第一篇：縣房地產業開發情況調研報告

一、鳳岡縣房地產業的起步、發展和壯大歷程

鳳岡縣房地產業是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后，隨著全縣經濟的發展而逐步發展和壯大起來的。特別是在“十五”期間，由于停止福利分房后，住房全面實行市場化，加之縣委、政府出臺了一系列加快小城鎮建設步伐的優惠政策，為鳳岡縣房地產業的迅猛發展提供了強有力的政策支持，從而使房地產業駛上了持續、快速、健康發展的快車道。鳳岡的房地產業得以快速健康發展，歸集起來有兩個方面，一方面是政府一系列優惠政策的出臺，為房地產開發提供了優越的投資環境，外地房開企業紛紛來鳳投資興業，本地房開企業發展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區如雨后春筍般涌現出來，縣城的人居環境較以前有了很大改善和提高，無論是住房面積、住房環境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，鳳岡房地產業的發展是與近年來鳳岡經濟的發展密不可分的，是鳳岡經濟社會全面發展的一個明顯標志，房地產業已成為鳳岡縣經濟發展的支柱產業之一。

縱觀鳳岡縣房地產業近五年來的發展、壯大歷程，主要有三大因素在起主導作用：一是市場因素，由于經濟的不斷發展，住房分配制度的改革，使人們對住房有了新的更高的需求，從而形成了一個龐大的市場群體；二是政策因素，“十五”期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮建設的一系列政策，成為房地產業快速發展的助推器和牽引器；三是利益因素，眾多房產開發企業紛紛涌入鳳岡，是由于這里的房地產開發市場空間廣、利潤大，這是鳳岡縣房地產業得以蓬勃發展的終極原因。

二、房地產業的作用

一是極大地改善了城鎮人居環境，提高了居住質量，提升了城市品位，壯大了城鎮規模，增強了城市吸納能力，加快了城鄉一體化步伐。

二是拉動了經濟發展。據不完全統計，房地產業的發展可以拉動近二十個相關產業的發展，從而有效地推動相關經濟領域的發展，據統計，從XX年至XX年，鳳岡縣房地產開發累計投資近兩億元，因房地產交易而產生的稅費累計約為750萬元，該產業為鳳岡縣財政增收做出了應有貢獻。

三是促進了社會進步。由于房地產業的發展，拉動了許多相關產業，從而為社會提供了諸多就業渠道，據統計，目前鳳岡縣在房地產業及其相關產業從業的人數約為800人，其中許多為企業下崗人員和農民，房地產業的發展緩解了就業壓力，增加了農民收入，為社會的穩定和廣大農村勞動力向非農產業轉移發揮了巨大作用，其社會效益和作用不言而喻。

三、XX至XX年鳳岡縣房地產業發展情況

1、行業發展情況

截止至XX年上半年，在鳳岡縣從事房地產開發的企業有11家（鑫發、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬眾、朝燦、九洲、播州、賽龍），全部為有資質開發企業（從暫定資質到三級資質不等），累計開發商品房達28萬m2（商品住房23萬m2，營業房5萬m2），商品房銷量達19萬m2,存量達9萬m2（其中住房7萬m2，營業房2萬m2），商品住房均價從最初的350元漲到現在的700元/m2，營業房均價從最初的1500元漲到現在的3000元/m2。

2、XX年上半年開發銷售、交易、抵押情況

（1）XX年開發情況：XX年全年計劃開工商品房面積14.5萬m2,截止至XX年6月底，已竣工5萬m2，完成計劃的34%，全年計劃完成投資9403萬元，已完成投資6441萬元，占總投資的68%。

（2）銷售情況：XX年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬元，比去年同期上升27%。

（3）協稅護稅情況：嚴格執行稅收“一體化”管理規定，按規定搞好協稅護稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計完成各項稅收136萬元，與去年同期相比增長23%。

（4）預售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預售許可證》8件，預售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。

（5）抵押情況：今年上半年共完成房屋他項權利設定428宗，設定金額3022萬元，與去年同期相比增長12%。XX年至XX年鳳岡縣房地產開發銷售情況統計表

公司

名稱

開發面積m

2銷售數量m2

存量m2

計劃

新建m2

房價元/m2

住房

營業房

住房

營業房

住房

營業房

住房

營業房

嘉和

31977

10792

30897

9136

1080

1656

1500

660

6250

朝燦

19239

276

16000

200

13239

2561

--

750

5000

大興

146

544826

9100

XX

5500

2826

--

740

XX

金久

12162

2671

1XX

1460

162

1234

30480

600

2200

一陽

41200

6800

29410

1320

11790

5480

11000

760

2200

華盛

7800

1200

7800

700

500

10500

620

3300

鑫發

62768

12894

62068

12394

700

500

7000

750

3200

萬眾

14000

5500

2100

1300

1190

4200

80000

730

3400

賽龍

--

--

--

--

--

--

52700

--

--

播州

--

--

--

--

--

--

2600

--

--

九州

27600

1400

2300

400

24300

1000

--

--

--

合計

231420

48844

161675

28910

68671

19957

295680

--

--

四、鳳岡縣房地產市場運行基本特點

1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈現出供銷兩旺的勢頭。XX至XX年總開發量約28m2，總銷售量為19萬m2;其中商品住宅開發量約為24萬m2，商品房銷量約為17萬m2，存量為7萬m2;營業房約為5萬m2，營業房銷量為3萬平方米，存量為2萬m2。

2、商品房銷售對象及資金來源。鳳岡縣商品房銷售對象主要為國家機關工作人員，企事業單位人員，經商人員和外出務工返鄉創業人員，部分農民和外地籍人員，資金來源主要為住房公積金貸款和農行、信用社提供的按揭貸款。一次性現金支付購房的人員，約占總購房人員的10%左右。

3、購房用途。鳳岡縣絕大部分購房戶都是為了改善居住條件而購房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結構及功能方面均大大遜于現在開發的商品房，促成了換房；二是致富農民向非農產業轉移，也促成了商品住房及營業房的銷售；三是存在少部分投資性和投機性購房；四是部分鄉鎮人員為了給子女提供一個良好的教育環境而不惜在縣城購房。

4、二手房交易量上升。由于商品房的開發建設，原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉鎮職工、鎮城低收入無房戶、外出務工返鄉創業人員及一些進城務工農民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統計數據來看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。

5、住房結構比例不盡合理，經濟適用房、廉租住房發展滯后。鳳岡縣的商品房開發主要以普通商品房為主，高檔商品房和經濟適用房及廉租住房基本沒有，高檔商品房、普通商品房、經濟適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國家要求的2：7：1的標準比例不符，從而導致住房結構不合理，無法滿足不同消費群體的住房需求。

五、對鳳岡縣房地產發展的幾點建議

1、嚴格實行土地儲備和按計劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬m2，平均按120m2/套計算，尚有近600套住房待售，營業房存量有2萬m2，平均按80m2/間計算，尚有250間營業房待售，加上未來一兩年之內將有約20萬平方米的開發量，應該說，未來兩年推出的量是相當大的，這種大規模集中推出，勢必形成一個買方市場，這對鳳岡縣房地產業的健康發展會產生一定的影響，甚至有可能形成房地產泡沫經濟。所以建議政府必須對土地出讓進行緊縮，待已出讓的土地開發完畢后，再視全縣經濟發展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產市場“井噴”現象的發生。

2、切實加強對房地產信貸市場的規范和監督，最大程度防范貸款風險的形成。鳳岡縣的購房群體，其資金來源絕大部分靠金融機構的貨款，這在一定程度上加大了金融風險的隱患，需要強化管理和監督，引導和督促金融部門切實采取有效措施，防范金融風險，使鳳岡縣的房地產信貸在風險系數內健康發展。

3、加強宏觀調控，有效整頓鳳岡縣房地產市場。目前鳳岡縣房地產市場總體運行情況是良好的，但發布虛假廣告、面積縮水、物業管理滯后、簽訂霸王合同等不良現象，在個別開發企業中偶有發生，個別購房人也有投資性和投機性購房傾向，這些現象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產市場的健康發展。去年以來，從中央到地方專門出臺了一系列整頓和規范房地產市場的文件，鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業學習傳達了相關文件精神，并對鳳岡縣房地產市場進行了一次全面的整頓和規范，取得了明顯的效果。今后，我們還要同有關部門緊密配合協調，針對鳳岡縣房地產開發中存在的問題，采取切實有效的措施，以對投資性購房和投機性購房等擾亂市場的行為為清理和整頓的重點，繼續加大整治力度，使鳳岡縣的房地產業實現依法經營、誠信開發、規范發展。

4、積極引導消費者理性購房和開發商理性開發。目前，鳳岡縣購房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實用性和經濟性，殊不知這是一種資源的浪費，今后鳳岡縣的房地產開發應從規劃和設計人手，設計出面積適中，功能齊全的房屋推向市場，做到既能改善居住環境，又能有效節約和利用土地資源。

5、積極調整開發結構，使住房結構逐步趨向合理。嚴格按照國家確定的2：7：1的標準比例進行開發，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來，鳳岡縣普通商品房發展迅猛，供大于求，而高檔商品房、經濟適用房和廉租住房的建設幾乎為零，這種0：10：0的住房結構比例對鳳岡縣房地產市場的發展是十分不利的，它不能合理滿足各個階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經濟適用房和廉租住房的發展，尤其應該加大建設力度，它既能滿足城鎮中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進城務工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房價格的作用，其社會效用是非常巨大的。上級每年給鳳岡縣下達有3000m2經濟適用房和廉租住房建設的任務，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎勵等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實處，促進鳳岡縣住房結構比例合理化的實現。

第二篇：房地產業開發概述

房地產業開發概述

第一章

第一節 房地產業的概念

房地產是土地、房屋財產的總稱。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規劃，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商業用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構筑物，如鐵路、橋梁等。

房地產業是指進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。

房地產業的細分行業主要包括房地產開發、房地產中介服務和物業管理。其中，房地產中介服務又包括房地產咨詢、房地產價格評估和房地產經紀。

房地產開發具有資金大、回報高、風險大、附加值高、產業關聯性強等特點。房地產開發按業務側重的不同可分為兩類：

第一類是從事城市房地產開發和交易的，即所謂房地產開發，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設；所謂房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第二類是從事開發經營成片土地的，即簡稱成片開發。它是指在依法取得國有土地使用權后，依照規劃對土地進行綜合性的開發建設，形成工業用地和其它建設用地條件，然后轉讓土地使用權或者轉讓、出租地面建筑物。

房地產開發按項目的運作方式的不同可分為三類：

第一類，也是通常的運作，即取得土地使用權，進行房屋的建設，而后出售新建房屋的方式。

第二類，是把土地由生地變為建設熟地之后再轉讓的方式。

第三類，其他方式。如購買房屋后出租；購買房屋后出租一段時間再轉讓；或者購買房地產后等待一段時間再轉讓；或者接手在建工程后繼續開發等。

在本課題中，僅對房地產開發中最常見的依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，而后出售新建房屋的開發模式及開發程序進行探討。

第二節 房地產業的地位和作用

房地產是國民經濟發展的一個基本的生產要素，任何行業的發展都離不開房地產業。反過來說，任何行業都擁有一定的房地產，都是房地產經濟活動的參與者。因此說，房地產業是發展國民經濟和改善人民生活物質條件的基礎產業之一。它的重要作用可以歸納如下：

1.可以為國民經濟的發展提供重要的物質條件；

2.可以改善人民的居住和生活條件；

3.可以改善投資環境，加快改革開放的步伐；

4.通過綜合開發，避免分散建設的弊端，有利于城市規劃的實施；

5.可以為城市建設開辟重要的積累資金的渠道；

6.可以帶動相關產業，如建筑、建材、化工等工業的發展；

7.有利于產業結構的合理調整；

8.有利于深化住房制度的改革，調整消費結構；

9.有利于吸引外資，加速經濟建設；

10.可以擴大就業面。

房地產業開發概述 隨著國民經濟和房地產業的進一步發展，房地產業在國民經濟中必將發揮更廣泛、更重要的作用。

第三節 房地產業的歷史沿革

1949年新中國成立后，廣大農村實行土地改革，廢除封建土地所有制，實現農民土地所有制。“耕者有其田”的愿望變成現實。幾年以后，通過逐步實行農業集體化，農民的私有土地轉化為集體所有。此后，農村買賣土地的市場即自行消失。

50年代中期到60年代中期，隨著對資本主義工商業的社會主義改造，全國城鎮陸續開始以“國家經租”的形式對出租私有房屋進行社會主義改造，付給房主租金，贖買了房主產權，改造私房一億平方米。私有企業占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。從根本上確立了公有制在社會主義城市房地產中的主體地位。

十年**期間，對城市房地產管理工作破壞極大。房地產管理機構幾起幾落，產權管理陷入混亂，違章占地幾經泛濫，變相買賣土地時有發生，住宅建設停滯不前，致使住房問題成為嚴重的社會問題之一。

1978年后，“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開。” 隨著經濟體制改革的全面展開，在城市進行了城鎮住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產生產方式改革，新時期社會主義的房地產業萌發了。在這種新的歷史機遇和歷史條件下，房地產市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發展起來。從沿海到內地，從城市到鄉村，許多地方都出現了人們稱之為“房地產熱”、“開發熱”的情景。

由于我國的房地產市場還處于初始階段，故在其運行過程中產生了一些矛盾和問題。比如盲目建設、無證建設而出現的某些失控現象。針對這些問題，針對這些問題，國家陸續作出了許多決策，以逐步糾正房地產業存在的問題。

房地產業在我國是個新興的產業，是第三產業的重要組成部分，隨著城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進，必將對國民經濟發展起到巨大的推動作用。

第四節 房地產項目開發程序概述

房地產項目開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，并進行出售的行為。

房地產項目開發程序是指進行房地產開發過程中應遵循的法律、法規及辦事程序。

對房地產項目開發一般應遵循下列程序：項目開發前期調研程序、項目立項過程程序、土地使用權的取得程序、征地拆遷程序、項目規劃程序、工程建設程序、房地產項目經營程序。

1．項目開發前期調研程序

項目的前期調研程序，就是通過開發商對擬投資地區房地產市場的調查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。

2.項目立項程序

項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使項目取得合法的開發建設資格。

3．土地使用權取得的程序

土地使用權取得的程序，就是開發商在項目立項通過(取得建議書批復,可行性研究批復)，并取得建設用地規劃許可證后,辦理取得土地使用權手續的程序。

4.項目規劃程序

項目規劃程序，就是開發商取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的途徑。

根據國家和濟南市有關城市規劃的規定,在濟南市城市規劃區內開發建設的項目,必須符合城市規劃的要求,必須向市規劃局辦理項目規劃的申報手續,在取得“兩證”(建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證)后,方可開工建設。項目規劃申報的基本程序如下：（1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前,開發商要向規劃局申報規劃要點,規劃局對項目的用地范圍、規劃條件等提出初步意見,形成項目建設選址的初審意見，作為計劃部門進行批復時的參考依據。

（2）在可行性研究報告批復后,開發商可向規劃局申報項目定點規劃局向申請單位下發規劃定點通知書和設計規劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見。

（3）根據規劃局提出的規劃設計條件,委托有資質的設計機構進行規劃方案設計，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設計圖、管線綜合圖、說明書）。開發商在完成方案設計后,應向規劃部門提出審查申請。

（4）經審定通過的設計方案,是編制初步設計或施工圖的依據,也是取得建設用地規劃許可證的必備文件。

（5）開發商依據設計規劃要求通知書和可行性研究報告批復,即可向規劃局申領建設用地規劃許可證,該證是取得土地使用權的必備文件。

（6）申領建設工程規劃許可證,是在項目列入正式計劃后,申請辦理開工手續之前,需要驗證工程建設是否符合規劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。

5.征地拆遷程序

征地是指項目選址用地為集體土地時,要按照法定的程序和依據報請有批準權限的政府審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，補助后，將集體土地轉為國有土地的一種行為。

拆遷是指項目選址在城市規劃區國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。

征地在領取建設用地規劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證件后即可提出申請。

征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備條件之一。

6.工程建設程序

工程建設階段，是指房地產開發項目從列入施工計劃起，到項目施工全部完成,通過工程竣工綜合驗收,達到業主使用條件的過程。

在項目完成規劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請,取得報建證;同時，與市政相關部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協議,支付有關費用；辦理招標批準手續；選擇施工、監理單位;辦理工程建設質量監督手續；繳納各種費用；開工建設；項目竣工后，由主管部門（市質檢站、市開發辦）進行綜合驗收，交付使用。

7.房地產經營程序

房地產經營,是開發商通過對所開發房地產的銷售、出租,實現自己預期投資收益的行為。該項工作從取得土地使用權起，一直延續到房地產交付使用。房地產開發商,既可以自己銷售和出租開發的房地產，也可以委托給專業的中介機構。銷售和出租的房地產都可以有期房和現房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發的預售許可證之后方可進行,且買賣契約和租賃契約都必須經過政府主管部門鑒證方為有效。

第二章 房地產項目開發程序

第一節 項目立項

一、概述

開發項目立項，是房地產項目開發的第一步，即取得的政府主管部門（省市計劃發展委員會）對項目的批準文件。對于房地產商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市房地產開發管理辦公室報送項目建議書,取得批準項目建議書的批復;依據項目建議書批復,編制可行性研究報告報計委審批獲準,并列入本固定資產投資計劃。（國家計委已取消了房地產項目立項制度，實行備案制。山東省及濟南市暫延續原立項制度。）

二、實施程序

1.工程建設項目立項審批

（1）承辦部門：濟南市計劃發展委員會投資處

（2）申報資料：①書面申請；②提供資金落實證明；③土地使用權證明；④由具有相應資質的工程咨詢單位編制的可行性研究報告。可行性研究報告應具有以下附件：規劃部門對項目建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環保部門的環評報告；有關部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案；⑤房地產開發公司的資質證明.（3）申辦程序：有行政主管部門的開發商，由主管行政部門轉報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發商，可直接報市房地產開發管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉報市計委。納入土地收購出讓的項目，開發商在通過招標、拍賣方式取得開發土地使用權后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，根據具體情況，進行現場勘察，對符合條件的，市計委予以批復。對屬上級發展計劃部門審批權限內的項目，由市計委負責轉報。

（4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內予以批復可研報告。

（5）收費標準：如在開發辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發管理費。

2.建設項目投資計劃審批

（1）承辦部門：濟南市計劃發展委員會投資處

（2）申報資料：①書面申請；②國家或省、市計委批復項目可行性研究報告；③規劃部門出具的建設項目規劃許可意見；④跨建設項目，需提供市計委上下達的投資計劃。

（3）申辦程序：有行政主管部門的開發商，由主管行政部門轉報申報資料；無行政主管部門的開發商，可直接上報市房地產開發管理辦公室，申報資料由該辦轉報市計委。市計委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市計委予以批復。

（4）辦結時限：在收到申報資料后，5個工作日內予以批復可研報告。

（三）項目立項審批程序圖（見程序圖一）

第二節 五證兩書的取得

第一小節 土地使用權證的取得

一、概述

開發商在項目立項通過后，須取得建設用地規劃許可證,方可辦理取得土地使用權的手續。

在現階段根據<<城市房地產管理法>>的有關規定,房地產開發用地的取得方式有三種：一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級市場取得）；二是通過轉讓方式獲得（即通過土地二級市場取得）；三是通過與當前的土地的使用者合作等方式（即通過土地三級市場取得）。

通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證;通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書。

國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。征地是指項目選址用地為集體土地,按照法定的程序報請有批準權限的政府機關審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，將集體土地轉為國有土地的一種行為。

拆遷是指項目選址在城市規劃區國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。根據國土資源部第11號令，房地產開發經營性用地均由土地儲備中心以招標拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進行征地拆遷。若因特殊原因，必須進行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證即可提出申請。實際操作中只要與土地出讓方達成協議，即可進行拆遷。征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。

二、實施程序

（一）國有土地使用權劃撥手續的辦理

1.承辦部門：濟南市國土資源局

2.申報資料：用地申請；計委批復的當年投資計劃；建設用地規劃許可證；建設用地規劃意見；用地范圍圖；土地權屬證明；工程項目總平面圖。

3.申辦程序：

審核有關申報資料（2個工作日）；現場勘測定界（10個工作日）；制定一書三方案（建設用地項目呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案）（15個工作日）；繳納征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費（2個工作日）；依照規定辦理土地登記，領取土地使用證書。

4.收費標準：征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費的收取標準參見附錄六土地開發費用一覽表。

5.應注意的事項：劃撥土地的范圍僅限于：1.國家機關用地和軍事用地；2.城市基礎設施用地和公益事業用地；3.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4.法律、行政法規規定的其他用地。對開發商來說，可以通過劃撥方式取得的開發用地，主要是經濟適用房項目建設用地。

（二）國有土地使用權出讓手續的辦理

國土資源部第11號部令規定：凡各類經營性用地（含房地產開發建設），均必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。承辦部門均為：濟南市土地收購儲備中心。現分述如下：

國有土地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計劃地進行的。濟南市國土資源局根據社會經濟發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報經濟南市政府批準后，向社會公開發布。

濟南市土地收購儲備中心根據招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。招標拍賣掛牌出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。

濟南市土地收購儲備中心在投標、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。

招標拍賣掛牌公告包括下列內容：

①出讓人的名稱和地址；

②出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計要求；

③投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法； ④索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；

⑤招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；

⑥確定中標人、競得人的標準和方法；

⑦投標、競買保證金； 濟南市土地收購儲備中心對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標拍賣掛牌公告規定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。

1.投標、開標依照下列程序進行：

①投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效；標書投入標箱后，不可撤回。投標人應對標書和有關書面承諾承擔責任。

②由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。

③評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為五人以上的單數。

④招標人根據評標結果，確定中標人。

2.拍賣會依照下列程序進行：

①主持人點算競買人；

②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項；

③主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；

④主持人報出起叫價；

⑤競買人舉牌應價或者報價；

⑥主持人確認該應價后繼續競價；

⑦主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；

⑧主持人宣布最高應價者為競得人。

競買人不足三人，或者競買人的最高應價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。

3.掛牌依照以下程序進行：

①在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易場所掛牌公布；

②符合條件的競買人填寫報價單報價；

③出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格；

④出讓人繼續接受新的報價；

⑤出讓人在掛牌公告規定的掛牌截止時間確定競得人。

掛牌時間不少于 10 個工作日。掛牌期間可根據競買人競價情況調整增價幅度。

掛牌期限屆滿，按照下列規定確定是否成交：

①在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；

②在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

③在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。

4.成交確認書

以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人應當與中標人、競得人簽訂成交確認書。

成交確認書應當包括出讓人和中標人、競得人的名稱、地址，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點等內容。成交確認書對出讓人和中標人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認書后，出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。

中標人、競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

中標人、競得人支付的投標、競買保證金，抵作國有土地使用權出讓金，其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結束后 5 個工作日內予以退還，不計利息。

