第一篇：日照房地產業促銷報告

日照房地產業促銷報告

一、我國房地產行業促銷的市場背景

1、日照房地產業的市場現狀

自從1998年停止福利分房后，居民個人逐漸成為購房主體，房地產業成為國民經濟新的經濟增長點。日照市作為山東省重點發展的沿海城市，有著得天獨厚的氣候條件，豐富的旅游資源，便捷的交通網絡，從日照市近幾年的城市發展來看已經露出了其巨大的優勢，城市變化日新月異，經濟發展突飛猛進；依靠城市的各種有利資源，房地產業有了很大發展，沿海住宅、城區住宅、經濟適用房發展比較平衡,房地產項目的規劃設計檔次較高,房屋銷售價格相對比較合理,目前日照房地產市場總體是一種購銷兩旺，竣銷平衡的態勢。

2、房地產樓盤銷售的特殊性

促銷在企業的營銷管理中相當重要，而由于樓盤銷售的特殊性使得其促銷的重要性更加明顯。

1）房地產消費模式的轉變引起房地產商開始注重樓盤促銷。在以前樓市處于集團消費時代，許多房產商都忽略了樓盤的促銷，那時房產商最注重的莫過于公共關系。隨著市場從集團消費為主步入個人消費，房產商在市場競爭的要求下，開始注重并研究樓盤的促銷策略。

2）樓盤銷售十分注重在開盤的時候對現金的回流。這一特點使得樓盤促銷在開盤的時候顯得尤為重要，樓盤開盤促銷也就成為樓盤銷售中的慣用方法。

3）樓盤促銷要致力于縮短銷售期間。隨著購房者的的理性決策意識不斷加強和推廣競爭激烈程度的加劇，在很大程度上讓樓盤的推廣銷售難度增加，使房產商所面對的營銷風險加大。因此房產商的促銷計劃必須致力于縮短銷售期間，在相對較短的時間內積聚大量的營銷資源，從而加速樓盤銷售，以減少營銷風險。

4）房地產樓盤促銷的組合方式多樣化。一般來說，商家所施行的促銷計劃都不會僅僅涉及一種促銷工具，而是表現為多種促銷工具的組合。這種促銷組合方式的多樣化在房地產的促銷活動中尤其明顯，比如已舉行兩年的房博會，當中包括贈送禮品的銷售促進，面對面向潛在客戶推介的人員推銷，還會有廣告宣傳和公共關系這些促銷工具。

5）對某一特定消費者來說，一般來說一定時期內購買房產是一次性的，重復購買的現象并不屬于主要的購買方式。因此，房地產促銷偏向于注重一次性的效用。

二、房地產主要促銷方式及特點

1、房地產促銷方式的幾個種類

通過對房產商的實際調研以及對其廣告活動的匯總，我們把這些促銷活動歸結為六大類：

1）概念促銷：主要是指房地產通過概念的傳播來吸引消費者的促銷活動。

2）節日促銷：開發商選擇在“五一”、“十一”或春節這些特定的節日進行一系列的活動以吸引消費者的注意和促進銷售。

3）折扣類：在規定的時間內買樓獲折扣優惠。

4）贈送類：買樓獲贈裝修費、家電等禮品。

5）抽獎活動

6）其他

在這些促銷方式中贈送類、折扣類和節日促銷是當中最常用的促銷方式；概念促銷是一種新興的促銷方式，近年來在樓盤促銷當中受到越來越多的注重。象采用抽獎活動這種促銷方式在樓盤促銷當中用得并不多。

2、折扣類促銷方式

這類促銷方式在樓盤促銷當中運用最多。盡管以折扣來吸引消費者的做法非常傳統，但是從實際運用的角度來看效果卻是非常的好。在樓盤促銷當中，不同類型樓盤的折扣類促銷方式，同一類型樓盤在銷售期不同階段的折扣方式往往各有不同的特點，使得折扣類促銷這種

傳統的方式也有很多的變化。

1）從樓型分類來看，精品樓型等一些檔次比較高的樓型采取折扣、優惠的促銷方式比較多，并且幅度也比較大。如05年7月，興業山海天花園三期升盤時，凡是三日內購房者可獲得1萬-1.5萬元不等的優惠，若是一次性付款另外再優惠2%。

2）從促銷時機來看，則主要集中在開盤的時候，節日的時候和房博會期間，房博會期間而在不同的時機樓盤打折的方式也各有特點。樓盤新開盤和房博會期間打折幾乎已成為一種習慣，其目的是制造聲勢，吸引消費者盡快成交，因而常常采取的打折方式是“幾日內買家可獲多少優惠”。興業王府大街SOHO電梯商務公寓二期8月6日開盤時，推出了8月6日—18日購買送2000元現金的優惠。

節日也是樓盤打折的主要時機。一方面，很多樓盤都刻意把開盤時間安排在節日；另一方面，節日是樓盤成交最密集的時間，很多購房者都會選擇在節日進行購房、看樓盤。節日打折的特點是時間集中而且短，僅僅集中在節日短短的幾天時間里。如清華德賽公寓在“4.30—5.7”推出部分1998元/m2的特價房。而由永發房產開發的“風景水岸”“五一”期間特推出20套精品湖心戶型（86m2-138m2）。5.1—7購房者可享受萬元優惠，并有禮品贈送，而五戶以上團購者優惠多多！

樓盤促銷除了在節日等特定時間進行打折外，也會不定時進行打折，比如在銷售末段打折清算等

3、贈送類促銷方式

同打折類促銷方式一樣，贈送類促銷方式也是樓盤促銷常用當中的方法。幾乎所有的樓盤在不同時期都用到了這一促銷方式，區別只是在于贈送什么和在什么時期推出什么樣的贈送。1）從贈送的內容來看，贈送的最多的是裝修、家具和家電，似乎樓盤連同裝修、家具、家電一同出售已經成為房地產銷售的一種習慣。

2）從實際促銷的時機來看，不同時間樓盤贈送的東西也各不相同。

*一般在購房的時候，偏向于贈送裝修等一些價值含量較高的東西，一方面因為這些東西必須跟樓盤聯系在一起，一方面這些東西價值量夠高，容易吸引消費者達成交易。安泰房產阿掖山花園就推出了五一購房送2000元裝修費。

