第一篇：中國房地產業與房地產市場營銷發展歷程

中國房地產業與房地產市場營銷發展歷程

劉鵬忠

房地產市場營銷的理論與實踐是伴隨著房地產業的發展而發展的，要了解中國房地產市場營銷的發展歷程，必須把它放在中國房地產業發展的大背景下去觀察、去透視。中國的房地產業是個年輕的行業，房地產業的真正發展始于中共十一屆三中全會后，迄今為止，我們可以把中國房地產業的發展大致劃分為如下四個階段：

1．起步階段：1980——1990

上世紀八十年代，理論界在社會主義商品經濟理論指導下，率先提出了住宅商品化和土地有償使用的觀點，從而破除了長期以來一直束縛人們思想的禁錮，為房地產市場的建立和發展奠定了理論基礎。隨后，在前期住房制度改革試點工作的基礎上，國務院于1986年成立了住房制度改革領導小組，進一步指導推進住房制度改革試點工作。1988年初，全國房改會議在北京召開，會議認真總結了各房改試點城市的經驗。在此基礎上，國務院發布了《關于印發在全國城鎮分期分批批準推行住房制度改革實施方案的通知》（國發[1988]11號文件），正式確定了房改的目標、任務和具體政策，吹響了在全國范圍內推進住房制度改革的號角，這一文件是這一時期最為重要的綱領性文件。

與此同時，土地使用制度改革的試點工作也在緊鑼密鼓地推進。1987年國家首先批準上海、天津、深圳、廣州和海南正式進行土地使用權有償出讓試點。同年，深圳特區率先進行了土地使用權轉讓、有償出讓和轉讓的試點。深圳市的工作大大推動了全國城市土地使用制度的改革。自1987年11月起，上述試點城市先后制定和頒布了地方性的城市土地使用權出讓和轉讓的有關條例或規定。為了給城市土地使用制度改革的全面推進和深入發展掃清障礙，1988年4月12日，七屆人大通過了《中華人民共和國憲法修正案》，允許土地使用權可以依照法律的規定轉讓。同年12月29日，《中華人民共和國土地管理法》也作了相應的修改。1990年5月19日，國務院頒布了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》。這兩個法規的出臺標志著中國城鎮國有土地使用權有償使用走向規范化。

住房制度改革和土地使用制度改革的不斷深化，極大地促進了房地產市場的建立和發展，房地產業也逐步發展起來。各地都陸續成立了一些房地產開發公司，如幾乎遍及全國的城市建設開發公司。到1990年底，我國專門從事房地產業務的單位達到10000多家，業務領域涉及開發、經營、管理和維修等各方面。其中房地產開發企業4000多家，各類房地產經營、管理、修繕企業4700多家，房地產交易所、交易市場和其他中介服務組織1600家。整個“七五”（1986～1990）期間,全國共完成房地產開發投資1027億元,平均每年遞增26%。這一時期，由于房地產開發量較少，房地產市場基本上是一個賣方市場。開發商不需要去研究市場，關心消費者的需求，只需要把房子造出來就可以了。當時的房子基本是千樓一面，兵營式布局，開發商只是扮演了一個“生產隊長”的角色。因為房子不愁賣，而且賣房子還不是零售，而是批發，房地產企業的老總一人靠 “批條子”都可以批掉很多房子。當然，購房的對象也基本都是政府機關、企事業單位，在當時房子是作為一種福利品分配給單位職工。

2．騰飛階段：1991－1993.6

這是中國房地產業迅猛發展的時期，盡管時間比較短。隨著房地產市場的進一步發展，房地產開發、交易漸趨活躍。特別是在92年春季，鄧小平的南巡講話，似在中國大地上刮了一股強臺風，把中國經濟發展的步伐向前推進了一大步，從而也迎來了房地產業發展的高潮。這一時期的主要特征表現為：

（1）房地產開發公司數量猛增。一些沿海城市的各部委辦局幾乎都成立了房地產開發公司，房地產投資、開發面積成倍增加。1992年全國房地產開發投資比上年增長93.5%，開發土地面積增長175%。1993年上半年，房地產發展更是進入高峰期。全年全國完成投資增長124.9%,新增開發企業6000多家,全國房地產企業達到19000多家。

（2）房地產市場是一個賣方市場。開發商只要拿到地，蓋出的房子就不愁賣不出去。有些地方甚至出現排隊買房的現象。或者是圖紙剛設計出來，房子就銷售一空。在不少城市大量炒家介入房地產市場，炒地、炒房風甚行，如海南、廣東、廣西的北海等地，房地產市場十分狂熱，房地產泡沫也是十分嚴重。

正因為市場處于供不應求的虛假繁榮狀態，房地產開發企業只管埋頭造房子就可以了，不怕房子賣不掉。這個時候給人的感覺是：房地產開發能賺大錢，而且好像沒什么風險。只要有資金，誰都可以從事房地產開發，不管你是否懂這一行，自然，也并不需要什么市場營銷。

表1—2歷年房地產投資情況

年份

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006 投資額（億元）243 485 1138 1796 2831 3825 3106 3580 4010 4902 6245 7736 10106 13158 15759 19382 比上年增長（％）31.1 93.5 124.9 41.3 21.4 21.5 －3.4 12.6 11 19.5 25.3 21.9 29.7 28.1 19.8 21.8

數據來源:中華人民共和國統計局網站:http://

3．調整階段：1993.7—1999

93年下半年中央政府的宏觀調控，給狂熱的房地產市場打了一支“退燒針”，由于抽緊銀根，市場景氣度下降，使得大量依賴于銀行貸款的房地產開發企業陷入困境，開發商面臨前所未有的壓力。樓盤大量空置、積壓，并出現了不少爛尾樓盤，大量資金被套老，房地產成了“房地慘”，房地產業開始進入到一個調整、消化吸收的理性發展時期。

這一時期對不少開發商來說，是一個難熬的時期。房地產市場已由賣方市場轉變為買方市場。面對市場的壓力，空置的樓盤，開發商們開始明白：房地產投資有很大風險；搞房地產開發并不是那么簡單，造什么房就能賣掉什么房。于是，面對激烈的競爭和挑剔的消費者，他們開始重視銷售問題，發揚“四千精神”（千方百計、千難萬險、千辛萬苦、千言萬語），想方設法把房子推銷出去。而正是在這一時期，房地產營銷實踐活動日趨活躍。特別是一些來自臺灣、香港的房地產中介代理機構，他們憑借先進的營銷理念，成熟的操作手法，嫻熟的包裝技巧，豐富的實戰經驗，化腐朽為神氣，使一些陷入困境的樓盤重顯生機，成就了一個個成功的案例。如來自臺灣的北京九鼎軒國際投資置業公司的李元發在北京承接的第一個

項目是“亞運村別墅”，通過將其改名為“觀天下花園別墅”，并定位成“北京的龍脈項目” 等一系列巧妙包裝，使“觀天下”成為國內赫赫有名的項目，價格由起步價每平方米4000人民幣迅速炒到最高每平方米2000多美金；而一位從臺灣來的銷售專家仇福憲小姐，通過精心培育銷售隊伍，倡導按揭貸款樓盤，首推“賣樓花”理念等，對廣州世界貿易中心大廈進行推廣銷售，使世界貿易中心大廈的銷售大獲全勝。而國內一些策劃人和代理機構也是不甘寂寞，如著名策劃人王志綱先生策劃的順德“碧桂園”，使一個處于窮鄉僻壤的樓盤起死回生，名噪一時，對中國房地產營銷策劃起了極大的推動作用。但這些策劃更多的是一種促銷策劃，強調的是對項目的包裝。隨著房地產營銷實踐的不斷推進，不少營銷人意識到僅對項目進行諸如“改名換姓”，做一些局部的“外科手術”式的包裝有時并不起作用。于是，全過程營銷在1997年左右被提了出來，它強調對樓盤的所謂“胎教”，也就是說，營銷首先是要針對消費者的需求把產品做好。這一理念指導下房地產開發流程應是：市場調研分析→發現市場機會和需求→尋找條件適宜的地塊→項目調研與產品定位→規劃、戶型、環境、物管、形象等設計→顧客溝通與設計校正→施工、宣傳、銷售等。而不像之前建立在推銷理念下的房地產開發的模式：買好土地先建房子再找客戶。全過程營銷的實踐標志著房地產營銷向前邁進了一大步。

房地產開發商通過與策劃人、房地產中介代理機構的成功對接，再加上房地產研究機構、咨詢機構、大專院校的培訓、教育，新聞媒介、政府部門的大量宣傳，使其市場營銷意識逐步樹立起來，營銷人員的水平也逐步提高。如上海房地產界在95、96、97年評選出的房產營銷十佳案例的基礎上，分別于1996年、1999年出版了《上海房地產營銷——理論與實踐》、《房產營銷技能與實例》——96上海房產營銷十佳案例精選、《房產營銷技能與實例》——97上海房產營銷十佳案例精選，對房地產營銷實踐進行了總結和理論上的提升，產生了很大的影響，從中也可以看出上海房地產營銷水平在這幾年的時間里提高很快。總體上來說，這一階段開發商的營銷是以促銷為主。

這一時期房地產營銷的不良傾向是克隆風甚行，住宅產品到處刮歐陸風，而且產品中充斥著一些華而不實的要素：如奢華的社區大門、超大的中心廣場等等。在廣告上名不副實的概念滿天飛，誤導消費者。

4．繁榮階段：2000－2006

隨著1998年中共中央、國務院關于在全國范圍內停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化政策效應的逐步釋放，城市改造與城市化進程的快速推進，城市經營性用地的出讓方式由協議改為拍賣、掛牌和招標，以及中國經濟的快速發展，中國房地產業又迎來了新一輪發展高潮。從2000年到2006年，房地產投資逐年遞增，增幅基本在20%～30%之間。這一時期的主要特征是：

（1）產生了一批有影響的全國性房地產公司。如萬科、中海、招商地產、大連萬達、陽光100、合生創展等。一些大的房地產開發企業開始重視品牌建設。

（2）房地產市場是個賣方市場，房地產價格飛漲。在這段時間里，一些經濟較為發達的城市房價翻了好幾番。

（3）住宅消費以個人為主。

（4）經過前一時期的洗禮，市場營銷觀念已自覺成為大多數房地產開發企業開發經營的指導思想，全程營銷概念在實踐中得到了更好的詮釋，產品創新成為更多房地產開發企業的一種追求，產品開發水平比前一階段有了大幅度的提高；更有一些房地產開發企業以社會市場營銷觀念作為其經營哲學，如招商地產。

