第一篇：關于涿州市房地產業發展問題研究狀態的報告

關于涿州市房地產業發展問題研究狀態的報告

摘要：通過研究涿州市房地產業發展現狀，發現房地產業發展過程中的問題并提出解決問題的建議與對策，最后探討涿州房地產業未來發展的前景與趨勢。

關鍵字：涿州市 房地產業 發展問題

一．涿州市經濟發展概況

涿州地處京畿,位于北京經濟圈的緊密層,距天安門僅六十二公里,總面積七百四十二平方公里,人口六十萬。涿州歷史悠久,人杰地靈,經濟發達,文化燦爛,古跡眾多。因其獨特的地理位置,清乾隆帝皇帝御筆親題“日邊沖要無雙地,天下繁難第一州”。

近年來,涿州確立了“工業立市，以城興市，借京強市”三大主體發展戰略,投資興建和修復了中國影視城,三義宮,兩個高爾夫球場,酈道元故居,盧氏宗祠等一大批景區及誠信,陽光等眾多的接待設施,旅游產業已初具規模。

二．涿州市房地產開發市場發展現狀

目前，全市共有建筑企業54家，其中，施工總承包企業20家（擁有一級資質的4家，二級資質的5家，三級資質的11家），專業承包企業31家（擁有一級資質的4家，二級資質的4家，三級資質的23家），勞務分包企業3家（均為一級資質）。全市共有房地產開發企業36家，（二級開發企業資質3家，三級開發企業資質5家，四級開發企業12家，暫定資質16家），房地產中介機構13家。勘察設計單位7家，監理企業2家。

近年來，建設行政主管部門以確保工程質量和安全生產為重點，進一步整頓規范建筑市場和房地產開發市場秩序，加強工程招標投標、施工許可、現場監管、商品房預售、竣工備案、房產確權等關

鍵環節的管理，圍繞建設程序、建筑質量、安全生產、建筑墻改節能、工程款清欠等內容，開展了多項市場專項整治活動，取得了明顯成效，實現了全市建筑市場和房地產開發市場協調健康發展。

在市委、市政府的正確領導下，認真貫徹落實科學發展觀，深入實施“以城興市”戰略，奮發圖強，扎實工作，較好地完成了各項工作任務，取得了令人可喜的成績。

（一）建筑業發展明顯加快

目前，全市市區在建、新開工程654項，建筑面積156萬平方米，總造價11.5億元，同比增長9.3％。實現稅收5750萬元。

（二）建筑市場秩序進一步規范

按照“標本兼治、重在治本”的原則，不斷深化建筑市場改革，積極穩妥地推行工程量清單、合理低價中標和工程擔?！叭椫贫取?，成立了涿州市建設工程交易管理中心，招投標監管水平明顯提升。認真貫徹《行政許可法》，深入開展行政權力公開透明運行工作，開通了行政審批網絡系統，行政許可事項實現了網上行政審批。

（三）建筑工程質量水平穩步提升

不斷轉變工程質量監督方式，實現了工程重點部位監督向隨機巡回抽查監督的過渡，增加了先進的便攜式無損檢測儀設備，增添了室內環境檢測和市政工程檢測內容，做到了監督覆蓋率100%，全面提升了工程質量水平。

（四）安全生產形勢保持良好

認真落實安全生產責任制，在落實安全專項方案審查備案的同時，加大對現場的監查，加強了日常巡查力度，深入開展，春、秋兩季和冬、雨季施工安全專項整治。繼續開展文明工地創建活動，農民工生產生活環境明顯改善。

（五）房地產開發市場發展勢頭強勁

全市房地產開工項目總面積70萬平方米，新增住宅總面積50萬平方米，完成投資7億多元，同比增長50％。在滿足本地消費的同時，我們瞄準北京市場，利用涿州獨有的區位優勢，適時開發優質、環保、高質量住宅，吸引北京及周邊地區消費者來涿購房,休閑度假宜居地建設取得了積極成果。截至目前，已有近7000戶北京及周邊區域的人來涿購房。

三．建筑業和房地產開發管理存在的問題

在肯定全市建筑業和房地產業發展取得成績的時候，我們還應清醒的看到我市建筑業、房地產開發管理與適應經濟社會快速發展的形勢尚有一定距離。涿州房地產市場在國家調控政策和市場運行規律的綜合作用下，近期出現了房價高位盤桓回落，成交萎縮的現象，其中蘊含的問題和隱患應引起關注。

（一）住房過度開發，商品房空置率大幅上升。

涿州是一個只有60萬人口的縣級城市，當地新增住房需求有限，即使考慮城市發展和北京遷來人口的住房需求，每年所需住房也不過20多萬平方米，但是目前住房開發面積卻遠遠超過這一數字，2009年商品房預售面積46.11萬平方米，今年上半年更是突破43萬平方米，形成一種強大的供應堰塞湖效應，對房價下行形成了巨大的壓力，住房大量閑置，形成了社會資源的極度浪費。據調查該市交工1-3年的住宅小區商品房空置率甚至超過60%以上。

（二）房地產開發企業良莠不齊，房產質量難以保證。

目前涿州市67家房地產開發企業中，具備一級資質的僅1家，二級資質的6家，其余為暫定資質或不具備資質。這些開發企業中，最高注冊資金2億元，而暫定資質的一般都在1000萬元以下，最低注冊資金只有500萬元，這些小型開發企業大多抱著撈一把就走的思想，內部管理和財務制度混亂，其中不乏企業注冊驗資后抽逃資本金的行為，企業抗風險能力明顯不足，建筑工程質量難以得到有效的保障。

（三）房地產市場非理性膨脹，造成地方財政對房地產業的過度依賴。

房地產開發和交易的異?；鸨碳ち虽弥菔型恋厥袌龅目涨胺睒s，據調查2007年該市地王成交價為每畝117萬元，而到了2010年地王拍賣價達到了每畝463萬元。受益于土地價格的節節攀升，從2007年到2010年涿州市財政土地出讓收入從9700萬元增加到70808萬元，短短3年收入增長了6.3倍。加上房產交易營業稅和契稅以及相關的建筑等與房地產相關行業的稅收收入，源于房地產行業的財政收入超過了10億元，占地方財政收入的50%以上。必須看到在財政收入連創新高的同時，財政收入過度依賴房地產行業的問題日益凸顯。

（四）政策調控和實施中存在漏洞，調控效果被打折扣。

由于前期涿州未出臺針對非本地居民的住房限購政策，而一些開發商曾經給出的“買房送戶口”的噱頭，更使得大量外地人涌入涿州，造成涿州房價被一哄而起，泡沫急劇增大。另外從銀行貸款環節看，銀行缺乏認定一套和二套住房的有效手段，只能單一從人民銀行征信系統信息平臺查詢購房人是否辦理過住房貸款，或者由購房人自認一套或二套住房，并寫出保證書，不僅方法單一，并且很難保證真實性，致使投資和投機因素加大，國家房地產調控政策不能有效落實。

（五）保障性住房開發進度遲緩，中低收入者住房難的問題難以緩解。

地方政府保障住房建設缺乏動力，今年地方財政用于保障房建設的投資僅1.3億元，開工建設900套，面積5.4萬平方米，其中廉租房234套，公租房666套，這對于大量低收入者的住房需求來講無異于杯水車薪。

（六）開發商預售資金未納入銀行監管范圍，存在監管真空。

2010年4月，住建部出臺的《關于進一步加強房地產市場監管完善商品房預售有關問題的通知》中明確規定“商品房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設，預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付”。然而大多數開發企業未遵循一個預售許可證申請對應一個賬戶的原則，沒有在監管銀行設立專用賬戶，也未與監管銀行簽訂商品房預售資金監管協議。商品房預售資金中定金和首付款全部由開發商直接收存，銀行只對貸款部分實行監管，給工程按期竣工交付留下了隱患。

