第一篇：中國房地產(chǎn)業(yè)淺析

中國房地產(chǎn)業(yè)淺析

姓名：王楠燕

班級：10金融1班

學(xué)號:1020500110

日期:2012.6.6

中國房地產(chǎn)業(yè)淺析

摘要：隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)取得了長足進步。工業(yè)化和城市化進程加速推進的背景下，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為城市化進程的重要標志和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要環(huán)節(jié)。我國房產(chǎn)企業(yè)眾多，規(guī)模偏小，產(chǎn)業(yè)集中度低，資金規(guī)模不足，這種行業(yè)現(xiàn)實阻礙了房地產(chǎn)業(yè)做大做強的步伐。怎樣才能在保持其自身持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展的基礎(chǔ)上健康快速的發(fā)展，為其他產(chǎn)業(yè)和部門乃至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，這是本文研究的重點。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)現(xiàn)狀存在的的問題可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)是一個具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟中各行業(yè)聯(lián)系的重要樞紐，在經(jīng)濟發(fā)展中起著核心作用。

一、房地產(chǎn)定義

關(guān)于房地產(chǎn)的涵義，可以從狹義和廣義兩個方面來理解。狹義的房地產(chǎn)是指土地及地上、地下的各種建筑物；廣義的房地產(chǎn)是指作為財產(chǎn)的房地產(chǎn)和附著在其上面的各種權(quán)益以及其經(jīng)營活動的總稱。房地產(chǎn)可分為地產(chǎn)和房產(chǎn)兩大類，地產(chǎn)指的是土地，房產(chǎn)指的是房屋，按照用途來劃分，房產(chǎn)可分為住宅和非居住用房兩大類，而非居住用房又可分為辦公樓、商業(yè)用房、廠房、倉庫等。

房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。主要包括；土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的基本職能是組織房地產(chǎn)開發(fā)，為房地產(chǎn)流通和消費提供服務(wù)性勞動。房地產(chǎn)業(yè)是不同于建筑業(yè)的一個獨立行業(yè)，國家統(tǒng)計局把房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)為第二層次的服務(wù)部門。

二、我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程

1、住房商品化試點與第一次房地產(chǎn)熱。改革開放后，我國開始了住房制度改革，住宅商品化工作開始推進。1980年，鄧小平對城鎮(zhèn)住房制度改革提出出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房的設(shè)想。92年南巡講話后，房地產(chǎn)得到迅速發(fā)展。但過度膨脹的房地產(chǎn)熱導(dǎo)致投資規(guī)模和信貸規(guī)模膨脹，引發(fā)了新一輪通貨膨脹。隨后，從1993年7月開始，國家開始整頓金融秩序，控制金融資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的數(shù)量。由此，1992—1993年我國出現(xiàn)了第一次房地產(chǎn)熱。

2、住房分配貨幣化與住房二級市場的形成。從1999年下半年起，住房二級市場開始放開，允許房改房上市交易，增加了個人購房的支付能力，使住房需求在短期內(nèi)急劇增加。另外，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展、城鎮(zhèn)人口增加，大規(guī)模城市改造和居民拆遷，使住房銷售市場的被動需求也不斷增加。

3、土地市場規(guī)范化與第二次房地產(chǎn)熱。2002年，整頓土地市場秩序混亂及土地尋租等問題，從此，土地市場走上了規(guī)范化發(fā)展道路。

4、支柱地位的確定與第三次房地產(chǎn)熱。2003年9月，為了促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，國務(wù)院發(fā)布“18號文件”，首次公開肯定了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的支柱性地位，并明確提出房地產(chǎn)業(yè)要持續(xù)健康發(fā)展。

我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模較小，尚處于發(fā)展的初級階段。通過

對房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的比較，可看出中國房地產(chǎn)業(yè)每年都在較大幅度的增長，盡管如此，房地產(chǎn)業(yè)市場集中度仍然很低，體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小、散、差和住房建設(shè)的規(guī)模化程度低等問題，這樣房地產(chǎn)商之間的競爭容易形成一種自殺性、破壞性的競爭格局，導(dǎo)致規(guī)模經(jīng)濟效益的喪失，不利于我國房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