招標拍賣掛牌活動結束后，出讓人應在 10 個工作日內將招標拍賣掛牌出讓結果予以公布。

出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。

受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金后，應當依法申請辦理土地登記，領取國有土地使用權證書。

5.收費標準：濟南市城區國有土地基準地價及政府出讓土地純收益標準，參見附錄五土地開發費用一覽表。

（三）土地確權登記手續的辦理

1.承辦部門：濟南市國土資源局

2.申報資料：

（1）土地登記需要的資料

①計劃立項批文；②建設用地規劃許可證和用地意見；③土地登記申請書；④地籍調查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。

（2）土地轉讓登記需要的資料

①國有土地使用權轉讓申請審批表；②出讓人土地使用權證書；③土地使用權評估報告；④土地轉讓協議；⑤轉讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請

3.申辦程序：

①申請：開發商持所需材料提出土地登記申請，有關人員對申請材料進行審查，并給予答復。

②地籍調查：區國土局對受理的宗地進行權屬調查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認的地籍調查上簽字。區局填寫初步意見后報市局審批。

③審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權屬狀況進行全面審核。

④注冊登記頒發證書：市局對批準的土地登記進行登記卡裝簿，土地權利人領取證書。

4.辦結時限：對符合登記條件的，7個工作日以內完成審核和登記發證。

通過招標、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發商可直接利用地塊進行開發建設。若因實際情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。

（一）建設拆遷臨時用地許可證的取得

1.承辦部門：濟南市國土資源局

2.申報資料：①用地申請；②建設用地規劃許可證；③建設工程設計規劃要求通知書及附圖；④建設用地規劃意見。

3.申辦程序：持用地申請及相關申報資料報市國土資源局，經審查，符合條件的，7個工作日內核發建設拆遷臨時用地許可證。

4.收費標準：此階段，須繳納土地開發管理費800元/畝。

（二）拆遷手續的辦理

1.承辦部門：濟南市拆遷辦 2.申報資料：①拆遷申請書；②項目立項批文；③《建設用地規劃許可證》及附圖、附件；④國有土地使用證；⑤建設拆遷臨時用地許可證；⑥拆遷補償、安置資金證明；⑦拆遷計劃和拆遷方案；⑧產權調換和安置用房證明。

3.申辦程序：

審查申請，并于收到申請后2日內作出是否準予拆遷立項的決定；批準拆遷立項的，拆遷人應自批準立項之日起3日內辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續，繳納拆遷管理費；拆遷立項批準之日起5日內，核發《房屋拆遷許可證》。

確定拆遷范圍，發布拆遷公告，進行戶口登記、房屋勘測等拆遷準備工作；拆遷機構與被拆遷單位簽訂拆遷協議；實施拆遷，核發拆遷驗收證明，取得《拆遷驗收合格證》；征地辦、拆遷辦、規劃局現場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積。

4.拆遷程序圖（見程序圖二）

5.收費標準：

拆遷管理費的收費標準為，安置一次到位8元/平方米，實行過渡安置12元/平方米。

第二小節 規劃許可證的取得

（一）概述

為加強城市規劃管理，保證濟南市整體規劃的實施，對新建、改建、擴建項目實施建設工程規劃許可證制度。開發商在辦理建設工程規劃許可證時，應持當年的建設計劃、土地使用證件、建設工程用地規劃許可證、建設工程擬建位置的地形圖、建設工程總平面圖、符合審定設計方案的施工圖及消防、設計質監部門對施工圖的批復意見、建設工程用地規劃許可證，向市規劃管理部門提出建設申請，經審查批準后，核發建設工程規劃許可證。

（二）實施程序

1.建設用地規劃許可證的取得

(1)承辦部門： 濟南市規劃局

(2)申報資料：①書面申請（含建設要求和內容）；②計委計劃投資批文；③1：500地形圖；④已批準的可行性研究報告。

(3)申辦程序：

①持所需材料向市規劃局提出申請；②規劃局現場勘察，審查、核對相關規劃，在15個工作日內給予答復；③規劃局對符合城市規劃的申請簽發《建設用地規劃許可通知書》，開發商憑該通知書向國土資源局申請辦理建設用地計劃批準手續；④需制訂詳細規劃的，在7個工作日內簽發《規劃設計要求通知書》；⑤委托有資質的設計單位作總平面規劃設計；⑥規劃局審查規劃設計方案；⑦到市規劃局規劃管理處辦理《建設用地規劃許可證》。對具備審批條件且符合詳細規劃的，7個工作日內核發《建設用地規劃許可證》和《建設用地規劃意見》。

2.建設工程設計招投標程序

（1）承辦部門：開發商或其代理機構

（2）申報資料：①建設項目計劃批文；②建設工程設計規劃要求通知書及附圖；③招標投標工作計劃及方案；④設計任務書；⑤招標人或代理機構工作能力證明材料及資格證書；⑥委托代理協議或合同。

（3）申辦程序：①招標人或其代理機構按規定提交申報材料（包括：計劃批文、設計規劃要求通知書、設計任務書等）；②填報《工程設計招標投標申報表》；③審核項目情況及招標條件，登記備案；④對發標、評標及方案評審等活動實施現場監督；⑤中標方案確定后，招標人提交招投標情況報告；⑥簽發《工程設計招標投標意見書》。

（4）辦結時限：2個工作日。（5）應注意的事項：單體10000平方米以上的建筑工程，必須進行設計招標，行政監督部門為市建委設計處。

3.施工圖設計消防審批

（1）承辦部門：濟南市公安消防分局建審科

（2）申報資料：①計委立項批文；②市規劃局建設工程設計規劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規劃審查意見書；③《有關部門審核意見表》（加蓋開發商公章）；④施工圖1套（含建施、結施、設施、電施）；室內裝飾工程需正式裝飾設計圖紙1套；⑤設有自動消防設施的建筑物應備有圖紙光盤。

（3）申辦程序：開發商領取并填報《建筑工程設計防火審核申報表》、《自動消防設施設計防火審核申報表》或《建筑內部裝修設計防火審核申報表》，并將申報表連同設計圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設計審批手續。

（4）辦結時限：自收到圖紙資料之日起，一般工程10個工作日內；國家、省重點工程20個工作日內審核完畢。

（5）收費標準：執行魯政發[2001]16號的有關規定，按建筑面積計，收取消防設施設備費2元/平方米。

4.施工圖設計質量審查

（1）承辦部門：濟南市建設工程勘察設計質量監督站

（2）申報資料：①施工圖設計文件2套（含建施、結施、設施、電施）；②計委立項批文；③市規劃局建設工程設計規劃要求通知書及附圖；④工程勘察、設計合同（原件）；⑤地質勘察報告2份（原件）；⑥設計招標的相關證明；⑦結構計算軟件名稱和熱工計算書；⑧房屋鑒定報告（僅限于加層、改造項目）。

（3）申辦程序：開發商領取、填報《開發商報審施工圖設計文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報資料送勘察設計質量監督站進行技術性審查，并出具審查意見；勘察、設計單位對審查意見進行答復；勘察設計質量監督站向市建委提交技術性審查報告；核發《施工圖設計文件審查批準書》。

（4）辦結時限：自收到圖紙資料，并繳納設計質量審查費用之日起，15個工作日內，提出圖紙審查意見。

（5）收費標準：執行國家計委、建設部計價格[2002]10號文件和省物價局、魯價費發[2002]45號文件的有關規定，按建筑面積計，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫院、托幼、中小學教學樓、高等院校教學樓、綜合樓、商場、賓館、酒店、超市、工業項目、倉庫等9類建筑按不同標準計取。收費標準詳見附表一。

（6）應注意的事項：該項審查的該項辦結時限是15個工作日內提出圖紙審查意見，然后由設計、勘察單位根據其意見對施工圖作相應的修改。整個手續辦理通常需要30個工作日。

5.地下人防工程設計與審查

（1）承辦部門：濟南市人民防空辦公室

（2）申報資料：①施工圖設計文件2套（地下人防部分）；②計委立項批文；③市規劃局建設工程設計規劃要求通知書及附圖；④人防結建手續證明。

（3）申辦程序：地下人防工程的設計應由具有相應資質的設計單位來承擔，如由濟南市人防設計院或省人防設計院來設計，達到人防保護等級，并辦理了人防結建手續證明，則無須再繳納人防易地建設費。如為人防系統以外的設計院設計，則須經過市人防辦設計處的審查后方可通過。

（4）辦結時限：如辦理了人防結建手續證明，則無須辦理人防設計審查手續；如未辦理人防結建手續證明，圖紙審查時限在10個工作日以內。（5）收費標準：根據魯價費發（2001）181號《關于調整人防建設收費的通知》和濟價費字（2001）259號《市物價局、財政局、人防辦轉發省物價局、財政廳、人防辦<關于調整人防建設收費的通知>的通知》的規定，人防易地建設費的標準為，按總建筑面積計，30元/平方米計取。

6.規劃許可證的辦理

（1）承辦部門：濟南市規劃局

（2）申報資料：

申請階段：①書面申請（含建設要求和內容）；②1：500地形圖；③已批準的詳細規劃；

取證階段：①《建設工程規劃許可證》申報表一式兩份；②建筑工程總平面圖（加蓋工程設計單位證書專用章）一份；③建筑和結構施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊，一式兩套；④當年投資計劃；⑤有關部門的審核手續；⑥已取得《建設用地規劃許可證》的，須附土地使用權批準文件。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗收證明；⑦按規定由專業主管部門審查的，應附其書面審查意見。

（3）申辦程序：

申請階段：持申報材料向市規劃局提出申請；到市規劃局規劃管理處辦理《建設工程設計規劃要求通知書》；省會規劃專家組評審；到市規劃局規劃管理處辦理《建設工程設計方案規劃審查意見書》。

取證階段：開發商領取、填報《建設工程規劃許可證申報表》，并將申報表連同施工圖及其它申報資料送規劃局辦理審批手續。資料審核完畢，執由規劃局開具的濟南市城市建設基金管理辦公室收費聯絡單，到基金辦繳納市政設施配套費。同時，在市規劃局繳納城市規劃技術咨詢服務費和建筑放線費。在繳納上述費用后，方可領取建設工程規劃許可證。

（4）辦結時限：①批準辦證申請，15個工作日內；②辦理《建設工程設計規劃要求通知書》，7個工作日內；③辦理《建設工程設計方案規劃審查意見書》，7個工作日內；④辦理施工圖審查，20個工作日內。（方案或施工圖修改時間不計入辦結時限內）

（5）收費標準：根據濟價非字（1996）154號文的規定，市政設施配套費的收費標準為：自建自用項目，111元/平方米；房地產開發項目，180元/平方米；根據魯建規字[2001]33號文的規定，城市規劃技術咨詢服務費的收費標準按建筑類別的不同，分別計取不同的費用。（詳見表三）；根據國家測繪局測繪產品價目表，建筑放線費的收費標準為649元/點。

（6）規劃許可證辦理程序圖（見程序圖三）

（7）應注意的事項：涉及到跨的工程，要在年底到投資計劃批復部門辦理結轉計劃。

第三小節 施工許可證的取得

一、概述

申領建設工程施工許可證,是在辦理《建筑工程規劃許可證》后,需要進行的驗證工程建設符合開工要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。

在市建委辦理報建證后,開發商可在濟南市建筑有形市場辦理施工、監理招投標、質量監督、安全監督、造價、勞保統籌等手續后，向市建設管理部門提出開工申請，經審查批準，核發施工許可證。

二、實施程序

（一）項目報建

1.承辦部門：濟南市建設委員會

2.申報資料：①計委批準的當年投資計劃；②市規劃局建設工程設計規劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規劃審查意見書；③工程建設項目報建申請表。3.申辦程序：①到市建設行政主管部門領取報建申請表，根據投資計劃填寫清楚并加蓋單位公章。②持投資計劃及申請表報市建設行政主管部門，取得《工程建設項目報建證》。

4.辦結時限：1個工作日。

5.收費標準：《報建證》工本費：10元。

（二）濟南市建筑市場需辦理的手續

1.建設工程施工、監理招投標

（1）承辦部門：招標代理公司或開發商、市招標辦（監督職責）

（2）申報資料：①計委計劃批文；②市規劃局建設工程設計規劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規劃審查意見書；③建設用地規劃許可證；④建筑工程規劃許可證；⑤報建證；⑥施工單位應當具備《營業執照》、《資質證書》、《安全資格證書》等證件；⑦從事招標代理、工程造價咨詢及經濟咨詢業務的中介機構具有相應資格，持有有關證明、證件。

（3）申辦程序：招標單位提出招標申請；市招標辦審查招標單位資格及招標文件；發布建筑工程招標公告；投標單位提出投標申請；招標單位預審投標單位資格并優選投標單位；確定評標和定標方法；向投標單位發放標書；確定評標組織；投標單位投遞標書；開標、評標、定標；發布中標公告、取得中標通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費標準；分別辦理注冊登記施工隊伍、審查其他事項；集中收繳有關規費；按照《招投標法》的有關規定，在市招標辦登記備案。備案資料包括招標情況說明、開發商的招標文件、中標單位的投標文件、評標的原始記錄、中標通知書。

（4）辦結時限：①審查招標單位資格、招標申請書和招標文件，在三日內完成；②評標、定標，一般工程在三日內完成；大、中型工程在七日內完成，特殊工程可適當延長；③審查合同，在收到送審文本后三日內完成。

（5）收費標準：招標完成后，應繳納下列費用：工程招標管理費,中標價的0.55‰；招標公證費，2000元/中標單位。

（6）應注意的事項：如開發商自行招標，需提前向招標辦申請，經該辦同意后方可實施。

2.造價、勞保、質量監督、交易信息手續

造價、勞保、質量監督、交易信息手續在建筑有形市場僅須交納費用即可。辦結時限，1個工作日。其標準分別為：

（1）質量監督費 1.4‰

（2）造價管理費 0.9‰（3）交易信息費 0.6‰

以上費用的計算基數是：建筑面積*收費基數（收費基數的標準參見濟建工字[2002]第16號文，詳見附錄五）

（5）勞保統籌費 該費用由濟南市建筑工程勞保費管理辦公室收取，收費標準為建安工程總造價的26‰。工程造價3000萬元以內的須一次繳清，3000萬元以上首次須繳付50%以上，分期緩交不超過兩次。

（三）施工許可證的辦理

1.承辦部門：濟南市建設委員會

2.申報資料：①報建證；②計委立項批文；③市規劃局建設工程設計規劃要求通知書及附圖；④施工合同備案登記表；⑤質監委托書；⑥監理合同鑒證；⑦施工單位安全報監書；⑧總包單位中標通知書；⑦建筑工程質量責任卡；⑧施工許可申請表。3.申辦程序：①開發商領取、填報《濟南市建設工程施工許可申請表》、《工程質量責任卡》、《質監委托書》；②將上述三表連同其它申報資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審批手續；③交納墻體材料節能費和散裝水泥保證金后，領取施工許可證。

4.辦結時限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節能費和散裝水泥保證金之日起，5個工作日內，核發《建設工程施工許可證》

5.收費標準：在此階段，需交納墻體材料節能費，10元/平方米；散裝水泥保證金2.5元/噸。

6.應注意的事項：①施工許可證實行一個單項建設工程，實行一份施工許可制度；②施工許可證分為正本、副本，正本由開發商保存，副本由施工企業保存，作為竣工驗收資料。

7.施工許可證辦理程序圖（見程序圖四）

第四小節 房屋預售許可證的取得

一、概述

我國實行商品房預售許可證制度，開發商進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記手續，取得《商品房預售許可證》。

二、實施程序

1.承辦部門：濟南市拆遷管理辦公室

2.申報資料：①商品房預售申報表；②土地使用權證書；③按提供預售的商品房計算投入建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的證明材料；④開發資質等級證書和開發經營許可證；⑤工程施工合同；⑥預售商品房分層平面圖。

3.申辦程序：拆遷辦收到申請后3日內對申請材料進行初審，并進行現場查勘。2.初審和現場查勘合格的，辦理預售許可。

4.辦結時限：收到申報表和申報資料后，7日內辦理完畢。

第五小節 房屋權屬證書的取得

一、概述

我國實行房屋所有權登記發證制度，房屋權屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權利的唯一合法憑證。工程竣工驗收合格后，即可辦理新建房屋確權登記手續。

二、實施程序

1.承辦部門：濟南市房產管理局各區房管局

2.申報資料：①營業執照或法人代碼證；②土地使用權證；③建設用地規劃許可證；④建設工程規劃許可證；⑤建設工程施工許可證；⑥建設工程（質量）竣工驗收證明；⑦房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。

3.申辦程序：開發商到房屋所在區房管局填寫房產登記申請書，提供規定的資料進行登記；區局房管局對申報資料進行初審，并委托市房屋測繪中心到現場勘測丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復印件一份），圖紙一式三份（有共有權人的按共有人數增加圖紙）報市房屋產權登記中心審批簽發房屋權屬證書。房屋產權登記中心委托區房管局將權屬證書發給開發商。

4.辦結時限：辦理各種房屋權屬登記，負責初審、復審、審批的區房管局、市房屋產權登記中心等職能部門，應在5個工作日內完成所承擔環節的工作事項。對符合規定條件的申報件，權屬證書應在15個工作日內辦理完畢。

5.收費標準：房屋初始登記費80元/套，住宅平房及別墅按每證80元計收。每增加一本權屬證書加收10元，地下室不收取登記費。如為自建自用，則不需交納交易手續費；如進行交易買賣，則須按成交價的0.5%計取交易手續費。

第六小節 兩書制度 房地產開發商在商品房交付時，應當向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》用于明確開發商應承擔的保修責任，《住宅使用說明書》的作用是向業主提示合理使用住房的注意事項。

《住宅質量保證書》的內容：1.工程質量部門核驗的質量等級；2.保修范圍；3.保修期；4.用戶報修的單位；5.答復和處理的時限。

《住宅使用說明書》的內容：1.開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；2.結構類型；3.裝修、裝飾注意事項；4.上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；5.有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項的說明；6.門、窗類型，使用注意事項；7.配電負荷；8.承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項說明；9.其他需要說明的問題；10.住宅中配置的設施、設備，生產廠家的使用說明書。

應注意的事項：

1.“兩書”的交付時間為：商品房交付的時間；

2.商品房的保修期以將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算；

3.兩書制度執行1998年建設部頒布的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》。

第三節 與市政設施的接駁

一、概述

房地產開發項目在項目立項，列入固定資產投資計劃后，即可與自來水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養護部門進行接觸商洽，起草協議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續，并按規定支付有關費用。此外，在建設施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題，在此一并說明。

二、實施程序

1.與自來水設施的接駁

（1）承辦部門：濟南市自來水公司

（2）申報資料：①用水申請報告；②總平面圖；③施工現場周邊地形圖。

（3）申辦程序：①用水申請報告，到生產技術科辦理申請開戶手續；②申請手續批復后，到規劃設計室辦理勘察、設計事宜；③簽訂協議并繳納自來水增容費、勘察設計費。④等待工程公司安排施工。

（4）辦結時限：執行雙方協議的有關規定。

（5）收費標準：用于銷售的房屋所用水表按生產標準收取增容費，自來水公司根據建筑物的性質和體量，配備總表，收費標準以總表表徑的大小確定。詳見附表三；勘察費50元/表；設計費可協商解決，自來水公司內部標準為取接水工程造價的4.5%；施工費用按自來水工程公司出具的施工結算值計取。

（6）應注意的事項：①開發商用于居民回遷的水表按生活標準收取增容費；②批準開戶的用戶申請只在當年有效，跨的需重新辦理申請；③對用戶規定：一個門牌號只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表；④由自來水公司總水表供水的用戶，以進戶總水表為界，水表以外的管道及設施歸自來水公司負責維護、管理；水表以內的管道及設施歸用戶或產權單位負責維護管理； ⑤對進戶總水表及表井，用戶有責任進行保護。

2.與天然氣（管道煤氣）系統的接駁

（1）承辦部門：濟南市管道煤氣公司

（2）申報資料：①申請開戶書；②標準層1：100平面圖、剖面圖；③1：500地形圖及用氣建筑2個坐標高程點（市測繪院測定的坐標高程點）。

（3）申辦程序：①申請報告，注明開戶的地址、用氣性質、戶數、聯系方式，到用戶處理處辦理申請開戶手續；②完成開戶手續后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協議，由煤氣公司進行現場勘察和設計；③工程施工由煤氣公司負責，在規定的工期內完成施工任務；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進行通氣點火。

（4）辦結時限：執行雙方協議規定的有關條款。

（5）收費標準：開戶費：1980元/戶，另外還有總額約為50元/戶的點火通氣費和保險費。此費用通過協商可減免。

3.與供電系統的接駁

（1）承辦部門：濟南市供電局

（2）申報資料：①項目的立項批文；②有關的用電資料，包括用電地點、電力用途、用電性質、用電設備清單、用電負荷、保安電力、用電規劃等；③按市供電局規定的格式填寫的用電申請。

（3）申辦程序：到市供電局服務大廳提交用電申請及其它申辦資料，辦理手續。簽訂供用電合同（協議）簽約、繳納相關費用。

（4）辦結時限：

供電企業對已受理的用電申請，確定供電方案，在下列期限內正式書面通知用戶：①居民用戶最長不超過五天；②低壓電力用戶最長不超過十天；③高壓單電源用戶最長不超過一個月；④高壓雙電源用戶最長不超過二個月。

若不能如期確定供電方案時，供電企業應向用戶說明原因。用戶對供電企業答復的供電方案有不同意見時，應在一個月內提出意見，雙方可再行協商確定。

（5）收費標準：

新裝增容供電工程貼費用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費。

2002年初，國家計委經貿委聯合下文取消供（配）電工程貼費（參見《供電行業信息》第182期，中國電力企業聯合會供電分會秘書處編），濟南市供電局目前的做法是對10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時用電）須與市供電局簽訂協議，待正式文件下來后，再按規定執行。

（6）應注意的事項：①新建受電工程項目在立項階段，開發商應與供電企業聯系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達成意向性協議，方可定址，確定項目；②供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發出之日起至交納供電貼費并受電工程開工日為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個月，逾期注銷。用戶遇有特殊情況，需延長供電方案有效期的，應在有效期到期前十天向供電企業提出申請，供電企業應視情況予以辦理延長手續。但延長時間不得超過前款規定期限。

4.與供熱系統的接駁

（1）承辦部門：濟南市熱電公司各區分支機構

（2）申報資料：申請報告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數等指標。

（3）申辦程序：①提出申請報告；②經熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協議。

（4）辦結時限：視協議談判情況而定。

（5）收費標準：采暖開戶費該費用由區域供熱公司收取，按建筑面積計，110元/平米。該費用的標準與區域供熱公司有協商的余地。

5.與市政排污系統的接駁

（1）承辦部門：濟南市城管局養護處

（2）申報資料：給排水施工圖

（3）申辦程序：執圖，到城管局養護處辦理審批手續。審批結束后，由城管局組織施工。

（4）辦結時限：視具體情況而定。（5）收費標準：接入市政管網的費用，視具體情況而定。

（6）應注意的事項：該部門執行規章有彈性，收費標準可與其商洽。

6.道路占用審批手續

（1）承辦部門：濟南市城管局市容處

（2）申報資料：①臨時占用主、次干路審批表一式五份；②位置示意圖；③平面圖；④臨時設施效果圖一式二份。

（3）申辦程序：①需要占用主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。同意占用的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續；②需要占用主、次干路以外城市道路的，到區建委辦理審批手續；③需要占用街頭空地、廣場、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區建委辦理手續；占用道路綠地的，還應按有關法律、法規的相關規定辦理。