（5）關系營銷、網絡營銷、服務營銷等成了房地產開發企業營銷實踐中克敵制勝的重要利器。

盡管如此，房地產營銷中還是存在不少問題：如樓盤案名求“奇”、“怪”、“洋”、“大”；

營銷概念名不副實：如“生態住宅不生態”、“健康住宅不健康等”，“花園無花、廣場無場” 等；還有營銷的同質化傾向嚴重等等。

第二篇：六盤水市房地產業發展歷程

六盤水市房地產業發展歷程

霍仲英朱 江

〔內容摘要〕 房地產業作為國民經濟的重要產業組織形式，在實現自身發展的同時，也為國民經濟的總體發展作出了應有的貢獻。本文旨在通過對我市建市以來房地產業發展歷程進行分析，為社會了解我市房地產業發展實際和積極為我市房地產業建言獻策提供可借鑒之處。

〔關 鍵 詞〕 房地產 發展 回顧

〔作者簡介〕 霍仲英 六盤水電視臺朱江 六盤水市房產管理局

六盤水市的房地產業是與經濟、政治和文化體制發展歷程相適應的重要產業組織形式，經歷了由計劃經濟的實物分房向市場經濟貨幣化分房轉變的過程。近年來，隨著經濟的發展和人民收入水平的不斷提高，住房需求日益的增強，房地產業作為滿足群眾住房需求的新興產業，已逐步發展成為國民經濟的重要支柱產業和主導產業，為促進全市經濟又好又快發展作出了應有貢獻。

一、循序漸進的住房分配貨幣化改革制度

以不同時期的發展特征為標準，我市住房分配制度改革工作共經歷了三個階段，即1978年至1992年的實物分配階段、1992年10月至1999年6月的有償分配階段和1999年7月以來的貨幣分配階段。三個階段分別體現了不同時期經濟體制改革和發展特征，相互促進、相互依存、相互統一，共同致力于住房改革工作的深入開展。具體如下：

(一)與計劃經濟體制相適應的實物分房階段。（1978年-1992年9月）。我市建立于1978年，建市之初，住房建設工作發展較為緩慢，城鎮居民人均住房面積僅為3.8平方米，住房分配制度實行的是與計劃經濟體制相適應的實物分房制度，全部房屋由國家（單位）統建、統分，充分體現了我國計劃經濟時期的住房分配特征。

（二）符合轉型期特征經濟體制特征的有償分房階段（1992年10月-1999年6月）。1992年，根據《貴州省城鎮住房制度改革實施方案》及相關配套法規要求，我市成立了六盤水市住房制度改革領導小組辦公室，并于當年10月1日全面啟動住房制度改革工作。針對我市經濟落后、職工收入偏低、購買力不足、承受能力低、人均住房面積較少、住房環境相對較差、成套率低等實際，先后制定出臺了《六盤水市城鎮住房制度改革實施方案》、《六盤水市公有住房分配管理實施辦法》、《六盤水市解決居住困難戶住房實施辦法》、《六盤水市公有住房分配管理實施辦法》等16項相關配套管理制度和管理辦法。并通過提高租金、穩步出售公有住房部分產權、全面推行住房公積金制度、按成本價補交房款出售住房全產權、鼓勵職工集資、合作建房、房地產開發等多種方式，積極向符合的行政和企事業單位職工出售住房。工作開展以來，累計出售住房71193套，面積572.28萬平方米，為貨幣化分房工作的順利開展起到了很好的鋪墊作用。

（三）市場經濟發展體制下的貨幣化分房階段（1999年7月以來）。一是于1999年6月30日停止了我市住房實物分配工作，本著按勞分配及效率優先、兼顧公平的原則，嚴格按照資產職工分頭算帳，過去將來兩相銜接，存量按工齡補償，增量分步理入工資，租售價格統籌調整，多種支付并存過渡的總體要求，于7月1日在全市全面實行推行住房分配貨幣化模式，對各單位所收取的住房款項和住房租金由產權單位統一存入建行房地產信貸部專戶，實行專款專用。截至目前，共兌現離休干部住房存量補貼103萬元，已基本完成市直離休干部存量補貼的兌現工作，正積極著手啟動兌現市直單位剩余人員存量補貼工作。二是為進一步推進住房分配貨幣化改革工作，鼓勵已購公有住房上市交易，積極活躍住房二級市場，于2004年對已出售的房改住房全面推行市場準入制度。至2007年底，全市共辦理房改房上市準入證6150戶，收取土地收益金3100萬元。

二、持續健康發展的房地產市場

2000年以前，我市商品房開發投資力度相對較小，全市房開企業僅有20余家，每年商品房開發面積不足5萬平方米。2000年以來，隨著經濟社會的快速發展，房地產業也蓬勃發展，盡管受消費者預期心理、房地產經營企業投機心理、物價上漲、經濟過熱等諸多因素的影響，一度出現不同程度的投資下降、需求不

足、房價攀升等現象，但隨著國家房地產宏觀調控政策作用的逐步顯現，房地產市場日益趨于規范和平穩，開發力度總體上仍不斷加大，供求關系基本平衡，物業服務業務進一步拓展，城市房屋拆遷規范化管理工作不斷深入，總體上正呈現出持續健康發展的良好勢頭。

（一）房地產開發投資力度不斷加大

一是房地產開發企業不斷壯大。至2007年底，全市共有房地產開發企業總數迅速發展到134家，物管企業55家、房屋中介企業12家。

二是房地產開發投資總額總體呈增長態勢。2000-2007年，全市房地產開發投資總額51.84億元，其中：2000年為0.49億元，2001年為1.59億元，2002年為3.36億元，2003年為5.03億元，2004年為4.32億元（呈下降趨勢），2005年為6.6億元，2006年為11.88億元，2007年為16.2億。除2004年外，各年均呈不同程度的增長態勢，至2007年達到歷年最高水平，占全市固投130億的12%，在國民經濟中占重要地位。

（二）商品房供求關系基本平衡

一是商品房施工面積總體呈增長趨勢。2000-2007年，全市施工商品房總面積1100.30萬平方米，其中：2000年為6.79萬平方米，2001年為33.97萬平方米，2002年為89.71萬平方米，2003年為130.98萬平方米，2004年為122.43萬平方米，2005年為11.41萬平方米，2006年為270.22萬平方米，2007年為434.77萬平方米。2000年至2003年持續增長，2005年至2006年呈下降趨勢，至2007年迅速回升達歷史最高水平。

二是商品房竣工面積總體呈增加態勢。2000-2007年全市工竣工商品房總面積186.18萬平方米。其中：2000年為2.42萬平方米，2001年為6.98萬平方米，2002年為17.69萬平方米，2003年為49.20萬平方米，2004年為37.54萬平方米，2005年為18.54萬平方米，2006年為17.74萬平方米，2007年為36.07萬平方米。2000至2003年持續增加，并于2003年達到歷史最高水平后于2004年開始回落，而2007年則又迅速回升至近3年最高水平。

三是商品房銷（預）售勢態良好。2000-2007年，全市共銷（預）售商品房總面積259.66萬平方米，實現商品房銷售總金額38.87億元。其中：2000年為2.54萬平方米，0.28億元；2001年為6.05萬平方米，0.55億元；2002年為14.16萬平方米，1.17億元；2003年為41.68萬平方米，3.81億元；2004年為30.82萬平方米，2.59億元；2005年為17.9萬平方米，2.33億元；2006年為54.66萬平方米，8.92億元；2007年為91.85萬平方米，19.22億元。2000年至2003年，我市商品房銷（預）售總面積和總金額均呈不斷增長態勢，2004年至2005年出現不同程度下降趨勢，以后兩年持續增長，至2007年兩項指標均達到歷年最高年水平。

（三）房產權屬登記規范化管理工作成績明顯。我市房屋權屬管理工作起步于1987年，經過多年的努力，各項工作日趨規范，成績逐步顯現，得到了上級部門好評和社會各界的充分認可。至2007年底全市管理的產權產籍檔案已達 132600卷，檔案管理水平達科技事業檔案管理國家二級標準。

（四）物業服務管理業務逐步拓展。我市物業服務工作起步較晚，經歷了從起步到發展，再到逐步規范的過程。截至目前，全市物業服務企業共有55家，接管物業總面積已達500余萬平方米，累計歸集住宅共用部位設備設施維修基金2037萬余元，共舉辦物業管理工作經驗交流現場會三屆。

（五）城市房屋拆遷規范化管理工作不斷深入。我市城市房屋拆遷規范化管理工作于2001年全面啟動以來已逐漸步入規范化軌道。幾年來，共制定和出臺了各項地方性文件、法規和管理制度30余；共核發《房屋拆遷許可證》102份，批準拆遷房屋建筑面積30萬平方米，拆遷安置2000余戶，涉及拆遷補償資金近3億元；共組織當事人調解40次，下達行政裁決12份，申請法院強制拆遷1宗；共解決長達2-8年的拆遷遺留案件20宗，接待信訪咨詢150余件次。

三、住房保障制度建設工作注重保障和改善民生

（一）各級各部門高度重視。住房保障制度建設工作是黨和政府注重改善民生的重要舉措，是我黨立黨為公，執政為民執政理念的根本體現。同時，也是我國房地產業發展過程中的必由之路，是緩解住房市場化過程所帶來房地產市場內部供求矛盾、結構矛盾的重要手段。經濟適用住房和廉租住房建設工作被寫入了

政府工作報告，納入2008年市委、市政府“十件實事”，成立了由市人民政府分管領導任組長的領導小組，將工作完成情況納入了市人民政府對各縣、特區、區政府的目標考核范疇，為工作的順利開展提供了有力的紀律和組織保證。

（二）經濟適用住房建設工作正常開展。我市經濟適用住房建設工作主要是通過國有大企業和機關、事業單位利用自有土地組織修建的職工集資建房為主的方式進行建設。幾年來，全市共完成安居工程開發建設投資4.3億元，面積61.89萬平方米、5898套；共有98家單位通過合作建房的方式建設合作建房51萬平方米、4204套。