*在樓盤開盤時，房產商往往會推出比較多的贈送來推動樓盤的開盤，以期得到一個效果比較好的開始。

*而在房博會或者平時周末的樓盤參觀時間，房產商會以一些小禮品來吸引人們的注意力，比如舒斯貝爾新天地就在房博會期間推出免費看樓車接送購房者，憑“新天地”廣告在展銷會現場領取小禮品。

4、節日促銷方式

節日促銷主要指房產商把各種各樣的促銷形式形成集合到節日這一特殊的時間段來開展促銷的做法。我們可以看到節日已經成為各大樓盤進行促銷的黃金時間。這一促銷方式的特點主要表現在：

1）從樓盤的角度來說，新推出樓盤和銷售當中的樓盤，其節日促銷的具體方式也有一些差別。

*對新樓盤來說，節日的意義尤其重大，越來越多的新樓盤刻意選擇節日作為開盤的時間。房產商選擇節日作為開盤時間（主要是五一、十一、春節）人氣集中的優勢舉辦各種活動以吸引購房者的注意力，達到推廣和宣傳目的。

*對已處于銷售當中的樓盤來說，通常節日是它們成交的高峰期，他們會盡量使用各種優惠的手段來爭奪市場。因此，已處于銷售當中的樓盤在節日會突然加大促銷的力度，表現為加大折扣、增加贈送等。永發房產開發的“風景水岸”樓盤五一期間推出20套精品湖心戶型（86m2-138m2）在5.1—7購房者可享受萬元優惠，并有禮品贈送。

2）從節日促銷的具體內容來看，其特點有：

*價格策略是節日促銷的主要特色。大部分開發商在節日促銷當中都從價格因素入手來吸引購房者達成交易，采取的手段包括：推出特價單位；各種各樣的打折、優惠，比如新樓盤開售的前幾位買家可獲額外折扣，規定的時間內成交可獲折扣，以現金回贈買家等。

*“送聲一片”。開發商在節日期間采取發各式各樣的贈送方法來吸引購房者：送豪華裝修套餐，送物業管理費。送購房契約稅，送電話、管道煤氣初裝費等。

*選擇在樓盤現場舉辦各種活動：現場抽獎活動，大型歡慶活動，免費接送看樓等。

5、概念促銷方式

營造產品的差異化，是廠商爭奪市場的一個有效的方法，因此，從概念上把自己產品的特色展示出來也是促銷的一種方法。近年來這種促銷方式在日照的房產業越來越受到注重。房產商為了把自己的樓盤特點凸現出來，并與其他的樓盤區別開來，都偏好于各種各樣的概念炒作。興業王府大街就利用各種資源來宣傳炒作自己的“SOHO”概念，在05.8—9三次組織業主赴京，對北京王府井大街進行商業考察，活動全過程免費，讓業主能進一步了解興業王府大街“SOHO”的理念。另外，開發商除了利用傳統的廣告方法來推廣其樓盤主題，也開始專門舉辦一些活動來進行推廣。去年房博會系列活動之一的東方時空明星足球隊”義演以及今年房博會活動之一的“金鳳凰獎”頒獎活動，就是日照房產商一起向國內消費者宣傳日照的樓盤。

6、抽獎活動在其他行業當中常常是比較流行的做法，但在房地產行業當中并不常用，這可能是因為抽獎活動主要作用是吸引消費者的注意力，而在房地產的銷售中，開發商可以運用其他一些促銷方法來達到這個目的，而且效果更好，成本低，比如舉辦專門的活動來吸引消費者或與其他的促銷方式結合在一起以起到吸引消費者注意力。除了上述的這幾類促銷方式以外，還有其他一些使用的并不多但比較有創新的促銷方式。這些方式包括：

1）產權式房產

2）返租+回購：興業王府大街提出了分鋪銷售，返租三年，年返租金7%，三年收益購房時一次賺到三四樓五年后加10%回購的新促銷理念。

3）娛樂促銷方式。如舒斯貝爾新天地在金鳳凰獎和世帆賽期間舉辦舒斯貝爾新天地杯港城之夏文藝匯演。這種集欣賞、娛樂、參與和利益與一體的巡展項目組合，對于活躍現場氣氛、傳播樓盤印象并增加銷售機會是十分有益的。

三、對房地產主要促銷方式的評價

通過前面的分析，大概的了解到房地產促銷方式的類別和分布情況，在這部分，我們將從促銷動機、對消費者的吸引力和創新性三個方面對房地產促銷的主要方式進行分析和評價。

1.促銷方式動機的分析與評價 促銷的動機是指廠商給予什么樣的理由開展促銷活動。樓盤促銷的動機概括起來可以有這樣幾種：短期內增加銷量、開盤時吸引消費者的注意力、處理銷售末期樓盤、增加潛在購買者等。不同方式的促銷活

動，其側重的促銷動機也不相同，在開展促銷活動之前，先要搞清楚促銷活動的動機是什么，這一點非常有必要。

折扣類促銷方式的主動動機是要在短期內增加銷量，一般來說，新樓盤開盤初期和節日是折扣類促銷施行的最佳時機。

贈送類促銷視贈送內容的不同，其動機可能是為了短期內增加銷量，也可能是為了吸引消費者的注意力。房產商贈送裝修、家具等高價值物品的動機就是為了短期內增加銷量。另外，在房博會、節日活動中，房產商業會通過贈送一些小禮品來達到吸引消費者注意力的目的。

節日促銷通常集合了多種促銷方式，因此它的促銷方式動機比較復雜，可以是為了短期內增加銷量，也可以是為了吸引消費者的注意力。節日促銷的特點非常明顯，就是要利用節日人氣集中的特點來進行促銷，因此，房產商在組織節日促銷的時候，要從自身樓盤的特點，所處的銷售階段和要達到的促銷目的等情況來組合各種促銷手段