四．解決涿州市房地產業問題的措施

全市建筑市場管理工作的總體思路是：按照全省建設工作會議部署，全面落實科學發展觀，緊緊圍繞“以城興市”戰略，繼續推進和深化建筑業改革，調整產業結構，增強企業競爭力，以加大市場監管力度、加強建筑市場信用體系建設、整頓規范市場秩序、加快墻改節能步伐為主要內容，進一步培育和完善建筑市場體系，促進建筑市場持續健康發展，全面提升城市建設水平。

（一）規范房地產市場秩序。

定期舉辦房地產行業的法律法規知識培訓，完善企業誠信體系建設，營造公開、公平、公正的市場競爭環境。

（二）加強房地產市場監管。

加強房地產開發準入、商品房預售管理，對房地產開發項目實行全程監管，促進了全市商品房銷售市場規范化、標準化管理，切實保障了購房者的合法權益，保障了房地產開發項目順利實施。

（三）強化房地產市場信息發布管理。

加強房地產市場信息引導，完善房地產統計和信息披露制度，健全房地產市場預警預報機制，全面、準確、及時的發布市場信息，增強了房地產市場信息透明度。

（四）嚴格控制投機和投資性住房需求，努力增加商品房市場供應，穩定市場預期。建設部門要嚴厲查處房地產開發建設和交易環節的違法違規行為，維護房地產市場健康發展。加快保障房建設進度，解決中低收入階層的住房需求，將保障房建設任務分解落實情況以及項目開工建設、竣工情況公之于眾，以便群眾監督。

（五）物價部門要進一步完善住房銷售明碼標價制度。堅決查處未按規定一房一價明碼標價的企業和違反房地產交易價格法律法規的行為。嚴格房地產市場準入，強化廣告宣傳和營銷管理。工商部門要嚴 厲 查 處 商 品 房 銷 售 中 的 違 法 廣告、合同欺詐等侵害消費者合法權益的違法行為。

（六）涿州市各國有商業銀行要謹慎選擇與房地產開發商的貸款合作，防止房地產市場劇烈波動引起中小開發商破產倒閉而導致的金融風險。

遵循一個預售證對應一個貸款合作銀行的原則，避免銀行間的非理性競爭；認真落實差別化住房信貸政策，保障二三套購房調控措施的有效落實；商品房預售資金要全部納入監管專用賬戶，開發商必須要與貸款合作銀行簽訂“商品房預售資金監管協議”，不得直接收存商品房購房定金和首付款等預售資金，確保預售資金用于商品房項目工程建設直至項目竣工。

五．涿州市房地產業發展前景趨勢

（一）房產銷售滯緩價格高位回落

2010年以來，國家出臺了包括提高貸款首付比例、限價和限購等在內的一系列房地產調控政策，初步遏制了房價快速上漲的勢頭，居民購房意愿迅速下滑。

在房地產調控大環境下，原來來自北京、江浙和山西的外來購買力受到明顯的抑制，而經過前期房價的大幅攀升，涿州市區的房價最高已超過7000元/平方米，比2008年上漲了120%以上，相對周邊其他縣域房價高高在上，遠遠超過當地居民的購買能力，很多當地居民迫不得已把購房置業的目光轉向了相鄰的高碑店和白溝等地區，使房地產購買需求受阻，供求關系快速逆轉，房產銷售滯緩，價格也出現了高位回落的趨勢。

（二）涿州房地產業對接北京

涿州市依托獨特的區位優勢和資源稟賦，積極推進房地產業與北京對接并取得明顯成效。來自北京的購房者尤其關注房產附近的交通、醫療、購物等條件。為吸引更多的北京人來涿州居住，經協調解決,涿州市實現了與北京的醫保掛鉤：居住在涿州的北京市民,可以在涿州的定點醫院直接使用醫?？床?也可以回北京進行醫保報銷。目前,涿州市境內兩家醫院已經通過了北京市醫保部門的考核。

另外，北京市民在涿州購房也將享受到當地居民的優惠政策。涿州市公積金管理中心面向北京發展異地貸款業務，只要滿足貸款條件，北京市民在手續齊全的前提下在涿州購房，可以享受優惠的貸款政策。

涿州市應分發揮涿州的地緣和人緣優勢，加快交通、基礎設施等全方位建設，不斷完善各項優惠政策，規范市場秩序，克服困難，努力工作，乘勢而上，為全面推進我市建筑市場與房地產開發市場管理工作邁上新臺階，為構建和諧涿州、建設“京南保北現代化中等城市”做出積極貢獻！

參考文獻：

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第二篇：唐山房地產業發展問題及對策研究

唐山市房地產企業發展問題及對策研究

專業：工程管理 學號：********** 姓名：*** 摘 要:唐山房地產業是唐山市經濟的支柱性產業之一，產業鏈綿長，對唐山經濟的安全良性運行影響甚大。本文的研究內容主要是唐山市房地產企 業發展問題及對策研究，根據唐山市房地產企業發展普遍遇到問題，提出了唐山房地產企 業的發展策略。

關鍵詞:唐山市；房地產企業；營銷；戰略規劃

我國房地產市場是一個新興的市場，是改革開放的產物。衣、食、住、行是人的四大需求，在中國經濟發展的現階段，衣食飽暖對大部分人來說已經不是問題，而住房問題已成為國民關注的“頭等大事”。房地產業作為驅動中國經濟增長的支柱產業之一，受經濟形勢和經濟政策的影響比較明顯：大城市房地產價格波動較大，中小城市房地產投資減速，行業進入波動的調整期。與國內一線城市相比，唐山市房地產業起步較晚，發展水平還不高；中小房地產企業數量多、實力不強。宏觀經濟形勢和經濟政策的改變增加了房地產行業的風險，唐山市房地產企業如何應對風險，將關系到企業的生存與發展。

一、唐山市房地產企業發展的主要問題 1融資困難，資金風險加大

唐山市房地產企業的資金來源主要包括：自有資金和自籌資金、銀行貸款、銷售款以及少量的施工企業的熱資，其中銀行貸款和銷售款占資金總量的六成左右，這使得企業的現金流受經濟形勢及金融政策的影響較大。當前經濟形勢下，以下幾點將會威脅唐山市房地產企業的資金鏈安全，使企業運營風險增大。第一、宏觀經濟增速減緩，銀行更加惜貸, 第二、資金回籠放慢，影響現金流安全,第三、資金鏈的安全度不高。

2缺乏戰略規劃，盈利模式模糊

在2007—2010年房地產市場上升突進的幾年里，很多唐山市房地企業缺乏長遠發展的戰略規劃，而著重在運作一個個項目，項目賺錢企業就盈利。由于沒有長期的戰略規劃，也不研究企業的經營模式和盈利模式、產品和產業周期、宏觀經濟環境等重要問題，經營業績完全依賴于單個項目的運作情況，因此波動性較大。隨著房地產行業市場調整期的到來，各種問題逐漸涌現：高價拿地者，有及時退出的、有開發猶豫的、有忍痛前行的；幸未囤積土地者，多迷茫于未來的政策、未來的方向、未來的產品、未來的動與不動。

3外來大型房地產企業進入競爭加劇

由于宏觀經濟增長速度放慢，一線城市土地的限制越來越緊，土地資源稀缺、購地成本加大，從而使眾多大型房地產企業集團進入類似于唐山這樣的二線城市，房地產企業的發展受到嚴峻挑戰。而隨著唐山城市化進程的加快，房地產市場處于快速發展期，房地產開發也從單純注重數量到注重品質的方向提升，對房地產企業的經營理念、服務理念的要求更高、更完善，加之很多大型房地產企業登陸唐山市場，使得市場競爭更加激烈，房地產企業的發展空間受到進一步的壓縮。

