發放住房補貼的資金。

３、加快發放購房職工的住房補貼步伐，提高職工購房能力。要求應該發放住房補貼而未實施的市縣應全面啟動。

４、簡化住房補貼發放程序，縮短審批時間，從提出申請到兌現住房補貼不超過３０日。

（二）住房公積金管理機構撤并及健全監督體系的落實情況

住房公積金管理機構撤并情況：

全省設區城市均已基本完成了住房公積金管理機構調整工作的凍結、清理、審計三個環節工作，除福州市外，八個設區市已組建了住房公積金管理委員會。住房公積金管理機構調整工作實施方案經審批。福州市住房公積金管委會名單，待市政府審批，實施方案也已報省政府。漳州市和寧德市已設立了“住房公積金管理中心”。廈門、漳州、泉州、寧德等城市已推薦了住房公積金管理中心負責人。

健全住房公積金監督體系方面落實情況：

１、今年五月，省委編辦批準在省建設廳房管處加掛省住房公積金監管處的牌子，同時增加二名處級領導職數。

２、省建設廳出臺了《關于規范發展個人住房公積金貸款工作的通知》。同時正草擬住房公積金行政監管辦法。

３、與省建行合作，開發全省統一的住房公積金業務處理信息系統，目前已完成軟件編碼。下一步將繼續做好測試和推廣使用工作，將于明年上半年投入使用。

４、按照建設部統一部署，已著手建立全省住房公積金監管信息系統建設，目前已制定了工作方案，擬于明年下半年全面實現全省住房公積金監管系統聯網。

（三）廉租房建設方面

我省實施廉租房建設主要集中在福州、廈門兩市，其他城市僅是以騰退舊公房解決部分住房特困戶。

２００２年，福州市已投資２５００萬元，建造了４４４套１６０００平方米廉租房。目前已安排入住２０２戶，福州市計劃明年再投資２２５０萬元，再建４００套１５０００平方米廉租房，前期工作已基本就緒。為避免貧民集聚帶來社會問題的弊端，現已采取相對分散建造的辦法，今后還將房改中騰退出來的、剩余的、符合廉租房的條件住宅，也納廉租房房源的范疇。對廉租房建設資金問題。一是公共財政預算劃撥一部分；二是土地拍賣收益抽出一部分；三是直管公房拆遷出讓產權回收補償金中劃出一部分。

廈門市１９９５年至１９９９年，市委、市政府把解決最低收入家庭的住房困難問題做為為民辦實事的十大項目之一，每年都拿出一二百套“雙困房”予以解決。２００２年根據《廈門市城鎮廉租住房管理規定》，制定了《廈門市廉租住房租金標準》和《廈門市廉租住房分配辦法的補充規定》。同時出臺《廈門市舊公有住房與政府新購建住房置換辦法》，２０００年由市財政出資２５００萬元購買２５０套住房，作為廉租住房。并且成功置換１２１套舊公有住房做為廉租住房房源建筑面積９９５６．０１平方米，共支付購房款１６４２．７５萬元。

（四）、房地產市場運行情況以及已采取的宏觀調控措施

今年１－１０月，全省房地產開發完成投資１８０億元，比上年同期增長１９．８％，增幅比１－９月增加４．９個百分點，占全社會城鎮固定資產投資２７．５％；商品房屋施工面積３５８８萬平方米，比上年同期增長５．６％；新開工商品房屋１０９８萬平方米，比上年同期增長１１．２％；竣工商品房屋５８８萬平方米，比上年同期增長１８．７％。銷售商品房４９４萬平方米，比上年同期增長２１％，其中商品住宅銷售４１７萬平方米，比上年同期增長１８．８％。全省空置一年以上的商品房面積為２６８萬平方米，比上年底減少１４萬平方米。全省房屋買賣成交面積１４０３萬平方米，買賣金額２２７億元，同比分別增長１６．９６％、２０．１％；

預計全年全省房地產開發投資完成２３５億元，與上年同比增長１５．８％。今年我省房地產市場運行主要特征：

１、房地產開發投資增幅繼續上升，與商品房屋銷售面積增幅比例協調。１－１０月全省完成房地產開發投資同比增長１９．８％，商品房屋銷售面積同比增長２１％，兩者比例相近，表明商品房供求關系基本平衡。

２、商品房新開工面積繼續回升。１－１０月新開工面積增幅為１１．２％，在１－９月上升１．５個百分點，表明開發商受商品房銷售面積不斷增長的影響，對市場前景仍然看好，新開工項目不斷增加。３、商品房銷售市場保持活躍態勢。１－１０月房地產開發銷售商品房４９４萬平方米，比上年同期增長２１％，其中商品住宅銷售４１７萬平方米，比上年同期增長１８．８％。商品住宅銷售面積中，個人購買比重占９３．６％。