（三）廉租住房制度建設工作逐步深入。我市廉租住房建設工作啟動于2004年4月，工作開展之初，主要是采取以發放租賃補貼為主，實物配租為輔的方式，對享受城鎮居民最低生活保障且人均住房建筑面積不足6平方米的住房困難家庭（也稱“雙困戶”）發放廉租住房補貼，以解決其住房困難問題。2007年，根據國務院和貴州省關于解決城市最低收入家庭住房困難相關精神，制定出臺了我市城鎮最低收入家庭廉租住房租賃補貼實施方案和廉租住房保障規劃（2007—2011年），明確提出了至2008年底前，對人均住房建筑面積不足8平方米的城市低保家庭做好應保盡保；至“十一五”末，廉租住房保障制度由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入家庭住房困難戶的工作目標。截至2007年底，全市累計向符合條件的1663戶發放廉租補貼108.61萬元，實物配租家庭686戶，享受租金核減家庭376戶，共引導大企業建設廉租住房1.5萬平方米，爭取到中央廉租住房保障專項資金812萬元，有力促進了工作深入開展。

我市房地產業今后要嚴格按照科學發展觀的要求，更加注重保障和改善民生，以人為本，進一步完善相關管理制度和措施，突出住房保障制度建設工作重要性，深入推進住房制度改革工作，從開發投資總額、供給結構、資源配置等方面加大房地產業宏觀調控政策落實力度，加強對房地產行業管理人員和從業人員的教育和培訓工作，不斷提高房地產行業管理人員依法行政的綜合能力和素質，加強對房地產市場的指導和監管，嚴厲打擊房地產經營過程中的面積縮水、虛假廣告、屯積房源、惡意欺騙、違規拆遷等各類違法違規行為，有效維護購房者合法權益，引導房地產經營企業走規模化、集團化的強強聯合的發展道路，不斷提高房地產經營企業經營管理手段，增強抗風險能力，進一步促進我市房地產業持續健康發展。

第三篇：中國房地產行業發展歷程與趨勢

中國房地產行業發展歷程與趨勢

摘要：

20世紀90年代開始，我國房地產行業進入了高速增長時期，房地產業與國民經濟的整體發展的關系越來越為密切。然而在其高速發展的同時，市場中出現越來越多的非健康、非穩定、非可持續發展因素。房地產市場中的土地轉讓、融資環境、買賣雙方等都出現了問題，房價更是一直水漲船高。遠遠超出居民的購買能力，購房壓力不斷攀升。房地產作為被定性為國民經濟的支柱產業，它的健康有序發展關乎到國家經濟和民族命運，因此我們必須對我國房地產市場給予更廣泛的關注和研究，確保我國房地產市場實現建康、穩定、可持續的發展。本文首先回顧我國房地產業的發展歷程，在針對此過程出現的代表性的問題予以方法論的指導，最后對我國房地產市場進行較為樂觀的展望，提出建設性的意見。

關鍵詞： 房地產

歷程

調控

城市化

趨勢

Abstract

1990s, China's real estate industry has entered a period of rapid growth, the real estate industry and the overall development of the national economy more closely.However, at the same time, there are more and more unhealthy, unstable and non sustainable factors in the market.The real estate market in the land transfer, financing environment, the seller and the buyer have problems, prices are always rising.Far beyond the purchasing power of residents, housing pressure continues to rise.As for the real estate has been characterized as a pillar industry of the national economy, related to the national economy and the national destiny of its healthy and orderly development, so we must give more attention and Research on China's real estate market, to ensure the development of China's real estate market health, stability, sustainable.This paper first reviews the development of China's real estate industry, the methodology for this process in the representation of the problem to be the guide, and finally prospects more optimistic about the real estate market of our country, put forward the constructive suggestion.Key words: real estate process control urbanization trend

一、引言

房地產業是指是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，屬于第三產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。狹義講，房地產市場是指房地產買賣、租賃、抵押、交換、典當等交易的場所。

隨著改革開發30余年的發展,我國經濟快速發展,城市化進程大大加快，而房地產行業從21世紀初開始在短短10多年時間里已成為推動經濟發展的重要引擎、國民經濟的重要支柱。我國房地產業以上世紀80年代為開端,作為改革開放的有力見證,經歷了一系列變革和進化，并最終在本世紀的第一個十年走向高潮。但萬事萬物都有始有終，作為拉動中國經濟的有力引擎，房地產業目前業已走進歷史關鍵時期。它雖然極為有力帶動了中國的GDP，使中國的全球經濟排名由第六躍升至第二，財政收入年均增幅近20%，外匯儲備增長近13倍，但過程出現的種種問題不可忽視。我們必須審慎對待房地產業的前世和今生。回顧我國房地產業的發展，分析中國房地產業的現狀以及展望未來的趨勢，能夠更加合理地評估整個行業，進而作出科學的指導，為房地產業健康有序平穩地發展指明前進的道路。

二、我國房地產行業發展歷程

我國房地產業的發展，首先得益于國家政策的轉變，1978年之前房地產之于中國仍屬陌生領域，改革開放之后的上層意志為打開了房地產行業的大門，隨后，城鎮住房制度和城鎮國有土地使用制度規定了我國出讓土地使用權和開辟轉讓市場。由此衍生出商品房買賣、租賃市場、存量房買賣，及房地產抵押和開發估價、中介、物業管理等交易市場。

（一）房地產制度摸索期

新中國成立至1978年間，中國并不存在房地產市場，普遍實行計劃分配制度，房地產作為計劃經濟時代的產物，成為城市原住民和社會精英的專享物品。改革開放后，我國開始探索房地產市場制度改革。在這一階段，政策桎梏并未完全放開，所以在全國積極試點，以點帶面逐步放開。對于新生住房制度改革，我國政府審視奪度，謹微慎行，穩步兩個小階段：一，1978之后開啟新建住房全價出售制度；二，1979-1991年公房出售試點、提租補貼試點和全面起步。

1、突破理論桎梏、試點實踐期

作為新生事物，房地產行業的放開需要理論先行。1988年，黨中央、國務院批轉《全國基本建設工作會議匯報提月》，提出實行住宅商品化政策，準許私人建房、買房、擁有自己的住宅，并允許住宅出售。從此拉開了中國前所未有的住房制度改革的序幕。而計劃時代住房制度與土地使用制度使用存在大量問題，如住房短缺，分配不公，國有土地收益流失，等已嚴重阻礙經濟發展，與改革開放的需要不符。所以，理論的實施需要與實踐結合，黨中央國務院決定于全國范圍內選舉試點，并取得成效，打消了社會的疑慮，樹立了經濟發展的信心。

2、全面改革住房制度期

1986年2月，國務院成立“住房制度改革領導小組”，開始大幅度提租補貼；1988年1月國務院召開了第一次全國住房制度改革工作會議，并于2月批準《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》，從此我國住房制度改革進入了整體方案設計和全面實施階段。

1987年10月，中共十三大報告首次提出了建立房地產市場，確立了房地產市場的地位和作用，促進了房地產業的發展。

3、配套系統完善期

1997年8月，國務院辦公廳轉發房改領導小組《關于加強住房公積金管理的意見》，明確了住房公積金是職工個人住房基金，規范了住房公積金的管理體制，進一步推動了住房公積金制度的發展，為商業住房制度的實施鋪平了道路。

（二）房地產市場化過渡期

在這一階段，由于前期已經做足大量準備工作，我國房地產進程快速推進，經歷了起步、成熟和調控階段。

1、起步平穩期

這一時期，東亞金融危機嚴重沖擊了中國經濟發展，國家啟動進入WTO的戰略談判。全國不再進行無償福利性分房，多層次城鎮住房供應體系開始建立。大量商品房開始建設、銷售、購買，租賃現象出現，逐步形成新建商品房買賣和租賃市場。政府通過土地有償出讓轉讓土地使用權，企業活力大為增加。城市出現大量中小房產中介公司，經過短暫的市場疑惑，中介公司取得人們信任，有力盤活房產市場，加速房產發展。總體上，該階段房地產市場尚處于萌發階段。房地產市場開始真正進入了全面市場化階段。

2、房地產作為新經濟增長點概念的提出

進入21世紀，房地產行業蓬勃發展，黨中央、國務院在一系列指示中明確將房地產作為新時期的經濟增長點和國民經濟指出產業予以大力支持。政策先行，中國商品房市場進入了突飛猛進發展的階段。

3、房地產市場過熱期

2003年，房地產業被確定為國民經濟支柱產業，由此進入快速發展時期。各大中小城市房價進入飛速發展時期，并漸趨超過普通市民財政收入承受水平。2004年，土地招、拍、掛制度放行，加劇了商品房房價的上漲。房地產投資迅猛增加，市場出現過熱情況，投資熱情居高不下。全國商品房銷售量和完工量劇增。

4、房地產業調控期

在房地產業推向市場的同時，我國政府相應的調控一直在施行。2002年，政府調控手段主要集中于收緊土地供給和房地產信貸；2005年到2008年，進行結構性調整，提出穩房價的新目標。國八條、新國八條、國六條相繼出臺，重點打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應結構、提高首付比例、推出稅收調控手段，改善供給結構，調節商品房投資性需求。然而，在“增投資、擴內需、保增長”的時代背景下，政府宏觀政策的調整并不能使銀行消除強烈的放貸沖動，我國房地產房價出現了“越調整，越上漲”的怪象。

5、高位盤整期

高房價聚集大量泡沫，激化社會矛盾，勢必影響國家長期經濟發展。2011年1月 “史上最嚴”的“新國八條”出臺，出臺“限購令”，將二套房的首付比例提升至60%，貸款利率調整至基準利率的1.1倍以上。2013年3月1日，新國五條細則出臺。繼續嚴格執行限購、限貸政策，同時要求地方政府公布房價控制目標、擴大個人住房房產稅改革試點范圍。時至今日，各種嚴厲調控已經初見成效。近兩年，盡管地方政府的救市動作頻頻，多地限購政策已經陸續放開，不少城市還進一步放開了貸款政策，但各地樓市表現依舊趨于平穩。經歷了近十年的高速發展，全國各地樓市、產品熱銷、所有房企都賺錢的時代已經一去不返，樓市已經進入到了一個相對平穩的階段，逐漸進入新常態。

三、房地產行業發展現狀及問題

我國房地產行業伴隨著經濟發展已近20年，從計劃配房制度到市場買賣制度，從無關緊要的地位躍升為國家經濟重要支柱，帶動了我國水、電、煤炭、鋼鐵、水泥等各行各業的迅猛發展。