（4）辦結時限：7個工作日

（5）收費標準：視具體情況而定。

7.道路挖掘審批手續

（1）承辦部門：濟南市城管局市容處

（2）申報資料：①建設工程規劃許可證；②施工圖紙；③其它有關文件。

（3）申辦程序：①需要挖掘主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。同意挖掘的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續；②需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于50M2的，到區市政工程設施管理部門辦理審批手續；③需要挖掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應向市城管局提出書面申請，按道路分類直接到市城管局與區建委辦理手續。挖掘道路綠地的，還應按有關法律、法規的相關規定辦理。

（4）辦結時限：7個工作日

（5）收費標準：視具體情況而定。

第三章 房地產開發項目的策劃分析

在信息技術時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產市場由賣方市場向買方市場的轉變，房地產市場競爭由價格向非價格競爭發展，使得對房地產市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場調研是選擇投資意向、進行項目可行性研究、確定項目開發方向重要的基礎性工作。只有通過認真細致、有效的市場調查，才能制定出切實可行的營銷戰略，使企業立于不敗之地。

第一節 房地產市場調查的內容

房地產市場調查，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測。

市場調查有廣義和狹義之分。狹義的市場調查是以科學方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關資料，并予以研究。例如進行住房市場購買力的調查，只有通過一定數量的各種年齡結構的人員進行抽樣調查，才能分析消費者房地產購買力的情況。廣義的市場調查則是針對商品或勞務，即對商品或勞力從生產者到達消費者這一過程中全部商業活動的資料、情報和數據作系統的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現實市場和潛在市場。因此，廣義的市場調查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。

一、房地產市場調查的重要性

企業的生存環境是不斷變化的，企業必須通過市場調查，了解消費者對住房的需求，以及對現有住房的意見，以引找住房開發的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業在市場上的占有率。

現代營銷理論認為，企業在制定生產任何產品的產品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認真搞好市場調查的基礎上進行。只有通過市場調查，才能了解消費者需要什么樣的住房，需要多少住房，進而組織生產經營。建造好的房屋若能符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達到企業預先制定的效益目標。

二、房地產市場調查的主要內容.房地產市場環境調查

（1）政治法律環境調查

① 國家、省、市有關房地產開發經營的方針政策。如房地產價格政策、房地產稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。

② 有關房地產開發經營的法律規定。如《房地產開發經營管理條例》、《房地產管理法》、《土地管理法》。

③ 有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。

（2）經濟環境調查

① 國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。

② 項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。

③ 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。

④ 國民經濟產業結構和主導產業。

⑤ 居民收入水平、消費結構和消費水平。

⑥ 項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況。

⑦ 與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。

⑧ 財政收支。對于不同的物業類型，所需調查的經濟環境內容有很大的不同，須結合具體項目情況展開有針對性的調查。

（3）社區環境調查

社區環境直接影響著房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。優良的社區環境，對發揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。社區環境調查內容包括：社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。

（4）房地產市場需求和消費行為調查

① 消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢。

② 房地產市場需求影響因素調查。如國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。

③ 需求動機調查。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。

④ 購買行為調查。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。

（5）房地產產品調查。

① 房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期。

② 現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度。

③ 新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其有關房地產產品上應用的情況。④ 本企業產品的銷售潛力及市場占有率。

⑤ 建筑設計及施工企業的有關情況。

（6）房地產價格調查。

① 影響房地產價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產企業定價的影響。

② 房地產市場供求情況的變化趨勢。

③ 房地產商品價格需求彈性和供給彈性的大小。

④ 開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響。

⑤ 國際、國內相關房地產市場的價格。

⑥ 開發個案所在城市及街區房地產市場價格。

⑦ 價格變動后消費者和開發商的反應。（7）房地產促銷調查。

① 房地產廣告的時空分布及廣告效果測定。

② 房地產廣告媒體使用情況的調查。

③ 房地產廣告預算與代理公司調查。

④ 人員促銷的配備狀況。

⑤ 各種公關活動對租售績效的影響。

⑥ 各種營業推廣活動的租售績效。

（8）房地產營銷渠道調查。

① 房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況。

② 房地產市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因。

③ 租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況。

④ 房地產租售客戶對租售代理商的評價。

（9）房地產市場競爭情況調查。

市場競爭對于房地產企業制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調查和研究競爭對手可能作出的種種反應，并時刻注意競爭者的各種動向。房地產市場競爭情況的調查內容主要包括：

① 競爭者及潛在競爭者（以下統稱競爭者）的實力和經營管理優劣勢調查。

② 對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優缺點的調查與分析。

③ 對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究。

④ 對競爭者廣告的監視和廣告費用、廣告策略的研究。

⑤ 對競爭情況銷售渠道使用情況的調查和分析。

⑥ 對未來競爭情況的分析與估計等。

⑦ 整個城市，尤其是同（類）街區同類型產品的供給量和在市場上的銷售量，本企業和競爭者的市場占有率。

⑨ 競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發展動向。

第二節 調查方法與條件

一、調查方法

市場調查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調查對象來劃分，有全面普查、重點調查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。下面簡要分析每一種調查方法特征。.按調查對象劃分

（1）全面普查。全面普查是指對調查對象總體所包含的全部個體都進行調查。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結構、職業、收入分布情況系統調查了解后，對房地產開發將是十分有利的。

（2）重點調查。重點調查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調查對象，進而推斷出一般結論。采用這種調查方式，由于被調查的對象數目不多，企業可以較少的人力、物力、財力，在很短時期內完成。當然由于所選對象并非全部，調查結果難免會有一定誤差。

（3）隨機抽樣。隨機抽樣調查是在總體中隨機任意抽取個體作為樣本進行調查，根據樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機抽樣在市場調查中占有重要地位，在實際工作中應用很廣泛。隨機抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機會，即事件發生的概率是相等的，這樣可以根據調查的樣本空間的結果來推斷母體的情況。

（4）非隨機抽樣法。非隨機抽樣法是指市場調查人員在選取樣本時并不是隨機選取，而是先確定某個標準，然后再選取樣本數。這樣每個樣本被選擇的機會并不是相等的，非隨機抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體方法。

2．按照調查方法劃分。

（1）訪問法。

這是最常用的市場調查方法。科學設計調查表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關鍵。

①設計調查表。

調查表要反映企業決策的思想，是本企業營銷部門最關心、最想得到的重要信息來源之一。因此要想搞好調查，就必須設計好調查表。

設計調查表應注意的事項：首先，問題要短。因為較長的問題容易被調查者混淆。其次，調查表上每一個問題只能包含一項內容。再次，問題中不要使用專門術語，比如容積率、框架結構、剪力墻結構、筒中筒結構等。一般消費者是搞不清楚這些專門術語的。第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。最后，要注意問問題的方式。有時直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。例如最近房地產公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調查員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產情況。

②訪問法的形式

調查表設計好之后，按照調查人員與被調查人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為三種形式。

1）答卷法。調查人員將被調查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規定時間答完，這樣被調查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達出來。

2）談話法。市場調查人員與被調查人員進行面對面談話，如召開座談會等。

3）電話調查。這種方法是市場調查人員借助電話來了解消費者的意見的一種方法。

（2）觀察法。

這種方法是指調查人員不與被調查者正面接觸，而是在旁邊觀察。調查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息，通過觀察法便可以較容易地了解到。觀察法有三種形式。

①直接觀察法。

派人到現場對調查對象進行觀察。例如可派人到房地產交易所或工地觀察消費者選購房產的行為和要求，調查消費者對本公司的信賴程度。

②實際痕跡測量法。

調查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發生后的痕跡。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果好壞。

③行為記錄法。在取得被調查同意之后。用一定裝置記錄調查對象的某一行為。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監聽器，可以記錄電視機什么時候開，什么時候關，收哪一個電臺，收了多長時間等。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時間播廣告效果最好。

（3）實驗法。

實驗法是指將調查范圍縮小到一個比較小的規模上，進行試驗后取得一定結果，然后再推斷出總體可能的結果。例如調查廣告效果時，可選定一定消費者作為調查對象，對他們進行廣告宣傳，然后根據接受的效果來改進廣告詞語、聲像等。

二、調查規模與技術條件

作為一項了解消費者期望和購買行為的調查，其規模越大，結果也就越令人信服。但是由于人力、物力的限制，還有調查技術條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調查的規模。

1．樣本的數量。

一般而言，一個調查樣本越大越好，因為依據統計學上的大數定理，大樣本可以降低誤差。但是，大樣本不可避免地要大量增加調查成本，而且在調查實務中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調查員的疲乏、統計上的錯誤、回收率難以控制等。

2．樣本涵蓋面的廣度。

樣本涵蓋面與樣本數是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數也越大，若樣本數不是隨著增大，則屬于完全隨機抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。

3．問題涵蓋面的廣度。

如果調查內容太少，掛一漏萬，就會失去調查的本意；反之，如果盡量加大調查的內容，問卷太長，會使得調查者失去耐心，降低整個調查的可信度。此外，極可能由于一部分調查者拒絕合作，造成嚴重的抽樣偏差。這二個方面都使得調查結果量變引發了質變，使調查失去了意義。

4．調查的深度。

一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。越是深層的調查，所要求調查員的專業技術越多，所需時間越長，經費越高。

第三節 市場調查的程序

通過上面兩節論述，已經知道了市場調查內容十分豐富，方法又多種多樣。為了使市場調查工作順利進行，保證其質量，在進行市場調查時，應按一定程序來進行。

通常有七個方面，具體包括：確定問題及調研目的、收集信息資料、初步調查、調查設計、現場調查、資料分析、撰寫和提交調查報告。

一、確定調查目的

這是進行市場調查時應首先明確的問題。目的確定以后，市場調查就有了方向，不至于出現太大的過失。也就是說，調查人員應明確為什么要進行市場調查，通過調查要解決哪些問題，有關調查結果對于企業來說有什么作用。一般來說，確定調查目的要有一個過程，一下子是確定不下來的。根據調查目的的不同，可以采用探測性調查、描述性調查、因果性調查來確定。

1．探測性調查。

當企業對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應該調查哪些內容時，可以采用探測性調查來找出癥結所在，然后再作進一步研究。例如某房地產公司近幾個月來銷售下降，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經濟形勢不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的，還是消費者偏好轉變的原因等等。在這種情況下，可以采用探測性調查，從中間商或者消費者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。

2．描述性調查。

描述性調查只是從外部聯系上找出各種相關因素，并不回答因果關系問題。例如在銷售過程中，發現銷售量和廣告有關，并不說明何者為因，何者為果。也就是說描述性調查旨在說明什么、何時、如何等問題，并不解釋為何的問題。與探測性調查比較，描述性調查需要有一事先擬定的計劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。

3．因果性調查。

這種調查是要找出事情的原因和結果。例如價格和銷售之間的因果關系如何？廣告與銷售間的因果關系如何？通常對于一個房地產公司經營業務范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。而自變量較為復雜，通常有兩種情況，一類是企業自己本身可以加以控制的變量，又稱內生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業市場環境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規、政策的調整、競爭者的廣告支出與價格讓利等。因果關系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關系。

二、收集信息資料

市場營銷調查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數是需要時才進行搜集。這可以參見本章第五節“資料收集與運用”的敘述。

三、初步調查

初步調查的目的是了解產生問題的一些原因，通常有三個過程。其一，研究搜集的信息材料，了解一些市場情況和競爭概況；其二，與企業有關領導進行非正式談話，尋找市場占有率下降的原因；其三，了解市場情況，即消費者對本公司所開發經營的房產態度。

四、調查設計

根據前面信息資料搜集以及上面初步調查的結果，可以提出調查的命題及實施的計劃。在收集原始資料時，一般需要被調查者填寫或回答各種調查表格或問卷。調查表及問卷的設計既要具有科學性又要具有藝術性，以利于市場調查工作的條理化、規范化。一項房地產市場調查工作至少應設計以下四種調查表格。

（一）當地房地產資源統計表，包括房地產分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發程度、居住密度、交易狀況和規模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發展遠景、其他具體情況和調查日期等項目。

（二）房地產出租市場統計表，包括出租房地產名稱、所在地區、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內設備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛設備）、環境條件（影響房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產出租公司的資料和調查日期等項目）。

（三）房地產出售統計表，包括已售和待售房地產的名稱、地區、開發商、數量、結構類型、成交期、成交條件（預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調查日期等項目。

（四）房地產個案市調分析表，包括案名、區位、投資公司、產品規劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價、付款方式、產品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調查日期等項目。

五、現場調查

現場調查即按調查計劃通過各種方式到調查現場獲取原始資料和收集由他人整理過的二手資料。現場調查工作的好壞，直接影響到調查結果的正確性。為此，必須重視現場調查人員的選拔和培訓工作，確保調查人員能按規定進度和方法取得所需資料。

六、調查資料的整理分析

這一步驟是將調查收集到的資料進行匯總整理、統計和分析。首先，要進行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查調查資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；之后要對資料進行評定，以確保資料的真實與準確。其次，要進行分類編號，就是把調查資料編入適當的類別并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。再次，要進行統計，將已經分類的資料進行統計計算，有系統地制成各種計算表、統計表、統計圖。最后，對各項資料中的數據和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關問題的統計數據，直至得出必要的結論。

七、撰寫和提交調查報告

撰寫和提交調查報告是房地產市場調查工作的最后一環。調查報告反映了調查工作的最終成果。要十分重視調查報告的撰寫，并按時提交調查報告。撰寫調查報告應做到：

（1）客觀、真實、準確地反映調查成果；（2）報告內容簡明扼要，重點突出；（3）文字精練，用語中肯；

（4）結論和建議應表達清晰，可歸納為要點；

（5）報告后應附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；（6）報告完整，印刷清楚美觀。

在作出結論以后，市場營銷調查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報告，提供給決策者。在撰寫調查報告時，要指出所采用的調查方法，調查的目的，調查的對象，處理調查資料的方法，通過調查得出的結論，并以此提出一些合理化建議。

以上房地產市場調查程序對房地產市場調查工作只是一般性的描述。在實際工作中，可視具體情況，科學合理地靈活安排調查工作的內容。

第四節 調查隊伍的組建

組織高效、靈敏的市場調查工作是一門重要的經營藝術，其首要條件是需要配備一支素質較高的市場調查人員隊伍。房地產市場調查人員的基本素質要求如下：

（一）必須具備創新能力。市場競爭常常是以新制勝，誰首先認識和順應了新的消費動向，誰就有可能占據有利的市場地位。因此要求調查者對房地產開發、交易、消費和服務諸環節有深刻認識，具有較強的職業責任感、觀察市場的敏銳性和勇擔風險的膽略。只有這樣，才能在市場調查工作中，不斷開拓豐富的信息資源，使房地產市場調查工作走上健康發展的新路。

（二）要有良好的知識結構。把握房地產信息是一種知識型勞動，要求調查者具備淵博的知識和經驗，基中至少要精通房地產有關的法規政策、開發經營、行政管理、城市規劃、市場競爭、建筑施工、綜合開發戰略等方面的知識，因此調查者需要良好的知識結構才能勝任市場調查工作。

（三）要具備市場信息分析能力。市場調查人員的工作決不簡單是提供調查資料，因為把大量的市場信息推給決策者，并不會減少決策的難度。市場調查人員所作的適當評議，透過現象探討本質的綜合分析，就有關現象分析利弊和長遠趨勢，將會幫助決策者對市場需求和市場動態作出正確判斷。這些工作的水平高低是與調查者的分析能力、語言表達能力分不開的。

（四）要具備較強的社交能力。調查者在個人形象上要顯得干練、穩重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產市場相關的人士交往，打通社會各方面的信息渠道，在社交中了解市場動態信息。這樣做不僅有利于完成信息的搜集和反饋工作，而且有利于在實踐中增長才干，更深刻地認識社會與市場。

第五節 資料收集與運用

資料是作任何決策的基礎，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測。由此可見資料的重要性。房地產開發商在決定土地開發區位、土地利用方式，或規劃設計方向時，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據正確、有效的資料。

一、資料獲取途徑

房地產市場調查資料獲取途徑主要有下面八種：

（一）交易雙方當事人。訪問市場上曾經發生交易行為的買方或賣方，應著重查訪成交標的物的位置、面積、交易價格、交易當時的狀況和其他條件等。在訪問中應盡量了解其交易進行時的狀況，并從其提供的資料中盡可能導引出其他市場的交易線索。

（二）促成房地產交易行為的中間商。房地產市場上的中間商，具有促進交易行為的作用，在房地產市場上十分活躍。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對于地方市場具有相當程度的了解，經常提供資料給買賣雙方參考，以促進交易成功。因此，市場調查人員可利用其提供的資料，增加市場調查的深度和廣度。

（三）房地產公司公開推出的各種銷售或出租廣告。房地產公司公開推出銷售或出租個案之前都預先做好市場調查工作，因此其在報刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報價具有很大參考價值。一個成功的租售個案更能代表市場的接受力，其代表性和參考價值更為肯定，這種資料可靠程度更高。但應注意其中的銷售或租賃標的物的狀況等基本條件。

（四）熟悉房地產市場的人士。如房地產估價師，可向其探詢交易資料作為再進一步查證的依據。這種查證方式較費工作，但不失為有效的交易資料探尋方法。調查時忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即作為依據。

（五）同業間資料的交流，房地產同業間若能秉持合作的態度，以經整理分析的二手資料進行交流，則大有裨益。但這種方式很難為開發商接受。只有在互惠互利的情況下房地產同業間的資料交流才能進行。

（六）準交易資料的收集。交易資料一般必須是買賣雙方達成協議和發生房地產交易行為的資料。而所謂準交易資料，是當事人擬出售（購買）房地產的單方面意愿的報價資料，凡處于未成為供、需雙方一致意愿階段的資料都稱為“準交易資料”。地方市場上的準交易資料具有及時反映市場行情的功能，因為準交易行為者擬定價格必須預先到該地方市場了解交易情況，參考當時的成交價格后才能初步決定價格。這種價格與完成交易時的價格可能尚有差距存在，但是已能大致估出不動產市場的基本行情。

（七）向房地產租售經辦人員討教，參加房地產交易展示會、展覽會、換房大會、了解各類信息、行情、索取有關資料。

（八）各類二手資料。

主要有政府各類統計資料中有關房地產的數據和分析材料；與房地產業相關的銀行、消費者協會、咨詢機構以及新聞媒體所提供的資料；來自上級主管部門和行業管理機構、行業協調機構的資料；一些專業和非專業研究機構提供的相關資料，以及來自本企業各部門的數據材料。

二、基本資料搜集。

資料可分為一手資料及二手資料兩類。一手資料系為特定目的而直接收集的資料，二手資料則為公司內部或外部現成的資料。研究策劃人員在考慮是否有必要耗用資源，進行一手資料收集前，應先評估是否有現成的二手資料可資利用，并盡可能優先利用二手資料，因為利用二手資料有成本低廉、取得容易的特點。

（一）二手資料。

二手資料又可分為內部二手資料和外部二手資料。

1．內部二手資料。一般人常常忽略公司內部資料的可貴性而未加以利用。例如開發公司或代理公司每個項目方案的執行過程報告或分析報告，初期的土地購買評估報告，產品定位報告，銷售檢驗報告，結案統計報告等，通常都是極有參考價值的資料。

2．外部二手資料。外部二手資料來源主要包括官方、學術單位、產業三大部分。

（1）官方資料，以統計類居多。例如定期性出版品，包括各縣市統計要覽、建設指標統計等；不定期出版的資料有各省、地、縣政府調查制定的區域發展的城鎮開發計劃及土地開發計劃等等。定期類統計資料可以郵購或購買，不定期類資料常可以非正式渠道索取。

（2）學術單位，以研究報告或論文居多。例如各大學不動產研究中心、建筑研究院、運輸所等常對交通建設、市場、山坡地、建筑規劃、商業、新市鎮社區開發、不動產投資、住宅等相關問題作系統性的研究，因此對于前瞻性的課題很有參考價值。此類報告或論文可在大學圖書館參閱。

（3）產業資料，以房地產市場資料居多。例如由房地產業界提供的市場調查資料，常見的有中房指數的市場報告系列，梁振英測量師行等代理行的月刊等，都是開發商可參考的雜志。其他較具學術性的則有《中國房地產》、《住宅與房地產》、《中外房地產導報》等期刊，此外還有一些企業的內部刊物，如《萬科地產周刊》等。

（二）一手資料。

一手資料的搜集是依據特定目的，遵循完整的研究設計及調查設計，并通過調查執行、資料處理與分析，以得到所需的資料。這種資料搜集方法在社會科學研究中常使用。不動產開發商以往較依賴市場經驗而較不注重方法，但因土地資源有限，市場競爭日益激烈，某些一手資料（例如潛在客戶購買力、選擇區位評估因素、客戶滿意度、商業圈類型等）的使用性高、目的明確，若配合二手資料使用，可使開發商作出更正確的判斷。

三、土地使用資料搜集

各個國家對土地使用都有一定的規劃及法規規范。我國對土地利用方面的規劃主要有：國土規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃、農業發展規劃、其他發展規劃、縣域社會發展規劃、市級土地利用、縣（區）級土地、鄉（鎮）級土地總體規劃。目前我國已出臺的土地利用方面的法規政策主要有：《土地管理法》、《城市規劃法》、《建筑法》、《城市房地產管理法》等。根據以上法規依據，每塊土地都有一定的使用分區規范，這些資料的查閱可到各地方政府的城建、土地主管部門。

四、項目基地現狀資料搜集

不論是住宅、商業或工業用地，我們都可從下列幾個方面掌握土地的開發條件：地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況、基地四周道路和給排水狀況、附近公共設施及交通狀況。由于土地位置所在地區的自然條件、社會條件及經濟、政治等因素，共同構成區域特性，進而影響不動產的價格。因此在進行項目可行性分析時，必須深入掌握土地所在區域的特點及基地狀況。其中，常用的表格有基地情況調查表。它主要說明基地狀況的各項內容及所搜集資料的方式。其主要內容有：基地地理形勢、方向、風向、地質、景觀方向、地形、排水方向、基地地上物狀況、基地與鄰地情況、防火設施、鄰地建筑、鄰地地下室深度、鄰地狀況、市級道路、主要出入口、基地道路及給排水狀況、公共設施（公園、學校、市場）、附近公共設施及交通狀況。在探討基地本身條件及鄰近地因素時，根據基地使用用途管制的差異，所考慮的環境與條件各有不同，如住宅區必須注意居住的寧靜、舒適性，其中交通設施狀況、有無影響居住環境的設施，以及居民的職業與社會結構、文化素質、生活方式等都是基地狀況資料調查搜集的重點。商業區除了基地條件外，商業的繁榮程度、營業狀況、商業腹地大小，以及顧客的質與量等等，都是不可忽略的重要資料。