三，我國房地產(chǎn)業(yè)目前存在的問題

1.開發(fā)失控，無序開發(fā)，導(dǎo)致土地資源的大量浪費。優(yōu)勢區(qū)位的過度競爭：因為土地的供給彈性較小甚至是沒有，使得土地的開發(fā)受到供給總量的限制，存在著對優(yōu)勢區(qū)位的競爭。由于全部的土地需求壓力集中指向有限面積的精華土地之上，致使一些可更新資源從一些最適宜的土地上消失，這會給余下的生產(chǎn)可更新資源的土地產(chǎn)生更大的壓力；地區(qū)優(yōu)勢的片面發(fā)揮：由于我國資源和產(chǎn)品價格體系的不完善，導(dǎo)致一些地區(qū)重工輕農(nóng)，以犧牲農(nóng)業(yè)、占用耕地去追求經(jīng)濟發(fā)展。此外，地方政府對局部利益的強調(diào)造成各地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)趨同，生產(chǎn)布局并不能發(fā)揮地區(qū)優(yōu)勢，造成因追求局部土地效益而導(dǎo)致整體經(jīng)濟效益的下降；土地利用的代內(nèi)公平問題：在當(dāng)前欠公平的經(jīng)濟秩序中，發(fā)達地區(qū)有時憑借經(jīng)濟和技術(shù)的優(yōu)勢，不僅不承擔(dān)更大的環(huán)境責(zé)任、社會責(zé)任和未來責(zé)任，而且有時通過不平等的資源貿(mào)易和企業(yè)擴散，將自己的資源危機與環(huán)境問題轉(zhuǎn)嫁給貧困地區(qū)和社會弱勢群體，這既違背了可持續(xù)發(fā)展的基本原則，同時也使土地的可持續(xù)利用難以實現(xiàn)。

2.結(jié)構(gòu)性矛盾突出，空置率比較高。大多數(shù)房地產(chǎn)投資者不能根據(jù)不同層次的消費者需要來加快結(jié)構(gòu)的調(diào)整，既考慮富裕的階層，也考慮中等收入和低收入階層等多方面需要。在目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)全面啟動的高速發(fā)展時期，房地產(chǎn)企業(yè)也在迅速擴張，但這種房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)性缺陷，盡管可以使投資者獲得一些短期利益，但從長期來看，卻會給行業(yè)帶來巨大的風(fēng)險。

3..房地產(chǎn)企業(yè)大量短期行為，對生態(tài)資源造成極大破壞。我國房地產(chǎn)業(yè)的一個顯著特點是開發(fā)企業(yè)數(shù)量多而規(guī)模小，企業(yè)規(guī)模小，不但沒有充足的資金與技術(shù)來保護環(huán)境與節(jié)約資源，而且在觀念與管理水平上也往往局限于眼前利益。這種經(jīng)營方式不可避免的導(dǎo)致大量短期行為，從而出現(xiàn)外部不經(jīng)濟現(xiàn)象，具體表現(xiàn)在：開發(fā)區(qū)的盲目設(shè)置使大片的森林和耕地被砍伐和占用，一些開發(fā)商甚至無視城市規(guī)劃，違章建設(shè)；一些開發(fā)商為削減成本，往往采用耗能大、質(zhì)量低劣的產(chǎn)品，甚至是偷工減料。結(jié)果是許多建筑物建成后，有害物質(zhì)超標，建筑質(zhì)量、污水和垃圾處理率不達標等，破壞了生態(tài)環(huán)境。

四：關(guān)于房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的幾點建議

合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續(xù)利用是實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開發(fā)利用。

②重視環(huán)境保護，維護生態(tài)平衡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)。生態(tài)保護水平的差異，將會極大地影響房地產(chǎn)的價值，房地產(chǎn)生態(tài)價值的實現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，要在開發(fā)的同時做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟的有機組成部分。在開發(fā)的過程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。

③完善房地產(chǎn)金融體系，建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場。長期以來金融信貸一直是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展一直面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等的約束。為實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須完善房地產(chǎn)金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現(xiàn)抵押貸款的證券化。

④加快制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新。第一，優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的源泉。第二,企業(yè)在觀念、產(chǎn)品方面的創(chuàng)新。第三,是消費觀念的創(chuàng)新。第四,要注意在市場服務(wù)領(lǐng)域的創(chuàng)新。

⑤加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督，健全房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。在促進房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴格執(zhí)法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，盡快修訂相關(guān)法律法規(guī)。此外，還要保證房地產(chǎn)法規(guī)與其他法律法規(guī)的協(xié)調(diào)配合，要在其他法律法規(guī)中充實有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容。

參考文獻：

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第二篇：中國房地產(chǎn)業(yè)-房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)文化比較.