從長期發展趨勢來看，我國房地產業發展整體良好，雖然存在各種問題，但政府不間斷的調控政策一直在為其做合理引導。下面將就房地產業出現的房價飆升、信息不對稱、金融制度三個方面對其發展問題加以分析。

1、房價飆升、庫存嚴重

中國許多城市的房地產市場都出現井噴式價格上漲，資金爆出恐慌式搶購。一個自稱上海浦東的距離陸家嘴尚有70公里的新盤，四百多套住房開盤后在兩分鐘內告罄。為規避限購政策，市民涌向離婚中心申請離婚，導致離婚中心不得不暫時關閉現場服務。

中國在經濟快速發展的同時房地產行業迅速崛起，并經歷了發展、壯大、整合的階段。近十年來，中國的房地產價格不斷攀升，平均增長率為6.7%，其中2007年的房價增長率更是高達15.8%。高房價給普通百姓帶來巨大生存壓力，導致社會矛盾突出。然而房地產行業的火熱給房地產的發展帶來益處，短期來看，雖然經過數十年調控，但我國房價不會降落，將保持一段平穩緩慢的增長速度。

由高房價引發一系列問題，高庫存即為突出一例。以2015年為例，國家統計局數據顯示：2015 年住宅新開工面積約9.7 億平方米，施工中的住宅面積約50 億平方米，待售面積達5.4 億平方米，未來全國新建住宅總供給已達65 億平方米，加上城鎮既存的存量住宅、城鄉結合地區廣泛存在的小產權房，全國房地產市場庫存壓力依然較大。三四線城市庫存問題尤其嚴峻，根據上海易居房地產研究院數據，截至該年11 月，一、二、三線35 個城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9 和19.3，三線城市庫存接近一二線城市積壓之和。

2、信息不對稱

在房地產市場而言，信息的不對稱主要是買賣雙方之間不同地位造成的巨大落差，由此引生的信息不對稱，嚴重影響房地產市場的健康發展。2.1買賣雙方信息不對稱

買賣雙方信息不對稱，即買主和賣主對商品房的了解和掌握程度不同。賣主擁有對商品房的成本、質量、價格等最私密的知情權和壟斷權，買主對此一無所知。二者在交易時，買主處于絕對劣勢，完全不了解商品房的權屬、質量。因此經常受到賣方的蓄意欺騙，被迫接受霸王條款，調入隱形陷阱等，使得買賣雙方經常發生房產糾紛案。2.2房地產商虛假廣告宣傳

自從房地產面向市場，隨之產生的廣告宣傳也得到迅猛發展，年平均增長率達到了20%。眾多廣告公司精益求精，大膽創新，為房企的發展錦上添花。但是也有眾多房產企業在廣告的宣傳上人為地使其定位模糊、夸大其詞、煽情聯想、模糊概念，甚至出現違法虛假宣傳等現象。這些文案本質上都是向消費者傳遞虛假信息，或者是在戶型設置、房屋面積上做文字上的手腳，或者刺激他們強烈的購買欲望，使其產生“恐慌性購房”。2.3 房地產金融市場亟待完善

房地產金融市場的健康有序發展影響到整體中國經濟的發展，關乎到國計民生。我國融資環境整體良好，但房地產公司業界卻有普遍的潛規則，他們先用小部分流動資金和商業銀行貸款向政府相關部門辦理“四證”，再用部分資金拿到銷售證，至此完成賣方方面的融資工作。開始向社會銷售，以消費者首付資金和個人按揭資金作為重要來源參與房地產的開放，商品房的建設等后續工作。可以說，房地產商只用很少的自有資金即完成了一整套開發的工作。然而，一旦遇到經濟形勢下降，消費者經濟狀況不良，商品房滯銷等外力因素，開發商立刻會遇到資金周轉不靈，爛尾等問題，最終導致資不抵債和銀行債務難追償。引發社會矛盾，影響經濟發展。

信用風險較高。一，目前我國的房地產市場銀行信貸仍是主流，但房地產企業由于受政策限制，上市比較困難。信托產品也滿足房地產業的融資要求；二，部分開發商以房產抵押，容易出現壞賬問題；三，銀行和房企為銷售量寬松放貸給個人，易出現征信考察失誤現象；四，近兩年房產庫存嚴重，而房價居高不下，普通消費者無力承受，導致銀行放貸無法全部收回。

投資增長過快。近幾年房地產業火熱發展，大批的行業外資金也紛紛涌入房地產業，爭奪市場份額，使競爭更加激烈，為本已高庫存的現下增加更多風險。

四、我國房地產行業的趨勢及問題解決

作為我國經濟重要產業，房地產業總體發展良好，雖出現各種問題，但經過調控與體系的不斷完善，我國房地產行業終將得到積極健康的發展。

1、房地產市場投資穩中求進

當前我國房地產金融市場投資勢頭整體已趨于理性。銀行自身可以做到加息，放貸勢頭減緩，對房產企業和個人征信環節審查力度增大；嚴禁理財等違規資金進入房地產；嚴格執行房地產貸款業務規制要求和調控政策；規范各類貸款業務管理，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域；加強房地產信托業務合規經營；審慎開展與房地產中介和房企相關的業務；

同時，企業應拓寬融資的多元渠道，改變單一銀行融資來源，比如可以深入探索房屋抵押的證券化交易，確保銀行資金的流動性；嘗試股票市場融資方法，借殼上市；加大直接融資力度，由間接融資向直接融資轉變。

央行業應要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理。其他監管部門也應加強對上市房企再融資的監管，強調企業募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款，再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，不許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充。

2、房地產業調控繼續實施

從中國的經濟增長潛力分析，一般經濟增長速度應保持在8%一10%之問，而如何使房地產業與經濟增速保持和諧共生，政府仍需進行宏觀上的把控以及微觀上的調整。2.1 信貸、保障體系方面宏觀調控

當然房地產業資金來源單一，主要是銀行貸款。央行對此已經下發很多規定要求各大商業銀行加強信貸結構調整。房地產企業對于市場的把握往往來源于充足的資金，一旦滿足此點，他們會信心滿滿進行大規模房產建設，往往忽略經濟可行性和當前消費力度。對此，我們應當繼續支持上層對于信貸方面的控制。

政府需要逐步建立起新的和科學的住房保障體系，有序過濾住房存量，建立居民家庭的住房梯級消費格局。同時，政府應逐漸將住房補貼的重點放到消費環節，對中低收入家庭的住房租金和貸款利率補貼予以補貼，提高補貼政策的效率。2.2 明確房屋產權種類

我國房地產市場魚龍混雜，出現大量無證開發，虛假住房。政府及監管部門應該對房地產用地情況的信息應做到公開化、透明化。對此進行明確分類，向社會、消費者予以公布。目前按照分類，我國房屋產權大致分為商品房、經濟適用房、小產權房、公房、自建住房等六類。應確保保障性住房用地供應,并使其充足。嚴格對房地產土地使用申請進行審批,并在土地開發過程中不斷監測其使用狀況,保障性住房用地播劃后也應加強管理；加強小產權房管理，適度放開房產證身份的確認；加大經濟適用房的建設力度，加強申請人員的考核，防止權勢人員投機取巧；適度允許農村自建住房和城郊自有土地自建，緩解高房價壓力，提高土地使用效率。

2.3 住房公積金改革

我國的住房公積金制度于1991年在上海正式建立，2002年修訂的《住房公積金管理條例》為公積金定義的是國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務，即住房公積金是由單位和職工個人共同繳付, 實行專戶存儲，歸職工個人所有, 繳存職工購買自住房時可以申請住房公積金個人住房貸款。自實行20多年來，住房公積金為我國住房消費，推動住房商品化奠定了堅實基礎。但其多年來并未在制度上作出多大變化，至今已漸漸無法適應新時代市場環境的變化需求。目前我國住房公積金制度出現的問題有覆蓋不全面，過于集中權勢部門，如效益好的國有企業，事業單位，黨政部門；公積金強制集中，去向不明；缺乏管理統一，地區割裂。缺乏監管體制，資金風險較大；區域差異大，中西部與東部差別大。長此以往，住房公積金制度也會成為妨礙房地產業發展的絆腳石。

中國社科院研究員汪利娜曾建議逐步將住房公積金制度改制為真正的政策性金融機構，成立國家住房公積金銀行可以解決監管難題、節約運營成本、提高資金運作效率。

擴大公積金覆蓋范圍。當前住房公積金制度更多傾向于國家黨政、事業、國企部門，對于解決低收入者家庭并無過大實用。而我國進城務工人員逐漸增多，在城市建設方面起著越來越大的作用，國家應該使公積金制度更多地傾向于此類人員。

“控高保低”繳存。這一政策具體方法是繳存基數統一為職工工資總額, 不得低于當地最低工資標準, 不得高于當地社會平均工資的3倍，繳存比例下限,5%,上限為12%。“控高保低”能夠促進社會分配公平、進一步完善住房公積金制度的要求。

有效利用龐大資金。中國證監會主席郭樹清就曾提出，力推住房公積金、養老金等長期資金入市。

3、繼續推動城市化進程

總書記指出：城鎮化是現代化的必由之路。中央城鎮化工作會議作出了“加快推進新型城鎮化”的重大戰略部署。庫存嚴重現象有目共睹，尤其集中在三四線城市，而大力推動城鎮化可以有效解決這一問題。

以“市民化”為核心推動真正意義上的城鎮化。中國人口巨大，城市眾多。據不完全統計，到2016年，中國有700個城市，包括4個直轄市，282地級市，374縣級市；此外，中國還有大約2萬個鎮，2萬個鄉。如此大規模的城鎮，未來的城鎮化必須考慮城鎮體系的問題。但在不少省區市城市體系上“一強多弱”，存在一到兩個“超級城市”，其他是明顯偏弱的中小城市（城鎮）。行政資源過分集中，缺乏層次鮮明的城市體系。“市民化”意義在于鼓勵更多鄉鎮人員進入城市成為市民。而如何使其獲得身份認同感，關鍵在于戶籍改革。由于戶籍改革難度巨大，所以戶籍制度改革應首先在規模小的城市首先推行。大的方面，中央應該向地方逐步放權，讓地方承擔更多地責任（由政府權力部門領導，公安部門擱置），穩步推進。