五、交通流量資料搜集

交通流量常能帶來人潮，使人潮駐留地商業價值提升。交通流量因道路形態不同而有很大的差異，而道路形態也因使用車種、使用時間、使用目的而有不同的發展，因此道路形態與交通流量有互為因果的關系存在。一般所指的交通流量資料包含：機車流量、小客車流量、大客車流量、貨車流量、雙向行人道流量，以及這些流量的路線及其可到達的區域。每一種不同類型的道路，其交通工具的種類、比率、流量以及大眾運輸工具的便利性，都對道路沿線商業發展造成不同的影響。常見的交通流量資料搜集的方式可由調查人員用計數器在道路旁測算，但因為車種、行人等內容都要調查，調查員常常需要2人~3人以上，因此也可利用攝影機在基地兩側作定點定時拍攝，再由錄像帶計算各種車輛的流量，這種方式較省錢省力，而且可以重復觀察現場交通狀況。

交通流量調查時段的選擇應注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定時段的區分，分別調查取樣，才能代表所有時段的交通流量狀況。調查一般必須擬定：

（1）調查地點；（2）調查日期；

（3）調查時間；（4）調查時段；

（5）調查內容（車輛種類、方向、行人性別及年齡等）；（6）調查表；

（7）調查結果分析方法等。

我們在搜集交通流量資料時，應掌握交通流量的主要內容，運用經濟有效的方法，并區分流量的時段差異，才能搜集真正有助于項目定位的交通流量資料。

六、道路現狀資料搜集

路是人走出來的。因此常有現狀道路與政府所規劃的道路不一致的情形。道路的性質往往影響了沿路不動產的發展，因此項目策劃人員需注意基地附近及對外道路的現狀。道路現狀資料搜集的方法包括現場目測，丈量道路的寬度，觀察道路發展的狀況，到各縣市政府規劃局查看城市規劃圖等方式。在搜集道路現狀資料時應注意下列事項。

（一）道路形態。道路因經過的車輛種類、使用目的等而有很大的差異，可以通過觀察道路通過的車輛種類、數量、比例及道路所通達的地區來判斷道路的形態。

（二）道路使用情況。觀察道路使用情況時，可注意下列狀況。

1、道路的陰陽面。由于道路兩邊住宅的不平衡發展、不平衡車道，或單向行駛，常造

成道路兩邊商業氣息不平衡的狀況。商業氣息繁榮的一面叫“陽面”；另一邊商業氣息較差或根本缺乏氣息的叫“陰面”。

2、道路的分隔網。若道路為20米以上且中間有分隔網，道路兩邊的行人就無法通過，不過此時往往有較密集的過街天橋。

3、路邊停車狀況。是指道路及其巷道路邊停車的情況。通常上班地區白天停車必然嚴重，住宅區晚上停車可能困難。

七、運輸系統資料搜集

在房地產市場中，交通運輸狀況關系到產品的價格、產品定位類型、區域商業繁榮程度等，所以對交通運輸系統相關建設問題的了解是一個非常重要的內容。而在搜集資料過程中，可區分二大信息的搜集。

（一）交通運輸系統的現狀。交通運輸系統可分為鐵路運輸系統與道路系統，分述如下：

1、鐵路系統。

鐵路的能量一般都以路線運載能力作為主要的評估標準，路線容量受多種因素影響，其

中包括軌道數、支線、行車制度、站場路線布置、客貨輸送方式及車輛調度、列車運輸方式等。但在鐵路發展過程中有兩方面資料需要深入研究了解，一是非曲直鐵路車站位置及出口的規劃；其次是交通運輸能力，其中以貨物運輸能力及旅客運輸能力最為重要。這些數據資料對商業圈的發展有著重要的影響。在搜集資料時，可參考有關部門編印的地區運輸統計資料，及各車站的人口流量統計等資料。

2、道路系統。

城市的道路系統，依據道路功能與設計標準，可區分為高速公路、快速公路，主要道路及次要道路。以上的道路系統完善，對房地產開發都有正面影響。只有了解各項道路系統的交通量、道路服務品質等級等，才能掌握道路對項目定位的影響。

（二）交通運輸規劃。

在交通運輸規劃資料取得過程中，有些資料可在城市規劃詳圖中看出，但較重要的資料或研究計劃，可由運輸研究所、公路局、市政管委會等單位獲得；另外，可向相關研究機構查詢一些相關的研究報告，諸如車輛使用公路長度，公交車輛數等。交通運輸系統隱含許多與不動產息息相關的機會與問題，在進行資料搜集之前，必須先確定所需運輸系統資料的范圍、內容以及時效，再選擇經濟、有效的搜集方式，才能真正掌握基地的交通運輸條件。

八、人文社會經濟資料搜集

（一）人口增長率。區域內的人口及戶數的增長，對當地不動產的供需有重要的影響。一般說來，人口增長率較高的區域，其不動產單價漲幅及銷售量也較高。

（二）職業或行業類別比例。區域居住人口從事的職業或行業，直接影響了不動產產品的價格。高層次人士聚集的區域，其產品價格也就高。而普通工薪階層較密集的區域，其產品價格相比而言就要低多了。

（三）產業結構。產業結構或行業類別比例是相輔相成的。區域的產業結構不斷優化升級，第三產業比重的增加，會造成該區域對金融、服務等產業的需求，不動產產品品質和性能也因而不同。

（四）流動人口。區域內流動人口的多少特性，對項目定位有絕對影響。一般而言，流動人潮多，商息自然產生，適合規劃商業用途的空間。

除了以上幾項因素外，區域內人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進行不動產項目定位時可供參考的資料。人文社會經濟資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異，但大部分資料都可由二手資料獲得。但在運用這些二手資料時，最重要的是要以收集5年~10年長期資料為基礎，才能掌握發展的趨勢。

人文社會經濟資料是影響項目定位的重要參考資料。如從人口的增長率可以看出地區的發展情形或房地產的需求狀況，及城市發展速度。在職業及行業類別比例資料中可以區分生活形態及消費狀況。產業結構及流動人口對商業經營形態有密切的關系，各級產業的消費水平及對不動產的需求有明顯差異性。因此，產業資料可使產品定位者大概看出商業圈是屬于何種層次水平的商業圈，在產品定位規劃時即可依照其商業圈性質特性，規劃出適當的店面或商場空間。人文社會經濟資料對地區的發展影響很大，在各項資料的收集分析上需注意其數據的變化與外在環境的變化，才能掌握正確的定位方向。

九、公共設施資料搜集

公共設施建設在城市發展過程中是非常重要的，其多少及完善與否直接影響不動產的品質及價格。

公共設施用地的開發與使用對房地產開發有重大影響。例如公園、綠地、學校、廣場、兒童游樂場、市場等公共設施對房地產都有正面的影響價值。因此上述公共設施若已建設，則需搜集現狀資料；但如果是屬于尚未進行的計劃，則應深入調查該項公共設施的性質，并盡可能在進行產品定位時，設法結合已建設及未建設的公共設施，使產品更具超前性。

在面對帶來負面影響的公共設施時，土地規劃上應注意其影響及克服的方式，例如噪音，可以通過設計雙層窗戶或設計時讓建筑退縮以減少干擾。對區域景觀有較大影響的，如電所、基地排水溝等屬較難規避的設施，也應盡量掌握其位置、高度等細節，以事先確定各種相應措施。

十二、房地產市場景氣資料搜集

房地產市場的景氣衡量標準界定在交易量上是較客觀的。除了交易量必須注意外，影響市場景氣的因素也應該隨時注意。有資料表明，影響預售市場、現房市場、土地市場景氣狀況的主要因素有：

1、金融政策

2、土地價格

3、預售市場銷售率、家庭收入、流動資金多少

4、經濟景氣指標、通貨膨脹率

5、房屋價格

由上述調查結果可看出金融政策是影響整個不動產市場景氣的最重要因素。因此不動產業開發商應多關心政府的金融政策。代表金融政策的主要指標有：中長期放款利率、貨幣供給額年增長率及匯率。我們以金融政策指標與預售市場景氣的關系分析如下：中長期放款利率趨穩時，第二年的預售市場即反映穩定水平。匯率年增長率是預售市場景氣的同步、反向指標。匯率當年年增長率大于5%時，預售市場銷售率呈反向變化。貨幣供給額年增長率是預售市場景氣的同時、同向指標。這些金融、經濟指標資料除隨時注意報道外，并應注重長期循環及各指標與銷售率之間的關系。

十三、銷售資料搜集

俗話說：“知已知彼，百戰百勝”，一個預售項目的推出是否銷售成功，依賴于其是否充分了解市場，避免劣勢競爭，并能提供符合需求的產品及條件。而對市場了解的方式就是要掌握各競爭項目的銷售狀況資料，進而了解市場上產品供需情形、銷售成敗的原因，以及客源特征等等。

一般而言，樓書銷售資料包括海報、銷售現場資料及其他資料等。下面就對該三大類資料進行探討。

（一）銷售海報樓書及廣告。

海報提供的重要信息在于該項目的特點、地點及交通、平面規劃配置及建材設備等。廣告通常配合銷售策略而制作，因此常能反映各預售項目主要訴求重點及對象。不論銷售海報樓書或廣告，要直搗消費者的心坎，必須全力突出個案的特色，海報上的平面規劃配置可以顯現業主在不同基地條件及客觀環境下塑造出的產品特色，也可觀察面積大小及房型是否妥當等等。

（二）銷售現場資料。

銷售現場是接觸業務的第一線，客戶反應資料是最直接、最真實的資料。來人、來電及購買客戶的區域分析、媒體分析、詢問內容分析、購買或未購原因分析等，都是極有價值的參考資料。預訂與購買現房的客戶數量的比例、客戶對價格認同的程度等，都可反映廣告促銷方向的正確性、定價及產品的適合性。另外，售價表也常能透露銷售的狀況，例如報價與底價的差異、價差原則，以及調價狀況等。這些資料常需至現場觀察、扮演客戶，或由非正式渠道才能取得。

（三）其他銷售資料。專業雜志如《上海房地產市場報告》（半月刊）每月的房屋專訊等，都會定期披露市場上已公開或即將公開的項目個案的產品及銷售情況。這類資料雖較易搜集，但在運用時應查證其正確性，避免因被誤導而導致決策偏差。

十四、競爭項目資料搜集

競爭項目所在的區域范圍可大可小，視資料搜集的目的而定。在同一區域內除了同類型產品是主要競爭項目外，其他類型不同的產品，因會吸收同區域內的客源，有時也需特別注意其發展方向。至于區域外的項目，即使是同類型的，也無需作為競爭項目深入了解。

項目推出前及推出期間須掌握競爭項目個案狀況及動態，這是不動產銷售開發商、市調人員及策劃人員不斷成長的主要工具與渠道。由于競爭項目個案必須深入了解，所以除了要與各開發公司、代理公司的項目人員維持良好關系以探詢資料外，還要對公開的項目個案定期追蹤其銷售、廣告等資料。

關于競爭項目個案需要搜集的資料包括產品定位、房型組合、公共設施分攤方式、規劃特色、定價方式、付款方式、銷售技巧、銷售狀況等，有經驗的不動產開發商若能掌握任何一項上述資料，其銷售好壞大都能了然于心。

十五、租金資料搜集。

租金根據房屋種類、屋齡、外觀、地段、環境等而有所不同。分述如下：

住宅：住宅可分為普通住宅、公寓及別墅。須注意住宅產品應靠近學校、公園、市場；公寓若面臨交通要道則可兼辦公室，其出租效益較高。

辦公樓：辦公樓區位必須具備交通順暢、金融機構聚集、商業圈成熟、人潮持續等條件，這也是定位應參考的條件，一般根據路段、屋齡、外觀等分為甲、乙、丙三級。

商店：商店的租金效益在各類房產中最高。越繁榮的街道，其兩旁商店的租金越高，甚至帶動其巷道內商店租金也日益高漲，因此商店一定要注意其與商業圈發展的密切性。

租金支付方式的不同是造成租金計算方式不同的原因之一。以住宅而言，是否提供家具等設備（如電話、煤氣、熱水）及有無地下室，其租金就大不相同。以辦公樓為例，有無附屬設施（如停車位）其租金相差很多。是否一次支付等額押金抵充每月支付的租金等，也是造成租金計價不同的原因。在了解上述租金的差異原因后，在收集租金資料時較能在不同條件中找出相對比較可靠的立足點。

一般收集租金資料的方式有下列三種：

（1）以欲承租者名義調查較不易受到拒絕。

（2）可至欲調查區域內的中介公司查詢同類產品租金行情。

（3）參考專業雜志的租金行情資料。

十六、基地資料運用

一個理想的住宅社區，對居住者而言必須具備安全、舒適、便利、美觀等要點，在進行項目定位時應充分掌握基地的特性，并結合市場的需求，以規劃具備競爭力的產品。因此，基地內外的生態、景觀、排水、地質及環境影響評估等資料都對項目定位有舉足輕重的影響。

一般來說地區環境的好壞影響產品定位的難易，以及是否能有充分發揮創意的空間。例如大面積基地開發，建筑物的配置，不管是單元規劃或是整體開發，都較易發揮趣味性、安全性和私密性，增加空間感和安寧性等，容易塑造產品的風格及特色。因此在大型社區開發過程中，住宅或商業用途的空間配置，包括鄰里所涉及的區位關系、公共設施及交通條件等，以及住宅單元所涉及的房外空間配置、尺度、大小及性質等，都與基地社區所處的區位、環境條件、規劃密度及公共設施機能等息息相關。

近年來城市土地價格飛速上漲，土地供給有限，人口和商業活動聚集于市中心，因此小基地高層化的發展成為當前都市景觀。鄰近變電所、公共廁所、污染、噪音、工廠、高架道路或橋梁旁的土地，其基地現狀必然影響定位的重點及方向，但就產品定位形態而言，仍有克服的方法，以改善基地條件的先天缺點。

如面臨基地道路過窄，可以退縮建筑物，增加露臺空間，減少對其沖南的壓迫感。又如高架橋或高流量的交通所造成的噪音，也可以用氣密式雙層窗處理，并退縮空地將空地綠化以阻絕噪音與壓迫感。因此，基地的外在條件如果把握準確，則可以發揮潛在的優點，或可以進一步通過產品定位而使缺點變優點。

十七、交通流量資料運用

交通流量大小對不動產產品定位有極大的影響力。大家都知道交通流量大必定是商業繁榮地區，但這些交通流量必須是容易停留，或有相當的行人流量，才容易商計。交通流量大，但若車流僅是通過，或行人流量缺乏，此種道路類似交通要道出口處，通常只能維持簡易的餐飲店，其他商業則甚難生存。這里所探討的交通流量，則包括除了通過型以外的交通流量。交通流量大的地點，在產品定位上傾向于規劃為商場、店面或辦公樓，在運用交通流量資料時須注意下列事項。

（一）流量大對商業的影響。行人多、流量大的地方，商家聚集的意向高。通常商業產品定位可粗分為兩種，一種為全幢作商業使用，這種形態除非是立意特佳的百貨公司，或由財團整體經營外，一般很難有成功的機會。有商場的地理位置不差，但產品定位時全以小面積持分方式出售，結果眾多所有權人無法統一管理，導致商業機能一直無法發揮。第二種方式是1層~3層或更多層作商業使用，樓上是辦公房或公寓，如北京西單高登大廈與西單勸業場。應注意的是人車分道，以及住、商或住、辦的門廳、出入口分離，以免受到商業干擾。

（二）流量大對辦公房的影響。流量大的街道的產品因其具備和其他服務性機構的便利性及易于使客戶對其產品形象的認知，因此趨向于規劃為高級辦公大樓。產品定位上常作大面積規劃，一樓給金融機構或其他行業作營業或展示使用。

（三）流量大對露臺的影響。基地規劃因受建筑紅線限制，每一樓層常有退縮造成露臺的，但因露臺形狀凹凸，模板難以統一，造成營建成本提高。因此露臺的規劃必須能兼顧容積率利用及銷售可行性。一般而言交通流量大的地點，露臺不宜設在低樓層。

（四）流量大對住宅產品的影響。平面流量大的街道，在政府規劃交通發展計劃時，常被列為主要高架快速道路設置的通過地點。但高架道路的完成，使住戶不得不加裝隔音板隔離車流量的噪音。

（五）流量大適合商務旅館及休閑俱樂部的設立。近年來由于國內、外的商務游客人口增加，對商務旅館的需求不斷提高。商務旅館的坐落地點都是交通方便處，在銜接高速公路、快速公路附近。

交通流量大小對各種產品的影響各有不同，諸如商場的一樓、二樓需要交通流量大、客流集中的地方，但對住宅的安靜舒適要求則有負面的影響，此時除要隔阻噪音外，在產品規劃設計上也需考慮面積大小或格局的調整。如室內活動空間以面向臨路為主，起居用的臥室則以后半部為主，以阻隔因交通流量大所帶來的噪音。其次是各道路車輛流量與行業的經營生存有直接關系，在交通要道常形成商業鼎盛的商業街或某些特定行業及可生存發展的機會。次要干道中，因車流較少，住宅適宜性較高，若能再配合基地退縮保留部分綠地，使車流噪音減低。居住的適宜性可大大提高。

十八、運輸系統資料運用

在運輸系統中，大眾運輸系統所經的地區，從郊區到城市，經過已開發地區、開發中地區及尚未開發地區，所受的影響各有其特點。例如，眾所皆知的車站，包括火車站、地鐵站、公交轉運站等對地區的商業圈發展潛力都具有很大有影響力，因此，以車站為中心的房地產開發附加價值最高也較容易成功。但在商業圈形成前后采取的投資策略，有著極大的差異此外，因車站所處位置不盡相同，條件也互有差異。此外，因車站所處位置不盡相同，條件也互有差異，投資開發應因地因時制宜，所以車站的功能配置及建造方式、出口位置、人流聚集性及其轉運功能（例如是上班族群或居住的人潮）等，在商業機能上各有其經營開發的重點。運輸系統中的商場的面積大小，行業的生存形態等等。例如市區及郊區的車站，常有地域性與日常性的店鋪；如市中心的轉運站，則常能吸引大型超市及綜合商場；而周邊郊區車站，僅適合設立當地居民消費的小型商店。所以運輸系統資料的取得與應用對項目定位而言相當重要。善于運用運輸系統資料，使房產與交通脈絡結合，創造最高的附加價值。

運輸系統順暢與否及其所聯系的區域特性，對不動產項目定位有相當大的影響力。在進行定位時，須能針對基地范圍掌握相關的運輸系統資料，再結合基地本身的條件，才能真正規劃發揮地利的產品。

十九、公共設施資料運用

公共設施建設在城市開發中扮演相當重要的角色，其對不動產價值及市場的影響依公共設施類別及特性而不同，所以在產品定位的過程中，需要注意基地附近的公共設施對所規劃項目的影響，如對住宅類型的產品有正面影響的公共設施對所規劃項目的影響，如對住宅類型的產品有正面影響的公共設施有學校、公園、兒童游樂場、車站、廣場等。而相對地，如變電所、下水道等設施對不動產有較負面的影響。

在公共設施中，有些用地因尚未開發，并不知道何種用途或規劃什么，因此需深入查詢規劃狀況及開發計劃，并了解該公共設施的確定位置范圍及出入口，諸如車站、市場、停車場等出入口，對住宅的舒適性與秘密性有負面影響，但對店鋪或商場卻是有益。因為商業性質的產品如辦公、商場、店鋪等，相當依賴于公共設施出入口所帶來的人潮，所以項目基地在鄰近相關性的公共設施時，如項目本身規劃的出入口能與車站、廣場的出入口相呼應，對產品價值或經營潛力的挖掘，都能達到事半功倍的效果。但住宅性質的產品面臨上述的公共設施時，則宜采用多元化的產品，例如宜辦宜住類型的套房，為消除因人潮出入所造成的吵鬧與混雜，就要避免開發大面積住宅。公共設施中對一般住宅類型產品的直接影響，大約可區分為兩類別，一是可帶來正面效益的公共設施，如學校、公園、車站、廣場等；一是可帶來負面效益的公共設施，如變電所、大排水道、高架道路、車船場站等。設施的影響也可分為直接影響與間接影響，如公園、綠地、學校等都為直接影響，商場、醫院、機關等為間接性影響，對住宅產品較無強烈的影響效果。故在利用現有的公共設施時，要取其可塑造的特點加以發揮利用，如項目個案基地面臨公園綠地、廣場、兒童游憩場、學校操場，都有廣大的綠地及視野景觀，在規劃設計時，正面客廳、主臥室都可取其景觀視野，以利于訴求公園景觀的優點，而房型格局就可借助地利優勢，可考慮中大面積的住宅。但在面臨影響較大的負面公共設施，如變電所、高壓電塔、大排水道、高架道路、車船場站等，這些是屬于較吵鬧，潛在危險性高且景觀較差的公用設施，因此在項目策劃、定位過程中除了降低面積，減少單價、總價，以減少因毗鄰負面影響公共設施的對抗性外，規劃設計時應避免正面與負面公共設施的視覺沖突，例如可采取面對面設計，以減少這些負面公共設施的沖擊。城市規劃擬定公共設施用地，在產品定位時則需考慮周邊環境好壞，及既成的生活便利性狀況，并注意公共設施發展方向及趨勢，才能確保置地后產品定位時不致發生始料未及的偏差，影響投資開發的利益，為尚未開發用地確定規劃方案，確保銷售價位水準及順利銷售。

二十、商業圈資料運用

商業圈形態大小不同，可分為鄰里型、社區型、城市中心型三種。依照所在的地方來分，可以區分為設立于人潮稠密城市中心的都市中心型商業圈和設立于都市郊外的郊區型商業圈。商業圈的土地條件，受大小環境、公共設施、交通、人口流動量、消費階層、購買能力、消費形態，乃至商業圈的活動時間距離等因素的影響。一般經營行業在決定開業地點時，從地點過去的發展到現在的狀況都必須納入考慮，因為商業圈是因人聚集而產生，而人的聚集也會因使用交通工具的不同而有所改變，故客戶年齡等，關系到商業圈的發展潛力與商業空間的功能配置。從現有商業圈的行業種類即可大約看出端倪，一般零售業使用面積約在65平方米左右，精品店則約在30平方米左右；而展示型行業如家電、禮品、餐廳、古董等屬大面積空間需求的行業，面積約在150平方米以上。因此在現有商業圈中最為明顯。其次為大型商場及購物中心。商場規劃設計有通道大小、行業分區、樓層高差順序、照明設備、招牌標示、適度的光高或挑空等重點；但商場攤位能否經營成功，還要有特色，在規劃上要考慮整體功能，如地下樓及二樓以上店面或商場的使用性，以增加商場使用樓層的面積。由于客人不易被吸引到二樓或地下樓，因此出入口走道的安排規劃訴求要使二樓以上的商場再創價值。