房產商的概念促銷有吸引消費者注意力的動機，但主要應該是通過突出自己樓盤的特點來增加消費者，以次來形成自己的細分市場。

因此：

*要想在短期內增加銷量，折扣類促銷、贈送類促銷和節日促銷都是可以考慮的選擇，通常會在很短的時間內受到效果。

*要達到吸引消費者注意力的目的，贈送類促銷、節日促銷是最有效的做法；此外，概念促銷的做法也會受到這樣的效果。

*概念促銷最有助于房產上形成自己樓盤的細分市場，增加潛在消費者。

2.促銷方式對消費者吸引力的分析與評價

能對消費者的購買動機其直接刺激作用的活動就是對消費者有吸引力促銷活動。對購房者來說，除了樓盤質量以外，價格就是他們最關心的因素了。因此，從對消費者吸引力的角度來評價，折扣類和贈送類促銷就是其中最有吸引力的促銷方式，尤其對于一些樓型類似，地理位置相近的樓盤來說更是如此。

其次，節日促銷也是一個比較有吸引力促銷方式。一方面是由于節日促銷融合了多種的促銷手段，其中也包括了折扣和贈送的手段；另一方面，節日是購房者購房的黃金時間，許多購房者都會選擇節日進行購房，節日促銷正是抓住了購買者購買時機的特點，而具有特殊的吸引力。

概念促銷則從零一個角度來獲得吸引力，概念促銷主要是從購房者個人愛后的角度來吸引消費者，比如房產上推廣“SOHO”的做法就是從購房者傾向于家庭辦公的角度來增加對消費者的吸引力。此外，還有其它的一些促銷方式從另外的角度來吸引消費者，比如“返祖加回購”的促銷從付款的角度來獲取吸引力。

3、促銷方式創新的分析與評價

從現實的促銷案例可以看到，很多促銷方式盡管動機很明確，吸引力也很好，但卻由于缺乏創新性，容易被模仿而造成最后的效果不理想。

折扣類與贈送類是最傳統的方式，比較容易被模仿。在現實的樓盤促銷中，我們常常會看到，樓盤的打折與贈送方式大多雷同，因而造成了樓盤的打折促銷和贈送促銷變成了是在比誰的折扣更大，誰送的東西更多，促銷變成了純粹的價格競爭。

節日促銷可以融合多種促銷手段，因而這種促銷方式存在很大的創新空間。但隨著其發展。其存在形式由于雷同而造成吸引力減弱。購房者可能早就已經選擇好了樓盤，作出了購房決策。只是在等待節日的到來，或樓盤打折、贈送就成交。在這種情況下，節日促銷的意義又就大打折扣了。

其他的促銷方式當中，也有一些比較有創新的，只是由于這些方式應用的范圍不廣，或實施的成本比較高，而未受到房產商的重視。

從創新性的角度來評價樓盤的促銷方式，由于缺乏創新性的促銷方式容易被模仿，而使其效果大打折扣。因此，房產商在設計促銷組合的時候應該考慮到促銷方式的創新性，以保證促銷取得預期的效果。

四、關于房地產促銷方式的建議

促銷的動機、促銷的內容對消費者的吸引力和促銷方式的創新性是評價一個具體的促銷活動的幾個主要標準。促銷動機或者目的是促銷方式選擇的第一標準；其次，要對這些符合促銷目的的促銷方式對消費者的吸引力做出評價。選擇最有吸引力的促銷方式；最后，還要考慮促銷方式的創新性，對缺乏創新性的促銷活動進行必要的創新，以保證實施的效果。

1）折扣類促銷和贈送類促銷的目的明確，對消費者的吸引力也很好，但由于創新性不足影響實施的效果。因此在選擇折扣類促銷方式和贈送類促銷方式的時候要注意增加其創新性，采取的方法可與其他促銷方式結合起來使用。

2）節日促銷的特點是時間短，但人氣集中。因此，節日促銷應該盡量把活動安排在樓盤的現場舉辦，讓參觀者在短時間內有最貼近的了解。另一方面，由于時間有限，因此，房產商應該把最有力的促銷方式安排到節日舉行。

3）概念促銷要做到突出自己樓盤的特點，但也要避免過分炒作的嫌疑。利用媒體進行會引起消費者的反感，倒不如舉辦現場活動，利用樣板房讓購房者親身去體會。

4）房產商不妨嘗試一些新的促銷方式，如“反租加回購”、“產權式房產”等，這些方式比傳統更具主動性，與其坐等客戶上門，不如主動出擊，以賺取更多的知名效益和銷售效益。

第二篇：房地產業營銷報告

609731班 第一組 實訓七

房地產業營銷報告

房地產營銷是房地產經營中的重要環節，是指房地廠商在競爭的市場環境下，組織和管理企業的一系列活動，直至在市場上完成商品房的銷售、取得效益、達到目標的經營過程。

房地產開發具有建設周期長、投入資金多以及固定性等特點，這就決定了它與一般的產品營銷有很大的區別，除了一般產品營銷所慣用的包裝、廣告宣傳等銷售途徑外，有其獨特豐富的內涵。房產營銷貫穿于項目的立項開發，建筑施工以及竣工出售的全過程，要以運動的、立體的角度來考慮樓盤的推廣。

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的不斷提高，住房成為新的消費熱點，房地產企業成為經濟的支柱產業之一。因此，只有根據市場的定位，制定出相應的營銷策略，銷售方式才能在房地產競爭中取勝。

現代房地產市場營銷已不再是單純的推銷工作,而是企業以滿足市場需求為中心的整體經營活動,要從研究市場人手組織房地產投資開發經營活動,因此,房地產市場營銷涵蓋面廣,包含豐富的內容.概括起來,包括以下方面.(一)房地產市場研究分析

1.市場需求分析.通過對房地產市場調查和預測,了解房地產市場近期或未來需求是什么.2.房地產市場環境分析.分析房地產企業經營活動面臨哪些宏觀環境的影響,有利因素和不利因素各有哪些.房地產是不可移動的高價值財產,受環境的影響大,因此,環境分析是房地產經營活動中的重要內容.(二)確定房地產投資經營目標