從總體上看，今年我省房地產市場全年將呈平穩健康發展的態勢。進入下半年，全省房地產開發投資和新開工面積增長加速，扭轉了上半年因部分城市增長下降造成的增速減緩趨勢。房地產市場供求總量基本平衡，供應結構基本合理，房屋交易平穩增長，存量住宅交易較為活躍。我省房地產市場總體保持平穩發展的主要原因：一是去年省政府出臺的一系列加快房地產市場發展的政策效應已開始顯現；二是今年開展整頓和規范房地產市場秩序后，房地產開發經營行為進一步規范，房地產市場秩序已有明顯好轉，促進了開發投資和消費；三是隨著城鎮化進程加快，城鎮人口大量增加，商品房的需求量擴大，帶動了投資增長；四是居民住房觀念的逐步轉變，以及住房公積金個人貸款和銀行按揭貸款業務大量開展和額度的提高，增強了居民購房的支付能力；五是住宅小區環境和品位的不斷完善提高，吸引居民住房消費。

房地產市場宏觀調控措施：一是轉發建設部等六部委《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》（建住房［２００２］２１７號），并結合我省實際提出補充意見，要求各地加強房地產信息系統建設，建立房地產市場預警預報體系，引導企業理性經營，避免市場大幅波動；發揮城市規劃的調控作用，對商業用房、寫字樓供大于求的城市或局部地段，限制新建該類項目；合理制定經營性房地產用地供應計劃，逐步實現按計劃供地；認真抓好經濟適用房建設，確保各項優惠政策落實到位；加快住房補貼發放進度。二是不定期公布房地產市場運行情況分析。適時向社會公布房地產市場運行狀況分析報告，使開發商了解房地產市場動態，更有針對性實施開發。

搞活房地產市場的主要措施及取得的成效

去年十月，福建省政府為進一步激活房地產市場，刺激住房消費，拉動經濟增長，連續出臺了《福建省人民政府關于加快發展住房二級市場的通知》、《福建省人民政府關于加快住房補貼發放工作的通知》、《福建省人民政府關于加快經濟適用住房和廉租住房建設的通知》以及《福建省人民政府辦公廳關于加強城鎮房屋租賃管理工作的通知》等四個文件。這四個文件分別提出全面開放住房二級市場，調整住房二級市場交易收益分配政策，讓利于民，簡化房改房上市條件，加大住房公積金個人貸款力度；明確要求建立穩定的住房補貼資金來源渠道，簡化住房補貼發放程序，加快發放職工住房補貼；進一步強調經濟適用住房建設的重要性，要求各級政府和有關部門嚴格執行《福建省人民政府關于印發〈福建省經濟適用住房建設管理暫行規定〉的通知》（閩政［１９９８］３８號），把土地行政劃撥、稅費減免、成本及利潤控制等優惠政策落實到位，擴大經濟適用住房實施范圍，制定經濟適用住房銷售管理辦法和廉租住房建設分配管理辦法；健全房屋租賃管理體制，房地產行政主管部門主管房屋租賃管理工作，公安、工商、稅務、計生等部門積極配合，完善房屋租賃合同登記備案和《房屋租賃證》制度，建立商品房屋租賃指導租金制度。今年六月以來，又頒布了《關于加快發展住房二級市場的補充通知》和《關于機關事業單位剩余公有住房的處理意見》，對進一步盤活存量住房，籌集住房補貼資金和廉租住房房源，以及房改房上市收益分配、高級住宅范圍界定、購房契稅征收稅率等作出相應規定。

省政府這一系列文件出臺后，在社會上引起很大的反響。各地采取有效措施加快住房二級市場發展，福州等地舉辦了房地產展銷會和二手房促銷會，房地產二級市場的消費不斷升溫，消費額持續擴大，住房補貼工作進度加快。通過一年來對省政府文件的宣傳與貫徹實施，省政府文件對促進居民住房消費，活躍我省房地產市場的作用已經初步顯現出來，１－１０月全省住房二級市場交易面積４６９萬平方米，交易金額４６．７億元，同比分別增長５５．３％、９８．４％。其中，房改房上市交易活躍，成交面積８３．７萬平方米，成交金額７．７６億元，同比分別增長１５０．４％和１２５．６％。房地產市場成為市民關注的一個熱點，房地產二級市場開始成為經濟發展的一個新的增長點。