商業土地條件在不同的場所和不同的商業圈，可能適合各種不同的行業。城市中心的黃金地段，對某些行業來說，并不是盡然適合。如何去創造發展潛力，在商品定位上，若能掌握位置適合的用途及行業，人潮的活動頻率，活動空間范圍的擴張，商業圈發展方向，則開發商在產品定位上幾乎就確定了成功的機會。

二十一、市場景氣資料運用

影響房地產市場景氣的因素很多，包括政治、經濟、社會、心理等諸多因素。我國大陸房地產大約每4年~6年會出現一次景氣循環，而每次景氣高峰大約維持一年至一年半左右。這種景氣或不景氣、物價波動或平穩、政局變動、政府政策等影響市場的因素，都不是我們所能抗拒的。但在景氣周期中，一些經濟指標與房地產的互動關系會特別明顯，例如下列各項指標達到特定數值時，房地產景氣即會翻升或熱絡，其中以經濟成長率在10%以下景氣的變化尤其明顯。上述的各項經濟數據指標若發生變化，將帶動不動產市場的變化，所以是不動產景氣的先期指標。觀察房地產隨市場變化而變化的方式，可察覺市場景氣的波動，如付款方式貸款比例、面積大小及規劃設計、議價幅度、價格水平、建筑設備等。在這些適應市場變化的方式中，與景氣較直接關連的是房屋面積小大的調整，景氣好時房屋面積朝大面積方向發展；而在不景氣時，因為投資者謹慎行事，不輕易將資金投入總價高的不動產，而開發商也不愿冒著市場風險，隨意推出大面積或高總價的產品，為擴大目標客戶群體，因此降低總價推出大眾較能接受的中、小面積的產品成為應付不景氣的市場需求的潮流。

基于投資報酬的考慮，在不景氣時應規劃快速回收的低樓層建筑，這不但可減少降價促銷的風險，也可在短期內回收資金。一般而言，這類產品形態較不受景氣影響；其次也可考慮適合基本需求的大眾產品，如上述的中低樓層產品，或面積規劃為60平方米左右的標準往宅產品，這些產品常能對抗市場不景氣。面對不同的市場狀況，必須有不同的相應措施，正確地掌握經濟指標，在投資信息上深入分析，避免一窩蜂地盲目規劃相同的產品。不景氣時還可創造出一些高附加值的產品，如具實用性的公共設施、閣樓及夾層、復式組合產品如攤位商場及套房等，以帶動買氣及創造行情。在市場景氣時，商場規劃可擴展至二、三樓及地下樓，以充分利用景氣時機。

大量且同性質的產品，大都是出現在市場景氣低迷的后期，結果是造成市場更加疲軟，市場銷售率明顯萎縮。因此還需要作深入的市場調查研究，分析經濟景氣狀況，探討市場成功的個案，通過資料收集、分析、判斷，找出市場間隙產品，進而掌握最佳的產品定位，是面對景氣市場潛力需求的最佳方式。

二十二、銷售資料運用。

任何一個營銷策略，絕對不可能無往而不勝、放諸四海而皆準，但“知已知彼，百戰百勝”卻是商場成功的不二法寶。因此，如何運用銷售資料，以達到知已知彼的目的，是項目策劃人員不可或缺的能力。在銷售過程中所搜集的資料如果能適當地參考分析，找出可行、有效的信息用于產品定位，則一定會有助于增加市場致勝的機會。

在不動產營銷過程中，客戶資料的運用是最常見的，但懂得將銷售資料巧妙地運用于產品定位的卻是不多。大都因為資料記錄或分類不夠詳細，或是不夠完整，難于發掘資料的參考價值，或是缺乏運用資料的有效方法。一般而言，最直接的銷售資料大概可區分為兩大類：

一是來人、來電分析；二是產品反應分析。

在來人、來電分析中，又可細分為區域分析、年齡分析、面積需求分析、用途分析、職業分析、購買動機、媒體分析等七大項，這要根據項目個案的性質選擇重要的因素深入分析。例如，如果產品無強烈的購買動機定位，則可從來人來電的購買動機分析中，發掘市場對該項目的需求動機。

在個案銷售過程中，經過媒體廣告訴求，從來人、來電所留下的記錄，可大概歸納出該項目個案的購買年齡層、需求面積大小及對產品的偏好，如樓層、建材設備、環境偏好等。因此，在歸納分析中，如面積大小需求就可能對該項目的產品定位具有參考價值。另外，根據參考項目已購客戶的產品需求分析，可發掘目前的房型、外觀造型、公共設施、建材設備等等的需求情況，這些都是在有限的銷售資料中可找到并可以應用的信息。其次為項目銷售速度及銷售情況分析，也即產品反應分析。從參考項目在銷售過程中的銷售順序及速度，可發掘市場需求的量與質，尤其是可以從觀察房屋的單價與總價的互動關系，可發現市場總價或單價的接受區間，也可看出定位的不同面積大小的房屋的銷售順序，如果再經歸納統計，就可發現銷售房屋面積大小的分布狀態及滯銷房型，因此該參考項目的需求狀況就可清楚地顯現出來。若與來人來電需求再做比較分析，即可看出一般市場需求與實際購買需求的差距，從而可以預測產品走勢是趨向自用需求市場，還是投資需求市場。

盡管我們可搜集到許多銷售資料，但能全部用于產品定位時參考的并不多，這反映出資料的價值不在于豐富，而在于運用得當。因此在運用時，首先要辨別資料的參考價值，再將銷售資料應用于產品定位的過程，才能使定位結果不至于偏離市場需求。

第六節 項目策劃簡述

生活質量的提高首先要從改善我們的居住環境開始，因為人的一生絕大多數是在屋檐下度過的。全功能生活住宅并不是什么玄妙的東西，它只是充分考慮到普通人的需要。隨著住宅建設的演變及市場競爭的加劇，更新換代的全功能生活住宅將搶占新世紀房地產市場。

一、成本和品質的關系

一個項目從決定到完工可能需要3至4年的時間，開發商除了時間與精力投入外，更關鍵的是資金的投入，因此開發商一般都會注意成本的控制。為了有一定實力打贏價格戰，就要從項目立項之前重視成本的控制、重視現金的流量(這與利息成本息息相關)。所以在我們策劃時一定要有最穩妥的財務安排。

第一代的物業，只要有水、有電、能遮風避雨就能住。第二代開始重視生活居住的品質，要求有足夠的活動空間、綠化率，戶型也開始追求多樣化的設計。第三代則要求高級會所、購物、娛樂、康樂、文化飲食等等都能通過物業提供。第四代趨向具有智能型的保安、消防系統、暖氣能自由調節溫度、酒店式的物業管理等等。物業發展到今天究竟達到第幾代，主要取決于開發商是否有超前的意識、愿不愿花錢、敢不敢花錢，因為潛在的客戶群會隨著市場在價格或品質上的競爭不斷受到新的教育，越來越清楚什么是最好、最合適自己的。

二、前期策劃的核心

前期策劃的核心在于用最少的資金，把項目做起來。萬一遇到市場或其他不可抗力原因，仍有資金支持下去。同時依靠對市場的認識、準確的市場定位、良好的管理，把項目所需的啟動資金降到最低。因此，一個良好的項目定位、買家定位顯得優為重要。

三、住宅項目的策劃分析 怎樣才算一個好的房地產項目，相信每一個開發商都對此有自己的闡釋。但體現人文關懷，創造一個美好的、令人舒心的房地產項目卻是每一個開發商的共識。

從我們身邊典型的家庭分析起，一個簡單的家庭成員有中青年、夫婦、小孩、老人。據不完全的統計，大部分家庭中以小孩為主角，老人為配角。那么，根據體現人文關懷的角度來講，我們在建房時就應該考慮各方面條件是否照顧到小與老，以此為策劃基點，就將是買房時的一個買點：

1.地段要方便

事實上方便的地段就是指交通發達，有良好的交通，小孩上下學，老人外出訪友、活動均十分方便。從某種意義上講只要是方便小孩、老人活動，距離遠近并不重要。但也要考慮物業本身的綜合素質，因為小孩總要長大離開，老人也不會居住時間太久，而物業本身又擁有70年的產權，要有更長遠考慮，在夫妻上下班、小孩與學校、老人親友圈之間掌握最合適的“度”。

2.周邊環境要清新

對小孩與老人最重要的是身體健康，城市里的各種污染都對他們健康有害，應盡可能避免居住被污染的舊城區或擁擠嘈雜的社區里。現在大部分房地產項目均有一定的綠化，但不是全能做到白天、夜晚都能讓老人小孩使用，盲目巨大的廣場、大片不準踐踏的草坪，只能觀不能用；為了增加小區的容積率，樓與樓之間的間距太小，僅有空間因為車位不夠，也成為了非法車位。沒有足夠地方種植綠色植物，就沒法改善空氣的質量。因此置業除了要求有大環境(好地段)也要有小環境，為業主提供可以享受得到的綠。

3.戶型功能齊全

老人、小孩的健康與陽光有著密切的關系，所以白天老人、小孩宜在客廳的陽臺享受陽光。但理想與現實是有距離的，因為家有老少，雜物就特別多，特別占地方。因此一個功能齊全的戶型應有儲藏間堆放雜物，也需要有服務性陽臺，一般與廚房連接，有著洗衣、曬衣的功能。這樣客廳的陽臺才能成為生活陽臺，享受樂趣、景觀、采光的最佳空間。

4.硬件配套要完善

（1）硬件配套包括電梯、暖通、水質、保溫系統、供電。

（2）要讓老人小孩住有電梯的住宅，電梯要穩定，性能要好。

（3）暖氣在冬天時能保證室溫達20℃以上。

（4）要有好的采光、景觀少不了用大窗、落地窗、異形窗，它們的保溫能力就顯得尤為重要，最低限度要采用雙層玻璃，檔次高的采用雙層中空玻璃，建筑物的外圍要有保溫節能設計，這樣舒適的溫度才有保障。

5.生活配套要貼近生活

（1）老人小孩在社區內最需要方便，要有室內的活動、運動空間，以及教育文化交流場所和應急的醫務所。

（2）要提供一個全天候的活動、運動場所，補充在冬天不能在室外活動的缺憾。

（3）托兒所、幼兒園、老人康樂中心都是為社區內老少服務的。有了這些場所能減輕成年人在老年人、小孩身上的時間、金錢、精神負擔。

（4）小型應急醫務所，為社區內的老少提供更方便、更有效的個性化醫療服務。

6.物業管理要有“內涵”

物業管理公司水平的優劣直接關系到業主的生活質量、物業的保值增值。不但要重視開發商的實力、口碑、信譽，還要聘用專業的物業管理公司。這樣的物管公司不但能提供優質良好的服務，還能與業主融洽相處，推出更具人性化的軟性服務。7.網絡設施要實事求是

進入21世紀，人類與網絡不能分割，網絡正以幾何倍數迅速發展。今天最先進的可能兩年后就被淘汰，開發商若太大投入在網絡設備上，成本最終會轉移給買家，倒不如實在點，只把網絡的高速公路做好，適當留出改裝、擴充的空間，把省下的成本投放在物業的質量上，購房置業者也樂意接受，因為畢竟是購房，不是購網。

綜上所述，隨著社會經濟、科學技術的發展及居民生活水平的提高，住宅在先進性、實用性、安全性、舒適性、生態性、耐久性方面都有更高的要求，并且要求注入更多的人文主義精神。一個好的項目策劃并不一定非是豪華住宅或浪漫經典，而是在地段選擇、社區規劃、戶型設計、裝修標準、生活配套等都深層次的體現著人性關懷。畢竟“以人為本，創造美好生活”是項目策劃的基本出發點。

四、賓館項目的策劃分析

對賓館項目的策劃分析，可從以下4個方面進行：

是否選擇交通要道附近。

交通要道附近，流動人口多。而旅館和飯店的服務對象又恰好是流動人口。所以旅館和飯店應建造在這段地段。

除了選擇目前合適的地段外，也可選擇規劃中將成為交通要道的地段，而且后投資低，升值潛力大。

是否以提高知名度為重點。

旅館和飯店的客戶，既關心方便性，也關心名望。如果名望高，則許多客戶即使遠些，花費多些，也愿意前往。為此投資者應在擴大知名度上花些本錢。

是否在經營方面有吸引長期客戶的措施。

有一定數量的長期客戶，才能使賓館和飯店有穩定的收益。通常的做法有使用貴賓卡，優惠卡以及實行會員制等。

五、別墅項目的策劃分析

對別墅項目的策劃分析可從以下6個方面進行： 視野景觀是否宜人。

幽雅的環境及漂亮的景觀，是別墅構成的主要條件。別墅的地點應選擇在有山有水有綠化的地段，不能建在附近有墳墓，豬舍和垃圾場地方。

建筑造型是否新穎。

別墅的品位要高。造型及格局設計上應比市區建筑生動活潑些。別墅較大的庭院綠地，往往能襯托出回歸自然的美感。如果能配合適宜的室內設計，使其品位不同凡響，會更受客戶歡迎。

交通聯系是否便捷。

別墅地點應盡可能靠近公路，快速車道或其他交通便捷的地點。

服務設施應高檔齊全。

別墅主人的經濟實力都很強，消費要求也較高檔，所以別墅區的服務設施要齊全而且檔次要高。比如別墅區要求治安良好，就學，購物及娛樂方便等。

選擇客戶的標準是否合適。

別墅主人特別講究鄰里的素質。房地產投資者在出售或出租別墅時，必須注意客戶素質，對于那些雖然有錢但素質很差或社會名譽不佳者，應堅決拒絕。

廣告宣傳力度是否到位。

為使別墅價值升高，應注重廣告宣傳，以提高別墅知名度。

六、商業店鋪的策劃分析 對商業店鋪的投資分析可按以下五個方面進行：

是否選擇在商業區域內。

在商業區域內的商業店鋪，在滿足購買力方面有互補作用，在對外宣傳上有規模效應，所以在商業區域內的店鋪，其獲利能力遠遠超過獨立的店鋪。為此，房地產投資者在投資商業店鋪時，應盡可能在商業區域內選擇。

位于交通運輸站的店鋪，以上班族為主要服務對象，應以經營日常用品以及價格較低且便于攜帶的消費品為主。

位于住宅附近的商鋪，以居民為主要服務對象，應以經營綜合性消費品為主。

位于辦公樓附近的商鋪，應以經營文化辦公用品為主，且商品檔次應較高。

位于學校附近的商鋪，應以文具，飲食，日常用品為主。由于學生購買能力有限，應以中、低檔用品為主。寒、暑假對這些商鋪影響很大，房地產投資者對此必須有清楚認識。

是否選擇了合適的專營店鋪的人員。

商業店鋪經營者的水平高低是投資商業店鋪能否盈利的關鍵，投資者應注重選擇好的租戶，聘請高水平經營人員，或經營能力強的人員。

是否有良好的店鋪規劃設計。

高水平的規劃設計，可使得店鋪顯得品種繁多而井然有序，從而吸引顧客。

是否選擇適當的行業類別。

在火車站，汽車站附近投資批發性店鋪為宜。在居住區和辦公區，以投資零售商鋪為宜。

是否投資于專業化的商品店鋪。

在城市里，有些住宅辦公，商業混合的大廈，即所謂的“綜合樓”，上層供住宅及辦公使用，底下幾層作商場，雖然其優點是可保證有一定的消費者，但其混雜性帶來的消極影響也很嚴重，所以人員混雜，安全容易出問題，而且容易產生矛盾。住戶嫌公司、商場人來人住，既增加了電梯的擁擠，又破壞了寧靜的環境，使其居住質量受到影響。公司、商場因受到指責而認為住戶意見太多。所以最終雙方都不愿意租購這類混合大廈。

第七節 項目建議書的編制

一、概述

項目建議書是房地產開發企業根據國民經濟和社會發展的長遠規劃、行業規劃、地區規劃的要求，結合各項自然資源、市場預測與分析，在基本條件后向國家、地區項目主管部門推薦的建設性材料。建議書的形成，是基本建設程序中最初的階段，是工程項目準備階段的開始，項目建議書不僅是確定項目建設的依據，也是具體設計的依據。

二、房地產開發建設項目的建設書的內容

（一）項目名稱、建設單位、主管部門

（二）項目提出的必要性的依據，主要寫明建設單位的現狀。擬建項目的名稱、擬建的性質、擬建成地點及建設的必要性和依據。

（三）項目建設方案 主要是指項目的初步建設方案。建設規模、主要內容和功能分布。

（四）建設條件 指項目建設的各項內容的進度和建設周期。

（五）初步建設計劃 指項目建設和各項內容的進度安排和建設周期。

（六）項目建設后的經濟效益和社會效益。

（七）項目建設投資概算及資金來源 指項目投資總額及主要建設的資金安排情況，籌措資金的辦法和計劃。

三、項目建設書的編制

（一）主管部門的編制 建設單位提出項目建議后報主管部門，由主管部門組織專門人員按有關要求編制項目建議書，其基本程序是：建設單位提出的項目設想，所請主管部門編制項目建議書，主管部門完成編制任務書并報請有關部門審批。

（二）建設單位編制 指由建設單位負責人指令本單位專來機構編制項目建議書。其程度是：專業機構提出設想，建設單位負責人決策認可后由專業機構編制建議書并報有關部門批準。

（三）專業設計單位編制 建設單位提出設想后，提交專業設計單位編制建議書，專業設計單位完成建議書編制書后報有關部門審批。這一方式適用于規模大，技術要求較高的民用建設項目。

第八節 可性行研究報告的編制

一、概述

項目可行性研究指對工程項目建設投資決策前進行技術經濟分析、論證的科學方法和合理的手段。它以保證項目建設以最小的投資耗費取得最佳的經濟效果，是實現項目技術在技術上先進、經濟上合理和建設上可行的科學方法。

二、項目可行性研究的作用

可行性研究的主要作用有以下幾點：

（一）可行性研究是建設項目投資決策和編制設計任務書的依據，決定一個項目是否應該投資，主要依據項目可行性研究所用的定性的定量的技術經濟分析。因此，它是投資決策的主要依據，只有決策后，才能編制設計任務書，才能產生項目決策性的法人文件。

（二）可行性研究是籌集資金的依據。特別是需在申請銀行貸款的項目，可行性研究報告是銀行在接受貸款項目前進行全面分析、評估、確認能否貸款的依據。

（三）可行性研究報告是工程項目建設前期準備的依據。包括進行設計，設備訂貨、合同的洽談，環保、規劃部門確認等，都依據可行性研究的結果。

三、組織進行可行性研究的方法

在項目建設書被有關部門批準以后，建設單位即可著手組織對建設項目進行可行性研究.（一）選定項目研究委托單位

1、委托專業設計單位承擔。專業技術性較強的建設項目，一般可委托國家批準的具有相應研究資格的大、中型設計單位來承擔。

2、委托工程咨詢公司承擔。工程咨詢公司是近來年隨我國經濟技術改革不斷深化，為適應基本建設形勢和投資環境要求而建立起來的專門從事工程項目建設過程中專業技術咨詢、管理和服務的機構。發承擔民用建筑和一般性工業建設項目的技術咨詢為主。在委托工程咨詢公司承擔可行性研究時，建設單位必須對其能力、包括專業技術人員的構成、承擔研究項目的能力、主要承擔完成的研究項目及準確性等進行充分的調查。

3、委托專業銀行承擔。各種專業銀行在基本建設和技術改造貸款項目的管理中，積累了一定的項目可行性研究經驗，也是承擔項目可行性研究可供選擇的單位。

（二）確定研究內容

在選定了承擔項目研究單位之后，要將項目可行性研究的內容按有關要求確定下來，作為項目研究委托協議的主要內容。按照目前國家有關規定，民用建設項目可行性研究內容如下：

1、總論 項目建設背景及其必要性

2、建設條件及項目選址 擬建項目選址規劃合理程度、建設區地理位置、地質、水文、氣象狀況、水、電、氣保障情況；土地征用、拆遷及居民安居方案；費用估算，環境影響情況。

3、工程設計方案 擬建項目總體規劃方案，主體與單項工程布置方案；項目設計的外部選型及使用功能合理程度；建設技術的保證程度。

4、項目實施計劃與組織 項目建設組織管理方式的論證；工程建設總工期及各階段進度安排。

5、投資計劃與資金來源 項目建設總體投資概算及各階段、各單項投資概算；建設總費用估算，資金來源及保證程度，籌措資金的方式及可行性。

6、項目經濟效果 項目投資效果、貸款償還期；經營、財務成本計算；社會效益評價。

7、結論 在多項論證基地上，提出可行業結論。

（三）簽訂委托可行性研究協議

建設單位在選擇了委托研究單位并確定了委托研究的內容以后，應當與承擔可行性研究的單位簽訂委托協議。

四、可研報告的模式

可行性研究報告

封面：項目編號 項目名稱 承擔單位 主持人 主管部門

年 月 日

大綱：

一、項目簡介

二、項目目標、任務、主要內容及課題分解情況(技術路線及指標)

三、工作基礎

四、主要負責人及隊伍

五、項目經費情況

申請國家撥款(貸款)(萬元)

配套資金落實情況(萬元)

主要支出預算(包括培訓計劃)(萬元)

六、項目管理體制及運行機制

七、成果及效益分析

八、推廣及應用前景

九、專家論證意見

十、主管部門意見

第四章 土地使用權的獲取

第一節 概述

土地是一種基本的自然資源，是由氣候、地貌、巖石、土壤植物和水文組成的一個獨立的自然綜合體。從管理和利用的角度看，土地就是國土，是一個國家所有的地球上的陸地和水域及其向上或向下的空間。土地是一種有限的資源。

我國實行土地公有制，即土地所有權分為國有土地所有權和農民集體土地所有權。依照《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及其它相關法律法規，國有土地和農民集體土地范圍如下：

國有土地的范圍是：1.城市市區的土地；2.農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；3.國家依法征用的土地；4.依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其它土地；5.農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員的集體土地；6.因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。

農民集體土地的范圍：1.農村和城市郊區的土地，除有法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；2.宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有；3.土地改革時，分給農民并頒發了土地所有證的土地，屬于農民集體所有；4.實行《六十條》時確定為集體所有的土地，屬于農民集體所有。國家實行土地登記制度。屬于國有土地的，核發《國有土地使用證》；屬于集體土地的，核發《集體土地所有證》；使用集體土地的，核發《集體土地使用證》。

國家實行國有土地有償有期限使用制度。除國家核準的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償有期限使用制度。

國家實行土地用途管制制度。根據土地利用總體規劃，將土地用途分為農用地、建設用地和未利用土地。土地用途變更須經有批準權的人民政府核準。

所謂土地使用權的獲取，是指開發商通過出讓、轉讓或其它合法方式，有償有期限取得國有土地使用權的行為。當一個房地產開發項目完成項目策劃分析后，就要進入實施階段，而實施過程中的第一步就是獲取土地使用權。