在研究和分析市場的基礎上,作出經營決策,包括選擇和確定房地產投資規模,投資方向,投資地區和地點以及投資方式.在進行上述決策之前,必須選定適當的顧客群.任何企業都不可能面向所有的市場,滿足所有顧客的需求.而房地產企業所開發的商品房在一定時期內所能夠滿足顧客需求的范圍就可能更小了,因此,企業必須明確“我為哪一類用戶開發房地產商品及提供相應的服務 ” 企業在進行投資決策時,首先必須解決這個問題,從現代市場營銷的角度而言,即目標市場選擇――我是準備面向普通老百姓開發經濟適用的住宅,還是高級別墅,或者是高檔酒店.確定目標市場時,至少需要考慮兩個基本問題:一是這個顧客群的需求必須有足夠的容量;二是在這個顧客群中,供應的競爭對手,特別是具有較強競爭力的對手要盡量少.(三)項目決策

項目決策是在項目經營目標確定的基礎上,根據選定的地段和項目,決定能夠滿足市場需要的開發經營策略.具體包括以下幾種.1.產品策略.確定和開發滿足市場需求的房地產商品.適當的產品是同適當的顧客群相聯系的.當目標市場選定以后,必須設計和開發建設可以滿足顧客群的適銷對路的房地產商品或相應的服務.2.價格策略.根據房地產市場需求分析的情況,制定房地產價格,受國家調控的房地產價格的確定應符合國家規定.3.銷售渠道選擇.選擇房地產租售的基本方式和途徑,房地產開發商自行租售與委托房地產中介機構進行房地產租售代理各有特點,要進一步結合項目情況決定經營方式.(四)促進銷售

確定和使用有效的信息傳遞促進銷售的手段,如房地產廣告,房地產交易會等,提供售前咨詢服務,吸引租客或買家,促成房地產交易.(五)信息反饋和物業管理

提供售后服務和良好的物業管理,并搜集反饋信息,擴大顧客群.以上幾個方面,是現代市場營銷的主要內容.在上述市場經營過程中,每個環節又有更多的策略性選擇.根據上述房地產市場營銷的內容和現代市場營銷的觀念,結合房地產開發經營的基本過程,房地產市場營銷的基本過程可以概括如下.1.分析市場機會.2.研究和選擇目標市場.結合市場情況和企業自身的優勢,通過可行性研究分析,作出投資決策.3.制定營銷戰略,包括產品定位,建筑設計.4.制定市場營銷策略,包括定價,銷售渠道選擇,促銷的策劃和計劃.5.執行和控制市場營銷工作在我國，房地產行業一直備受關注。其健康發展與否對我國構建和諧社會具有重大的意義，而當前該行業總體來說，小開發商居多、市場分額小、在核心競爭力方面存在較大差距這對該行業將來何去何從具有重要的決定性影響。

作為我國社會經濟發展內容的重要方面、構建和諧社會的重要評價指標，房地產行業必須走可持續發展之路，為構建和諧社會做出積極的貢獻。而房地產行業的可持續發展之路是實現行業自身良好循環的思路，這一思路必然走構建房地產行業核心競爭力之路。

第三篇：日照分析報告

日照分析報告

一、日照分析所依據的基礎資料包括：

1.1包含日照分析范圍內所有現狀建筑的現勢地形圖及其電子數據； 1.2包含日照分析范圍內所有已批規劃建筑和在批規劃建筑的有關資料及其電子數據；

1.3申報建筑的總平面圖、單體平面圖、立面圖、屋頂平面圖和剖面圖圖紙及其電子數據；

圖紙和電子數據應能體現十字坐標、建（構）筑物±0.0高程和高度、建筑物層高、建筑的屋頂構筑物的位置和高度等具體技術參數； 2.日照分析所依據的基礎資料的收集。

2.1 地形圖及其電子數據必須由具備資質的測繪單位提供。2.2 已批規劃建筑和在批規劃建筑的有關資料可向市城市規劃行政主管部門查詢。

2.3 申報建筑的相關資料由其設計單位提供。

3.資料提供單位應在所提供資料上加蓋本單位印章，并對所提供資料內容的真實性負責。

二、日照分析計算要求

1.需采用建設部推廣使用的SUN日照分析軟件 2.涉及窗戶分析的計算要求。

2.1日照分析計算受影面按以下規則確定：一般窗戶以外墻窗臺面為基準計算；異形窗戶按正向最大投影近似為一般窗戶計算。2.2 以經確認的日照分析計算受影面左右兩個端點為計算點。2.3 有陽臺（含凸陽臺、凹陽臺）的窗戶也應以窗臺面的左右兩個端點為計算點。對陽臺頂板、陽臺分戶隔板或凹陽臺的墻體本身所產生的遮擋影響同時進行分析。

2.4 滿窗日照的窗戶計算高度（含落地門窗、組合門窗、陽臺封窗等門窗形式）按離室內地坪0.9米的外墻高度計算。3.涉及其它分析要素的計算要求。

3.1 計算建筑的屋頂部分,包括屋脊、凸出屋面的水箱、電梯間、樓梯間、構架等設施必須按實際造型建模, 并納入計算。3.2 橋梁、山體、圍墻的遮擋影響無需納入計算。3.3 各計算建筑間的高差須納入計算。4.計算的誤差要求。

4.1 分析結果存在5分鐘以內誤差視為正常。

4.2 因天體運行軌跡不同而產生的日照變化視為正常誤差。

三、日照分析報告內容要求

1.日照分析單位的資質證書復印件（蓋單位章）2.日照分析委托書應包括：

2.1委托方名稱、地址、法定代表人、聯系人、聯系方式；

2.2受托方名稱、資質證書編號、地址、法定代表人、聯系人、聯系方式；

2.3委托項目名稱、所在位置；

2.4日照分析成果用途、委托要求、提供資料說明。3.日照分析結果：

3.1需做多點沿線分析的，計算出其主要朝向的沿線有效日照時數，并繪制多點沿線日照分析圖，注明不滿足日照要求的位置；

3.2需做窗戶分析的，計算出其每一分析窗位在申報建筑建成前后的日照時間段和有效日照時數，并列出日照時間表，注明不滿足日照要求的窗位，明確不符合日照要求的窗戶數及戶數。