另一方面，農村建設始終是中國發展核心問題。長期以來，中小城鎮發展滯后，城鎮基礎設施和第三產業增長緩慢，農村勞動力轉移。李克強副總理所言，城鎮化要通過推動農村勞動力向城市轉移，加快發展介乎農村和大城市間的城鎮（包括鎮或二三線城市等），縮小區域差異和城鄉差異，改善農村人口的生活條件。新型城鎮化不僅有人口比例增加和城市面積擴張，還要實現產業結構、人居環境、就業方式、社會保障等一系列方面由“鄉”變“城”的轉變。所以，只有先解決社會保障缺口、農村集體土地流轉、新市民就業、城市產業變化等一系列難題，農民才能順利向“市民化”過渡。

4、房地產業法律法規逐步完善

從1990年國務院頒布《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》到2011年國家住房和建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》，我國從中央到地方關于房地產出臺的各種大小法律法規層出不窮，可以說正是有了這些制度的保駕護航，中國房地產業才能得以順利發展。未來我國房地產業的健康有序發展仍然離不開各種法律法規的制度性保障。

五、總結

我國房地產行業發展經過了“黃金十年”，現已漸入發展成熟期，市場整體趨于平穩。對于房地產業的發展歷程進行回顧，可以更好幫助決策者分析整合歷史，整頓現狀，展望未來。相信我國房地產業在政府調控和市場調節下必能健康平穩地一直走下，始終為我國經濟注入強大動力。

參考文獻：

《2015年國務院政府工作報告》

《住房公積金管理條例》2002年3月24日中華人民共和國國務院令第350號 《中國統計年鑒2010》

中國統計出版社 2010年1版 《中國房地產調控十年的反思》期刊：《商情》年份：2014作者：繩文倩 《30年,改革發展正當時--30年，期待理性市場》 期刊：《城市開發：物業管理》年份：2011 作者：張一民

《淺談我國房地產業發展現狀與對策》期刊：《大觀周刊》 年份：2011作者：朱娜

[1]侯玉萍，蔣錚，韓梅.我國房地產市場現狀淺析[J].中國高新技術企業，2010，（15）7郭建，章仁俊，金鵬.中國房地產業現狀及其發展趨勢分析【M].南京.江蘇商論:2003:5-7

8中國報告大廳.2009-2010中國房地產業發展預測與投資分析報告.[J/OL].

第四篇：房地產業與房地產法律體系

第一章 房地產業與房地產法律體系

一、單項選擇題

1.在成熟的房地產市場中，屬于房地產業的主體是：（）

A.房地產咨詢業

B.房地產開發經營業

C.物業管理業

D.房地產經紀業 2.《房屋登記辦法》屬于（）

A.法律

B.行政法規

C.地方性法規

D.行政規章 3.《中華人民共和國土地管理法實施條例》屬于（）

A.法律

B.行政法規

C.行政規章

D.最高人民法院的司法解釋 4.下列房地產服務活動中，不屬于房地產經紀活動的是（）

A.尾盤代理銷售

B.承接物業服務

C.房屋租賃代理

D.房屋買賣代理 5.在立法層次上，《城市房地產轉讓管理規定》屬于（）A.法律

B.行政法規

C.地方性法規

D.部門規章 6.我國行政法規的頒布機關是（）

A.國務院

B.國務院組成部門

C.有立法權的地方人民代表大會

D.有立法權的地方人民代表大會常務委員會

7.下列房地產活動中，不屬于房地產咨詢活動的是（）

A.房地產市場調查

B.房地產營銷策劃

C.房地產銷售代理

D.房地產市場信息分析 8.《商品房租賃管理辦法》屬于

A.法律

B.行政法規

C.地方性法規

D.行政規章 9.房地產服務業是房地產中介服務業和（）的合稱

A.房地產咨詢業

B.房地產估價業

C.物業管理業

D.房地產經紀業 10.《城市房地產開發經營管理條例》屬于（）

A.法律

B.行政法規

C.地方性法規

D.行政規章 11.下列經濟活動中，不屬于房地產業的是（）

A.房屋勘察設計

B.房地產開發經營

C.物業管理

D.房地產中介服務

12.具有關聯系高、帶動力強、是經濟發展的基礎性、先導性產業特點的行業是（）A.物業管理業

B.房地產業

C.房地產經營業

D.房地產經紀業 13.商品住宅的業主交存的住宅專項維修資金屬于（）所有 A.物業服務企業

B.房地產開發商

C.政府

D.業主

14.商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的（）交存住宅專項維修資金 A.使用面積

B.套內建筑面積

C.共有面積

D.建筑面積

二、多項選擇題

1.房地產法律的調整對象包括（）

A.房地產開發關系

B.房地產服務關系

C.房地產交易關系

D.物業管理關系

E.房地產行政管理關系 2.房地產中介服務包括（）A.房地產咨詢 B.房地產開發 C.房地產估價 D.房地產經紀

E.房地產廣告設計 3.下列房地產法律、法規中，屬于房地產行政法規的有（）

A.《物業管理條例》

B.《城市房地產管理法》

C.《土地管理法實施條例》

D.《商品房銷售管理辦法》

E.《安徽省城市房地產交易條例》 4.房地產服務業包括（）

A.房地產開發經營業

B.物業管理業

C.房地產經紀業 D.房地產咨詢業

E.房地產估價業 5.下列與房地產有關的法律法規中，屬于部門規章的有（）

A.《物業管理條例》

B.《城鄉規劃法》

C.《城市房地產中介服務管理規定》

D.《房屋登記辦法》

E.《城市房地產抵押管理辦法》 6.下列關于住宅維修基金的描述，正確的是（）

A商品住宅的業主每平米建筑面積交存首期住宅專項維修基金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平米造價的5%~8%；

B住宅專項維修基金可以用來購買國債

C業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅交存的住宅專項維修基金，由物業服務企業代管

/ 10

第二章房地產權利

一、單項選擇題

1.大型超市、工業廠房的土地使用權出讓的最高年限分別為（）年。A.50、40

B.40、70

C.40、50

D.50、70 2.以劃撥方式取得土地使用權的，土地使用期限為（）年。A.40 B.50 C.70 D.沒有使用期限的限制 3.依據《中華人民共和國物權法》的規定上，住宅建設用地使用期間屆滿的（）

A.由國家無償收回

B.自動續期

C.應于屆滿前6個月申請續期

D.應于屆滿前1年申請續期 4.房屋征收主體是（）

A.國務院

B.建設部

C.各地區的拆遷辦

D.國家 5.下列房屋中，屬于繼受取得所有權的是（）

A.受遺贈的房屋

B.依法沒收的房屋

C.合法添附的房屋

D.合法建造的房屋 6.根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，不屬于公共利益需要的是（）A.舊城區改建

B.國防設施建設

C.商業街區擴建

D.合法建造的房屋 7.下列取得房屋所有權的情形中，屬于原始取得的是（）

A.購買房屋

B.遺贈房屋

C.交換房屋

D.防洪設施建設 8.下列用地中，應通過出讓方式取得建設用地使用權的是（）

A.旅游用地

B.國家機關用地

C.公益事業用地

D.由國家無償收回 9.住宅建設用地使用權期間屆滿，法律規定（）

A.可以續期

B.自動續期

C.申請續期即予批準

D.城市基礎設施用地 10.下列項目用地中，應辦理建設用地使用權出讓手續的是（）

A.縣級人大辦公用地

B.國家機關用地

C.公益事業用地

D.城市基礎設施用地

11.除法律、法規另有規定外，以（）方式取得的國有建設用地使用權沒有使用期限的限制。A.出讓

B.租賃

C.拍賣

D.劃撥

12.商業用地不能采取（）方式出讓。A.招標

B.拍賣

C.掛牌

D.協議 13.關于建設用地使用權設立的說法，錯誤的是（）

A.建設用地使用權不得在地表以下設立

B.新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權 C.設立建設用地使用權，可以采取劃撥的方式 C.建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓與他人 14.與債權相比，所有權不待他人積極作用而實現，這體現了房地產所有權的（）特征。A.完全性

B.恒久性

C.絕對性

D.彈力性

二、多項選擇題

1.下列關于我國土地所有制的表述中，錯誤的有（）

A.我國實行土地的社會主義公有制

B.國有土地所有權由土地管理部門代表國家行使

C.城市市區的土地屬于國家所有 D.農村宅基地屬于建房的村民所有 E.森林、山嶺、草原都屬于國家所有 2.國有土地的范圍是（）

A.城市市區的土地

B.城市郊區的土地

C.農村的宅基地

D.國家依法征收的土地

E.以被征收房地產的客觀市場價值對被征收人的損失予以公平補償 3.房屋征收的限制條件有（）

A.征收只能以發展公共利益，提升公共福祉為目的B.征收必須依照法定的權限和程序進行

C.征收時應充分保障被征收人的合法權益

D.政府以征收的執行人身份出現

E.以被征收房地產的客觀市場價值對被征收人的損失予以公平補償 4.關于國有建設用地使用權出讓最高年限的說法，正確的有（）

A.工業廠房用地50年

B.中學教學樓用地40年

C.多層住宅用地70年

D.旅游度假村用地40年

E.百貨商場用地50年 5.根據土地利用總體規劃，土地用途包括（）

A.農用地

B.城市用地

C.建設用地

D.公益用地

E.未利用土地 6.按照有關規定，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓的有（）

A.商業用地

B.旅游用地

C.娛樂用地

D.商品住宅用地

E.廉租住房用地 7.下列用地中，可以采取劃撥方式取得使用權的有（）

A.商品住宅小區用地

B.加油站用地

C.縣人民公園用地

D.軍事設施用地

E.造紙廠用地 8.國有土地有償使用的方式包括國有土地使用權（）A.出讓

B.轉讓

C.租賃 D.授權經營 E.作價出資 9.下列我國目前房地產權利中屬于物權的有（）A.所有權 B.建設用地使用權C.地役權D.抵押權 E.租賃權 10.房地產所有權可分為（）A.單獨所有