第二節 獲取土地使用權的方式

對于一個建設項目，一般來說首先是獲取土地使用權，并對其進行開發建設。獲得土地使用權有多種方式，依據《城市房地產管理法》、《土地管理法》及相關法律法規的規定主要有：出讓、轉讓或與當前的土地的使用者合作等方式。因此要根據建設項目和土地的不同性質、不同情況，通過不同途徑獲得土地使用權。

獲取土地使用權的方式：目前，我國的土地使用制度，仍處在從無償、無限期使用到有償、有限期使用的過渡階段。根據項目的特點，土地使用權的取得既可以通過政府行政劃撥，也可以通過有償出讓獲取土地使用權，同時，又可以在房地產進入二級市場后，通過轉讓等方式獲得土地使用權。

根據土地所有權和使用權分離的理論，土地所有權歸國家所有，土地使用權則可依法有償、有限期的通過市場進行出讓、轉讓。

根據國土資源部11號部令（2002年7月1日起執行）的規定，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類住宅經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。也就是說，在房地產一級市場，用于房地產開發的建設用地必須通過土地儲備中心，以招標、拍賣或者掛牌等方式獲取。

現將有關途徑與方式分述如下：

1、土地使用權劃撥

土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給使用者使用的行為。在傳統計劃經濟的體制下，土地資源的使用和分配，主要是由政府無償撥給。

根據土地管理法和城市房地產管理法的有關規定，以劃撥方式獲得土地使用權的用地類型包括：1.國家機關用地和軍事用地；2.城市基礎設施用地和公益事業用地；3.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4.法律、行政法規規定的其他用地。對開發商來說，可以通過劃撥方式取得的開發用地，主要是經濟適用房項目建設用地。

2、土地使用權的出讓

國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

（1）協議出讓

是指出讓方與受讓方經過協商，就土地使用條件及雙方的權利義務達成一致意見的一種出讓方式。協議出讓一般有以下步驟：申請、協商、簽約。在實踐中，這種方式容易產生土地條件相當而出讓金差別較大的情況，因此，2002年4月頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》中已明確用于房地產開發的土地禁止采用此種方式獲取土地使用權。《規定》自2002年7月1日起執行。

（2）招標 指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。

招標出讓的一般程序為：招標、投標、定標、簽約、履約五個階段。目前，招標是土地使用權出讓方式中最常用的一種，一般由各級土地儲備中心負責辦理招標的相關事宜。投標人中標后獲得其土地使用權。

（3）拍賣，又稱競投

指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。

拍賣的一般程序是：出讓人發出拍賣公告，將土地使用權拍賣事宜向社會公布；競買，即在拍賣場所，競投人以拍賣方式向拍賣人作出應價；簽約，應價高者與出讓人簽訂土地使用權出讓合同；履約，受讓人交付土地使用權出讓金，出讓人向受讓人交付土地，并領取土地使用權證書，獲得其土地使用權。

（4）掛牌

指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

3、國有土地使用權出讓合同

出讓土地使用權必須簽訂書面合同。我國現階段土地使用權出讓合同，一般采取標準合同的格式：如GF-94-1001 國有土地使用權出讓合同（宗地出讓合同）、GF-94-1002國有土地使用權出讓合同（成片開發土地出讓合同）。

合同的主要條款、格式由出讓方提出，受讓方很少有修改的余地。出讓合同包括以下主要內容：出讓地塊的基本情況，包括位置、面積、界限等；土地出讓金額的數量、支付方式和支付期限；土地使用權的出讓期限；地塊的規劃設計條件由城市規劃部門根據城市規劃確定，包括建筑密度、容積率等控制指標，工程管線、豎向規劃、配建停車場或其它公共設施的要求，受讓人如要改變合同中的土地使用條件，需報城市規劃部門批準，重新簽訂土地出讓合同、并依據有關規定，調整合同條款。

4.土地使用權的轉讓

根據轉讓的對象，房地產轉讓可分為地面上有建筑物的轉讓和地面上無建筑物的轉讓，地面上無建筑物的房地產轉讓，習慣上又被稱為土地使用權的轉讓。

《城市房地產管理法》在立法過程中，為了規范房地產市場行為，加強市場統一管理，將原來的土地使用權轉讓與房屋所有權轉移合并為一個整體通稱為房地產轉讓。

房地產轉讓是一種房地產交易行為，它是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。根據土地使用權的獲取方式不同，房地產轉讓可分為：出讓方式取得的土地使用權的轉讓和劃撥方式取得的土地使用權的轉讓。

以出讓方式取得土地使用權的轉讓時，受讓人所取得的土地使用權的權利、義務范圍應當與轉讓人原有的權利和義務的范圍一致。其實際使用年限為出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限。轉讓房地產后受讓人如需改變原有土地用途的，必須經土地轉讓方和規劃部門的同意，簽訂土地出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓時，《城市房地產管理法》做了明確規定了兩種處理方式：一種是需辦理出讓手續，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變原有土地的劃撥性質，由國家土地行政主管部門向轉讓方征收土地收益金后，土地使用權轉給受讓人。房地產轉讓最主要的特征是發生權屬變化，所以《城市房地產管理法》和《轉讓管理規定》都明確了房地產轉讓應當符合的條件，采取排除法規定了下列房地產不得轉讓：1.以出讓方式取得土地使用權的，不符合《城市房地產管理法》第三十八條見注①規定的條件的；2.司法機關和行政機關依法裁定決定產或者以其他方式限制房地產權利的；3.依法收回土地使用權的；4.共有房地產，未經其他共有人書面同意的；5.權屬有爭議的；6.未依法登記領取權屬證書的；7.法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

房地產轉讓必須簽訂房地產轉讓合同。房地產轉讓合同是指房地產轉讓當事人之間簽訂的用于明確各方權利、義務關系的協議。房地產轉讓時，應當簽訂書面轉讓合同。合同的內容由當事人協商擬訂，一般應包括：1.雙方當事人的姓名或者名稱、住所；2.房地產權屬證書的名稱和編號；3.房地產坐落位置、面積、四至界限；4.土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；5.房地產的用途或使用性質；6.成交價格及支付方式；7.違約責任；8.雙方約定的其他事項。

注①：《城市房地產管理法》第三十八條：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：1.按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；2.按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的２５％以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。3.轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當支持有房屋所有權證書。

第三節 濟南市土地市場現狀及存在的問題

隨著濟南市城市建設的發展和法律法規的不斷完善，本著進一步深化土地使用制度改革，提高目前城市土地集約化的利用程度的原則。濟南市目前的土地市場的方針政策是：壟斷土地一級市場，放開搞活土地二級市場。

一、土地一級市場

所謂土地一級市場是指政府代表國家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權有償、有限期讓與使用者的活動。土地一級市場完全由政府所壟斷。政府不允許未經一級市場獲取土地使用權就直接進行交易。

凡國家法律規定可以按規劃方式提供土地使用權以外的其他建設用地，用于商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，均以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。出讓統一由濟南市土地收購儲備中心辦理。

濟南市政府成立濟南市土地收購儲備中心，由市政府對土地一級市場進行調控。該中心隸屬于市國土資源局，受市政府委托負責土地收購、土地整理；土地存儲和融資。

二、土地二級市場

所謂土地二級市場制土地使用者將通過一級市場取得的土地用權按照市場機制以租賃、買賣、交換、繼承、贈與、抵押等方式從事的交易經營活動。

土地使用權交易時，必須遵循房地一體的原則，即土地使用權轉讓、出租、抵押時，其地上建筑物、其他附著物的所有權隨之轉讓、出租、抵押；土地使用者轉讓、出租、抵押地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權也隨之轉讓、出租、抵押。

凡以出讓方式獲得的土地使用權只要符合以下條件，均可單獨或連同地上建筑物一起自行選擇交易單位和個人進行轉讓、出租、抵押。

1.已足額繳納土地出讓金，并取得土地使用權證書的。對特殊原因經市縣政府批準給予出讓金減緩照顧的，可按合同約定的出讓金欠交數額補交或由交易對方代交。

2.符合出讓合同約定的土地用途和城市規劃建設要求的。

3.完成開發建設投資總額25%以上的；成片開發的土地，形成工業用地或者其他建設用地條件的。以劃撥方式取得的土地使用權經市縣政府批準可以連同地上建筑物及其他附著物一起依法轉讓，轉讓時可由受讓方辦理土地使用權出讓手續，繳納土地出讓金；特殊情況經市縣政府批準也可不辦理出讓手續，但轉讓方應將土地收益上繳。但建設規模未達到建設規模25%以上的不得轉讓。

土地使用權經批準轉讓、出租、抵押后，必須到市縣區土地管理部門辦理注冊登記手續。凡在規定時間內沒有辦理注冊登記手續的，其轉讓、出租、抵押行為一律無效。

三、土地市場存在的問題

目前，凡用于經營性的各類土地都由濟南市土地收購儲備中心統一以招標、拍賣或掛牌的方式出讓。具體做法是由土地儲備中心提供若干地塊，通過上述方式供開發商進行選擇。

由于市土地儲備中心為新組建單位，人手少，提供地塊能力有限，所以開發商也可以自行尋找地塊，然后告之土地儲備中心，由土地儲備中心對該地塊進行收購整理，然后按招標、拍賣或掛牌的方式進行出讓。同等條件下，提供地塊信息的開發商有權優先購買。

在濟南市土地儲備中心的招標拍賣掛牌公告中，僅能明確所供給土地的位置、用途、出讓年限、規劃總面積、容積率等指標。而不能提供所供給地塊的規劃設計條件（如建筑物層高限制、后退紅線距離、附近有無大型市政規劃）和地塊所在區域的城市規劃方案（詳規）。若想取得正式的規劃設計條件，需要按正常的程序進行報批。所謂正常的程序即指在取得土地使用權后，正式立項，在各職能部門辦理相關報批的手續。

這樣就產生了一個事實：在濟南市投資購買土地，是在用地規劃條件不明的前提下進行的（盡管我們可以通過有關非正式渠道了解有關情況，但終歸不是正式的政府批文，可信性較差）。而規劃指標作為城市建設的主要管理要素具有絕對的權威性和法律性，它決定了項目的開發方向和市場定位，直接影響到項目開發的成敗。基于此，在濟南地區購買土地就具有一定的盲目性和風險性。

任何一個有頭腦的開發商都會作出如下判斷：沒有規劃條件，就無法做出可行的初設方案，從而很難判斷待開發用地的價值。

截止目前，我們尚沒有好的對策。唯一能做的就是加強與規劃部門的溝通聯系，使我們的判斷更接近事實；或得到省（市）政府的某種承諾，盡量規避風險。

第三節 濟南市土地市場現狀及存在的問題

隨著濟南市城市建設的發展和法律法規的不斷完善，本著進一步深化土地使用制度改革，提高目前城市土地集約化的利用程度的原則。濟南市目前的土地市場的方針政策是：壟斷土地一級市場，放開搞活土地二級市場。

一、土地一級市場

所謂土地一級市場是指政府代表國家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權有償、有限期讓與使用者的活動。土地一級市場完全由政府所壟斷。政府不允許未經一級市場獲取土地使用權就直接進行交易。

凡國家法律規定可以按規劃方式提供土地使用權以外的其他建設用地，用于商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，均以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。出讓統一由濟南市土地收購儲備中心辦理。

濟南市政府成立濟南市土地收購儲備中心，由市政府對土地一級市場進行調控。該中心隸屬于市國土資源局，受市政府委托負責土地收購、土地整理；土地存儲和融資。

二、土地二級市場

所謂土地二級市場制土地使用者將通過一級市場取得的土地用權按照市場機制以租賃、買賣、交換、繼承、贈與、抵押等方式從事的交易經營活動。土地使用權交易時，必須遵循房地一體的原則，即土地使用權轉讓、出租、抵押時，其地上建筑物、其他附著物的所有權隨之轉讓、出租、抵押；土地使用者轉讓、出租、抵押地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權也隨之轉讓、出租、抵押。

凡以出讓方式獲得的土地使用權只要符合以下條件，均可單獨或連同地上建筑物一起自行選擇交易單位和個人進行轉讓、出租、抵押。

1.已足額繳納土地出讓金，并取得土地使用權證書的。對特殊原因經市縣政府批準給予出讓金減緩照顧的，可按合同約定的出讓金欠交數額補交或由交易對方代交。

2.符合出讓合同約定的土地用途和城市規劃建設要求的。

3.完成開發建設投資總額25%以上的；成片開發的土地，形成工業用地或者其他建設用地條件的。

以劃撥方式取得的土地使用權經市縣政府批準可以連同地上建筑物及其他附著物一起依法轉讓，轉讓時可由受讓方辦理土地使用權出讓手續，繳納土地出讓金；特殊情況經市縣政府批準也可不辦理出讓手續，但轉讓方應將土地收益上繳。但建設規模未達到建設規模25%以上的不得轉讓。

土地使用權經批準轉讓、出租、抵押后，必須到市縣區土地管理部門辦理注冊登記手續。凡在規定時間內沒有辦理注冊登記手續的，其轉讓、出租、抵押行為一律無效。

三、土地市場存在的問題

目前，凡用于經營性的各類土地都由濟南市土地收購儲備中心統一以招標、拍賣或掛牌的方式出讓。具體做法是由土地儲備中心提供若干地塊，通過上述方式供開發商進行選擇。

由于市土地儲備中心為新組建單位，人手少，提供地塊能力有限，所以開發商也可以自行尋找地塊，然后告之土地儲備中心，由土地儲備中心對該地塊進行收購整理，然后按招標、拍賣或掛牌的方式進行出讓。同等條件下，提供地塊信息的開發商有權優先購買。

在濟南市土地儲備中心的招標拍賣掛牌公告中，僅能明確所供給土地的位置、用途、出讓年限、規劃總面積、容積率等指標。而不能提供所供給地塊的規劃設計條件（如建筑物層高限制、后退紅線距離、附近有無大型市政規劃）和地塊所在區域的城市規劃方案（詳規）。若想取得正式的規劃設計條件，需要按正常的程序進行報批。所謂正常的程序即指在取得土地使用權后，正式立項，在各職能部門辦理相關報批的手續。

這樣就產生了一個事實：在濟南市投資購買土地，是在用地規劃條件不明的前提下進行的（盡管我們可以通過有關非正式渠道了解有關情況，但終歸不是正式的政府批文，可信性較差）。而規劃指標作為城市建設的主要管理要素具有絕對的權威性和法律性，它決定了項目的開發方向和市場定位，直接影響到項目開發的成敗。基于此，在濟南地區購買土地就具有一定的盲目性和風險性。

任何一個有頭腦的開發商都會作出如下判斷：沒有規劃條件，就無法做出可行的初設方案，從而很難判斷待開發用地的價值。

截止目前，我們尚沒有好的對策。唯一能做的就是加強與規劃部門的溝通聯系，使我們的判斷更接近事實；或得到省（市）政府的某種承諾，盡量規避風險。

第五章 房地產經銷

第一節 概述

房地產的經銷是房地產經營開發活動的最后一個環節，該環節進行的好壞直接影響到房地產開發活動的順利進行和房地產開發企業的利潤。因此，認真研究房地產經銷的方式方法就顯得十分重要。

一、房地產商品銷售的主要方式

現階段房地產商品的銷售主要有兩種方式，即“直接銷售”和“經紀人銷售”。而通過經紀人是發達的房地產市場條件下主要的房地產銷售形式。

（一）直接銷售

在我國市場上出售的在現階段大多是新房，因此多由房地產開發公司自行直接銷售。

（二）由經紀人銷售

經紀人（即中介人）對其所經營的房地產商品沒有所有權，而是代理商的一種。房地產經紀實際上就是房地產中介代理商為雙方牽線搭橋，促成交易的行為。房地產經紀人有兩種形式，一是充當買賣雙方的介紹人，二是作為交易當事人（買方或賣方）的代理人，不僅介紹雙方聯系，而且為其安排貸款，分析財務狀況，處理有關法律事務。

房地產賣主與房地產經紀人是委托與被委托的關系，這種委托與被委托關系必須用書面合同確定下來。房地產銷售經紀合同應該包括以下內容：雙方姓名、房地產情況說明、經紀人的權利范圍、經紀人應提供的服務、銷售費用、經紀人報酬及支付方式、賣主開價、其他重要銷售條件、合同期限、協議種類等。

經紀人的報酬是傭金，傭金通常是事先商定的房地產最終銷售價格的一個百分數。在出租經紀情況下，傭金按租金的百分比支付。傭金在絕大部分情況下是由房地產賣出支付的，但有時買主急于尋購某種短缺的房地產，則將在與經紀人簽訂的合同中規定，傭金由買主支付。房地產經紀人的傭金數量主要受四個方面因素影響，首先是地方政府的房地產管理部門會公布一個供參考的傭金率表；其二，在房地產經紀業市場上，不同時期因供求關系，也會形成一個傭金率水平；其三，不同房地產的銷售難度不同，是確立傭金的重要因素；其四，傭金數量還要視經紀人提供的服務數量而定。傭金支付的形式與條件通常在雇傭合同中規定，大多數情況是房地產產權轉讓后支付傭金。因此，經紀人很可能在許多未成交的交易中雖然花了大量的時間和費用，但得不到傭金。

二、房地產經紀的銷售代理協議

根據國內及國外房地產銷售代理的情況，房地產銷售代理協議主要有以下五種：

（一）公開報價

即房地產賣主通過恰當形式，公開提出一個售價，通知所有房地產經紀人。任何一位經紀人為其找到顧客，完成交易，均能獲得傭金。這里以簽訂買賣合同在先為原則，即如果經紀人甲先于經紀人乙與顧客洽談并草簽意向書（即臨時協議），但經紀人乙先于經紀人甲完成交易、簽訂買賣合同，則賣主只向乙支付傭金。此外，如果賣主拒絕接受經紀人介紹的買主，但爾后又直接與這位買主洽談交易，這種行為被視為欺騙。但是，在公開報價情況下賣主有權不通過經紀人，自己出售房地產，而不向經紀人支付傭金。

公開報價的優點在于可以為賣主提供眾多的經銷機會，但在實際操作中，這種協議方式既不利于經紀人也不利于賣主。對于經紀人而言，競爭太劇烈，一個經紀人花大量時間和精力去經銷房地產，結果很可能是徒勞的。對于賣主而言，采用公開報價將得不到經紀人任何實質性的經銷服務。

（二）獨家代理

獨家代理就是賣主授 予經紀人獨占的代理房地產出售權利，在這種協議下，如果其他經紀人為賣主完成了交易，賣主同樣要向獲得獨家代理的經紀人支付一份傭金。但如果賣主自己出售了房地產，則不必向獨家代理的經紀人支付傭金。獨家代理協議一般有一定期限，在此期限內賣主不得單方解約。

（三）獨家銷售權

獨家銷售權與獨家代理基本相同，唯一區別在于前者不管房地產最終是由誰銷售，包括由賣主自己完成交易，具有獨家銷售權的經紀人都有權獲得傭金。

獨家代理和獨家銷售權顯然對經紀人十分有利，因為采用這兩種形式，經紀人不存在競爭威脅。

從賣主角度看，采用獨家代理或獨家銷售權的優點在于：（1）這兩種形式有利于調動經紀人的積極性，鼓勵經紀人花費時間、精力、金錢去經銷。

（2）鼓勵經紀人高價出售，以獲得高額傭金。

（3）可以節省賣主大量與其他經紀人洽談的時間。

獨家代理和獨家銷售權形式對于賣主的不足在于經銷機會有局限性，因為任何一個經紀人無論他能力多大，工作多努力，都不可能象公開報價那樣獲得那么多的經銷機會，同時獨家代理和獨家銷售權缺乏靈活性，一旦委托人的經紀人無能或由于種種原因經銷不積極，在一定期限，賣主不能隨便換人。

（四）多重開價

多重開價以開展經紀業務的經紀人自發組成一個合作社為前提。合作社成員根據組社時間的長短和業務地域范圍的大小、支付會費。一旦一位經紀人獲得一筆獨家代理業務后，在規定的日期里這位經紀人有權自己單獨完成這項業務。如果規定的期限內他未能做成這筆生意，他應該將信息告訴合作社，然后由合作社將信息傳遞給每一個成員。這樣委托人既得到了公開報價協議的好處，又獲得了獨家代理好處。一旦房地產銷售出去，傭金在獲得獨家代理經紀人與實際完成交易的經紀人之間分配。如果獲得獨家代理的經紀人自己完成交易，則他獲得全部傭金。但無論怎么樣，經紀人都得將傭金的一個（很小的）百分數交給經紀人合作社。

（五）凈開價

凈開價實際是一種傭金支付方式，即賣主向經紀人開出一個價格，然后實際中交易成交價格高出這開價部分便是傭金。例如，賣主一項房地產開價為100000元，如果經紀人能以高出100000元的價格出售，那高出部分無論多少都屬經紀人。

第二節 房地產經銷過程

一個成功的房地產經銷過程一般大致分為兩個部分，一是為使潛在的買者或租客了解房地產狀況而進行的宣傳、溝通階段；二是就有關房地產的銷售價格或租金及合同條件進行談判。它由以下幾個階段組成：

1、尋找潛在投資者

尋找潛在投資者有多種方法：

（1）廣告尋找法。經銷人員利用各種廣告媒介尋找潛在顧客，例如可以向某一目標區域每戶居民郵寄一份廣告，詢問是否需要房屋。此外還可以通過大眾傳播媒介作廣告，吸引潛在投資者；

（2）市場咨詢法。經銷人員利用社會上的有關市場咨詢服務公司尋找直接的或間接的潛在投資者信息；

（3）連鎖介紹法。由已購入房地產的顧客推薦新的潛在投資者。

（4）委托助手法。委托他人幫助（如在親戚、同事、朋友中）尋找潛在顧客。

2、顧問資格審查

經銷人員面對眾多的潛在顧客需要進行審查篩選，以便集中精力對那些最有希望的顧客進行經銷。顧客審查的主要內容是，購買需求和支付能力審查及潛在投資者人格審查。首先是確定經銷對象是否真正需要房地產，目前要求是否迫切，如果對象并不真正需要房地產，經銷人員應該立刻停止經銷活動。支付能力應該包括潛在顧客的借款能力。潛在投資者的人格，這里指其是否有決策權，是否在投資方面受各種限制。根據上述審查結果可將所有潛在顧客進行分等級。

3、接近顧客

接近包括接近準備和接近兩個步驟。接近準備是指經銷員在接近顧客前，進一步分析顧客并制訂接近顧客的方法。接近顧客可以采用面約、函約、托約、電話約以及直接主動上前搭訕等方法。

4、面談

在面談階段，經銷人員的任務是詳細介紹房地產商品各方面情況，解答各種問題，啟發顧客的興趣和誘發他們的購買動機；刺激顧客的購買欲望并引導、催促其進行購買決策。面談中經銷人員應做到五個堅持，即堅持針對性：針對投資者的投資動機，針對投資者的心理，針對經銷房地產的特征；堅持精確性；介紹房地產，回答問題要用精確、清楚的詞語；堅持和氣待人，切不可與顧客發生不愉快的爭吵；堅持邏輯性；經銷員說明要符合邏輯，不要信口開河，前言不搭后語；堅持鼓動性；經銷人員在面談中要用自己的信心、熱情、知識去感染顧客，促使其采取行動。