中國房地產(chǎn)業(yè)-房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)文化比較

文化概述

企業(yè)是一種以經(jīng)營為手段，論文代寫以營利為目的的組織發(fā)表論文企業(yè)這種經(jīng)濟組織的生存和行為的實施同其他行為一樣滲透著文化底蘊。企業(yè)文化作為企業(yè)組織和員工行為的一種精神顯現(xiàn)，更能折射出一個企業(yè)綜合素質(zhì)的優(yōu)劣。成功的企業(yè)都具有強勢文化，即全體員工都從內(nèi)心深處認同并自覺遵守公司價值觀、制度、行為方式，認可并熱愛公司的標志、品牌形象，企業(yè)具有強大的內(nèi)部凝聚力。因而，培育優(yōu)秀的企業(yè)文化，滋養(yǎng)和提升企業(yè)的核心競爭力，是企業(yè)走可持續(xù)發(fā)展之路的一種戰(zhàn)略選擇。

企業(yè)文化形成使得企業(yè)這個團隊中的每個員工已不再是松散的個體，而是對企業(yè)的愿景、使命和核心價值有著共同認知的一分子。在企業(yè)文化的構(gòu)成中，“愿景”是企業(yè)對未來所想達到的理想狀態(tài)的描述，是對未來的期望和追求，它能夠召喚并驅(qū)使人們努力奮斗，鼓舞并激發(fā)員工全心全意地投入和奉獻；“使命”指出企業(yè)努力的重點和方向；“核心價值”則是指導(dǎo)員工日常行為，并且改善對外界環(huán)境的適應(yīng)力和內(nèi)部協(xié)調(diào)的一些準則。企業(yè)的愿景、使命、價值觀不單單是口號，還必須落實到每個員工的行為中去。

在企業(yè)文化的建設(shè)上，需要企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者將這一系列的理念融入到企業(yè)組織的結(jié)構(gòu)設(shè)計，組織的系統(tǒng)和程序，組織的各種儀式，組織的、信條，有關(guān)重要事件和人物的宣傳上，企業(yè)標示物的設(shè)計等方面，使企業(yè)的文化理念深入人心，成為每個團隊成員自覺的行為指南。需要強調(diào)的是，不同的國情有不同的企業(yè)文化，比如中國的企業(yè)文化講究親情，日本的企業(yè)文化要求忠誠，美國的企業(yè)文化重視契約；即使同一傳統(tǒng)文化背景下，不同的企業(yè)也有不同的特點，只有適合本企業(yè)境況、能有效增強團隊凝聚力，推動企業(yè)持續(xù)快速發(fā)展的企業(yè)文化，才可稱得上優(yōu)秀的企業(yè)文化。

當(dāng)一個企業(yè)確立了自己的愿景、使命和核心價值之后，企業(yè)的組織機構(gòu)、組織規(guī)則和運作方式隨之與其趨向一致。共同的言行之中，團隊成員之間也會產(chǎn)生共同的感覺，更易于進行開誠布公地交流和溝通，更能贏得相互信任和支持。為了實現(xiàn)團隊遠景目標，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者更注意建立的競爭和激勵機制。在這種良性運作機制中，更能體現(xiàn)管理的公平、公正和心從為本，在企業(yè)創(chuàng)業(yè)的舞臺上，每個人都可以展露才干，在努力奉獻企業(yè)的過程中，個人的期望和自我實現(xiàn)的需要大多會得到滿足。當(dāng)每個人都充分發(fā)揮了個體積極性的時候，企業(yè)的工作績效將產(chǎn)生巨大的增長。由于良好的企業(yè)文化的作用，團隊之間的協(xié)作精神會大大增強，企業(yè)管理渠道暢通，從而獲得企業(yè)管理成本的降低和經(jīng)營績效的提高。

任何一種企業(yè)文化在被團隊認知的同時，還具有一種外向張力。企業(yè)的愿景、使命和核心價值，既要傳播，還要每個成員付諸行為。傳播的途徑和手段是多樣的，廣告、宣傳報道、建筑和物品標符、文字描述、口頭宣講等，而且大多數(shù)企業(yè)都導(dǎo)入CIS進行系統(tǒng)整合和強化，達到眾所周知。企業(yè)文化的傳播功效越強，在公眾心目中的就越大；當(dāng)一種優(yōu)秀的企業(yè)文化與一個成功的企業(yè)模式形神合一時，這個企業(yè)的良好公眾形象就在市場上確立了。