4管理方式落后，人才缺乏

唐山市房地產企業管理大部分是圍繞某個項目而展開的。企業的管理者將經營的重心放在項目運營上，而忽視企業管理和人才的培養，阻礙了企業持續、穩定的發展。其主要表現在以下兩方面。第一、管理機制不健全，第二、人才缺乏。

5營銷策劃方法單一，缺乏新意

一個好的產品營銷策劃是產品從企業到達客戶的途徑和橋梁，是產品到貨幣、利潤的過程。它蘊含在企業生產開發經營的全過程，由市場調查、參與方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。廣告宣傳、促銷活動、價格策略及銷售渠道是房地產開發企業主要考慮的營銷策劃內容，而在營銷策劃前期進行的市場定位是至關重要的，即根據市場調查，確定房地產開發的消費客戶群、所開發物業的功能、專營性及象征性等內容，這是實施具體營銷策略的核心基礎。

6物業管理不盡人意，盡顯管理制度缺陷 房產或物業開發完成并實現銷售，那么必然要為物業的所有者或使用者提供物業管理服務，以公開選聘的專業化物業管理公司為客戶或業主提供物業管理服務是當前國家法規所要求的內容。評價房地產企業提供的物業管理服務質量最關鍵的指標是業主滿意度。當然，物業管理也要講究成本。而評價業主滿意度的基本指標可以分成以下幾個方面：員工服務質量(態度、及時性、達到業主目標)、安全管理、環境清潔質量和社區文化等。

7房地產開發企業誠信問題堪憂

缺乏深層理性訴求和行業道德自律的價值鏈過于薄弱，使唐山房地產開發企業誠信問題堪憂，競爭向惡性方面發展。很少關注企業深層的價值信念，企業文化表層化，造成了一些企業行為無道德倫理約束，商品房普遍存在的質量問題(施工單位偷工減料、摻雜使假、違約違規等)，商品房銷售過程中存在建筑面積“缺斤少兩”的計量問題(將公共分攤面積超過預定標準或者在涉及到公共分攤面積、頂層花園、小區車庫等問題時模棱兩可等)，物業管理權責不清晰、糾紛難調等，即損傷了企業的競爭力，也傷害了與企業有關的利益相關者[1]。

二、唐山市房地產企業發展的對策 1拓寬融資渠道

要解決唐山市房地產企業融資難問題，必須將傳統的融資途徑與新興的融資途徑相結合，拓寬企業的融資渠道。除了傳統的國內銀行信貸融資以外，還可以通過以下幾種方式融資： 第一、民營銀行與外資銀行的信貸融資。民營銀行與外資銀行的信貸機制更加靈活，有利于唐山市房地產企業融資。第二、信托融資。由唐山市財政牽頭將企業貸款打包做成信托產品，并由中小擔保公司提供信用擔保，向社會公眾募集資金，解決企業的資金困難[2]。第三、股權融資。分為上市和私募兩種，唐山市中小房地產企業主要采用私募股權融資，借助于基金或社會閑置資金投資企業股權，降低企業的資金壓力[3]。第四、典當融資。利用公司資產，通過典當行換取企業發展急需的資金，典當融資以其快速、高效、便捷的特性正成為唐山房地產企業融資的新途徑。

2加快資金回籠速度

鑒于經濟形勢的好轉需要時間，為了保證企業資金鏈的安全性，唐山市房地產企業應積極通過各種營銷手段，加快企業資金回籠。第一、采取價格領先策略擴大銷售量。年輕購房者是當前唐山房地產市場的主要購房群體，這類群體購房的主要目的是滿足基本居住，對價格敏感。因此，唐山房地產企業通過降低價格、提升產品的性價比，可以加快銷售速度和擴大銷售量。第二、采取差異化營銷策略。房地產的差異化營銷包括房地產產品差異化、服務差異化、人事差異化和形象差異化。

3謹慎地選擇項目投資

第一、采取防御型策略[4]。盡管房地產市場開始回暖，但是，在宏觀經濟并未完全復蘇，市場依然存在很多不確定性因素的情況下，房地產企業應該采取審慎樂觀的態度。為了最大限度地提高資金的利用效率，房地產企業應該收縮戰線，謹慎地選擇項目投資。第二、建立戰略聯盟。為了避免風險，避免不利競爭，房地產企業間可以建立橫向戰略聯盟，利用各自的優勢資源，共同開發項目，共求發展。除此之外，唐山房地產企業還可以和產業鏈上的相關企業建立縱向的戰略聯盟，共同應對未知資金風險。

4利用房地產企業調整時期儲備專業人才

人才是當今時代最重要的資源和生產要素，對管理能力不足、人才欠缺的房地產企業的發展起著決定性作用。唐山房地產企業要在市場中站穩腳跟，就要準確定位，牢牢把握好市場開發方向，提高提高自身綜合實力，才能獲得生存和長遠發展[5]。

5建立房地產品牌經營策略

品牌經營是房地產營銷策劃企業發展的必由之路，其核心就是“以人為本”的經營原則，具體表現是從建筑的第一步規劃直至最后服務都必須以為的生活方便、居住舒適作精心考慮。品牌發展經營最重要的原則就是要不斷地創新生活，同時，品牌又是企業綜合素質的體現。房地產項目建設有眾多環節，品牌經營是一項系統工程，要結合開發、體現對消費者全心全意過程的優質服務，提高消費者的生活質量。地產品牌在消費者中有較高的地位，有“精品地產”的美稱。

6規范管理機制

為了提高企業的運行效率，中小房地產企業應完善各項管理制度，以制度的形式明確規范工作流程及員工行為，節省工作任務的時間和費用。在此過程中必須注意兩個方面。制度具有可操作性。在流程設計和任務節點分析的基礎上制定各類管理標準；制度的建立必須按部門職能、組織結構、管理標準進行明晰的管理方案設計，把握適度平衡及人性化的原則，保證制度切實可行[6]。

7提高技術含量創新價值鏈

房地產開發企業的持續競爭優勢的形成和發展的重要路徑是提升技術含金量。技術提升關鍵在于產品的創新。產品創新包括開發新的產品或產品升級換代，這是房地產開發企業創新的基礎。如近兩年房地產業發展較快，房價不斷高漲，很多普通百姓面臨著很大的購房壓力，再加上國家宏觀調控控制高檔住宅的開發，尤其是在一些經濟發達城市．房價過高現象明顯，戶型的創新將為房地產開發企業提供很大的發展空間。另外，單身公寓這類建筑在國內主要城市也有很大的市場需求空間。

三、結論

在這一過程中得出的主要觀點和結論如下：

1）唐山房地產企業的融資現狀較為嚴峻，具體表現為企業自身實力水平較低，資金實力偏弱，經營管理、技術水平落后，企業知名度低，信譽度差、發展動力不足；融資渠道單

一、主要是商業銀行體系支撐著房地產業發展的資金需求；唐山房地產企業信用、擔保體系不完善；商業銀行的經營方式和信貸品種單一，現有房地產金融體制不完善。

2）唐山房地產企業發展存在很多問題，主要表現在依靠銀行貸款融資這一渠道，融資渠道單一造成了企業資產負債率過高；項目管理機制不健全，管理理念落后，大多仍然沿襲初創時的家族式的管理方式；受限于管理者的人才價值觀念與企業人力資源管理體系的缺失，企業大多人才匱乏；缺乏長期發展的戰略意識，其經濟行為大多立足于獲得近期的、短暫的利益。