5、異議處理

異議是面談過程中的一個內容，由于它十分重要因而需要另加說明。所謂異議，指顧客對經銷人員的介紹、提示、淙提出不同意見或相反看法。異議是顧客對經銷的反應和自己看法的表示。處理得好，顧客將被說服，處理不好，顧客將拒絕接受經銷。處理顧客異議的方法有以下幾種：

（1）反駁法。提供有關事實和理由，直接否定顧客的異議。

（2）迂回法。首先表面上似乎同意顧客的異議，然后再根據有關事實和理由，間接地否定其異議。

（3）補償法。經銷人說明，強調顧客異議以外的產品優點來補償、抵消顧客異議，使其感到心理平衡。

（4）不睬法。對顧客提出的與房地產經銷無關或無效的異議，有時可視具體情況不予理睬。

（5）預防法。在顧客之有主動先提出有關異議，并給解答。上述方法應視具體情況加以選用。

6、成交

成交就是經銷人員與顧客達成交易協議。一切經銷努和的目的都在于成交，如果不能成交，一切都是徒勞的。房地產成交應注意以下幾點：

（1）密切注視成交信號，成交信號是顧客的一種暗示。經銷過程中顧客一般不愿首先提出成交，經銷員應隨時捕捉顧客的成交信號，立促其成交；

（2）靈活機動，抓住機會，隨時促成交易。

（3）消除經銷員自身的各種心理障礙，不要怕失敗，不要怕被拒絕，不要等待顧客自動提出成交；

（4）耐心謹慎對待顧客的拒絕。隨時準備繼續面談，隨時準備重新提出成交。

第三節 房地產項目的租售方法

房地產開發項目的租售收益是指房地產出售或銷售收入減去經營費用之后的余額。租售收益的高低與租售價格有關，與其選擇的租售方法也有很密切的關系。適宜的房地產租售方法，可使房地產開發項目租售收益提高；反之，不當的租售方法將會降低房地產開發項目的租售收益。

發展商可根據所開發物業的特點來選擇租售方法。下面介紹幾種常見的銷售方法。

一、異地銷售

這種方法只有在特殊的情況下才能使用。它適合那些滿足人們規律性移動的房地產的銷售，適合那些以滿足外地用戶需要為目的而建造的房地產。如，瑞士中部山區是夏季歐洲人避暑勝地，該處的鄉間別墅對當地人沒有多大的吸引力，但對其周圍國家的人來講卻非常有價值。因此，采用異地銷售的方式效果很好。廈門東郊的鄉間別墅，采用異地銷售方式銷售，300平方米的二層小樓，售價達50萬美元；又如北京的一些高檔寫字樓的異地銷售，也取得了較高的收益。

二、預售

房地產預售是在房地產建成之前賣掉的銷售方式。它可以提前收回建房資金，減少投資風險，減輕房地產建設過程中的資金壓力，減少銀行貸款，因而降低投資成本，提高資金周轉率，使房地產開發商能及時抓住投資機會、獲取較穩定而可觀的利潤。但鄧售在房地產市場處于景氣上升時期可能將一部分利潤讓予購買者。我國有關商品房的預售規定如下：

（一）預售商品房的條件

（1）全部土地使用權出讓金已經交付，已有土地使用權證書；

（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（3）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（4）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

（二）辦理預售登記須提交的文件

（1）上述（1）至（3）的證明材料；

（2）營業執照和資質等級證書；

（3）工程施工合同；

（4）預售商品房分層平面圖；

（5）商品房預售方案。

（三）核發預售許可證明

房地產開發主管部門在接到申請30日內給予答復，同意的核發預售許可證明，不同意的說明理由。

預售時包括中介人（經紀人），向預購人出示這一證明。

（四）預售合同

當事人雙方簽訂預售合同，該合同須到當地政府房地產開發主管部門和土地管理部門備案。

預售合同應包括：商品房建筑面積、使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

（五）辦理使用權、所有權登記手續

購買人須在商品房交付使用之日起，（現售房為合同簽訂之日起）90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

三、分期付款銷售

分期付款銷售是常見的房地產銷售方法，通常分為個人分期付款銷售和個人住房抵押貸款銷售。個人分期付款銷售的方法是由購房者與房地產發展商達成分期付款協議的方法銷售房屋，主要對象是有穩定的、較高收入的、信用較好的個人或是某種行業發展前景較好的公司；個人住房抵押貸款的方法是個人在購買房屋的同時向銀行申請以房屋作抵押貸款購房，購房以后，購房者只與銀行有貸款關系，按抵押貸款合同分期償還貸款本息。

采用這種方法，房地產發展商可以較快的得到部分建設資金，其余房款又有一定利息。另外，對分期付款銷售的價格還可以定的稍高一些，使開發商得到更多的利益。

前 言

房地產業是基礎性和先導性產業，是國民經濟發展的基礎和推動力，同時，房地產業又具有較強的產業關聯性，住宅的發展能夠促進相關產業的興起和發展，從各國房地產業發展的歷史和我國房地產業發展的實踐來看，我國的房地產業必將成為居民的消費熱點和推動國民經濟發展新的經濟增長點。由于目前房地產業涉及到土地管理、城市規劃、建設管理、市政管理、房地產管理等政府部門，關系復雜，使房地產項目在運作過程中感到阻力重重，為此，我們對濟南市房地產開發程序進行了專門的考察與分析，以求刪繁就簡、提綱攜領形成基本的、高效的、可操作性良好的開發程序體系，用于指導、開展房地產項目開發的業務。

本課題研究的主要內容：

從項目前期的市場調研、項目立項到后期的土地使用權的取得、房屋拆遷、規劃、建設、營銷等方面，對房地產項目進行全過程的系統描述。

對房地產開發各個環節中交納（支付）的相關稅費的依據（以濟南為例）進行研究分析。

本次編寫的房地產開發程序是工作經驗的總結，主要用于指導房地產開發的具體工作，因此未涉及房地產開發的理論及學術方面的問題，本程序研究側重基礎概念、基本方法、基本辦事程序的介紹。對于近年來新出現的概念、有爭議的理念以及理論探討如社區、心理學、社會學的概念涉及較少。編寫中公司內部的辦事程序沒有涉及；對于國家、地方政府的政策法規、辦事程序等不再附文件。

由于編者的學識水平所限，難免有錯誤或不妥之處，請讀者批評指正。

第三篇：關于我市大力發展房地產業的調研報告

關于我市大力發展房地產業的調研報告

為全面了解我市房地產業的發展歷程及現狀，分析存在的問題，研究和提出相應的對策建議，市發改委服務業科就我市房地產業的相關問題進行了專題調研，報告如下：

一、我市房地產業的發展歷程及現狀

新中國成立至改革開放前，遼陽的房地產業經歷了一個從初步發展到逐漸蕭條的過程。建國初期，遼陽市政府加強對房地產市場的管理，房地產買賣、租賃和抵押活動頻繁。黨的八大以后，確立了社會主義公有制在房地產中的主體地位。房地產業失去了市場的基礎，作為一個行業逐漸萎縮。

上世紀70年代末至90年代初，黨政機關和企事業單位紛紛開始興建職工住宅樓，并以福利的形式分配給本單位職工。這類住宅樓大多數建造于本單位周邊的土地上，小區的規模與環境較差，但總量大。在這一時期，遼陽市房地產企業以國有為主，數量少，開發量也小，市場化程度很低。居民以單位福利房為主要居住場所，只有極少數居民購買商品房，房地產市場還沒有真正走向普通市民。

隨著改革開放的不斷深入，市場經濟體制的逐步完善，國有土地使用權有償出讓、城鎮住房制度改革和住房公積金制度等相關政策的陸續出臺，我市房地產市場開始逐漸發育、成長。1998年7月，國務院發出《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，停止實物分房，實行貨幣分房，建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系，標志著房地產業發展真正地走向了市場，真正地走向了普通大眾。我市房地產業隨之進入了快速發展階段，房地產市場日趨活躍，商品房銷售快速增長，房地產企業實力也逐漸增強，居民生活環境和居住條件都得到了改善和提高。特別是近些年，隨著我市工業化和城市化進程的不斷加快，居民收入和消費需求穩步提高，共同構筑了房地產市場繁榮的社會經濟基礎，也為我市房地產業蓬勃發展提供了廣闊的市場空間，房地產開發投資、商品房施工面積、商品房銷售面積和商品房銷售額均不斷增長。2007年全市房地產開發投資為23.6億元，增長53.6％，占全社會固定資產投資的13.1%；商品房施工面積212.3萬平方米，增長38.9%；商品房銷售面積109.9萬平方米，增長70.2%；商品房銷售額 24.6億元，增長86.6%。2008年房地產開發投資為30.8億元，同比上漲30.5％，占全社會固定資產投資的13.1%；商品房施工面積257.6萬平方米，增長21.3%；商品房銷售面積112.6萬平方米，漲幅為2.5%；商品房銷售額29.7億元，增長20.7%。2009年（預計，下同）全市房地產開發投資為43.2億元，比去年上升40%，占全社會固定資產投資的12.3%；商品房施工面積382.3萬平方米，同比上漲48.4%；商品房銷售面積130.8萬平方米，漲幅為16.1%；商品房銷售額38.8億元，比去年增長30.7%。在房地產開發建設中，商品住宅建設投資主體地位突出。2007年，商品住宅投資為19.3億元，增長 92%，占當年房地產開發總投資的81.8%；2008年，住宅投資為22億元，增長14%，占當年房地產開發總投資的71.4%。2009年，商品住宅投資為26.1億元，增長 18.6%，占房地產開發總投資的60.4%。從上面的數據可以看出：全市房地產開發投資和商品住宅投資數額逐年增加，這說明房地產開發商十分看好在遼陽投資發展的前景。但由于受到國際金融危機的沖擊，我市房地產業在2008年也遇到了一些困難。房地產開發投資、商品房施工面積、商品房銷售面積和商品房銷售額的增速與2007年相比，分別下降了23.1個百分點、17.6個百分點、67.7個百分點和65.9個百分點。2008年末商品房空置面積為53.7萬平方米，比2007年末上升4.9%。面對嚴峻復雜的形勢，市委、市政府全面分析、準確判斷、果斷決策、從容面對，出臺了一系列推動房地產業健康發展的政策措施，如《關于促進我市房地產業又好又快發展的實施意見》（遼市政發【2008】32號）和《關于促進我市房地產業又好又快發展的補充意見》（遼市政發【2008】39號），以應對這次金融危機給我市房地產業帶來的不利影響。2009年末，商品房空置面積為37.0萬平方米，比2008年末下降31.1%。充分說明了這些政策措施對于提振信心、活躍市場、促進住房消費發揮了重要作用，有效地遏止了增速明顯下滑的態勢，實現我市房地產業形勢回升向好。

隨著我市房地產業的發展繁榮，商品房平均銷售價格（商品房銷售額除以商品房銷售面積得出）也呈現逐年遞增趨勢。2004年，商品房平均銷售價格為1745元/平方米，2005年上升為1935元/平方米。經過2006年的小幅上漲，我市商品房平均銷售價格突破了2000元/平方米關口，為2050元/平方米。此后，我市商品房平均銷售價格呈現了明顯的上升趨勢。2007年為2238元/平方米。到了2008年，商品房平均銷售價格在2007年每平方米上漲188元的基礎上，出現了較快的漲幅，達到了2638元/平方米。2009年，我市商品房平均銷售價格繼續上揚，為2967元/平方米，但仍低于全省4034元/平方米的商品房平均銷售價格。在近三年的時間，我市商品房平均銷售價格由2238元/平方米上漲到2967元/平方米，漲幅為32.6%。造成我市商品房平均銷售價格呈持續走高態勢的主要原因是居民可支配收入大幅增長、百姓改善住房的實際需求、城市化進程的加快、樓盤開發成本的增加以及市容市貌日新月異的變化。目前，我市正按照住宅地產、商業地產、工業地產 “三箭齊發”，新城地產、老城地產“雙管齊下”，商品房、經濟適用房、廉租房建設“齊頭并進”的思路，加速推進房地產業的發展。河東新城大力開展北部回遷樓、商貿娛樂城、五星級酒店、寫字樓、體育運動公園等重點建設項目；全面啟動化工新材料、工業鋁材、柴油機產業園等工業地產項目；重點策劃、包裝和招商中央廣場項目、東京城項目、一河兩岸濱水商業項目、濱水生態住宅開發項目、河東醫院項目和大劇院項目。遼陽縣根據新的縣城總體規劃，加快中心鎮、示范鎮、“城中村”改造步伐，大力發展工業和商業地產開發，特別是要加快建設高壓共軌10萬平方米、三三機床5萬平方米、萬興達3萬平方米、匯福汽車2萬平方米和山川電器1萬平方米等工業地產項目。燈塔市加快實施萬寶橋村500戶居民的整體搬遷工作。重點對城區500畝凈地實施“招拍掛”出讓，新增城市開發面積50萬平方米。白塔區以老城區改造，產業“退二進三”為重點。大力打造精密元件、解放小學、新運大街西段、遼紡廠區和湖畔新園、濱湖花園、名學苑、光輝農民新村等房地產開發項目，推進西關商業區2、5、7號地塊及劇院南側地塊招商項目的落地。文圣區以三級以上干道沿街危舊樓房、平房區拆遷改造、城市北部開發為重點，全面推進房地產開發。重點實施魁星樓復建、襄平閣、新華路北三組團、中華大街建發高層東側、天齊棚戶區西側、普化小學南側等地塊的房地產開發項目。太子河區以城市南部2.2平方公里開發建設為重點，加快實施城市南部商住項目、實正地產高檔商住開發、電力開發公司住宅以及東電家園、晟雅格林、“炮旅”商住等房地產開發項目。宏偉區重點實施遼化二、三、四生活區舊城區改造、大打白村整村異地遷移工程和徐家、杜家、小打白村農民新區建設工程，加快推進城市南出入口和文圣路南段兩側開發改造。弓長嶺區重點實施以北出入口改造為重點的北部優化整合工程，推進孫家寨、新三官、小漁村等地塊的房地產開發和主要交通干道兩側的危舊房屋拆遷改造工程，全力推進東鑫果園二期、陳家、龍峰園等棚戶區改造和柳河村等農民新村建設工程。

2010年，我市房地產業計劃完成總投資64億元，力爭完成72億元；商品房銷售額46.33億元，力爭完成49.9億元。全市房地產業開發建設施工面積計劃總規模640萬平方米，力爭完成720萬平方米。其中：住宅地產479萬平方米，力爭完成539萬平方米；商業地產86萬平方米，力爭完成97萬平方米；工業地產75萬平方米，力爭完成84萬平方米。

二、我市房地產業發展過程中面臨的困難和問題

隨著市場經濟的發展和住房制度改革的不斷深入，遼陽市房地產業正在迅速發展壯大，房地產市場持續活躍，開發規模不斷擴大，開發檔次逐步提高，建設了佰億麗景茗城、羅馬假日、龍鼎山莊、文成尚品等一批精品小區。房地產業在我市國民經濟中的地位和作用日益突出，已成為一個獨立的產業，為我市保增長、擴內需、惠民生提供了強有力的保障，鑄造了遼陽城市變遷和人居發展的輝煌歷程。但在發展過程中也存在一些困難和問題，主要表現在：

（一）房地產開發企業資金鏈緊張，出現“錢荒”現象

房地產屬于典型的資本密集型產業，資金投入量大，建設周期長。而我市房地產開發企業以中小企業居多，自有資金少，以期房預售為主，主要依靠滾動發展。在房地產銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴大投資呈良性發展趨勢；但在銷售淡季，特別是受08年金融危機的影響，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金周轉困難，賴以發展的資金鏈受到了較大的影響。

（二）老城區土地資源有限，房地產開發規模小

土地資源是房地產業發展的命脈，因此土地資源的合理利用是實現房地產業高效、有序和可持續發展的物質基礎和必備的硬件條件。由于我市老城區的建筑密度不高,沒有統一的格局規劃，導致老城區可用于房地產開發的土地日益減少，從而造成我市組團化、規模化房地產開發比例不高，難以實現房地產的規模效益，出現單打獨斗、見縫插針、新舊混雜、不成規模的現象。

（三）我市的房地產開發企業規模小、經營實力不強

我市的房地產開發企業從九十年代初期的8家發展到現在的99家，涌現出佰億、榮興、建發等具有一定規模的開發企業。但總體上仍處于規模不大、結構不盡合理的狀況，整體實力不強。目前，我市還沒有一級資質房地產開發企業，二級資質企業也僅為2家，三級資質企業、四級資質企業分別為27家和1家。暫定資質企業69家。暫定資質企業占我市房地產開發企業的比例為69.7%。

（四）住宅區的配套設施尚不完善

目前，我市的部分房地產企業十分注重商品住宅樓的開發建設，忽視了對小區配套環境的營造，不能充分挖掘房地產作為特殊商品的潛在價值，也給我市今后的城市物業管理工作和人民群眾的生活帶來了許多不便。反映比較突出的問題有：小區內的配套設施不到位，如供暖、排污工程未完善；小區內綠地太少，休閑場所待續建。

（五）經濟適用房和廉租房建設比例不高, 住房供應結構不合理

2007年，我市開始經濟適用房、廉租房建設，經過3年的努力，相繼開發了裕隆、繁榮家園等小區，解決了大批困難群眾的住房問題。2007年，全市經濟適用房、廉租房建設面積分別為5萬平方米(702套)和0.5萬平方米（100套）；2008年上升為26.5萬平方米（3883套）和2.12萬平方米（447套）；2009年達到31.4萬平方米（4012套）和9.8萬平方米（2405套）。但仍處于增長慢、建設比例小的狀況；而且部分經濟適用房還存在空置現象；廉租房尚沒有形成完善的退出機制。因此，全市房地產市場產品結構的主要問題是經濟適用房、廉租房建設比例不高，房屋的高檔化趨勢明顯, 形成住房消費市場的供求錯位現象。

（六）住房二級市場不夠活躍

近年來，我市住房二級市場（二手房交易市場）的交易量較以往有所放大。2007年，遼陽二手房交易量為41萬平方米；2008年為38萬平方米；2009年為84.5萬平方米。但我市住房二級市場相對來說還是發展緩慢，對住房一級市場的調節作用不大。主要原因是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規范，相關服務發展滯后；對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠；消費者在購房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標，對消費者的吸引力有限。

（七）住宅追求高自有率，部分消費貪多求大

目前，我市房地產消費的習慣是以全款購買自住為主，追求自有，講究“一步到位”或“盡快到位”，部分市民消費貪多求大，存在過度消費和嚴重超前消費的現象。而這又直接導致了需求的膨脹，引起了房價的上漲。價格的上漲又進一步刺激了消費者盲目的購房沖動，形成“遲買不如早買”、“買小不如買大”的消費預期，加重了居民的經濟壓力。

三、促進我市房地產業今后發展的建議

為進一步加快我市房地產業又好又快發展，針對目前我市房地產業的發展現狀，提出如下建議：

（一）統一思想、堅定信心是大力發展房地產業的前提

省委、省政府對房地產業的發展高度重視，我市也專門出臺了促進房地產業發展的政策措施，這為房地產業又好又快發展提供了難得的機遇。同時，我市城鄉人民收入大幅度提高，消費能力迅速增強。2009年，城市居民人均可支配收入達到14986元，增長13%；農民人均純收入達到7292元，增長13%。不斷增長的居民收入給房地產業的發展提供了資金上的保證。而且，我市城市居民人均住宅建筑面積低于全國、全省的平均值，這就形成了對住房的剛性需求，成為房地產業發展最直接和內在的動力。尤其是我市正在實施的開發建設河東新城，打造太子河左岸經濟帶、改造西關商業區、開發城南商住區、建設站前廣場商業區、改造城市出入口和城區主干道等一系列重點工程，也必然將拉動房地產業新的發展。因此，全市上下必須要進一步統一思想，對我市大力發展房地產業充滿信心。有了信心，需求才能轉化為投資，轉化為市場銷售，轉化為消費。

（二）建立多渠道、多元化的房地產金融體系，拓寬房地產開發的融資渠道

隨著房地產業在我市的迅速發展，單一的融資渠道已成為房地產業持續健康發展的瓶頸；尤其是2008年全球性金融危機的爆發，更加劇了房地產企業資金的相對緊張。因此，今后應結合遼陽市房地產市場的實際情況，促進銀企對接，盤活開發商與銀行的資金鏈。全市各商業性銀行，對資質等級高、實力強、信譽好的企業，要進一步加大授信額度。政府也要當好銀行與房地產企業之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、運行平臺、管理平臺，從而形成政府、房地產企業和金融機構共同支持房地產業發展的完善的房地產金融體系；要繼續擴大對外開放，抓住“南資北移”的有利時機，面向發達地區加大引資力度，吸收外來資金，發展房地產信托業務，開辟多元化的房地產融資渠道，幫助房地產企業破解資金難題。

（三）要采取更加有力的措施，進一步營造良好的房地產發展環境，不斷增強服務意識，為企業發展提供有力保障

我市各縣區、各部門要切實加強對房地產業的指導，完善相關的政策措施，重點是要保持政策措施的連續性和穩定性；要繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，形成推動房地產業加快發展的合力；要緊緊圍繞“大力突破新城，改造提升老城”的總體思路，全力支持房地產業發展。市住建委要運用現代信息技術建立房地產監測分析、信息發布和預警體系，特別要密切關注房價收入比和租售比等重要數據，并及時向社會通報我市房地產市場的情況，引導開發企業理性投資，消費者理性購房；適時舉辦房地產交易會，為開發企業和居民購房搭建平臺；積極推進我市棚戶區改造工作；合理制定我市房地產業的發展規劃。國土部門對土地資源要納入全市的統一調控體系，加強整體規劃和管理，做到有計劃、有步驟地開發，適當增加中低價位、中小套型商品住房、經濟適用房和廉租房用地供應，合理高效地利用土地資源。市人社局要幫助房地產企業做好人才引進和相關職業技能培訓等工作。市經信委、安監和環保等部門要加強對企業管理、安全生產、清潔環保等方面的指導和服務。市外經和招商等部門要幫助我市房地產企業多承攬涉外工程，擴大勞務輸出。市財政和稅務等部門要積極開展調查研究，進一步調整完善適合房地產業發展的稅費征管辦法。各縣區、各部門要高度重視、精心組織、明確任務，狠抓落實，鞏固和增強我市房地產市場回升向好的勢頭，積極為我市房地產業發展創造良好的條件。