優(yōu)秀的企業(yè)文化要求員工：在社會層面上，參與社會公益事業(yè)，遵守社會公德；在企業(yè)層面上，節(jié)約保護企業(yè)資源，敢于發(fā)表意見，積極參加集體活動；在團隊層面上，做到人際和諧，幫助同事；在自身層面上，積極，辦事主動，保護工作環(huán)境清潔。這些方面的集中表現(xiàn)就是團隊精神，團隊精神的物化就是企業(yè)的品牌形象。具有這種團隊精神的每個員工，都是企業(yè)的化身。

房地產(chǎn)文化比較

我國房地產(chǎn)業(yè)是在20世紀80年代市場中催生的新興行業(yè)，由于幾十年積淀下來的商品房供應(yīng)短缺引發(fā)了20世紀80年代至90年代市場空前繁榮，因而也使這一新興行業(yè)在當(dāng)時被視為“暴利”行業(yè)，蒙上了一層極強的投機色彩。隨著國家1994年～1997年宏觀調(diào)控政策到位，我國上空前的房地產(chǎn)泡沫中誕生的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到了徹底的洗禮，企業(yè)從商品房空置帶來的市場壓力中尋求生機，從房地產(chǎn)價格下跌尋求自身的競爭優(yōu)勢，在擠壓泡沫市場化過程中錘煉了這個新生產(chǎn)業(yè)，使業(yè)界在痛定思痛后走向成熟。進入21世紀，房地產(chǎn)中比重最大的住宅產(chǎn)業(yè)被列為國家新的經(jīng)濟增長點，成為上世紀末經(jīng)濟軟著陸后啟動內(nèi)需的重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，城市居民住宅狀況成為我國全面建設(shè)小康的重要物質(zhì)指標，更有上海市等房地產(chǎn)業(yè)較發(fā)達的城市將房地產(chǎn)列為“九五”規(guī)劃的支柱產(chǎn)業(yè)，一個資金密集型兼負我國城市改造重任的朝陽產(chǎn)業(yè)正崛起在中國大地，在改善人們居住環(huán)境的房地產(chǎn)經(jīng)營中獲得發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中贏得社會的尊敬，同時也伴生了具有我國特色的房地產(chǎn)企業(yè)文化。

從全國范圍來看，以下幾類企業(yè)具有較典型的代表性：

1、以萬科地產(chǎn)為代表的具自我更新特征的學(xué)院型企業(yè)文化。萬科地產(chǎn)是一家從商貿(mào)起家，從80年代投資房地產(chǎn)的深圳上市公司，應(yīng)該說其當(dāng)時介入房地產(chǎn)時企業(yè)基礎(chǔ)并不是太好，但由于它們創(chuàng)造了重視企業(yè)品牌打造與推廣，激勵員工并張揚個性的強勢企業(yè)文化，從而不僅塑造了中國地產(chǎn)的知名品牌——萬科地產(chǎn)，同時也造就了一批業(yè)界知名人士，使萬科地產(chǎn)在全國各大城市的房地產(chǎn)中均享有較高知名度，產(chǎn)品的城市覆蓋率與其品牌知名度一樣居全國前列，是我國房地產(chǎn)業(yè)中的佼佼者。但是由于其過度地激勵個性張揚與企業(yè)資源有限性的沖突，產(chǎn)生強文化下人員高流動率的奇怪現(xiàn)象，因而也制約了萬科地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的進一步擴大，在所發(fā)展的城市的市場份額均不是最大。

2、以中海地產(chǎn)為代表的具有傳統(tǒng)公司優(yōu)化管理緩慢自我更新半學(xué)院型企業(yè)文化。中海地產(chǎn)是一家從香港承建業(yè)(工程總承包)起家的全國性房地產(chǎn)企業(yè)，它從90年代初涉足內(nèi)地房地產(chǎn)，從行業(yè)相關(guān)性而言是水到渠成，加上其特有的“中國建筑”背景，工程管理具有明顯優(yōu)勢，受其在香港從事工程總承包的成功經(jīng)營模式，形成了強調(diào)團隊精神，注重產(chǎn)品細節(jié)，服務(wù)貫徹始終的強勢企業(yè)文化，并成功地將其注重工作細節(jié)的企業(yè)文化稼接到中海物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌。這種強勢企業(yè)文化由于過于強調(diào)工作細節(jié)，使得其企業(yè)資源未得到最大的發(fā)揮，加之傳統(tǒng)管理企業(yè)偏面強調(diào)服從精神而限制了員工創(chuàng)造性的發(fā)揮的弊端，制約了這類企業(yè)的發(fā)展，使之產(chǎn)品精細而品牌形象不夠鮮明，經(jīng)營規(guī)模也非最大。