（五）房地產市場整規情況

建設部等國家七部委《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》下發后，省政府對整頓和規范房地產市場秩序高度重視，進行了全面部署。省委常委、常務副省長黃小晶主持召開省政府專題會議，專題研究部署整頓和規范房地產市場秩序工作，繼全國整頓和規范房地產市場秩序電視電話會議后，我省緊接著召開全省電視電話會議，部署全省整頓和規范房地產市場秩序工作。國家七部委《通知》下發后，我省充分利用電視、電臺、報刊等新聞媒體，對整頓和規范房地產市場秩序工作進行了廣泛的宣傳發動。各地也都積極利用當地報刊、電視臺等媒體擴大宣傳，對外公布了舉報電話、投訴信箱，同時開展了形式多樣的宣傳活動，形成了輿論氛圍。

為確保整頓和規范工作順利進行，成立整頓和規范房地產市場秩序聯席會議。負責全省整頓和規范房地產市場秩序工作的監督、指導和協調。各市、縣也相繼成立了整頓和規范房地產市場秩序領導小組，各地方政府都制定出臺了本地區的整頓和規范房地產市場秩序的實施方案，對整規的重點、工作目標、工作方法及步驟進行了明確的部署和安排。

從６月份開始，整頓和規范工作分三個階段進行，即企業自查、設區市抽查和全省執法檢查。在整個工作中采取了以塊為主、條塊結合、齊抓共管的做法，將各項任務落實到有關部門和各級地方政府，確保整頓和規范房地產市場秩序工作的扎實展開。

１、省直各相關部門根據整頓和規范房地產市場秩序的工作要求，共編印了整頓和規范工作簡報１５期，及時進行上傳下達，共接收、受理群眾舉報投訴案件７５件，辦結８件，批轉到各市６７件，并進行了有效督辦。省建設廳從八月份開始舉辦培訓班，對房地產開發企業負責人分期進行培訓，目前已辦培訓班９期，培訓人員近３０００人，在建設信息網上公布了企業信用檔案，接受群眾監督；

２、扎實開展自查、抽查和整改工作。全省開展自查自糾的房地產開發企業、物業管理企業以及中介評估機構共計２２７０家，企業的自查率均達到１００％，南平、三明、漳州還組織了對各縣、市的指導和督查，開展了抽查工作，抽查面都比較廣，全省共抽查了４６６家房地產開發企業、物業管理企業和評估機構，各地抽查率均在２０％以上，抽查的質量和效果比較好。莆田市結合中央電視臺焦點訪談曝光事件，舉一反三，對全市房地產開發項目進行地毯式抽查；龍巖市各縣（市、區）抽查面達１００％，中心城市抽查面達３７％；福清市對轄區內的５０家房地產企業抽查了４８家。對抽查中發現的違法違規行為，各地共發出責令整改通知書３１４份，已完成整改２０１份；對各類群眾舉報投訴案件，各地共辦結２１３件。其中，福州、莆田、寧德市共計查處違法違規案件１１４起、罰款１５９．５萬元，收回拖欠的土地出讓金６２７２萬元；龍巖對違規企業和項目立案６起，發出處罰通知書６件，降級１家；南平市檢查中發現了２６起違法違規行為，均進行了有效查處。

３、開展了整頓和規范房地產市場秩序執法大檢查。省政府辦公廳發出《關于開展全省城鄉規劃、風景名勝區規劃執行情況檢查及整頓和規范房地產市場秩序執法檢查的通知》，組成了四個聯合檢查組分赴全省各市、縣開展執法檢查。共抽查了３９家房地產開發企業和４１個開發項目、２７家物業管理企業、２５家房地產中介評估機構。責令有關房地產企業限期整改，并要求當地督辦，并要求當地相關職能部門根據相應法律、法規進行核實取證和依法處罰，共計發出了４８份責令整改通知書和督促整改通知書。檢查期間，共收到群眾舉報電話和投訴計２３５起，接待了部分上訪群眾。