3）在融資困境的環境下，唐山市房地產企業應著重從融資策略、市場營銷、經營管理、成本控制、合作聯盟等幾個角度思考企業的發展策略問題。

參考文獻：

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第三篇：莒南房地產業發展調研報告

莒南房地產業發展調研報告

一、房地產市場發展基本情況

近幾年來，我縣的房地產市場保持了高位運行、快速發展的良好態勢，房地產投資、新開工面積、施工面積、竣工面積、預銷售面積等各個方面都有較大幅度的增長，房地產市場出現供銷兩旺的局面。

從2005年開始，我縣的房地產投資規模出現迅速增長，全年共完成房地產開發投資2億元，同比增長300%；新開工商品房建筑面積19.3萬平方米，同比增長260%；竣工面積5.8萬平方米，同比增長167%；預銷售面積8.8萬平方米，同比增長131%。

2006年，房地產市場繼續保持高位運行，商品房投資規模保持了強勁的增長勢頭，全年共完成房地產開發投資2.9億元，同比增長45%；新開工商品房建筑面積32.19萬平方米，同比增長66.8%；竣工面積16萬平方米，同比增長176%；預銷售面積15.3萬平方米，同比增長198%。

2007年，完成房地產開發投資3.0億元，同比增長3.4%；新開工商品房建筑面積22.78萬平方米，同比降低29.2%；竣工面積28.57萬平方米，同比增長78.6%；預銷售面積23.9萬平方米，同比增長56.2%。

2008年，完成房地產開發投資2.77億元，同比下降7.7%；新開工商品房建筑面積18.59萬平方米，同比下降18.4%；竣工面積18.16萬平方米，同比下降36.4%；預銷售面積28.59萬平方米，同比增長19.6%。

2009年，完成房地產開發投資3.2億元，同比增長15.5%；新開工商品房建筑面積20.38萬平方米，同比增長9.6%；竣工面積18.32萬平方米，同比增長0.9%；預銷售面積21.55萬平方米，同比下降24.6%。

2010年，房地產市場又出現新的高峰期，全年完成房地產開發投資7.2億元，同比增長125%；新開工商品房建筑面積46.74萬平方米，同比增長129%；竣工面積16.54萬平方米，同比下降9.7%；預銷售面積28.36萬平方米，同比增長31.6%。

2011年上半年，全縣共完成房地產開發投資4.83億元，新開工商品房建筑面積16.4萬平方米，竣工面積2.68萬平方米，預銷售面積9.3萬平方米，完成預銷售額2.67億元。

二、促進房地產市場發展的思路及做法

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為了進一步落實十七大和中央經濟工作會議精神，繼續擴大內需、拉動縣域經濟增長，我們把搞活房地產市場，啟動住房消費作為近期的主要工作目標。通過轉變思想觀念，開拓工作思路，改進工作作風，規范管理，嚴格執法，實行市場監管、項目監管、企業監管“三位一體”的動態監管模式，努力促進我縣的房地產市場供需均衡，房價穩定，保障住宅與房地產業持續、健康、快速發展。

1、加快舊城改造、棚戶區改造的步伐

目前我縣舊城改造、棚戶區改造正處于啟動和發展階段，運作模式主要依托房地產開發這一途徑。近幾年來，國家宏觀調控房地產市場首先調控了土地市場的供給和開發資金的獲取，房地產開發在新征土地困難的情況下，就必須充分利用存量土地做文章。舊城改造、棚戶區改造不但為房地產市場提供了發展的平臺和新的方向，還提供了大量的存量土地和有效需求。這必將為房地產業進一步發展提供新的動力。

2、北城新區的開工建設具有很大的拉動作用

從2011年開始，我縣把打造北城文化新區的工作列入縣委、縣政府工作的重要議事議程，專門成立建設指揮部，納入重點項目管理，列入縣委組織部績效考核辦考核范圍，進行全方位的支持和扶持。北城新區項目的啟動，必將給我縣房地產市場帶來新的發展機遇，帶動房地產市場的快速發展，促進房地產市場出現新的增長期。

三、存在的主要問題

1、房價需進一步加強調控

目前，我縣的房地產市場處于高位運行階段，供給量和需求量都比較大。據了解，全縣每年的住房需求量在60萬平方米左右，每年的供給量在30-40萬平方米，房地產市場供求不均衡，存在較大剛性需求，具有賣方市場的特征，整個房地產市場需求量大于供給量，使得許多樓盤在預售階段就基本銷售完畢。

近幾年，我縣的商品房價格在全市一直處于中等偏上價位，從去年下半年至今年上半年才出現了較大幅度的上漲，房價上漲除了存在剛性需求外，還存在以下幾個方面的原因：一是土地成本上升。二是建安成本上升，包括人工費、機械費、建筑材料費。三是地段和區位較好。四是住宅精裝修程度高。五是收費項目增加及上調。六是個別公司為了應對國家有關調控政策追求自身利益最大化。房價上漲幅度超過居民可支配收入時，勢必造成城鎮居民購房困難，特別是中低收入階層更承受不起過高的房價，因此對房價監管的工作需要進一步

加強。

2、房地產市場秩序需進一步整頓和規范

近幾年，我縣的房地產市場在快速發展的同時，也存在開發混亂的狀況，沒有充分發揮政府調控和城市規劃的指導作用。一是縣城規劃區內無論是地塊大小，也不論用地性質和規劃用途，只可容納1幢樓、2幢樓的土地都進行房地產開發建設，形成縣城內遍地開花的現象；二是開發的住宅小區大部分在幾千平方米到1—2萬平方米左右，超過10萬平方米的小區不多，這樣不僅造成縣城功能分區不清，重復配套建設,浪費資源和資金，更是脫離了“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的開發建設原則；三是舊村改造過程中，個別村居鉆政策的空子，除拆遷還建本村居民住房外，隨意擴大商品房的開發規模，對外銷售了許多手續不完備的房屋，造成房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊，同時造成了大量房屋因手續不完備而不能確權和上市交易，影響房地產市場的健康發展和社會穩定。

3、對房地產市場缺乏科學的信息化管理

目前，我縣的房地產市場信息系統和信息發布制度還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制也沒形成。造成了市場信息不對稱，透明度不高，不利于及時便捷地進行市場監控，不利于合理引導房地產投資和消費。

4、缺乏市場調控機制

一是土地儲備供給機制運行效率不高，土地供應沒有結合市場供求情況進行有計劃有步驟供給，這很容易造成土地供給“大小年”的現象發生；二是沒有建立控制開發建設規模的相應制度和具體措施。使房地產市場供求結構不穩定，出現商品房供不應求或大批積壓等失衡情況的發生?？梢哉f，以上幾個方面的問題，是影響和制約我縣房地產市場健康發展的主要因素。

5、開發資金不足，影響項目的建設進度

近幾年來，國家針對房地產業出臺的各項調控政策，對我縣房地產業最大的影響是銀行貸款難度增大。企業從土地的取得到項目的建設都需要大量的資金，而企業在銀行獲得的資金只占一小部分，大部分資金靠企業通過其他方式獲得，對于資質等級低的企業則更難獲得貸款。資金的不足使得開發項目建設進度受到較大影響，進而影響竣工交付時間，據了解，我縣大部分開發項目都存在延期交付的情況。

四、下一步加快發展我縣房地產市場的應對措施及建議

1、加強規劃的龍頭作用和剛性作用

房地產開發必須按規劃進行，實行成片區、成規模的開發。堅持新區開發和舊城改造相結合，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。正確處理經營城市和舊城改造的關系，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危舊棚戶區和“貧民窟”住房。嚴禁企事業單位自建自用和零星開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式。房地產開發必須按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。