3.3對日照分析范圍內的所有建筑屋的分析條件進行說明，包括：建筑物使用性質、每層建筑屋高度、檐口高度、分析高度、日照分析高度等進行文字說明。

3.4對多點沿線日照分析圖和窗戶分析圖進行文字說明。4.附圖：

4.1規劃用地及周邊現狀地形（或在批規劃）圖（1:500）4.2總平面規劃圖（1:500或1:1000）4.3日照分析范圍圖（1:500或1:1000）；

4.4申報建筑建設前日照分析范圍內現狀建筑、已批規劃建筑、在批規劃建筑多點沿線日照分析圖（1:500或1:1000）；

4.5申報建筑建設后日照分析范圍內現狀建筑、已批規劃建筑、申報建筑、在批規劃建筑多點沿線日照分析圖（1:500或1:1000）； 4.6申報建筑建設前日照分析范圍內現狀建筑、已批規劃建筑、在批規劃建筑窗戶日照分析圖（1:500或1:1000）；

4.7申報建筑建設后日照分析范圍內現狀建筑、已批規劃建筑、在批規劃建筑窗戶日照分析圖（1:500或1:1000）； 4.8窗戶日照分析表。

4.9現狀建筑、已批規劃建筑、申報建筑和在批規劃建筑的標準層平面圖、正立面圖、背立面圖、側立面圖、剖面圖、屋頂平面圖

四、術語 本規定所稱建筑包括：現狀建筑、已批規劃建筑、申報建筑和在批規劃建筑。

1.1 現狀建筑是指已經建成并投入使用的建筑物。

1.2 已批規劃建筑是指已經審批的在建、未建及建成未投入使用的建筑物。

1.3 申報建筑是指建設申請人向市城市規劃行政主管部門申請審查核準的建設項目中的建筑物。

1.4 在批規劃建筑是指需與申報建筑同時分析日照影響的其他申報建筑。多點沿線分析：分析被遮擋建筑外輪廓線上按一定間隔排列的所有點的日照時間。窗戶分析：分析被遮擋建筑需做日照分析的窗戶的日照時間

第四篇：日照實習報告

日照市經濟發展及其

發展特色

姓名：賈萌萌

學號：2009260012

專業：2009級地理科學

日照市經濟發展及其發展特色

姓名：賈萌萌

學號:2009260012 專業：2009級地理科學 摘要：日照市是一座新興的沿海港口城市。近年來，日照的經濟發展飛速發展，根據其特殊的優越區位和自然資源文化資源，發展特色經濟，特別是旅游業，在日照漁家民俗旅游，別具一格。另外一大特色就是港口產業的發展，大大推動了日照市的經濟。本文主要就日照的基本的自然條件，經濟發展現狀及其方向做出了闡述。

關鍵詞： 日照市 經濟發展 港口 旅游 正文：

自然條件優越

日照位于東經118°35′——119°39′、北緯35°04′——36°02′之間，北鄰青島，南接江蘇連云港，西依沂蒙山區，東臨黃海，與日本、韓國隔海相望，具有得天獨厚的區位優勢和資源優勢。日照屬暖溫帶濕潤季風區大陸性氣候，既有南方空氣濕潤的特點，又有北方四季分明的特征，冬無嚴寒，夏無酷暑，年均氣溫12.7度，年均濕度72%，無霜期223天，堪稱“北方的南方，南方的北方”。日照是國家級可持續發展實驗區、全國生態示范區建設試點市、全國環保重點城市、中國優秀旅游城市、國家循環經濟示范點，大氣、海水質量均保持在國家一類標準，飲用水合格率達到100%。

自然資源

資源豐富。日照是華東的富水區，年均降水量870.3毫米，比全省平均多220毫米；人均占有水資源595立方米，是全省人均的1.7倍。農業資源特色鮮明，是山東糧油、茶葉、水產品、烤煙、果品、蔬菜、畜牧、中藥材的重要產地，其中蠶繭、茶葉、水產品、烤煙、花生的產量和質量居全省前列，是我國北方最大的綠茶生產基地。林木資源種類較多，森林覆蓋率30.8%，南方的毛竹、北 方的落葉松等都能在這里生長。海洋資源豐富，-10米等深線以內的淺海2萬多公頃，沿海灘涂5060公頃；擁有全國

最大的海產品交易市場，是國內四大水產品育苗中心之一和山東重要水產品基地。日照礦產資源豐富，已發現礦產55種，探明儲量的有23種。

交通

交通便捷。境內擁有兩條鐵路、兩條高速公路和兩條國道。日東（日照－東明）高速公路橫向連接京滬、京福高速公路，并與河南、陜西的高速公路相連。同三（同江至三亞）高速公路是直達遼東半島、山東半島、長江三角洲、珠江三角洲的快速通道。日照至濰坊、日照至棗莊的高速公路即將開工建設，連接濟青高速，成為山東中部的交通大動脈，另外還有204、206國道及多條省道貫穿全境。日照距北京800公里，距上海660公里，距濟南340公里。日照至西安復線鐵路與京滬、京

九、京廣鐵路相交，并向西連接內陸諸省，直達荷蘭的鹿特丹港，構成了亞歐大陸橋。縱向有膠新鐵路（環沿海鐵路）貫穿境內，是中國東部沿海鐵路大動脈。日照至青島港的鐵路也即將開工。日照已開通至北京、濟南、鄭州的旅客列車。開發區北有青島國際機場，南有連云港機場，西邊是臨沂機場，各相距100公里左右，均有高速公路相連，一個小時均可到達。

勞動力資源

勞動力資源豐富。日照擁有大批技術熟練的產業工人，勞動力資源豐富，勞動力素質較高，而且平均人工成本費用較低

港口

港口優勢突出。緊鄰的港口優勢突出。緊鄰的日照港與嵐山港屬于國家一類開放口岸。日照港是中國十大綜合港和世界十大能源輸出港之一，是中國重點建設的主樞紐港、集裝箱干線港和第二大煤炭輸出港，可停靠30萬噸級海輪，嵐山港為全國最大的液體化工碼頭。目前日照港已建成包括煤炭、化工、集裝箱、散貨在內的各類泊位33個，位于開發區內的日照港西港區已建成木片碼頭、通用雜貨碼頭、集裝箱碼頭、糧食專用碼頭、礦石碼頭和客輪碼頭。日照港與世界重要港口都實現了通航，2003年7月1日開通的“日照-平澤”客箱航線，可提供108個集裝箱箱位和540個旅客客位，年旅客通過能力達15萬人次。日照港還與韓國的釜山港、日本的