通過這次整頓和規范房地產市場秩序工作，我省的房地產開發經營行為逐步規范，房地產市場秩序不規范的局面得到有效的遏制和扭轉，取得了階段性成效。主要有以下幾方面：一是開發單位依法辦事的意識不斷提高，房地產開發行為日趨規范，房地產開發環境得到明顯改善。與前幾年相比，開發建設單位在開發經營過程中，依法經營的意識增強了，大部分房地產開發企業都能嚴格按照有關規定辦理用地、立項、規劃、建設和銷售等手續，檢查中發現房地產開發過程中不按基建程序辦理有關手續、嚴重違反規定開發建設的行為大大減少。二是房地產開發項目存在的違法違規行為得到及時糾正和有效整改。房地產開發企業在自查自糾階段發現項目建設違反程序的，基本上都能及時自行糾正，補辦了有關手續。全省各地自查抽查中發現的違法違規行為，已完成整改２０１份；各類群眾舉報投訴案件，已辦結２１３件。對部分違法行為需進行處罰的，均已責成所在設區市整規辦依法處罰。三是房地產市場的規范化管理進一步加強。各級主管部門在房地產開發項目審批、土地使用權招投標、建設工程招投標、商品房預售許可發放等方面都實施了制度化管理，各級政府部門在審批過程都實行規范操作，簡化了辦事程序，辦事效率明顯提高。同時通過檢查發現行業管理中的薄弱環節，各地也積極做好建章立制工作，進一步規范房地產市場秩序。如莆田市制訂《關于進一步規范我市房地產市場行為的通知》，廈門市土房局出臺了《廈門市商品房銷售市場規范》，三明市出臺了《關于在房地產開發經營中禁止違規銷售架空層的通知》和《關于加強商品房合同備案管理的通知》等。

（六）物業管理基本情況

１、加快立法步伐。正在抓緊進行《福建省物業管理條例》草案的起草、論證工作，擬于近期報省政府。與省財政廳聯合起草了《福建省物業管理維修基金（商品房部分）管理辦法》。

２、進一步推動住宅小區物業管理的發展，擴大物業管理的覆蓋面。目前我省新建住宅小區和高層建筑基本實行物業管理；已建成的住宅小區和單位、企業自建自管房逐步推行物業管理，覆蓋面將近達到６０％。物業管理水平有了進一步提高，有１２個小區被建設部或者說建設廳評為“物業管理優秀（示范）住宅小區（大廈）”。經考評有９個物業管理項目列入“省級城市物業管理示范項目”。

（七）有關法規的落實情況

國務院《城市房屋拆遷管理條例》出臺后，為了做好實施銜接工作，省政府辦公廳發出《關于貫徹實施國務院〈城市房屋拆遷管理條例〉有關問題的通知》，省政府頒發《福建省城市房屋拆遷貨幣補償暫行辦法》和關于城市房屋拆遷搬遷補助費和臨時安置補助費標準有關問題的通知。省人大也于９月２９日頒布《福建省城市房屋拆遷管理條例》、省建設廳也已制定頒

第五篇：關于我市大力發展房地產業的調研報告

關于我市大力發展房地產業的調研報告

為全面了解我市房地產業的發展歷程及現狀，分析存在的問題，研究和提出相應的對策建議，市發改委服務業科就我市房地產業的相關問題進行了專題調研，報告如下：

一、我市房地產業的發展歷程及現狀

新中國成立至改革開放前，遼陽的房地產業經歷了一個從初步發展到逐漸蕭條的過程。建國初期，遼陽市政府加強對房地產市場的管理，房地產買賣、租賃和抵押活動頻繁。黨的八大以后，確立了社會主義公有制在房地產中的主體地位。房地產業失去了市場的基礎，作為一個行業逐漸萎縮。

上世紀70年代末至90年代初，黨政機關和企事業單位紛紛開始興建職工住宅樓，并以福利的形式分配給本單位職工。這類住宅樓大多數建造于本單位周邊的土地上，小區的規模與環境較差，但總量大。在這一時期，遼陽市房地產企業以國有為主，數量少，開發量也小，市場化程度很低。居民以單位福利房為主要居住場所，只有極少數居民購買商品房，房地產市場還沒有真正走向普通市民。