3、以合生創(chuàng)展與珠江地產(chǎn)為代表的具有自我更新管理棒球隊型的企業(yè)文化。合生創(chuàng)展是一家專業(yè)從事內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)的香港上市公司，90年代中期與廣東珠江投資戰(zhàn)略合作投資珠江三角洲房地產(chǎn)，兩公司戰(zhàn)略結(jié)盟帶來了土地開發(fā)、市場策劃、工程總承包、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理的資源優(yōu)化組合，形成了重視工作結(jié)果，鼓勵員工創(chuàng)新與學(xué)習(xí)，包容多元亞文化的企業(yè)文化，從而使企業(yè)在較短的時間內(nèi)獲得迅猛發(fā)展。正是這種新型的多元企業(yè)文化，造就了全國各地房地產(chǎn)業(yè)的一個個巨人，多種資源整合極盡其能。但是這種多元的包容性企業(yè)文化如何有效地解決主流文化的支配地位，是其持續(xù)健康發(fā)展須注重的。

4、以香港新世界地產(chǎn)為代表的具緩慢自我更新能力學(xué)院型企業(yè)文化。90年代初期，以新世界地產(chǎn)為代表的一批香港、頗具實力的上市公司大舉進軍中國內(nèi)地房地產(chǎn)，由于其外資背景，在國內(nèi)發(fā)展房地產(chǎn)受到諸多政策限制，形成了注重規(guī)范運作，激勵員工學(xué)習(xí)，注重企業(yè)長遠利益的企業(yè)文化。從而使企業(yè)的經(jīng)營穩(wěn)健抗風(fēng)險能力較強。港臺及東南亞在內(nèi)地投資的房地產(chǎn)公司大部分屬此類企業(yè)文化，它們在跌宕起伏的我國房地產(chǎn)市場投入巨資而回報并不高，但從國際環(huán)境看，外資企業(yè)在內(nèi)地發(fā)展房地產(chǎn)仍規(guī)避并化解了這些企業(yè)(集團)系統(tǒng)風(fēng)險。

從上述四例典型的房地產(chǎn)企業(yè)文化比較分析可以看出，我國的房地產(chǎn)企業(yè)文化處在傳統(tǒng)公司文化，緩慢自我更新企業(yè)文化與自我更新企業(yè)文化并存的狀態(tài)，并且各具特征，這一方面說明市場不平衡，各種企業(yè)文化均有其存在的合理性，另一方面說明我國房地產(chǎn)企業(yè)文化已經(jīng)影響著企業(yè)的發(fā)展，從某種意義上講，企業(yè)文化的優(yōu)良不在于形成時多么超前，多么具有感染力，而更重要的在于企業(yè)文化的不斷完善或調(diào)整機制，只有建立在自覺更新基礎(chǔ)上的企業(yè)文化才最具生命力，偏面地、不適應(yīng)外部環(huán)境的企業(yè)文化都將成為制約企業(yè)發(fā)展的障礙。適者生存是市場經(jīng)濟永恒的主旋律，正確處理好多元文化包容性與主流文化的關(guān)系，是企業(yè)適應(yīng)我國尚欠成熟的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵所在，偏面的主流文化對多元文化的排斥必將導(dǎo)致企業(yè)資源的流失，相反，過于弱勢的無主流文化支配的多元文化將導(dǎo)致企業(yè)持續(xù)發(fā)展能力的下降。

第三篇：中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢

在日前舉辦的第三屆中國房地產(chǎn)學(xué)院派論壇上，到會專家預(yù)測了今年下半年到明年初我國房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展態(tài)勢，概括出短時間內(nèi)中國的房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)房價將持續(xù)上漲、融資渠道多元化、二手房市場高速發(fā)展等八大發(fā)展趨勢。

趨勢一：需求促使房價上漲

專家認為，房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢之一是房價會持續(xù)上漲。

專家做出這樣的判斷，主要是基于房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢：第一，城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場的需求；第二，消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。據(jù)北京、上海等城市測算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的10％。而隨著居民消費觀念的變化，10年換購一套住房的趨勢在未來幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持；第三，拆遷安置增加了房地產(chǎn)市場的整體需求。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。因此，從需求旺盛的角度來說，房地產(chǎn)的價格不但不會往下走，而且會持續(xù)上漲。

趨勢二：融資渠道多元化

央行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺，對整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開始產(chǎn)生重大影響。其中，最直接的影響就是對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。