大阪、神戶、橫濱等港口開通了集裝箱航線。2006年完成貨物吞吐量11007萬噸，增長31%,一舉突破1億噸，成為全國沿海第九個，山東第二個億噸港。

旅游資源

日照市依山傍海，風景秀麗，名勝古跡眾多。主要風景點有魯南海濱國家森林公園、第一海水浴場、萬坪口海濱、前三島、日照西湖水庫、河山漢字摩崖巨書、日照港、五蓮山、浮來山、東海峪、兩城、堯王城遺址等。

日照氣候宜人，是理想的旅游、度假、休養勝地。具有豐富的自然資源和人文資源。百公里海岸線灘平沙細，水清浪穩，林帶茂密，擁有亞洲第二大、我國北方最大的天然瀉湖和國家級海濱森林公園，沿海有多處海水浴場。

從人文旅游資源看，日照是商夏時期偉大的軍事家和戰略家姜尚的故里，境內有我國南北朝時期著名文學家、評論家、《文心雕龍》的作者劉勰的故居浮來山定林寺和“天下第一”銀杏樹，有列入世界吉尼斯大全的世界之最摩崖石刻“日照”巨書，有“奇秀不減雁蕩”的佛教名山五蓮山，有風景秀麗的阿掖山，加之眾多的古文化遺存，與青島、泰安、曲阜構成了“齊魯文化旅游圈”，與西安、敦煌、吐魯番等古絲綢之路文化名勝構成了黃河——陸橋旅游帶。

日照的旅游商品資源也十分豐富，有馳名中外的烏魚蛋、烏魚干、文蛤、西施舌、對蝦、海米等海珍品；有著名的日照黑陶、農民畫、石雕等藝術品；有在國際市場上倍受青睞的抽紗、刺繡、工藝屏風等。日照茶、日照酒、京冬菜也獨具特色，久負盛名。

民俗旅游

民俗旅游是一種高層次的文化旅游,是一種具有民族或地方特色的文化旅游。

近年來,民俗旅游以其濃郁的文化氣息、獨特的地域風情、客觀的經濟效益在各地迅速興起,成為各地參與旅游市場競爭的有效手段。民俗旅游能夠將自然與社會、文化與生活、觀光與體驗、傳統與現代有機的結合起來,在眾多的旅游形式中彰顯出它獨特的魅力,受到越來越多旅游者的青睞。日照市的漁家民俗旅游倍受青睞。

特色經濟

第一，海洋經濟，日照淺海海域廣闊，海水可養殖面積6萬公頃，灘涂面積5000公頃，海洋資源十分豐富，且生態環境優良，近海岸水域保持國家一級標準。日照市充分發揮海洋資源優勢，不放松海洋漁業發展，同時，以港口經濟，濱海旅游業為重點，大力推進海洋經濟發展。形成了以海洋運輸業，臨港工業，海洋漁業，濱海旅游業為主的海洋產業體系。

第二，港口經濟，日照市依托港口、區位優勢，大力實施“港口立市”戰略，加快發展以臨港企業，港口的物流貿易為重點的港口經濟。目前，形成了以鋼鐵，能源，機械制造，食品加工，石油化工等為重點的臨港企業。成為拉動全市經濟快速發展的主導力量。

第三，經濟旅游，日照市擁有燦爛文化，也有山岳景色，更有濱海風光。旅游資源得天獨厚，特別是在海岸線上有綿延64公里的優質金沙灘。“藍天、碧海、金沙灘”相得益彰。日照市以濱海旅游度假為龍頭，以生態旅游，民俗旅游，農業旅游，體育旅游等為特色，加快了旅游開發建設和品牌培育力度，促進了旅游業快速發展。

第四，體育經濟，日照位于暖溫帶，生態優美，氣候宜人，是開展帆船、帆板等水上運動的理想之地。精心打造“水上運動之都”品牌。先后建設了世帆賽基地、水上運動基地等一批高質量的水上運動設施。

工業產業

第一：強化項目管理，大力培育現代產業體系。充分發揮“藍紅金”三大戰略機遇疊加優勢，堅持改造提升傳統優勢產業與培育壯大戰略性新興產業并舉，集中培育海洋裝備、海洋戰略性新興產業等十大藍色產業體系。

第二：按照“大項目—產業鏈—產業集群—產業體系”的思路，以大項目建設為突破口，2012年繼續對大項目實行領導包保責任制，安排市級大項目200個，計劃投資308.8億元。謀劃好中、長期項目儲備，對115個符合產業政策的項目建立項目庫，實行動態分類管理。優選投資過億元的海洋產業項目40個，實施重點管理，總投資達589億元。

第三：發揮臨港優勢，重點發展臨港工業集群。現鋼鐵及配套產業企業40余家，粗鋼年產能1200萬噸，鋼鐵深加工能力400萬噸。海洋先進裝備制造業造船產能達到25萬載重噸。汽車及零部件產業，已形成73家企業組成的產業集

群，形成農用車、汽車發動機、變速箱等三大產業鏈。漿紙印刷、糧油食品加工、油氣儲運加工等產業集群規模效益顯現。

第四：強化載體功能，著力打造特色示范園區。按照日照藍區總體規劃，重點支持日照經濟技術開發區、日照保稅物流中心等八大區域性園區，加強園區建設管理，提升承載能力，形成功能明確、錯位發展、產業優勢明顯的集聚區。

第五：加快推進日照國際海洋城建設。目前，海洋大道、日照海洋生物醫藥研究中心等4個項目開工建設，國家海洋技術中心(日照)產業化基地等兩個項目即將開工，澳爾金海洋裝備制造等總投資79.6億元的5個項目已成功簽約。日照國際海洋城規模以上工業企業達到15家。

發展方向

首先，日照與以青島為主題的城市群的經濟合作，它按照“傳統產業互補，新興產業共建，協同配套發展”的原則，拉長的產業鏈，形成了集聚效應，積極打造臨港大工業，現代服務業和高新技術產業的配套基地。

其次，日照港與青島港的合作。“以港興市”是日照市的城市發展的戰略。青島港和日照港強強聯合，變競爭為合作。同時，日照港進一步發揮青島港世界一流的現代化管理和企業區位優勢，發揮日照港的區位優勢，在激烈的港口競爭中率先建成東北亞國際運航中心。