（四）堅持以創新為基礎，引導企業實施品牌戰略，培育有競爭力的房地產企業

目前，房地產企業要想生存并壯大，必須要以創新為基礎。企業要強化自身素質，創新經營理念，拓寬發展思路，優化管理模式。同時，房地產企業在發展過程中，應采取各種有效措施，樹立品牌意識，打造精品建設，創造品牌優勢，實施品牌戰略，爭取做成一批有概念、有主題、有規模的房地產項目。市有關部門也要深入開展創名牌、創優質活動，制定專門的獎勵扶持措施，推進品牌創建步伐。要加快發展我市現有的房地產開發企業，建設一批強勢企業、龍頭企業。目前我市有二級資質的房地產開發企業2家，三級資質的開發企業27家。要以這些企業為重點，打造以高資質企業為龍頭、規模企業為基礎的富有競爭力的房地產開發企業梯隊，不斷增強我市房地產業發展的內生動力和活力。

（五）完善房地產開發中的物業配套設施建設，優化住房供應結構，切實保障低收入家庭基本住房需求

當前商品房市場正發生深刻的變化，綠色、生態、人文、科技成為今后發展的新趨勢和新理念。因此，房地產開發企業要加強小區的環境設計和生態平衡，加快配套設施建設，不斷提高服務質量。同時，要積極引導房地產開發企業從我市的實際情況出發，根據市場需求的變化不斷調整開發結構，向不同收入階層提供不同層次的商品房，構造多層次供給體系，改善住房供應結構。為滿足低收入家庭，特別是迫切需要扶持的特困家庭的住房需求，相關部門要繼續加大經濟適用房和廉租房的建設力度，增加有效供給，嚴肅查處經濟適用房建設、交易和管理過程中的違規行為，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服務制度，建立健全以經濟適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問題。建議將銷售困難的部分經濟適用房和小戶型的商品房轉為廉租房，以緩解廉租房不足、部分經濟適用房和小戶型商品房空置的矛盾；或將部分土地出讓金、公積金貸款的收益用于經濟適用房、廉租房的建設，以彌補在經濟適用房、廉租房建設方面的資金缺口。

（六）加快住房二級市場的發展，引導市民的住房消費習慣，形成合理的住房消費需求 只有激活住房二級市場，才能為城鎮居民自有住房的交易提供平臺，為人民群眾財產性收入的增加提供條件，并在盤活存量住房的同時，進一步激發增量住房的需求，為住房一級市場注入新的活力，實現住房二級市場與一級市場有機對接，以推動我市居民住房消費結構的優化升級。因此，今后要大力宣傳二手房交易流程，疏導制約二手房交易的瓶頸，建立住房二級市場交易服務平臺，構建安全、規范、高效和優質的住房二級市場交易服務體系，做到市場信息透明、交易信息透明、評估服務透明、中介服務透明，進一步簡化辦事程序，明確工作時限，實行產權交易一體化。同時，強化中介機構的誠信服務；規范中介市場，取締非法經營。應當廣泛地進行宣傳教育，要積極引導消費者根據自身的收入水平、生活發展階段和工作情況，選擇最適合自己的方式解決住房問題，量力而行，避免落入貪大求多的消費誤區；要鼓勵普通工薪階層家庭實行住房階梯式消費，逐步改善住房居住條件。政府相關部門也應注重培育住房三級市場（住房租賃市場），使住房一、二、三級市場進入一個有效互補的良性循環。

第四篇：莒南房地產業發展調研報告

莒南房地產業發展調研報告

一、房地產市場發展基本情況

近幾年來，我縣的房地產市場保持了高位運行、快速發展的良好態勢，房地產投資、新開工面積、施工面積、竣工面積、預銷售面積等各個方面都有較大幅度的增長，房地產市場出現供銷兩旺的局面。

從2005年開始，我縣的房地產投資規模出現迅速增長，全年共完成房地產開發投資2億元，同比增長300%；新開工商品房建筑面積19.3萬平方米，同比增長260%；竣工面積5.8萬平方米，同比增長167%；預銷售面積8.8萬平方米，同比增長131%。

2006年，房地產市場繼續保持高位運行，商品房投資規模保持了強勁的增長勢頭，全年共完成房地產開發投資2.9億元，同比增長45%；新開工商品房建筑面積32.19萬平方米，同比增長66.8%；竣工面積16萬平方米，同比增長176%；預銷售面積15.3萬平方米，同比增長198%。

2007年，完成房地產開發投資3.0億元，同比增長3.4%；新開工商品房建筑面積22.78萬平方米，同比降低29.2%；竣工面積28.57萬平方米，同比增長78.6%；預銷售面積23.9萬平方米，同比增長56.2%。

2008年，完成房地產開發投資2.77億元，同比下降7.7%；新開工商品房建筑面積18.59萬平方米，同比下降18.4%；竣工面積18.16萬平方米，同比下降36.4%；預銷售面積28.59萬平方米，同比增長19.6%。

2009年，完成房地產開發投資3.2億元，同比增長15.5%；新開工商品房建筑面積20.38萬平方米，同比增長9.6%；竣工面積18.32萬平方米，同比增長0.9%；預銷售面積21.55萬平方米，同比下降24.6%。

2010年，房地產市場又出現新的高峰期，全年完成房地產開發投資7.2億元，同比增長125%；新開工商品房建筑面積46.74萬平方米，同比增長129%；竣工面積16.54萬平方米，同比下降9.7%；預銷售面積28.36萬平方米，同比增長31.6%。

2011年上半年，全縣共完成房地產開發投資4.83億元，新開工商品房建筑面積16.4萬平方米，竣工面積2.68萬平方米，預銷售面積9.3萬平方米，完成預銷售額2.67億元。

二、促進房地產市場發展的思路及做法

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為了進一步落實十七大和中央經濟工作會議精神，繼續擴大內需、拉動縣域經濟增長，我們把搞活房地產市場，啟動住房消費作為近期的主要工作目標。通過轉變思想觀念，開拓工作思路，改進工作作風，規范管理，嚴格執法，實行市場監管、項目監管、企業監管“三位一體”的動態監管模式，努力促進我縣的房地產市場供需均衡，房價穩定，保障住宅與房地產業持續、健康、快速發展。

1、加快舊城改造、棚戶區改造的步伐

目前我縣舊城改造、棚戶區改造正處于啟動和發展階段，運作模式主要依托房地產開發這一途徑。近幾年來，國家宏觀調控房地產市場首先調控了土地市場的供給和開發資金的獲取，房地產開發在新征土地困難的情況下，就必須充分利用存量土地做文章。舊城改造、棚戶區改造不但為房地產市場提供了發展的平臺和新的方向，還提供了大量的存量土地和有效需求。這必將為房地產業進一步發展提供新的動力。

2、北城新區的開工建設具有很大的拉動作用

從2011年開始，我縣把打造北城文化新區的工作列入縣委、縣政府工作的重要議事議程，專門成立建設指揮部，納入重點項目管理，列入縣委組織部績效考核辦考核范圍，進行全方位的支持和扶持。北城新區項目的啟動，必將給我縣房地產市場帶來新的發展機遇，帶動房地產市場的快速發展，促進房地產市場出現新的增長期。

三、存在的主要問題

1、房價需進一步加強調控

目前，我縣的房地產市場處于高位運行階段，供給量和需求量都比較大。據了解，全縣每年的住房需求量在60萬平方米左右，每年的供給量在30-40萬平方米，房地產市場供求不均衡，存在較大剛性需求，具有賣方市場的特征，整個房地產市場需求量大于供給量，使得許多樓盤在預售階段就基本銷售完畢。

近幾年，我縣的商品房價格在全市一直處于中等偏上價位，從去年下半年至今年上半年才出現了較大幅度的上漲，房價上漲除了存在剛性需求外，還存在以下幾個方面的原因：一是土地成本上升。二是建安成本上升，包括人工費、機械費、建筑材料費。三是地段和區位較好。四是住宅精裝修程度高。五是收費項目增加及上調。六是個別公司為了應對國家有關調控政策追求自身利益最大化。房價上漲幅度超過居民可支配收入時，勢必造成城鎮居民購房困難，特別是中低收入階層更承受不起過高的房價，因此對房價監管的工作需要進一步

加強。

2、房地產市場秩序需進一步整頓和規范

近幾年，我縣的房地產市場在快速發展的同時，也存在開發混亂的狀況，沒有充分發揮政府調控和城市規劃的指導作用。一是縣城規劃區內無論是地塊大小，也不論用地性質和規劃用途，只可容納1幢樓、2幢樓的土地都進行房地產開發建設，形成縣城內遍地開花的現象；二是開發的住宅小區大部分在幾千平方米到1—2萬平方米左右，超過10萬平方米的小區不多，這樣不僅造成縣城功能分區不清，重復配套建設,浪費資源和資金，更是脫離了“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的開發建設原則；三是舊村改造過程中，個別村居鉆政策的空子，除拆遷還建本村居民住房外，隨意擴大商品房的開發規模，對外銷售了許多手續不完備的房屋，造成房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊，同時造成了大量房屋因手續不完備而不能確權和上市交易，影響房地產市場的健康發展和社會穩定。

3、對房地產市場缺乏科學的信息化管理

目前，我縣的房地產市場信息系統和信息發布制度還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制也沒形成。造成了市場信息不對稱，透明度不高，不利于及時便捷地進行市場監控，不利于合理引導房地產投資和消費。

4、缺乏市場調控機制

一是土地儲備供給機制運行效率不高，土地供應沒有結合市場供求情況進行有計劃有步驟供給，這很容易造成土地供給“大小年”的現象發生；二是沒有建立控制開發建設規模的相應制度和具體措施。使房地產市場供求結構不穩定，出現商品房供不應求或大批積壓等失衡情況的發生。可以說，以上幾個方面的問題，是影響和制約我縣房地產市場健康發展的主要因素。

5、開發資金不足，影響項目的建設進度

近幾年來，國家針對房地產業出臺的各項調控政策，對我縣房地產業最大的影響是銀行貸款難度增大。企業從土地的取得到項目的建設都需要大量的資金，而企業在銀行獲得的資金只占一小部分，大部分資金靠企業通過其他方式獲得，對于資質等級低的企業則更難獲得貸款。資金的不足使得開發項目建設進度受到較大影響，進而影響竣工交付時間，據了解，我縣大部分開發項目都存在延期交付的情況。

四、下一步加快發展我縣房地產市場的應對措施及建議

1、加強規劃的龍頭作用和剛性作用

房地產開發必須按規劃進行，實行成片區、成規模的開發。堅持新區開發和舊城改造相結合，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。正確處理經營城市和舊城改造的關系，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危舊棚戶區和“貧民窟”住房。嚴禁企事業單位自建自用和零星開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式。房地產開發必須按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。

2、調整住房供應結構，引導普通商品房建設，加快經濟適用房和廉租房的建設

我縣住房供給結構不合理，經濟適用住房、廉租房供給數量少，高檔房、大面積房偏多。經濟適用住房的供給數量，每年平均在7-8千平方米，僅能滿足不到100戶中低收入階層的購房需求，根據我縣住房收入狀況普查結果，每年的經濟適用住房需求量在300套左右，供應數量遠遠滿足不了需求，造成經濟適用住房供給緊張、價格上漲。目前我縣還沒有建立完善的廉租房供給體系，不能解決最低收入階層的住房問題。發展經濟適用住房和廉租房既是體現政府為民、利民、親民的形象工程，同時也對房價的過快上漲起到很大的抑制作用。

3、加快廉租住房建設，促進我縣房地產業的發展。不要局限于提房地產就是買房和賣房，要著眼于房地產業概念的內涵和外延，用大房地產業的理念來發展房地產業，學習香港等地的先進發展理念，用好現有資源，建一批適合低收入家庭租住的房屋，以靈活多樣的租賃方式，盤活縣域內的房屋資源，大興房地產租賃業。

4、采取有效措施，降低住宅成本。

一、要規范土地市場，在當前及今后一個時期，政府和有關部門要從體制、機制、法制三位一體的角度，多管齊下，規范土地價格，特別是要規范土地一、二級市場，從而為降低房價打下基礎。

二、推廣新型建材，降低成本消耗。要堅持采用技術含量高、建筑成本低，污染程度輕的建材；

三、加強招投標管理。要通過工程技術招投標，把技術能力高、造價成本低、管理規范的建筑企業擴大到普通商品房建設中來；

四、剔除不合理收費，2007年我縣房產成本中的各項費用為213元／平方米，比重高達２６％，這其中有些不合理必須予以剔除，主要減輕住宅建設不分攤的基礎設施負擔，分流基礎設施費用：一是公益性和非盈利性的市政建設，如道路交通、給排水配套等應由政府投資；二是公共服務設施，如文化教育、學校、醫療衛生等，也應由政府投資；三是商品性或營利性基礎設施建設，如能源供應、通訊設施等，應按市場經濟原則，由相關企業投資建設，投入的資金由營業收入回收，并獲得利潤，不應納入房價；四是住房內部直接為生活服務的配套設施和某些外部環境，如水、電氣管道，綠地及住宅小區內的道路等設施，應由房地產開發企業投資，并納入房屋建造成本，構成房價組成部分。

5、加快房地產金融改革步伐、用足用好住房公積金。金融機構與房地產開發商要緊密合作，開展各種較為靈活的房地產金融業務，為房地產業的發展不斷注入新的血液、新的功能。同時，用足用好住房公積金。1996年實施城鎮住房制度改革至今，我縣已收繳住房公積金3.04億元，如何用活這部分資金，加快公積金貸款，并結合商業銀行住房抵押貸款，以多種形式提高居民購房能力、努力擴大有效需求，促進我縣房地產業的發展，具有更重要的作用。

6、住房專項維修基金應盡快建立

設立住房專項維修基金的目的就是為了保障商品住宅及其相關公共設施的大中修和更新改造，延長房屋的使用壽命，為維護住宅小區的良好環境，保證住宅小區設施設備的正常運行和使用創造必要的條件。

住房專項維修基金設立的有利因素：一是建立起住房專項維修基金，解除了人民政府、主管部門、購房人等多方面的后顧之憂。二是維修基金是為房屋的共用部位、共用設施設備大中修和更新改造而建立的儲備資金，對延長房屋的使用壽命、實現物業的保值增值起到了積極作用。三是維修基金的建立，可以有效地解決房屋共用部位、共用設施設備的修繕、更新、改造，化解業主之間的矛盾，有利于明確物業管理收費與維修基金的關系。因此，建議在我縣應盡快建立住宅專項維修基金。

總之，我們要通過不懈的努力，使我縣的房地產業發展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。進一步完善房地產開發市場，積極引導房地產業向規模化、集約化、品牌化方向發展，促進我縣房地產市場平穩健康發展

第五篇：中心城區房地產業發展情況調研報告

當前，××中心城區房地產業發展減緩，出現了房屋滯銷、有價無市等現象。如何促進××中心城區房地產業持續穩定健康發展，成為擺在我們面前急需破解的重要課題。

一、房地產業發展現狀

據國家發改委公布的統計數據顯示，今年1-7月，全國房地產銷售面積27743萬平方米，同比下降10.8%；在我國東南部某些地區，房價降幅從10%到40%不等。在房市房價低迷的影響下，全國土地供應總量同比減少25.27%，供應的土地也并未能如期成交。上半年以來，我國各地頻繁發生退地事件，招拍掛地塊不斷遭到流拍。

××中心城區房價目前尚未偏離正常幅度，比豐城、樟樹略低，比高安略高，比萍鄉、新余城區房價低10%左右。然而，1-8月，××中心城區商品房銷售面積37.31萬平方米，同比下降44%。同時，1-9月中心城區共出讓土地18宗，面積363.1畝，同比下降79%；成交金額27860.29萬元，同比下降59%。××中心城區樓市低迷，主要是由于全球房地產業發展滯緩、國家宏觀調控、媒體大肆宣傳、購買者理性應對持觀望態度等原因造成。

二、××房地產發展的依賴條件

房地產市場發展的原動力是工業化、城市化推進和居民收入增加，三者共同作用推動房地產市場發展。

1、工業化進程的快慢。工業化進程的快慢直接影響、限制房地產業的發展。一方面，工業化促進房地產其他動力要素的發展，如人口城市化率、財政收入增加、居民收入增長、第三產業發展等；另一方面，工業化與房地產息息相關，兩者相互促進，這種相關性在工業化由初期向中期邁進的加速時期表現得尤為明顯。美國經濟學家西蒙·庫茲涅茨研究表明，二產增加值占gdp比重達到40%-60%時，工業化進入中期。2007年，××三產比例為22.23:50.25:27.52，第二產業比重首次突破50%，其中工業增加值占gdp比重達到42.9%。從數據上看，××已經進入工業化中期。

2、城市化進程的快慢。城市化進程的快慢與房地產業的發展狀況有直接的正相關性。一方面，城市化進程推動房地產業蓬勃發展；另一方面，房地產業的健康發展有助于聚集更多的人氣，提高城市化水平。近年來，我市為做大做強中心城區，繁榮房地產市場，出臺并實施了一系列舉措，從打造“江南生態休閑城市”到建設“中部地區最佳宜居城市”，從全面推進“三大戰役”到利用3年時間全面實施“13579”綠色工程，從實施“一心三軸五組團”發展戰略到全面實施人口倍增計劃等等，中心城區發生了翻天覆地的變化。2007年，××中心城區面積45平方公里，比2000年擴大26平方公里；城市化率為35.62%，比2000年提高10.82%。世界發展歷程表明，當城市化率在30%－60%時，城市化進程處于高速發展階段；當城市化高速發展時，房地產業也將高速發展。目前，××中心城區現有人口27萬左右，根據城市化發展人口5年倍增計劃，2012年人口將達50萬人。如果新增人口有60%要買房，按人均25平方米計算，到2012年需要的住房面積為345萬平方米，每年需要69萬平方米。隨著城市化進程的加快，這一數字還將擴大。因此，××房地產市場 “低迷” 是暫時的，從長遠來看，隨著全國房地產業調整結束，××房地產業也必將迎來一個較長的快速發展期。

3、居民收入增長的快慢。居民收入增長的快慢直接影響房屋價格的高低。2000年，××居民消費觀念仍停留在“居者有其屋”。八年來，隨著居民收入的快速增長，城鎮居民住房消費需求也不斷增長，消費觀念從原來的“居者有其屋”轉變為“居者優其屋”，住房價格也一路攀升，從最初的350元左右上漲到現在的2400元左右，××房地產業空前繁榮。2007年，××人均gdp為1242美元（按照2007年平均匯率1美元兌換7.6039元人民幣計算）。依據國際統計經驗數據，當人均gdp在800－4000美元時，房地產市場將進入高速發展期。據此推算，××房地產市場正處于高速發展期。若按年均8%的gdp增長率計算，達到人均gdp4000美元需要14年時間，也就是說，××房地產市場快速發展還將持續14年。此外，由于××撤區設市時間較晚，居民消費的比重低于同等發展程度的城市，房地產市場發展的“黃金期”還將更長。

三、幾點建議

近期，國家陸續出臺了一系列政策，如居民首次購房最低首付款比例從30%減至20%，個人買賣住房暫免征收印花稅、免土地增值稅，個人住房公積金貸款各檔次利率下調0.27百分點，首次購買90平米以下住房契稅從3%－5%統一下調到1%。為使××房地產業發展盡快

擺脫低迷狀況，在用好用足國家政策的基礎上，建議從以下幾個方面激活房地產業發展。

1、繼續穩定房價。××房地產業在理論探討、產業培育、企業發展、消費引導等方面都有二線城市的“后發優勢”，市場相對健康，其發展應以“穩定”為主基調。在此前提下，政府既可以靈活地運用國家出臺的扶持政策、財稅措施進行調節，也可以成立房地產協會等民間

組織，約定房屋價格降幅底線，避免價格巨大波動。同時，積極引導、鼓勵企業主動采取措施贏得市場，實現政府、開發商、老百姓“多贏”的格局。

2、控制供地規模。2007年，××中心城區出讓土地面積1792.771畝，房地產市場投放量達到2004、2005、2006三年總和，在一定程度上沖擊了房地產業健康發展。因此，要嚴格控制供地規模，房地產開發規模每年開發要控制在40萬平方米左右。一方面，要建立科學合理的土地投放機制，按照“控制總量、協調發展”的原則，以銷定量出讓土地，維護房地產市場秩序。另一方面，要建立房地產聯席會議制度，由市政府分管領導主持，市政府辦、發改委、國土、城建、房產等相關部門參加，制定房地產開發計劃、土地供應計劃，確定開發建設規模、區域分布及結構比例、基礎設施配套建設項目。同時，調節城市投資規模，控制國民經濟和城市發展節奏，使城市土地資源配置和房地產業效益都達到最優化。

3、加大扶持力度。一是對房地產信貸資金實行區別對待。鼓勵和引導金融機構支持房地產業發展，對開發企業資質好、自有資金比例高、房屋性價比高和銷售前景較好的房產項目，加大信貸支持力度。二是適度下調土地競買保證金的比例。根據不同地段、不同時期以及客戶情況，適當降低交易起始價。三是適當放寬項目開竣工期限。四是調整商品房預售許可條件。對開發企業完成項目用地的征地拆遷、建筑報建、開始房屋基礎全面施工、確定施工進度和竣工交付日期的，可給予辦理商品房預售審批手續。五是清理房產稅費。對房地產開發過程規費進行一次清理，沒有政策規定的堅決取消，能降低標準的盡量降低標準，能后置的盡量后置，能放開的堅決放開。

4、出臺購房優惠政策。一是推出買房落戶新政。對外來人口在中心城區購房面積在90平方米以上，可辦理家庭成員的常住戶口。二是放寬公積金貸款幅度。對收入穩定、信用良好的個人第一次購房，可適度放寬貸款比例。三是延長公積金貸款期限。貸款期限不超過借款人夫妻雙方遲退休者法定退休年限。四是適度下調購房首付比例。五是實行購房退稅或減免稅費。如對個人購買相應區域內普通商品房、存量房的，按所繳納的契稅、印花稅地方體制分成部分“給予全額補貼”。

5、調整經濟適用房和廉租房政策。2007年，××中心城區經濟適用住房建設總量為8萬平方米，銷售最高限價為960元/平方米，遠低于商品房市場均價。要調整經濟適用房政策，全面推行保障性住房分配貨幣化。經濟適用住房全面推行貨幣補貼方式，停止實物分配。具有經濟適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時，由政府給予貨幣補貼。廉租住房堅持租賃補貼為主，實物配租以及租金核減為輔方式，適時提高廉租住房保障標準，擴大租賃補貼保障范圍，做到應保盡保。

6、加大土地收儲力度。土地儲備的運作基于市場未定的預期，在一定的時期內，市場會保持穩定的供給量，政府持有土地對住房價格的穩定作用大于其他利好政策對住房價格的促進作用。在房地產市場暫時低迷時，政府可以“反彈瑟琶”，將城市規劃擴建新增土地、城區內分散的閑置土地、無使用權人的土地、土地使用期已滿的土地、未按合同要求使用或無力開發的土地，采取依法征收、征用、收購、收回等方式，統一儲備起來，以規避風險、延后開發，獲取土地增值收益，保護房地產業發展的穩定。