2、調整住房供應結構，引導普通商品房建設，加快經濟適用房和廉租房的建設

我縣住房供給結構不合理，經濟適用住房、廉租房供給數量少，高檔房、大面積房偏多。經濟適用住房的供給數量，每年平均在7-8千平方米，僅能滿足不到100戶中低收入階層的購房需求，根據我縣住房收入狀況普查結果，每年的經濟適用住房需求量在300套左右，供應數量遠遠滿足不了需求，造成經濟適用住房供給緊張、價格上漲。目前我縣還沒有建立完善的廉租房供給體系，不能解決最低收入階層的住房問題。發展經濟適用住房和廉租房既是體現政府為民、利民、親民的形象工程，同時也對房價的過快上漲起到很大的抑制作用。

3、加快廉租住房建設，促進我縣房地產業的發展。不要局限于提房地產就是買房和賣房，要著眼于房地產業概念的內涵和外延，用大房地產業的理念來發展房地產業，學習香港等地的先進發展理念，用好現有資源，建一批適合低收入家庭租住的房屋，以靈活多樣的租賃方式，盤活縣域內的房屋資源，大興房地產租賃業。

4、采取有效措施，降低住宅成本。

一、要規范土地市場，在當前及今后一個時期，政府和有關部門要從體制、機制、法制三位一體的角度，多管齊下，規范土地價格，特別是要規范土地一、二級市場，從而為降低房價打下基礎。

二、推廣新型建材，降低成本消耗。要堅持采用技術含量高、建筑成本低，污染程度輕的建材；

三、加強招投標管理。要通過工程技術招投標，把技術能力高、造價成本低、管理規范的建筑企業擴大到普通商品房建設中來；

四、剔除不合理收費，2007年我縣房產成本中的各項費用為213元／平方米，比重高達２６％，這其中有些不合理必須予以剔除，主要減輕住宅建設不分攤的基礎設施負擔，分流基礎設施費用：一是公益性和非盈利性的市政建設，如道路交通、給排水配套等應由政府投資；二是公共服務設施，如文化教育、學校、醫療衛生等，也應由政府投資；三是商品性或營利性基礎設施建設，如能源供應、通訊設施等，應按市場經濟原則，由相關企業投資建設，投入的資金由營業收入回收，并獲得利潤，不應納入房價；四是住房內部直接為生活服務的配套設施和某些外部環境，如水、電氣管道，綠地及住宅小區內的道路等設施，應由房地產開發企業投資，并納入房屋建造成本，構成房價組成部分。

5、加快房地產金融改革步伐、用足用好住房公積金。金融機構與房地產開發商要緊密合作，開展各種較為靈活的房地產金融業務，為房地產業的發展不斷注入新的血液、新的功能。同時，用足用好住房公積金。1996年實施城鎮住房制度改革至今，我縣已收繳住房公積金3.04億元，如何用活這部分資金，加快公積金貸款，并結合商業銀行住房抵押貸款，以多種形式提高居民購房能力、努力擴大有效需求，促進我縣房地產業的發展，具有更重要的作用。

6、住房專項維修基金應盡快建立

設立住房專項維修基金的目的就是為了保障商品住宅及其相關公共設施的大中修和更新改造，延長房屋的使用壽命，為維護住宅小區的良好環境，保證住宅小區設施設備的正常運行和使用創造必要的條件。

住房專項維修基金設立的有利因素：一是建立起住房專項維修基金，解除了人民政府、主管部門、購房人等多方面的后顧之憂。二是維修基金是為房屋的共用部位、共用設施設備大中修和更新改造而建立的儲備資金，對延長房屋的使用壽命、實現物業的保值增值起到了積極作用。三是維修基金的建立，可以有效地解決房屋共用部位、共用設施設備的修繕、更新、改造，化解業主之間的矛盾，有利于明確物業管理收費與維修基金的關系。因此，建議在我縣應盡快建立住宅專項維修基金。

總之，我們要通過不懈的努力，使我縣的房地產業發展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。進一步完善房地產開發市場，積極引導房地產業向規模化、集約化、品牌化方向發展，促進我縣房地產市場平穩健康發展

第四篇：房地產業偷逃稅問題解析

房地產業偷逃稅問題解析

隨著我國市場經濟體制的逐步確立和住房制度改革的深入以及人們生活水平的不斷提高，房地產業的社會需求及其在國家產業結構中的位臵曰漸突出，房地產行業飛速發展。房地產行業已經成為拉動經濟發展的重要力量和新的稅源增長點。但由于種種原因房地產開發企業偷逃稅情況比較嚴重，已經成為稅務部門日常管理的難點和社會關注的熱點。

自國家實行土地有償出讓、轉讓制度以來，房地產市場發展非常迅猛，私人擁有房地產的數量不斷上升，全國房地產開發投資增長強勁。然而與迅猛發展的房地產業相比，我國房地產稅收收入的增長卻十分有限。據統計，1998-2003年，我國房地產開發經營總收入和財政收入總額的年平均增幅分別為25％和 17％，而與此密切相關的房地產稅收收入雖然絕對量增長也較快，但稅收收入額占整個財政收入的比重始終維持在4.4％左右，增長非常有限，這與近年來整個國民經濟持續穩定增長，房地產業迅速崛起壯大的情況很不協調（詳見《我國現行房地產稅制的博弈分析》，載于《稅務研究》2005年第5期）。根據10省市地稅局的統計顯示，從1994年至2001年間，房地產稅收收入在各地地方稅收收入的比重全部呈現上升趨勢，平均比重從1 994年的2％上升到2001年的 6.89％，由此可見其發展之迅速。但是，房地產行業的發展速度和稅收增長明顯不成比例。例如，北海市商品房交易額2001年為27375.59萬元，2002年為 56842.56萬元，2003年為60370.78萬元，而2001、2002、2003房地產企業所得稅收入僅分別為445萬元、183萬元、396萬元?？梢姺康禺a行業偷逃稅的嚴重程度。

一、房地產業偷逃稅的主要手段

（一）通過各種方式將合法收入轉移或不記營業收入偷逃稅款

一是房地產開發企業通過與其他單位合作建房等方式，以房換地，不記收入偷逃稅款。部分房地產開發企業由于自身資金不足和征地的需要，抑或是擁有土地一方的利益需要，房地產企業與外單位簽訂聯合建房協議后，用所建房屋換取土地，而所換價值不按規定確認銷售收入，不按規定申報納稅。

二是房地產企業以商品房或門面抵工程款不記收入偷逃稅款。房地產開發企業屬勞動密集型、資金密集型企業，開發前期資金投入大、資金短缺嚴重，而建筑安裝工程在承接建安工程時，為了順利拿到所招投標項目，經常出現與房地產開發企業協議首先帶資入場的現象。房子建成后就以相應等值的商品房或門面（工程隊得到的是近水樓臺先得月的優先購買權）抵建安工程款。

三是房地產企業以收據收取車庫、雜物房等售房款不記收入偷逃稅款。國家建設部和國家測繪局對房地產行業在辦理產權登記時有規定，凡架空層高度未達到2.2米的車庫、雜屋不予辦理產權登記。房地產開發企業開發商品房時一樓的雜物屋和頂屋的坡屋一般都未達到2.2米高度，部分車庫也未達2.2米高度，在銷售此類房屋時與購房者一般以合同形式約定使用年限。房地產開發商以不能辦產權證為由，在售房時自制收款收據，將收取的金額掛“其他應付款”或干脆挪做“小金庫”使用。此種偷稅手段也是房地產開發企業常用的一種，且較為普遍。