趨勢三：二手房市場升溫

下半年，房地產(chǎn)三級市場將繼續(xù)升溫。今年上半年出臺的已購公房上市取消審批手續(xù)等政策將促進二手房市場的發(fā)展，已購公房的大量上市將成為不爭事實。(而三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。)

“賣舊買新”將是大多數(shù)人改善住房條件的主要途徑。很多人將賣掉手中舊房，購買新的商品房，從而釋放出大批的二手房房源。由此可見，下半年一手房市場火爆的同時，二手房房源數(shù)量也將直線上升。

發(fā)展趨勢之四，政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的介入力度。這一點在北京和上海表現(xiàn)得特別明顯。“我們判斷，政府會全面地介入房地產(chǎn)開發(fā)，而不僅僅是規(guī)范市場。主要是政府從其利益角度出發(fā)，會介入房地產(chǎn)的土地出讓、經(jīng)營等多個層面。”

發(fā)展趨勢之五，市場行為和政府行為齊頭并進。政府從土地購買、營銷過程

直至內(nèi)部管理的介入，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場行為更加規(guī)范，使市場行為與政府行為共同發(fā)展。

發(fā)展趨勢之六，物業(yè)管理進一步走向規(guī)范化和產(chǎn)業(yè)化。很多物業(yè)管理依托開發(fā)的狀況，會受到很大影響。現(xiàn)在，物業(yè)管理法律規(guī)范已經(jīng)開始實施，物業(yè)管理市場會慢慢地規(guī)范，而且有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。

發(fā)展趨勢之七，房地產(chǎn)營銷將回歸到地點、產(chǎn)品、社區(qū)三個基本層面。

發(fā)展趨勢之八，新房市場局部的短缺現(xiàn)象依然會存在，而且可能會持續(xù)。這個現(xiàn)象不僅存在于經(jīng)濟適用房，商品房也存在類似問題。

第四篇：中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

整體的分析

一 中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點，為中國經(jīng)濟的快速增長做出了貢獻。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6～1.2個百分點。2003年中國房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理，價格走勢平穩(wěn)的良好勢頭。城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6495億元，同比增長32.8%，高于固定資產(chǎn)投資增幅（31.4%）

1.4個百分點，占同期固定資產(chǎn)投資的25.1%。商品房施工面積增長27.8％，其中，新開工面積增長30.4％。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩(wěn)下降。土地開發(fā)面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長34.9％，銷售面積增長35.9%。銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個百分點。通過2003年12月“國房景氣指數(shù)”所屬的八個分類指數(shù)的走勢與10月相較，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)2升6降的格局。其中，竣工面積、土地開發(fā)面積、商品房平均銷售價格、土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數(shù)呈現(xiàn)下降趨勢；房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積分類指數(shù)繼續(xù)保持上揚勢頭。可以說，中國房地產(chǎn)市場總體上是健康的。但是，需要注意的是，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中仍然還存在一些不利因素，表現(xiàn)在以下幾個方面。

二 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在的主要問題

①資源的浪費與流失。由于開發(fā)失控和無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費和國有資產(chǎn)的大量流失。1992～1993年的“開發(fā)區(qū)熱”和“房地產(chǎn)熱”高潮時全國形形色色的開發(fā)區(qū)達上萬個，規(guī)劃占地1.5萬平方公里，相當(dāng)于全國當(dāng)時的城市建成區(qū)總面積，而真正實現(xiàn)有效開發(fā)利用的僅為2％左右。

②商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此后這一指標持續(xù)上升，2000年達9000萬平方米。截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5％，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國房地產(chǎn)開發(fā)的空置房已超過了這個指標。雖然建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)多次強調(diào)消化空置房，許多地區(qū)空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續(xù)上升，現(xiàn)已接近20％。

③房地產(chǎn)開發(fā)中的短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成破壞。開發(fā)單位片面追求經(jīng)濟效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)忽視對生態(tài)環(huán)境的保護與建設(shè)。

④房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)關(guān)系尚未理順，房地產(chǎn)開發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來源。房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)體系欠完備，國外發(fā)達市場經(jīng)濟國家住房消費信貸一般占到整個房地

產(chǎn)信貸總額的70％左右，而我國消費信貸占房地產(chǎn)信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是中國房產(chǎn)業(yè)面臨的一項戰(zhàn)略任務(wù)。

三 中國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性分析

可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現(xiàn)向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個國民經(jīng)濟的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代社會的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進行掠奪性開發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標和要求。從而,推進中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