隨著改革開放的不斷深入，市場經濟體制的逐步完善，國有土地使用權有償出讓、城鎮住房制度改革和住房公積金制度等相關政策的陸續出臺，我市房地產市場開始逐漸發育、成長。1998年7月，國務院發出《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，停止實物分房，實行貨幣分房，建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系，標志著房地產業發展真正地走向了市場，真正地走向了普通大眾。我市房地產業隨之進入了快速發展階段，房地產市場日趨活躍，商品房銷售快速增長，房地產企業實力也逐漸增強，居民生活環境和居住條件都得到了改善和提高。特別是近些年，隨著我市工業化和城市化進程的不斷加快，居民收入和消費需求穩步提高，共同構筑了房地產市場繁榮的社會經濟基礎，也為我市房地產業蓬勃發展提供了廣闊的市場空間，房地產開發投資、商品房施工面積、商品房銷售面積和商品房銷售額均不斷增長。2007年全市房地產開發投資為23.6億元，增長53.6％，占全社會固定資產投資的13.1%；商品房施工面積212.3萬平方米，增長38.9%；商品房銷售面積109.9萬平方米，增長70.2%；商品房銷售額 24.6億元，增長86.6%。2008年房地產開發投資為30.8億元，同比上漲30.5％，占全社會固定資產投資的13.1%；商品房施工面積257.6萬平方米，增長21.3%；商品房銷售面積112.6萬平方米，漲幅為2.5%；商品房銷售額29.7億元，增長20.7%。2009年（預計，下同）全市房地產開發投資為43.2億元，比去年上升40%，占全社會固定資產投資的12.3%；商品房施工面積382.3萬平方米，同比上漲48.4%；商品房銷售面積130.8萬平方米，漲幅為16.1%；商品房銷售額38.8億元，比去年增長30.7%。在房地產開發建設中，商品住宅建設投資主體地位突出。2007年，商品住宅投資為19.3億元，增長 92%，占當年房地產開發總投資的81.8%；2008年，住宅投資為22億元，增長14%，占當年房地產開發總投資的71.4%。2009年，商品住宅投資為26.1億元，增長 18.6%，占房地產開發總投資的60.4%。從上面的數據可以看出：全市房地產開發投資和商品住宅投資數額逐年增加，這說明房地產開發商十分看好在遼陽投資發展的前景。但由于受到國際金融危機的沖擊，我市房地產業在2008年也遇到了一些困難。房地產開發投資、商品房施工面積、商品房銷售面積和商品房銷售額的增速與2007年相比，分別下降了23.1個百分點、17.6個百分點、67.7個百分點和65.9個百分點。2008年末商品房空置面積為53.7萬平方米，比2007年末上升4.9%。面對嚴峻復雜的形勢，市委、市政府全面分析、準確判斷、果斷決策、從容面對，出臺了一系列推動房地產業健康發展的政策措施，如《關于促進我市房地產業又好又快發展的實施意見》（遼市政發【2008】32號）和《關于促進我市房地產業又好又快發展的補充意見》（遼市政發【2008】39號），以應對這次金融危機給我市房地產業帶來的不利影響。2009年末，商品房空置面積為37.0萬平方米，比2008年末下降31.1%。充分說明了這些政策措施對于提振信心、活躍市場、促進住房消費發揮了重要作用，有效地遏止了增速明顯下滑的態勢，實現我市房地產業形勢回升向好。

隨著我市房地產業的發展繁榮，商品房平均銷售價格（商品房銷售額除以商品房銷售面積得出）也呈現逐年遞增趨勢。2004年，商品房平均銷售價格為1745元/平方米，2005年上升為1935元/平方米。經過2006年的小幅上漲，我市商品房平均銷售價格突破了2000元/平方米關口，為2050元/平方米。此后，我市商品房平均銷售價格呈現了明顯的上升趨勢。2007年為2238元/平方米。到了2008年，商品房平均銷售價格在2007年每平方米上漲188元的基礎上，出現了較快的漲幅，達到了2638元/平方米。2009年，我市商品房平均銷售價格繼續上揚，為2967元/平方米，但仍低于全省4034元/平方米的商品房平均銷售價格。在近三年的時間，我市商品房平均銷售價格由2238元/平方米上漲到2967元/平方米，漲幅為32.6%。造成我市商品房平均銷售價格呈持續走高態勢的主要原因是居民可支配收入大幅增長、百姓改善住房的實際需求、城市化進程的加快、樓盤開發成本的增加以及市容市貌日新月異的變化。目前，我市正按照住宅地產、商業地產、工業地產 “三箭齊發”，新城地產、老城地產“雙管齊下”，商品房、經濟適用房、廉租房建設“齊頭并進”的思路，加速推進房地產業的發展。河東新城大力開展北部回遷樓、商貿娛樂城、五星級酒店、寫字樓、體育運動公園等重點建設項目；全面啟動化工新材料、工業鋁材、柴油機產業園等工業地產項目；重點策劃、包裝和招商中央廣場項目、東京城項目、一河兩岸濱水商業項目、濱水生態住宅開發項目、河東醫院項目和大劇院項目。遼陽縣根據新的縣城總體規劃，加快中心鎮、示范鎮、“城中村”改造步伐，大力發展工業和商業地產開發，特別是要加快建設高壓共軌10萬平方米、三三機床5萬平方米、萬興達3萬平方米、匯福汽車2萬平方米和山川電器1萬平方米等工業地產項目。燈塔市加快實施萬寶橋村500戶居民的整體搬遷工作。重點對城區500畝凈地實施“招拍掛”出讓，新增城市開發面積50萬平方米。白塔區以老城區改造，產業“退二進三”為重點。大力打造精密元件、解放小學、新運大街西段、遼紡廠區和湖畔新園、濱湖花園、名學苑、光輝農民新村等房地產開發項目，推進西關商業區2、5、7號地塊及劇院南側地塊招商項目的落地。文圣區以三級以上干道沿街危舊樓房、平房區拆遷改造、城市北部開發為重點，全面推進房地產開發。重點實施魁星樓復建、襄平閣、新華路北三組團、中華大街建發高層東側、天齊棚戶區西側、普化小學南側等地塊的房地產開發項目。太子河區以城市南部2.2平方公里開發建設為重點，加快實施城市南部商住項目、實正地產高檔商住開發、電力開發公司住宅以及東電家園、晟雅格林、“炮旅”商住等房地產開發項目。宏偉區重點實施遼化二、三、四生活區舊城區改造、大打白村整村異地遷移工程和徐家、杜家、小打白村農民新區建設工程，加快推進城市南出入口和文圣路南段兩側開發改造。弓長嶺區重點實施以北出入口改造為重點的北部優化整合工程，推進孫家寨、新三官、小漁村等地塊的房地產開發和主要交通干道兩側的危舊房屋拆遷改造工程，全力推進東鑫果園二期、陳家、龍峰園等棚戶區改造和柳河村等農民新村建設工程。