B.個人所有

C.共有

D.單位所有

E.建筑物區分所有權

/ 10

第三章

房地產開發

一、單項選擇題

1.根據《建設工程質量管理條例》的規定，建設工程的竣工驗收由（）組織。

A.建設單位

B.施工單位

C.建設行政主管部門

D.建設工程質量監督部門

2.以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉規劃行政主管部門（）

A.申請核發建設項目選址意見書

B.領取建設用地規劃許可證

C.核發建設工程規劃許可證

D.領取建設用地批準書

3.城市規劃中的城市黃線是（）A.城市基礎設施用地的控制界線

B.城市各類綠發范圍的控制界線 C.城市地表水體保護和控制的地域界線

D.歷史文化街區和歷史建筑的保護范圍界線

4.某商品房項目工程合同價8000萬元，建設工期3年，申領《建筑工程施工許可證》時，工程到位資金應不少于（）萬元。

A.1600

B.2400

C.4000

D.6400 5.張某2012年10月1日購買了2008年4月1日竣工的某小區一套頂層住宅并領取了鑰匙。張某住宅的屋面防水保修期應至（）A.2013年3月31日 B.2013年9月30日C.2015年9月30日D.2017年9月30日 6.關于在正常使用情況下施工單位對房屋建筑工程最低保修期限的說法，正確的是（）A.裝修工程1年

B.外墻面防滲漏5年

C給水排水管道1年

D.供熱系統1個采暖期 7.房地產開發企業對商品住宅的保修期自（）之日起計算。

A.組織竣工驗收

B.工程竣工驗收合格

C.房屋所有權初始登記

D.商品住宅交付給購房人 8.城市規劃管理中頒發的證書不包括（）

A.建設項目選址意見書

B.房屋權屬證書

C.建設用地規劃許可證

D.建設工程規劃許可證

9.某商品住宅樓于2003年1月10日竣工驗收合格，如該住宅樓的尾房于2006年1月10日交付給買受人，則房地產開發企業承擔該商品住宅屋面防水的最低保修期限應至（）

A.2006年1月9日

B.2008年1月9日

C.2009年1月9日

D.2011年1月9日

10.建設工期不足一年的，建設單位依法落實到位建設資金原則上不得少于工程合同價的（）A.30%

B.35%

C.40%

D.50% 11.工期超過一年的建設工程，申領建設工程施工許可證，其到位資金原則上不得少于工程合同的（）A.25%

B.30%

C.40%

D.50% 12.不屬于城市規劃的實施管理范疇的是（）

A.建設項目選址意見書

B.建設工程施工許可證

C.建設用地規劃許可證

D.建設工程規劃許可證 13.下列關于城市總體規劃的表述中，錯誤的是（）

A.城市總體規劃的規劃期限一般為20年

B.城市總體規劃應當對城市更長遠發展做出預測性安排

C.城市總體規劃由城市人民政府審批

D.城市總體規劃報送審批前，應當采取論證會、聽證會等方式征求社會意見

14.在建的建筑工程因故中止施工的，建設單位應當自中止施工之日起（）內向發證機關報告，并按照規定做好建筑工程的維護管理工作。A.半個月

B.1個月

C.3個月

D.5個月

二、多項選擇題

1.在正常使用情況下，下列符合施工單位對房屋建筑工程的最低保修期限規定的有（）A.屋面防水為5年

B.電氣系統安裝為1年

C.裝修工程為2年

D.衛生間地面滲漏為1年

E.供暖系統為1個供暖期 2.商品住宅的最低保修期限是1年的項目有（）

A.屋面防水

B.衛生間地面

C.管道堵塞

D.衛生潔具

E.燈具、電器開關

3.商品住宅在交付使用時，房地產開發企業應向購房人提供（）

A.《房屋所有權證》

B.《國有土地使用證》

C.《住宅質量保證書》

D.《住宅使用說明書》

E.《工程竣工驗收報告》 4.在城市規劃實施管理中，報建審批管理包括審批核發（）

A.建設用地批準書

B.建設項目選址意見書

C.建設工程規劃許可證

D.建設用地規劃許可證

E.建設工程施工許可證 5.關于商品住宅保修期的說法，正確的有（）

A.管道堵塞，保修期為2個月

B.電器開關，保修期為6個月

C.衛生潔具，保修期為6個月

D.管道滲漏，保修期為2年

E.屋面防水，保修期為3年 6.核發《建設工程規劃許可證》前的管理工作有（）

A.建筑規劃控制管理

B.道路規劃控制管理

C.工程放線管理

D.審定設計方案

E.竣工驗收

7.下列建筑工程中，不需辦理施工許可證的有（）

A.投資額為15萬元的工廠的側所

B.建筑面積為280m2的學校洗浴房

C.投資額為20萬元的醫院自行車庫

D.建筑面積為290 m2的小區物管用房

/ 10

第四章房地產轉讓

一、單項選擇題

1.某商場于2003年取得土地使用權，在2013年轉讓，受讓人的使用年限為（）年 A.20 B.30 C.40 D.50 2.經濟適用房必須滿（）年，才能直接上市交易 A.2 B.3 C.5 D.10 3.下列行為中，不屬于房地產轉讓的是（）

A.房地產互換 B.房地產繼承 C.房地產入股 D.所有權人名稱變更

4.甲公司按法定出讓最高年限取得了某住宅建設用地使用權，4年后該土地上建成的住宅出售時，其占用的土地使用權剩余使用期限為（）年。A.46 B.56 C.66 D.70 5.甲公司獲得某商業用地的土地使用權用來修建商場，土地使用年限為法定最高年限，建造期2年，投入使用13年后轉給乙公司，則乙公司取得的該宗土地的使用年限是（）年 A.25 B.27 C.35 D.38 6.下列對于房地產交易過程中買賣合同網簽的描述，錯誤的是（）A.對于存量房而言，買賣合同必須到房地產相關部門網站上進行網簽備案

B.房地產開發企業在去的商品房預售許可證的同時，辦理預售商品房入網手續和網上用戶認證

C.未預售直接現售商品房的，房地產開發企業應當在辦理新建商品房所有權初始登記時，同時辦理入網手續和網上用戶認證

D.存量房進行合同網簽有效地避免了“一房兩賣”、“吃差價”、合同不規范等風險 7.交易結算資金的所有權屬于（）

A.房地產經紀機構 B.交易當事人 C.交易保證機構 D.交易結算資金賬戶開立銀行 8.按份共有人處分共有房屋時，須經（）按份共有人同意。

A.全體 B.占份額1/2以上的 C.占份額2/3以上的 D.占份額1/3以上的

二、多項選擇題

1.根據《城市房地產轉讓管理辦法》的規定，下列房地產中不得轉讓的有（）A.權屬有爭議的 B.共有房地產，經其他共有人書面同意的C.已設定抵押的房產

D.司法機關依法查封限制轉移的E.未依法領取房地產權屬證書的 2.下列房地產中，屬于不得轉讓的有（）

A.被司法機關查封的房屋

B.權屬有爭議的房地產

C.國家依法收回使用權的土地 D.未竣工的預售商品房

E.共有權人書面同意轉讓的房地產 3.房地產買賣市場不同于一般商品市場的特性有（）

A.完全競爭性

B.區域性

C.周期性

D.易形成泡沫

E.壟斷競爭性

4.離婚分割財產涉及不動產時，納稅人在辦理個人無償贈與或受贈不動產免征個人所得稅手續時，應提交的材料有（）

A.《個人無償贈與不動產登記表》

B.離婚證原件及復印件

C.雙方當事人身份證明原件及復印件 D.房屋所有權證原件及復印件

E.無償贈與公證文件及復印件

/ 10

第五章

新建商品房銷售

一、單項選擇題

1.商品房建筑面積由套內建筑面積和（）組成。

A.分攤的共有建筑面積

B.套內使用面積

C.分攤的公共設施面積

D.套內陽臺面積 2.商品房購入請求解除與房地產開發企業簽訂的商品房銷售合同，法院不予支持的情形是（）A.房屋主體結構質量不合格

B.房屋實際面積比約定面積多出4% C.未辦理商品房預售合同登記備案手續

D.購買人催告后仍延遲6個月交付房屋

3.房地產中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責令停止銷售，并可處以（）罰款。

A.1萬元以上2萬元以下

B.2萬元以上3萬元以下

C.5萬元以上10萬元以下

D.10萬元以上100萬元以下

4.故意隱瞞未取得商品房預售許可證明的事實，導致已簽訂的商品房買賣合同無效的，房地產開發企業應承擔不超過購房款（）的賠償金。

A.1/3

B.1/2

C.1倍

D.2倍

5.王某向甲房地產開發企業預購了1套建筑面積為90m2的商品住房，單價為6000元/ m2,預售合同中未對房屋面積誤差作出約定，商品住房實測建筑面積為93 m2，則王某實際支付房款（）萬元。A.54.00 B.55.18 C.55.62 D.55.80 6.當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應以違約金超過造成的損失（）為標準適當減少。A.10% B.20% C.30% D.40% 7.商品房預售合同登記備案應由（）辦理。

A.房地產開發企業 B.房地產銷售代理機構 C.商品房預購人 D.房地產開發企業和商品房預購人共同 8.甲房地產開發公司將商品房預售給張某，合同約定建筑面積110 m2，單位建筑面積價格5000元。買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定。已知該商品房產權登記的建筑面積100 m2，甲公司應當返還張某（）元。A.50000 B.67000 C.83500 D.100000

二、多項選擇題

1.商品房現房銷售應具備的條件有（）

A.取得土地使用權證書或使用土地的批準文件 B.持有建設工程規劃許可證 C.已通過竣工驗收 D.物業管理方案已經落實 E.取得商品房銷售許可證 2.下列關于商品房預售的表述中，錯誤的有（）

A.未的竣工的預售商品房不得再行轉讓 B.為尊重客戶，銷售商品房時無須核對買受是否實名購房 C.國家推行商品房預售合同網上即時備案制度

D.房地產開發企業和中介機構不得發布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價 E.房屋所有權申請人與備案登記表的預售合同載明的預購人不一致的，登記機關可以為其辦理房屋權屬登記手續 3.商品房預售的條件是（）

A.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書 B.持有建設工程規劃許可證

C.投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期 D.辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》 E.物業管理方案已經落實 4.申請辦理《商品房預售許可證》應提交的證件和資料有（）

A.商品房預售方案 B.商品房預售許可申請表 C.關于工程施工進度的說明 D.房地產開發企業的資質等級證書 E.投入開發建設的資金達到工程建設總投資20%以上的證明 5.商品房預售應符合的條件有（）

A.已交付全部國有建設用地使用權出讓金，取得土地使用權證書 B.持有建設工程規劃許可證 C.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期 D.房地產經紀機構可以根據銷售需要，發布虛構價格和銷售進度信息