①合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續(xù)利用是實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開發(fā)利用。在中國的城市化進程中，房地產(chǎn)開發(fā)通常是對城市邊緣土地進行開發(fā)，因此要注意保護好這一地區(qū)的農(nóng)用地，防止過多的農(nóng)用地成為城市建設(shè)用地。農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地必須符合土地利用規(guī)劃的規(guī)定，有關(guān)的政府部門應(yīng)該嚴格把關(guān)。對于已經(jīng)成為城市建設(shè)用地的農(nóng)用地，要提高其使用效率。嚴格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，即對未投資開發(fā)或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉(zhuǎn)讓；在一定時間內(nèi)不進行投資的，政府應(yīng)無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現(xiàn)象的發(fā)生。要根據(jù)城市規(guī)劃，對各類用地及郊區(qū)新入市的農(nóng)用地合理配置，以實現(xiàn)土地資源高效配置。

②重視環(huán)境保護，維護生態(tài)平衡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)。生態(tài)保護水平的差異，將會極大地影響房地產(chǎn)的價值，房地產(chǎn)生態(tài)價值的實現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，要在開發(fā)的同時做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟的有機組成部分。在開發(fā)的過程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。在2003年9月中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會城市開發(fā)專業(yè)委員會在北京珠江國際城舉辦的“房地產(chǎn)文化研討會”上，專家學(xué)者們一直認為，21世紀的房地產(chǎn)競爭已經(jīng)逐漸上升到文化競爭，在知識經(jīng)濟條件下，文化力比政治力和技術(shù)力對房地產(chǎn)業(yè)的作用更持久，更廣泛，更深遠。

③完善房地產(chǎn)金融體系，建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場。長期以來金融信貸一直是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展一直面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等的約束。為實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須完善房地產(chǎn)金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現(xiàn)抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環(huán)，打通房地產(chǎn)市場與資本市場的聯(lián)系。根據(jù)統(tǒng)計，世界個人住房貸款占全社會貸款比為20%，但我國卻只有1.6%。鑒于我國房地產(chǎn)業(yè)有效需求不足的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)金融信貸應(yīng)更多地向消費信貸轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)——消費的良性循環(huán)。

④加快制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新。第一，長期以來，中國過分注重對增量房地產(chǎn)征稅，而忽視了對存量房地產(chǎn)征稅。優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的源泉。第二,企業(yè)在觀念、產(chǎn)品方面的創(chuàng)新。不能片面追求環(huán)境、降低容積率、人均居住用地超過規(guī)范要求。房地產(chǎn)業(yè)必須進行環(huán)境成本核算。由于中國執(zhí)行的是土地資源無價或低價、產(chǎn)品高價的價格政策，壓制了資源再生產(chǎn)活動的積極性，刺激了人們對土地的消費需要，乃至浪費。因此，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。第三,是消費觀念的創(chuàng)新。受傳統(tǒng)觀念的影響，住房消費往往有梯度消費意識和借貸消費意識，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場潛在需求大，有效需求相對不足。因此，更新消費觀念促進潛在需求的轉(zhuǎn)化，是保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有效手段。第四,要注意在市場服務(wù)領(lǐng)域的創(chuàng)新。實現(xiàn)中介(經(jīng)紀)、物業(yè)管理有新的形式和內(nèi)容，住房貸款等繁瑣的手續(xù)要簡化、科學(xué)、利于操作。第五,中國房地產(chǎn)業(yè)目前已處于數(shù)量和質(zhì)量并重的時代，而作為創(chuàng)新主體的企業(yè)要生存并壯大，惟一的出路是創(chuàng)新。

⑤加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督，健全房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。在促進房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴格執(zhí)法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。目前，雖然中國已經(jīng)有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》，實踐證明這兩部法律對于1990年代的房地產(chǎn)市場的規(guī)范起到很好的作用。但是，我們要注意到現(xiàn)在房地產(chǎn)已步入較為理性發(fā)展的階段，已購?fù)恋厥欠衲茉趦赡陜?nèi)開發(fā)應(yīng)當(dāng)由企業(yè)根據(jù)市場狀況自己決定。有些企業(yè)擔(dān)心管理部門收回，而不顧市場需求強制性進行開發(fā)投資，把上一輪的過量批地變?yōu)樾乱惠喌倪^量開發(fā)，這種做法勢必帶來不良后果。這就要求政府要盡快修訂相關(guān)法律法規(guī)。此外，還要保證房地產(chǎn)法規(guī)與其他法律法規(guī)的協(xié)調(diào)配合，要在其他法律法規(guī)中充實有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容。