四是房地產企業通過代收各種“初裝費”及基金不記收入偷逃稅款。按現行房地產開發企業運作方式來看，房地產開發企業在收取售房款之外，還收取部分代收代付或代墊款項：如有線電視的初裝費、網絡寬帶初裝費、電話電纜初裝費、煤氣管安裝費、房屋交易費、辦證費、房屋維修基金、水電增容費等等各種費用。現行營業稅政策規定，營業稅的營業額為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用，包括代收、代墊款項。而房地產開發企業以企業實際沒有取得代收代墊款項收入為由未進行納稅申報，這種偷稅現象在所檢查的房地產開發企業中占了絕大多數。

（二）通過土地評估增值虛增開發成本偷逃稅款

按照建設部門的有關規定，房地產開發企業的資質規定了注冊資本越多、開發規模越大，則資質等級越高。目前房地產企業有相當一部分是民營企業性質的有限責任公司，這些企業在初建時其注冊資本不大。為了提高資質，這些規模較小的房地產開發企業利用購進的土地經初步“三通一平”開發后，進行土地評估、迅速增大注冊資本，提高資質。而評估增值的土地成本直接記入開發成本，虛增土地成，減少企業所得稅稅基，達到既增資又偷稅一舉兩得的目的。還有些房地產開發企業則與建筑安裝企業相互勾結做假虛增成本，多計成本偷逃稅款?，F行建筑安裝企業的建安發票，主要實行由稅務征收部門或發票管理部門代開的辦法，只要繳納營業稅及附加，在開票“窗口”或征收部門都能開到，少數地方把建安營業稅及附加作為“引稅”的重要渠道，這就為房地產開發企業偷逃企業所得稅有了可乘之機。房地產開發商用支付3.3％的營業稅及附加的代價，就可以輕松偷逃33％的企業所得稅。

（三）采取“假借款、真按揭”偷逃稅款

隨著銀行經營方式多元化的發展，金融按揭貸款購房方式作為一項新興實用的服務項目，很快得到房地產公司和住房消費者的青睞，成為房地產銷售業務中的主要方式。房地產公司利用這一銷售方式的特殊性，將銀行按揭的款項記入往來科目而不做收入處理，從而達到隱瞞營業收入、偷逃稅款的目的。通過對房地產行業稅收專項檢查發現，有的房地產企業為緩解資金壓力，采取假按揭的方式，通過收集個人身份證、戶口簿搞假銷售，或串通購房者，虛抬房價搞假按揭，騙取銀行貸款來彌補資金缺口，在賬目處理上不記銷售收入，而是作為長期借款記賬，偷逃稅款。

（四）利用建安公司、銷售公司等關聯企業進行偷逃稅款

近年來，房地產開發已成為一些地區新的支柱產業，房地產開發企業也在向集團化發展，新的戰略轉移出現了新的偷逃稅手段。也就是說，房地產開發企業發展到一定程度后，利用自己的親戚朋友注冊成立了一些相應的建安公司、銷售公司、物業公司，使其成為控股公司或全資公司，將開發商品房的建安工程交由關聯的建筑公司承建；將房地產的銷售業務分離出去，經營其房產開發企業的代理銷售業務、廣告業務等：物業公司則代收房產開發公司一切價外費用，如代墊代付維修基金等費用。這些關聯企業通過訂立各種假各同等手段，相互調控收入及利潤，以達到偷逃稅款的目的。如我們在檢查北海市某房地產有限公司時發現，該房地產公司與承建該項目的建筑公司的法人代表是夫妻關系，兩公司利用假合同虛增成本偷逃稅款1 22萬元。

（五）人為造成賬務核算混亂進行偷逃稅款

其表現主要有以下幾種現象：一種是不結轉收入，不核算成本。房地產開發資金使用成本較高，應繳稅款金額較大，部分房地產企業為節省財務費用，主觀上存在拖延繳納稅款的故意。從我局2003年上半年對1 2戶房地產開發企業的調查情況看，普遍存在預收款不結轉收入申報納稅的情況，涉及的金額達6000多萬元。另一種是不按財務制度和稅法規定確認收入的實現和開發成本的結轉，而根據企業的經營、融資的需要隨意確認收入和結轉成本。這兩種現象都將導致企業利潤不真實。影響企業所得稅應納稅所得額，這種偷稅手段在房地產開發企業所查的案例中較為普遍。還有一種是利用行業特點，故意調整成本。每個房地產開發項目一般都要經過前期準備、工程施工、驗收出售等階段，開發建設周期少則幾個月，多則數年。這個特點決定了房地產企業在會計核算上的連續性比較強。特別是有多個房地產項目同時進行的開發公司。各項目的成本劃分不是很清晰。房地產公司正是利用了這一行業特點，制造了“明虧暗盈”的假象。房地產開發公司往往將幾個開發項目不易區分的成本混在一起，設臵一個“共同費用”賬戶，結轉經營成本時不是按照權責發生制原則和配比原則進行，而是根據收入情況，利用“共同費用”賬戶隨意調整，達到其調減利潤偷逃稅款的目的。

（六）利用“預提費用”賬戶虛增成本偷逃稅款

按照稅法有關規定，根據預提費用年末不得留有余額的規定及權責發生制原則，對開發建設周期比較長的房地產開發的預提費用，應區別不同情況進行處理。但是許多房地產公司“預提費用”賬戶中提取的費用年終存在大量結余。此類房地產開發公司主要采取兩種方式虛增成本：一方面，通過爭取地方政府及有關部門的優惠政策來少付或者不付各項費用，同時仍提取按照規定應支付的各項費用，而不是按照實際支付金額計列相關費用；另一方面，繼續提取國家已取消的收費，形成應付而付不出的各項費用長期掛賬，通過“預提費用”等往來賬戶記入開發成本。房地產公司通過上述方法造成賬面上經營虧損，實際上未付出的費用是贏利，從而達到不繳或者少繳企業所得稅的目的。

二、房地產企業偷逃稅收的原因分析

房地產業是現行稅制下繳納地方稅種最多的行業，涉及10個稅（費）種類：主要稅種涉及建筑安裝環節3％的營業稅和銷售不動產環節5％的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地使用稅、土地增值稅、印花稅、房產稅（自用房、出租房）、個人所得稅、企業所得稅（外商投資企業和外國企業所得稅）、契稅（由業主繳納，房產部門代收）。筆者對北海市地方稅務局重大案件審理委員會2004年審理的6戶房地產企業涉稅案件情況進行比較分析，結果發現偷逃的地方各稅總額占房地產開發企業應納稅總額的 78％。偷逃稅比例較高的稅種集中在營業稅、企業所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產稅等稅種上。究其根源有以下幾方面原因：

（一）我國現行房地產稅收政策繁雜，給納稅人自行申報納稅帶來難度，也為房地產開發企業偷逃稅提供了可能

在房地產業目前的鏈條中，從土地使用權的出讓到房地產的開發、轉讓、保有等諸環節涉及的稅種有1 2個，分別是營業稅及城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等。由于涉及的稅種多。各稅種的征收環節和計稅依據各不相同，這些繁雜的稅種和計算過程讓內行記不住，外行看不懂，造成征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴重。首先，房地產市場的稅制結構不合理。目前，在房地產市場上，開發階段稅少、稅負輕，而流通環節稅重。這種稅制結構實際上鼓勵了投機，又助長了土地的隱形交易，致使逃稅現象嚴重。其次。房地產市場的稅費多，負擔重，使企業稅負重，增加了建房成本，使部分房地產企業偷稅動機較強。再次，土地使用稅計稅依據不合理。我國土地使用稅的征收，不是按價值征收，而是按面積征收，這種征稅形式不能隨著課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。這在某種程度上縱容了房地產商去投機和偷漏稅款。此外，內外有別的兩套稅制，導致房地產市場上的不公平競爭，也使得內、外資房地產企業的偷稅手段更復雜更隱蔽。