2010年，我市房地產業計劃完成總投資64億元，力爭完成72億元；商品房銷售額46.33億元，力爭完成49.9億元。全市房地產業開發建設施工面積計劃總規模640萬平方米，力爭完成720萬平方米。其中：住宅地產479萬平方米，力爭完成539萬平方米；商業地產86萬平方米，力爭完成97萬平方米；工業地產75萬平方米，力爭完成84萬平方米。

二、我市房地產業發展過程中面臨的困難和問題

隨著市場經濟的發展和住房制度改革的不斷深入，遼陽市房地產業正在迅速發展壯大，房地產市場持續活躍，開發規模不斷擴大，開發檔次逐步提高，建設了佰億麗景茗城、羅馬假日、龍鼎山莊、文成尚品等一批精品小區。房地產業在我市國民經濟中的地位和作用日益突出，已成為一個獨立的產業，為我市保增長、擴內需、惠民生提供了強有力的保障，鑄造了遼陽城市變遷和人居發展的輝煌歷程。但在發展過程中也存在一些困難和問題，主要表現在：

（一）房地產開發企業資金鏈緊張，出現“錢荒”現象

房地產屬于典型的資本密集型產業，資金投入量大，建設周期長。而我市房地產開發企業以中小企業居多，自有資金少，以期房預售為主，主要依靠滾動發展。在房地產銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴大投資呈良性發展趨勢；但在銷售淡季，特別是受08年金融危機的影響，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金周轉困難，賴以發展的資金鏈受到了較大的影響。

（二）老城區土地資源有限，房地產開發規模小

土地資源是房地產業發展的命脈，因此土地資源的合理利用是實現房地產業高效、有序和可持續發展的物質基礎和必備的硬件條件。由于我市老城區的建筑密度不高,沒有統一的格局規劃，導致老城區可用于房地產開發的土地日益減少，從而造成我市組團化、規模化房地產開發比例不高，難以實現房地產的規模效益，出現單打獨斗、見縫插針、新舊混雜、不成規模的現象。

（三）我市的房地產開發企業規模小、經營實力不強

我市的房地產開發企業從九十年代初期的8家發展到現在的99家，涌現出佰億、榮興、建發等具有一定規模的開發企業。但總體上仍處于規模不大、結構不盡合理的狀況，整體實力不強。目前，我市還沒有一級資質房地產開發企業，二級資質企業也僅為2家，三級資質企業、四級資質企業分別為27家和1家。暫定資質企業69家。暫定資質企業占我市房地產開發企業的比例為69.7%。

（四）住宅區的配套設施尚不完善

目前，我市的部分房地產企業十分注重商品住宅樓的開發建設，忽視了對小區配套環境的營造，不能充分挖掘房地產作為特殊商品的潛在價值，也給我市今后的城市物業管理工作和人民群眾的生活帶來了許多不便。反映比較突出的問題有：小區內的配套設施不到位，如供暖、排污工程未完善；小區內綠地太少，休閑場所待續建。