四 中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展評價指標體系

房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展評價指標體系是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究中的一項重要的內(nèi)容，很多專家學(xué)者對此進行了探討。評價指標體系大都從人民生活、經(jīng)濟、環(huán)境三個方面進行綜合。根據(jù)胡學(xué)鋒（2000）提出的評價指標，人民生活方面主要反映收入增長及人口的增長與房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的相互促進作用，包括人均居住面積、居民住房成套率、居民居住面積、住房價格收入比、房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增長率、銀行住房消費貸款增長率、城鎮(zhèn)人口增長率等7項指標。經(jīng)濟方面反映的是房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展之間的協(xié)調(diào)性和相互影響，有房地產(chǎn)業(yè)增加值、人均房地產(chǎn)業(yè)環(huán)保增加值、房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)保總資產(chǎn)貢獻率、房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重、房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)保全員勞動生產(chǎn)率、房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)保成本費用利潤率、房地產(chǎn)價格指數(shù)、房地產(chǎn)銀行貸款償還率等8項指標。環(huán)境反映房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)效

益，包括全社會房屋使用效率、房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)綠化覆蓋率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地開發(fā)面積增長率、農(nóng)業(yè)用地被征用面積增長率等6項指標。

第五篇：中國房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)合會

中國房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)合會

簡介

中國房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)合會（CHINESE REAL ESTATE FEDERATION），簡稱中房聯(lián)。是由我國從事房地產(chǎn)開發(fā)、工程規(guī)劃、項目建設(shè)、建筑施工、安裝裝飾、承包、監(jiān)理、建筑建材等企業(yè)機構(gòu)以及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域科研院所等單位自愿參加組成并經(jīng)有關(guān)部門依法登記備案成立的非營利性的、自律性民間社會團體。

本會宗旨

遵守國家憲法、法律、法規(guī)和國家政策，遵守社會道德風(fēng)尚，以“服務(wù)于市場，服務(wù)行業(yè)，服務(wù)于社會”為宗旨，以構(gòu)建資源共享、信息交流為平臺，以堅持市場化導(dǎo)向，不斷提升企業(yè)核心競爭力為目標，開展行業(yè)管理、維護會員單位合法權(quán)益活動，溝通企業(yè)與政府、企業(yè)與企業(yè)之間的聯(lián)系，為企業(yè)搭建展示和推介形象的平臺，為推動進我國工程建設(shè)與企業(yè)品牌化發(fā)展服務(wù)，為促進建筑行業(yè)健康有序發(fā)展服務(wù)。

職能和任務(wù)

（一）宣傳貫徹國家有關(guān)的方針政策和法律法規(guī)。

（二）開展調(diào)查研究，向政府相關(guān)部門提出有關(guān)行業(yè)發(fā)展的政策意見和立法建議；

（三）開展行業(yè)統(tǒng)計，收集整理發(fā)布行業(yè)信息，發(fā)布行業(yè)標準；

（四）協(xié)調(diào)本行業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，加強行業(yè)內(nèi)外的信息交流與合作，保護產(chǎn)業(yè)安全；

（五）反映會員的愿望和要求，維護會員的合法權(quán)益；

（六）引進和推廣先進管理技術(shù)和方法，為企業(yè)提供各種形式的咨詢和服務(wù)；

（七）開展多種形式的培訓(xùn)和研討活動；

（八）舉辦行業(yè)會議、論壇，制定企業(yè)誠信評價體系，行業(yè)品牌評價體系等為行業(yè)樹立標竿和企業(yè)的發(fā)展服務(wù)。

（九）通過會刊、網(wǎng)站及相關(guān)書籍的編輯出版，為會員提供信息服務(wù)；

（十）開展國際交流與合作；

（十一）開展行業(yè)和社會公益活動；

（十二）承辦政府部門委托的相關(guān)工作。

多年來，本會為全國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，為會員企業(yè)提供了全方位的卓有成效的服務(wù)：認真宣傳貫徹國家有關(guān)城市建設(shè)的方針政策；積極開展房地產(chǎn)開發(fā)項目達標建設(shè)、行業(yè)評優(yōu)、工程評優(yōu)活動，得到業(yè)界和會員單位的大力支持，促進了工程質(zhì)量及管理水平的提高；推動會員單位之間開展工程方面的研究和科技的交流與推廣，促進了房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域的科技進步；在團結(jié)會員單位開展行業(yè)自律、維護會員單位權(quán)益、服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)市場等方面起到了重要的作用，為我國城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展和全面建設(shè)小康社會做出了應(yīng)有的貢獻。