（二）房地產開發企業具有較復雜的社會背景，其復雜的背景為房地產開發企業偷逃稅提供了可能

目前房地產開發企業大致可分為兩類，一類是職能部門下設的“三產”或“集體”企業，利用部門優勢從事房地產業開發；另一類是一部分下海經商的能人和部分具有一定社會背景和社會活動能力的人，他們組建的有限責任公司（有的實際就是一個人的股份，實為個體老板）與政府及相關職能部門有著千絲萬縷的聯系。因此，他們為了追求高額利潤，抓住行業經營的特殊性，利用其自身影響力和擁有的各種資源干擾和影響著房地產稅收的征管，抓住稅收監管的空檔和漏洞以及對偷逃稅的處罰不力等因素，采取各種復雜隱秘的偷逃稅手段進行瘋任的偷逃稅活動。同時，由于房地產企業不僅能給地方政府帶來滾滾的財源，而且能為地方政府樹立良好的社會形象，在短期利益驅動下，地方政府無形中為房地產企業偷逃稅款充當了“保護傘”.如有的地方政府為加快城市建設，減輕財政支出壓力，在招標的房地產開發項目中附加配套開發建設項目，并在稅、費上做出允諾，同時要求稅務部門提供稅收優惠，或擅自擴大稅收優惠政策享受的，使稅法的權威性和嚴肅性受到破壞。

（三）房地產開發企業的行業特性與現行稅收征管滯后，為房地產開發企業偷逃稅提供了可能

從房地產開發企業業務流程可以看出，一個正規合法的從事房地產開發的企業，要經歷土地使用許可證的申請、房地產開發項目立項和投資計劃審批、規劃許可申請、施工許可申請，而在辦理這些申請和許可期間，已形成了房地產開發企業開發某一項目的基本要件，如項目名稱、項目性質（住宅或綜合樓）、占地面積、建筑面積，同時也發生了部分開發成本及費用。從房地產開發過程來看，各行政管理部門之間的管理相當嚴密，沒有上個環節的審批、許可、費用繳納，下一環節就辦不了，這些許可的辦理及成本費用的支付都是在稅務管理和納稅申報事項前發生的，而現行稅收政策在房地產開發企業發生了銷售收入時，才對銷售商品房確定收入時間、成本扣除及成本分攤作了相應的規定，可以說稅務部門是房地產開發企業開發產品事后介入管理的。因此，稅務部門不能有效監控、準確掌握房地產開發企業在房地產開發過程中形成的成本費用信息。房地產開發企業因多個項目同時開發或先后滾動開發，根據現行財務制度規定應將歸集的開發成本按各項目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比分攤計入開發產品，在已完工的開發產品和已銷售的開發產品——商品房中按收入成本配比原則，分攤計算出銷售成本，計入經營成本。期間費用按當期實際發生列支進入當期損益。由于現行稅收政策規定土地增值稅的計稅依據是土地增值額，企業所得稅的計稅依據為應納稅所得額，而房地產開發企業的產品開發周期較長或先后滾動開發，企業利用行業的特性，不按財務制度和稅法規定進行正確的財務核算和納稅申報，使得現行稅制下繳納地方各稅最多的一個行業——房地產行業，成了偷逃稅的重災區。其納稅比例較高的稅種如企業得稅、土地增值稅、土地使用稅，成了偷逃稅比例較高的稅種。

（四）稅務機關對房地產業稅收管理不到位，打擊房地產業涉稅違法行為力度不夠，客觀上為房地產業偷逃稅款提供了機會

首先，稅務機關未能開展與其他行政管理部門之間的房地產開發項目信息交流，自身也不具備收集到相關信息的手段，無法在房地產開發過程中有效地參與管理和監控，不具備利用有效管理要互助在最佳時機對納稅人進行稅務管理的條件，客上給了房地產業納稅人偷逃稅的機會。其次。稅務部門檢查稅收一般是以為單位，但由于房地產企業大部分都是跨、跨地域滾動開發，流動性比較大，很容易造成虧損的假象。如果一個樓盤還沒有賣完，但是開發商看錢賺得差不多了，有等到結算，用賣房款去開發第二個樓盤，盡管一個一個樓盤銷售了，但是賬面上卻一直是虧損的。再次，稅務人員在查處涉稅案件過程中經常受到各種因素干擾，導致行政處罰力度低，涉嫌犯罪的案件移送率低，無法追究責任人的刑事責任。多數案件是以補代罰、以罰代刑。偷逃稅成本不高是造成該行業納稅人屢查屢犯、屢教不改的重要原因。

三、防范和治理房地產業偷逃稅的對策

（一）加強房地產開發整個過程的監控，從征管環節防止房地產業稅收流失

從房地產企業偷逃稅款的手段和原因來看，納稅人偷逃稅款發生在房地產開發的每一個環節。因此，要遏制房地業偷逃稅行為，需要稅務部門對房地產開發各環節進行跟蹤，強化對房地產業的全程監控。一是加強部門配合，建立信息傳遞制度，實現稅收的源泉控管。房地產開發業務的每一個環節都必須通過政府部門辦理相關手續，稅務機關應加強與土地管理、城市規劃、城市建設、房產管理等部門的聯系，建立信息傳遞制度，及時掌握房地產開發企業的涉稅資科。并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業建筑本等信息。為了增強納稅人信息的真實性，稅務人員在取得納稅人稅務登記資料后，應到現場進行實地調查及到相關部門核實情況。如北海市政府在前幾年對享受停緩建稅收優惠政策的房地產項目分別發給了優惠證，但許多重新開工的項目超過了原來規定的優惠范圍，要么擴大享受優惠政策的面積，要么把沒有享受優惠政策的項目當作享受優惠政策的項目報批。因此稅務人員只有通過實地調查和核實，才能杜絕超范圍享受稅收優惠的現象發生。二是改進稅收征管手段，提高管理效率。一方面要加強對房地產企業納稅人的登記、申報管理，并實行全程跟蹤管理，經常分析有關稅源，發現問題及時檢查，涉嫌偷逃稅的，及時移交稽查部門，防止因稅務機關內部管理脫節而發生偷逃稅行為。另一方面加大對房地產開發工程的成本審核和票據的審核管理力度，增加建安企業的工程成本真實性和準確性，盡量防止房地產利用假合同、假信息虛增成本，以達到偷逃稅款的目的。同時，稅務部門還要加強對房地產企業銷售環節的監控。房地產業的稅收主要體現在銷售環節，稅務機關在銷售環節加強對房地產票據領用、管理、結算的管理，就能最大限度地掌握房地產開發企業的收入情況，據此審核企業申報納稅的真實性和準確性。

（二）強化對房地產行業的稽查，加大對房地產業偷逃稅的懲處力度

為從根本上堵塞房地產企業稅收流失的漏洞，建立起房地產行業良好的納稅秩序，地稅部門除了加強對房地產開發各環節的監控外，還應該應有針對性地采取措施，加大對房地產行業偷逃稅款行為的查處力度。一是加強對房地產行業的選案工作，提高選案的準確性?；椴块T通過對征管部門和房地產審核小組提供資料的分析，有選擇性地對房地產企業進行重點稽查。二是努力提高稅務稽查人員的素質，加強對稅務人員職業道德教育和業務培訓，增強道德修養，提高查賬能力，并建立有效的監督機制，對稽查案件的質量實行定期檢查，嚴格落實執法目標責任制，規范辦案人員依法檢查、依法處理。三是加大對房地產涉稅案件的處罰力度。要敢于破除“人情稅”、“關系稅”堅持依法納稅，堅持依照《稅收征管法》有關規定，對查處出的偷稅款及罰沒款久拖不交的房地產企業，采取強制措施，依法堅決催繳入庫；對大案要案，按照法律程序移送司法機關并對偷稅者予以重罰，對法人代表和財務人員追究法律責任，讓其再不敢有半點偷稅逃稅之心。