E.房地產開發企業可以用返本銷售的方式銷售商品房 6.關于商品房銷售管理的說法，錯誤的有（）

A.未竣工已預售的商品房不得再行轉讓

B.銷售商品房時無須核對買受人是否用實名制 C.國家推行商品房預售合同網上即時備案制度

D.房地產經紀機構可以根據銷售需要，發布虛構價格和銷售進度信息

E.房地產開發企業可以用返本銷售的方式銷售商品房

/ 10

第六章

房屋租賃

一、單項選擇題

1.《合同法》規定，房屋租賃合同期限不得超過（）年，超過此年限超過部分無效。A.10

B.15

C.20

D.30 2.商品房屋租賃登記備案內容發生變化時，當事人應當在（）日內到相關部門辦理手續。A.10

B.20

C.30

D.60 3.根據《合同法》的規定，房屋租賃合同期限不得超過（）年。A.3

B.5

C.10

D.20 4.在商品房租賃關系中，屬于出租人義務的是（）

A.定期收取租金

B.使用示范合同

C.合理使用房屋

D.保證房屋安全 5.房屋承租人不享有承租房屋的（）權。

A.占有

B.使用

C.收益

D.處分 6.承租人在租賃期間內死亡，有權要求維持原租賃關系的是承租人的（）

A.已離異的前妻

B.在異國定居的女兒

C.居住在鄰近城市的養子

D.現共同居住的兒子 7.關于房屋租賃合同備案的說法，正確的是（）

A.房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后10日內，持有關證明文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續

B.備案時應當提交的證明文件中包括書面租賃合同和房屋所有權證書 C.備案時只需要提供承租人的身份證件

D.如果房屋租賃當事人訂立的口頭租賃合同，需到場說明情況 8.張某將自己名下的一套房屋進行出租，同時出租給王某、李某和付某。張某先后和王某、李某和付某簽訂了房屋出租合同，但張某只和王某辦理了登記備案手續，而付某現實際占有著該房屋。王某、李某和付某現均主張租賃合同，應先確定（）為承租人。A.王某

B.李某

C.付某

D.給付租金最高的人

二、多項選擇題

1.公共租賃住房合同終止的情形有（）

A.違法使用公共租賃住房

B.拖欠租金

C.租賃期內、承購其他保障性住房 D.期滿未申請續期

E.承租人親戚在公共租賃住房臨時住一定時間

2.以下屬于承租人義務的是（）

A.交付租金

B.合理使用、善意保管房屋 C.租賃關系終止時歸還房屋

D.房屋使用權

E.以同等條件優先購買 3.下列房屋中，屬于不得出租的有（）

A.不成套的房屋

B.不符合安全標準的房屋

C.違法建設的房屋 D.拖欠物業服務費的房屋

E.農村宅基地上自建房

4.房屋租賃期間，承租人可單方解除合同的情形有（）

A.不定期租賃費

B.租賃住房的權屬產生爭議

C.違法建設的房屋

D.承租人找到了租金更低的住房

E.租賃住房被司法機關依法查封導致房屋無法使用 5.下列情形中屬于可導致公共租賃住房合同終止的有（）

A.承租人購買了商品住房

B.承租人和其親屬共同居住

C.承租人將承租住房出借給他人居住 D.承租人將承租住房作為經營活動的場所

E.承租人將承租住房以市場租金轉租給他人 6.房屋租賃期內，不影響原租賃合同效力的情形有（）

A.房屋贈與

B.房屋析產

C.房屋繼承

D.房屋焚毀

E.房屋買賣 7.承租人優先購買權不能實現的情形包括（）

A.在存在房屋共有人行使優先購買權的B.出租人將房屋出場給近親屬的

C.出租人將房屋抵押的D.出租人履行通知義務后承租人在十五日內未明確表示購買的 E.第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的 6 / 10

第七章 房地產抵押

一、單項選擇題

1.同一財產向兩個以上債權人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照（）清償。A.債權人的債權比例

B.抵押合同簽訂的先后順序

C.要求債權的先后順序

D.抵押權登記的先后順序 2.抵押人抵押已出租的房地產時，應將租賃情況告知（）。

A.借款人

B.抵押權人

C.抵押登記機構

D.租賃登記備案部門 3.抵押的房地產折價或者變賣的，應參照（）

A.市場價格

B.政府定價

C.政府指導價

D.成本價格 4.根據《物權法》的規定，可以設定抵押的房地方是（）

A.農村宅基地

B.鄉鎮企業的廠房

C.老年福利院的辦公樓

D.所有權有爭議的房屋 5.住房置業擔保提供的保證方式是（）

A.有限責任保證

B.無限責任保證

C.連帶責任保證

D.最高額保證 6.設立住房置業擔保公司應有不少于（）萬元人民幣的實有資本。

A.500

B.1000

C.5000

D.2000

二、多項選擇題

1.下列房地產可以設定抵押的有（）

A.國有土地上依法取得的房屋

B.以出讓方式取得的土地使用權 C.集體土地使用權

D.鄉、村企業的廠房

E.用于市政的房地產 2.下列房地產抵押的一般規定中錯誤的是（）

A.以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意

B.違章建筑物或臨時建筑物不能用于抵押

C.以已出租的房地產設定抵押的，原租賃合同無效 D.以享受國家優惠政策購買獲得的房地產可全額抵押

E.以土地使用權為出讓方式取得的房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限

3.下列房地產中同，屬于不得設定抵押的有（）

A.醫院的住院樓

B.正在建造的建筑物

C.被查封的商業樓

D.公立學校的教學樓

E.所有權有爭議的住房 4.根據《物權法》的規定，抵押合同的條款一般包括（）

A.擔保的范圍

B.債務人履行債務的期限

C.被擔保債權的種類和數額

D.抵押財產直接歸抵押權人使用

E.抵押財產的所有權歸屬或者使用權歸屬 5.房地產抵押擔保的范圍包括（）

A.違約金

B.損害賠償金

C.主債權及利息

D.天然或法定孳息

E.實現抵押的費用 6.關于房地產抵押的說法，正確的是（）

A.已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押人 B.一宗房地產首次抵押后，再次抵押的次數不宜超過兩次

C.抵押權人不得事先與抵押人約定債務人不履行到期債務時，抵押財產歸債權人所有 D.學校、醫院等以公益為目的的事業單位的房地產一律不得設定抵押

E.房屋登記薄記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，應當以房屋登記薄記載的內容為準 7.下列關于住房置業擔保的描述，正確的是（）

A.住房置業擔保公司的組織形式為有限責任公司或者股份有限公司

B.住房置業擔保公司可從事住房置業擔保、房地產經營業務和財政信用業務等業務 C.住房置業擔保公司應當從其資產中按照借款人借款余額的一定比例提留擔保保證金 D.擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資產的20倍

E.住房置業擔保公司提供住房置業擔保，應當嚴格評估借款人的資信

/ 10

第八章住房公積金

一、單項選擇題

1.住房公積金繳存基數不得高于職工工作所在設區城市統計部門公布的上一職工月平均工資的（）倍。

A.2

B.3

C.5

D.7 2.張某上年薪為48000元，公積金繳存比例為12%，則張某的住房公積金月總繳存額為（）元。A.200

B.400

C.480

D.960 3.自2016年2月12日起，職工住房公積金賬戶存款利率按（）存款基準利率執行。A.活期

B.3個月定期

C.6個月定期

D.一年期定期 4.住房公積金管理中心可以將住房公積金余額用于（）

A.購買國債

B.為單位或個人提供擔保

C.購買股票

D.發放商業性貸款 5.住房公積金不具備的特點是（）

A.義務性

B.無償性

C.互助性

D.保障性 6.下列關于住房公積金的表述中，錯誤的是（）

A.城鎮集體企業的職工應繳存住房公積金

B.城鎮私營企業的職工應繳存住房公積金 C.外商投資企業無須繳存住房公積金

C.城鎮個體工商戶可申請繳存住房公積金 7.職工可以提取住房公積金的情形是（）

A.遷往異地工作

B.大修自住住房

C.購買商鋪

D.支付物業管理費 8.在喪失住房公積金繳存條件和（）的情況下，職工可以提取住房公積金。A.支付醫療費

B.住房大修

C.支付子女學費

D.生活消費需要

9.王某在中國工商銀行申請的期限為20年商業性住房貸款于2015年8月20日審批完畢，并與銀行簽訂了貸款合同。中國人民銀行決定，自2015年8月26日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。王某申請的貸款將于（）起開始執行新的利率。

A.2015年8月26日

B.2015年9月1日

C.2016年8月20日

D.2016年1月1日

二、多項選擇題

1.住房公積金的特點是（）

A.義務性

B.強制性

C.互助性

D.保障性

E.福利性 2.可以提取公積金的情況有（）

A.職工購買住房

B.職工退休

C.完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關系的 D.因換工單位

E.房租超過家庭工資收入規定比例時，支付房租

3.住房公積金的的繳存基數是職工本人上一月平均工資，包括（）

A.職工的工作獎金

B.職工的交通補貼

C.職工的加班工資

D.職工購買體彩的中獎所得 E.職工的崗位津貼

4.住房公積金免征所得稅的情形有（）

A.按規定比例繳存的住房公積金

B.超過規定的比例繳存的住房公積金部分 C.提取存儲的住房公積金

D.住房公積金存儲利息 E.住房公積金用于購買國債的所得

5.住房公積金管理的基本原則是（）

A.住房公積金管理委員決策

B.住房公積金管理中心運作

C.銀行專戶存儲 D.業主委員會參與管理

E.財政監督

6.根據《住房公積金管理條例》規定，必須繳存住房公積金的人員有（）A.國家機關在職職工

B.安全動作的原則

C.外商投資企業在職職工 D.城鎮私營企業在職職工

E.平均使用原則 7.住房公積金的提取和使用原則是（）

A.定向使用的原則

B.安全運作的原則

C.嚴格時限的效率原則 D.滿足任何情況下的住房需求原則

E.平均使用原則

/ 10

第九章房地產稅費

一、單項選擇題

1.從2008年3月1日起，對個人出租住房所得暫減按（）的稅費征收個人所得稅。A.5%

B.7%

C.8%

D.10% 2.土地增值稅的征稅對象是（）。

A.轉讓國有土地上的房地產

B.贈與房地產

C.轉讓房地產

D.有償轉讓國有土地上房地產所得的土地增值額 3.契稅是在土地、房屋權屬發生轉移時，對（）征收的一種稅。A.交易的任何一方

B.產權承受人

C.交易雙方

D.賣方

4.王某自營地下工業倉庫，應稅房產原值為50萬元，每年需要繳納的房產稅額最多為（）元。A.4200

B.5400

C.2700

D.3600 5.自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房，面積在90m2以下的，契稅稅率統一下調到（）A.1%