第三，與韓國，日本的經濟合作。構建山東與日韓“產業協作區”，山東的核心就是膠東半島為了推進經濟共贏發展，日照以其獨特的區位，港口，環境優勢和快速發展的良好的態勢，成為了日韓投資的熱點地區。

第四，藍色經濟區。

藍色經濟區是指依托海洋資源，以勞動地域分工為基礎形成的、以海洋產業為主要支撐的地理區域，它是涵蓋了自然生態、社會經濟、科技文化諸多因素的復合功能區。基本特征是：依托海洋，海陸統籌，高端產業聚集，生態文明，科技先導。山東半島藍色經濟區是全國海洋科技產業發展的先導區，生態文明建設和社會和諧進步的示范區，海陸一體開發和城鄉一體發展的先行區。

在藍色經濟區中，各市都有其重要的作用，而日照主要是將借助新亞歐大陸橋東方橋頭堡和魯南的城市帶出海門戶，成為我國東南沿海重要的臨海產業基地。主要有兩個方面：

發展臨港工業,培育產業集群。依托港口第一波輻射區的區位優勢,差異化定位、特色化發展,以主導產業為支撐,著重培育臨港工業,做優做強產業集群。冶金有色是列入規劃重點培育的千億級產業,骨干企業鑫海科技產能占全國產能的30%。食品加工和化工醫藥是重點打造的百億級產業,骨干企業阜豐集團是全球第三大黃原膠生產商。裝備機械產業的龍頭企業義信重機生產的雙龍門移動鉆鏜復合加工機床被列為國家2011—2014年重大科研項目。

發展循環經濟。按照生態環保理念和轉方式、調結構要求推進綠色招商,嚴把項目入口關。成立評審委員會對投資項目進行聯合評審,堅持“五高一低五不要”；實行鏈條式招商,圍繞主導產業,注重上下游配套,構建廢棄物綜合利用平臺,搭建資源循環利用經濟鏈。

結語：日照在現代經濟發展中突飛猛進，擁有著極好的發展條件，并且注重在經濟發展中的環境保護。實行可持續發展的戰略，我們相信，日照市會有更加美好的明天！

參考文獻：經濟地理學 第二版 李小鍵編

山東經濟戰略研究 2004.8 以建設半島城市群為契機，積極做好“依托青島，服務青島，接軌青島” 解世增

港口經濟 2008。2 推進港城一體化，加快發展港口經濟

談日照市旅游消費結構的優化措施 王喜雪 2009.3 山東經濟戰略研究 2008.9 著力構建“四大體系”提升城市發展綜合競爭力 趙效力

商品與質量 2011.6 轉型中日照市民俗旅游的研究 陳曉

第五篇：日照實習報告222

簡述新興城市人群的消費觀

摘要：本著“港口立市，工業強市，科教興市，生態建市”的發展戰略，山東省日照市在市委、市政府的領導下，憑借著自己獨特的地理優勢，迅速成長為國內新興綜合產業城市。日照市經濟的快速發展，提升了當地居民的消費水平。近幾年，中國各地區經濟活動都有所改善，大大提高了全國人民的生活質量，然而與此同時，越來越多的人群將目光投向外國產品，眾多消費者對國外奢侈品的高度青睞，帶給我國商家很多的思考。

關鍵字：日照市、消費觀、奢侈品、營銷

一、日照市經濟發展狀況

日照市地處中國沿海中段，山東半島南翼，東臨黃海，隔海與日本、韓國相望，北鄰青島，南接江蘇連云港，西通中國內陸諸省區，具有得天獨厚的區位優勢。日照市各級憑借著得天獨厚的區位，堅持以科學發展觀為統領，深入實施“四大戰略”，加快構建現代產業、民生保障、公共安全、生態環境“四大體系”，積極應對各種困難和挑戰，扎實推進轉方式、調結構，加快構建海洋特色新興城市，全力推動科學發展、跨越發展、和諧發展，在全面完成“十一五”規劃確定的主要任務后，全市經濟社會實現平穩較快發展，民生狀況不斷改善，社會保持和諧穩定，經濟實力實現新的跨越。日照市民受益于旅游業、高新技術產業、港口產業等行業的全新改革，其生活質量有了質一般的改變。城鄉民生持續改善，各項強農惠農政策得到落實。農村低保、城市低保、企業退休人員養老金月收入都有所提高，住房保障制度進一步完善，對經濟適用房、廉租房進行補貼，并對廉租房進行實物配租，解決了最低收入家庭的住房問題。

二、日照市居民消費動向據日照市統計局城調隊對市區100個城市居民家庭調查顯示:2004年日照城市居民家庭人均可支配收入突破9000元,達到9083元,增長15.3%;消費性支出6545元，增長12%，可支配收入和消費性支出呈同步快速增長的態勢。

2004年城市居民家庭消費活躍，人均消費性支出增長12%。在八大類支出中，六升兩降，結構性增長的特點比較明顯。其中，衣著支出893.42元,增長10.6%，居民衣著消費逐步趨向中高檔;交通與通訊支出955.4元,增長27.5%，居民家庭汽車消費成為消費熱點，拉動交通類支出增長46.9％;受水電燃料及供暖價格上調的影響，居住類支出544.78元,增長22.5%。居民購買高檔家具和紡織裝飾品支出減少使家庭設備用品及服務支出下降12.8%，教育、文化娛樂及服務支出890.14元,下降8.3%，主要因為彩電、家用電腦等文娛耐用消費品價格大幅下降，居民購買熱情也有所降溫。城市低收入家庭收入平均增長速度快于高收入家庭(各占10%),低收入家庭生活得到改善,但增長的絕對額仍低于高收入戶,城市居民家庭高低收入差距有所擴大。就業者收入水平與文化程度關系密切，文化水平越高收入水平越高,腦體倒掛得到改善。