（五）經濟適用房和廉租房建設比例不高, 住房供應結構不合理

2007年，我市開始經濟適用房、廉租房建設，經過3年的努力，相繼開發了裕隆、繁榮家園等小區，解決了大批困難群眾的住房問題。2007年，全市經濟適用房、廉租房建設面積分別為5萬平方米(702套)和0.5萬平方米（100套）；2008年上升為26.5萬平方米（3883套）和2.12萬平方米（447套）；2009年達到31.4萬平方米（4012套）和9.8萬平方米（2405套）。但仍處于增長慢、建設比例小的狀況；而且部分經濟適用房還存在空置現象；廉租房尚沒有形成完善的退出機制。因此，全市房地產市場產品結構的主要問題是經濟適用房、廉租房建設比例不高，房屋的高檔化趨勢明顯, 形成住房消費市場的供求錯位現象。

（六）住房二級市場不夠活躍

近年來，我市住房二級市場（二手房交易市場）的交易量較以往有所放大。2007年，遼陽二手房交易量為41萬平方米；2008年為38萬平方米；2009年為84.5萬平方米。但我市住房二級市場相對來說還是發展緩慢，對住房一級市場的調節作用不大。主要原因是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規范，相關服務發展滯后；對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠；消費者在購房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標，對消費者的吸引力有限。

（七）住宅追求高自有率，部分消費貪多求大

目前，我市房地產消費的習慣是以全款購買自住為主，追求自有，講究“一步到位”或“盡快到位”，部分市民消費貪多求大，存在過度消費和嚴重超前消費的現象。而這又直接導致了需求的膨脹，引起了房價的上漲。價格的上漲又進一步刺激了消費者盲目的購房沖動，形成“遲買不如早買”、“買小不如買大”的消費預期，加重了居民的經濟壓力。

三、促進我市房地產業今后發展的建議

為進一步加快我市房地產業又好又快發展，針對目前我市房地產業的發展現狀，提出如下建議：

（一）統一思想、堅定信心是大力發展房地產業的前提

省委、省政府對房地產業的發展高度重視，我市也專門出臺了促進房地產業發展的政策措施，這為房地產業又好又快發展提供了難得的機遇。同時，我市城鄉人民收入大幅度提高，消費能力迅速增強。2009年，城市居民人均可支配收入達到14986元，增長13%；農民人均純收入達到7292元，增長13%。不斷增長的居民收入給房地產業的發展提供了資金上的保證。而且，我市城市居民人均住宅建筑面積低于全國、全省的平均值，這就形成了對住房的剛性需求，成為房地產業發展最直接和內在的動力。尤其是我市正在實施的開發建設河東新城，打造太子河左岸經濟帶、改造西關商業區、開發城南商住區、建設站前廣場商業區、改造城市出入口和城區主干道等一系列重點工程，也必然將拉動房地產業新的發展。因此，全市上下必須要進一步統一思想，對我市大力發展房地產業充滿信心。有了信心，需求才能轉化為投資，轉化為市場銷售，轉化為消費。

（二）建立多渠道、多元化的房地產金融體系，拓寬房地產開發的融資渠道

隨著房地產業在我市的迅速發展，單一的融資渠道已成為房地產業持續健康發展的瓶頸；尤其是2008年全球性金融危機的爆發，更加劇了房地產企業資金的相對緊張。因此，今后應結合遼陽市房地產市場的實際情況，促進銀企對接，盤活開發商與銀行的資金鏈。全市各商業性銀行，對資質等級高、實力強、信譽好的企業，要進一步加大授信額度。政府也要當好銀行與房地產企業之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、運行平臺、管理平臺，從而形成政府、房地產企業和金融機構共同支持房地產業發展的完善的房地產金融體系；要繼續擴大對外開放，抓住“南資北移”的有利時機，面向發達地區加大引資力度，吸收外來資金，發展房地產信托業務，開辟多元化的房地產融資渠道，幫助房地產企業破解資金難題。