（三）全面實施房地產稅收一體化征管，建立房地產業各稅種的稅源控管

國家稅務總局下發的國稅發[2005]82號文，要求在房地產行業推行一體化征稅的全新管理模式。一體化征稅的目的，在于堵截房地產行業比較嚴重的稅收流失。實行所謂一體化征稅，主要是以契稅征管為切入點，借此全面掌控稅源信息，再通過征收機關間的配合，準確、快捷地傳遞這些信息，實現信息的互通共享，從而跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源情況，提高稅收的管理質量和效率。在房地產業目前的鏈條中，從土地使用權的出讓到房地產的開發、轉讓、保有等諸環節涉及的稅種有12個之多。由于涉及的稅種多，稅收征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴重。但是，房地產稅收諸稅種征管所依據的基礎信息大致相同，利用契稅納稅申報以及從房地產管理部門取得的信息，就可以加強房地產稅收諸稅種的稅源控管，從而減少稅收流失，使房地產稅收管理的科學化、精細化提高到有效的水平。

（四）改革和完善房地產稅制，從源頭上堵住房地產企業的偷逃稅漏洞

隨著市場經濟體制的深入進行，房地產行業已成為國家的支柱產業之一，對國民經濟和社會發展的影響遠非昔日可比。在現行的稅制下，簡單地加強征管，加大對逃稅企業的處罰力度，對遏制全行業避稅有一定作用，但非治本之策。要比較徹底地解決偷逃稅問題，就必須進行稅制改革，從源頭上堵住房地產企業的逃稅漏洞。改革現行房地產稅制的關鍵是在遵循效率、公平和財政原則前提下，從根本上消除房地產行業信息不對稱的問題。要從房地產開發環節著手，結合土地流轉制度改革及房產保有階段的稅制結構調整，減少房地產行業的私人信息擁有量，增加房地產開發建設的信息透明度。只有如此，價格機制才能理順，房地產稅收與房地產經濟增長的良性循環及消費者對商品房正常的消費預期才能實現。改革的方向是建立科學的物業稅收體系，在統-內外稅制的基礎上，按照簡化稅制、擴大稅基、降低稅率的總體思路，改革房地產過于混亂的租、稅、費體系，簡化歸并房產稅與城市房地產稅等稅種，完善契稅和印花稅，開征遺產稅與贈與稅等，建立一個稅負合理、結構科學、征管便利、收入穩定、調控有效的物業稅體系。

第五篇：花都房地產業發展態勢

花都房地產業發展態勢

截止2010年初，據我的觀察和有關資料分析，花都目前發展最為迅速的行業之一是房地產，其發展規模甚至有超越番禺的趨勢。

（一）花都房地產業需求量

表1：2010年1-1月 廣州市十區住宅交易登記累計信息

*注：均價=總成交金額÷總成交面積

*本數據包含廣州市十區住宅的預售合同備案數據和現樓銷售數據；如需全市各用途房屋交易詳細情況,請點擊這里 *月報表統計時段為上月26日至本月25日，年報表統計時段為上年12月26日至本年12月25日。

資料來源：中國廣州政府陽光家緣網

表1是2010年1-1月廣州市十區住宅交易登記累計信息，表1顯示花都區在廣州市十區中住宅交易宗數、面積分別排名第一、第二，均價卻排名較低。這說明花都目前房地產交易頻繁，需求量大，但價格雖然位于中低水平，但有資料顯示其價格一直處于較為平穩的狀態，而且有上升的勢頭，這對花都房地產業發展也是十分有利的。

（二）花都房地產業供應量

附新聞1皆屬“產量大戶”都是大盤

花都：新增供應連續3年全市第一?；ǘ紖^房地產分布的非常明確，洋房主要分布在區府板塊和汽車城板塊，別墅主要分布在山前大道板塊。據不完全統計，目前花都在銷售樓盤有40余個，而外來開發商占了50％以上，其中包括了眾多品牌開發商，如祈福、方圓、新鴻基等。根據中原地產相關數據顯示，花都區在今年上半年的新增供應最大，超過100萬平方米，占全市總量的32％。另據記者了解到，年底花都樓市還將有巨大的一批貨量應市，單一個汽車城板塊就有近3000套產品供買家選擇。另據相關資料顯示，花都區新增供應量三年來都是全市第一。

以上新聞顯示花都新增供應連續三年全廣州市第一，這充分表明，花都房地產開發十分迅速，加上表1顯示的需求量可觀，供應量和需求量相當，足以可見花都房地產的有利條件。

（三）花都交通為房地產帶來契機

圖1：花都重大項目之廣州市地鐵九號線

圖2：花都重大項目之道路與橋梁改造完善工程

附資料1花都交通介紹

花都是廣州市、珠江三角洲通向中國內地的北大門，擁有發達的水、路、空、鐵立體交通網絡。區內有三條國道（105、106、107）和五條高速公路（京珠高速公路、機場高速公路、廣清高速公路、街〈口〉北〈興〉高速公路、廣州北二環高速公路）。中國鐵路大動脈——（北）京廣（州）鐵路在我區設有廣州火車北站，是廣州地區三個始發站之一。區內有可供千噸貨船直達香港、澳門的國家二類口岸花都港，年吞吐量 150 萬噸（其中集裝箱吞吐量12萬標準箱）?；ǘ几鄣臄U建工作正在推進，預計到今年底，吞吐量可提高到330萬噸（其中集裝箱吞吐量 30 萬標準箱）。

中國三大樞紐機場之一的廣州新白云國際機場坐落在花都，2004年8月5日正式通航。機場占地15平方公里，設計跑道5條，首期開通2條，年旅客輸送量為2500萬人次，貨運吞吐量為100萬噸，最大規?？蛇_每年8000萬人次客運和300萬噸貨運。美國聯邦快遞公司亞太轉運中心落戶花都，并已于1月16日正式動工，預計將于2008年投入運行。目前，機場北出口地區正在規劃華南最大的航空物流中心，不久的將來，花都將成為中國重要的空中樞紐、空運中心、物流中心。

資料來源：房地產門戶—搜房網

圖

1、圖2以及資料1均為花都的交通現狀和發展前景。一直以來花都都有著優質的山水資源以深厚的文化底蘊，但是花都區房地產發展一直比較緩慢。眾多專家都表示，交通在極大程度上制約著花都房地產的發展。但是隨著花都地鐵等交通配套的逐漸完善，我相信花都房地產會將會進入快速發展時期。

據我了解，花都目前有五條高速公路和三條國道，但是

花都前往廣州市區最便捷就是機場高速。所以，花都最大的交通優勢就是2003年投入運行廣州新白云機場，這毋庸置疑給花都的房地產帶來了眾多的契機及購買力。同時，2009—2012年廣州地鐵9號線將通到花都，為花都的交通帶來前所未有的便捷，所以我相信，地鐵時代的來臨將給花都房地產帶來新契機。

（四）花都自身所擁有的優勢

據我了解，目前花都機場周邊有很多批發市場，這對花都區有著較強的消費支撐。

另外從市政規劃的情況看，在某些方面政府對花都區的照顧是可見一斑，按照政府“北優”“南拓”的發展規劃，北部的花都是需要優選發展的。

而且花都有著豐富的山水資源，自然資源更有優勢。以上種種都是花都房地產業發展的絕對優勢，所以我認為花都應該加大房產業的發展，吸引更多的外來人口，但同時也要有控制地發展房地產事業，以防供過于求，走了番禺之前的老路。