B.1.5%

C.2%

D.3% 6.自2008年11月1日起，個人銷售住房繳納土地增值稅的標準為（）。

A.住房交易價1%

B.住房評估價1%

C.免征

D.住房交易價1.5% 7.下列房地產活動中，屬于土地增值稅征稅范圍的是（）。

A.土地贈與

B.土地出讓

C.土地劃撥

D.房屋買賣

8.2012年5月，余某出租住宅，月租金2000元，租期一年，應繳納房產稅（）元。A.720

B.960

C.1680

D.2880 9.2013年2月，劉某以50萬元購買一套非普通商品住房，2015年5月以60萬元出售。劉某應繳納營業稅（）元。

A.0

B.5000

C.50000

D.60000 10.李某用價值為89萬元的普通住房與王某價值為105萬元的營業房交換，當地契稅稅率為3%，則（）A.李某應繳納契稅3.15萬元

B.李某應繳納契稅0.48萬元 C.王某應繳納契稅2.67萬元

D.王某應繳納契稅0.48萬元

11.某房地產經紀機構為有限責任公司，其應按照（）的稅率繳納企業所得稅。A.5%

B.7%

C.20%

D.25% 12.領取房屋權屬證書，權利人應按（）繳納印花稅。

A.申請登記時房地產價值的0.3%%

B.申請登記時房地產價值的0.5%%

C.申請登記時房地產價值的1%%

D.每件5元 13.產權未確定的房產，應（）房產稅。

A.免征

B.由居民委員會代繳

C.由公證機構代繳

D.由代管人或使用人繳納

14.李某于2015年2月將自有的一套住房出租，月租金為1200元，則李某該繳納房產稅（）元。A.432

B.576

C.864

D.1728 15.下列行為中，應繳納契稅的是（）

A.中國公民受讓英國的一套住房

B.某高校承受房產用于教學 C.張某以獲獎方式取得一套房屋

D.王某繼承取得房屋

16.甲房地產開發企業新開發的普通住宅銷售增值額為1200萬元，土地增值稅相關規定準予扣除項目金額為7000萬元，則其應納土地增值稅額為（）萬元。A.0

B.360

C.480

D.600 17.下列稅種中，屬于既可適用比例稅率也可適用定額稅率的是（）。A.營業稅

B.房產稅

C.印花稅

D.契稅

18.中等城市城鎮土地使用稅每平方米年稅額的幅度為（）元。

/ 10

/ 10

第五篇：房地產發展歷程總結

房

地

產

市

場

發

展

歷

程

班級：08城建建筑一班 姓名：何非學號：08290020112

我國房地產市場發展歷程

我國房地產業發展的一個基本特色是：與住房制度改革齊頭并進，相輔相成。住房制度改革是中國房地產市場經濟復蘇和發展的重要契機與強大推動力。而房地產業的迅速發展又有力地支持了住房制度改革。這也可以說是中國特式的房地產業發展道路。我國改革開放的總設計師鄧小平同志在1980年就系統地提出了住房制度改革的一整套改革思路，對住房生產、流通、分配、消費在內的全過程進行了通盤的改革設計。從而拉開了我國住房制度改革和房地產業發展的大幕。回顧我國房地產業30年的發展歷程，大致可以劃分為以下四個階段.......第一階段： 理論突破與試點起步階段（1978至1991年）

1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。

第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。

第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出臺的新階段(2003年以來)

2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控政策。

另一方面，回顧改革開放30年來，我國房地產發展經歷了一下五個時期：

第一，初步形成時期

也就是1978年到1991年。我不知道在座的朋友是否了解，在1978年之前的20多年當中，其實我國是沒有房地產業的，也沒有房地產，有的只是建筑業。當時城鎮住房是由國家統一建設，建好了之后不出售，而是由職工所在單位按照工齡、學歷和職務進行排隊分配。分配之后的房子，國家只是象征性的收取比較低的租金，近乎無償使用。在這種住房的體制下爆發了一個問題，那就是政府的投資是有去無回的，而且收的比較低的租金是不足以支付房屋日常使用和修繕的。在1980年的時候，中央政府和國務院提出了住房改革制度，也就是準許私人建房、買房、售房，不但是已經新建的商品房可以出售，已有的房子也可以出售。

也就是說從1978年到1991年期間，是房地產逐步形成的階段。

第二，房地產過熱時期

大家可以看到只有一年的時間，1992年到1993年，發生了什么？我不知道大家現在對于我們現在的地產大腕有沒有了解，比如潘石屹就是在1992年到1993年一年的時間掘了第一桶金，在海南和北海，那個地方是房地產熱持續高漲的地方。隨后在1993年底的時候，由于國家的一系列的宏觀政策調控，把這個泡沫擠破了

第三，市場調整時期

經過了1993年，到我們整個市場的調整時間，就是1994年到1997年，1994年繼續了1993年的宏觀調控政策，在1995年到1997年之間，國家繼續執行的是從緊的貨幣政策和財政政策。在1996年的時候，從我們的經濟相對的短缺，已經發展到了經濟相對過剩，職工下崗、企業倒閉的情況頻繁的出現。在1997年的時候大家應該知道，1997年我們經歷了亞洲金融風暴。

第四，市場蕭條期

1994年到1997年是波動比較頻繁的，應該說是房地產市場的簫條期。從1998年到2002年，我們出現了培育新的經濟增長點的時期，在這期間，國家把房地產業作為新的經濟增長點，出臺了一系列房地產優惠的房貸政策和稅收政策。

第五，宏觀調控時期

2003年到2007年這四年，我們進入到了宏觀調控時期，這幾年我們清晰的感覺到土地政策的調整、稅收政策的條件，廉租房和經濟適用房的大力投入和建設。在2008年到2009年這段時間，我們先遭遇了經濟危機，從2008年上半年開始房價急劇回落，到2009年又上漲到了一個高點，2010年又頻繁出臺了很多的政策，尤其是從年初到4月底。

我們可以看一下從1990年到2008年整個利率變化的過程，大家就會看清整個房價的變化。1990年的時候，我們是歷史上最高的利率水平，是年利率9.72%，這可能是我們想象不到的。我們現在可能還覺得5.94%已經很高了，1990年最高是9.72%，中間有一次回落是2002年的5.04%，5.04%是我們目前最低點的利率。大家可以看到，2008年12月23號5.94%是我們延續到五年以上的基準利率。在去年的時候，為了刺激房地產市場，針對5.94%利率貸款打七折，利率基本上接近于公積金的貸款利率。所以目前我們享受到的利率應該說是歷史追低值，現在是七折利率。但是目前很多銀行首套房已經取消了這個折扣，我們再次申請的時候普遍變到了8.5折。那么8.5折的利率，5.94%的8.5折應該是5.049%，也是2002年的最低點。這是從1990年到2008年的利率變化水平。我們看一下北京商品房均價的走勢，從2000年到2007年：2000年的4771一直上漲到2007年的14411，2008年我們的房地產均價在2萬以上，今年接近3萬。所以大家從這個房價的走勢可以看出來，現在即使房價陷入了低谷，但再降也不可能降到1.4萬均價的水平了。我先給大家簡單的介紹了一下，從2003年到2007年這四年的時間，我們的房價上漲的幅度是223%。

總的來說：中國的房地產市場發展歷史大致這樣：首先從1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發的試點，在這以前，國內只有房地產開發，沒有商品房開發，事業單位或者企業單位造房子主要是用于內部職工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，沒有房地產市場。由于當時搞試點比較成功，后來就小范圍的開始試點開發。1992年鄧小平同志南巡深圳視察后發現特區搞市場經濟建設之后城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產開發非常成功，認為開發區的經驗值得向全國推廣，于是他就吹響了中國房地產開發的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時間不長，由于海南的房地產市場形成了嚴重的泡沫。

1993年朱镕基總理到海南視察，發現海南的房地產市場已經失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。于是朱镕基總理一聲令下：停止銀行貸款。銀根收緊后使剛剛起

來的房地產市場立馬遭到重創，造成的結果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產市場始終波瀾不興。

1998年對中國房地產業來說是關鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發生變化，出臺了一系列的刺激房地產發展的政策，主要一個是取消福利分房，也就是意味著人們所要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內爆發，并大幅快速上升。這政策的第一效應就是“趕末班車”--凡是有錢的單位紛紛購買現房，把當時市場上所有當時賣不掉的現房一掃而空。這時的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和稅收政策又創造出巨大的有效需求。不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當時首付只要30％、20％，有的銀行甚至提出零首付。還有價格政策，在這之前商品房的價格受到物價局的管制，不能隨便漲價，是限價的。但是在這時候取消了這些管制，為后來開發商漲價提供可能，這以后開發商自己喜歡怎么定就怎么定，開始亂漲價。于是1999年至2003年為中國房地產業高速增長期。2003年到達高峰，暴露出房價過高、結構不合理的問題，導致嚴重的社會矛盾，房地產業成為社會關注的焦點。2004年開始實施宏觀調控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。

2005年中央進一步加大宏觀調控力度，主要特征是供給與需求雙向調控，以調控需求為主。從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區的房地產市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結果導致3月份調控的政策又進一步加強。

2006年的宏觀調控主要特征是以調整房地產產品結構為主。目前的房地產正在發生一系列的轉變：由賣方市場向買方市場轉變、由以投資主導向以消費主導轉變、由短期投資向中長期投資轉變、由以土地為中心向以產品為中心轉變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。

中國房地產價格的走勢，1998年開始起到的房地產市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然后從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調控供給、2005年調控需求、2006年調控結構、2007年繼續調整，估計到2007年底差不多調整完畢，然后，隨著2008年奧運會這個東風的作用，中國新的一輪房地產，在把頭部轉化為底部以后，又有一波上揚。這個過程當中所有的風險被釋放、泡沫被消減、結構被調整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發展夯實了基礎，從2008年開始新的一輪平穩增長，不會是瘋長，這是一個臺階式的上揚，這是中國房地產發展的特征。