（三）要采取更加有力的措施，進一步營造良好的房地產發展環境，不斷增強服務意識，為企業發展提供有力保障

我市各縣區、各部門要切實加強對房地產業的指導，完善相關的政策措施，重點是要保持政策措施的連續性和穩定性；要繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，形成推動房地產業加快發展的合力；要緊緊圍繞“大力突破新城，改造提升老城”的總體思路，全力支持房地產業發展。市住建委要運用現代信息技術建立房地產監測分析、信息發布和預警體系，特別要密切關注房價收入比和租售比等重要數據，并及時向社會通報我市房地產市場的情況，引導開發企業理性投資，消費者理性購房；適時舉辦房地產交易會，為開發企業和居民購房搭建平臺；積極推進我市棚戶區改造工作；合理制定我市房地產業的發展規劃。國土部門對土地資源要納入全市的統一調控體系，加強整體規劃和管理，做到有計劃、有步驟地開發，適當增加中低價位、中小套型商品住房、經濟適用房和廉租房用地供應，合理高效地利用土地資源。市人社局要幫助房地產企業做好人才引進和相關職業技能培訓等工作。市經信委、安監和環保等部門要加強對企業管理、安全生產、清潔環保等方面的指導和服務。市外經和招商等部門要幫助我市房地產企業多承攬涉外工程，擴大勞務輸出。市財政和稅務等部門要積極開展調查研究，進一步調整完善適合房地產業發展的稅費征管辦法。各縣區、各部門要高度重視、精心組織、明確任務，狠抓落實，鞏固和增強我市房地產市場回升向好的勢頭，積極為我市房地產業發展創造良好的條件。

（四）堅持以創新為基礎，引導企業實施品牌戰略，培育有競爭力的房地產企業

目前，房地產企業要想生存并壯大，必須要以創新為基礎。企業要強化自身素質，創新經營理念，拓寬發展思路，優化管理模式。同時，房地產企業在發展過程中，應采取各種有效措施，樹立品牌意識，打造精品建設，創造品牌優勢，實施品牌戰略，爭取做成一批有概念、有主題、有規模的房地產項目。市有關部門也要深入開展創名牌、創優質活動，制定專門的獎勵扶持措施，推進品牌創建步伐。要加快發展我市現有的房地產開發企業，建設一批強勢企業、龍頭企業。目前我市有二級資質的房地產開發企業2家，三級資質的開發企業27家。要以這些企業為重點，打造以高資質企業為龍頭、規模企業為基礎的富有競爭力的房地產開發企業梯隊，不斷增強我市房地產業發展的內生動力和活力。

（五）完善房地產開發中的物業配套設施建設，優化住房供應結構，切實保障低收入家庭基本住房需求

當前商品房市場正發生深刻的變化，綠色、生態、人文、科技成為今后發展的新趨勢和新理念。因此，房地產開發企業要加強小區的環境設計和生態平衡，加快配套設施建設，不斷提高服務質量。同時，要積極引導房地產開發企業從我市的實際情況出發，根據市場需求的變化不斷調整開發結構，向不同收入階層提供不同層次的商品房，構造多層次供給體系，改善住房供應結構。為滿足低收入家庭，特別是迫切需要扶持的特困家庭的住房需求，相關部門要繼續加大經濟適用房和廉租房的建設力度，增加有效供給，嚴肅查處經濟適用房建設、交易和管理過程中的違規行為，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服務制度，建立健全以經濟適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問題。建議將銷售困難的部分經濟適用房和小戶型的商品房轉為廉租房，以緩解廉租房不足、部分經濟適用房和小戶型商品房空置的矛盾；或將部分土地出讓金、公積金貸款的收益用于經濟適用房、廉租房的建設，以彌補在經濟適用房、廉租房建設方面的資金缺口。

（六）加快住房二級市場的發展，引導市民的住房消費習慣，形成合理的住房消費需求 只有激活住房二級市場，才能為城鎮居民自有住房的交易提供平臺，為人民群眾財產性收入的增加提供條件，并在盤活存量住房的同時，進一步激發增量住房的需求，為住房一級市場注入新的活力，實現住房二級市場與一級市場有機對接，以推動我市居民住房消費結構的優化升級。因此，今后要大力宣傳二手房交易流程，疏導制約二手房交易的瓶頸，建立住房二級市場交易服務平臺，構建安全、規范、高效和優質的住房二級市場交易服務體系，做到市場信息透明、交易信息透明、評估服務透明、中介服務透明，進一步簡化辦事程序，明確工作時限，實行產權交易一體化。同時，強化中介機構的誠信服務；規范中介市場，取締非法經營。應當廣泛地進行宣傳教育，要積極引導消費者根據自身的收入水平、生活發展階段和工作情況，選擇最適合自己的方式解決住房問題，量力而行，避免落入貪大求多的消費誤區；要鼓勵普通工薪階層家庭實行住房階梯式消費，逐步改善住房居住條件。政府相關部門也應注重培育住房三級市場（住房租賃市場），使住房一、二、三級市場進入一個有效互補的良性循環。