從以上調查可以看出，隨著家庭收入的提高，人們的生活質量發生了很大的變化，生活觀念也一變再變，對高檔使用物件更是愛不釋手，面對奢侈品，大多數人在意識里面依然覺得是理所當然。我們可以看到，路上隨處跑的雷克薩斯、寶馬、松下，家里隨處可見的國外電器，以及包括人們身上的衣物，女士包，香水等等，國外的產品已經滲透了我們大多數的消費者，國貨門前卻冷冷清清無人問津，這對中國的相關產業產生了很大的影響。其實中國的消費者是在幫助其他國家養活他們的居民，自己卻還在為了能買到某個商品而津津樂道。當一部分人對時下流行的炫富心態進行批判時，總有另一部分人以“階段論”來自我開脫。大意是中國人在貧困線上掙扎了好幾百年，好不容易有點兒錢，當然要張揚一下，此乃“歷史發展的必然階段”。

三、中國人對奢侈品的追求

2008年至今，全球金融系統從來沒有消停過。危機漸次爆發，多國政府嚴持緊縮政策，希望借此度過難關。在這樣的背景之下，傳統奢侈品消費大戶......美國人民和歐洲人民紛紛捂緊錢袋，中國人民卻尤顯“富裕”，內需外需同時拉動，成了全世界奢侈品商家的救世主。數據顯示，中國已經成為全球第二大奢侈品消費國，預計2012年，中國將超越日本，占據全球奢侈品銷售額首位。

就在近兩年，中國人對奢侈品的消費熱情空前高漲，原因很多。流動性過剩、人民幣升值，境外采購變得相當劃算；3萬億美元外匯儲備等等說法，也另中國人的國際地位在西方媒體及民眾意識中大為提升，國“財大”則民“氣粗”。于是香奈兒、愛馬仕、卡地亞......種種過去可遠觀而不可褻玩焉的物件，飛入尋常百姓家。奢侈品仿佛正在向著“必需品”的角色轉化，裝點著中國人最看重的“面子”。

歐盟貿易委員德.古赫特說：“在歐洲的很多奢侈品店都能看到中國人的身影。這對歐洲經濟有利，我們何樂而不為？”然而作為眾多奢侈品的發源地，歐洲人是如何看待奢侈品呢？德.古赫特說：“這是一個小眾市場，只有少數人買得起。”歐洲的小眾趣味到了中國，竟成了大眾流行，比這更有意思的是，“名牌紙袋”也隨著奢侈品的行情一路看漲。買不起名牌包？沒問題。拎一個印有名牌LOGO的紙袋一樣能招來路人的羨慕嫉妒恨，以為你剛從某名牌店掃貨歸來。奢侈品需要用充滿迷幻色彩的廣告，將一個明明一輩子都不需要的東西，制造出“高尚生活必備”的錯覺，令你對此充滿渴望。具體手段包括明星代言、品牌活動、媒體忽悠......每一項產生的費用都在七八位數，均攤到沒一個產品中，最終由消費者買單。不客氣的說，國內眾多所謂“時尚雜志”，很少具備獨特個性，基本上從事的都是幫外國人賣衣服、賣包、賣鞋和化妝品的營生，多年以來追隨者眾多，人們生怕錯過其中一本便落在潮流之后。

更可悲的是，中國人拯救了全世界的奢侈品，但幾乎沒有意見呢奢侈品是根據國人的身段比例、膚色面孔設計的，所以對中國人并不適用。

四、老外眼中的中國消費者

世界對中國的定義：一個“有錢的另類”。為了迎接全世界最大的買主遠道而來，西方街市披紅掛彩，裝扮出東方的喜慶。中國真的被當成全世界的“煤老板”了。意大利一家大企業的CEO談到債務危機時表示目前狀況相當嚴重，遠遠超過希臘，最靠譜的自救方案就是對中國人放開簽證，振興旅游，意大利的債務危機將迎刃而解。奧巴馬在龍年春節之前就非常明智的簽署了一項行政命令，表示將通過縮短簽證的時間等多種方式振興美國旅游業，重點吸引中國和巴西的游客。《世界奢侈品協會2011官方報告》顯示，2010年2月初至2011年3月底，中國奢侈品市場消費總額達107億美元，同期中國人在歐洲市場購買奢侈品消費累計近500億美元。到了2012年，僅春節前后1個月，中國人境外消費就達到了72億美元。如此算來，歐洲債務危機過容許中國人敞開了買上幾年，各國數千億歐元的債務就解決了。美國《新聞周報》（NEWS WEEK）有文章暗示，如今全球旅游消費都在靠中國人拉動，眼下正有越來越多的奢侈品牌落戶中國這片廣大的市場。奢侈品從某種意義上也成為了一種精神鴉片，一種利益往來的載體。

我想說，很多時候，中國人津津樂道的所謂“西方式的有錢人的生活”，只是他們自己的想象，再加上媒體的推波助瀾。

五、作祟的只有中國人的“面子”？

跟全世界做生意的這三十年，中國人開上了小轎車，建起了高樓大廈，有了動車，有了高鐵，GDP增速年年破8，外匯儲備翻了幾千翻，各種經濟高速發展時期的“社會病”也開始層出不窮......《中國經濟周刊》報道稱，國內禮品市場的年需求總額在7684億左右，個體和團體占比為2:1。軌跡品牌最受青睞，它們在價格和質量上的保證，更容易獲得對方的尊重和認同。

我們為什么要靠一個或幾個LOGO來證明自己的生活品味？除了中國人特別吃營銷這

一套，還證明我們自己的產品結構有問題。消費者要想少花錢，只能買到很差的東西，想要買好東西，就得動則幾千上萬。像優衣庫和ZARA這樣優質且價格適中的中間地帶少之又少，于是逐漸過上好日子的人都將閑置資金投向奢侈品，定位一種高貴的價值感。正因如此，奢侈品在歐洲少人問津，在中國卻不愁銷路。

總之，中國有著超過3萬億美元的外匯儲備，是外匯儲備最多的國家，其經濟的快速發展，為我們帶來的國際地位更是不可小覷。從經濟體量上看，我們已經成為當之無愧的大國，但從文化意義上講，我們并不被視作主流，所以面對大眾對奢侈品的消費觀，大家應該有一個清楚的認識，不能盲目的崇外，要針自己的用途，選擇適當價格的物品。政府應該積極引導消費，國家相關部門對進口商品進行篩選。再有我們在改變消費觀的同時，也要檢討我們自己的產品問題，為什么大家對自己的產品不信任，讓他國商家賺取暴利，我們的商品有待改進。